房地产法律培训范文
发布时间：2023-09-27 10:28:43
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篇1
第二条 房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。
第三条 在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。
第四条 房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。
第六条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。
依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。
第二章 房地产开发
第七条 县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期信息，促进其健康发展。
第八条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。
第九条 设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。
第十条 设立房地产开发企业按下列程序进行：
（一）向工商行政管理部门申请企业名称；
（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；
（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；
（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；
（五）办理纳税登记；
（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。
第十一条 房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。
第十二条 房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。
第十三条 省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。
第十四条 外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。
第十五条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。
第十六条 房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。
房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。
项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。
第三章 房地产交易
第一节 一般规定
第十七条 房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。
第十八条 县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。
第十九条 房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。
设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。
第二十条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第二十一条 房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。
房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。
房地产交易应在房地产交易市场进行。
第二十二条 国有房地产交易时必须进行价格评估。
其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。
房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。
第二十三条 房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。
第二节 房地产转让
第二十四条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其它合法方式指下列行为：
（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第二十五条 已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。
第二十六条 以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。
第二十七条 商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。
第三节 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。
第三十条 抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。
第三十一条 房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
第三十二条 抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：
（一）支付处分该抵押房地产的费用；
（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；
（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；
（四）剩余部分退还给抵押人。
第三十三条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
第四节 房屋租赁
第三十五条 房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十六条 住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。
房屋出租人应按规定缴纳有关税费。
属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。
第三十七条 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。
第三十八条 租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第三十九条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）属于危险房屋的；
（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；
（八）有关法律、法规规定禁止出租的。
第四章 中介服务管理
第四十条 房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。
第四十一条 房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。
第四十二条 设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。
设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。
第四十三条 从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。
第四十四条 省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。
第四十五条 进行房地产中介服务可以收取经营费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。
第五章 房地产权属登记管理
第四十六条 本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第四十七条 城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。
城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。
其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。
第四十八条 在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。
房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。
未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。
第四十九条 房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。
第五十条 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。
第六章 物业管理
第五十一条 物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。
城市人民政府应倡导和推进物业管理。
第五十二条 设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。
第五十三条 物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。
物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。
第五十四条 物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。
第七章 法律责任
第五十五条 房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。
第五十六条 违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十七条 违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十八条 违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。
第五十九条 违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。
第六十条 物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：
（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；
（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。
对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第六十一条 阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。
罚没收入应全额上缴同级财政。
第六十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第六十五条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。
第六十六条 省人民政府可依据本条例制定具体办法。
第六十七条 本条例自1996年10月1日起施行。
附：国家法律有关条文：《中华人民共和国城市房地产法》：
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
篇2
中图分类号：F270文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地产交易风险的因素有很多，这些因素若不及时处理好，将会对购房者的利益造成极大的损害，同时也阻碍了房地产业的市场发展进程。因此深入分析研究房地产交易中存在的风险，并提出有效的防范对策，为购房者的利益提供保障，具有现实意义。
一、房地产交易特点、交易规则
（一）交易特点
所谓房地产交易，指的是将房地产的所有权、土地使用权和其他相关权益进行转让。房地产开发企业和房地产中介公司，都承担着房地产的交易任务。交易平台的多样化是房地产交易活动中最突出的特点。房地产交易是一项庞大的活动，需要大量的交易资金，需要签订繁杂的交易手续，在市场因素的影响下，无法短期内完成交易活动。随着我国颁布实施了《城市房地产管理法》，明确了房地产交易的基本特点；要求交易主体应具备平等的民事权，负责有关的民事义务；交易双方就房地产交易规定进行商讨确定；房地产交易必须满足有关法规的要求。要想保证房地产交易活动的顺利完成，就必须及时找出房地产交易中存在的风险，制定有效的措施加以防范。
（二）交易规则
房地产交易过程中，应考虑好以下几项规则：一是房产权和地产权同时交易规则；房地产转让、抵押过程中，将房屋所有权及其土地使用权一同转让、抵押。房产权和地产权是紧密相连的，同一房地产的房屋所有权及土地使用权只能由同一主体同时享有。这样，房地产交易才真正具备公平性、安全性。二是房地产成交价格申报；房地产权利人在房地产的转让过程中，必须及时向上级政府部门具体申报房地产成交价，禁止有瞒报或者申报不实的行为。总体而言，房地产交易中应按相关法规缴纳所有税费，当事人必须真实申报成交价格，为计算税费提供有力依据。若当事人申报价格不实，那么国家将依法委托有关部门评估，在评估价格基础上计算税费。三是房地产转让、抵押当事者应按相关法规办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事者应按相关法规办理租赁登记备案。我国相关法律中这样规定：房地产转让和抵押时若没有办理相关的权属登记，那么该转让、抵押不成立。
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二、房地产交易中存在的风险
（一）房地产交易合同无效
房地产交易过程中，如果存在卖方主体缺乏合理性、转让不合法、侵犯购房者的购买权等问题，都将削弱交易活动的有效性。若双方签订的合同一开始就没有任何效力，那么由此带来的不确定性将严重影响到双方各自利益，如当房价猛涨时，房地产卖方可能会反悔；当房价下降时，购房者会有退房的念头。
（二）缺乏完善的诚信评价机制
由于目前我房地产业实施的社会诚信评价管理体系还不够完善，没有一套系统的评估方法，导致结果的独立性、公正性得不到社会的大力支持；诚信管理无法紧跟现代市场的发展，给各项规定的完善造成了一定的阻碍。
（三）开发商存在欺诈的可能
随着经济社会的快速发展，进一步加大了房地产建筑的投资力度，为此，带动了房地产业的发展进程。而在经济利益的诱惑下，房地产建筑市场中出现了一大批资质低下的开发商，实际开发中没有清晰标准的要求，为了获取更高的经济利益，使用一些非法的手段参与投标，忽视了城市建设工作，只注重对房地产的改造建设，致使城市绿地和公共生活空间被大面积占用，严重影响了城市全面发展。有的开发商出于自身经济利益的考虑，在房地产建设中经常使用质量差的材料，安全问题严重，如楼基不够稳定、墙体发生下降等，对民众的居住安全带来了极大的隐患。同时，房地产销售中还存在诸多的欺诈行为，比如发放虚假的广告或者与实际不符的人住条款等欺诈行为。
（四）房地产中介公司存在欺诈的可能
房地产中介公司主要负责房地产的评估销售工作，或者负责有关于房地产的所有活动。当前，仍有一部分中介公司为了提商自身的利润水平，根据购房人不了解房地产相关法律法规等政策情况，对其实施欺诈行为，最终引起购房人的经济损失。通常情况下，房地产中介公司的欺诈行为体现于缺乏经营执照、经营不合法、权力以外的经营等。
三、风险防范对策
（一）规避房地产交易合同风险
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只有以相关法律法规为依据签订的房地产交易合同才具备法律效力，房地产权属过户登记在合同的物权行为范围内，不会影响到合同关系的确立。购房者在合同签订过程中，应充分考虑由政府部门制定的规范文本，认真分析签订的各项条款，确保文字的清晰表达，并充分了解条款内容；合同签订中，必须划分双方的权利义务和双方违约合同规定所负的责任，比如交房时间逾期、达不到合同中质量要求等，防止日后发生不必要的纠纷；及时了解交易合同的法律特征，如果条件允许可聘请专家或专业律师加强合同的审核工作，若对合同某项内容存在疑问，交易双方不能不情愿的签订，切实维护好自身利益。
当前，我国房地产市场还缺乏一套健全的运行机制，加之相关法规比较陈旧，因此房地产交易中经常会发生合同风险问题，而购房者实际承担的风险要大得多。怎样有效防范交易中合同风险的发生，必须根据当前房地产性质、交易双方类型等来具体对待；在购买预售商品房时，必须掌握房源信息，查看商品房的相关证书；在二手房买卖过程中，必须详细核查卖方的实际情况，特别要查看有无抵押、出租等不完整产权情况，保证房地产交易主体的合理性、转让的合法性、购房者的购房权等，发挥合同的法律效力。
（二）构建完善的房地产法制制度
相较于我国其他产业，房地产业在我国的发展时间还不够长，相配套的法律法规有待进一步完善。所以，政府部门应积极发挥自身的主导作用，与市场、企业等建立良好的合作关系，结合市场当前的需求和有关问题，采用传媒监督、听证会等诸多手段构建一套行之有效的房地产法制制度，并严格要求有关部门严格按该制度办事，凡是发现有违纪违法的房地产开发企业，必须予以严厉的惩处，切实保证制度功能作用的全面发挥。
（三）强化房地产市场信息体系的建设力度
现阶段，加快构建房地产市场信息体系，切实增强房地产在市场中发展的监测力度。房地产监管机关应与有关部门保持良好的信息沟通，并将各有关信息集中整合，定期向社会公众公布土地供应、住房价格增减等信息，采用科学合理的手段引导正确的舆论方向，加强政策实施的透明化，以促进房地产市场的稳定发展。
（四）提高风险防范意识，强化交易人员的综合素质
树立良好的风险防范意识能将风险抵制在萌芽之中，提高自身的风险防范能力，对房地产业的长远发展具有重要的推动作用。所以培养全员的风险防范意识及综合素质，已经成为了现代房地产业的核心任务之一。相关管理者应结合之前的风险案例，对实际存在的问题进行深入分析，加强全员间的交流，同时积极了解和掌握同行丰富的风险防范经验，切实保证全员的综合素质水平，从而为企业的健康发展奠定坚实的基础。
（五）树立诚信理念
强化诚信道德建设力度，落实诚信为本的基本原则，通过新闻媒体加大宣传和监督力度。政府部门及有关管理者应清楚认识到自己的职责权限，做好房地产开发商和房地产中介公司的培训活动，尤其要加强培训其思想道德素质及诚信理念，促进有关人员的思想价值观，在交易中以诚信为首，保证房地产交易率。如果开发商、销售商、中介公司经营中存在与诚信意识背道而驰的行为，那么，政府及有P管理者必须第一时间给予严厉的处罚，促使其对问题及时整改，若再有该问题发生，应终身禁止其接触与房地产有关的事项，切实保障房地产交易顺利安全进行下去。
篇3
中图分类号：TU761 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）13-0001-01
1.房地产工程项目经济管理的意义
房地产建筑工程是在房地产建设的时，通过招投标等方式，委托业主请专业的设计单位对工程项目进行设计，再请总承包对分包商以及供应商之间的管理和协调。也有同一家公司进行房地产设计同时进行施工工作的情况。合同招标签订，总承包商负责设计施工，选择适当的设计公司或自行设计。
在房地产工程项目建设进度中，经济管理是一项重要的管理内容。而在经济管理中主要是开源与节流。节流是经济管理的重要部分，其重要的组成块就是工程项目管理中的经济成本控制，主要是指自主控制，通过设计，投标，现场施工等方面将成本降低，达到节流的目的。因此房地产工程项目是一项综合性的工程，项目在进行建设的时候，经济管理并未与时俱进，及时更新，而是采用以前的经济管理模式进行，不能跟上时代的节奏，为房地产工程项目的发展提供动力，诸多经济问题被提上议程。所以探讨房地产工程项目经济管理创新，对房地产的发展有重要意义。
2.改进房地产工程项目经济管理措施及相关创新性意见
2.1提高经济管理人员素质与水平
房地产工程项目经济管理工作主要是由经济管理工作人员来完成的，提高经济管理人员素质与水平，定期不定期的对经济管理人员进行培训，培训专业知识以及技巧性培训，并定期组织管理人员培训以及法律相关讲座，提高在职人员的职业素养和业务能力。对于刚刚入职的新晋管理人员，也应设置岗前培训。在日常的管理中，深入管理工作，制定合理的规程和制度，用以约束管理人员的日常工作行为规范。安排相关人员普及法律知识，让工作人员了解熟知掌握，将其结合到平日工作里。
2.2完善房地产相关法律法规
我国房地产市场尚在发展，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，必须要完善相关的法律法规，建立起一套基于我国国情的具有中国特色的房地产法律体系，以促进我国房地产市场的合理、合法运行。
房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定，因此规范房地产市场秩序就显得尤为重要。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护。应出台相关的法规，促进相关法律的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易纳入到经济管理中，提高房地产行业稳定性，确保我国的房地产市场经济管理得以实现有法可依、执法必严、违法必究。
2.3创新性，长期性规划房地产发展
市场经济下政策时常改变，政府有关部门应在国家大力发展现代化建设的背景下，明确房地产市场发展的长远规划，制定连续性政策和管理目标，满足广大居民的住房需求，缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾，促进我国国民经济的和谐、稳定、有序发展。以长期发展规划为指导，科学实现房地产管理的短期发展目标，建立和完善住房保障体系，有效控制一些，如炒房、囤房等扰乱房地产市场，破坏社会经济体制的违法行为，使房地产行业能够健康有序的不断发展，为国家社会进步提供动力。
2.4合理控制房地产工程建设成本
控制房地产工程建设成本可以从以下三个方面进行：规划设计阶段可以根据工程体量，合理降低工程类别，有些项目，按总的体量必须是一类工程，但可以根据单体体量，降到三类工程，降低总预算造价5%～6%。在工程结构选择中，根据工程高度和体量，如高层，选择纯框架结构，别墅类工程应考虑使用功能的舒适度，多选择异型剪力墙结构。设计中的主材料经济成本控制也需要进行控制，主要是单位面积的钢筋和混凝土含量控制，高层标准层，钢筋含量控制到48kg/m2（抗震级别7级地区），混凝土控制到0.37m3/m2以下。装饰装修方面，尽量减少异型和线条的混凝土结构，若工程品质需要，可在后期用保温材料或预制构件替代。设计图纸中亦不得出现制定品牌的材料和设备，同时慎重选择新材料和新工艺。
在招投标方面，选择当地有实力的3家以上施工单位公开公正招标，有效降低工程总成本，同时能保证工程质量、安全及进度。以固定总价为优。中标后进行分包，材料采购，做到货比三家，同质低价中标。最后抓好合同管理，减少工程索赔工程现场方面，共同控制经济成本，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗，控制工程进度款和结算款的支付节点，加强工程预算与实际工程的比对，及时跟进，发现问题及时解决。
施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的重要环节，在物资采购方面，降低物资采购的成本，建立区域性的合作商。定制相关建材产品，促进物资标准化。并在严抓工期，使项目经济效益的最大化。
2.5各部门的协调配合房地产经济管理
房地产工程项目经济管理并不是单独孤立的，只有各部门协调工作才能够达到经济效益的最大化。要多部门联动，相关部门如项目工程部（现场代表、预算、工程经理），建设单位总负责人；施工单位；监理单位等。对设计变更和签证的程序和权限要严格把控，加强图纸审查的力度和技术专业性，规避后期签证与返工，各个部门的共同努力，解决经济管理问题，认真做好经济管理，提高管理体系以及经济管理水平，促使各项管理工作得以确切落实。因此，应正确认识政府部门在房地产经济管理中的职能，充分发挥市场的调节机制，建立健全便于房地产市场发展的相关管理机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。
2.6建设工程项目经济管理制度
我国房地产工程项目经济管理制度虽已较为完善，但还存在漏洞，需要进一步的加强。认真核算投资总额，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。制作出资金流量表，交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。要采取针对性的措施控制开发的成本，增强房地产项目负责人的成本控制意识，使开支得到有效的节约，通过分析房地产项目开发的实际情况，在房地产项目施工中真正将相关制度落实。
3.结语
房地产项目原有的管理模式不能满足现阶段发展要求，需要结合基本国情，创新经济管理模式，弥补经济管理模式不足，同时有效的促进房地产项目的快速发展。总而言之，房地产发展需要全面重视经济管理工作，健全经济管理制度，构建长期发展政策。本文在充分调查目前我国房地产经济管理现状，析现有问题的基础上，对房地产经济管理提出一些建议，为房地产工程项目经济管理创新提供借鉴，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助，使房地产事业蓬勃发展。
参考文献
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房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现
（一） 房地产企业在内部管理中的法律风险
房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二） 房地产企业在签订和履行合同中的法律风险
房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。
其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。
再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。
（三）房地产企业面临行政上的法律风险
由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。
（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险
我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。
二、 房地产企业法律风险防范
房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。
（一） 加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识
树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。
（二） 高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷
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我国房地产业从(%世纪)%年代开始兴起经过(%年的发展取得了令人瞩目的成就%(%%*年我国房地产投资超过+%%%%亿元占固定资产投资的,)"*-直接拉动./0增长,*1%专家预测到(2(2年中国城市化水平将提高到$$3城镇人口将达到4亿人以上仅城镇新增人口每年就需增住房(亿平方米以上房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出%
一个产业的持续稳定发展离不开对人才的需要%作为与人类社会生产活动密切相关且涉及经济&金融&投资&市场&法律&资产治理和政府治理等诸多领域的房地产业也不例外%但就我国而言目前房地产业的从业人员基本上都是来自城市规划&建筑学&土木工程&建造治理&投资与金融等相关专业真正受过系统的房地产专业教导的人才只占很小的比例%我国房地产业经过(2年的发展已经迫切地感到高级专业人才的短缺甚至在某种意义上说已经开始制约我国房地产业向高级化&现代化发展%
($社会发展的需要
房地产业属于第三产业我国劳动力市场上对第三产业的需求人数位居首位约占用人总数的)2%$5)(&$6其中房地产类7包括工商治理专业房地产经营治理方向&工程治理&物业治理等8毕业生初次就业率在)$9左右且呈逐渐增加的趋势%
另外从房地产专业在我国国民经济和社会生活中的地位及其发展前途来看作为教导者或教导治理人员绝不能忽视房地产作为一个与每一个社会成员都息息相关的巨大行业的存在%为该行业培养各个层次的专业人才是房地产专业教导工作者的历史责任%因此我国的高等教导应该顺应这一趋势发展房地产专业教导培养出适合市场需要的房地产类专业人才%
二&工商治理专业房地产经营治理方向的课程设置及教学内容
!’房地产经营治理的专业基础课程设置开设的主要课程有+大学英语$高等数学7包括微积分&线性代数&概率论8$政治经济学&西方经济学$法律基础7包括经济法&房地产法&合同法8$治理学概论$计算机基础7基本操作及数据库制作8$建筑学概论7要求会识图&使用基本仪器等8$会计原理$市场营销学等%
((房地产经营治理的专业方向课程设置及教学内容
7!8房地产经济学$
7(8房地产开发与投资$!"房地产估价!
!$房地产金融!
%&房地产市场营销!
%’物业治理"
三改进工商治理专业房地产经营治理方向课程教学方案的建议
(!结合院系教学平台和院系特色改进教学方法%($层次教学法"层次教学法要求在教学中%把握学生认识问题过程的不同阶段和层次%有针对性地利用多种形式%如讲授理论讨论案例演讲论辩写作报告等$的课堂组织方式%把认知和实践环节紧密结合起来"通过灵活的教学方式%从素质教导入手%使学生在知识能力和素质三方面得到全面的提高"
%)"$"模式"即&"*+的理论教学,$*-的自学,"*.的案例讲析’"其中%&理论教学’是以各章节的核心理论为主体%兼顾各章节之间各课程之间的总体架构和逻辑关系%有目的地讲授%以提高学生的专业理论水平和逻辑分析能力!&自学’是针对教材中较为程序化和规范化或理解难度不大的教学内容%采取学生课堂自学%教师随时答疑的方式!&案例讲析’是通过"/&个有代表性的案例%帮助学生深刻领会理论知识和有关内容%并且以课堂提问分组讨论的方式充分调动学生参与的积极性%锻炼他们分析问题和解决问题的综合能力"%"鼓励学生参加社会实践并培养学生写报告及科研能力"院系除了鼓励学生利用假期参与一些房地产实务及相关课题研究外%还可以组织学生参与编写房地产案例教学的辅助教材%建立一套房地产教学的案例库%使课程教学内容更加丰富和完善")"结合房地产行业的执业资格认证制度设置相关课程
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引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。
1 我国房地产中介的发展现状
进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。
2 我国房地产中介发展中所存在的问题
房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。
2.1 盲目入市, 竞争力不高
我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。
2.2 专业化水平低
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。
2.3 诚信不足
一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。
2.3.1 法制不健全
我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。
2.3.2 多头管理，缺少沟通
对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。
2.3.3 入行门槛低
目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。
3 我国房地产中介的发展对策
3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品
由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。
3.2 加强专业人员的培训
鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。
3.3 完善法律法规，加大监管力度
针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。
3.4 增加透明度
增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。
3.5 建立诚信制度
如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。
1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。
2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业
内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。
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房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称。近年来，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，乐清的房地产经纪业得到了迅速发展，房地产经济制度也相应建立，经纪人队伍不断扩大。他们对乐清房地产市场的发展起到了很大的促进作用，但由于房地产中介机构发展太快、数量太多，而且企业规模小，大部分房地产中介机构只有2个人，于是他们在房地产交易市场中形不成规模效应。对此，本文就乐清的房地产中介服务存在的问题及对策谈点浅见。
一、乐清市房地产中介服务存在的主要问题
从业人员素质差，加剧房地产市场的混乱。
1.房地产中介人员的专业素质低下
根据《城市房地产中介服务管理规定》，凡从事房地产经纪活动的人，需具备一定学历，懂专业知识，经过考试合格，并通过注册登记，取得《房地产经纪人资格证》。但我市房地产中介人员的素质差，文化水平几乎没有大专以上学历，年龄结构偏高，既没有房地产专业及其相关的经济、法律等方面的知识，又没有固定的经营场所，可以说是无固定资产的个人“电话公司”，相当比例的从业人员是没有受教育的自由职业者，而且只是单一从事房屋中介，他们仅从亲戚、朋友处得到一些信息或者从报纸广告中寻觅房屋信息，通过打电话拉生意，靠介绍双方见面看房、撮合促成交易，收取佣金，严重影响了整个行业从业人员的素质。
2.房地产中介管理体制滞后
房地产中介行业是一个新兴行业，交易额巨大，对交易双方来说，都是一件大事，能不能做到公平交易，切实保障双方利益，房地产管理制机是否健全，至关重要，但是从乐清的房地产中介管理体制的情况来看，最大的弊端是没有明确的管理分工和管理方法，房管局作为行业管理部门，管理力度有限，工商等其它部门有些地方也力所不及，管理力度严重不足，使致房地产交易市场混乱。无照、无上岗证开业的情况屡见不鲜，不少中介机构单纯追求高报酬而违背职业道德，严重损害了交易双方的合法权益。
3.法制条例太笼统
94年以前我国房地产经纪方面的法律法规几乎是空白。1994年7月国家颁布《城市房地产法》，才开始为构建房地产经纪业的法律框架打下基础。其后建设部《城市房地产中介服务管理规定》（即50号令），国家计委下发《关于房地产中介服务收费的通知》（即36号令），我省颁布了《浙江省经纪人管理条例》，上述法律及规章为房地产经纪业的起步和运行奠定了基础。但是。在实际工作中，这些法律和法规太过于笼统、抽象，不能细化，可操作性差。可见，为房地产经纪业创设适宜的法制环境，是迫在眉睫的任务。
4.信息不畅通
在国外房地产经纪人靠信息运作，信息的集中储存与分别使用都有固定渠道。据报道，在美国，人们约定俗成，要卖房一般先找经纪人，各种信息都通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后每两个星期出一本信息供经纪人使用。如果一个经纪人将信息垄断，一旦查出就会被开除出协会，所以经纪人不敢垄断信息。在2000年乐清成立了房地产交易中心，对房地产经纪行业进行划行归市，房地产经纪人进驻交易中心市场，实施统一管理，为了更好地掌握信息，由交易中心发给每一个经纪人若干卡片，通过经纪人填写、集中后，分门归类，防止重复信息和一些非法信息的泛滥，便于管理。但一些经纪人出于自身利益，不愿填报房源信息，这样既没有形成统一的大容量的信息储存，又无法实施统一管理，对整个乐清的房地产经纪业发展明显不利。
5.管理机制不完善
管理部门职责不清，管理力度薄弱，阻碍着房地产经纪业的发展。工商局的《经纪人管理办法》，由工商管理部门负责管理，而建设部的《城市房地产中介管理规定》，由房地产管理部门负责管理，两者管理职能交叉。按理两个部门应该密切配合，但由于执法依据不同，导致各行其政，管理不善。
二、规范乐清市房地产中介服务的几点对策
1.清理整顿中介机构，加强中介资格资质审查
按照建设部50号令的要求，房地产交易中心应联合工商等相互部门对中介机构的设立、营业的资质经纪人的条件等进行经常性清理整顿，对那些无证经营的“地下中介”机构坚决予以取缔，对那些不符合条件的中介机构限期停业整顿，使现有中介机构进入良性运行状态。建立房地产中介机构资质审批制度，严防无资质条件的中介机构进入中介市场。在一些城市里，对中介机构的管理，房产管理部门和工商管理部门相互配合，相互协调。特别是工商部门核发营业执照时，将房地产部门核发的资质和咨询证书作为前置条件，没有经过房产管理部门同意批准的不发给营业执照。我们乐清应该根据实际的情况，比照上述做法，严把中介资质资格关。
2.鼓励正当竞争，优胜劣汰
竞争是经济发展的动力，通过竞争使有限的资源得以最佳配置，中介市场也应鼓励正当竞争。目前我市的房地产中介机构林林总总，良莠不齐，极大地阻碍了三级市场的发展。房管局和其他部门应采取措施，鼓励正当竞争，让适者生存，不适者淘汰，扶强扶优，使缺乏竞争力的中介机构自然淘汰。
3.规范中介服务行为，提高服务水平
(1)首先必须提高房地产中介人员的素质，通过建立和完善房地产中介人员执业考试制度，从业人员培训持证上岗制度，房管局和工商局对房地产中介人员实施严格的资格认证与管理。通过资质审查，具备了从业资格的人员才允许进入市场进行营业，否则就不允许其进行房地产中介活动。另外，还要加强对中介人员的培训，特别是专业知识培训和职业道德教育。
(2)规范房地产中介服务行为，房地产中介服务的佣金，应按政府部门的有关规定收取，收取佣金必须用税务部门制定的统一票据；房地产中介服务机构向委托方提供经纪服务时，应当与委托方签订中介服务合同，合同内容应当写明服务事项、内容、拥金及支付方式、违约责任等，签订合同后，双方应共同遵守，认真履行；建立社会监督机制，对已核准营业的中介机构，分布监督电话，便予社会监督，对无照从业，赚取差价，虚假和不实信息，不履行告义务及违法违规行为要进行处罚，并将处理结果向社会公示；建设部50号令要求房地产主管部门对房地产中介机构实行年检制度，通过年检，对上一年表现不好或有违法违规的中介机构不予年检，以规范整个房地产中介市场。
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诊所式教学在中国开展将近二十年，经过不断的探索和研究，在一定程度上推动了中国法学教育改革，取得了一定成果。经济法诊所式教学模式的研究也在不断推进，经济法是实践性较强的部门法，从根本上来说，适合采取诊所式教学模式，但基于学科的特点，在发展进程中面临一些困难。分析法学教育现状，构建合理的教学模式是亟待解决的问题。诊所式教学，是法学院仿效医学院利用诊所实习培养医师的教学形式。设立“法律诊所”，学生在诊所教师的指导下办理案件，为委托人提供咨询，“诊断”法律问题，开出“处方”，并亲自案件。因学生要在律师的办公地点接待当事人，与诊所看病有相似之处，故命名为“诊所式”法律教学［1］。2000年，我国有七所高校率先开设了法律诊所式教学课程，这七所高校是北京大学、中国人民大学、清华大学、复旦大学、华东政法学院、武汉大学、中南财经政法大学。
一、我国诊所式教学的开展情况及特点
目前，我国有160多所高校开展诊所式教学［2］。本研究选择其中几所进行梳理，对这种教学方式进行分析和探究。
1．北京大学
北京大学作为首批开展诊所式教学的学校，充分利用前期研究成果，诊所式教学发展迅速。北京大学法学院首先开设了诊所式法律实验中心，该中心下设民事行政诉讼诊所、立法诊所、社区普法诊所、校外诊所，每学期结合具体情况，开设相应课程。2014年秋季学期开设了“民事行政诉讼法律诊所”“立法诊所”“法律发展诊所”“大成校外法律诊所”课程，2015年春季学期开设了“民事行政诉讼法律诊所”和“大成校外诊所”课程，2016年春季学期、2016年秋季学期实验中心开设了“民事行政诉讼法律诊所”和“小微企业法律诊所”课程，面向三年级以上本科学生和研究生［3］。
2．清华大学
清华大学也是我国首批开展诊所式教学的学校。清华大学法学院从2000年起开设“法律诊所”类课程，与北京市海淀区法律援助中心合作，共建诊所教育法律实践基地，与北京市海淀区消费者权益保护协会合作共同设立了“消费者权益保护投诉与支持中心”，同时开设了以“消费者权益保护”为主题的法律诊所课程。除此之外，2001年开设了以劳动权益保护为主题的“法律诊所”课程，定期向弱势群体无偿提供法律援助［4］。通过对弱势群体提供无偿的法律援助，可以让学生了解到基层民众的法律需求，锻炼学生的法律思维、执业技能，培养学生的公益心和职业道德。
3．中国人民大学
中国人民大学的法律诊所开设了专门的诊所式教育课程，针对大三学生进行法律职业道德和执业技能的培训，同时依托地石律师事务所，为经济困难的当事人提供无偿的专业法律服务，主要涉及土地征收、交通肇事、劳动争议、相邻权纠纷、医疗服务合同纠纷、财产权属纠纷、著作权纠纷等各类案件280余件［5］。2011年，中国人民大学环境法副教授竺效创设了环境法律诊所，要求学生在教师指导下，确定一个环境诉讼案件，为当事人提供法律服务［6］。目前的法律诊所教学情况，具有一些共同点。第一，法律诊所课程的开展需要借助实务部门的帮助。2014年，北京大学法学院与北京大成律师事务所合作建立“北京大学法学院实践教学基地”，开展了“北京大学法学院大成校外法律诊所”项目。中国人民大学法学院与地石律师事务所合作，为经济困难当事人提供无偿法律援助。第二，法律诊所课程的指导教师大多具有律师执业经验。第三，在选课对象方面，大多数开设法律诊所课程的高校将选修课的对象定为三年级以上的本科生或者研究生。第四，在开课内容方面，大多数高校的法学院是结合指导教师的专业优势和学校的资源优势来开设课程的。如清华大学法学院的开课重点是调解项目，其主题是“以调解为主、诉讼支持为辅”，中国人民大学法学院的开课重点针对刑事申诉案件，北京大学法学院的开课重点针对婚姻家庭纠纷和房屋租赁纠纷，这都需要课程自身贴近生活，具有较强的实践性。
二、经济法开展诊所式教学的优势和问题
（一）经济法开展诊所式教学的优势
1．经济法课程实践性较强
传统的经济法课程包括三大块内容———经济法总论、市场监管法和宏观调控法。市场监管法包括反垄断法、反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法、城市房地产法、环境保护法、劳动法等内容，宏观调控法包括计划法、财政法、税法等内容，从上述体系可以看出，经济法课程中的很多单行法具有较强的实践性要求。以市场监管法为例，反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法、城市房地产法乃至环境保护法、劳动法教学，法条和教材的内容都只是一部分，学习的关键在于学以致用。实际上，很多学校的法律诊所课程均涉及经济法相关内容，如2013年北大法律诊所与北京义联劳动法援助与研究中心合作开设的劳动立法诊所就向人力资源和社会保障部提交了《劳务派遣制度调研报告》以及对《劳务派遣若干规定（征求意见稿）》的修改建议［7］。清华大学开展的以“消费者权益保护”和“劳动者权益保护”为主题的法律诊所课程，中国人民大学开展的环境法律诊所，都是以经济法课程中的部分内容作为诊所教学的重点，这在一定程度上证明经济法诊所式教学的可能性和必要性。
2．经济法教学内容与社会联系紧密
经济法课程中的内容，尤其是消费者权益保护法和劳动法，涉及普通的消费者和劳动者。二者权益受侵害的情况在现实生活中比较普遍，需要用法律的武器来保护自己，这就为经济法“法律诊所”课程的开展提供了有利条件。以河北师范大学法律咨询中心为例，该中心自2016年底成立以来，接受的法律咨询案件主要涉及三大类：第一类是关于婚姻家庭方面的，主要有离婚财产分割、继承案件等；第二类是关于公司设立方面的，主要涉及学生创业设立公司；第三类是消费者权益保护方面的，主要是学生网购、校内网络服务、共享单车服务等领域存在的争议；第四类是劳动者权益保护，这类案件的咨询有两种情况，一是有学生帮助家乡就业者咨询，二是本地劳动者亲自到法律咨询中心进行咨询。从咨询案件整体来看，经济法课程中的消费者权益保护和劳动者权益保护类案件占案件总数的50％左右，这可以看出其强大的社会需求。此类案件往往标的较小、案情复杂，专业的法律工作人员往往怠于这些案件，当事人寻求法律帮助面临着一定的困难，法律诊所的开展，在一定程度上解决了这类案件的法律诉求。
（二）经济法开展诊所式教学的问题
1．部分单行法与法律实际应用存在一定距离
20世纪80年代初，国家实行改革开放，发展市场经济，为经济法的发展提供了前提条件。但由于经济法和民商事法律规范几乎产生于同一时期，存在一定不足，导致早期对经济法认识较为模糊。经过长期的发展，经济法的脉络日益清晰，除经济法总论外，主要包括市场监管法和宏观调控法。即便如此，相比其他学科，经济法的内容仍较为繁杂，一门课程往往涉及十几部单行法。在这些单行法中，比较适合诊所式教学模式的有消费者权益保护法、产品质量法、反不正当竞争法、劳动法等，而其他单行法，比如反垄断法、财政法、税法、城市房地产法、环境保护法等，适用群体比较高端，以反垄断法为例，反垄断法的执法机构主要是商务部、国家工商总局和国家发改委，省一级的机构也只能在授权范围内行使职权。这在一定程度上体现了反垄断法对专业素质的要求，一般情况下，该类案件的当事人都实力雄厚，不大可能让学生处理案件，因此学生直接处理此类案件的可能性比较小。除此之外，宏观调控法的可诉性较弱，以财政法、税法为例，第一手的案件几乎接触不到，开展法律诊所课程存在一定的阻碍。
2．师资短缺
诊所式教学模式的开展对教师有较高的要求。一位优秀的经济法教师不仅需要熟练掌握经济法的体系和内容，还需要了解相关学科或领域的知识，比如经济学、税务管理、房地产知识等，这对于教师的综合素质要求较高，而在高校中这种复合型的人才相对短缺。除此之外，诊所式教学需要具有实践经验的教师，包括校内教师和校外教师。对于校内教师而言，因为长期从事理论研究，大多数教师或者没有实践经验，或者即使具有一定的实践经验，其所接触的案件也以普通民事或商事案件为主，涉及经济法的案件往往集中在劳动者权益保护和消费者权益保护领域。而校外教师，一般是与法学院具有合作关系律所的律师，他们大多业务繁忙，只能把有限的时间和精力放在实践教学上。对于大多数高校来说，校外教师的聘用和待遇问题没有统一、合理的标准，在一定程度上也影响到校外教师的工作积极性。师资短缺是开展诊所式教学的一个难题。
3．案源不足
案源不足是影响法律诊所课程顺利进行的另一个因素。国内大多高校法律诊所课程均不同程度地存在案源紧张的情况。学生没有执业经验，虽然提供的是无偿法律服务，但能否取得当事人的信任和认同还是个问题。当事人若不愿意将案件交给学生，学生在真实案件中学习法律知识和执业技巧的目的就不能实现。中国人民大学法学院环境法律诊所的竺效教授就提到：“有一年诊所没有接到案例，学生们一直紧盯着北京市12369环保热线网站，对网上提供的案例进行统计学分类研究，发现法律、政策上的问题，并提出了实践方案，与网站工作人员沟通。”［2］获取案源的困难可见一斑。除此之外，法律诊所在社会的影响程度不够，普通百姓知道法律诊所的很少，这也影响了案件的来源。
三、经济法诊所式教学模式的构建
经济法诊所式教学的全面开展需要长期的实践和努力，要转变传统教学思路，创新教学方法，根据经济法教学内容的特点，对不同的教学内容设计适合自身的“诊所式”教学模式。
（一）“内置式”教学模式
“内置式”教学模式是指法律诊所课程主要设置在学校内部，学生在本学院教师的引导下，为相关当事人直接提供法律服务，直至完成整个案件的全部工作。“内置式”教学模式适用于实践性较强、专业性较弱的单行法。除经济法总论外，市场监管法中的消费者权益保护法、产品质量法、反不正当竞争法、劳动法，都属于实践性较强的单行法，这些单行法的专业性要求不高，大多数讲授经济法课程的教师都具有较为丰富的经验，可以率先针对这些单行法开展法律诊所选修课程。在这些单行法中，消费者权益保护法和劳动法案情相对简单，事实相对清楚，适用法律不复杂，比较适合学生办理，最适合早期开设“诊所课程”，主要面向大三以上的学生。在案源方面，借助高校平台，依托法律援助中心的力量，做好早期的宣传工作。另外，在消费者权益保护日、五一国际劳动节等重要节日，在学校举办免费咨询活动，为校内学生提供法律服务。以这种教学模式为基础，加强与农村、社区服务部门的合作，走进农村、走进社区，免费提供法律咨询，全程帮助当事人维护自身权利；与工会合作，走进工厂，了解劳动者权益受保护的状况，为劳动者提供法律援助。此外，还要加强与相关部门的长期合作，比如消费者协会，协助消费者协会共同维护消费者权益。
（二）“模拟式”教学模式
对于经济法中的反垄断法、城市房地产法、环境保护法、财政法、税法等，获取案件的途径较少，可以开展“模拟式法律诊所”课程。“模拟式法律诊所”课程的完成较为灵活，既可以独立开设选修课，也可以尝试在经济法必修课程中完成。比如借助微课形式，教师在网络平台提供视频，学生课前自学基本知识点，这样就可以节省大量的课上时间用于谈论案件，分析具体案情。之后，开展模拟法庭活动，在学生学完相关内容后，让学生模拟当事人和法官，完成整个案件的和审理工作，加强对这部分知识点的学习。也可以开设相关单行法的“模拟法律诊所”选修课程，同样面对已经学过经济法必修课程的学生，这类课程在一定程度上要依赖校外资源，加强与相关部门的联系，尽可能聘请有经验的校外专家与校内教师共同完成教学任务。以城市房地产法实务选修课为例，由校内教师讲授部分课程，回顾房地产法基本理论知识点，解答对基本知识点存在的疑惑。由房地产公司法律工作人员讲授部分课程，主要讲解法律实务中遇到的问题。然后由从事房地产审判工作的法官讲授部分课程，重点讲解审判过程中遇到的问题，最后留下一些课时进行案例模拟，由校内教师和校外专家共同指导完成。
（三）“外置式”教学模式
“外置式”教学模式是指法律诊所课程在学校以外的特定机构中，在法律从业人员指导下，直接从事法律工作直至完成具体案件的［1］。“外置式”课程是较为理想的法律诊所教学模式，几乎适用于经济法中所有的单行法，尤其适用于专业性强、案源少的单行法，需要与和学校有合作关系的律所合作完成，学生在律所学习全部课程时，要为选修此课程的学生选好课程导师，由导师带领学生处理案件，至少完成一个案件的工作。这里存在两方面问题。第一，学生的身份问题，在现行的法律诊所课程中，学生没有案件的明确身份，这既不利于增强学生的责任心，也不利于提高当事人的信赖感。如果可以通过教育管理部门和司法管理部门的协调，明确法律诊所课程中学生案件的身份，给予学生一定的权力和责任，将更有利于课程的推进。第二，时间衔接问题。有些案件较为复杂，而学生的选修课时间固定，有时不能完成案件的整个过程，要做好与下一届选修该课程学生的对接工作，并有效监督，设置相应的未决案件跟进监督制度，尽量减少“真空”阶段，让“外置式”诊所课程有序开展。
参考文献：
［1］林海容．美国诊所式法律教育及其启示［J］．山东工会论坛，2012（5）：118－121．
篇9
一、我国房地产测绘的发展过程
上世纪60年代起，国家禁止城镇土地买卖、典当，从此房地产权属证书逐步演变为房产权属证书，测绘也逐步从房地产测绘演变为房产测绘。此时，在管理部门内部的房产登记表或调查表上，开始以“平方米”记载房产面积，不再以“间、架”为计量单位记载房产面积。
“”后，各地房屋权属登记机构逐步恢复，大、中城市先后成立了权属登记机构，开始整理“”前留下的权属登记资料、开展城市房屋权属登记和测绘工作。1985年的第一次全国城镇房屋普查和1988年至1991年的第一次全国城镇房产总登记，大大促进了房产测绘工作的发展。各地将房产测绘列入了权属登记程序，房产测绘成为权属登记不可缺少的重要组成部分和基础工作。
随着我国经济体制改革的不断深入，房地产法律法规的颁布实施，房产测绘蓬勃发展，一大批房产测绘的技术人员茁壮成长。现代测绘技术的不断完善，GPS技术的运用，数字化成图、GIS系统的建立，已在全国房产测绘中得到广泛的应用。由于我国的房产测绘工作起步较晚，市场化程度较低，因此，探索研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，进一步提高房测绘成果质量成为我国房产管理部门的一项重要工作并已经引起社会各界的广泛关注。
二、房产测绘的概念及其应用
按照测量学分类，房地产测绘是一项专业性测绘，它分为房产测绘和地籍测绘，这里主要探讨房产测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房产权属管理和实施房地产开发建设管理需要测绘房产分幅平面图；房产项目测绘，是指房屋权属登记时对房屋面积测算而进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料，为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后，在法律上得到认可。为此，房产测绘企业必须具备房产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，经所在行政区的房产权属登记机构审核，纳入房产档案集中统一进行数据处理，建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。
三、房产测绘成果对权属登记的作用
房地产测量所获得的房产权属界址、房屋面积、房屋产别、房屋结构等自然属性和社会属性，都需要载入房屋登记簿和权属证书，是颁发房地产权属证书的重要依据，是房屋权属登记的重要基础性工作。
1、房地产测绘质量直接影响房地产登记公信力
房屋登记的内容主要包括：所有权人、所在地点、所在建筑物的部位、平面形状、建筑面积、建筑年代、房屋结构和用途、占地面积、土地使用年限等自然状况和权利状况。而房地产测绘成果中房屋建筑面积，是《房地产权证》要求记载的一项最重要内容。房地产登记在很大程度上实行的是实质性审查制度，这就要求登记机构在进行房屋登记时，房屋建筑面积等各种要素要准确无误，以确保房地产登记的公信力。对因登记错误给权利人造成经济损失的，登记部门要承担相应的法律和经济赔偿责任。在实行以房屋建筑面积作为房产登记面积条件下，一旦出现面积登记错误，会给权利人利益造成损失，并且这种错误将长期存在，难以发现。因此提高房产测绘质量，保证房产面积测算等各种数据的准确、真实、可靠，不仅是对权利人利益的保障，也是对房地产登记公信力的保证。
2、房地产测绘技术可提高登记机构工作效率
随着城市建设的飞速发展以及房地产交易的日益活跃，房地产登记机构管理的业务也随之大量增加，传统的以手工处理为主的房地产管理方式已不能适应当前形势下的房地产管理要求，基于GIS 的房产信息管理系统正是在这样的形势下提出来的。该系统以通过GIS 对房地产测绘获得的空间数据为基础，以每幢房屋为基本单元绘制楼盘表，通过特有的管理方式建立空间数据信息和权属登记属性数据双向对应关系，把已登记发证、权利限制等信息（抵押、查封等）全部填入楼盘表，通过楼盘表把这些相互关联的信息与房屋实体联系起来，再将上述信息输入计算机，这样就组建成了房地产数据库。当进行该房地产登记发证时，登记审核人员就可以直接在网上调阅资料核对、审批，不仅提高了工作效率与质量，而且杜绝了一房二证、一房二卖，一房二押等问题的发生。从而真正实现了“以图管房、以图建簿、依簿发证”的现代产权产籍管理模式。
另外利用房产测绘成果即房地产分幅图、分丘、分户平面图、房地产楼盘图和房屋编码，并以量化的形式具体表述出房屋的基本信息，不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且还便于房屋登记簿的记载和管理。所以房地产测绘获得的基础信息，也是我们提高房地产市场管理、档案管理乃至登记信息查询等管理水平的重要工作。
四、房产测绘面积对商品房销售的重要影响
在商品房销售的过程中，无论是开发商还是购房者与他们关系最密切的就是房屋的面积问题，因此房屋面积测算对于商品房销售也具有非常重要的作用。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范，使少量商品房面积存在误差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。因此提高房产测绘成果质量关系到社会的和谐稳定，具有非常重要的作用。
五、提高测绘成果正确性的几个重要方面
提高房产测绘成果质量是一项非常重要的工作，需要诸多部门的共同努力和配合，房屋测绘部门在进行房产测绘过程中应该依法测绘，严格遵守各项技术规程，有效保护购房权益，在实施测绘的过程中做到：
1、严格遵守国家法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，接受当地房地产管理部门和测绘管理部门的技术指导和业务监督，对其完成的房产测绘成果质量负责。
2、认真核实公用建筑面积名称和它的服务范围，分析建筑物各个功能区的情况，根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。
3、出具的房产面积测绘报告应明确报告的用途、测绘和计算的主要依据等简要的情况说明；应清楚地列出各套的套内面积、建筑面积、分摊系数、分摊面积，准确标注各主要边长数据；整栋房屋的公用建筑面积的名称以及面积和它们的分摊范围，同时应附整栋房屋建筑建筑面积的分层平面图等，这样才能使房屋建筑面积的计算既透明又清楚。
4、测绘部门既要不断加强职工业务技能培训，重视采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，同时还应在作业的全过程中建立科学严格的质量检查和验收制度，把好质量关，切实对其完成的房产测绘成果质量负责。
结束语
房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累，提高房产测绘技术水平，从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德,测绘中严格按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定；房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要加强对测绘单位进行技术指导和业务监督,保证房产测绘成果的质量，测绘单位必须对完成的房产测绘成果质量负责，向社会提交质量可靠的测绘成果。
参考文献
[1]李和气 房屋建筑面积测量 中国计量出版社 2001.2
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濮阳县房管局局长张志勇说：“为群众提供方便、快捷、高效的服务是我们永恒的追求。”为此，该局紧密结合房产管理实际，着眼服务民生，抓学习、强素质，积极推进学习型机关建设。不断完善学习制度，严格学习纪律，采取自学、集中学、股室长轮流讲课等学习方式，认真学习政治理论和房地产法律法规等知识，同时鼓励业务骨干积极报考与业务相关的职称，并为其提供宽松的学习环境。积极组织员工参加上级部门举办的房地产业务知识培训班，着力提高员工综合素质。
二、完善管理机制，增强责任意识
为提高员工依法行政的能力和服务质量，该局重新修订了学习、工作、人事、考勤等63项规章制度，鼓励员工提出意见或建议，经局领导班子研究，采纳其中科学合理的部分，并充实完善，汇编成册，做到人手一份，以便日后工作有章可循。同时，按照房地产交易与权属登记规范化管理的要求，科学设置岗位和人员职数，实行网上审批，形成了分工合理、权责一致、监督有力的规范化管理效果，激发了全局员工的工作热情，增强了他们的责任感和使命感。
三、推行人事改革，激发职工活力
为全面提高广大员工的工作热情，濮阳县房管局全力实施人事制度改革。优化人员组合，实行竞争上岗，根据民主选举结果，将人员从高分到低分顺序排队，择优录用。对胜出的正、副股长职位人选经局长办公会研究，量才使用，合理配置。一般工作人员上岗，主管领导和新任正、副股长依其工作表现和个人特点挑选，对落选的人员，充实到后勤队伍中去。真正实现全员挑中层，中层挑职工的用人方式，体现了“能者上、平者让、庸者下”的用人机制，把一些德才兼备、有朝气的优秀人才选拔到中层领导岗位，激励广大员工爱岗敬业、树立为民服务意识，员工工作热情空前高涨，面貌焕然一新。机关作风向以人为本、便民高效、程序规范、公正透明的方式转变。
篇11
一、房屋产权档案的重要作用
房屋产权档案是一种交易的原始数据资
1、是解决纠纷的有效资料。随着社会主义建设进程的加快，城市化的不断发展，商品房越来越多，房屋交易也越来越多，这样不可避免的就会产生一些房产纠纷事件。人们法律意识的逐渐增强，维权意识也在增强，在房产纠纷事件中，房产档案作为最原始的数据资料，可以起到一定的作用，促进纠纷事件的快速解决。
2、是城市棚户区改造的有效资料。对棚户区进行拆迁改造，既能扩大城市规模，又能美化城市环境。但是拆迁改造的过程中又会出现很多问题，例如说：拆迁改造的范围多大，如何跟当地居民进行协调进行拆迁改造。在这一过程中，房屋产权档案能够起到一定的作用，政府拆迁就需要对当地居民做出补偿，而补偿是要依据房屋产权的，房屋产权档案在这时就又成为了原始的资料数据。
二、房地产权属档案管理存在的问题
1、现行文件过于笼统，缺乏操作性。随着房地产业和住房商品化的迅猛发展，房地产权属档案变得越来越重要，档案数量也越来越多，单靠传统的管理方式和管理手段已远远不能适应新形势发展的需要。利用现代化技术设备、服务手段和科学的管理方法，实现房地产权属档案管理现代化已是必然趋势。而标准化是现代化的基础，在房地产权属档案管理工作中推行标准化，是房地产权属档案实现现代化管理的首要前提，也是做好房地产权属档案管理工作的必要条件。《城市房地产权属档案管理办法》从房地产权属档案的收集、整理和利用等几个方面对房地产权属档案的管理工作进行了规定，但只限于宏观层面，缺乏对具体工作的指导。目前的实际工作情况是，服务中心窗口受理业务时收什么材料，档案室就存什么材料，对于档案材料是否齐全、是否规范、是否准确，还缺少统一的标准。
2、保管期限不明确。《城市房地产权属档案管理办法》规定：房地产权属档案应以丘为单元建档，以房地产权利人为全宗立卷。但在实际工作中是以房号为单元建档，将权利人的所有权登记档案、所有权转移登记档案、他项权登记档案、他项权注销登记档案都集中在一起，合并组成一卷。由于房地产权属档案保管期限的不明确，无法开展鉴定、销毁工作。如他项权注销登记、拆迁房屋注销登记、房改房注销登记等利用率不高的注销档案材料也会占用一定的空间。因此，房地产权属档案出现了有增无减的现象，必将导致档案库房空间的资源短缺。
3、对房地产权属档案管理人员业务培训不到位。由于房地产交易与权属登记是流程式服务，按规定一般的流程是“受理-初审-缴纳税费-审批-发证-归档”。每个环节都有各自的职责、相应的业务规范。因此，每一宗不同类型的业务所形成的文件材料也各有不同。所以，房地产权属档案的内容和管理方法具有不同于其他档案工作的专业性。这就使得房地产权属档案管理人员既要具有一定的档案管理知识，又要了解一些测绘、法律等相关的专业知识，还要懂得每一类权属登记流程中要形成的文件材料。因此，针对档案管理人员的业务培训工作是非常重要的，但现实情况却是这方面培训工作不到位。
三、加强房屋产权档案管理的措施
1、认识房屋产权档案的特点。第一，政策性。目前，我国房屋产权类别众多，不仅涉及到所有权、适用权政策，涉及到国家、集体、个人三方面的利益，还涉及到侨务、统战、对外关系、宗教、民族等各方面的政策。因此，房产档案具有鲜明的政策性。第二，法制性。房产档案管理是一项法制性很强的工作，要求遵循《宪法》、《房地产法》、《土地管理法》、《民法》、《婚姻法》、《继承法》、《企业法》、《合同法》、《城市规划法》、《档案法》等法律法规的相关规定。因此，房屋产权档案在利用过程中，必须依法办事，严格遵从以法制指导工作实践的工作要求。第三，动态性。房屋及房屋所有权不是一成不变的，而是随着房屋的改扩建、拆迁、房屋的继承、赠予、买卖等在不断地变化，尤其是住房制度改革后，房屋已由福利性分配逐步转向社会化、商品化，房屋和房屋产权的变化日趋频繁。房屋产权档案作为房屋变化中的原始记录，必须随着房屋及房屋所有权的变化而变化，全面真实地反映房屋变化的全貌，保证其利用价值的实现。这就决定了房产档案的动态管理，档案利用的动态性。第四，时效性。房屋产权档案中记载的房屋所有权人取得房产的时间、房屋转移时间、房屋权属证件载名的确权日期为发生法律效力的权属确立日期；办理房屋初始登记和产权转移及房屋变更登记时的时间是法律效力时间，这些都即为划分权益归属的法定时效依据。
2、拓宽房屋产权档案的收集渠道。房产管理处档案管理包括房屋买卖、赠与和交换档案、房屋仲载档案、房产接管档案、经营租赁档案、房屋拆迁档案、房屋登记发证记录薄册等。房屋产权管理处应加大收集力度，拓宽收集渠道，将分散在各机关、团体、企业事业单位和个人手中的具有保存价值的房屋产权文件材料收集齐全完整。主要通过房产登记，全面收集产权档案资料；通过办理产权转移、变更登记，收集产权移动与变更材料；通过办理商品房产权登记，收集产权资料；通过房地产开发和拆迁城市规划部门，收集房屋拆迁、安置及房屋增籍和注销登记资料；通过司法、仲裁等部门，收集具有法律凭证的房屋产权档案资料。
3、开展房屋产权档案公开查询。开展房屋产权档案公开查询，构建开发房屋权档案信息资源的社会性形式，是提高房屋产权档案管理、促进房地产档案事业发展的必然结果。首先开展房屋产权档案公开查询工作，必然向其他房屋产权业务工作提出相应的要求，只有提高房屋产权档案整理、鉴定、保管工作的质量，才能满足社会各方面利用房屋产权档案的需要。通过利用工作反馈的要求，发现档案工作的薄弱环节与不足之处。其次，开展房屋产权档案公开查询是对档案工作最有效、最实际的宣传。利用工作是档案工作联系群众、服务群众、密切群众的纽带，通过开展房屋产权档案公开查询，可以提高人们对房屋产权档案的价值和房屋产权档案工作重要性的认识，扩大社会影响，为争取各方面的重视和支持，给档案工作的发展创造了客观条件。
4、提高房屋产权档案管理人员的综合素质。第一房屋产权档案管理人员既要熟悉档案专业知识和技能，又要有法律、测绘等相关学科的专业知识；密切与产权部门、交易部门、测绘部门等业务科室的联系，做到嘴勤、多问，眼勤、多看，脑勤、多思考。第二房屋产权档案管理人员要加强知识更新，强化自身素质，用现代科技知识来武装自己，学习掌握现代化管理知识和应用技术，改变过去的经验型管理方式，实现向科技型管理方式转变。
结束语
面临新的发展环境，房屋产权档案管理也面临新的形势和挑战。很多以前的产权制度已不再适应当前房屋商品化的形势要求，有的已经制约了房地产市场的健康发展，因此必须加强房地产档案的管理
参考文献：
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（一）积极构建新的住房保障体系，经济适用房和廉租房工作不断取得新的进展。
三是积极拟订实施细则，做好政策实施准备。为了保证经济适用房和廉租住房制度的顺利实施，我们在政策出台的基础上，抽调精兵强将，成立了专门班子，结合实际，认真制订实施细则及具体的操作办法和流程，并不断修订完善。同时，积极协调相关部门，抓紧对相关业务人员进行政策实施前的培训。目前，具体的实施细则和操作规程已上报市政府。自6月1日起，**市经济适用房和廉租住房保障制度的实施工作将正式全面启动。
（二）积极落实《社区物业管理工作意见》，不断强化物业管理工作。
烟台市物业管理工作会议后，我们立即召开了全市物业管理工作会议，传达上级会议精神，组织全市开发企业、物业管理企业、业主委员会等相关单位和个人认真学习烟政发［2006］129号《烟台市人民政府关于加强社区物业管理工作的实施意见》。在此基础上，结合**实际，进一步理清工作思路，强化工作措施，不断完善物业管理服务体系。
二是针对存在问题和不足，不断规范和完善物业管理。根据全市物业管理工作会议的精神要求，结合**物业管理的实际，我们进一步理顺了工作思路，即：“以实现物业保值增值为核心，以物业管理的规范运行为目标，抓好前期物业管理和老旧小区改造，加大监督管理和业务指导力度，全力推动全市物业管理上台阶上水平。”按照这个工作思路，为了从根本上解决物业管理中存在的问题，我们依据海政发［2007］21号文《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》精神，积极建立健全前期物业管理制度。在实际工作中，首先从预售环节增加审批要件，约束开发建设单位落实物业管理方案，明确服务内容、服务等级、收费标准和经营方式，突出合同和公约在前期物业管理中约定的效力和承诺的效力。其次，调整了专项维修资金收缴的方式，由建设单位在预（销）售时一次纳，避免了专项维修资金收缴参差不齐，使用困难的问题。第三，在老旧小区管理方面，制定了《**市老旧小区物业管理实施意见》和《**市专项维修资金使用意见》，努力做到“两个结合”，即先期保洁和后期改造相结合，主管部门业务指导与社区参与相结合，为老旧小区的物业管理提供了保障。
（三）强化房地产市场监管，房地产市场秩序整治活动不断深入。
为了进一步规范我市的房产市场管理，保障我市房地产市场的健康发展，今年以来，我们在2006年**市房地产市场依法治理活动和烟台市房产市场交易秩序专项治理活动深入开展的基础上，进一步加大工作力度，强化房地产市场监管，推动房地产市场秩序整治工作不断走向深入。
一是广泛宣传发动。继续通过广播电视讲话、公告、下发文件、街头宣传、发放明白纸等形式，大张旗鼓地宣传房地产法律法规，广造舆论声势。上半年先后播发电视讲话和公告3期，下发文件2个，开展街头宣传4余次，发放宣传材料和通知千余份，使房地产法律法规意识不断深入人心。
二是加强检查监督。在广泛宣传发动的基础上，组成专门班子，对全市所有房地产开发企业、中介公司和物业管理企业等从业机构进行全面检查，重点查处房地产开发、预（销）售、中介等各环节中存在的面积短缺、隐价瞒价、虚假广告、价格欺诈等各种违规行为，共检查从业机构50余家，发放备案通知书3份。
三是健全和落实准入、登记备案和资质审核制度。针对整顿治理过程中发现的各种问题，我们报请政府，以海政办发[2007]21号文件，出台下发了《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》，进一步健全和完善了开发企业登记备案制度、中介机构准入制度和物业企业资质审核制度，建立了复核审查制度，从落实制度入手，严格、规范管理。在强化检查监督的基础上，实际业务工作中从预（销）售、产权登记等环节对开发企业、物业公司和中介机构进行前置管理，增加审批要件，对各种从业行为进行预审和复审。目前，各项制度已全面得到落实，从而有效地杜绝了各种违规行为。
四是不断深化房产市场的治理整顿。为了保证房地产市场的长治久安，活动开展中，我们与建设、工商、物价等部门，成立了协调领导小组，建立了协调联动机制和通报制度，定期召开联席会议，通报房地产市场动态，对市场上出现的各种问题苗头，抓住不放，认真分析原因，根据各自职能和工作分工，积极开展工作，力求防患于未然，把问题扼杀在萌芽状态。在此基础上，各部门组成联合检查组，定期对房地产从业机构进行检查，发现违规行为或接到群众投诉，立即进行调查、处理，上半年共组织检查3次，未发现任何问题。目前，全市50余家房地产从业机构，已全部登记备案。由于管理到位，今年以来，全市房地产市场未发现任何违规行为。
（四）今后工作打算
一是积极做好经济适用房和廉租房制度的实施工作。周密部署，精心操作，稳步推进，确保各项工作落到实处，不出纰漏，使政府放心，群众满意。
二是进一步强化住宅小区的物业管理。加强新建住宅小区物业管理的前期介入。从预售和产权登记环节入手，增加物业管理合同审批要件；新建小区投入使用后，入住率达到60%，即成立业主委员会，由业主委员会选聘物业管理公司开展物业管理。加大老旧居民小区改造力度，争取利用二至三年时间，将樱桃园、民主、环保等老旧小区改造完毕，达到三级小区标准，以便更好地推进物业管理。强化对物业企业的管理，抓好物业企业招投标和资质审核，加强从业人员的管理和培训，不断规范物业管理行为。
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（2）房地产投资权益证券化的发展现状。我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。其现状主要表现为：第一，房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，大部分企业从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。第二，房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房地产债券基本上还处于初步发展阶段。
二、我国当前房地产证券化运行存在的一些问题
（1）缺乏专业性人才，在房地产证券化认识上很局限。房地产证券化业务是一项综合性强、涉及面广并且专业分工又极其细致的一种业务，其需要专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才。但是，我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段，我国现有的这些人才在数量和质量上都比较缺乏，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求。
（2）个人信用制度不健全。房地产资产证券化的顺利进行要以良好的信用基础为前提条件。而目前我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，银行为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，这无形中就限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是背道而行的。
（3）相关法律法规的不健全。房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程，房地产证券化过程中涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者等，并且房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。但是，我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定，这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现的时间不长，实施过程中难免存在诸多困难。
（4）配套的金融中介设施不完善。房地产证券化整个实施过程中需要配套的完善的金融中介组织通过会计、审计和税收等方式为之服务，可是我国当前阶段市场主体水平还未达到如此的完善阶段。特别是我国的资信评级机构独立性差，投资者对资信评级机构认识不足，这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心日中没什么影响力，资信评级无法发挥其应有的作用。
（5）房地产金融市场的一级市场不够发达，交易不够活跃。长期以来我国实行福利住房制度，金融市场又有国有四大商业银行垄断，因此，我国房地产金融市场形成了以非专业房地产金融机构的商业银行为主体的市场体系，房地产金融市场缺乏为其解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾的二级市场，从而导致房地产金融市场没有获得真正发展，一级市场交易不够活跃。
三、推进我国房地产证券化的顺利发展的建议
（1）加强专业人才的培养。我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段。一方面，我国国内的相关机构要加强与国际机构的合作，或者设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才并对人才定期进行相关培训，促进更多人学习国外先进的经济技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识，又了解我国国情的专业化队伍，这样才能更好的服务金融业务。另一方面，可以对相关证书进行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。
（2）建立并完善个人信用制度。我们应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人就业和收入变动状况及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模。
（3）完善房地产证券化的相关法律法规。房地产证券化过程离不开政府的适度管理和法制的保障。政府必须对房地产金融体制的建立和发展房地产证券化给予大力支持并加强有效管理。要求对我国现行《证券法》等进行修改，还要对《土地法》、《房地产法》等基础性法规进行完善，而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，做到最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，以促进房地产证券化在我国健康、有序地发展。
