村民委员会选举条例范文

发布时间：2023-09-27 15:05:10

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村民委员会选举条例

篇1

全乡有村委会9个。本届登记选民7783人，实际参加选举6088人，参选率78％。经依法选举产生村委会成员共计45人，其中：村委会主任9人，副主任9人，委员27人；男37人，占82%，女8人，占18%；党员30人，占67%；村党支部与村委会成员交叉任职19人，占42%；连选连任的33人，占73%，新当选12人，占27%。在9个村委会主任中，党员8人，占88%；平均年龄51岁；连选连任的8人，占88%。新一届村民委员会成员中，30岁以下1人，31至55岁33人，56-60岁6人，61岁以上5人，大专以上1人，中专1人，高中5人，初中32人，小学6人。

二、基本做法

1、加强领导。乡党委、政府对本次村委会换届选举工作十分重视，把它作为当前中心工作来抓，列入重要议事日程。一是成立了以乡长为组长，人大副主席、党委副书记、副乡长为副组长，相关人员为成员的乡第八届村委会换届选举工作指导小组。二是落实了村换届选举工作指导员。三是各村依法建立了村民选举委员会。同时，乡政府下发了《关于第X届村民委员会换届选举工作的实施方案》，认真制订了工作计划和日程安排，采取领导包片、指导员包村、与村签订选举责任书等办法，做到周密部署，狠抓督促、落实。包村指导员深入各村进行帮助指导和检查督促，及时汇报各村的工作情况，做到一环紧扣一环，选举工作有条不紊进行。并多次召开党政班子成员会和选举工作领导小组进行专题研究分析可能会出现的情况和问题，及时采取应对措施加以防范，尽量把问题解决在萌芽状态。全乡形成了党委、政府统一领导，民政部门具体指导，其他有关部门积极配合的工作格局，为全乡全面依法做好第X届村委会换届选举工作提供了强有力的组织保证。

2、宣传发动。换届选举工作以来，一是组织召开了党委政府扩大会、乡村社干部会、村民代表会等不同层次的动员会进行动员。二是充分利用广播、宣传栏、标语及印发宣传资料等形式广泛宣传《中华人民共和国村民委员会组织法》、《四川省〈村民委员会组织法〉实施办法》、《四川省村民委员会选举条例》等有关法律法规，教育引导村民坚持候选人任职标准，坚持任职条件，排除个人恩怨，正确行使好自己的民利，投好神圣一票。通过深入的宣传发动，让群众知晓了换届选举程序，明白了换届选举的目的和意义，进一步提高了广大村民的思想认识，激发了广大选民的参与热情，增强了群众当家作主的责任感。本次村委换届出动宣传车1台，办板（墙）报6期，印发宣传资料420份，张贴宣传标语120幅，横标12条，使换届选举工作家喻户晓、人人皆知。

3、培训骨干。乡党委、政府根据实际情况，通过以会代训和集中培训的形式，对乡、村骨干人员等进行了业务政策培训，使他们熟练掌握选举中每个阶段的操作程序、方法和具体工作要求，做到操作时心中有数，从而确保了全乡各村选举工作依法规范有序地开展。

篇2

村“两委”换届选举工作从现在开始，至11月底全部结束。

二、方法步骤

整个换届选举工作分四个阶段进行。

第一阶段：准备阶段（10月20日前）。重点做好以下工作：

1．镇党委书记主持召开会议，传达学习上级部署要求，研究确定村“两委”换届的指导思想、基本原则、目标任务、总体安排、思路措施。

2．成立村“两委”换届选举工作领导小组及办事机构，党委书记担任领导小组组长，明确领导小组成员单位职责分工，迅速展开工作。

3．建立镇党政领导干部包村工作责任制，镇党政班子成员每人分别包联1个强村、1个难点村。

4．选派指导力量，确保每村一名工作指导员；制定工作方案和应急预案，建立健全工作制度。

5．制定村“两委”换届选举实施意见，各村拿出换届选举工作方案，报镇党委讨论通过；开展“换届我承诺”活动、严肃换届纪律。

6．提前介入治安混乱、选情复杂的村，为换届创造有利条件。

7．做好换届前村级财务审计工作。

第二阶段：动员部署（10月21日—10月26日）。重点做好以下工作：

1．召开全体村“两委”换届选举工作会议，党委书记作动员讲话，对换届工作进行全面部署安排。

2．举办村“两委”换届选举工作骨干培训班。

3．做好宣传引导、舆情监测应对等工作；通过广播、明白纸、黑板报等形式，搞好宣传发动。

4．领导小组办公室编发工作简报，加强具体指导，上报县领导小组办公室，印发领导小组成员及各村党支部。

5．村“两委”换届选举工作领导小组细化候选人标准条件，从法律、政策和道德品行等方面提出不宜提名的具体情形。选举前提交党员大会、村民会议或村民代表会议讨论通过。

6．村“两委”换届选举工作领导小组成员参加联系点村“两委”换届选举工作动员会。

第三阶段：全面选举（10月27日—11月底）。先进行村党支部换届，再开展村委会换届。鼓励和倡导村党支部成员积极参加村委会选举，依法兼任村委会成员或村委会主任。

1．切实抓好村党支部换届选举工作（11月27日—11月5日）

推行“两推一选”产生村党支部领导班子成员。由镇党委派人主持，现任村“两委”成员、全体党员和全体村民或户代表参加。户代表原则上每户1名，参与推荐的户代表应不少于总户数的80%。村党支部召开全体党员大会进行无记名投票，差额选举产生新一届村党支部委员会委员。经镇党委审查同意后，在新一届委员会全体会议上选举产生村党支部书记、副书记。

2．依法搞好村民委员会换届选举工作（10月27日—11月底）

做好本村选民登记工作。村民选举委员会依法做好对参加选举村民的资格审查和登记工作，原则上以户籍为标准进行登记，做到不错登、不漏登、不重登。每一选民只能在一地登记。选民名单在11月1日以前进行张榜公布，接受群众监督。选民登记和公布工作要在11月20日前完成。

新的党支部成立后立即在支部主持下推选成立村民选举委员会。提倡按照民主程序将村党支部负责人推选为村民选举委员会主任，主持村民选举委员会工作；接受提名成为村民委员会成员候选人的，应当退出村民选举委员会。对不依法履行职责或在履行职责过程中有违法违规行为的村民选举委员会成员，应当依法及时终止其资格。

提名村委会成员候选人。由登记参加选举的村民直接提名产生；也可由村党支部根据村工作需要和大多数村民的意见提出建议意见后，由村民选举委员会召开村民会议或各村民小组会议，对村民委员会成员候选人进行直接提名。对直接提名的候选人进行预选时，过半数登记参加选举的村民参加投票，选举有效。对候选人要进行资格审查。候选人中至少有1名妇女。

精心组织投票选举。组织和动员登记参加选举的村民到选举大会现场投票，直接行使民利。加强与登记参加选举的外出村民的联系，提高参选率。完善秘密写票制度，保证登记参加选举的村民不受干扰地行使民利。

第四阶段：总结验收（12月）。重点做好以下工作：

1．镇党政领导班子成员建立抓难点村、重点村换届包靠制度，选派工作组驻村指导，限期完成换届选举。

2．组织搞好新老村班子工作交接，新一届村“两委”班子和村“两委”成员签订好任期目标责任书，并做好换届选举的各项后续工作。

3．建立完善配套组织。新一届村民委员会一经产生，应当在十日内组织选民推选或者选举产生人民调解、治安保卫、公共卫生等下属委员会成员和村民小组长、村民代表。

4．12月中旬，做好迎接上级村“两委”换届选举工作领导小组的检查验收工作。

5．举办新一届村“两委”班子成员培训班。

三、组织领导

篇3

在当前中央及各级政府大力促进新型农村建设、大力推进农村产业扶贫和精准扶贫的背景下，农村自治选举中的不足很容易形成不必要的阻力，有必要对其进行分析研究进而加以改进。

一、村民自治选举中的不良现象

（一）村民对民主选举的关注度低热情不足

随着经济社会急速发展，农村一部分人意识到当选村干部可能给自身带来经济、政治利益，因而表现出了较高的竞选热情。但其他村民参与选举、履行选举和被选举权的积极性不高。部分村民认为参与选举是浪费时间，对于候选人的态度，若非有切实利益关系、血缘关系等，就谁当选都“与我无关”。与此同时，在国家实施土地确权、流转等新的土地政策的背景下，更多农村人员开始外出务工，这类人员对选举关注度更是日益降低，本就淡薄的参与意识加上回乡不便和成本较高，使得随意替票、弃权的现象屡见不鲜，整体来看村民对待基层自治选举的关注度不高。

（二）经济利益驱动的不当选举行为

政府过程理论指出，实现利益诉求的重要途径就是“获得”或者“接近”权力核心。国家整体经济实力日益强大，对农村经济发展的关注度、投入资源也在不断增长，农村经济发展中土地商业化开发等，也使得许多村集体资金充足，村委会干部可以参与支配的公共资金量大幅提升，工作同时谋求自身经济利益的机会加大，村干部位置的“含金量”大大上升。有了巨大的经济利益驱使，具有一定竞争基础的村民便对当选村干部表现出了较高热情，甚至为了当选可以不择手段，这就使得贿选、暴力选举等现象层出不穷。在实践中贿选发展成了多种形式：打感情牌、拉拢关系；许诺经济利益或实物贿选；明码标价购买选票。如前文所述，部分村民对选举并不关心，加之利益诱惑，致使贿选交易得逞。与贿选相伴随还有暴力威胁等手段，某些候选人指使黑恶势力威胁村民，运用恐吓等方法使得村民改变选举意愿或者强迫他们接受贿选，这些不正当行为严重扰乱了农村基层民主自治的秩序，带来了极为不良的影响。

（三）往届村干部及宗族势力的不当干预

村干部经过多年的经营培养了自己“亲信”团队，可以凭借手中掌握的人脉资源较为轻松地操纵选举。一些村干部在任期将尽，年纪较大的情况下，不愿放弃对村务工作的影响以及谋取利益的机会，利用自身影响力在竞选中帮助亲信获得大量选票、赢得选举，而新任村委干部将予以相应回报。此类利益集团的存在导致原村干部利用自身影响力干预选举，成为谋求自身利益的重要方式。宗族势力也是农村基层自治中的重要干预力量，各大姓的长辈能够影响到很大一批人的投票意向，在选举过程中有相当话语权。于是有人通过认祖归宗、修家谱、利益交换等方式来拉关系，从而达到赢得竞选的目的。这就使得外姓、小姓、外来人口在竞选中备受排挤和打压，村民选举的民主性难以体现，进一步促使部分村民参与积极性的下降。

（四）乡镇政府的不当干预

我国宪法、法律明确规定，乡镇政府和村民委员会之间不存在统属关系，村民委员会的选举是村民行使其民主政治权力、实现自治的方式和途径，乡镇政府无权干预。但在实践中，不乏乡镇政府在农村自治选举中进行不当干涉的现象。非政府青睐的候选人当选，则通过宣布选举无效、针对性调查等方式进行阻挠，直到自己满意的人当选。乡镇政府在农村地区有较强的权威性和强制力，加之与村民相比，具有较高的法律、政治素质，容易利用法律、工作制度干预选举，这样的干预成本不高而效果显著，对村民自治选举带来了较大的影响。

二、村民自治选举中不当现象的成因分析

（一）村民法律及权力意识淡薄

参与热情低下的村民在新村委班子当职后会在一定程度上期待新的班子给自身生活状况带来改变。而新任班子要有所作为需要时间，若主观上并没有为村民谋福利的积极性，村民希望改善的期望便更会落空，这就更加降低了村民对村委、村委选举的热情和信任。此外，我国村民委员会组织法明确规定了达到法定数额的村民或村民委员联名，就可以提出罢免村民委员会成员的要求，但许多居民只知投票权，不知罢免权，对村委成员的选举、村委工作的情况村民常常有无力影响的感觉。从候选人视角讲，利益驱动下的竞选人关注的是竞选成功后自身可得的经济、政治利益，违法违规竞选成本低的现实便刺激了他们采取诸多非法手段赢得竞选，大大危害了选举过程的民主性。

（二）经济水平制约选举热情并滋生贿选

相关研究表明，越穷的村庄村民对村民委员会选举越冷漠，而城郊村或者富裕村的村民选举意识则相对较高。从参选角度来看，经济水平较差的地区公共基础设施、公共资金等不足，当选村干部并不能给自身带来可观的经济收益，因此部分地方出现了少有人对村委干部职位感兴趣的现象。从投票选举的积极性角度看，村民经济条件差不免眼光短视，意识不到选出有能力、有责任心的村委干部会给自己未来生活带来怎样的好处，一些贿选人员所给予或者承诺的眼前经济利益就成了左右村民做出选择的最大影响因素，可以说经济物质条件的匮乏是贿选产生的重要土壤。

（三）乡镇政府服务意识不足职能定位不准

乡镇政府作为最贴近百姓生产、生活的基层政府，在整个服务型政府建设过程中起着基础性的作用。但在农村基层自治制度的实行完善过程中乡镇政府更多地从自身工作的角度出发，并没有正确地找准自身的角色定位，在根深蒂固的官本位思想影响下，乡镇政府常把农村村民委员会视作自己下属，为使自己工作展开的方便，希望村委会能够更多地根据乡镇意志办事，替乡政府解决更多所谓“麻烦”。这样错误的角色定位就导致乡镇政府会有意在村民选举中利用自身的行政权威干涉、影响选举。

（四）选举缺乏完善的法律法规及监督体制

村民委员会组织法自身存在需要改进之处，且其缺陷也给监督体系的建立带来了较大困难。该法对任期做出三年限定，可连选连任，给个人长期担任职务留下了可能性；对宗族、现任村委领导、乡镇等方面对选举的不当干预，缺乏详细的认定标准，使得村民监督无从切入，一些隐性的非法贿选现象也是村民监督难以制约的。村委班子中回避制度的缺失，使得近亲属同时任党支部书记、村主任、会计、委员的现象不乏存在，在组织选举及村务工作中，这样的班子形成对选举及村务的整体影响，也制约了村民监督的有效实施，村民知情权、参与权被实际架空。

三、促进新农村建设改进基层自治选举的对策建议

（一）加大宣传力度培养法律与权力意识

村民民主、权力意识的提高，有赖于长期的法制、民主宣传教育工作。首先乡镇工作人员要懂法并坚决依法行政，避免自治选举中的违法干预行为。法制宣传工作有两个重点。第一，选举权和监督权的宣传。要让村民了解法律，知道选举权是公民的权力更是责任，更要让村民知道大家司空见惯的一些不当现象是违法违规的，一旦发现就可以向相关部门举报。第二，宣传违法违规要受到法律的制裁，发挥法律应有的震慑作用。在法制宣传中可以灵活运用开办讲座、村委广播、法制宣传绘本、墙体标语等多种形式。

（二）在精准扶贫背景下大力改善农村居民经济条件

经济条件的制约使得村民难有长远眼光，农村居民尤其是贫困居民，在经济条件不断改善的过程中，才有可能积极关注谁能给自己带来真正、持久的利益，进而提高对选举的热情和关注度，提高其行使选举权力的积极性。2020年全面实现全小康社会的目标是我们当前工作的重点之一，各级各地政府正在大力地推进精准扶贫工作，这一举措对促进农村经济发展有着不可忽视的作用。在推进扶贫工作的过程中，相关政府部门要通力合作，在不断健全农村医疗和养老保险体系、完善公共基础设施的同时，引导农村尤其是贫困村充分发挥和利用地方资源及地理等优势，借助国家政策扶持，大力推进特色产业开发，在推进产业扶贫的同时促进当地经济状况整体改善，提高村民经济收入水平。产业扶贫的同时还要紧抓政策扶贫，对于一些因病、因残致贫的村民，要更加精准的予以滴灌式扶贫，使得公共财政拨付的资金真正运用到最需要的地方。

（三）积极转变职能定位建立服务型乡镇政府

乡镇政府在面向农村的工作中应该积极树立服务意识，转变将村委会视作乡镇下级执行机关的错误认识，在村民自治、选举中发挥好引导和辅助作用。可以在不违法违规前提下建议有能力的候选人参选，但要坚决摈弃扶持乡镇政府青睐人选的思想和做法，在建议参选时应从为村民办实事的角度出发，杜绝利用行政权力和政府权威干涉村民自治选举。

（四）建立健全法规体系及监督机制

首先要在充分调研基础上发现选举过程中显性及隐形的不当干预行为和利益团体，这些不当行为及惩处方式要在相关法律中明确指出。第二，除制裁措施外，相关法律还应增加一些预防性质的规定，如村干部的合理退出机制、任期和任届限制、必要的回避制度。乡镇政府的不当干预行为也应在行政处罚条例等文献中做出专门规定，并加大对此类行为的行政惩处力度。在健全立法的同时还要加大举报、监督机制的构建。建立村民对选举工作的监督、举报机制，宣传其监督、举报村及乡镇领导不当干预行为的意义和必要性，对村内相关人员及乡镇领导干部形成贴近身边的监督网络，并对举报村民实施奖励及保护制度；乡镇政府要在选举过程中切实履行好自身的监督、引导作用，对违法违规的行为及时发现和纠正；此外在条件允许的地方，可以尝试运用现代化的电子投票技术，避免在投票过程中出现暗箱操作现象。

作者:焦晶单位:山西农业大学信息学院

参考文献：

[1]李光凯.基层政府在村委会选举中的失范[J].江西教育学报,2012(2).

篇4

中图分类号：D619.73 文献标识码：A 文章编号：1002-6959（2008）02-0045-04

一、镇山村的基本情况介绍

镇山村位于贵州省贵阳市花溪区石板镇，花溪水库中部的一个半岛上，距省会贵阳市21公里。全村总面积3.8平方公里，全村总人口176户591人。其中，布依族110户385人，布依族都是同一宗族；苗族65户201人，汉族1户5人。少数民族居民共175户586人，是典型的少数民族聚居地区。镇山村的布依族、苗族有自己的语言，但因镇山村地处贵阳市郊，并且长期与汉族交往，除老人说布依语、苗语外，大部分村民讲汉语。传统农业是镇山村的基本生产生活方式，发展旅游业成了当地村民发家致富的又一渠道。1993年8月23日镇山村被贵州省人民政府批准为“贵州镇山民族文化保护村”。1998年被列为贵州省省级文物保护单位。同年10月，国家文物局中国博物馆学会与挪威文博专家通过考察，正式将镇山村列为中挪文化合作的国际性项目――贵州生态博物馆群之一。2004年接待游客12万人次，全村生产总值近600万元，其中农业产值200万，旅游接待及餐饮等第三产业产值近400万，农民人均纯收入约3530元，与1993年人均纯收入250元相比翻了十倍还要多，仅在2005年该村向国家缴纳税款就达10万余元，走上了致富道路。这其中，村民委员会对诸多民间纠纷及时、有效的调解，为该村的稳定发展发挥了巨大的作用。

二、我国目前村民委员会对民间纠纷调解的现状

目前，我国各地村民委员会对民间纠纷的调解主要有三种情况：一是村民委员会和村民委员会下属的村民调解委员会基本上不起作用，村民委员会的工作主要是协助上一级政府部门的一些工作，如传达上级政令、计划生育、各种统计报表以及进行一些公共性建设等，村民之间的纠纷除了自愿和解的以外，基本上是到当地的法院解决。人们认为法院“是纠纷解决中最具合法性的权威”[1]。这种情况主要是在一些经济文化发达的汉族聚居地区或城市郊区，人口集中，交通方便，法院派出法庭的布局合理，司法部门不存在乱收费等问题，人们对法院比较信任。但在贵州，由于特殊的地理因素、民族因素，较落后的经济文化发展水平，属于这种情况的地区比较少，主要集中在城市。第二种情况是村民委员会或村民委员会下属的村民调解委员会在调解民间纠纷的过程中发挥着重要的作用，但无论是调解程序还是具体调解内容，民间规范（习惯法）与国家法不冲突，并对国家法起到很大的补充作用[2]。在贵州属于这种情况的主要是城市郊区的少数民族聚居地方或者汉化程度相对较高的少数民族聚居地方。第三种情况是民间规范（习惯法）发挥着非常大的作用，除了一些重大的刑事案件以外，民间的社会秩序主要是依靠当地的习惯法规范维护的。习惯法与国家法多元并存，并且习惯法“对官方法的有效性有某种明显的影响。换句话说，习惯法具有这样一些功能，它能明显地补充、反对、修正甚至破坏官方法，尤其是国家法”，[3]有特殊的强制力保证这种习惯法的实施。在贵州的一些偏远的少数民族聚居地方就存在这种情况，比如贵州黔东南雷公山地区苗族聚居地方这种情况就比较多[4]。本文中的镇山村是第二种情况的一个典型。

关于少数民族村寨村民委员会调解民间纠纷的研究，一般是从民族学的视角出发，从法学的角度研究的比较少；而且当前学者们的研究重点多为偏远的民族地区的少数民族，如贵州黔东南地区的苗族和侗族。而对于城市周边的少数民族尤其是布依族村寨的研究却甚少，可以说对这样特殊地域环境下的布依族习惯法的研究在贵州仍是空白。通过对镇山村村民委员会对民间纠纷调解方式的调查和分析，可以使我们对这种属于城市的郊区，汉化程度高，便于政府管理的地方村民委员会调解民间纠纷特点，有更加直接的了解，以填补此类研究的不足。

三、镇山村村民委员会对民间纠纷的调解

作为村民自治组织的村委会，由村民依《中华人民共和国村民委员会组织法》，在寨老的支持下成立。村委会主任由每个村民小组推选出一名村民作为村委会主任的候选人，有选举权的村民也可以向村委会自我推荐，名额为6人。经推选出来的5名和自荐的6名共11名候选人在全村预选会上发表“就职演说”，全村预选会根据这11名候选人的“演说”，对其进行投票，最终选出票数最高的前两名作为村主任的候选人。村民委员会选举投票过程是：在确定村民委员会主任候选人后，由有选举权的村民对该两名候选人进行不记名投票，最终得票最多的一名候选人当选村民委员会主任。根据习惯做法，村里重大问题由村民委员会主任和村党支部书记共同决定。村委会内设调解委员会，有专职调解员，也是村委会成员之一，由村民选举产生。调解委员会既是村民之间民间纠纷的调解者，也是村民之间某些事实行为的见证者，它以预防和化解矛盾为宗旨。

镇山村调解委员会自2005年1月到2006年11月间，详细记录在卷的调解村内民间纠纷的案例有5起。其中调解成功4起，口头或书面达成调解协议的各2起；另一起是因纠纷当事人自愿撤回调解申请，所以调解终止。调解委员会除参与上述记录在卷的纠纷调解外，还参与大量的影响比较小的不需要记录在卷的纠纷调解，因为这类纠纷主要集中于家庭中婆媳之间或赡养老人的问题，一般争议不大，所以通过对纠纷双方简单的说教，作一定的感情沟通，就能够解决。因此，此类调解一般不制作详细调解记录。笔者试图从以下两个方面来观察该村的调解工作：

（一）村民委员会对民间纠纷的调解程序

调解地点一般是在纠纷一方当事人家中。在具体调解过程中调解员均会邀请村委会的其他成员或村中有一定威信的前辈参与，一般为三至四人。在传统上，民间发生纠纷以后，都是请寨中的长老（简称“寨老”，指该民族中德高望众者。下同。）出面解决，很少上报到政府。这主要是布依族或苗族的文化模式与汉族地区的儒家文化模式不同，人们不了解也不认同国家的法律。同时，这个村寨的布依族都是一个祖先的后代，有了纠纷，人们一般也不愿意借助外部的势力，特别是政府的介入，都是由自己民族内部进行处理。

在为村民调解纠纷时，先是由纠纷任何一方当事人向调解委员会提出调解申请，调解员在同意调解并作相应准备后告知另一方当事人调解的时间和地点。调解时，调解员及寨老在分别听取矛盾双方的陈述后，在尽可能依法的前提下，用最通俗易懂的语言对双方进行调解，进而促成双方达成共识，最终形成处理纠纷的协议。该协议有口头和书面的两种，口头协议是在调解员及寨老见证的情况下，矛盾双方对争议问题互相作出承诺。适用口头协议就可解决的纠纷，一般比较简单。下面我们根据具体纠纷案件来了解调解的程序：

2005年18月8日，村民委员会调解员根据村民李秀×的请求，到村民李××家进行调查，主要是问清李××是否承认修改厕所挤占道路，影响了李秀×家的通道进出的事实。李××口头承认修改厕所的事实，但否认占道妨碍交通。调解员都是土生土长的当地人，熟悉村寨中的情况。修改厕所有无妨碍交通，只需调解员现场勘查即查清了李××因改厕所确实挤占了道路的事实。第二天，村民委员会根据前一天的调查情况，邀请村中寨老见证，召集纠纷双方当事人进行调解，李××口头承认了占道的事实，并同意撤出占道的边沟部分,保持原路的宽度。李秀×对此很满意，也允许李××在不影响自己通道的前提下改动厕所。两家又重归于好，纠纷顺利解决。这种调解方式，由于寨老出面，增加了纠纷当事人对这种调解的信任，调解的内容也便于双方当事人接受并积极执行。该案例中，它既支持了前者改厕所的正当事由，也很好地维护了后者的合法通行权，做到了双方满意。

（二）村民委员会调解民间纠纷所适用的规范

在贵州很多少数民族聚居地方，当地的一些民间习惯法或其他一些民间规范的内容一般都体现在村规民约中[5]。镇山村没有制定自己的村规民约，而是参考邻近布依村寨的村规民约。从其参考邻近村规民约的情况来看，镇山村没有自己成文的民族规范。要了解该村村民委员会调解纠纷适用的规范只能从案例中去分析。从记录的调解案例看，村民委员会在调解中适用的规范主要是存在于当地人们心目中公认的道德准则，如公平性、情理性等准则，这些准则是抽象的、没有文字记录的，但由于它自始以来就存在于人们思想当中，大家都愿意服从这样的准则，因此纠纷往往得到合情合理地、顺利地解决。如邻居环境问题纠纷：因乔巴友家没有牛圈关牛，他要在自己所分得的老房关牛，造成其另外俩兄弟兼邻居在环境卫生、养老等问题上的不满。

在调解员的主持下，经纠纷三方共同协商达成协：为了共同搞好环境卫生，不伤害兄弟间的情谊，乔巴友用自己分得的老房堂屋一间给大哥乔宝，调大哥分得的老房后面的一块空地做牛圈；乔巴友与其弟毛牛共有的排列于毛牛屋底下的屋基，毛牛同乔宝各占一半。父母在生之年，毛牛和乔宝同意将两间老房让给父母住，如果要翻房，要先安排好两老再做。

从调解的结果来看，很难看清适用的具体规范是什么，是民法中关于相邻权问题或婚姻家庭法中关于赡养问题的法律规定，还是他们本民族的有文字记载的准择？都不是。它实际上是存在于当地人们观念中的民间道德准则，按照这种道德准则来做，大家也就都认为是合理的做法，从而形成一定的心理定式，长期的发挥着规范作用。这也符合我国《人民调解委员会组织条例》的规定，即人民调解委员会应以宪法、法律或法规为依据，若没有前述法律规范规定，应以社会公德为依据。该案没有依据宪法、民事法律规范，而是依据民间道德准则达成了调解协议。但从协议结果分析，民间道德准则与民事法律规范之间并不矛盾，都坚持维护相邻权益，注重公共卫生，保证对父母长辈的赡养，强调家庭的稳定和谐。

从笔者掌握的所有调解案件来看，在镇山村没有发现其适用民间规范与国家法相矛盾的情况。在这里，国家法与民族习惯法或民间规范很好的融和在一起，共同促进当地的各方面发展。

镇山村村民委员会对民间纠纷的调解，使一些历史传统保留下来，形成了自己的特色：一是村民委员会在具体调解过程中都会邀请村中有一定威信的前辈参与，这实际上是传统上寨老调解纠纷制度的延续，使村民委员会调解与寨老调解制度很好的结合起来，深得纠纷当事人的信任，保证了调解的成功以及调解协议的顺利实现。二是村委会的调解工作，在适用普遍性规范方面，传统的文化理念发挥着主要规范作用，力求纠纷解决达到双方满意的程度，并不讲究适用国家法，且在镇山村，国家法与民间规范之间取得了很好的协调效果。朱苏力教授认为：“每个社会中，即使没有国家正式颁布的法律，由于社会生活的需要，也总是会形成一些习惯，实际上起到法律的作用。而且在比较简单的社会中，这些习惯甚至比成文法律更为便利和有效，它降低经济学上所说的交易费用，对各种社会交往起到了建立预期、规制人们行为的作用。”[6]

镇山村民间纠纷调解制度给我们的启示是：在我国的少数民族聚居地区，由于历史文化心理等传统的影响，即使是在城市的近郊，国家法还是难以完全获得民族同胞的认同，民族民间习惯、规范等仍然发挥着重要的约束、规范作用，对维护民族民间的正常社会秩序发挥着独特的作用。因此，我们需要大力调查、研究、比对这些民族民间规范，去粗取精；同时，又要根据少数民族地区的现实状况，来有条件的、变通的执行国家法，特别是国家的刑事法律、行政法律规范，使国家法逐步深入民族同胞的心中，让国家法与民族习惯法或民族民间规范之间形成和谐互补的规范体系，既保证国家法律的统一，又促进少数民族自治制度的发展，维护少数民族同胞的合法权益，让少数民族同胞与汉族地区一起共同稳定、和谐的发展。

参考文献：

[1] 赵旭东. 权力与公正――乡土社会的纠纷解决与权威多元[M]. 天津：古籍出版社，2003:276．

[2] 田涛. 被冷落的真实――新山村调查手记[M]. 北京：法律出版社，2005:113．

[3] 千叶正士著，强世功等译. 法律多元――从日本法律文化迈向一般理论[M]. 北京：中国政法大学出版社，1997:150．

篇5

民政工作，学习实践活动的布置。党员干部受教育、科学发展上、得实惠”总体要求，扎实地了学习实践科学发展观活动，工作学习两不误、两。活动。学习实践活动中，精心组织、周密布置，成立了由局长任组长的学习实践科学发展观活动，下设办公室，办公室主任由主管机关的副职担任，制定了可行的实施方案》规定动作不走样，自选动作有的要求，组织每个阶段的学习实践活动，边学习、边整改、边的原则，查找思想、工作、作风等不符合科学发展观的问题，解决最、最直接、最现实的问题，千方百计为办实事、事、解难题，学习实践活动满意，实实在干部作风建设年”活动，很抓了干部作风整顿，健全了机关工作制度，制度建设，规范了服务，制度的时效性和约束力。组织了服务发展，服务基层、服务”走在中、干在前、乐在后”两项主题活动，健全了服务许诺制，公开便民服务电话，随时解答的问题，并预约服务。学习实践科学发展观和“干部作风建设年”活动，民政干部队伍整体素质，工作纪律、工作作风转变，为民服务意识，办事和服务，地了民政工作的

(二)救灾救济工作

，遭受旱灾，乡镇遭受大风等自然灾害的侵袭，给农业生产和生产生活带来了，面对灾情，组织人员受灾乡村，会同乡民政所人员调查核实灾情，受灾情况。据调查，农作物受灾面积3.3万公顷，受灾人口24.7万人，直接经济损失9020万元，在灾情底数和生活的前提下，向报告灾情，的支持，共救灾款75万元，到各乡镇，对6258户15560人了救助。组织了“进百村，帮万户”手拉手扶贫济困活动，了3369名县直干部职工对户的“一对一”帮扶，帮扶资金27万元，衣物360件，了灾民和户的生活，一件因救助位越级上访和非问题。调查核实，对215人次看病难的城乡特困户了医疗救助，发放医疗救助金35万元。近期对患大病家庭生活的特困户了摸排，需要救助情况，医疗救助计划，年底前医疗救助资金可发放到救助手中。了县、乡、村三级《突发自然灾害救助应急预案》，组建了县、乡、村三级自然灾害信息员队伍，签订了救灾物资贮备协议，重大自然灾害后，救灾物资和人员，能够有序地工作。

要求成立了爱心工程基金会,工作的是对的孤儿救助,调查摸底,共有孤弃儿童220名,了县级干部和正科级干部结对帮扶,每年帮扶不少于两次,帮扶资金或物资不少于500元,上半年共帮扶资金46600元,还有的食用油、大米、文具等物品。对孤弃儿童了五保供养待遇，每人每月可领取五保供养金100元，了孤弃儿童能够学习、生活。

(三)最低生活保障工作

在城乡最低生活保障管理工作中，把民生政策一项工作来抓，城乡低保制度，管理，堵塞漏洞，城乡低保政策落到实处。反映基层低保工作不规范问题，组织人员两次对城乡低保了的清理整顿。月日至月日，抽调27名机关工作人员由7名局班子带队，分别到18个乡镇2个社区和农场，会同乡镇、社区工作人员走村入户，对城乡低保的核查工作，并将核查结果分类登记造册，将每个贫困户贫困程度倒排，为下一步实施救助和低保扩面工作了基础。月初《燕赵都市报》登载了党支部书记职权混保、骗保情况，，局班子会议，低保清理核查工作。

月日上午，城乡低保清理整顿工作会议，各乡镇主管民政工作的副乡镇长、民政所长、农场和社区人参加了会议，会上传达了《市民政局关于城乡低保清理整顿工作的紧急通知》，了《民政局关于城乡低保清理整顿工作的紧急通知》，对城乡低保清理整顿工作了详细安排，要求各乡镇社区、农场对低保户和特困户拉网式排查，农村低保户由乡镇自查自纠，并将清理整顿情况报民政局，民政局派人员赴乡镇抽查。对居住城的低保户，由民政局抽调8名工作人员会同社区工作人员逐户核查，清理整顿结束后，将享受低保人员名单张榜公布，公开举报电话，对反映的问题逐一登记核实，对获取低保金的，取消低保待遇。清理整顿，对超出保障线标准的城镇低保户231户、564人，农村低保户486户、814人，政策规定予以停保，新增农村低保5369户、6374人，城镇低保户56户，185人。最低生活保障标准，自年1月份开始，农村低保标准由原来年人均720元到870元，月人均补差由原来的35元到41元，城镇低保标准由原来的月人均收入160元到225元，月人均补差由原来的85元到132元。截止到，共有农村低保户11352户、14667人，发放保障金606万元，发放性生活补贴94.61万元;农村五保户2146户、2235人,发放五保供养金235.54万元,发放性生活补贴21.995万元;城镇低保户1405户、3814人,发放保障金362.8万元,发放性生活补贴64万元。

县民政局年慈善工作总结

年我县的慈善工作在县委、县政府的正确领导和上级业务主管部门的大力支持帮助下，按照“打基础，稳平台，摸经验，树形象”“摸着石头过河”的总体工作思路，年民政局民政工作总结和年工作要点。年，我县民政工作在县委、县政府的正确领导下，在上级民政部门的具体指导和有关部门的大力支持配合下，认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，以科学发展观为

(四)优抚安置工作

《军人抚恤条例》和省、市文件精神，优抚政策。抚恤和定量补助标准。冀民105号文件精神，了复员军人、三属、残疾军人和病退军人抚恤和定量补助标准，月至月份补差发放到优抚手中。优抚政策。3000余名优抚的优待金和抚恤金及定量补助金，发放到优抚手中，发放优待金1065万元。老优抚解“三难”工作。解决生活难的27户，用款18100元，如准镇残疾军人姜培春，老两口，无子女，年老多病，生活，为其解决生活补助金1000元;解决住房难的12户，发放住房维修资金6万元;解决看病难的35户，发放医疗补助金20.76万元。残疾军人接收工作。共接收部队残疾军人5名，政策，对其伤残情况审核，报省厅审批，现省厅已批复并了待遇。对优抚了普查。从月份开始，组织力量对优抚了普查，逐人了填表建档，对1954年11月1日以后入伍的带病回乡退伍军人了审核取证工作，符合带病回乡退伍军人条件的936人了清退，从年月日起停发定量补助金。六是优抚的医疗保障工作。出台了《优抚医疗保障办法》和《一至六级残疾军人医疗保障办法》，解决了优抚看病难的问题。七是冬季来临之前，对光荣院了安全检查，消除安全隐患，院民安全过冬，在雨季来临之前对烈士祠堂了维修。

年共接收退役士兵244人，农村退役士兵202人城镇退役士兵29人，6-8级伤残士兵5人，转业士官8人。月日退役士兵安置工作会议，推行安置就业与自谋职业相的办法，“区别对待，择优安置”的原则，转业士官和荣立个人二等功奖励的退役士兵优先安置，符合安置条件的城镇退役士兵原则上自谋职业，不再为其安置工作，到已有21人申请办理了自谋职业手续。军队离退休干部的交接安置和服务管理工作，地保障了老政治和生活待遇的，地支持了国防和军队现代化建设，因工作实绩，军队离退休干部休养所*被民政部、总政治部授予全国军休工作先进个人。

(五)村民委员会换届选举

第八届村民委员会换届选举，民政局职能作用，在、县的下，“，发扬民主，依法办事”的要求，精心组织，周密安排，各乡镇村民委员会换届选举，了村民委员会换届选举工作依法、有序，到，多数换届选举工作。在好村委会换届选举的，调查。工作人员各乡镇、村，座谈走访等，换届选举整体情况，总结好的经验做法，并在推广，对工作中的问题和，督促改进，《村民委员会组织法》和《村民委员会选举办法》依法操作。问题调查摸底工作。在选举情况的前提下，对问题村、村摸底调查，各村不同情况，分别制定选举方案，换届选举任务的。接待工作。在宣传《村民委员会组织法》省《村民委员会选举办法》的，来信来访工作，耐心解答的问题，并与乡镇、沟通，制定措施、责任，给当事人满意的答复，村民委员会换届选举工作依法有序。组织实施村务公开和民主议政日工作，由民政所所长参加的村务公开和民主议政日工作会议，并组织人员分成六个，每个由一名局班子带队，到各乡镇、村检查，村务公开质量和。

(六)社会事务管理工作

在婚姻登记管理工作中，婚登员培训教育。组织好培训，规范婚登员服务，微笑服务，语言文明，举止，来有迎声，去有送语。严肃工作纪律。要求每天有两位婚登员提前到岗20分钟，上岗前的工作。婚登制度，每天设一名员，服务的咨询，帮助填写表格。档案管理。设专职人员对婚姻档案管理，一天一归档，查档出证记录制度。婚姻登记规范化建设。要求，对婚登室了装修改造，为服务了温馨、喜庆、欢乐的。年共办理结婚登记4480对，离婚登记510对，补发婚姻登记证件283对，婚登合格率100。

城市流浪乞讨人员救助管理办法，对流浪乞讨人员了救助，投入救助资金3万元，救助150人次，帮助返回家乡。在收养登记工作中，收养登记操作规范依法操作，办理收养登记4例。

(七)老龄工作

为老年人办理优待证500个，为新增百岁老人申办百岁老人长寿生活补助，按时发放百岁老人长寿生活补助费。组织老年人成立老年人秧歌队，为活动喝彩助威，会同县城老年支部组织了门球比赛，书法比赛等活动，了老年人的业余文化生活。支持帮助社会养老机构工作。老年公寓是设施的老年人养老机构。经济条件所限和受到传统思想观念的，院民入住率不高，经营亏损状态，与省、市老龄委，政策扶持，并舆论宣传，传统的养老模式，知名度，民营养老机构的社会效益，使其扭亏为盈。启动健康御险活动。健康御险前期的宣传工作，各乡镇以民政所为阵地，设专人，各村设一名专人，摸清底数，为健康御险工作打好基础。

县民政局年慈善工作总结

(八)福利彩票

市局下达电脑福利彩票销售任务500万元，到月份已销售任务575万元，超额了销售任务。了福彩助学活动，对20名考入大学的贫困学生了救助，发放福彩救助金36500万元。

(九)民政基础设施建设

敬老院、光荣院、福利院建设工程于2008年启动，新建“三院”一所，区域型敬老院2所。工程建设中，在、县和民政的支持下，克服了资金短缺和工程建设中的，到三所敬老院完工，具备入住条件，管理人员和招聘的服务人员上岗，院民入住前的工作就绪，中心敬老院已入住批院民，两所敬老院也即将入住批院民。殡馆所迁建项目，殡仪馆及骨灰堂正在加紧施工，年底前主体工程可完工，办公楼已完地基。

(十)招商引资工作

将招商引资工作做为一项工作来抓，亲情招商、友情招商等方法，派人到外地有意向投资的客商，电子有限公司法人郑安生为材料有限公司投资250万元，经营管理，利润按投资比例分成，解决了企业资金短缺。协商，河南节节高空调设备有限公司同意在建厂，总投资2500万元，已在工业区征地15亩，正在筹建，预计建成后年产值2000万元，利税400万元。

年，民政工作了，但与先进县市相比还有差距，主要为社会保障偏低，救助资金紧张，难以群体的需要，民政基础设施建设滞后，基层民政队伍力量薄弱，亮点工作不。在今后的工作中，将工作，措施，解决。

二、年工作安排

新灾的查灾、计灾、报灾工作。灾情信息员队伍建设，畅通灾情信息渠道，情况，向报告灾情和生活安排情况，资金支持，安排好生活，不非问题。城乡特困家庭的医疗救助工作。

城乡社会救助体系。以最低生活保障为基础，专项救助相配套，临时救助和社会互助为补充的城乡社会救助体系。规范低保审批程序，把好调查关、审核关、审批关、公示关，监管，公开举报电话，监督。核查和随机抽查相的方法，低保户信息，对超出保障线标准的停保，对符合低保条件的纳入保障范围。

优抚政策。在好优抚待遇的，老优抚解“三难”工作，解决好老优抚生活难、住房难、看病难的问题，解决的后顾之忧，保障优抚的合法权益。安置和自谋职业相的安置政策，除安置外，城镇退役士兵原则上自谋职业。

基层民主政治建设。在第八届村委会换届选举扫尾工作的，遗留问题。村务公开，乡镇自查和组织抽查相的办法，督导各乡镇村按要求高质量的村务公开工作。

篇6

第一条　根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

第三条　市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。

区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

第四条　街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。

居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

第五条　市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第六条　业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。

只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条　尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

第八条　业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力;

(三)按时交纳物业服务费，模范履行业主义务;

(四)本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职;

(五)具备必要的工作时间。

第九条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料:

(一)物业管理区域划分意见书;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用公共设施设备的证明;

(六)物业管理用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第十条　物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请;业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县(市)房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

第十一条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

(二)执行业主大会的决定和决议;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

(一)业主大会设立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。

经业主大会同意，居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十三条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条　业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

第十五条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前，应当征得另一方行政机关的同意。

第十六条　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第三章　前期物业管理

第十七条　本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第十八条　建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的，经区、县(市)房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十九条　建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料:

(一)建设单位工商营业执照和资质证书;

(二)物业管理区域划分意见书;

(三)招标文件;

(四)临时管理规约;

(五)法律、法规规定的其他材料。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

第二十条　新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。

第二十一条　新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县(市)房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

第二十二条　物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。

第二十三条　建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料;

(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

(五)业主名册;

(六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;

(七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内，到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

第二十四条　建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

第二十五条　建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。

建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

第二十六条　物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。

第四章　物业管理服务

第二十七条　物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。

市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。

第二十八条　物业服务主要包括以下内容:

(一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施;

(二)监督共用设施设备合理使用;

(三)物业管理区域内公共秩序的维护;

(四)日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站;

(五)绿地及附属设施养护管理;

(六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治;

(七)物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护;

(八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案;

(九)业主与物业服务企业约定的其他事项。

第二十九条　物业服务企业享有下列权利:

(一)根据业主大会决定对物业实施管理;

(二)收取物业服务费;

(三)委托专营企业承担专项物业服务;

(四)建议业主委员会协调与业主的纠纷;

(五)法律、法规规定的其他权利。

第三十条　物业服务企业应当履行下列义务:

(一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;

(二)依照物业服务合同提供服务;

(三)提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;

(四)每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督;

(五)按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务;

(六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;

(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;

(八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;

(九)协助有关部门做好安全防范工作;

(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十一条　物业服务企业不得有下列行为:

(一)减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的;

(二)违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员的;

(三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

(四)挪用住宅专项维修资金的;

(五)擅自改变物业管理用房用途的;

(六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的;

(七)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(九)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的;

(十)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;

(十一)不履行物业服务合同;

(十二)超越资质等级承接物业管理项目的;

(十三)出租、出借、转让资质等级证书的;

(十四)法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

第三十三条　物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交本条例第二十三条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作:

(一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

(二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备;

(三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

(四)与物业项目相关的债权债务清单;

(五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账;

(六)应当移交的其他管理资料和资产。

第三十四条　对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。

物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

第三十六条　物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第三十七条　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

第三十八条　新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。业主大会设立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。

非住宅物业的物业服务费，实行市场调节价。

第三十九条　前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

第四十条　物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县(市)相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十一条　物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。

第四十二条　物业服务应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送区、县(市)房产主管部门。

第五章　物业的使用和维护

第四十三条　物业管理区域内不得有下列行为:

(一)擅自拆改房屋承重结构;

(二)擅自改变物业规划用途;

(三)侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备;

(四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

(五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

(六)违反规定饲养家禽、宠物;

(七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;

(八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(十一)占用消防通道，挤占消防设施;

(十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正;拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

第四十四条　物业管理区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

第四十五条　业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。

业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第四十六条　住宅专项维修资金的使用按照下列程序办理:

(一)涉及维修的业主提出使用要求或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;

(二)物业管理区域内属全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用;

(三)业主大会或者相关业主确定使用方案;

(四)相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料，向市房产主管部门申请列支;

(五)市房产主管部门审核合格后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第四十七条　物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，由业主共同决定补建、续筹方案，委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。

因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

第四十八条　物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。

使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。

第四十九条　物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第六章　旧住宅区物业管理

第五十条　本条例所称旧住宅区是指20xx年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

第五十一条　市和区、县(市)人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

第五十二条　街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。

第五十三条　旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。

第七章　法律责任

第五十四条　违反本条例第三十一条第二项规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房产主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十五条　违反本条例第三十一条第三项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由市房产主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十六条　违反本条例第三十一条第四项规定，物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条　违反本条例第三十一条第五项规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十八条　违反本条例第三十一条第六项、第七项、第八项规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十九条　违反本条例第三十一条第十项规定，与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，中标无效，由市房产主管部门处以中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位主管人员和其他责任人员处以单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的，并处没收违法所得;情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条　违反本条例第三十一条第十二项规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理项目的，由市房产主管部门没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条　违反本条例第三十三条规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由市房产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的，处以一万元以上十万元以下的罚款。

第六十二条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第八章　附则

第六十三条　本条例自20xx年1月1日起施行。

物业管理的原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

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第一章　总则

第一条　为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条　市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条　市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条　房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条　物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条　建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章　物业管理区域

第十一条　建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

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确保村两委换届选举工作的成功

XX镇下辖34个行政村，XXXX户，XXXX人口，XX个党支部，XXX名党员，换届选举工作时间紧，任务重，做好换届选举工作的组织领导，选拔德才兼备的村民进入两委班子，关系着村级社会稳定、村务工作的开展及上级政令的畅通，关系着上级关于统筹城乡发展的整体规划和带领广大村民实现奔小康的宏伟目标，镇党委、政府将本次村级两委换届选举作为当前重中之重的工作来抓，我们将做到：

一、树立正确的权力观，为人民掌好权，用好权。

在新的历史时期，做好村级组织换届选举工作，是加强农村基层组织建设，提高基层领导班子整体素质的一项重要工作。是农村党员、群众行使民利，完善村民自治运行机制，推进农村基层民主政治建设的和要途径。我镇将从实践“三个代表”重要思想和加强党的执政能力建设的高度，认真贯彻落实十六届四中全会精神，严格执行宪法、《》和党的《农村基层组织工作条例》、《基层组织选举工作暂行条例》、《浙江省村民委员会选举办法》等有关规定，加强党的领导，充分发扬民主，严格依法办事的原则，按照“依法、公正、规范、有序”的总体要求，和市组[20__]112号关于“两推一选”的工作程序规范操作，严把各个环节，切实做好这项村级组织的换届选举工作。

把握镇情、村情实际，尊重客观规律，遵循科学程序，努力探求政策和镇情、村情相结合的最佳途径，不抱残守缺，走特色之路。深入实际，系统调研，集思广益，充分发挥群众智囊，听取群众真实的心声和意向，获取和掌握准确的信息。对选举中可能出现的问题，做到有备无患，坚持实事求是面对和处理，克服“一俊遮百丑”的倾向；对选拔对象坚持点面结合，除考虑现在位干部的实绩外，也要考虑村后备干部和其他优秀青年党员和群众，克服“单线条”发展的倾向；进一步增强考察工作的透明度，使群众的知情权,参与权，选择权和监督权没有真正落实到位，增强决策的科学性和有效性，也使决策执行起来有广泛的群众基础。考察材料中的语言坚持真实、准确地反映考察对象的实际情况，坚决杜绝“谈成绩千人一面,说不足千人一病”的情况发生。根据干部群众的意志和愿望作决策，推进决策的民主化，提高决策的科学性。

二、要树立正确的人情观，筑牢“人情防线”

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一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。

随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？

二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。

（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。

新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。

但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。

（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。

《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。

业主委员会除了在与物业管理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业管理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政管理法律关系。所谓行政管理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系（姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。）。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政管理部门无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业管理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监督也是强制性的。如果其不为上述行为，就会受到有关部门的行政处罚。以上内容符合行政法上行政管理行为的特征（参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。），故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政管理法律关系，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。

三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。

（一）业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于行为的人和管理行为的管理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。

1.行为中的权利义务业主委员会在与全体业主（包括业主大会）的民事法律关系中处于人的地位。人在民事法律关系中的权利义务主要包括以下几点：（1）人必须亲自实施行为。除非经被人同意或有不得已的事由发生，不得将事务转委托他人处理。（2）人应谨慎、勤勉地行使权。人不履行勤勉义务，疏于处理事务，使被人设定的目的落空并遭受损失的，由人予以赔偿。（3）人应向被人忠实报告处理事务的一切重要情况，以使被人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在事务处理完毕后，人还应向被人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。（4）人不得与第三人恶意串通，损害被人的利益。如使被人遭受损失的，由人和第三人负连带赔偿责任（参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在权的行使范围之内。只有业主委员会在权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的权，为全体业主的利益服务。

2.管理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务（参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。）。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的权利义务有：（1）监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部门，实施行政强制或行政处罚。（2）收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部门和财政部门关于专项维修资金收取、使用和管理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业管理条例中，都将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其管理活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。

（二）业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政管理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。

1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：（1）指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。（2）监督受托人处理委托事务的情况。（3）预付费用及费用偿还。（4）支付报酬（参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384页。）。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须定期检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。（4）协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名”的民事法律关系（前文已有论述），物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务；若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。

2.行政管理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有：（1）服从行政主体的行政管理。（2）依法履行各种法定义务。（3）对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。（4）接受行政主体监督。（5）在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。（6）向有关国家机关提出申诉、控告、检举。（7）依法提起行政诉讼。（8）依法请求国家赔偿或补偿（参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。）。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。（3）接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。（4）依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。

四、立法缺陷与现实中存在的问题在明确了业主委员会的法律地位和应该具有的权利义务之后，再回过头来看国务院的《物业管理条例》，不难发现其中还存在着不少立法缺陷，从而导致了现实中存在的诸多问题。其中比较突出的问题主要有以下几类：

（一）业主委员会成立数量少《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于《物业管理条例》中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊（参见孟瑶：《乌鲁木齐业委会数量少制约物管发展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立、在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家（参见郑重：《业主委员会泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费委由拒绝参加业主委员会会议（参见马祥平：《业主委员会：无尽“尴尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）业主委员会诉讼地位不明确《物业管理条例》对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候，合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提讼（参见刘传勋：《业委会致信高法讨说法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）业主委员会超越权范围、《物业管理条例》虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信（参见马美菱：《维修费狮子开口业主利益受侵害、业委会就像围城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理（参见包蹇：《业主缘何状告业主委员会》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大的借鉴价值。

德国法民法规定：业主委员会（凡外国法律中某具体概念与我国《物业管理条例》中的某一概念相近的，为便于理解，统一使用我国《物业管理条例》中的提法。下同）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及解任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律规定，该业主委员会成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明权范围的授权书。（8）预算及年终结算。

法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定。在实践中，将专家选任为业主委员会成员的情况居多；否则，则当选者必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有管理公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。

日本民法典规定：业主依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。

意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。被选任和以任何理由终止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。

瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律、规章及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）。

我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主为执行小区物业管理工作，选举业主委员会。业主委员会成员由业主互选产生，任期为1年，连选得连任。业主委员会成员互推一人为主任委员，主任委员对外代表业主委员会。业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。业主委员会应对业主大会负责，并向其报告会务。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共有及共用部分的清洁、维护、修缮和一般改良。（2）对于业主违反法律法规和业主公约的行为进行处理。（3）建设业主共同事务中应兴革的事项。（4）保管业主公约、业主大会纪录、物业使用执照誉本、建筑物竣工图说等有关文件资料，并提供利害关系人阅览。（5）维护物业小区的安全及环境。（6）收缴、保管和使用物业管理费及专项维修资金。（7）执行业主大会的决议。（8）委任、雇佣及监督物业管理服务人。（9）提出并公告会计报告、结算报告及其他管理事项。（10）其他业主公约规定的事项（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通过分析比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，结合我国的实际情况，我认为我国的业主委员会制度应该做如下设计：

1.实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生贪污挪用的情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故我认为取2年或3年为宜。

2.加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者为任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解任业主委员会成员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。

3.确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事法律关系中处于人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。

4.明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使业主委员会在与全体业主之间的民事法律关系中，权利义务包括：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督；（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。在与全体业主之间的管理关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）监督全体业主对于业主公约的实施；（2）收取、使用和管理专项维修资金；（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中，权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理；（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同；（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；（4）协助物业管理企业收取物业管理费。在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；（3）接受房地产行政主管部门的监督；（4）依法获得行政救济。对于以上未列出的权利义务，在实践中可以参照民事法律关系、委托合同法律关系和行政管理法律关系中的相关规定。

主要参考书目：

1.陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版。

3.罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版。

4.史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九版。

5.王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版。

篇10

第二条本市城市规划区范围内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。

第三条市房地产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、城管执法、公安、工商、物价等行政主管部门按照各自职责，密切配合，做好有关管理与监督工作。

第四条街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第五条房屋所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）推选业主代表，享有被推选权；

（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、使用权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约（含业主临时公约）、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时足额交纳物业服务费用，配合物业服务活动；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的范围，应充分考虑共用设施设备、建筑物规

模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定划分：

(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；

(三)住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域；

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

（五）本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。

第九条在一个物业管理区域内，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）和物业所在地居（村）民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。

第十条对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议:

(一)入住率达到50%以上的;

(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

(三)首批物业交付满3年的。

第十一条同一个物业管理区域内业主较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十二条首次业主大会会议上业主的投票权按如下方式确定：

（一）住宅物业按照一套房屋计一投票权；

（二）住宅物业按照建筑面积每**平方米计一投票权；建筑面积**平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。

业主的投票权可以书面委托其他业主、物业使用人行使，但物业使用人不享有业主委员会委员的被选举权。

首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则确定。

第十三条业主大会行使下列职权：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。决定第十三条第四项规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。

第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，房地产行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十六条业主公约应当包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

（三）公共场所及共用设施设备状况；

（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

（五）业主参与物业管理的权利；

（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；

（八）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

第十七条业主大会议事规则应就以下事项作出约定：

（一）业主大会的议事方式；

（二）业主大会的表决程序；

（三）业主投票权确定办法；

（四）业主委员会的组成和委员任期；

（五）其他有关事项。

第十八条业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第十九条业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十条业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

(二)遵守法律、法规和规章；

(三)遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；

(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。

前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内以书面形式重新备案和告知。

第二十二条业主委员会由业主大会选举产生，每届任期一般为3年，业主大会议事规则规定少于3年的从其规定，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，推举新一届业主委员会委员候选人；逾期未换届的，市房地产行政主管部门应当督促其换届。

业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十三条业主委员会的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十四条业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；

(四)因犯罪正在受到刑事追究的；

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的；

(六)拒不履行业主义务的；

(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十六条业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

第二十七条业主大会、业主委员会应当积极配合相关居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作。

居（村）民委员会应当协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。

第三章前期物业管理及移交

第二十八条住宅物业的建设单位应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十条建设单位物业销售前，应当依照建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。并将业主临时公约报市房地产行政主管部门备案。

业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业利义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。

在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

第三十一条物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并按照有关规定共同对共用部位、共用设施设备进行查验；建设单位应当及时解决物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题。查验结束后，双方应当按照规定办理承接验收手续。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

第三十二条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。

第三十三条在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施。物业管理区域内应当按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，且最少不低于建筑面积80平方米。

市规划行政主管部门许可建设项目时，应当在规划设计方案中，确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。

物业管理用房是指物业办公用房、保安值班用房、水电工操作用房、保洁用房、业主委员会活动用房。

第三十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位应当按照有关规定，按工程总造价3%的比例提取物业工程质量保修金，专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和市房地产行政主管部门的监督。

物业工程质量保修金的管理与使用根据相关法规的规定执行。

第四章物业管理服务

第三十五条物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有《企业法人营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可从事物业经营业务。

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第三十六条物业管理企业的权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用，并取得合理的利润；

（三）制止违反物业管理规定的行为；

（四）选聘专业企业承担专项经营业务；

（五）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。

物业管理企业的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和经济效益；

（二）履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务；

（三）定期公布物业管理服务费和维修资金的使用情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）组织、协助有关单位提供社区服务，开展社区文化活动；

（六）法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。

第三十七条物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订物业服务合同，合同应当报市房地产行政主管部门备案。

物业服务合同采用格式条款的，提供方应当将合同样本在制定后30日内报工商行政管理部门备案。

业主与物业管理企业对发生在产权物业部位内的人身生命、财产有特殊保护、保管要求的，另行签订特殊保护、保管合同。

第三十八条物业服务合同应当包括下列内容：

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业管理事项;

(三)物业服务质量标准;

(四)物业服务费用;

(五)双方的权利义务;

(六)专项维修资金的管理与使用;

(七)物业管理用房的配置、使用、维修和管理;

(八)物业服务合同期限;

(九)违约责任；

（十）物业服务合同终止、解除条件；

（十一）其他约定的事项。

第三十九条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示不少于15天，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

第四十条物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物:

(一)国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;

(二)物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;

(三)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。

业主大会重新选聘物业管理企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。

第四十一条物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担，物业服务费自物业交付之日起交纳。

物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。

第四十二条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体办法另行制定。

物业具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业合同中约定。

物价部门会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

第四十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的，向业主收取；物业管理企业使用的，向物业管理企业收取。

物业管理企业可以接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业的委托有偿代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。

公用企业不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。

第四十四条物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第四十五条物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：

（一）物业管理用房；

（二）垃圾集散间、公厕；

（三）物业管理区域内的公共绿地、道路、围墙、运动场及其他公共场所、公用设施；

（四）按规划配建的非机动车车位、车库；

（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的公共配套设施。

以上用房、设施设备和场地不得抵押与买卖，不得改变使用用途。

第四十六条市房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

第五章物业的使用与维护

第四十七条物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关法律法规规定。

第四十八条物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、承租人物业使用性质、物业服务费用交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四十九条物业使用中禁止下列行为:

(一)拆改房屋承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的；

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(八)违反规定停放自行车和机动车辆;

(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(十)法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。

第五十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业依法向有关部门办理报批或登记手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30％用于补贴物业管理公共服务费，70％纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。

第五十一条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

车辆在共用部位的停放和管理等事项，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用企业，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。

物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金的使用情况，并接受市房地产行政主管部门的监管。

第五十四条物业维修、更新、改造费用，按照下列规定承担:

(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担;

(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出；维修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支，根据受益对象，由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;

(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业管理企业对物业共用部位、设施设备进行管理、维修时，相关业主和物业使用人应当给予配合。

第六章法律责任

第五十五条有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:

(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;

(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

(三)不移交有关资料的;

(四)未取得资质证书从事物业管理的;

(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的;

(六)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

(七)挪用物业专项维修资金的;

(八)未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。

第五十六条业主委员会违反法律、法规或者超越业主大会授权范围权限、侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。

第五十七条业主、物业使用人违反业主公约的，业主委员会应及时制止，并按照业主公约进行处理。

第五十八条未经规划行政主管部门批准，在物业区域内搭建建筑物、构筑物的，由城市管理行政执法部门按照《中华人民共和国城市规划法》等相关法规规定处罚。

第五十九条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其期限交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院。

物业使用人不交纳物业管理服务费的，业主应负连带交纳责任。

第六十条物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，市房地产行政主管部门及相关行政主管部门依法责令限期改正并给予处罚；情节严重的，市房地产行政主管部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：

（一）不履行物业服务合同的；

（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（三）管理制度不健全、管理混乱的。

第六十一条物业服务合同格式条款应当备案而不备案的，由工商行政管理部门责令限期改正；逾期拒不改正的，可以处500元以上**0元以下的罚款。

第六十二条房地产行政主管部门及其他有关部门和单位的工作人员，不依法履行监督管理职责，或者对违反物业管理规定的行为不依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六十三条违反本办法其他规定的，依照国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等相关法律法规的规定予以处罚。

第七章附则

第六十四条本市城市规划区域内的大厦、工业园区、农贸市场、公共景点等物业管理，参照本办法执行。

篇11

以“三个代表”重要思想和党的十八届三中、四中全会精神为指导，高举中国特色社会主义伟大旗帜，继续深入贯彻落实科学发展观，广泛开展法治宣传教育，大力推进依法治理，进一步维护宪法和法律权威，为全镇经济、社会全面发展营造良好的法治环境。

二、工作目标

紧紧围绕构建社会主义和谐社会、建设社会主义新农村的客观需要，以提高全镇人民群众法律意识和法律素质为中心，广泛动员社会力量，深入开展以法治实践、道德教育紧密结合的法治宣传教育，夯实以农村为重点的基层民主法治建设基础，营造人人学法用法、尊法守法的良好社会氛围，进一步推进各项事务依法规范和管理，不断提高我镇法治化管理水平。

三、工作重点

1、突出抓好宪法的学习宣传，着力提高公民的宪法意识。宪法是国家的根本法，是治国安邦的总章程。深入学习宣传宪法能够进一步增强公民的宪法意识、爱国意识、国家安全统一意识和民主法制观念，使宪法在全社会得到一体遵行。农村基层干部更要带头学习宪法，自觉遵守宪法，忠实执行宪法，维护宪法权威，牢固树立党的领导、人民当家作主和依法治国有机统一的观念，树立在宪法和法律范围内活动的观念，树立国家一切权力属于人民的观念，树立国家尊重和保障人权的观念。

2、深入开展法律法规的学习宣传，着力提高依法保障和促进经济社会发展的能力和水平。要围绕保障和促进经济社会全面协调可持续发展，学习宣传与经济社会发展相关的法律法规。围绕实现好维护好发展好人民群众的根本利益，学习宣传与农民群众生产生活密切相关的法律法规。围绕实现社会公平正义和安定有序，学习宣传维护社会和谐稳定、促进社会公平正义的相关法律法规。

3、切实抓好重点对象的法制宣传教育，着力增强宣传教育的针对性。要在继续对一切有接受教育能力的村组干部进行法制宣传教育的同时，重点加强对基层干部、青少年、企业经营管理人员和返乡农民工的法制宣传教育。

4、坚持法制教育与法治实践相结合，着力提高全社会的法治化管理水平。围绕平安建设、和谐社会建设，针对群众关注的社会热点、难点问题，深入开展专项依法治理活动；学习宣传维护社会和谐稳定的相关法律法规；深入开展以“学法律、讲权利、讲义务、讲责任”为主要内容的公民法制宣传教育，促进公民、法人和其它组织依法行使权利、履行义务，自觉用法律规范行为，形成遵守法律、崇尚法律、依法办事的社会风尚。

四、主要内容

1、广泛开展“法律进机关”活动，不断提高依法管理和服务社会的水平。一要加强社会主义法治理念教育，使党员干部牢固树立和自觉践行执法为民、公平正义的理念；二要加强机关人员学法制度建设，主要是进行法制讲座、法制培训和考试等，把学习法律知识纳入日常学习计划；三要大力推进依法治理，把执法水平和执法效果作为“法律进机关”工作的重要考核内容。

2、广泛开展“法律进乡村”的活动，努力促进社会主义新农村建设。举办村干部、村民代表法律知识培训班，认真学习《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》等相关法律知识。围绕农村换届选举等工作，加强《村民委员会选举法》、《村民委员会组织法》等法律法规的宣传，组织法律工作者深入农村开展“送法下乡”活动，为广大农民群众解答有关土地承包、农民外出务工、婚姻家庭、经济纠纷等方面的法律咨询。

3、广泛开展“法律进社区”活动，大力推进平安和谐社区建设。一是组织普法宣传骨干为社区干部群众举办法制讲座，有针对性的开展普法学习。二是印发普法读物和宣传资料，为人民群众学法懂法提供学习素材。三是开展法制宣传活动，引导人民群众积极参与，学以致用。四是表彰学法用法的正面典型，批评违法乱纪的负面劣迹，提高人民群众法制意识。

4、广泛开展“法律进学校”活动，切实加强青少年学生的法律素质教育。坚持发挥学校第一课堂的作用，继续推进学校法制教育计划、教材、课时、师资“四落实”。依托法院、检察院、监狱、劳教所等机构，积极开辟第二课堂，加大家庭、学校、社会三位一体的青少年法制教育建设，定期研究解决青少年法制教育工作中的突出问题。加强对学校法制教育师资的培训，进一步规范法制校园环境，为青少年学生的健康成长成才提供法制基石。

5、广泛开展“法律进企业”活动，大力推进企业依法经营、诚信经营。通过宣传日、宣传周、宣传月等形式大力宣传社会保障、安全生产等与职工切身利益相关的法律宣传法规知识。加强企业职工学法用法阵地建设，开通“职工维权热线”，规范企业用工行为。加强与司法救助部门的联系，积极为企业职工提供法律咨询和法律救助，坚决维护了职工合法权益。

6、广泛开展“法律进单位”活动，逐步提高法制化管理水平。积极开展“六五”法制宣传教育工作，做到“四有”——即有组织、有教材、有阵地、有考核。建立健全了领导干部学法制度，开展法制讲座。各单位通过公示牌、宣传册等形式，积极向社会宣传与本单位业务相关的专业法律法规知识。

7、广泛开展“法律进寺院”活动，提高宗教教职人员的法律素质。加强宗教活动场所教职人员法律法规知识培训，认真学习《民族区域自治法》、《宗教事务条例》等法律法规，不断强化宗教教职人员法律意识，使他们爱国爱教，依法从事宗教活动。

五、基本要求

（一）坚持普法教育与道德教育相结合。以“六五”普法活动为契机，大力弘扬“以遵纪守法为荣，以违法乱纪为耻”的社会主义荣辱观，广泛开展普法宣传教育，营造良好学法用法氛围，促进我镇各项事业的健康发展。

（二）坚持普法教育与农村基层工作相结合。要坚持开展法律“七进”活动，提高依法管理和服务社会的水平。把法律法规以及需要掌握的法律知识作为农村基层干部队伍学习的重要内容，做到有计划、有安排、有落实、有检查；为干部队伍学法提供条件；建立和落实学法制度，逐步实现法律知识考试考核工作规范化；推行行政执法责任制，把依法行政水平和效果作为工作考核内容，把法制宣传教育融入到农村基层行政管理和服务的全过程。

（三）坚持普法教育与依法治镇、依法治村的法律实践相结合。规范行政许可行为、健全管理制度、推行行政执法责任制，逐步建立权责明确、行为规范、监督有效、保障有力的行政执法体制。

（四）坚持普法教育与制度建设相结合。不断完善党委理论学习中心组集体学法制度、领导干部法制讲座制度、法律知识年度考试考核制度、公务员法律知识培训考核制度、行政执法人员培训考核制度、企业经营管理人员培训考试制度、法律顾问咨询制度等多项普法工作制度，使普法工作实现规范化、制度化、经常化。

（五）坚持普法教育与宣传相结合。一是坚持集中宣传和日常普法相结合。在广泛宣传的同时，充分利用“3.8”妇女节、“3.15”消费者权益保障日、“五一”劳动节、“6.26”国际禁毒日、“12.1”世界预防艾滋病日、“12.4”全国法制宣传日等，开展集中宣传教育活动。二是创新法制宣制教育形式，发挥宣传标语、板报等各种媒体在法制宣传教育中的重要作用，形成合力，扩大宣传覆盖面，提高宣传实效性。

六、组织领导和保障

（一）组织领导

为全面推进法治建设，扎实开展“法律七进”活动，确保我镇依法治理各项工作全面落实，经镇党委研究决定，成立镇法治建设工作领导小组：

法治建设工作领导小组下设办公室于安全稳定科，由李柏林同志兼任办公室主任，负责“法律七进”活动日常工作。主要职责是:1、承担法治宣传教育的日常工作；2、拟订法制宣传教育年度计划、阶段性总结报告和相关文件；3、组织落实有关规划、年度计划等各项任务；4、开展法治调查研究，制定有效举措，解决工作开展过程中的新情况、新问题；5、对执行规划情况进行检查、总结、验收及表彰。各村、镇直各单位要调整和充实领导小组，并确定具体工作人员，切实承担起工作。

（二）保障措施

1、健全制度，抓好落实。建立健全“法律七进”活动领导机构和办事机构，建立和完善领导机构定期会议、年度工作汇报和工作普查等制度，把普法工作纳入本单位的议事日程，做到有部署，有检查，保障规划的落实。

篇12

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条

业主是指物业的所有权人。

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条

物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第五条

有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。

第六条

市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。

区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

第七条

街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

业主大会委员会

第八条

业主享有下列权利：

(一)参加业主大会会议，业主发表意见，行使表决权;

(二)推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权;

(三)监督业主委员会的工作;

(四)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议;

(五)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(六)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)监督专项维修资金的管理和使用;

(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第九条

业主应当履行下列义务：

(一)遵守业主大会议事规则和管理规约;

(二)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(三)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;

(四)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费;

(五)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;

(六)按照规定交存或者续交专项维修资金;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第十条

一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法，由市人民政府规定。

第十一条

已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：

(一)业主入住率达百分之五十以上;

(二)首位业主实际入住达到二年以上。

第十二条

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

下列事项由业主大会决定：

(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;

(三)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业;

(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;

(五)专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条

同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，全体业主组成业主大会;业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条

符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十五条

筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)确认业主身份和业主人数;

(三)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见;

(四)拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见;

(五)确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表;

(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十六条

首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

(一)业主大会议事规则;

(二)管理规约;

(三)选举业主委员会;

(四)物业管理服务内容和服务标准;

(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托人行使业主权利。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

第十九条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十条

业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十一条

业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第二十二条

业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第二十三条

业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

业主委员会成员应当符合下列条件：

(一)遵守国家有关法律、法规;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

(六)身体健康，能保证必要的工作时间。

业主委员会不得从事经营活动。

第二十四条

业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议;

(二)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议;

(三)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施;

(七)监督管理规约的实施;

(八)组织筹集专项维修资金;

(九)组织业主委员会换届和补选工作;

(十)完成业主大会交办的其他事项。

业主委员会不履行上述第(三)项、第(九)项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。

第二十五条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十六条

业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

第二十七条

业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的;

(二)以书面形式提出辞职的;

(三)因身体健康原因丧失工作能力的;

(四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第二十八条

业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第二十九条

物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。

业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

第三十条

业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

第三十一条

本市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

物业服务企业

第三十二条

物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业，应当向市物业管理行政主管部门备案。

第三十三条

从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

第三十四条

物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益，对业主个人信息和资料负有保密义务。

第三十五条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理委托给他人。

第三十六条

物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

前期物业管理

第三十七条

前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

第三十八条

新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

第三十九条

开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条

开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

第四十一条

规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。

开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主进行公示。

开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督。

第四十二条

物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第四十三条

开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

(二)物业竣工验收资料;

(三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;

(四)物业质量保证书和使用说明书;

(五)物业管理需要的其他资料。

第四十四条

物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当及时进行整改

物业使用和维护

第四十五条

在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

第四十六条

业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

第四十七条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

第四十八条

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

第五十条

利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十一条

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

第五十二条

物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

第五十三条

有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

第五十四条

市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理。

专项维修资金的管理，接受财政、审计部门的监督。

第五十五条

专项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增值资金中列支。专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出。

专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府规定。

物业管理服务

第五十六条

物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。

物业服务合同主要包括下列内容：

(一)业主大会和物业服务企业的名称;

(二)物业管理区域的范围;

(三)服务的内容;

(四)服务的标准;

(五)服务的费用;

(六)合同的期限;

(七)违约责任;

(八)合同的解除条件;

(九)双方需要约定的其他事项。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

第五十七条

物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：

(一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;

(二)电梯、智能系统等设备的运行服务;

(三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;

(四)物业装饰装修的管理;

(五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;

(六)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;

(七)物业资料的查询服务和管理;

(八)双方约定的其他物业管理服务内容。

第五十八条

物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。

第五十九条

提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。

第六十条

物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：

(一)预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;

(二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;

(三)物业管理项目的档案资料;

(四)实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。

物业管理服务费

第六十一条

物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定;其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

第六十二条

普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当听取群众意见。

第六十三条

物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第六十四条

物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第六十五条

物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

第六十六条

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

法律责任

第六十七条

业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第六十八条

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门投诉和举报。有关部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十九条

开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

(一)未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门责令补建，并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

(二)未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

(三)未在申请房屋所有权初始登记时，将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

(四)未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

(五)出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。

(六)未向前期物业服务企业提供资料的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款。

第七十条

物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由区、县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚：

(一)未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款。

(二)以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

(三)未按照资质等级从事物业管理服务活动的，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，降低资质等级。

(四)将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的，责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

(五)未办理物业服务合同备案的，责令限期备案;逾期不备案的，处以五千元以上一万元以下罚款。

(六)不按照规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

(七)聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的，责令限期改正;逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。

第七十一条

业主、物业使用人违反本条例规定，拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害;造成损失的，由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。

第七十二条

业主委员会及其成员违反本条例规定，未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼;造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第七十三条

当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七十四条

与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附则

第七十五条

管理规约和业主大会议事规则的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。

物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。

第七十六条

业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的，可以参照本条例执行。

第七十七条

本条例自20xx年12月1日起施行。

物业管理基本原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

篇13

而随着新一轮党政大换届，更多的干部开始按照组织部门的统一部署，奔赴新的工作岗位挂职锻炼。

挂职干部的“特别任务”

“猛将必发于卒伍，宰相必起于州郡。”挂职从一开始就是和锻炼干部相联系的。

“别看我是博士，书读得比地方的基层官员多，但我到了当地，就只是一名小学生”。陈昕告诉《中国新闻周刊》。这位中国社会科学院社会学所的副研究员，曾经在1997至2000年间，赴重庆市奉节县担任挂职副县长，一挂就是3年。

陈昕发现，太多的东西需要从头学起，好比一个政策下来，针对镇里面的几万人口怎么组织实施、村里有哪些问题、问题通常应该如何处理，都有着地方独有的特色，几乎“每个镇都不一样”。

这样，除了土生土长的当地官员，外来的挂职干部根本不可能在短期内熟悉当地的情况。其他38位社科院的博士只挂了1年的县级干部(11人后来继续挂职为副厅级干部)，而陈昕却一挂3年之久。2006年8月中旬，记者打电话找到陈昕的时候，他还在河北省三河市新集镇行仁庄实地调研。这一习惯他已经保持了9年，每年都有几个月在外飘着。“如果让一个整天坐在北京研究选举的人去村里组织一场真正的村民委员会选举，他未必搞得起来。理论和实践真的是两码事”。

和他有着相同感受的，是另一位博士，国家行政学院经济学部教授张占斌。他于2003至2004年间，在重庆市梁平县担任了1年的挂职副县长。“很多东西，你理念再先进也没有用，比如在当地农村往往是一种家族式的管理更为有效。”张占斌对本刊说。

这两位博士认为，他们与当地官员相比，知识体系完全不同。由于他们是去当地挂职，首先需要与当地融合，这时，镇长和村长才是大学生。

中国人民大学国际关系学院政治学系博士尹冬华说，除了锻炼干部的需要，挂职干部还担负着更重大的责任。

一是发展经济的需要。在一些地方，选派公务员到其他地区的机关或者企事业单位挂职，是他们招商引资计划中的一个重要部分。通过挂职，不仅可以学到发达地区发展经济的先进思路和经验，而且更为重要的是，可以为本地带回数额相当可观的投资。另外，由于区域经济的发展不平衡，通过委派特定的人员进行挂职，给落后地区带去相应的资金和项目，也成为中央和地方两级政府的一项共同使命。而名人挂职，对一些地方的知名度提升则起了大作用。

同时，如各地委派公务员到基层(乡村两级)挂职，就往往包含加强基层组织建设的目的；而选派干部到国有企事业单位挂职锻炼，一般附带有协助企业进行改制、增强企业活力之目的。这些表明挂职制度已成为中国特色的国家治理的一部分。

挂职走形“尴尬”

但是，目前干部挂职期限通常为1年，用一位挂职干部的话来说，基本熟悉情况就需要大半年，真正干事儿的时间也就5个月左右。“这似乎是一个难解之题”。中央党校党建部教授李民告诉《中国新闻周刊》。

而这只是当前干部挂职制度需解决的诸多问题之一。“一些挂职干部徒有挂职的空名。挂职人员成为拉关系、跑项目的联络员。对挂职干部管理、考核不严。挂职干部对自己要求不严。这些问题与矛盾不能不引起重视。”国家行政学院政治学教研部教授龚维斌说。

地方公务员挂职京官就一直遭人诟病。北京理工大学教授胡星斗说，地方干部挂职“京官”不过是“跑部钱进”的变种。一些地方干部上挂中央各个部委，意在中央的项目、资金。往往是地方和部委搞好关系、上下活动的一种方式。

下挂也同样存在很多问题。最典型的如挂职民企。2004年，江苏省通州市就曾以市委“红头文件”形式规定：市级机关(不包括公、检、法机关)干部，一半留在机关，一半到民企挂职帮扶，为期1年，每年轮换。官员直接介入企业，则被视为是“红顶商人”的变种。

中国人民大学政治学博士尹冬华认为，“挂职人员的个人素质和自我认识以及挂职制度的不健全，导致了挂职的变形与走样。”在他看来，“挂职人员角色定位的偏离，挂职派出单位无偿付出的尴尬，挂职接收单位被动接收的顾虑，挂职管理体制的无序与笼统。这四个方面是致命症结。”

在尹冬华看来，这种短期“空降”，一方面会导致有些挂职人员将自己视作当地的一个“短暂过客”还有些挂职人员(主要是下派挂职的)，则借助原单位的强势地位，对接收单位的工作指手画脚甚至干脆取而代之。

而对于派出和接受单位来说，也面临着一些“尴尬”。参加挂职锻炼的人员，一般是年轻的、有培养前途的公务员，将他们派出去挂职，对于派出单位来说，在短期内无疑是一种损失。与此同时，派出单位还要负担挂职人员的工资奖金以及一定量的挂职补贴。因此，有的派出单位干脆称之为“为他人做嫁衣”。

而接受单位，则顾虑挂职时间一般不超过两年，一般不敢安排具体的、分管某方面工作的实职，这样挂职人员很难得到实际的锻炼。

这些问题，均源于实施单位、派出单位、接收单位和挂职人员之间的关系模糊不清，对挂职人员的管理和考核也出现“真空”。比如，挂职与提拔使用的关系，目前各种挂职规则中都未详细加以说明，后者只是笼统地规定“挂职表现优秀的，优先提拔使用”。

一项过渡性的措施

而在当前，虽然挂职已成为干部人事制度的一个重要组成部分，但迄今都是依据中央和地方的专门文件进行的，缺少一部全国统一的条例和地方实施细则。

尹冬华指出，从更为宏观的角度来看，挂职锻炼已成为一种颇具中国特色的政府运作形式。

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