不动产档案管理范文

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2 不动产登记的档案管理现状

2.1 档案交接难度较大

在原有的不动产登记档案管理模式中，不同类型的档案是由不同部门进行管理的，包括国土、住建房管、林业、农业等，档案管理职权比较分散。要想实现不动产登记档案的统一管理，就需要将这些部门分属管理的所有档案集中到一起，这就要求完成档案的顺利交接。而在交接档案过程中，经常会出现档案遗失、损坏现象，尤其是存储时间的较长的老档案，极易出现损坏现象，难以保证档案资料的完整性，影响了档案交接的顺利进行，档案交接难度较大。

2.2 档案整合难度较大

档案的科学整合，也是当前不动产登记档案管理中亟需解决的问题。不同部门在管理不动产登记档案时，所用管理模式、管理机制、管理系统等都存在较大差异，并且在对档案类型进行划分时所用分类标准也是不一样的，并没有统一、规范的分类归档标准，在对档案信息进行整合时，经常出现归档混乱现象。同时，不同地区的不动产登记档案管理水平参差不齐，规范管理工作存在严重的不平衡现象，落后地区仍然以纸张作为档案信息载体，档案信息载体类型不统一，整合难度较大。

2.3 部门合并难度较大

原有档案管理部门自身运行机制的完整性，使得部门合并过程中困难重重。在不动产登记档案分散管理时期，各个管理部门在长期实践工作中都制定了符合自身特?c的管理标准和管理模式，基础设施建设比较完善，管理部门运行机制比较成熟。在不动产登记档案统一管理模式下，只要求将管理职责进行统一，没有对其他管理职能的整合进行明确规定，每个管理部门都希望能够保留原有管理职能，在部门合并过程中经常表现为不主动、不配合，并且还容易出现管理职权冲突现象。

2.4 专业管理人才稀缺

专业管理人才稀缺，是影响不动产登记档案管理成效的主要原因之一。不动产登记档案具有动态性、法律性、严谨性等特点，其管理工作专业性较强，对工作人员的专业能力和综合素质有着较高要求。但是，当前很多档案管理人员缺乏对不动产档案管理的深刻认识，存在敷衍、懈怠等不良工作现象，对档案管理专业知识掌握不足，难以承担起不动产登记档案管理重担。再加上不动产登记档案数量的不断增多，所需要的档案管理人员也越来越多，人才需求方面仍存在较大的缺口。

3 不动产登记的档案管理改善措施

要想提高不动产登记档案管理水平，实现更加理想的管理效果，就需要从工作现状出发，针对其中存在的问题提出有效的改善对策，为该项工作的科学、有序开展提供保障。

3.1 制定档案交接规范流程

档案的顺利交接是转变不动产登记档案管理模式过程中，需要克服的第一个问题，通过制定规范的档案交接流程，可以确保后续管理工作的顺利进行。首先，国土资源部门应制定统一的不动产登记档案交接方式，包括档案信息整理、移交及保存方式，对档案交接条件进行明确规定，只有符合标准后才可以进行交接。其次，还需要明确固定档案交接具体时间，保证档案交接的有序性。同时，档案交接需要由专业人员完成，并提供办公所需场所，为档案交接的顺利完成提供基础保障。

3.2 加大档案信息整合力度

档案信息整合是不动产登记档案管理中的一项重要工作。首先，应该制定统一的档案分类标准，根据不动产登记档案具体内容，对其进行科学划分，确保归档的科学性、规范性，避免出现档案分类混乱现象。其次，不动产登记档案信息应逐步向三位地籍及房产方向发展，实现图文一体化，将文字形式档案与图像形式档案进行整合，以权籍调查结果为依据，明确不动产产权具体归属情况。除此之外，还需要加快各地区不动产登记管理平衡发展，提高档案管理整体水平，为实现档案信息的顺利整合创造有利条件。

3.3 构建部门协同配合机制

不动产登记档案从分散管理到统一管理的转变，需要将多个部门进行合并，这就需要构建部门协同配合机制，确保档案管理模式转变的顺利完成。国家应该针对不动产登记档案管理工作的科学开展颁布完善的法律法规，明确不同管理部门管理职能的重要性，从法律层面对部门整合进行强制约束，并派遣专业人员进行监督审核，落实档案管理部门合并情况，提出指导性的工作意见。同时，还需要以实际情况为出发点，制订科学有效的统一计划，清楚划分档案管理责任，促进不动产登记档案统一管理的快速实现。

3.4 加大专业人才培养力度

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[关键词] 不动产；档案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不动产登记档案管理的特征

（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。

不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。

（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。

不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。

2 不动产登记档案管理的作用

（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。

公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。

（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。

在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。

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在工作的过程中，需要的信息是二维条码纵向和横向两个方位同时进行表达的，所以，很多的信息量通过很小的面积就可以被表达出来，而且信息的准确度还可以得到保障。通过现在不动产档案管理可以看出来，和一维条码相比较，二维条码还是存在着明显区别的，主要表现在方向上，信息的存储方式主要是信息符号，这是在一维条码的基础上一次很成功的改变。这是一项既廉价又简洁的应用，很多单位都给予了很高的重视。和一维条码相比较，虽然增加了很多的存储空间，不过却也只是1K左右，而且信息存储的越多，就需要越大的尺寸，对识别识读器是非常不利的。因此，二维条码只能存储比较少的信息。

二、在不动产档案管理中二维条码技术的实现模型

在不动产档案中应用二维条码技术，主要是把元数据、电子文件和纸张文件拷贝和封装在一块，分析的时候所使用的处理技术应该要严格一点，使用的方法主要是在二维码中将其元数据和电子文件存储起来，形成纸张文件档案、元数据及电子文件；纸张档案在通过相机亦或者是扫描仪扫描成二维条码，然后再进行扫码还原，最终得到相对应的数据。不动产档案管理和很多的软件系统和单位之间都有关联，电子文件在生成二维条码以前，需要设置成长期存取的统一格式，对于统一的标准，元数据也应该要遵守，对各用户各阶段对不动产档案管理的使用非常有利。生成二维码以后是不可以再改变的，在文件流转的时候，元数据在不断地变更、增加，因此，新部门在得到流转的纸张电子文件的时候，需要以不同的元数据为依据，将这些增加、变更的元数据变为二维条码，并在纸质文件上打印出来。

三、在不动产档案管理中二维条码技术的应用

在我国二维条码技术已经有了很长时间的发展史，有了越来越广阔的应用范围，在不动产档案管理中也到了一定的应用，因为其具有简便性，得到的效果也是较为明显的，不过不动产档案管理在对其进行应用的时候还有很多大小不一的问题需要注意，具体分析如下：

（一）存取格式的选择。不动产档案管理有很多种存取格式，在?x择的过程中一定要注意务必要将格式转换成长期存取格式，主要是由于不可以更改生成以后的二维条码，如果选取的存储模式不是长期的，文件很容易流失，引发的后果是不可估量的，所以这项步骤是极为重要的，不可以被忽视。

（二）相应标准的制定。通常情况下，二维条码技术都是应用在电子档案管理之中的，电子档案通过这种技术可以实现存储，而档案管理也可以实现共享，但是前提条件是一定要有相关的标准进行约束，不可以想怎么样就怎么样。对相关标准的制定主要是由于不动产档案管理有很多的系统，而且还要转换这些系统，有助于促进档案正常电子化管理的实现。如果没有标准，共享档案的实现便很难，所以，二维条码技术的使用是离不开相关标准约束的。不过，在对标准进行制定的时候，要以国家的规定为依据，国家已经具体制定出了标准，严格地执行就可以了。标准的制定有两条原则需要遵守，一个是易用原则，还有一个就是通用原则。通用可以对大一点的范围适应，而易用则简单，电子档案不能因为使用二维条码技术而变得繁琐，否则会适得其反。除此之外，二维条码由于有限的容量，所以需要简单地处理一下存储元数。通常情况下，在对标准进行制定的时候，所选择的数据元素所具有的特点是基础性和通用性。

（三）相应的管理系统要进一步地完善。测试平台的建立。使用平台对使用的硬件、软件进行测试，然后再投入到市场中去。通常时候都是有专门的档案管理部门对此管理的，因为有很多重要的文件存在于档案管理部门，如果有些问题出现，后果是不可预想的。

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2018年，新组建的中华人民共和国自然资源部，开始对不动产登记档案实施集中管理。不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存价值的各种形式各种载体的原始性凭证和材料。不动产登记档案客观、全面、真实记录了工作过程中的各种活动，对于不动产各项工作的开展具有重要的参考价值和指导意义。

1不动产登记档案的特点

1.1复杂性。不动产登记主要涉及土地、海域、房屋及林木等定着物，涉及的部门和内容多。从不动产登记的类别来看，包括首次登记、变更登记、注销登记、查封登记等；而从具体不动产权利来看，《不动产登记暂行条例》中明确了十大类适用不动产登记的权利，包括集体土地所有权、建设用地使用权、地域权及宅基地使用权，等等。可以看出，不动产登记工作本身就比较复杂，而从不动产登记的具体运行来看，各项工作的程序也十分复杂，譬如，房屋登记工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋销售面积等，需要搜集记录大量的内容和数据。而我国疆域辽阔且人口众多，不动产登记工作十分复杂，相对应档案管理工作也具有复杂性，管理难度大。1.2动态性。市场经济快速发展，不动产交易成为市场交易的一种普遍形式，最为常见的即商品房交易。有交易就会涉及不动产产权的变化。不动产登记工作是动态发展的一项工作，需要即时更新相关的信息，以确保信息的准确性，从而确保产权人的合法权益。基于此，不动产档案同样需实时更新，真实客观地反映不动产交易的各项活动，档案管理工作要求及时、全面、客观、真实。1.3专业性。从专业性的角度来看，不动产登记档案具有其独特性，是一种特殊的专业档案，2016年，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，其中第六章第九十四条明确了不动产登记档案的具体内容：一是不动产登记簿等不动产登记结果；二是不动产登记原始资料，如申请人身份材料、登记原因等。［1］可以说，不动产登记档案存储了权利人的所有登记信息，能够为相关职能部门和个体用户提供不动产登记信息、出具相关证明，相比于一般的文书档案，不动产登记档案具有较强的专业性。

2不动产登记档案管理的问题分析

2.1管理难度比较大。不动产登记档案管理难度大主要源于三点原因：一是档案意识薄弱。不动产登记档案以法律的形式明确了物权所有者的权利，能够保护物权所有者的合法权益。但在档案管理的实际工作中仍存在意识不强的问题，部分单位并未出台符合工作实际的配套管理制度，档案管理缺乏规范性。二是配套设施不完善。互联网+时代，档案的信息化建设、数字化管理成为发展趋势，但由于资金问题，部分基层管理部门仍存在基础设施和设备不健全的问题，这不利于档案的规范化管理。三是档案数量与日俱增。随着市场经济的繁荣发展，城市规模不断扩大，房地产市场十分活跃，不动产管理活动在社会生活中发挥着越来越大的作用，也造成了各种不动产档案资料的不断累积。［2］发达省份的市级单位产生的不动产档案存卷可能多于100万卷且资料分散保存在各个不同的部门，难以实现档案的统一规范化管理。2.2信息更新不及时。前文已经提到，不动产登记档案工作具有较强的动态性，随着我国房地产市场的繁荣发展，不动产交易的数量和频次与日俱增，房产权属的变更成为普遍现象，这就要求不动产登记档案管理工作做到信息的即时更新，以确保信息的准确性和真实性。但从不动产登记工作的实际运行来看，全国范围内每天的交易次数多，可能存在应发生变更的不动权属，但不动产档案尚未紧随权属的变更而即时更新数据，这样就可能造成后期产生法律纠纷问题。此外，随着经济和社会发展的需求，国家的土地政策也历经了多次改变，由于档案意识薄弱或者专业人员不足等原因，不动产登记档案信息更新不及时，从而产生系列后续问题。2.3管理格局不成熟。不动产登记档案涉及的内容十分广泛，既包括自身各档苑论坛类业务工作行程的档案资料，还包括从不同部门，如农业部门、林业部门、房管部门等移交过来的档案资料，形成了一个十分庞大的档案信息资源库。目前，不动产档案管理工作主要由自然资源和规划部门负责，能够有效解决城镇化建设中住房拆迁安置补偿问题和市场经济中房地产交易问题。但不动产登记档案涉及多个部门，部分领域不动产登记档案工作机制尚不成熟，仍存在收集不齐全完整、保管不规范等问题，这就给不动产登记档案的规范化管理带来了不良影响。如何进一步完善管理格局，逐步实现不动产登记档案的统一规范化管理值得探究。2.4数字化管理不健全。“互联网+”时代，信息技术快速发展，“互联网+不动产登记”大大提升了不动产登记工作的效率，但给不动产登记档案管理带来了冲击，主要体现为三个方面：一是不动产登记机构更加注重精简流程，业务部门完成登记后，未即时与档案管理部门完成有效对接，由此造成业务工作与归档工作脱节。二是“互联网+不动产登记”，此种工作方式能够实现“不见面审批”，推行“无纸化办公”，但部分机构忽视电子文件的归档，只是在业务系统中完成信息的相关登记，并未完整保存好业务过程中形成的各类电子文件，导致登记材料缺失影响正常归档。三是“互联网+不动产登记”形成的档案资料包括纸质和电子两种载体，相比于传统的纸质档案管理，档案管理的手段和方式均需进行调整。［3］

3不动产登记档案规范化管理探析

3.1参照相关标准，完善管理制度。完善的管理制度能够为不动产登记档案的规范化管理提供执行依据，为实现档案管理的规范化、科学化、现代化，各省市职能部门均结合自身不动产登记工作实际出台了相应的管理规范。譬如，2019年，湖南省不动产登记中心制定的《不动产登记档案管理规范》正式，立足湖南省不动产登记工作实际，明确了不动产登记档案的分类标准、归档范围及保管期限等相关规范，［4］对于推动省内不动产登记档案的管理具有重要意义。职能部门出台的相关管理规范在档案管理方面发挥着重要作用，完善相关管理制度要参照相关的标准，如《中华人民共和国档案法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等，这些是开展不动产档案管理工作的重要参照标准，在遵循法律法规的前提下，要以上述规定标准为主要指导依据。3.2理顺工作机制，实施动态管理。不动产登记档案具有较强的实时性，需要进行动态管理，保障产权人的合法权益。实施动态管理需关注三点内容：一是实现业务工作与档案工作的无缝对接。不动产登记工作本身就具有动态性，任何环节的变动、任何信息的更改均会影响档案，档案管理工作要紧随业务工作的进度适时更新相关信息。二是明确各职能机构的职责。不动产登记档案管理工作涉及多个部门，各部门之间应强化交流，对档案管理工作进行统一规划，明确各职能部门在档案管理中的作用并督促落实各项工作，确保档案收集的齐全完整。三是要强化档案意识。通过宣传教育进一步强化产权人、业务办理人员和档案管理人员的档案意识，各参与人员意识到档案的重要性有利于实现各方的良性沟通，有利于做好档案数据的更新工作。3.3掌握核心技术，推进数字管理。“互联网+”时代，不动产登记档案面临新的机遇与挑战，档案管理的模式需要进一步完善以适应不断变化的形势。不动产登记档案管理机构应充分运用大数据、云存储等先进技术，实现档案的智能化管理。推进数字化管理可以从三个方面着手：一是逐步推进传统载体档案的数字化建设。将以前遗留的纸质载体档案进行数字化处理，采用OCR识别技术将数字化形成的图像文件转化为文字文件，实现档案的全文检索。二是建立不动产登记档案管理系统，实现各业务系统与档案管理系统的有效对接，用大数据思维管理档案，档案的收集、利用等各项工作均实现在线办理。三是注重信息化人才的引进与培养。不动产登记档案的数字化管理是一项系统工程，是一个持续性发展的工作，需要专业的人才作保障。

在人才引进阶段，注重考察人才的专业技能、信息技术及职业素养。此外，注重人才的培养，系统开展专业技能、信息技术、知识结构和服务理念等方面的培训，以更好地适应不动产登记档案管理工作出现的新变化和新需求。

参考文献：

［1］不动产登记暂行条例实施细则［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不动产档案的集约化管理思路和策略分析［J］.兰台世界，2019（9）：73—75.

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一年来，社会各界对不动产统一登记的机构整合、职责整合、登记程序整合以及登记信息查询等问题的关注较多，但却鲜有论及不动产登记档案的整合问题。笔者认为，不动产登记档案的整合问题是不动产统一登记工作不可或缺的重要部分，直接关系到登记工作能否顺利开展，登记信息能否方便查询，相较机构、职责的整合，档案整合任务更加艰巨、繁重。

一、不动产登记档案整合的必要性

1.整合依据

我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《条例》第11条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”根据上述法律条文规定，不动产登记簿、不动产登记资料均应当由登记机构保管、利用。

2014年1月，中央编办的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）特别强调，“要做好不动产登记资料整理、移交等具体工作，保证不动产登记职责整合工作顺利实施，确保实现不动产登记工作的稳定性和连续性”。

2.物权登记离不开档案

不动产登记档案是登记机构在不动产物权登记过程中形成的，包括不动产登记簿、登记机构登记审核过程中形成的材料和申请人提交的原始凭证。不动产登记档案是登记机构对不动产物权进行动态管理的工具，同时也是开展不动产物权登记的基础和依据。离开不动产登记档案，物权登记就是无源之水、无本之木。

不动产登记机构统一后，登记职责整合到一个部门，要实行高效、快捷的“一站式、一条龙”登记服务，离不开不动产登记档案的整合、集中保管。

3.便民服务离不开档案

国家整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，一个重要目的是方便群众办事，减轻群众负担。比如《条例》开篇点明的立法宗旨是“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。 不动产登记档案的主要作用是为物权归属提供依据，为社会提供不动产权属证明，发挥“定分止争”的作用，从而保护权利人的物权，维护权利人的合法权益。其档案数量和利用率，在所有档案中是最高的。如果档案不整合、不集中，仍然存放于原登记部门，那么群众查询利用档案将极不方便，需要跑多个部门。因此，将分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等登记档案整合、集中保管，有利于统一对外提供利用，方便群众查询利用，有效减轻群众负担。

4.档案管理需要整合集约

对原有不动产登记档案进行整合、集中保管，不仅是登记工作的需要、查询利用的需要，同时也是档案管理工作本身的要求。散存于国土、房管、林业、农业、海洋等部门的登记档案，都是物权登记的成果性资料，而随着登记职责的整合剥离，这些档案显然已不适合存放在原登记部门，因为不利于档案保护保管。因此，必须对分散在各部门的不动产登记档案进行整合并实行统一的集约化管理，这样不仅可以提高服务效能，还可节约成本，减少重复投入。

二、不动产登记档案整合的内容

1.档案部门整合

不动产登记机构统一后，可组建不动产登记档案馆，归口不动产登记机构管理。不动产登记档案馆可根据需要分设土地、房屋、草原、林地、海域等档案业务科室，也可探索基于登记簿管理的不动产登记档案管理模式。实行统一业务规范、技术标准，统一实施档案信息化工作，统一对外提供档案利用服务。

2.档案人员整合

根据“人随事走”的原则，不动产登记档案整合初期，可考虑让原档案管理人员参与，直至整合后的档案管理，以老带新，逐步过渡。同时，要注重档案管理人员的学习培训，特别是加强不动产登记业务的学习。登记档案是不动产登记、动态管理的基础和保证，高质量的档案管理需要一支既懂登记业务、又熟悉档案业务、具有奉献精神的档案管理队伍。

3.档案集约化整合

不动产登记档案的集约化管理是集中下的优化。将不同类别的登记档案集中起来实行集约化管理，实现标准化、规范化，有利于不动产登记档案整合；有利于档案馆库、人员、设备集约化配备；有利于统一规范、统一标准；有利于改善档案管理条件，提高档案管理水平，为不动产登记工作奠定坚实的基础。

三、不动产登记档案整合的难点

1.档案移交前的整理和交接

档案整理、移交质量好坏，直接影响后续的登记管理、档案利用工作。原先分散在各个登记部门的不动产登记档案，管理模式、管理规范不同，管理水平参差不齐，要将这些档案整理、核对、装订、登记、造册、交接，是一项耗时、费力的庞大工程，且十分重要。因此，这项工作需要强有力的组织领导、详细可操作的整理移交方案和有一批责任心强的工作人员。

笔者认为，要做好这项工作，首先要有强有力的领导机构，负责协调、审定相关工作方案并负责监督实施。其次，要事先调研，分别对不同类别档案制订详细、操作性强的实施方案。要明确现有问题和可能出现的问题，并提出解决办法。再次，先易后难，分步实施。先整理交接权属清晰、资料完整的登记档案，再处理疑难问题。最后，建立疑难问题档案会商、处理机制，确保档案移交顺利进行。

2.档案接收后的整合入库

档案接收后的集约化整合工作，也是一项细致、艰巨的系统性工作，大体分五步完成。第一步，做好分类工作。按不动产类型分土地、房屋、草原、林地、海域等档案类型。第二步，补建（录）不动产电子登记信息。根据登记簿或实物档案资料，录入对应电子信息，与登记机构登记系统对接，导入不动产登记信息平台。第三步，编写实物档案库位号，并利用条码或二维码等物联网技术与电子登记信息形成唯一关联。第四步，档案信息化。对每卷实物档案进行扫描，建立影像档案上传数据库，并与登记系统形成链接，方便档案查询利用和登记部门业务查核、比对。第五步，装订、检查、入库。

3.档案馆库容量压力巨大

就笔者从事的房屋登记档案而言，相较其他类型不动产登记档案，数量最多，库房面积最大，却普遍存在档案馆库面积不足、库容紧张等问题。如果将分散在各个部门的不动产登记档案整合到一起，这个问题将更加突出。近年来，已有部分城市建设符合远期规划的档案馆库。比如，江苏省各省辖市城建档案馆，建设标准及库房面积都很高。笔者建议，不动产登记职责整合到位后，登记机构应当首先将建设大面积、高标准档案馆库列入议事日程，以解决即将面临的库容压力。

四、不动产登记档案整合的愿景

随着不动产统一登记工作的全面展开，不动产登记档案种类、数量将大幅增加。以笔者所在城市为例，档案整合集中后，市区不动产登记档案将达到120万卷左右，预计还将以每年10-20万卷的速度递增，而每年不动产登记信息（档案）查询利用将达到10万件以上。要管理好、利用好这样一个庞然大物，必须要在巩固和提升数字档案馆建设成果的基础上，积极采用云计算、物联网等新技术，主动跟进和融入智慧城市、智慧中国建设的大趋势，瞄准智慧档案馆的新目标，将档案信息化建设推向新阶段。笔者认为，应重点做好以下几个方面的工作：

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丰台区档案馆“第二查档窗口”圆满完成任务前不久，经试运行，区档案馆向区民政局移交的婚姻登记档案数字化副本（含影像919489页、目录200650条），在区民政局婚姻登记处查档窗口正式对外提供利用，至此，区档案馆设立的“第二查档窗口”圆满完成任务。“第二查档窗口”是区档案馆为解决利用者往返于区民政局婚姻登记处与区档案馆办理相关手续的实际问题，以服务群众“最后一公里”为目的设立的。据统计，自2015年9月以来，共接待利用者6301人，出具证明3920份，影像12399页，减少群众查档往返路程10712公里。（厉从辉）

门头沟区人大法制委检查团莅临档案馆实地调研近日，由区人大法制委领导带队，区法院、区政府办、区政府法制办等单位组成的检查团一行13人莅临档案馆政府信息公开查阅中心，实地调研政府信息公开纸质文件查阅和移送工作。检查团在查看了政府信息公开查阅大厅，听取了工作人员关于公开文件的移送、查阅流程等介绍之后，对查阅场所设置在档案馆便于群众知晓、查阅，接收文件集中在政府办便于各公开单位报送，文件的查阅手续简化便于利用等方面给予了肯定，并对此项工作提出了指导意见。（车

西城区档案局赴东城区档案局学习交流为贯彻落实视察北京时的重要讲话精神，进一步发挥档案工作在强化首都文化中心建设中的作用，不断加强各区档案人之间在档案业务中的横向沟通和交流，近日，区档案局一行6人在主管副局（馆）长的带领下赴东城区档案局学习取经，就口述档案采集和展陈征集业务与东城区档案局副局（馆）长和相关科室同志进行了座谈，并参观了东城区的馆藏陈列。（庞晨）

海淀区档案局（馆）整合社会资源筹办“海淀三镇”展览“海淀三镇”包括清河镇、青龙桥镇、海淀镇，为区域内建制较早的重要城镇，历史悠久。为收集好展览素材，区档案局（馆）与本地区文史专家广泛联系，同时运用“互联网+档案”的思维，通过“海淀档案”公众微信号向社会征集“海淀三镇”史料。近期，区档案局（馆）借助海淀文化沙龙平台，进一步听取各界意见，明确了办展思路和方向，为办好展览，最大程度发挥展览宣教效果奠定了基础。区档案局还将与区教委对接，把相关素材制作成学区特色教材，使我区中小学生接受更好的海淀历史文化教育。（李楠）

石景山区档案局加强对档案购买服务工作的管理为进一步落实《北京市机关档案工作指南》，加大档案安全监管力度，近日，区档案局对全区各立档单位档案购买服务情况进行调查摸底，要求相关单位上报《档案购买服务情况报告表》并进行数据汇总。据统计，自2015年以来全区有9家单位开展档案购买服务，涉及8类档案约50余万卷（件），服务内容包括档案数字化加工扫描、纸质档案装订整理及档案实体寄存托管等，共涉及8家档案服务公司。今后，区档案局将加强对此类档案服务外包的监管，适时检查，保证档案实体和信息安全。（李红梅）

房山区档案局征集胜天渠口述档案近日，区档案局工作人员携带录音笔、摄像机、照相机等专业设备来到张坊镇，采访了五位曾经参加修建胜天渠的老人，采集了具有保存价值的原始口述记录。胜天渠是房山水利建设史上的奇迹，此次征集的主要内容包括修建胜天渠的起因、当初的设计理念、胜天渠名字的由来、人财物如何组织保障、修渠的生活作息、遇到的主要困y、通水当天的情形，以及胜天渠修好之后的利用情况等。（张娟娟）

通州区档案局与新奥集团通州分公司合作共建档案工作近日，区档案局与北京新奥集团通州分公司就档案业务合作发展达成协议，制定了《北京市通州区档案局与北京新奥集团有限公司通州分公司共同开展档案事业协同发展工作办法》。《办法》明确了“优势互补，资源共享，协同发展”的指导原则，建立了合作共建领导小组，制定了协同发展工作职责，双方以定期召开档案工作发展联席会议、学术交流等为合作形式，积极搭建人才培养平台，实现档案工作的互利双赢。共建后，双方还将选择合适的机会互派具有丰富实践经验和理论知识的人员到对方档案工作一线深入学习交流，不断提高素质，拓宽视野。（冯国栋）

昌平区档案局推出《我们共同的记忆》历史照片网上展览近日，为配合6月9日国际档案日系列宣传活动，区档案局努力实践“服务先行”的工作理念，利用馆藏在昌平档案信息网上推出了《我们共同的记忆》――昌平历史照片系列网上展览。目前，网上展览已第一期《昨日昌平》，包含昌平东关、政府街等6个地标性建筑的历史照片，后续还将继续推出不同时期、具有本区特色的生产生活历史照片资料，让更多百姓了解昌平历史、熟悉档案工作，走进档案馆。（冯飞）

平谷区档案馆启用新查档大厅为了更好地服务百姓，区档案馆开辟了新查档大厅。新查档大厅总面积200平方米，在功能设置上划分为查档接待、政府公开信息查阅、自助查档三个区域，其中查档服务台设置两个服务窗口，并配有自助取号机和公告电子显示屏。档案查阅区和阅览区提供宽敞明亮的阅览空间，查档人可享受有序的一对一服务和舒适的查阅体验，充分体现了更完善、更舒心的查档服务理念。新查档大厅于5月15日试运行，并于6月1日正式启用。（崔月红）

密云区档案局三项措施助力“拆违打非”工作顺利进行一是针对路远山区群众多的特点，增加午间便民查阅通道和值班人员；二是针对集中查阅份数多、时间紧的特点，开辟绿色通道，专人负责；三是提前做好各镇村建房档案索引，确保群众到馆快速及时查阅。据统计，仅一周时间就出具百余份建房档案证明，为“拆违打非”工作顺利开展提供有力依据。（曹金波）

“顺义人”展览在顺义区档案馆开展6月11日，顺义区档案馆与顺义区摄影家协会共同举办的“顺义人”展览在区档案馆展出。本次展览以写实的方式从不同角度真实记录了新时代创业的年轻人、普通的基层社会工作者、退休老干部、社区道德明星、民间艺人和教师等各行业的100名普普通通的顺义人，在不同的岗位上勇于创新、追求卓越、乐于奉献的平凡而又伟大之举。主办方旨在通过展览向社会展示顺义两个文明建设的成果和普通顺义人文明素|的整体提升，从而进一步激发顺义市民知顺义、爱顺义、建顺义的热情。开展当天，近500人参观了展览。（高树林）

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不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。

1 不动产登记档案利用服务中存在的问题

不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。

不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。

近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。

由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。

2 不动产登记档案利用服务的策略

2.1 转变不动产登记档案利用服务模式

在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。

第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。

第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。

2.2 提升信息化服务能力

随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。

第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。

第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。

2.3 完善保障和投入机制

第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。

第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。

结束语

当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。

参考文献

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本文所称不动产仅指土地、房屋；所称不动产登记档案包括实施不动产统一登记以前形成的土地登记档案和房屋登记档案（以下简称存量登记档案），以及实施不动产统一登记后形成的不动产登记档案；从载体形式上区分，包括纸质档案和电子档案。

1 不动产登记档案的关联性

不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。

自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。

在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。

2 基于不动产自然状况的关联关系

以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。

2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。

实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。

实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。

近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。

2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。

宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。

另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。

2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。

因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。

3 基于不动产权属变化的关联关系

不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。

不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。

不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。

不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。

3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：

某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。

在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。

3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。

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1 研究背景与研究意义

我国的不动产中涉及到的土地、房屋、草原等不动产都是由不同部门进行登记，各个部门的标准、业务流程都不尽相同。

在充分研究铜山区不动产登记现有的调查、登记成果、系统以及数据库的基础上，整理和分析各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求，依据相关的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、地理信息系统、数据库管理系统等先进的技术，开发全新的不动产登记管理信息系统。

2 不动产登记信息化建设的研究

为了能够使不动产登记信息化建设工作能够更好地投入使用中，满足不动产权籍调查及测绘数据管理、不动产登记、档案管理、数据库管理、信息查询统计、不动产数据的实时共享等需求，平台需符合国土资源部“国土资源云”框架，并结合铜山区现有的不动产登记现状以及登记业务需求进行设计。结合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律规定、铜山区现有的登记业务情况，进行流程再造，使登记业务流程能满足铜山区登记业务要求，登记工作便民、高效、安全进行。

信息平台的功能应包括数据管理（对数据的日常维护、更新、数据统计、数据分析等内容）、登记发证（对各种不动产登记业务流程的定制、与数据的无缝对接、用户权限管理、登记自动归档等内容）、信息服务（信息共享、信息、权限管理等内容）这三个基本功能，在信息化建设的过程中应做好对这三个基本功能的建立和完善。

2.1 实施内容

2.1.1 不动产登记信息管理基础平台开发

包括数据管理系统、业务管理系统、信息共享系统、档案管理系统及公开查询系统。业务受理审批涵盖土地、房屋等各类不动产登记业务。

2.1.2 不动产登记流程再造

对土地登记和房产登记流程进行梳理，并结合不动产登记特点和铜山现状开展流程再造工作，实现基于同一平台的不动产首次登记、转移登记、变更登记、预告登记、抵押登记、查封登记等类型的不动产登记业务的统一办理。

2.1.3 接口开发

在分析现有国土资源管理和房产管理信息化管理现状的基础上，开发完成与商品房网上签约系统、存量房备案系统及房产测绘管理系统的接口。

2.1.4 数据库转换

对原土地登记的空间数据、登记数据以及原房产新登记系统的登记数据进行梳理、转换，按不动产登记标准进行处理并转入不动产登记数据库，同时按照不动产数据库标准构建铜山区不动产登记数据库。

2.1.5 系统技术支持和服务

提供驻地服务，维护数据库，对局方人员进行业务操作培训，帮助解决在系统操作过程中出现的常规问题，保障系统正常运行。

2.2 实施方案

不动产统一登记涉及土地、房产、林地、承包地、草地等登记业务，不动产统一登记后，所有的登记环节均在不动产系统中办理，在充分利用原不同登记部门的历史登记信息的原则下，对铜山不动产登记运行模式作如下设计（见图1）。

2.3 系统建设

以现有不动产登记系统为基础，搭建测试环境，安装Oracle数据库平台、ArcGIS平台软件、创建数据库和部署不动产登记平台等。

流程再造：进行流程业务梳理，并根据梳理的成果进行流程改造、表单修改等工作。

数据转库：根据前期调研的情况，将数据资料进行收集；然后对数据进行处理规范化，最终通过相应的工具导入不动产登记数据库中。

系y测试：通过系统测试对数据库情况、流程再造情况、接口研况等进行测试。

系统迁移部署：在系统测试过后，若基本没有问题则可迁移至正式服务器进行运行，并部署客户端。

系统培训：对相关业务、技术人员进行系统培训，根据培训对象的身份角色不同定制不同的培训计划。

运行维护：为保证现场发证的顺利流畅的运行，需要对系统进行配置。

3 结语

分析现有不动产登记模式基础上，进一步分析设计不动产信息化建设业务内容，结合结合计算机技术、数据库技术、ArcGIS技术， 从信息化、智能化的方面分析不动产登记信息化建设的发展趋势，对不动产信息化建设进行业务流程设计，系统建设。

总之，随着不动产登记工作的发展，信息化技术在其中的得到了广泛应用，极大地提升了行政工作效率，为人们的不动产登记和查询起到了保障作用。我们将应重视不动产登记信息化建设，并推动其向着更加完善的方向发展。

参考文献

[1]周文奇，彭健.不动产登记档案信息化管理的问题分析与改进建议[J].浙江档案，2016（12）：54-55.

[2]黄湘琼.不动产登记管理信息系统建设研究[J].中国新通信，2016（10）：105.

[3]尹鹏程，付丽莉，蔡先娈，邓玉锋，纪国平.不动产统一登记信息平台建设探讨[J].测绘科学，2016（11）：50-55.

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房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

篇11

从某种意义上说，房屋登记是物权合法建造后，各种证书汇总的“兜底”办证。房管部门在履行管理职能时，其“业务链”或多或少都与登记相连。比如，交易管理与房屋登记捆绑，服务业务前置，等等。不动产统一登记后，房管部门只能依靠自己职责来行使职权。房屋存在的形式主要有新建商品房和存量房两种，因此，可以依据不同的类别，研究不同的管理办法，从而加强交易管理。

一是以预售管理为龙头，推动房地产市场管理。目前新建商品进入市场前必须进行预销售审批，房管部门对此有比较成熟的管理办法和经验。抓好预销售管理，特别是抓好新建商品销售合同备案，从宏观层面上既有利于房管部门加强房地产市场调控，打击违规开发，同时从管理层面上也有利于房管部门推动资质管理，开展关联工作，对此，必须高度重视，进一步强化。

二是以合同备案为重点，推动房地产交易管理。当前，有的地方实行了存量房买房合同备案，有的地方没有实行存量房买卖合同备案。从长远发展来看，实行存量房买卖合同备案，不仅有利于加强房地产交易管理，维护市场秩序，而且有利于房管部门推进个人住房信息建设，完善个人住房信息系统。如果房屋登记分离后，没有存量房合同备案，房管部门是无法掌握房屋交易情况的，也是无法对存量房交易进行管理的，即使不动产登记部门提供了不动产登记信息，也是一种滞后的信息，或者是市场交易与登记结果不一致的信息。因此，没有建立存量房交易备案制度的地方，必须利用现有管理资源，尽快启动存量买卖合同备案工作。另外，建立存量房买卖合同备案，也有利于房管部门加强中介机构管理，推进其他管理业务的上档升级，使管理更加规范高效。

二、从以档案管理为载体向以信息管理为载体转变

房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册和图像视频等不同形式的历史记录。不动产登记统一后，房管部门管理的档案范围肯定有较大程度的调整，特别是过去因房屋登记而产生的大量纸质资料和电子资料将相应的减少。目前，房管部门档案管理的重点是房屋登记资料，对此，相应管理部门应尽早调整工作思路。

一是扩大管理范围。主要是把新建商品房预销售合同备案资料和存量房交易的合同备案资料纳入房地产档案管理的重点，与房地产登记的纸质资料一道，同收集，同归档，同管理。同时建立相应的电子信息资料，形成房屋从建造到交易再到拥有的比较完备的数据库。

二是放大既有功效。房管部门在房屋登记中形成大量的纸质资料，有的已经转换成电子资料。现阶段，要加大人力物力财力投入，在原有登记簿信息的基础上，建设比较完备的个人住房信息系统。一方面为金融、税务、司法、纪检、住房保障等部门提供信息，形成资源共享平台，打通“信息孤岛”，以此来发挥房管部门在社会管理创新中的作用，进一步提高房管部门的地位；另一方面为房管部门建立个人住房信息查询系统提供基础支撑。

三、从以行业管理为主向以产权产籍管理为主转变

篇12

1、现场申请查询：昆明市不动产信息档案管理中心在昆明市主城区所设置的查询窗口：五华、西山、官渡、盘龙、呈贡均可进行查询。

2、网上申请：“昆明市不动产登记中心网站”(http：//bdc.km.org.cn/)登记预约进行网上申请。

只要我们登录相关的系统，很轻松的就可以查到相关的信息，所以在买房之前要看房源存不存在，是不是真实的，请先查一下不动产信息。

（来源：文章屋网 ）

篇13

（1）通过不动产登记部门对查封土地进行登记，有利于人民法院执行工作的顺利进行：一方面有助于执行部门及时保全债权人利益，另一方面有助于不同的执行部门对宗地查封情况进行查询，根据查询结果，决定对同一宗地是否轮候查封。

（2）根据《物权法》，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人，也就是查封情况一旦登记，宗地登记档案就在一定期限内不准改变，土地权利人任何恶意转让、抵押等行为的都是违法的，土地登记部门都不予办理变更登记（包括转让登记和抵押登记）。

（3）按照法释［2004］15号第26条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，《物权法》不动产物权登记发生物权的变动应该公示的规定，建立查封登记信息共享，将查封登记结果公示，避免被执行人的恶意行为而产生权属纠纷或行政登记失误，防止不明情况的第三人善意购买和借贷。

（4）根据《担保法》第37条、《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。查封登记结果公示可以为金融部门核定借款人信誉度、决定是否放贷提供依据。

2土地查封登记的法律依据

对不断增多的涉案不动产资产的保全、变现和转移问题，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号），具体规定了房地产的预查封登记、查封登记和轮候查封登记。《国物权法》规定，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人。国土资源部2007年40号令《土地登记办法》也明确地将土地查封登记纳入“其他土地登记”的范畴，将查封登记明文规定为一种登记类别，并具体到九项条款就土地查封登记做出明确规定。查封登记，是不动产登记机构协助人民法院动用国家强制力维护社会公平正义重要的法律举措。

3做好土地查封登记工作的建议

3.1建立严格的土地查封登记制度

（1）应当根据《物权法》、《土地登记办法》、法发[2004]5号、法释[2004]15号，国土资源管理部门与人民法院根据当地实际制定切实可行的工作办法和程序，便于执行和操作。

（2）由于一宗地可能涉及不同地区或不同级别的人民法院执行部门，鉴于土地的属地管理，关于土地查封的情况最终汇集在当地国土资源管理一个部门，国土部门要对各种查封包括预查封、轮候查封以及不同执行单位的查封进行详细的登记，便于查询。

（3）法院执行部门应严格规范执法程序，与国土部门认真厘清土地归属，相互结合做好查封土地登记工作。在查封期限到期后，未执行完的案件要及时续期，在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的，应当及时做出解除查封裁定，并将裁定书和协助执行通知书送达国土资源管理部门。

3.2厘清土地权属正确查封每一宗土地

根据法发[2004]5号第五项“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”

（1）土地登记资料是确定查封土地权属的首要依据。收到法院的协助执行通知书时，国土部门应查阅权属登记档案，核实被查封的土地是否进行过权属登记，如已进行登记的，其土地使用权人、坐落等是否相符，是否还有其他共有使用权人。

（2）国土部门出具的权属证明也是确定查封土地权属的重要依据。没有进行登记的土地，国土资源管理部门应依据第二次土地调查（城镇地籍调查、农村土地变更调查）资料，查清权属状况，并出具权属证明。

（3）对未登记在被执行人名下的土地权属（包括登记在其他使用者名下或者有明确使用权人尚未进行登记的），按照法院发出的预查封通知书办理预查封登记。

（4）国土部门发现协助执行通知书记载的土地状况与权属登记不一致，或与国土部门确定的土地权属状况不一致，无法查封的，应及时书面告知法院，由其核实后重新补发协助执行通知书进行查封。

（5）对有其他法院查封在先的，应及时书面告知法院，由其确定是否轮候查封。

3.3严格规范土地查封登记工作程序

工作中主要做好一查、二封、三登记、四公示4个步骤：

首先协助法院对土地权属状况进行查对和核准；其次经过核对权属可以协助执行的，受理协助通知；第三，在相关档案管理资料中进行记载；最后建立查封土地台帐，将查封情况公示。