地方金融风险防范范文

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［DOI］10.13939/ki.zgsc.2015.52.017

随着我国社会经济的发展，地方金融作为社会经济的重要组成部分，对国家的发展和进步也贡献着一定的力量。但是地方金融的发展还不完善，在相关的制度建设、金融指导和监督方面还存在许多问题，为了维护社会的稳定和经济的健康发展，需要加强地方金融的风险防范和管理评价等方面的管理工作。

1地方金融的内涵

地方金融是一个国家金融的重要组成部分，也是金融机构的一种形式，它是指基层性的金融机构。地方金融机构的资本主要是来自地方政府，还有一些是当地的城乡集体组织，所以，相对应的，对于地方金融的人事任免权就属于当地政府的管理范围，这也是由地方金融的性质决定的。地方金融机构在管理结构和治理方面比较简单，地方政府只是在组织形式上对金融机构进行管理，但是不进行具体化的管理，所以，管理结构相对简单。我国地方金融主要包括，各地的商业银行、信用合作社以及一些担保机构等。改革开放以来，我国金融体制改革也在不断地深化和发展，各个地区的地方金融也都处于快速发展阶段，取得了重要的成绩，为国家的金融业发展做出了重要贡献。地方金融的快速发展，自然也会出现一些风险性问题，相比而言，地方金融在发展过程中，缺乏有效的监管和引导，往往会出现很大的金融风险问题，例如:东部沿海地区的民间借贷规模比较大，这种借贷方式在进行过程中缺乏政府的监督，容易导致当地的金融机构在运行过程中的资金断裂，引发地方性的金融风险;还有许多地方民间集资现象非常严重，这种不良的集资行为给地方金融埋下了很大的安全隐患，一旦出现问题，将会造成整个地方的金融风险。

2地方金融风险的特征

地方金融风险也属于一般的金融风险的表现形式，同样具有金融风险的正常特征，如:金融风险的高危害性，一般情况下，金融风险的爆发会对社会经济产生严重的危害，而且会通过经济方面，迅速地影响到社会的各个方面，而地方金融风险一旦爆发，将会对一个地区的经济造成严重的破坏和影响，另一方面，作为地方金融风险，也有着和一般金融风险不一样的地方。

2.1地方金融风险的特殊成因

社会中的一般金融风险就是社会经济生活中存在诸多问题，并且这些问题经过发展和演变，积累到了一定的阶段，就会爆发，造成一定的影响，而且，形成的原因也是多方面的。对于地方性的金融风险，除了和社会中客观的经济状况有关之外，主要还会由于社会经济的转型，造成的一些各种制度缺失以及不规范，和地方政府对金融的干预等方面有关系［1］。

2.2地方金融风险的地域危害性

地方金融就是由一定的地域来划分的，由一定的经济状况而形成的地域性的金融机构。所以，所谓的地方金融风险也就是在一定的地域内的金融机构引起发生的金融风险。地方金融的特性就是严格的地域性，这也是和全国性的金融机构不同的地方［2］。所以，地方性的金融风险在发生的时候，动摇的是某一地区金融机构的信心，而且这种风险会向周边地区进行蔓延和影响，所以，会导致周边的地方造成地方金融风险，逐渐扩大影响范围。

2.3地方金融风险可以实施有效救治

地方性的金融风险相比全国范围的金融风险，影响力要小很多，而且在发生地方金融风险的同时，可以通过一些手段去遏制它的发展和恶化。全国性的金融风险，一旦爆发必然会引起重大的影响，通常没有什么力量可以阻挡金融风险的变化发展。所以，对于地方性的金融风险，可以凭借国家的财政进行有效的救治和帮助，很快地实现地方金融的正常化。

3地方金融的风险情况分析

3.1地方金融的信用风险

地方金融风险的发生情况中，信用风险是一种主要情况，信用风险主要是由于地方金融机构的贷款人在使用信贷后失去了还款付息的能力，所以和地方金融机构之间产生了违约的情况。这种情况造成了金融机构直接的经济损失，对于数额大的信贷，将对本地区的金融情况带来很大的影响。随着社会的发展，地方金融在获得发展的同时，面对的金融风险也有所增加，但是，对于市场经济的不稳定性，要避免地方金融机构的信用风险也是不可能的。

3.2地方金融的市场风险

市场风险是一个不稳定因素，在地方金融的发展过程中也不可预测［3］。在金融机构的各个工作环节当中，都有可能产生市场风险，例如:在进行一些投资的时候，对市场信息的了解和掌握情况不全面，造成对市场信息的错误判断，在股市价格和汇率等一些具有很大变动性因素的影响下，会造成一定程度的经济损失，从而引发地方金融风险的发生。

3.3地方金融的操作风险

随着我国的改革开放，国家的金融行业迅速发展起来，在这个过程中，地方金融也获得了飞速的发展。但是经过一段时间的发展之后也就会暴露出来一个问题，金融机构的从业人员在此过程当中一直没有发生变化，现有的金融理论和知识远远落后于金融发展的速度，所以，地方性金融发展到一定程度之后速度就降下来了，同时也会出现许多失误和问题。由于地方金融的业务人员没有提高相应的业务素质，会严重影响地方金融在发展过程中的实际操作，造成一些严重损失。

4地方金融风险的防范和管理

4.1政府要提高对地方金融的指导和监管

地方金融的发展具有很强的地域性特点，往往在发展过程当中，缺少统一的指导方针，同时，地方政府对地方金融机构的发展缺少相应的监管。在2010年，财政部颁发了《地方金融企业财务监督管理办法》，充分地规定了地方金融的管理工作和监督方面的工作，也从原则上对地方金融机构的固定资产和其他资产的处理事务进行了规范。对于防范地方性的金融风险问题，就需要对地方金融的发展做出建设性的指导方针，并不断完善，在风险的发生过程中就进行有效的防范。

4.2地方金融机构要加强风险管理

目前，许多地方金融机构还没有建立起健全的金融风险管理体系，所以会在很大程度上引起我国地方性的金融风险发生。针对这种情况，地方金融机构应效仿上市公司，及时对机构的业务和管理作出调整和规范，预防地方金融风险的发生。

4.3地方金融机构要完善相关的风险评价

由于地方经济深刻地影响到地方金融的发展，所以，地方金融机构的资产受到地方企业和诚信状况的影响非常大。故此，在国家和社会的发展过程中，应给予诚信问题足够的重视，同时，需要学习先进地区的发展经验，以降低地方金融机构的风险。

4.4地方金融机构要采用相应的预警体系

建立地方金融风险的预警体系，可以有效地对地区金融风险进行预防。地方金融风险预警体系的确立，可以有效地把握地方经济发展的情况和现状，如果地方经济有问题发生，这个体系的确立就可以起到未雨绸缪的作用。此外，在地方金融的发展过程中，要充分借鉴国外的一些先进经验，及时地学习和应用，解决地方金融发展的问题。

5结论

本文解释了地方金融的内涵，介绍了地方金融风险的特征，并对地方金融风险情况进行了分析。针对地方金融风险问题的产生，提出了相应的解决对策，希望能实现地方金融风险的防范与管理。

参考文献:

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关键词:

房地产;金融风险;对策;防范

一、房地产金融风险概述

进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一)投资增长过快

众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。

(二)地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中

一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一)吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二)实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。

(三)建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。

(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。

参考文献:

[1]高波等.转型期中国房地产市场成长：1978-2008[M].北京：经济科学出版社,2009

[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济,2014,4:81-87

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中图分类号：F293.35 文献标识码： A 文章编号：

1前言

随着改革的不断深化，房地产金融市场促进了国民经济发展到新的阶段。房地产信贷规模较其他行业来说大得多，自然它的风险也会大很多。由于我国目前的金融市场发展的还不是那么完善，房地产行业一旦转变为不良资产将成为整个金融行业的隐患，因此，做好房地产金融风险防范工作是很有必要的，只有这样国民经济才能稳健发展。

2. 造成房地产金融风险的成因

2.1 微观原因影响房地产金融

2.1.1房地产融资对银行的过于依赖性

这样的现象在我国经常出现，当房地产开发商自身的资金不能满足投资时，银行贷款成为资金获取的主要方式。这种做法就会让银行承担很大一部分风险，最终可能牵连国民经济的发展。

2.1.2借贷人信息不属实

有一些开发商为了获得个人利益，常常会在借贷时提供不真实的信息，又因为导银行的贷管理技术落后，导致银行不能准确地对借贷人真实的经济实力进行判断。更有甚者挪用贷款资金，这样就直接加大金融风险扩张。

2.1.3 房地产企业之间的恶性竞争

今年发现在房地产行业垄断行为屡见不鲜，存在违规操作，这样的恶性循环必然带来金融腐败，是房地产贷款信誉大幅度下降。

2.2 宏观原因影响房地产金融

首先，政府政策取向存在误区，中央政府虽制定了一系列稳定房价的措施，但是地方政府作为独立行政部门主要以政绩、财政收入为其核心利益，因此它们在执行中央政府的政策时难免会大打折扣，使得中央政府措施在地方政府没有完全按要求实施。

其次，我国经济正处于转型时期，还没有达到市场经济的阶段，在此期间会出现很多的制度转变期的问题。早期的制度在逐渐解体，新的制度建立还不够完善，这是导致种种现象产生的最根本原因。

最后，我国汇率的逐年下调导致开发商失去对房地产行业的投资兴趣，因此房地产的不确定性变得更为严重。

3 防止房地产金融风险的举措

3.1适当调整金融机构现有制度

房地产行业的一大特点就是变化很快，而对于目前的房地产金融机构赶不上其变化。对风险防范做的不够完善，滞后于当今市场经济的变化形势。致使金融机构不能提前预知风险的存在。当金融危机到来时没有积极的应对方案来解决问题。对于银行机构应该尽可能去发展一些科学的借贷管理方法，建立可靠性强的风险评估体系。

3.2 树立风险防范态度

为了降低金融风险投资，做好房地产周期性变化规律是很有必要的，发现市场变化的普遍规律，才能制定出匹配的管理制度，达到最佳利用社会资源配置。政府部门要加大对房地产行业监管力度，采取相关法律法规来改正和补充市场经济中可能出现的问题。

3.3 融资方式的探索

对于银行必须加强对借贷企业的筛选工作，首先要选择实力强、品牌大、信誉度高的房地产行业进行发放贷款，能做到准确的引导市场发展，风险降临时能够运用防范措施及时解决问题，将影响缩减到最小。

3.4 建立完善的法律与法规

建立法规推动房地产行业正规有序的良性竞争，凡是经过相关部门审批具有资格的企业都可以参加到竞争当中，中央银行是这场竞争当中的严格监督者。对于违法竞争行为要严惩，例如非法垄断、资格欠缺的房地产企业。这样才能有力地消除不良影响，保证金融业务健康发展。

3.5增强全民社会信用

只有全民共同努力才能效地制止开发商及个人不讲诚信的恶行扩散，这与良好的社会信用环境很大关系。运用法律严惩那些没有诚信的开放商只是一种必要方法，培养他们的社会信用感，让其在思想上转变才是根本目的。这样才能积极改善房地产贷款的安全性。

4.对中国房地产金融创新体系的建议

虽然改革开放以来，我国房地产金融进步显著，但是目前房地产仍然存在诸多问题。比如市场的需求旺盛，导致房价不断高涨。这种房价快速上涨是巨大的金融风险到来的前兆，一旦资金运转不警惕，将会给我国金融系统带来巨大的影响。

4.1加强房地产金融创新理念

我国应该借鉴其他国家的房地产金融管理的一些先进管理措施并加以合理地、高效地运用。要以不断创新为管理目标，不但要为达到高效、统一的金融管理体制而努力，还要为了能够稳健地运行房地产金融体系，丰富监督管理全面的内容而奋斗，最终达到监管政策、结构体系、运营状况具有统一性。所以加强房地产金融创新理念对于房地产金融系统稳定是比较迅速有效的一项措施。

4.2完善房地产金融体系

不断完善房地产企业相关制度是房地产金融的必要条件，可以从组织构架、共荣机制、责任制等方面入手。对于从业人员和管理者要有足够的金融创新意识，能够掌握市场的运作和具备丰富的实践经验。

4.3对住房抵押继续实行抵押贷款证券化

抵押贷款证券化在我国正处于尝试阶段，还没有成熟应用，很难满足市场的需求。应对银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款有时间长、现金数较大、风险系数高等特点。目前我国证券产品相对其他国家比较少，因此加强住房抵押贷款证券化对于解决这些问题很有利。

4.4坚持推进房地产金融业务创新

我国的经济实力正处于全面上升的时期，面对房地产价格的调整压力，中国要坚持以房地产金融的创新为总体方针，顺应经济发展的浪潮，经过不断的自身努力与坚定不移的探索精神，创新出具有中国特色的房地产金融业务。

5结束语

房地产业具有资本密集、体系复杂和高风险的特点，因此，培养对房地产金融防范意识，不断完善防范房地产金融制度，对出现的问题时有指导意义。做好这项工作，不仅能保证中国房地产市场稳定、有序发展，还能满足很多居民住房需求。在这条路上，需要我们持之以恒的去探索。

【参考文献】

[1]罗琛阳,孙园园.次贷危机给我国房地产金融风险防范的启示[J].中国集体经济,2009(16).

[2]杨爱梅.房地产金融风险防范与制度创新[J].财经界,2012(12).

[3]赵苗苗.我国商业银行房地产金融风险防范对策研究[J].青春岁月,2011(18).

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一、我国房地产金融风险的成因

1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。

2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。

3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。

4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。

5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。

6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。

二、我国房地产金融风险的防范策略

1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。

土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。

2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设

当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。

3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度

对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。

4.完善房地产金融的法律环境

房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。

5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制

现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。

参考资料：

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1.房地产行业的目前状况

房地产开发投资增长过于快速。有关研究表示，近十年来，我国房地产开发投资额年均增长率和全社会固定资产年均增长率都维持在一个相对较高的水平，前者为25%，后者为25.88%。同时，虽然这期间金融危机等对此有所影响，但是除了这期间部分年份出现调整现象之外，我国房地产投资和全社会固定资产投资比例总体维持稳定水平，并呈现出逐年上升的趋势。

房地产销售量上升较快。相似地，我国房地产市场销售情况一路唱红，近十年来房地产销售量稳中有涨，在美国次贷危机出现之前房地产销售量幅度相对较高，之后由于受金融危机影响，房地产行业进行自身调整，销售增长率下降，直至2009年房地产行业的销售增长率才呈现了一个相对较大的涨幅，目前虽然全国商品房市场出现轻微下行的趋势，但总体来说我国房地产行业在这近十年以来还是有相对较大幅度的增加的。普遍认为原因有如下：城镇化进程加快，大规模的人口迁徙产生了巨大的房屋住宅需求，按国人传统观念来说，迁徙人口有着较为强烈的工作地定居意愿，所以房地产行业有着较大的刚性需求；人口年龄结构变化，我国劳动年龄人口比重较大，使得储蓄率和社会劳动生产率维持在一个较高的水平，这二者又反过来推动了房地产市场销售量的大幅上升；房地产行业的投资需求有所增加，由于房地产行业的高额回报率，使其成为了众多投资者的热门投资对象，我国闲置资金较多，相比于高风险的股票市场和难以辨别真假的古董玉器投资收藏，人们更倾向于选择住房、黄金等保值产品，因此大量的民间资本涌入房地产市场，必然促使房地产市场销售量的大幅上升。

房价地价高位运行。房地产销售价格不断攀升，主要是因为我国地价的上涨，由于我国土地供应基本上是由政府垄断的，而土地供应十分紧张，因此政府卖地均是由价高者得，房地产商之间竞争激烈，导致地价被推得较高。在地价高位运行的同时，房价也在快速上涨，自2004年开始房地产价格上涨速度就已经开始加快，除了受次贷危机影响之外，我国近十年来经常出现地区性的房地产热的势头。

2.目前我国房地产市场的金融风险

区域性房地产泡沫风险。研究指出，近十年来我国房屋销售价格指数年增长率已经超过城镇居民收入水平的年均增长率，就理论角度而言，房地产上升较快的价格很容易引起房地产泡沫，因为它的价格已经远远偏离了它的真实价值，而一旦房地产泡沫破裂，房地产价格必然下跌，导致房屋贬值或者价值严重缩水，而银行也难以避免地会遭遇抵押物严重贬值的系统性风险。但是，在泡沫还没有破裂之前，房地产市场的一路飘红，使得投资者们纷纷将目光对准房地产，进而开发商继续盲目投资，极易造成房屋空置、投机者倒买倒卖房屋以赚取利润差价的现象。

房价高位运行情况下房价下跌的风险。房地产的发展具有周期性的特点，因此在房地产繁荣之后应当进入转变期，如果以1998年的住房制度改革为房地产繁荣的起点，按照国外十年一个繁荣周期来对房地产进行计算的话，目前应当是周期尾声，更容易存在房地产价格下跌和金融风险爆发的风险。这些风险的发生也并非偶然，首先是我国经济减速，在经历了举世瞩目的经济快速增长30年之后，我国经济增长放缓，必然同时降低家庭收入的增长速度，以史为鉴，房地产泡沫在扩张之后更容易发生破裂；其次，我国经济由于资源不足，环境承载力有限，因此处于面临转型升级的情况，而房地产经济对于转型升级而言意义非凡，只有住宅价格回归正常，才能有效地降低房地产行业的高额投资回报，促使资金顺利流向其他行业，进而为我国经济转型升级提供了资金和利润支持；然后，关于房地产行业的宏观政策调控，如不断加息、颁布“限购令”和房产税征收等，将会有效地遏制快速上涨的房价，对房地产信贷进行有效约束，所以房价下跌的风险就更容易发生。

银行房地产信贷风险。银行房地产信贷所存在的风险主要是：房地产贷款过于集中，房地产开发贷款与房地产市场发展是同步增长的，而银行总贷款中房地产贷款所占比例较高，但是我国央行并没有有效的手段来制约信贷，对房地产信贷市场的科学指导和监管更是奇缺，因此如果随着房地产市场的虚热，房地产信贷维持非理性增长，将势必加剧房地产泡沫风险的发生；不良的房地产贷款所引发的资产质量风险，比如参与投资性买房等，将会直接影响到银行等金融机构的资产质量；土地储备贷款隐性风险较大，虽然土地储备机构收购储备土地的资金是来源于银行贷款，但是由于没有考虑到市场的实际需求，盲目进行储备土地收购，导致最后难以偿还贷款而引起贷款风险。

3.关于房地产金融风险的防范措施

稳定房价，抑制房地产投机投资。政府应当合理运用税收政策、信贷政策等来抑制投资性的需求，进而稳定房价。首先，就房地产信贷政策方面而言，对于已经在本市拥有一套住房的非常住消费者，在当其申请购买第二套住房等，对其采取本地银行不再予以贷款的政策，避免其进行投机炒房，而对于已经用用两套住房的多购房消费者应当对其采取提高贷款利率或者适当减少抵押贷款成数等方法加以限制，尤其是对于那些在短时间内频繁倒买倒卖房屋的消费者，政府应当提高其个人所得税的征收税率。其次，应当开征房屋空置税、物业税等来提高投机者的各项成本，解决房屋空置率问题，在有效降低具有真正购房需求的消费者的购房成本的同时稳定了房价。

落实存款保险制度，处理好不良资产。存款保险资金即金融机构在投保时的所缴保费，落实存款保险制度不仅保障了存款人的利益，也避免了银行存款挤兑现象的出现，使得风险被控制在某一家银行之中，避免了房地产金融风险的无限制扩散，有利于维持金融体系的稳定。对于不良资产的处理，可将国家四大行的不良资产处理方法作为典范，成立专门的金融资产管理公司，使之在对相应银行的金融资产管理公司从银行剥离出来的不良资产进行收购、管理和处置。

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2002年衡阳市城市建设投资有限公司成立,为衡阳市首家政府融资平台,到目前已发展到13家政府融资平台公司,其中市级4家,县级9家。主要分布在交通运输、城市建设、土地储备、国资经营等领域,如衡阳市城市建设投资有限公司,衡阳市非税收入征收管理局,衡阳市湘江水利投资开发有限公司,衡阳市土地储备中心等。全市13家融资平台中城建投资公司类占9家。

至2010年6月末,全市13家政府融资平台公司,资产总额为176.39亿元,负债总额84.91亿元,自有资金总额41.02亿元,融资总额73.04亿元,已开工项目数38个,已开工项目计划投资额64.75亿元,已开工项目到位资金35.4亿元,计划开工项目计划投资额45.66亿元。

二、主要特点

1、规模迅速膨胀。2008年12月末衡阳市地方政府融资平台在辖内银行贷款余额为7.16亿元,到2010年6月贷款余额为28.495亿元,在一年半时间内净增21.335亿元,增加3.98倍。还有国开行湖南省分行对地方政府融资平台贷款余额为28.335亿元。2009年,衡阳市城市建设投资有限公司通过发行债券融资15亿元。至2010年6月末,衡阳市各级政府融资平台融资总额达到73.04亿元。

2、地方政府主导。13家政府融资平台公司都由政府主导设立,董事会、监事会成员由政府任命,通过财政注资、土地划拨、规费收入等形式注入资本金。如衡阳市政府先后向市城市建设投资有限公司注入了市自来水公司、公交公司、道路公司等优质企业资产和近15000亩土地资源。同时,还将城市道路建设项目两厢各200米可用土地的受益权,市本级行政事业单位的经营性资产,自来水、污水处理、垃圾处理、户外广告、公交线路、停车位、车辆通行收费等经营特许权,市财政用于城市建设的资金等资源整合到该公司名下。

3、“打捆贷款”模式。打捆贷款是指以城市建设投资公司为承贷主体,以财政出具的还款承诺作为偿债保证,将若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资方式。目前衡阳市政府与国开行湖南省分行达成50亿贷款协议,主要用于供水、供电、城市道路等若干项目,贷款余额为28.335亿元。

4、项目贷款为主。至2010年6月,13家政府融资平台公司项目辖内银行机构贷款余额20.523亿元(其中,3-5年与5年以上期限的余额合计为16.658亿元,占比为81.17%),占贷款总额的72.02%。已开工项的37个项目中,公益项目为20个,占比为54.05%。

三、风险控制

目前衡阳市政府融资平台公司在辖内金融机构贷款余额为28.495亿元中,正常贷款为28.02亿元,占比为98.33%;关注类贷款为0.39亿元,占比为1.37%;不良贷款为0.086亿元,占比为0.3%。衡阳市地方政府融资平台依靠非财政资金偿债的贷款比例仅为9.48%。地方融资平台尚未出现不良贷款的风险有以下主要因素:

还款期限未到。调查的融资平台项目贷款的建设期和还款期设定时间较长。目前项目还处于建设期,只需偿还贷款利息部分,而该利息已计算在投资总额中,列为“正常贷款”。从衡阳市地方融资平台项目贷款期限看,没有发放1年内贷款,1-3年类占18.8%,3-5年类占41.5%,5年以上占39.6%,3年以上中长期基建类贷款占81.1%,到2013年将出现偿还本金的高峰。

银行多头授信。调查中13家地方融资平台获得多家银行的授信,其可以在授信额度内借新还旧,以甲还乙,可以暂缓风险暴露。

资产抵押高溢。银行对有政府背景或政府担保、有土地抵押的融资平台高看一眼,厚爱有加,在审查审批上绿灯放行,而融资平台为了获得更多的贷款,又虚高土地溢价,给融资平台抹上一层保护网。

银行监控缺位。由于融资平台政府色彩浓厚,银行高度宽容,不按具体项目监控其资金流向和用款进度,加之融资平台公司的财务报表不规范、不透明,商业银行很难获得真实准确的背景资料,很难对融资平台公司进入深入的贷后管理,掩饰真实偿债能力不足的风险。

四、风险表现

借款主体风险。调查中融资平台与地方政府有关部门是“一套人马,两块牌子”,存在政企不分,现代公司治理结构不健全,公司法定负责人和主要业务人员由政府有关部门人员兼职或指派,资本来源通常是财政注入或存量公共资产拼凑注入,盈利模式主要依赖于项目的使用权出让收入或地方财政补贴收入。在地方政府投资膨胀下,带来了空前的融资压力,迫使地方政府融资平台不惜成本与风险融资,用融资规模最大化来平衡“投资饥饿症”,至于资本与负债之间的比例是否失调,负债风险是否超出了融资平台的承受能力不在考虑范围之内。

还款来源风险。地方政府融资平台资金主要用于非经营性、准经营性项目,这些项目回收期长,低收益或无收益,项目本身还款能力弱,主要依赖财政收入偿还。目前衡阳各级政府融资平台已开工的38个项目中,就有20个属于公益性项目,集中于市政基础与农村基础设施。衡阳市政府2009年为融资平台公司归还银行贷款本息合计3.7亿元,2010年预计将归还本息合计约6.4亿元,但政府偿付债务本息困难很大。一是地方政府贷款建设的项目,大都不直接产生经济效益,无法用项目本身产生的效益来归还银行贷款,要用当地政府未来的财政收入来归还,而对于一个财力较弱的地方政府而言成为一个很大的负担。二是以政府未来税收作为担保存在不确定因素,土地抵押贷款偿还来源依赖于土地出让收入,而土地出让收入是一次性收取70年,不具备可持续性,土地出让收入高增长难以为继。三是以土地为抵押可能会导致系统性风险。一旦房地产深度下调,地价下跌,土地出让收入下降,会带来政府无力偿还债务的风险,造成银行坏账。

政策调险。在贷款期限内,国家的产业政策、环保政策,地方政府的区域经济发展、行业发展等政策调整,变动都可能对政府融资平台经营产生较大影响,而一旦政府政策对政府融资平台经营产生不利影响,可能直接影响到政府融资平台贷款的如期偿还。

财政风险。主要是地方融资平台过度负债,在无法以项目收益或公司经营收入偿还的情况下,在地方财政收入不可持续增长或宏观经济发生变化的情况下,地方政府无法还债的违约风险。2010年6月末,衡阳市各级政府融资平台融资总额为73.04亿元,其中贷款余额为56.83亿元(含国家开发银行贷款28.335亿元,城投债15亿元),而2009年衡阳市财政收入为70.03亿元,13家融资平台融资总额超过该市财政总收入,而作为中部不发达地区“吃饭靠财政,建设靠土地,发展靠金融”,地方财政状况比较严峻,可用收入中用于偿债部分很少。

金融风险。主要是来自地方融资平台不良贷款积聚带来的银行风险,从而导致金融体系的不稳定。一是以财政对借贷进行担保可能成为银行体系信贷质量方面的长期隐患。二是地方政府存在的投资冲动与追求短期政绩的行为,都无法避免存在重复建设、低效率投资的问题,甚至导致两高一剩产业死灰复燃,不良贷款风险不断积聚。三是由于投资与信贷政策的收紧,地方政府的一些投资项目可能难以继续融资,从而导致工程成为烂摊子,进而造成银行的坏帐。

五、政策建议

(一)摸清底数、全面清理。按照国务院国发(2010)19号文件《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》要求,对融资平台债务进行一次全面清理,对直接借入、拖欠或提供担保、回购等信用支持形成的债务按照分类管理,区别对待的原则清理规范,对公益性在建项目不得再通过融资平台融资,妥善处理债务偿还和在建项目后续融资问题。对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司,以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司,按照公司法规定,充实资本金,完善治理结构,实行商业化运作。

(二)完善法规,规范运作。一是制定相关法律法规,对融资平台进行准确定位,将其融资投资活动限定在一定范围内,如城市基础设施和公益事业领域。二是做实资本金,限制负债率,明确地方政府对融资平台的债务责任,综合考虑各地财政经济状况及融资平台自身情况的前提下,合理制定融资平台的负债率限度,避免过度负债和债务转嫁。三是硬化地方政府的债务约束,以项目法人作为承贷主体,建立地方政府资产负债表,把分散在各个融资平台的融资活动纳入到政府资产负债表的整体框架之中,将地方政府债务收支纳入预算管理,落实有关债务人偿债责任,并定期向人大汇报,向社会公布,接受各方面的监督。

(三)严格控制,强化管理。各商业银行要加强对融资平台类贷款的控制与管理,坚持“逐包打开,逐笔核对,重新评估,整改保全”的原则进行全面清理。一是推进审慎的地方政府融资风险管理举措,强化对项目资本金的监控,对偿债能力的分析,控制打捆贷款,监测负债状况,把握贷款风险。二是加强融资平台的风险评估,全面评估项目风险,平台风险和财政风险。三是控制融资平台类贷款的集中度。四是加强对融资平台贷款使用方向的监管,防止贷款在项目之间挪用,切实保证银行贷款的安全性和可控性,确保信贷资产安全。

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作为我国国民经济中的支柱产业之一，房地产行业是一个基础性强、关联度大的资金密集型产业，因而，其发展和进步，离不开金融机构信贷资金的大力支持。但是，由于房地产价格的波动性较大、银行业自身的缺陷等问题，给房地产经济的健康稳定发展带来不利影响的同时，严重阻碍了我国国民经济的进一步发展，因此，解决房地产金融问题，及时防范和处理房地产金融风险，促使房地产经济的健康发展，成为推动我国国民经济持续稳定增长的强大动力之一[1]。

一、我国房地产金融中存在的问题

1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加[2]。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向，例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担保项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。另外，很多的房地产企业依靠信托公司，按照银行贷款的有关条款执行信托，而在委托贷款方面，一些信托公司的经营能力、管理水平等可能存在着不足，给房地产企业自身和商业银行带来负面影响。

二、防范房地产金融风险的具体措施

1、实现房地产行业抵押贷款的证券化

加快房地产行业抵押贷款证券化的进程，实现其证券化，可以有效的分散商业银行的金融风险，促进房地产行业的健康持续发展。所谓的住房抵押贷款证券化，是指金融机构汇集和重组自身所持有的住房抵押贷款，经由证券机构，以现金方式购入证券，然后根据信用评级或者担保，以证券形式为投资者提供贷款。在此过程中，商业银行可以通过转让部分收益权的方式，及时回收资金，而证券投资者则从抵押贷款利益，获得收益。因此，不断加快住房抵押贷款的证券化进程，实现其证券化，是防范和规避金融风险的有效途径。

2、积极发展房地产行业的信托投资基金

加快房地产信托投资基金，解决房地产投资流动性差、投资门槛高的问题，实现房地产的融资，可以极大的缓解房地产行业过度依赖银行业的局面。通过发展房地产信托投资基金，改善房地产企业融资困的状况，扩大投资者的范围，减少金融风险，可以规范房地产行业的行为，引导房地产行业的健康发展。

3、不断提高金融机构的风险管理水平

银行自身的经营方式是自身生存和发展的前提，因此，银行部门应该制定科学的管理制度，不断提高风险管理水平，以维护自身的稳定发展。银行应该不断完善房地产信贷风险的评估体系，建立信贷决策支持信息系统，加强内部控制，加强与中介机构之间的信息合作，以提高风险管理水平，及时防范和处理金融风险[3]。

三、总结

总而言之，房地产行业的发展对于我国国民经济的发展有着至关重要的影响，因此，认清房地产经济波动与金融风险之间的关系，建立完善的房地产金融体系，及时有效的防范和控制房地产金融风险，引导房地产行业的持续稳定发展，促进国民经济的发展，以不断提高我国的整体经济水平。

作者:刘欢 单位:湖南外贸职业学院

参考文献

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一、我国房地产金融存在的风险

1.金融企业的经营风险

（1）流动性风险

流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险。另一方面，抵押资产多为不动产，不易变现，这就造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，若某房地产企业的违约给银行造成重大损失，这就可能会引发流动性问题和人们对该银行前途的疑虑，从而触发大规模的资金抽离或导致其他金融机构和企业为预防该银行可能出现违约而对其信用额度实行封冻，两种情况均可引发银行严重的流动性危机，甚至导致银行破产。因此，在一般情况下一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就可能会出现流动性危机。

（2）操作风险

操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时容易产生急功近利的做法，这就可能放松贷款条件。另外，由于存在贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作等问题，因此也会导致贷款风险产生。

（3）市场风险

市场风险是指由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及银行等金融机构并给银行等金融机构造成损失的风险。在我国，由于经济转型尚未完成，利率市场化进程刚刚起步，利率风险问题方才显露。虽然以存贷利率为标志的利率市场化进程已经推进，但是目前我国基准利率市场化还没有开始，影响利率的市场因素仍不明朗。房地产市场的发展随着利率的不断调节而发生变化，受利率的影响，住房贷款将随利率的上升而增加，例如2010年末房贷利率为6.40%，而2011年二月房贷利率上调到6.60%，个人还贷负担随着利率的上调而有所加重，对经济状况比较差的房贷者来说这无疑是一种沉重的负担，购房者会因为房贷利息的增长而还不了房贷，从而提高了违约的比例而引发违约风险。

2.个人住房消费信贷的违约风险

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系，将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。目前，我国个人征信系统还不完善，不能够完全通过该系统反映个人的全部信用信息，银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的调查监控，因此个人住房消费信贷违约风险的防控难度加大。

3.宏观调控引发的政策性风险

首先就全国而言， 国家有关部门在不同的时期根据国民经济发展情况会制订和出台一些具体政策和规定，而这些政策和规定会通过影响房地产业的发展来影响房地产金融业务的发展。房地产业的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的占用周期长及资金运动固定等特点，致使房地产业的融资不容易实现供求平衡。最近国六条及国八条的出台，使本来就渠道单一的房地产融资被收紧，房地产业通过信贷融资受到了很大的限制，而且没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血，加重了房地产企业的融资压力。

二、房地产金融风险防范措施分析

1.实行融资渠道多元化，推动房贷证券化

（1）继续推动房地产企业直接融资

随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。同时，鼓励法人治理结构完善且经营业绩好的企业发行公司债券融资。

（2）大力发展房地产投资信托基金（REITs）

从资金信托的角度出发，REITs是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出，REITs则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道、特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托更为重要，它主要面向中小投资者，将他们的资金集合起来投向房地产，有效降低房地产企业对银行贷款的依赖性，其基金特性则决定小股东更加关注企业的规范化运作，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

（3）积极推进住房抵押贷款证券化（MBS）

这不仅是金融创新领域的一项成果，而且展示着一个重要的开端。通过房地产抵押贷款证券化（MBS）的办法进行风险转移，将商业银行长期贷款转换成流动性高的证券资产，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾，防范银行等金融机构的系统风险。MBS的运作模式分为德国模式与美国模式，以美国模式运作MBS需要商业银行、证券公司、政府性质的特设机构（SPV）、政府性质的信用担保机构等通力合作，而且需要相关证券发行和保护投资者利益的法律法规的制订，目前在我国不具备运作该模式的条件。因此可以考虑以德国模式运作MBS，即依据房地产信贷资产的现金流量、年限、违约率、提前偿还率等指标，将各类指标相近的房地产信贷资产打包出售给商业银行内部成立的一个专门收储房地产信贷资产的机构，并由其进行后续处理。

2.银行应加强管理，提高风险防范能力

（1）提高分析预测能力

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房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。

银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。

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随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，以及国家相关政策的推动，我国的房地产业呈现快速发展的态势。房地产市场的大发展，对于提高人们的生活质量，拉动社会经济的发展就有重要的作用。但是在房地产繁荣的背后，存在着房地产投资过大，土地供应紧张，房地产交易市场结构不合理，房地产的价格持续上涨等情况，加大了房地产的金融风险。

一、房地产金融风险的概述

（一）房地产金融风险的概念

房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中，因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况，致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1]。

（二）房地产金融风险的分类

本文指例举了房地产金融风险中的几项风险

1、信用风险

房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中，出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款，或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还。

2、流动风险

在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高，拥有的现金不能支撑提款的需要，暂时也没有资金融入的手段和渠道，导致资金流动困难。开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款，借款人无法偿还时，银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还，但是如果房产一时间卖不掉，而银行缺少现金应付提款需求，也形成流动风险。

3、利率风险

如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值缩小，都会引发经济效益的风险。

二、我国主要房地产金融风险

（一）房地产投资增速较快，空置面积总量较大

尽管我国的房地产金融近年来发展迅速，重要性增强，但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏。近年来我国房地产业出现了投资需求过大，房价急剧上升的现象，并且在国民经济市场中引发了连锁反应，导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张。尽管我国家相关部门采取了措施，以抑制房地产的过热的发展，但是并没有取得预期的效果，建成的住房面积远远的大于销售的住房，造成多数房产空置的现象，并且空置的面积还在不断的增加。

（二）不合理的因素导致了房地产价格的过快上涨

近年来房产的价格逐渐增长，这其中除了价值规律的作用以外，还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”，这些因素主要包含了不规范的使用土地，划拨出让方的土地等行为普遍。在房地产行业不断繁荣的今天，很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益，而纷纷投入房地产领域，导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地，在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价，肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚假信息，制造假象、引导消费者的购买欲望，使商品房价格出现不合理的上涨。

（三）我国宏观调控力度较低，相关的法律法规不健全

现阶段，以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险，尽管在金融风险刚刚抬头时，国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险，但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”，调控力度较小，、连续性较差。近几年甚至是房地产金融风险较大，已经影响到国民经济发展的情况下，国家才采取相应的宏观调控的措施，没有随时进行房地产金融风险的监控。此外，针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏，没有设立专门的房地产金融风险管理法律，从而无法规范房地产行业参与者的行为。

三、房地产金融防范措施

（一）积极引导房地产金融机构的有序竞争

国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定，规范房地产市场参与者的行为，开展积极有序的市场竞争。由中央银行审查具备资格的金融机构才允许经营，并且中央银行对金融机构实施严格的监督，阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为。对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务，防止其扰乱房地产市场。此外就我国现阶段房地产开发而言，对外汇的需求量并不大，所以银行不要为放低才开发多借外债。

（二）完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统

我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2]。

（三）加强国家的宏观调控手段

国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作，完善房地产市场信息系统，建立房地产市场金融等闲预警体系。通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等，保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握，对其加强管理监督，促使房地产行业的理性投资和消费。

四、总结

房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的，所以房地产金融市场要与时俱进，适应社会经济的发展，加强宏观调控对房地产市场的监管和调控，切实的促进我国房地产也持续、健康发展。、

参考文献：

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关键词：银行风险会计防范

随着银行经营环境的不断变化和银行间竞争的日益激烈，我国银行业面临的风险日趋多样化，特别是会计风险问题，受到银行业内高度重视。近几年金融系统案件频繁发生，大多源于会计监督乏力。因此，加强银行会计风险的防范是我国当前金融风险防范的重中之重。

一、银行业会计风险产生的原因分析

（一）外部政策环境不完善

实行新会计制度后，银行记账原则由“收付实现制”变成“权责发生制”，权责发生制未将会计谨慎性原则贯穿于业务发展的始终。谨慎性原则作为企业对不确定事项采取稳妥谨慎态度的一种必要的反映，是企业在市场经济环境下，为应付复杂多变的外界环境，将风险损失尽量减少到最低限度的一项会计政策，是风险控制在会计核算上的具体运用。它体现了会计实践的一般规律。在银行会计的核算中，采用符合谨慎性原则的会计处理与报告方法，可以有效地防范与抵御银行风险，而不采用会计谨慎原则来指导银行经营行为，小则事关银行自身的厉害得失，大则事关整个金融业的安危和整个社会经济的稳定与否。所以，只重视权责发生制而忽略谨慎性原则对防范经营风险极为不利，甚至直接导致风险。另外国家对金融机构监管缺少经验，监控力度不够，措施没有及时到位，因而很难在风险处于萌芽状态时进行有效的防范和控制。再则，金融改革后，对金融会计在金融机构中的作用认识不够，有关法规不够健全，管理制度滞后，直接制约着会计职能的发挥，会计仅限于记账、算账、报账，而忽略了事前预测、事中参与决策、事后分析评价的管理功能。

（二）内部稽核不力

虽然近几年来我国银行界对内控制度的建设空前关注，然而各银行却没有根据经营环境的变化对内控制度资源进行合理的配置，使之系统化、程序化。一方面，银行会计内部控制目前仍作为一个个被分解的单元分散在各项管理制度之中，如会计内控制度规定了不同岗位的职责，不相容业务的分离，业务程序的先后制约，却未形成一套生产流水线式的防范风险程序（一般应由目标系统、决策系统、执行系统和监督系统组成），难以及时发现和处理存在的问题；另一方面，相互制约机制不健全，一些重要职责和岗位没有严格分离，混岗或集多职于一身的现象时有发生，一些银行分支机构缺乏有效的内部管理部门，对主要负责人和决策管理层的权力缺乏必要的监督制约措施，常常出现“控下不控上”的局面，使内控制度形同虚设，留下事故隐患。

（三）银行从业人员素质偏低

近年来，国有独资银行在快速商业化的变革中，为抢占市场份额，实行外延式急速扩张的策略，真正精通银行会计业务的专门人才严重不足，一些新手未经岗位培训，对于各项规章制度，操作规程没有很好的掌握，缺乏风险防范意识和能力，致使会计核算的随意性较大；另外，在会计队伍趋向年轻化的同时，也容易受社会上拜金主义思潮的影响，从而在会计业务操作中违规甚至违法。

二、防范银行业会计风险的对策建议

（一）健全适应银行经营要求的会计监管体制

加强银行业的会计监管，不仅需要规范监管标准、统一监管规则、完善监管政策，而且要求银行业与银行监管部门的分工进一步明确，使银行业把更多的精力投身于风险管理工作。

银行业的监管应该保证透明化和市场化。监管项目应该以银行业最基本的指标，如：资本充足率、股权结构、储户的资金安全性等为准绳，监管标准对任何银行都应该一视同仁。就目前来看，银监会正致力于不断提高监管水平，把精力主要放在具体政策和规定的制定上，这与当前国内银行业的发展阶段与管理水平直接相关。但从长远来看，有些具体的规定可以交给银行自己来做，不需要强求统一。因为银行业的发展水平不同，有些银行可以把规则制定得更细一些，而有些银行可以把规定做得相对简单一些，这有利于大幅度提升银行业在金融市场上运作的独立性，强化其风险意识，增强国内银行业的整体抗风险能力。

银行业的研发分工需要进一步优化。目前，我国的银行业除本行工作以外，还作了一些宏观金融研究。在国外，这些研究往往不是由银行来做的，而是通过国家宏观经济监管部门来提供数据，由其他各种学术性或非学术性机构来进行宏观研究，银行所关注的只是在这种宏观背景之下，如何提升自身的风险管理能力的问题。因此，优化国内银行业与宏观监管部门的分工，使银行业把更多的人力、物力、财力放在风险管理上，这对提高两个部门的工作效率，提升银行业的风险管理水平都大有裨益。

（二）构建防范银行风险的监督保障系统全会计内部控制制度，重点应遵循以下几个原则：真实性原则。内控制度建立应该从银行的实际情况出发，根据机构规模和业务特点，制订切实可行、便于实施的会计内控制度，以保证会计核算和结算的准确及时，防范银行经营风险；规范性原则。各项会计业务流程按照会计内控要求予以规范，加强重要环节的控制，做到会计核算、财务核算、会计处理方法和会计信息的规范化，提高操作透明度；谨慎性原则。谨慎性原则是处理会计业务的基本原则，也是深化内控机制应严格遵循的准则。对会计业务处理必须实行交易授权，不得私自处理未经授权的事务。对重大会计事项实行审批制度，防止发生舞弊行为。

建立科学合理的内控机制，包括三个相对独立的控制层次。第一个层次是在一线会计核算全过程中融入相互牵制、相互制约作用的制度，建立双人、双职、双责为基础的以防为主的监控防线。会计人员处理业务必须事前建立授权分责的记录，以明确业务处理权限和应承担的责任，对一般业务或直接接触客户的业务，均要经过复核，重要业务必须实行双签有效的制度，禁止一个人独立处理业务的全过程。第二个层次是设立事后监督，事后监督是指通过完善各种现场、非现场的财务检查制度，对会计部门各个岗位、各项业务进行日常性、周期性核查，建立以堵为主的监控防线。事后监督可以根据业务量状况，设置相应的机构，组织一批业务素质高、思想品德好的人员，在规定时间内将全部会计业务重新进行一次复核性操作，以便及时发现和消除潜在的风险隐患。同时，对监督的过程和结果以及反馈要纳入程序化、规范化管理。第三个层次是以现有的稽核审计为基础，通过内部常规稽核、离岗审计、落实举报等方法和手段，对会计部门实施内部最后控制。以上三个层次构筑的内控体系，对于及时发现问题，防范和化解会计风险，将具有基础性的作用。

（三）加强银行会计信息的披露与揭示

离开了来自银行内部及时、可靠、完整的会计信息，金融风险的防范与控制就根本无从谈起。为此，对来自银行外部借款单位的会计信息应就其真实性、全面性和相关性提出相应要求。首先，考虑到目前我国企业虚假会计报表满天飞、会计信息严重失真的现实情况，银行在接受贷款申请时，应强制要求其报送经由注册会计师审计验证后的会计报表，并要求出具审计报告的会计师事务所承担无限连带责任。其次，银行在接受企业贷款申请时，应要求所有的贷款企业必须提供现金流量表，并应将原先着重对企业利润指标和静态财务比率的考核，转变为对现金流量指标以及与现金流量表有关的财务比率的考核上来。第三，鉴于我国企业编制与提供的会计报表过于简化、信息含量低的情况，银行在接受企业超过一定数额的贷款申请时，除要求企业报送主要会计报表以外，还应要求企业提供能详细披露其偿债能力的补充会计信息。

从银行内部来看，要进一步修订现行银行定期编制的会计报表，要充分反映银行表内业务的会计信息，同时要充分反映披露与银行风险有关的会计信息，如风险资产总额及资本充足率、逾期贷款平额及资本风险比率、备付金及备付金比率、贷款风险集中度、贷款结构及不良贷款资产状况以及对外投资可能发生的损失等。要全面推行现金流量表，以弥补目前报表难以反映的相关信息，即能够向使用者提供银行在会计期间内现金流量的情况，特别是能充分披露银行在实行权责发生制时，收入、利润中含有的应收未收部分所造成的收入与支出在实际收付上不对称的有关信息。要充分披露表外业务信息，改变表外业务仅以会计报表附注的形式予以反映的现状，应要求银行编制一张表外业务情况表，增强表外业务的透明度，以全面反映表外业务的潜在风险。2006年公布的新会计准则对此已有所完善，这对防止行业风险，提升社会诚信度，促进行业的健康发展，提高与国外金融企业会计信息的可比性都将发挥重要作用。

（四）创建重视知识和人才的机制

当今社会，知识是创新的必备条件，人才是创新的主体。德才兼备的人才不仅是现代企业赖以生存和发展的根基，而且是构建企业管理体系，推动企业管理创新的中间力量。因此，重视知识和人才，造就优秀的人才，创建重视知识和人才的机制，是当前银行业所面临的一项迫在眉睫的、势在必行的战略任务。

首先，改革企业用人制度。在引入竞争机制，实行平等、公开的竞聘上岗的制度的基础上，进一步完善企业人才等级制度。管理者要知人善任，创造让优秀创新人才脱颖而出人才机制，让相应才能的人才处于相应的能级岗位，注意发现和使用那些具有信息意识、竞争意识、风险意识、创新能力、管理能力和公关能力的一批人，要扬长避短，量才为用，使人才配备尽量合理化，这是留住人才的有效措施之一，也是优化人才配置，提高银行业风险防范水平的必备条件。

篇12

如果想很好地发展房地产业，房地产金融起着非常重要的作用。若想使房地产金融业和房地产业能够稳步发展，并且能给国民经济带来推动作用，那么就必须增强对房地产金融风险的防范意识。目前我国商业银行和金融市场尚处于发展阶段，所以一旦房地产信贷变成了不良资产，整个金融界将面临着很大的危险。

一、我国房地产金融风险的成因分析

(一)房地产金融风险形成的内部原因

自筹资金、银行贷款、其他资金是房地产企业开发资金的主要来源渠道，其中银行贷款约占资金来源的百分之七十、其他资金占百分之三十。

(1)贷款依赖性是目前我国融资结构的主要特征。银行贷款成为了由于开发商的自有资金无法满足投资所需之后最主要的资金来源方式，不过银行在房地产的投资过程当中也担当了一定的风险。

(2)现在有些银行无法了解贷款人的真实情况，无法对其经济实力有一个准确的评估，究其原因就是贷款人常常为了个人利益而对信息进行隐瞒，甚至出现了挪用贷款资金的现象，这就直接导致了金融风险的加大。

(3)由于我国房地产价格评估起步晚而使品牌的信誉度受到不好的影响，而银行又不能为了处置抵押物而将欠款人赶出所居住的房子，所以处置抵押物的不规范给银行造成了一定的风险。

(4)近些年来由于房地产业的高额利润而产生了恶性竞争的气氛，违规操作时有发生，这是造成金融腐败的主要原因。其结果导致了房地产贷款质量下降。

(二)房地产金融风险形成的外部原因

(1)房地产金融市场的环境、未来的发展情况会随着国家经济方面政策的变化而变化，从而对我国的房地产事业带来影响。

(2)开发商会随着国际汇率的下跌而对房地产的投资失去动力，从而加大了房地产金融风险的不确定性。

二、防范措施

(一)金融机构完善内控制度

现在房地产金融业务和风险控制流程设计跟不上房地产市场的变化速度，使得金融机构很难察觉到风险的存在，而即便金融机构察觉到了，往往已经到了束手无策的地步。面对这样的状况，银行应该采取下列措施：首先对房地产市场的研究工作要进一步增强，并对内控制度进行改进。第二是根据市场变化及时改正风险控制体系。

(二)提高防范意识与能力

为了不浪费社会资源，必须要掌握好房地产市场的周期性变化规律，这样做对于准确的掌握房地产金融的经营策略很有帮助，而且还可以降低金融风险。同时对于如何开展综合性市场、房地产市场的调研活动，房地产部门要有一个详尽的计划。因为这样做可以对房地产市场有一个全面的了解，以便对市场的健康发展做出贡献。同时为了对市场的运行状况做出正确的判断，政府有必要提高房地产预警系统。

(三)建立社会信用体系

只有社会群体的共同努力才能解决开发商或个人没有诚信的问题。一是利用法律来惩治那些不讲诚信的开发商或个人。二是有关部门要创建信息共享平台对开发商和个人进行监督，而且评价要公平公正。对违反诚信的开发商或住房贷款用户进行惩罚，比如不让其得到开立信用卡、借款等信用支持。这样就能极大地改善房地产贷款的安全性。

(四)法律法规体系要完善

金融机构只要通过了中央银行的审查都可以经营，而且中央银行要对其实行严密监控，防止他们出现违反竞争规则的行为。与此同时为了避免产生消极外部效应，不能让没有通过审查或者有违规记录的金融机构从事房地产生意，并且同意让外资银行在被我国批准经营人民币业务的情况下发展房地产金融业务。

三、我国房地产金融制度创新建议

(一)推动房地产金融监管创新

我们应吸取国际上的一些经验教训来发展我国的房地产金融管理。在管理的目标、理念上要不断创新，为创建高效、统一的房地产金融管理体制做好准备，同时为了能够稳妥地运行房地产金融体系，我国应该在房地产金融监管方面不断地进行完善，而且良好的联系机制能够使监管政策、结构与实际经营运行状况具有统一性。因此创建联系机制对于确保房地产金融系统的稳定性是非常重要的。

(二)完善房地产金融创新风险防范体系

为了能够给我国的国家金融带来安全，房地产金融机构还需要对人事机构、责任分摊机制等进行逐步的完善。工作人员的专业素质要提高，并且要培养他们的创新意识，多培养和锻炼一些金融机构的人才。

(三)加强住房抵押贷款证券化

由于银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款抵押时间长、现金数额庞大，所以风险系数相当高，而加强住房抵押贷款证券化则能很好地解决这一问题，因为它对于改变我国眼下证券产品比较少的状况非常有利。

(四)继续推进房地产金融业务创新

经济实力不断攀升的中国不应该在面对房地产价格调整的压力时停止房地产金融的创新，应顺应时代潮流，通过不断创新来发展我国的房地产金融业。

四、结语

房地产金融风险由于体系复杂，因此在防范发展问题上还需要不断完善。只有对房地产金融风险有一个全面的认识，才能很好地防范金融风险给我国房地产业带来的影响。在这一点上，我们还任重道远。

参考文献：

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自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的

世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上我们探讨了一些防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月