房地产商业地产培训范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房地产商业地产培训范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商业地产的定义

商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。

近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

2 我国商业地产主要经营模式的特点

随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。

2.1 纯销售模式

纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。

但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。

因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。

2.2 租售结合模式

租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。

2.2.1 订单模式

订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。

订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。

但是，订单模式也存在其劣势。

首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。

再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。

第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。

这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。

这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。

这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。

而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。

3 我国商业地产运营过程中的问题

3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。

一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。

商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。

3.2 商业地产融资渠道不足

我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。

3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足

商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。

4 我国商业地产未来发展的对策

4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力

商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。

4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链

商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。

4.3 专业人才的培养和专业团队的建立

一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

参考文献

［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.

［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.

篇2

一、引言

在房地产企业提供的所有服务当中，与商业地产相关的办公空间服务对于国民经济的发展起着至关重要的作用。办公空间作为企业活动的载体，是生产活动赖以存在和发展的基本空间、基础设施。由知识经济发展带来的企业数量规模的扩张，极大推动了对办公空间的潜在需求。20世纪90年代在第三产业兴起的背景下，中小企业数量急剧增加。2008年新登记内资企业123.26万户，到2014年底，新登记企业365.1万户，比2013年增长45.88%。相比之下，办公空间的实际数量需求却没有呈相应的增长势头。房地产开发企业办公楼新开工房屋面积从2008年的2471.95万平方米增加至2013年的6887.24万平方米，但每年的增幅呈下降趋势。办公楼的供应量与实际需求量不匹配。究其原因，除了经济环境的影响，也与企业的性质相关。

新兴成长的公司越来越多地集中于网络、移动通讯等信息产业和金融服务业。这些企业对于办公空间的要求不仅限于基础的办公设施和知识收集、积累、修正和交换的业务，而更多地注重多功能的组合，适合灵活互动、交流以及高效经济的办公系统。在这一趋势下，已有不少办公空间演变为转型过渡形态，即协同办公模式：介于标准化的传统封闭办公室工作环境和社区化的独立分离家庭办公（SOHO）模式之间的共享形式，内涵包括为各种人群或企业提供可分享式的管理，主要服务于知识产业中不同领域的人士在不同专业化程度下的分工协作，不仅表现为办公室设备的出租，更重要的在于个体集聚下，专业网络反映出的社会联系。

2015年以来，仅在上海，新兴的协同办公空间就已超过60家。这引起了学界的重视。在鲜有可参考的学术文献中，国内外对此的探讨多数集中于该模式所带来的创新和便利，如Pratt（2002）认为这样的服务是连接技术、空间和人的综合体，高效的社会空间劳动分工、文化交融满足了当代“产品空间”的要求。投中研究院表示，这是一种更方便为草根创业者提供成长和服务的开放式生态系统。另一方面，这股来势汹汹的“第三次办公浪潮”也引发了对于其负面影响的思考。Moriset（2014）指出这种共享空间的扩张趋势带有本地化的表征，因其是以创新地区和城市环境的政策为基础的，从而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中国并不能直接照搬国外的联合办公模式，因为当前中国现有的新型办公空间收益很低。

那么，作为提供办公服务的重要参与者之一，房地产企业在面对这样的变革局面时，是否能够审时度势，以顺应潮流，获得成功，取决于对各方因素的衡量。

二、基于钻石模型的分析

影响房地产企业发展的因素可以从四个主要方面考虑：需求条件、生产要素、扶持产业以及企业结构。除此之外还有机遇和政府两大外部变数将会产生不可估量的影响。可以说，当前的共享空间热反映出办公空间转型的大好契机，企业竞争尚处于近乎公平的起步阶段，而国家刚刚出台的万众创业，全民创新鼓励政策更是激发了各界人士对办公空间的要求。同时，与房地产业相关的金融、建筑等行业也在不断完善之中。毫无疑问，外部因素是一大利好。因此，转型的成败取决于企业内部所拥有的资源以及面临的市场情况。因此，本文主要从需求和供给两方面进行探讨。

1、市场需求条件的改变对办公服务的影响

从需求角度，主要探讨使用需求方，也就是对相关办公企业而言，办公空间所必须符合的整体特征。在当前的环境下，即要满足创新创业企业有别于其他成熟企业的要求。

（1）租赁成本要求低。传统的产业区位一般是成本驱动的，即受产品成本如交通运输、地租、劳动力工资、原材料等因素影响，因而其空间结构也受这些因素影响较大，而办公空间作为一种新兴的、特殊的产业空间，其占用土地空间小、产品运输指向低。即便如此，作为刚刚起步的小微企业而言，也不得不考虑办公空间的一系列租金和通勤成本对于企业运营的影响。通常情况下单个企业的资本投入不高，因此可承受的租金水平也相当有限。当前写字楼的平均租金逐年上升，小幅回落，这对相关企业来说是一项不小的负担。

（2）追求集聚效应。共享共同投入，保持信息和知识的高速流动从而获取集聚效应是城市办公空间结构形成和发展的重要影响因素。创新企业也不例外。这些企业的办公环境对于增强彼此间的交流要求较高，而企业特性又注定了意向性的交流占主要地位，知识外溢和理念融通意味着其办公空间需要比一般企业拥有更多的社交和孵化等功能性空间。创意作为企业发展的一个重要动力来源，依靠个人力量往往无法形成，更多地需要相互探讨，获得启发，进而形成完整的构思，最终落地。从一定意义上讲，办公空间是基础性的前提，空间的布局安排是营造适合交流和思维互通的必要条件。

（3）要素依赖度高。传统的企业选址理论认为最优区位是地租和运输成本之和最低的地点，即租金曲线和运输成本曲线的交汇点，而上述两条曲线是由企业活动的性质所决定的，因此企业活动的区位选择是企业活动性质、租金和运输成本共同作用的结果。数据表明，专业服务业、IT通信业和房地产业占据了上海甲级写字楼主要需求，低附加值制造业出现由市中心外迁的趋势。高级写字楼的租户结构的演变凸显了行业向专业化、创新化特性发展。创业企业的办公空间选择，往往也与其具备高层次的导向职能和计划职能有关，这些企业的经营活动需要与外界形成大量的交互关联，从而形成的开放而非封闭的企业性质要求办公空间的位于资本、劳动力等要素密集的区域，往往在市中心或科教园区周围。

（4）便利设施必要但独立负担困难。鉴于目标企业还处于成长阶段，与主营业务有关的一系列支持服务如法律咨询、财务分析等尚不完善，单独聘用专门人才或与相关提供商签订长期合作协议成本都过于高昂，因而在起步阶段对这些服务的需求只是短期或临时性的。同样，对于接待前台及会议室等设施，如果作为基础投资加入企业的沉没成本中，将需要很长的周期才能收到回报。所以，在基本的办公设施需求之外，创新企业对于便利设施的选择也应当作为办公空间的考虑因素之一。

2、房地产企业供应策略

从供给角度，即要求房地产商发挥自身的资源优势，在融合各方要素的基础上以充分应对日益变化的需求，获得最佳的收益，达到双赢。

（1）供应方式由整向零转变。当前商业办公楼的主要供应模式有三种：物业销售收益模式、混合型收益模式和物业租赁收益模式，三种模式各有侧重，但共同点是都要求较大面积的整租或整售，这就导致了供应价格和空置率的居高不下。如前文所述，价格因素是影响需求的重要方面，它同时也对供应者提出了更高的要求。在土地价格持续上涨，建筑成本、人力资本不断升高，企业财务压力不断增大的环境下，要实现持续发展，加快资金的流转是唯一的渠道。而由价格高而导致的空置率不断增加，对企业的盈利造成不利的影响，如此反复会产生恶性循环。针对中小企业数量多但规模小的特征，转变思维方式，从固定办公转换成灵活办公，缩短流动资金的回收期限，才能保证供应商的收益和稳定持续发展。

（2）注重创业资源整合能力。采用销售或租赁为主导的供应模式，其成功与否考查的是房地产商能否以低价获取土地或收购物业，同时取得较高的经营性收入或处置性收入。然而这种传统的方式在面对新兴的创业企业时则不尽相同，因创业企业的支付水平不高，并且他们需要的不只是简单办公室的物理形态，而是一系列能够提升企业竞争力的技术、资金、人脉等资源。房地产商除了需要具备营销能力来吸引目标群体之外，在硬件方面，还要有管理能力整合资源，灵活组合模块化的办公空间，从创业者真正的需求出发，以定制的辅导、服务与风险投资相结合，为初创企业提供从资金到资源、咨询的全方位的专业成长服务。有针对性地对各个零散的客户提供完整的服务，进行统筹规划。在这背后，需要房地产商在多个领域的丰富经验积累，灵活掌握相关信息以及能够有前瞻性地为客户创造需求。

（3）定价标准更强调附加值。由于整租和整售的供给模式导致定价较高，超出了起步阶段企业的承受能力，那么房地产商在制定适合目标群体的价格标准时，就应当注意到其特殊性。不仅需要以成本和利润为基础，还需考虑租户的期望、流动性以及附加增值服务的可行性，加以权衡以提高物业的出租或出售率。可以预见的是，与目标租户相匹配的纯租金定价必然低于当前整租或整售的价格，此时个性化的附加服务成为确保利润的关键，那么这些异质的定价则成为吸引租户的手段。处于转型阶段的供应商应把握好租金+附加服务增值的定价标准。

三、实践与风险

1、实践

从全国的发展状况分析，根据业务和形态角度可将转型具体模式划分为多种，其中大部分是从非房地产企业的第三方作为发起人，他们通过与地产商或政府的协商，用整租或整购的方式获取既有办公楼或工厂等的使用权，再进行改造，一部分空间让有创业意愿的自由职业者单独承租较小的办公位，为其提供开放的共享交流平台;另一部分则招募具有发展潜力的创业团队入驻，除去日常基本办公外，部分或完整地提供包括创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务和媒体资讯等服务。直接由房地产企业发起的占比较少，比较著名的有SOHO3Q，其与前面提及的第三方模式唯一的不同之处就在于省去了获取办公楼的环节，其本质是将整个培育成功企业的过程纳入房地产企业经营表内，将办公空间的增值过程与对创业企业的投资回报过程相融合，形成扩大的封闭价值链。具体来说，不管是房地产企业还是其他机构，在被视为统一的办公空间供应商角度时，转型阶段的办公服务都具备开放和互助、结合与便利的特征。

（1）开放与互助。面向所有公众群体开放，以创业型人才为主，采取部分服务免费、部分收费，或者会员服务制度，为创业者提供相对较低成本的成长环境;通过沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享，达到协同进步的目的，通过“聚合”产生“聚变”的效应。

（2）结合与便利。团队与人才结合，创新与创业结合，线上与线下结合，孵化与投资结合。通过提供场地、举办活动，方便创业者进行产品展示、观点分享和项目路演等。此外，还向初创企业提供其在萌芽期和成长期的便利，比如金融服务、工商注册、法律法务、补贴政策申请等，帮助其健康而快速地成长。

2、潜在风险

（1）盈利风险。对于房地产企业而言，维持办公空间的持续盈利是首要问题。在基础运营收入方面，分散的客户数量，异质性的客户群体，前后交错、长短不一的租赁时间都不利于租金和配套服务收费来源的稳定，而对种子企业的隐形投资回报期长，对短期资本运营要求较高;在成本方面，合理筛选和扶持具有发展前景的创业团队，需要理性和经验，一旦决定对目标进行孵化，就要求资金的大量投入和人员的长期配合，同时，最终项目的成功与否，只有在进入市场才能验证，一旦失败，期间的各项人力资本支出、整租支出等就成为沉没成本。

（2）管理风险。基于盈利风险可以发现，往往只有承租人和创业企业在数量上累积、形成规模效应时，才能缓解盈利方面的压力。如前文所述，这对房地产企业整合资源、协调安排的管理能力提出了要求。受企业本身的人力财力等因素影响，办公空间的原始提供面积就决定了初期可容纳办公的规模，再加上管理团队认知水平的局限，很有可能无法应对日益庞大的客户群体。比如，租位的使用。因为租户的使用时点不一致，则85%的办公空间实际上可以供应120%的企业，那么企业在最大化利润的出租率就超过100%，这就要求管理方配备完善的后台系统。另外，从客户特性分析，初创企业在形成创意想法时需要的是基础办公设施和沟通共享平台，通过开放的环境自由地与相似背景的企业或员工交流，而成长后则更迫切地需要专业的公司发展指导，对保护自身商业机密更为谨慎，因此办公空间也相对封闭。如果无法妥善地针对不同规模的企业作出安排，将导致整体布局的混乱，不仅会使创业企业错失发展良机，最终也会影响房地产企业的名声和信誉，进而转型失败。

（3）用户来源。在新型办公空间较早兴起的欧美国家，有更多的人从事着自由职业，包括独立合同工、兼职工和临时工等。根据统计，在美国有5300万人从事自由职业，占总工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新兴发展的办公模式。事实证明，在协同办公空间的主要用户中，自由职业占比最大，同时也是最忠诚的用户。由于其数量众多，为空间的收入奠定了稳定的基础。然而，我国的现实情况却与之相异，由于第三产业尚不及发达国家的发展程度，与第三产业相关的自由职业者只能在北上广深等一线或二线城市聚集。这对于政府支持下蓬勃兴起的协同办公市场来说是一种挑战，也注定了我国的联合办公之路将无法照搬国外经验。当前我国的主流客群分布于创业企业和成熟企业的雇员之中，而二者的性质又大相径庭，如何在保留原有客群的基础上吸引更多人的青睐，这不仅是地产企业自身运营能力的问题，更与经济发展阶段、产业结构调整的宏观格局有关。图2显示了我国与国外主要客群的分布与相应的盈利贡献度。

（4）定位风险。办公室服务的同质化是转型过程应避免的问题。根据国际著名办公空间期刊Deskmag统计，在2010年，全球共享办公空间供应面积为82000m2，2014年已达到1603000m2，可见，办公空间的转型已经初具规模。如果房地产企业要占据一席之地，必须要根据自身特色，扩大目标企业群体，开辟细分市场，找准发展定位并形成专业化的风格和品牌。结合所在区域位置和资源特点，准确定位服务企业属性及规模，匹配协同办公空间真正的客群。这不仅在于针对不同性质的企业应提供不同的服务，还在于应打造有别于其他供应商的差异化服务。对成功转型企业的模仿可以作为初期的尝试，但照搬无法长久，因为在位企业的竞争优势并不一定能够复制，一旦失败，就会失去市场。

（5）过度扩张。在全民创业、万众创新的号召下，国内创业咖啡、孵化器等不断涌现，截至2015年4月，国家科技部认证的创业孵化器超过了约1600家。到2013年，上海登记在案的创业苗圃累计59家，孵化器累计101家，专业孵化器70家，在孵企业4087家，新型孵化器组织发展迅速，服务模式日益多元化。短期内各地先后出台相关政策鼓励创业空间的建立，政府引导及优惠补贴往往带来企业的逐利行为，一时间各类主体纷纷进入创业扶持市场，集中上市形成市场井喷，最终很有可能因无法“招创引智”沦为普通办公场所。另一方面，越来越多的产业园区和传统孵化器开始涉足众创空间，个别传统孵化器为搏人眼球，促进招商，改头换面，扰乱了传统孵化器与众创空间之间的关系。此外，某些房地产商也加入“众创空间”的建设中。不能排除会有一些企业和个人借众创空间之名，抢占中心城区优质物业资产，引发不良商务模式。

四、规避风险的建议

有关统计显示，截止到2014年，在全球已有的第三方发起的办公空间中，只有40%处于盈利状态，72%在两年的运营之后才转亏为盈，这表明尽管新兴市场潜力巨大，但已有模式还存在较大缺陷，转型还有待长期的探索和验证。房地产企业在办公空间的前期准备、建造等物质形态提供方面，具备先天的优势;在为入驻企业提供配套服务、后续成长方面，经验不足。因此，要想缩短成本回收周期，实现盈利，房地产企业就应与产业上下游的相关利益方合作，专业化分工，弥补价值链的欠缺部分，增强发展优势。

1、与潜在相关利益方合作

（1）第三方运营商合作。当原有的办公楼存量较大，传统租赁方式无法有效降低空置率时，为了更好地打开市场，房地产企业可以采取与第三方运营商合作的方式，共同承担办公楼成本，共享租金和增值服务收益。通过标准的租约合同达成协议，最大程度减少菜单成本损失，改变表现不佳资产的财务回报。

（2）与政府合作。实际上，地方政府对于创业的支持力度向来不减，这一方面是出于贯彻国家政策的考虑，另一方面也一定程度上拉动了地方经济，形成了新的经济增长点，缓解就业压力。然而现实生活中，单靠政府扶持的高新产业、创业园没有形成规模，还处在各自为政的状态，知名度不高，创业者的潜力还有待发掘。房地产企业可以寻求与政府的合作，在开发阶段，通过折扣价获取土地资源或废旧厂房，统筹规划，为创业企业提供办公空间;在后续一体化的服务阶段，可以邀请相关政府单位长驻，为创业人员解读政策，节约办事流程。利用政策优惠，减轻房地产商的税负同时，还能够减少创业企业的交易成本，吸引更多潜在客户，让供求方双赢。

2、扩大融资渠道

房地产企业迫于本身的资金压力，要提高收益、降低风险，必须提高融资效率。在传统的融资领域，可以与介入银行系统的小微企业贷款合作，政府部门补贴扶持;在新兴的投资方式下，引入天使投资等合作伙伴，共同扶持种子企业，或者利用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，提升相关企业的价值。充分利用互联网金融以及众筹平台，广泛地吸收闲置资金，形成风险共担，盈利共享的模式，化解盈利危机。

房地产企业面临市场压力和新形式冲击的转型，总的方向上就是要从开发商模式转向持有运营，从单一的租售赢利转向创业服务和客户资源的深度挖掘。就其行业来说，房地产是除了金融之外，唯一能与所有行业发生关联的领域，任何一家企业都不可能脱离物业干系而悬空存在。所以，现在快速升温的房地产与创业结合的模式对于转型期的企业来说不失为一种可选之道。

参考文献

[1] 温锋华、李立勋、徐学强：20世纪90年代以来我国商务办公空间研究综述[J].热带地理，2008，28（5）.

[2] 顾朝林、甄峰、张京祥：集聚与扩散――城市空间结构新论[M].南京：东南大学出版社，2000.

[3] Pratt，A.C. Hot jobs in cool places.The material cultures of new media product spaces：The case of South of the Market，San Francisco[J].Information，Communication and Society，2002，5（1）.

[4] 投资中国：众创空间专题研究报告[R].2015.

[5] Moriset，B.Building new places of the creative economy.The rise of coworking spaces[C].proceedings of the 2nd Geography of Innovation，International Conference 2014，Utrecht University，Utrecht（The Netherlands）.

[6] Micheal Porter.The Competitive Advantage of Nations[M].The Free Press，1990.

[7] 温锋华、许学强、李立勋：西方国家办公空间研究综述[J].世界地理研究，2008，17（2）.

[8] 阿尔弗雷德・韦伯：工业区位论[M].北京：商务印书馆，2009.

篇3

他在空中划了一个圈，然后讲解东西南北，界定“承德晨阳汽车文化公园”的地缘方位。这个承德市乃至河北省的重点规划项目，占地20平方公里，位于承围路与松狮路交会处，总投资20.6亿元。在层林叠翠之间，将建成包含汽配城、越野赛道、5D汽车电影院、卡丁车、汽车体验馆以及五星级酒店的大型“汽车主题公园”。张军是这个汽车文化公园的负责人。

万亩山林中的“汽车庄园”

放眼望去，山下开阔地刚刚建成开业的晨阳汽配城被一条崭新的“汽车大道”环绕，背后则是即将建成园林式汽车公园的平顶山。“你看到的这些山，都将被包含在汽车文化公园里。”张军一挥手，将连绵的山林收于掌中。

晨阳汽车文化公园将取代鄂尔多斯铜川汽车产业博览园成为全国最大的汽车文化公园，其周边近三万亩山水林地和承德避暑圣地的人文自然环境关照，更是让其他地方跟风而上的“汽车公园”无可比拟。

晨阳汽车文化公园的定位是：以汽车文化休闲旅游为核心，以打造创意文化旅游环境为手段，构筑辐射京津冀辽蒙的汽车服务贸易企业基地。

2010年，晨阳汽车文化公园的投资者―河北晨阳房地产开发有限公司董事长陈彦岗以“园林建设用地”的性质取得这片山地的开发权。“在中国任何一个地方，包括现在的承德，再找一块这样的地已经很难。”

之所以能拿到如此风水宝地，主要在于这个项目“踩”到承德打造国际旅游文化城的“点”上。“以前大家都知道，来承德无非是‘白天看庙，晚上睡觉’。汽车文化公园建成后，承德的旅游层次和品质将得到提升，对其他相关旅游产业的带动作用也是不可小觑的。”张军说。

按照规划，晨阳汽车文化公园将由一条总长5.6公里的“汽车大道”和四个主题园区构成，具体建成功能区域。除了国内其他汽车公园都有的汽车主体乐园（包括汽车影院、卡丁车、a1赛车等）、车改装实验基地和安全驾驶培训基地以及汽车销售和售后的“一站式”综合服务外，依托山势而建的“冬季乐园”滑雪场、根据不同路况设计的山地驾驶体验和冰雪路面体验，以及以“房车营地、越野营地、车友会所”形式出现的自驾营地和汽车旅馆将成为晨阳文化公园的几大“特色菜”。

环山而建的“汽车大道”两侧将形成汽车品牌4S店的集群。据悉，奔驰、宝马、沃尔沃、斯巴鲁等高端汽车品牌已经签下“订单”，一旦汽车公园开工建设，这些品牌4S店也将随之迁入。

而对于这里的每一道山坳，张军也都规划好了用途。

“涉足汽车公园建设前，不知道有那么多爱玩车的人，有玩房车的，有玩越野的。有人跟我说，要搞越野赛，明天就拉来四五百辆车都没问题。”2011年6月2日晨阳汽配城开业时，浩浩荡荡几十辆房车的出现和越野车表演让张军更加笃定，利用山地的地形特点开展多样化的驾驶体验将前景无限。

与汽配城等项目需要开发商前期自己投入不同，在晨阳汽车文化公园项目上，陈彦岗旗下晨阳房地产开发有限公司的身份是一级开发商，而非投资者。“政府提供土地，我们吸纳行业内感兴趣的投资方投资园区内的具体项目。”这种运作方式让晨阳的风险大大降低。

对于二线城市承德而言，突然出现的汽车文化公园概念似乎过于“前卫”，但陈彦岗并不担心。

“2010年，承德汽车保有量65万辆，按人口369万人计算，千人汽车保有量达176辆，高于全国平均水平52辆，具有良好的汽车消费市场潜质。”此外，北京的汽车保有量已近500万辆，这个庞大的有车族群的消费很容易就会分散到承德。

目前，汽车文化公园已进入招商的前期，项目的热度让陈彦岗和张军都没有了周末。记者周六到达时，陈彦岗正在接待前来考察公园项目的投资方。“这个项目很好招商。”张军表示，晨阳在选择投资方时将专业性放在首位，汽车文化公园由清华大学负责设计，公园内的各个项目也将从国内外遴选最为顶级的设计方和投资商，目前卡丁车项目已经与香港某知名专业团队达成合作，5D影院也基本敲定投资方，而公寓式酒店则将由建筑业起家的晨阳集团自己投建。

在张军的考虑中，晨阳汽车文化公园希望推销的消费理念是―“与其大老远跑香港、广州玩这些项目，不如就近来承德”。

“中国模式”搭建基础

陈彦岗是在百度上“搜”到张军的。

作为“中国汽配行业十大金牌经理人”，张军在过去的十七年间几乎走遍了中国，从秦皇岛到拉萨，从珠海到鄂尔多斯，这些城市的汽配城建设或多或少都留下了张军的印记。

汽配城是相对成熟的有形市场业态。对于陈彦岗的“汽车庄园”而言，先行开业的“晨阳国际汽配城”是其踏足汽车界的第一步，也是其打造汽车文化公园的基础，未来二者将连成一体。因此，汽配城在整个项目中有着举足轻重的作用。

“在海外，汽配城被称为‘中国模式’，是中国独有的市场形态。”张军称，由于消费能力的多层次需求，这种模式在中国还会长期留存。

在确定要分食汽车后市场这块大蛋糕后，陈彦岗迅速展开了人才猎捕行动。他很清楚，自己对汽车是外行，无论是汽配城还是汽车文化公园，都需要真正的行家里手。

为此，陈彦岗曾手提几十万现金进京“抢”人，但请来的两任汽配市场总经理都在开业前相继离去。

“这是我负责的第十五个汽配市场。”张军说。半年前陈彦岗从网上搜到他的信息，然后通了个电话，他就过来了。两人一见如故，共识颇多。

除了张军，陈彦岗还请来中国汽车有形市场领域最为资深的专家―原北京亚运村汽车交易市场总经理、现任中国汽车流通协会有形市场分会会长苏晖，借助其掌管的策划团队为整个项目把脉。

今年6月2日，总占地450亩、呈兵营式建筑布局的“晨阳国际汽配城”开业，一期占地168亩。开业之时，招商已经完成了大半。

和汽车文化园区一样，晨阳汽配城也成为承德双滦区的重点项目。“双滦区的规划是要搞一个大的省级物流园区，对于园区内的项目，考察来考察去，最后决定做汽车城，因为承德作为保有65万辆汽车的城市，至今还没有一个成形的汽车后市场。”张军指出，另一方面，承德的定位是国际旅游城市，但散布在街面上的汽配、汽修店非常影响城市形象。因此，“我们提出通过建汽配城，来归行纳市，集中经营，既美化城市，又提升业态的档次。”

最终，陈彦岗以每亩40万元的商业用地价格买下了汽配城的土地，项目拥有40年的独立产权。这个价格在承德而言，并不便宜，但投资收益显现的速度却比陈彦岗做房产开发还要快。

“房子还没盖好，我们的投资就收回来了，几个亿已经到账。”这一点让陈彦岗和张军很是欣慰。

“现在北京的二十几个汽配市场基本上都没有产权，都是租赁式的。”而晨阳汽配城采取租售结合的方式，全部361个商铺最终被两百多户投资者买走，然后再交由晨阳来代其向外租售。随着前期招商的顺利进行，资金投入很快全部收回。

从去年5月26日立项，到今年6月2日建成开业，晨阳汽配城的全部审批过程只用了一年。

承德市为晨阳汽配城项目成立了专门的工作协调组。除了税收、财政给予支持外，为了配合汽配城招商，承德市的城管、工商甚至出台了一些行政干预政策，要求汽配行业从业者必须归行纳市、统一经营，否则就不予颁发企业经营许可证。

地有了，人有了，剩下就是商机了。很快，自北京“限购”的市场变化，给晨阳汽配城献上了一份“大礼”。

张军解释说，作为国内汽车消费的重镇，北京同时还是全国汽车配件的特大集散地，遍布京城的汽配城除了满足当地的市场需求，另一个主要渠道就是销往外地。但是，“目前北京有19家汽配城都在五环以内。根据北京实施的限行政策，外埠车不能进五环，而外地买汽车配件是要汽车拉进拉出的，这导致很多商户在北京之外寻找出口。而承德离北京一步之遥，不仅没有这方面的限制，还有政策优惠，所以我们招商才会这么快。”

在“汽车庄园”里搞汽车大道（4S店集群）也是出于这个考虑，北京“限购”后，商家要生存，承德是主要出口。而承德在汽车销售方面的商业意识还比较落后，不像其他城市，很多汽配市场都已经更新到第二代了。

按照规划，汽配城最终将建成涵盖所有配套体系的一站式服务链，真正形成“城”的规模。

汽车商业地产憧憬

在参与组建了诸多一线城市汽配城的张军看来，晨阳汽配城并不具备太大的挑战实力，但他在汽配城与汽车文化公园的联动布局中看到了发展前景。“业态必须互相支撑，这样开车的、买车的、玩车的，都可以在这里找到自己喜欢的项目，做单一了不行，大老远跑来只为办一件事，就不会有吸引力。”

这一项目也使陈彦岗成为汽车商业地产领军人物之一。

实际上，做汽车主题公园，陈彦岗并不是“第一个吃螃蟹的人”，全国范围内，目前有12家在建的汽车主题公园。苏晖说，过去一年内，有二十多个城市将汽车主题公园列入规划。

“这与国家大的政策导向有关，‘十二五’规划中提出拉动文化娱乐消费，这对汽车文化产业化是一个契机。”张军表示。

而作为房地产商涉足汽车业，陈彦岗更不是第一人，目前全国诸多汽车市场以及汽车经销商集团，背后的投资方都是房地产商人。

2008年，从事建筑业十多年的陈彦岗拿到了房地产开发资质，成立了河北晨阳房地产开发有限公司。在承德成功开发了几个地产项目之后，陈彦岗便开始筹备业务拓展。

2010年，一场席卷中国的“汽车主题公园热”吸引了诸多房地产开发商的目光，也促成了更多地产和汽车亲密接触的案例。陈彦岗也不例外，在充分论证了国内现有的各种汽车市场业态的商业前景后，“汽配＋汽车文化＋旅游文化”的新型商业地产成为陈彦岗的首选。

人们习惯将这种涵盖了汽配市场和汽车主题文化公园的庞大汽车园区也称为“汽车城”，但实际上，与各经济开发区以汽车制造厂商为主构成的“汽车城”完全不同，新型“汽车园”所包含的恰恰是汽车制造业以外所有和汽车相关的领域，比如销售、服务、娱乐等相互链接的行业。而汽车与商业地产结合后带来的升值空间则是最大的投资看点。

像这样的综合型汽车项目，业态所包含的因素越多越好。承德先天的旅游文化优势，对晨阳汽车基地尤其是汽车文化公园的带动作用会相当明显。

张军坦言，商业地产开发项目确实存在不确定性，但就汽车商业地产而言，随着汽车保有量的逐年增加，配件市场需求逐年加大，其投资回报是可以预期的。

汽车商业地产的带动作用不可小觑。这也成为各地政府对汽车园区建设大开方便之门的主要原因。以晨阳汽配城的商铺价格为例，不到一年的时间，就从每平米5000多元上升到9000多元。而晨阳汽车文化公园的预期盈利水平更为诱人：总投资20.6亿元，年营业额可达200亿元。

在苏晖看来，汽车商业地产兴起的大背景是中国的城市化进程。“现在各个城市都在进行新的城市规划，随着城市用地日趋紧张，汽车消费集中在市区的方式必将改变。”其中，像晨阳汽配城及汽车文化公园这种综合型多业态的汽车园区将成为主流。

但并非所有的地产商都能在汽车公园上转型成功，这一点，鄂尔多斯的铜川汽车产业博览园似乎已经成为反面案例。该园区建成后，房产被一抢而空，但招商却毫无进展，空置率一直高居不下。

经验丰富的张军说，“交通、消费观念、市场空间以及运营模式，都是决定汽车商业地产投资能否成功的主要因素。”

篇4

2.另一方面，因为我国出生率的下降以及人口预期寿命的延长，总人口缩减和中青年人口占比减少将成为我国人口变化的总趋势。加之我国严格的计划生育政策，人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何一个国家都可能更为剧烈。根据招商证券研究中心的研究报告，我国25－45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降，在2018年以后下降速度会明显上升。城市化进程在一定程度上能抵消适龄购房人口减少的影响，但这种抵消只能在未来14年左右的时间里有效。目前的城市化率已经达到46%，城市化率在未来会处于加速阶段，城镇购房适龄人口(25－45岁人口)在2015年到2027年间形成了一个高峰平台，其中2023年前后达到最高峰，约为2.483亿。就也意味着传统的以开发为主导的房地产企业在购房高峰期后将越来越难以获得快速增长，所以，随着我国城市化水平的提升和人口增长率的不断下降，房地产行业应该逐渐转向以持有核心商业地产为主的综合运作模式上面来。

二、以客户导向的综合房地产企业运营管理过程研究

以客户为导向的理念是综合房地产企业保持竞争力的根本。综合房地产企业持有大量物业，此类物业一方面必须是客户需要的，另一方面则必须是能持续吸引客户的。要真正做到以客户为导向，完善企业的运营管理流程，房地产企业必须要做到以下几点。

(一)对潜在客户进行分类

房地产企业的客户既包括居民又包括商业用户，不管产品是面向居民的居住型房地产还是商户的商业地产，企业都应该首先对项目的潜在客户进行细分，以确定各细分市场中客户的需求，并以此作为产品设计与开发的基础。比如万科就将其客户细分为成功家庭、职业新锐、望子成龙家庭、幸福晚年家庭和务实家庭型，这种细分有助于产品的精细化开发。

(二)建立基于客户价值的分析模型

对于房地产企业来说，客户的价值在于他们可以给企业带来现金流量，所以房地产企业可以采用建立在现金流贴现方法上的客户价值分析模型，对客户的价值进行计算。客户价值的大小中取决于客户对项目的购买量、企业的预期收益率和现金流持续期。根据分析可以确定客户价值的大小，帮助企业确定目标客户群。

(三)确定企业的目标客户

在对客户价值进行分析之后，房地产企业可以追求那些符合自身战略定位的客户作为目标客户。目标客户确定之后，应了解其对于产品的需求，要实现这个目标，房地产企业就应该设立一个可以反馈客户的态度的专门机构，用以跟踪并不断地改善房地产企业所提供的产品与服务。这个机构的核心是建立与企业规模相符的客户信息管理系统，并致力于掌握客户的个性化信息。

(四)对目标客户开展一对一开发与营销

在项目开始之前，房地产企业应该为目标客户制定一流的规划设计、施工方案和商业方案，开发人员和产品营销人员都应该与客户成为朋友，站在客户的角度来思考项目，保证项目最终能符合客户的期望，赢得客户的满意;在项目实施阶段，项目经理、项目商务经理以及企业的相关职能部门，需要与客户充分沟通，随时注意项目实施与客户需求间的关系;项目竣工之后物业管理的持续期限很长，一般来说与房屋的使用寿命相等，所以对于客户来说房地产公司物业管理质量的重要性绝不亚于房地产的质量本身。如果房地产公司所提供的物业管理服务中让业主获得了好处，他们必然会成为房地产商的口碑塑造者。这一方面大大提高了开发商的美誉度和知名度，同时也提升了房地产公司产品的差异化水平。

(五)以客户为中心重组业务流程

传统的房地产企业普遍存在一种重视产品，而轻视客户的运营管理体系。因此，要建立客户导向的运营模式，房地产企业就必须对企业的整个业务流程、企业文化、信息流程、培训模式等进行全方位再造，才能所得整个组织转变为客户导向的组织。

1.业务流程再造

业务流程再造所涉及的主要内容是决策权力分配流程的再造、业绩评估体系的再造和员工激励机制的再造。决策权力分配流程的再造主要涉及到在客户导向的模式下重新进行权利划分和部门划分的问题，新的决策流程应该能更灵活的处理客户的诉求。业绩评估体系和员工激励机制的再造主要涉及到在新的运营管理模式下，如何激励员工以客户的需求作为自己工作的出发点，以及如何将对客户的服务纳入到企业的绩效考核体系中的问题，新的评估的激励体系应该更有利于激发员工服务于客户的意识。客户导向的运营模式塑造涉及到了企业经营管理过程中的所有环节，不仅包括传统上的营销与市场部门，工程部门、法律部门、财务部门等都会成为客户接触的窗口，都成为企业价值增值过程中的一部分。因此基于客户导向的管理要求企业必须从体制上推行部门间横向合作，协同应对客户的问题与诉求，形成以客户为中心的企业组织架构体系和运营管理程序。

2.企业文化再造

房地产企业将其企业文化逐步从“产品为中心”或“销售为中心”的文化转变为“以客户为中心”的文化，企业的各个部门的工作都从客户角度来展开，把提高客户的满意度作为企业的经营目标之一。同时还可以结合企业内部的机构整合，推行崭新的机构组织模式;结合企业的人力资源规划，打造企业价值和个人价值和谐共生的平台。

3.信息流程再造

房地产企业应该结合最先进的信息技术，建立可全企业共享的内部客户数据库系统，将客户的基本情况、与企业的交易记录、客户对产品的满意度、客户对产品的后续需求等信息进行整合，然后充分利用企业收集的数据，通过数据挖掘，及时满足客户的诉求，并可以使对客户的一对一营销变得更为方便。

4.培训模式再造

房地产企业必须加强对新老员工再培训，真正作到把企业“客户导向”的运营理念和“以满足客户利益为目的”的企业目标深入员工内心，让企业员工的目标与公司目标保持一致，而不发生理念上的冲突，这样才能使组织发挥最大的效益，使员工的工作达到最大的效率。企业培训工作应把重心集中于对企业理念的讲解、与客户的沟通技巧和新组织运作方式等方面。

5.客户导向运营管理的制度化

房地产企业可以在实践经验的基础上，建立符合公司战略的客户导向型管理制度，具体包括:客户资料及来往文件管理、客户投诉管理、客户信用管理、项目回访管理、项目物业管理等内容，并将这些内容细化、规范化，形成标准化的管理。

篇5

1商业地产概念介绍

商业地产包括商业和地产两个概念。商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着“成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭“拿地—规划—设计—建设—销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用“先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。

2商业地产存在的主要问题

按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：

2.1规划设计和市场定位不匹配

商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。但多数开发商在商业项目规划设计和建设中，仅仅将自己定位在商业地产项目的开发和建设上，没有为未来的招商与运营进行认真充分的市场调查、科学合理的市场定位。在规划设计时，通常只追求经济利益最大化，为了好卖、好租、使用面积最大化或建设成本最低而规划设计，从而给后期经营管理带来很大的局限性。具体表现为：①市场定位不合理，商业功能规划时贪大求全，脱离当地消费水平；②功能设计没有结合当地人文风貌，只追求空间使用效率，给项目后期运营管理带来诸多问题；③项目建成后，商户为满足个性化或特殊需要，大幅度改造物业形态，造成了不必要的严重浪费。

2.2开发建设和招商经营脱节

目前，国外商业地产受土地所有制性质的影响，经营模式通常以只租不售型居多，比较注重长期持有带来的经济效益。而国内商业地产受资金、利润及经营思路的影响，通常讲究开发节奏“短、平、快”，循环周期越短越好，过度追求“开发、出售、再开发”，加快资金流转以赚取更多的利润，只关注开发、建设和出售，不关注后期的招商和经营。项目售出后很多开发商不愿意承担更多的招商和经营责任，也很少去思考创造良好的商业整体经营环境和氛围。即便加以考虑，由于项目所有权与经营权分散归属，开发商管理干涉比较困难，从而造成开发与经营的严重脱节或不匹配。

2.3商业规模与经济发展水平不适应

自2010年以来，我国商业地产的投资规模增长迅速。虽然受电子商务及网络购物的影响冲击而有所回落，但商业持有量及待开发商业地块仍然占据比例较大。2016年1月12日，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“纵观2015年广州甲级办公楼市场，无论在需求和租金方面均较2014年有明显上升。据仲量联行统计，2015年约7成的租赁成交来自内资企业，并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显，受此带动，2016年租金升幅达到自2011年以来的最高位，同比增长4%”。对于优质零售物业市场，2015年是调整年，电商重塑消费者购物习惯，对实体零售经营表现持续施压；但同时国外中高端品牌积极扩张进驻国内市场，尤其是国际中高端时尚开店步伐加快。由于各路资金看好商业地产的发展，对商业地产领域必然展开大规模的追逐投资。但是，如果不科学预测经济发展水平和商业需求，带来的结果必然是投资过剩及浪费。例如2009—2014年期间，很多大、中型城市均存在商业地产项目增长速度已远远大于经济发展速度的现象。近两年，恰逢国内电商业务蓬勃发展，这些城市的商业地产项目均存在着空置率不同程度的持续攀升，造成了社会资源的巨大浪费。

3原因分析

近几年，国内连续出现商业地产项目破产、并购及股权转让、收购事件，都是因为商业地产前期开发、招商与后期经营不善导致严重后果造成的。例如曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩8-1商业地块被潘石屹SOHO中国收购，重庆渝中区核心位置的朝天门地块被新加坡凯德置地收购，北京西三环原“金隅大厦”被光耀地产收购开发成“光耀东方中心”。仔细分析这些商业地产项目破产、并购及股权转让的原因，大致可以总结归纳为以下几种类型。

3.1商业经营的长期效益是主要原因

目前，在房地产市场，通常是住宅项目搭配商业配套一起开发。且在当前国内土地市场出让体制下，开发商主要通过一级市场公开招拍挂竞价获得土地，房地产项目周期通常是二至三年。由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，且竞价对资金实力要求越来越高，因此土地获取越来越困难，一家房地产公司在一个项目开发结束，很可能由于没有新项目接继、没有土地供应而被迫停止开发，甚至面临公司解散的危机。而商业地产项目要求长期持续经营才可能获取丰厚利润。因此，许多房地产公司为在土地出让一级市场靠资金实力获取土地资源，不得不要求在手项目快速回笼资金，在处理商业配套时通常采用以出售为目的商业开发，而开发商固有的短效行为与商业开发的长期效益形成了这一行业的主要矛盾，也是一个先天性体制问题。

3.2缺少商业地产各项技术人才

商业地产是一项涉及面很广的系统工程，市场化趋向程度较高。相比于住宅开发，在建筑外观、机电安装、配套设施、物业管理及通风朝向等方面有更多、更高的专业技术要求。且住宅与商业地产的物用价值取向是不同的，住宅重在居家的环境和生活的舒适、品质，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力，产品的性质应归类为间接用于商业经营的投资汇报。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的硬件产业，它的开发任务包含建筑外观、功能空间、配套机电、环境设施、服务技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到区域经济、人口数量、消费水平、业态选择、市场定位、商业运营等综合因素。由于商业地产跨行业的多重属性，因此在商业地产开发中，无论在项目规划、设计、选址、立项等方面，还是在建设、招商、运营、管理等环节，都需要有效整合地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是满足商业地产开发的必要条件。然而，很多房地产公司恰恰缺少跨行业资源的整合管理经验和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发存在问题的一个现实原因。

3.3缺乏完善的商业网点规划

2012年9月12日，国务院颁布《国内贸易发展“十二五”规划》通知，要求地方政府应完善商业网点规划和土地政策，强调各大、中、小型城市(含直辖市、省会及计划单列城市)要科学抓好商业网点规划的报批和实行。然而，在许多城市，商业地产开发仍然处于一种无序状态，政府招商无限放宽条件，开发商追求利润不顾及社会责任，擅自更改规划事件屡见不鲜。某些开发商拿到土地开发权，只关注住宅出售能获取多少利润，不考虑配套商业的经营发展，不做市场调研，留出些低层（首层）商铺就是所谓的商业地产。这种开发思路导致了商业网点布局严重失衡，商业功能设置不合理。另外，业态趋同严重，购物和餐饮类型居多，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，也面临着经营艰难的窘境，许多已经建成及即将建成的商业设施无法出租而闲置，造成了社会资源的浪费。

3.4商业地产容易导致经营资金断裂

商业地产特别是大型商业综合体在市场上建立品牌、口碑及达到成型和成熟通常需要一个较长时间的市场培育（约1-3年时间），即使开发商引进了一些具有较高的经营水平、品牌效应、强大“领头羊”效应的主力店客户，此孕育和成长过程依然无法逾越。商业地产项目的投资往往较大（少则几千万元，多则几个亿甚至几十亿元），而开发商往往仅能投入20％-30％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售或税费贴补返还等。在目前国内银行信贷金融政策下，向银行贷款的难度越来越大，社会融资渠道又很狭窄。因此，商业地产开发面临的资金压力一般远高于住宅开发，资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有提前预售或出售商铺而快速回笼资金，而一旦将商铺出售了，就会形成开发、招商和运营环环脱节问题的自然发生。

4影响后果

商业地产开发是房地产开发行业难度和复杂程度最高的一个综合性工程，如果处理不好开发、招商与运营的相互关系，所带来的各种问题和社会影响也是最严重的。

4.1降低了管理控制能力

国际大型商业地产经营模式一般是只租不售，确保良好的整体管理和营销宣传推广体系。但我国很多商业地产项目通常按照房地产开发理念来操作，采用分割出售，这些店铺出售后，产权属于不同的人，很难统一各出售商铺所有者的意愿，导致开发人员对出售后商业项目的整体控制能力是非常有限的。在正常情况下，商业项目经营管理有一个2-3年的严峻考验期，必然会遇到各类各样的问题，如果开发企业的后续管理缺乏整体控制能力，纯靠分散业主自己管理调整，结果很容易出现房地产热销售后，开发商赚钱退场，而商业经营业务则开始呈现消退冷落局面。

4.2减少了规模效益

近年来，许多商业房地产开发规模面积很大，但往往得到的规模经济效益不很明显，这主要表现在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不统一，而租赁业主更多的从自身利益出发，只考虑租金高低，不顾及商铺租出后所经营项目和产品档次，形成项目交叉重复，杂乱无章，业态、店铺、经营产品简单随意地拼凑，势必造成商业经营布局无序、无特色，服务功能残缺，严重影响企业的品牌形象、市场声誉和规模经济效益；②小商铺基于生存竞争压力考虑，可能会出现虚假宣传，或销售假冒伪劣产品，这种行为对小商铺本身可能没有太大影响，出问题后改头换貌或再换一个地方重新经营，但可能严重影响整个商业项目的形象和声誉，而这种商户的识别和处理又比较麻烦，开发商缺乏有效的控制和惩罚能力。因此，规模面积越大，管理控制越难，也抑制了商业地产的规模效益。

4.3限制了业务宣传推广

宣传推广是商业地产业务经营成功的重要手段，特别是早期的销售推广、广告宣传，经营预期和承诺对吸引投资者起着重要的作用。在正常情况下，项目开业前的早期推广费用由开发商支付通过管理公司，开发商也会把这个费用包含在项目开发成本；然而，在正式开业后，后期的商业推广费用往往成为各商家店铺争执扯皮的焦点问题。另外，物业陈旧后的整体翻新改造也是一个突出的问题。一个商业体运营一段时间后，为吸引更多顾客光顾，需要整体改造或改头换貌，改造成本分摊因为各家商铺营业利润高低不一，很难做到均衡统一，往往因为修改费用的收取困难而不得不放弃整体维修和改造，进而制约了整个商业业务的可持续经营和发展。

4.4阻碍了资源合理配置

前几年，国内商业地产快速发展，尤其是大型商业设施建设，几乎都集中在北京、上海、重庆、长沙、广州等中心城市和经济发达的沿海城市，存在严重的结构性失衡和区域布局不合理，特别是在重庆、长沙、广州等城市，商业地产开发呈现一定程度的饱和现象。在一些大型城市商业地产开发比大小、拼奢华的同时，广大欠发达城市和农村仍然缺乏最基本的商业设施。同时，甚至在商业地产比较发达的一线城市，仍然还存在中心城区、老城区商业设施过于密集，而远郊区尤其是新建社区商业设施缺乏的的强烈对比。例如，北京的远郊县区许多小型社区由于缺乏大型购物中心，购物消费只能开车进入市区；上海是中国商业贸易最发达的一线城市，尽管它的远郊区社会消费品零售总额超过中心城市总量50%，但远郊区的许多新兴社区商业设施仍旧明显不足，缺乏大型综合商业体。上述问题凸显了商业资源配置的结构性矛盾和我国商业地产发展面临的不合理布局问题。

5建议和对策

商业地产价值是实现运营价值为目标的投资形式，反映的是房地产开发和商业经营集成向金融价值投资的最大化实现。商业地产的价值最大化不是指开盘销售价格和利润的最大化，而应是从商业经营的角度，经过长期、持续的经营、发展和培育达到物业升值，真正实现房地产未来增值空间的价值最大化。因此，开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去只重视开发和销售而轻视项目后期的实践管理和品牌服务的错误思路，建立商业地产开发、运营并重的经营格局。

5.1搞好商业地产前期市场定位

（1）做好商业地产项目前期市场定位。因为商业地产与市场需求密切相关，商业地产的规划设计，市场定位是关键，同质性管理只会导致社会资源和企业资源的巨大浪费。只有精确定位，科学管理，才能在激烈的市场竞争中生存和持续发展。为了实现精确定位，一方面必须适应市场需求；另一方面也要结合企业自身的具体情况，走适合自己的路线。市场细分是商业地产市场定位的前提，尤其是对商业集中地区，要成功获取利润，必须把市场细分到极致，小型商业通过定位，避免与大型商场冲突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，通过自身的特色和亮点来吸引消费者。（2）加强商业网点的规划和布局管理。加强商业网点的规划布局论证，提高商业网点规划的科学性和可操作性。规划布局应注意以下几点：①商业网点规划布局应与城市规划相结合。应与城市整体发展、人口分布、消费需求、交通系统、环境保护相结合，通过相关产业配合，发挥有效、合理的资源配置，促进城市功能的不断完善和升级；②规划和调控必须结合市场资源配置的基础调控作用，避免盲目开发、重复建设和无序竞争。规划必须尊重市场规律，在市场规律基础做出规划，并给市场留下足够空间；③以规划引导市场，让市场竞争来实现资源的优化分配，不能让规划来代替市场的调配作用。（3）遵循商业规则选择合适的商业业态。商业地产项目选择什么样的商业业态或以什么样的业态为主，必须遵循商业规则，并结合区域经济发展水平和人们的生活消费水平综合评估考虑。根据国际上发达国家和地区的商业开发经验，在商业业态与经济发展水平之间存在着如下几点规律：①当人均国内生产总值(GDP)为1000美元，主导业态为百货商店；②人均GDP在2000-5000美元，主导业态为大型综合超市；③人均GDP达到12000美元之后，领先商业业态演变为大型购物中心或购物广场（SHOPPINGMALL）。如果是社区底商，只适合配置消费频繁、小额、近距离的小型购物超市、便利店和特色餐饮设施等。

5.2实行“订单合作”经营模式

近年来，国内许多实力强大的开发企业常常寻求与国际知名品牌商业巨头强强联合，建立战略联盟，分别借助对方的行业优势和专业力量进行市场规模扩张。这种合作模式主要有三种：①购买关系，指的是知名品牌商向商业地产开发商提前下订单购买商铺，并能满足“量身定制”；②租赁关系，是指知名品牌商向商业地产开发商以相对固定和低廉的租金形式提前预定租赁商铺物业，保证了商业租赁的稳定性；③合作关系，免费提供商铺物业吸引知名品牌商提前入驻起到“领头羊”效应，但开发商要从品牌商的销售营业额中提取一定比例的经营担保金和利润分享。市场上习惯把上述商业模式称之为“订单合作”商业。与先建设、再招商、后运营管理的传统商业模式项目，这种模式更能适应市场环境的变化，具有多种优点。（1）通过和大型知名品牌商建立战略联盟，并让其提前参与商业地产的前期策划、市场定位和规划设计，有助于弥补开发商在商业地产运作中人才紧缺、经验不足的弱点，并帮助开发商精准、客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合，力求达到资源效用最大化。（2）稳定的租金收入保证了商业地产项目的固定投资回报，可以借助商业品牌和“领头羊”效应，改善和提升商家的投资青睐和购物潮流。知名品牌商业提供租金虽然可能很低，但是因为可以吸引大量的顾客，吸引其他商家跟风入驻，进而影响商品的购买价格或商铺的租赁价格水平。（3）由于不同的商业业态有不同的空间、功能和配套设施要求，如大型超市需要提供冷冻、新鲜设施设备和足够多的停车位；餐饮行业需要排水、排油烟和燃气供应系统；娱乐业需要严格的消防系统、疏散通道和逃生出口。所以，采用“订单合作”商业地产模式，开发商可以提前按需设计，以减少入驻后为满足功能需求而不得不进行的拆改、改造，降低浪费最小化。

5.3实行“售后回租”经营模式

售后回租是一种新型的商业模式，开发商和商铺所有者签订合作协议约定，授权开发商或专业商业机构统一管理商铺，开发商或专业商业机构承诺给商铺所有者一定年限内的固定回报。售后回租本质上也可以理解成固定回报换取特许经营权。在当前我国金融体系环境中，长期持有型的开发商较少，为确保商业管理的整体性和系统性，建议开发商对售出的商铺实行售后回租，让众多商铺在统一管理中形成合力，最大可能发挥规模经济效益。售后回租应做到三个基本统一：（1）统一招商管理。这有助于促进商业品牌审核和规范，建立完善的租赁管理制度。入驻商户在业务类别、商品层次、业态位置必须选择根据整个市场统一规划布置；在选择商户时，不仅关注租金高低，更应该关注商户的业务、资格、背景和信誉度等全方位考虑，特别是由商户的业务与物业类型、设计是否冲突，行业之间有无竞争，与其他商户经营的商品是否互补。（2）统一的营销管理。这有助于维护和提高商户和开发商的共同利益，有计划的做好整体营销方案和促销活动；同时，统一管理商业品牌广告和商户的促销活动，统一广告尺寸、位置和空间布置，以保持维护和提升商业项目的整体形象。（3）统一的服务和监督管理。统一指导、协调、监督和服务入住商户，以确保高效的商业开展和物流保障。一方面，为商户提供必要的指导和服务，如统一服装、和营销说辞，基本礼仪统一培训，物流运输统一保障等；另一方面，对商户进行统一公平、公正、公开的监督管理，违反市场规则和法规，损坏商场形象、品牌的商户应严肃处理，情节严重应坚决清理退出。

5.4拓展商业地产投融资渠道

灵活、机动、有效的投融资渠道是商业地产开发面临的最关键问题，也是解决目前国内商业地产开发、招商、经营管理各环节容易脱节的核心问题。因此，建立商业地产市场健康、完善的投融资机制，鼓励和扶持社会资金进入公共配套商业领域，加大民间借贷金融政策的支持力度，保证商业地产项目开发所需资金多渠道、多方位来源，避免传统单一的国有银行信贷风险。借鉴国外，大多数商业地产项目都是由专门的基金组织筹集社会资金来支持运作的。例如，在美国将近200家私募基金和约170公开上市基金中，拥有超过一半投资了全国各地的购物中心；在日本、欧洲和东南亚，大型购物中心也是大部分由专业基金机构通过社会募集资金来投资建设的。然而，目前我国商业地产的开发资金来源主要来自于银行贷款，据初步统计，我国商业地产银行信贷的依赖水平普遍达到60％以上，有一些大型商业地产项目甚至超过80％。近年来，国家在商业房地产市场不断创新投融资机制，积极开放和引进国、内外风险投资和专项投资基金进入商业地产；借鉴一些发达国家(或地区)商业房地产开发投融资的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)和保险基金进入房地产投资领域；正在尝试将社保基金引入到大型商业和基础设施建设投资方向。上述投融资机制的不断完善将对促进中国商业地产拓展融资渠道发挥积极的推动作用，应大力鼓励和支持。

作者:曲松 单位:五矿地产天津公司工程管理部

参考文献：

[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(7):38-41.

篇6

苏州太湖是长三角地区区位条件最优越、自然山水最优美、人文景观最丰富、文化底蕴最深厚的地区之一。苏州太湖的软山温水不仅荟萃了旖旎的自然风光，也孕育了苏州鲜明的水乡文化特色、外柔内刚的文化品格、崇文重教的文化理念、精巧细腻的文化品位和博采众长的文化韵味。太湖孕育了的灿烂的吴地文化，造就了3000年历史临水而建、理水而筑的苏州古城。更难能可贵的是，在现代经济高速发展的今天，苏州太湖依然保留着最完备的生态系统：质量最好的空气和水，古朴、自然的风韵，以及鳞次栉比的明清两代原汁原味的古村落、古遗址……，苏州太湖是整个长江三角洲的极为难得的一方“净土”。

苏州太湖是人们梦中的世外桃园，是让繁忙的现代人休闲的理想场所。山水兼备是从古到今中国人居的最高意境，“养生”、“健康”等元素将使苏州人居全面步入“太湖轨道”，迎来“太湖时代”。苏州太湖时尚休闲地产板块引领的潮流，具有恒久的生命力。

“文化”、“生态”是打造“养生福地”、“人居天堂”最为关键的要素，也成就了苏州太湖国家旅游度假区高规格、高水准、最具人居价值的板块，成为众多地产开发商逐马挥戈的疆场，一个个高端楼盘迅速在太湖板块崛起。中信集团、中茵集团、华丽家族、中华企业、泰达集团等数十家国内知名开发商已经投资这块“宝地”。一个新型的以文化、生态为核心竞争力的湖滨型旅游度假胜地正在太湖之滨形成，已涌现了一大批如太湖高尔夫山庄、宝岛花园酒店别墅区等优秀住宅小区。

据介绍，苏州太湖的西山岛将建成作为长江三角洲直接腹地的高档次休闲度假生态旅游岛，以及财富阶层的居住乐园；光福的南部滨湖地区将作为中档次的休闲度假区和景观房地产开发部分；中心区域主要作为中转服务基地和景观房地产开发区。经过三到五年的努力，苏州太湖国家度假区将以中心区、光福、西山“一体两翼”为格局和以“水、乡村和主题公园”为主要吸引物，加快形成集国际会展、休闲度假、绿色生态、观光旅游、康体疗养于一体的湖滨型休闲度假目的地。

出席本次论坛的全国工商联房地产商会会长聂梅生女士认为，房地产成熟的业态，不能仅局限在居住这个领域，一定要向旅游地产、商业地产等更高的形态发展，经过今年这样一个深刻的调整以后，也必将会有更多的旅游地产和商业地产出现。她强调5～7天的停留才能够形成旅游度假休闲的形态，养生度假则是更高的一个层次，苏州太湖这里的山和水适合于健康，所以它能够形成第二居所。并且她衷心希望美丽的太湖之滨成为全世界人养生的地方。

其实，早在2006年，江苏省政府就批准了苏州太湖国家旅游度假区的新一轮总体规划，尤其对这个国家级度假区中心区的功能做了明确定位，性质为湖滨型旅游度假小城镇。“苏州太湖国家旅游度假区中心区，将成为苏州环太湖地区和苏州市未来最主要的休闲度假和度假旅游综合服务基地，集多方文化于一体的东西方文化交流平台。”

篇7

“活跃”过冬

实际上，针对2011年开始的国内银根紧缩状态，海尔地产早已做好准备。在万科地产提出“冬天模式”的同时，海尔也提出了自己的过冬策略——“促销售、减库存、谨拿地、练内功、强并购”，稳中求进，创新突围。在石克清看来，政府此次的政策势必是长期的，必须做好准备，因此这次过冬的一个重要前提和基础就是“广积粮”。

房地产行业是一个典型的资本密集型行业，通常开发一个房地产项目就需要数亿元，甚至几十亿元。同时房地产建设周期长，需要资金量大，尤其在拿地阶段和建设阶段。在这种情况下，如何搭建一个多元化的融资平台和资金管理平台就成为了一个关乎企业成败的重大问题，这也是石克清作为CFO工作中的重中之重。

背靠海尔集团资源，海尔地产搭建了以海尔财务公司为主，股东投入和外部金融机构为辅的多元化融资平台。作为CFO，考虑的远非资金到位这么简单，融资结构和成本都是石克清需要关注的。为了整合内外部资源，优化融资结构，石克清首先搭建“未需先至”的融资平台；其次确立了两个平衡融资策略：内部融资和外部融资相平衡，短期融资和长期融资相平衡。

目前海尔地产的融资渠道已呈现多元化和立体化：与国开行的合作是针对片区开发，不做小项目；和建行是战略合作伙伴关系，包括财务收支两条线在内的资金管控系统都是与其进行合作开发的；工业地产方面则是借助信托，同时引入了鼎晖等地产股权基金，与黑石、高盛等在物流方面进行合作。

为了应对这个长期的冬天，海尔地产不断调整自己的战略。原本2011年达到200亿元和冲击国内企业500强的目标进行了缩减；原本计划于2011年上市的目标被取消，虽然对这一目标的准备并没有放弃，但是取而代之的是更多的现金流。

2011年下半年，海尔地产启动了并购策略。当时海尔地产已经根据形势作出了预测——2012年6月~7月将为最佳并购时期。能够进入海尔地产并购筛选范围的有三种类型：第一，纯粹并购土地，打造双品牌；第二，大的土地项目，既能并购未来收益，也能并购现金流；第三，金融地产，可以利用杠杆。

“很多企业的项目很不错，但是资金周转出现了问题，成为‘休克鱼’，我们会把这些项目接过来，这样既不缺资金，又可以整合海尔先进的人单合一自主经营的管理模式，这条‘鱼’就被激活了。”石克清表示海尔地产在2012年将用这种吃“休克鱼”的方法从危中抓机，储备优势项目，为“白银时代”的到来做好准备。

伴随国内经济环境的变化，海尔地产的战略已再次调频。在2012年7月2日举行的海尔地产2012年度年中工作会议中，这次的主题被定为“调频入轨、重建体系、再度出发”。在石克清看来，中国的城市化进程仍在继续，中国的房地产业光明的发展前景至少还有15年的春天，而对此海尔地产要做的就是稳健发展、随时出击。

地产后来者

海尔地产的突围发轫于2008年。2007年已经成立五年的海尔地产旗下只有三个限价房项目和三个中档商品房项目，用海尔集团总裁杨绵绵的评语就是“慢且差”。2007年海尔地产开始补齐管理团队的短板，招募人才。先是有着19年房地产业工作经验、擅长用文化艺术的视野创造地产项目价值的卢铿加入海尔地产担任董事长。紧接着是曾在中建和万达等知名企业工作过的王强加盟公司担任总经理、曾在中建和中新地产工作过的马长江担任常务副总。

石克清也是在这个时期加入海尔地产的。在石克清当时不到10年的工作简历上，却有着在银行工作过和在和记黄埔担任财务总监的经历。

可以说这次的高管团队重塑为海尔地产的厚积薄发积聚了力量。自2008年起海尔地产在调整、改善和提高的基础上加快了发展；2009年起海尔地产连续实现倍速发展，迅速跻身全国百强行列，跨进了中国房地产“第二方阵”； 2011年海尔地产位列“中国房地产百强企业第三十六位”、成长性TOP10第二名、连续四年荣获中国房地产百强企业。

目前，公司旗下现已拥有30多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目立足青岛、扎根山东、布局全国，已先后拓展至全国20多座大中型城市。

应该说，张瑞敏的思想对于海尔地产的发展起到了决定性的影响。针对2007年中国房地产业的状况，张瑞敏提出了“两金一资源”（为政府和社会贴金、为海尔争金、创造优质资源）的指导思想，直接催生了海尔地产与众不同的商业逻辑——创造特殊的商业模式，去完成地方政府希望推行的经济文化事业，从而争取特殊的开发机会和政策条件，形成精品样板工程并迅速加以推广。

“云社区”的提出是海尔地产的另一理念，“云社区”迎合了当今物联时代“三网合一”的趋势，是海尔商住地产的主打模式。石克清介绍说，目前海尔商住地产的总资产达180多亿元，在建项目19个。在海尔地产看来，“云社区”所代表的理念类似于乔布斯的资源整合模式。用石克清的话说，这叫“软硬兼吃”，既有房子这个硬件，又有配套的智能软件，人们更多体验到的是买房子所带来的增值服务。

石克清表示，产融结合一直是海尔地产努力的方向。所谓产融结合，即针对商业地产、工业地产及物业管理三个板块进行全力互补。例如当国家调控时，以住宅地产补助商业地产；反之则倒过来，这样就可以盘活海尔集团的整体资金。“比如说现在是商住地产的冬天，却是工业地产的春天。”

然而产融结合的意义远远不仅于此。海尔要做的是将整个产业链的产品都整合到地产项目中，以全产业链的整合构成海尔未来发展的核心竞争力。这在“一宅一商一云”的商业地产和“一元一店一库”的工业地产的模式中已经全部显现。“以工业地产为例，工业地产自然离不开家电行业。我们计划在全国91个城市建立自己的物流库，同时在人口聚集区开设社区店，既可以很好地服务客户，又方便展出成套产品。”石克清解释，这是把地产项目做成海尔产业链的延伸，这种全产业链的服务使海尔聚集了更多的优势资产，同时分散了企业周期经营的风险。目前海尔地产已拥有全国最大的物流公司，已建成了12个工业园，并且每年增加五个。

财务管理的“三镜两器”

石克清自2008年加入海尔地产以来，通过升级财务战略、优化财务人员结构、提高财务团队技能、理顺制度流程、创新泛财务工具、搭建“即需即供”的资金平台、完善风控体系、践行战略损益表和实施事前算赢、事中调赢、事后双赢的闭环全面预算体系，全面夯实财务基础，推动了海尔地产的倍速发展。自2008年到2010年，海尔地产总资产年均增长18%，销售合同额年均增长125%，销售收入年均增长85%，利润总额年均增长45%，在创造企业价值的同时体现了财务的价值。

据石克清介绍，海尔地产财务管理总体上可以用“三镜两器”来概括：望远镜（机会）、放大镜（解剖）、显微镜(体检)和显示器（显示机会和显示差距）、治疗器（治疗）。

石克清认为，风险是作为CFO最责无旁贷的职责之一，“三镜两器”中很多也是针对风险提出的。

面对房地产项目开发周期长、资金投入量大、未来不确定因素多，导致潜在风险多的特点，石克清牵头构建了风险导向的“三位一体”风险管控体系，全面预防和管控风险，使企业日常风险管控“有法可依”。

三位包括：建立项目筛选评价标准漏斗，预防项目选择失败风险；建立项目运营标准，预防项目运营失误风险，建立人才引进和使用考核标准，预防人才使用不当风险。一体是指搭建“风险全景图”，建立风险识别、风险定性定量分析、风险评估、风险跟踪和风险治理为一体的风控体系，保证项目的目标受到最小的影响，目标的利润最大化，项目风险在可控之中。

为了保证“三位一体”风险管控体系的有效执行，石克清建立了“有法必依”的周清关差监督机制，项目业务运营由运营管理部通过“项目巡检机制和周清关差表”来管控风险；项目财务运营由财务管理部通过“财务巡检、流程穿刺、CSA和财务周清关差表”来管控风险；运营管理部和财务管理部风险差效果由日清办通过“周清关差表”来显示和关差，一环扣一环，保证了风险管控效果。

不过在石克清看来，风险和机会总是相生伴随，很多时候就是一件事情的两面，因此企业具备风险的意识只是一个基础，更高一个层次应该是通过风险发现机会的意识和能力。

实际上除了防范风险之外，寻找机会也是石克清的工作重点之一。譬如自去年以来，除了融资之外，石克清的一个重要工作就是四处寻找合适的并购对象。在2011年开发商缺钱、购房者也贷不出钱的情况下，石克清带领团队通过财务创新为海尔地产的逆势增长立下汗马功劳。“面对限贷，我们会根据客户的诚信度来实现‘分期付款’，这样可以解决一部分限贷引起的资金不足问题；面对首付提高，我们采取首付3+3分期付款模式’；面对限贷，我们采取全款分期付款模式’，有利促进了企业销售，在创造企业价值的同时体现了员工价值”。2011年，海尔地产实现销售合同额达55亿元，同步利润逾9亿元。

目前海尔地产的财务正在从保姆向保健医生的角色转变，用石克清的话说，“就是今后财务不但可以‘照顾’企业，还可以寻因治病，同时也可强身健体，让企业更健康。”

财务布道者

郎咸平曾经嘲讽过海尔集团也涉足房地产的企业行为，他认为海尔集团做地产意味着中国的制造业已经走不下去了。

石克清对此进行了否认。“我们要做的是在海尔地产注入海尔的精细化管理和制造模式，用制造业的思维来引领房地产企业的发展。” 但是制造业和房地产行业是两个差别很大的概念，要想以制造业的思想来引领房地产业，需要将“制造业语言”翻译成“房地产语言”，“知其然”的模仿容易，“知其所以然”的理解却不易。石克清承担了这个重任。

石克清在海尔地产的职责包括负责财务管理部和日清办（工作分为日清、周清和月清）工作，用石克清的话说，自己在这种翻译过程中，就是一位“布道者”。每到周末，石克清都去参加海尔集团培训，将海尔的管理模式带到海尔地产，并将其上升为指导思想。

与制造业的精益管理不同，中国的房地产业在“黄金时代”的高速发展之下早已被打上了“粗放式发展”的烙印。“这可能在之前跑马圈地的时候感觉并不是很明显，但是碰到国家银根紧缩的宏观调控之后，制造业的这种管理经验就显得很重要。”石克清骄傲的表示，地产业发展的前15年都是在靠地价赚钱，今后一定会是靠精益化的管理制胜，当国内大房地产商们逐渐意识到房地产的未来终将走向精细化的时候，海尔地产已经“在路上”10年了。

“海尔地产是起步晚，但起点高。”站在海尔集团的肩上，决定了海尔地产发展的“高起点”。石克清介绍，由于海尔集团本身经历了一个完整的发展周期，现在逐渐把一些基础的业务外包，而这种经验也直接借鉴给了海尔地产，因此海尔地产从一开始就将某些业务外包，以最快的速度就进入了住宅产业化的阶段。

延伸阅读

目前海尔集团正在推进“人单合一双赢的自主经营体模式”，即从原来的先造产品再找用户变为先创造出用户再造产品。在此背景下，海尔地产的“拿地-建设-库存-销售”模式必须转变为用户驱动的“即需即供”模式。

篇8

日

期：___________

xx年公司新员工培训总结

首先，感谢公司给我们新人一个学习的平台，给我们一个实现自我价值的舞台。我以前也进过不小的公司或工厂，也没有一个像为了家地产运营机构这么慷慨的给我学习专业知识。而且公司还给有能力、有冲劲、有毅力、有上进心的员工一个很好的晋升空间，一步一步走向你尽可能达到的地位。可以不介意我们出身茅庐，可以不介怀我们是个门外汉，有这样一个好的机会、好的平台我又怎能会放弃。我要用全身心的爱去工作，答谢公司的培育之恩。也要用全身心的爱去生活，用全身心的爱去提升自我价值。

培训的第一课：认识行业、了解公司的企业文化、明确人生规划、销售技巧

公司的企业文化，我们的愿景：做浙江地产运营的领航者；我们的使命：为社会、客户、员工创造价值；我们的核心价值：简单、和谐、执着、承担；我们的经营理念：专注、高效、共赢；我们的服务理念：以诚待客、用心感人；

日常运作一个流程

1、晨会；晨会是一个锻炼自我和自我成长的舞台，团队和自我的激励，团队和我磨合过程，深入了解公司的企业文化之精髓，学习充电了解相关的咨询，明确今日工作目标。在晨会之前，部门所在工作人员都要一起舞动起来，公司称之为“晨操”，目的是要所有要工作的人员精神抖擞起来！然后再检查在场人员的形象面貌，互相与身边的同事问好，目的是要我们用微笑、真诚来接待我们身边的人，更是一种体现团队的和谐。随着主持人的一声令下，全体起立，宣读部门组名组呼、宣读公司企业文化。再往下就是一个个人锻炼或展现自我的平台，晨报朗读加自己的读后感。然后是业绩播报、专题分享、政令宣达、心态分享(朗读羊皮卷）、开心一笑（调节一个愉快的心情去工作)。

2、夕会；夕会是总结当天的工作完成量、自我剖析、解决当天遇到的问题（与同事共同探讨）、安排明天的晨会。

以上是一个做为新入伍伙伴应该要知道的每日工作流程，所以必须要牢记在心。以下是一些专业知识、专业课题，比如有；房地产知识分析、房地产商业地产发展前景、相关项目的讲解、销售步骤、销售技能（开拓主顾，电话邀约，话术应对语，接待接触环节，回访环节，项目推介会，案场考察，带看流程、客户跟进等等.......)、市场营销、挖掘客户的需求、商务礼仪、成功的习惯......。学习了这么多我总结了一句话：两天一夜的课程也许改变不了多少，但对于一个热爱销售的人员来说，这两天一夜可谓是“一课值千金，课课要用心！”

在第二节课上有讲解到，职业顾问的一天，和个人晋升的一个流程。

对于一个新人而言，进公司才十天，我不敢说我要做到某某职位，要多少天内开单，我不敢保证！但是对于职业顾问的一天，我会努力做好，要做到不迟到、不早退、不旷工，有目标、有计划、有条不紊地去做好。只有把基本功扎实了，专业知识熟透了，实战经验丰富了，在适当的机会我会努力争取晋升的机会。有句话说：“不想当将军的士兵，不是个好士兵。”我想当将军，只是我还不具备当将军的条件，所以我先把自己定位在置业顾问，再一步一步往上爬！

在怀着空杯心态去学习时，我还带着锻炼自我的勇气、考验自我的心态去学习的。所以在我们7个人组成一个小组后，我顺利的当上了第八组组长，我们组名是：努力工作组，我们的组呼是：今天工作不努力，明天努力找工作！在我积极踊跃的参与答问环节，我为小组添加不少分数。虽然我们没有拿到第一，但我自我感觉良好，十天不到的时间里，从不知到知道一点点，从门外汉到进门槛的少年。我并不是说这就够了，我说这进门槛意思只是代表刚刚踏进门槛的人，仍然要多借鉴前辈的成功事例，还要多学习的一面。取其之长，补己之短。再接再励，坚持不懈，直到成功！

篇9

国内的房地产过冬论，始于王石于2007年12月提出的“拐点论”，伴随着数不胜数的调控“秋风”和“霜冻”，期间还短暂地出现了10万亿元信贷狂潮下的“小阳春”，然而带有强烈计划经济特色的“限购令”如西伯利亚的寒流一般，彻底将地产业送入深冬。

不过所谓“冬至一阳生”，在从“一九”迈向“三九”的过程中，虽然寒冷空前加剧，但阳气却越来越充沛，这也是冬至这个被中国人最先制定出来的二十四节气的哲学魅力所在，用浪漫如雪莱的说法是“冬天来了，春天还会远吗?”

不过如何渡过这个寒冬的确是个问题。借用动物世界中的各种过冬策略，或许众多房地产企业可以从中窥出一些他山之石的意味。冬眠模式

过冬要点：融资现金流足以撑到运营现金流正常周转期的到来，

与熊等的全面休息如出一辙，很多企业也采取了冬眠模式。但是其中的前提则在于之前的能量储存是否充足，资金是否充裕。

2011年底，一个专门针对房地产融资的融资模式创新峰会在北京举行。在会后的项目对接洽谈会上挤满了拿着项目找资金的各种规模的地产开发商。

“房地产行业这两三年受宏观调控政策的限制，不管是从银行还是信托渠道融资都已经很困难，这些都已经不能作为融资的主渠道了，目前我们正在考虑使用的融资模式包括上市、在海外发行债券等等，总体还是希望能够多元化进行。”山水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军说。山水文园自成立到现在，先后开发了百万平米的山水文园、山水lavie、山水广场、白龙潭皇家森林公园景区、金海湖旅游度假休闲项目、青岛鲍鱼岛游艇俱乐部等10多个项目，涵盖普通住宅、高端别墅、高端地产和旅游地产等范围。

事实上不只山水文园，“融资困难”几乎是绝大多数的房地产企业都要面对的问题。“多元化融资方式的探索，不能简单归为由于宏观调控紧缩倒逼导致的。其实在2007年，中国有了“合伙企业法”以后，中国本土的基金行业(VCP)就已经发展的很快了，2008年开始就已经诞生了第―批的人民币的房地产基金。对于房地产企业来说，以前更多的是通过财务部门融资，考虑的基本都是银行贷款或者信托，但是由于近年的政策紧缩，所以他们才开始放眼看到这些多元的融资渠道，可以说政策环境催化了这些多元融资体系的建立。”作为有着多年从业经验的赵一军，认为目前市场的融资环境虽然还不够健全，但是也已经向着多元化迈进了不少。

据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行的数据统计显示，2010年国内已经有了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主。而这一规模将在2011年扩大至于亿元。现在国内多个地产私募基金除了投资住宅开发项目，还进入了商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色建筑领域等。这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额的利润分成，目前多数基金将其目标收益率定在20％～25％之间。

但是由于大部分人民币房地产私募基金的发展始于2010年，目前尚不完善。除极少数外，多数尚未完成“募集――投资――管理――退出”的完整经营周期。基金自身运作管理水平参差不齐、信用制度不成熟、退出机制不完善，加之行业监管和引导不完善，如果不能规范运作反而阻碍行业正常发展。

“对于需要融资的企业来说，不管采用哪种融资模式，我们都会从两个标准上来衡量。”面对纷繁复杂的多元化融资市场，赵一军强调，

“金融投融资产品已经多元化了，债转股、股转债、短期的夹层融资等等，有很多产品模型，没有所谓对和错，对于不同性质的开发商，最适合自己的形式才是最好的。”

地产开发商融资时首先考虑的是融资成本，包括年息或股权出让多少，以及资金到位时间。除此之外，赵一军特别强调双方保持平等和互惠互利的原则很重要。“这是能够有效控制融资风险非常重要的一点。摆正平等的关系对于投融资双方才是最重要的，如果不能平衡这个关系，这里面的风险就会很大。其实对于投资机构来说，如果项目优质、抵押物非常好、产权清晰、资产干净，他们也是非常期望的。当然这是一个双向选择和相互博弈的过程。”赵一军表示，目前很多投资公司的确很不成熟，房地产公司在引入资金上的确需要十分注意。

值得一提的是，无论是上市融资、债券发行，还是私募基金等融资渠道，囿于企业发展阶段和政策等并不能广泛推广。如同坊间形容的一般，中国的金融市场就像美国早期西部开放的牛仔市场，游戏规则还不是那么的完善。对于掌握着地产企业资金命脉的CFO们来说，在选择融资渠道的时候一定要认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。

需要指出的是，过冬并非冬眠。万科总裁郁亮就曾强调，“万科不是冬眠，因为它是不作为，而我们实施积极的过冬策略，在三九天锻炼好身体，春天来了还可以大展拳脚。”

根据近日国土部公布的《闲置土地处置办法》修订草案，其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，作出了详细的规定。办法拟规定，未动工开发建设，土地闲置满两年，经批准后可无偿收回土地使用权。对于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡过“冬天”，万科必须做好准备，首先是积极卖楼、慎重买地，然后控制运营预算，除此之外要加强员工培训，不断提升管理本领。

实际上除了万科之外，大量房地产企业都在积极锤炼内控，加减法已经成为房地产企业的主要工作。一方面做加法，扩大融资和投资多元化，增加套房附加值，加大推房促销力度；另一方面做减法，调整目标，减少开工项目，降价销售，裁员减薪。

作为资本密集型企业，成本管理的优劣直接影响到房地产企业的利润空间。在宏观调控下很多房企资金链受到严重考验，不得不通过降价快速回收资金，在降价的情况下如何保证利润最大化，成本管理成为关键的环节。

房地产涉及多方资源的整合，成本管理要比一般企业复杂得多。从前期的项目论证阶段、设计规划阶段一直到工程施工结束，成本管理贯穿于整个开发过程。在不同的阶段，采取的成本管理方式不尽相同，通常会通过目标管理体系、责任成本管理体系、动态成本控制体系、项目后成本评估，形成系统和完整的成本管理体系，以确保整个项目目标成本的达成。

现金资产达到30％，资产负债率仅为53％，虽然不是最一线的房地产企业，但鑫苑置业的财务控制和运营效率位列全国前20名。鑫苑(中国)置业有

限公司始建于1997年。为中国地产开发企业50强，是亚洲首家在美国纽约证券交易所上市的专业地产开发公司。2006年开始实施全国化战略，先后在郑州、济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州上七个城市成立八家置业公司及物业公司。

鑫苑置业财务经营管理中心总经理贺鑫对此给出了内控管理的心得，

“因为鑫苑拿地基本上都是通过‘招、拍、挂’的形式，土地拿到后，半年内开发，九个月之后形成销售，两年左右售馨这种情况下，毛利率和净利率都比较低，主要通过现金流的周转迅速和良好的资金管理来实现利润稳定。”这种快速运作模式一直是鑫苑置业所坚持的，也因此基本保证了鑫苑置业现金流的周转健康。这种效果确切说得益于比较细致的财务管理和运作。财务中心每个月对于销售回款，工程付款月等都会进行核对，找出偏差原因，及时修正。他说，

“以前销售较好的时期，回款期两个月也不影响现金流的健康，但是在国家宏观调控后，销售数量不如以往，为保证现金回款，我们必须对每笔销售精耕细作，一次性准备好合格的客户资料，减少银行退件的概率，从而缩短按揭办理周期；同时我们加紧了跟合作银行的业务沟通，使公司的业务量与银行额度匹配，不浪费资源，在整体上加快了公司的现金周转速度。在工程付款上也同样进行精细化管理，建立三个月的滚动资金计划，减少无效资金占用，从而在集团层面合理地调配和管理资金，缓解现金压力。”候鸟模式

过冬要点：量小体轻或来雨绸缪。

净资产负债率高达163％的绿城中国一度被坊间质疑即将破产。2011年12月30日，绿城中国董事长宋卫平在公司年会特刊上发表名为“自助者天助”的刊首语。在反思了2011年的经历之后，宋卫平表达了绿城在2012年的核心战略：在力求生存的首要目标之下，绿城将向轻资产方向发展；已经开始操作的代建模式将得到强化，保障房也将是绿城可能涉及的业务领域；购地开发、商品房开发、中高端等词汇，则从绿城战略中淡出。

一位上海房地产企业负责人表示，绿城的转型宣言其实代表了很多房地产企业的方向。

过去的一年中，在政策的重压之下，纷纷“弃暗投明”的并非少数。正式宣布终止重组两个月后，主营商住地产开发的道博股份决定“弃房涉矿”。2011年12月17日，道博股份公告，将收购大股东新星汉宜控股子公司――恒裕矿业80％股份。而在此之前，道博股份连续三年盈利下滑。北京中原市场研究部统计数据显示：从去年底以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司涉矿。

“如果给当前中国房地产企业一个关键词的话，一定是转型。”华本机构总裁、华本地产研究院院长许文峰曾经这样提到，“就城市化发展而言，中国房地产至少还有下一个黄金10年，所有的运营模式都可能存在，关键是找到合适自己的模式。”

从2010年起，一些土地和资金上不具优势的中小房企，纷纷转向采矿、旅游、影院等行业，以增加新的利润增长点。据不完全统计，近几个月以来为规避楼市调控风险，多家房企公告了“涉矿”事宜。尽管矿产投资存在较大风险，但是其高额的回报率和产品价格长期看涨的趋势是房企转型涉矿的首要考虑因素。其次由于房企在拿地和开发过程中经常和地方政府、国土资源部等相关部门打交道，因此转投矿产可以将现有资源进行充分运用，提高获取矿权的机会，降低转型成本。此外矿产投资规模与房地产投资规模相当，比较适合房企转型的方向。

但是这种“转身”是否是一剂良药呢?

用郁亮的话说，调控政策对大企业影响比小企业大很多。中小型房企由于“船小好调头”，“轻”和“快”的两大优势在政策转向时往往更易调整战略。

赵一军始终不认为房地产开发商由于形势所逼而进军其他产业是一种正确的选择，“很多因势利导的被动转型的企业很容易经营不善。”但他也认为应该将被动转型和主动转型区别开来。“如果这种多元化是有计划的主动转型，比如泛海集团，很早就投资矿业，甚至成为民生银行的股东，在现在这个经济环境下看来，这种多元化的策略使得泛海集团在很大程度上避免了单一业务带来的风险。”

在地产融资模式创新峰会上，诸多专家和业内大佬也认为：转型是很痛苦的，也要看看自己是否有着相应的人才和实力，否则“馅饼”就会变成“陷阱”。业界专家对此警示：肯定会有一批企业死在商业地产和综合体上，这些当初一拥而上搞转型的企业，或许将为它们的轻率冒进而付出代价。

当然，一些谨慎保守的开发商并不倾向于完全转型，而是把眼光从一线城市转向二线城市，从住宅地产转向商业地产或者旅游地产。

越秀集团成立于1985年，目前形成了以地产、交通基建、金融证券为核心产业的“3+X”现代产业体系。截至2010年底，控股总资产约1000亿元人民币。其旗下控有越秀地产(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地产投资信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。据越秀集团CFO唐寿春介绍，对于从住宅转型到其他物业领域，越秀集团一直都比较积极。比如全力打造广州国际金融中心、财富天地广场等大型优质商用物业。其中中国大楼、世界第八高楼的广州金融中心于2011年已经实现整体运营。在这种势头下，近两年来越秀地产业务保持快速发展，合同销售金额屡创新高，新增了近250万平方米的优质土地储备，并拓展至佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州等多个城市，确立了珠三角、长三角、环渤海经济圈等战略区域，总土地储备超过1300万平方米。

此外，旅游地产也得到了很多地产大腕儿的青睐。房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，多数大型企业已经具备了自己的产品线定位。譬如，万达、华侨城、春光等房企便将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林上，今典集团于2012年也宣布全面向旅游地产转型。弱肉强食模式

过冬要点：伺机并购抑或断尾求生。

对于一些“凶猛”的房地产商来说，这是一个机会。

2011年12月29日，SOHO中国公告称，公司与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50％的股权，进而收购上海外滩8-l地块50％的权益。

2011年12月28日晚，首开股份公告称受让葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30％的股份，以完成对葫芦岛宏泰的百分百控股。收购资金不超过1.05亿元。同晚招商地产和招商局也公告称，近日招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51％的

股权，中润德成为其控股子公司。

唐寿春在谈到旗下越秀地产如何应对金融寒冬时说道，“首先我们的土地储备有大概1300多万平方米，虽然量上属于中等水平，但是土地质量较高，基本都在城市的黄金地段，粗估可以满足四到五年的开发，保证了我们的平稳发展；其次我们的销售规模已开始突破100亿港币，2011年的标也已经完成；第三，在全国的布局已经慢慢展开，在国内众多一二线城市拥有较好地块。”因此虽然明年房地产市场是一个紧缩的环境，但唐寿春并没有过多的担心，“我们的市场占有率和现金流现在处于一个

良好的水平，加上以上提及的三

点，风险已经明显分散，渡过这个金融寒冬没什么问题。”

但是对于很多企业来说，也许情形就不这么乐观了。根据安信证券的测算，2012年、2013年房地产资金链缺口分别将达到12423亿元、20351亿元，届时资金缺口大致相当于当期销售额的25％、40％。因此在政策的调控下，强势的、现金状况良好的房地产企业开启并购大潮是必然之势，行业洗牌也不可避免。

“房地产行业面临的金融紧缩局面还至少要持续一两年，”贺鑫对于经营不善的房地产企业仅仅依靠冬眠熬过寒冬并不看好，“持续的紧缩政策预计会到2013年的下半年左右。从政策面考虑，2012年底政府换届，而本届政府曾经许诺过要把房价降下来，所以对房地产的调控也不会放松，房地产行业的整体水平有望能调整到2008年的样子。一定会出现行业洗牌，经营不善的房地产企业除了寻求被收购和并购的机会，应该没什么更好的出路。”

篇10

转身：从煤矿到袜厂

井口封着，屋顶墙缝里野草丛生。一群小鸟忽闻人声，从厂房前半人多高的枯草丛中成群飞起。一场暴雪即将落下，铅灰色的天空飘起冷冷冰雨。

“每天天不亮从这个人口进，通过矿灯房子、浴室，然后下井。晚上升井，原路返回，出来时太阳早就落山了。”站在这个曾经火热的煤矿前，刘志刚指着旧厂房感慨。

1991年，刘志刚从部队转业分配到泰信矿做井下工人。“爸妈都是矿务局员工，我们从小就是矿工子弟，曾经是很自豪的身份。”而到了刘志刚这一代，矿务局已经很困难了，“上班第一年，厂里工资一直欠发。这一年老娘心脏病去世，我最大的遗憾就是没能自己赚钱为她买过任何东西。”

后来，市里办起了辽源东北袜业纺织工业园，刘志刚离开辽源矿业集团，在袜业园里做物业。看到袜厂越来越多，很红火，刘志刚心里也开始活泛了。

生产线前，红色、白色、蓝色……织袜机上各色线棒不停旋转，仿佛人生也在不停地运转变化。如今，刘志刚的厂子已初见规模，虽然现在销售一般，但他觉得生活还过得去，将来肯定会更好。

每天700万双棉袜从袜业工业园流向世界各地，成为全国最大棉袜生产基地。

依煤而兴，也曾一煤独大，2008年，辽源成为全国首批资源枯竭型城市经济转型试点市。抓住国家政策机遇，推进产业结构D型，如今，曾占经济总量70%的煤炭工业占比还不到7%。而去产能后，煤矿工人们也面临着新的职业选择。

越来越多的工友告别矿井，像刘志刚一样选择了不同的路。“这不是衰败，这只是时代大潮中的一个转变。通过休养生息，终有一天会更好的。”

去年，市里共举办了5次工人与大企业对接活动。工人先培训后上岗，如果一家人都在矿务局上班，起码保证有一个人再就业。

不过，企业缺的大多是技术工人，而矿务局井下工人技术单一，如何化解人力资源的结构性矛盾，还要探索。

较量：起落间寻找平衡

离开会还有十几分钟，屋里已经密密麻麻坐满了人。

“担子不能全压在房地产商身上。”“工资保证金，能不能降一点？”“公积金贷款力度能不能提一提？速度也是”……发牢骚的、发问的，大多是房企老板。

大家围拢着会议召集人莫元春――重庆市房地产业协会会长。去库存是大家讨论的高频词，也是今天的主题。

几天后，重庆成为2016年第一个出台去库存措施的城市。1-3月，市商品房成交面积1354.88万平方米，同比增长32.3%。

“我身边的朋友，不少人家里都好几套房子了，还要去库存？是不是房子建得太多了？”一次，某银行高管问莫元春。

现在掌握的数据是，重庆居民有房率大概70%。市里有大量老社区和单体楼，许多居民有购买改善型住房的需求。

“这名高管的朋友大多是有钱人。”奠元春认为，一些人对去库存的误解源自明显的幸存者偏差。

上下班路上，莫元春发现一些新现象。路边，站了些举牌子的人，上面写着“零首付”或“一成首付”。看起来，这会让老百姓买房更容易。但是，购房杠杆上去了，房价可能就会疯涨。

反应很快，管理部门迅速约谈相关房企。

“要严防新增杠杆。”莫元春记得，为了保持房地产业健康有序，重庆还调高了基准地价，防止小散弱企业人市，禁止高债务企业拿地。

房企如果想通过大规模拿地炒房价，拼不过政府。10多年前，重庆市政府就储备了大量建设用地。2011年，重庆试点房地产税。虽然税额不高，但还是让一些买房者和炒房团有所顾忌。此外，公租房大量建设，低收入者也不担心自己元房可住了。

“上有天花板，下有地板”，房价没有大起大落。

去年前三季度，重庆市商品房销售面积为4122.19万平方米，商品房新开工面积低于销售面积。

10月，有数据显示，外来购房者比例从2015年底的12%上涨到30%。

不过，商业地产，去库存依然艰难。据测算，目前全市商业地产要售罄，还需30多个月。

双城：未来在别处

自从公司传出要搬离北京，竞争对手就不断给龚立超打电话，想要挖她。

女儿才4岁，龚立超有些犹豫。她提了离职，但威克多服装公司的老板将审批离职硬是延长了20天，希望她回心转意。

在北京，高企的地价限制了公司扩张，而且服装制造等一般性制造业也被列入新增产业禁限名录。因为生活成本走高，成熟劳动力也在不断流失。

搬去衡水，公司能更大胆地扩规模，龚立超也会有更大的发展空间。

可离开，一切就是未知和挑战。

周一二在北京总部对接业务，周三四五在衡水指挥生产发货，周六日回京。最终，龚立超选择了跟着公司走。可是，这个周末太忙，龚立超没能回家，很是遗憾。

和龚立超的双城生活不同，24岁缝纫女工祝文凤安顿在了衡水。在北京，每月开支千元以上，一年下来，也就攒个2万元。到了衡水，吃住在厂里，花钱也少，一年存下好几万。

目前，新生产基地所在的衡水工业新区有307亩，是老厂区的4倍，生产车间、库房、宿舍、食堂等一应俱全。过几年，祝文凤还打算在周围买上一套房。这一切，在北京难以想象。

身在劳动密集型行业，服装工人很难在北京扎根。一旦结婚生子，许多人就会返乡。尤其在2010年后，用工状况变化很大，员工流失率上升到15%、17%甚至超过20%。

在服装行业，最先进的电脑编程缝纫机也无法替代一个好裁缝。为了鼓励员工随厂搬迁，除了增发安家费，公司还补助6个月工资。

目前，衡水一员工中大半都是从北京跟来的。

缝纫车间里，100多台缝纫机不停运转，工人在流水线上缝制西装。仅“双11”一天，公司的订单就3000多万元，相当于一个月的产量！

威克多成了京津冀协同发展战略实施以来首个整体搬迁到河北的公司，今年7月-10月销售同比增长25%。

要利润增长，除了开源，也得节流。搬家让企业运营成本大幅下降，此外，龚立超还想到了一个办法裁剪车间作业全部实现机械自动化。

主控电脑屏幕上，一整块面料被密密麻麻分成100多块形状各异的小料，由电脑控制，一台裁床，一次就能剪裁100层面料，面料利用最大化。

迁出北京，原来的老厂房被定位成研发和众创空间。空置的厂房改造成新锐设计师孵化器。

在这里，设计师可以与威克多合作，纳入各品牌服装进行量产，也可以自己打造设计师品牌，组建队伍，寻找企业下单生产销售。

目前，一期签约人驻企业50多家，主要是科技公司、文化创意类公司、电商和“互联网+”公司。

下山：不在这里受穷了

车行颠簸，多处塌方，两小时后，路到头了。山岚缭绕，新潮村的民房三五抱团，孤零零地占据了几片山头。深冬，雨雪封山，出行很难。

虽名新潮，却看不出一丝新潮光景。全村448户，贫困户就有336户，350多户还是土坯房。

“过了年，我们就搬去城里，不用待这里受罪了。”70岁的蔡光兴指着自家一排4间土坯房说，1978年的房子已经到了“外面下大雨，里面下小雨”的地步。

除了一台老电视和一只电饭煲，家里最值钱的就是堂前挂着的腊肉了。房前6亩多地是最稳定的收入来源，但今夏旱灾让一家人的期盼落空了。“只收了两担小麦、一担苞谷，还有些喂猪的红薯蛋。”蔡光兴说，山大鸟多，庄稼“让雀雀吃空了”。

这里，是湖北省十堰市郧阳区的叶大乡。

老蔡的儿子蔡建军，现年24岁，职高毕业后一直在外打工，打算挣够钱回村娶媳妇。

但2016年，他换了想法，在郧阳城区里选了套安置房，83平方米。政府补贴14万元，买房够了，自己只用找装修钱。

原来，像蔡建军这样有劳动力、符合易地扶贫搬迁条件的建档立卡贫困户，可以自愿进城安置。政府统筹低价房源，每人有3.5万元的购房补贴。

新潮村有勇气、有条件进城打拼的贫困户只有9户，更多人走不了那么远，继续留在农村，到镇上集中安置。

家住叶大乡的周延学，曾是村里第一批建砖瓦房的“富裕户”。他勤干苦做，一毛一分攒下了家业。

没想到，这些年家人连遭大病，家底耗干，成了特困户。老伴脑梗瘫痪，儿子查出肾病综合征，儿媳要照顾孙女，周延学61岁了，患了白内障，却还是唯一的当家劳力。

“我就盼着住到集镇去。这里太高，离大路相当远，我妻子瘫痪后两年多没出过门了。”去年底，一家人搬到乡政府旁的新集镇，那里有一个集中安置点。

“我们打算把新集镇打造成生态旅游服务站，为大家找到致富门路。”叶大乡党委书记卢贵昌说。

易地搬迁平均每户有20万元左右的配套资金，其中6万拿来发展产业。

“我别的没有啥发展途径，得照顾妻子。”周延学说，“还有两亩地，栽上果树，多少可以变点钱。”老两口和儿子有低保，加上残疾人补助和养老金，每月能领625元。

篇11

超市经营的品类少则几十种，而各品类中又可分几十种商品。一家超市经营上万种商品是很正常的。但面对这几万种商品，没有人不头疼，而分类管理恰恰是个很好的方法，至少在我国，目前绝大部分商家还是按商品属性分类的。

各品类在销售过程中还有难易之分，卖鞋油与卖MP3肯定不一样。对销售时费时费力的工作，超市就不好安排了。

怎么办?

交给有能力的人来办。这就是联营这种方式最初的来由。

超市为啥要联营?

在销售技术层面上，像蔬菜、米面、日化用品这类商品，顾客在正常的认知状态下不需理货员的参与，就可自行购买；而玩具、鞋服、腌制品、图书音像制品、熟食品、小电器、生鲜、服装、鞋帽、饰品、时令商品等，在销售时则需要较强的专业技能或专业产品知识。如果超市对理货员培训不够，或管理能力不足，想完成以上商品的销售工作就会力不从心。这时，超市就只能外，租或联营了。

在商品采购层面上，如玩具、图书音像、时装类鞋服等商品具有产品更新快、流行周期短、市场信息反馈渠道专业的特点。采购员正常情况下需2～3年时间才能掌握此类商品的态势，而超市往往没有这个时间来培养人员。

在商品售后方面，玩具、图书音像、鞋服类是顾客返修、投诉率最高的品类，售后投入很大，也是短期可能亏钱的项目。

这么多联营的理由还不够。在管理层面上，特别是中小超市的老板，业务上怕麻烦，能力上不思进取，或邯郸学步，看到家乐福都在联营，他也这么做。

岂不知，家乐福搞联营有自己的道理，只看外表是会害死人的。

联营的3类现状

第一类是以家乐福、沃尔玛为代表的专业分类管理。在家乐福，卖场分为内场、外场和三部分：

在内场，联营占比很小，

在外场，100％出租并自成门店，但列入家乐福的管理范围之列；要求所经营商品的品类不能与卖场内商品有所冲突，以小商品为主；与家乐福的距离较近，在100米之内，

在，一般以大型品牌店为主，通常在1000米商圈之内，多是高端商品，与家乐福形成互补；家乐福并不管理这些商家，主要由大型房地产商提供综合物业管理服务。

第二类是以国内大型超市为代表，主要走多元化路子，在拥有了上万平方米的经营面积后，不敢独自行动，或为了规避某种风险，往往联合另一大型专业性商业伙伴，形成一个大型商业中心，以此来聚集人气和财气。

第三类就是广大中小型超市的做派。它们在比上不足、比下有余的困境中跌跌撞撞前行。其最大的弊端在于老板因个人的学识、能力、见闻、资金等有限，很难突破发展中遇到的瓶颈。于是，联营顺其自然，而超市也并无良好的思路和具体运作能力。

联营的危害

超市联营一般有3种方式：纯租金类，纯扣点类，保底+扣点类。其中，以第3种方式最为普遍，因为对超市最为有利，短期利益能实现最大化，但对商家和消费者却并无多大好处；从长远看，对超市也会有巨大的伤害，甚至要了超市的命。

在联营合同签署后，超市往往大松一口气，一个大难题就这样解决了，可喜可贺。经销商的算盘也开始响起来：经销商看中的是超市的人流量和成交量，面对超市的保底+扣点，那可是头上明晃晃的利剑。

因此，经销商要增加新品，要加到实在不能再加为止，才不管是否对路，美其名曰：“扩大商品线以满足广大群众的个性化需求”，甚至有些超市在夏天还摆有好多棉拖鞋。

这时，超市的商品陈列管理已无从谈起。如果增加新品能获利，经销商则将再次大规模增加新品；如果未能达到预期效果，那也好办，提高一下价格就行。

举例说明，一双拖鞋卖5元，每天能卖100双，经销商能挣100元，提价到7元，每天能卖50双，那经销商可要挣150元了；再提价卖8元，每天卖40双，那经销商可要挣160元了。

要是你怎么办?不用说你也知道怎么办。可你回头一看，路边小摊上一样的鞋才卖5元多。

或许你要辩解：百货店的拖鞋卖得比我还贵呢!

但是，超市与百货卖场在经营原则上是有很大区别的：

超市以价格洼地来吸引顾客，同等商品在超市要做到低价与便利性，如各超市的蔬菜品类往往都是突出超低价的，甚至不考虑采购成本，以此来吸引客流；

而百货卖场则以品牌岛屿来吸引顾客，所以大型百货卖场经常做品牌的促销活动，同类商品则要突出品牌的力量。

超市中的商品，特别是某些敏感性商品，如果在价格上不具有吸引力，那超市离关门就不远了。超市与经销商签署一纸联营协议后，就把超市商品的管理权、人员管理权、市场维护权、超市品牌建设、顾客口碑维护等必须自己掌控的课题一并交给了经销商，可经销商们是不会在这上面进行一点点的思考的，他们也无义务去思考。所以，在此提醒超市的管理层，联营中联什么，是要认真考虑的。

联营多少合适

联营难道就一无是处吗?

当然也不是。

联营商户在专业技术方面拥有几乎无法替代的优势。关键在超市对联营上认识问题：把联营商户当朋友，将心比心，莫以金钱论英雄，莫以销售额看长短，商户也会对超市报之以李。超市在管理上的优势与联营商户在专业上的优势如能形成互补，那将会释放出无比的能量来。

篇12

[中图分类号]F061.5 [文献标识码] A [文章编号]1673-0461（2016）10-0061-05

一、引 言

2014年6月，主席和总理反复提及创新创业，同年9月，总理在达沃斯论坛上首提“大众创业、万众创新”，2013年3月，“众创空间”一词正式进入国务院政策文件，在2015年中旬总理在考察深圳柴火创客空间之后，又访问中关村创业大街，国家两大主要人物，通过各种各样的行为，频频提醒大家，中国政府对众创空间建设重视到何种程度。2016年全国“两会”在京召开，并拟定“十三五”规划纲要，其中第7章也明确了未来5年“双创”战略的重要性及相关工作部署，为各地实行众创发展提供指导。而在国外并没有“众创空间”这一概念，取而代之的是“创客空间”，“创客空间”在国外已有10多年的历史，发展也较为成熟，并对其科技创新产生了巨大而深远的影响，“创客空间”在国外有很多表达方式：markerspace、hackerspace、hacklab、creative space等等，其作为一种全新的组织形式和服务平台，通过向创客们提供开放的物理空间和原型的加工设备，以及与组织相关联的聚会和工作坊，从而促进知识的分享，跨界协作以及创意的实现使之产品化，全球知名的创客空间较多，如：Metalab、FabLab、Trendlines、TechShop等等，但是目前来说美国的TechStars、Y-Combinator和Wework以及英国的Regus的发展走在世界的前端。相较于传统的科技孵化器而言，我们提出的众创概念更多的是形成一种创新创业生态体系，即更加注重投融资对接、财务法律咨询、创业指导等多元化创业服务的不断完善，真正意义上实现全民创新创业，强调人人创新创业[1]。

作为一种新型“孵化器”，众创空间的发展模式是国家乃至各地方未来逐步探索及研究的重点，当然，各地也在贯彻落实国务院文件精神，并相继出台地方政策以顺应众创空间发展趋势，也取得相应成效。作为科教之城的武汉，如何通过众创空间建设在提高科技对武汉经济发展的贡献度同时还能有力地推动武汉市将科教优势转化为创新优势，助力武汉创新型城市发展是目前研究的焦点。

二、典型“众创空间”发展模式

（一）“众创空间”发展模式类型比较

“众创空间”新概念的提出强调了“全民创业、万众创新”的重要性和紧迫性[2]。国内的众创实践从2015年开始就已有所探寻，但均未上升到政策层面，时下国家将众创空间建设上升到国家政策层面，体现了以创新创业带动就业，以创新创业驱动经济发展的良好愿景。目前从我国整体众创发展来看，深圳、北京、天津、上海运用众创发展模式处于领跑水平，随着我国各地区纷纷响应众创空间建设，各式各样的众创空间建设模式也逐渐显现，并根据各地特点充分利用各类创新元素在众创氛围建设中的重要作用。通过对各地众创空间建设实践了解的基础上，我们认为其发展模式一般可分为专业服务型、活动集聚型、投资驱动型、媒体依托型、地产思维型、培训辅导型及垂直产业型7大主流类型[3]。

1.专业服务型

专业服务型又名企业平台型，致力于打造由各行业的领军企业以产业资源、技术资源及资金资源带动初创企业实现本行业内技术创新的新模式，一方面，初创企业不会因资金短缺、技术咨询缺乏等因素而停止创新步伐，能够做到“专心创新创业”；另一方面，依托的大型企业可以实时掌握行业内的创新动向，为自身发展提供方向。这种类型较为典型的是腾讯众创空间、微软创投加速器、中国电信创新孵化基地等。

2.活动集聚型

活动聚合性又名创客孵化型，这种模式的众创空间可以算比较简单的类型，除了正常的创业空间（硬件设备、技术指导及各类管理服务）以外，其强调的是创新创业中经验的分享、教训的汲取，而这些都会以定期举办的创客或创业活动交流来实现，且大多以地域为标志，达到跨界合作、广泛交流的目的。此种类型较为典型的是北京创客空间、深圳柴火创客空间、上海新车间及美国的Y-Combinator等。

3.投资驱动型

投资驱动型又名共享空间型，此种模式是以共享开放式的办公空间，且与相关投资机构形成较好的资金对接平台为特色的发展类型，该类型针对较小的创业团队，虽然在他们初创阶段有较大资金需求，但在这里他们可以获得一定的天使投资，为未来“走出去”提供一定支持。美国的Y-Combinator会通过前期的种子基金支持到最后的与天使投资、风险投资对接来进行初创孵化，Wework也有类似于投资者对接活动，而国内代表车库咖啡、3W咖啡及北京科技寺等，也是涵盖此种众创形式的。

4.媒体依托型

媒体依托型又名媒体平台型，类似于专业服务型中的龙头企业，这里成为了企业媒体平台，他们所建立的模式强调以媒体强大的创业资讯、创业宣传经验及对相关创业企业的报道来带动投融资对接，为初创企业“造势”。这种模式的代表有36氪空间、创业邦及创投圈等。

5.地产基础型

地产基础型又名新型地产商型，主要依托房地产商商业地产空置提供的办公空间及办公设施的共享，甚至是移动办公模式来为初创企业提供众创平台，这种模式目前在国内还未成熟，仅小范围有所涉及，其科学性及众创专业性有待考证。在国外，最为典型是美国5年前成立的致力于联合办公租赁的Wework模式，而在国内的代表如家居办公SOHO 3Q、万科的优客工场，都是2015年4月、5月才刚刚问世，期待探寻出地产商型众创新模式。

6.培训辅导型

培训辅导型又名投资培训型，此种模式虽然在其他种类的众创类型上有所涉及，但这里的培训辅导型还是侧重于对高校资源的利用，比如大学生创业学期课程的设置、高校创客学院的建立等，通过这些创新创业办法将高校创业资源作为创新创业重要力量与社会对接，真正意义上实现高校资源创新驱动发展。国内模式的代表有清华x-lab、北大创业训练营、亚杰会。此外，国外著名的Y-Combinator也是以其强大的创业辅导能力造就了其美国10大创业孵化器榜首地位，而TechStars也是以其严谨的分阶段学习计划及导师制而著称，可见创业辅导型效果之佳。

7.定向产业型

定向产业型又名产业链型，此种模式由政府牵头，致力打造产业基金与专业技术融合创新孵化，引导相关产业投资基金扶持地方特色产业进行定向孵化，充分聚集该产业链创业企业发展，营造良好的产业链创业氛围，并不断孵化新型业态，此种模式的典型例子如创客总部、中关村云基地、亦庄云基地及上海云基地等。

（二）“众创空间”示范试点城市发展现状

1.深圳

作为国内被规划为国际性大都市的城市之一，深圳在发展创新创业过程中发挥了举足轻重的作用，得天独厚的产业环境、相关专业平台建立及政府引导扶持政策为大众创业、万众创新奠定了各方面的基础及便利，使深圳能够迅速在“众创空间”建设中脱颖而出，与世界先进水平接轨。

在深圳，创新元素一直是围绕整座城市的重点话题，而“创客”的概念虽然起源于国外，但在我国第一次出现便在深圳，创客的创意―研发―实现―商业化过程已经形成了当地的创新产业链，大多数创客创意均来源于电子、微制造业等高新技术行业，而深圳强大的高新技术产业优势就顺势为创客创意产业链的发展提供了重要支撑。

2014年11月，中科创客学院在中国科学院深圳先进技术研究院建立，标志着我国第一个由国家参与建立的创客学院，整个学院就是一个专业的服务创客综合平台，通过为创客提供工作空间、先进研发设备、技术咨询及导师双向引导等专业服务帮助创客逐步将他们的创意创新演变为实际产品，与此同时，学院也通过此种方式为企业及社会输送更多创新创业人才。2015年4月，“众创工场”在深圳诞生，与创客学院不同的是，它更加注重对草根创业者的支持及对创意产品商业化、促进相关成果产业化，通过提供硬件设备及软环境的众空间为创空间的资金等问题保驾护航，实现创意到创业的过程。仅创客学院及“众创工场”就已经使深圳在相关领域领跑于其他城市。

除了强大的产业背景及相关先进专业培训及服务平台的建立，当地政府在引导及扶持政策上的帮助也不容忽视。为了营造良好的“众创”氛围，政府会定期为创业者举办创客周，促进彼此创意碰撞与交流。在为创业者提供的“福利”方面，政府也实行客观创造及主观扶持，通过建立创业孵化基地（或者称孵化器）为创业者提供便宜及便利的配套创业空间环境，对创业者的租房等实行一定的补贴政策，此外，政府根据创业的项目类型及人群类别实行差异扶持，对作为深圳主导产业的信息技术、新材料、新能源等9大领域予以重点资金支持。对大学生实行了“援手计划”，主要是导师一对一帮扶，培养大学生创新创业意识。对海外归国创业人群政府视具体情况实行三等创业差别资助（一等资助50万元，二等资助25万元，三等资助15万元），鼓励相关人员回国发展。与此同时，深圳当地政府会为中小微企业备案登记，对资助的使用及追踪予以控制。

2.北京

相较于深圳，北京也被视为“众创空间”发展的重要地域，早在2015年中旬，北京中关村创业大街顺利揭牌，标志着我国第一个创业服务集聚地的诞生，不仅拥有新兴的创业项目、创业创新人才，还包括创业专业服务机构，中关村实行的科研项目经费管理改革、非上市中小企业通过股份转让代办系统进行股权融资、扩大税前加计扣除的研发费用范围、股权和分红激励、职工教育经费税前扣除及科技成果使用处置和收益管理改革等6项政策已经在这里先行试点，并取得了良好的效果，正在将其推向全国作为示范。2015年上半年，北京市科学技术委员组织召开了有关众创平台建设的推动会议，为10多家具有相关资质且综合实力名列前茅的创新创业平台揭牌，授予“众创空间”称号，为这些创新创业服务机构“持证运营”提供了保障。一两个月后，随着相关众创概念的兴起，北京的几十家创新创业服务机构聚集起来成立了众创空间联盟，相互促进，共同发展创新创业服务，并组建了国内第一个区域导师志愿服务团，为国内更多新兴众创服务机构的诞生与发展奠定了基础。

3.天津

作为京津冀发展的重要城市，天津市也逐渐掀起“众创”潮，2016年5月中旬，该市出台了我国第一个省市范围内的众创扶持文件――《关于发展众创空间推进大众创新创业的政策措施》，积极贯彻国务院〔2015〕9号令，该政策规划了至2016年全市的众创平台数量目标、对本地及外地大学生的扶持政策变化和扶持程度变化，其中建立百家众创平台是该市明年的首要目标，且主要集中在高校众创与高新区众创平台数量的提升上，而对大学生休学创业的政策规定也变化较大，资助金额最高可达500万元[4]。

2015年上半年，天津高新区在国家相关政策带动下，也建立了该市的首个创客空间，相较于深圳较晚，但建立初始，就引起了市内很多大学生及年青创业者的兴趣，创新创业氛围日益高涨，该空间业余市内多所高等院校建立联系，为所有大学生普及相关知识以培养创新创业意识，虽然创客空间在该市是首个，但相似的创业载体却已经存在（如创业咖啡）。与此同时，天津市政府也极其重视创业创新驱动力的延伸，鼓励各类资本参与孵化器尤其是新型孵化器建设中来，在高新区建立了特色IV综合创新空间、大学生创新创业训练营，并利用“互联网+”技术实现各项创新创业元素的相互对接。此外，相应的财政优惠也相继提出，包括专业领军人才、海外归国人员等高层次人员创业的扶持。

4.上海

作为国际性大都市，上海本土创业企业相较于深圳和北京寥寥无几，但上海在创新创业道路上的探索却时刻进行着，截至今日，上海的创新创业发展趋势迅猛，各种创业服务机构的日趋庞大为众创空间发展奠定了基础，日前，和北京市一样，上海市在相关部门组织下也开展了关于发展众创空间的专项会议，成立了众创空间联盟，以便融合众多创新创业要素，并了“创业浦江行动计划”，相关创新创业竞赛方案也正式出台，明确了众创空间建设的重点任务。

相较于深圳、天津等城市，上海可以算的上是更具国际化的都市，而在上海的创新创业服务机构集聚地因区域因素而各不相同，从整体来看创业机构还是存在着配套设施落后、创新创业成本提高及政府政策支持不足等难题，如何将创新创业服务真正落实到创业机构的整个发展过程中来，是亟待解决的问题，所以作为首个区域性众创空间联盟的建立为上海众创空间的发展起到了促进及带动作用。围绕着创新创业驱动经济发展的战略目标，上海的“浦江创业计划”也正式拉开序幕，通过创新创业新兴平台建设、创业服务优化、创业培训机构设立、创业重点项目类型扶持、创业传媒评价等多项行动，致力于将该市打造成为全球科技创新的众创空间示范点。此外，作为高层次人才聚集地之一，上海也予以筹备创业大赛，通过当下新媒体方式传播真实的创新创业草根人才故事，挖掘具有创新潜力的项目类型，并一定程度予以多元化创业扶持，将创新创业新理念推向全国。

三、武汉“众创空间”发展模式选择

借鉴以上示范试点城市的众创空间建设发展策略，武汉市可充分利用科教优势来构建适合自身特点的发展模式，走“投资驱动+培训辅导+产业链”为主，“活动集聚+媒体依托”为辅型的发展模式，促进创新创业工作不断向前。

（一）传统孵化器转型

其一，目前传统孵化器只是为创新创业者提供创业的硬环境，故须实现传统孵化器向新型孵化器转变，而且可以根据创新创业人群类别来完善各项硬件设施。其二，可充分利用当前“互联网+”所带来的优势，利用移动电子商务平台进行线上线下服务，实现“互联网+创新创业”。其三，遵循导师引导创业的原则，完善创业导师职责、精神及责任制度，强化创业辅导工作。其四，举办各种形式的创新创业项目及赛事，营造众创空间建设氛围，此外，强化个众创主体间交流也是孵化器创业文化要点。

（二）大学创业园革新

高校综合创业服务平台建设应从创业与学业结合、创业项目选择及培育、降低创业风险3方面来进行高校创业园建设，首先，须将创新创业理念与学科教育、职业生涯发展相结合，致力于创业课程建设（如创业学分的认定设计），并建立创业见习计划，将创与学相结合，提升众创空间建设在高校的合理性。其次，对在校大学生及教师等群体创业进行灵活的管理，创业项目选择及培育须因群体而制宜，打造适合大学师生创新创业平台。高校可建立创业园或创业社区，目前华中师范大学已在校内建立了首个大学生创业特区，旨在提高全校大学生的创新创业热情，特区聘请了40余位资深教师及企业家作为创业导师进行指导，且要求校内学生每年能够有1/5的人具有创业实践经验或者以创业来实现就业，今后该校也拟从项目选择可视化效果、通讯与物业的更多支持、实行国家化课程交流（新加坡南洋理工大学此方面很出众）、创业教师与管理者考察培训（全国高校创业辅导员计划）及创业导师投资制等方面不断创新，紧跟众创热潮。而湖北工业大学创业园作为湖北省成功创业示范点，也有其独特之处，该校2014年末建立的大学生创业园开园，占地2 530平米，可容纳50多个企业入驻，创业园区涵盖了艺术文化、绿色工业、互联网、企业经营管理等多个创业专业，该校也拟将园区项目打造成为第二品牌。高校创业园区可主要针对创业大学生，且本着“勇于创新，宽容失败”态度，通过项目型合作对已入园及未入园的各类创新创业资源进行整合，此外，可推行典型的创业教学，即将社会校友企业家（引入校友资源）、专业教师及辅导员作为创业导师进行相关指导，在校内建立起艺术集市，将创新创业产品成果予以商业化及市场化，与客户面对面交流，有益于创新创业供需双方有效对接。最后，在校大学师生投入到高校的创新创业中来几乎不存在任何成本费用及压力，而且在校期间应尽量为创业师生提供创业机会，为其积累创新创业经验，并通过一定的风险补偿机制为其创新创业实施过程提供帮助[5]。

（三）强化政府职能定位

政府在众创空间的建设过程中起着重要的支撑作用，相关政策倾向将直接影响众创主体及载体的发展规模及质量，武汉市有必要结合自身优势建立因“城”适宜的发展模式，结合必要的引导及扶持政策强化模式建设[6]。

第一，带动主体众创。政府鼓励大学生、高校教师、科研人员、海外人才进行创业，并为所有进入众创平台的创新创业人员提供场地补助，在创业过程中，教师的发明专利等无形资产可归于教师创业无偿使用，产生的收益大部分可直接归属于科研个人，政府可制定专项计划（大学生创业计划、基金引导计划、众创券等），比如2013年的“青桐计划”旨在鼓励在校大学生积极融入科技孵化器中参与创新创业，以创业带动就业，目前青铜基金的对象可以规定倾向于具有初创及短期融资需求的科技企业，以股权投资方式，由市场化模式众创，政府每年可奖励优秀创业大学生，并支持休学创业，通过建立一批创业学院及高校创业实训基地，便于大学生创业见习，并对创业导师进行评估考核，优秀者给予奖励并在相关科技立项上给予政策倾斜。与此同时，初创企业贷款担保基金、投资引导基金及风险投资补偿基金也可充分发挥其效，从贴息、投资补偿等角度对众创空间内创业企业予以大力扶持。此外，政府可以通过发行众创券以支持创客接收众创平台提供的服务，以此降低准入门槛。

第二，增强众创载体支持力度。目前众创空间的建设在武汉已初见成效，政府资金支持也逐步运用到众创实质性建设中来，武汉市需要建立专项扶持资金，并对首次认定的众创空间给予更多奖励及补助（2015年12月武汉市众创空间认定标准已正式出炉）。政府也可建立众创信息沟通平台，促进各众创空间的互动与交流，每年对各众创平台进行评级，对平台内短期孵化成功的企业所属平台给予额外奖励。同时政府也需要通过奖励承办诸如创客周、创客竞赛等创业文化活动来提高众创参与度。

篇13

1．城乡二元土地制度，即农村土地集体所有制和城市土地国家所有制，是城中村产生的核心因素。城中村作为都市里的村庄，呈现出最为典型的国家土地所有权和农村集体土地所有权两种差异明显的城市内部土地二元结构。城市的扩张只能征用农民作为生产资料的耕地，不能征用农民作为生活资料的宅基地；同时政府为了避免或降低高额的征地补偿、房屋拆迁补偿、居民就业安置等成本，因此政府通常在城市规划中绕过城中村，避开农民的居住区，原来的农村就变成了“孤岛”。意外的是，“孤岛”中的农民却因外来人口急剧涌人城市而带来了难得的获利机会。特别是随着城市的经济发展，城市的土地价格也日益攀升，高昂的地价使处于优越地理位置的城中村聚集了雄厚的集体财富，无耕地的村民凭借其有利的区位条件在自己拥有使用权的宅基地上大量地建造房屋以供出租，并以此获得了不菲的收入，城中村村民成为了新型的“租金食利阶层”。村集体开始在留用地上与房地产商合作开发商业地产和住宅，农民则在各自的宅基地上疯狂地建房。建房者在有限的宅基地上，一方面通过超高建筑来实现利益最大化，另一方面通过侵占公共空间来实现利益最大化。从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。这种收入模式使得局面开始发生逆转，由原来城市排斥城中村转变为如今的城中村拒绝被城市化、市民化，经济收入的路径依赖极大地强化了城中村长期存在和发展的现实性与被拆迁改造的艰难性。

2．城乡二元人口管理制度。以户籍管理制度为核心，人为地划分为农业户口与非农业户口。自计划经济时期形成、旨在抑制人口流动的户籍制度，在当今人口自由流动的时代仍然发挥着它极大的“束缚”和“锁定”功能。城中村在城市化的过程中，人口本应随着土地同时实现非农化，然而由于户籍制度的“锁定”，使得土地城市化了，村民却仍然是农民。户籍制度迟迟未松绑，却又使得城中村的村民由边缘人群迅速转变为既得利益者，他们在享受城市提供的交通、教育等各种公共服务、设施的同时，仍然可以享受其他农民应有的权利，比如以户籍制度为核心的计划生育、人口迁移、宅基地分配等政策，这种双福利也加强了对他们对目前现状的认同。

3．城乡二元行政管理制度，即城市行政组织负责管理和服务非农业人口户籍的人口，而农村行政组织负责管理和服务农业户籍的村民。城中村所保留的农村行政建制，由村委会从行政上进行管理，农村社区具有特殊的血缘、地缘纽带，农村行政管理体制成为这些村庄在城市化过程中实现自身利益最大化的“体制外壳”，作为政权组织在农村基层的延伸机构，村委会在执行上级的命令时，常会以保护村落局部利益为取向而使政策“走样”。除了城市化推进的客观因素和制度性的主观因素以外，城中村的形成还有其历史文化原因。在我国乡村社会，宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象更为严重。宗族文化迟滞了从乡村聚落列都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的内在牵引是都市村庄得以存续的条件。城中村是以血缘和地缘为基础形成的社区，居民的乡土观念较重，尤其对村落历史的认同，是城中村形成的历史文化因素。农民长期形成的这种小农意识使其在住宅建设开发中只顾眼前利益而忽视了长期效益，存在着短期行为和趋利心态，进而从另一个方面促成了城中村的形成和长期存在。

二、城中村诟病

近些年城中村广为人诟病，无论是政府决策部门、专家学者，还是城市居民，大多倾向于将城中村看作“问题”的聚集地，甚至被视为“城市顽疾”或“城市毒瘤”。这些暴露出来的问题，主要可以归纳为这几点：

(一)环境脏乱，危险频发

“城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果，其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。首先，因土地制度的城乡差异，造成“城中村”土地权属和使用混乱，加之城市地价的提高刺激了村民盖房的热情，于是在城中村内建筑密度大、土地利用率低、违法用地和违章建筑屡禁不止，接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏，市政及公共配套设施不足，“脏、乱、差”现象严重，与城市景观极不协调。其次，村内新增建筑多为在原设计基础上加建、扩建，属违章建筑，其房屋质量令人担忧，在西安、武汉等地曾发生多起正在搭建的楼房坍塌的恶性事件。如《西安晚报》统计，2007年一2011年6月，西安全市村民自建房屋发生事故的有50起，死亡69人，直接经济损失886．1万元。村内交通狭小拥挤，道路狭窄弯曲，不能提供基本的车流道路、消防通道等公共设施，一旦发生火灾等灾害，消防车、救护车难以进入，将会造成严重的后果，其安全隐患多，危险频发，抗灾能力极低。

(二)治安严峻，管理薄弱

受经济条件限制，大部分涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的城中村居住。结果一方面，由于受经济利益的驱动，造成城中村违章建筑屡禁不止，层出不穷；另一方面，城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合。然而社会管理的缺失和失衡使城中村成为城市社会治安问题的重灾区，以及“脏乱差”、“黄赌毒”的代名词。在城中村内，发廊林立，赌博盛行，吸毒猖獗，黑帮肆虐，各种恶性案件不断，社会治安形势严峻。更有评论将城中村比喻为“超生游击队的避风港”、“无牌游医的大本营”、“假冒伪劣产品的大作坊和大仓库”等。

(三)文化贫乏，不思进取

脱胎于农民、又不得不进入城市生活的城中村村民缺乏文化和职业的培训，一旦失去土地优势，他们必然成为城市生活中最缺乏竞争能力的群体，这一状况使得城中村村民对未来缺乏信心。如今依靠城中村优越的地理区位，从而获得土地的征用补偿和土地房屋出租收益，致使短期内村民物质财富急速增长。传统农村文化尚未与现代城市文明接轨，私房出租的巨大收益并未带来村民素质的提高，富裕之后不思进取、不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。城中村中青年村民的二元性和社会边缘性凸显，游手好闲被称为“食利阶层”和“二世祖”，村民文化素质不高、道德品质没落、法律意识淡漠使城中村成为城市化进程的主要空间障碍。

三、城中村社会经济功能

城中村给整个社会带来了多方面影响，往往我们只注意负面效应，而忽略了其存在的合理性和发挥的正功能。事实上，城中村在支撑我国快速而粗放的城市化进程以及缓解由此带来的许多物质性匮乏和社会结构性矛盾方面，发挥了重要而不可替代的作用。

(一)提供社会保障、经济收入和就业机会

1．村集体经济股份分红为原住民提供了较好的社会保障。对原住民来说，城中村为其提供了重要的生活保障。城中村的原住民文化程度低，竞争能力弱，在城市就业的机会很有限，土地是他们保障自己现在和将来生活的最后筹码。农村集体土地制度和集体经济管理制度相联系的“村籍”分配制度，使得原住村民只要保留村籍就能享受到村集体经济的分配和收益。城中村集体经济收益的来源主要是城市建设征地补偿，以及所拥有的集体经济。部分城中村把集体经济实行了社区型股份合作制改革，将集体经济财产以“股份”的形式分配给原村民，集体财产统一经营，村民按股份进行分红。例如，广州市天河区石牌村有商铺、酒店、仓库、写字楼等物业20多万平方米，村集体年纯收入9000多万元，除去税收、日常行政开支和社区公共开支之外，尚余4000—5000多万元用于集体分红，村民每人每年的股份分红可达万元]。西安市碑林区西何家村集体资产过亿元，人均每年有3000—4000元分红，北沙坡村年集体收入400万元，人均集体分配8000元，集体经济收入依靠土地租赁J。

2．村民出租房屋为其主要收人来源。失去耕地的城中村村民不得不告别土地耕作，告别传统的生产生活方式，转而寻求其他生存途径。由于城市的快速扩张以及大量外来务工人员不断涌入，城中村的地理位置逐渐优化其房屋价值日益凸显，于是纷纷在自有宅基地的基础上扩建改建房屋用于出租，最终演变为城中村村民经济收入的主要来源。例如，西安市瓦胡同村村民的房屋80％以上是3—4层，户均租房面积300平方米，平均月房租为15元／平方米，每户村民月租金收入4000—5000元。西安市郝家村240户平均拥有出租屋53间，房租均值122元每间，每户每月的房租收入高达6466元，收人比当地城市工薪阶层要高出许多。对北京、广州、西安、天津、郑州等162个城中村的调查显示，出租房屋收入占家庭总收入3O％以下、3o％一6o％、60％以上的各占1／3。近三年年平均出租房屋收入在1万元以下的村民占15．5％，1—2万的占25．4％，2—5万的占40％，5—10万的占14．6％，10万以上的占4．5％L3J。收入不菲的租金，加上可观的集体分红，使得即便是处于失业或无业的村民依然拥有较好的生活状态。

3．城中村还提供了大量就业机会。城中村是外来人口的聚集地，一个村内往往容纳上万人，他们对于基本的生活服务有着强烈的需求，由此带来了大量的就业机会。部分城中村村民会将自己房屋的底层改造为商铺，或自己经营或对外出租，无论经营方式如何，都将会吸纳大量人口就业。城中村内的经营种类繁多，店铺林立，如西安市郝家村的各类商铺达260多家，徐家庄有近400家，涉及商业、餐饮、娱乐、发廊、洗衣、杂货、运输、通讯、医药等各行各业，大多数是由外来人口所经营。城中村在体制外产生的非正式经济为“准市民化”的失地农民的城市化转变提供了社会生活保障，为准城市化人口(外来务工人员)提供了“低门槛”的就业机会；城中村的非正规就业对于解决我国巨量农村剩余劳动力就业问题具有无可替代且难以估量的作用。政府应该充分重视其对吸纳城市外来人口的“蓄水池”和“过滤器”的作用。

(二)缓解城市住房供需矛盾

衣食住行是最基本的生活条件，拥有合适的住所是每个人安心生活、努力工作的必要条件。我国的住房制度经历了翻天覆地的变化，自上世纪9O年代以前，基本都是由政府或居民所在企事业单位提供住宅进行实物分配，保障城市居民的住宅条件，而由于受到户籍制度的严格限制，流动人口很少，城市住房基本供应充足。然而1992年十四大确立我国经济体制改革的目标以来，我国的住房制度也由计划向市场转变，逐步停止了计划性的实物分配，将住房保障工作逐步推向市场，由市场来满足不同阶层的住房消费。鉴于市场的逐利性，市场上的商品房售价节节攀升，至今已远远超出了普通百姓的经济承受能力，不少居民望楼兴叹。虽然中央政府一再要求各地方政府加强保障性住房的配套建设，但是各地方政府积极性并不高，实际效果并不理想；加之申请保障性住房一般都受到户籍的严格限制，因此对于外来务工人员来说，保障性住房就是“镜中花、水中月”，可望不可及。随着市场经济的发展，以及我国城市化进程的加速推进，使得约2亿的农村剩余劳动力涌人各级城市，与城市居民一起生活和工作。农村人口进入城市后，首先要寻求一个固定住所，面对城市昂贵的房价，他们不可能通过购买商品房的途径去满足住房的需求，现实的选择是租房。鉴于他们进入城市之初，收入都不会太高，因此会选择价格低而位置又相对方便的地方，城中村就成为了首选。根据权小娟等在西安郝家村进行的调查，外来人口中，月收入500元以下者占总体的22％；500元一1500元占到总体的7O．4％；1500元以上者只占总体的7．7％，总体上外来人口的收入水平比较低】。在房租开支方面，以20平米左右为例，每月租金大约200—300元，因此他们将城中村作为居所，是经过慎重权衡比较的理性选择。郝家村原住村民约1250人，根据其拥有的出租屋数量估算，生活在本村的外来人口数量高达2544O人，与村民比例大约是20：1，这组数据足以证明城中村较低的生活成本对外来人口的吸引力是何其巨大。城中村是现代城市中的“低成本生活区”，它为流动人口提供廉租房，为流动人口从乡村人向城市人转变提供了“过渡场所”，满足了外来人口和城市低收入者的住房需求，尤其是对“打工族”来说，城中村为其提供了一个可以安身的立锥之地。换句话说，城中村在完善城市住房体系方面功不可没，是目前较为合适可行的城市低收入人口居住模式；弥补了城市住房体系中的中低档住房供应不足的结构性失衡；在一定程度上缓解了城市住房供需矛盾、完善了城市住房体系。

(三)提供继续社会化的平台与缓冲带

1．经济方面，城中村提供了资金积累的平台。无论对于城中村原住人口还是外来人口，都发挥了积极的资金积累功能。原住人口在城中村可以获得集体分红、社会保障、房租收入等，通过资金积累做好完全融入城市的准备，彻底转变生产生活方式。外来人口急剧涌人城市，一时也难以承受城市高昂的生活成本，他们需要负担家庭生活开支、赡养家中老人、抚养教育子女，而他们的收入普遍不高。城中村的存在为农村劳动力向城市的转移提供了经济的住所、方便的公共服务，节省了开支，也就增加了积累。同时，城中村也降低了所在城市社会经济的运行成本、企业的生产成本，为当地经济的发展积累了资金；缓解了城市交通压力，可以减少城市总通勤成本和总通勤距离。在支撑中国高速城市化的过程中，它起到了空间与社会冲突“减压阀”的重要作用。

2．文化方面，城中村缓解了城乡文化冲突。对城市来说，城中村不仅降低了我国城市化、现代化的成本，起到缓冲柔和作用，又为外来人口提供了居住、生存与发展功能，减弱了文化冲突的强度。从社会学的角度，城中村可被看作是“都市村社共同体”，它在村民的文化和社会变迁过程中具有过渡桥梁功能，帮助实现城市化的软着陆。世代居住在农村的村民和从农村到城市的务工人员，其以血缘和地域为纽带的思想文化意识，并非一时能完全改变，城中村的存在为其提供一个缓冲地带。可以说，城中村是农民城市化的一种“新型社会空间”，是弱势的非农化群体“小传统”得以依托、行动逻辑得以体现的“社会场域”，搭建了一个从农村到城市、传统到现代的“时空平台”J。城中村也是外来打工人员——农民工从“乡村人”到“城市人”转变的学习场所。城中村成为外来人口在城市栖身、寻求精神安慰和文化生活的家园。城中村不仅解决了城市化过程中政府暂时无力解决的部分问题，使得被征用耕地的原住人口的日常生活有了保障；同时有效地防止了城乡再断裂的出现。

(四)提供社区公共管理和服务