土地管理体制范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇土地管理体制范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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其一，时效性强。土地权利的取得和变更是否能及时得到法律保障，要以是否登记为标志。用地主体必须通过土地登记才能拥有合法的土地产权。只有及时进行土地登记，其土地权益和投资收益才能得到有效保障。土地登记可以借此对用地行为进行现势性监控，在很大程度上避免违法用地行为“生米煮成熟饭”。

其二，针对性强。土地登记直接针对每一宗地的用地行为，较其他管理手段更为直接、具体。每一宗地权利的取得和变更情况是否合法，在土地登记环节可以依据法律法规作出准确的判断，从而克服依靠巡查、举报手段随机发现违法行为的不足。

其三，自我约束性强。权利实体合法和程序行为依法是土地登记的准则，实际操作中有严格规范的权属证明材料和登记程序要求，从根本上限制了土地登记的自由裁量权，保证了土地登记的独立性和公正性。《物权法》第二十一条关于登记赔偿责任的规定，从法律上强化了登记机构的自我约束。土地登记必须依法公平地对待用地行为涉及的各方主体，并对自身作出的登记行为负责。

其四，公开性强。通过土地登记结果的公开查询，可以发挥土地登记的物权公示作用，充分激发土地权利人、利害关系人特别是广大农民的维权意识，发挥社会监督作用。在发生未批先用或“以租代征”等违法用地行为时，土地权利人的自觉抵制和法律保障力可以有效克服“批地闸门堵住了，用地闸门没堵住”的问题。

发挥土地登记在防范土地违法行为中的关口作用，必须改革现行土地登记管理体制，横向上实行“管登分离”，即土地管理和土地登记相分离；纵向上保持土地登记的独立性，实行登记的“垂直管理”，消除用地审批和土地登记同出一门的弊端，排除地方政府的影响，确保登记机关依法独立行使职权，从而更好地制约和监督土地审批机关的审批行为，有效预防土地违法行为。

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中图分类号： FF301.2 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-24-88-1

1 目前我国地方国土资源管理体质改革的现状

一是目前基层国土体制的权利与职责没有得到相对明确的规定，形成了双方都领导的交叉现状，对于国土部门来说虽然赋予了基层国土所一定的权利与职责，但双方之间存在争议的时候往往没办法达成统一意见，导致对整个地方管理产生了一定的混乱。二是对于在基层国土的工作人员来说，他们是由上级机构分派到每个基层进行管理工作的，这对于他们来说其所处的身份具有特殊性，给管理人员增加了很大的心理负担。

2 地方国土资源管理存在的缺陷

2.1 目前管理体制尚不健全

目前的国土管理体系主要由许许多多的乡镇国土资源管理部门共同组成，而对于大大小小的地方国土资源所来说，它们则是我国整体国土资源管理体系中最基础、最前沿的战线。而目前的改革都是单纯地为了改革而改革，并没有真正意义地从实际情况出发，做出切实的行动。在改革潮流中没有出具具有详细明确的举措方案，因此也就更加寸步难行，没有实际的可操作性。就如上文提到的，目前地方的国土管理受到双重交叉的管理，这样非但没有鼓舞大家共同努力的动力，反而造成相互推诿的反面效果。很多地方国土管理部门认为有上级进行交叉管理，那没有办法根据自己的想法进行管辖，便干脆直接以上级的目标工作为核心，全面配合即可，这便造成了地方国土资源所出现推诿、不负责任的现象出现，结果就造成了对整个国土资源管理体系的严重破坏，这是其弊端所在，也大大阻碍了国土资源管理的有效管理与发展。

2.2 对财力、物力、人力方面的分配不均

针对财力、物力的分配方面也存在着严重分布不均的状况。土地收益的多与少是地方城市建设发展的重要源泉，要建设、要发展就离不开土地，对于地方国土资源管理机构来说，对财力、物力方面的分配是导致地方与中央之间的关键所在，地方为了争取得到更多的利益而造成分配不统一，这也大大削弱了国土资源管理的效率，从而产生不良的后果。

2.3 管理干部难以得到发展的机会

在干部选拔过程中，当有职位空缺的时候，没有给予国土资源部门的工作人员一个参选的机会，这对于有志之士来说是一个很大的打击，他们的发展前途也就被扼杀在里面，严重影响了工作人员的工作热情性，阻碍了部门的发展。

2.4 人员基本素质没有统一化发展

对于工作人员来说，他们在工作时仍存在一定的素质不全面、参差不齐的问题，有的甚至相距甚远。而大部分人员的自身素质也存在不统一的情况。首先，不是每个工作人员都有一定的政治涵养，有足够的自觉去了解当今国土资源管理体系的管理形势，也没有积极地吸取新时代的潮流思想，更没有全身心地把自己投入到工作状态里面去，也没有养成时刻把握政治政策标尺的习惯。其次，对于工作人员的文化层面来说，并不是所有的人都拥有一样的学历，不是所有人都有一定的文化底蕴来作支撑。再次，对于地方国土管理人员来说，他们都是通过乡镇干部一层一层选拔推举上来的，对于专业的国土资源管理体制的认识尚且不到位，理论知识也相对滞后，在工作过程中还是会出现一定的负面影响。

3 对地方国土资源管理改革的建议

3.1 加强工作人员之间的沟通交流

对于地方国土管理可以开展定期的人员交流会或指导洽谈会。有组织有规律地整合工作人员进行资源共享，培养出一个具有活力升级的工作氛围，从而为之后更好的开展工作奠定基础。

3.2 保证一定的资金流动、投入

为了地方国土资源管理部门能够与上级更和谐地开展工作，应该保证有一定的资金投入，明确制定出对地方国土资源部门适当的优惠政策，发挥出地方国土资源管理部门的积极性，从而共同有效地切实解决体制中存在的一些问题。

3.3 提高时政意识与政治素质

必须不断加强管理人员的政治素养，让他们跟着时代的趋势发展而不断学习领会，懂得把握贯彻新时代的精神，把握国家对于国土资源管理方面的重要举措。开展一系列培训与教育，端正人员的工作作风，努力培养出一批有纪律有素质的新一代。

3.4 大力发展人们的国土资源意识

切实抓好落实国土资源管理体制的法律法规，积极广泛宣传，不仅让国土管理人员懂得相关法规，还要让广大人民群众也参与到这个行列中去，共同为我国的国土资源管理出力。

参考文献

[1] 田庆昌.对我国现行土地管理体制的思考[J].河南国土资源，2006，（12）.

[2]刘乃军.我国资源价格改革的战略思考[J].价格理论与实践，2007，（5）.

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鹤壁经济开发区始建于1992年，经过15年的开发建设，一座规划合理、功能完善、环境优美、产业先进的现代化城市初具规模，已经发展成为全市的新市区，新的政治、经济、文化中心和对外开放窗口。建区以来累计完成城市基础设施建设资金投入20多亿元，其中大部分资金来源于开发区范围内国有土地出让收入。因此，管理好、利用好开发区国有土地出让收入具有重要的现实意义。为进一步理顺开发区土地收支管理体制，加快新市区建设步伐，本文就从开发区土地收支管理体制的演进过程入手，分析当前体制运行的困难和问题，并提出建议。

一、开发区土地收支管理体制演进过程

从1992年至今，开发区土地收支管理体制大体经历了两个阶段，每个阶段都有着鲜明的特点。

第一阶段：1992年11月-2003年6月，实行自行出让土地、自行组织收入、自行安排支出的“封闭式”运行管理体制。

开发区范围内的国有土地由开发区负责征用、决定土地价格、组织土地出让收入，支出自行安排。期间，共出让国有土地使用权416宗、11796亩，实现土地出让入6.2亿元，既确保了开发区城市建设用地供给，又筹集了大量的城市建设资金。至2003年底，城市框架达到16平方公里，建成区面积13平方公里，建成城市道路35条（段）40余公里，完成供排水工程7万多米，建成2个集中供热站，供热面积达128万平方米，建成日供水能力10万吨的自来水厂，建成区绿化覆盖率达到39％，城市功能基本完备。

这一阶段的特点：一是土地出让价格较低。2000年以前，亩均出让价格在3万元－5万元之间，2000年－2003年才逐步提高到8－11 万元之间。二是欠付农民征地补偿款较多。由于建区初期土地出让价格低，基础设施建设资金需求量大，为保证基础设施建设进度，将应部分赔付农民的征地资金用于城市基础设施建设，造成大量欠付农民征地补偿。据统计，在开发区管理土地收支期间共欠付农民征地补偿款1.1亿元。三是用地单位欠缴土地出让金现象普遍。由于当时的特殊政策（如用地单位缴纳土地出让收入的60％即可办理土地证，行政事业单位搬迁办公用地可以先建设后补缴等），造成部分用地单位长期欠缴土地出让金，截至目前还有43个单位7000余万元土地出让金未缴纳。四是土地收支管理不规范，存在以路换地、用地单位自行进行征地补偿、随意减免地价和土地出让金、供地手续不全等现象。

2、第二阶段：2003年7月至今，实行市级统一规划、统一储备、统一出让，统一核算、统一管理的“五统一”运行管理体制。

2003年7月，市政府顺应国家对开发区土地管理政策的调整，对开发区土地使用权出让体制进行改革，成立鹤壁市土地收购储备中心，由其负责城市规划区范围内国有土地的收购储备工作。开发区土地全部改由市级收购储备，土地使用权由市政府以招拍挂方式统一出让，土地出让收入全部缴入市财政，征地补偿费用和基础设施建设资金市级统一筹集安排。开发区负责具体的土地征用补偿和组织实施城市基础设施建设工作。期间，共出让开发区范围内国有土地使用权105宗、4818亩，实现土地出让入9.2亿元。城市框架已拉大到38平方公里，建成区面积达到22平方公里，人口10万人，城市功能更加完备。

这一阶段的特点：一是土地出让价格和土地增值收益大幅度提升，这4年的收入为第一阶段11年收入的1.5倍。开发区土地统一由市级管理后，市政府对开发区范围内的用地价格进行了明确和细化，划分了四类地段和八类用地类型，制定出16种基准地价并定期进行调整，凡低于基准地价的土地不允许出让，堵住了低价出让土地的口子。截至2007年底开发区平均地价已提升至45万元/亩，其中个别商业用地出让价格已达到83万元/亩，极大的提升了土地价值。二是土地收支管理逐步规范。2004年，市财政设立土地核算专户，将所有土地出让收入全部缴入土地专户，通过专户核算土地成本后，净收益入库用于城市基础设施建设和城市公益事业支出。2007年，按照国务院要求，将土地出让收入全额缴入国库，支出均通过财政预算安排，城市基础设施建设全部实行招投标，项目管理更加透明，收支管理更为严格、规范。三是收入征缴率明显提高。采取不缴清土地出让金不予办理土地证，未按合同规定按期缴款按日加收滞纳金等措施，提高征缴率，2004年－2007年出让的105宗土地中，仅有3宗土地未按合同规定时限全额缴清土地出让金，征缴率达到97％。四是及时兑现对农民的征地补偿资金，杜绝了欠付农民补偿款现象。土地收支管理权限上收市级之后，市财政在管理上先拨付征地补偿资金，剩余资金再用于基础设施建设和归还债务，从根本上杜绝了欠付农民补偿款现象，保证了失地农民的利益。近几年，市财政逐年安排，开发区也通过各种渠道收回以前年度用地单位欠缴土地出让金，积极兑付农民补偿款。至2007年底，欠付农民征地补偿款已由2003年度以前的1.1亿元锐减成1450万元。

二、开发区现行土地收支管理体制存在的困难和问题

近年来开发区土地收支管理不断加强和规范，但同时也存在着一些困难和问题。主要表现在以下五个方面：

1、在开发区城市基础设施建设与筹资方面，责权不统一。开发区土地出让收入全部缴入市级后，基础设施建设资金完全靠市级投入，完全没有筹资压力。由于责权不统一，开发区一有事就找市政府，其预算内财力则集中用于该区行政运转和部分城市维护支出，致使该区行政正常运转支出水平较高，2006年在职机关人员公用支出水平为市级的4.2倍，未能形成市、区共建的合力。这种权责分离的体制，不能很好地调动开发区筹集资金的积极性，城市基础设施建设全部躺到市政府身上，给市政府带来了沉重负担，同时也不利于开发区的健康持续快速发展。

2、债务包袱重，偿债压力大。开发区成立以来建设步伐较快，仅靠土地出让收入远远不能满足基础设施建设需要。在封闭运行时期，开发区采取拖欠建设工程款、欠付征地补偿款和借贷债务等方式进行建设，形成了大量债务包袱。至2007年底，开发区直接债务（不含市财政借贷款项）达到2.44亿元。开发区土地收支划归市财政后，市财政为保证满足城市基础设施建设资金需要，除用土地出让收入安排建设支出外，还通过贷款、借款等方式多渠道筹集资金。至2007年底，市财政用于开发区城市基础设施建设的债务规模达到2.72亿元。两项合计，开发区城市基础设施建设直接、间接债务达到5.16万元，为2007年市级土地净收益的5倍。这些债务，均需用以后年度土地出让收入逐步偿还，市政府偿债压力大。

3、开发区土地出让收入增长空间有限，城市基础设施建设资金缺口大。随着国家进一步加强对土地的宏观调控，更加严格地控制各地农用地转国有建设用地指标，土地出让规模将会长期稳定或逐年减少，土地出收入也不会有大幅度增加。从近几年的土地出让净收益看，每年约在8000万元左右，从2007年开始各项城市基础设施建设贷款进入还本高峰期，每年至少需安排还本付息资金3000万元以上，用于安排城市基础设施建设的资金非常有限，远远不能满足鹤壁市城市总体规划确定的城市基础设施建设规模需求。按照鹤壁市城市总体规划，到2020年开发区建成区面积将达到38平方公里，目前正在修订的鹤壁市城市总体规划预计到2020开发区建成区面积将达到50平方

公里，按此测算每年约需投入城市基础设施建设资金2－5亿元。

4、市土地储备中心资金被大量挤占，周转困难。市土地储备中心成立后，不仅是作为土地储备机构存在，实际上也是开发区的一个融资平台。至2007年底，土地储备中心贷款1.5亿元，其中用于开发区基础设施建设及道路绿化公益设施等征地资金就达到1.16亿元。由于2007年金融系统收紧银根，致使该中心有4000万元贷款归还后当年不再放贷，还有4000万元收回再贷后质押银行不允许动用。该中心为保障信誉，只有占用用地单位缴纳的土地款来归还贷款，造成财政收入不能按期缴入国库，直接影响了资金的安排使用。开发区长期占压巨额资金，既造成了市土地储备中心资金周转困难，也影响了土地储备工作的正常进行。2006年下半年以来，该中心没有增加土地储备，失去了土地储备的意义。

5、开发区土地支出随意性较强，预算约束力差。年初预算用土地出让收入安排城市基础设施建设支出时，尽管也编制到项目，但该区年度执行中项目变化频繁，年初预算等于只控制了资金总量，而无法控制项目，不利于加强管理和监督。

三、理顺开发区土地收支管理体制，加强开发区土地收支管理的建议

1、确定开发区范围内土地出让收入市、区分享比例，统一责权。将开发区基础设施建设事权下划开发区，开发区承担城市基础设施建设和偿还开发区直接债务支出，市级仍旧承担供热、污水、垃圾处理等公益事业的建设、运转支出及市级直接借贷用于开发区城市基础设施建设的债务支出。根据我市城市总体规划确定的城市建设规模、以前年度债务规模、城市公益事业投资需求等因素，确定开发区范围内土地出让净收益市与开发区分享比例，对一些关系开发区和地方经济社会发展的重大或特殊城市基础设施建设项目，可采取一事一议的办法，由市政府与开发区管委会协商确定。通过明确市与开发区收支范围和支出责任，促进开发区财权与支出责任的统一。

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土地整治是发展现代农业的一项重要的基础性工作，是农业发展中的一个有机组成部分。在现实工作中，土地整治是适应新时期建设高效农业、现代化农业的重要手段。通过土地整治，可以增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农民的生产生活条件，是建设现代农业的重要内容。因此，土地整治应该是，也必然是农业发展长效机制的重要组成部分。笔者从自己的工作实际和本县情况谈谈自己的看法。

一、农村土地整治管理改革的基本背景

1.经济社会发展实际的客观需要 随着社会经济快速发展，城乡用地格局和人地关系格局均发生了显著变化。城市规模扩展与基础设施建设用地增长需求旺盛，保障经济发展与保护耕地红线的“双保”压力持续加大，而农村土地废弃闲置和低效、无序利用问题日益突出，这种矛盾成为构建城乡经济社会一体化发展新格局的主要障碍。

2.统筹城乡和新农村建设战略任务要求 建设社会主义新农村是中国统筹城乡发展的战略决策，随着城乡统筹发展格局的深入推进，土地整治与新农村建设结合的研究也成为土地整治研究中的一项新内容。在新的形势下，农村发展和城乡统筹的目标要求也有新的变化，加强与当前开展的户籍制度、农村土地制度改革等统筹城乡制度改革的衔接，才能更好地发挥各项制度的合力作用，改革农村土地整治的传统管理方式成为题中之义。

二、农村土地整治管理现状和改革面临的困难

1.农业基础设施薄弱。

我县投入农业设施的资金严重不足，水利设施的投入只覆盖极少部分耕地，即使原有农田水利设施，缺乏后期管护和资金的再投入，基本不能满足农业灌溉需要，不能保证农业旱涝保收。农业生产道路设施基本未投入，农民耕作仍粗放性，运输基本上靠肩挑背驮，不能利用小型机械种植，生产力水平极为低下。

2.设施农业项目建设资金投入不足

农业设施建设是一项高投入，高产出的项目，对收入较低的农民来说，资金不足的矛盾十分突出，依靠群众自筹建设有一定的困难。另一方面，由于认识不足，农民等、靠、要的思想相对严重，多渠道投入的机制还未形成。近两年设施农业建设项目虽然财政在资金上给予补助，但金额有限，在不同程度上影响了设施农业的快速发展。农机补贴的种类和面都很窄，没有出台相应的政策和设立相应的专项资金投入也很少。

3.项目缺乏后期管护

项目实施后，县土地整理中心将项目移交给项目所在的乡镇人民政府，由乡镇人民政府移交给村社进行管护。由于项目没有后期管护经费，农村劳动力都外出务工，项目移交后基本上未进行管护，工程移交基本上是流于形式。

三、农村土地整治管理体制改革的对策建议

1.制定政策，规范行为

在市局制定相关政策的基础上，我县通过开展调研并出台了《丰都县户籍制度改革宅基地及附属设施用地处置有关事宜的通知》、《丰都县农村建设用地复垦项目实施方案》、《丰都县土地开发整理项目管理办法》。同时与县监察局联合出台了《关于开展丰都县土地整治项目联动监督工作的通知》，为规范我县土地开发整理及土地复垦工作的实施过程中的行为提供了政策依据。工程实施过程中，严格按照土地开发整理项目的有关规定，实行项目法人制、公告制、合同制、工程招投标制、工程监理制、审计制的 “六制”管理。

2.措施有力，强化监督

一是委托有资质的专业监理单位。要求监理单位认真履行三大职责，严把施工各环节的质量监理关。二是每2-3个项目派驻1名现场联系人，负责工程项目设计方案的指导、监督检查及现场监理工作。三是强化群众监督。涉及项目的每个村均聘请了1名基层党员、群众，协助监理单位实施全程监理。四是开展工程技术培训和技术指导。在工程施工前，县土地征用储备整理中心组织乡镇政府、监理、设计和派驻的现场相关人员进行了技术培训，并对施工单位进行技术指导。五是在项目实施期间，每月召开1次监理人员、联系人和乡镇项目技术人员工作会，及时解决工程推进过程中的问题。六是联系人、监理人员共同在现场不定期，对单项工程进行检查，确保了工程质量。

3.多方结合，提档升级

在农业产业区域化、专业化、市场化、现代化的规划基础上，按照现代农业和新农村建设的要求，用土地整治的资金，引导农业企业规模经营，产业化经营，提高机械化水平。以建设高标准基本农田为契机，推进我县骨干农业项目提档升级，促进传统农业向现代农业转变。同时大力实施农村建设用地复垦，促进农村建设用地节约集约，推进新农村建设，改善农村居住环境。

4.资金整合，拓宽渠道

坚持政府主导、多元投入、加强整合，为农村土地整治提供稳定的资金保障。一是加大政府投入。县里加大统筹力度，统筹利用耕地开垦费、用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费等资金，专项安排农村土地整治资金。二是整合涉农投入。按照“渠道不乱、用途不变、专账管理、统筹安排、各计其功”的原则，把农村土地开发整理复垦与发展村级集体经济、村庄整治、下山扶贫、农民饮用水、万里清水河道、农业综合开发、农村联网公路、农村电气化建设等有机结合起来，有效整合相关项目资金。三是拓宽筹资渠道。要运用市场机制，拓宽资金筹措渠道。在县域范围内建设用地增减挂钩项目新增耕地置换建设用地的，土地出让所得收益按一定比例用于农村土地整治项目建设；建设用地复垦指标在省域范围内有偿调剂使用的，所得收益应专项用于农村土地整治项目建设，保障村庄土地整理复垦、住房改建、基础设施和公共服务设施建设的需要。四是鼓励金融投入。各金融机构特别是农村信用社、农发行、农行，要加大对农村土地综合整治和农村住房改造建设的信贷支持力度。

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第二条在本市市区**镇、**镇西外环路以东区域范围内，因城市建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿安置的，适用本办法。

江阴经济开发区管辖范围内征收或征用集体土地的房屋拆迁及补偿安置依照本办法执行。

第三条集体土地房屋拆迁所在地的镇人民政府应当将拆迁补偿安置相关工作作为政府工作的重要内容，成立专门机构，做好拆迁工作，并将拆迁工作列入年度考核目标。

市国土资源局负责集体土地房屋拆迁相关的征地补偿的管理工作。

市建设局负责拆迁商品房建设的管理工作。

市人民政府房屋动迁管理机构（以下简称“市动迁办”）负责市区集体土地房屋拆迁相关的补偿安置的管理工作。

市政府有关职能部门，应当根据各自职责，共同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。

第二章拆迁管理

第四条市规划局出具建设用地规划许可证（含定点图）后，市动迁办根据用地单位的申请，书面通知相关部门暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋及其他附着物；

（三）审批改变房屋、土地用途；

（四）办理房屋、土地权属证书；

（五）办理户口的迁入、分户；

（六）核发工商营业执照或临时工商营业执照；

（七）法律法规规定的其他事项。

第五条用地单位应当根据被拆迁房屋的权属登记情况，拟订用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，并报市动迁办备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：

（一）用地范围内被拆迁房屋及其他附着物的调查情况和所需补偿经费测算情况；

（二）拆迁计划、拆迁期限；

（三）拆迁补偿安置资金足额到位的存款证明（办理存款业务的金融机构出具）或者产权明晰、无权利负担的安置用房证明；

（四）补偿安置方式；

（五）其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。

第六条市动迁办对用地单位提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告，并向用地单位发出房屋拆迁补偿安置通知书。

市动迁办在审查时应当核实拆迁房屋及其他附着物的现实状况。

第七条用地单位应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。

被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

第八条市动迁办应当对房屋拆迁项目实施动态跟踪监督管理；用地单位或被委托的拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴市房屋拆迁信息管理系统，并接受监督管理。

第九条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。

第十条从事集体土地房屋拆迁业务的人员，应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办的专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。

上岗证书实行年审制度。

第十一条市动迁办应当根据有关规定，建立江阴市房屋拆迁估价机构名录，定期向社会公布。房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取当事人共同选择的方式。

接受房屋拆迁估价委托的估价机构应当与用地单位签订拆迁估价委托协议。

第十二条估价机构对被拆迁房屋进行估价时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。

第十三条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。

第十四条用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作，并按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城市建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。

第十五条用地单位不得擅自延长拆迁期限。

拆迁期限确需延长的，用地单位应当在拆迁期限届满15日前，向市动迁办提出延期申请，市动迁办应当自收到拆迁延期申请之日起10日内给予答复。

第十六条在规定的拆迁期限内，用地单位或被委托的拆迁实施单位应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、安置方式、违约责任等内容。

拆迁补偿安置协议应当采用市动迁办在江阴市房屋拆迁管理信息系统上提供的格式文本。

第十七条房屋拆迁补偿安置协议订立之后，当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。

第十八条用地单位与被拆迁人经协商达不成协议的，经当事人申请，由市动迁办裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。

裁决程序由市动迁办按照有关规定另行制定。

第十九条用地单位或被委托的拆迁实施单位实施房屋拆迁的补偿安置资金应当专项用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。

第二十条从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对拆除施工安全负责。房屋拆除施工管理严格按市建设局相关规定执行。

用地单位应当对房屋拆除施工实行招投标制度。

第二十一条房屋拆迁补偿安置结束后，由市国土资源局会同市建设局、市动迁办组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。

第二十二条市动迁办、用地单位或被委托的拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。

第三章补偿安置

第二十三条被拆迁房屋的合法依据，以用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）前，被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。

第二十四条被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。

第二十五条被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证书载明的建筑面积为准；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；合法建房手续未载明批准建房面积的，由所在镇会同市国土资源局、市规划局、市动迁办按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的，由被拆迁人在规定的时间内向所在村提出申请，经所在村、镇审核，由市国土资源局、市规划局、市动迁办会审同意，按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积，并在拆迁地点公示。

不符合前款规定情况的，均不予认定为合法建筑面积。

第二十六条被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。

第二十七条拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。

用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，不予补偿安置。

拆迁租赁住宅房屋的，对房屋承租人不予补偿安置。

拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当材料残值补贴。

第二十八条住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换，也可实行货币补偿。

第二十九条住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的，由用地单位提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁商品房给予产权置换。

第三十条住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积：被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于200平方米的，按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积；被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50%确认房屋产权置换面积，但每户房屋产权置换面积不得超过250平方米。

住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户，被拆迁人在同一用地范围内有多处住房的，应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。

第三十一条房屋产权置换按本办法第三十条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁商品房的最接近户型。

置换的拆迁商品房结算办法为：拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分，按政府确定的建安价结算；大于房屋产权置换面积部分，按市场价结算；小于房屋产权置换面积部分，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。

第三十二条在拆迁期限届满之日前，用地范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因城市规划控制，未批准建房且未购买村民联建房的，可由本人向所在村提出申请，所在村、镇审核同意并在拆迁地点公示无异议后，经市国土资源局、市规划局会审批准，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁商品房，价格按建安价结算。

第三十三条住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）要求实行货币补偿的，先按第三十条、三十二条规定确认房屋产权置换面积（照顾购买面积），再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积（照顾购买面积）计算货币补偿金额，给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）领取货币补偿金后应自行购房。

第三十四条拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿，其中被拆迁房屋合法建筑面积大于房屋产权置换面积部分，按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。

第三十五条拆迁住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。

第三十六条用地单位或被委托的拆迁实施单位应在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况，接受社会监督。

第三十七条拆迁非住宅房屋实行货币补偿。

拆迁工矿仓储及其他非商业经营的非住宅合法房屋，被拆迁房屋建筑容积率小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿；建筑容积率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价补偿。

拆迁商业经营的非住宅合法房屋，按重置价结合成新评估价的3.5倍予以补偿。

拆迁非住宅房屋涉及的集体建设用地参照国有划拨土地估价，由用地单位补偿给集体建设用地所有权人。

第三十八条拆迁非住宅房屋，用地单位应当向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。

第三十九条住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付，非住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以银行汇票方式支付，均不得以现金方式支付。

第四章拆迁商品房建设管理

第四十条拆迁商品房由市动迁办会同相关部门，拟定建设计划，确定建设规模，报市建设局和市国土资源局备案。

第四十一条拆迁商品房的开发建设按政府确定的拆迁商品房招标拍卖挂牌价格（含土地招标拍卖挂牌底价、建安价、室外工程建设费、政府代收费、财务管理费用、核定利润等），通过土地招标拍卖挂牌出让方式确定开发建设单位。拆迁商品房的建安价由住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）结算给开发建设单位；拆迁商品房招标拍卖挂牌价格与建安价的差价部分，按征地拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算支付金额，由用地单位预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户，由市建设局按规定核准后结算给开发建设单位。

拆迁商品房建设资金专用帐户接受市财政、审计部门的监督。

第四十二条拆迁商品房的市场价，按房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定，并由市房产管理局、市建设局适时公布。

拆迁商品房建安价由市建设局公布。

第四十三条拆迁商品房用于城市建设和发展中对住宅房屋被拆迁人的产权置换，由市建设局负责产权置换的监督管理。

第四十四条拆迁商品房建设必须严格执行城市规划。

市建设局设立拆迁商品房建设监督管理办公室，负责对拆迁商品房建设的指导和监督，加强跟踪监督管理，以确保工程建设质量，并会同市房产管理局落实拆迁商品房小区物业管理。

第五章法律责任

第四十五条被委托的拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、的，追究直接负责的主管人员和直接责任人员的责任，可以依法吊销上岗证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被委托的拆迁实施单位违规使用拆迁专项资金的，追究直接负责的主管人员和直接责任人的责任；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的，估价结果无效，由市建设局处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，由市建设局责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。