土地市场管理范文

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篇1

    第二条  本办法适用于在自治区行政区域内的土地市场管理。本办法所称土地市场包括：

    （一）国有土地使用权出让；

    （二）国有土地使用权租赁；

    （三）国有土地使用权转让；

    （四）国有土地使用权出租；

    （五）国有土地使用权抵押；

    （六）划拨土地使用权转让、出租、抵押等；

    （七）集体土地使用权的流转等。

    第三条  依照本办法取得的土地使用权受法律保护。

    第四条  旗县以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地市场的监督与管理。

    第二章  国有土地使用权出让

    第五条  城镇国有土地使用权出让，由旗县以上人民政府制定土地使用权出让方案，由具备资质的地价评估机构评估，报有批准权的人民政府批准，由旗县以上土地行政主管部门组织实施。

    第六条  土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划。

    第七条  土地使用权出让遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会和上级土地行政主管部门的监督。

    第八条  自治区土地行政主管部门依法对全区的出让土地供应总量、土地用途、供应方式、出让价格、权属登记等进行监督检查。

    第九条  以出让方式取得土地使用权的，要按照土地使用权出让合同的约定使用土地；确需改变该幅土地用途的，经旗县以上土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

    第十条  以出让方式取得土地使用权的受让人，超过出让合同规定的开发期满1年未开发利用土地，造成土地闲置，由旗县以上土地行政主管部门收取相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；闲置费2年未进行开发利用的，旗县以上人民政府依法无偿收回土地使用权。

    第十一条  土地使用权出让年限依据土地用途合理确定，但最长不得超过下列法律规定的期限：

    （一）居住用地70年；

    （二）工业用地50年；

    （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

    （四）商业、旅游、娱乐用地40年；

    （五）综合或者其它用地50年。

    第十二条  土地使用权出让应当以拍卖、招标方式为主，辅以协议出让方式。

    第十三条  商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性项目用地的出让，必须采用招标或拍卖的方式。

    属于下列情况之一的，采用拍卖方式：

    （一）以获取最高出让金为主要目标，以出让价最高为条件确定使用者的；

    （二）对土地使用者的资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有竞争意向；

    （三）土地用途无特别限制及要求。

    属于下列情况之一的，采用招标方式：

    （一）除获取较高出让金外，还有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；

    （二）土地用途有严格限制，只有少数单位或个人可能有竞得意向。

    第十四条  招标、拍卖出让土地使用权程序，按照自治区的有关规定执行。

    第十五条  出让、租赁国有土地使用权的出让金、租金不得低于出让、租赁底价和国家规定的最低价。土地使用权划拨、出让、租赁结果和协议出让的地价评估报告要逐级上报自治区土地行政主管部门备案。

    第三章  国有土地使用权租赁

    第十六条  城镇国有土地使用权租赁是指旗县以上人民政府将城镇国有土地使用权在一定年限内租赁给土地使用者，并向国家支付土地租金的行为，是出让方式的补充。

    第十七条  下列建设用地可以实行国有土地租赁：

    （一）原划拨的国有土地用于经营性用地或因发生转让、出租和改变土地用途的；

    （二）企业改造或改组为股份制公司、组建企业集团、改组为股份合作制企业、企业实行租赁经营和非国有企业兼并国有企业；

    （三）新增建设用地确属必须以租赁方式处置的；

    （四）国家和自治区土地行政主管部门核准的其他适宜租赁的土地。

    第十八条  对于商品房、高中档别墅、新建工商企业等经营性房地产开发用地，无论利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

    第十九条  租赁土地使用权的审批权限、程序，与出让方式相同。

    第二十条  国有土地租赁可以采取招标、拍卖的方式。按照自治区的有关规定执行。

    第二十一条  国有土地租赁可以根据具体情况由出租方和承租方按照国有土地租赁合同的约定确定租赁期限，但租赁的最高年限不得超过法律规定的同类用途土地的出让最高年期。

    第二十二条  国有土地租赁的租金标准应当根据土地用途、区位条件等因素综合评定，并与地价水平相均衡。承租方取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准按照全额地价折算；承租方取得土地使用权支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准按照扣除有关费用后的地价余额折算。

    第二十三条  承租方取得租赁土地使用权，在按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金并完成开发建设后，符合本办法第六十一条规定的，经土地行政主管部门同意并按照国有土地租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。转租、转让或抵押期限不得超过租赁合同约定期限扣除原承租方已使用年期的剩余年限。

    第二十四条  对批准的租赁土地使用权，由旗县以上土地行政主管部门进行土地登记，颁发《国有土地使用证》。

    第四章  国有土地使用权转让

    第二十五条  土地使用权转让时，必须到旗县以上土地行政主管部门办理申请、审批和变更登记等手续，并按税法规定缴纳土地增值税。

    第二十六条  土地使用权转让时，原出让合同中所规定的权利和义务随之转移。

    第二十七条  土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。旗县以上土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，盟行政公署、市、旗县人民政府可行使优先购买权。

    土地使用权转让价格不合理上涨时，旗县以上人民政府应规定最高限价以平抑地价。

    第二十八条  未按土地使用权出让合同规定足额交纳出让金或不符合本办法第六十一条规定的，土地使用权不得转让。

    第五章  国有土地使用权出租

    第二十九条  土地使用者以出让方式取得的土地使用权，可以在出让期内出租土地使用权。但是不符合本办法第六十一条规定的，土地使用权不得出租。房屋所有权人出租房屋的，出租人和承租人必须到旗县以上土地行政主管部门申请土地使用权出租登记，由土地行政主管部门向承租人颁发《土地他项权利证明书》后方可出租。

    第三十条  凡出租原划拨土地上的房屋、铺面或其他地上建筑物、构筑物的，出租人必须到旗县以上土地行政主管部门依法补办出让或租赁手续，交纳出让金或租金。如因合同终止或其他原因不再出租，出租人须在终止出租合同后15日内到旗县以上土地行政主管部门申请土地注销登记。

    第六章  国有土地使用权抵押

    第三十一条  以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。但是不符合本办法第六十一条的，土地使用权不得抵押。被抵押的土地使用权，由具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经抵押权人认可后，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押出让土地使用权的，抵押期终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

    第三十二条  土地使用权抵押人未经抵押权人同意，不得将土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、再抵押或以其他方式处分。

    第三十三条  土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法到旗县以上土地行政主管部门办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。土地使用权抵押权的合法凭证是土地行政主管部门颁发的《土地他项权利证明书》。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押土地证书。

    第三十四条  以划拨方式取得的国有土地使用权抵押必须进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经有批准权的土地行政主管部门批准，核定出让金数额后，方可签订抵押合同。

    第三十五条  设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与旗县以上土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

    第三十六条  办理抵押登记，申请人应向旗县以上土地行政主管部门支付登记费用。抵押登记费按国家及自治区有关规定执行。

    第七章  国有土地使用权划拨

    第三十七条  通过划拨方式取得的土地使用权，不得进入市场。如需要转让、出租、抵押或改变为经营性用地的，必须经旗县以上土地行政主管部门批准后，办理出让或租赁手续，交纳出让金或租金。

    第三十八条  以划拨方式取得的土地使用权用于经营性用地或改变为经营性用地的，必须签订土地使用权出让或租赁合同，一律实行有偿使用。

    第三十九条  原以划拨方式取得的土地使用权用于经营性用地的，每年要向当地人民政府交纳年地租，年地租额不得低于租赁式供地确定的年地租标准的40％。

    第四十条  旧城改造中涉及的原划拨土地使用权，必须明确界定土地权属界限，由原批准用地的人民政府批准后依法收回。除国家法律规定可以继续划拨用地外，其他用地一律实行有偿、有限期使用。在评估土地使用权价格后，以出让或租赁方式提供用地。

    第四十一条  以划拨方式取得的土地使用权属于自治区直属机关或者中央、自治区直属的企业、事业单位，其划拨土地使用权转让的，必须经自治区土地行政主管部门审查后，报自治区人民政府审批。

    第四十二条  国有企业使用的划拨土地使用权应当依法逐步实行有偿使用制度。

    第四十三条  对改组或设立股份制企业的，国家可将土地使用权作价入股，土地资产折为国家股。由旗县以上土地行政主管部门与国有持股单位签订委托持股合同。

    第四十四条  对于国有企业破产，政府将原划拨土地使用权收回拍卖，或以其他方式再行出让，所得收入优先用于下岗职工安置。

    第四十五条  企业因分立、合并、迁移、撤销及土地使用权转让等原因，引起的土地变更，必须到旗县以上土地行政主管部门依法申请办理土地变更登记，否则不受法律保护。

    第四十六条  土地估价、土地登记的收费标准依照国家和自治区的有关规定执行。

    第八章  集体土地使用权流转

    第四十七条  城市规划区内集体所有的土地，须经有批准权的人民政府批准，依法征为国有土地，方可进入市场交易。

    第四十八条  经有批准权的旗县以上人民政府批准，集体所有的荒山、荒地、沙地、盐碱地等，按照土地利用总体规划，可以采用拍卖、承包、出租等方式，治理、开发为农用土地，使用年限最长不超过50年。开发为建设用地，须按法定权限和程序报批。

    第四十九条  集体土地使用者经农村集体经济组织同意，在不改变农用土地用途的前提下，经村民讨论同意并报苏木乡镇人民政府和旗县农业行政主管部门批准，可以采用出租、互换、转包、入股、竞价承包等方式进行集体土地使用权流转。

    第五十条  经旗县以上人民政府批准，农村、牧区集体经济组织可以用本集体所有的已批准的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

    第五十一条  国内外投资者依法治理、改造、开发集体土地的审批权限，参照《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条的规定执行。

    第五十二条  苏木乡镇、嘎查村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权的，及以承包方式取得的集体土地使用权抵押的，须进行地价评估，报旗县以上土地行政主管部门批准，明确抵押方式，签订抵押合同。其合法凭证是土地行政主管部门颁发的《土地他项权利证明书》。

    第九章  地价评估

    第五十三条  建立健全城镇、独立工矿区和建制镇的基准地价评估和公布制度。

    城镇基准地价和标定地价评估成果经自治区土地行政主管部门验收后，由当地土地行政主管部门报同级人民政府审核后报上级人民政府批准。呼和浩特市、包头市的城镇基准地价和标定地价评估成果经国土资源部审核，由自治区人民政府批准。经批准的基准地价和标定地价，由旗县以上人民政府公布执行。

    第五十四条  各地要严格按照国家有关技术规程编制基准地价和标定地价并定期修订。经批准的基准地价和标定地价，不准随意降低或提高标准。

    第五十五条  自治区土地行政主管部门会同有关部门，根据基准地价和标定地价，制定协议出让国有土地使用权最低价标准，报自治区人民政府批准后下达盟市、旗县土地行政主管部门执行。

    协议出让国有土地使用权最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。旗县以上人民政府均不得低于协议出让国有土地使用权最低价标准出让土地。

    第五十六条  凡从事土地估价人员，必须经过国土资源部和自治区土地行政主管部门组织的土地估价专业培训考试，取得资格证书后，方能从事土地估价工作。

    第五十七条  改组或新设上市的股份制公司，必须选择具有A级地价评估资格的评估机构进行地价评估。

    第五十八条  土地估价中介机构，必须持有营业执照和经国家或自治区土地行政主管部门批准备案的土地估价资格证书，方准予承担土地估价业务。实行土地估价资格审验、资质评审制度。土地估价结果，必须按规定报送旗县以上土地行政主管部门备案。

    第十章  土地交易监督管理

    第五十九条  旗县以上人民政府在其管辖范围内的土地应实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供应、统一管理，并建立土地储备制度，达到政府垄断土地一级市场，搞活土地二级市场的目的。

    第六十条  土地交易应当遵循自愿平等、诚实信用、公开的原则。

    第六十一条  不符合《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条规定的，土地使用权不得交易。

    土地交易实行许可制度，土地行政主管部门对符合本办法规定的土地交易申请者，发放《土地交易许可证》。未领取《土地交易许可证》的，不得交易。

    第六十二条  任何单位和个人都不得私下转让、出租、经营土地使用权。土地交易必须进入土地行政主管部门指定的土地交易场所进行，并接受土地行政主管部门的监督。

    第六十三条  土地交易应当使用书面合同，土地交易合同格式由土地行政主管部门按国家规定统一制定。

篇2

引言

当前时期，随着我国社会市场经济的不断发展，由于土地市场管理不够规范而导致的一系列矛盾问题越来越突出；对于当地政府而言，为了进一步促进本地区的经济发展，实行了招商引资策略，不断的扩大开发区规模，想通过开发区具有的土地优惠政策吸引更多的人员来本地投资，然而，这样一来，就会使得土地原本具有的价值无法得到有效的保障；其次，在拆迁过程中，没有经过充分的考虑，只是一味的盲目性的征用集体土地，在很大程度上使得人民群众无法获取到合理的补偿款；后来，国家根据当前土地市场存在的问题，在第一时间里了关于将土地市场管理秩序全面调整的通告，同时也在积极的制定关于土地市场管理方面的法律法规。所以，当前该怎样才能进一步加强土地市场管理已经成为我们现阶段所要深入思考的话题。

1．对土地市场管理的思考

1．1消除错误的思想观念，增强对土地市场的认知度

首先，要将土地市场不合理的配置，不利于招商引资的错误行为消除；土地市场的配置过程，主要是在土地自身所具有的性质特点基础上而进行的。从改革开放到现在，我国各个地区基本上都设立了开发区，每个区内部土地都是无偿供外来商人经营与生产的，这样做的目的主要是想吸引到更多的外来商人到本地投资，虽然这一做法在一定程度促进了当地的经济发展，但是等到市场经济发展到一定时期时，土地就会演变成一种商品，用土地来换取更多的投资，在很大程度上会使得大量的国有资产出现严重的流失，对于土地资源的二次利用以及当地经济的发展都造成了极大的阻碍。世界WTO组织的公平、透明度等原则也明确的强调土地行政管理部门必须全面保障群众的待遇，确保市场在一个公平的状态下竞争；所以，当前时期，政府在土地市场管理过程中所承担的主要任务就是进一步的推动市场公平、公开，正常的持续运转，并借此吸引到更多的外来投资者。

其次，将政府经营土地与市场规律不符的错误观念消除；土地在国家的资产范围之内，由于其具有特殊的性质，因此决定了土地经营主体是政府，只有政府实施的措施对土地资源进行调节，土地资源自身具有的价值才会被充分的体现出来。土地在实际使用过程中应受到严格的制约，须在政府统一调节与控制的基础上展开经营。土地使用规模及土地需求等各方面都应该与经济发展水平保持平等，同时其还必须在经济发展水平的制约基础上前行。然而，当前从实际经营情况上看，土地经营是政府通过市场渠道运作土地资源；从实际运作主体及运作过程上来看，具有两个方面的性质，即政府行为、纯市场行为。所以，我们在实际工作中，必须充分的认识到市场与政府各自所要承担的运作，只有这样才能够保证土地资源的循环利用，才能保证社会、经济、生态效益这三种机制统一协调的发展。可以说，建立一套完善的土地市场服务制度是有效提高城市综合竞争力度的最佳手段。

1．2合理的安排房屋拆迁户与征地农民的补偿安置工作

首先，必须明确城市建设的具体规模，根据当地经济的实际情况，有针对性的开展拆迁工作，充分的考虑当地群众承受能力程度，并且还要从宏观的角度上掌握好拆迁的规模、进展速度。在对拆迁户的居所进行拆迁时具有一定的难度，那么，当地政府应采取经济适用住房补助办法将这一难题有效的解决。然而，目前我国经济适用房在管理上还存在着一定的缺陷，所以，现阶段必须进一步加强经济适用住房管理力度，对其土地供应总体数量进行有效的控制，并将其建设目标、出售对象以及出售价格全面的规范。现阶段，国家对于经济适用住房用地提出了两种政策；一个是仍然沿用划拨的方式提供土地，但是其对提供土地的总量、购买房屋人员、出售价格等都作了详细的规定；第二种是不实行划拨供地的方式，而是针对可以享受到经济适用住房的人群到市场上买房或者租房，并且政府承担一定的资金补贴。随着社会的快速发展，后者比较适合当前的市场经济原则。需要注意的一点是，在实际拆迁过程中，必须从各个方面进行考虑，按照程序进行有效的处理，这对于化解双方之间存在的矛盾问题是很有帮助的。

2．加强我国土地市场管理的有效渠道

2．1进一步加强土地用途管理制度，确保土地安全有序的运行

我们都知道，市场机制在一定程度上能够促进土地市场的良好发展，但其并不是十分健全完善的，仍然存在着诸多的问题没有得到有效的解决，必须通过外力将其存在的缺陷加以完善，而这种外力就是计划机制。土地用途管理制度不仅是土地利用规划过程中的重要依据，同时其还是计划机制在土地市场中将自身作用充分发挥的重要体现，其能够使得土地市场管理更加的趋于完善。土地用途管理制度明确的规定了应通过土地市场这一渠道进行交易，以此获取到土地使用权。另外，土地使用权只能在获得土地使用权人员之间进行转移，绝对不能违背了之前所签订的土地出让合同中的规范要求，只有这样才能够将土地利用总体规划与城市规划有效的实施，那么，土地在实际使用过程中才不会对社会效益及生态效益造成严重的影响。

2．2加强建设土地市场动态监测系统

当前时期，应尽快建立一套健全完善的土地市场动态监测系统，以此对土地市场实际运行情况进行有效的掌握，这一举措的实施对于政府制定科学合理的土地市场宏观调控政策有着重要的作用；另外，还应建立完善的土地市场动态监测系统，相关人员可以利用其对土地市场信息全面的了解，真正营造出一种公开、公正的良好土地市场环境。这一系统主要将数据库作为基础，以此对土地市场实际情况进行全面的检测，有效的避免了各个土地违章违法现象的发生。土地市场动态监测系统主要检测的内容是对土地市场的供应、土地开发利用、土地市场运行的整体等各方面进行严格的审批。

2．3土地管理实行信息化，确保管理规范化

主要指的是土地在实际管理过程中应采用先进的信息技术；土地管理实行信息化的模式能够快速的将数据进行统计，并且具有较高的准确度，从而使得土地管理者的实际工作效率得到了较大的提升；另外，土地管理实行信息化模式能够有效储存土地信息和检索、处理土地信息，建立了良好的信息数据库；所以，采用先进的信息化手段能够使得土地管理制度更加的健全完善，我们应大力推广，从而带动土地管理的规范化。

3．结论

综上所述可知；当前时期，必须进一步加强土地市场管理，这已经成为了现阶段急需要解决的一项艰巨的任务，各级土地主管部门应加以重视；本文首先对当前土地市场管理进行了一番深入的思考，其次提出了加强我国土地市场管理水平的有效渠道，以供参考。

参考文献

[1] 况伟大;房价与地价关系研究:模型及中国数据检验[J];财贸经济;2005年11期

[2] 刘春雷;不完整产权与城市地租[J];福建师范大学学报(哲学社会科学版);1995年03期

[3] 喻琦;论积极完善和发展房屋租赁市场[J];江西科技师范学院学报;2005年02期

篇3

一、坚持政府垄断土地一级市场，实现宏观调控土地职能

（一）市、县土地行政主管部门代表政府按照“一级垄断、二级管活”的原则，依法对城区内的建设用地实行统一管理，即城市建设用地一律由市、县土地行政主管部门收购或征用后按年度用地计划实行统一供地，实现“一个渠道进水，一个池子蓄水,一个龙头放水”，任何单位和个人不得擅自占有、处置土地。

（二）根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设的需要，城市规划区内的集体土地，必须由市、县土地行政主管部门实施统一征用，转为国有土地，实行有偿使用。严禁其他单位和个人擅自到乡（街）、村（居委会）、组或农户征地。

（三）为保证城市房地产业的长期稳定发展，进一步优化城市土地利用结构，对经营性建设用地实行总量控制。其年度控制指标由市、县土地行政主管部门会同市、县计委、建设、规划、房管等部门拟定，报市、县政府批准后实施。其他产业用地特别是工业项目用地原则上采取倾斜、鼓励政策。

（四）经批准设立的工业园、开发区等各类园、区用地，必须列入城市用地统一管理，办理有关用地手续。对招商引资项目用地，在办理用地手续时，可按照宜府发［20*］8号文件规定予以优惠。

（五）取消城市居民零星批地建房，严格控制城市规划区内农民建房用地。所有城市居民、单位职工住房应分别通过“安居房”、“商品房”等形式解决。

二、加强划拨土地管理，规范土地交易行为

（一）土地使用权的划拨应严格按照国土资源部《划拨用地目录》的规定，控制划拨用地。

（二）任何单位和个人不得私自与其他单位或个人签订改变土地使用权性质以及转让土地使用权的协议，包括以地作价入股、联营、联建等形式的合作协议。对单位转让现使用的划拨土地，用于经营性开发的，应由市、县土地收购储备机构收回或按评估地价的50%收购。

（三）下列土地交易（包括分割转让）应当在土地交易中心公开进行：

1、房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地（包括政府征用、收回、收购的土地）的土地使用权出让；

2、政府储备土地的交易；

3、原行政划拨土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的交易（包括原行政划拨土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的转让、出租、抵押以及以土地联建、联营合作等交易）；

4、为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物转让；

5、人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物转让；

6、取得出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权后的首次交易（包括出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的首次转让、出租、抵押、交换、赠与等交易）；

7、法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易；

8、依法应当进入土地交易中心进行的其他土地交易。

其他机构包括中介机构不得进行上述交易。

土地交易中心还可以接受土地使用权人自愿委托进行除经营性项目用地以外的其他土地交易。属划拨用地转让的应办理土地出让手续，补交土地出让金后才能上市交易，补交出让金标准为按标定地价的50%计算。

（四）严禁任何单位和个人以房产交易的形式变相转让土地使用权。房地产转让或变更，应当在转让或变更事实发生之日起30日内向市、县土地行政主管部门申请土地变更登记，涉及应当办理房屋权属变更登记的，应当在办理房屋权属变更登记后15日内申请土地变更登记；房地产开发用地建房，在申请办理房屋产权登记时，须出具出让土地使用权证书，否则，房产管理部门不得颁发房屋所有权证书。

（五）未经市、县土地行政主管部门批准，任何单位和个人不得擅自改变原使用的划拨土地用途。在原划拨土地上进行旧房拆建或在空闲地上新建房屋，必须到市、县土地行政主管部门重新办理土地续用手续。属建住宅的，必须办理出让手续，补交土地出让金。

（六）在划拨土地上建住房，以商品房进入市场的，或在出让土地上超出《出让合同书》约定建造的商品房，须依法补办土地使用权出让手续，补交出让金。

（七）使用原划拨土地的单位需要整体或部分外迁易地建设的，原划拨土地应无偿收回，纳入政府土地储备库。

（八）以划拨方式取得的土地使用权，从事土地经营或出租的，地上建有房屋的，按租金的15%计收土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%计收，由土地使用权人缴纳。

三、合理处置企业土地，显化土地资产价值

对改制企业的土地处置，可根据企业的不同情况区别处理，并在政策上给予优惠。

（一）企业改制后的土地，仍属于工业用地的，可以保留划拨方式，由改制后的企业与市、县土地行政主管部门签订《划拨土地使用权合同书》。

（二）企业原划拨的土地，经主管部门审定，改制后仍为工业用地，但企业要求办理出让手续的，由改制后的企业与市、县土地行政主管部门签订《出让土地使用权合同书》，办理土地使用权出让手续。

（三）国有、集体工商企业在改制中涉及的土地使用性质改变用于经营性、开发性的，必须由市、县土地收储机构统一收回，通过整理包装，向社会公开拍卖。

（四）改制企业土地评估、交易、测量的工作费用按规定标准的40%收缴；办理土地登记或变更手续，按规定缴纳有关费用。

（五）土地使用权可以设定抵押，但在办理划拨土地使用权的抵押手续时，应先交纳抵押期限内的土地出让金，抵押期限原则上不超过一年。划拨土地使用权抵押期满，须依法拍卖抵押土地使用权的，应当从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

（六）评估抵押贷款的土地，抵押期限届满后，可以办理续抵手续，逾期三个月未办理续抵的，抵押自然失效。

（七）已经过规范评估，原抵押物价值未发生变化的改制企业，在有效期内办理土地抵押贷款时，需要土地评估机构出具抵押土地价值认定书的，评估机构不得再收取土地评估费。

四、大力推行土地使用权招标拍卖挂牌出让

（一）商业、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一律采用公开招标、拍卖、挂牌方式出让土地，综合开发项目和其他产业用地需协议出让的，须经市、县政府批准。

（二）土地使用权的出让由市、县土地行政主管部门代表市、县政府组织实施。土地交易或以交易地上建筑物、构筑物连同土地一起交易的，土地权人应委托土地交易中心进行交易，由土地交易中心在3日内核验后送主管部门核准，经核准转让的，由土地交易中心组织交易。成交后，买卖双方向主管部门办理土地变更登记手续。如果转让涉及到改变原用途的，还应当补交不同用途的土地差价。如果转让原享受优惠政策（减免地价）受让或承租土地使用权的，应当补交优惠部分的土地出让金或土地收益。

（三）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的转让，委托土地交易中心组织交易。处分物为行政划拨土地使用权的，土地交易中心在交易前送主管部门核准。成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权转让手续。

（四）机关、企事业单位在一类土地较繁华地段和临街面的商业、服务业用地上新建或拆建办公楼的，必须按市场价缴交土地出让金或者参与市场竞价拍卖。

（五）采取挂牌方式出让土地，应将出让宗地的位置、面积、使用年期、用途、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等进行挂牌公布，挂牌公布的时间不得少于10个工作日。

（六）自批准用地之日起满一年未动工开发的，应依法缴纳土地闲置费，属划拨用地的，按5－10元/平方米的标准计收，属出让用地的，按出让金的20%计收；满两年未动工开发的，由市、县政府依法无偿收回，重新组织出让。

（七）土地使用者必须按出让合同约定支付土地使用权出让金，超过合同规定期限60日未付清的，市、县土地行政主管部门可以解除合同，并可依法取得违约赔偿。

五、加强地价管理，建立完整的地价评估确认体系和信息制度

（一）基准地价应根据市场变化情况两年调整一次，由政府在土地交易中心或通过有关媒体向社会公布，并接受社会查询。除涉及国家保密要求外，土地供应总量、土地出让年度计划、土地使用权交易信息、土地招标拍卖结果和挂牌出让结果、政府供地限制目录等，均应当在土地交易中心或在有关媒体上定期或不定期公布，并接受社会公开查询。

为防止土地收益的流失，经营性用地实行年度最低地价控制，最低地价由市、县国土、计划、财政、物价、建设等部门结合基准地价制定。

（二）具有经国家统一考试并取得土地估价资格的评估人员和具有评估资质的评估机构方可进行土地评估，评估结果应报市、县土地行政主管部门备案。

（三）经批准的协议出让土地，出让地价不得低于基准地价；建成区内的任何经营性用地不得低于最低价出让。对低于基准地价的土地，政府优先实行收购储备。

六、强化领导，加大监督、查处力度，确保国家工作人员依法行政，确保市场主体平等竞争

（一）监察机关和主管部门应在土地交易中心设立检举或投诉信箱，接受群众对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。

（二）土地交易中心应将土地使用权出让和转让规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显著位置张挂显示，接受群众监督。

（三）凡有下列情形之一的，交易行为无效，有关部门不得办理产权手续：

1、应当进入土地交易中心进行交易的土地使用权不进入土地交易中心交易的；

2、须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；

3、未受主管部门委托且未取得土地招标拍卖资质的其他机构擅自进行土地招标拍卖的；

4、投标人或竞买人互相串通压价的；

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关键词：城乡一体化 土地市场 构建

我国目前正处于城市化加速发展的阶段，在人口和经济活动不断向城市聚集，城市用地规模不断扩张的同时，应该看到我国目前城市土地资源管理体系尚不完善，各级政府经常为短期经济目标忽视从长远的角度来规划和利用现有城市土地资源，从而造成城市内部土地利用效率低下，用地结构严重不合理，致使城市土地资源极大浪费，不利于我国社会经济可持续发展。这就要求坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的科学、有效地管理，进一步规范土地市场运行秩序，加快城市土地经营管理的进程，充分发挥城市土地的效益，实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。

一、前沿研究

杨庆媛（2001）认为中国城镇土地市场发展存在的核心问题是市场发育程度低，市场秩序远未完善，归结起来就是市场发展不规范，分析了其主要表现为：国有土地所有权利束在各级政府之间散落、各级政府在国有土地产权上的“边界模糊”等产权制度缺陷既是中国城镇土地市场发展中的突出问题，也是中国城镇土地市场进一步发展的制度；市场主体行为不规范；市场发育程度低；供求不平衡；城镇地价不合理等等。霍长宝认为运用土地市场的价格机制和供应机制，积极影响宏观经济发展走势，是土地市场管理需要深入研究的课题。袁绪亚(1992)最早采用了供求法分析了城市土地市场中的隐形市场现象，杨继瑞、王玉堂等对灰色土地市场博弈的成因进行分析并提出了对策。贾生华(2006)等也分析了土地资源配置中的灰色市场。曲福田和石晓平(2004)分析了不同情况下的双方博弈，刘小玲(2003)则对我国城市土地市场过程中的三方博弈进行了探讨。

二、我国城市土地市场运行的现状

目前,我国城市的土地市场为三级市场结构模式。土地的一级市场即由国家以土地所有者的身份,通过批租将土地的使用权投放市场运行。国家可通过协议、招标和拍卖等方式将土地的使用权在一定的年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，具有垄断性质。土地的二级市场即由获得土地使用权的经营者,直接将土地或通过建商品房间接的将土地投入市场流通,具有经营性质。土地的三级市场是由土地的使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通,具有消费性质。

我国对于城市土地市场的基本政策是:垄断和控制一级市场,规范和搞活二、三级市场。但目前城市土地一、二级市场却并不协调，隐形交易大量存在。主要由于我国土地一级市场的发育远未成熟，出让的土地数量较少，而相比之下，二级市场上交易却相当活跃，交易者众多、交易频率高、涉及金额大、竞争较为激烈。这种市场之间的不协调促使隐形交易大量存在，划拨土地在利益驱动下违规进入二级市场进行“隐形交易”，造成国家土地收益的大量流失。同时，由于取得划拨土地的成本很低，更增加了现实中竭力争取划拨土地使用权的现象，导致土地隐形交易愈演愈烈，城市土地价格很难显化，国有土地收益流失，土地资源得不到最佳利用。另外，在二、三级市场上，一些土地使用者在利益的驱使下,在向国家购买了一定年限的土地使用权后,将国家的土地投放到那些获利较大、见效较快的领域中去，致使城市的绿地及城郊的大量农业用地纷纷被大量高密度的钢筋水泥的建筑物所充斥,从而进一步导致了城市规模的不断扩大以及城市土地生态系统的自我更新能力遭到破坏。具体可分为以下一些问题：

1、尘世存量土地供应失控。多年来都强调政府土地供应，但在实际操作中，政府职能通过农地专用，征用等手段控制新增建设用地的供应，而对城市存量土地，政府不仅不能垄断其供应，而且很难称其为一个供应者，存量土地虽然数量巨大，但政府掌握的份额却近于零。

2、协议出让，政府让利。出让土地方式有拍卖、招标和协议三种。

3、生地出让，效益粗放。随着我国各大城市土地收购储备制度的逐步建立，各地政府以招标、拍卖方式出让土地使用权的越来越多，有的城市甚至想社会公开承诺，通过公开招标、拍卖方式出让的土地面积要占全年出让土地总面积的90%以上。

4、“有地没人用，有人没地用”为了一些破产的中小企业，政府不惜用“土地换就业”、“拿土地换养老”，但一些私企或外商在将其收购后。立即将这份突击改变用途，获取暴利，只是职工今后无立锥之地。

三、我国城市土地市场规范运行的管理对策

经济学家凯恩斯认为,自由竞争环境下的自由资本主义既不会带来高效,也不会带来资源的充分利用。认为“自由市场只有在政府的积极干预下才是可行的”,而“国家必须用改变租税体系,限定利率以及其他方法指导消费倾向”，[3]因此国家应该对土地市场严加控制。政府要高度垄断土地一级市场,按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地，政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给,控制一级土地市场的出让总量,运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置,其管理的重点应放在以下方面:第一，严格审验土地使用者的土地用途及土地规划,在确认其不与城市环境、城市总体规划相悖的前提下,才能获准得到土地使用权；第二，把住产权登记关。通过土地使用权变更登记,审查土地转让是否符合土地出让合同规定；而对于土地的三级市场及房地产交易与消费市场,国家应建立一整套规范的监督机制,以确保消费者的利益，从而健全土地管理制度，保障土地的可持续利用。

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一、贯彻实施《土地管理法》基本情况

新法实施以来，我市出台了《关于对市区土地实行五统一管理的通知》、《__市国有土地使用权招标拍卖办法》、《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》等20多个规范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐渐步入了法制化、制度化的轨道。

（一）宣传力度不断加大，社会各界的依法用地意识逐步增强。新法出台以后，我市把对新法的宣传作为“三五”普法、“四五”普法的重要内容，坚持“6.25”全国土地日集中宣传与日常宣传相结合，采取举办培训班、召开座谈会、发放宣传材料、举办国土资源杯“歌唱__”歌曲创作大赛和土地管理电视知识竞赛等形式，对新法进行广泛深入宣传。1999年以来，全市举办培训班100多期，培训1.5万人次，召开座谈会70多次，发放宣传材料70多万份。通过宣传，各级领导、用地单位和广大群众对新法的认识不断提高，资源忧患意识、依法用地意识明显增强，有力地促进了新法的顺利实施。

（二）耕地保护机制不断健全，耕地保护力度不断加大。一是建立耕地保护责任制和目标考核办法，明确各级耕地保护的目标和责任。特别是在基本农田保护方面，市、县、镇、村、农户逐级签订了基本农田保护责任书，全市共签订55万份，确保责任落实到人，措施落实到位。二是建立健全了耕地占补平衡制度、缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等制度，并严格执行基本农田“五不准”等上级关于耕地保护的各项政策，实现了耕地保护工作的制度化、规范化。三是大力实施土地开发整理复垦工作，增加有效耕地面积。“十五”期间，我市争取国家级、省级土地开发整理项目26个，争取资金2.2亿元，全市通过开发整理复垦增加耕地3000多公顷。1997年土地利用总体规划修编时，确定我市耕地保有量为192969.12公顷，基本农田面积为169943.86公顷，基本农田保护率为88.1。到20__年，我市经审批的建设用地，连续7年实现耕地占补平衡，基本农田保护率始终保持在88.1以上。

（三）土地市场不断规范，土地资源的市场化配置程度不断提高。一是建立土地储备制度。市及各市国土资源部门都成立了土地储备中心，通过收回、收购等方式储备土地，并制定土地供应计划，根据市场情况，适时推向市场，起到宏观调控土地市场的作用。二是建立国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。20__年，市政府出台了《__市国有土地使用权招标拍卖办法》；20__年，又出台了《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》。两个文件都明确规定，对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌方式出让。20__年，各市区都建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，率先在全省全面实行。20__年以来，国土资源部门建立健全了局长办公会集体会审出让底价制度、现场监督公证制度、监督管理方案审批备案制度、公告和信息披露制度、拍卖底价和竞买人报名保密制度等制度，不断完善工作程序，使“招拍挂”工作规范运行，国有土地的资产价值得到充分显现。20__年，我市又进行了工业用地招标拍卖挂牌出让试点。20__年，全市“招拍挂”出让经营性土地129宗，实现政府纯收益9.5亿元，占土地总收益的比例由20__年的6提高到59。三是建立地价管理制度。20__年，我市将市区土地划为7个级别，制定了相应级别不同用途的基准地价。随着经济的发展和城市基础设施状况的改善，20__年和20__年，又对土地级别和基准地价进行了两次调整，使地价水平与经济发展水平相适应，保证了国有土地资产的保值和增值。对采取协议方式供地的，供地价格均以基准地价为基础依法进行评估，并经国土资源部门集体会审确认，保证了土地出让的公平、公正、公开，确保国有土地资产不流失。四是建立国有土地使用权挂牌转让交易制度。市及各市都建立了土地交易市场。除城镇居民住房、法院判决等国有土地使用权转让外，对其他国有土地使用权转让实行在交易中心挂牌交易，对申报的转让价格低于实际评估价格20的，政府行使优先购买权。该制度的建立，培育和规范了土地二级市场。土地市场建设的不断深化，使土地资产收益逐年大幅度增加。20__年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元，是20__年的10倍。

（四）征地管理不断加强，被征地农民的合法权益得到有效保障。重点强化了四项措施：一是规范征地程序。凡是征地前没对土地补偿标准进行听证或测算征地标准达不到我市最低标准的，国土资源部门一律不受理征地审批报件。二是依法适当提高征地补偿标准。新法出台后，我市对征地补偿标准进行了3次调整。20__年，市政府 办公室下发17号文件，将市区征用土地年产值标准和地上附着物标准提高了20左右。20__年，市政府办公室转发《省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》，规定城市规划区内耕地年产值最低标准环翠区为每亩1800元，荣成市、文登市为每亩1600元，乳山市为每亩1400元；城市规划区外耕地最低年产值标准为每亩1000元。土地补偿费和安置补助费标准，两项合计不得低于亩产值的16倍。为有效解决征地中同地不同价的问题，使征地工作更加公平合理，并进一步提高征地补偿标准，按照国土资源部和省国土资源厅的统一部署，从20__年下半年开始，国土资源部门在全市组织开展了征地区片综合地价和征地统一年产值标准制订工作。在城市规划区内征地的，适用区片地价；在城市规划区外征地的，适用统一年产值标准。市区区片地价分了10个区片、5个级别：分别是每亩8万元、7万元、5万元、4万元和3万元；统一年产值分了5个区域，标准都是每亩1300元，补偿倍数分别是23倍、22倍和20倍。目前各市区全面完成了制订工作，待省上批准后公布实施。三是严把征地补偿关。从20__年开始，对新增建设用地，供地报件中必须附被征地村出具的土地补偿费到位证明和被征地农民领取补偿费的证明，否则国土资源部门不予受理和批准供地。四是做好失地农民的安置工作。我市先后采取了货币安置、农业安置、留地安置、转权让利、土地入股等安置方式。为从根本上解决失地农民的生活问题，20__年，市政府下发《关于建立失地农民基本生活保障制度的实施意见》，通过“政府出一块、村集体补一块、农民个人缴一块”的方式，把失地农民的基本生活纳入社会保障体系，实现保障的社会化。目前各市区都根据实际情况出台了相关政策。

（五）执法监察机制不断健全，土地执法力度不断加大。市县两级国土资源部门都成立了执法监察科，组建了执法监察支队和大队，建立了市、县、镇、村四级土地动态巡查网络，制定了《__市土地动态巡查办法》，与公安部门建立了联合执法机制，对土地违法案件做到早发现、早制止、早处理。20__年以来，扎实开展了城市房地产开发建设用地清理整顿、土地卫片执法检查、土地市场秩序治理整顿、开发区清理整顿等集中治理整顿工作，全市共制止土地违法行为500多起，立案查处土地违法案件930余件，拆除违法占地建筑面积11万平方米，有力地规范了土地市场秩序。截至20__年，市国土资源局连续3年被市整规办评为整顿和规范市场经济秩序先进单位；20__年，被山东省整规办评为土地市场秩序治理整顿先进集体。

（六）土地调控力度不断加大，促进了全市经济的平稳运行。20__年，国务院把国土资源部门定位为宏观调控部门，把土地作为宏观调控国民经济的重要手段，下发了国发〔20__〕28号和〔20__〕31号文件，制定了一系列土地调控的措施。对此，我市态度鲜明，行动积极，措施果断，一是严格执行国家产业和用地政策，从严控制新增建设用地。做到“三禁止、一严格”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地，严格控制列入国家产业政策限制类的项目用地。二是严格按照上级要求，认真开展20__年新开工项目用地清理工作。今年国庆节期间，市国土资源局组成7个督导检查组，进驻各市区，对新开工项目逐个进行土地报件档案和实地现场督导落实。对10个违法占地项目全部依法进行了查处，其中依法拆除的4个，没收的3个，移送公安机关立案处理的3个，恢复土地原状的1个；对8个项目进行了罚款；给予党纪、政纪处分的责任人10人，追究刑事责任的2人，做到了既处理事，又处理人。10月16日，我市新开工项目清理工作顺利通过国务院督查组的检查验收。

（七）服务功能不断增强，对经济社会发展的保障能力不断提高。一是强化窗口办文工作，提高服务效率。各级国土资源部门都建立了窗口办文制度，把土地审批事项纳入窗口管理，实行“受理”与“办理”分开。依托城镇地籍信息系统，把城镇居民土地登记发证时限由法定的2个月缩短到15分钟以内，极大地方便了市民。20__年，市国土资源局办文窗口被省国土资源厅和市直机关工委分别评为“优秀办文窗口”和“文明窗口”；20__年—20__年，连续4年被市行政审批中心授予“群众最满意窗口”称号。二是坚持开源节流，大力推进土地节约集约利用。在节约用地方面，全市通过旧城改造、治理“城中村”和“空心村”、处置闲置土地等措施，盘活土地1.6万多亩，节约土地7000多亩。在集约用地方面，20__年，市政府下发31号和38号文件，对30个类别工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率做了详细的规定。依据这两个文件，国土资源部门在用地审批中严格把关，对达不到我市土地集约利用控制标准的，坚决不予批地或核减用地面积。我市土地节约集约利用工作得到省政府的充分肯定，20__年，全省土地利用管理工作暨节约集约用地先进企业表彰会议在我市召开，我市金猴集团、万得集团、三角华盛轮胎、华力电机等8家企业受到表彰。三是千方百计保证项目落地。20__年以来，我市共争取审批建设用地8.3万亩，综合全省各市城市面积和经济发展、财政收入等因素（这些因素是省上分配用地指标时的参考依据），批地总量排在全省15个市（除济南、青岛外）前列。坚持有保有压、区别对待的供地政策，实行“五个优先”，即优先保证国家、省、市重点工程，教育、 卫生等经济社会发展薄弱环节，高科技项目，重点利用外资项目以及资金到位的项目用地。

20__年，市政府被省政府评为全省实施20__-20__年度国土资源管理目标责任制先进单位。20__-20__年，市国土资源局连续4年被__市委市政府评为先进单位；20__年，被省国土资源厅评为全省国土资源管理工作先进单位；20__年，被人事部、国土资源部授予“全国国土资源系统先进集体”称号；20__年，荣成市国土资源局、文登市国土资源局被省人事厅、国土资源厅授予“全省国土资源系统先进集体”称号。

二、土地管理中存在的困难和问题

（一）社会各界特别是个别地方领导依法用地意识有待进一步增强。个别地方把发展同多占地划等号，认为发展就要多占地，多占地就是发展。有的地方用地根本不把土地利用总体规划放在眼里，想开发哪块就开发哪块，投资商看中哪块就给哪块，不管符不符合规划，不管有没有用地指标，也不管是不是基本农田，对国土资源部门的依法制止和规范，他们认为是阻碍经济发展。有的地方甚至搞“毁地招商”，什么项目也没有，把地推平了再说。有的乡镇以租代征违法用地现象比较突出。

（二）土地节约集约利用水平有待进一步提高。近年来，我市在优化土地资源配置、推进土地节约集约利用上进行了不懈地探索，积累了一些成功的经验。但从总体上看，社会各界节约集约用地的意识还不强，土地节约集约利用还停留在较低水平。开发区中工厂建一层厂房的较多，有的还讲排场，建花园式工厂，搞大面积绿地，土地利用效率较低。土地闲置浪费的现象比较突出，不是有项目没地，而是有地没项目，不是土地制约了经济发展，而是有些地方土地的闲置荒芜引起了群众的不满。土地集约利用的审批考核机制有待于进一步健全，有的企业不是根据投资强度确定用地面积，而是虚报投资强度到国土资源部门骗取多批地；批地后，一些用地单位没有按照规定的标准进行投资、建设。

（三）征地中损害农民利益的现象仍然存在。发展经济、推进工业化必须要占用农民集体土地，但是农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化、城镇化成果的过程，应当有利于增加而不是损害农民的利益，应当有利于缩小而不是扩大城乡的差距。但有的地方领导干部脑子里缺乏这种观念，截留、挪用征地补偿费的现象依然存在，甚至违背农民意愿强行征地。造成征地纠纷不断发生，农民上访不断出现，影响社会稳定。据统计，因为征地问题引起农民上访占土地量的40。从反映的情况看，有的地方的征地行为作风粗暴、性质恶劣，庄稼眼看就要收了，一夜之间强行把地推平，这种做法必须纠正。

（四）土地历史遗留问题较难处理，亟待妥善解决。近年来土地方面暴露出来的历史遗留问题较多，其中最突出的有三个方面：一是原来出让的土地，后来由于《森林法》的有关规定或者规划调整为绿地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遗留问题，比如初村北海、张村沿海等1.3万亩土地。土地使用者纷纷要求解决，处理难度很大。二是乳山银滩开发区于1992-1993年越权批准出让的一些土地，现在还有1万亩左右由于当时没有确定具置而空挂，用地单位都来找，难以解决。三是以前有的乡镇搞以地生财，把地擅自卖给开发商，由于没经过转用征收，不能办理正常的用地手续，前任领导把收开发商的钱挪作他用，换届后下一任领导不承认，现在开发商想办理用地手续，符合规划的没有资金，不符合规划的办不了手续。

三、今后我市土地管理的思路和措施

今后我市的土地管理工作，将以这次市人大常委会审议《土地管理法》贯彻情况为契机和动力，紧紧围绕市委“1161”工作思路和目标，认真贯彻崔曰臣书记、宋远方市长、刘命信副市长今年10月9日到市国土资源局调研时的重要指示精神，规范管理，高效服务，开拓进取，扎实工作，为全市经济社会又快又好发展提供可持续的土地保障和优质高效服务，重点做好五个方面。

（一）严格保护耕地，保障粮食安全。一是按照科学发展观的要求，认真开展土地利用总体规划修编工作，使修编后的规划既有利于保护耕地，又为经济发展留出合理的用地空间。二是严格落实耕地保护目标责任制。定期对耕地和基本农田的保护情况进行检查考核，进一步强化各级人民政府主要领导对土地管理和耕地保护的责任。按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的总体要求，严格保护基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量不降低。三是大力实施土地开发整理复垦。积极申报部级、省级土地开发整理复垦项目，争取专项资金。认真落实《__市土地开发整理复垦专项资金管理暂行办[！]法》，加强对专项资金使用情况和项目实施情况的监督检查，并全面推行项目招投标管理，实现土地开发整理复垦的规范化运作。

（二）节约集约用地，提高土地综合利用率。加大宣传力度，彻底转变粗放的用地观念和习惯，提高社会各界的节约集约用地意识。加强建设用地审批管理，建立健全土地集约利用考核评价办法和体系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前严格审查。建设项目办理立项手续前，由项目所在地的国土资源部门进行用地预审，未经用地预审的，一律不予转报批次用地和批准供地。二是批中严格把关。对超过规定用地定额标准或达不到我市集约利用控制标准的，压缩用地面积或不予批准用地。三是批后严格监管。建立新批土地信息库和跟踪检查台帐，建立新批用地项目现场公示制度，及时向建设单位下发提示和督促建设通知，定期跟踪检查，防止土地闲置。把企业现有土地利用情况作为新增供地的重要依据，对土地利用率高的企业，在新申请用地时优先安排；对达不到节约集约用地规定标准的企业，暂缓新的用地审批，待其将原有土地达到节约集约利用标准后，再考虑新的用地审批，促进企业节约集约用地。

(三)拓宽用地空间,保障经济发展。一是立足内涵挖潜，彻底清查、充分利用批而未供的土地、闲置土地、空闲土地等存量土地，提高土地利用率。二是继续争取农村建设用地整理与城镇新增建设用地挂钩试点工作，通过农村建设用地减少和城镇建设用地增加，优化城乡用地结构，拓宽城市用地空间。三是全面摸清全市范围内可利用的盐田、废弃虾池和沿海滩涂，在充分做好环境影响论证和符合规划的前提下，区别不同情况，采取灵活 有效的方式加以利用。四是加大向上沟通协调力度，积极争取国家、省上预留的建设用地指标，缓解土地供需矛盾。