房地产公司财务报表分析范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房地产公司财务报表分析范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

一、万科企业股份有限公司的简介

万科成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项，并率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织，它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、万科的财务分析

财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果，财务状况及其变动，目的是为了了解过去，评价现在，和预测未来，帮助利益关系集团改善决策。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，有效地做好企业财务分析，才能更好地实现企业的战略发展。

（一）偿债能力分析

流动比率主要判断企业的营运资金是否充足，是企业流动资产与流动负债的比值，从表中可以看出万科2008到12年流动比率是逐渐降低的，企业的营运资金并不是非常充足的。速动比率在2009年达到最大值后又逐渐降低，与流动比率相比，说明企业存货在流动资产中的比重较大，形成了存货的积压和滞销，房地产的存货压力进一步增大。虽然整体万科的短期偿债能力较强，但流动比率与速动比率逐年趋于降低，说明公司存货所占比例不断增加，资金被套在空置房中，造成了企业偿还债务的能力在逐渐下降，所以应采取措施加强对流动的管理，不能够让存货有大量的积压，同时应保持充足的现金，以确保经营的稳健性和安全性，提高风险意识。

（二）营运能力分析

应收账款周转率在近五年来逐渐提升，并在2012年有较大提升，说明万科对应收账款管理水平较高，回收速度快，变现能力强，但也应将其控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才有利于公司的发展，总资产周转率与存货周转率虽稍有下降趋势，但仍然总体水平较高，企业用资本获利的能力较高，销售能力及存货的利用水平较高，总资产的利用水平也较高，营运能力较强。

（三）盈利能力分析

万科股东权益报酬率逐年提升，净利润占股东权益平均额的比重逐年增高，销售净利率也有较大幅度的增长，股东获取的投资报酬较高，企业经营管理水平较高，销售毛利率整体有所下滑，盈利能力有所下降，销售成本在销售收入中的比重越来越高，毛利也逐渐降低，说明企业应加强对成本的控制水平，增强销售能力，以期实现更高的盈利能力。

（四）发展能力分析

从总体来说，近五年三个发展能力指标有进有退，较不稳定，但其总的趋势还是增长的。企业营业收入增长额在营业收入总额中的比重是绝对正增长的，与此同时，资产规模扩张在2010年达到最大值后有一定的下降趋势，利润增长率增长趋势也较为明显，说明企业发展实力很强，成长性很好，有巨大的发展潜力。

三、万科财务方面存在的问题及改进建议

（1）公司资产管理水平在降低，盈利能力有所下降。虽然整体的盈利能力较强，但同时万科应增强资金运用的灵活性，调整其自有的现金流量，加强对存货的管理，控制存货的数量，增强风险意识，不能出现大量的积压，否则会对企业发展造成不利影响，实现企业价值的最大化，优化资本结构，提高资产利用率水平。（2）公司的对外融资能力降低，内部融资能力下降，主要依赖于银行贷款和股市融资，因而公司需要拓宽融资渠道。拥有多元化的融资渠道是万科资本结构优化的关键，在现有的发行新股，配股，发行可转换债券，海外贷款等融资渠道下，并不能完全满足其资金需求，同时也可以发展信托融资和房地产投资基金等多种融资渠道。（3）公司风险控制能力的水平不高，应提高其风险控制能力。虽然万科盈利能力和营运能力均较高，但由于房地产经营的特殊性，资金占压的金额大，回收周期长，也会造成公司的可变现资产较低甚至出现负值，所以万科应保持一定的财务弹性，加强经营风险和财务风险的控制。（4）负债结构不合理，流动负债比例偏高。流动复制比例的提高，虽然能增加企业的盈利能力，也提高了企业的财务风险，万科在安排负债结构时，应权衡考虑负债所能带来的盈利能力和风险水平，不能只看到一方面。

四、结论

万科虽然在2008年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。

参 考 文 献

[1]荆新.《财务管理学》.第1版.北京.中国人民大学出版社.2010（3）

[2]戴德明.《财务报告与控制》.第1版.北京.中国人民大学出版社.？2010（1）

篇2

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是

（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；

（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；

（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；

（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；

（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；

（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。

针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。

更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。

但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。

参考文献：

[1]万科企业股份有限公司，.

[2]新浪网：.sn.

[3]叶志勇：上市公司盈利能力分析.财政监督，2008（5）.

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[6]王德发：财务报表分析 [M].北京：中国人民大学出版社，2011.

[7]李素红 陈立文：基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价 [J]，河北工业大学学报，2011年12月.

[8]李伯圣：企业财务危机管理 [M].北京：社会科学文献出版社，2008：6-15.

[9]财政部企业司：企业财务风险管理 [M].北京：经济科学出版社，2004：2-8.

[10]王 成 王继顺：基于因子分析与聚类分析的学生成绩综合评价[J].甘肃联合大学学报：自然科学版，2011（1）：26-30.

篇3

资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系。最优资本结构是指负债的边际收益与边际成本相等时的资本结构，能使企业在一定时期内的资本成本最低且企业价值最大，是资本结构的理想状态。在实际工作中，由于受到筹资的限制以及公司生产经营活动不确定性的影响，资本结构通常会偏离最优水平，导致企业价值下降。房地产行业资金需求量大，资产负债率偏高，基于此，本文对影响房地产上市公司资本结构的微观因素进行实证研究，通过所建立的模型分析房地产上市公司的最优资本结构。

一、变量设计与研究假设

（一）因变量的选取

衡量资本结构的指标变量主要有：总资产负债率、产权比率等。根据房地产行业负债水平偏高的特征，本文采用总资产负债率来衡量房地产上市公司资本结构，具有科学性和现实意义。

（二）自变量的选取与相关假设

1.盈利能力。学术界一般用销售净利率、净资产收益率等衡量盈利能力，销售净利率是反映企业盈利能力的一个非常重要的财务比率，是反映企业盈利能力的最终指标，所以本文选用销售净利率衡量盈利能力。盈利能力强的房地产公司能够取得较多净利润，所以盈利能力强的公司资产负债率相对较低。为此，提出假设1：

H1：盈利能力与资本结构负相关。

2.营运能力。营运能力即企业资产营运的效率和效益。衡量营运能力的指标有流动资产周转率、总资产周转率等，总资产周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，所以本文选用总资产周转率衡量营运能力。该比率越高，说明企业运用资产的能力越强，利于减少企业的资金占用量，降低企业的负债水平。因此，提出假设2：

H2：营运能力与资本结构负相关。

3.偿债能力。偿债能力是指企业偿还到期借款的能力，本文选用流动比率衡量偿债能力。偿债能力强的公司，更易得到债权人的青睐，容易筹集到所需资金，促使房地产上市公司向外融资，扩大自己的负债规模。因此，提出假设3：

H3：偿债能力与资本结构正相关。

4.抵押价值。抵押价值是企业筹集资本后进行资源配置和使用后的资金占用结构，而房地产公司拥有大量的商品房、建筑物等不动产，都比较适合抵押贷款，本文选取（存货+固定资产）÷总资产比率衡量企业抵押价值。抵押价值高的资产负债率水平也高，提出假设4：

H4：抵押价值与资本结构正相关。

5.增长能力。实践中通常使用增长率来衡量企业增长能力，本文选用能够全面反映企业的的整体增长能力即可持续增长率这个指标。增长能力强的房地产公司，需要大量的资金来发展，其资产负债率也比较高，提出假设5：

H5：增长能力与资本结构正相关。

6.企业规模。学术界一般采用营业收入的自然对数衡量企业规模，本文也采用该指标衡量企业规模。企业规模越大，营业收入越多，减少企业对外部融资的需求，这样会降低企业的资产负债率，提出假设6：

H6：企业规模与资本结构负相关。

本文选取6个影响资本结构的因素进行实证分析。具体指标见下页表1。

（三）样本选取

1.本文的研究对象是在上交所和深交所上市的房地产公司，股票发行类别为A股。本文选取2012―2014年的数据进行实证分析。

2.为避免异常值的影响，剔除ST公司。本文选取了有代表性的70家房地产上司公司作为研究样本。样本公司财务数据来源：巨潮资讯网和中投证券数据库。

（四）相关性分析

相关性分析是研究变量之间不确定关系的统计方法，本文采用SPSS 17.0软件中的皮尔逊相关分析法，分析各变量之间的关系，提取出对资本结构有显著影响的因素，并根据分析结果建立回归模型。具体分析结果见下页表2。

通过表2的相关性分析结果，可以看出公司的抵押价值和增长能力与资本结构显著正相关；盈利能力、营运能力、偿债能力和企业规模与资本结构负相关。各自变量之间没有相关性。可以建立回归方程：

Y=a0+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X 5+a6X6+ε

其中，Y表示总资产负债率，a0为常量，ai为模型中各自变量的回归系数，X1―X6 表示资本结构影响因素的变量指标（分别为销售净利率、总资产周转率、流动资产比例、营业收入的对数、可持续增长率、固定资产和存货比率），ε代表随机误差。

（五）建立模型

表3显示该回归模型的相关系数R方为0.978，调整R方为0.956，说明企业资产负债率95.6%的变动都可以由该模型解释，模型拟合优度比较好。可以求出回归系数，建立回归模型。

由表4可以看出，X1、X2、X3、X4、X5、X6等6个P值小于0.05，通过T检验，可以建立回归方程。

（六）结果分析

1.根据回归分析所建立的回归模型和实证结果，将各个影响系数代入回归方程，得出房地产上市公司资本结构与这6个影响因素的关系：

Y=0.612-0.288X1-0.002X2-0.011X3+0.29X4+0.071X5-0.001X6

2.6个影响因素中只有偿债能力与资本结构的相关性与假设不一致，本文假设公司的偿债能力与资本结构正相关，而实证结果是偿债能力与资本结构负相关。这是由于偿债能力强的房地产企业，流动资产的变现能力强，在短期内能够变成现金或现金等价物。这样房地产公司在进行日常生产活动时，可以运用自有资金，相应地减少企业负债，所以偿债能力强的房地产上市公司其资产负债率相对较低。

三、我国房地产上市公司最优资本结构分析

房地产行业资金需求量大，所以资产负债率偏高，研究其最优资本结构对房地产上市公司来说至关重要。根据相关性分析，我们得到影响房地产上市公司资本结构的6个因素，本文依据回归分析建立的模型来研究房地产上市公司的最优资本结构。分析时，本文选取70家样本公司中财务状况、经营成果、现金流量及财务指标等相对良好、成熟的40家房地产上市公司的财务数据。具体取值如下：

盈利能力与资本结构负相关。即公司的负债水平随着盈利能力的提高而降低。盈利能力强说明企业能够产生更多的税后利润，当公司需要资金时，可以应用留存收益等自由资金，从而减少企业的负债水平。我们在分析房地产行业最优资本结构时，盈利能力（销售净利率）数值选取样本数据40家房地产上市公司平均值0.1376。

营运能力与资本结构负相关。营运能力强的房地产公司，其总资产周转率高，即周转天数少，资金的回收速度快，为房地产企业进行日常生产活动提供了保证，因此营运能力越强，其资产负债率越小。营运能力（总资产周转率）数值本文选取样本数据平均值0.3561。

偿债能力与资本结构负相关。对于房地产企业来说，偿债能力越强，企业所面临的流动性风险越小，但是对于企业来说并不是流动比率越高越好，理论界认为，流动比率为2是比较适合的，此时对企业的经营比较有利。而房地产行业开发项目需要大量的资金，进行负债经营既是它们的策略又是需要，因此其流动比率往往低于2。偿债能力（流动比率）数值选取样本数据平均值1.9771。

抵押价值与资本结构正相关。因为房地产行业的商品房、建筑物等不动产较多且比较适合作抵押，筹资相对较容易，因为有不动产作为抵押对债权人来说有保障，因此其资产负债率随着抵押价值的增加而增加。抵押价值数值我们选取样本数据平均值0.3242。

增长能力与资本结构正相关。增长能力强的房地产公司可持续增长率高，表明当房地产公司处于成长期，企业的发展机遇和获利空间会随之增加，同时发展需要大量的资金，企业的自有资金不能满足其开发项目，会选择举债融资。增长能力（可持续增长率）的数值本文选取样本数据平均值0.0823。

企业规模与资本结构负相关，这与很多文献的结论不一致。本文采用营业收入的自然对数衡量企业规模，房地产上市公司的规模越大，说明其市场份额大、销售规模大，因此会给企业带来更多的营业收入，其税后利润会随之增加，进而增加企业的自有资金，在一定程度上减少了企业的负债水平。企业规模（营业收入的自然对数）数值我们选取样本数据平均值14.5746。

将上面所选的6个值代入模型算出最优资本结构：

Y=0.612-0.288X1-0.002X2-0.011X3+0.29X4+0.071X5-0.001X6=0.612-0.288×0.1376-0.002×0.3561-0.011×1.9771+0.29×0.3242+0.071×0.0823-0.001×14.5746≈0.6352

四、结论

最优资本结构能使企业在一定时期内的资本成本最低且企业价值最大，用数学表达是指负债的边际收益与边际成本相等时的资本结构，是资本结构的理想状态。对于房地产企业来说，在日常生产经营活动中除了受到微观因素外还会受到国家政策等宏观因素的制约，单纯依靠数学模型上的研究，确定房地产上市公司最优资本结构为0.6352是不现实的。因此我们认为最优资本结构应该用区间来表示，根据回归模型计算的最优资本结构，结合对房地产行业的现状分析，认为房地产行业的资产负债率在0.60―0.65区间时较为合理。而目前我国房地产企业的资产负债率普遍偏高，大部分在0.65以上有的甚至超过0.80，应该适当减少负债水平。X

参考文献：

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企业财务风险较大不仅不利于企业自身的发展，也不利于相关利益者，从财务数据中发掘出对企业财务风险有益的信息已成为许多企业面对的一个挑战。而数据挖掘技术有利于企业的财务诊断，对企业财务风险的降低作用巨大，它是一种基于人工智能和统计学及数据库的商业信息处理技术，从财务数据中提取提炼并自动进行分析，做出总结归纳，提出相关解决办法，从而帮助企业管理层做出市场战略策略，有效地降低其做出的战略的风险。财务数据是企业财务运行的基础，也是财务风险的来源之一，运用数据挖掘技术对财务数据进行诊断分析，能够从中找出企业存在的财务问题，提出有效的财务风险预警措施以帮助企业稳步经营。近年来数据挖掘技术是数据库方面的研究热点，很多领域已经开始实际运用。

本文研究数据挖掘在财务诊断中的运用，主要研究数据挖掘技术在财务诊断、信息预警和财务诊断方案策划决策等三个过程中的应用，建立准确有效的数据模型来指导实际的财务工作，能够预测出企业财务风险程度并提出财务风险预警，便于企业及时地掌握财务状况和经营状况，适时调整企业财务战略，提高企业经济效益。因此，数据挖掘在财务诊断中的应用，无论在理论上还是实践上，都有其重要意义。

二、文献综述

数据挖掘分析有关联分析、序列模式、聚类等方法，这方面的研究总体上成果丰硕。国外的数据挖掘分析方法发展比较成熟，有大量财务风险方面的著作，其研究主要在于财务风险预警模型的构建。国内的证券市场发展不成熟，缺乏理性的投资者，对数据挖掘分析方法研究少，主要集中在建立数学预测模型。

（一）国外研究现状 Beaver（1958）提出了单变量模型。他对80家经营公司进行一元判定预测，使用了 28 个财务比率作为变量。Altman（1968）在财务风险预警领域引入了多元线性判别方法，创立了 Z 值模型。Altman 、 Haldeman（1980）又提出了一种优于Z 模型的ZETA模型，其更能准确预测企业财务风险。Ohlson（1990）以95家经营失败的公司为基础，运用Logistic回归进行财务预警模型的建立。结果表明，与企业财务风险紧密相关的因素有企业的规模大小、财务结构、经营绩效、流动性四个方面。Fyaber（1989）运用神经网络模型，进行对银行的首次信用风险预测。Eichengreen（1998）研究表明财务模型研究有危机管理和财务危机预警等。

（二）国内研究现状 李一军、金世伟（2006）在模糊聚类分析方法的基础上，使用KPI财务指标，对上市公司进行相关分析，并在投资决策的制定时辅地使用到其研究结果。郭春阵（2005）运用三类挖掘分析方法――聚类、关联规则、决策树方法，综合分析，构建了财务报表分析模型。吕澄、易艳红（2006）研究数据挖掘在财务分析中的可行性，说明在财务分析运用数据挖掘技术时，XBRL语言有着有效的作用。齐中华、黄丽娜（2010）使用EXCEL实现了模糊聚类的数据分析，运用上市公司财务数据，说明了数据挖掘在财务分析中有巨大作用。张星文、梁戈夫（2006）研究发现财务危机预警的研究进展很大，企业在财务管理中已经使用到大量的模型，如人工神经网络模型和logit回归模型等。冯征（2007）提出了基于智能计算机的数据挖掘方法，且可用于上市公司的财务预警。

三、应用数据挖掘的财务诊断体系

（一）应用数据挖掘的财务诊断体系流程 数据挖掘是基于财务比率分析、杜邦分析等模型运用于财务分析、预警及决策中，并进行财务诊断。故财务诊断不仅是对财务报表的分析，从系统的角度可以将财务诊断分为诊断数据系统、财务专项判断、财务预警系统、财务决策系统四个部分。

财务诊断系统分为三个阶段，分别是：数据收集阶段、分析诊断阶段、形成报告阶段。图1为应用数据挖掘的财务诊断模式及流程示意图。

从图1中可以看出，数据收集阶段包括收集非财务辅助数据、三大报表数据、财务指标数据。XBRL具有实时标准性，可以有效减少录入转换时间，具有针对性、实用性，可以更高效地诠释数据的内容及意义，提高了财务诊断的效率及精确度。分析诊断阶段主要是将收集的数据进行专项判断，通过XBRL与财务指标进行对比分析，再进行财务诊断并作出财务预警和决策。在此阶段，对目标公司采用遗传算法、回归模型等进行建模，需要选择决策树方法、关联分析等，高效简单地完成数据分析。考虑到了影响企业财务的各种因素，故保证了分析结果具有完整性、实效性。通过以上两个阶段的缜密分析便可形成财务诊断决策报告，并将报告方案提交到经营管理系统。决策报告涵盖了数据挖掘的主要判断信息，综合考虑到了企业的财务风险，并通过发现企业现状问题形成解决方案，为企业经营提供了方便。

（二）应用数据挖掘的财务诊断指标体系 财务指标体系需要将企业外部和内部环境结合起来考虑，进行定性分析及定量分析来完成企业财务诊断指标的设计。在财务诊断体系中，财务指标体系构建必不可缺，有效的反映了企业的财务状况，为数据挖掘系统提供了依据。整个诊断体系覆盖以下几方面：

（1）内部环境：包括一系列的定性指标，有员工素质（如知识结构、能力结构）、工作环境（主要对员工满意度、员工忠诚度方面考察）、内部控制（包括内部控制组织、内部控制有效性等），通过考察内部环境说明企业的内部控制情况。

（2）外部环境：包括定性指标经营环境（如经济政策、法律制度、行业发展前景、金融环境等），从宏观角度考察企业经营所面对的外部环境状况。除此之外还有一系列定量指标，包括产品市场（如市场占有率、产品销售利润率、客户满意度等）、社会效益（包括贷款履约率、环境保护指数、合同履约率），定量评定企业的销售情况和经营业绩。

（3）财务活动：主要包括筹资活动（有财务风险、支付能力、资本结构、资本成本等）、投资活动（包括投资收益、投资风险、资产利用率等）、经营活动（如盈利能力、经营风险、资产营运能力等）、分配活动（如股利支付率、自由资产增长率、资本金增长率）等定量指标，有效地考虑了企业经营活动中的效益及存在的财务风险。

财务指标的获取较为容易，能够客观地反映企业的经营状况及风险水平，预测企业未来的经营水平及竞争力。故选取财务指标需要考虑可操作性、全面性、灵敏性、协调性、相关性、可比性六大原则，如此分析的结果才有助于企业做出合理的投融资决策。

四、实例分析

本文以GA房地产公司为例，进行财务诊断中的数据挖掘演示。GA公司是一家上市多年的以房地产为主业的综合性集团公司，主营业务有房地产开发与运营、建材装饰、建筑施工、物业管理、房地产咨询等。对GA公司进行财务诊断的目标首先是确定其经营现状及风险程度，其次是对其投资决策提供参考依据。

（一）数据收集 本文利用XBRL语言对GA公司2002年至2012年期间的半年报原始数据进行收集和筛选，并将其中相关性较高和负相关的财务指标剔除，如流动比率、资产收益率等，以避免信息重叠影响准确性，保留下来十七项财务指标构成GA公司财务诊断的指标体系，节选部分如表1：

（二）分析诊断

第一步，聚类分析。结合前述研究基础，因GA公司数据量相对较少，本文采用较为快速、适合混合字段和数据集合的两步聚类方法进行分析，按GA公司的发展阶段划分聚类，设定聚类数最小为2，最大为15，根据处理数据和GA公司经营管理信息划分出2002年至2007年和2008年至2012年两个聚类。建立两步聚类模型。

第二步，财务初评。初步判断GA公司目前财务状况比较稳定，可通过投融资加快企业发展。模型数据显示对GA公司发展最重要的指标主要有固定资产周转率、资产负债率、存货流动负债比率、流动资产周转率、资本充足率、净资产收益率和债务资本比率。

第三步，财务预警诊断。首先，确定对GA公司进行数据挖掘的目标需求为识别其经营财务状况。2002年至2012年筛选出的共21组数据、17项指标进行分析，识别出财务状况良好的年份和它们的经营财务特征，如该年的盈利能力如何，现金流如何等。其次，选择Clementinel软件将以上数据输入模型，运用决策树规则对目标变量――各年的财务状况进行数据挖掘。

本文采用经典的财务预警模型――Z值模型作为财务状况综合评分的依据。鉴于数据有限，本文将Z模型据经验值加以划分：

Z>300，充盈，财务状况良好；180

根据以上设定，得到各年财务状况评分表如下：

在对数据预处理的阶段，要注意将字段预先进行选项设置，以便于数据分析的导入与输出。之后还需要对字段进行实例化，使字段的取值和类型皆直观可见，便于分析结果的应用。

第四步，建模分析。鉴于GA公司数据有限，在分析设置时需选择“使用推进”和“交互验证”，以提高分析结果的准确度。然后建立C5.0预警诊断模型。运行模型决策树显示的结果，将根据Z值评分设置的危险、困境和正常三类状况进行了分类，

首先按照第一重要字段即带来最大信息增益的“每股收益”字段分为两个节点，经不同规则路径显示数据。在数据重叠部分，又经次重要字段“固定资产周转率”进一步分析确定，最终达到100%准确度的分析结果。另外还可导出散点图更直观地对比这两个指标对GA公司财务状况的贡献程度。

第五步，结果应用。以上结果可知GA公司应在财务管理中注重每股收益的管理，积极通过融资等方式提升税后利润，提升股东所有者权益。GA公司固定资产以实物为主，因此变动幅度不会很大，以维持现状为主即可。

（三）决策诊断 依据以上分析结果，以下对GA公司融资决策加以诊断分析。本文将运用关联规则当中的财务决策分析理论，使用Clementinel 2.0的Apriori算法生成频繁项集，再据此生成关联规则。本文自两大证交所数据及调研样本中选取30家与GA公司主要财务指标类似的成功融资公司作为关联分析的样本集，汇总出7种可选融资渠道项集，分别是：

30家样本公司的融资偏好如下表4：

融资分析中的数据处理与前类似，需要根据“类型”节点进行实例化处理。本文按T/F的二分类变量设置类型，建立Apriori运算模型。为保障运行结果的有效性与代表性，将最小置信度设为50%，支持度为10%运行模型，步骤同上。运行结果对适合GA公司的成功率较高的一种、两种及三种融资渠道给出多种最优组合方案，为GA公司融资活动提供了数据指导。

（四）提交报告 最后，在上述预警诊断与决策诊断的基础上，形成预警环节与决策环节的结论性诊断报告，提交给管理者作为管理决策的重要财务依据。同时，要不断对上述分析进行后续的跟踪反馈与调整。

参考文献：

[1]赵春：《基于数据挖掘技术的财务风险分析与预警研究》，《中国投资》2012年第5期。