商业地产的税务筹划范文

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纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，以不违背国家制定立法的意图为前提，采取一定的方式对纳税人的筹资、投资、运营和分配等一系列企业活动进行筹划和合理安排，以期最大限度地降低企业的税收成本，获得超额的经济利润，实现纳税人企业价值最大化。随着商业地产市场规模的逐渐扩大，为调控房地产市场，我国出台了一系列宏观经济政策，使得房地产开发项目的利润严重缩水，迫使企业在开发房地产项目时不得不考虑以不违反法律法规为前提，利用一切合理的手段对相关税负进行筹划，以有效降低企业的税收负担，减轻房地产开发项目的资金压力，增加其经济效益，打造企业的成本战略优势，为企业未来长远发展打下基础。然而就目前我国商业地产的情况看，尽管很多企业在开发房地产项目时，都意识到采用一些合理方式对税收进行筹划以降低经营成本，获得超额利润，但其纳税筹划仍然存在很多问题亟待解决。

一、商业地产纳税筹划存在的问题分析

（一）纳税筹划认识不足

我国对纳税筹划概念的引进比较晚，很多企业在降低税收成本的过程中对此认识不足，不够重视。商业地产在进行开发时，工期较长，涉及的税收负担也较大，在纳税申报时若能合理利用相关手段进行税务筹划，会有效降低房地产开发项目的成本。然而，就目前很多商业地产开发项目来看，它们对纳税筹划一般持有两种不同的观点：第一种观念认为从理论上来讲纳税筹划是可行的，但在实际运用中国家税务局或者地方政府税务局很可能会针对企业的税务筹划设计出反筹划的方法来规避，一旦被税务局发现就可能面临着偷税漏税的风险，为避免与法律法规相冲突，而选择放弃纳税筹划；第二种观点认为纳税筹划就是钻法律的空子，在同税务机关和税务相关人员搞好关系的基础上，利用法律法规未规范的漏洞采取一些手段进行巧妙的偷税漏税，最终演变成法律法规所禁止的行为。在这两种观点的主导下，企业对纳税筹划的工作并不重视，认为纳税筹划在企业中仅仅是财务部门和财务相关人员的事情，很少有部门主动配合协调进行纳税筹划工作，同时在企业中也缺少必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，导致企业在进行纳税筹划时受到阻碍和制约，无法真正为降低项目的税收成本发挥有效作用。

（二）纳税筹划方法错误

企业在计算商业地产开发项目所要缴纳的税费时涉及的税种比较多，计算也比较复杂，在进行纳税筹划时由于会涉及多方面的利益协调问题，使得很多企业在纳税筹划方法选择上出现了错误。一方面，很多企业认为纳税筹划的主要方式就是减少税费的支出，在进行纳税筹划的过程中，往往会选择最大程度的利用税收优惠政策，调整所开发商业地产项目的预售款入账时间，同时详细记录开发费用支出，以此来达到降低税负，提高企业税后经济利益水平的目的。然而在这种方法下，仅仅依靠国家制定的税收优惠政策并不能满足降低开发项目税收成本的要求。另一方面，企业在利用纳税筹划方法降低税负时，往往会对纳税筹划空间大的税种进行筹划，忽略筹划空间小的税种，在这种情况下会导致某一种税收负担确实降低了，但另一种或者多种税收水平却又提高了，从整体上来看并没有有效降低企业对外缴纳的税收水平，可能相反还会增加企业对外缴纳的税收金额，不利于企业获取超额的经济利益，会阻碍企业未来的长远发展。

（三）缺乏专业的纳税筹划人员

纳税筹划管理工作是一项对专业性要求比较高的管理工作，对于商业地产开发项目而言，由于其涉及的税种复杂、活动繁多，使得企业对开发项目进行纳税筹划时不仅需要相关纳税筹划人员具备一定的纳税筹划知识，透彻理解开发项目所涉及的相关法律法规，熟悉纳税申报流程，熟练掌握一些合理避税技巧，还需要其对房地产行业行情有一定的认识和了解，具有一定的房地产开发项目建设经验和项目营销经验。然而，就目前我国商业地产行业情况来看，随着我国一系列控制房地产价格政策的出台，开发企业普遍存在着一种浮躁心理，很多商业地产开发企业将精力更多地放在如何能以最短的时间挣更多钱上，忽视了对纳税筹划相关人员的培训教育，使得很多企业的财务人员仅仅能胜任比较简单的会计核算和税负计算，根本不懂得如何利用税收优惠政策和巧妙的税务筹划方式有效降低税负水平。

二、完善商业地产纳税筹划的对策和建议

（一）提高企业的纳税筹划意识

商业地产开发项目工期较长，投资较大，税收成本在整个开发项目成本中占据比重较大，而在计算这些税收成本时涉及的税种较多且计算复杂，这就为纳税筹划提供了较大的空间。因此，企业在开发商业地产项目时应正确认识纳税筹划，提高纳税筹划意识，正视纳税筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度去对待企业在开发项目中可以使用的纳税筹划问题。一方面，企业在进行开发项目的纳税筹划前，应该加强领导层对纳税筹划含义、涉及理论、采取方法等的认识，使其意识到纳税筹划并不是违法行为，它是在不违反税收法律法规的前提下，采取合理手段减少税收成本的行为。另一方面，需要企业在内部提高整个项目部门和相关员工对纳税筹划的认识，使其认识到纳税筹划并不仅仅是财务部门和人员的事情，它是全体项目人员的事情，需要每个部门的协调配合。例如，浙江省农都农产品有限公司在整个企业内部通过不断的培训教育，提高领导层和全体员工的纳税筹划意识，在领导层的积极带领下，形成了一个自上而下有效的纳税筹划沟通管理渠道，在合理降低企业的税收成本等方面发挥着积极作用。

（二）优化企业纳税筹划方式方法

企业在进行纳税筹划时可以采用以下几种方式：第一种方式，利用融资方式进行筹划。商业地产开发项目一般涉及资金都较大，需要从外部融通资金，而在融通资金时涉及股权融资和债券融资两种方式，这两种不同的融资方式在降低税负时作用不同。股权融资的成本需要在税后利润中扣除，不得在税前列支，而债券融资的成本可以在企业所得税之前扣除，发挥财务杠杆的作用，产生节税效应。从纳税成本上考虑，企业可以采取债权融资方式筹集项目开发建设的资金。第二种方式，利用建造方式进行纳税筹划。商业地产项目建成以后一般是用作酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套等，其工程量较大，目前较为常见的三种建造方式是一方出资一方出地的联营模式、房地产开发单位自营建造模式和委托施工单位进行施工建造的模式。在房地产及建造行业实行营改增之前，根据目前现行的营业税收政策，如果开发单位选择自营建造模式，在建造的过程中需要缴纳3%的建筑业营业税，建造完成后销售不动产时需要缴纳5%的销售不动产营业税，而如果商业地产开发单位选择交由外部施工单位进行建造，那只需要在销售环节缴纳5%的销售不动产营业税，很显然选择外包的方式可以有效降低企业房地产开发项目的税收负担，提高房地产开发项目的经济利益水平。

（三）加强对纳税筹划相关人员的培训教育

人才是决定一个企业兴衰成败的关键，在竞争激烈的当下时代，人才是提高企业管理水平，增强企业核心竞争力的关键。从纳税筹划的角度来讲，企业应该从三个方面加强对相关人员的培训教育工作。首先，企业应该根据自身当前的需求制定出比较合理的人才需求计划和招聘标准，从外部渠道招聘相关的高素质水平人才。其次，企业应该定期对相关财务人员进行业务培训教育。纳税筹划必须是在熟知相关法律法规的前提下进行的，而我国的税收法律法规是根据市场的不断变化而适时更新的，因此，企业必须定期对相关财务人员进行相关的法律知识培训教育，避免出现违反法律法规的行为。最后，企业应该在内部形成一个自我学习、自我充电的氛围，督促进行纳税筹划的相关财务人员利用工作之外的时间进行相关知识的学习。如浙江省农村发展集团有限公司定期对集团本级及下属各子公司财务人员进行培训教育，有效提高了财务人员的职业素质能力，为企业进行各个项目的纳税筹划工作奠定了良好的基础。

结论

总之，纳税筹划工作是一门综合性很强的工作，企业在对商业地产开发项目进行纳税筹划的过程中，除了要正确认识纳税筹划、提高纳税筹划相关人员的业务素质水平，还需要合理选择纳税筹划的方式方法，以达到有效降低企业税收负担水平，提高企业税后经济利润水平的目的。

参考文献：

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一、税收筹划的概念与作用

所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上，在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案，通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标，其本质上是转嫁企业成本，降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符，并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划，其体现出明显的不确定性，由此可见，税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言，由于其属于资金密集型组织，因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言，税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面：首先，通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标；其次，通过税收筹划，可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率；再次，商业地产开发项目中进行合理的税收筹划，有利用房地产开发企业树立良好的社会形象；最后，税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。

二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种

商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税，其属于流转税制中的主要税种，营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体，对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中，由于其与销售不动产的税目规定相符，因此要征收营业税；其次，土地增值税，其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量，而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额，土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三，印花税，其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中，也要缴纳一定的印花税；其四，企业所得税，即房地产企业在进行房地产的出租或转让时，会获得相应的净收益，按照会计规定，该部分收益要纳入企业的利润总额中，并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后，房产税，在商业地产开发项目未公开出售前，无需征收房产税，不过，如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借，则要缴纳采用比例税率的房产税，根据房产计税余值计征的税率为1.2%，按照房产租金收入计征的税率为12%。

三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析

（一）税收筹划的主要方法

1、压低土地增值额

在进行项目开发时，房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算，并计算出土地成本与开发成本之和的5%，合理比较两者的大小，从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法，以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时，可以采取措施以降低单笔销售额的利润，比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等；此外，还可以通过有效措施降低课税基础，以减少企业的应纳税金，并且所适用的税率也可能相对更低，以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。

2、降低企业所得税

在进行商业地产项目开发时，如果条件允许，可以适当的放慢项目竣工时间，通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外，还可以在符合税法规定的前提下，在税前扣险员工的福利保障资金，比如失业保险、医疗保险以及养老保险等，这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。

3、利息费用的税务筹划

对于房地产企业而言，每个项目均需占用大量资金，相应的这些资金会产生大量的利息费用，因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同，税法上的处理方法也存在差异，有些按资本化处理，有些则按费用化处理，相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先，如果企业处于免税期，或者发生亏损的年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，可以选择资本化的方式处理借款费用；其次，如果企业处于获利年度，那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用，以减轻税负；再次，要注意合法支出利息，否则不得在税前扣除；最后，由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定，如果利率大于同期同类商业银行贷款利率，则不得在税前扣除利息，因此，房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款，以防止纳税调整额增加。

4、其它税收筹划方法

其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负，企业在选择集资方式时可以参照税基差异，比如发行股票或债券的税基等，至少选择其中一个集资方式；而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果，因为我国相关税法中有所规定，应缴税额超出特定的范围内，税率会发生变化，因此将涉税金额控制在临界点以下，在缴纳税金时可以按照较低税率征收，有效降低税务负担。此外，在商业地产项目标销售过程中，可以采用多种不同的投资方式与经营方式，可以有效降低税收成本。

（二）房地产企业所得税税收筹划实例分析

1、案例一

A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入，开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元，房地产的开发成本为600万元，准予税前扣除的房地产开发成本为110万元，房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本，采用了税收筹划措施，降低该项目住宅的销售价格，由2000万降至1895万元，其增值率为19.8%，根据相关规定可知，如果增值额小于扣除金额20%，则无城缴纳土地增值税，所以，A公司在进行税收筹划后，其利润为315万元，与未进行税收筹划相比，共降低21万元税负，下表1可以直观看出：

表1：税收筹划前后税收利润对比 （单位：万元）

2、案例二

B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元，该项目中还配置了相关设施，按照相关税法规定可知，B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元，增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法，对该住宅项目进行拆分，分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同，则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元，合同款的税收扣除成本则为350万元，该合同可以归类为房地产销售合同，所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等；而房屋装修类合同中，装修成本的合同价为200万元，在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除，并且房屋装修合同归类为装修服务类，所以无需缴纳土地增值税，只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后，税后收益为985.9万元，下表2可以直观看出：

表2：税收筹划前后税收益对比表 （单位：万元）

3、案例三

某房地产开发公司采购了一套建设专用设备，价值300万，预计资产残值率为2%左右，使用年限在6-10年，计提折旧采用直线法，设计以下两种方案：

一种方案是按10年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：

300*（1-2%）/10=29.4 （单位：万元）

设企业资金成本为10%，则期数为10的年金现值系数为6.154，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：

29.4*25%*6.145=45.17 （单位：万元）

第二种方案是按6年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：

300*（1-2%）/6=49 （单位：万元）

期数为6的年金现值系数为4.355，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：

49*25%*4。355=53.35 （单位：万元）

虽然从数字上看，改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显，但是将资金的时间价值考虑在内，显然6年期的折旧期限更加有利，可以节约8.18万元，因此选择6年期更为合理。

参考文献：

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一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究

2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。

二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析

营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。

此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。

在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。

三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议

商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。

第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。

第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。

第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。

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二、营改增对房地产开发企业的影响

营改增之前房地产开发企业的营业税税率为5%，而营改增以后适用的增值税率为11%。按照政策规定，房地产开发企业销售房地产老项目或者出租试点前取得的不动产，允许选择简易计税方法，按照5%的征收率计税，增值税率不会突然提高到11%。营改增后，房地产开发企业可以抵扣甲供材料的进项税额，这有效降低了企业的增值税税负。在房地产开发成本中土地出让金占比最大，为30%-40%，按照《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，土地增值税应税收入为不含税收入，企业预交土地增值税的计税依据为预收款扣除应预缴增值税税款，土地价款可从销售额中扣除，因此，营改增后房地产开发企业的税负将显著降低。房地产开发企业购置的不动产都可以用来抵税，购入当年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，这有利于企业加快投资改造的步伐。营改增前，房地产开发企业应按预售营业款的5%预缴税，而营改增后预收款的预征率降至3%，这有利于提高企业的现金流通率。长期来看，营改增有利于房地产开发企业调整产品结构，同时提升行业集中度。

三、营改增后房地产开发企业的税务筹划方案

（一）加强会计基础工作管理

营改增是我国税制改革的必然趋势，房地产开发企业应增强自身的税收意识，健全会计核算制度，调整会计核算科目，规范账务处理流程，使各税收款项能够更加清晰。营改增后税负的高低跟增值税抵扣息息相关，因此房地产开发企业要加强供应商管理，尽量选择具有一般纳税人资格的建筑企业和材料供应商，确认能够取得正规、足额的增值税专用发票，确保能够顺利抵扣进项税。企业要加强发票的认证和收集，规范发票的开具和保管，以防进项税无法抵扣所带来的不必要损失。同时认真反思和弥补税务漏洞，保证原始依据的合法合规，提高会计核算的准确性，确保账实相符，以减少企业的法律风险，避免发票流失、偷税漏税等问题。

（二）甲供材涉税问题的处理

在实际工程中，房地产企业的开发成本相当复杂，一般有包工包料和甲供材料两种计价模式。营改增前，两种计价模式对房地产开发企业影响不大，而营改增后两种计价模式对于房地产开发企业的赋税会产生巨大的影响。总体来看，营改增后房地产开发企业与一般纳税人合作有利于降低税负，而且选择甲供材料模式更为有利，但是甲供比例太高时施工单位应纳增值税额增大，就倾向于选择简易计税，此时房地产开发企业取得的进项税额也会降低。为此房地产开发企业和施工单位可采取联合采购模式，由房地产开发企业付款，供应商直接开具17%增值税发票给施工单位。为了解决甲供材料供应中存在的价差问题，房地产开发企业还可以成立专门的采购类贸易公司。项目公司具备物资经销资质和一般纳税人资格，负责从供应商处采购“甲供材料”，然后提供给施工单位，同时开具甲供材料的增值税专用发票供施工方抵扣，?M而降低工程成本。

（三）积极开展税收筹划工作

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中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：

我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。

商业地产中房产税的筹划技巧

我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。

1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。

2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。

以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。

3、关于附属设备的确定。

在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。

对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。

作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税

房产原值，征收房产税。

4.关于公共设施的确定

项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

二、商业地产中营业税的筹划技巧

1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。

2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。

〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。

三、商业地产中土地增值税的筹划技巧

1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。

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一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：（1）2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。

房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

（一）“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6%。

（二）由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3%，而是已提高的增值税税率11%，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

（三）过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

（四）营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016 年5 月1 日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。

（一）一般计税办法中销售额的概念

这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=（ 全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/ 该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

（二）日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票

“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：（1）积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。（2）只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

（三）适应“营改增”大环境，重构企业经营模式

营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17%的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

（四）合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险

房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

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中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》公布自2016年5月起，将此前在北京、江苏等8省（市）邮政服务业等部分领域试行的“营改增”政策全面推广至全国其它地区，并将房地产业、生活服务业等全部纳入“营改增”试点，这也是我国分税制改革后国家财税体制的又一次重大变革。当前，我国商业地产库存量高，现已出台了系列政策法规解决房地产行业的库存问题，本文在分析“营改增”等政策法规对我国房地产行业的影响后，提出房地产行业“营改增”后的纳税筹划建议，以期提高房地产企业纳税筹划管理水平和降低企业纳税负担。

依据财税[2013]36号文件有关规定，在现行增值税17%的标准税率和13%低税率基础上新增11%和6%两档低税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用于11%税率。在计税方式方面，交通运输业、建筑业、和销售不动产、转让无形资产的行业适用增值税一般计税方法；金融保险业和生活业则适用于增值税简易计税方法。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

假定房地产企业增值税按照销项税额减去进项税额方式征收，“营改增”前营业税率为5%，“营改增”后房地产企业增值税销项税率为11%，房地产企业某项目销售收入为R，土地开发成本、房建成本、管理费用等房产项目开发成本为C，在17%的进项税率下，房地产企业“营改增”前的税负负担为5%*R，“营改增”后的税负负担则为R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地产企业“营改增”前后的税负负担不变，则可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情况下，房地产行业中一般商品房开发销售的成本占房屋销售收入的比例高于50%，即房地产开发成本C>50%*R，则在本文增值税销项税率为11%，进项税率为17%的假定情况下，“营改增”起到了大幅减少房地产企业税负负担的作用。通过分析，我们可得到“营改增”对于房地产企业的减税效率取决于C/R，C/R越大，则房地产企业可抵扣的金额越大，行业的税负越轻，反之则税负加重。与此同时房地产行业在“营改增”整改过程中也面临着诸多操作性问题。

第一，代开虚开发票问题。“营改增”前，房地产企业通过大量虚开代开建材供应发票的行为逃税漏税，然而在“营改增”后，有关法律对于非法购买、出售和伪造增值发票均有着较为严厉的处罚规定，这对传统依赖于代开虚开发票的房地产企业而言带来了不小的法律隐患。

第二，抵扣进项不够问题。由于房地产项目开发周期较长且各类成本投入复杂、可抵扣项目少的特点，导致了房地产项目开发整体交税金额的增加，例如土地成本就很难得到抵扣的进项税发票，这也从另一方面变相地提高了房地产企业的开发成本。抵扣进项不够问题得不到解决，房地产行业的税负成本必定会增加。

第三，公司财务管理难度增加问题。“营改增”后，由于增值税缴纳的税款是由销项税和进项税之间的差额所决定的，因此在这种模式下进行税务计算，不仅会增加很多的会计科目，除此之外新的税收规则不断出台导致了房地产企业财务部门工作量和工作难度大幅增加，这对房地产企业的财务人员素质提出了较高要求。

三、房地产企业应对“营改增”的策略

（一）加大财务人才队伍建设力度

“营改增”政策实施后对于企业的会计核算、保税等财务行为提出了更高的要求。对于房地产企业而言，迎接“营改增”到来需要培养具有精湛的专业知识和技能的财务人才，并且做好年轻财务人员的培育工作，夯实企业财务人才队伍建设。

（二）改变传统房地产开发模式

“营改增”后，有关政策规定建筑安装成本的进项税额能够抵抗，因此房地a企业可以通过增加建房安装成本开支，通过建房前期设施的投入一方面提高商品房的品质和居住舒适程度，另一方面提高抵扣进项税额，最终达到增加商品房销量和削减削减总税收支出的目的。

（三）积极筹备纳税筹划工作

增值税只对本环节的增值税额征税，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，房地产企业财务管理人员应抓住这一有利政策，积极进行税收筹划。例如，在采购货物和劳务时，应选择一般纳税人作为供应商，以便取得增值税专用发票，进项税额能予以抵扣。

四、结语

综上所述，“营改增”政策的全面实施给房地产企业降低税负和做好纳税筹划带来了诸多机遇。现有的房地产企业应该做好充分的准备，充分做好企业财务管理人员的培训和调动积极性，做好房地产项目开发成本控制和发票的管理工作，积极筹备企业纳税筹划，在法律许可的范围内降低企业纳税成本和纳税风险，促进房地产企业在经济新常态下实现健康稳定发展。

参考文献：

[1]邓单月，郑宇轩，杨达，等.营改增税制改革―影响房地产企业的“双刃剑”[J].金融经济（理论版），2015（9）.

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    本文且不讨论如上开发赢利模式的优劣,仅就开发商在直接将商铺进行资本运作,在与供应商联营的过程中,如何在符合税法相关规定的条件下,在不增加供应商成本的前提下,保持商铺收益继续增长,将商铺变成收益最稳定的物业类别,获得双赢的结果,提出自己的拙见,以求专业人士斧正。

    一、什么是联营

    依据《民法通则》的相关规定,联营有三种模式:

    1、法人型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。这是一种最紧密、最稳定的联营模式,它的设立、变更和终止以及权利能力、行为能力、责任范围等均适用企业法人的有关规定。

    2、合伙型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。这是一种半紧密、较稳定的联营模式,根据这种联营模式而组成的企业不具有法人条件,其财产属于共有性质,联营各方的责任是无限的连带责任。

    3、合同型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。这是一种松散型、简易型的联营模式。这种联营模式是联营各方之间的一种较为稳定的合同关系。

    目前,开发商将商铺与供应商进行的联营大多数是第三种即合同型联营,在这种联营模式下,开发商成立专门的商业经营管理公司作为商场柜台提供方,提供柜台给供应商,由开发商成立的商业经营管理公司统一管理、统一收银,商业经营管理公司按双方的约定收取费用后,月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。

    在供应商成本不变的前提下,如何通过合理的税收筹划提高商业经营管理公司的税后实得收益?

    二、联营模式下的税法比较

    商业经营管理公司(以下简称“商场”)在联营模式下,多以提取“扣点”作为收取费用的主要方式,而提取“扣点”分为单纯提取扣点和提取“扣点”和收取固定的进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等劳务收入结合两种方式,在不考虑房产税等其他应纳税种的情况下,两种方式的税收有所区别:

    第一种,单纯提取“扣点”方式:

    假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。由商场统一收款,统一管理,供应商自行承担其销售员及相关的管理费用。商场月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。

    则:商场的税后收益计算如下:

    根据国税发[2004]136号《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》中“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入,均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金,不征收营业税”的规定,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=300万/(1+17%)X 25% X17%=108974.36元,当期实际缴纳的增值税=当期销项增值税-应冲减的当期进项增值税=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此产生的城建税和教育附加税=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考虑其他成本和费用的前提下,企业所得税=[300万×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商场的税后所得收益=300万×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。

    第二种,提取“扣点”和固定劳务收入结合的方式:

    假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。假设该供应商的最低销售额为100万,那么将该100万的扣点即100万×25%=25万,以进场费、展示费、管理费等劳务收入的形式收取。其他销售额以扣点形式收取。

    则:商场的税后收益计算如下:

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虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施，但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，其也需要进行合理的税收筹划，并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开况，进行合理的税务预测，选择适应本企业的计税方法，选定符合要求的上下游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效地降低企业的整体税负。

二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响

（一）税负水平的影响

根据国家税务总局2016年3月31日的《关于的公告》，确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报，小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。

选择简易征税方式的房地产企业，假设其所售房价为100万元，原先缴纳营业税5万元，“营改增”后，房地产业的增值税征收率为5%，则增值税计算为100/（1+5%）*5%=4.76（万元）。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。

选择一般计税方式的房地产企业新项目，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣，从而达到减少税负的目的。

对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目，需要根据项目自身的已售部分，及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算，比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如，选择一般计税方式，企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通，确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票，才能计入增值税进项可抵扣税额，从而落实企业整体税负的变化。

（二）盈利水平的变化

增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业，增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额，在相同的房价下，两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业，项目整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。

（三）企业财务管理的变化

首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣。

三、“营改增”政策后房地产企业税务筹划的应对措施

（一）政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价

“营改增”政策虽然已正式推开，各项执行细则也在逐步地颁布，但因房地产项目的开发周期较长，涉及的范围广，对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，并及时认证计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算，特别是项目整体的土地增值税的测算，需要规避土地增值税税率的临界点，合理调整价格，不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负，从而降低了房地产项目的整体利润率。

（二）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额

“营改增”政策实施后，采用一般计税方法的房地产企业，需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而，房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段，就需要财务人员的介入，提前进行税票事宜的沟通，严格要求供应商具备相应的资质，及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次，对施工单位资质也需进行提前审查，选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业，确保及时取得增值税专用发票。最后，应根据合同实际执行情况及付款节点，严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票，尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致，并加强工程合同决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，在项目竣工验收时，及时完成会计核算的要求，做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。

（三）加强税票内部控制，提高财务管理水平

针对“营改增”政策对房地产企业所带来的涉税风险问题，首先要对企业的全体员工进行增值税方（下转第页）（上接第页）面的相关培训，使企业的各相关部门，如销售部门、招标采购部门、项目施工相关人员，以及行政管理部门对财务和税务的相关知识都应有所认识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要进行针对性的学习，通过具体的实例充分掌握增值税发票的各项管理要求，避免取得不可抵扣的发票或因管理不善造成发票遗失、损毁等问题。房地产企业应对取得的可抵扣增值税专用发票，实施专人保管，建立详细的登记台账，对财务会计人员进行相应的培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平，对房地产项目的整体税负进行合理的测算比较，对相应政策的变动及时了解掌握，并积极采取应对措施。提前做好增值税的申报准备，及时准确的进行纳税申报，避免税务风险。

（四）企业发展战略调整，优化产品结构

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一、经营对象

建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。

建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。

与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。

举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。

项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。

为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。

二、上下游企业

建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。

房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。

三、行业特点

房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。

而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。

四、纳税主体

由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。

在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。

由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房a开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。

五、适用税收征管文件

房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。

而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。

六、税种与税负

建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。

土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。

两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。

七、税务筹划的作用

税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。

由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房产开发企业由于土地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。

在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。

八、经济合同类型

建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同， 房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、（甲供材/设备）采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售（预售）合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。

九、营销推广费用

在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式，让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。

而房产开发公司的营销推广费用可以说是金~大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。

十、财务核算方面

（一）财务核算的集中程度

由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。

而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。

（二）成本的计划与控制方式

建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。

房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用 “项目全成本管理”，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响；项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。

（三）经营成果的确认方式

由于建筑施工企业的施工周期比较长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。

而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2009】31号保持一致，依据2009年第多少号文件，在签订《商品房预售合同》后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时，确认收入、结转成本。

参考文献：

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土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。

3.土地增值额的计算

土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额=增值额×30%

（2）50%

土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。

这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。

3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。

如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。

4.出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。

5.合理利用土地增值税税收优惠：

普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率

6.精装商品房的纳税筹划：

房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。

随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.

[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.

篇12

而连续多年综合排名位居全国第四位，仅次于北京、上海、深圳的成都高新区目前正在以“第一引擎”的马力拉动整个成都市经济不断向前发展。资料显示，2011年成都高新区完成产业增加值706.5亿元，同比增长25.2%，进出口额为184.5亿美元，占四川省进出口总额的88%。以产业投资、建设开发、园区配套增值服务为主营业务的成都高新投资集团有限公司（以下简称“成都高投”）逐渐脱颖而出。

“截至2011年底，集团注册资本从5000万元升至60亿元，资产总规模达到251亿元，实现利税超过5亿元。自2008年完成市场化转型后，发展速度稳步加快。”成都高投CFO李小波面对《首席财务官》杂志的专访时如是说。

多元化出击

成立于1996年的成都高投，至今已经走过了15个年头。旗下拥有高投置业、高投建设、高投融资担保、高投创业投资、天府软件园等八家全资子公司，同时参股多家企业。

其中高投建设主要代建政府投资的基础设施和公益性项目，如道路、桥梁、学校、医院等项目。目前累计开发建成医院7所、学校36所、道路及管网255.2公里，安置房及配套设施面积705万平方米。

李小波表示，由于代建项目的资金来源于政府，有利的一面是公司没有融资压力和收款风险，而不利的一面是现金流和造血功能不足。因此自2006年开始成都高投开始引入市场化管理理念，重新梳理法人机构、引进职业经理人开始转型，成立了专门负责科技地产、商业地产、住宅建设运营的高投置业有限公司。

资料显示，高投置业建成产业园214万平方米，在建54万平方米；商业地产面积建成104万平方米，在建116万平方米。

“商业地产和园区占集团总资产的60%，现物业持有量超过200万平方米，一直是公司主要现金流的来源，仅租金收入一年就有5亿元。截至2011年底，天府生命科技园实现租售面积8.8万平米，租售率86.5%。”李小波介绍说。

除了代建工程和经营性地产的开发，成都高投也开始涉足金融增值服务。由于高新区存在大量科技型小企业，在发展的过程中常常资金短缺融资困难。为了拓展区内高成长企业融资渠道，破解融资难题，成都高投顺势成立了贷款担保公司和创业投资基金。

李小波对此表示，通过债权、股权相结合的方式，有助于缓解高成长创新企业的资金压力，担保手续简单，融资快，主要为科技型企业融资；而创投基金则主要入股有潜力前景好的公司，目前已成长为高新区企业发展的“推进器”。

据介绍，截至2011年底高投担保公司实现在保余额22.5亿元，在保企业240户，累计为720户中小企业提供担保贷款49亿元。高投创业投资公司成功募集了3支基金，成功投资拓利、芯通、中联信通等九个项目，直接投资超过1亿元。

“成都高投成立以来分为三个阶段，2006～2008是转型的培育期，自2009年开始，集团的发展步入了快速发展通道。当下在激烈的市场竞争中，效率决定企业生产状态。市场化运营能提高盈利能力，实现企业利益最大化。通过多元化经营有效地分散了公司经营和财务风险，并为未来的发展提供了持续增长的动力。”李小波认为成都高投多元化转型的成功在于各业务板块之间的有机延伸互动，而不是单纯的跨行业扩张。

优化负债

2011年国家相继出台各项宏观调控政策，央行多次上调法定存款准备金率，收缩货币流动性；其次，两次调增存贷款利率，银监会对贷款规模采取按月放量，导致贷款规模持续吃紧；第三，国家加大了对房地产的调控力度，对政府平台公司的清理和贷款限制。

正如台塑大王王永庆所言，“冬天是经营冰淇淋生意的最佳季节。因为冬天顾客少，会逼迫你降低成本，改善服务。如果能在冬天的逆境中生存，就再也不会害怕夏天的竞争。”

银根的强力紧缩，迫使大批资金密集型的企业开始积极创新融资模式、运用多种融资工具优化负债结构，反复寻找资金成本与时间的最佳组合。

2011年以前，成都高投是成都市221家融资平台公司中的一家。2010年为了给房地产降温，分散银行有限的信贷资源，国家多个监管部门开展了针对地方性债务投融资平台公司系列清理工作，压缩存量贷款、限制新增贷款。目前政府的公益性项目贷款各家银行已经暂停。

“由于公司市场化转型比较早,也很成功,每年有比较充足的现金流,所以我们被四川省银监局调出平台类公司，作为一般类公司对待,相关贷款限制也被取消了。”李小波至此松了一口气。

事实上，近两年来拓宽融资渠道，优化债务结构一直是成都高投财务管理的重点。

2011年成都高投启动了10亿元企业债的发行工作，目前还在审批之中。同时还取得了国家开发银行富士康项目贷款超过50亿元的授信额，获得信托融资20亿元，新增银行贷款25.8亿元。此外还有政府代建工程的拨款增资等。

“相对于业务传统的公司而言，我们目前的融资渠道很多，项目贷款、信托融资、流动资金贷款、发债、经营性物业贷款都包括。经营性物业贷款即以持有的物业作为抵押，银行根据物业的价值测算带来的现金流，然后根据现金流确定贷款额度。另一方面，还与上海银行合作，创新现金池管理模式，最大限度盘活固化资金，提升公司资金流动性管理水平。”李小波直言。

在李小波眼里，债务风险是很多公司倒下的杀手之一，因此债务风险控制成为企业风险控制的首要目标。但只要做到三个匹配，就能有效规避资金短缺的风险。一是合理优化短期、中长期贷款结构，避免短期偿债风险；二是经营性资产收入与短期贷款匹配；三是长期的项目与中长期融资配比。

目前成都高投的大部分融资都属于中长期贷款，国家开发银行的信贷融资期限为10年，信托融资将在2015年到期。

“2012年集团将继续创新多渠道融资，合理搭配长短期资金来源，降低财务风险、优化债务结构。2012年，将继续推进10亿元企业债券发行二期工作；完成中和片区土地整理、新川创新工业园的融资工作；完成新世纪西路、铜牌村、云端等经营性项目贷款。结合公司新业务开展，积极探索新的融资模式（如BT模式）。加强银企合作，创新中小企业融资模式。同时按进度申请财政拨款、申请已决算项目财政尾款等多种筹资模式，推动高新区建设与运营，满足重大产业化投资及公益性、经营性项目建设资金需求。”李小波时刻关注着国内企业金融领域的各种创新，以便随时应用到自身的业务项目之中。

精益管理

在经历人口红利、粗放经营后，传统的房地产行业将从暴利时代回归理性，激烈的竞争将进一步压缩利润。未来的竞争是管理的竞争，多家房地产企业已经看到这个发展趋势。集中扁平的精细化管理将成为竞争中的一把利器。

“号称世界第一住宅开发商的万科之所以有今天的成就，很大程度上得益于质量管理和成本控制。众所周知，万科成立以来经历了多元化、专业化和精细化三个阶段。精细化管理铸就了万科的核心竞争力，提高了管理效益。”李小波坦言曾花了很大精力大量翻阅万科资料、年报，深入研读王石的《道路与梦想》，不断学习和体悟行业标杆的成功经验。

李小波表示，精细化管理、专业化创新、市场化运营不仅是成都高投的发展战略，也是整个财务管理体系的演化方向。

近年来随着成都高投经营规模的大幅扩张，对财务管理的模式提出了新的要求和挑战。为此李小波采取了多种措施提高财务管理效率。

首先，调整财务机构，在原有的集中核算基础上，增设子公司财务部，外派财务经理，加强财务对业务经营管理的支持。目前成都高投整个财务体系由资金中心、预决算中心、核算中心三个部门组成，共有财务人员48人。

其次，深化全面预算管理。目前成都高投的全面预算管理分为月度、年度和三年期三级。全面预算管理体系于2009年初导入，现已经编制出2012～2014年三年预算规划，月度预算更为精细。“房地产从拿地、设计、施工到建成周期长，资金回笼慢。因此做好预算管理尤为重要。集团现有哪些资源，未来的收入、利润都能测算出来。如果发现缺少项目就会去寻找保证公司未来顺利发展。”李小波认为全面预算管理如今已经成为CFO管控手段的“必修课”。

李小波表示，月度资金预算作为年度预算的分解，由于市场波动时有调整。为了有效执行，子公司负责核算，集团统一资金拨付，对于资金需求量最大的高投置业、高投建设两家公司，对付款有一定比例限制，协调延长账期。同时加强对集团资金收支环节的检查和控制，坚持支付环节的三级复核保证集团资金的绝对安全。此外将回款、支付绑定绩效考核，从而保证年度预算目标的实现。

李小波对《首席财务官》杂志表示，集团财务体系对下属分支机构财务线的人事任命、资金都采取集中管理，目前团队中拥有CPA与研究生学历的员工占比超过50%，学习能力和专业能力强，工作效率高。

一直以来，李小波都不断加大投入财务团队建设。为了打造“学习型”财务团队，提升财务人员的专业能力和综合素质，成都高投定期开展课堂讲授、案例分析、企业调研、业务培训等多种培训。“另一方面，保持适当的淘汰率也有利于团队的发展。在财务管理能力的培养上，主要通过项目实践培养员工的管理能力、大局意识，分析管理思路纠正偏差，直到员工积累了足够的经验和能力才会提拔。目前成都高投的财务管理人员都是通过内部提拔而来的，因为他们对企业文化、业务甚至上司的管理风格都很熟悉，工作更具延续性。”

“楼市是2012年中国经济最大的内部风险。”摩根大通首席经济专家朱海滨今年3月20日表示。经济环境不容乐观，房地产企业财务管理依然面临挑战。

李小波表示，自己2012年的工作重点中除了继续拓展融资渠道外，将进一步强化财务管理职能。

篇13

今年8月28日，财政部部长楼继伟在汇报预算工作时表示，要适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点。实际上2013年多家大型房企已参与到房地产企业“营改增”政策影响的模拟测算中。房地产企业“营改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地产行业牵一发动全身的社会经济影响效应，还在于房地产行业由于土地购置政策的特殊性、开发周期长导致的增值税进项、销项时间不匹配性、增值税税率确定对房地产行业及国家总体税收影响以及由于以上因素复杂性导致的制定过渡期政策的难度等一系列问题。

一、“营改增”政策对房地产企业税务管理的影响

（一）对房地产企业税负的影响

“营改增”的目标是通过改革，实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节，促进产业结构调整，其主要目的不是在于减税。 虽然从 “营改增”试行的反馈情况看，大多数企业实现了税负下降，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小等原因，反而出现了税负增加的情况。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。房地产企业开发周期长，作为开发成本最重要组成部分之一的土地成本进项发票的缺失，同时房地产开发成本涉及的链条长、费项多，开发成本涉及土地、建筑安装、配套基础设施、设计、装修装饰、绿化、广告宣传、财务费用等诸多项目，若未形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能增加。

以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为30000元/平，土地楼面价10000元/平（无专票），建安成本2500/平（营改增后适用税率11%），设计、监理等1000元/平（适用税率6%），财务费用1000元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划500元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用500元/平（无专票）。

1.“营改增”前税负（元/平）

（1）营业税及附加=30000*5.6%=1680

（2）土增税

增值额=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假设利息费用均符合据实列支条件）

增值率=10445/（30000-10445）=53.41%

土增税=10445*40%-19555*5%=3200.25

（3）企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94

（4）总税负=1680+3200.25+2404.94= 7285.19

2.“营改增”后税负（元/平）

（1）增值税=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72

城建税及附加=2583.72*12%=310.05

（2）土增税

增值额=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31

增值率=6695.31/20331.72=32.93%

土增税=6695.31*30%=2008.59

（3）企业所得税=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41

（4）总税负=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77

从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，即使土地成本不可扣除，企业缴纳的增值税大于“营改增”前的营业税，土地增值税可扣除项目金额将增大及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负未必大幅增加。

（二）对房地产企业票据管理的影响

根据增值税“以票控税”的特征，增值税专票的开具、取得、传递和管理都必须比增值税普票和非税控发票更为严格。增值税发票开具必须使用专用税控设备开具，专票必须如实开具，信息完整、格式正确;同时专票的冲红更加严谨，必须专项审批;从进项发票抵扣上，每张专用发票均需通过认证方可抵扣。

同时，企业需对现有供应商、客户群体进行分类梳理。因为供应商是否能够提供增值税专用发票，客户群中公司客户的占比，客户的价格敏感性等决定了客户能否接受税负转嫁，进而很大程度上影响企业的收入、税负及企业的利润和现金流。另一方面，企业取得增值税专用发票后，必须在发票开具之日起 180 天内进行发票认证，否则将无法进项抵扣。财务部门可要求业务部门取得增值税发票后及时提交给财务人员进行扫描认证。

（三）对企业税收申报的影响

增值税“以票控税”和“差额征税”的特征，使得增值税申报更加复杂。纳税申报包括销项税额、进项税额、应交税金、专票认证等多方面信息。销项税额统计需区分开票收入、不开票收入及其他信息;进项税额统计需确定可抵扣进项税额、进项税额转出及其他信息;专票认证需统计份数、金额、税款及其他信息。

二、对房地产企业财务管理的影响

（一）对房地产企业会计核算的影响

“营改增”虽然只是在税种上发生变化，却造成了整个会计核算体系的改变，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）对收入核算的影响，在营业税核算体系下，按合同金额计入“主营业务收入”，在增值税核算体系下，销项税额通过“应交税金-增值税-销项税”核算，所以收入金额要扣除销项税额进行确认;（2）对成本核算的影响， 在营业税核算体系下，相应发生的成本按实际发生额列支，在增值税核算体系下，进项税额通过“应交税金-增值税-进项税”核算，所以成本金额要扣除进项税额进行确认;（3）对营业税金及附加核算的影响，增值税是价外税，不再根据收入计提营业税金及附加。

营改增对于多业务运营的企业来说，在企业会计核算方面的要求更高。若无法划分出明确的经营业务性质，无法将各类业务的核算明细化，则按照高税率税种进行税收征收。目前，房地产企业常存在商业地产租赁、物管多种业务形态，所涉及税率也不一致，因此，应针对不同税种的业务分别进行核算。

（二）对房地产企业会计报表的影响

1.“营改增”对利润表的影响

营改增后，由于收入和成本分别扣除了销项税和进项税，收入和成本的列表金额都随之减少，由于不再计提营业税，营业税金及附加将大幅降低。根据上述举例测算，企业净利润的增加或减少，具体取决于收入、成本降幅及营业税金及附加降幅。

2.“营改增”对资产负债表的影响

营改增后，存货中的开发成本或投资性房地产（自持物业）均以不含税价格列示，相应将减少企业的资产总额;另一方面，营改增后，应交税金―应交营业税已不存在，应交增值税的余额以借贷方差额列示，较改革前应交税金将有一定程度下降，因此，企业的负债相应也降低。

3.对房地产企业预算分析的影响

房地产行业营改增后、收入、成本、费用、税金、开发成本等报表项目的核算口径均与原口径发生了变化，因此，在变更年度及以后年度的预算及比较分析中需注意转换为同口径分析。

（三）对房地产企业现金管理的影响

“营改增”后，项目开发前期（尚未取得预售许可），由于有大量进项税额，将导致开发前期缴纳的增值税较少，税收现金流出较小;一旦进入强销期，房地产企业将面临集中回笼资金实现高周转，还是为实现进销税金匹配而牺牲资金成本的选择。因此，房地产企业未来需在企业经营目标导向下进行相应税收筹划。

三、房地产企业迎接“营改增”政策变革的应对策略

与营业税不同，增值税直接影响收入、成本确认和税负差异，因此，房地产企业实施“营改增”后，需将增值税管理贯穿于公司业务管理全过程。在“营改增”后，税负变动性加强，需从业务、财务融合的角度进行税收筹划，降低整体税负。同时，需强化全员增值税管控意识，各部门紧密配合、协同合作，做好增值税税前筹划、事中管控和事后跟踪。

（一）在价格制定策略方面，应做好相应测算，用数据支持决策

1.以增值税的纳税规定对收入、成本、费用进行价税分离，综合收入、成本因素变化，评估对毛利率的影响;（1）在收入方面，应结合市场行情和公司战略综合考虑;（2）在成本测算方面，还需评估“营改增”对供应商的影响，评估供应商的价格调整幅度;作为地产企业上游的建筑企业，其税负上升、利润下降已成定局，其存在强烈的成本转嫁意愿。企业需根据历史数据、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行估计，为企业呈现分项议价空间和综合议价空间。

2.在营销方案制定方面，应更加关注增值税税收政策和对应税负的分析，特别是对视同销售、从高税率等方面，需综合衡量营销效果和税负成本。

（二）在供应商选择方面

应优先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，对于需要合作的小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票;对于不能开增值税专票的合作方，需根据对利润和现金流的影响，重新议价。

（三）在合同条款制定方面

1.对常用合同中涉税事项增加重要的法律条款或修订原合同条款。

房地产企业实行“营改增”后，增值税发票的取得直接关系到企业的税负，合同付款条款，如销售合同的一次性付款、分期付款及采购合同约定的取得增值税进项票的时点不同对企业的税负影响均不同。因此，企业应重视合同条款中关于增值税发票相关条款的约定，如提供发票类型，价格是否含税价，何时取得发票及对方虚开发票应承担的违约责任等。另违约条款中关于违约金、赔偿金等价外费用是具有收入性质的，需要作为收入缴纳11%的增值税，因此合同中的惩罚条款也需要全面审阅和修订。

2.加强采购合同管理，增值税要求票、款、货三流合一，即纳税人购买的应税劳务提供方、开票方和收款方必须一致，才能申报抵扣进项税额。营改增后，除非取得当地税务机关的同意，不运行继续签订三方抵账协议，不允许继续采用委托收款的方式支付款项。

（四）在企业运营流程方面

营改增下，财务部应牵头全面梳理公司的运营，其他部门配合营改增的需求，严格遵守相关运营流程。如不含税成本的编制，需要成本、采购、项目部与财务的共同努力，可按成本科目的类别进行税率测算不含税成本，也可基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行税率的设置并测算不含税成本，甚至需考虑混业销售的情况，如电梯销售及安装，由于货物与劳务增殖税率不同，需分开核算。在工程结算方面，已完工项目应尽快完成结算，否则待建筑业营改增后，应税负增加的成本很可能转嫁给房地产开发企业。对于已完成销售的项目，若工程结算延至税改后，将导致大量进项无法抵扣;导致土增税及所得税前可抵扣成本不完整，增值额上升，税金同步上升。

（五）在IT系统方面

营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统需应需而变，在财务管理方面，需从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，具体包括增值税发票管理、进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。在工程造价计价方式，营改增前仅一个建安税率，营改增后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得以全部升级。

参考文献：

[1]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（7） .