土地资产管理范文

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篇1

一、严格执行土地有偿使用制度

除国家法律、行政法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外，其它建设用地一律实行有偿使用。

（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

（二）工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让方式供地，确需以协议出让方式供地的，必须符合协议出让条件和程序；项目用地必须达到投资强度、开发进度等控制性指标要求。

（三）原工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费；其它项目改变土地用途或扩大容积率的，必须依法办理有关批准手续，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

（四）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。

二、加强划拨土地使用权管理

（一）以划拨方式取得土地使用权的使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的，由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准，可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的，根据市政府黄政〔2000〕19号文的有关规定办理。

（二）原划拨土地使用权属于经营性用地的，必须按规定交纳土地年租金，使用者也可以补办土地出让手续，补交土地出让金。

（三）在原划拨用地范围内进行建设的工业项目，不再收取土地使用权出让金，其它项目按本条第（四）、第（五）款规定办理土地使用权出让手续。

（四）经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设，且符合城市规划条件的，应当按照招标、拍卖、挂牌方式出让土地。

（五）经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当公开交易，〖JP4〗按照规定补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当优先收储。〖JP〗

（六）以划拨方式取得土地使用权的使用者，如改变土地用途，必须依法办理国有土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。

三、依法加强征地管理

（一）各项建设用地的征用和供应，依照法律规定由市、县政府统一负责，市、县国土资源部门及其征地机构统一组织实施。禁止各类中介机构和其他组织从事征地和供地，严禁越权批准征用土地。各地要按照法定程序征用农村集体土地，并按照法定标准给予农民合理的补偿，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。

（二）各级各部门要严格征地审核和征地补偿、安置监督，进一步规范征地程序。任何单位和个人不得擅自与农村集体组织或土地使用权单位签订“征地协议”。

（三）各级各部门要采取有力措施，对拖欠、侵占、截留和挪用征地补偿费的，必须限期纠正，情节严重的，要依法追究有关责任人的责任；凡是拖欠或少付征地补偿费，必须限期补偿到位。

四、实行国有土地使用权出让及项目建设跟踪监察备案制度

为进一步规范国有土地使用权出让及项目建设行为，加强党风廉政建设，从源头上预防和治理腐败。

（一）经营性土地出让必须坚持“公开、公平、公正”的原则，任何单位和个人，包括各级领导干部，不得违规干预经营性土地的招标、拍卖、挂牌。

（二）各级国土部门在进行招标、拍卖、挂牌时必须由同级监察部门现场监督。限时将招标、拍卖、挂牌方案及招标、拍卖挂牌结果报同级监察部门备案。

篇2

进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。

(一)全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。

凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的，也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。

(二)维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。

根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的，必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。

(三)建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。

因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。

二、适用范围

国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国有土地使用权。主要指下列五种情形：

(一)原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的；

(二)原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的；

(三)原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的；

(四)协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的；

(五)涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。

三、处置方式

根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：

(一)经营性土地翻扩建的。若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的，将由政府优先收购储备，实行公开交易。

(二)非经营性土地翻扩建的。若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的，且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的，则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。

(三)利用现有建筑改变土地用途的，必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。

对于在2001年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的，土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的，以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的，若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》（苏政办发〔1998〕50号）精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。

采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用权登记原用途不变。

(四)司法裁决、他项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，在维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的，按照本意见相关条款执行。

(五)原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的，报经县级市以上人民政府批准后，根据新的规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。

四、程序和要求

根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：

(一)涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。

1、规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。

2、国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。

3、土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》，进入正常基建程序。

(二)涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。在规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办意见报经政府批准后按照上款的程序进行。

(三)司法裁决、他项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的，应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的，应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。

五、补缴地价

对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。

(一)容积率改变的，根据具体情况相应调整土地出让金。

1、超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的，根据评估差价补缴土地出让金。

2、自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的，土地出让金不作调整。

3、由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的，根据评估差价可以相应调整出让金。

4、定销商品房项目用地容积率改变的，按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。

(二)土地用途调整的，按照评估差额全额补缴土地出让金。

(三)行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的，根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，在此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。

(四)利用原建筑物将土地改变为经营性用途的，2001年7月前已发生的，土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。

2001年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的，以及土地公开交易制度实施以后改变用途的，划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、转让条件

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件规定，土地使用权转让必须符合以下条件：

(一)出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。

(二)缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的，还需提供土地完善手续的证明。

(三)按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%以上（不含土地出让金）。

(四)已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。

(五)工业用地依法转让后需续建或新建厂房的，受让方须提供新的立项批复和规划意见。

(六)凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20%以上的，政府实行优先收购。

《城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的，土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。

经营性土地分割转让的，转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。

规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。

七、土地登记

(一)进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。

(二)严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的，土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。

(三)土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆（包括公寓式酒店）、超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。

(四)对改变土地利用规划条件的项目，在未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。

八、建立协调机制

加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。

(一)建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，在规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。

(二)规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的，应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。

(三)规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的，不予发放《建设工程施工许可证》。

(四)严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的，还需提供土地完善手续的材料。

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2.对企业土地资产管理存在的问题及原因分析

2.1存量土地底数不清

公司的土地资产分布在全省19个地市的市、县、乡、村，数量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最东的土地临近山东边界，最北的在河北边界，有的还散布在其他省，在全省范围内组织一次全面的土地清查，至少要历时1个多月；公司多次体制改革，权利人主体变化大，人员变动频繁，特别是有历史遗留问题的土地已没有多少人知情了。

2.2宗地名称不统一

在日常工作中，发现公司多个部门对同一地址的土地或地上资产的描述不一致，甚至完全不同，这样导致帐实核对时，土地管理部门掌握的土地在财务系统中找不到，或者财务系统统计的土地在土地管理部门的台账中找不到；有的关键字段一样的宗地简称，在全省的台账中查找时，会找到好几个地市分公司都有，如果不去查看所属区域，根本分不清哪一宗属于哪个地市的；有的土地至少3个名字，不同时期不同人管理时各自采用自己选用的名称，导致多个名称共存，严重影响数据统计收集的准确性和效率。

2.3产权意识薄弱，证照不齐

非上市公司2次体制转换中，已做了大量的土地权证规范工作。目前虽然已有大部分土地变更到资产公司名下，但是仍有部分土地权证不规范；部分授权经营地未按照国土资源部的规定，办理授权土地登记。

原因有因历史占用，从未取得合法的用地手续；集体用地，至今未做划拨征用，无法办理权证；房改房土地，部分土地尚未变更到个人购房者名下；在经营网点收购、建设时，部分权证没有及时办理或变更，证照管理薄弱，产权意识不强，导致土地使用权证等不全；有的收购时就是无证土地或收购合同未明确土地价款。

2.4部分土地帐实、账证不符

在早期扩大网点时，有部分股份公司出资购买的，但土地权证办在非上市公司名下，存在账证不符；还有一些证在股份名下，土地性质却是划拨地、授权经营地；有的实物是一宗地但账面价值却在股份和资产两部分都有；有的土地证载面积因多次变更证照或其他原因有变化与账面上的面积有差异。

早起对土地估价入账时有的夸大了土地价值，有的低估了土地价值，这样不仅未能真实反映土地的实际价值也会在土地被拆迁时，存在补偿标准与实际情况有差异。

2.5关联交易土地与实际情况不符

因公司网络布局的优化，大部分当初列入关联交易的土地股份公司已不使用或有些地实际上已经不存在了，但因不符合总部关联交易核减范围而仍缴纳着关联交易土地租金，这些也影响了股份公司的整体效益。

2.6待用土地日益增多，盘活压力大

近年来，公司优化油库布局、成品油管线陆续投产，大大减少了对油库的需求，市、县级油库大部分被关闭；大量农网和低效站被陆续关闭；部分办公场所优化或家属院搬迁等由此产生了大量闲置土地。随着土地闲置时间的延长，不少地方土地部门提出按照规定，要无偿收回土地，并且，随着网络布局的进一步优化，闲置土地还将增加，这都给后续的土地盘活处置带来的机遇与挑战。

3.对提高企业土地资产管理的几点思考

3.1将土地资产大清查与日常土地巡查相结合，摸清家底、掌握土地变化

每年至少组织一次在全系统，全范围、全口径的土地大清查，从全公司各个管理口了解、查询、核对土地信息，全面收集，减少遗漏；省、市分公司都需要组织土地的日常巡查工作，核对土地基础信息，掌握土地利用现状变化。

3.2全公司各系统应统一宗地名称关键字

公司可统筹考虑，各线条从公司大局思考将零管系统、财务ERP系统、实物资产土地信息系统等相关联的系统统一名称，以便提高工作效率；也可考虑借鉴ERP系统中资产代码的唯一性等，来规范对内对外使用土地名称的唯一性。

3.3加快权证办理，规避法律风险

土地权证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或使用权的法律依据，是维护企业物权安全的基本保障。

在当前混合所有制改革的机遇前，公司应该将上市和非上市部分的土地权证规范统筹考虑，统一纳入工作任务与考核范畴；积极争取总部关于土地权证规范的专项费用支持，确保资产不流失；对于实在有难度的确权工作，可以借助社会中介力量打包办证，防范资产管理风险。

3.4梳理、整改账实、账证不一致情况

公司土地资产账实、账证信息应该真实、准确，各个部门应该相互协作，统一信息，对于证照情况不属实的，应积极查找历史资料，争取土地部门的认可变更证照；对于账务处理有误的，应该尊重历史和事实及时予以调账；对于暂时无法整改的，应统一纳入备查账，将来找机会逐步整改。

3.5摸清关联交易土地基本情况，积极争取总部核减

大部分当初列入关联交易但股份公司实际已不使用的土地，应积极梳理这类土地授权资料、历史变更情况、实际使用现状、权证资料等，查找符合总部关联交易核减范围的依据后积极申请减免关联交易土地租金，减少股份公司的土地使用费用。

3.6加大有效利用闲置土地力度

企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持，无论是否闲置，原则上都应予以保留；对闲置地的盘活处置，在优先满足公司的主营业务的网点规划和中央仓的需要的前提下，公司应对全省的土地资源统筹考虑规划，根据土地清查的结果，土地盘活处置以公司利润最大化为目标，制定切实可行的处置计划和实施方案。

对于位置较好，股份公司可以使用的土地，首先满足自身需要，完善手续建设加油（气）站或中央仓等。利用闲置的土地重启自用，不但节约了看管成本，还会企业大量节约新增建设用地的征地费用。

篇4

一、电力企业土地资产管理存在的问题

（一）土地来源和所有权关系复杂。土地自身具有较强的复杂性和特殊性。不同取得方式，其价值和处置方式完全不同。每一种方式所获得土地的所有权权属各不相同，取得土地所支付的成本和费用也不一样，土地资产记账方式存在很大差异。对于不同来源的国有土地，国家有不同的政策和管理规定，土地税收也存在很大的不同。从土地用途看，未经土地行政主管部门批准，不得自行转换土地用途。从土地政策管理看，土地实行分级属地化管理，除了国家层面颁布的法律法规外，各省市也可制定相应的土地管理制度，土地政策种类多、管理分散。所有这些，都给企业实行土地资产的统一管理、评价分级和处置流转等带来了很大的困难。

（二）土地变性问题突出，违法违章用地现象严重。电力用地大多根据划拨用地范围以划拨方式取得，而在电力用地的使用过程存在与其它划拨用地相类似的违法违章用地现象。主要表现在划拨土地擅自改变用途、划拨土地擅自转让出租、擅自占用划拨土地进行经营性房地产开发、！划拨用地目录"以外建设项目未办理有偿使用土地手续、非法占用土地进行各类建设（无用地手续）、擅自与村乡签订协议圈占集体土地以及擅自占用集体土地进行房地产开发等。

（三）土地利用和再利用效率不高，电力开发后土地废弃问题严重。现阶段，电力企业土地资源利用单一化，以及土地废弃问题。由于只注重架线，征地等，而不重视土地的复垦还田，被开采的土地长期处于荒废状态。大多数情况下，当对土地进行电力开采后，没有进一步利用土地，致使土地利用的单一化以及闲置荒废问题相当严重。

（四）征地矛盾突出，土地纠纷严重。电力设施用地属建设用地，需要大量占用电力所在地新增建设用地指标，由于国家每年下达各地的新增建设用地指标非常有限，导致地方政府给予电力设施用地的新增建设用地指标非常有限，造成大量电力设施用地难以完善用地审批手续；另一方面，通过划拨方式供地，企业无需缴纳土地出让金，而征地过程的各项补偿当地政府必须严格按照国家规定专款专用，各项税收的上缴也难以反哺于当地政府。因此电力所在地政府对电力用地的支持力度不够，导致征地矛盾十分突出。此外，由于电力所在地方村民整体素质及企业自身等问题的存在，导致电力野外生产场所外围很容易发生土地纠纷。电力田企业土地纠纷起因复杂，有其不确定性，概括来讲包括施工权争夺引发纠纷；土地补偿款挪用、截留引发纠纷；企业施工、补偿遗留问题引发纠纷；村民无理取闹故意引发纠纷等。大量土地纠纷的存在，很大程度上影响到了电力正常的生产秩序，严重者甚至可能导致停产。

二、加强电力企业土地资产管理的措施

（一）树立土地资产管理新观念。土地是企业重要的生产资料和企业资产的重要组成部分，要改变土地仅仅是生产经营场所的片面认识，树立土地资产意识。电力企业公司及所属各企业要充分认识到土地资产在企业生产经营的重要地位和作用，摒弃过去的旧观念，提高对土地资产管理工作的重视程度，加大管理力度，保持积极的工作态度，彻底改变过去在土地资产管理上的被动局面，使电力企业公司及所属各企业土地资产管理观念得以根本转变。

篇5

    1．凡使用国有土地的企业、行政事业单位及社会团体（以下称土地资产使用人）在向国有资产管理部门申办产权登记（行政事业单位和社团为财产登记）之前，必须先到土地管理部门办理土地登记。

    土地管理部门代表政府颁发的《国有土地使用证》及有关土地资产的证明是进行国有资产产权登记必要的证明文件。

    2．资产使用人因分立、合并、迁移、撤销及土地使用权转让等原因，引起土地权属、使用面积、用途等变化的，必须及时到土地管理部门办理变更土地登记，并持变更土地登记后的《国有土地使用证》或土地管理部门出具的其他证明文件向国有资产管理部门申办变动产权登记或注销产权登记。

    3．在国有资产产权登记年度检查时，凡土地登记内容或土地资产情况发生变化，尚未办理变更土地登记的，必须先到土地管理部门办理变更土地登记。

    4．资产使用人未按上述规定进行土地资产登记的，国有资产管理部门不予办理国有资产产权登记。

篇6

    二、改组或新设的股份制企业，凭负责审批、组建股份制企业主管部门（股份制企业试点期间为国家及省级体改部门，下同）批准文件，向当地人民政府土地管理部门申请土地登记或变更土地登记。股东单位在改组或新设股份制企业之前，已经领取国有土地使用证的，由土地管理部门对用地情况进行复核，用地情况发生变化的进行变更登记，更换或更改国有土地使用证；尚未领取国有土地使用证的，由土地管理部门进行地籍调查，核实权属、界址、面积和用途，经审核注册登记，颁发国有土地使用证。

    三、通过出让方式取得国有土地使用权的土地资产与股东单位其他资产一并入股。土地使用权由改组或新设后的股份制企业持有。

    （一）土地资产入股期限为土地使用权出让年期减去原股东单位以出让方式获取土地使用权后已使用的年期；

    （二）在土地使用权出让期限内，持有土地使用权的股份制企业须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务；

    （三）在土地使用权出让期内，持有土地使用权的股份制企业应依法缴纳土地税费；

    （四）土地使用权出让期届满，股份制企业须到土地管理部门依法办理土地使用权注销登记手续，土地使用权由国家依法收回；股份制企业如需续期使用土地，应重新向原土地管理部门申请办理出让手续，支付土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

    四、以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业所持有。其他要求按本《规定》第三条办理。

篇7

财政部国家国有资产管理局关于国有企业清产核资土地估价后有关问题的通知（财清字〔1996〕8号）

各省、自治区、直辖市和计划单列市清产核资办公室、财政厅（局）、国有资产管理局（室、处），国务院各有关部门、直属机构及有关计划单列企业集团：

为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步开展清产核资工作的通知》（〔1995〕17号）精神，在1995年清产核资中对国有企业占用的土地进行了全国范围的清查估价工作。最近，一些地区、部门及国有企业，因将土地估价增加的价值列入有关经济指标计算口径，致使一些历史指标失去了可比性。为此，现将国有企业完成土地估价后涉及的有关问题通知如下：

篇8

中图分类号：F127.3(263)

文献标识码：A

土地出让收入是地方财政收入的重要组成部分，是地方政府促进地方经济协调发展的重要保障。近几年来，云梦县财政局根据财政部和湖北省财政厅关于加强土地出让收支管理工作的要求，更新观念，积极探索，形成了“出让土地市场运作、出让收入全征全管、出让办证凭票把关”的管理模式。规范了国有土地资产管理，在土地供应上，做到了征地收购“一个口子进水”、土地储备“一个龙头放水”；在资金管理上，实现了收入“一个口径”，支出“一个漏斗”。使云梦县国有土地出让管理工作迈上新台阶。

一、执行政策，推进土地出让收支管理规范化

(一)建章建制，从制度上求规范。

为了贯彻落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》([2006]100号)和湖北省财政厅等五部门《转发财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(鄂财综发[2010]3号)文件精神，结合云梦县实际，先后出台了《县人民政府办公室转发县财政局、县国土资源局关于进一步规范国有土地出让金征收管理意见的通知》(云政办发[2007]52号)，明确规定了土地出让收入的征收主体、规范了土地储备出让、收入征缴程序、初步建立了土地出让收支管理制度；《县人民政府办公室关于进一步加强国有土地出让收支管理的通知》(云政办发[2010]27号)，进一步明确了土地出让收入征管程序、征缴行为、基金预算、管理职责等管理规定，促进了土地出让收支科学化、精细化、规范化管理。

(二)夯实基础，从管理上求规范。

一是明确主体，规范管理程序。为了更好地履行国有土地出让收入征收主体职能，明确规定国土部门主要负责征地、收储、供应，同时将过去由县国土资源局代征国有土地出让收入、代开票据、代管资金的代征土地出让收入的管理模式，改为由财政部门直接征收。具体程序为：县国土资源局按土地供应方式填写《云梦县国有土地出让收入征收审核表》，经财政审核无误后，财政局专人负责资金收缴、入库与填开专用票据，县国土资源局凭财政局开出的专用票据办理土地出让手续。确保国有土地出让收入全额征收并及时缴入县金库或“非税收入汇缴结算户”。

二是组建专班，强化市场整顿。2009年，由云梦县监察局牵头，抽调县国土局、县财政局、县房管局部分人员，成立了“云梦县房地产市场专项整治工作办公室”，并印发了云房治发【2009】1号及云房整字【2010】1号文件。文件要求对云梦县2005年1月1日至2008年8月私自变更、划拨土地、协议出让土地使用权用地性质进行房地产开发，低于县城区基准地价进行协议出让国有土地使用权，未缴或少缴土地出让收入；通过以私人名义改建、联建、新建的私人住宅及小商品房，未按国家相关政策规定办理建房所需手续的种种违法违规现象，都要按规定进行依法补缴或全额征缴土地出让收入及相关所需税费，并对违法违规者处以罚金。整治专班的成立，规范了云梦县房地产市场秩序，减少了国有资产的流失，整治收缴土地出让收入431万元。同时，云梦县财政局会同国土局按照土地出让政策规定，结合行政许可的要求，及时下达土地出让收入催缴通知书，部分由县法院按法律程序收缴，共收历欠土地出让收入1465万元。

三是定期会商，实现信息共享。为了切实保障报表数据的准确性和完整性，云梦县财政局加强部门间的定期会商机制，县国土资源局和人民银行云梦县支行积极配合，按规定的时间和要求，向湖北省财政厅、省国土资源厅、人民银行武汉分行及时报送统计报表。除了按规定报送报表外，云梦县财政局在日常工作中，加强基础数据的统计工作，准确、及时登记宗地台帐、及时向领导报送宗地次报表及土地出让收入征收入库结算表，不断提高报表质量。

二、规范操作，推进土地出让收支管理精细化

(一)精细化编制土地出让收支预算。

土地出让收支预算是政府性基金预算的组成部分。云梦县财政局从2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原则，针对土地出让收入存在不确定性、不均衡性的特征，在确定土地出让收支预算的编制口径、编制方法、编制时间和编制程序的基础上，结合年度土地利用计划和土地供应计划确定的土地供应规模、供应结构、供应时间和控制基准地价等条件，编制了土地出让基金预算。2010年预计土地出让收入17330万元，其中：国有土地总价款13930万元、补缴的土地价款1400万元、划拨土地收入2000万元；支出计划为17330万元，其中：征地和拆迁补偿支出4366万元、土地开发支出4193万元、农业土地开发专项支出100万元、土地出让业务支出347万元、廉租房支出210万元、其他土地使用权出让支出989万元、土地利用规划修编50万元、全国土地第二次大调查100万元、基本农田执法管理及违法处理10万元、城市建设支出5930万元、农村基础设施建设支出1020万元、上解上级支出15万元。

(二)规范土地出让收入征缴行为，确保土地出让收入及时足额缴入国库。

一是实行彻底的“收支两条线”管理。根据土地出让招投标确认书、《云梦县国有土地出让收入征收审核表》，县财政局将土地出让收入及时足额缴入县金库或“非税收入汇缴结算户”；2010年，共计出让土地44宗，出让面积516.516亩，实现土地出让收入18472.09万元，超出基金预算收入6.6％，入库资金17405万元。其中：对县政府储备土地，主要用于住宅、商业、城区工业企业的土地，以招标、拍卖的方式出让土地17宗，出让面积410.946亩，征收土地出让收入10438.69万元，入库资金8756.2997万元；对乡镇工业企业用地和个人私房转让，以挂牌、协议的方式出让土地27宗，出让面积105.57亩，征收土地出让收入8033.4万元，入库资金4649万元。对已结清32宗土地，开具土地出让收入专用票据，并办理用地手续，对12宗未缴清土地出让收入的，只开往来收款收据，不办理用地手续。

支出按年初基金预算，实行“收支分离”，统一由云梦县城司代表县政府进行支出管理。2010年，累计支出12382.2万元。其中：征地拆迁补偿支出2819.1万元、土地开发支出3913.4万元、税金支出600万元、城市建设支出4817.6万元、土地业务费支出102.6万元、全国土地第二次大调查100万元、上解上级支出39万

元，占基金预算支出的72％。对未列入土地出让收支预算的各类项目，包括土地征收项目，一律不得通过土地出让收入安排支出，严格按基金预算实行“收支两条线”管理。

二是以票管收，规范征缴行为。每宗土地通过招拍挂方式出让的，应缴纳不低于起拍价80％的出让保证金。中标后，中标人分批缴纳土地出让总价款的，云梦县财政局每次只开具往来收款收据，待土地出让总价款结清后，再一次性开具土地出让收入专用票据，才能到国土部门办理《土地使用权证》。否则，不得办证。其目的，一是为了遏制土地使用者长期拖欠土地出让收入；二是规范了办理《土地使用权证》程序，遏制了分批办证的行为。

三是严格执行土地招拍挂出让制度。按照《湖北省招标拍卖挂牌出让国有土地使用权管理办法》规定，凡应通过招标、拍卖或挂牌出让国有建设用地使用权的土地，云梦县财政局对出让全过程做到事前参与，做好宗地核算，严格控制成本支出等相关工作，并遵循公开、公平、公正的原则。

三、转变观念，切实加强对土地出让市场的监管

国有土地既是国家的重要资源，也是政府管理的国有资产。加强土地资产管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，是地方各级政府落实科学发展观，促进经济社会协调发展的重要举措。

(一)规范出让程序，强化土地交易行为的监管。

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关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘

房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。

三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

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中图分类号G214 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2014）121-0146-02

0 引言

随着社会发展和信息技术不断进步，各类地理信息更新换代不断加快，各式各样的地图产品融入人们的日常生活，如：导航地图、城市旅游图、行政区划地图以及各类专题图等。面对越来越多的各式地图，本文试图设计建立一套面向生产编制单位，将各种数字化地图数据集中进行系统管理的方案。

1 数字化地图现状分析

自80年代国内数字制图起步以来，经过30年的稳步发展，国内数字地图制图理论技术及各类软件系统已经具有了相当的基础和规模，慢慢趋于成熟。尤其是互联网的普及，通信和信息技术高速发展，数字化地图在生产、使用方面都呈现新的特点。

1.1需求现状

随着个人电子设备普及，尤其是移动终端产品网络化、智能化迅猛发展，人们对地图的需求发生新变化。以前厚重的纸质地图融入到了小巧的手机中，携带更加方便，同时网络化使地图使用成本进一步降低，各式各样地图充斥着网络，随时供人使用。这些都促使地图进一步融入人们日常生活。同时，地图制图理念也朝着面向对象和服务发展，地图种类样式和用途更加丰富，由此供与需之间形成一个良性互动，相互促进发展。例如，中国地图出版社出版的《地图见证辉煌-中国改革开放三十年》地图集，便首次利用地图的形式讲述了中国改革开放的成果，服务对象明确，并突破了传统地图集的使用范畴。

1.2生产现状

随着地图理论和技术日益成熟和完善，近几年，地图生产技术发展似乎遇到瓶颈。由于自动制图仍是一个难以攻破的课题，目前仍主要采用数字化采集和矢量地图符号化编绘的手段组织生产。在设备方面，个人计算机基本能够满足大部分生产要求，因此整体上地图生产工艺手段相对简单，对专业领域门槛要求较低。在生产工艺设备发展缓慢的同时，多数地图人把注意力转向了地图内容与样式的创新，地图生产由专业地图制图软件向综合图形图像处理软件发展，内容由单一地图要素向多学科知识融合表达过渡，因此呈现出制图手段多样化、比例尺非系列化、符号系统个性化、专题内容复杂化的趋势。例如《中国国家地理》杂志，其内一幅幅巧具匠心的精美地图插图，便是制图与图像处理技术巧妙结合的成果。

1.3存储管理现状

由于地图生产的变化，造成地图数据格式多样，数据之间联系性减弱，再利用率低的现状。通常地图数据主要包括过程生产数据和成果数据，过程生产数据因制图软件不同而各式各样，成果数据多为各类图形图片文件，如jpg、eps等，整体对存储手段和条件要求不高，因此较少生产单位对此类地图数据进行系统化管理。目前大多地图数据仍局限于简单复制、刻录备份的存储管理手段。

基于上述现状，面对大量复杂的地图数据，如何对这些数据进行有效管理是每个地图生产单位亟待解决的问题。

2 方案整体设计

整个方案主要分为三大部分：数据层、编号名称信息层和地图浏览窗口，如图1。数据层主要包括本地数据和外储数据信息两个部分，本地数据主要是完整存储于服务器的地图数据，包含数字化地图成果文件（图形、图片格式）、过程生产数据、元数据；外储数据则是指由于时效性和服务器存储量的限制，需要使用其他介质（如光盘、移动硬盘等）存储的部分地图数据，在数据层只保留了外储数据的位置信息（介质存放位置等信息）和元数据文件，以供使用者参考。编号名称信息层主要功能是通过系统的编号方式给每一幅入库数据赋予唯一码，并建立索引；通过编号查找定位数据位置。浏览窗口主要实现地图成果文件浏览，并提供元数据生成读取功能。

3 编号规则设计

地图数据编号是实施数据管理的有效手段，是整个方案连接数据层和浏览器的重要环节。根据每幅地图的特性，如坐标、比例尺、专题内容、生产日期等，进行编号使数据命名规则统一，实现管理系统化，从而便于地图在系统内部的调用索引。

目前常见编号规则主要是针对单一图种系列比例尺地图编号。如1992年国家标准局颁布的《国家基本比例尺地形图分幅和编号》（GB/T13989-92）国家标准，采用梯形分幅的8种国家基本比例尺地形图（1：100万、1：50万、1：25万、1：10万、1：5万、1：2.5万、1：1万、1：5千）均以1：100万地形图为基础，按规定的经差和纬差划分图幅。该编号规则是针对基本比例尺地形图，规范性和系统性较为苛刻，无法简单套用。现代地图分类复杂，很难将所有都纳入一个单一标准的编号体系，因此一幅地图的编号可能需要融合多个并行独立的标准，从而通过交集来增强编号的唯一性和包容性。例如在《电子地图数据管理系统的设计与实现》一文中提到的编号方法，见图2、图3。

在该方法中，共包括5个分类标准，但是可能由于单位业务领域和时间等问题，该编号规则难以满足综合性地图生产单位的需求，规则的包容性需要进一步提高。参考这种多标准并行的编号方法，结合地图发展趋势，本文按照数据获取时间、地图范围、比例尺、成果类型、数据类型、地图内容、流水号七种独立标准交集的方式确定地图编号，如图3、表2、3、4、5、6、7。每个标准内部划分应笼统概括，保证每幅图都可以在各标准中找到对应编号，然后将七个标准按照常用特性优先的原则进行排序。例如一幅2014年用mapgis生产的1：5000的西安市旅游地图的编号为20146Xa11B00，全国1：5万地形图中某一幅的编号为20143Yi21A01。考虑编号可扩展性，其中数据类型、地图内容等标准仍可进一步细化，流水号位数根据生产单位具体数据情况而定。同时因为整体编号规则具有一定的概括性，为方便用户使用，编号生成时采用菜单式赋值，并支持编号标准的模糊和缺省查询。

4其他主要功能设计

为了进一步理顺图幅关系，增强有效管理，还有以下三点功能需要重点建设和完善。

在每幅地图首次录入时，将会强制录入者填写元数据，主要包括图名、系统编号、生产日期、更新日期、参考资料使用情况、数学基础、生产软件、数据格式、特殊问题记载等内容，生成元数据文件，与地图数据一同保存，从而为数据使用者提供一个全面了解、记录地图状态的工具。

4.2数据管理

按照编号关系对数据进行路径管理，赋予常用的导出、复制、覆盖等功能。针对海量数据，通过编号、元数据信息、使用频率等信息对数据进行现势性分析，从而实现本地数据和外储数据的转换管理。

4.3地图浏览

针对地图成果文件，建立支持多种数据格式的地图浏览窗口，实现常用的放大、缩小、漫游等基础浏览功能。随着制图手段的不断发展，图形、图片文件往往分辨率较高，使用时占内存大、打开慢，因此在不断升级服务器硬件系统的同时如何优化各级算法，通过缓冲运算等技术，建立地图快照、预览等多种查看模式是系统建设过程中需要不断完善的问题。

5 结论

数字化地图数据管理是一项长期、复杂的工作，本方案在长期生产实践的基础上，意在解决地图生产单位在数据管理中遇到的一些实际问题，从而提高数据利用效率，实现生产单位对现有数据的集中系统化管控。

参考文献

[1]周全斌.地理制图数据管理系统的设计与实现[J].地理空间信息，2010，8（2）：44-48.

[2]聂小波，何芸，范伟，汪剑云.电子地图瓦片数据管理系统的设计与实现[J]. 地理空间信息，2012，10（4）：165-167.

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二、企业破产。企业依法破产，其使用的土地资产经法定评估机构评估。市、县土地管理局确认后，报有批准权的人民政府批准，依法收回拍卖，也可以由接收企业在安置职工的前提下实行整体收购。由接收企业整体收购的，市、县土地管理局在办理用地手续时，按成交地价出让给接收企业，由接收企业将地价款直接支付给破产企业清算组，用于安置破产企业职工的生产、生活。破产企业原已在市、县土地管理局办理了土地使用权抵押登记的，其土地使用权转让所得也应首先用于安置职工。

三、企业股份制改造。企业改建或新设有限责任公司、股份有限公司（以下统称公司），其土地使用权可以采用下列方式流转：

1.企业以出让方式取得土地使用权。改制的国有企业可以在改制前补办土地使用权出让手续，然后以受让的土地使用权作价作为国有法人股；也可以经有批准权的人民政府批准，依法收回原企业的土地使用权，直接出让给改制或新设立的公司，该公司在同市、县土地管理局签订土地使用权出让合同、缴纳经评估确认的地价后，取得受让的土地使用权。

2.企业以租赁方式使用土地。国家收回原企业的国有土地使用权租赁给改制或新设立的公司的，可由该公司按期向市、县土地管理局支付租金。租金标准由市土地管理局依照市人民政府公布的基准地价核定。土地使用权租赁年限，不得超过法定最高出让年限。以租赁方式使用的土地，不作为企业法人资产，未经批准，不得转让、转租和抵押。

3.将改制企业的土地使用权界定为国家股的，按照使用年限评估作价后，作为国家的资本金投入改制或新设立的公司使用，由市、县人民政府委托国有股权持有单位统一持有。

四、企业股份合作制改造。企业改造为股份合作制的，其土地使用权按下列方式流转：

1.办理土地使用权出让手续，按优惠60％？90％的比例向市、县土地管理局缴纳经评估确认的地价后，取得受让土地使用权；

2.经有批准权的人民政府批准，依法收回原企业的土地使用权，租赁给改制后的企业使用，由企业按期或者按年向市、县土地管理局支付租金；

3.经批准设立国家股的，可以一定使用年限的土地使用权评估作价，界定为国家股，国家股由市、县人民政府委托国有股权持有单位统一持有。

企业进行股份合作制改造时，其国有资产（不包括土地使用权）不足以抵偿债务时，其差额部分用作价后的土地使用权折抵，剩余土地仍按前款规定办理。

五、企业转产。企业使用划拨土地进行内部产业结构调整，实施退二进一、退二进三的，继续按划拨土地使用权管理。企业将以划拨方式取得的非经营性用地改为经营性用地的，应办理土地使用权出让手续，按期或者按年向市、县土地管理局缴纳土地使用权出让金。

六、企业土地置换。企业转让市区二环路以内土地使用权迁往三环路以外，以地级差价投入企业搬迁、改造的，被转让土地由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳出让金；在三环路以外新征建设用地，未超过原转让土地面积的部分，仍实行划拨。

七、企业“嫁接改造”。企业以划拨土地使用权作为合作条件或折价作为投资，引进资金、技术、设备实施嫁接改造组建新企业的，由原企业或改造后的合作、合资企业办理土地使用权出让手续，缴纳出让金。企业缴纳出让金有困难的，经县级以上人民政府批准，可分期或分年缴纳，也可以将缴纳的出让金返还给企业作为国家的资本金投入。

八、企业租赁、承包经营。国有企业连续5年以上亏损，由其他企业租赁、承包经营或委托管理，凡不变更土地权属的，继续按划拨土地使用权管理；变更土地使用权的，租赁、承包企业可按优惠60％？90％的比例缴纳经评估确认的地价后，取得受让土地使用权。

九、企业出租土地。企业出租划拨土地使用权，应按法定最高出让年限内的出租年限缴纳土地使用权出让金，对一次缴纳出让金有困难的，经市、县人民政府批准后，可以分期或分年缴纳。

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南疆作为气候干旱、水资源严重紧缺以及土壤次生盐渍化的地区之一，已成为制约南疆粮食作物与经济作物种植面积与产量持续提高的限制因素。相关研究证明微咸水膜下滴灌在改善水资源利用方面有着巨大的潜力，覆膜后由于边界条件改变，土壤蒸发率减少，盐分上行受到抑制，切断了其次生盐碱化的来源，土壤返盐率随之降低，同时它使用较少的水资源提高作物产量和质量，且利于有效施放肥料和农药，减少了环境污染[1]。但是，相关科学问题也日渐凸显。由于不当的微咸水灌溉会破坏当地土壤水盐平衡，造成土壤盐碱化[2]。因此，为防止因灌溉微咸水而引起的积盐问题，密集监测土壤盐分的动态与分析尤为重要[3]。本文从保证玉米产量及不发生土壤盐渍化的视角出发，拟分析微咸水膜下滴灌条件下玉米产量及根区的土壤盐分各离子的响应关系。提出玉米的微咸水节水控盐灌溉模式，为阿拉尔灌区粮食作物的微咸水灌溉技术提供理论基础。

1 试验区基本情况

试验地设在塔里木大学试验基地，试验基地隶属阿拉尔灌区。阿拉尔灌区位于塔里木河上游冲积平原，为典型的极端干旱气候。试验区土样平均初始含盐量为0.2%，根据新疆荒勘局提出的土壤盐化等级标准，属于轻度盐化盐碱土。土样含有多种盐分，但以硫酸钠和氯化钙为主， 属于氯化物硫酸盐盐土。土壤平均密度为1.40g/cm3，平均田间持水量为 21.2%；试验区的地下水位经测定为2m左右，地下水中主要含有Cl-离子，还含有少量的 SO离子[4]。

2 材料与设计

2.1 试验材料

供试玉米品种为新玉56号玉米单交种，商品性好，籽粒饱满，抗逆性强，稳产性好，果粒均匀，出籽粒高。滴灌系统选用新疆天业公司紊流迷宫式滴灌带，壁厚0.2mm，设计压力为1.0Pa，滴头设计流量为2.1L/h。微咸水使用阿拉尔灌区排碱渠的排水与淡水配比得到，排碱渠排水矿化度范围为6-12g/l。

2.2 试验设计

2015年4月29日播种，采用干播湿出法。覆膜宽窄行方式种植，行距（40+60）cm，平均行距50cm。采取株距20cm播种。全生育期灌溉定额260m3/亩，滴灌施肥95公斤/亩， 全生育期共滴水12次，每隔7天滴水一次。试验设计4个处理，3个重复，全生育期灌溉定额260m3/亩，复合肥施用量95 kg/亩，T1处理灌溉水矿化度1g/l，T2处理灌溉水矿化度2g/l，T3处理灌溉水矿化度3g/l，T4为淡水对照。

2.3 测定项目与方法

在玉米各生育期灌水前后采用土钻采取土壤剖面0-10cm、10-20cm、20-40cm、40-60cm土壤，取样点为滴灌带下方（膜中和膜外侧）。每个测点取3个样本重复。将取出的土样，装铝盒，称湿土及盒重，再放入烘箱，105±2℃烘干8h，冷却，称烘干土样质量，继续烘干至恒重。各离子组分测定方法[5]：取土壤溶液土水比1：5。HCO-3采用双指示剂滴定法，SO 用 EDTA间接滴定法，Cl-用AgNO3滴定法，Ca2+、Mg2+用EDTA 络合滴定法，Na+与K+用阴阳离子平衡计算求得。

产量：每小区取样10株玉米考种测产。小区收获脱粒后的籽粒风干重折算为kg/亩。

试验数据分析采用Excel软件和Surfer软件绘图。

3 结果与分析

3.1 土壤盐分各离子空间分布

膜下滴灌条件下土壤水分的运动形状逐渐由单个椭球体向带状变化，“盐随水走，水去盐留”土壤中的盐分随水分一起运动，不同矿化度的微咸水灌溉对盐分离子的分布产生影响。图1～图3为收获后各处理土壤剖面HCO 、Ca 、Mg 、K 和Na 离子的空间分布等值线图，土壤HCO 分布情况呈现出膜内向膜外递减状态，HCO 峰值在湿润体内靠近滴灌带。微咸水灌溉较淡水灌溉土壤中HCO3-在湿润体内含量高，随矿化度增加，土壤HCO 呈现递增趋势，可能是由于微咸水中HCO 含量比淡水高的原因。

各处理土壤Cl-分布情况与土壤HCO3-分布情况相类似，随矿化度增加，土壤HCO3-呈现递增趋势。淡水灌溉时，土壤Cl-分布由膜内向膜外侧递减，但变化区间不大，而微咸水灌溉时，土壤Cl-分布变化波动较大，可能是微咸水中阴阳离子含量较高所致。各处理土壤SO42-分布呈现土层在深度40cm以上集中，40cm以下较少。各处理SO42-分布为膜内侧大于膜外侧，可能由于SO42-水化半径较大，同时与土壤胶体吸附力较强[6]，不易随水分运动。土壤阳离子Ca2+、Mg2+分布。各处理的Ca2+、Mg2+主要分布在湿润体内，微咸水处理较淡水处理湿润体内Ca2+、Mg2+含量略有增加，但变幅不大，Ca2+、Mg2+离子与土壤胶体的吸附能力较强，不容易随水分移动。土壤阳离子K+和 Na+主要分布在湿润峰边缘，这是由于土壤中K+和Na+c土壤胶体吸附能力较弱，都容易随水移动。微咸水灌溉后土壤湿润体内的K+和Na+含量高，与此同时，Ca2+、Mg2+在土壤中含量较低，在灌水淋洗过程中，土壤中K+和Na+容易被交换能力强的土壤Ca2+、Mg2+所交换，因此Ca2+、Mg2+在土壤表层含量较高，底层含量较低。玉米根系垂直分布主要集中在0～30cm深度土层内，因此，分析了0～40cm土层土壤含盐量的变化趋势。各处理随着生育期变化膜内上层和膜外上层土壤含盐量变化趋势基本一致，总体趋势是随着灌溉水矿化度的增高，土壤含盐量增加。这主要是由于微咸水自身含有盐分，在灌溉过程中盐分随水分进入土壤。膜内土壤含盐量变化幅度较大，膜外侧土壤含盐量在土层中变化幅度较小，呈现递增趋势。且膜外侧较膜内侧土壤含盐量平均增加10.18%，可能由于灌溉水的淋洗作用使土壤盐分随灌溉水移动到湿润体边缘聚集，加之蒸发作用使没有覆膜的膜外上层土壤含盐量大，膜外下层土壤中盐分随水分向上运动，造成膜外下层土壤含盐量在生育期呈降低趋势。而受灌溉淋洗作用的影响，膜内下层土壤含盐量略有增加，在玉米根层不至造成盐胁迫。

3.2 不同矿化度水灌溉对玉米产量及其构成因子的影响

在玉米成熟后，取各处理产量及其构成因子平均值，如表1所示，当灌溉水矿化度为1g/l与淡水对照相一致，产量没有明显变化。随着灌溉水矿化度的增加，玉米产量呈现降低的趋势，试验结果表明，灌溉水矿化度为1g/l时，与对照相比减产了2.8%；灌溉水矿化度为2g/l时，与对照相比减产了4.7%；灌溉水矿化度为3g/l时，与对照相比减产了13.7%，影响了玉米的产量。

4 结论

通过试验数据分析得出，微咸水膜下滴灌条件下，采用不同矿化度水灌溉对土壤中各盐分离子的分布影响显著。阴离子中Cl-、HCO3-、阳离子K+和Na+容易随水分移动，阴离子SO42-、阳离子Ca2+、Mg2+不易随水分运动，与土壤胶体吸附力较强。随灌溉水矿化度增高，土壤含盐量呈增加趋势。但微咸水灌溉与淡水灌溉一样也具有对土壤盐分的淋洗作用，考虑到玉米的轻耐盐性，以及长期微咸水灌溉对土壤积盐的作用，应适当采用冬春灌洗盐压盐。以保证玉米的产量及不发生土壤盐渍化的视角出发，灌溉水矿化度为2g/l，可以作为阿拉尔灌区玉米微咸水的灌溉矿化度取值。

【参考文献】

[1]王久生，王龙，姚宝林，等.微咸水膜下滴灌条件下水盐对棉花生长的影响研究[J].节水灌溉，2012（12）：9-15.

[2]王全九，单鱼洋.微咸水灌溉与土壤水盐调控研究进展[J].农业机械学报，2015（12）：117-126.

篇13

一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。

二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。

二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。