土地产权管理范文
发布时间：2023-09-27 10:03:04
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篇1
中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0104-03
在土地产权理论界，存在许多热点乃至经典的问题：土地产权不清的问题、土地私有化问题、土地征用问题以及农村土地承包经营权是物权还是债权的问题等等。这些问题长期争论不休的主要原因，是所运用的理论有问题。现有的产权理论主要来自于西方经济学和民法学，这些理论以研究私有财产为主。实际上，财产可以分为两类：第一类是只有私益性、没有公益性的财产；第二类是既有私益性、又有公益性的财产。这两类财产的产权关系是有本质区别的，但现有的产权理论研究基础是从第一类财产出发的，因此，不太适用于第二类财产。不幸的是，土地财产属于第二类财产，因此，应用现有的产权理论，必然无法解释许多的土地产权问题。在分析土地作为既有私益性、又有公益性财产的属性基础上，提出了土地产权位移理论，然后，运用这一理论对土地的热点问题进行分析，试图使这些问题得到合理的解释。
一、土地产权位移理论
根据现有的产权理论，一个财产权利，不是物权就是债权，不是私有就是公有。实际上，对于土地财产权利，由于其既有私益性、又有公益性，情况并不是这么简单，往往是界于物权与债权之间乃至在二者之间位移，也介于私有与公有之间并在二者之间位移。
（一）土地产权在物权与债权之间的位移
理论上，物权是一种支配权，权利主体完全可以依据自己的意志和意愿行使自己的权利，不需要听从任何其他主体的意见。债权是一种请求权，除了不当得利、无因管理等少数法定之债外，大多数情况下，债权都是依据合同双方当事人的约定而形成，因此债权人在行使权利时，往往要受到对方当事人的制约，获得对方的同意后才能行使权利，虽然这种权利一经约定，即具有一定的稳定性和保障性，但对方当事人可以要求变更权利内容，甚至可以撕毁合同，收回权利，只不过是承担违约责任而已。物权和债权的本质区别是，物权的权利主体可以独立行使自己的权利，而债权主体则要通过请求后才能行使权利。
以上区别，是当前民法学上的一种理论区分，物权就是绝对的支配权，不需要向任何人提出请求；债权就是绝对的请求权，不具有一点点的直接支配性。显然，这种区分过于绝对化了，对于只有私益性、没有公益性的财产，情况是这样的。比如对于衣服、手表等普通的财产，物权人是具有绝对的支配权，债权人只具有请求权。但是，有时，物权的主体并不能完全独立地行使权利，债权的主体也不是完全不能独立地行使权利。这时，在物权和债权之间，依据直接支配性的差异，存在一种连续变化的状态（如图1所示），将具有100%直
图1土地物权与债权的直接支配性关系
接支配性的财产权利称为纯物权，其权利的行使完全是权利主体说了算；将没有直接支配性的财产权利称为纯债权，其权利主体在行使权利时，完全听从权利相对方的意思表示。在纯物权和纯债权之间，财产权利的直接支配性是连续变化的。对于这类财产权利，物权与债权的本质区别就不是绝对的支配权与请求权那样简单了，物权只是直接支配性相对较高的财产权利，债权也不是一种完全没有支配性的财产权利，只是其直接支配性相对较低。理论上，在直接支配性连续变化的过程中，还无法找到物权和债权的分界点，也就是说，物权和债权的界限有时会不是很清楚，正是因为这个原因，对于一个直接支配性不高也不低的财产权利，会存在其究竟是物权还是债权的争论。
对于只有私益性、没有公益性的财产，如衣服、手表等，不存在上页图1中所示的直接支配性连续变化的状态，属“离散”状态，要么具有100%的直接支配性，即为纯物权，要么就是没有直接支配性，即为纯债权。对于这一类的财产，其物权与债权的区别是非常明显的。上页图1中所示的直接支配性连续变化的情形，多发生在既具有私益性、又具有公益性的财产上，典型的例子就是土地财产权利，如前面提到的农村土地承包经营权，作为权利主体的农民，并不具有对土地100%的直接支配性，改革开放以来，土地承包经营权人对于土地的直接支配性是在逐渐提高的，但即使现在《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国物权法》皆已承认这种财产权利是一种物权，其直接支配性也还没有达到100%，在一定条件下，农民集体和国家对其土地具有一定的直接支配性。
可见，对于既有私益性、又有公益性的财产，物权与债权的区别，只是权利人的直接支配性大小存在差异而已，甚至随着直接支配性大小的变化，物权和债权还可以相互转换的。当直接支配性由大变小时，物权的属性逐渐变弱，债权的属性逐渐增强，法学上称之为物权的债权化；反之，称为债权的物权化。
（二）土地产权在私有与公有之间的位移
现有的物权理论认为，物权具有排他性，主体只有一个。这种理论也只适用于只有私益性、没有公益性的财产。土地是典型的既有私益性、又有公益性的财产权利。如果土地物权的主体只有一个，在实践中，农民或市民拥有的土地物权，有时可能被国家或集体征用或拿走，对此，现有的物权理论就无法解释，有的学者就认为土地征用是对农民或市民物权的侵犯。显然，这种解释过于简单。还有，一些学者在中国农村做土地产权调研时，一个“经典”的问题就是问农民“你认为土地属于谁所有”，给出的选择答案是“A.国家；B.集体；C.农户；D.不知道”，农民的回答往往是这四种选择皆有，于是，这些学者给出的研究结论是中国的农村土地产权不清。这样的结论也过于简单。
出现以上的问题，其根源是现有的物权理论过于简单，对于像土地这样的既有私益性、又有公益性的财产权利，其物权主体不只一个，如农民集体所有的土地，农民个人、农民集体和国家皆是土地物权的主体，只是他们各自拥有的直接支配性大小不一。简单地说，既有私益性、又有公益性的财产权利，其物权主体应该是两个方面的：私人主体和公共主体（国家或集体）。私人主体和公共主体共同拥有物权的100%的直接支配性（如图2所示），当私人主体的直接支配性由小变大时，即是私有化过程，反之，就是公有化过程。
将私人永远拥有物权的100%直接支配性界定为纯私有，将公共主体拥有物权的100%直接支配性界定为纯公有。对于土地产权，一般很少出现纯私有或纯公有的状态，往往是介于其间。由于土地具有公益性，私人永远不能拥有土地100%的直接支配性，土地产权永远不能完全清晰地界定为私人所有。理论上，法律只能尽量明确地界定在一定条件下私人和公共主体分别拥有什么样的直接支配权，但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根据交易成本理论，产权界定是有交易成本的，要完全清楚地界定土地这样的复杂产权，其交易成本无限大。
图2土地私人主体与公共主体的直接支配性关系
（三）土地产权位移的内涵与社会意义
土地产权在物权与债权之间、私有与公有之间的位移，有其深刻的内涵和社会意义。虽然财产权利属民法或私法范畴，但是，对于土地这样的具有公益性的财产，土地权利人对于土地权利的行使，不仅仅涉及私人利益，可能涉及公共利益。当一个财产的权利人对其财产具有100%的直接支配性时，即权利人拥有纯物权时，对权利人个人是绝对有利的，但该权利人也可能凭借其100%的直接支配性，对公共利益导致不利的影响；反之，当权利人拥有的是纯债权时，权利人的利益有时得不到绝对的保护，但是，如果该财产权利的直接支配性还掌握在集体或国家手中，这时，对于公共利益是有好处的。因此，土地物权与债权的相互转换与位移，实际上是保护公共利益还是保护私人利益的一种抉择。过分地保护私人利益（让私人拥有100%的直接支配性），或者过分地保护公共利益（让私人拥有0%的直接支配性），都不利于财产权利的有效行使和财产的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之间，形成一种均衡，即直接支配性在0%~100%之间，找到一个平衡点。这个平衡点并不一定就是50%或中点，平衡点应处何处，取决于社会制度和诸多社会关系。
依然以农村土地承包经营权为例。建国之后，为了充分保护集体和社会公共利益，在时期，农民个人对于集体土地的直接支配性很小，这种制度安排在当时有利于社会的稳定，有其存在的必要性，但随着社会经济的发展，变得越来越不利于土地资源的有效利用与农民个人收益的增加；改革开放后，开始实行土地承包经营制，而且承包期不断延长，这一过程，实际上就是农民对于土地的直接支配性不断提高的过程，土地承包经营权的债权属性不断降低，物权属性不断增加。这个过程，就是债权的物权化过程，很明显，也是私人利益和公共利益关系不断调整的过程。在这一逐渐变化的过程中，私人利益和公共利益得到了充分的调和，改革取得了很大的成功；今后的改革方向，是进一步提高农民对于土地的直接支配性，但为了保护公共利益，农民对于土地的直接支配性，永远达不到100%，即农民不可能获得土地的纯物权。也许将来有一天，随着经济社会的发展，私人利益发展到极致，需要更多地保护公共利益，也就是要降低农民对于土地的直接支配性，这个过程就是物权的债权化。
二、有关土地财产权利热点问题的解释
在以上的分析中，实际上已经解释了土地产权不清的问题和农村土地承包经营权是物权还是债权的问题，下面解释土地私有化问题和土地征用问题。
（一）土地私有化问题的解释
对于是否应该土地私有化的问题，不能简单地回答“是”或“否”。由上页图2可知，将私人主体或公共主体拥有100%直接支配权的情形分别称为纯私有或纯公有，对于土地产权，纯公有和纯私有都不是好的选择，而是介于二者之间。目前，中国土地产权制度变迁的总体趋势是：从纯公有向纯私有位移，但永远不会移到纯私有，而是移到公有和私有的调和点。任何国家、任何时期的土地产权，皆是在进行这样的从纯公有向纯私有或者相反方向的位移，通过这样的位移，形成土地财产在个人和公共之间的利益均衡机制。
（二）土地征用问题的解释
篇2
所谓房地产权属档案，是指城市的房地产行政主管部门在管理房地产权属工作的过程中保存的历史记录。其中，房地产权属工作包括房地产权属的登记、变更、调查、权属转移以及测绘等工作，历史记录则主要包括有一定价值的文字、声音和图表等。房地产权属档案的管理工作非常重要，随着信息化和规范化社会的进程，房地产权属档案管理工作日益规范化和科学化。特别是《城市房地产权属档案管理办法》出台之后，如果对房地产权属档案的管理不规范合理，就会影响相关机构检查档案的查全率，进而影响房地产业的进一步发展。文章针对房地产权属档案的管理工作，主要从以下四个方面提出建议和办法。
1规范房地产权属档案的收集范围
只有保证房地产权属档案的完整性和准确性，才能做好房地产权属档案的管理工作，进而具备参考价值和利用价值，因此，做好房地产权属档案的收集工作非常重要。结合《城市房地产权属档案管理办法》的相关规定，房地产权属档案应当包括以下五个部分：①能够证明房地产权人、房地产权属登记确认、变更、转移、以及设定他项权利的文件；②房屋以及所占用的土地使用权的权属界定位置图、分层分户平面图、分丘平面图以及分幅平面图等材料；③诸如房产登记申请表、权属变更登记表、房地产状况登记表以及房屋面积计算表等用于房地产产权登记的各种文件材料；④诸如统计报表、计算机软盘、照片以及录音带等可以对房地产权属状况加以记载和反映的信息资料；⑤其他与房地产权属相关的文件材料。在确保房地产权属档案全面完整的前提下，应当保证房地产权属档案的真实性，作为房地产权属档案管理部门，应当做好前期的检查和控制工作，认真审核相关文件资料，保证档案的真实性和可靠性，只要不符合归档要求的，一律退还补充档案，通过建立责任制来保障档案资料的真实客观。
2加强房地产权属档案的现代化管理
传统的房地产权属档案管理方式不但浪费人力物力，而且效率非常低，档案查询和抽调非常麻烦。随着科学技术的不断发展和计算机技术的普及，作为现代化的房地产权属档案管理，应当将计算机技术和网络技术完全引入。并建立相关的平台和内部网络，来对房地产权属档案进行保存、修改、传输和管理，真正实现网络化管理，做到互联网+房地产权属档案管理。除此之外，还应当加强对现代光学技术的运用，用电子化的照片和表格来代替纸质档案，一方面可以节省存储空间，另一方面高精度、高分辨率的档案照片也不会影响档案的完整性和准确性，同时，也可以通过远距离传输的方式提供给使用者，更加方便快捷。
3调查了解档案使用者的需求
只有深入社会进行调查，了解档案使用者对房地产权属档案的使用要求和范围，才能避免盲目的管理。作为房地产权属档案管理部门，应当以档案使用者的信息需求和使用方式为基础，保证房地产权属档案开发利用的有效性。（1）在房地产权属档案收集之前做好预测工作，通过调查问卷或者其他形式来充分了解档案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地产市场、规划、房地产登记部门以及市民对房地产权属档案内容和利用特点的需求。（2）开发利用要根据对象的不同而不同，相关部门应当在对调查结果进行保密的前提下，按照服务要求，进行多样的开发利用。包括证明型、咨询型、网络型、宣传型、借阅型、技术型以及报道型等各种形式。（3）提供服务时要充分顾虑档案使用者的心理特点，目前房地产权属档案使用者的心理特点大多是求快求便。作为房地产权属档案的管理部门，应当通过推出开展窗口服务、专题服务、网络服务以及推荐服务等多种服务渠道，同时编制最为科学的检索系统和工具，来大大提高房地产权属档案使用者查询档案的速度和便捷度。
4注重对管理人才的培养
人才是管理工作的关键环节，优秀的档案管理人才是房地产权属档案管理工作能够井然有序的前提和基础。随着市场经济的进一步发展，目前现代化管理已经基本替代了传统的手工管理方式，因此，在培养复合型房地产权属档案管理人才时，应当尤其注重以下几个方面：（1）房地产权属档案的管理队伍必须政治素质高、德才兼备、知识范围广，并且业务能力强，具备优秀的职业道德，能够时时处处为档案使用者考虑，才能提供最优质的服务。（2）房地产权属档案的管理人员应当具备一定的计算机技术和网络技术，能够熟练的操作现代化设备和平台，同时也应当具备充分的档案专业基础理论知识和相关的法律知识，相关部门必须加强这些方面的培训和教育。（3）提高招聘的水平，尽量在入门门槛上做工作，招聘符合要求的，高素质的，综合能力较强的档案管理人才，培养骨干力量，才能真正满足现代化房地产权属档案管理工作的要求。
5结束语
随着现代化科学水平的不断提高，对房地产权属档案的管理工作也不仅仅要求全面性和准确性，对管理的科学性以及档案提供的快捷性和有效性的要求也越来越高。作为房地产权属档案管理部门，一方面应当加强对管理人员的培训和教育，不仅提高管理人员的档案管理基础理论水平，更要提高管理人员的创新能力和对现代化设备的操作水平。另一方面应当进一步加强市场调研，搞清档案使用者的需求和意见，才能进一步改进管理方式，提高管理水平，从而推动房地产行业的更高层次发展。
参考文献：
[1]王淑范,黎玉丽.加强房地产权属档案管理的途径及办法[J].黑龙江档案,2006.
篇3
[中图分类号]F0-0[文献标识码]A[文章编号]1009-5349(2010)08-0071-02
农村土地产权制度和农村劳动力转移之间既互为条件又相互制约。一方面,农村土地产权制度的不断变迁推动和影响了农村劳动力的转移。另一方面,农村劳动力的转移是社会发展的必然趋势。它反过来对现行的农村土地产权提出了挑战。因此,处理好两者之间的关系,是一个亟待解决的理论问题和实践问题。
一、发达地区农村劳动力转移的基本情况
(一)在地域上以就地就近为主
发达地区农村劳动力转移,总体上以本省的转移为主。据浙江省第二次农业普查主要数据公报2006以浙江省为例,浙江省农村劳动力转移,总体上以本省转移为主,占转移人数的80.7%。在本省转移的人数中,以乡外县内转移的比重最大,占43.3%。其余的县外市内转移以及市外省内转移分别占转移总人数的19.1%和18.2%。随着区域发展不平衡的加速、农村经济增长带的出现和工业园区的兴起,农村劳动力向市(县)、区及中心镇集中转移的趋势日渐加速。
(二)在择业上以二三产业为主
当前,浙江省农村劳动力从事第一产业的人数从2003年872.96万人下降到2008年的666.35万人;第二产业的人数从2003年的778.26万人上升到2008年的1011.7万人;第三产业的人数从2003年的568.68万人缓步上升到2008年的626.3万人。在转移的劳动力中,主要分布在工业和建筑业。2008年工业从业人员的比重超出农业比重51.82%。从事第三产业的人数缓步增长,2003年至2006年的增长速度比较明显,到2007和2008的增长速度缓慢,2008年甚至出现下降。
(三)在操作上城乡统一管理服务
随着市场基础性作用的日益突出,浙江省已基本建立起城乡统一的就业管理服务制度,初步形成了劳动者自主就业、市场调节就业、政府促进就业的服务体系和覆盖市、县、街道、社区的就业信息网络,有效地改善了农村劳动力的就业政策和服务环境。如绍兴市已实现城市政府促进就业的责任体系,积极政策、管理服务体系、职业介绍和就业培训网络、社会保障制度向农村劳动力的覆盖和延伸。
(四)在身份上以亦工亦农为主
发达地区农户的兼业化现象也比较严重。以浙江省为例,由于没有对兼业农户进行专门的统计,所以我们不知道兼业农户的具体数量和比例,但根据浙江省农村居民的收入构成,我们也可以大致看出浙江农户的兼业情况。2008年,浙江省农民人均基本收入为11748元,其中工资性收入为4713元,家庭经营收入为5979元。在家庭经营收入中,来自农业部门的为3369元,来自非农业部门的为2595元。由于工资性收入基本上来自本地企业,所以实际来自非农业部门的收入一共为8364元。换句话说,在人均基本收入中,来自家庭经营农业的收入只有28.68%,农业不再是农户家庭收入的主要来源,农民的兼业性也显而易见。
二、农村土地产权和劳动力转移的两者关系
(一)现行的农村制度限制了劳动力的转移
1.土地产权制度的本身对农村劳动力转移有制约
(1)土地所有权归属混乱,所有权主体的界定不清,内容不够完整。(2)土地承包经营权的内涵不明确、不完整。农村土地的承包经营权是一种耕种权。虽然有法规条文规定农民的土地在发包方同意的情况下允许土地使用权的有偿转让,但这种权利在实践中却受到了限制。土地承包经营权的权能残缺,导致了土地使用上的随意性以及土地流转的困难。这使得农村转移农村缺乏最初的原始资金积累。(3)土地产权期限不足。土地使用的期限尽管在不断地延长期限,但是农村土地仍然需要随着人口的变动而不断地进行调整,农民使用土地存在着随意性和不稳定性,这在一定程度上会限制农村劳动力流转的灵活性。
2.土地薄弱的保障功能对农村劳动力转移的限制
土地对农民有保障功能是显而易见的。农村中大量劳动力的隐性失业之所以没有造成社会的大动荡,土地对这些劳动力的吸纳能力起了非常重要的作用。但是,目前的土地保障能力是薄弱的,它有限的保障能力无法满足劳动力对土地保障的需求,因此劳动力从农村转移出来是存在着风险的。如在城市能否就业的问题以及再失业的风险。除此之外,农村劳动力转移需要大量的成本,比如:寻找工作的成本、交通成本以及接受一定培训或教育等成本,而这些教育成本也在不断地提升。因此,风险和成本的存在使原本就无法享受社会保障制度的农村劳动力被动地受限于土地,延缓了农村劳动力转移的进程。
(二)农村劳动力的转移需要农村土地产权制度创新
在现阶段,要加速农村劳动力的流动和转移,甚至让部分从事非农产业的农村人口脱离土地而没有后顾之忧,这就要通过加速农村土地产权制度的创新,加速产权改革的步伐,来促进农村劳动力渐进有序地进行。
1.农村土地产权制度的完善有利于劳动力的转移
有效的产权是可以转让的,因此我们要在原有土地制度的基础上坚持创新,才能更有利于劳动力的转移。(1)改革农村土地产权制度以马克思土地产权理论为指导,坚持“弱化集体所有权,强化土地使用权”,将“农民集体”进行法人化,对现有农村土地按照现行行政管理基本单位村或组进行全面登记,明确集体土地的所有权主体和所有权客体,发放农户个人拥有的集体所有权份额的土地所有权证书,农户的集体所有权份额,可以买卖、转让、抵押、赠予和继承,以此强化农村土地的使用权,促进土地承包经营权流转机制的形成。这样才能更好地调节资源,更利于农村劳动力的转移。(2)改革土地征用制度。以马克思土地资本化理论为基础,改革土地征用制度。首先要严格界定“公共利益”的范围。其次要扩大征地的补偿范围。第三,合理确定土地补偿标准。第四,健全和完善农村土地征收程序。通过这些措施,让农民的合法权益不受侵害,提供农村劳动力的转移资本。
2.有效灵活的土地流转机制能更好地实现劳动力的转移
如果没有生产要素流动,那么市场经济就不能完全称之为市场经济。农村土地产权的明确界定只是为农村土地在市场作用下进行流动提供一个制度保障,而真正实行流转,需要解决培育土地市场体系、开展农村土地价格评估、扩大农村土地流动范围、规范农村土地市场行为等一系列问题。要通过市场的调节,优化配置土地,建立农地流转制度。除此之外,还要允许农村进行自由选择,提倡农村土地流动形式多样化,承包、转让、建合作社、抵押等等流动形式。有效灵活的土地流转机制的建立,才能让农村劳动力的转移得到更好的实现。总之,农村土地产权改革制度,必须根据我国农村劳动力转移的实际情况进行改革创新,强化农民的土地财产权,建立土地的市场化推出机制,使农民在自愿放弃土地中得到应有的报偿,为农民实现向城市的稳定转移提供资金和“原始积累”,使农地制度更好地发挥其内部激励和外部交易功能,为农村劳动力的稳定有序转移提供更好的制度保障。
【参考文献】
[1]郁彩虹.发达地区农村劳动力转移的问题与对策――以苏南为例.经济研究导刊,2008年,第15期.
[2]甘戈.我国加快农村剩余劳动力转移的制度.河南工业大学学报,2009年12月.
[3]宁建华.农地产权制度与农村劳动力转移.合肥学院学报,2007年1月,第24卷.
篇4
1．凡使用国有土地的企业、行政事业单位及社会团体（以下称土地资产使用人）在向国有资产管理部门申办产权登记（行政事业单位和社团为财产登记）之前，必须先到土地管理部门办理土地登记。
土地管理部门代表政府颁发的《国有土地使用证》及有关土地资产的证明是进行国有资产产权登记必要的证明文件。
2．资产使用人因分立、合并、迁移、撤销及土地使用权转让等原因，引起土地权属、使用面积、用途等变化的，必须及时到土地管理部门办理变更土地登记，并持变更土地登记后的《国有土地使用证》或土地管理部门出具的其他证明文件向国有资产管理部门申办变动产权登记或注销产权登记。
3．在国有资产产权登记年度检查时，凡土地登记内容或土地资产情况发生变化，尚未办理变更土地登记的，必须先到土地管理部门办理变更土地登记。
4．资产使用人未按上述规定进行土地资产登记的，国有资产管理部门不予办理国有资产产权登记。
篇5
一、凡通过土地使用权有偿出让或转让取得土地使用权的房地产投资经营者（除已经上海市房产管理局资质审查批准的房地产开发经营企业外），均需遵照建设部、国家工商行政管理局联合印发的《关于房地产开发企业管理的通知》及本市的有关规定，组建资质与其开发经营项目规模相适应的房地产开发经营企业。其中，外商投资企业须根据规定的程序报经上海市外资委审批同意，并经工商登记取得企业法人营业执照后，向上海市房产管理局（以下简称市房管局）申报备案；国内投资企业则应先报经市房管局审查批准后，再向市工商行政管理部门办理工商登记，领取企业法人营业执照。
本市已批准成立的房地产开发经营企业通过土地使用权有偿出让或转让，取得土地使用权后，则应向市房管局办理申请取得外销商品房专项经营权，方可开展开发经营业务。
二、房地产预售，须按一九八八年市人民政府批准的《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》规定，报经市房管局批准。批准预售后，房地产投资经营者应在批准之日起十天内向市房地产登记机关申报预售（注册）登记。
房地产预售双方当事人签订的合同应经市公证机关公证，公证后预买方应在二十天内向市房地产登记机关办理预售登记。
三、房地产投资经营者按土地使用权有偿出让或转让合同规定的期限和条件，经投资开发并完成了一定比例的建筑工程量后需转让的，则必须先报经市房管局审核批准，转让双方签订的房地产转让合同（包括土地使用权转让合同）经公证后，应在二十天内向市房地产登记机关办理转让登记。
四、房地产投资经营者在土地使用权有偿出让或转让合同规定的可建房屋竣工、验收合格并向市房地产登记机关办理商品房注册登记后方可出售；其中，未申请预售的房地产项目出售前则应先经市房管局批准。
房地产投资经营者出售房地产（包括已经预售的）买卖双方签订的房地产出售合同，经向市公证机关申办公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后由买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。
五、已取得房屋所有权证和土地使用证的房地产投资经营者或业主，出售房地产应与买受人签订房地产买卖合同。合同经公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。
房地产交换，双方当事人签订的房地产交换合同经公证后，应按上款规定办理过户、登记手续。
六、房地产抵押（包括土地使用权抵押、房地产权益抵押、房地产权抵押等），抵押人与抵押权人应签订房地产抵押合同。合同经公证后，应向市房地产登记机关办理登记手续。
篇6
产科病房在综合医院多实行母婴同室的混合性管理，是一个比较特殊的病区，产科护士同时担负孕产科及新生儿的护理工作。护理工作繁忙，风险性大，必须确保母婴的安全。在产科病房新生儿发生呕吐最为常见，非病理性因素导致呕吐既不是外科原因，也不是内科原因所致，而多是由于一些人为因素所致[1]。品管圈活动是一种管理模式，他对潜在的医疗风险进行早期识别、及时评价和早期处理，以减少医疗事故和意外的发生以及风险事件对医患双方的危害及经济损失[2]。南通市第一人民医院产科于2014年5月～8月将品管圈手法运用于降低新生儿非病理性呕吐呛咳的实践中，取得良好的效果，现报告如下：
1资料与方法
1.1一般资料 2014年5月～8月在本院出生新生儿485例，平产164例，剖宫产316例，产钳助产5例；产妇文化程度均在中学及大专水平。新生儿为出生1min，5min评分（Apgar）正常，排除病理因素引起呕吐。
1.2方法
1.2.1成立品管圈小组 采取自愿报名方法，由8名护士报名参加组成品管圈活动小组，通过投票选出1名圈长，本科室护士长为辅导员。圈员根据科室具体情况提出工作中需质量改进问题，再根据上级政策、可行性、迫切性、圈员能力为评分标准，最终综合选评定以"降低新生儿非病理性呕吐呛咳率"为本次主题。
1.2.2新生儿发生非病理性呕吐呛咳的现状调查 新生儿非病理性呕吐时间发生多集中在新生儿出生后第1d。谭安琦等研究报道中出生后第1d发生呕吐59例（占72.84%）[3]。圈员设计新生儿出生24h内非病理性呕吐统计表（见附表），对象2014年5月出生的新生儿共101例，在24h内非病理性呕吐呛咳发生35例占34.7%，其中护士对产后新生儿护理内容宣教后未评价家属掌握情况15例次占42.9%，护士宣教及沟通能力差11例占31.4%，产妇及家属执行力差6例占17.1%。人工喂养过多2例占5.7%，陪护人员影响1例占2.9%。运用"柏拉图"将造成的状况和原因加以分析，找出重要的关键项目，并将其作为改善工作的重点，找出以下主要原因：首先护士对产后新生儿护理内容宣教后未评价家属掌握情况，容易引起宣教流于形式。其次，低年资护理人员较多，护士宣教及沟通能力差。再就是产妇及家属执行力差。
1.2.3设定目标 依据调查结果，结合圈员能力及科室实际情况确立目标值，期望通过品管圈活动将新生儿非病理性呕吐呛咳率降低20.6%，目标值设定14.1%（目标值=现状值-改善值）。
1.2.4制定并实施对策
1.2.4.1对策一修订宣教单内容 按照护理程序的方法，修订床边全程健康宣教单内容。从患者入院到出院，护士根据宣教单内容进行有计划、针对性进行宣教，待患者掌握后签字。床边全程健康宣教单调动护士工作积极性和主动服务意识。健康宣教达到最佳效果，提高了患者的满意度。
1.2.4.2对策二制定喂奶后婴儿拍背警示牌及图片 因产妇及家属文化水平有差异，在病区宣教栏内张贴喂奶后拍背警示牌及图片，有利于孕产妇及家属学习，还有利于提醒护士进行有效的指导产妇及家属正确拍背手法。
1.2.4.3对策三 研制新生儿侧卧垫、抬高新生儿床头15°～30°。采取新生儿上半身抬高的斜坡卧位是利用流体学原理调整新生儿的，可有效的预防胃食管返流，减少吸入性肺炎或窒息的发生[4]。新生儿侧卧垫的材料与制作，材料：纯棉棉布（外套），海绵（填充物），白系纯棉棉布（内面料）。制作：①内心的制作：白棉布对折裁制成蝶形，对边用机器缝制到一半后反转将海绵填充至饱满，然后再缝制另一半。②外套的制作：将花系棉布对折裁制成蝶形，采用机器缝制底面左右面后反转，在缝口处缝制2根系带。③将内心填充至外套内做好后的垫两边凸起，中间稍平。使新生儿卧位时不易下滑，在提供温暖舒适睡眠的同时，可以预防新生儿平卧位溢奶、呛咳甚至窒息的发生；克服因头侧向一边导致的斜颈。通过使用抬高床头、侧卧垫使用，结合喂奶后正确拍背手法，明显改善新生儿呕吐情况。
1.2.4.4对策四加强对护士的培训 科室修订健康宣教文件，统一宣教口径。根据护士的知识层次和结构，加强健康教育相关内容、技巧、方法及影响因素的学习，并进行考核。针对低年资护士专科知识及沟通技巧缺乏，通过情景模拟的形式进行训练，以激发护士应变能力和沟通技巧。通过这些举措，提高了护士专业水平及宣教沟通能力，提高了健康教育的效果。
1.2.5小组成员定期进行问卷调查，发现新问题，不断改进，讨论分析，把实施有效的成功经验纳入护士长日常护理管理内容，形成标准化。
2 结果
2.1有形成果 新生儿发生非病理性呕吐呛咳率逐渐减少见表1。
2.2无形成果 品管圈活动实施后从Qcc手法运用、团队精神、参与度、沟通协调、活动信心、增加思考7方面评价我科护士，护士在工作中的团队合作意识、遇到问题独立思考解决问题能力明显提高了。
3体会
"品管圈"活动充分体现了其具有教育性及自主性的特点。开展此项活动后，为了确保母婴安全要求护士掌握先进知识，不断提高自身护理技术水平，以及的沟通交流能力，根据孕产妇个体差异，为患者提供个性化服务，有效地提高了产妇及家属对新生儿的照护能力，提高了护理质量，提高了孕产妇的满意度。
参考文献：
[1]白玮，刘海云，连建华，陶爱玲.68例新生儿呕吐非病理性因素分析及护理对策[J].护理学报.2007（07）：62.
篇7
一、指导思想和目标
按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。
专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。
二、专项执法检查的范围和内容
专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。
执法检查的主要内容：
（一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：
1．从业人员未取得执业资格证书的；
2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。
（二）从事成套独用使用权房买卖的；
（三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；
（四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。
三、专项执法检查的方法
（一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。
（二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。
（三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。
（四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。
（五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。
四、专项执法检查的步骤和要求
第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）
1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。
2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。
3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。
本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。
第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。
2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。
本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。
第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）
1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。
2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。
本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。
篇8
第二条 房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋（含其他建筑物和地面附着物，下同）出售（包括预售）、出租、抵押等房产经营活动，适用本规定。
第三条 青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作；各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作。
青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。
第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动，其合法权益受法律法规和本规定保护。
第五条 在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售（预售）、出租、抵押，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售（预售）、出租、抵押的期限，不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满，该土地使用权及地块上的房屋按有关规定无偿收回。土地需继续使用的，使用者（房屋购买者）应依法重新办理有关手续。
第二章 房屋预售与出售
第六条 本市国有土地使用权出让地块上的房屋，在竣工验收之前，凡符合下列条件之一的，经房产管理部门注册批准后方可预售：
（一）除用地价款外，投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的；
（二）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的；
（三）青岛市政府批准的。
第七条 拟预售房屋，须由房产经营人或其委托人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
房产经营人或其委托人提交预售申请书时，须同时提交下列文件资料：
（一）土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》；
（二）与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（三）银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单；
（四）房屋预售计划；
（五）房屋使用管理维修方面的文件资料；
（六）按规定应提供的其他文件资料。
第八条 房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准，并书面通知预售人。
第九条 预售房屋，当事人双方应签订房屋预售合同。
房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十条 房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前，不得将预购的房屋转售。
第十一条 房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款，必须优先保证该预售房屋的建筑费用。
第十二条 房屋竣工后，房产经营人或其委托人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后，已经预售的房屋，当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续，并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续，未预售的房屋，其房产经营人或其委托人须到房产管理部门办理注册登记后，方可出售。
第十三条 出售房屋，买卖双方应签订房屋买卖合同。
房屋买卖合同除其他必备条款外，必须规定房屋使用管理维修的条款。
房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十四条 房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。
第十五条 被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的，房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。
第三章 房屋出租
第十六条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。
第十七条 出租房屋，出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。
第十八条 房屋承租人未经出租人同意，不得将承租房屋转租他人。
第十九条 出售已出租的房屋，在租赁合同规定的租赁期限内，承租人的承租人的租赁权不受影响，但承租人同意终止租赁合同的除外。房屋购买人和承租人应依照原租赁合同的有关条款签订新的房屋租赁合同。
出售已出租的房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权，但租赁合同中另有约定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可凭房屋所有权证和土地使用权证或房屋预售合同及其他有关文件资料办理抵押手续。
第二十一条 以共有房产设定抵押权，须取得其他共有人的书面同意；以按份共有的房产设定抵押权，须书面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份额为限。
第二十二条 以已出租的房屋设定抵押权，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效，但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。
第二十三条 房屋抵押，应按有关规定签订抵押合同、并在合同签订之日起三十日内，由抵押人分别办理房屋所有权和土地使用权抵押登记手续。
抵押合同不得违反国家有关法律、法规和土地使用权出让合同及房屋预售、出售、出租合同的有关规定。
第二十四条 抵押人不按抵押合同规定偿还债务或在抵押合同有效期内宣告解散或破产的，抵押权人有权依照国家有关法律、法规和抵押合同的规定处分抵押房屋及土地使用权，并享有优先受偿权。
第二十五条 因处分抵押房屋及土地使用权而取得房屋所有权和土地使用权的，应分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。
第五章 处 罚
第二十六条 违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款。
（一）未经批准预售房屋的；
（二）将已预售的房屋重复预售的；
（三）房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前转售房屋的；
（四）未经验收或验收不合格出售房屋的。
第二十七条 房屋出售（预售）、出租、抵押后，不按规定办理有关登记手续的，由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续，并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依据《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院起诉。
第二十九条 行政管理机关的工作人员违反本规定和国家有关法律、法规、滥用职权，循私舞弊的，按有关规定给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十条 房屋出售（预售）、出租、抵押合同，按有关规定需经公证的，当事人应办理公证手续。
第三十一条 本规定具体执行中的问题由青岛市房产管理局负责解释。
第三十二条 本规定自之日起施行。
青岛市人民政府关于修改部分政府规章行政处罚等条款的决定
（1998年8月24日 青政发〔1998〕137号）
全文
根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定，现决定对《青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定》的行政处罚等有关内容作如下修改：
篇9
二、登记范围：
（一）农民集体土地所有权。
（二）农民集体土地的使用权及其他项权。
（三）农民集体土地上兴建的房屋的所有权、他项权。
（四）国有土地上兴建的房屋的所有权、他项权。
前款第（四）项规定的房地产权，按《广东省城镇房地产权登记条例》的规定进行登记。
三、申请登记时间为2000年9月1日至2000年10月31日止。不能如期申请的，须经海珠区国土局房地产管理局批准方可延期。
四、申请人申请办理房地产权登记，应向海珠区国土局房地产管理局提交下列资料：
（一）申请书。
（二）申请人的身份证件、户口簿或法人、其他组织资格证明文件。
（三）用地、规划报建资料或者房地产权属来源证明。
（四）其他有关证明材料。
五、办理农村房地产权登记的程序：
（一）受理申请。
（二）土地地籍、房产调查。
（三）初始登记公告。
（四）权属审核。
（五）确认房地产权并将核准登记事项记载于房地产登记册，核发房地产权证。
（六）立卷归档。办理初始登记时，房地产行政主管部门应对权属审核结果公告，公告期为15日。
六、市、区国土局房地产管理局根据申请人提交的房地产权属证明文件，依照国家有关土地、房屋管理的法律、法规确认权属，并按下列规定核发证书：
（一）属农民集体所有土地的，核发集体土地所有权证。
（二）使用农民集体的农用地的，核发集体土地使用权证。
（三）使用农民集体建设用地上兴建房屋，核发集体土地房地产证；共有的房屋，核发集体土地房地产共有证。
（四）依法抵押农民集体的房地产的他项权，核发他项权证。核发的房地产权证书是房地产权利人依法使用、处分该房地产以及城市建设征用拆迁补偿的凭证。
七、1995年7月11日《广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定》施行后，经依法批准取得的宅基地满两年内未建设住宅的，有关批准用地文件（含宅基地证）自行失效；用地文件失效后建设的住宅不予办理房地产权登记。
八、未经批准占用农民集体所有土地兴建房屋或者将农民集体所有的宅基地转让（含合建）给非本村村民建设房屋的，必须依照城市规划管理和土地管理的有关规定处理后，方可申请房地产权登记。违法用地，不予办理房地产权登记。
九、违反本通告有下列行为之一的，由当地公安部门依照治安管理的有关规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任：
（一）阻挠、干扰国家工作人员依法执行公务或围攻、殴打国家工作人员的。
（二）妨碍房地产登记工作的。
篇10
中图分类号：F306 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160333143
根据相关资料显示，建设新型的农业经营体系能够有效的解决当前我国农村面临的相关问题。在新兴农业经营体系下完善农地产权机构，主要目的就是优化农村土地的资源配置，促使农业产权的合法化与规范化，创建健全的法律监督系统，深化农村土地产权的改革，进一步的提升农村经济的发展进程。
1 新型农业经营体系下农地产权结构中出现的问题
1.1 农村土地产权制度与土地所有权不够明确
农村土地除了国家所有权外，其他都归农村集体组织所有，并由这一组织进行相应的经营及管理。在实际的发展运营过程中，通常是由农村村委会进行统一的规划及管理，按照人口进行土地的分配，但是这一组织通常会忽略农民自身的经济来源，从而导致土地产权及所有权不够明确[1]。
1.2 农村田地的分化趋于细碎化
随着经济建设进程的不断发展，我国的农业土地产权制度制约了现代化新型农业经济发展进程，使得农业用田逐渐呈现分散化。因为农业经济的发展形势较为单一，所以农村无法对农田基础设施进行综合化的管理，从而导致在农业生产过程中出现“靠天吃饭”的问题。
1.3 农村土地逐渐呈现荒废化
近几年我国大力推行了城镇化的建设，深化了农村经济发展的改革，使得国家的经济发展水平逐渐的呈现工业化与城镇化。但是根据相关资料表明，现如今，我国很多农村地区的经济发挥仍然没有变化，人口呈现老龄化，缺乏劳动力，土地呈现荒废化。随着国家劳动力发展水平的不断提高，农村经济水平得到提高，因而导致了农村生产投入力度降低。
2 新型农村经营体系下农地产权结构的法律权益
新型的农业经营体制下农地产权管理制度的原则受到了农业用地产权制度的制约，同时也是农地使用权及所有权的问题。主要问题就是农业用地财产与财产管理体系问题，这也是农业用地管理制度中最重要的问题，因为这一问题涉及到了土地产权的的规定与管理，以及关于农村用地相关经济法规所属权的问题。采用合理的图例产权管理制度能够科学的分配农村土地资源，这样既能改善农业生产要素的分配原则，也能促使农村土地所有权趋于合理化。严格的规范农村土地的使用权与收益权，能够有效的调整农地产权管理制度。根据我国《土地管理法》与《农村土地承包法》的相关规定，只有完善农地的承包管理权以及住宅基地的使用权，才能进一步的促进农村经济的综合发展。
深化农地产权制度改革，可以确保农民合法权益不受侵害，可以进一步的健全农村经营及管理制度，明确农村用地的产权关系，达到保护农民的目的。提升对农村土地的使用效率，不仅能确保农村土地资源的合理化应用，还能深化农业产业化改革。
3 新型农村经营体制下农地产权结构的法律逻辑
3.1 明确农地产权制度
农村用地产权指的就是农村土地的占有权、所有权、使用权以及处理权，属于农民财产的主要权利。在贯彻落实土地集体所有权的同时，应确保农民具有土地处理权以及使用权，从而达到减少土地集体所有权的问题的目的，加快农村土地流动要素的重组，明确农村用地主体。
3.2 健全农村用地的法律法规
尽管我国制定了与农村土地集体所有权相关的法律法规，但是在很多方面仍然存在着制约问。在征用农地时需要确保土地市场能够正常运行，健全新型农村土地管理制度，确保农民的合法权益，面对相关问题应及时予以解决，不能阻止农民进行土地交易，不能减弱农民合法权益。
4 结 论
篇11
一、土地产权与房屋产权
（一）区分土地所有权和使用权
1、土地产权指有关土地财产的一切权利总和，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。根据《中华人民共和国宪法》、《土地管理法》、《物权法》的相关规定，我国土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
2、土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。
（二）房屋所有权
房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能、作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。
二、 土地登记和房屋登记分析
（一）土地登记和房屋登记概述
《土地登记规则》1989年颁布实施，1995年12月修订，共8章78条。第二条：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。
（二）土地登记和房屋登记的不同点
1、登记对象不同土地登记的对象是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利；房屋登记的对象是所有权登记和房屋他项权利登记，全民所有制房屋所有权，集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。
2、登记内容不同
土地登记内容主要包括土地所有权和使用权的性质、来源、坐落、界址、面积、用途（地类）、价值等。另还有使用期界址、面积、用途（地类）、价值、使用期限、产权人名称（姓名）、产权证明材料、图号、地号等。依据1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、1998年《城市房屋权属登记管理办法》：房屋登记包括地域范围和房屋范围，地域范围限于城市、县镇、建制镇和工矿区范围内的所有房屋，以及依法取得的房地产开发用地上建成的房屋；房屋范围登记地域范围内全部房屋。包括全民、集体和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教团体等所有的房屋，还包括股份制企业和涉外的房屋。
3、登记程序不同
土地登记程序是以县级行政区为单位，组织进行土地登记的基本程序分为五步，即土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或者更换土地证书。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。房屋登记程序主要包括准备工作、登记申请、勘丈、产权审查与确认、“三审定案”、产权公告、注册登记、发证。
4、登记标的物和权利不同
两者登记的标的物不同，国家保护权利主体的权利内涵也不一样。《中华人民共和国房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，两者互不替代，缺一不可。
5、房地登记管理部门不同
我国现行的房地产登记机关实行的是房地登记分别管理的方式。《城市房地产管理法》第六十条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
三、两证登记的必要性及管理建议
我国著名经济学家吴敬琏先生指出：“产权规则是市场经济一切游戏规则的基础”。因此对于与广大群众息息相关的房产权属问题有必要区分清楚，使大家有明确的权利意识。
（一）不动产登记作用理论
信息不对称理论。“信息不对称”是指交易一方（通常是卖方）占有信息多，了解所提供的商品或服务的具体情况，处于优势地位，而另一方（一般为买方）占有信息少，不了解商品或服务的具体情况，处于劣势地位。商品房的买卖或不动产的交易就是一种买卖双方信息不对称的交易。新制度经济学认为人具有理性，即人在从事经济活动的过程当中，会本能地想方设法使自己获得利益最大化。如果没有法律约束，处于信息优势地位的一方就可能产生机会主义的倾向，即利用买卖双方的“信息不对称”以达到利己的目的，甚至给对方已被歪曲的信息或者欺骗对方，以便从交易中获得更大的利益。这是新制度经济学所说的“个人机会主义行为”或“道德风向”。“一房二卖”就是不动产中存在的“道德风险”。基于此理论土地管理部门和房屋管理部门加强房屋买卖市场的透明度和加强对土地登记和房屋登记的管理是十分必要的；房屋买卖市场中的参与者搞清楚土地登记和房屋登记的区别，掌握足够的产权信息才能保障自己的权益。
（二）避免权利纠纷问题
1、维护自身合法权益
我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”。申领土地使用权登记，领取国有土地使用证，是房地产权利人依法维护自身权益的一种手段。土地使用权一经登记即具有排他性，其他单位和个人无权占用。在生产和经营过程中，若与他人发生经济纠纷，涉及侵害经登记的土地使用权人的土地权益时，土地行政主管部门或人民法院能保障土地使用权人的合法权益，排除侵害。因此，为维护自身合法利益不受侵犯，土地使用权人应及时申领土地使用证。
2、避免房屋权属不明确与土地使用权的不明确问题
《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。从房产市场及其发展的实践看，房屋所有权和土地使用权常常有矛盾，其主要表现就是二权的不一致，实际上是土地使用权问题引起的矛盾。
3、避免房地产分离出卖，合同无效问题
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
4、避免二手房的产权证和土地所有权证的纠纷问题
我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房必须具备房产证和土地证。如果所购买的二手房有房产证，没有土地证，则需要求对方办理土地证。如果土地证办理不下来，那么此套住宅会以后就会有权属问题存在。所以如果购买二手房，一定要在证件齐全的情况下购买,以免将来出现问题无法解决。
（三）对权属登记管理的建议
1、建立土地管理部门与房产管理部门一体化管理目前我国土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。由两个部门管理容易导致法律上的问题，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。因此在房地产市场上和二手房市场上就有很大机会存在信息不对称，对于非房地产专业的购房者就处于信息劣势地位，卖房者就会在利益的驱使下将房子分别卖给两个或者更多的人而缺少土地和房产证，引发产权纠纷。土地管理部门和房产管理部门应当基于此缺陷建立两部门的联网机制和公告机制，以保证房屋买卖市场信息透明化。具体来说，首先两部门可以在管理权限和登记义务方面沟通达成协调一致的管理范围，防止责任缺失；其次，开发统一的联网管理系统，加强对每一宗土地和房屋的产权和所有权的一致登记和管理，防止一房二主的现象出现；再有通过两部门统一登记，可以在官方网站上提供房屋权属查询系统，以使购买者掌握准确充分的信息。
篇12
土地保护是指人类为了自身长期生存与发展的需要,保存土地资源的数量和质量, 防止土地破坏和退化所采取的措施和行动。按照雷利•巴洛维( 1978) 的观点, 土地保护是人类对土地资源的“长期明智利用”, 强调土地作为可更新资源在对人类有意义的时间尺度上具有长期可用性, 从这个意义上讲, 土地保护最能反映土地资源可持续利用的精神实质。在经济快速发展、土地需求越来越高的今天, 土地保护显得尤为重要。土地保护的经济含义主要包括: 土地未来需求与供给不确定性的选择价值, 外部成本与外部利益; 土地经营方式与土地保护; 土地产权变迁与土地保护;农产品价格改革与土地保护; 农村非农就业发展与土地保护; 经济政治改革、制度变迁与土地保护等[1]。本文主要讨论土地产权对土地保护的作用及其需要改进的地方。
1 土地产权对土地保护的作用
产权是现代市场经济的核心范畴, 土地资源优化配置的实质是土地产权在各个产权主体之间的顺利流动。马克思笔下的土地产权是指由终极所有权及所有权衍生出来的占有权、使用权、处分权、收益权、出租权、转让权、抵押权等权能组成的权利束。就土地产权而言, 要起到保护土地的作用, 其前提是产权明确和稳定。
1.1 产权明确和稳定对农用地保护的作用土地产权明确和稳定对农民进行水土保持投资有刺激作用。从经济的角度来看, 地权明确性和稳定性要确定的是对土地资源事实上的占有所派生出来的经济收益的价值的确定性。也就是说, 稳定明确的土地产权意味着土地上的产出或者收入能够归其经营者所有, 因此, 土地经营者能够有保障的得到土地长期投资所带来的收益, 这就增加了对土地经营者进行长期投资的激励, 从而能够带来动态经济效率的提高。
1.2 产权明确和稳定在城市土地保护中的作用回顾中国土地产权制度的形成和发展, 可以看出, 在农村土地产权制度改革方面, 主要是实行了土地联产承包责任制; 在城市土地产权改革方面, 主要是实行了国有土地有偿使用制度。改革的思路主要是沿着所有权和使用权相分离展开的, 这种改革没有触动或理顺所有权关系, 在一定程度上又制约了土地经济的发展, 因此有人提出了“三权分离”的模式, 即将土地的所有权、管理权和使用权相分离。所有权归国家、管理权归地方人民政府、使用权归以有偿方式取得城市土地的使用者。这样的话, 城市土地使用者将绝对地租上交中央人民政府, 将级差地租上交地方人民政府, 而经营土地所得的平均利润归实际土地使用者[2]。清晰的产权归属有利于权责的明确, 有利于保护城市土地。
2 我国土地产权制度在土地保护中存在的问题
2.1 土地所有权制度不完善
土地所有权制度不完善主要是指国家土地所有权和集体土地所有权制度的不完善。具体表现为产权主体的不明确。依据法律, 国家土地所有权属于国家, 但《土地管理法》有关土地分级审批权限实际形成了“土地国家所有, 政府分级行使土地权利”的模式, 土地所有权散落在各级政府, 各级政府在国家土地所有权的行使上权责不明, 让很多土地使用者有空子可钻, 导致土地频繁流转, 甚至滥用土地。集体土地所有权制度的不完善具体表现为主体不清、权利义务不明确、行政权利严重侵犯集体土地所有权的状况。乡( 镇) 、村、村民小组土地所有权的权利界限不清, 导致在土地分配、集体土地征用过程中, 乡( 镇) 、村以土地所有者和乡村事务管理者的双重身份, 平调或占用农民集体土地, 侵占征地补偿费的现象相当普遍, 农民集体土地所有权难以实现, 特别是在我国目前财产保护制度和征地制度不完善以及行政权力约束机制缺失的现状下, 大量经营性用地以“公共利益”名义大量征用土地。导致大量耕地资源的流失与保护土地的思想是完全相悖的。
2.2 土地使用权制度不完善
目前我国除土地所有权外, 法律承认的土地权利只有国有土地使用权和农村土地承包经营权。土地使用权包揽物权体系中的地上权、地役权、永佃权和建筑权等独立的权利类型, 国有土地使用权与集体土地使用权内容不一致等问题的弊端已慢慢显现。在集体土地使用权的规定中, 一方面集体建设用地使用权的转让、抵押等受到法律的严格限制, 堵塞了农村融资渠道, 同时也导致集体土地隐性市场猖獗; 另一方面, 法律又允许集体建设用地使用权联营、入股,导致集体土地变相流转甚至流失。在集体土地承包经营权方面, 承包权的年限较短, 权利义务关系不明确, 也不利于农民持续稳定地利用和改良土地。
2.3 土地登记制度不完善
土地登记制度是世界各国为实施本国土地制度, 普遍采用的一项国家措施。目前, 我国土地登记的权威性仍未从法律和制度层面上得到解决, 土地统一登记仍受到严峻挑战。因为我国现行有关土地及其他地上附着物的不动产登记体制, 对土地、建筑物( 包括房屋) 、森林、水面、滩涂等不动产分别制定登记方法, 这些制度无法满足不动产进入市场的需要, 也不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则的需要。登记机关的不统一导致土地产权归属问题的不确定, 容易引起产权纠纷, 损害土地权益人的合法权利, 从而在归属上削弱对土地的保护。
在土地登记立法上, 现有的立法状况难以满足土地产权管理的需要。当前关于土地登记的法律依据, 除《土地管理法》中的规定外, 主要是1995 年原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》, 仅凭这一部门规章来作为我国土地产权登记制度管理的主要依据, 显然是不够的, 在法律效力上不能满足需要。同时, 对于我国土地登记是采取形式审查还是形势审查, 采取生效主义还是对抗主义, 土地登记申请涉及的请求权是共同申请还是单方申请, 注销登记是否需要申请, 土地登记的具体程序和方式等一系列重大问题也有待于在高层次法律中规定, 以便解决我国土地产权登记制度建设中的基本问题, 提高我国土地登记法律地位[3]。
3 土地产权制度建设的建议
3.1 完善土地所有权制度
首先应该对两种土地所有权给予平等的保护, 限制征地权的行使, 严格禁止借公共权力侵犯集体土地所有权。公共权力只能应用于管理社会公共事务和为社会公共利益服务, 而不能利用其强制力为政府及其职能部门谋取利益。同时进一步完善集体土地所有权制度, 明确集体土地所有权的主体、内容及其收益分配制度, 承认乡( 镇) 集体、村、组土地所有权主体具有相互平等、独立、互不隶属的法律地位,依法确认并登记其土地的所有权。特别要保护以村民小组
为主体的农村集体土地所有权, 从法律上明确禁止乡( 镇) 、村及其他行政组织凭借行政权力侵犯其土地所有权及其他土地财产权。
3.2 完善和发展土地使用权体系
土地市场已经成为我国发展最快也是最重要的市场之一, 由于我国没有土地所有权市场, 只有土地使用权市场,完善土地使用权具体法律制度的意义就显得更为重要。完善土地使用权制度的一个基本的出发点, 首先是细化土地使用权的类型, 增加土地使用权的层次。可在土地使用权的基础上增设地上权、地役权、人役权、耕作权等权利, 丰富土地使用权的权利内容, 明确规定主体与客体、取得与丧失、权利与限制等方面的内容, 并明确权利确认的程序与效力。其次是要根据市场经济发展和土地利用向多用途发展的趋势, 增设有关空间权的内容。第三, 要进一步明确集体土地使用权的权利内容。进一步明确农村土地承包经营权的具体内容, 并建立公正有序的土地使用权和农村土地承包经营权的流转机制, 明确各种土地权利义务关系, 特别是要明确土地收益分配关系。积极探讨集体土地建设用地使用权流转问题, 把集体土地建设用地使用权市场纳入依法规范的轨道。
3.3 完善土地产权登记法律制度
土地登记制度是政府以国家公信力来保护土地权利人合法权益, 维护产权交易安全的基本制度。随着社会主义市场经济体制的不断完善, 土地产权交易日益频繁, 发挥土地登记的公示公信作用对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要, 土地登记制度面临着更高更广的要求。因此, 应尽快制定《土地登记法》, 明确和统一土地登记的机关、程序和法律效力, 尽快改变土地“多头登记”的局面。按照土地登记的属地原则, 由土地所在地的土地登记机关, 统一负责登记事务, 统一掌管土地登记簿, 并建立全国土地归户卡, 健全土地登记资料的汇总和统计分析制度。同时也要从财政上加大对土地登记工作的支持力度, 加快土地登记的进度, 不断提高土地登记的覆盖面。
参考文献
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商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则
》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，
当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页
③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
