关于买房的法律知识范文

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篇1

中图分类号：C913.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）25-0144-03

2005年在校大学生“禁婚令”的解除，把大学生婚恋置身于新的政策背景下，从此大学生婚恋成为了普遍而现实的问题。但由于大学生自身道德理性的不成熟，主体色彩的不明确以及客观上受社会环境的影响，以至于他们在婚恋动机、择偶标准、性观念、婚姻观念等方面出现了偏差，从而导致婚恋过程中出现了如财产纠纷、非婚同居、未婚大学生生育、非婚生子女的抚养以及激情犯罪等主要法律问题。通过对以上问题的分析发现，主要是由于大学生法制意识薄弱，法律素质有待加强。因此，响应“七五”普法宣传的号召，从法制方面对大学生进行婚恋教育，帮助大学生提高法律素质，树立正确、文明、守法的婚恋观，处理好婚恋过程中的问题，具有重要意义。

一、婚恋含义的界定

所谓婚恋，顾名思义包括婚姻和恋爱两层含义。

“目前在婚姻法学界，婚姻是指男女以永久共同生活为目的，以夫妻的权利义务为内容的结合。”[1]从一般概念的意义上理解，它包含了不同层次的含义：首先，婚姻是男女两性的结合。这是建立婚姻的前提，是婚姻区别于其他社会关系的自然属性。其次，婚姻必须是男女双方以爱情为基础，以长期共同生活为目的的结合。最后，婚姻必须为当地社会制度所确认。婚姻是一个法律概念，任何违反法律的两性结合都不能成为婚姻[2]。恋爱，则是男女双方在生理、心理和客观环境因素的综合作用下，互相钦慕和培养爱情的过程[3]。

恋爱是激情的，受道德意识的规范。而婚姻则是理性的，受法律的规范和保护。大学生只有深刻理解婚恋的含义，正确把握婚姻和恋爱在人生当中的位置，才能理性面对恋爱和婚姻，合理处理婚恋过程中遇到的问题。

二、大学生婚恋现状分析

2014年，湖南科技大学课题组随机抽取了北京、郑州、武汉、长沙、广州等地20所本专科院校部分在校生作为调查对象，进行了在校大学生婚恋现状的专题调研。调查发现，与传统婚恋观不同，新的时代背景下大学生婚恋呈现出复杂化和多样化的特点，具体体现在恋爱观、性观念、婚姻观和择偶标准四个方面[4]。（1）恋爱观方面，表现为恋爱动机多样化，恋爱行为普遍化，投入时间长和花销大的特点。（2）性观念方面则呈现出性知识缺乏、性观念开放、动机多样化等特点。（3）婚姻观方面，既有“婚姻是恋爱的目的和归宿”的观念，也有“毕业即失恋”“婚姻是爱情的坟墓”等看法，婚恋关系不稳定，对恋爱和婚姻缺少责任意识。除此之外，对于生育的态度也呈现出多样化，想生一胎、二胎的占大多数，也有1/5的人想做“丁克”一族。（4）随着以上“三观”的改变，择偶标准也发生了变化。择偶标准的理性因素多于感性因素，但功利化现象也较突出。不少大学生把“白富美”“高富帅”、房子、车子、票子作为择偶标准。

处于青春后期的大学生，心理发育尚不成熟，恋爱动机的多样化，婚前、同居，甚至激情犯罪，说到底是社会化现象。社会上越来越开放的性观念、屡禁不止的等一股股混浊的“黄流”对校园的猛烈冲击，污染了校园环境，同时也使大学生婚恋出现了诸多问题。

三、大学生婚恋过程中涉及到的法律问题

（一）财产分割问题

大学生婚恋中发生财产分割纠纷是常有之事。大学生热恋中除了互赠礼物，还经常出现共同买车、共同买房，甚至共同投资等情况。一旦出现恋爱分手，协调处理不当，就极易引发财产分割纠纷。

《婚姻法》第17条、第18条、第19条，新婚姻司法解释中的第4条、第5条、第6条、第7条、第10条、第11条、第12条、第15条、第16条、第18条都是关于夫妻财产分割的规定。如，《新婚姻司法解释三》第7条，婚前父母赠与的房屋属于受赠方个人财产。如果按前述观点大学生择偶要求有车有房，当双方感情不和离婚，房屋只属于受赠方。因此，不要把自己的青春抵押在没有担保的享受之上。《婚姻司法解释三》第10条，对于买房共同还贷按夫妻共同财产对待。对没有积蓄的高校大学生来说，这是个励志的规定，是追求未来婚后共同奋斗的动力[5]。可以看出，婚姻法的诸多条款都在鼓励大学生靠自己的能力打拼，这样才能维持婚姻稳定。

（二）婚前同居问题

“男女双方没有办理结婚登记就共同生活在一起，习惯上称为非婚同居。”[2]同居关系是不受法律保护的社会关系，属于道德调整的范畴。同居双方不享有法定夫妻之间的相互抚养、相互继承、夫妻共同所有财产等一系列法律上的权利和义务。如果发生纠纷，根据婚姻法的司法解释，当事人如果要求解除同居关系，人民法院不予受理。同居期间产生的财产纠纷、子女抚养问题属于民法调整的范围，不受《婚姻法》的保护。

男女非婚同居生活，尽管不是法律所明文禁止的，但它毕竟涉及双方的情感、生活、工作和各方面的利益关系。又因为非婚同居关系不受法律的保护，双方一旦发生激烈的矛盾和纠纷，弱者一方的权益往往容易受到损害。因此，未婚男女在同居之前应谨慎考虑和对待。

（三）未婚大学生生育权与非婚生子女的抚养问题

大学生婚恋过程的未婚生育问题，会面临多种法律难题。未婚女性是否享有生育权，一直是备受争议、未能妥善处理的问题。但从目前国家出台的各项政策法规可看出，婚前的生育权是不受法律保护的。有报道称，北京一名未婚母亲生子后因为没有准生证且无法提供生父信息及亲子鉴定证明，在给孩子办理户口时被拒，当地居委会跟街道、派出所协调多次未果[6]。根据我国计生政策，给孩子上户口必须要有准生证，而办准生证就必须有结婚证。虽然也有政策规定，若能提供生父信息及亲子鉴定证明也可办理准生证，但是如果男方不能对孩子、女性负责，其权益还是会遭到侵害。由此可看出，我国通过户籍管理，以达到减少非婚生子出现的目的，这也充分说明了我国法律未赋予未婚女性生育权。

但大学生恋爱期间一旦生育了子女，就要承担法律责任。《婚姻法》第19条规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，非婚生子女的生父母应负担子女生活费和教育费，直至子女能独立生活为止。子女的抚养和教育必须以物质条件为基础，可对于还在求学没有经济来源的大学生来说显然承担不了抚养子女的法律责任。

（四）激情犯罪问题

由大学生的婚恋现状分析可知，大学生恋爱关系具有不稳定的特点，这必然会导致矛盾纠纷问题，当前各大校园频频发生的暴力事件、自杀事件相当一部分都与此有关，而且大部分属于激情犯罪。激情犯罪是指：“犯罪人处于激情状态而迅速形成激情犯罪动机，进而实施犯罪行为。”[7]处于青春后期的大学生，心理发育尚不成熟，部分学生很难控制自己的情绪反应，尤其在处理感情问题方面，无法应对就可能走极端，走上违法犯罪的不归路。2014年，广州日报报道，“大学生不满分手捅前女友11刀”，此案犯罪嫌疑人李某也因故意伤害罪被追究其刑事责任[8]。关于类似的报道不在少数，但每次令人震惊惋惜的同时无不令人反思。

四、加强大学生婚恋法制教育的对策

立足“七五”普法宣传的新形势，结合当前大学生婚恋的现状和特点，针对婚恋过程中涉及到的主要法律问题，加强对大学生的法制教育势在必行。总体上可以从法制教育的内容、途径、反馈机制和德育与法制相结合四个方面入手。

（一）大学生婚恋法制教育内容：传授婚恋法律知识与培养婚恋法律意识并重

大学生婚恋中之所以会出现以上多方面的法律问题，除了法律知识的匮乏外，更多的是法律意识不强。婚恋法制教育的内容不仅在于传播法律知识，更重要的是培养大学生的法律意识，提高法律素质。

首先，要加强与大学生婚恋问题紧密相关的法律知识和应用技能教育[9～10]。大学生婚恋中的问题主要涉及恋爱、婚姻以及在这两个阶段出现了问题要如何解决三方面的问题。因此，法律知识的传播也应该针对以上三方面展开，加强对大学生《民法》《婚姻法》和《刑法》方面的知识教育的同时注重传授使用技能，使学到的法律知识能更好地指导婚恋行为。一是让大学生学会依据《民法》《婚姻法》和《刑法》中的相关规定，正确规范婚恋行为。二是在恋爱中学会依据《民法》和《刑法》等法律，规范恋爱交往行为避免未婚同居现象的出现，学会保护恋爱双方的名誉、人身、财产等权益，正确处理财产纠纷问题。三是在婚姻家庭中明白夫妻、父母与子女的权利与义务关系，承担应负的责任；在婚姻出现问题时能依据《婚姻法》等的规定，理性处理离婚、财产分割、子女抚养和父母赡养等问题。

其次，培养大学生法律意识，使之理性面对婚恋问题。“法律意识是一种特殊的社会意识体系，是社会主体对社会法的现象的主观把握方式，是人们对法的理性、情感和信念等各种心理要素的有机综合体。”[11]培养大学生的法律意识，应从以下两方面入手：一是树立法律至上的理念。在法治社会，法律具有崇高无上的地位。唯有树立法律至上的观念，大学生在婚恋过程中才能处处遵法、守法，以法律作为衡量个体行为的标准，理性面对和处理婚恋过程中的问题。二是养成依法办事的习惯。通过法制教育，培养大学生的法律意识，养成依法办事的习惯，既有助于大学生理性支配自己的婚恋行为，控制和减少婚恋过程中违法犯罪的发生，也有助于大学生把法律意识转化为法律实践。

培养法律思维要以法律知识为载体，法律知识的传播与应用是法律思维的具体体现。可见，传播法律知识和培养法律意识二者相辅相成，互相促进，是加强大学生婚恋教育必须同时存在的两个重要内容。

（二）大学生婚恋法制教育途径：以互联网为基础，多种方式并存

明确了婚恋教育中法制教育的具体内容后，采用何种形式和途径推行法制教育的问题就显得尤为重要。科学技术的发展对现代教学模式和方法也产生了新的影响和要求。由于互联网具有及时性、便捷性、海量性、互动性、资源共享性等特点，因此借助互联网对大学生进行婚恋法制教育，可以让学生在随时随地学习，在遇到问题时能及时与教师、同学、家长进行交流，寻求帮助。可以从以下两方面运用互联网开展法制教育：一是建设婚恋和法制教育精品课程，通过文字、声频、视频、图片等形式，使学生通过电脑便利地学习。二是建设优质资源共享体，实现不同层次、不同地域、不同高校的婚恋教育和法制教育课程共享。目前开设“恋爱公开课”的高校很少，以天津市为例，仅有天津大学。以互联网为平台实现高校间的教育资源共享，既便于学生学习和利用本校无法提供的教育资源又可以和不同高校、不同层次的学生和教师进行互动交流，而且可以避免因面对面交流涉及婚恋中隐私问题时产生的尴尬。

当然也可结合传统的教育模式：（1）学校的报纸、广播、网络是学校主要的宣传和传播媒体，通过文字、声频、视频等形式宣传涉及恋爱和婚姻的法律知识，长期地、形象化地影响学生婚恋观。（2）学校的社团可以组织法律知识讲座、婚恋教育和法制宣传专题影片、案例展览、以及法律知识竞赛活动等。（3）将婚恋中的不文明和违法犯罪行为落实在校纪、校规中，通过校规、校纪的执行达到法制教育的目的。

（三）大学生婚恋法制教育反馈机制：评估法制教育在婚恋教育中的效力

法制教育反馈机制是对法制教育的内容和教育途径的一种有效性的评估。通过反馈机制可以衡量法制教育对婚恋价值观的建立和有效解决婚恋问题的贡献，了解法制教育实施中的不足，从而证明法制教育在婚恋教育中的效力和影响力。这种有效力的评估有以下三种方法：一是调查目标公众即大学生在接受法制教育前后婚恋价值观和行为的变化；采用封闭式的多项选择题的形式对大学生进行问卷调查，题目可以涉及婚恋观、相关法律知识以及如何运用法律知识解决实际问题等方面的内容；二是简单地观察目标公众即大学生的行为，从参与婚恋法制教育课的大学生人数或寻求法律援助的大学生数量来获得信息；三是定期举办座谈会的形式与学生直接进行沟通，以了解法制教育的作用和实施效果。通过以上三种方式可及时反馈法制教育实施的效力和不足，对今后的法制教育内容和途径的改进及提升起到重要的参考作用。

（四）婚恋道德教育与婚恋法制教育相结合

“道德教育重在净化学生的内心，法制教育重在规范学生的外在行为。两者犹若鸟之双翼、车之两轮，不可厚此薄彼。”[11]在大学婚恋教育中，应该将道德教育和法制教育很好地结合起来。

在人类社会，道德是调整社会关系的基础，人伦道德是构建和谐社会、家庭和婚姻的精神基石。婚恋道德教育对大学生的恋爱动机、择偶标准、性观念和婚姻观会产生重要影响。

与道德教育相比，法制教育更具有直观性。我国建立并逐步完善了关于婚姻家庭的法律制度，通过基本合法婚姻的构建、婚姻家庭成员的权利义务的确定、婚姻家庭违法行为的追究和权益保障等特有的调整机制，保障婚姻家庭成员的合法权利的实现，维护婚姻家庭关系的和谐发展，从而促进社会关系的和谐发展。婚恋法制教育有助于大学生在婚恋过程中树立法律意识，防范和化解大学生婚恋中的法律纠纷。

参考文献：

[1] 张迎秀.结婚制度研究[M].济南：山东大学出版社，2009：2.

[2] 赖芳，季辉.大学生恋爱与婚姻[M].天津：天津大学出版社，2012：135-158.

[3] 余逸群.大学生恋爱心理与恋爱道德要求[J].北京青年政治学院学报，2003，（6）.

[4] 宋智敏，曾君之.在校大学生婚恋现状调查与分析[J].当代教育理论与实践，2014，（10）：137-139.

[5] 谭秀丽，赵士凤.大学生婚恋的法律保护[J].烟台南山学院学报，2015，（1）：67-69.

[6] 邱冰.未婚女性也应享有生育权[EB/OL].找法网，2015-07-07.

[7] 张明.犯罪心理学[M].北京：科学出版社，2007：44.

[8] 大学生不满分手捅前女友11刀[N].广州日报，2014-04-11.

篇2

中图分类号:DF461 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)020(C)-0256-01

中国房地产行业近年来以一种近乎狂热的速度在发展着,然而在诸如房地产价格持续上涨,房地产投机行为逐渐增多等众多问题中,“小产权房”问题也受到人们的普遍关注。

按照不同角度的解释,“小产权房”有多种定义,按房屋产权证的发证机关来区分,县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房,由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。具体来说“小产权房”就是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”。

一、“小产权房”的现状

归结来说来说小产权房的现状如下:

(一)规模庞大,涉及面广。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%―30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。

(二)价格低,客观需求量大。小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。

(三)法律依据不足。小产权房问题的泛滥来了许多隐性问题,一方面买房人的利益很难得到保障。小产权房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。另一方面建设小产权房,从表面看,农民是获得了很高的收益,但其实,农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障。

二、解决途径的几点分析

(一)明确小产权房的不合法性,进一步完善相关法律、法规。我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善,有些甚至是相互冲突矛盾的。面对强烈的社会争议和小产权房屡禁不止的行为,应明确小产权房处置的时段,对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围,对未建或正建的小产权房立即叫停;公告社会,对以后再建的小产权房一律拆除,并追究当事人的法律责任。

(二)处理现有小产权房,加强保障性住房建设。全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。

(三)政府应当积极探索新的住房生产和分配制度,控制商品房价格,减少城市居民购买小商品房的需求。一方面,在暴利的推动下,中国房地产行业异常繁荣。另一方面,地方政府和开发商借法律法规的漏洞,刻意推高地价、房价,造成了新的社会矛盾。而且,在开发商模式的设计中,地方政府还承担特殊的责任――通过提供大量的廉租房、两限房、经济适用房(俗称“三类房”)来解决中低收入人群的住房改善问题。

(四)提高征地补偿,保障农民集体利益。对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。

(五)加大监控力度,严惩违法三方。与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。农民在这个过程中虽然是弱势群体,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。

作者单位:四川大学经济学院

作者简介:黄敏(1988― ),女,汉族,四川内江人,本科生,四川大学金融工程学生。

篇3

1 概述

房产业在中国一直都是一个炙热行业，尤其是近几年，其发展可以用蓬勃、飞速来形容。目前，在房产业又出现了一种新的制度，即房屋预售制度。所谓房屋预售是指在房屋还没有正式建立之前，开发商就将其预售给客户，客户先预付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，经客户满意后，客户再交齐付款余额。自房屋预售制度实行后，因为是一种新兴制度，有关的法律规范不齐全，一些实际经验不足，加上对这一制度的认识还不够深刻，在实践中也出现了一些纠纷、案件甚至是一些难以解决的问题。总的来说，作为房屋预售的双方实质上还是一种买卖行为的双方。预购人交付首期付款是为了首先获得对该房屋的所有权，而开发商接收首期付款就必须能够按质按量的完成房屋的交接。

2 房屋预售中存在的问题

我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。

2.1在预售合同的登记效力方面如何

《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。

2.2 房屋预售合同中预售的含义是什么

所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。

2.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性

房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。这对于开发商来说，不仅可以提供些工程款，而且也能为这种预约行为提供一些保障。而对于客户来说，也可以保护其利益。这里就有必要将其与分期付款买卖相比较一下。分期付款买卖通常是为了更好的方便买方而设立的。买卖物在合同上是还属于出卖人的，但是其使用权已经属于接受人了。虽然预售房屋与分期付款买卖，都是通过分阶段来付款，并且付完款之前，买卖物的所有权也是属于出卖人的。但是买卖的合同生效时必须交给接收人，这是两者的区别。一般情况下，房屋预售买卖在交房前，开发商就都会要求购房人把余款都交清，而不是像分期付款那样，允许有两期以上的资金未支付。这也是它们两者之间的一个区别。所以我们要很好的区分房屋预售与分期付款的区别，这样才能更好地避免预购人的利益受到损害。

2.4 房屋预售中的不确定

由此可见，我们要不断加强保护预购人的权利。房屋预售作为一种为将来事件服务的行为，存在很多不确定因素，这样就使得预购人的利益比起买现房要承担更多的风险。因为有时候开放商接受了客户的首款资金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，这样都会给客户带来巨大的损失。有时候因为某种原因，开发商不能按期将房屋交给预购人，使预购人无法按时地入住或出租，有时候又有可能购房人交完首期付款后，房价上涨。开发商就有可能要求客户涨价，这会使得预购人有种受欺骗的感觉。

2.5房屋预售中双方的不均衡性

在买卖房双方上存在不均衡性。因为房屋预售除了一些法定标准合同外，其余的一些辅条约都是由开放商来拟定，在售屋现场签订，而购房人的法律知识并不一定全面，法律意识并不一定强，在关于房屋预售方面的法律知识有可能比较欠缺，所以在实际中，买房人通常只能是听从开发商的条件，很少能有自己的想法。对于一些对自己不利的条约也只能接受。如公共设施的开发利用、交屋时间的不确定性、物业管理等方面，经常是开发商做手脚的方面，购房人有时候是无法察觉的，有时候是被迫无奈的。

3 房屋预售遭遇问题的对策

房屋预售在实际中存在这么多问题，这就要求我们要加强这方面的关注以及采取一些相关的有效措施。

3.1 加强行政管理力度

通过加强银行业、建筑行业的管理来对开发商的某些行为进行约束以保护预购人的合法利益。尽量避免开发商在这场交易中掌握太多的控制权而来为所欲为，使客户属于过分被动的位置。要对房地产公司的成立进行严格的把握，杜绝一些骗财、无信用房地产公司成立以欺骗客户，这样才能确保房地产业秩序的稳定，扼杀房地产欺骗行为的产生。另外要严格贯彻国家以及各地方政府关于房屋预售的规定，严厉打击非法行为。在给房屋预售合同赋予法律权利时要进行严格的把关，严格履行房屋预售合同登记的措施，对于一些不合公平原则，存在漏洞与空子的合同坚决不予登记，对于一些没有使用法定标准或者开发商拟定的辅助协议与标准合同上存在冲突的，都要认定无效。以避免由于开发商在这场买卖中占有较大主动权而剥削客户利益的情况发生，以更好地保护购房人的利益。

3.2 加强资金与合同管理

对于客户的预售资金应加强管理，可以委托银行或者信托机构进行监管，当交易最终得以顺利进行，由开发商付一定的保管经费给委托机构。 在房屋预售的合同保管方面我们也要加强措施。作为购房者，在将签订房屋预售合同之前要对开发商有一定的了解，对开发商公司的背景掌握一定的资料，不要贪一时的小便宜就上当。完善的房屋预售合同对于保护预购人的利益有着重要的作用，可以在一定程度限制开发商的某些伤害预购人利益的行为，迫使开发商履行其该履行的义务。这样就能有效地保护预购人的利益。

3.3 加强物权保护法上的措施

篇4

想要“北上广”户口或者获得出国“绿卡”怎么办？先跟当地人结婚，再离婚嘛！

2016年11月底，电影《我不是潘金莲》热播，故事缘起就是村妇李雪莲和丈夫为购房假离婚，结果丈夫假戏真做，还污蔑李雪莲是“潘金莲”。由此，李雪莲踏上了漫长的状告之路。其实，与之相比，现实更为夸张。2016年9月，因“房屋限购令”的颁布，广州、上海等地不少夫妻为求购房资格而假离婚，出现了“排队离婚”“领号离婚”的荒唐场面。

纵然如此，婚姻造假者仍振振有词，说“钻政策漏洞”是不得已而为之，谁也不想为买房生娃担婚姻风险。然而，婚姻承诺毕竟不是买卖，可以肆意邀约、毁约、续约。在你的心目中，这一纸结婚证书有多轻？若在天平另一端放上金钱、欲望或者其他，你会如何选择？

情比金坚，有时候只是说说而已

口述/晨 曦 整理/苏尘惜

经常看到新闻说夫妻俩为了买房假离婚，每次我都笑他们荒唐，居然拿离婚这事当儿戏，哪有为了钱连婚姻都不顾的？只是，我万万没想到，这种荒唐事会轮到我头上。

那天，我正在厨房准备晚餐，何彬回来对我又亲又抱。吃晚饭时，他还把好吃的菜都推到我面前，然后一脸宠溺地说：“我就爱看你吃嘛嘛香的样子！”感动之余，我直犯嘀咕，老公可很久没有对我表现得这么亲昵了，莫不是有什么事要求我？

果然，我收拾好碗筷刚坐在沙发上，何彬便凑了过来，说：“老婆，关于买二套房的事情你最近考虑得怎么样了？我今天看中一个很好的楼盘，地段好交通便利，将来还能给孩子当学区房……”没等他说完，我就说：“不是早就说了吗？我同意买，但是二套房首付比例太高，咱们付不起啊！”何彬一拍腿说：“这个我早就想好了，咱们就学我‘发小’马春他们，也办个假离婚，等房子到手，咱再复婚嘛！”

听完，我愣住了：把婚离了，那家不也就散了吗？尽管何彬说的是假离婚，尽管他是用开玩笑的语气讲的，我还是感觉很不舒服。于是，我摇摇头说：“我不想这么干！”

何彬仍然不死心，他继续劝我：“这只是权宜之计，我这不是想让你和儿子过得更好嘛！我对咱们的感情有信心，对你和儿子有信心！”

可是，说实话，我对何彬并没有这么强烈的信心。想想前不久，闺密对我说：“一定要把自家男人盯好，没事别总忙家务，也学着打扮打扮自己”。当时，我觉得闺密不过是发发牢骚，现在却忽然觉得有暗示之意，因为这半年来，何彬似乎忙了很多，有时候周末还要出去见客户，却不见他的薪酬增长。想到此，我故意说：“也不是不可以。那你得答应，咱们儿子和现有的房子、车，还有你父母给的几间店面都归到我名下。换句话说，你净身出户，我就答应。”

听完我的话，何彬的脸突然变了，愤愤地说：“你分明就是不相信我，这日子过得还有什么劲！”说完，他兀自回卧室睡觉了。

之后的几天，何彬都没有再提假离婚买房的事，但对我的态度总是不冷不热的。有一天吃饭时，他闷闷地说：“马春夫妻真离婚了！”我立刻说：“看吧，弄假成真了！八成是马春有了别的想法，说不定假离婚就是阴谋呢！”

谁知，何彬白了我一眼说：“你知道什么呀！是马春媳妇反对复婚的，原来她早就跟初恋情人暗通款曲了。这次马春提出假离婚，她不过是顺水推舟罢了！唉，这年头，人心隔肚皮，谁都不能信！”

听完，我心里很不舒服，难道同床共枕的夫妻也不能贴心贴肺吗？我知道，结婚证不过是一纸凭证，拴不住谁的心，可如若连结婚证都没了，夫妻还能安分守己地生活在一起吗？

围墙内，给予彼此一份信任

口述/艳 红 整理/徐俊霞

2016年春天，为了让儿子读一所好学校，我和老公于腾用尽了“洪荒之力”。选好学校后，我们又赶紧选房。然而，看好了房子后，我们居住的城市出台了限购政策。这下麻烦了，我们家不符合购置二套房的条件。于腾小心翼翼地跟我商量：“为了儿子，咱们先办个离婚手续，等买了房、解决了儿子上学的问题后，咱们再复婚。行么？”我虽然觉得这么对待婚姻太不严肃，但左思右想没有更好的办法，就同意了他的建议。

签“离婚协议”时，于腾很洒脱地选择净身出户。我开玩笑说：“你不怕我卷款携房带孩子‘潜逃’？”他“嘿嘿”一笑：“自己媳妇，我信得过！”很快，学区房到手，我们连忙把儿子的户口也迁了过去，儿子上学的事随即搞定了。因为并非真离婚，我和于腾都并未当回事，仍旧吃住在一起，一度忘记办理复婚手续。

2017年元旦，表姐一家回国探亲，邀请我们吃饭。于腾因为单位有事情，没能参加。几年前，二孩政策未放开时，表姐和前夫约定先假离婚，等生完孩子后再办复婚手续。谁知，二孩仍然是女儿，她前夫反悔，坚决不同意复婚。表姐哭诉无门，郁闷了一年多便带着小女儿出国。幸好，恢复状态之后，她遇到了现在的老公。由于了解表姐的过往，所以，我吃饭时故意向她隐瞒自己假离婚的事。当表姐问到我们是如何搞定学区房时，我才不得不和盘托出。

可出乎我的意料，表姐异常兴奋，说：“艳红，于腾当年出轨，让你忍了那么多年。现在我们家庭聚会，他都不来参加，可见心里没你。既然他净身出户了，你何不假戏真做？你看我，离婚后不是柳暗花明又一村吗？”

表姐的话刺痛了我。当年，于腾确实是在我怀孕期间出轨，我们曾一度闹得不可开交。生下孩子，我决定离婚。但双方亲友都认为既然结婚了，应该以孩子为重。尤其是我妈苦口婆心地劝我：“孩子还在吃奶，你现在全职在家，没有收入，离了婚靠什么生活？”为了孩子，我选择了隐忍。所幸的是，于腾迷途知返，与那个女人断绝了关系。这些年下来，我们虽然谈不上有多恩爱，但倒还和谐，于腾也明显比原来顾家了。

但是，表姐的一席话又勾起了大家的回忆。我刚结婚的弟媳也帮腔：“房都换了，一个有‘前科’的老公再捡回来还有什么意思？女人千万不能为了男人委屈自己！”我妈坚持说：“现在孩子大了，你是该为自己想想了。可我就是觉得，这些年小腾表现还不错……”

我妈的话说到了我的心坎里，于腾虽然有“前科”，但是浪子回头金不换啊，况且，这些年他对我们娘俩还是蛮好的。再说，于腾办假离婚时自愿选择净身出户，不就是对我们这份感情的信任吗？我怎么能辜负他呢？

我正出神时，于腾打来了电话，问我们在哪家饭店吃饭，他好开车来接我们。听见我们这边很热闹，他问在聊什么。我回答说：“没聊什么，就是妈催我们赶紧办复婚手续呢，都跨年了……”

没有你，再大的城有何用

口述/筱 芸 整理/郑 婕

“要不咱俩假离婚吧！我把所有的债都扛下来，你和孩子今后也能安安稳稳地生活。”老公占勇这个提议一说出口，我立刻想到了当年和陈伟的往事。

2001年，我即将大学毕业，迫切地想留在这个读了四年书的都市，但很多知名企业都只收本地户口。就这样，我被硬生生挡在了梦想的门外。后来，我意外得知一位学姐留在了这座城市，我立即打电话向她取经。原来，她是通过跟当地的一个男孩假结婚才有了当地户口。

在学姐的介绍下，我认识了当地男孩陈伟，他无业却靠着家里拆迁补偿的几套房子衣食无忧。毕业证一到手，我和陈伟就办理了结婚手续，也成了有当地户口的人。有了这层“护身符”，我找工作变得十分顺畅。待工作稳定，我和陈伟如约办理离婚手续后，我按照约定付给了陈伟3万元。

结束那段关系后，我和陈伟没有再相见。两年后，在一次工作交流会中，我认识了现在的老公占勇。不到两年，结婚、买房、生子，我们，一步步完成了人生履历，也实现了在这个城市扎根的梦想。

2010年，我们从亲朋好友那里借来了将近100万元，入股占勇的公司。可没想到，从2016年开始，因为市场行情不好，他的公司不断亏损，濒临破产。得知这一消息后，那些要债亲友们几乎周周都要到家里来“报道”一次，而占勇的电话铃声也几乎成了拉响我们之间矛盾的警报。

我知道，占勇是为了我们娘俩能有个安稳的生活才提出假离婚的。在他说出口的那一刹那，想到最近一地鸡毛的躲债日子，我几乎就要点头同意了。

那天晚上，我躺在床上想到了和占勇相识的第一年情人节。他为了对我表白，顶着大雪冒着寒风，横穿了大半个城市只为当面对我说一声“做我女朋友吧”；想到了在我们结婚仪式上，喝下交杯酒的时候，我曾经默念“这辈子好好的，举案齐眉白头到老”……想着想着，我居然不再失眠，静静地睡了一觉。

第二天一早，我在微信里给占勇留言：“没有了你，我要再大的城市又何用？有些事，就该我们一起扛下去，大不了把房子卖了，我们从头再来！”

把市区的大房子换成郊区的小房子，对占勇来说打击挺大的，他总觉得对不起我和儿子。尤其是，换了房子后，儿子也面临着换学校。住进新家的第二天早上，怕儿子上学迟到，老公急急忙忙开车送我们到地铁口。

去的路上，老公的脸一直绷着，他沙哑着声音说：“儿子，给老爸三年时间，我保证让你跟你妈能住比之前还大的房子，咱们就住学校边上！”

儿子却说：“老爸，其实原先的学校也没有多好，换个学校也挺好，每天还能跟爸妈一起坐会地铁，超棒！”见儿子这么懂事，我和老公的眼泪顿时涌了出来……

“情”与“利”中婚姻的选择

嘉宾 李东风（华东交通大学女性研究中心主任、教授）

所谓婚约，是指男女双方在结婚之前，为保证婚姻的缔结，双方家庭达成的协议。婚约在我国古代较为盛行，是“礼”与“法”的共同作用，且礼数繁多、规定严格，轻易不能解约。发展到现在，婚约问题已经被纳入法律调整的问题，主要以“结婚证”的形式体现，礼数和办理手续都相应简化。最近几年，为户口、房子、孩子选择假结婚、假离婚的现象逐渐增多，以致令很多人产生“世风日下，婚约贬值”的感慨。

的确，假结婚、假离婚现象的存在及蔓延，滋生于当前社会诚信总体水平不高、社会管理制度不完善等大背景之下。少部分人欠缺法律知识，错估风险，以为私下约定也可算作婚约要件，所以在发现利用假结婚、假离婚可以解决现实问题，能带来巨大利益时，便铤而走险。

然而，少部分人的行为并不代表所有人的婚姻观是错误的，也不代表着“世风日下”。虽然有少部分人通过假结婚、假离婚获得一定利益，但是还有很多人把爱情、婚姻看得比金钱和生命还重要，会在“情”与“利”中会做出正确的选择。

乐观地说，某些情况下，假离婚、假结婚也是试金石。感情重要还是金钱更重要，人们对现存的婚姻是真满意还是假满意，一测便知。

只是，在“测试”中，女性往往处于弱势地位，她们承担的风险更大。因为就目前的现实状况而言，一旦弄假成真，女性再嫁比男性再娶要困难一些。

因此，在应对这类事情时，夫妻一定要慎重。假婚姻手续涉及到孩子的归属、当事人财产分配等麻烦事。同时，对方还要做好心理准备，弄假成真的故事在现实生活中屡见不鲜。

更何况，通过钻法律漏洞来谋取一己私利很不光彩，而把国家婚姻法的规定视同儿戏，也是不严肃的行为。因此，不建议选择假结婚、假离婚，毕竟情比金坚，为房子金钱让婚姻承担风险是一件很不明智的事情。

你们说

婚姻是神圣的，婚约也是严谨的。为了一点利益，就假离婚、假结婚，这不是把爱情当买卖吗？我虽然很想买两套房，但不会这样做。为套房子就让妻子失去安全感，这不是老爷们该干的事！@北京 黎先生

我为了买房就假离婚过，现在已经复婚了，我觉得没有什么呀！那些怕这怕那的人，是不是自己对情感没有信心，吃不到葡萄就说葡萄酸啊？ @上海 陈先生

我觉得这件事，大家都看得复杂了。对很多人来说，为买房假结婚不过是一种投资方式，夫妻俩只要你情我愿就好，干吗上纲上线扯到“婚姻价值观”上去？@四川 单女士

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随着科学技术的进步，新媒体发展迅猛，传播主体大众化、传播内容多元化、传播速度快范围广，使得新媒体正在逐步取代传统媒体成为使用率最高的媒体形态。相比之下，纸质报纸、纸质杂志、电视、广播电台等传统媒体的用户使用比例下跌明显。如何加快传统媒体与新兴媒体的融合发展，新媒体格局下传统法治媒体如何破题，成为摆在辽宁法制报人面前十分紧迫的新课题。

一、新媒体给法治媒体带来的挑战和机遇

1.新媒体分流大批受众。有资料显示，中国是目前世界上使用社交媒体比例最高的国家，平均每人每天有5.8小时的时间上网。以前受众是从电视、报纸、杂志和广播获得信息，而今天大众信息的来源则大多是通过微博、微信、QQ、论坛等新媒体。这种分流，使得传统媒体的用户大量流失，影响力也日渐式微。

2.法治媒体迎来最好时代。尽管传统媒体受新媒体冲击明显，但对于法治媒体来说，这却是一个最好的时代。我国的法治媒体是在后国家重建法制的形势下应运而生。30多年来，在宣传和普及法律、提高全社会法律意识等方面起到了重要的作用。而以党的十八届三中全会为起点，以四中全会为标志，中国进入重法时代。法治媒体作为传播法律知识、提升法律素质、培育法治文化、弘扬法治精神的主要载体和重要阵地，完全可以借助新媒体快捷灵活、形式多样、传播广泛等特点，获得新一轮发展良机。

二、有效推进传统法治媒体与新媒体融合发展

1.利用好法治媒体无以伦比的公信力。媒体公信力是指新闻媒体本身所具有的一种被社会公众所信赖的内在力量。据“2015中国信用小康指数”之“媒体公信力调查”结果显示，在不同类型媒体公信力排名中，电视以54.6%的得票率依然高居榜首，紧随其后的是报纸、网络和广播，微信与微博分列第五、第六位。可见传统媒体在公信力方面仍强于新媒体。而法治媒体相比其他媒体，更拥有无以伦比的公信力。此外，法治媒体具有强大的政治资源，因为每个法治媒体机构，都是由司法机构、司法机关作为后盾，这也成为发展的最重要资源优势。在推动媒体融合的过程中，法治媒体要善于利用这一优势。

2.传统媒体人要具备互联网思维。新媒体时代，讲究的是“互联网+”，不管“+”的是什么，“互联网”都要在前面。有人误以为这里的“互联网”是指技术手段，实则不然，它指的是互联网思维。

就法治媒体而言，在媒体融合的背景下，传统法治媒体从业工作者要转化思维，把读者思维转向用户思维，内容思维转向服务思维，条块分割的思维转向融合发展的思维，提升“互联网+法治”能力，其目标是实现融媒体时代读者、用户对于法治新闻及其衍生产品的阅读获得感、体验满足感。

3.专注内容、强化服务，打造法治新媒。最近两年，媒体融合成为业界讨论的热点，各种观点和尝试也有很多，却鲜见有传统媒体在这方面取得成功。有些媒体认为媒体融合、报网互动就是把报纸的内容搬到网上，这种理解无疑是错误的。

其实，报网互动也好，媒体融合也好，指向的都是新工具，而媒体的核心任务是提供信息。真正的媒体融合，应该是遵循互联网传播规律生产适合网络传播的内容，并与用户进行有效的互动交流与共同生产。不管什么时候，我们一定要相信好内容的力量。

除了专注内容之外，作为法治新媒体，还应强化其服务功能和属性，以服务决定其价值。

三、辽宁法制报正努力打造辽沈地区最有影响的法治新媒

辽宁法制报新媒体事业部成立于2015年1月，目前负责报社的官方微信、微博以及网站的内容制作、运营、更新和维护。现以辽宁法制报官方微信（ID：lnfzbwx）为例，介绍我们在打造法治新媒过程中的一些尝试。

1.内容为王，“法律急救包”阅读近20万。辽宁法制报官微“坚持输出有实用价值的内容”，以“法律性”和“服务性”为主导。现在微信公众号内容同质化严重，作为法治类官方微信，如何保持自己的特殊性是个大问题。一定要根据新媒体的特点，打造实用性强又适宜传播的内容。

2015年7月7日，辽宁法制报官微推送了一条“法律急救包，人手一个”的内容，将百姓平时能用得到的一些基础法律知识和维权技巧进行归纳整理，然后以类似点击菜单的形式呈现。对于一条没有爆点的内容，2天多的时间，阅读数10W+，最终这收获近20万的阅读和近2000的点赞。当时，这条内容的成功，给了我们很多启发。概括来说，新媒体在内容制作上要做到快、准、狠。

快，包括快速生成，快速，互联网思维之下的采编，要求的是分秒必争。既考验常态或应急的采编能力，也考验数据的整合能力。准，讲的是基于大数据分析下的读者、用户的精准研判分析。如今，在读者变用户时代，需要的是黏性，目标是争取铁杆粉丝。狠，新媒体时代的基本法则是赢家通吃，必须要站到前排去，对于法治媒体而言，更要求定位的精准与坚定，所谓战术是用己之长克敌之短。

2.强化服务，“公告查询”、“微信排行榜”吸引特定用户。除了靠内容吸引粉丝，我们也考虑一个问题，就是能不能给我们公众号的特定粉丝提供他们所需要的工具，这个工具基于粉丝的高频+刚性需求，从而达到粉丝留存和促活的目的。2016年6月29日，辽宁法制报法院公告查询系统正式上线，我们将它植入到菜单栏里面，使得各级法院工作人员及当事人可以通过辽宁法制报微信公众平台即时查询法院公告。虽然这是一个很小的互联网产品，但它精准地满足了用户的强需求，所以注定是一个成功的产品。

此外我们还每周制作辽宁政法微信影响力排行榜。近两年，辽宁很多的政法机关都开通了官方微博、微信，通过新媒体信息、通报案情、击碎谣言、办理业务、与网友互动。通过制作和辽宁政法微信影响力排行榜，树立起辽宁法制报新媒体在辽宁政法新媒体中的权威性。同时由此将全省政法系统负责新媒体的人员聚到一起，也为后续开展线上线下活动奠定了坚实的基础。

3.通过解答法律咨询，与粉丝形成互动，增加粉丝黏性。如果说公告查询、辽宁政法微信排行榜是为了吸引特定用户，那么我们依托百名律界精英组成的辽宁法制报维权律师团，为最广泛的人群进行普法宣传、解答他们的法律咨询，既达到了宣传法律、普及法律的目的，也为辽宁法制报的新媒体吸引了大批粉丝。

及时准确解答粉丝的法律咨询。作为专业而权威的法律媒体，辽宁法制报的微信、微博上经常能收到很多用户的法律咨询。新媒体编辑及时将这些问题反馈给维权律师团成员，收到解答后再第一时间反馈给用户。

创新形式，辽法微讲堂受到好评。如何把“互联网+法律服务”做得更好，是辽宁法制报新媒体事业部一直在考虑的问题。2016年6月30日，第一期“辽法微讲堂”上线，我们邀请专业房产律师就买房、收房过程中经常遭遇的问题进行分析，并提供实用的维权技巧。这种通过微信直播进行的法律讲座，受到了用户好评。其实关于“互联网+法治”，还可以衍生出很多的内容，如“互联网+法律阅读”、“互联网+法学教育”等等，今后我们将结合自身能力去进行尝试。希望在“互联网+”的推动下，辽宁法制报的新媒体能走得更远。

四、法治新媒体发展过程中面临的瓶颈和需要解决的问题

1.缺钱又缺人。众所周知，新媒体是很“烧钱”的，但在目前纸媒行业受到严重冲击的大背景下，传统广告收入锐减，在这种情况下，报社往新媒体部门投入更多的资金是不现实的。另外由于工资不高等原因，目前传统法治媒体的新媒体部门很难招聘到高水平的人才，只能是从编采队伍中抽调人员。但由于传统编采人员普遍缺乏互联网思维，这使得很多法治新媒体缺乏“新”意。

2.困境也不能回避：缺少盈利模式。现在传统媒体都在发展新媒体，核心目的就是为了盈利。但现在业内有一句话，“不办新媒体肯定死，办了新媒体就是等死。”到目前为止，中国传统媒体办新媒体能盈利的，严格意义上来说是微乎其微的。

当然也有新媒体通过策划活动，发硬广赚广告费，但是受限于媒体影响力以及经济环境，挣大钱还是比较难。可以说，盈利模式是困扰传统媒体发展新媒体的突出问题，而法治媒体由于市场化程度低、受众面相对窄等原因，这一问题尤为突出。

篇6

中图分类号：F24文献标识码：A

原标题：浅析农村剩余劳动力转移存在的问题及对策研究――以衡阳县为例

收录日期：2014年5月4日

在新时代，中国的“三农”问题的核心是农民的增收问题，农民收入问题的核心是农民的就业问题。中国庞大的农村剩余劳动力从农业部门有序和稳定转移到非农产业和城镇是我们积极探索和解决的重大问题。衡阳县是个农业县，其农业人口和农村劳动力转移人数都很多，在转移过程中也有它的特点和问题。

一、衡阳县农村剩余劳动力转移概况

衡阳县是一个农业大县，现辖26个乡镇，893个村，总人口113万，农业人口97.3万，占全县总人口的86.1%，全县国土面积为2，568平方公里，现有耕地面积88.6万亩，其中水田79.03万亩，旱土9.57万亩。占据全县国土面积的23%，衡阳县是一个主要种植水稻的种粮大县。随着农业生产力的不断发展，又加上全县人口基数大，产生的一个后果是全县农村劳动力十分充裕甚至剩余，特别是改革开放后在农村实施了，数以千计数以万计的农民成群结队，举家迁徙外出经商务工。

（一）劳动力转移的模式。从转移的形式上来看可分为以下几种情况：县内行业转移模式，就是指本来从事第一产业的劳动力现在县内从事于二三产业。比如，县内就有很多农村劳动力在非农业劳动期间或专职从事泥工、瓦工、木工。还有就是农村劳动力在非农期间或全职在县内经商，如在本县农贸市场销售农产品、开服装店、开饭店和旅店等等。县外转移模式，包括外出务工和外出经商，外出务工的主要集中在长沙、深圳、广州等地，从事的职业大部分为泥工、的士司机、制衣厂或其他的劳动力密集型工厂或企业。截至2011年，仅在广东的广州、深圳两个地方，衡阳县人购买或承租的出租车就有9，000多辆，其中97%的人是农民。衡阳县人在深圳经营的出租车就多达5，000辆，占深圳出租车总量的60%。就是在深圳坐两次的士就有可能有一次碰到衡阳县人。经商的话主要是在株洲、长沙地区开餐馆，如衡阳县米粉店、开中小型超市、开旅社和手机店等，在北京、深圳等地也有很多衡阳人开广告公司、办制衣场和食品公司等。

（二）从转移的年龄层次来看。就2012年衡阳县统计年鉴数据显示，衡阳县现有农村劳动力45万人，除去从事农业的劳动力和对内转移的劳动力，其中向转移的农村劳动力达20万人，占农村劳动力的45.4%，涉及全县26个乡镇的85%的农村家庭。外出务工的主要以35岁以下的青年人为主，约10万人，占49%；从事出租车司机工作的一般以25～45岁的中青年为主，约5万人，占28%；外出经商办店的一般以35～65岁中壮年人为主，约5万人，占24%。总体来说，外出务工经商的农村剩余劳动力是偏年轻的，男性劳动力和青壮年劳动力是转移劳动力的主体。一方面非农就业本身的职业特点是需要男劳动力和青壮年劳动力；另一方面城镇就业的“门槛”比较高，然而转移出去的农民的劳动素质低，选择就业的范围较窄，只有从事重体力工作。

（三）从从事职业来看。衡阳县转移出去的劳动力所从事的职业大部分都是劳动力密集型、科技含量低且比较集中。据观察显示，近年来衡阳县农村劳动力转移出去从事的职业主要方向相对集中且变化不大，仍集中在建筑业、食品行业、交通业以及个体工商户。据笔者了解，衡阳县剩余劳动力转移出去从事的大众一点的职业为：摩的司机、的士司机、货车司机、泥工、装修工、木工、手机卖场以及超市促销员、制衣厂及印刷厂工人。个体经商的有：中小型超市、衡阳县米粉店、湘菜馆、招待所、宾馆以及手机店。

二、衡阳县农村劳动力转移存在的问题

衡阳县大量的农村剩余劳动力外出转移，在很大程度上解决了本县农村剩余劳动力的就业问题，也大大增加了农民自身的收入，但每一块硬币都会有它的两面性，衡阳县大量的劳动力长期的向外转移会产生很多的现实问题和社会问题，而且有些问题随着时间的推移演化不断恶化亟须解决。

（一）从权力维权上看，缺乏应有保障。众所周知，异乡人在现存的体制环境下在外地会产生一系列的权力维护和公平问题。比如说，随迁子女的受教育问题、讨薪难问题、医保问题、买房等一系列问题。这样就出现了比较严重的社会公平问题和人最基本权力保障的实施。如有一次当衡阳县派出记者在广州、深圳两地采访中，部分出租车司机也向记者反映了他们的苦恼：一是当前的义务教育制度对流动人口子女不利，他们在异地就学没有学位，只能进民办学校，而且孩子几年后也不能在流入地参加高考，返乡考试则对孩子的成绩和录取工作都带来诸多不利影响；二是出租车司机在深圳仍然受到社会管理方面的歧视，出现交通事故时，行政单位偏袒当地居民，虽然居住在当地社区，但却没有社区原住居民的政治选举权利和社会事务管理权利。

（二）从就业结构来看，多为体力型劳动，技术含量不高。据了解衡阳县转移出去的劳动力最主要从事于交通运输、建筑、餐饮、服务、服装制造以及加工制造等劳动密集型行业。衡阳县的哥是很有名气的，仅在广东的广州、深圳两个地方，衡阳县人购买或承租的出租车就有9，000多辆，其中97%的人是农民。衡阳县人在深圳经营的出租车就多达5，000辆，占深圳出租车总量的60%。然后，衡阳县米粉店、中小型超市、小旅馆、手机店、服装店、湘菜馆以及农产品批发零售是大部分衡阳县个体工商户选择的行业。其余打工的大绝大部分选择在加工行业生产流水线上工作或服务业。总的来说，衡阳县剩余劳动力转移在外边所从事的职业比较集中，其需要的文化水平和技术含量都不是很高。

（三）从转移后的社会效应来看，产生一些负面的社会问题。农村劳动力转移最主要的负面社会效应就是破坏社会稳定、侵扰社会治安、进行违法犯罪活动。外出务工的农民一般来说受教育程度不高、法律知识比较缺乏、法制观念也比较淡薄，长期在异乡城市生活、工作难免会承受很大的压力，同时也受着艰难的生活条件和城市人对他们的歧视。这时心里面难免会产生一些怨恨。也有些外出务工人员一时经不起物质利益的诱惑，铤而走险进行偷盗、抢劫等一些违法行为，最终成为犯罪分子。还有一些年轻人受城市的一些错误价值观的影响进行吸毒、赌博等违法行为。这些犯罪分子严重扰乱了当地的社会治安，给当地人民的生命财产安全带来了很大的威胁。

（四）其他问题。农村剩余劳动力转移为劳动者增加不少的经济收入，但在物质丰富的背后也遗留了一系列的问题。

1、影响农村产业化生产及进程。转移的农村劳动力大多数都是思想开放，有一定文化基础的青壮农民，留下来的大多数是整体文化素质相比要低一些，身体欠佳的老人和妇女。留守劳动力的实际状况与建设社会主义新农村和发展农业产业化的要求很不相适应，特别是懂得农业技术和市场经济知识的劳动力十分稀缺。由于大量农村能人外出，农村家庭发展第三产业的后劲不足，使农村产业化发展受到制约。部分村组甚至已到了村支两委班子都难以找到足够的人选，更不用说选出一个能够带领全体村民奔小康的能人“支书”和“村长”，受此影响，村里计划生育、公益事业、社会治安管理等工作都不能较好地得到落实，对全面开展农村工作和推进农村产业化的进程产生不良影响。

2、影响农村科学技术的推广和应用。由于农村劳动力的转移大批优秀年轻劳动力被转移出去后，留下来的是老人、妇女儿童等辅助劳动力，但这类人群文化水平都不太高，对农业的新科学和技术吸收能力差，思想上比较保守，新型的农业科学技术推广起来难度比较大，使得县内农业生产停留在粗放经营状态。如，石羊塘镇花石垅村有农村劳动力1，100余人，其中常年外出劳工的青年多达428人，占40%。实际在家务农的都是45岁以上的中老年人和妇女，因接受新技术能力有限，农村部门推广的先进实用农业技术，难以应用于农业生产中，导致农业生产水平还维持七十年代的水平。

3、影响农村土地资源的充分利用。农村土地资源是农民赖以生存的根本。但是因为大量农村劳动力向外转移，导致在农村的劳动力大量缩减，农村粗放经营就日益显现，使一些原来耕种双季稻的农田改种单季稻，原来种单季稻的农田改种经济作物或者荒芜，大量的种植土地和渔溏都被闲置。特别是那些偏一点或肥力差点的水田和菜地被荒费的现象更加普遍。将双季稻改种单季稻，在同样一年的时间内同一亩地年产量将近少一倍。这样使农村有限的土地资源利用率大大降低，严重一点甚至会危害我国的粮食安全。

4、影响农村社会和谐建设。由于农村大量的劳动力向外转移，时间一久一些小小的问题就积沙成丘成了大的社会问题。随着时间的向前推移，这种状况的持续不仅制约着农业生产，更重要的是影响农村的社会和谐。外出务工的大部分农民工都是为人子、为人夫、为人父，上有老下有小。他们长期外出务工经商通常会产生以下社会问题：一是留守儿童。父母外出后，孩子一般在家上学，学习生活上一般由祖父、祖母或外祖父、外祖母照护。这样就存在隔代教育，在教育学和心理学的角度来讲，对儿童健康成长有一定的影响。据衡阳县教育部门2012年调查数据统计，衡阳县有在校中小学生近10万人，其中留守儿童学生占在校生人数的34%。据2012年衡阳县网岭镇中学统计学业成绩差的学生中，留守学生占92%，辍学率高达6%，比非留守学生辍学率高出5.5个百分点。据对527个留守学生调查，优秀等级的占15.9%，良好等级的占38.02%，不合格的占46.1%；二是空巢老人。儿子女儿外出经商务工，老人的赡养问题就成了很大的问题，由于子女不在身边，家中有什么事情也没人帮助，如电线损坏、水管损坏及电视、电话故障等这些很平常的小事也成了大事。有病在床上无人料理，普遍存在生活条件差，劳动负担较重，生活方式单调，精神上缺少关爱等现象。有些甚至要承担抚养儿童的任务，老人有苦无处诉，有难无人解；三是夫妻感情。有些已婚村民单方外出务工，这样就造成了长期的夫妻分居，日程月累就形成了事实上的单身男女。夫妻之间缺乏最基本的相互了解和日常沟通，从而出现了对彼此的不信任，甚至导致感情危机、家庭破裂，造成了农村离婚率增高等诸多现象。

三、衡阳县农村劳动力转移存在问题成因分析

（一）制度保障与社会服务体系不健全。户籍制度是在计划经济时代防止农民盲目进入城市而制定的，在早期也对社会稳定和经济发展起了重大的促进作用。但后来随着经济和社会的发展这个户籍制度成为了直接制约农村剩余劳动力转移的非常重要制度之一，农村剩余劳动力能否能否转入城市、从农村转移出来、能否在城市稳定地工作和生活，都与户籍制度密切相关。我们现存的户籍制度是城乡分离的户籍制度，该制度一直以来就是农村剩余劳动力向城市转移的“绊脚石”。可以说，农村剩余劳动力积压严重、城镇化的进程滞后，一个重要原因就是这个户籍制度把人的自由进出城市的权力给定死了。近年虽然户籍制度有很大的松动，但还是不能满足最大限度的农村剩余劳动力转移。

（二）农村劳动力综合素质较低。据第六次人口普查数据显示，全县常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为33，687人占总人口的4.49%；具有高中（含中专）文化程度的人口为89，457人占总人口11.93%；具有初中文化程度的人口为252，815人占总人口的33.71%；具有小学文化程度的人口为243，939人占总人口的32.53%（以上各种受教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。低于小学教育或未受教育的人占17.35%。由此可见，全县整体受教育水平本来就不是很高，所以转移出去的劳动力受教育程度也是一般。甚至在农村保存着一些传统观念“读书无用论”，认为读书成本大且读后都是打工赚钱，还不如早些离开学校去打工赚钱。更甚有些人为了早点出去打工，在办理身份证时把自己的年龄改大，为的是早一点出去打工。这样就造成了综合素质低、工作难、工资低、待遇差、贫穷的恶性循环，等等。

（三）转移劳动力压力大、法制观念淡薄。在外务工难免在工作上或生活上遇到这样或那样的困难。在长期在异乡城市生活、工作难免会承受很大的压力，同时也受着艰难的生活条件和城市人对他们的歧视。这时心里面难免会产生一些怨恨，如果是那些争强好胜且报复心强的农民工，这时也可能会拉帮结派、惹是生非甚至走上违法犯罪的道路。也有些外出务工人员一时经不起物质利益的诱惑，铤而走险进行偷盗、抢劫等一些违法行为，最终成为犯罪分子。总的来说还是要归因于农民工的受教育程度、知识水平、法制水平比较低。

四、促进衡阳县农村劳动力转移的对策

（一）完善相关社会制度

1、建立有利于人口流动的户籍制度。为了促进农村剩余劳动力最大化的转移，现存的户籍制度的围墙是必须要推倒的。希望国家政策制定部门能在户籍制度上作一个重大的调整或改革。改革后的一个目标状态应该是像国际惯例一样的，建立城乡统一的以身份证管理为核心的人口流动制度，也就是说任何一个人，只要在一地有稳定的收入来源，就有资格办理暂住、寄住证或常住证并依法享有与当地居民同等的权力和承担同样的义务。这样以来，务工人员买房、买车和随迁子女的教育问题都会迎刃而解。

2、建立城乡衔接的社会保障制度。完善的社会保障制度为在外务工人员提供福利保障，解决后顾之忧，使之尽心尽力为该地区的经济、社会发展做贡献也有利于社会稳定。我国的社会保障目标应该是高度统一、法制化、社会化的现代社会保障制度。“现阶段我们要达到的效果是全民基本保障”、“单位补充保障”、“个人附加保障”三个保障齐头并进。具体操作为：建立一个全国社会保障系统，并把每个人的信息都录在数据库里。每个人都有一个独立并唯一的社会保障个人账号。公民到国内任何地方工作，都可以按规定由个人或雇主向账号里打入当月一定工资比例的社会保障费，并可按照条件和程序领取相应的社会保障金。对自由职业者、自营业者以及从事种植养殖的农民，他们没有雇主所以他们的单位补助保障主要是由自己向账号注钱，同时政府给予一定比例的小额补贴。他们也可选择个人附加保障的形式，比如说购买商业保险。

（二）提高劳动者的综合素质水平

1、文化知识。前面提到过衡阳县的文化程度，其中具有初中文化程度的人口占总人口的33.71%；具有小学文化程度的人口占总人口的32.53%，甚至还有些农民所受的教育低于小学水平或从未受过正式的教育。不单是衡阳县就全国来讲，国情是人口基数过大，农村人口比重高。伴随着农村人口的增长是农村剩余劳动力的增加。劳动者文化程度集中分布于小学和初中，高中层次、大专及以上文化程度的比重很低，这样给剩余劳动力的转移造成了很大的困难。为了让转移劳动力在更好的工作环境中工作、享受更好的待遇，农村劳动力的知识水平必须提高，要加强向村民宣传知识重要性的力度。最终做到向外输送高质量的劳动力。

2、技能培训。社会在不断发展，人也要不断学习，学校不是学习的终点而是另一个起点，转移劳动力走向工作岗位之前或之中都要有意识地进行工作技能的学习培训。这个也需要政府引导支持，个人注重自己职业技能的提高，拓宽自己的就业门路和提高自己的业务水平。让转移劳动力不单从事以劳动力为主的工作，要实现转移工作从劳动力到技术工人的转变。

（三）提高转移劳动者的法律意识。法律既是对守法合法者的保护又是对违法犯罪者实施制裁的利器。政府以及公共部门要深入持久地开展法制宣传教育活动、重视法律知识的教育、充分利用大众传播媒介向劳动者及社会公民传播法律知识。劳动者要学习法律知识树立具体的法律观念，特别是学习在劳动过程中有关的法律法规，树立正确的权力义务观念。

（四）统筹发展，解决遗留问题

1、留住人才。现在国家政策在“三农”的投入上有很大的倾斜，实行全部免税还有各种补贴并且还提供技术支持和货款支持。但是再好的政策没有人去实施都是一场空。外出打工固然在短时间内有可观的经济收入，但广阔天地大有作为，我们的家乡也需要我们来建设。农业毕竟是我们国家的一个重要保障。鼓励本地就业、支持新型农业、扶持创业项目。特别是“十一五”以来，政府抓住机遇加大了招商引资力度，一大批重工业项目陆续在衡阳县生根发芽，年产200万吨，投资6亿元生产水泥，总投资2.5亿元水利枢纽工程项目，投资105亿元的煤电一体化项目等一批项目相继开工建设。这些项目的开工更需要大量的人力。所以在家门口也能找到好工作。这样，既解决了农村人才问题又使农村和谐如空窠老人、留守妇女儿童的问题迎刃而解。

2、走农业企业化经营的道路。现在的科学技术在不断地发展与创新，农业机械和农业肥料也不断地有新的突破。不再是以前低效率的农业时代，现在虽然说从事农业的人数减少了好多，但第一产业的产值每年还在陆续上升。如在2011年，衡阳县经济综合实力继续上升其中第一产业增加值36.14亿元，增长4.2%。这就是走企业化经营的结果，实现“人走出来、资金走进去”，只有走企业化经营、个人承包，才能既解决农村科学技术的推广和应用问题，又能使农村土地资源达到充分利用。这样，既能使转移劳动力没有后顾之忧，又能提高农业产量，增加农民收入。

主要参考文献：

［1］王萍.中国农村剩余劳动力乡城转移问题研究［M］.东北财经大学出版社，2008.5.

［2］肖浩辉.关于进城务工人员若干问题的探讨［J］.湖南社会科学，2012.3.

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[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0084-02

随着市场经济的进一步发展，作为房地产业的重要组成部分，我国房屋中介服务市场将会得到进一步的发展。为了保障这一良好的发展态势，在当前房屋中介服务市场还存在多种问题的前提下，有必要深入研究，并采取积极措施来完善我国房屋中介的相关立法，使得房屋中介行为有法可依，有法可制。文章将重点置于我国房屋中介服务立法完善上，可以完善有关于房屋中介服务的理论研究；另一方面可以为实践中房屋中介服务立法的完善提供有效的借鉴。

一、房屋中介服务的内涵

中介的字面意思是在事物与事物之间起媒介作用。中介活动就是从事中介服务的中介人居中，向居于两端的委托人传递信息，起着重要的协调作用，帮助两方委托人达成一定的事项。房屋中介也即房地产中介，是指为当事人提供房屋信息咨询、价格评估、经纪等服务的专门机构。在房屋中介服务当中，房屋中介机构为客户提供与房屋有关的各类信息，对房屋的价值进行评估，或者应当事人的要求为其有关房屋的业务。

二、我国房屋中介服务中存在的问题

（一）隐瞒交易信息，误导客户交易

现实中，房屋中介服务机构隐瞒交易信息的情况十分的普遍。这主要体现在两方面：第一，隐瞒房屋的真实信息。一般而言，房屋中介服务合同订立后，根据合同的规定房屋中介人需要向委托人提供符合其期望值的房屋信息，包括房屋的地理位置、面积、产权情况、市场价值等等。但部分房屋中介服务机构在中介活动中，为了促使买卖双方达成交易，常常隐瞒房屋的真实信息，或将房屋的价值夸大，让买方在不知情下与卖方订立合同，往往到入住房屋后，卖方才发现房子存在这样或那样的问题，但是此时合同已经完成，报酬已经支付，房屋中介机构会将责任一概予以推卸。如房地产卖方提供的房子在建造时存在瑕疵，由于这一瑕疵比较隐秘，客户在看房时很难发现，但房屋中介却在了解事情的前提下，不仅不对这一瑕疵予以提醒，反而积极地劝说客户赶快买下来。第二，误导购房者。按照我国《商品房销售管理办法》第28条的规定，房屋中介在代卖方成功销售房屋后收取的佣金应该在房屋成交价格的3%一5%之间，且不能收取其他的费用。实践中，房屋中介往往会误导购房者，让其认为房屋成交价格中就已经包含了佣金，进而打着这个旗号提高房屋的价格。

（二）房屋中介服务合同不规范，不利于客户权益保护

在进行房屋中介活动前，房屋中介服务机构会与委托人签订房地产中介服务合同，对双方的权利义务和违约责任进行规定。正常情况下，房屋中介和委托人签订的房屋中介服务合同应该以房管局提供的合同为范本。但是，实践中房屋中介机构往往采用本机构自制的合同文本同客户签约。房屋中介往往会为了自己的利益，并利用委托人对相关的法律法规不熟悉的情况，与之签订不规范的合同。房屋中介在合同中往往会增加客户的义务，如“客户需要提前支付定金”，减轻自己的义务，并尽量规避属于自己应该承担的责任。

（三）制造虚假信息，诱导客户

现实中，有很多房屋中介会为了赚取利益而制造虚假信息，引客户上钩，以此来骗取客户的钱财。如房屋中介会捏造虚假的房屋信息来欺骗客户，诱骗他们上当，如向客户说哪里的房子又大又好，价格便宜，地理位置更是一绝，很多人都争着抢着要，利用客户不懂行情，又想占便宜的心理引他们上钩，缴纳定金或者服务费，之后要么逃之天天，让顾客找不到人，要么是继续找借口哄骗顾客，总之是要让顾客之前缴纳的定金或者服务费打水漂。在房屋中介与客户签订合同之后，房屋中介会想方设法阻止买房者和卖房者私下联系，使得二者之间的信息不流通。在房屋中介利用过期的情况下，房屋中介可能安排机构内部的员工冒充卖房者与买房者接触，从而欺骗买房者。

三、构建我国房屋中介服务立法的思考

（一）明确规定房屋中介服务当事人的告知义务

我国《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务。但是这一义务规定得较为笼统，不能切实解决实践中的问题。笔者认为，完善我国房屋中介服务制度还需要进一步明确告知义务。在借鉴其他国家先进经验的基础上，笔者认为应该从两个方面具体设置我国的告知义务。第一，规定房屋中介机构的告知义务。由法律规定将信息披露制度制度作为房屋中介服务机构的义务。在房屋中介人与委托人签订房屋中介服务合同之后，中介人有必要主动告知委托人有关房地产的真实信息，或在委托人询问的情况下有必要入室回答有关房产的信息。第二，规定房屋所有人的告知义务。即房地产交易中，出卖房屋或者出租房屋一方也有义务将自己要出卖或要出租的房屋的具体情况告知给买者或者租者，如房屋的产权情况下，房屋地理位置、面积、屋内结构、周边环境，如果房屋存在瑕疵的话，房主也应该及时告知给交易相对人。以避免现实中出现的房屋中介服务机构和房屋所有人串通欺骗另一方当事人。

（二）强化房屋中介服务合同的规范性

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一、引言

随着新农村建设规划的不断推行，不少村庄成功实施规划，取得了良好效果，但也有的村庄规划因缺乏科学有效的引导措施和相应的体制保障、地方政府与基层官员过于注重政绩、农民收入低和文化素质低等问题受阻。在我国总体上进入“以工带农”、“以城带乡”的发展新阶段，解决好新农村建设中出现的问题对于构建和谐社会具有重要意义。目前，不少专家学者针对农村规划工作开展了大量研究。傅德仁和黄耀志提出了基于公平理念的规划建设途径；林华和俞进就新农村规划与城市规划思维方法差异进行辨析；李孟波从新农村规划产生的背景入手，深入分析新农村规划的实质和作用，提出做好新农村规划应遵循的原则和措施。本文则主要从农民的角度出发，首先对前大郭村村民不接受首次规划的原因进行调查分析，然后就目前规划工作对村民开展调查，最后提出了规划在充分考虑民愿的基础可采取的措施。

二、河南省长垣县前大郭村规划概况

（一）前大郭村概况

前大郭村地处豫北平原，隶属河南省新乡市长垣县常村镇，位于长垣县城的西北方向，距县城15km，距乡镇中心8km，如图1所示。村庄附近有大广高速公路、长济高速公路，交通便利。村庄是独立的行政村，占地150000m2。截至2012年5月，全村共有387户人家，403处宅基地，户籍人口1357人。全村设有一个村委会，4个村组。各村组规模有较大差别，4组的户数占全村总户数的55%。村庄户均宅基地面积342.17m2，严重超出国家规定的宅基地面积限值，而且近年来，随着外出就业人员的增加，大量农村住房和宅基地处于闲置状态，致使32030.10m2的土地资源和4578.75m2建筑面积没有得到合理利用。

（二）2011年规划实施情况

在新农村建设的号召下，2011年常村镇政府提出将前大郭村合并到邻村――韦庄的规划方案。韦庄地处交通要道，拥有小学、初中等教育设施，是服装店、家电超市、理发店等的聚集地，其位置如图1所示。规划用地属于韦庄村集体经济组织所有的农用耕地。

实施方法：在新村庄每户宅基地面积划定为199.5m2，住房由政府委托施工单位进行统一建设，主房为10.5m×10.5m的二层楼房，配房为8.5m×3.7m的单层平房。村庄建成以后统一给排水，垃圾统一回收处理。但是，规划对原有住房的补偿和社会保障等方面并没有具体说明，而且要求每户在房屋建造前一次性缴纳13万元购买房屋。

上述规划方案确定后，政府将其下达至村，村委召开全体村民会议将方案通知大家，最后同意规划并交钱的仅有十户人家，所以规划暂且被搁置。根据村民反映，当时不同意规划的原因如下。

1.政府自行决策规划方案，村民未参与其中。此次规划方案完全由镇政府主持编制，政府编制完成后，只是通过下达政策的方式通知村庄实施，未组织村民积极参与村庄选址、房屋建造方式、土地利益分配等重要问题的决策，未积极听取广大村民的建议。

2.建房费用较高，未建房先收钱。近年来，绝大多数农户都在不同程度上对自家的住房进行了改造，目前并不需要建新房，而且13万元的房款对于农村家庭来说是一项大数目的支出，是村民辛苦多年的积蓄。另外，政府就13万元房款的合理性未做出说明，所以不是急需新建住房的农户是不会同意的。

3.搬到新村后，大家需要融入一个新的大环境，对于韦庄村村民来说，前大郭村村民属于外来人，从心理因素考虑，韦庄村在本村肯定会有许多优势，规划完成后随之而来的村内公共资源、利益分配、领导权等问题是否可以做到公正、公平、公开，前大郭村村民心中无底。

4.新村与原村址的距离较远。韦庄是位于前大郭村南边与之相距3.5公里的村庄，两村庄之间有铁路隔开，虽然严格来说距离不算远，但是村民都习惯了那种步行几分钟就可以去田地里干活的生活，搬到新村后这种距离上的改变使他们难以接受。

5.村庄规划触及部分农户的利益。村庄规划对于村庄来说是一次大整顿。如果实行规划，对于在外务工、经商的本地农户来说，他们在城里已经买了房子，但是由于目前农民保障制度的缺乏，对于村里的住房即使不使用也不敢轻易放弃，所以陷入买与不买的矛盾中；而对那些户口已不在本地但还在本村拥有住宅的农户来说，一旦实行规划就意味着农村住宅资格的丧失，所以也不同意规划；另外，目前农户宅基地面积普遍超标，尤其对于拥有多处住宅的农户来说，如果实行规划，他们的利益必定受损，所以更不会同意规划。

6.恋土情结。一些老人在本村住了将近一辈子，对于村庄的一草一木已经结下了很深的感情，现在让他们离开这个熟悉的地方到另一个陌生的环境中生活，心理上难以接受。

7.韦庄村民不同意外村占用其土地。农村土地归村集体经济组织所有，村与村之间甚至一个村内部都会存在不同的经济组织，致使土地分属不同权益主体。前大郭村村民要占用韦庄土地，许多补偿协调问题比较困难。

三、关于新农村规划工作的调查

2013年2月17日至22日期间，本人对前大郭村村民就村庄规划有关问题进行了调查。本村387户农户中参与调查的共有317户，剩余60户因为调查时家中无人或在外定居等原因没有参与，总体调查覆盖率为81.91%。调查结果总结如下。

（一）村民对规划工作的意愿调查

在“您是否愿意接受村庄进行规划”的调查中，64.29%的农户愿意接受村庄规划，23.81%是无所谓的态度，只有11.9%的农户不愿意接受。从中我们可以看出，村民对新农村规划抱以积极和期待的态度，究其原因主要有三个：①在新农村建设的下，村民感觉到实行规划是政策所向、大势所趋；②对于许多目前急需新建住房的农户来说，一方面村庄不允许再建新房，另一方面规划方案又迟迟不下达，这使他们希望尽快实施规划；③规划成功村庄的美好生活面貌使村民充满向往。

虽然新农村规划的编制和实施监督离不开政府的有序组织，但是新农村规划编制和实施的对象是农民，其目的是改善农村生活环境、提高农民生活质量、促进农村经济发展，所以为了确保规划的顺利进行，我们要弥补首次规划的缺陷，充分利用广大村民愿意规划的积极性和创造性，在政府组织的前提下，让村民积极参与整个规划过程，从规划项目的立项、现场调研到规划方案的编制都应该做到“尊民意，顺民心”。要充分依靠农民这个充满智慧与想法的团体，确保新农村规划达到惠民、利民的目的。

（二）村民接受规划的理由调查

根据对“村民接受规划的理由”的问题调查可知，出于方便生活考虑的农户占了85.19%，出于改善村容村貌考虑的占了14.81%，出于可节约土地考虑的为0%。这就给我们规划编制提出了一个很明显的要求，那就是规划方案的编制一定要方便村民的生活，所以政府部门在确定规划方案时要切实考虑农民的生产生活需求、农村土地制度、农村生活习惯等因素编制科学合理的规划方案，如新村规划的选址问题。新村是在原有村庄进行新建还是另辟新址？如果原址新建，就要合理考虑公共设施建设、基础设施配套等的规模、代价和成本问题；如果是另辟新址，就要考虑土地利益的再分配、新址与农民耕地之间的距离等问题。前大郭村前次规划失败的原因之一就是新村选择另辟新址导致新址村民的土地权益受到影响。土地是广大农民生活的重要保障，是农民安身立命之本，所以进行新村规划时一定要在维护广大农民利益的基础上进行，偏离了这个基础是不可能成功的。另外，为了让村民放心地接受规划，我们要制定科学的制度、采取合理的方式。

（三）村民对规划法规的了解程度调查

开展农村工作的一个难题就是农民的教育文化水平低，法律知识欠缺。通过对“您有没有听说过《土地管理法》或者《河南省〈土地管理法〉实施办法》”问题的调查可知，“听说过，也了解一点”的占有23.81%，“听说过但不了解”的占到26.19%，而“没听说过”的占到了50%的比例；通过对“您是否了解国家关于农村宅基地和农村建房管理的相关政策法规”问题的调查知可知，“很了解”的占有4.76%，“比较了解的”占有38.1%，而“不了解”的高达57.14%。从中我们可以看出广大农民对于农村相关管理政策知识相当欠缺，而我们在开展新农村建设时，宅基地的划分、土地的占用等都是依据法律开展的，农民法律知识的欠缺就会干扰规划的实施。另外，不少村民的“恋土情结”、迷信风水等因素都会影响规划的顺利进行。所以，政府应积极组织基层干部对村民进行普法教育工作，促进农民思想观念改变，将规划后的美好生活画面积极地展示给大家，以确保规划工作保质保量地完成。

虽然本次调查的结果可能受到被调查者的年龄、受教育程度及家庭地位等因素的影响，但就被调查人员的随机性而言，这恰恰体现了调查结果的全面性和代表性，反映了广大村民对规划问题的不同见解。从本质上讲，新农村规划的目的是实现广大人民的根本利益，农民既是新农村建设的出发点也是最终归宿。所以，我们一定要在充分尊重和考虑广大农民真实意愿的基础上，结合农民生产生活方式、农村土地制度及可持续发展的科学理念等开展新农村规划工作，避免工作中脱离群众、缺乏科学性及损害农民利益等问题的出现，要充分依靠广大农民的积极性和创造性。

四、结束语

通过对前大郭村规划失败原因的分析及规划问题的调查分析，我们知道政府在编制新农村规划时，要切实考虑村民的意愿和态度，加大法规的宣传和教育，促进农村规划建设工作的健康发展。本文认为应主要做好四个方面的工作。①建立完善的规划决策系统。农村实施规划的目的是让人民更好地生活，所以政府在编制规划时，要广泛听取人民的意愿和建议，将有效的沟通和反馈机制纳入规划决策系统。②不断完善住房制度。通过新农村建设规划可以对农村存在的诸如农户宅基地面积过大、住宅闲置量大、房屋建造质量差、村庄布局不合理、生活环境差等问题进行彻底治理，政府部门应该抓住此次机会就相关法律法规中不完善的地方进行合理的修订。③建立合理的补偿机制。我们在进行规划时对农民进行补偿的机制应科学合理并建立相关的资金扶持政策，不能因为新农村规划的实施使农民背负大量债务，导致“利民”举措变为了“害民”举措。④加强农民保障机制建设。广大农民是社会的弱势群体，为了促进农村住房制度的完善，我们应该加强农民的社会保障机制，使农民尽量享受与城镇居民同等的保障权利，让广大农民放下在城市生活的后顾之忧，放心地交出农村住房，促进农房合理利用。

参考文献：

[1]傅德仁，黄耀志.基于公平理念的新农村规划建设途径[J].江苏农业科学，2012，40（05）.

[2]林华，俞进.新农村规划与城市规划思维方法差异辨析[J].城市规划学刊，2008，（z1）.

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向城市迁移的农村人口几乎都不携带户籍,他们的人虽然已经迁移到城市但并不标志着其城市化过程的完成。他们虽然常年居住在城市,在城市工作、生活,但仍然是农民身份而非市民身份。对他们来说,真正成为迁入城市的市民,才是城市化过程的关键所在,也是新生代农民工完成城市化过程的重要标志。我国现阶段新生代农民工总数约在1亿人左右。这表明,新生代农民工在我国2.3亿(2008年为2.25亿)职工中,已经占将近一半,他们正处于城市化进程中向市民转化的关键阶段。新生代农民工与第一代农民工相比,他们有着强烈的城市化愿望、有着真正融入城市、在城市中追求权益平等的诉求。

(一)城市身份的诉求

全国总工会新生代农民工问题课题组《关于新生代农民工问题的研究报告》中把新生代农民工的界定为:出生于20世纪80年代以后,年龄在16岁以上,在异地以非农就业为主的农业户籍人口。其特点为,户籍在农村但随父母或独自长期生活在城市,对农村和农村的生活既不了解,也不喜欢农村和农村的生活,渴望成为真正的城市人却被城市排斥。据统计,89.4%的新生代农民工基本不会农活,37.9%的新生代农民工没有务工经验。

新生代农民工不仅是在社会经济特征和个人特征方面与第一代农民工有着许多差异的群体,也是最有市民化意愿和亟需市民化的群体。由于新生代农民工从小生活在城市,与农村生活环境相比,他们对城市生活环境更加熟悉、适应。新生代农民工中有69.9%的人倾向于认为“自己是城市中的一员”,“应该得到和城市人同等的社会地位”,新生代农民工中欲“通过打工,争取留在城里生活”占42.4%,“不愿意回乡干农活,想过城里人的日子”的占15.2%。新生代农民工之所以想成为市民的原因主要基于城市收入高、生活水平高、精神文化生活丰富以及为自己的孩子教育考虑等因素。而现实的户籍制度却使他们陷入两难的尴尬境地,置身于城市和农村的边缘,无奈于自己的农村身份和城市对他们的不认同。

(二)在城市购房定居的诉求

第一代农民工在城市打工挣钱是为了再回到农村“盖房子,娶妻子,生孩子”,而新生代农民工在城市打工的动机和目的已经不再像父辈那样,他们期盼自己及其子女能够从城市的过客成为能够在务工地稳定定居的城市人。中国青少年研究中心的新生代农民工研究报告表明:在新生代农民工中,有55.9%的人准备将来“在打工的城市买房定居”。但现实却是:这种在务工地长期稳定生活的强烈诉求与其所从事行业的收入及经济发达地区的高房价之间的差距日益突出,许多人在城市购房定居的梦想成为泡影。

(三)权益公平的诉求

关于权益公平最直白的解读就是:不论是城里人还是农村人,不论是本地人还是外来的人,只要是本国公民,就应享受同等的权益,承担同等的义务。不言而喻,在城市化进程中,新生代农民工应当享有与城市公民同等的就业、受教育、社会保障等机会。

1.受教育权益的诉求。受教育权,是指公民依法享有的要求国家积极提供均等的受教育条件和机会,通过学习来发展其个性、才智和身心能力,以获得平等的生存和发展机会的基本权利。在以现代技术元素为生产力的背景下,简单的体力型劳动力逐渐被技能型劳动力所替代,只有不断的对新生代农民工的进行教育和培训,提高新生代农民的职业技术水平,才能满足需求层次不断提高的现代劳动力市场的需求。

与老一代农民工相比,新生代农民工具有较高文化水平,对就业岗位有着较高的期待,他们有着接受更高教育和更多技能培训的主观诉求。2010年,据全国总工会关于新生代农民工问题的研究报告调查统计表明:新生代农民工中有69.7%的人表示迫切需要了解专业技能知识,54.7%的人表示需要学习法律知识,47.8%的人表示希望提升文化知识。但现实中,新生代农民工由于受劳动强度大、工作时间长、培训费用高等客观条件的制约,无法使新生代农民工享有均等的受教育机会和条件。

2.劳动权益的诉求。与老一代农民工相比,新生代农民工受教育的程度较高,参与社会活动、了解和获得外界的信息的途径和手段较多,自我保护意识、争取权利的意识、维护权益的意识较强,对获得平等的就业权、劳动权等有着更强烈的诉求。一旦自己的权益得不到保证,不是像老一代农民工那样逆来顺受,而是选择“炒老板的鱿鱼,甚至寻求社会、法律的帮助来维护自身合法的劳动权益。

3.社会保障权益的诉求。在城市化进程中,生活在城市、且渴望成为城市人的新生代农民工,同城市人一样有着对城市社会保障的强烈诉求。以社会保障替代土地保障,是农村人口城市化不可缺少的基本条件。对于新生代农民工而言,基于对城市身份的诉求、城市定居的诉求、在城市稳定工作的诉求的前提下,对社会保障权益的诉求也是城市化的必要诉求之一。他们对城市社会保障的诉求至少表现在三个方面:一是为解决年老、疾病等后顾之忧的养老保险和医疗保险;二是为解决失业后暂时生活困难的失业保险;三是为维持基本生存的最低生活保障。

二、新生代农民工的城市化诉求受阻,诱发了新生代农民工犯罪

社会分工日益细化的今天,新生代农民工成了不可缺少的社会经济发展的动力。一方面,为城市第二、三产业发展提供了廉价劳动力,推动了城乡经济和社会的发展的;另一方面,强烈的城市化诉求得不到实现,成为犯罪的诱发因素。

(一)城市身份诉求受阻

长时间在城市打工、生活,新生代农民工逐渐丧失了对原来农村社区的认同感,他们梦想成为城市人,却不被城市所接纳,痛苦地游离于城市和农村之间,城市身份诉求受阻诱发了犯罪的发生。 1.被城市身份诉求受阻。就城市而言,在客观上,我国由于长期存在的城乡二元社会结构,在户口、社会公共产品和社会保障制度等方面实行城市人与农村人的区别对待;主观上,城市居民本身存在的就业的压力和居住条件改善的压力,使城市居民在心理上存在着农村人会与他们挣饭吃、争房子住的担忧,于是对于农村人口城市化存在着心理上的抵制及对农村人口存在着自然的排斥。结果造成了新生代农民工的非农村身份的诉求受到来自城市各种主客观条件的限制,使他们无法真正的融入城市主流社会,转变成真正的城市人。

2.自城市身份诉求受阻。就新生代农工而言,生活在城市的新生代农民工由于受其文化程度、专业技能、产业结构等自身竞争力不足的影响,以及城市社会生活的参与度不足,致使他们客观上要求城市身份的认同,主观上在职业技能培训、自身素质的提高等方面努力不足,成为他们城市化进程中的羁绊。

新生代农民工强烈的城市化身份视为愿望,遭到了现实社会的打击,他们实现梦想的机会变得渺茫或无望,一些人便会陷入痛苦、埋怨、仇恨、报复之中,再加上他们缺乏父辈吃苦耐劳的精神、应对打击的能力,好逸恶劳、不劳而获、伺机报复成而滋生犯罪。

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中国改革开放近四十年，十三亿人的长途跋涉，风雨兼程，遇山开山，临水搭桥，追逐和寻觅着一条属于中国人自己的存在和发展之路。这一路走来，人们在擦肩和回眸之间，都是在渴求着一个答案：支撑和推进中国经济社会发展的动力是资本主义还是社会主义？党的向全国人民作出掷地有声的回音：中国经济的发展靠的是走中国特色的社会主义道路，随后我们的党又十分清晰地确立了社会主义核心价值的刚性内容，构画了一幅美丽无暇、幸福无限的社会主义中国蓝图。在近七亿中国农民心中，社会主义核心价值观的确立和呈现，是这幅蓝图上浓墨重彩的一笔，而这一笔起始的侧重点应该归属于占全国人口50.32%农民的文化自信和文化自觉。

一、农民与文化的间距缩小，粘合度提高

劳动创造了人类，耕者养育了世界，这个道理尽人皆知，可是随着人类社会的不断进化，人类科学文明的循序渐进，社会对于人类的分层愈来愈明显。大概是耕者存在立面是简单劳动的原因，“农民”与“文化”似乎是完全不能重合的两块领地，在一些上流社会的人嘴里，往往把“农民意识”与“没文化”联系在一起，世代蒙受文化嘲讽的农民，尘封在心底的文化委屈层层叠叠。在具有五千年文明史的中国，历朝历代都将全民文化素质的提高看作国家强盛的一个标志。但是由于受客观社会的种种限制和农民内在条件的约束，农民在整个社会教育中接受教化的份额偏低。譬如说文化教育，在解放前，真正读得起书，上得了学的人，大都是有钱有势人家的子弟，国家教育的资源全被有钱人享用，正是由于这样一个基因的存在，一代传一代，一辈传一辈，农民的世代是农民，读书做官的世代读书做官，两条线很难交叉，更不会重合。解放后，我们党把物质公平和精神公平放到同样的地位，农民的文化基因开始繁衍，但历经一场文化浩劫之后，中国农民的文化追寻之旅放慢了脚步;再譬如，公共文化资源的配比存在着严重的不公，城里人有电影院、图书馆、大剧场、体育馆等众多的公共文化资源可以享用，这些对农民来讲，可谓是望洋兴叹。七十年代末，中国农民迎来了一次前无古人，后无来者的大改革，农民的劳动自主和文化自主有了一个崭新的开局，这一开局如一部大型喜剧，大幕一开，便是万紫千红。“百年大计，教育为本”的理念成为建设中国特色社会主义的灵魂所在，农民接受文化教育的权利得到保障，从田园上走出的大学生结群而至，紧接着九年制义务教育的全面实施，彻底结束农民后代没文化的历史。为社会主义新农村建设提供了强有力的文化支撑。从“精神文明和物质文明两手抓，两手都要硬”到“代表先进文化的前进方向”再到“建立社会主义核心价值观体系”，无一不为占全国人口总数一半以上的农民打开了沐浴文化阳光之窗。农村文化的建设与发展造就了与时代同频共振的文化农民。我们可以十分欣慰地看到当代农民与文化的间距越来越小，粘合度愈来愈紧。在苏北农村有着一段新民谣“老大粗、泥腿子不是光彩，大学生当农民一片喝彩;种大棚、养鸡鸭，配上电脑一台，用网络、靠机械，轻松发财。”农民与文化的融合与城里人没有差别，50%-60%的青年农民都会微信务农，中国电信和中国移动有数据证明，近五年农村宽带入户率、手机购买率与城市相差无几。

二、农民对文化的渴求强烈，自信增强

靠文化发展生产，靠科学创造财富的文化农民，物质富裕，催生出了强烈的文化冲动，他们想在物质世界与精神世界并有的天地间，尽情感知自己的存在与价值，弄明白什么是自己想要的，什么是不想要的，我们选择几个小视角看看现代农民对文化的渴求和由此可见的文化自信。

（一）农民广场舞

农民广场舞，是这几年突然从空中飘来的一朵绚丽的文化云彩。政府没有派专人培训，没有专项资金扶持，更没有场地和必须的设备配备，农民自发的文化创造，把农民广场舞搞得遍地开花，四处溢香，一个小乡镇搞一次广场舞大赛，就会有40多支农民队伍参加，观众可达2000多人，服装、道具、音响等都是农民自己掏腰包。跳舞的人年龄从七、八十岁的老农民到不满十岁的小孩子，跳的曲目有传统歌曲，也有现代摇滚、街舞，更有洋人的拉丁、探戈。政府组织相关文化活动，许多舞蹈队纷纷要求上台表演，不要任何报酬，只想展示自己。

（二）农民子弟进城读书

农民父母进城买房陪读。许多农民得到改革开放的红利，在农村建起了小楼，买起了小车，家用电器一应俱全，这些已经不能满足农民对幸福生活的期待，他们开始文化投入，培育后代学文化、懂科学，成为国家有用的文化人才，有调查表明在一百户农民中有十到二十五户人家在城里置房，供孩子在城里读书，其目的是增强文化自信，固化文化内力。

（三）农民接受科学技术培训和法律知识培训的欲望强烈

在乡镇图书馆和村级农家书屋里，相关这两方面的书籍借阅，和电子阅览室阅览量在不断攀升，用科学引领致富，以法律维护权益，已成为大多数农民最正确的理性思维定势。

三、社会对农民的文化培养加强，文化供给对应

农民文化的供求市场兴旺与繁荣，助推了政府对文化培训的注重，和文化供给的态度。文化培养着重在以下几个方面。

一是公共文化资金的投入，近几年来，各级地方政府着力贯彻落实关于推进社会主义文化建设重要讲话精神，深入调查研究结合本地实际情况，制订农村文化建设实施规划，农村公共文化硬件建设加速推进，公共文化服务中心的布局与农民的文化需求相匹配，乡镇图书馆、农民健身房、农民舞蹈房、农民文化广场等刚性需求的文化阵地得到了有效落实。

二是文化人才的培养，优质的农村公共文化服务需要优质的文化服务人才，纵观农村文化建设，不难看出文化人才缺乏是农村文化发展的短板，乡、村两级文化服务人才配备远远不能满足农民文化服务需求。近年来，党政部门对此也有所洞察，在人才质和量的培育上做文章、下功夫，村级大学生村官成了农民文化服务的重要力量，政府相关部门都有重点地强化了文艺创作人才、演艺人才，文化管理人才的培训和引进，相对缓解了农村文化人才短缺的现状。

三是根据农民对精神文化生活的需求，政府部门有重点地组织开展各种丰富多彩的文化活动，如：“农民广场舞大赛”、“农民文艺进城”、“农村知识大讲堂”、“正能量加油站”等，给农民予充盈的文化供给，让农民走上大舞台，登上大讲堂，做文化农民的使者。

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1、引言

我国现行的土地制度是公有制。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定 土地使用权出让最高年限按下列用途确定居住用最高使用为七十年，对这项规定，老百姓产生诸多质疑，如使用期限满后老百姓的安置、住房的处理以及对一些相关人员的影响等问题。因此本文针对此问题进行了分析，并提出相应的解决对策。

2、住房土地使用权期限届满的后续问题

2.1侵害不知情建筑物所有权人的利益

房地产开发商或投资者一般属于专业人员，他们知道土地的使用权的年限。然而对于一般的缺乏法律知识的老百姓，奋斗多年终于可以买一套属于自己的房子了，在购房时很有可能不知道土地使用年限对于其所购房屋的意义，这在无形之中就侵害了这些不知情建筑物所有权人的利益。

2.2土地使用权期届满后住房的处理问题

当土地使用权期满后，地上建筑物处理问题也引起广泛争议。虽然，关于土地使用权期满后地上建筑物的归属问题，我国现行法律中有所规定。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”[1]土地使用权期满由国家无偿收回，这无可非议，，但地上建筑物、其他附着物的所有权也由国家无偿取得，这似乎有些不合道理。而且建筑物有其价值，使用权人在建造此建筑物时投入了一定的建筑材料，同时付出了一定的时间与劳动，这些都是价值所在，这些也相当于建筑物所有权人的资本。当政府要收回土地时，也就意味着收回了建筑物所有权人的一部分资本，因此，政府在收回土地时，应该按照一定的补偿标准对建筑物所有权人进行合理的补偿。

2.3土地使用权期满后房屋所有权人的安置问题

《物权法》第149条第1款规定： “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”[2]然而这种续期并非是无偿的，在土地使用权届满后房屋所有权人还要向政府缴纳一定的土地使用权出让金才可以继续使用住房，这无疑给所有权人增加负担。

这里存在着几点疑问：如果所有权人支付不起出让金的数额怎么办？如果房屋所有权人能支付得起这笔费用，但忘了申请续期，时间一过，其所有权便丧失了，那他除了支付一次土地使用权出让金之外，是否还必须把自己的房子再买回来？可见目前的《物权法》对于土地使用权期限届满后的规定还有不完善之处，并不能保证这一部分老百姓的利益，这也是政府今后需要进一步探讨的问题。

2.4土地及社会财富造成浪费

我国按照土地用途将土地使用权出让年限规定在40～70年之间，但实际上一般钢筋混凝土结构物的建筑物完全可以使用100年以上，即使是普通砖混结构的建筑物，也可使用70～80年。[3]而且随着科技的进步，人们广泛使用更加结实且耐久的建筑材料，大大延长了建筑使用寿命，必会超过规定的使用年限。但是当土地使用权到期，根据国家的规定，将被国家收回，而且国家不仅不会给予补偿，可能还要拆除地上建筑物进行出让，使原来投资在构造建筑物上的资金化为乌有，这不得不说是一种浪费。其次，投资者对于土地投资之前往往会考虑土地的使用年限还剩余多少，如果时间太短，他们就会放弃投资，改寻其他的土地，这也不利于土地的开发和利用。与此同时，随着土地使用权期限的临近，地上的建筑物也必会大大的贬值，土地使用权人会减少对土地的投资，甚至不投资，这片土地很有可能被废弃，直到使用权届满后被国家收回，这也必将影响土地经济价值的充分发挥。

3、结论与建议

3.1结论

对于住房土地使用期限届满的后续问题，我们应该考虑怎样在最大程度上避免不知情建筑物所有权人的利益侵害问题，如何处理好期满后地上建筑物的归属问题、房屋所有权人的安置问题，使国家和土地使用权人都受益，同时也要避免不必要的土地及社会财富的浪费，我们应从兼顾公平与效益的角度出发来解决问题，使我国房地产制度更加的合理化、科学化。

3.2建议

第一，明确卖方责任

一些老百姓在购买房子的时候，并不知道有关法律上的规定，对于住房的使用年限可能也只是略微听说，为了保障建筑物所有权人的利益，政府应该加大住房使用权期限知识的普及，让人人清楚自己所拥有的权利，防止在购买房产时候上当受骗。

同时，政府应该规定开发商或投资者，确保百姓是在对自己要购买的房屋的使用期限明确的基础上对房屋进行出售，不能在购买者毫不知情甚至在被蒙蔽的情况下将房屋出售，否则将受到法律处置。在签署购买合同时，卖方也应该在合同上明确注明房屋的剩余使用年限，让购房者了解自己对于房屋的使用状况，从而保证广大购房者的利益。

第二，实行国家有偿取得地上物所有权制度

保护财产合法所有权是我国宪法确立的原则，有偿取得也符合民法等价有偿、平等互利的原则。尽管有人认为，对于建筑物所有权人都给予充分合理的补偿会增加国家的财政支出，这看似不适合我国现有经济发展水平，也会使利益分配过于向土地使用权人倾斜。但是我们应明确，建筑物是有价值的，使用权人在建造该建筑物时投入了一定的资本。国家在收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权时，应合理评估建筑物后对建筑物所有人进行一定的补偿。如此对房屋所有人来说，当他们再投资下一处房产的时候就会有一定的资本，而不至于从头开始。此外，政府也可以用类似拆迁安置的办法来解决上面的问题。对于一些需要拆掉的房子，政府可以用另一处房屋对建筑物的所有人进行补偿。

第三，完善续期制度

首先，在土地使用权期限届满前，有关部门应向土地使用权人发出通知，告知其土地使用权期限即将届满，通知其尽早与土地所有权人进行协商。其次，征询双方的续期意愿，若土地使用权人无意续期，所有权人可以给予适当的补偿。再次，应该规定如果续期，只能续期一次，期限应为建筑专家对建筑物的安全使用年限做出的评估年限，最长与国家所规定的最高使用年限一致。当然，对于续期的批准程序，也应该做一个公正、严密的规定，保证政府不会滥用批准权，防止出现贪污受贿现象。

第四，延长住房土地使用权年限

基于上文对住房土地使用期限的限定对于土地和社会资源造成浪费的探讨，政府可以根据建筑物材料普遍的耐久程度来延长住房土地使用年限。随着科技的发展，人们越来越多的使用更加结实而且耐久的材料来建造建筑物，这些建筑物坚固、耐用，使用期不再仅仅是70年，有的甚至可以达到上百年。因此，政府有必要适当延长住房土地使用权年限，确保土地资源和社会资源得到充分利用，避免造成巨大的资源浪费。同时，政府应该出台相关政策，鼓励土地使用权人以及投资人对土地进行开发和利用，充分发挥土地的经济价值。

参考文献：

[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”

[2]《物权法》第149条第1款规定： “住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。”

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二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。

五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。

十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

签订购房合同需要注意啥

第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。

第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。

第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。

第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。

第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。

识别对购房人不利的合同条款

一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。

二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。

律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。

三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。

律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。

四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。

律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。

五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。

慎签购房合同

许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：

“五证”要严格审查

购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检

站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

认购协议要慎签

购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购协议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。

如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。

合同附件不可缺

目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。

合同附件与主合同具有同等的法律效力。

购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任并赔偿损失。

心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。

陷阱一：在认购书里没有注明

因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。

陷阱二：合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策：在签约前您查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

对策：看清楚补充协议的条款，的办法是找一个律师来帮你的忙。

陷阱四：“最短时间”与“”

合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的？不知道。

合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五：约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

陷阱六：卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七：处理结果不明确

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

陷阱八：以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

陷阱九：拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？

但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了购房.

合同附件“文章”多

1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。

2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应按京国土房管权字（20xx）第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。

3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。

4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体约定。

5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。”

签补充协议抓住要点

在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。

从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：

第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。

第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。

第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。

第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。

第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。

第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。

第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。

第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

置业指南：合同附件陷阱逐个提

合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得读。

实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。

在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议”，但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。

专家评点：依据《合同法》的规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按已付房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。

在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时，买受人同意接受交付时的实际面积”，或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米，该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准，误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。

专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共有产权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受者一定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积（套内面积＋分摊面积）、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：1、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。2、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。3、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。”

专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又约定套内面积不变，价款不变，而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个约定违反了建设部2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市2001年出台规定，商品房应按套内面积销售。而2001年实施的《商品房预售合同》约定的售房条款，也明确规定“该商品房属预售，按整套（整层）出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币）元，总金额（币）元，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；如整幢出售，按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾，且违反有关法律规定，应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。《买卖合同》所称的累计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。”

专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人实际上已经支付房款，出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款，显然有失公平，且与商品房预售的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付使用通知书，自交付使用通知书发出之日起一年内，甲方负责‘该物业’的结构保修期，并对‘该物业’结构建筑质量问题负责保修，但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任何破损及以下情形，甲方不负保修责任。”

专家评点：根据1998年9月1日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。

住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，并非从“交付使用通知书发出之日起一年内”，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算，而非“甲方（发展商）代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书30天后”。“为保障各业主及用户的所有权和使用权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。”

专家评点：根据《广东省物业管理条例》（从1998年10月1日起施行）之规定：“物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”（第七条）；由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第21条规定：“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。”“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。”

专家评点：人为约定了六十天的免责期限，对乙方不公平。

购房合同如何签之：买房警惕数字游戏

购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。

8号楼变成4号楼

如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？

现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、 24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。

如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。

图纸尺寸、用途、净高要标明

合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。

在这里需要提醒购房人注意的有两点：

1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。

2.层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人要求房地产商在合同中能说明楼层净高。

容积率和绿地率

购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。

购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：

1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

签订商品房买卖合同时，使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。

1、认购书问题。

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

2、补充协议问题。

在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人不要和开发商签订补充协议。

3、售楼广告问题。

开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局的《商品房广告暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。

4、样板房问题。

目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或 “样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。

5、质量问题。

有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

篇13

我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用。随着城镇建设步伐的加快和中国法制建设的完善，重庆的中小房地产企业开始面临各种与法律相关问题，这些问题有的甚至是致命的。对此，中小房地产企业必须采取积极有效的应对措施，预防并防控法律风险，才能获得企业生存和发展的空间。法律风险属于操作性风险，是可预见可防控的；因此，加强法律风险的防控，企业可以避免不必要的损失。法律风险存在于中小型房地产企业的各个经营过程中，只要能够做到事前预防、事中控制、事后补救，就能减少风险对企业造成的损失。

企业法律风险是指在法律实施过程中，由于企业外部的法律环境发生变化，或由于包括企业自身在内的各种主题未按照法律规定或合同约定行使权利、履行义务，而对企业造成负面法律后果的可能性。在房地产项目过程进行中，由于房地产企业行为在民事法律或者行政法律上的违法性，致使房地产企业经营的实际效果达不到预期的经济效益而导致企业必须承担经济损失，这就是房地产项目规划设计法律风险。根据所涉及的阶段的不同，房地产项目规划设计产生的法律风险主要有外部法律风险和内部法律风险，外部法律风险又主要由工程阶段法律风险和销售阶段法律风险构成。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及提出相应的对策。

1 工程阶段法律风险及对策

1.1 城市规划变更法律风险及对策

根据我国《城市规划基本术语标准》的规定，城市规划是行政机关对“一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。”城市规划修改是指城市规划生效以后没有实施前，又或者是实施还没有完成之时对原有的城市规划的修改。 市政对城市规划的变更，鉴于信息不对称，使中小型房地产企业处于弱势地位。常见法律风险的主要来自城乡规划调整和市政基础设施调整。突如其来的城乡规划变更将对企业开发商的项目利益巨大影响。好在，城市规划修改中十分注重公众参与，主要体现为“保障公民权利的规划参与方式”。行政机关在城市规划修改趋势必牵涉到各种利益的权衡与选择，这种权力行使的合法化，在很大程度上依赖于各种利益的充分代表和有效参与。而公众参与程序中最核心的程序就是听证程序，在听证程序中，城市规划修改实施机关和其他与规划修改的事项有关的行政机关以及所有利害关系人能够充分的发表意见，为第三方机构作出合法且合理的评估提供足够的信息，并最大程度地避免行政机关的主观恣意与偏见。因此，面对这种程序不公开的城乡规划规划变更和市政基础设施调整，救济对策如下：

（1）关注与项目用地相关的城市规划，遇到可能对项目造成影响的政策，可申请听证。我国《行政许可法》第四十六条规定：“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。” 第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”由此可见，当企业遇到城市规划调整可能影响其用地规划指标时，企业应该积极行使其听证权利，使其减少风险损失。

（2）政策影响其利益的，应当积极行使请求行政补偿的权利。根据我国《

孙绮璐 陈诗思 王可

（西南政法大学，重庆 401120）

【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险

孙绮璐 陈诗思 王可

（西南政法大学，重庆 401120）

【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险

孙绮璐 陈诗思 王可

（西南政法大学，重庆 401120）

【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。

【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险城乡规划法》第五十条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”因此，当城市规划调整损害到企业开发利益时，企业可以积极履行自己的权利将损失降低到最小。

1.2 施工招标民事合同法律风险及对策

企业法律风险的事前防范取得的效果远比事后补救的效果好得多，事后救济不如事中控制，事中控制不如事前防范。房地产企业法律风险管理重点应放在事前防范。企业民事法律风险防范最有效的途径就是加强项目合同预设管理。做好各种项目合同预设，对项目规划设计民事法律风险防范起到重要作用。在房地产企业的日常经营中，不可避免地会遇到法律风险，这种法律风险体现在各个环节，其中最常见的一种形式就是合同法律风险。而在房地产项目开发的过程中，施工企业方在工程项目的承发包交易中因合同订立以及运作中遭遇各种风险而处于不利的地位。如果没有指定有效的防范对策，则会给企业带来巨大的经济损失。招标人和中标人签署的合同可能遭遇的法律风险主要来自招标人改变招标结果、中标人放弃中标项目，招标文件与投标文件和合同不一致以及投标文件与招标文件和合同不一致。对于这类风险，对策主要如下：

（1）房地产企业对施工项目合同预设应当尽量争取主动权，要求企业内部管理部门和人员负责拟定，或由企业聘请的专业律师事务所或专业律师来起草。项目合同拟稿，应当要求企业内部相关部门进行会签，合同定稿后，尽量采用格式文本，维护企业在合同设立中的话语权。

（2）采用严密的语言表达。一般的合同都没有进行定义，出现不一致时，双方的认知可能产生偏差。譬如，甲方认为应该按照文件上的确定，而乙方却依照合同的确定。若合同采取严密的语言表达可以减少纷争甚至诉讼危险。

（3）合理分配风险。标人改变招标结果、中标人放弃中标项目都会造成不必要的损失，而目前建筑市场处于买房地位，造成招标人在招标时作出不对称的条款转移风险导致中标人放弃项目。根据风险管理的基本原则，任何一种风险都应该由最适宜承担该风险或最有能力进行损失预防的一方承担。因此，遇到这类问题，应采用符合工程项目的惯例。

（4）正确区分工程变更和索赔的性质。工程变更和索赔是合同管理的核心工作，在工程实施阶段应规范工程变更和索赔。工程变更产生的原因是多方面的，提出工程变更的单位可能是设计、业主、工程师、施工企业。应根据合同条款和技术条款的规定，正确区分是增加费用的变更还是不增加费用的变更。处理工程索赔应正确区分索赔的性质，根据合同索赔条款，结合索赔事件具体情况去处理。

1.3 民工工资法律风险及对策

伴随着我国城市化的进程，我国建筑业也迅速发展，建筑业生产活动的内在特征和我国农民工的特征共同决定了庞大的建筑业农民工群体的产生，工资支付是用人单位的主义务，但由于建筑业包工现象拉长劳动关系链条，虚幻劳动法上的雇佣关系，造成用人单位缺位是拖欠工资的首要原因。拖欠民工工资是对劳动报酬权的侵犯，防范民工工资风险是维护施工企业与社会和谐稳定、避免的重大问题，如果处理不好这类问题，会导致项目进度耽搁，造成经济上的损失。造成这类风险的原因主要有两点：一是承包人因未对民工工资专款专用而使支付民工工资的责任转移给了发包人；二是在实践中对农民工工资支付保证金制度执行不到位。对于此类问题，有如下几点建议：

（1）选择施工单位时要慎重，该行业最大的问题是虚假广告泛滥，所以选择施工单位千万不能轻信广告。在选择过程中应综合考察施工单位，要注重选择资金实力强、管理规范、信誉好的单位。

（2）应在合同订立中就农民工工资支付作出专项约定，避免承包方对农民工的权力进行滥用。务必将农民工责任条款以醒目的方式列入招标文件合同条款中，对承包方没有及时支付农民工工资的情形进行认定，同时对承包方违约责任作出详细规定。

（3）记录考勤。在建筑工地，农民工的出勤情况与工资直接相关，在建筑企业直接用工的情况下，人力资源部门应设立记工员岗位，由记工员负责农民工出勤情况记录，人力资源部门负责人抽查和核对出勤记录，这能为劳动保障监察部门解决工资拖欠问题提供直接依据。

（4）依法支付工资，建立工资支付记录。建筑企业应按照劳动合同约定的日期和工资标准按月支付工资，劳动合同约定的工资标准不得低于当地最低工资标准。企业应在项目部和班组长共同参与下，将工资直接支付给农民工本人，并向劳动者提供一份其个人的工资清单，农民工本人应当在工资清单上签名。在依法支付工资的同时，建筑企业应当建立工资支记录，书面记录支付劳动者工资的数额、时间、领取者的姓名以及签字，并保存两年以上备查。

2 销售阶段法律风险及对策

2.1 购房合同法律风险及对策

在重庆，不少人因商品房认购协议或者销售广告将房地产企业告上法庭。重庆市第一中级人民法院近对商品房买卖案件分析发现，现行《商品房买卖合同示范文本》对公共区域约定、宣传材料和实景示范区沙盘能否视为合同补充、逾期交房赔付方式等问题语焉不详，成为许多购房纠纷的争议源头。而商品房认购协议属于预约合同，对双方都具有拘束力。对企业而言，签订认购协议时需要注意购房人因提出新的主张以无法达成一致而毁约。

基于关于签订商品房认购协议时会发生的法律风险，建议在签订协议时约定：“签订本协议前，开发商已向购房人明示《商品房买卖合同》示范文本及补充协议，双方将按照上诉文本关于付款方式、交房条件、面积差异处理方式、商品房装修装饰标准、违约责任等内容签订正式的《商品房买卖合同》。购房人不得以其他理由拒签正式合同，否则开发商有权依据本协议没收定金。”另外，根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“预售商品房的房地产开发企业，应取得房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证，并应向预购人出示预售许可证。售房广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。”第二十九条：“商品房销售当事人双方应签订书面合同。合同应载明商品房建筑面积、使用面积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容（含代收费）、商品房交付使用的日期、质量要求、物业管理方式、违约责任等。房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。”第三十条：“房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。房地产开发企业应按照质量保证书的内容，承担商品房保修责任。商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房。”

2.2 销售广告法律风险及对策

廖女士2007年买了重庆市北部新区一套新房。绿化率超高、小区景观超好、楼间距超大。开发商的宣传广告和实体沙盘让廖女士怦然心动，于是掏钱订购。但是交房后，廖女士发现小区的绿化率、容积率、游泳池和网球场这些都和当初宣传的不一样。一怒之下，廖女士将开发商告到渝北区人民法院。法院经审理查明，该开发商的宣传资料中载明的小区的容积率、绿化率、网球场、游泳池等情况确实与实际情况存在较大差距，但双方签订的购房合同上，并未就上述事项专门约定。对于商品房销售广告，我国《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”另外，开发商在销售广告中的承诺具体确定的将视为要约，对合同签订有重大影响的，即使未包含在购房合同内，对开发商也具有拘束力。基于上诉法律风险，有如下防范方法：

对于广告的认定，开发商在做广告时对于自己无法做到的承诺可采取模糊性处理，譬如使用一些抽象的词来表达。对约定定金条款，开发商应在签订认购书时，同时向购房者出示事先拟好的合同文本，在认购书中约定双方因已在待签买卖合同时对合同书进行了审查，任何一方不可以不在约定的时间内与另一方签订买卖合同，否则将承担违约责任。建议房地产企业在制作商品房销售广告的宣传资料时，避免过于绝对化且内容具体的宣传，标明“资料仅供参考”等字样可以避免此类风险。对于约定的商品房质量问题所存在的法律风险，开发商应当在《商品房买卖合同中》以补偿协议的形式作出，细化瑕疵，使其具体化。

3 企业内部法律风险及对策

3.1 公司管理法律风险及对策

如今，很多中小房地产企业是家族式企业，在设立时草率制定公司章程或合伙协议，对股东会、董事会职权规定不明确，监事会形同虚设，高级管理人员，，收受贿赂，不接受内部监督，给企业带来无穷的隐患，导致企业内部矛盾层出不穷。公司治理包括很多方面，最为重要的无疑是公司治理的组织结构问题，如股东会、董事会、监事会和公司管理层的构建方式，职权、权限的配，以及权力行使方式和程序的规范。公司治理中的法律风险主要有股东会治理中的法律风险、董事会治理中的法律风险、监事会治理中的法律风险、高管人员治理中的法律风险等。对此，对中小房地产企业来说，应该做到如下：

（1）强化法律风险防范意识。首先，要加强企业高层领导的法律风险防范意识，企业法律风险控制能否到位、能否实施关键在于企业高层领导。其次，要增加法律风险方面的投入，一方面要加大企业员工法律知识方面的投入，根据不同的岗位定期对企业员工进行有针对性的法律知识培训；另一方面要建立法律顾问制度，设专门的法律事务部门或者岗位，企业有了这些部门或岗位后，就可以让这些部门和员工对企业潜在的法律问题和风险进行充分的预测，并采取相应的法律措施加以防控。

（2）建立规范的企业内部管理制度。规范和完善的内部管理制度，应当包括法律事务管理制度、重大决策法律论证制度、合同管理制度、人力资源管理制度、招标投标管理制度、财务管理制度、知识产权管理制度、安全管理制度等。通过完善的管理制度，把企业的经济活动全部纳入法制化、规范化的轨道，从而增强企业经济活动的可预测性，把企业的法律风险降低到最低程度。规范、完善的管理制度只有得到了执行和落实才有生命力，因此，企业不仅要有完善的管理制度，更重要的是要严格执行企业的管理制度。

3.2 劳动人事法律风险及对策

随着劳动法制的不断健全完善、职工法律意识的提高及人才流动的增多等因素，对企业劳动制度的要求也越来越高。目前中小企业中比较常见的相关问题是：企业不与职工签订劳动合同或劳动合同不规范；不按照法律程序解除劳动合同。对此，房地产企业应该遵守法律法规，减少因与劳动者发生劳动法律纠纷产生的赔偿金和补偿金。《重庆职工劳动权益保障条例》第十二条：“用人单位与职工未订立书面劳动、聘用合同，或者劳动、聘用、合同期限届满，用人单位与职工未续订合同，形成事实劳动关系，职工要求签订或者续订劳动聘用合同的，用人单位不得与之解除劳动关系，并应当与职工签订或者续订劳动聘用合同。双方就合同期限协商不一致的，合同期限从双方应当签订之日起不得少于一年。用人单位与职工可以协商解除事实劳动关系。解除事实劳动关系，用人单位应当按照国家有关规定向职工支付经济补偿金和赔偿职工的经济损失。”第十九条：“用人单位必须建立健全劳动安全卫生责任制；为职工提供符合国家规定的安全生产设施、劳动卫生条件和必要的劳动防护用品；对从事有职业危害作业的职工定期进行健康检查；对存在的重大事故隐患及时整改，对发生的职工安全生产伤亡事故和职业病危害事故按照规定及时报告，并采取应急措施妥善处理，以保障职工的身体健康和生命安全。”对劳动者的权益进行保护，也规定了用人单位的义务，当企业对自身义务进行实施时就要注意相关法律规定，并加以避免违法行为的产生，真正做到法律风险的预防。”

同时，企业在预防自身违法行为也要对劳动者的行为进行有效的判断，以避免欺诈敲诈的嫌疑。在《劳动合同法》中，对用人单位的利益也进行了保护，例如第十九条：“有下列情形之一的，依照劳动合同法规定的条件、程序，用人单位可以与劳动者解除固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同或者以完成一定工作任务为期限的劳动合同：用人单位与劳动者协商一致的；劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的；劳动者严重违反用人单位的规章制度的；劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；劳动者被依法追究刑事责任的；劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的”。所以，在企业人力资源管理过程各个环节中，从招聘开始，面试、录用、使用、签订劳动合同、员工的待遇问题直至员工离职这一系列流程中，都有相关的劳动法律法规的约束，企业的任何不遵守法律的行为都有可能给企业带来劳动纠纷，都有可能给企业造成不良影响。

参考文献：

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[2]邹文超.房地产项目规划设计民事法律风险及防范对策.17.

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[4]何雪飞.中国建筑业农民工工资权利救济制度研究――以建筑企业农民工工资垫偿制度构建为中心.I，132-133.

[5]彭彤，欧阳宇翔，曾令佳.房地产项目开发法律风险防控实务解析.