房产中介法律培训范文
发布时间：2023-09-27 10:02:26
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篇1
中图分类号:F293.35 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)26-0195-02
房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。
一、房产中介的相关概念及发展现状
(一)房产中介的相关概念
房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。
房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。
国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURAL MONOPOLY)、行政垄断(STATUTORY MONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCE MONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。
(二)国内房产中介的发展现状
房产中介是房地产市场的一个组成部分,它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去,房屋的获取主要是通过单位分房解决,形式很不灵活,导致很多住户对分到的房屋不满意,甚至导致恶性的抢件。而现在,国家将福利分房的形式取消,改为货币分房以后(阳廷燕,重庆市房地产市场价格影响因素研究,2009),中介市场便应运而生。换句话说,国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为,这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样,而房产中介也找到了属于自己的地位,并逐渐形成了一系列自身的特点:
1.业务面广
房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。
2.信息集中
由于房产中介从事的是一种业务,使得其自身获有很多房产相关信息,从而牢牢地把握住房产市场的动向。
3.发展速度快
房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。
4.外部环境有利
由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。
二、房产中介存在的问题
1.信誉度不高
由于房产中介的认证资格制度相对不规范,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格(譬如房产评估师),加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下,甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
2.平均利润低
在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2 000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1 667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。
3.生存率低下
社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。
4.专业人才少
从事房产中介的人,应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识,应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚,专业人才培训不够充分,市场规范的严重不足,导致从事房产中介的人是形形,非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降,从而作用于整个中介市场,所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。
5.国外竞争强
面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。
6.缺乏公开性
由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。
三、政府对房产中介规制原因
房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。
在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。
自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。
四、房产中介的政府规制手段及注意事项
(一)政府规制手段
1.中介进入规制
房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。
2.服务质量规制
房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。
3.行业激励规制
行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。
4.价格规制
政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年)
(二)规制注意事项
1.规制对象不明确
就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。
2.防止地方政府寻租行为
地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。
3.规定房屋持有人及中介双方责任
房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。
参考文献:
篇2
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行)第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方"到手价"，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
篇3
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“
三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年
篇4
一、房产中介市场现实存在的违规行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事公有房屋使用权买卖经纪活动。目前，可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。还有些房产中介为了税收或注册等问题。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。
凡此种种，不一而足。
二、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
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中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、研究背景及理论综述
（一）研究背景
随着“国五条”的出台，其针对二手房交易差额征税20%的规定，令房产中介交易量剧减，房产中介行业面临巨大转型压力，行业进入门槛将大幅度提高，其员工全方位服务质量成为其提高竞争力的关键环节。另一方面，大多数房产中介企业并没有建立良好的激励机制，从而导致房地产行业从业人员不稳定、衍生出社会各界对房地产中介管理不规范等方面的多种质疑。
面对房地产中介行业竞争日趋激烈的现状，需指出现代企业的竞争归根到底是人才的竞争，一个企业如果流失了核心的员工也就失去了灵魂和实质，所以，企业激励机制的合理与否，直接影响人力资源的投入与产出效果，进而影响到企业的长久发展。
（二）激励理论基础
所谓激励，“就是组织通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和惩罚性措施，借助信息沟通，来激发、引导、保持和归化组织成员的行为、以有效的实现组织及其成员个人目标的系统活动”。[秦增梅：浅谈激励方法在企业管理中的应用，中小企业管理与科技，2011（5）.]
激励机制是通过一套理性化的制度来反映激励主体与激励客体相互作用的方式。其目的是为了极大的调动企业员工的积极性和创造力；制度设计的核心是建立使组织运行更有效率的分配制度和行为规范；其最佳效果是使员工利益与企业利益实现趋同。
二、我国房产中介企业员工激励机制的现状及问题
房产中介企业比较特殊，它不需要有自己的楼盘和物业，它的客户和房源依赖于中介机构自己去挖掘，在这个过程中，房产经纪人是这个企业发展的主要借助工具，企业效率的提升依赖于每位经纪人的专业素质，企业为了提高竞争力，必须通过合理的制度激励员工，提升员工素质。我国房产中介企业的激励机制主要从以下几个方面设计：
（一）薪酬制度
薪酬的构成是房地产中介员工关心的焦点问题。经纪人的基本工资=底薪×出勤率。可变薪酬是工资里与绩效直接挂钩的部分，主要包括提成、奖金等。以二十一世纪不动产为例，在房屋租赁业务中，提成比例为佣金的25%左右；在二手房买卖中，佣金提成=业务佣金×提成比率，提成比率按员工职位的不同从15%到35%不等。奖金也是薪酬构成的一个主要部分，是对员工所作出的额外贡献的报酬。在很多房产中介企业，奖金一般是和员工的个人业绩和团队的整体业绩相挂钩的，公司一般到每个月月底都会对每个店面的整体和个人业绩进行扎帐，对佣金完成最高的员工给予每人一定金额的现金奖励。当然，为了对员工的个人行为进行了约束，在员工不能顺利到公司进行上班或是违反公司的纪律时，会对员工进行纪律处罚。
综上，房地产中介企业员工薪酬=基本工资+提成+奖金-处罚，这样的薪酬设计无疑是过于简单的，体现出了重即时激励轻长期培养、重物质报酬轻精神报酬、重考核轻沟通的缺陷。
（二）职位晋降级制度
马斯洛的需求层次理论认为，人的需求主要分为生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求、自我实现的需求等五个层次，而且是随着不同时段逐渐上升的。一般来说，一个房产中介门店的员工等级主要有：试用期人员、经纪人、高级经纪人、资深经纪人、店长。不同职位的收入和权限各不相同。升值或降职条件主要和业绩挂钩。
可以发现作为一个典型的销售行业，流动非常之大，晋升空间显得很有限。很多时候原来的老员工不得不很长时间才能呆在同一个岗位上，等待有合适的人代替这一岗位时，他才会有合适的发展空间，如果是升迁，也需要有空置的岗位或是先前的员工调职以后才会得到这样的机会，这是一个相对长久而且需要有合适的机遇的阶段。
（三）福利方案设计
福利是指在支付工资、奖金之外的，企业为员工提供的一种保障和便利，一般分为法定福利和补充福利，法定福利是指按照国家法律、法规和政策规定必须发放的福利项目，如五险一金等，补充福利是指在国家法定的基本福利之外，企业为了留住内部员工自定的福利。如住房补贴，节假日补贴等。在很多房产中介公司，都只会按照按照国家法定标准来给每个员工办理五险一金，除了这些按照国家法定规定的福利制度外，其他福利形式较少。
福利回报是软性的，有很大的精神鼓舞作用。房地产企业缺乏更高层次的福利激励，如培训机会、轮岗机会、带薪旅游等。这样缺乏对员工未来发展的投资，不利于员工提高当期职业水平。
三、我国房产中介企业员工激励机制的构建
（一）构建多角度的薪酬体系
房地产中介企业要建立长期激励与即时激励相结合、团队激励与个人激励相结合、物质激励与精神激励相结合的薪酬体系。针对岗位评估，确定岗位定级，根据每个人不同的知识、技能、经验、素质，将得到一个人与岗位要求的胜任程度，从而确定他的个人定级。每年年终，盘点每位员工的绩效考核成绩，视情况调整其明年的个人定级，这样不仅能全面地反映员工在岗位上所表现出的能力和取得的业绩，而且还能促进公司岗位管理、任职资格体系、绩效管理系统的不断优化。建立这样一种“人”、“表现力”、“岗位”三者相结合的薪酬体系。
（二）建立全方位的绩效管理体系
绩效管理体系的建立对激励机制具有重要的作用，应从物质激励和企业文化全方位考虑。在物质考核方面，房地产中介企业应根据公司经营责任状况以及工作目标，根据不同人员的职责量化具体的考核指标。同时，也要兼顾非量化指标，如领导和同事的成果评价以及在德能勤绩方面的表现，从某些意义上讲，这些指标能完成员工从优秀到卓越的跨越。另一方面，企业文化也是不可或缺的激励因素，它能从忽视人到尊重人、重视人的价值，发挥广大职工的积极作用。因此，应建立倡导奖优罚劣的企业文化绩效管理体系，以榜样示范作用，指引员工发展方向，树立统一的价值观，为企业长期发展储备力量。
（三）设计人性化的福利制度
一项好的福利制度，要从员工自身出发，通过人性化的设计，来发挥激励作用。弹利则不失为一种好的模式，它有别于传统的固定福利，允许员工根据需要，自由组合自己专属的福利。这种自助式的福利也可以分成两种类型，一种是基本保障型，人人必须拥有，如一些法律规定的福利，必须执行；另一种是各取所需型“弹利制度”，强调员工参与的过程，从个体角度了解需要，会极大地激发员工的自主性与积极性。所以，企业应该从满足员工需求的角度出发，实行针对性更强的弹利制度。
除此之外，还有一些局部的激励形式也是企业不容忽视的。如红利计划，该计划针对于房地产中介公司高级执行人员，其核心是允许经理人持股，将个人业绩与公司业绩挂钩，这样能让参与计划的员工能够一直在工作中尽最大努力；荣誉激励，即对有突出表现或贡献的员工，对长期以来一直在为公司奉献的员工授予一些头衔、名号，可以换来员工的认同感，从而激励起员工的干劲；负激励，即通过采取措施抑制或改变某种动机，使人们从想做某种事转变为不想做某种事。在企业建立激励机制时，应灵活运用不同方案。
篇6
房产经纪是一个专业性很强的工作，涉及到房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容等。房产经纪人不但要能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势及可靠卖点等信息，必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等，还要掌握顾客的购买特性，了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。
然而，一直以来，中介入行门槛较低，导致业内从业人员素质良莠不齐，工资也是千差万别。在许多城市，低的月薪才几百元，高的也就二三千元。人们对靠提成的房产经纪人的印象，或专业老练，或许油嘴滑舌，甚至觉得他们赚“黑心钱”说“昧心话”。
其实，高要求和低收入的不成正比，使得许多经纪人如狼似虎地寻觅财路，经纪人给人们的印象也大打折扣。
上述并不正常的一切，都随着去年开始的争夺房产经纪人的大战而改变。 从10%到80%
引发此次经纪人大战的，就是Q房网。
7个月前，莫秀标和之前所在的房产中介公司一起，加入Q房网。那时候，中国房产经纪人抢夺战正酣。
2014年9月29日，Q房网和世华地产宣布启动“合伙经纪人”新模式，这一模式是变企业自建模式为平台共建模式，同时最大化让利经纪人。
Q房网的合伙经纪人制度，佣金提成比例最高达到80%，这一下子动摇了多年来经纪人佣金提成通常为10%至35%的惯例。
随后，链家、我爱我家、中原地产等深耕线下市场多年的房地产经纪公司也加入战争，通过不同途径透露各自的变革举措：加薪、提高佣金提成、合伙人制度，有尊严等等词汇纷纷出现，目的都指向一点：抢夺经纪人。
对于许多经纪人尤其是众多的中小房产中介公司而言，Q房网的合伙经纪人制度的吸引力，除了那些表面上的好处，更有深层次的原因。
伴随着互联网的快速发展，大部分传统行业的经营业态都已经发生了重大改变。消费者的行为习惯转变，单纯只做传统的线下，线上和线下不能完全打通的话，未来在整个的竞争链条中，就会死掉。中小房产中介公司品牌知名度、吸引力、线上网络营销平台基本上没有，又不可能去建，更没有大量资金的支持和产业链的延伸后端的服务，看着房地产二手房市场O2O热潮涌起，大战此起彼伏，众多的中小房产中介能做的，只是通过向其它房地产网络平台上交一笔不小的网络端口费，增加成交机会。 每天骑车带客户看房就是莫秀标的工作。
因此，对Q房合伙经纪人本就心动的中小房产中介的经纪人，在Q房在北京宣布线上网络平台开始逐步向全国经纪人免费开放，并将联合全国同行组成线下“超级联盟”的消息之后，再也无法无动于衷。
莫秀标和他所在的房产中介公司就是在那时加入Q房网的。 给公司交钱
刚到Q房，和公司的其他经纪人一样，莫秀标面对的是3个月的培养期，月薪3000元。在这3个月中，他一周内必须积满10分，并要完成三件事：录一个客户1分，录一个房子1分，带看一次1分。如果连续两周达不到10分的标准，就被直接封系统淘汰掉。
莫秀标已有3年的工作经验，这些对他而言不是什么难事儿。很快，他就成为Q房合伙经纪人的合作模式中的合伙人。“这是我自己申请的，”莫秀标说：“只要当月有成交，我就要付给公司1000元。”
在Q房网，合伙经纪人的合作模式包括4种：培养期合伙人、预备合伙人、合伙人和超级经纪人。培养期合伙人有3000元底薪，50%佣金提成，预备合伙人没有底薪，佣金提成60%，合伙人70%佣金提成，每个月向公司交1000元（没业绩不交），超级合伙人提成80%，每月交2000元（没业绩不交）。 “合伙人模式让经纪人个人的收入得到了显著的提升，让经纪人从原先的打工者的心态变成了老板的心态，可以让优秀的人沉淀下来，进而提升整个行业的服务质量。这才是合伙经纪人的最大价值。”Q房网加盟事业部副总裁左东华向《商业价值》表示。
面对记者有无“压力”的提问，莫秀标淡淡地说“没有”。每个经纪人心中都有个衡量自己的价值，有的多有的少，但是如何体现这个价值成为了一个很重要的问题。Q房网的合伙经纪人制度把这一问题格式化，激起了许多经纪人内心深处的动力。
以Q房网线下合作伙伴的身份，莫秀标参与到了Q房网整个O2O模式的线上下闭环系统当中。工作内容基本不变，但较之传统模式，他们拥有相对更加自由的空间和时间。Q房的新人很少，经纪人都是从业好几年。但来到Q房的经纪人，许多都是抱着创业的心理来的。
为了业绩，他们知道一切还是靠服务。“首先是专业，客户遇到的问题都可以对答如流，而且能够真真正正为客户做事。”莫秀标向《商业价值》表示，“有的时候，不是佣金打折就能够说服客户的，基本上还是靠服务。”
在接受《商业价值》采访前不久，莫秀标刚刚成交了一套二手房。这套房子同时被几家房地产中介公司的经纪人盯着，但那套房子做了抵押，而且是业主唯一的一套房子，这超出了很多公司的接受范围。莫秀标利用私人关系，想尽办法，帮着业主解押，才最终促成成交。
“合伙人模式让经纪人个人的收入得到了显著的提升，让经纪人从原先的打工者的心态变成了老板的心态，可以让优秀的人沉淀下来，进而提升整个行业的服务质量。这才是合伙经纪人的最大价值。”Q房网加盟事业部副总裁左东华向《商业价值》表示。 一个为房产经纪人服务的生态
作为一个房产经纪人，房源才是最大的资本，没有有效的资源，能力再强也没有用。
每天一上班，莫秀标就打开盘客通ERP系统。这是一套把合伙经纪人全部纳入Q房网的管理体系的系统，基础是Q房网的云房源大数据库。
进入Q房经纪人后台 ，就可以看到整个后台的操作界面，这里既可以寻找客户需要的房子，也可以二手房房源。Q房网端口是免费的，很多人在用，业主和客户都从上面找房。
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[中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2013）09 — 0032 — 02
根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务机构是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构，房地产价格评估机构和房地产经纪机构。这些房地产中介机构在活跃房地产市场、满足居民购房需求等方面发挥了重要的作用。但房地产中介行业在我国毕竟是一个新兴的行业，和国外房地产中介行业已有百年发展历史相比，仍有很多不足之处。
一、 当前我国房地产中介市场的现状及存在的问题
（一） 房地产中介市场的现状
随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。市场需求的存在是房地产中介及其从业人员发展最强大的动力；从中介资金监管的现状来看，鉴于保护客户购房资金安全的必要性，建设部与人行于2007年1月颁布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，其后各省市根据自身实际情况也制定了具体实施细则。但仍有不少地区很不规范，仍由中介机构代为托管交易资金。
（二） 当前房地产中介市场存在的问题
1.房地产中介服务发展不足
首先，从数量上看，发展具有不平衡性。部分发达地区的房地产中介数量较多，而经济欠发达地区房地产中介数量则较少，与人们的购房需求形成了一对矛盾。其次，从发展质量来看，已有的中介服务机构成规模的不多。由于房地产中介机构具有投资小、产效快的特点，出于利益的吸引，许多没有相关经历的投资人纷纷进入房地产中介行业，开办房地产中介机构。大多数中介机构规模较小，在制度规范和内部管理上还不正规，缺乏现代企业管理模式和运作机制，在内部财务管理、员工管理、业务责任奖惩等方面缺乏制度化的规定。
2.房地产中介服务“阴阳合同”的存在
所谓“阴阳合同”，是指在一次交易过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理，争取客户资源，引导买卖双方签订“阴阳合同”的现象相当普遍，其中，“阴合同”显示的是买卖双方真正交易的价格，“阳合同”显示的是比实际价格低的虚假价格，达到少交税费的目的。 “阴阳合同”的存在扰乱了房地产买卖市场，表面上看，达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的，但“阴合同”是不受法律保护的，一旦买卖双方发生了纠纷，只能以低价格的“阳合同”为准。
3.房地产中介机构挪用客户资金
由于资金监管制度的不健全，房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外，还有大批的客户的资金沉淀，主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款，以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。这两方面的资金积累在一起，数量巨大，与中介机构的自有资金混在一起，为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。一旦中介机构的资金链断裂，客户的利益便会遭受重大损失。
4.通过欺诈手段赚取差价的行为
受利益的刺激，“吃差价”成了许多房地产中介获取利润的手段。“吃差价”手段主要有：要求卖房者压低价格出售，对买房者高价卖出，有意隔绝买卖双方信息，从中赚取差价；用现金支付的方式低价买进房屋再高价出售；在办理租赁业务时，采用向出租者支付短期租金而向承租人收取长期租金，或者低价租赁房屋再高价租出等方式获得差价。“吃差价”的行为使得中介机构在短时期内能积累大量的资金，严重侵害了客户的权益。
二、 房地产中介市场发育不完善的原因分析
（一）房地产中介机构从业人员整体专业性不强
房地产中介行业是一个涉及面广、专业性强的行业，从业人员需具备法律、建筑、营销、评估等相关专业知识。但是当前，我国从事房地产中介的服务人员专业素质不高，有一些从业人员没有持有房地产经纪人资格证，取得房地产估价师资格的人数更是稀少。随着房地产业市场发展趋向纵深化，综合素质差的从业人员就很难对信息做出科学化的判断和处理，制约了房地产中介市场的发展。
（二）房地产中介行业缺乏组织自律
房地产行业的自律组织既包括房地产业协会等整个行业的组织，也包括房地房地产经纪协会、估价协会等分门别类的组织。当前我国房地产中介组织大多数是由政府机构自上而下设立的，独立性不强，不能充分起到为中介机构服务的作用，中介机构缺乏对自律组织的认同感。同时，自律组织在中介行业人才的资格认定和行业标准的制定等方面，没有能形成一个统一的标准，这就难以保证整个行业从业人员的素质，不能起到提高整个行业管理和服务水平的作用。
（三）法律法规不完善
随着改革开放的不断深入，房地产中介服务已成为房地产市场的一个重要组成部分，要使得它健康有序的发展，法律法规的健全十分重要。我国目前对房地产中介组织的设立、从业人员的资格和行为管理等方面已经形成了一个初步的法律框架，但是还不完善，仍处于摸索和建设之中。首先，相关法规操作性不强，目前我国对房地产中介行业进行规范的较高级别的法律仅有《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务规定》，这些文件的规定过于原则，可操作性不强。例如，《城市房地产管理法》涉及房地产中介服务机构部分仅为笼统原则性的规定，相应的法律责任只有针对“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的情形”，而对于房地产中介机构其它违法违规行为和相应的法律责任均没有规定；其次，相关法律制度的缺失也造成了权益被侵害者无法维权，例如，个人电话号码被随意倒卖的现象在房地产行业非常普遍，但是我国立法并未承认隐私权，对公民隐私保护采取的是间接的方式保护。
（四）行政监管不力
首先，目前我国对房地产中介行业的管理采用的是以工商行政部门和建设行政部门为主，其它价格、财政等相关部门为辅的方式。这种多头管理体制给实际工作造成了不便，例如，建设行政部门虽然是行业主管部门，但对具体的违法违规行为却没有相应的处罚权，而由工商行政部门进行行政处罚。这种模式降低了行政监管的效率，延误打击违法违规行为的时机；其次，市场准入监管不严，按《城市房地产中介服务管理规定》要求，房地产中介从业人员必须具备执业资格；设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记，房地产中介服务机构在领取营业执照1个月内，应当到登记机关所在的县级以上的人民政府房地产管理部门备案。但地方政府在实际执行过程中，在房地产中介机构及从业人员的市场准入方面把关不严，同时缺乏相应动态检测体系。再次，对违规行为惩罚力度不够，房地产行政管理部门对于查处到的违规现象，通常采取的方式是罚款，这使得中介机构违规成本较低，违规操作时有发生。
（五）客户自身维权意识不强
《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定，二手房交易结算资金的存储和划转必须通过交易结算资金专用账户进行，房产中介不得经手房款。但在实际操作过程中，一些客户觉得手续繁琐，时间间隔长，尤其是卖方希望尽快能拿到房款，所以仍然有客户继续选用中介机构托管资金的方式。“阴阳合同”之所以能长盛不衰，与客户投机避税的心理也有这很大的关系。这直接助长了房地产中介市场的不规范风气。
三、 关于完善我国房地产中介市场的对策思考
（一） 加强对房地产中介从业人员素质的培养和监督
中介机构从业人员素质的高低是决定中介机构服务水平和规范化程度的重要因素。应借鉴房地产中介市场较为成熟的国家和地区的经验，要求房地产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗。同时，在重视从业人员专业素质的培养的同时，也要加强从业道德的培养和监督。应严格从业人员网上登记注册制度，方便客户查询，对从业人员实施监管。
（二）健全法律法规
为了保证房地产中介市场的健康有序发展，我们需借鉴国外经验，制定更加具体可操作性的法规和条例，对房地产中介机构的市场准入、主体资格、权利与义务、违规处理等方面做出更明确的规定。
（三）加强行政监管力度
政府要严格市场准入，创设资格准入制度，对于不具备执业资格的企业和个人不允许从事房地产中介行业。加强行政监管力度，建立房地产中介企业诚信档案，对房地产中介机构实施动态检测和监管，利用全国联网的信用档案对中介机构及其从业人员实施行为监管。严格激励和惩罚措施，对诚信经营的房地产中介机构实施政策优惠，对违规操作的机构和人员给予暂停业务、公开曝光直至吊销资质的处罚，同时将处罚结果告知工商、税务、物价部门，设立诚信档案。政府要加强部门间的协调沟通，改变多头管理的现象，提高监管效率，同时大力发挥行业协会的监管作用。
（四）加强行业自律组织建设
借鉴发达国家房地产市场发展经验，政府部门要逐渐与房地产行业协会分离，使行业协会真正成为为房地产中介机构提供服务和进行规范化管理的组织。要加快行业协会自身建设，改进行业协会运作机制，通过制定行业自律公约、完善内部培训等方式，提高协会专业水平。行业协会要严格要求内部成员，做好内部成员的资格审查和培训工作，提高内部成员的业务和专业水平。同时，行业协会要制定内部职业道德规定，加强对内部成员职业道德的检查，并设立诚信档案，加大违规处罚力度。
〔参 考 文 献〕
〔1〕 高波. 现代房地产经济学导论〔M〕. 南京：南京大学出版社，2007.
〔2〕 岳昉.中国房地产中介组织运营与管理模式研究〔D〕.上海：华东师范大学，2005.
〔3〕 王德起.房地产中介〔M〕.济南：山东人民出版社，2001.
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加入wto后，迫于对国际市场接轨的要求，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。
一、我国房地产中介市场的现状
（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响
国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：
其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；
其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。
（二）房源与客源间沟通不畅
缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。
二、我国发展房地产中介特许经营的必然性
（一）我国属于新兴市场，发展空间大.上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。 1999年信义房产取得美国著名 coldwell banker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家权，并以 cb信义房产联合品牌进行运作。进入 21世纪之后，太平洋房屋、 cb信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析， 2000年美国 21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。
（二）房地产中介特许经营的优势.与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。
三、我国发展房地产中介特许经营的思考
从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营
（一）从特许人角度的思考
1.建立优势品牌.房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。
2.处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系.任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。
3.培养出资深绩优的人才.特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。
（二）从受许人角度的思考
1.熟悉自己的权利，订好特许经营合同.在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。
2.及时反馈各种信息.受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。
3.提高公司品牌在市场中的影响力.房产中介受许人在加入特许经营体系取得应用该体系的营业名称使用权并学习了有关业务的经营技巧，受许人应该通过扩大市场，增加客户群为自身和特许人争取最大的盈利，从而提高公司品牌在市场中的影响力。
参考文献：
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xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年,对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说,也是一个充满挑战,机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识,充分认识并做好厂房中介的工作。为此,在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下,我逐步认识本部门的基本业务工作,也充分认识到自己目前各方面的不足,为了尽快的成长为一名职业经纪人,我订立了以下年度:
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工,本人通过对此业务的接触,使我对公司的业务有了更好地了解,但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷,希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训,以便于工作起来更加得心顺手。
1、 在第一季度,以业务学习为主,由于我们公司正值开张期.间,部门的计划制定还未完成,节后还会处于一个市场低潮期,我会充分利用这段时间补充相关业务知识,认真学习公司得规章制度,与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘,以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网,电话,陌生人拜访多种方式联系客户,加紧联络客户感情,到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候,公司已正式走上轨道,工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期,在对业务有了一定了解熟悉得情况下,我会努力争取尽快开单,从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工,让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节,还有xx奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端,。并且,随着我公司铺设数量的增加,一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了,为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期,加之我们一年的厂房推界、客户推广,我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作,并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、 加强自己思想建设,增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。 以上,是我对xx年的一些设想,可能还很不成熟,希望领导指正。火车跑的快还靠车头带,我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。
展望xx年,我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务,也力争赢的机会去寻求的客户,争取的单,完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务,能迎接xx年新的挑战。
【房产中介工作计划书二】
经过20xx年两个月的工作,我对房地产销售有了更深层次的了解,同时也学到了很多东西,为了让自己在新的一年中有更高的收获,自身有更高的提升,特总结去年展望今年,根据自身的实际情况,特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力,同时对提升个人素质具有更大的帮助,在与同事们两个月的相处中,我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处,同时也有很多的不同,其中有许多是我要学习加强的,这种性格上的互补,在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏,提升自己。在新年中,我更要加强队员的团结,团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解,我在年前散发传单不断的与人接触的过程中,对本项目有了深度的了解,但在接待顾客的过程中,还是不断的有新问题的出现,让我无法流利的回答顾客的提问,主要是对项目及相关房产知识的不够了解,在新年之后,对项目的学习,对房产知识的了解,是熟识项目的首要。调盘,新年后又新起了几个楼盘,在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心,在不断的学习中充实自己,在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向,有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标,先从小的目标开始,即独立流利的完成任务,然后再一步步的完成奖励下授的销售任务,直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标,同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道,不时的翻动前期的工作日志,温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同,但销售的目的相同,都是为了把自己的产品卖出去,用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售,所以在推销及推销技巧处有很大的不足,所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。
首先,书籍是活的知识的最有利的途径,新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍,同时不断的关注房地产方面的消息,及时的充实自己,总结自己的实践经验。
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人才中介服务是中介行业的重要服务内容之一。近年由于求职压力的增大，人才中介服务机构也如雨后春笋般发展起来。国家规定人才中介机构可以从事以下服务：人才供求信息的收集、储存、和咨询；人才推荐、招聘、培训、测评、租赁；人才信息网络服务；从事授权的人事业务；按照规定举办人才交流会等。中华英才网高级职业顾问分析，人才中介的专业化和网络化是两大趋势。近年来，每年大学生加上职教生，加起来有上千万人要就业，然而有上百万人无法实现同期就业，为这些人提供咨询等服务是个很大的市场。
其它中介服务有商标专利、房产中介、金融中介、婚恋交友中介、家政中介、留学中介、汽车中介等。房地产中介服务行业，主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类，发达的中介服务是房地产业成熟的重要标志。金融中介机构是指从资金的盈余单位吸收资金提供给资金赤字单位，以及提供各种金融服务的经济体。金融中介机构的功能主要有信用创造、清算支付、资源配置、信息提供和风险管理等几个方面。
中介服务在我国发展一度比较紊乱，中介成为不诚信的代名词。现在随着经济进一步的发展，政府越来越重视对中介服务机构进行规范，而一些有远见卓识的中介机构，也开始提供越来越专业的服务，如人才中介服务企业，不仅职位，替企业招聘人才，也为企业提供专业的人力资源服务，为人才提供专业的职业咨询和规划服务等。
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引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。
1 我国房地产中介的发展现状
进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。
2 我国房地产中介发展中所存在的问题
房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。
2.1 盲目入市, 竞争力不高
我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。
2.2 专业化水平低
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。
2.3 诚信不足
一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。
2.3.1 法制不健全
我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。
2.3.2 多头管理，缺少沟通
对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。
2.3.3 入行门槛低
目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。
3 我国房地产中介的发展对策
3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品
由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。
3.2 加强专业人员的培训
鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。
3.3 完善法律法规，加大监管力度
针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。
3.4 增加透明度
增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。
3.5 建立诚信制度
如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。
1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。
2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业
内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。
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我国房地产中介市场服务的主要业务范围包括:(l)提供房地产法律、法规、政策与业务技术咨询服务；(2)提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁、房地产市场分析等信息服务；(3)提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；(4)提供商品房经纪及租赁服务；(5)提供代办房地产过户、备案、登记、抵押、保险等手续与代领房地产权属证书服务。
二、我国房地产中介服务业的发展现状
(一)房地产中介市场发展的规模特征
首先，房地产中介服务业发展不平衡。地区间房地产市场发展的不平衡，直接到房地产中介服务业的发展不平衡。无论是从深度或是广度来看，沿海地中介服务业规模都远远超过了内陆地区。
其次，中介企业绝对数童多，相对规模小。多种原因促使了我国房地产中介服务业的迅速膨胀。然而，就相对规模而言，我国的房地产中介服务业远远不能适应房地产市场发展的需要，这主要表现在：一是奉行市场化经营原则的中介企业受到资金、专业技术的限制，规模普追偏小。一是我国房地产中介服务的质量和层次还处在低水平人力取胜的粗放发展阶段，专业分工不够细致，企业缺乏驾驭市场与组织业务的才能。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房地产中介服务机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。
（二）房地产中介市场的结构特点
首先，体系结构径渭分明。除了由政府管理部门派生或设立的房地产交易中心(市场)基于信息来源、业务争取、专业人才、专门技术等优势，有能力开展多功能和多方位的服务以外，其他中介企业一般只能从事某项单一的服务业务。这种体系结构的缺陷表现为多个服务业各自为战、相互割裂、业务缺乏创新，存在某些服务领域欠缺和一些常规恶性竞争并存的现象。与开放的、充分竞争市场条件下的中介服务业内部专业化再分工截然不同的是，我国这种径渭分明的房地产中介市场体系结构形成于由行业发展、行政管理和技术创新等构成的多重壁垒。从根本上来说，它是中介服务业低水平发展的一种反映。
其次，地域性特征突出。我国的房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性。在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，这些房地产中介服务机构对外联络不广，处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段，很少有嘟家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。
最后，业务结构以生产型和数量型为主。我国房地产投资需求在很长时间内的增长速度一直快于消费需求的增长速度，这直接引起了房地产供求双方对中介服务播求意识上的差别。另一方面，我国房地产中介服务的发展还是以数量为主，质量不高，介入产业的层面还显得非常肤浅和有限。市场上的大多数房地产信息咨询中介操作水平低，资料不全，手段简陋，服务范围窄，业务主要是二手房屋买租赁的中介，没有几家中介机构能够提供市场分析、投资咨询、营销、广告策划等高质量、高层次的服务。
三、入世后房地产中介服务业进一步发展的对策建议
（一）政府要坚持扶持和开放并重，促进行业发展
加入世贸组织后，政府一方面要展行其承诺，开放市场；但是另一方面又要促进本国产业发展尤其是要保护和扶持本国的幼稚产业。房地产中介服务业就是一个应该被政府扶持的产业，政府应该充分利用WTO的规则，促进它的发展。具体来说，政府可以从以下几方面着手:
首先，建立健全行业法规，优化市场竞争环境。使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介业本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。加入WID，意味着我们必须按照国际准则和游戏规则操作，让国外公司进入后有规可据，有章可循。这样才能建立完善、透明的符合国际惯例的市场竞争机制。不过法规的完善过程中应掌握两个准则:一必须强调绝不是削足适履地制定迎合国外中介服务行业进入中国的行业法规，甚至更应强调对等和公平。二充分利用国门互开的条件，学习国外经营，以期以较高起点缩短我国行业法制建设完善的历程。
其次，确立房地产中介合理的开放模式，运用服务贫易壁垒控制开放度。在国际贸易实践中，服务贸易的开放模式可以归纳为三种，即积极型、保守型和限制型。当前我国该行业存在竞争力太弱的限制，我们的开放模式选择保守型较合理。加入世贸组织，各个国家都会采用各种形式的服务贸易壁垒限制外国行业的进入和保护本国行业发展，对于房地产中介行业而言，主要保护方式为选择开业权限制、就业限制。入世后外资中介进入我国基本不存在行业限制，加入WIO后这种直接限定外资进入的规定将更不复存在。但基于房地产中介行业的特殊性，开业权可以通过行业管理条件加以限制。根据我国当前法规，房地产中介机构的成立是需要专门资格要求的，因此，房地产中介机构最佳的壁垒措施主要表现在对个人执业资格许可、机构资质许可和设立条件限制上。
（二）房地产中介企业要借鉴国外先进经验，苦练内功，走创新之路
房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WIO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者认为以下几方面是值得重视的。
首先，要走向国际化和规范化。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入外市场。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合企业内外要求和条件的国际化目标。笔者认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTo之后本行业的机遇与挑战。
其次，房地产中介服务要注重业务创新。中介机构的大量增加必然导致行业之间的激烈竞争，单凭传统的中介业务品种，我国中介机构将很难面向经济全球化的竞争。为此，中介商将不得不以营销为主导，以技术为基础来创新业务品种，寻找市场新的空白点。当前人们提到的楼宇转按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的业务范围包括住宅、写字楼、公寓、商业用房等的买卖、置换、租赁、政策咨询、法律咨询等全方位服务，并统一对外承担法律责任，它既能发挥经纪人灵活机动、热情服务的优势，有利于公平竞争，又能体现大公司规范、诚信的品牌形象。而房地产虚拟经营和“网上中介城”的发展则是对信息技术和经营模式的。
最后，企业要重视人才，合理利用人才。服务是中介企业的生命线，而房地产中介服务人员的素质则决定了中介业的未来发展。而我国房地产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使各个企业在人力资源方面必须投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境，形成一套独特的经纪人培训系统，从而精心打造出一支“房地产中介服务人员的精英队伍”。
参考文献：
1、廖俊平、方建国主编:《房地产中介实务》，广州经济出版社，2001年版。
2、张圣翠，赵维加:《国际服务贸易法》，上海三联出版社，2000年版。
3、陈宪:《国际服务贸易—原理、政策、产业》，立信会计出版社，2000年版。
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一、正确认识中介服务业发展条件
（一）强化发展认识。中介服务业是指介于各类市场主体之间，提供居中专门服务，发挥鉴证、经纪、咨询、、监督、公正等功能的行业总称，是服务经济的重要组成部分。中介服务业具有涉及领域广、智力密集程度高、经济拉动力强的特点。加快发展中介服务业，有利于形成以服务经济为主的产业结构，促进产业结构优化升级；有利于优化商务环境、提高资源配置效率，促进经济发展方式转变；有利于转变政府职能，推动政府管理创新；有利于增加就业，集聚高端人才，加快人才高地建设；有利于强化城市综合功能，提升城市综合竞争力，更好地发挥经济中心城市的辐射带动作用。
（二）科学分析现状。我市中介服务业发展迅速，规模不断扩大，服务范围不断拓展，服务水平居全省领先地位，在全市经济和社会生活中发挥着越来越重要的作用。目前，我市中介服务业涉及35个行业门类、中介机构单位数9985个，从业人员10.8万人，增加值186亿。但是，总体上存在着在服务业中比重偏低，产业层次不高，高端行业发展缓慢，以及中介机构量多散小、实力不强、承接大项目和高端业务能力较弱等突出问题。此外，执业环境需进一步优化、服务水平和人员素质需进一步提高等问题也应引起足够重视。
（三）突出发展优势。我市产业基础良好，经济总量较大，综合经济实力位居同类城市前列，为中介服务业提供了良好的发展基础；我市是东部经济中心城市和重要口岸城市，城市辐射功能较强，有利于中介机构立足，服务全省乃至全国；经济区上升为国家战略，作为核心区面临着重大发展机遇，为中介服务业提供了新的巨大市场空间；我市作为国家服务业综合改革试点城市和今后重点实施以服务经济为主导的发展战略，为中介服务业提供了良好的发展环境。
二、明确中介服务业发展目标要求
（四）发展定位。按照世界眼光、国际标准、本土优势的要求，立足于服务半岛国家蓝色经济发展战略的实施，服务以服务经济为主导发展战略的全面推进，充分发挥好中介服务业在经济和社会发展中“润化剂”和“助推器”的作用，促进商务环境的不断优化和完善，把建设成为国内中介服务业最发达的城市之一。
（五）指导思想。深入贯彻落实科学发展观，以实施服务经济主导发展战略为指导，以国家开展服务业综合改革试点城市为契机，优化提升产业结构层次，推进平台和聚集区建设，强化机构引进培育，加强行业自律和诚信经营，完善规范市场发展环境，大力提升中介服务发展的综合竞争力，实现中介服务业健康、稳定、快速发展。
（六）发展目标。经过五年的努力，到“十二五”末，基本形成行业门类齐全、专业结构优化、机构集聚发展、综合竞争力强、市场环境规范有序的中介服务业产业体系，成为服务业的支柱行业之一，逐步将我市打造成立足、服务全省、辐射全国的区域性中介服务业中心。
——占服务业比重明显提高。到年，力争中介服务业增加值占GDP的比重由现在的3%提高到4%左右，占服务业比重由现在的6%提高到7.5%，年均增长速度保持在20%以上。
——行业结构不断调整优化。到年，全市中介服务业行业达到50个左右，从业人员达到20万以上，初步形成以法律会计、咨询设计等现代中介服务业为主体，认证检测、工业设计等新兴中介服务业为先导，广告服务、职业房产中介等传统中介服务业为基础的行业门类比较齐全的中介服务业行业体系。
——知名机构数量快速增加。“十二五”期间，力争每年引进10家左右国内外知名中介机构，培育扶持50家中介机构进入省内十强或全国行业百强，30家以上中介机构获市级及以上服务名牌或著名商标。
——平台和聚集区建设成效显著。“十二五”期间，力争在全市打造10大专业优势突出、服务功能齐全的中介公共服务平台，形成8个专业特色鲜明、机构聚集度较高，发展规模较大，在国内有一定影响的中介服务业集聚区。
——发展环境逐步规范优化。到“十二五”期间末，初步建立起行业自律约束机制比较健全，诚信体系建设成效比较明显，管理监管体系比较完善，法制化程度较高的中介服务业发展市场环境。
三、突出发展中介服务业重点领域
（七）优化提升现代中介服务业。主要包括法律会计、融资担保、人力资源、咨询设计等行业。现代中介服务业与经济活动密切相关，对促进产业升级和增长方式转变起到十分重要作用。我市现代中介服务业有良好基础和较强竞争优势，今后要加快重点机构引进培育，努力提高业务层次，增强市场竞争能力。
法律会计行业，要发挥行业优势，加强国内外业务合作，引进先进管理模式，大力发展高端业务，增强跨区域拓展业务能力，向业务综合性、组织集团化方向发展。加快实施品牌战略，打造法律会计服务自主品牌，提高国内国际认可度。不断提高中小律师会计服务机构服务质量，突出做精做专，促进整个行业健康有序发展。
融资担保行业，在加快引进国内外知名担保公司的同时，大力培育和发展本地担保公司。积极研究扩大担保标的范围，增强担保公司的业务能力。参照其他省市的做法，探索政府成立再担保公司，增强担保公司抵御风险的能力。
人力资源行业，要积极引进国内外知名的人力资源服务机构，大力培育本地服务机构，做精高端人力资源市场，发展专业化人力资源市场，推动行业上层次、上水平，形成符合市场需求的多元化的市场体系。
咨询设计行业,以培育品牌机构为目标，加快高端人才引进步伐，加大行业整合力度，加强机构的联合兼并，形成3—5家在全国全省有较强知名度的服务机构。
金融中介行业，要大力发展银行中间业务、证券期货交易、保险等现代金融中介服务，培育和促进我市金融市场健康、成熟、稳定发展。
同时，要用足用好有关政策，引导资产评估、产权交易、股权托管、创业投资等行业稳定发展，适应我市资本市场的需要。
（八）大力发展新兴中介服务业。主要包括认证检测、科技中介、技术评估、信用评级等行业。新兴中介服务业是随着市场逐步成熟而发展起来的新兴行业，与企业市场准入、技术进步和诚信经营等密切相关。要抓住产业转型升级和国内外市场规范发展的机遇，实现行业跨越式发展。
认证检测行业，要抓住我国加入世贸组织后，开放行业准入的有利时机，利用我市良好的区位优势和雄厚的产业基础，继续加大国内外知名认证检测机构的引进，发展面向设计开发、生产制造、售后服务全过程的分析、测试、检验、计量等服务，不断提高服务能力和水平，逐步成为专业优势突出、辐射力强的优势新兴中介服务行业。
技术评估行业，主要包括环保、安全、节能、职业卫生等咨询评估行业，要适应经济发展“转方式、调结构”要求，打破行业和部门垄断，加快本地评估机构的整合和统一，逐步改变评估机构发展不平衡的状况，形成公正、公平的市场化竞争环境，促进行业健康发展。
技术转移服务行业,要充分发挥我市海洋研究和技术研发的独特优势，大力培育和发展各类以海洋科技成果转化为主要业务的中介服务机构，鼓励建立具备技术咨询评估、成果推介、融资担保等多种功能的技术转移服务机构，促进经济快速发展。依托技术产权所，逐步完善服务功能，使其成为半岛乃至全省、全国的区域性技术转移交易中心。
知识产权服务，创新知识产权服务模式，发展咨询、检索、分析、数据加工等基础服务，培育评估、交易、转化等增值服务，打造具有国内影响力的知识产权服务机构和品牌。
信用评级行业，要积极引进国内外知名信用评级机构，大力推行企业信用、债券等方面评级业务，探索在政府扶持项目、工程项目招投标等方面开展信用评级，提高信用评级在经济和社会生活中的认可程度和应用效果，促进信用评级市场的培育和发展。
依托我市奥帆城市、知名文化旅游城市的优势，大力发展文体经纪、会展服务等行业，提升城市文化层次，丰富群众的精神生活。
（九）规范发展传统中介服务业。主要包括房产中介、职业中介、货运、广告服务等行业。我市传统中介服务业已有良好的基础，在生产经营和社会生活中发挥着重要作用。今后要加快行业整合步伐，提升行业的聚集程度，要加强信息网络技术建设和运用，提升行业技术水平，促进行业健康发展。
货运行业，要强化政府的管理职能，明确相关部门的管理职责，发挥好货代协会作用，鼓励和引导行业向承运人和一级货代人聚集，促进行业有序发展。物流中介要规范货运交易市场，大力发展电子商务，建立健全统一的服务网络体系。
房产中介行业，要引导和鼓励房产中介向品牌化和连锁化方向经营发展，提升整个行业的集约化水平。要健全行业准入规则，加强行业自律约束，加大市场的规范和监督，着力解决房地产中介信誉缺失的问题，依法严厉打击欺诈和损害消费者利益的行为，保证行业健康有序发展。
职业中介行业，要培育有品牌、信誉好的机构向规模化、连锁化方向发展，逐步改变行业“散、小、乱”的现状。要严格市场准入制度，加强行业监管，严厉打击各类非法中介和“黑中介”，切实维护求职者权益。
广告服务行业，要提高广告策划、创意、制作的整体水平，加快人才的引进和培育，加强与国内外知名企业的业务合作，推动企业之间联合重组，努力培育服务品牌，提升整个行业的发展实力。
典当拍卖行业，要加强行业规范和监管，严格按照国家有关法律开展经营活动。典当行业要积极探索社会化融资功能，增强典当公司发展能力。拍卖行业要严格拍卖程序，杜绝操纵拍卖的现象。
家政服务、婚姻介绍、留学中介等传统中介服务行业要加强行业自律，提高从业人员的职业素质，提升行业的信誉和形象。
（十）重点培育中介专业服务平台。中介专业服务平台是指有固定办公场所、较强的公共服务支撑体系，聚集一定数量的中介机构，提供专业化服务的独立法人。培育和发展中介服务平台，要突出专业特色，明确发展目标，提高服务成效，提高行业认知度和权威性。到年，力争在全市打造10大专业优势突出、服务功能齐全的中介公共服务平台。
国际航运交易所、产权交易所、技术产权交易所、橡胶谷国际交易中心等交易类公共服务平台，重点要增强交易能力，扩大交易规模，逐步形成区域性的交易中心。
市中小企业公共服务中心、开发区中小企业创新发展服务平台等为代表的公共服务类专业平台，要完善服务功能，扩大服务领域，促进中小企业的发展。加快信息网络技术的应用，大力发展电子商务，增强和扩展公共服务平台的服务能力。
四、着力打造特色中介服务聚集区
中介服务聚集区是在一定区域内，聚集相当数量的中介机构，提供相同或相近的服务业务，并对周边地区具有较强的影响和辐射作用的服务功能区。今后中介服务集聚区建设和发展，要立足现有基础、加强规划引导，加快引进整合步伐，突出专业特色，“十二五”期间，在我市形成8个辐射、影响全国的中介服务集聚区。
（十一）提升高端中介服务聚集区。该区位于市南区东部，我市百分之八十以上的知名会计律师、金融中介、人力资源等高端中介机构都集中在这一区域内。要加快引进国内知名中介机构，提高知名中介机构的聚集度，大力拓展公司上市、海事海商、贸易纠纷、人力猎头等高端业务，增加高端业务的比重，逐步形成省内最知名的高端中介服务聚集区。
（十二）培育航运中介服务聚集区。该区位于市南区西部，现有海关、省商检局等涉外部门，聚集了外轮公司、船务公司等众多海运企业，航运交易所等交易机构也座落于此，已具有发展航运中介服务的良好基础。要大力发展报关报检、船舶、航运经纪、航运保险中介、航运信息咨询、船员劳务输出等口岸中介服务业，争取尽早设立全国船舶价格认证中心，定期相关航运指数，举办国际航运论坛，尽快将其培育发展成为航运特色突出、服务功能齐全、在国内外航运界有较大影响的中介服务聚集区。
（十三）扩展融资担保信息服务聚集区。该区位于市北区中部，临近中央商务区，现已引进银行、担保公司、信托公司、投资公司等融资中介服务机构40多家，聚集了优势资源，集群效应逐步显现，但区域狭小、规模不大，也制约了担保信息基地的膨胀发展。今后要加大园区建设规模，拓展发展空间，同时，要加大招商引资力度，扩大和丰富融资担保服务项目，增强业务能力，尽快建成集金融、担保、融资、信用评级、信息等为一体的特色中介服务聚集区。
（十四）整合生产性中介服务聚集区。该区域主要集中在老工业区，利用老企业搬迁和旧城改造腾出的空间规划和建设，由橡胶谷、工业设计产业园、建筑创意产业园等多个园区组成。下一步要按照园区功能定位，优化资源配置，突出产业特色，加快核心项目与配套产业的引进，最大限度地发挥每个园区的产业特色服务作用，形成相互补充、配套完善、共同发展的生产性中介服务聚集区。
（十五）规范商贸流通中介服务聚集区。区城区有多个大型商贸流通企业，是我市北部最大的商贸中心。依托商圈，聚集了为商贸流通业服务的贸易、销售、物流运输以及配套的职业介绍、房产经纪等中介行业，数量众多，规模散小，经营秩序不够规范。要加大中介市场整治力度，加强中介市场管理，鼓励引导机构聚集发展，提升经营规模，提高诚信规范经营水平，促进商圈商贸流通业持续快速发展。
（十六）优化检验检测服务聚集区。在区惠特工业园区域内，聚集了德国莱茵技术、瑞士SGS、英国天祥、谱尼检测、国家质检认证中心等一批国内外知名的商品检验检测机构，业务涵盖了商品、环境、技术等各个领域，已成为国内有较大影响的检验检测聚集区。今后要加强统一规划管理，优化聚集区的发展环境，建立完善聚集区公共服务和管理平台，争取更多新设商检类机构落户区内。同时，加强商检机构分类监督管理，规范市场交易行为，促进有序发展，逐步打造成服务全省以及沿黄流域的检验检测基地。
（十七）完善物流中介服务聚集区。发挥开发区世界级港口的口岸优势和保税区海关特殊监管区的政策优势，以前湾国际物流工业园、黄岛前湾保税港区、西海岸出口加工区等具有一定综合功能的物流园区为载体，大力发展货运、货物运输、无船承运及船舶、交通航运信息、物流供需信息、物流在线跟踪等物流中介业务，积极筹建航运服务中心，尽快建立以海关、商检、货检等为主要内容的物流公共信息平台，逐步形成业务齐全、功能完善的物流中介服务体系，为物流企业提供高效便捷的服务。
（十八）打造科技中介服务聚集区。依托高新区高新技术产业优势，突出发展科技型中介服务业，通过外引内联，重点发展科技评估、技术交易、技术转移、知识产权、科技信息交流、检验检测等中介服务行业。围绕“新三板”的设立和交易，配套发展科技风险投资、法律会计、资产评估以及高端人才猎头等科技金融中介服务业，逐步将高新区逐步打造成科技中介服务业高度聚集、服务功能齐全的中介服务聚集区。
五、引导支持中介机构做强做大
（十九）加大重点机构培育力度。在我市法律会计、资产评估、认证检测、设计咨询、人力资源等优势中介服务行业中，选择一批经营规范、信誉良好、管理完善、发展潜力较大的中介机构，从政府扶持资金、政府购买服务、公共服务招投标、开拓外埠市场和人才培养引进等方面给予倾斜，重点进行培育和扶持，力争“十二五”期间，有50家中介机构进入省内十强或全国行业百强。
（二十）加强优势机构重组联合。鼓励我市规模较大、业绩突出、具有一定品牌的中介机构，按照平等互利、公平自愿原则，通过兼并、联合、重组等方式向综合性、集团化、跨国化方向发展。重点依托琴岛律师事务所、振青会计事务所等大型优势企业，培育出一批全国知名的大型综合性中介服务机构。引导天和资产评估公司、瑞泽税务师事务所、中天人和人力资源公司等机构以品牌为纽带，实现跨区域经营。
（二十一）加快引进知名机构步伐。按照近期、中期、远期的中介机构招商工作目标，加大国内外知名中介机构定向招商力度，积极吸引国内外知名中介机构来我市设立分支机构或区域性总部，鼓励支持本地中介机构通过合并、合股，联合组建和业务共享等方式，与国内外同业组织开展多种形式合作，“十二五”期间，力争每年引进10家国内外知名中介机构来青发展。
（二十二）加速实施服务品牌战略。加大中介服务业名牌政策扶持力度，支持和鼓励中介机构争创各级品牌，对于获得国家级品牌、省市服务品牌和省市著名商标的中介机构给予一定奖励。进一步完善我市中介服务类名牌评价标准，规范品牌培育和评选办法，逐步培育一批国内外知名的中介机构服务品牌。“十二五”期间，力争每年有不少于5家中介机构获市级以上服务品牌称号。
六、规范治理中介服务市场环境
（二十三）推进信用体系建设。加快建立中介机构和执业资格人员的信用档案和信用信息共享制度，定期开展中介机构信用评级工作，逐步建立科学合理的中介机构信用评级体系。研究建立失信惩戒和守信激励机制，对失信中介机构和执业资格人员进行不良信用公示、限期执业、行业惩戒和行政处罚等，对守信中介机构和执业资格人员给予适当的政策措施扶持。中介机构的信用记录作为评优表彰、品牌评定、政府采购和政府监管的重要依据。通过制度机制的建立完善，推动中介机构信用体系建设取得明显成效。
（二十四）健全市场监管机制。严把中介服务市场准入关，完善资质审核及资格准入制度。加强执业的监督和检查，强化中介机构和执业人员的资质审查和管理。部门之间建立健全处罚信息抄告、共享制度，加强沟通和交流，形成执法合力。严厉查处中介机构及执业人员的违法违规行为，除经济处罚外，还要综合不同情况采取限制其进入中介市场、取消执业资格、清出中介市场、追究刑事责任等措施，形成一套长效的市场监管机制。
（二十五）加快法制法规建设。制定出台《市市场中介组织管理办法》，引导、促进和规范各类中介机构诚信经营、规范服务、公平竞争、健康发展。各有关部门和行业要根据各自的实际情况，相应制定出台本部门本行业的管理细则，逐步建立起全市比较完善的中介组织法制化管理体系。
（二十六）加强行业自律管理。中介机构和执业人员要强化法制意识，自觉遵守和执行行业各项法律法规，严格依法守法经营，坚决纠正和杜绝价格欺诈、提供虚假信息、恶性竞争等违法违规行为。积极开展行业自律与诚信建设活动，加强执业道德建设，引导从业人员树立正确的职业观和市场观，逐步建立行业组织和中介机构进行自我管理和监督的长效机制，促进中介业健康有序发展。
七、创新实施中介服务业发展扶持政策
（二十七）强化完善财政支持政策。加强市政府《关于加快我市现代中介服务业的意见》贯彻实施力度，尽快设立中介服务业发展专项资金，从引进机构、做强做大、开拓市场、争创品牌、诚信经营等方面给予资金支持，同时，根据中介服务业发展情况，不断调整和完善中介服务业财政支持政策。鼓励和引导有条件的区市设立中介服务业扶持资金，与市财政资金进行配套，增强对中介机构的扶持力度。
（二十八）分类实施税费优惠政策。全面落实国家有关中介服务业各项税收优惠政策，发挥好税收政策的鼓励引导作用。中介机构取得的业务收入，可按规定扣除支付给协作方、第三方和有关单位的相关费用后计征营业税。对符合条件的中小企业信用担保机构的担保业务收入，可按规定免征3年营业税。符合高新技术企业或技术先进型服务企业认定标准并取得相应认定资格的中介机构，可享受相应税收优惠政策。
（二十九）大力推行政府购买服务。结合政府职能转变，重点在会计审计、税务鉴证、法律服务、工程咨询、安全评价、商品检验、环境检测等中介服务领域，大力推行政府购买服务，拓展中介业的市场需求空间。政府购买中介服务必须坚持公开招投标原则，增加操作透明度，确保做到公平、公正、公开。加强政府购买中介服务范围和程序的研究，逐步建立和完善政府购买中介服务制度及配套实施办法，推进政府购买服务制度化、规范化。
（三十）加快高端人才引进培养。鼓励中介机构从国内外引进我市中介服务业发展急需的高端专业人才，引进人才享受科技专家人才同等优惠政策。争取高端中介业务人才纳入市拨尖人才评选范围并享受相应待遇。针对我市急需和紧缺中介业务，选拨优秀人才，由政府出资安排出国研修培训。充分利用我市现有教育资源，在大中专院校增加专业设置，加快培养中介服务业发展所需的各类人才。引导动员社会力量举办各类形式的中介专业知识能力教育培训，满足市场需求。
八、优化完善中介服务业发展管理体制
（三十一）切实加强组织领导。强化市中介服务业发展工作领导小组作用，加强对全市中介服务业发展工作的组织领导，切实发挥统筹规划、政策制定和综合协调的核心作用。各区市要根据本地区中介服务业发展的实际情况，适时适地建立中介服务业发展工作领导机构，推动本地区中介服务业快速发展。相关部门要创新发展思路、明确工作职责、加快推进本部门本行业中介业发展。尽快形成全市上下密切配合、工作齐抓共管、加快发展中介服务业的整体格局。
（三十二）建立健全工作机制。以市中介服务业发展工作领导小组为平台，进一步强化完善中介服务业发展的工作机制。建立部门联席工作会议制度，加强发展情况分析研究，及时协调解决出现的困难和问题，保证行业稳定协调增长。建立定向招商联合推进制度，加强对机构引进工作的统一协调服务，加快推进中介业定向招商工作。建立重点中介机构工作联系制度，加强与中介机构的情况交流，掌握重点机构的业务经营情况，及时把握行业的发展动态。
