短线投资方法范文

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在房地产开发经营中，开发区域风险来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。政治环境风险包括战争、工潮及社会动荡等，无论某种现象发生，都会直接或间接地给房地产价格及市场活动造成负面影响，限制投资。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。房地产业与国民经济的发展密切相关，在很大程度上受政府的控制，对房地产业的影响是全局性的，不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策等影响房地产开发经营的各个层面，而在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。

例如，产业政策的变化影响着房地产商品需求结构的变化，并且决定着房地产业的兴衰；土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度；国家推行建设经济适用房或廉租房等住房政策，会使开发商建设的完全市场化的商品房受到市场需求低的压力，导致销售不畅进而蒙受经济损失；对于房地产业而言的利率政策、汇率政策和信贷政策这三大金融政策的调整都可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失等等。

社会环境风险包括社会安定和风俗习惯，良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提，不同的风俗习惯、文化传统、、价值观念等也一定程度的影响房地产发展。经济环境风险可从经济形势、市场供求、通货膨胀等方面体现其对房地产开发的影响。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素，经济发展，则房地产市场繁荣，反之则萧条；市场供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一，因此要对房地产市场供求关系作出客观的、准确的判断，进行科学预测，把握房地产供求关系的规律以减少市场供求的风险；正常的经济环境下，通货膨胀率的下降或上升会抑制或刺激房地产商品的需求，当膨胀幅度过大时，会使开发费用和管理费增多，当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时，房地产开发的风险加大。

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一、引言

近年来，B市的房地产开发在规模上获得了迅速发展，相关数据显示，2012年房地产开发投资额较2011年增长21.8%，其中，商品住宅投资额增长25.3%。B市房地产市场在快速发展的同时，有一些潜在的问题和矛盾，从而加大了房地产市场开发的风险，这些问题和矛盾主要表现为：住房供给结构不合理，中低价位的住房供给严重不足；地方政府出于利益驱动，对房地产开发用地索要过高的价格；人为因素对住房价格影响很大等。

在此背景下，为了增加B市中低价位住房的供给、调节房市结构及价格，作为房地产行业的龙头企业，B市佳辉置业有限公司提出了B市盛世一品房地产开发项目。该项目的建设不仅符合当地政府规划及市场的需求，而且也是B市佳辉置业有限公司自身发展的需要。因此，该项目的建设是十分必要的。

由于房地产开发项目普遍具有投资金额大、建设周期长、风险较高等特点，而投资决策阶段又是控制项目风险的关键阶段，因此，研究项目投资决策阶段的风险管理至关重要[1]。为此，本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目密切结合，对本项目的投资决策阶段进行了全面深入的风险管理研究，以为本项目风险的事前控制提供科学依据。

二、项目概况

本项目位于B市丰台区，规划总用地面积79218平方米，建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。

三、项目投资决策阶段风险识别

对于房地产项目而言，项目投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发类型风险以及开发时机风险等[2]，具体阐述如下：

（1）开发区域存在的风险

不同的国家、地区的宏观环境是不同的，因此，房地产开发商面临的风险也就不同。房地产企业开发区域存在的风险主要有经济风险、政治风险、社会风险以及政策风险等。其中，经济风险是指由价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等导致项目损失的风险；政治风险主要是指房地产企业所在区域面临的国家、地区政治环境发生变化，进而带来不必要的损失的风险；社会风险主要是社会人文环境的变化给房地产开发项目所带来的损失；政策风险是指由于企业拟开发区域所在地政府的相关政策发生重大变化，给房地产企业的项目带来一定的损失。

（2）项目开发类型存在的风险

房地产的开发项目类型不同，所面临的风险也就不同。如：对于普通住宅而言，主要风险是房屋销售价格，消费者在购房时往往会比较销售价格、位置、环境等，由此看出销售价格是影响买房的首要因素；对于办公、写字楼而言，此类型项目的主要风险是区域环境规划的变化、办公楼的管理服务水平和质量以及办公设施的现代化水平等；对于商业楼宇而言，此类型项目的主要风险是商店的销售情况、竞争、信誉等。

（3）项目开发时机存在的风险

经济发展呈现出衰退-萧条-复苏-高涨的周期性特征，这就使依赖于经济环境的房地产发生相应的变化。从投资决策到销售管理阶段往往需要2-3年，甚至更多年，这就需要项目决策者对政治、经济、社会等风险进行正确预测以选择合适的进入时机。

对于本项目来讲，开发区域风险方面，由于国土资源部相继出台了一系列的有关房地产土地交易的规范文件，同时B市市政府也出台了一系列土地政策，严格控制开发商获取土地的途径，从而使盛世一品房地产项目在土地获取方面面临较大风险；此外，B市房地产市场总体发展较平稳，市场风险较小。在项目开发类型风险方面，由于盛世一品属于普通住宅类以及商用物业类型，因此，此项目面临的主要风险是销售价格的高低以及租售商用的服务管理、基础设施情况。在开发时机风险方面，从盛世一品开发近三年的周期看，B市房地产仍将保持旺盛的需求，因此，在这方面的风险也较小。综上，盛世一品房地产项目在投资决策阶段主要的风险是土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险。

四、项目投资决策阶段风险评估

本项目计算期10年，其中建设期26个月，住宅楼销售期3年，回款期5年。通过对本项目的销售收入及税金、成本费用、利润及利润分配等进行详细估算，并编制本项目的现金流量表、损益表及资产负债表，然后计算本项目的动态及静态盈利指标可得：本项目的财务内部收益率为17%，高于基准收益率12%；财务净现值（Ic=12%）为3603.5万元，远高于0；投资回收期为5.84年，短于行业内类似项目的平均水平；总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%，均高于行业类似项目的平均水平，由此可见，本项目的盈利能力较好。

通过对本项目进行盈亏平衡分析可得，本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为61.9%，即只要该项目的建设率达到设计的61.9%时，即可实现盈亏平衡，因此，本项目的风险水平较低。

针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表1。

表1 敏感性分析结果表

项 目 净现值（Ic=12%，万元） 内部收益率（%）

基本方案（全投资） 3603.5 17.0%

建设投资增加5% 1268.9 15.0%

销售收入减少5% 2151.7 15.8%

计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感，但整体敏感性都较弱，项目风险程度较低。

五、项目投资决策阶段风险控制

在上述风险识别及评估的基础上，本着合理控制项目风险、提高项目经济效益的原则，本项目可以采取以下措施控制投资决策阶段的风险：

（1）分析和预测国家政策，尽量规避政策风险

国家对于房地产市场的态度是控制房产价格过快的上涨。另外，央行对各商业银行的贷款实行严格的控制制度，以减少金融系统的风险。这就迫使房地产企业增加房屋供应，进而打压房地产的需求[3]。因此，该项目的措施是要把握国家政策调整方向，符合国家政府要求。具体可以采取以下措施：不能盲目涨价，按照既定方案行动；严格控制购地、管理成本；设立专职部门，负责与政府部门沟通，以及时了解政府的政策动向[4]～[5]。

（2）提供差异化的住房

盛世一品房地产项目设计应为了满足不同家庭、消费者的需要。在该项目周围有很多的办公大楼，如企业创业园、高科园、企业孵化基地等。所以该项目应该满足不同人群的居住需求，建造不同的户型，满足不同消费者的偏好。但是这样可能给建设带来一定的难度[6]。

六、结语

本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，本文虽然对B市盛世一品房地产开发项目投资决策阶段的风险管理步骤以及相应的方法作了一定的分析与论述，但限于作者水平以及理论的有限性，本文在风险控制措施上未作详细的分析，还有待于今后的工作中继续学习和积累经验。

参考文献：

[1]赵树宽，马力.房地产项目投资风险管理研究[J].建筑经济，2002：18.

[2]梁志红.我国项目风险管理研究综述[J].四川建筑科学研究，2006，4（33）：193-196.

[3]赵振宇，刘伊生.建设项目安全风险防范探讨[J].科技咨询导报，2009（6）：19.

[4]乔婉风，张声东.试析房地产项目的风险管理[J].江南论坛，2010（3）：39-41.

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证券市场上最常见的有三种投资方法，即基本面分析法，技术分析法和两者结合考虑的办法，同样与之相对应的则是长线投资和短线投资。很多投资者刻苦学习各种投资方法，究竟哪种方法最有效呢？

有人说，股市巴菲特的成就已经告诉了世人，坚持基本面分析法进行价值投资才是最好的方法。但是，全世界毕竟只有一个巴菲特，而且我们不能忽略投资大师中也不乏索罗斯、罗杰斯等短线高手。

其实问题的答案是：股市中没有最好的投资方法，只有最适合自己的投资方法，成功始于知己。《孙子兵法》说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”要想在股市投资战中获胜，亦要如此。

面对于如何做到知己给出一点建议，以供投资者参考。

知识上的知己

有这么一句格言“ 一个人的佳肴常是另一个人的毒药”。其实这句话是提醒投资者，不是所有的成功方法都能复制，但是形成自己投资方法的前提却是大量知识的积累，所以对于一些经典方法的研究与学习仍是必不可少的。

首先，投资者要知己，明确自己对于哪些方面的知识掌握的最为熟练。能够熟练运用自己精通的方法会大大提高成功的概率。

思维上的知己

在面对同样一件事件的时候，有些投资者往往更加注重战术和细节，而有些投资者则注重战略的研判。在面对同样的突发状况时，投资者的应对策略也不尽相同。有些投资者能在第一时间对趋势作出判断，而有些投资者需要整理思维，慢慢观察出未来趋势。

通常情况下，注重战术细节和思维反应较快的投资者更适合运用技术分析法和短线投资的策略，而注重战略和思维较为周全的投资者偏向基本面分析法和中长线的投资策略。

时间上的知己

进行股票投资，投资者必须要清楚自己能够运用的是操作时间。如果拥有充分的时间，就可以清楚的观察证券市场中的细节问题，可以对许多变化作出第一时间的反应，比较适合短线加技术的投资策略。而投资者如果很难拥有完整和空余的时间，则不建议做短线投资，还是通过基本面来观察股票的长线价值更为适宜。

投资者可以遵循自己的作息规律，以更合理的进行时间管理。

财务上的知己

股市有风险，入市须谨慎是每个投资者入门前都要充分了解的。所以根据每个人不同的财务情况来进行投资是非常重要的。因此，投资者在投资股市前应该明确了解自身的财务状况，并根据自身的财务状况选择投资的技巧。

如果投资股市的资金对于流动性没有任何要求，也就是说不需要作为应急资金使用，有足够的承担风险的能力。那么投资者可以偏向使用基本面的分析方法进行中长线的价值投资。如果对于投资股市的资金流动性有所要求，则不能过分偏向基本面分析法进行中长线投资，不仅在时间上无法达到要求，而且在风险控制上则表现的更为关键，为了确保资金安全不受行情下跌的影响需要及时止损出逃。所以，这部分投资者，更要关注技术面的因素，做短线的投资。

节奏上的知己

投资节奏反映出了投资者的心态，是速战速决还是能够耐住寂寞，放长线钓大鱼。很多投资者说希望看到自己买的股票明天就涨停，其实这就是一种短线投资的心态。须知在牛市中，有时下跌调整才能帮助股票更好的上涨，往往放缓节奏也能收获更多。所以在投资行为中，你的性子是急是慢将决定着你的战略与战术。如果是短线的心态，那么就要把节奏调快，要训练出快速的反应和积累足够的经验。如果坚守阵地，进行中长线的机制投资，则要戒骄戒躁，对于一只股票的基本面充分的研究，最好更要坚信自己的判断。

篇4

他们的投资理念和方法差异很大，巴菲特寻找护城河、索罗斯抓关键趋势、罗杰斯研究一国经济、林奇关注上千家企业并寻找转机、格雷厄姆用量化方法来挑选便宜货、聂夫紧盯低市盈率、斯坦哈特网罗华尔街的各种消息作短线。

这说明投资者可以从不同的角度看待中立的市场，并依据一套特定的理论去行动，最终都可能取得良好的战绩。市场并不是非黑即白的二元体系，因此投资方法和理念也不存在二元的问题。所以，不要陷入投资理念孰优孰劣之争，寻找并优化一套适合自己的投资方法并坚定地依此去执行，才是最重要的。

注意预测陷阱

技术分析的一个重要原则是不预测市场，而要根据市场的表现行动。大师们也都会说预测市场是愚蠢的，因为决定市场的是无数我们不可能全部掌握的变量。但其实，预测无处不在。技术分析不预测市场，但是“趋势会延续”本身就是一种预测，每一笔交易都已经包含了预测在里面，没有预测，就不会有交易。

所以，预测这个概念本身没有错，不同的是，预测的跨度和依据。比如，巴菲特是在预测企业的成长性，但他预测的跨度是十年、几十年；索罗斯预测的是国际事件的影响，看起来只是一天的跨度，但他在行动之前，往往是对一个事件跟踪了好几年，例如阻击英镑。

天下没有免费的午餐

很多人进入股市的一大原因就是炒股票不费劲就可以赚钱。大家一定要相信，无论谁，无论他用的什么投资理念和方法，如果不经过艰苦的努力（包括身体和心理），一定赚不到钱，大师们的一个共同点就是强悍的阅读能力和独立思考能力，大量的阅读，独立的思考。不要以为这是大师们才能做的事情，普通投资者也同样可以做到。

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在长期投资方面，我选择投资成长型公司的原始股。我运气不错，身边有几个朋友合资创业成立了一家效益不错的生物医药公司。2011年我投资该公司，动用了个人理财资金的10%款项，购买了一万股的原始股份。因为该公司有创业板的上市计划，预计三年内上市，所以我希望将这部分投资用作长期的投资来持有。上市之前收益可以忽略，而如果上市，这可能是我投资收益率最高的一个项目。

在中期投资方面，我又细分为中长期的投资和中短期的投资。在中长期投资方面，我选择项目投资。中短期方面我选择投资基金。我会做一些独立的商业项目的投资，这种投资主要是在商业地产公司的融资上衍生出来的投资方式。例如一个房产公司需要为某商业地产项目融资100万，则可能由30至40个自然人集资投入。我也是通过朋友的介绍才进入此类投资，我投入了约5万人民币，占我总投资额的10%左右。该项投资的收益主要靠年度分红，分红额度和投资时间成正比。但这种项目也面临较多的风险，一是流动性不佳，在项目变现前无法赎回本金；其二是这些投资建立在房产市场向好、开发商资金充沛的基础上，一旦该行业有变或楼盘烂尾，则该笔投资可能付诸东流。

基金投资占我投资总额的10%。我分别买入了分级基金和封闭式基金。现在来看，基金涨幅要超过上证综指的涨幅。

流动性现金我会保留10%左右，但这并不是指我将资金放置在活期存折上。实际上活期存折上我一般只预留4000至5000元人民币作为日常开销，其他大部分的资金都用来购买货币基金和股票了。因为这两种投资方式的变现时间较短，出入市场也很方便，所以我就将其作为我的流动性应急资金。