集体经营性建设用地管理范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇集体经营性建设用地管理范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

一、焦作市农村集体经营性建设用地入市基本情况

焦作市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于2019年初，截至目前，焦作市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于武陟县北郭乡益庄村村北1.07公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地块二，由焦作市马村区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经焦作市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托焦作市公共资源交易中心具体承办。具体地块位于马村区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。5月29日，该地块以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城区农村集体经营性建设用地。

二、焦作市农村集体经营性建设用地入市的主要做法

（一）制定完善入市制度，推动依法入市

为了更好的规范农村集体经营性建设用地入市行为，焦作市印发了《焦作市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案》《焦作市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《焦作市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规则（试行）》等文件，规范了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细则、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了服务便捷性，也保障了入市合法合规。

（二）严格规范入市程序，保障农民权益

焦作市明确入市范围为国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。入市主体为依法取得法人资格的集体经济组织或村民委员会；未取得法人资格的集体经济组织或村民委员会可授权/委托其组建的资产公司，或者委托授权其他具有法人资格的组织实施入市。入市前严格按照“四议两公开”，由村民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，形成决议后，逐级向上申请，从根本上保障了农民权益。交易结果需在本集体经济组织事务公示栏公式，接受社会和群众监督。保障农民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作价入股，每年持股分红；四是租金保底加分红，每年收租金，定期分红。

三、焦作市相关经验、实例对的借鉴意义

（一）新《土地管理法》为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据

新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的条款修改主要体现在四点：一是规定国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，明确了集体经营性建设用地入市的合法化；二是集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，规定了集体经营性建设用地入市的民主化决策程序；三是通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；四是集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

（二）简化程序，促进乡镇招商引资项目加速落地

农村集体经营性建设用地入市，省去了转为国有建设用地的征收环节，市、县两级自然资源部门审批，市（县）人民政府核准，节约了审批时限，更有利用各类项目加速落地，避免项目未批先建，造成违法用地行为。

（三）降低征地用地成本，减轻财政压力

农村集体经营性建设用地入市，不涉及缴纳社保费等税费，征地用地成本显著降低。同时，出让起始价、出让底价等不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和，每宗土地出让均可实现正收益，可有效避免以往工业用地供地过程中成本大于收益等情况的出现。

（四）拓展财政收入渠道，增加财政收入

按照焦作市试点的经验，农村集体经营性建设用地入市，区财政可依法取得工业用地出让收益5%的土地增值收益调节金。下一步，焦作市正在谋划农村集体商业用地的出让，预计县（区）政府可获取出让收益的20%作为土地增值收益调节金。

（五）有效盘活农村建设用地，促进乡村经济发展

农村集体经营性建设用地入市，农民获利，企业降低用地成本，为盘活农村集体建设用地、促进农村集体经济发展、增农民收入、缓解农村就业压力、建设美丽乡村提供了有力支持。

四、存在问题及下一步工作打算

农村集体经营性建设用地入市仍在探索阶段，目前焦作市的试点仍局限于工业、商业用地，全国首批试点区域河南长垣县、重庆大足区在住宅用地入市探索中走在全国前列，但可复制性待进一步了解学习。在推动农村集体经营性建设用地入市过程中，仍需注重以下工作推进：

（一）编制国土空间规划、乡镇规划

符合国土空间规划是农村集体经营性建设用地入市的首要条件。受上级国土空间规划政策的影响，我区各乡国土空间规划尚未完成。国土空间规划启用前，该项工作可依照各乡现有的总体规划和土地利用总体规划所覆盖的范围来实施。下一步，将加大国土空间规划编制力度，同时在规划过程中充分考虑、预留农村集体经营性建设用地入市的相关条件，在规划中推动农村集体经营性建设用地入市。

（二）上级政策支持

向三门峡市政府、市自然资源和规划局等上级政府、部门申请政策支持，出台符合三门峡市、实际的农村集体经营性建设用地入市管理办法等政策，为入市提供政策支持。

（三）完善乡街道基准地价

篇2

全县农村集体土地所有权确权共计27210宗，已通过省国土厅验收，同时，进一步完善了农村集体土地所有权确权登记发证宗地档案扫描和数据库的录入挂接，对宗地档案进行了整理归档，并启用了所有权登记发证管理信息系统，已颁发农村集体土地所有权证27210本。集体建设用地使用权和宅基地使用权完成地籍测绘6234.6公顷，占总任务的60%，权属调查已完成乡、乡整乡及乡8个村、镇2个村，镇3个村的工作量。

（二）存在问题

农村宅基地管理存在多年空缺，缺少完整的权属资料，给依法发证带来困难。此外，“一户多宅”现象较多，“一户一宅”分户的依据不明确，其标准把握起来有相当的难度。

（三）下步举措

我们将加快推进集体建设用地和宅基地使用权地籍调查进度，确保年底前全面完成集体建设用地使用权和宅基地地籍调查任务。

二、农村集体经营性建设用地流转试点

（一）进展情况

经过实地摸底调查，县集体经营性建设用地共计164宗，面积1092.25亩，拟定的《县农村集体经营性建设用地流转试点工作实施方案》和《县农村集体经营性建设用地流转管理办法》，已上报国土厅改革办。6月19日，国土资源部正式下发《国土资源部办公厅关于支持经济社会发展的有关事项的函》，明确支持县按照中央的部署先行开展农村集体经营性建设用地流转试点。

（二）存在问题

一是摸底调查出的集体经营性建设用地地块大部分仍被私人和企业租赁用于生产，未归还集体作为流转的净地。

二是当地企业购买集体经营性建设用地积极性不高，同等情况下更愿意购买国有建设用地。

三是制度设计不成熟，国家层面还未出台相应指导文件，地价评估和备案体系、交易平台及流转收益分配和监管等配套制度缺失。

（三）下步举措

篇3

中图分类号：F321.1文献标识码：A 文章编号：1003―0751(2011)06―0072―05

坚持农村土地集体所有制不变，实行土地所有权与使用权（经营权）相分离，是我国农村土地产权制度的核心。近年来学术界围绕集体建设用地流转过程中的产权主体虚置、城乡土地产权市场二元分割、土地增值收益分配不公、农民主体性地位丧失、流转的公平与效率等问题，以及与此相应的改革对策与优化路径的系列研究都非常多，但究竟该如何改革仍然是众说纷纭。笔者认为，上述诸多问题的关键就在于现行的集体建设用地的产权体系结构不适应城乡经济发展的需要，且缺乏完善的流转与退出机制。因此，有必要对集体建设用地的产权体系进行重构，对集体建设用地产权主体的确定，产权的获取、流转以及退出机制等政策适时进行调整。

一、产权体系的重构及权能设定

一项完整的土地产权应包括土地的占有权、使用权、收益权、处分权。集体建设用地的产权与国有产权、私人产权、法人产权相对，是一种公共产权；集体土地所有权人对自己的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。为此，根据现代产权理论和物权理论，本文将集体建设用地的产权主要归置为所有权、用益物权、担保物权三组权利束（如下图）。

（一）三组权束的解释

1.所有权。所有权是财产所有人对自己所有的财产依法进行全面支配的物权，它是一种自物权。集体建设用地是农村集体土地的重要构成部分，由于集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有，所以集体建设用地的所有权仍然归集体所有。为此，此项权利可以称之为集体所有权。2.用益物权。用益物权是以物的使用收益为目的而设立的物权。集体建设用地的用益物权主要包括地上权、空中权、地下权、地役权、公益性集体建设用地使用权、宅基地使用权、经营性集体建设用地使用权、转让权、租赁权、发展权。

3.担保物权。担保物权，又叫做价值权，是指权利人直接支配标的物的交换价值用以担保其债权的实现的他物权。担保物权是以保证债务的履行，债权的实现为目的而设立的物权。全面彰显集体建设用地的交换价值，实现集体建设用地与城镇国有建设用地的同权，应该赋予抵押权。

（二）关键权能的设定

按照现行《土地管理法》的规定，我国农村集体建设用地主要包括乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设用地。根据土地使用的目的和性质的不同，集体建设用地实质被分割成为公益性建设用地、经营性建设用地和宅基地三大板块。公益性集体建设用地使用权人、经营性集体建设用地使用权人和宅基地使用权人，各自对其依法取得的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。依目前我国集体建设用地流转实际而言，突出的矛盾也集中在公益性集体建设用地、宅基地、经营性集体建设用地的使用权上。因此，设定好此三项关键使用权的权能至关重要。

1.公益性集体建设用地使用权。公益性集体建设用地使用权是因公益性项目而对集体所有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。公益性集体建设用地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

2.宅基地使用权。宅基地使用权是指公民个人在依法取得的国家所有或集体组织所有的土地上建筑房屋并居住使用的权利。宅基地使用权须按法定程序取得；宅基地使用权可以转让，但须遵守法律、法规的有关规定，宅基地使用权不得单独转让，而只能随房屋产权的转让而转让；当事人之间非法转让空闲宅基地的任何协议均属无效行为，宅基地所有人有权收回其非法转让的宅基地。

3.经营性集体建设用地使用权。经营性集体建设用地使用权是因经营性项目而对集体所有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。经营性集体建设用地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

二、集体建设用地流转的政策设计

深化推进集体建设用地流转，除了构建科学合理的集体建设用地产权体系外，还必须建立健全集体建设用地使用权流转的政策制度。其中关键在于做好集体建设用地产权主体的确定，使用权的获取、流转以及退出机制设计。

（一）产权主体的确定

1.公益性集体建设用地产权主体的确定。公益性集体建设用地对农村发展具有重要的社会价值作用，可替代性差。为此，公益性集体建设用地的产权主体应归属到农民集体，由农民集体行使所有权。乡（镇）政府、村两委无权独立决定公益性集体建设用地使用权的流转，在不改变使用性质或用途的前提下，公益性集体建设用地使用权的流转应征得村集体三分之二成员的同意。公益性集体建设用地作为整体性公共资产，其所产生的公共收益应归属全体村集体成员，相应的增值收益不宜作为份额财产收入在村集体成员间直接分配，而应纳入村集体公共财政收支体系或者作为保障性社会福利按成员权共享。

2.经营性集体建设用地产权主体的确定。经营性集体建设用地的产权主体应归属为村集体成员，具体执行可落实到农户家庭。凡是户籍在册者，不分男女老幼均应享受成员权，按人均份额以农户家庭为单位行使主体性权利。“三级所有，队为基础”，对于原属全体农民集体所有的经营性集体建设用地，其产权应按照全体村集体成员进行等额股份分配，落实到农户家庭；对于已经分别属于村内两个以上集体经济组织的农民集体所有的经营性集体建设用地，其产权应在各自所在的集体经济组织或者村民小组内部按照成员权进行等额股份分配，并落实到农户家庭；对于已经属于乡（镇）农民集体所有的，应按照全体乡（镇）成员权进行等额股份分配到全体成员，并落实到农户家庭。确权后的经营性集体建设用地，再次进行流转时其产权主体应一律是村集体成员，具体执行交由其所在家庭户主行使，并以农户家庭为单位表达主体利益。

3.宅基地产权主体的确立。宅基地的使用权归属为集体组织成员，以家庭为单位申请宅基地。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，可以依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地因自然原因灭失的，对失去宅基地的集体组织成员，应当重新分配宅基地。

（二）使用权的获取

1.公益性集体建设用地使用权的获取。公益性集体建设用地使用权的获取，应分情况和服务类别，适用不同的获取方式。（1）有偿征收获取。此种方式适宜那些符合土地利用规划，且主要不是为本集体组织服务的公益项目建设。诸如国家级、区域性或乡（镇）间的重点工程、公共设施、公益事业等用地，应通过有偿征收的获取，但军事用地和涉及国家安全、社会公共秩序的特殊用地或者法律有特殊规定的除外。（2）无偿义务供给。此种方式仅限于本集体组织内部的公益性项目建设用地之需，由于此类公益性建设项目有助于提高整个村集体的福祉，所以应由村农民集体无偿义务提供。凡是符合村镇规划，为本村社会、经济发展所需，主要服务于本村集体的公益性项目，且经村两委讨论通过和村集体三分之二成员的同意，则村农民集体应无偿义务提供该地块用于公益性项目建设。

2.经营性集体建设用地使用权的获取。经营性集体建设用地是农村土地中最具增值潜力的集体性财产。凡是需要经营性集体建设用地者，只要符合土地利用规划，不分集体组织内外部成员或法人组织，都应依法通过有偿的方式获取该地块。具体可以通过招标、拍卖、挂牌出让、转让、租赁、作价入股、联营等方式获取。使用权的获取价格可以由供需双方协议定价或者按市场定价。未经村集体组织三分之二成员的同意，乡（镇）政府或村两委无权单独将经营性集体建设用地使用权进行初始流转。

3.宅基地使用权的获取。现行《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”宅基地使用权是保障农民集体成员的基本居住的用益物权，适合基本居住需要是重要的使用限度和标尺。所以在宅基地使用权的获取标准上，可将《土地管理法》第62条修改为：“农村村民一户只能申请一处符合法定面积标准的宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”在使用权的获取方式上，应采取无偿取得和有偿使用相结合的方式。对保障基本居住的宅基地部分，宅基地面积在所在的省、自治区、直辖市规定的标准以内的，应继续采用无偿取得制度；对超过基本居住范围的部分实行有偿使用制度，且对超标多占的宅基地，可以采取累进制计算使用费。

（三）使用权的流转与退出

1.公益性集体建设用地使用权的流转与退出。（1）公益性集体建设用地使用权不得单独流转，以农民集体公益性项目等建筑物或构筑物为流转的，其占用范围内的建设用地使用权一并流转。农村集体公益性建设项目多为投资大、周期长、收益低的公共产品与公共服务性项目，目前多由当地政府和村（镇）集体自筹建设。但随着农村公共服务社会化的发展、改革与推进，越来越多的社会资本将会参与公益性项目建设。因此应允许在规划期内和契约期内，且保证公益性集体建设用地使用性质和用途不变的前提下，应准许公益性集体建设用地使用权随公益性项目的建筑物或构筑物以转让、出租等方式有偿流转。合约期满后，由农民集体组织无偿收回公益性集体建设用地使用权及其项目建筑物。（2）公益性集体建设用地使用权可以有偿退出。除因自然因素及不可抗力原因，或者土地利用规划变动外，公益性集体建设用地使用权可以有偿退出，变更其使用性质和用途，但不得变更农民集体所有权。这是因为公益性集体建设用地也有发展权，将其从转向较高利用效益的用途或较高利用程度，有利于集体建设用地的节约集约利用。当有偿退出的收益所得大于其现有的社会成本，及其地上建筑物或构筑物的再建经济成本时，经村两委讨论通过和村集体三分之二成员的同意，公益性集体建设用地使用权可以有偿退出，具体可以采取出让、转让、出租等方式。

2.经营性集体建设用地使用权的流转与退出。经营性集体建设用地使用权的流转与退出可以适用城镇国有建设用地使用权的流转办法与退出机制，实现与城镇国有建设用地的完全同权。为此，应建立健全城乡统筹的经营性建设用地流转交易市场，允许经营性集体建设用地使用权直接进入市场交易。（1）在流转路径方面，不实行强制性的政府征收。是否继续保留农民集体所有权，必须征得三分之二村民的同意，具体流转应由村农民集体组织与需求方（不分集体组织内外）直接商业谈判交易。（2）在流转方式方面，具体可以通过招标、拍卖、挂牌出让、转让、租赁、作价入股、联营等方式获取。（3）在流转期限方面，以出让、转让、租赁方式取得的经营性集体建设用地使用权有最高期限的限制，其最高期限可以参照城镇国有建设用地的相关规定；以作价入股、联营等方式取得的，其流转期限与运作可以参照公司法相关规定灵活安排。（4）在退出机制方面，以出让、转让、租赁方式进行的，农民集体组织及其原土地使用权人应依法向受让方完全转移经营性集体建设用地的使用权，退出任何具体经营管理，但不得退出出让、转让、租赁合约规定的所有权管理；以作价入股、联营等方式进行的，农民集体组织及其成员有权依照合约或协议规定参与或退出使用权的具体经营管理，但不得退出经营性集体建设用地所有权的管理。

3.宅基地使用权的流转与退出。宅基地的流转，具体可以分两个层次进行。（1）仍然作为宅基地流转，即在不改变宅基地使用权性质和用途的前提下流转。宅基地使用权人经本集体组织同意，在保障基本居住条件的前提下，可以将其宅基地向符合宅基地申请条件的人转让、赠与或者出租。农村村民转让、赠与或者出租宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。（2）作为经营性集体建设用地流转，即变更宅基地使用权性质和用途后流转。对于闲置的宅基地，宅基地使用权人不愿转让、赠与或者出租的，可以储备为经营性集体建设用地，在集体组织内部收购，但不能直接将宅基地使用权出让给集体组织外部的任何组织或个人。宅基地的退出，可以分三种情况进行。（1）对具有特殊历史风貌、国家法律规定保护、重大旅游开发价值等的住宅建筑，其宅基地使用权人不论是否闲置该宅基地，该宅基地使用权人均有权自主选择是否退出其宅基地使用权。选择退出者，其宅基地使用权必须移交给村集体组织，并可获取一定的经济补偿价值，对于仍然定居在村集体的，且无其他基本保障宅基地者，还应给其再分配新的宅基地；选择不退出者，除可继续享受基本使用权和收益外，还必须承担相应的保护等义务。（2）对于拥有多处宅基地，或者拥有多处宅基地且实际使用面积超出所在的省、自治区、直辖市规定的标准的宅基地使用权人，宅基地使用权人可以将其符合标准内的闲置宅基地使用权有偿移交给本村集体组织，而超标闲置部分应在补交超标使用费后将使用权有偿移交给本村集体组织，或者无偿直接归村集体组织收回。对于闲置宅基地上有建筑物或构筑物的，如其地上建筑物或构筑物发生有偿转让，则连同宅基地使用权也一并转让，原宅基地使用权人随即丧失宅基地使用权，转让收益由原宅基地使用权人所得。（3）对于户籍仍在本村集体，但已在城镇安家立业，长期不在本村居住者，其闲置的宅基地使用权应坚持有偿转让优先的退出原则。首先，此类宅基地使用权人可以选择将其闲置宅基地使用权有偿转让或无偿赠与本村集体其他符合宅基地申请条件的人，也可作为经营性集体建设用地使用权有偿转让给本村集体组织内的经营性集体建设用地使用权需求人，或者由村集体组织将其有偿收购储备为经营性集体建设用地。其次，其定居城镇政府应优先解决此类业已退出宅基地使用权的外来人口的城镇户口，将其纳入城市居民的统一管理，提供基本城市社会保障，享受城市统一的子女入学政策，以及其他平等的市民化待遇。对于不愿意接受有偿转让、赠与或者上述政策的宅基地使用权人，以及已具有城镇户籍，且因合法继承仍在村集体拥有实际宅基地的使用权人，当村集体组织确因发展需要（不论是公益性还是经营性）使用其宅基地时，经村两委讨论通过和村集体三分之二成员的同意后，可以由村集体组织强制性的收回其宅基地使用权。

（四）流转中农民权益的保护

公益性集体建设用地作为整体性公共资产，其所产生的公共收益应归属全体村集体成员，相应的增值收益不宜作为份额财产收入在村集体成员间直接分配，而应纳入村集体公共财政收支体系或者作为保障性社会福利按成员权共享。对于在保证公益性集体建设用地使用性质和用途不变的前提下，将公益性集体建设用地使用权随公益性项目的建筑物或构筑物以转让、出租等方式有偿流转的，合约期满后，由农民集体组织无偿收回公益性集体建设用地使用权及其项目建筑物。对于在变更公益性集体建设用地使用性质和用途，采取出让、转让、出租等方式有偿退出的，可以作为经营性集体建设用地进行经营，但其最终所有权应仍须归农民集体保有，其所获取的增值收益由全体村民的三分之二成员共同决定分配与自主支配。

经营性集体建设用地产生的流转增值收益，严格在确权时确定的成员间按份额分配，确权时的产权主体范围不同，则增值收益分配范围不同。对于确权后的经营性集体建设用地，再次进行流转时其产权主体应是村集体成员，具体执行交由其所在家庭户主行使，并以农户家庭为单位表达主体利益。对于以作价入股、合作联营等方式参与经营的，其增值收益分配及风险分担等，应以合约或协议、相关市场法律法规为准。农民集体组织及其成员有权依照合约或协议规定参与或退出使用权的具体经营管理，但不得退出经营性集体建设用地所有权的管理。

宅基地使用权人不能直接将宅基地使用权出让、转让给集体组织外部的任何组织或个人。对于因公益性建设项目需要而占用农民宅基地的，不论是有偿取得还是义务提供的，村集体必须为原宅基地使用权人重新分配同等面积宅基地。经集体经济组织内部收购、无偿收回、整理节余、原使用权人退出等方式所取得的宅基地，乡镇政府、村两委、集体经济组织无权单独进行流转，必须经村集体三分之二成员的同意后方可流转，流转所得增值收益应在全体集体成员间按成员份额分配。

三、调整后的集体建设用地流转政策效应预估

（一）有利于提高流转的公平性。以集体成员权来确认产权主体和分配收益，允许经营性集体建设用地直接进入市场交易，享受与城镇国有建设用地的同等权利；赋予公益性集体建设用地和宅基地必要的发展权，允许分情况变更土地使用权性质和用途；保障集体组织内部成员之间的利益分配与平衡，兼顾农村户籍的城镇居住者的利益，提高了流转公平性。

（二）有利于提高流转的效率性。目前制约集体建设用地流转的主要障碍，就是集体建设用地的产权主体不明确、产权权能不健全，乡（镇）政府直接干预等因素。通过健全集体建设用地的产权体系，明确产权主体到集体成员并落实到每个农户家庭，以及限制乡（镇）政府、村两委的独立决定权，使集体建设用地的产权主体不再含混不清，减少流转阻力。集体建设用地按照不同使用性质和类别，适用不同的流转方式，能够提高流转速度与效率。

（三）有利于提高流转的经济性。通过厘清集体建设用地的产权主体，减少乡（镇）政府直接干预，准许集体建设用地供需双方可以直接商谈或协议交易，减少不必要的中间环节，降低流转的交易成本，便捷集体建设用地使用权的获取渠道和过程，提高了流转的经济性。

（四）有利于提高流转的收益性。准许公益性集体建设用地使用权随公益性项目的建筑物或构筑物以转让、出租等方式有偿流转，并允许公益性集体建设用地使用权可以采取出让、转让、出租等方式有偿退出；准许经营性集体建设用地通过招标、拍卖、挂牌出让、转让、租赁、作价入股、联营等方式流转，设立有偿退出机制；准许闲置宅基地使用权有偿收购，并实行有偿退出等，提高了集体建设用地流转的收益性。

（五）有利于提高流转的安全性。调整后的流转政策应能极大地保护农民的集体财产性权益。按照集体成员权来共享经营性集体建设用地使用权和收益权，并允许农民集体组织及其成员以作价入股、联营等方式依照合约或协议规定参与或退出使用权的具体经营管理，提高农民集体成员的公众参与度，减少流转交易的经济利益冲突和摩擦，降低社会风险，从整体上提高了流转的安全性。

（六）有可能增加管理的难度性。一方面，由于相对淡化了政府征收，准许经营性集体建设用地直接进入土地市场交易，将会直接减少基层政府的财政外收入，并且增加了集体建设用地交易市场的监管难度；另一方面，由于设定了公益性集体建设用地使用权的分类获取方式，设定了公益性集体建设用地使用权和宅基地使用权的有偿流转与退出机制，在现行相关制度还不健全的情况下可能会增加乡（镇）政府和集体组织的管理难度与税费征收难度。

参考文献

［1］刘双良,马安胜,姜志法.集体建设用地流转的困境及其破解路径［J］.现代财经,2009,(10):87―90.

［2］王克强,赵露,刘红梅.城乡一体化的土地市场运行特征及利益保障制度［J］.中国土地科学,2010,(12):52―57.

［3］王文,洪亚敏,彭文英.集体建设用地使用权流转收益形成及其分配研究［J］.中国土地科学,2009,(7):20―23.

［4］叶剑平等.2008年中国农村土地使用权调查研究――17省份调查结果及政策建议［J］.管理世界,2010,(1):64―73.

篇4

在规划用地范围内，下列情形的用地必须进入市级土地有形市场公开进行：

（一）房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目和其它具有竞争性项目的用地；

（二）政府征用、收回、收购储备的用于出让的用地；

（三）企业以授权经营、作价出资（入股）方式取得的土地使用权再行转让的用地；

（四）原有划拨土地使用权再行转让、租赁以及以土地联营合作的用地；

（五）实现抵押权涉及到划拨土地使用权转让的用地；

（六）法院判决需要变现用于偿还债务的划拨土地使用权转让的用地；

（七）以协议方式出让的土地使用权，涉及享受过减免土地出让金（租金）的用地等。

对上述经营性建设用地的出让，统一在市级土地有形市场通过招标、拍卖、挂牌等竞价方式进行交易。在挂牌期限内只有一个意向用地者的，可以不低于宗地的挂牌价成交。

严禁经营性建设用地协议出让和私下交易。凡应进入市场而不进入市场、不符合法律规定和未达到合同约定条件的经营性建设用地，不得办理土地登记，不予发放土地使用证。

三、实行经营性建设用地的计划控制

在规范经营性建设用地市场管理中，要严格执行城市规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量。对规划用地范围内建设用地实行城市规划和供地计划的双控制。

对经营性建设用地，依据市场需求，实行政府宏观调控。市政府根据城市规划、土地利用总体规划和城市建设与发展的重点及市场需求等因素，制定规划用地范围内的年度供地计划。实施规划用地范围内年度新增房地产等经营性建设用地的计划控制。对城市已建、新建及规划建设道路两侧用地进行控制，优先用于城市经营。

规划用地范围内的年度供地计划由市发展计划委员会会同国土、规划、建设、房产、财政、物价、土地储备等部门和单位编制，经市区土地使用制度改革领导小组讨论并报市政府批准后，向社会公布。

发挥城市规划在经营性建设用地市场管理中的龙头作用。凡在规划用地范围内的经营性建设用地，必须严格执行规划，符合城市建设与发展的重点方向和目标，经过市规划、建设部门审核，依法办理有关审批手续，有计划地进入土地有形市场。市规划、建设部门应及时提供城市改造与建设重点区域的详细规划以及土地用途、容积率等资料，在市级土地有形市场上公布。

三、完善市区地价体系

为了确保国有土地资产的保值增值，在规划用地范围内建立统一的地价体系。市物价、国土部门要按照有关法律规定评估确定规划用地范围内的基准地价。基准地价原则上每3年调整1次。具体宗地的国有土地使用权出让，要依据基准地价，合理评定标定地价。规划用地范围内以招标、拍卖、挂牌等方式出让的土地，由市区土地使用制度改革领导小组或委托市国土资源局会同都县、城区政府、市开发区管委会及市土地储备交易中；心代表，依据基准地价和市场供求情况，讨论确定底价，最终成交价由市场决定。

建立工业项目用地地价协调制度。对规划用地范围内主要是3个开发区的工业项目用地的出让价格，由市政府协调小组定期协商，确定协议出让价。协议出让价不得低于《省政府批转省国土资源厅省物价局关于公布全省协议出让国有土地使用权最低价的请示的通知》中规定的最低标准。

建立地价公布制度。市物价和国土部门依据有关规定，定期确定、公布城市经营性建设用地基准地价和标定地价，引导土地价格的合理形成。在市场交易中，不得低于底价出让经营性建设用地。

四、加强建设用地的合理利用

积极支持工业项目用地。对工业项目用地在年度供地计划中予以优先安排。工业项目用地可以采取招标、挂牌方式出让，也可以采取协议出让和租赁等方式供地。

对建成区内“退二进三”企业的划拨土地，由市国土资源局组织市土地储备交易中心依法收回或收购，并对原企业给予补偿，其中划拨土地使用权的补偿标准按照重置价确定。需另行安排用地的，可在储备土地中调剂或另行征地置换，所需费用冲抵补偿款。

规划用地范围内的农村集体土地未经批准不得向农村集体经济组织以外的成员转让。因建设需要占用农村集体土地的，必须由政府先行征用，转为国有建设用地后方可进入市场。征用土地必须依法对农村集体经济组织和农民进行补偿。对城市道路等公益性基础设施建设用地，可依法按补偿标准的下限执行。补偿不到位的，不得办理用地手续。

提高供地质量，实行配套连片开发和净地出让。存量土地和新增建设用地的整理，由市国土资源局会同市土地储备交易中心组织实施，并由市政府确定有关部门和单位进行通路、通水、通电、通信、通气等相关配套建设，提高环境质量和供地配套建设水平。

五、严格土地收益管理

加强经营性建设用地收益的征收和管理。土地出让金属政府收益，任何单位和个人不得随意减免和挤占挪用。市国土资源局和市土地储备交易中心对每宗土地的出让金，都要严格按照有关规定和程序收缴，属市政府收益部分要及时解缴市财政专户。

鼓励和支持企事业单位的改革。今后，在规划用地范围内，对未改制和改制后的企事业单位改变土地用途的土地出让金净收益，城区范围内的全部上缴市政府；都县辖区范围内的，上缴都县政府；市开发区范围内的，上缴市开发区管委会。经市政府研究并报省批准，企事业单位也可以土地作价参股，组建股份制公司，政府依法享有股权收益。改制企业经评估核准的土地出让金净收益，属政府所有。需要用于弥补净负债的，按政办发[]59号文件执行。对破产和歇业清算以及严重资不抵债企业，经市区土地使用制度改革领导小组讨论，可根据具体情况，用出让金净收益分流安置职工。对生产经营正常的企业，土地出让金净收益用于分流安置职工的比例一般不超过70％。

规划用地范围内经营性建设用地，通过竞价交易超过底价的溢价部分全部归市政府所有。其中，市经济开发区、都新区、城区南洋开发区的经营性建设用地，竞价超过底价的溢价部分按5：5比例与市政府分成。

六、规范建设用地市场的管理行为

国土管理等相关部门代表政府依法履行建设用地审批、资产处置和市场管理的职责，责任重大。必须规范行政行为，杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

篇5

一般纳税人出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款。

地下空间纳入不动产统一登记

6月26日消息称，已有和在建地下空间将纳入不动产统一登记管理。据悉，近日住房城乡建设部《城市地下空间开发利用“十三五”规划》。当中提出，总体目标是力争到2020年，初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系。同时，将开展地下空间普查，推进城市地下空间综合管理信息系统建设。到2020年，不低于50%的城市初步建立包括地下空间开发利用现状、规划建设管理、档案管理等的综合管理系统，有效提升城市地下空间信息化管理能力。对此，中山大学地球环境与地球资源研究中心主任周永章表示：我们以前注意的都是地表上的产权性质，地下这部分其实非常有价值。

农地入市需征20%-50%调节金

篇6

一、释放改革红利要求加快推进土地制度改革

改革开放以来，我国按照渐进式改革思路。对商品市场进行了比较彻底的改革，生产要素市场化改革则一直滞后。土地作为重要的生产要素，在释放改革红利、打造中国经济升级版中具有重要位置。加快生产要素市场化改革，是完善社会主义市场体制的必然要求，也是破除影响经济转型深层次体制障碍的现实需要。

城乡土地制度改革率先并持续释放了改革红利。上世纪70年代末、80年代初，我国开展了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制改革，释放了被传统体制压抑的生产力，并将农村富余劳动力解放出来，为释放人口红利创造了条件。在农村承包经营责任制取得初步成效的基础上，1984年、1993年、1998年、2008年又多次延长了土地承包期。上世纪90年代以来，各地探索出了转包、出租、互换、转让、合作等多种土地流转形式，尤其是党的十七届三中全会明确了农村承包地流转政策后，土地流转明显加快，大大提高了农村土地经营的规模经济效益。改革开放前，城市土地实行无偿、无价、无限期使用制度。1979年颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》，允许将土地出租给外商使用，东部沿海地区率先探索有偿、有限期出让土地兴办企业，这一制度在后来各地的招商引资中得到普遍应用。上世纪80年代，各地利用农村集体建设用地和农村富余劳动力发展乡镇企业。随着大量农村土地转化为城市工业用地以及乡镇企业异军突起，一些农村土地由“种粮食”转向“种工厂”，在工业化中发挥了重要作用。1987年深圳国有土地使用权公开拍卖“第一槌”的敲响，拉开了房地产用地有偿、有限期使用的序幕。上世纪90年代中期以来。为适应城镇化发展的需要，通过“占补平衡”、“增减挂钩”试点等方式，城市基础设施建设和房地产开发用地基本得到了保障，为城镇化提供了有力支撑。

现行城乡土地制度影响经济转型和改革红利再释放。一是影响消费需求。在现行土地管理制度下，农村集体土地只有通过政府低价征收转为国有后，才能作为城市建设用地，农民不能分享工业化、城镇化进程中的土地增值收益，影响收入和消费能力提高。二是影响农业现代化。农村土地分散、零碎经营，承包地经营权流转市场化程度低、操作不规范，农民参与的积极性不高，影响土地规模化经营和农业劳动生产率提高。三是影响新型工业化。长期以来，工业用地主要采取协议出让方式，在各地招商引资大比拼中，工业用地低地价、零地价供应现象比较普遍，加之集约节约用地制度不完善，一定程度上助长了工业粗放发展。四是影响新型城镇化。由于农村土地产权不清晰，农村集体土地和集体财产缺乏退出机制，宅基地不能流转，农村居民缺乏进城安居和创业的经济能力。影响新型城镇化顺利推进。五是影响土地利用效率。由于节约用地制度不完善，一些城市不切实际地扩大城市边界和规模，建设大广场、大开发区，农村宅基地占地量大，尤其是农村大量人口外出务工后出现了不少空置住宅和“空心村”。凡此种种，都降低了土地利用效率。

深化土地制度改革促进改革红利再释放。要按照党的十七届三中全会提出的“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，以进一步明晰农村土地产权关系为基础，以强化用途管制、进一步落实最严格的耕地保护制度，坚决守住十八亿亩耕地红线为前提，加快完善土地承包经营制度，改革农村建设用地制度和农地征收制度，完善土地节约集约利用制度，有效释放土地资源潜力，为深入实施扩大内需战略，加快推进农业现代化、新型工业化和新型城镇化创造条件。

二、完善土地承包经营制度

改革开放以来实行的农村土地承包经营制度有力地支持了农业发展、农民增收和农村繁荣，但由于该项制度尚在完善之中，一些地方农村土地承包关系不够稳定。出现了农民种粮积极性不高、种地不养地现象。受土地确权不到位、政府流转服务不到位、流转市场不健全的影响，土地承包经营权流转中纠纷时有发生。还出现了农地非农化和侵犯农民权益现象。

要切实落实十七届三中全会提出的“土地承包关系要保持稳定并长久不变”精神，给农民投资和使用土地提供稳定预期，完善土地承包经营制度。首先，加快推进农村土地确权、登记、颁证，把农民的土地承包经营权落实到具体地块，及时登记造册，颁发承包经营权证。其次，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，按照依法自愿有偿原则，引导农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。大力发展专业大户、家庭农场、农业专业合作社等规模经营主体，促进土地适度规模经营。再次，建立规范的流转市场，培育流转中介服务组织，为农村承包地经营权流转提供良好的市场环境。最后，加强土地承包经营权流转管理和服务，坚决杜绝流转农地非农化、农地非粮化，建立土地流转收益分配和争端解决机制，切实保障农民利益不受侵犯。

三、推进农村集体建设用地制度改革

农村集体建设用地包括宅基地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。我国法律规定。农村建设用地只能由农民使用，农民在集体范围内以福利方式分配建设用地，不具有可交易性。虽然“福利性”和“不可交易性”对农村稳定很重要，但妨碍着农村建设用地进入市场转为工业或城市用途，妨碍着农村建设用地的高效利用和农民土地财产权的实现。近年来，国家在农村集体建设用地规范流转的同时允许直接进入市场，党的十七届三中全会提出要“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。由于《土地管理法》修改滞后，其中有关于任何单位和个人进行建设，需要使用土地必须依法申请使用国有土地的相关规定，加之地方政府将农村土地转化国有城市建设用地可以获得巨额收益，现实中农村集体建设用地进入市场步伐并不快。

要稳步推进农村集体建设用地直接进入市场。从适应工业化城镇化用地需要并使农民分享土地增值收益看，农村集体建设用地直接进入市场是必然趋势，但土地制度改革是牵一发而动全身的重大问题，不能—下子全部放开，而且一些远离城市的集体建设用地还不具备放开交易的条件。今后，可按照先易后难的改革顺序，以城中村和城郊集体建设用地流转为突破口，允许农村集体建设用地在符合土地利用总体规划和土地利用年度计划的前提下，直接进入土地一级市场，以出让、转让、出租、作价入股、联营、抵押等方式流转使用权。同时，加快修改《土地管理法》的相关规定，从法律上赋予农村建设用地流转权。部分地区已经探索开展了农村集体建设用地直接进入市场，如重庆通过设立农村土地交易所开展“地票”交易。成都市通过农村产权交易市场拍卖农村集体建设用地指标等，在规范集体经营性建设用地流转的同时。使农民分享了土地增值收益。

完善宅基地使用制度。一直以来，我国对宅基地实行无偿使用，一定程度上造成其低效使用。为了激励宅基地高效利用和有效退出，应在加快确权颁证基础上，严格执行一户一宅政策，对新增宅基地和超过法定面积的宅基地实行有偿使用，提高宅基地的使用和持有成本。随着农村大量人口外出务工就业，农村闲置宅基地、空置住宅现象呈上升趋势，但农民退出宅基地得不到合理的经济补偿，绝大多数农民不愿放弃，为适应农村人口向城镇迁移、加快新型城镇化的需要，要探索宅基地使用权退出补偿制度。2007年颁布的《物权法》和党的十七届三中全会均明确了农村宅基地的用益物权性质，目前法律层面上还没有得到认可，应修改《担保法》、《物权法》中关于耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权不得抵押的规定，发挥其融资功能，为农村居民发展提供资金支持。同时，适当放宽宅基地流转范围，允许流转给非本集体组织的成员，比较充分地体现农民的财产价值。

四、加快征地制度改革

改革开放以来，我国不断完善征地制度，但受多种原因的影响，目前尚未形成完整的制度体系，征地问题已经成为困扰基层政权和社会稳定的突出问题之一。一是征地范围过宽。虽然《宪法》和《土地管理法》都明确规定政府征地必须用于“公其利益”，但没有明确公共利益的范围，现实中征地权行使范围超过了“公共利益”的范畴。二是补偿标准过低，当前按照“平均年产值”倍数计算征地补偿，没有体现土地的市场价值，也没有很好地考虑农民的长远利益。三是征地程序不规范。对土地征用的审查没有纳入规范程序，被征地农民缺乏知情权和参与权，政府裁决是解决政府与农村居民争议的唯一手段，对被征地人的申诉和救助措施不力。今后，要从以下三方面加快完善征地制度。

一是逐步缩小征地范围。严格界定公益性用地和经营性建设用地，可以采取排除法界定“公益性”用地，把明显属于公益性和经营性的用地列出，对介于二者之间的用地，通过引入听证、裁决机制等决定是否采取征收的办法，挤压公益性和经营性用地之间的模糊空间，逐步形成公益性用地目录，缩小征地范围。

二是完善征地补偿机制。修改《土地管理法》中按“平均年产值”倍数计算征地补偿的相关规定，按照同地同价原则，对被征地集体经济组织和农民给予及时足额补偿，解决好被征地农民的就业、住房、社会保障，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。近年来，一些地方探索出了一些比较典型的征地补偿安置模式，如广东“留地安置”模式、海南陵水的“农民自主拆迁”模式、河北邯郸经济开发区的“长期生活补贴”即“吨粮田”模式等都值得借鉴。广东“留地安置”模式除了给被征地农民较高货币补偿外，还留有一定比例的安置地，以解决失地农民就业、生产、生活等问题，保障农民失地后的长期利益。海南陵水的“农民自主拆迁”模式，政府建立“村委会拆迁公司”，村民任股东，拆迁公司完成征地和各项赔偿，同时获得土地平整、相关设施配套开发等商业机会，用以发展集体经济。这种征地模式中，农民成为征地拆迁的主体，可较好地调整政府、开发商和农民间的利益关系。河北邯郸经济开发区的“长期生活补贴”即“吨粮田”模式，被征地农民在得到国家规定的各项补偿及福利的基础上，每年还可以获得每亩两季粮食总产量1吨的实物或者等额经济补贴。补贴标准就高不就低。并且可由子孙世代继承享有。同时，还积极为托管农村发展村集体经济项目，增加村集体的固定财政性收入。

三是规范征地程序。推进征地公众参与和过程公开，强化提前告知制度和听证制度，确保农民在征地过程中有充分的知情权、参与权和监督权。完善征地补偿争议的协调裁决机制，将争议纳入行政复议与司法诉讼范围，为被征地农民提供法律援助。

提高征地补偿标准或让农民参与收益分配，只是改变了土地增值收益的利益分配关系，从长远看，征地制度改革的根本出路是缩小征地范围。应把缩小征地范围与扩大集体建设用地入市有机结合起来，加快形成公益性用地靠征用、经营性用地靠市场的城乡建设用地新格局。

五、完善节约集约用地制度

我国人多地少的基本国情决定了必须坚持最严格的节约用地制度。要按照“严控增量，盘活存量，节约集约，严格管理”的要求，加快建立以规划和标准控制为前提、以政策约束激励为导向、以监管考核为抓手、以有偿使用和市场配置为基础的节约用地制度，全面挖掘土地资源潜力，释放“土地红利”。

加强规划引导和标准控制。按照土地利用规划确定的城市建设用地规模和范围，划定城市开发边界，严格控制城市用地扩张；修编县、乡（镇）土地利用规划。着力解决农村集体建设用地缺乏规划、管理不严、浪费严重等问题；完善并严格执行各类建设用地标准，提高工业用地的投资强度和产出标准，严格宅基地管理，抓紧修订宅基地标准。

篇7

农村土地制度改革必须遵循最近在山东考察时的讲话精神，要有序推进改革，该中央统一部署的不要抢跑，该尽早推进的不要拖宕，该试点的不要仓促推开，该深入研究后再推进的不要急于求成，该得到法律授权的不要超前推进。

农村土地制度改革，有三条底线是不能突破的。第一，不能改变土地所有制，就是农民集体所有；第二，不能改变土地的用途，农地必须农用；第三，不管怎么改，都不能损害农民的基本权益。

关于农村集体建设用地都入市。党的十八届三中全会《决定》指的是农村集体经营性建设用地，而不是所有农村集体建设用地。所谓“农地入市”或“农村集体土地入市”，是不准确的。“入市”这个问题看起来很简单，却有着明确的前置条件和限制条件，前置条件是只有符合规划和用途管制的这部分土地才可以，限制条件则必须是集体经营性建设用地。这是因为农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。也就是说只有属于集体经营性建设用地的，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。

因此，关于“农地入市”的问题，是有明确的前提和限制条件的，千万不能认为农村土地可以随便使用、随便买卖了。

关于建立城乡统一的建设用地市场。土地要素市场和其他资源要素市场不同，区别在于土地利用必须按规划分类管理。农村的农业用地和建设用地不能随意变换用途；城里的建设用地也分为商贸建设用地、住宅用地、工矿企业用地、公共设施用地等。按照规划，各类用地的价格是不同的。这么多类别的土地，不可能在同一个市场进行交易。我们所说的建立城乡统一的建设用地市场，主要指内在机制、定价原则等方面的统一，而不是说各种不同用途、不同类型的土地都在一个市场买卖。

过去在征收农民土地时，存在两个问题：一是农民土地被征收后，土地所有权都转为国有；另一个则是征收集体土地对农民的补偿标准比较低，农民不太满意。

三中全会《决定》提出的“建立城乡统一的建设用地市场”恰恰对这两个问题做出了改进。

第一，在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地可以不改变所有权就进入城镇建设用地市场，这部分用地仍归农民集体所有。

第二，根据《决定》精神，今后应提高农民征地补偿标准，兼顾国家、集体、农民三者利益。根据现行的土地管理法第47条规定，农民集体土地转化为城市建设用地后补偿标准最高不超出土地被征收前3年年均产值的30倍，同时土地管理法授权国务院可以根据经济社会发展水平和各地不同情况决定是否提高补偿标准，具体由省一级人民政府组织实施，补偿款不够，可以从当地政府获得的土地出让金纯收益中提取，现在很多大中城市的补偿标准都突破30倍了。

关于土地承包权抵押问题。

三中全会提出，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营，这与过去的规定相比是一个突破。

按照现行法律，农民对承包地只享有占有、使用、收益的权利，并没有处分权，所以土地承包经营权是不允许抵押、担保的，因为抵押、担保实际上就是一种处分权，因为一旦抵押担保，到期无法偿还贷款，那土地就变成别人的了，变成事实上的农村土地买卖。

但是，现实中农民发展现代农业，又需要资金，商业银行每一笔贷款都必须有有效抵押物，而农民又缺乏，造成了贷款难。所以这次中央就把经营权从承包经营权中单独分离出来，允许抵押担保，但承包权作为物权依然不许抵押。这样既能缓解农民的贷款难，又能做到风险可控，即便到期还不上贷款，农民失去的也不过是几年的经营收益，并不会威胁到他的承包权。

至于谁能接受抵押担保的土地？这个关系非常大，我认为只有有资质的银行机构才可以做，一定要避免一般自然人和普通企业法人做这件事，因为这种抵押很容易导致两个问题，一个是可能引发高利贷；第二可能引发以抵押担保为名私下买卖土地。抵押担保的是哪些权利、谁有权接收、要避免出现哪些问题，都需要在下一步改革设计中进行很细致的研究。

工商企业到农村去租赁土地，原有法律就是允许的，但也是有限制，第一不能改变所有权，第二不能改变用途，原来是种地的你不能去盖厂房，第三不能损害农民的权益。而且，这一次三中全会《决定》对什么样的工商资本能下乡，表述得更加明确，限定得也更加严格。首先要适合企业化经营，农民一家一户干起来很难的或干不了的，就适合工商企业来搞，那就可以引进、鼓励；其次，企业进来就是要搞现代种养业，不能搞房地产也不能搞旅游业。

关于农民住房财产权问题

三中全会《决定》中，提出农民住房财产权问题。住房财产权是个新概念。三中全会《决定》提出，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，这是一个新的突破，在于积极探索农民财产权的一种可能实现形式。

农民住房财产权抵押担保转让是一个重大问题，必须慎重稳妥推进，选择若干地方先进行试点，摸索经验。抵押完了还不上怎么办？房子收走了流离失所怎么办？转让在什么范围进行？等等，这些问题，都必须经过试点才能够得到答案。应该指出的是，这些试点必须按照程序依法获得授权，必须在规定的范围内进行，不能自行其是、擅自开展。

但宅基地不等于农民住房财产权，宅基地是我国的特有概念，简单来说就是“自有的土地、自用的建筑”，即只能由本集体经济组织的成员申请，用于自住，不能建商业住房。必须遵循一户一宅原则，宅基地面积由各省级人民政府规定，大小不等。还有一点必须明确，农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，土地则属于农民集体所有。

篇8

本方法所称经营性用地是指商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。

指县国土资源局作为出让人拍卖公告，本方法所称经营性建设用地使用权拍卖出让。由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条本县经营性建设用地使用权的出让原则上实行拍卖出让。

受让人原则上不得改变经营性建设用地使用权出让方案中规划的土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划设计条件。确需改变的必需严格依照相关的法定顺序批准。经营性建设用地使用权出让成交后。

第四条大宗经营性建设用地使用权拍卖出让实行联席会议制度。联席会议由分管副县长或委托县人民政府办公室分管副主任主持。

第五条县国土资源局负责经营性建设用地使用权拍卖出让的具体组织实施。

一)负责编制经营性建设用地使用权拍卖出让年度计划；

二)负责审验经营性建设用地使用权拍卖出让前的准备工作；

三)牵头负责拟订拟拍卖出让经营性建设用地使用权地块的出让方案；

四)负责组织实施县人民政府批准的拟拍卖经营性建设用地使用权地块的出让方案；

五)负责料理经营性建设用地使用权拍卖出让成交后有关用地手续和土地的登记发证工作。

第六条县人民政府相关部门要依照各自职责。

参与拟拍卖出让地块出让方案的制订。县建设局负责提供拟拍卖出让地块的规划设计条件。

参与拟拍卖出让地块出让方案的制订。县房地产管理局负责拟拍卖出让地块交易前国有存量建设用地建(构)筑物的产权灭失和拆迁管理工作。

参与拟拍卖出让地块出让方案的制订。县财政局负责土地成交价款的征缴、管理。

并联系征地拆迁部门对拟征出让地块实施征地、拆迁、安排工作，桃江经济开发区管委会、县城建开发公司等土地经营主体负责组织征地拆迁资金。完成拟出让地块的前期开发工作，参与拟拍卖出让地块出让方案的制订。

第七条经营性建设用地使用权原则上实行“净地”出让制度。经营性建设用地未达到下列条件一般不得组织拍卖出让：

一)新增建设用地必需依法完成土地征用转用审批顺序。

二)存量建设用地必需依法履行了国有土地使用权收回手续。且无土地权属纠纷；

三)法律、法规规定的其它条件。

第八条下列经营性建设用地使用权出让必需实行拍卖出让：

一)凡属于新增建设用地和政府贮藏建设用地用于经营性的

二)原划拨土地使用权人申请将其用地改变为经营性用途。并且属于需要重建的

三)原划拨土地使用权由政府收回后再出让的

四)旧城改造由政府进行了征地拆迁安顿。

五)国有企业破产、改制后。

六)其他需要以拍卖方式出让的经营性建设用地使用权的出让。

第九条下列经营性建设用地使用权的出让。可按批准的其他法定方式进行：

一)临城区主干道路、符合乡村规划并经依法批准可以改变为经营性用途、且改变为经营性用途后的建筑能对乡村品位有重大提升的划拨土地使用权的出让；

二)已经出让的经营性用地周边的边角用地。

三)已经出让的经营性建设用地周边的乡村道路因乡村规划调整而被取消的用地。

四)原划拨土地使用权人利用原依法批准建设的建筑物申请改变为经营性用途。且建筑物不需要拆建的用地补办出让手续的;

五)重大招商引资经营性项目建设用地使用权的出让。

由县国土资源局报县监察局备案。上述其它法定方式出让的经营性建设用地使用权的出让方案及出让结果。

第十条经营性建设用地使用权的拍卖出让。审定拟拍卖出让地块出让方案，报县人民政府批准后，由县国土资源局组织实施，授权县国土资源产权交易中心或者委托具有相应资质的交易中介机构承办。

拍卖出让活动结束之前应当失密。经营性建设用地使用权的拍卖出让底价由定价委员会在拍卖前一小时集体决策确定。拍卖的底价。

第十一条县国土资源局在拍卖出让方案经县人民政府批准后。

编制拍卖出让文件。拍卖出让文件应当包括拍卖出让公告、竞买须知、宗地界址图、土地使用条件、竞买申请书、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本等。第十二条县国土资源局应当根据拍卖出让地块的情况。

第十三条县国土资源局应当按照《拍卖法》规定组织相关拍卖活动。公布拟拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。

第十四条禁止个人和不具备相应资质的法人单位从事房地产开发经营活动。拍卖出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

第十五条竞买人缺乏三人或者竞买人的最高应价或者报价未达到底价时。

拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十六条以拍卖方式确定竞得人后。

县国土资源局改变竞得结果，县国土资源局应当与竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括县国土资源局和竞得人的名称、地址、出让标的成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对县国土资源局和竞得人具有法律效力。签订成交确认书后。或者竞得人放弃竞得宗地的均应依法承担法律责任。

第十七条竞得人应当依照成交确认书约定的时间。抵作土地出让价款；其他竞得人支付的竞买保证金，县国土资源局必须在拍卖活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第十八条拍卖活动结束后。

不得向竞得人收取费用。县国土资源局公布出让结果。

第十九条竞得人依照国有建设用地使用权出让合同的约定。由国土资源局或原产权方交付土地后，方可依法申请料理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

出让合同终止履行。县国土资源局不得发放国有建设用地使用权证书，未按出让合同约定期限付清全部土地出让价款的应视为竞得人违约。也不得按出让价款缴纳比例，分割发放国有建设用地使用权证书。

第二十条经营性建设用地使用权的土地出让价款由县财政局负责征收管理并及时足额缴入国库。支出一律通过基金预算从土地收入中予以安排，实行严格的收支两条线”管理。

第二十一条违反法律、法规、规章和本办法规定。

一）违反本方法规定应当实行拍卖出让却规避拍卖。

二）低于国家规定的最低价规范确认土地使用权拍卖出让底价的

三）泄漏拍卖出让底价、申请竞买人情况或者其他应当失密的其他资料；

四）违反规定。

五）为土地使用权竞买申请人提供虚假证明文件。

六）故意刁难或者拖延时间。

篇9

天津市国有土地使用权出让范围暂行规定第一条  为推动土地使用制度改革，规范和加强土地使用权管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市情况，制订本规定。

第二条  本规定适用于在本市区域内取得各项建设用地的土地使用权管理。

第三条  为培育和发展本市的房地产市场，应贯彻逐步缩小土地使用权划拨范围，扩大土地使用权出让范围的原则。

第四条  凡申请下列新增建设用地，要按地土使用权出让方式办理：

（一）商品房屋建设用地；

（二）商业、服务业建设用地；

（三）金融业、保险业、旅游业建设用地；

（四）以盈利为目的的仓储业建设用地；

（五）成片开发经营的建设用地；

（六）其他经营性建设用地。

第五条  凡申请下列新增建设用地，确属必须的，经县级以上人民政府批准后，按土地使用权划拨方式办理：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生以及消防、路标、路灯等城市基础设施用地；

（三）文化、教育、卫生、体育、福利事业等公益事业用地；

（四）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（五）成片危陋房屋改造用地和旧区改造用于安置拆迁住户的居住房用地；

（六）国家安居工程建设用地和福利房（包括合作建房、解困房）建设用地；

（七）市人民政府批准的、政策性补贴的商业网点用地；

（八）市人民政府批准按划拨方式办理的国有重点工业项目用地、非经营性科研用地和其他用地。

第六条  中外合资、中外合作企业利用中方原有场地的，按照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》的有关规定办理，属划拨土地的须交纳场地使用费。

第七条  外商投资企业工业项目新增建设用地，应采取土地使用权出让方式办理。经市人民政府批准，也可采取出租方式提供土地，出租年限不得高于国家规定的土地使用权出让最高年限。土地租金参照土地使用权出让金标准确定，分年度收取。以出租方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。

第八条  新建股份制企业使用原划拨土地的，可采取土地使用权出让、政府出租和以土地使用权作价入股三种处置方式。

第九条  集体所有土地须依法征用转为国有土地后，其国有土地使用权方可实施有偿出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业时，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。

篇10

1以出让方式（包括授权经营、作价出资、作价入股等）取得土地使用权，需改变土地用途为经营性的用地；

2政府征收、收回、收购、储备的规划用于经营性的用地；

3企事业单位改制后需“退二进三”的土地；

4原有划拨土地使用者需改变原土地用途用于经营性开发的用地；

5为实现抵押权而发生的划拨土地使用权单独转让或者连同地上建筑物、附着物所有权转让所涉及的经营性用地；

6人民法院判决、裁定涉及划拨土地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权的转让所涉及的经营性用地；

7破产企业原划拨土地按城市规划可用于经营性开发的土地；

8已纳入拆迁改造范围，可用于经营性项目的用地；

9其他经营性用地。

（二）经营性用地处置政策：

1新增经营性用地：凡由农用地转用和土地征收变为国有建设用地的新增经营性用地必须通过土地市场以招标、拍卖、挂牌的方式出让，不得协议出让。

2改制企事业单位用地：企事业单位改制过程中涉及的经营性用地，应以公开的方式出让。对资不抵债的改制企事业单位，经市改革领导小组批准后可用土地出让金收益弥补其净负债；对有净资产的改制企事业单位，土地出让金收益按各分区土地收益范围上缴政府财政。对改制企事业单位需要通过变现土地资产筹措改制成本或因改变土地用途等原因需要对原土地资产进行处置的,由市土地储备交易中心按市政府的有关规定实施收购储备,并根据该土地的原用途和取得方式给予补偿。

3拆迁、搬迁企事业单位用地或者“退二进三”企业用地：对因城市规划建设或企事业经营发展需要拆迁、搬迁或“退二进三”企事业单位用地，可以按照拆迁或易地重建等方式对其原使用的土地进行补偿或置换。原土地按城市规划可用于经营性开发的，经市国土资源局审核报市政府批准收回并补偿后按市场方式采取招标、拍卖、挂牌的方式出让。

按城市规划可单独出让的“退二进三”土地，对改制企事业单位可按原用途评估并确认的土地价格进行补偿，计入改制企事业单位资产总额；对改制后已取得出让土地使用权的企事业单位按经确认的原用途的土地剩余使用年期的现时评估价格进行补偿。按城市规划可改变为商业、住宅等经营性用途但须成片开发不宜单独出让的改制企事业单位用地，经单位申请，由市土地储备中心提出方案，经市国土资源局审核报市政府批准后收购储备。具体补偿方法为：对拟改制企事业单位可先按原用途评估确认的土地价格的80％补偿；对已改制并已取得出让土地使用权的企事业单位可按经确认的原用途的土地剩余使用年期的评估价格补偿。

4破产企业土地：破产企业的划拨土地不属于企业财产，其原使用的土地由市国土资源局代表政府收回。按城市规划可作为经营性的土地由市国土资源局在土地有形市场中公开出让。经政府批准，可用土地出让收益安置破产企业职工。

5闲置土地：闲置未用并可收回用于经营性开发的用地，由政府按规定收回后在土地有形市场上采取招标、拍卖、挂牌的方式出让。

6因房地产抵押、法院判决等处置现状地上建筑物、附着物涉及土地使用权转移的，在不改变土地原有用途和不改变地上建筑物、附着物现状的前提下，经市规划部门认定后，可以出让、租赁或者保留划拨土地使用权性质等方法处置；需要改变土地原有用途或改变地上建筑物、附着物现状的，经市规划部门认定后，由市国土资源局代表市政府收回其土地使用权，对原用途的土地和地上建筑物、附着物给予适当补偿。

7根据城市规划，属于近期城市旧城改造范围的土地，应根据政府统一的规划要求进行处置。对原土地使用者不再办理土地出让手续，确有特殊原因需要办理土地转移手续的，可以通过交纳土地有偿使用费或土地年租金后，办理保留划拨土地使用权或租赁土地使用权手续；已改造、拆迁公告的地块，不得办理房产、土地转移手续。

二、实行经营性用地的计划管理，控制供应总量

（三）加大经营性用地计划管理力度，对规划建设用地范围内经营性用地实行城市规划和供地计划的双重控制，严格执行城市规划和经营性用地年度供应计划，控制经营性用地供应总量。

（四）经营性用地的年度供应计划由市国土资源局在每年年初会同发改、规划、区政府、区政府和市开发区管委会，以城市总体规划为依据，考虑年度农用地转用计划指标数量，合理编制市区经营性用地的年度供应计划，经市政府批准后向社会公布。

（五）经营性用地供应计划的编制执行以下原则：

1总量控制原则。对年度经营性建设用地实行总量计划控制，在每年第一季度下达全年供应计划指标，原则上不得突破。如因重大城市基础设施建设确需调整供应计划的，由市政府统一安排。

2控制新增用地原则。按市区农用地转用计划的一定比例控制新增经营性用地的供应。

3分区安排的原则。按照市本级、区、区和市开发区的当年建设计划，安排各区的年度经营性用地供应计划。

4符合城市建设要求、发展方向和兼顾旧城改造、企业“退二进三”实际需要的原则。

5供应计划和开发地块相协调的原则。考虑具体地块的开发序列统筹安排供应计划。

三、加强经营性用地的市场化管理，规范交易行为

（六）严格经营性用地的管理，规范土地市场秩序，实行经营性用地公开交易制度。

1坚持对经营性用地在土地有形市场集中统一供应，严格控制和垄断经营性用地的一级市场，在三条高速公路围合的市区六大分区规划用地范围内，新增经营性用地都必须到土地有形市场公开竞价出让，实行公开、公平、公正交易。

2建立健全经营性用地交易管理制度，规范土地有形市场运作。一是在土地有形市场内公布经营性用地交易规则，公开所有交易信息、交易程序和收费标准，创造良好的市场交易环境。二是实行交易许可制度。对涉及原划拨土地或改变原土地使用条件的土地使用权交易，由市国土资源局审核报市人民政府批准并办理相关手续后，方可入市交易。通过出让方式取得土地使用权的经营性用地的首次交易，必须报市国土资源局核准，达到转让条件的方可进行交易。

（七）房地产开发用地和商业、金融、旅游、娱乐、服务等经营性用地，必须在市国土资源局设立的土地有形市场上，通过招标、拍卖、挂牌方式交易。严禁经营性用地协议出让和私下交易。

（八）对拆迁定销房和农民住宅楼，继续实行统筹安排、定点建设和执行规定的优惠政策。

（九）对经营性基础设施用地逐步实行有偿使用，逐步试行经营性公益设施用地的招标、拍卖、挂牌出让。

（十）对市区中已建、新建及规划建设道路两侧用地实行控制，特别是在规划宽度60米以上的城市主要道路两侧各150米范围内，除法律法规明确规定的应当以划拨方式取得土地使用权的情况以外，原则上不得安排划拨用地。

（十一）实行城市经营性用地的统一规划、统一征用、统一开发、统一供地、统一管理。因建设需要使用市区内集体土地的，由市国土资源局统一办理土地征收和农用地转用手续，转为国有建设用地后方可进入市场。严禁用地单位和个人与农村集体经济组织私下签订征用土地协议。

（十二）建立土地供应信息制度，将经营性用地的供地条件与结果向社会公示。

四、加强土地的价格管理，完善市区地价体系

（十三）建立市区六大分区规划用地范围内统一的地价体系。按照有关法律规定，由市国土资源局会同市物价局组织专业人员评估确定规划用地范围内的基准地价，并按照每三年调整一次的要求及时更新、完善市区六大分区范围内的基准地价，以保持基准地价的现势性。

（十四）逐步建立标准宗地的标定地价体系和地价动态监测信息系统，加强对交易地价、评估地价的监督。

（十五）建立土地估价报告备案制度，规范土地评估机构的估价行为。凡在市区从事土地估价的机构都必须按规定的要求及时报送土地估价技术报告到市国土资源局备案。市国土资源局要加强对土地估价机构的监管，对不按规定报送土地估价报告和业绩清单、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，视情节轻重，依法予以处罚。

（十六）出让土地使用权，由市国土资源局委托具有土地评估资质的专业机构对拟出让地块的价格进行评估，经固定会议形式集体讨论确定出让底价、起始价；以协议方式出让土地的，其协议出让底价不得低于省政府规定的协议出让最低价，协议出让价格不得低于出让底价。

（十七）采用租赁方式供应土地的，市国土资源局应当根据土地用途、级别等因素按照公布的租赁土地使用权价格标准，拟定租金，签订租赁土地使用合同。

五、严格经营性用地收益管理，合理分配土地收益

（十八）加强经营性用地土地出让金的管理，实行收支两条线。

1市国土资源局设立土地出让结算账户，统一结算土地出让收入。土地出让金包括土地取得成本和政府土地净收益，土地出让金进入市国土资源局财务结算中心土地出让结算账户后，用于地块的前期征用、收购、拆迁、通平等开发支出。支出费用由市国土资源局和市财政部门审核、报市政府批准后拨付市土地储备交易中心、市政府明确的土地前期整理单位或用于被征（用）地单位的补偿。市国土资源局财务结算中心在地块出让结束或年终对收支情况进行决算或审核后，及时将形成的土地出让金政府净收益足额解缴政府财政，不得坐支，并主动接受财政、审计部门的监督。

2加强经营性用地土地出让收益的征收。土地使用者缴纳土地出让金后，凭市国土资源局开具的省以上财政部门统一监（印）制的收费票据办理具体土地使用手续。任何单位不得拖欠、截留、挪用政府土地收益。土地收益主要用于城市基础设施建设、土地开发和土地收购储备周转金。

3市土地储备交易中心按照权责发生制原则核算土地开发成本和收益。在土地出让前，市土地储备交易中心按土地收购费用、征地开发费用、财务费用、业务费和预计土地净收益，分类编制地块开发成本预算，经市国土资源局审核，报市政府批准后执行。地块出让收入全部实现并移交土地后，对地块进行清算，地块清算结束后，及时编制地块收支决算，报市国土资源局、财政局审定。

4区、区和市开发区及有关乡镇属于市区规划用地范围内的，以招标、拍卖、挂牌方式出让经营性用地的全部收入直接缴入市国土资源局财务结算中心土地出让结算户，进行结算。土地出让收益按规定划转到各区。

（十九）市区土地收益分配：

1六大分区中市本级建设管理范围内的土地出让金政府净收益归市财政；区、区和市开发区建设管理范围内的经营性土地，按其出让净收益的10％由市统筹，具体地块的净收益由市国土局会同财政局确定。

2六大分区以外的乡镇镇区范围内的经营性土地出让收益归各区政府，区政府与乡镇政府的分成比例由各区制定。

六、加大土地储备力度，保障土地供应潜力

（二十）市国土资源局应当编制近期、中期和远期土地储备规划，并在每年年初会同发改、规划等部门编制年度土地储备计划，报市政府批准后组织实施。

（二十一）下列土地可纳入土地储备：

1依法收回、收购、置换的土地；

2未确定土地使用权的土地；

3在土地利用总体规划和城市规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划而依法征收的土地；

4闲置土地；

5市区改制企业需改变原土地用途或按城市规划需实施“退二进三”的企业用地；

6市区涉案企业需用土地及地上建筑物、附着物偿还债务的土地；

7纳入城市旧城改造范围内的土地；

8抵押给银行需要处置的土地；

9其他依法应当储备的土地。

（二十二）增强土地收购储备的能力。市区的土地储备具体工作，由市土地储备交易中心负责。市区六大分区的土地储备工作采用“三统一分”的办法，即统一市区储备土地的规划、统一市区储备土地的计划、统一市区储备土地的农用地征（转）用手续，储备土地的资金及开发管理由涉及的各区分别筹措。市财政每年在市区土地出让收益中安排一定量的土地储备资金，专项用于土地收购储备。市土地储备交易中心要运用市场机制，采取多种措施，多渠道筹措资金，增强收储能力。按照土地利用总体规划和城市规划对通过收回、收购、置换、征收等方法取得的土地进行前期开发整理，并予储备，以供应市区各类建设用地，调控市区用地需求，确保政府以国有土地所有者的身份，垄断土地一级市场。

七、加强管理制度建设，规范管理行为

篇11

“十三五”压缩新增建设用地量

近日，国土资源部召开座谈会称，“十三五”时期，将压缩我国新增建设用地总量，新增建设用地总量控制在3256万亩，较“十二五”减少669万亩。

国土资源部规划司相关负责人介绍说，“十三五”期间，全国新增建设用地总量平均每年减少100多万亩，以后还将延续这一趋势。不过，其称，同时也会提高存量建设用地的供地比重，“十三五”时期国土资源保障能力只增不减。

据悉，《国土资源“十三五”规划纲要》还明确，“十三五”时期既要有效保障新型工业化、信息化、城镇化和现代农业化与基础设施、民生改善、新产业新业态和大众创业万众创新项目的用地需求，又要坚持节约高效利用。

篇12

文件解读：不是所有土地都可以入市，只有符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地才可以。

我们所说的建立城乡统一的建设用地市场，主要指内在机制、定价原则等方面的统一，而不是说各种不同用途、不同类型的土地都在一个市场买卖。

三中全会后，一些地方都摩拳擦掌，急于在农村土地制度改革上取得突破，陈锡文认为，目前对有关改革部署，不要误读、误判，必须认真学习和全面领会党的十八届三中全会《决定》对这方面改革的要求和部署，不要事情还没弄明白就盲目推进。农村土地制度改革必须遵循最近在山东考察时的讲话精神，要有序推进改革，该中央统一部署的不要抢跑，该尽早推进的不要拖宕，该试点的不要仓促推开，该深入研究后再推进的不要急于求成，该得到法律授权的不要超前推进。

关于农村集体建设用地能否都入市的问题，陈锡文说，党的十八届三中全会《决定》指的是农村集体经营性建设用地，而不是所有农村集体建设用地。所谓“农地入市”或“农村集体土地入市”是误读，是不准确的。“入市”这个问题看起来很简单，却有着明确的前置条件和限制条件，前置条件是只有符合规划和用途管制的这部分土地才可以，限制条件则必须是集体经营性建设用地。这是因为农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。也就是说只有属于集体经营性建设用地的，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等的权利。

因此，关于“农地入市”的问题，是有明确的前提和限制条件的，千万不能认为农村土地可以随便使用、随便买卖了。

如何理解建立城乡统一的建设用地市场？陈锡文解释说，土地要素市场和其他资源要素市场不同，区别在于土地利用必须按规划分类管理。农村的农业用地和建设用地不能随意变换用途；城里的建设用地也分为商贸建设用地、住宅用地、工矿企业用地、公共设施用地等。按照规划，各类用地的价格是不同的。这么多类别的土地，不可能在同一个市场进行交易。我们所说的建立城乡统一的建设用地市场，主要指内在机制、定价原则等方面的统一，而不是说各种不同用途、不同类型的土地都在一个市场买卖。

过去在征收农民土地时，长期存在两个问题：一是农民土地被征收后，土地所有权都转为国有；另一个则是征收集体土地对农民的补偿标准比较低，农民不太满意。陈锡文认为，三中全会《决定》提出的“建立城乡统一的建设用地市场”恰恰对这两个问题作出了改进。第一，在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地可以不改变所有权就进入城镇建设用地市场，这部分用地仍归农民集体所有。第二，根据《决定》精神，今后应提高农民征地补偿标准，兼顾国家、集体、农民三者利益。根据现行的土地管理法第47条规定，农民集体土地转化为城市建设用地后补偿标准最高不超出土地被征收前3年年均产值的30倍，同时土地管理法授权国务院可以根据经济社会发展水平和各地不同情况决定是否提高补偿标准，具体由省一级人民政府组织实施，补偿款不够，可以从当地政府获得的土地出让金纯收益中提取，现在很多大中城市的补偿标准都突破30倍了。

误读二：土地承包权可以抵押

文件解读：土地承包经营权可抵押的是经营权，承包权作为物权依然不许抵押。

三中全会提出，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营，陈锡文称这与过去的规定相比是一个突破。

按照现行法律，农民对承包地只享有占有、使用、收益的权利，并没有处分权，所以土地承包经营权是不允许抵押、担保的，因为抵押、担保实际上就是一种处分权，因为一旦抵押担保，到期无法偿还贷款，那土地就变成别人的了，变成事实上的农村土地买卖。

但是，现实中农民发展现代农业，又需要资金，商业银行每一笔贷款都必须有有效抵押物，而农民又缺乏，造成了贷款难。所以这次中央就把经营权从承包经营权中单独分离出来，允许抵押担保，但承包权作为物权依然不许抵押。这样既能缓解农民的贷款难，又能做到风险可控，即便到期还不上贷款，农民失去的也不过是几年的经营收益，并不会威胁到他的承包权。

至于谁能接受抵押担保的土地？这个关系非常大，陈锡文认为只有有资质的银行机构才可以做，一定要避免一般自然人和普通企业法人做这件事，因为这种抵押很容易导致两个问题，一个是可能引发高利贷；第二个可能引发以抵押担保为名私下买卖土地。抵押担保的是哪些权利、谁有权接收、要避免出现哪些问题，都需要在下一步改革设计中进行很细致的研究。

陈锡文认为，工商企业到农村去租赁土地，原有法律就是允许的，但也是有限制，第一不能改变所有权，第二不能改变用途，原来是种地的不能去盖厂房，第三不能损害农民的权益。而且，这一次三中全会《决定》对什么样的工商资本能下乡，表述得更加明确，限定得也更加严格。首先要适合企业化经营，农民一家一户干起来很难的或干不了的，就适合工商企业来搞，那就可以引进、鼓励；其次，企业进来就是要搞现代种养业，不能搞房地产也不能搞旅游业。

误读三：宅基地可以自由买卖

文件解读：农民对宅基地只有使用权，土地则属于农民集体所有。

陈锡文解释说，住房财产权是个新概念。三中全会《决定》提出，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，这是一个新的突破，在于积极探索农民财产权的一种可能实现形式。

农民住房财产权抵押担保转让是一个重大问题，必须慎重稳妥推进，选择若干地方先进行试点，摸索经验。抵押完了还不上怎么办？房子收走了流离失所怎么办？转让在什么范围进行？这些问题，都必须经过试点才能够得到答案。应该指出的是，这些试点必须按照程序依法获得授权，必须在规定的范围内进行，不能自行其是、擅自开展。

篇13

一、当前农村土地资产评估面临的主要问题

1.农村土地产权制度不完善

长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足、严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。 目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农民对农村土地确权的认识不够。由于政策宣传解释不够，有些农民没有认识到农村土地确权的重要性。甚至会认为土地确权会增加自己的经济负担；同时，有些农民因为外出务工，不愿意返乡配合土地确权。第二，历史原因造成农村土地权属不清，主要表现为农村土地权属资料缺失，农民拿不出有效的证据证明自己土地的权属；第三，农民集体经济组织虽然存在，但没有有效的行使集体土地所有权权利。农民更是无法有效的保障自己的合法权益。 合法有效的产权是农村土地评估的基本前提，产权制度的不完善严重制约了农村土地评估的发展。

2.缺乏指导农村土地资产评估的理论体系和技术规范

完善的理论体系和技术规范是保障农村土地资产评估有序发展的重要前提。虽然从2016年12月1日?_始实施的《中华人民共和国资产评估法》一定程度上规范了资产评估行为。但缺少针对农村土地评估现实情况的具体实施细则。无法有效的指导农村土地资产评估实践。容易造成评估人员在评估实践中缺乏执行的具体标准和依据，在过程中存在混乱、无序的状态，无法形成一个公平公正的农村土地交易市场。

3.城乡土地二元结构

农村发展不仅承担着改善农村生产生活条件，提高村民生活福利水平的责任，也涵盖了国家在处理城乡关系，解决“三农”问题和建设新农村方面的正常内容，在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，农村土地生产活力将进一步释放，农村土地制度改革、土地综合治理、城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等都需要打破城乡土地二元结构，建立农村土地评估体系。目前我国实行的是城乡二元的土地所有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。但正是由于这种城乡土地二元结构造成了城乡建设用地无法合理自由流转，使得农村土地的资产价值无法显现，是农村经济乃至农村土地评估发展落后的关键原因。首先，由于城市土地的基础设施配套程度、人口密集程度明显优于农村土地，造成城市区位条件比农村土地好、在用地需求上，国有土地高于农村土地。而需求决定价格，进一步造成了国有土地价格远远高于农村土地。其次，农村土地流转市场机制缺乏。我国农村土地资产管理是一种相对静态的管理，农村土地的流动性不高，造成农村土地的资产的价值无法显现，也造成了农村土地评估发展的滞后。

二、改善农村土地资产评估现状的政策建议

1.加快推进农村土地确权工作

农村土地是农业增效、农村稳定、农民增收最基础的生产资料。《中华人民共和国物权法》明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。加快农村土地确权工作的开展，有利于保障农民的物权。要保障农村土地确权的顺利开展，首先应加大政策宣传让农民了解土地确权的重要性。以宣传册、板报、村集体会议，让农民了解农村土地确权是保护自己合法权益的重要方式。确保登记真实准确明确土地权属后，农民就可以用自己的土地进行抵押贷款，从而扩大生产经营规模。让农村土地确权工作最大程度上获得农民的支持。其次，建立土地权属纠纷仲裁机构。由于历史原因，农户之间的权属变更多采取口头的方式进行，有的书面变更资料也存在合法性问题。让农村的集体土地确权工作存在一定的难度。应建立一支由不动产登记机构、乡镇政府、村委会及相关司法部门组成的土地权属纠纷仲裁机构，对在土地所有、使用、经营、承包等各类经济活动中存在的纠纷进行仲裁，让群众矛盾得以及时化解，消除社会隐患。最后，相关政府机构应制定土地确权相关制度规范，并将土地确权工作纳入财政统筹预算，不增加农民经济负担。

2.建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范