新土地法管理范文

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[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-9-279-1

由于我国经济和土地的矛盾的尖锐化，使得土地的开发管理工作显得十分重要。提高土地质量，改善农业生产条件和技术水平，保护生态环境的建设，同时，优化土地结构，提高土地资源的利用率，为社会的可持续发展提供充足的土地资源。土地测绘技术的运用，可以使土地的利用更为科学合理。

1土地测绘技术的信息化与土地开发管理的关系

土地测绘技术与土地的开发管理是相互依托的关系。

一方面，土地测绘技术是实现土地开发管理的基础。土地的合理开发管理离不开对土地的全方位的信息和数据，依靠土地测绘技术所得到的地籍、地形、附着物的位置、权属界线、类型、面积等信息资料，进行科学合理的规划与管理，保证土地开发管理工作的质量，实现对城市、城镇、农村土地的合理利用。

另一方面，土地测绘技术是土地开发管理的技术支持。从项目报批 、地质勘探 、更低占补平衡划地勘测，到竣工复测，甚至到违法占用地的测量，各项土地开发活动的开展都离不开土地测绘技术 [1] 。土地测绘技术在土地的开发管理工作中得到淋漓尽致的发挥，始终贯穿整个土地开发管理工作。

2土地测绘技术的信息化对土地开发管理的要求

2.1对关键点的重点测量

关键点包括高程趋势变化点、坎顶、坎脚线的位置和标高，沟、窑等量注面积及比高等信息 [3] 。在进行测绘时，对各个信息的测绘要求具体、准确。在完成测绘进行测绘图的制作时，要求不仅要根据土地的实际情况，对居民园林、林地、田地、电、渠、沟的使用年限和地物信息进行准确的反映，还要将相应的旧城改造、旧村复垦地区的园地、林地树木种类、面积、年龄，坟穴的位置、数量；以及居民房屋面积、建筑密度、人口密度、新旧程度、容积率等信息也作出对应的标注，以便相关人员对土地作出合理的规划，也便于对土地信息的统计和登记工作。在测绘工作完成后，还需要用标石标注高程和坐标并进行埋设，方便后续工程项目施工的使用。

2.2对测图比例尺的确定

测土比例尺的确定在测绘技术当中是非常重要的。测图比例尺的合理，关系到测绘工作的质量。合理测土比例尺的确定是完成测绘工作的首要条件。在进行测图比例尺的确定时，对于起伏大、地貌破碎、视察困难的地区，高程网格合理的布置能够使测图更为清晰，一般测试高程的网格要在一米以下更为合适；对于地势平坦、起伏较小的地区，一般以米进行网格测试就可满足多个部门的不同使用要求。

3土地测绘技术的信息化对土地开发的应用

3.1地理信息系统（GIS）的应用

地理信息系统（GIS）是利用计算机的技术支持，把各种地理信息依照空间分布的顺序，对信息进行输入和输出、存储、更新和检索、图片编辑、数据库管理、输出数据综合分析的计算机技术系统 [2] 。地理信息系统（GIS）最初被用于建立与土地管理、土地开发规划的相关土地信息系统（LIS），经过长期的使用与发展，形成了以地理信息系统为基础的土地开发管理信息系统模式 [4]。在对土地调查、登记、统计、评价、地籍管理等工作中，地理信息系统的贡献最大，而且还能为土地法律咨询提供相关的数据资料用以参考。在地理信息系统（GIS）上建立起来的土地信息数据库实现了空间图形数据与属性数据的有效结合，经过图形和数据的分析、管理、输出操作，使土地信息数据库更为科学。

3.2遥感技术（RS）的应用

遥感技术（RS）是集传感器技术、信息传输技术、信息处理技术等为一体的先进技术。遥感技术（RS）获取信息的速度非常快，而且信息量丰富，全天候的对目标进行传输、处理，在0.61米到30米的范围内的测绘数据都能清晰反映。随着遥感技术的提高，其分辨率也原来越高，被广泛用于动态监测和规划管理、居民住房产权调查等工作中。

3.3全球定位系统（GPS）的应用

全球定位系统（GPS）是土地测绘技术信息化发展的新成果，具有快速确定各测量点的物理坐标，改善测绘精度等特点。全球定位系统（GPS）采用的是静态工作模式，在点与点之间不能达成通视的情况下也能完成测量工作，并使测量的各种数据十分精确。将全球定位系统（GPS）技术用在大比例尺的土地开发管理工作中，可以实时获得地物信息与地界或权界等信息的准确定位与数据采集。，经坐标变换和数据格式将GPS的三维地理数据测量结果进行转换后，可以实现数据共享与地理信息的有效结合，避免了传统测绘方法在多次清绘、转绘中带来的误差。

3.4 3S技术

3S技术是指地理信息系统（GIS）、遥感技术（RS）、全球定位系统（GPS）的有效结合。3S技术是信息化土地测绘技术的核心技术，依靠GPS提供的数据源，利用野外调绘所得的烟感影像为参考，经过GIS平台在计算机中直接绘出图形，再对各地情况进行标注的土地资源调查工作。在此过程中，也可将烟感资料通过数字化的软件直接处理或经GIS进行数字化的处理后，直接导入数据库。利用GIS、 RS 、 GPS三种技术的各自优势，快速而准确的获得土地信息，提高土地信息管理工作的效率，保证土地开发管理所使用信息数据的准确性，又节省了人力、物力、财力等资源，为国家土地开发管理的信息化、规范化和统一化起到了较大的促进作用。

4结束语

随着土地测绘技术的信息化的发展，各种先进的测绘技术在土地的开发管理工作中广泛的应用，为国家提供准确的土地信息，为合理利用土地资源提供技术基础，使得土地开发管理所需的数据更加准确可靠，土地开发管理的效率得到显著的提高，更为土地开发管理的科学化作出了贡献，促进了土地开发管理的发展。

参考文献

[1]杨兴叶.土地测绘技术的信息化与土地开发管理[J]. 商业文化（上半月）， 2011（10）.

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近年来，由于土地资源的稀缺性，土地供求矛盾日益尖锐化，土地开发管理作为实现土地资源的可持续利用的一条新途径，取得重大进展.一方面，可增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境；另一方面，通过优化土地利用结构，加强存量建设土地的集约利用，为社会经济发展提供必要的建设用地，控制城市外延扩张，减少耕地的占用，实现我国土地资源的可持续利用.

测绘工程作为一门快速发展的科学技术，在土地管理中得到了较为广泛地应用，从土地详查到城镇地籍调查及耕地动态监测，几乎所有土地管理基础业务的完成都离不开测绘科学技术的支持.可以说，测绘学技术为土地管理工作的发展起到了巨大的推动作用.

1土地开发管理规划

土地开发管理规划是土地利用专项规划，属微观土地利用规划，在明确土地用途的相对较小的空间内对土地开发、整治等建设活动进行规划.土地开发管理规划在土地利用总体规划的指导和控制下，对规划区内未利用、暂时不能利用或虽已利用但利用不充分的土地，确定实施开发、利用、改造的方向、规模空间布局和时间顺序.土地开发管理规划要根据当地社会经济发展状况和需要，研究分析土地开发管理潜力和发展战略，按照土地利用总体规划的要求，反复比较和全面协调论证分析土地开发管理区域的综合效益，特别要考虑后期土地利用经济效益.在此基础上，广泛征求有关单位和个人的意见，与相关部门的规划相协调，加强公众的参与，完善规划设计的各个要件.要通过土地评价、社会经济发展预测、经济合理性、技术可行性、生态环境可持续性等研究，以集约利用土地、增加有效耕地数量、提高土地利用率和土地生产力、改善土地生态环境等为目标，正确选择土地开发管理单元，科学编制土地开发管理规划.

土地开发管理涉及的农、林、水建设、财政等部门也应按照各自的职能，积极参与土地开发管理.在政府的统一领导和协调下，集中各部门的优势，形成人力、物力、财力的合力，综合运用法律、行政、经济和科技手段，取得经济效益、社会效益、生态效益相统一的综合效益.

如果说现阶段土地开发管理的目的是保持耕地总量动态平衡，那么，不实现城镇土地用地结构的合理化，控制城镇建设用地的外扩式扩展，就很难达到土地整理的目的.我们不能一味地开发整理出更多的耕地来填补城镇建设占用的耕地，除了开源，更应该节流.由于耕地保护的压力和城镇建设的需要，建设用地整理作为一项可以在不增加土地面积的前提下获得巨大的土地利用效益，实现建设用地供应的有效控制的措施，从一定程度上满足了城镇建设用地的要求，因此，引入并推行建设用地整理成为一种必然的选择.

2信息化测绘

信息化是充分利用信息技术，开发利用发个信息资源，促进信息交流和知识共享，提高经济增长质量推动经济社会发展的历史进程.

我国已实现由传统测绘向数字化测绘的转变和跨越，正沿着信息化测绘道路迈进.国家测绘局前不久出台的《测绘科技发展“十一五”规划》指出，“十一五”期间，要基本建成数字中国地理空间框架，初步形成信息化测绘体系.简单说，就是在数字化测绘的基础上，在完全网络化运行环境下，实时有效地向信息化社会提供地理信息综合服务的测绘方式和功能形态.信息化测绘是我国测绘实现由传统测绘向数字化测绘转化和跨越之后进入的又一个新的发展阶段，它代表着我国测绘在进入新世纪后现代化建设总的战略方向.

3信息化测绘在土地开发管理中的应用

我国国土面积辽阔，国土资源丰富，如何管理好宝贵的国土资源，是目前中央及各级国土资源部门的一件大事.信息化时代的到来，就要求国土的开发管理要向信息化方向发展，以信息化带动国土资源管理的技术转变，需要信息化测绘技术作支撑.在土地开发管理中，应用到的具体信息化测绘技术有以下几方面.

(1) 遥感(RS)技术在土地资源调查与监测中的应用.随着遥感技术的快速发展，高分辨率的遥感数据不断涌现，广泛应用于土地概查、土地利用现状调查、土地利用动态监测、土地利用更新调查等工作中.从30 m分辨率到0.61 m分辨率数据都分别在不同土地资源调查中起到重要作用.①利用遥感影响进行人机交互式边界的提取，其面积的平均相对误差可达到0.01～0.1；自动提取进相对中误差在0.1～0.3范围内(就SPOT影像来说).②可利用遥感进行土地利用类型识别，(就SPOT影像来说)人机交互式判别准确度达到90%～100%，自动分类可达85%左右；

(2) 全球定位系统(GPS)新技术的出现，可以高精度并快速地测定各级控制点的坐标.GPS静态、快速静态相对定位测量无需点间通视，能够高精度地进行各种控制测量，用RTK技术进行控制测量既能实时知道定位结果，又能实时知道定位精度.应用RTK技术进行实时定位可以达到厘米级的精度，除了高精度的控制，测量仍采用GPS静态相对定位技术之外，RTK技术既可以用于地形测图中的控制测量，地籍测量中的控制测量和界址点点位的测量.精密单点定位(precise point positi oning，PPP)技术由美国喷气推进实验室的Zumberge于1997年提出.实践中，采用PPP技术，完全可以达到厘米级的定位精度.在高精度的测量中，可以应用ppp技术提高测量精度.这些对管理数据的采集监管提供了有力的手段.这样监测的速度

和精度，省时省工，保证土地开发管理系统的现实性和准确性；

(3) 地理信息系统(GIS)最初的应用领域，就是建立与土地管理、土地规划相关(包括地籍管理、土地数据库等有关系统的管理和规划等)的土地信息系统(LIS).因此，GIS是进行土地管理，建立土地信息系统的最佳平台.基于GIS平台的土地管理系统可以完成诸多任务，土地信息管理系统的目标是完成土地调查、登记、统计、评价，为地籍管理提供依据，为土地法律咨询提供手段.在城乡土地管理领域，并建立了地籍管理系统、城镇地籍管理信息系统、时域地籍信息系统、农村地籍管理信息系统、日常地籍管理信息系统.土地评价方面，可以进行土地资源清查、土地生产潜力分析、土地适宜性评价和土地人口承载力分析.通过地理信息系统，可以模拟土地政策在土地管理的预先应用原则和效果，为制作完善的土地管理政策提供依据和平台，进行土地总体规划等.地理信息网络服务(GIS Web Service)是指使用数据和相关功能以完成基本地学处理任务的Internet应用程序.这些任务包括地址匹配、邻近搜索、路由选择制图等.地理信息网络服务使得构建理想的分布式地理信息系统成为可能.不仅可以通过网络数据，并且可以提供各种GIS功能服务.需要GIS数据或功能服务的单位或个人，可以随时随地访问Internet上各种GISWeb服务站点.由于服务器之间也可以交互，所以，客户端甚至不用知道网上的服务者是谁.这样，Internet成了真正的交流中心，数据和功能服务都可以在上面共享和交互.利用这种原理进行的土地信息的共享，整个地区乃至全国都可以使用所建立服务器上的土地信息；

(4) “3 S”技术的结合才是其在土地开发管理中的关键点所在，也是趋势所在.基于“3 S”技术的土地资源调查的常规办法是指利用遥感资料(航空或航天)直接或间接(经过全数字摄影测量处理)进行野外调绘，再将调绘的成果在数字化软件上数字化后导入GIS中或直接在GIS软件平台上直接数字化到入库；非常规的方法是直接携带计算机到调绘现场，以计算机为操作平台，遥感影像数据为参照，GPS为数据源，GIS平台直接绘出图斑，标注地类属性，直接完成资源调查.在西北地区土地资源动态调查建立国家级基本资源遥感动态信息系统项目中，以西北地区土地资源的分类系统为基础，通过对遥感数据的人机交互解译―矢量图编辑―地理信息系统的全数字方式，完成1∶10万的西北地区土地资源信息系统数据库的建设.“3 S”技术与土地资源管理工作的密切结合今后将会日臻完善，通过“3 S”技术进行土地利用数据库的建设与更新管理，加快了我国的“数字国土”工程的建设步伐.

4结语

信息化测绘是当今社会发展的一大潮流，随着网络技术的发展，其正向网络结构发展.信息化测绘的功能取向服务化、数据获取实时化、信息交流网络化、基础设施公用化、信息服务社会化、信息共享法制化，这些都是其应用与土地开发与管理的优势条件，信息化测绘和土地开发管理如何能更好地结合，将是国家土地资源管理和社会发展的重要问题之一.

参考文献

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一、我国开发区土地利用与管理现状

(一)开发区基本状况

从较为宽泛的涵义来说，开发区是指根据地方工业发展水平，为繁荣相关区域经济，在一定的地理空间范围内，经政府科学规划、充分论证和严格审批的实行特殊体制机制及政策的开放开发区域，通过集中配置基础设施并制定实施一系列优惠政策，吸引工业企业及相关配套产业向该地域集聚、整合的一种产业空间组织方式，它实际上是在一定地域内的相对聚合所形成的科技－工业综合体。开发区作为一种社会经济现象，是人类从事经济活动的一种区域载体，是随着商品经济和国际贸易、科学技术与国际分工的发展，逐渐形成和发展起来的，在当今世界各国普遍存在。

(二)开发区土地利用与管理特点

开发区作为现代工业的聚集地，是区域产业发展和城市化的有效方式，可以把土地、劳动力、服务等优势要素集聚在一起，形成一定规模，产生集聚辐射和带动效应，成为加速本地工业化、城镇化进程的有效途径，特别是集中体现于土地利用的集约效用，单位面积的资金集聚度和产出率大大高于其他地区。在土地管理范围上，开发区的范围应该是整个开发区的规划范围，含未征用的农业用地。开发区所进行的土地开发利用，主要是指对土地投入一定的资金和劳动力，通过一系列的工程建设等人为措施改变和增加土地使用价值，以提高土地利用的综合效益。

(三)我国开发区土地利用与管理

现状土地利用现状是现阶段人类对土地利用方式和利用程度的综合反映。当前，我国开发区土地利用与管理的总体水平还不高，土地开发模式相对滞后，一些开发区的土地管理体制尚未完全理顺，甚至缺乏统一规划，存在很多自相矛盾之处，土地供应“门槛”过低，政出多门、重复设置、各自为战等土地管理混乱现象仍然比较突出。在实际操作中，开发区建设过多考虑招商引资的功能，将土地作为一种低成本、甚至零成本的资源参与市场要素的配置，各地的开发区都期望通过土地的低成本优势，实现资金和技术的引进，以提高经济的增长速度。

二、我国开发区土地利用与管理存在的问题

(一)开发区土地管理制度宏观失调，规划与布局缺乏科学性，政策导向多元，规模效应、集聚效应未能充分体现在开发区的土地利用过程中。由于缺乏适当的产业规划和政策导向，各开发区不同程度地存在着功能定位不清、结构趋同、土地利用效率不高、财力物力分散、过于封闭而自成一体等弊端。同时，规划编制和实施管理在不同程度上存在欠缺:规划的市场适应性不够，缺少对土地效益的研究和调控缺少科学的人均用地指标和用地结构指导，对土地开发时序的调控手段不足，建筑设计市场管理不完善;开发区内部各产业主体之间关联性不强，用地结构不合理，布局缺乏科学性，规划开发面积过大许多地方政府还违法授予开发区土地审批权，开发区用地未批先用、非法占用、占而不用、违规交易等不法现象十分突出。

(二)开发区设立的相关政策和法规不健全，管理混乱，造成开发区规模过大，开发区总量失控一些开发区设立上过于超前，未将开发区的规划建设与当地的经济发展水平联系起来，缺乏充分论证，占地面积缺乏有效制约;土地管理体制不够顺畅，制度尚不完善。由于开发区种类繁多，且不同的开发区分属不同的部门管理，造成开发区管理分散、政出多门的局面，使开发区土地管理体制不顺，制度难以完善。

(三)低层次、重复性建设多，资金浪费严重，开发区整体土地利用效益有待提高。开发土地用途随意改变，一方面导致耕地等农业用地的大量被占用，影响了国家的耕地保护政策和农民的生产生活;另一方面使工业用地易受暴利驱使，往往转变成房地产开发项目。总的来看，地方政府以土地作为原始资本积累手段直接推动了开发区土地无序扩张，致使开发区供求矛盾严重。一些地方政府为加快区域经济发展，招商引资欲望强烈，建立开发区成为一种招商引资手段，使得开发区出现供过于求趋势，投资上总量不足，各开发区往往陷入过度竞争、恶性循环;土地征用范畴的模糊导致开发区存在扩张用地的原始冲动，土地收益分配机制不顺导致开发区大肆征用土地，地方政府的片面“政绩观”、“发展观”引导其过量供给土地。

三、推进土地管理制度创新，加快开发区科学发展

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引言

当代社会发展，人口的增多，使得土地的开发管理工作得到快速发展。如何做好土地开发管理，在我国现有国情条件下，笔者认为需要从两方面着手。一是增加耕地面积，保护农业发展，从而保护生态环境，提高土地使用质量。二是合理利用土地资源，做好开发与应用，减少由于土地的开发破坏耕地面积的情况发生。土地测绘技术对于合理利用土地资源能够提供有力的技术支持。

1 土地测绘技术信息化发展的背景

1.1 土地测绘技术信息化主要是指用高科技技术为基础，以全球定位系统为技术核心，将已有的特征点和界线，通过测量手段获得反映地信息，主要用于工程建设规划设计和行政管理中。而土地测绘技术的主要工作任务就是进行测量控制点、界址点等操作技术进行观察测量。而测绘技术信息化主要表现空间数据的获取、处理、管理和分发服务等信息化上。以此来实现地面影像信息能够快速实现高精度、高动态的获取，实现空间信息的自动提取、空间数据的智能化处理、三维景观的可视化与虚拟再现、3S技术的紧密结合和一体化的空间数据快速或实时采集处理。

1.2 土地测绘技术的地位作用

1.2.1 土地测绘是社会发展和经济建设的基础性产业

土地测绘技术应用于各行各业建筑设计中，为建筑规划与开发提供数据支持，测绘数据的准确性，对于土地开发有重要的指导作用。对于政府部门开发土地过程中，土地测绘技术更是起着关键作用，它能提供可靠的地理数据信息，为政府进行城市规划的决策提供基础理论数据参考。

1.2.2 土地测绘技术的发展是信息化发展的重要部分

随着计算机的问世，一代又一代计算机更新特别快，信息化技术得到快速发展，并融入各行各业发展建设中，土地测绘技术的发展也离不开信息化技术的发展，现如今，土地测绘技术打破了传统的技术测绘模式，土地测绘技术从数字化走向信息化。

2 土地开发管理和土地测绘的关系

土地开发管理和土地测绘两者之间是相互依赖的关系。土地开发与管理需要土地测绘数据做基础保障，以利于进一步工作的开展，为土地的开发指明方向。土地开发管理过程需要依靠土地测绘技术获得该地区的地形、位置、面积等实施开发的基础内容。土地测绘工作为土地开发管理提供技术支持，没有土地测绘最基本的数据支持，土地开发将很难确定方向。

2.1 土地测绘技术是实现土地开发管理的基础

在进行土地开发管理过程中，需要依据所开发土地的地形、附着物的位置等所有地理因素来做整体规划，规划时，要充分考虑城市、农村、乡镇等的不同特点，使能更合理的利用土地资源。而这些数据就需要靠土地测绘过程获得，因此说土地测绘技术是实现土地开发管理的基础。

2.2 土地测绘技术是土地开发管理的技术支持

土地测绘技术在整个土地开发管理过程中得到广泛应用，从项目申报开始，到地质勘测，再到施工前的勘测，竣工后的复测等，都需要利用土地测绘技术，甚至对于违法占用地的测量，也需要使用土地测绘技术。所以说土地测绘技术服务于土地开发管理的整个过程，是土地开发管理的技术支持。

3 土地开发管理对土地测绘技术信息化的要求

3.1 土地测绘的结果要形成书面的技术资料，测绘图纸是一项很重要的技术资料，要保证测绘质量，测绘图纸比例的选择是个很关键的因素。合理确定比例尺，对于土地开发管理的精准性有着重要的意义。

3.2 在测绘图上，对于高程趋势变化点、坎顶等关键点要做好标注。如测绘图上除了要反映居民田地，要标注沟、渠、电等信息，和其他重要信息，给施工过程提供可靠的数据资料，方便于工程施工。

4 土地测绘信息化在土地开发管理中的应用

土地测绘信息化技术应用于整个土地开发管理过程，对于土地开发管理起着关键的作用。在进行开发决策时，土地测绘信息化技术提供技术支持，在施工过程中，土地测绘信息化技术也发挥着重要作用，利用测绘结果指导施工工程。对于整个土地开发管理信息系统的建设过程，更离不开土地测绘信息化技术，它能够提供基础的数据，为信息建设提供数据保障。

4.1 全球定位系统（gps）全球定位系统的是以最快的速度来精确各种测量点的物力坐标为特点，使得测量度更加准确，这也是土地测绘技术信息化所需要的新技术。全球定位系统除了打破传统的通视条件的测量技术以外，采用的是用静态的工作模式完成测量工作，省时省力省财。如果gps-rtk技术运用到定位系统，这样我们能够及时掌握精确的定位结果和测绘精度。

随着全球定位系统技术广泛应用到土地测绘技术中，就使得土地测绘技术达到新一轮的发展期，这样能够不断丰富测量资源信息，为土地管理信息系统奠定坚实的基础。根据以上叙述，土地测绘为开发管理提供了很重要基础性数据资料和技术方面的支持，也为土地开发管理起了重要的推动作用。有效提高土地开发管理的准确度和开发管理的科学性，从而使土地测绘技术得到应用和发展。

因此，农村集体土地的开发管理中，只有运用土地测绘技术中的正影响技术对土地权属界线和位置进行准确划定，才能确保土地测绘的精度，从而达到农村集体土地开发管理的要求，有效提升农村集体土地开发管理的科学性。

4.2 遥感技术（rs）什么叫做遥感技术呢？遥感技术主要包括以下几个方面的内容，即传感器技术，信息传输技术，信息处理、提取和应用技术，目标信息特征的分析与测量技术等。主要优势是具有信息丰富化、全天候、信息获取速度快、多光谱等特征。随着遥感技术应用的领域越来越广泛，就需要不断改进和完善遥感技术，这样能够广泛应用到土地资源调查和利用动态监测管理中，也能用在居民住房产权调查等工作中。

4.3 地理信息系统（gis）地理信息系统是在计算机技术的支持下，将地理信息按照空间分布顺序，输入、存储、检索、更新、图形编辑、数据库管理、输出和数据综合分析的计算机技术系统。这种技术主要运用在建立与土地管理、土地开发规划有关的土地信息系统。因此形成了以地理信息系统为基础的土地开发管理信息系统模式。在这个系统平台上，能够实现土地调查，登记，统计，评价，地籍管理等多项工作。Gis技术可以实现图形与数据的一体化和数据的分析、管理与输出操作等。

5 结束语

综上所述，对于土地的开发管理过程中，离不开土地测绘信息化技术。土地测绘信息化为土地资源的开发提供技术保障，从而指导土地开发的方向，使土地合理开发，更好的利用土地资源。土地测绘信息化技术在土地开发管理中发挥着基础的、积极的、重要的作用，土地测绘信息化技术的提高，有利于土地资源开发管理工作的提升。

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引言

从现在我国的基本国情上来看，想要更好的做好土地管理工作，就需要将两方面的工作做好。一方面就是要提高土地的质量，有效的增加我国耕地的面积，这样做能够更好的改善我国农业的生产条件，保护我国的生态环境建设。第二个方面就是要通过对土地资源利用的加强，来对土地结构进行一定的优化，这样就可以为我国的社会经济的发展提供更多的可以利用的土地。土地测绘技术就是能够为土地开发管理提供测绘技术支持的一种技术，为我国土地的合理利用起到了极大的推动作用。

一、土地测绘技术的信息化对于土地开发管理的促进作用

随着我国国民经济的迅猛发展以及随着社会经济的发展不断的凸显出来的土地的供求矛盾，这样就导致了现在的各级国土部门的首要任务就是能够为国家提供更加准确的土地数量、质量以及对于土地的利用现状等信息。随着土地测绘技术的不断发展，测绘技术已经成为了合理利用土地资源的坚实的技术基础。随着科学技术的不断发展，现在的土地测绘技术已经逐渐的进入了信息化，信息化的测绘技术是现在土地开发管理应用领域当中的最高形式，为我国土地的开发管理提供了更多的定性、定量、定位以及可视化的工作个条件。土地测绘技术的信息化可以极大的提高土地开发管理工作的办公效率，并且信息化的土地测绘技术还能够帮助土地开发管理解决其中存在的很多的问题。帮助土地开发管理的决策提出更加科学的基础信息，并且能够更加有效的保证土地开发管理的质量，而且对于土地管理部门进行公平、公正、公开的执法提供十分有效的信息帮助与约束。

二、土地开发管理对土地测绘技术的要求

（一）合理的确定测图的比例尺

进行测图比例尺的合理确定是保证测绘工作的工作质量，保证完成测绘工作要求的首要条件。对于大部分的地势起伏比较小、相对来说地势比较平坦的地区，一般都是采取的以米作为网格测试就可以满足现在大多的部门对于土地测绘的要求。但是对于那些地势起伏比较大、地貌相对来说比较的破碎、通视非常困难的地区来说，就需要布置合理的高程网点，应该注意的是测试高层点网格间距应该小于米最为合适。

（二）注重关键点的测量

所谓的关键点指的就是高层趋势变化点、坎顶、坎脚线的位置以及标高，沟、窑等的面积的量注以及比高等信息。在进行土地测绘的时候，应该对上面提到的这几个要点进行具体明确的标注。除此之外在进行土地测绘的时候还需要在测绘图中将表示反映居民田地、林地、园地、沟、渠、电等地方的信息，还需要将这些物品的地方的使用时间在测绘图中进行详细的标注，另外对于图中的旧村复垦、旧城改造地区的园地以及林地中的树木种类、林地的面积以及树木的年龄、坟穴的位置以及数量等都需要在测绘图中进行详细的标注。居民房屋的面积、居住的人口密集程度、建筑的新旧程度、建筑物的密集程度、容积率等信息也需要在测绘图中进行标注，方便土地开发管理人员对这些信息进行管理。并且在完成了土地测绘之后还需要埋设足够高的标石标注高程以及坐标，这样可以方便后期土地施工工程的项目使用。

三、土地测绘技术信息化在土地开发管理当中的应用

随着科学技术的不断发展，以及科学技术在土地测绘技术方面的应用，使得土地测绘技术逐渐的开始进入了信息化，土地测绘技术的信息化为土地开发管理提供了很多的帮助，下面主要介绍了一些土地测绘技术的信息化在土地开发管理当中的几点具体应用。

（一）全球定位系统

全球定位系统也就是我们常说的GPS，这项技术是土地测绘技术在信息化进程当中发展出来的一项新的技术，这一项技术的特点就是能够以十分快的速度确定出测量点之间的物理坐标，保证进行土地测绘技术的精准度。而且因为全球定位系统是通过静态工作的模式来完成测量的，也就是说全球定位系统在进行高精度的测量的时候并不需要通过点与点之间的可视条件就能够很好的完成。并且如果采用的是GPS―RTK技术的话，这样在测绘的过程当中不仅能够及时的对定位的相关结果进行掌握，还能够保证厘米级的测绘精度，这也就意味着测绘精度以及速度的一种飞速提升。并且在目前；GPS―RTK技术主要就是应用在工程放样、地形测图以及地籍测量等多个领域之中，现在的GPS―RTK技术已经成为了现在活得土地空间数据的一种十分重要的手段。GPS技术的优点在大比例尺的土地开发管理工作当中体现的更加的淋漓尽致，运用GPS技术能够实时的获取地物信息以及地界或者权界等信息的准确定位以及数据的采集工作。并且GPS技术在进行测量的时候得到的测量结果是三维的地理数据，也就是说在进行一定的坐标转换以及数据的格式转换之后就能够很好的实现数据的共享以及能够实现地理信息的无缝结合，这也就能够很好的避免传统的测绘技术当中多次进行清绘或者转绘过程当中造成的不必要的误差。

（二）遥感技术

我们常说的遥感技术―RS实际上包含了传感器技术，信息的传输技术、信息的处理、提取以及应用技术，目标信息特征的分析以及测量技术等技术，是多种技术的一种集合，并不是单纯的指一种技术。遥感技术具有全天候、信息内容十分丰富、获取信息的速度快以及多光谱特征等十分显著的优势。并且现在的遥感技术已经在土地资源的调查等工作当中得到了应用，并且在应用的过程当中取得了十分显著的效果。

（三）地理信息系统

地理信息系统―GIS，是在计算机技术的支持之下形成的一种测绘技术，这种技术能够将各种地理信息按照空间分布顺序通过计算机技术进行综合的分析。在地理信息系统发展的初期，主要是应用在建立于土地管理以及土地开发规划有关工程测绘当中。

结语

随着社会的不断进步以及经济的不断发展，科学技术的发展步伐已经越来越快，电子计算机技术以及信息技术在土地测绘当中的应用实现了土地测绘技术的信息化，土地测绘技术的信息化给测绘技术带来了巨大的影响，使得土地测绘的精度得到了极大的提高，时间得到了极大的节约。并且促进了给予土地测绘技术的土地开发管理的迅速发展。

参考文献：

[1]杨兴叶. 土地测绘技术的信息化与土地开发管理[J]. 商业文化（上半月），2011，10：105.

[2]赵伟伟. 土地测绘技术的信息化与土地开发管理[J]. 价值工程，2013，34：188-189.

[3]张婷. 土地测绘信息化技术在土地开发管理中的应用[J]. 科技创新与应用，2014，14：132.

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中图分类号：C93文献标识码： A

美国副总统戈尔于 1998 年 1 月 31 日提出了数字地球的概念。这主要是由美国的国家目标和全球战略决定的。同样地，从我国的国家目标出发，我们需要一个中国数字地球或数字中国。由于数字地球不是一个孤立的项目，而是一项整体性的导向性的战略目标。因此，需要从战略的高度考虑土地管理信息系统的未来发展趋势。

一、土地管理信息系统概论

土地是人类立足的场所，生存的条件和使人类劳动能够得以全部实现的基本条件与基础。土地问题根本是一个管理问题。如何管理土地，使有限的资源达到最大的社会效益、经济效益、生态效益，实现资源的可持续发展就成了土地管理工作的首要问题。土地管理信息系统（LIS）是土地规划和管理定量化、科学化以及对土地信息进行快速查询、分析和更新的技术手段和方法，并为决策提供辅助支持。土地管理信息系统是基于信息技术的土地管理的最先进方式，是现代土地管理的基础和核心，是地理信息系统在土地管理方面的具体应用。所有和土地信息有关的系统都可以归入土地管理信息系统的范畴，包括城市规划、地籍管理、土地利用、资源开发、耕地保护、建设用地管理、土地定级估价等。

由上我们可以知道：土地管理信息系统由硬件、软件、数据、人和方法组成。硬件和软件为土地管理信息系统建设提供环境，数据是土地管理信息系统的重要内容，方法为土地管理信息系统建设提供解决方案，人员是系统建设中的关键和能动性因素，直接影响和协调其他几个组成部分。土地管理信息系统的基本功能是数据的采集、管理、处理、分析和输出，并在此基础上进行相关专业的研究与应用。土地管理信息系统的特殊功能有图形数据的输入与编辑，图层与图幅管理，建立拓扑关系，空间查询功能，属性数据的输入与编辑和空间分析功能。

二、土地管理信息系统的发展方向

2.1、土地信息管理的网络化。互联网具有不受时空限制能快速、直观的土地信息，对于合理保护、利用和开发土地资源，整合资源优势，最大限度的挖掘土地生产力，保证土地资源的可持续利用等方面具有积极作用。利用互联网空间数据，为用户提供空间数据浏览、查询、制作专题图和分析的功能，已经成为土地信息系统发展的必然趋势。

为确保信息化标准建设的系统性和完整性，国土资源部已组织力量着手进行国土资源信息标准参考模型。国土资源数据模型和国土资源信息化标准体系等研究工作并取得了初步成果。为了协调和规范数据库标准，应用系统建设规范等工作标准的制定，国土资源部正在加紧国土资源信息元数据标准高层分类、编码及数据文件命名、以及相关的网络开发。规范网络系统建设、规范国土资源大调查、成果数字资料汇总规范等信息化标准的研究和制定工作。

2.2、土地管理信息系统的集成化、模块式。土地管理信息系统的一个重要功能是实时、准确的获取土地空间数据，包括土地地形地貌、土地利用情况、地籍资料等空间数据，这就要求土地管理信息系统的数据采集要求快速、便捷、准确。随着测绘科学技术的发展，产生了卫星遥感技术与全球定位技术，这两门技术为空间数据的快速采集提供了可能，地理信息系统科学为空间数据的压缩、管理提供了可能。遥感技术已经从多光谱卫星发展到主动雷达遥感，实现全天时全天候探测，空间分辨率也由30 米发展到亚米级，时间分辨率发展为 1 天，这为大面积土地利用信息实时采集提供强大的技术保障；全球定位技术(GPS)的地面数据采集也实现高精度、自动化，满足了地籍测量的基本要求。

就以城乡一体化的土地管理信息系统为例，本文发现：城乡一体化土地管理信息系统是一个对整个县级行政辖区范围内建成区和非建成区土地的权属、利用类型以及其他专题数据，在统一坐标系、统一 GIS 平台、统一分类体系、统一技术标准下实施统一管理的信息系统。即实现多尺度、多级区域、多专题数据融合成一体化的专题数据。因而在该管理信息系统中做好对各种数据的组织管理具有十分重要的作用。换言之，城乡一体化的土地管理信息系统在未来的社会发展中呈现出日渐集成化、模块化的发展态势。

2.3、土地管理信息系统的一体化。信息网络技术的应用是促进各国国民经济和社会发展的重要手段，随着信息网络技术突飞猛进的发展，信息网络技术已经渗透到了国民经济和社会的各个方面，其普及程度和社会化程度越来越高。全国国土资源信息网络系统的建设正在大规模建设中。目前，国土资源部内网和外网已经建成，形成了包括网络、应用、服务、开发、数据库和网管等平台的较为先进的局域网，系统各省级节点局域网有的在建设中，有的已经建设完成。各节点局域网的互联也即将开展。随着全国国土资源信息网络系统规模的不断扩大，网上应用系统的不断增多，系统的安全保密要求也越来越高。为了构建一个完整安全的网络系统。在建设网络平台、系统平台、应用平台、网管平台等的基础上，规划设计国土资源信息网络系统的安全保密系统，防范来自多方面的安全威胁，加强国土资源网络信息安全保密工作，保护网络系统的安全和信息的安全具有非常重要的意义。

三、结语

通过对城乡一体化中的土地管理信息系统的描述，本文一方面论述了未来土地管理信息系统发展的趋势，并指出我国在未来的土地管理信息系统的开发和创新中占据制高点。因此，应当清楚如下：城乡一体化土地管理信息系统的构建是一个涉及自然科学、社会科学、管理科学、计算机科学等学科内容，并受到政策、制度的影响，是一个长期而变化的过程。但由于时间和精力的局限，本文只以土地利用管理信息系统、地籍管理信息系统两项业务系统的整合进行研究，以达到“城乡一体”管理的功能。同时本文也并未对城乡一体化管理信息系统建立涉及到的所有技术进行分析研究，如工作流技术，在以后的研究工作中还需进一步研究。同时随着技术和应用的不断成熟，土地管理信息系统在国土管理中发挥着越来越重要的作用。土地管理信息系统不仅为我国的土地建设、发展提供了科学的管理平台，也为我国土地动态监测、土地利用规划提供决策依据。

参考材料

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1土地管理模式的改革方案

1.1改革实现土地所有权的平等

我国的宪法规定，土地为我国公有，分为土地国有和农村集体所有。而现在很多地方对农村的集体土地的处理，并没有真正的遵循我国法律和政府政策，对土地的使用和分配存在很多不合理不平等的状况。很多人们对土地的占用、处置、权益等方面并没有享受平等的权力。因此，针对农村土地所有权的不平等的情况，以“公平、公正、公开”为原则，进行合理的改革，确保人们对农村土地所有权平等。

1.2提高土地的利用效率

我国是个农业大国，农村人口占全国人口的大多数，农业土地不断的投入他用，使土地不断是减少，造成生态失衡、水土资源破坏，极大的影响了农业发展。而我国有着13亿的人口，需要大量的粮食来支撑，粮食安全问题极其重要。因此，必须加快农村集体土地的改革，完善土地的管理制度，加强农业土地的监管，严格控制农业土地投入到非农业建设中，合理的利用农业土地，提高农业土地的经济效益，促进生态效益，促进土地与人口、环境及资源之间的良性循环。

1.3健全集体土地所有权相关制度

土地的所有制体系并不健全，从某种程度上影响了我国土地的发展。目前的土地制度在农业土地的管理方面还有不足，完善农村集体土地的管理制度，是为了能够发挥其最大的效应，使农业土地得到合理的运用，提高农业经济效益。对农村集体土地进行改革，改革的目标是为了提高土地的利用价值，而这些除了需要完善农村集体土地的管理制度，还需要法律来提供保障，起到宏观调控的作用。通过管理制度对农业土地资源进行优化配置，建立健全的土地所有权条款，使土地的流转处在合理的基础上。因为，我国不存在土地所有权流转问题，土地资源的使用，主要是以土地使用权为主的。因此，完善的土地使用权的管理制度，将牵引着我国农村集体土地的发展。

1.4完善农村集体土地的配套设施

是一项浩大的工程，土地除了完善管理制度以外，还需要诸多的配套设施的保障，来保证改革的效果。其一：改革农村集体土地的管理办法，例如，我国有的农村，以村委会自主经营为主，村民参与议事，集体发展经济；其二：完善耕地制度，对土地进行合理的规划，加强管理保护耕地，采取耕地保护补偿的办法；其三：在农村建立土地流转管理中心；其四：建立农村的金融体系，使农村的土地享有资本化的权利；其五：建立农村土地担保，使农村的土地在进行产权交易的时候，增加其安全性；其六：加强农村土地产权的法律保护，全面完善农村集体土地的管理制度。

1.5完善土地权限的作用

无论在城市还是在农村，土地权限的问题一直是人们所关注的话题。农村的土地的归属权和使用权，一般情况下，都是归集体所有。在集体所有制中，农民无法将土地发挥到最大的利用率。这是长期以来，制约农村经济发展的根源。只有通过对土地权限相关管理制度的改革，来发挥土地的最大经济价值。土地承包制度是体现土地权限管理制度改革的实例，承包土地可以将扩大土地利用价值，农民可以无限制的，通过利用土地来种植各种经济作物或者是养殖家禽和牲畜，从而实现了为农民增加经济收入的目的。通常来讲，对土地权限的改革也是更好的利用土地资源，发挥土地资源的最大价值。只有通过科学合理的方法，完善土地权限的管理制度，才能够让农民对土地产生依赖感，更好的发展农业经济。

1.6扎实推进农村集体建设用地改革

加大农村土地整治复垦和增减挂钩力度，稳妥推进和规范农村集体经营性建设用地入市流转和有偿使用，探索推进农村住房及其宅基地市场化流转，尤其要加快抵押担保融资，实现农村土地资源配置效率最大化，保障农户宅基地用益物权，健全完善农村集体建设用地分配机制，让农民获得土地级差收益，享受土地增值收益，分享市场化成果。

2带动农业经济发展

加强土地管理模式的改革带动了农业经济的发展，无论是改革管理模式还是促进农业经济的发展都与农村的土地有直接的联系。通过对农村土地管理模式的改革增加农民的收入，实现促进农业经济发展的目的。主要体现在改善了农村耕地的承包制度，增加了农村种植经济作物的项目和类型。通过对市场的了解，进行按需种植农作物的方法，来进行农作物的种植。还可以按照市场的需要，建立农副产品的加工厂，实现从种植到生产一条龙的流水线作业，为农村人们带来了可观的收益。由于农村的土地面积比较大，可以有效的利用大面积的土地发展养殖业。我们国家政策一直都支持养殖业的发展，通过养殖家禽和牲畜来提高农村人们的经济收益。也可以在农耕的上建立蔬菜和水果的采摘基地，种植不打农药不使用化肥，纯绿色无污染的蔬菜和水果，来吸引城市居民来进行采摘，同时也为农村人们增加经济收益。以上的这些新型的土地管理模式，为农业经济的发展奠定了基础，同时也为农业经济的发展做出了巨大的贡献。

3结语

农村的土地是农村的经济命脉，通过对农村土地管理模式的改革，来增加农村的经济收益。响应我们国家的号召，改善目前农村人们对土地的经营理念，加大力度发展种植经济作物和养殖业以及绿色无污染的农产品。创造和谐的农村环境，同时也促进了农业经济的发展。

参考文献

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论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

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土地是人类赖以生存的最重要的资源，“是一切生产和一切存在的源泉”。但随着经济社会的飞速发展，城市化进程的加快，人们对土地需求的日益高涨与土地资源的稀缺性之间的矛盾日益凸现。[1]我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。

1.土地发展权概述

1.1土地发展权的内涵

所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为，对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想，以人与自然的和谐为目的，因此，土地的分类中应当包含生态用地，从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。

1.2土地发展权的特征

综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。

1.3土地发展权的功能

土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。

2.构建土地发展权内容的思路

2.1土地发展权总量构建的思路

在土地发展权的构建中应由国家确定土地发展权的总量。采取委托―方式，由省级政府根据国家统一构建的土地发展权总量，代表国家在本辖区内对土地发展权总量进行再次分配。国家确定土地发展权总量的依据，是国民经济整体发展状况、工业化所处的阶段、城市化发展状况和全国生态建设与环境保护状况等方面对土地发展权的总体要求。国家和省两级政府配置的土地发展权，为跨区域的土地发展权，它的配置应具有战略性特点，对全国和各省域范围内的土地开发利用以及国民经济发展具有宏观调控的功能。另外还有一些要特别对待的是，有些大城市的辐射能力已经超出了其行政辖区的范围。如直辖市，只有城市郊区是农业用地，而其辐射范围却是全国，此种情况就不能是直接的委托关系，而应该由中央直接来协调。

2.2土地发展权所包含的权能，土地发展权类别合理划分的思路

土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能： 占有权，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。使用权，权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。收益权，表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。处分权，主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。同时，依据不同的标准可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2.3土地发展权与相关产权整合的思路

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。[3]土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

3.土地发展权视角中的城市土地管理优化

3.1优化我国城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

3.2赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益

国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。

3.3完善土地发展权市场运作机制，增强市场调节作用

土地发展权市场运作指在土地发展权国家源头供给的前提下，由行政单独配置划拨土地发展权向政府与市场双重配置土地发展权转换。随着土地发展权市场运作机制的完善，土地发展权可以遵循市场规则，以产权交换模式在不同发展权拥有者之间进行交换，土地市场通过价格、供求等杠杆实现土地发展权的合理分配。土地发展权转让、回收和灭失等一系列变更都对应着相应的土地开发使用用途变更，这可以使土地市场交易更加清晰和顺畅。

4.结语

土地发展权的构建，将会有效促进经济发展过程，尤其是城市化进程中产生的外部效应的内部化。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分，其作为作用于土地使用性质变更的财产权，为城市土地管理优化开辟了一条新途径，使社会经济的发展走上可持续的道路。

【参考文献】

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    根据国家土地管理局的要求，我市决定从1998年1月1日起，正式启用重新修改、设计的土地证书及土地登记卡、土地归户卡。启用新版土地证书、土地登记卡、土地归户卡后，各区、县已经颁发的原版国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地建设用地使用证以及土地使用权抵押证明书继续有效，待变更土地登记时逐步更换。各区县土地管理部门现存的上述原版土地证书可继续使用到1997年12月31日。

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中图分类号： G250 文献标识码： A

一、绪论

农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权是法律确定的农民集体经济组织和农民个人的重要财产权，农村集体土地确权登记发证是实现依法管理农村土地，维护农民合法土地权益的重要保证，对统筹城乡发展、夯实农业经济发展基础，推进农村土地管理制度改革，加强土地集约利用等具有重要的意义。

二、农村集体土地确权权属调查

2.1 权属调查内容

2.1.1 农村集体土地所有权

本着尊重历史、面对现实、按照“主体平等”的原则确定所有权主体，将农村集体土地所有权确认到每个具有土地所有权的农民集体经济组织。全面查清辖区内集体土地所有权的状况，包括宗地的界址、界线、范围、面积、用途（地类）等[6]。具体内容如下：

1、土地的权属状况。

包括权属性质、权属来源、土地所有者名称、土地坐落及四至等。实际工作中通过收集权源证明资料、填写《地籍调查表》的方式进行。权源证明材料不完善的，可以利用第二次农村土地调查成果中的相关权源资料。

2、土地的权属界线。

包括集体土地所有权界线调查核实、飞地调查和界线内国有土地调查等。实际工作中，可在第二次农村土地调查成果基础上，逐村调查核实权属界址线，确认飞地实地位置，调查核实成片国有土地、零星国有企事业单位、国有道路、河流等线状地物，以及国有荒山、草地林地等图斑的国有土地权属性质，填写《权属界线协议书》的方式进行。

2.1.2 农村建设用地使用权

集体建设用地使用权、农民宅基地使用权等，应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，全面查清辖区内各农村集体的公益事业用地、公共设施用地，以及农村居民住宅用地的使用权状况。具体内容如下：

1、土地权属状况。包括权属性质、权属来源、土地所有者名称、土地坐落及四至等。

2、地类确定。按主要用途、批准用途确定宗地地类。

3、土地权属界线。

4、地上附着物。农村建设用地范围内的地上附着物的形状、范围、面积、性质等。

5、坐落于农村集体土地范围内且未纳入城镇地籍调查范围的国有土地，本次调查时一并调查。

2.2 权属调查原则

1、属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体的建设用地、宅基地)划分为一宗地。

2、同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等面状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但在调查时应注明，并相应扣除其面积。

3、有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再划入相关宗地或单独立宗。

4、同一个村民小组有多块不相邻地块时，按独立宗地处理，编号按独立宗地编号。

5、对于农村宅基地各小组交叉分布时，可按历史习惯划分宗地权属界线，而不必细分。

6、对于由各个村民小组共有的山地或水域不能细分时，可划为一宗，并注明各个权属单位名称,如能细分面积的,还需注明各权属单位的所有权面积[7]。共有宗以地籍子区为单元按宗地顺序号进行编号，共有宗在属性段内需对相关内容进行备注。

7、宗地最小划分面积，耕地实地为2000m²(3亩)，林地实地为10000 m²（15亩）。不够划分宗地标准的，调查时在零星宗地记录手薄中如实登记，并在土地权属证书中说明（零星宗地临时编号、权属单位、面积、地类、位置等）。

8、集体土地确权时，乡村属集体土地如学校、卫生院、敬老院水库、沟渠、农村道路、乡村属企业等要调查清楚。

2.3 界址调查

1、由土地管理部门向土地权利人发送指界通知书，约定权利人准备好土地权属材料现场出席指界。调查员准备好调查表、工作底图、二次调查所签订的权属协议书、界标、必要的仪器及工具、用具等。

2、由国土资源局协调乡镇国土所工作人员，由本宗地、相邻宗地权利人及调查人员共同到现场，从界线起点开始，调查人员将起点准确标绘在工作底图上，记录该点有关情况。

3、由双方指界人带路，朝界线前进方向沿界标物指出界线位置，调查员在工作底图上准确标绘界线位置，记录沿线地物的归属和相关水田、水塘等自然名，直到该段界线终点[9]。界址认定后，调查人员勘丈界址边长及关系边长，会同双方指界人签署土地权属界线协议书，并将界标种类、现场界址调查勘丈成果填写到地籍调查表上并签字盖章。最后由调查员绘制宗地草图。

三、 农村集体土地确权数据库建设

3.1 数据库概述

数据库是依照某种数据模型组织起来并存放二级存储器中的数据集合这种数据集合具有如下特点：以最优方式为某个特定组织的多种应用服务，其数据结构独立于使用它的应用程序，对数据的增、删、改和检索由统一软件进行管理和控制。

3.2数据检查

属性数据的检查主要包括字段非空检查、字段唯一性检查、字段值范围检查。

（1）字段非空检查

字段非空检查：是检查出一些记录的必填字段没有录入数据的错误。在属性数据中，有些字段是关键字段，是必须要填的字段。这种类型的字段在设计属性表结构的时候就应该设置该字段为必填字段。由于某些字段的内容是在后来对特殊情况做的备注说明等原因，就需要对入库的数据进行非空检查。

（2）字段唯一性检查

字段唯一性检查：是按照招标文件要求对不能有重复记录的字段进行检查。有些字段的值是唯一的，以用于区分不同的要素和对象特征。

（3）字段值范围检查

字段值范围检查：数据中有些字段的取值是有一定范围的，字段值范围检查是检查出记录的该字段值超出规程范围的记录。

（4）图形属性一致性检查

图层的图形数据和属性数据是相伴出现的。有图形无属性，有属性无图形都是不正确的。图形属性一致性检查就是用来检查属性和图形之间的匹配性。

3.3内业面积量算精度检查

3.3.1 数据转换

1、对采用不同坐标系需要进行坐标系变换的图形数据，按要求进行坐标变换。

2、基础数据的转换主要转换图层为地类图斑、零星地物、线状地物、行政区、行政界线、注记、其他注记、符号等图层。

3、外业成果数据转换主要转换图层为村界、飞地界、争议界、村名、飞地名、界址点、界址点号、宗地号、界址线编号等图层。

3.3.2 属性录入

1、按登记结果直接录入：采用审批表、按登记结果直接录入。土地登记表等表格逐宗地录入，建立地籍属性数据库。完成后，应对录入工作检查签字。

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Abstract: due to the need of rapid urbanization, the land level of the country to develop more and more business in the past mainly government leading to develop completely, but under the new environment changes, the land level development diversified development pattern. In view of the above background, combined with practical work experience, this paper analyses the current the land level development mode under the new situation and risk prevention and control countermeasures.

Key words: development; Model; management

中图分类号：F279.23文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、基本情况

受到世界金融危机以来的影响，国内经济整体发展受到约束，在对外出口量不断下降情况下，只能通过内部消费和投资推动经济发展。近期国家有关部门公布，全国地方政府约有11万亿元的地方债务，地方政府目前已无力继续进行内部政府投资，也就直接导致地方城市土地一级开发无法推进。鉴于目前形势为突破一级土地开发停滞情况，政府必须转变以往的土地一级开发运作模式，尝试新的方法利用社会资本通过社会化合作解决土地一级市场的持续开发。逐步使政府从原先的单一完全主导土地一级开发模式，逐渐转变由政府主导下提供土地资源，企业参与提供开发资金，到时分享土地转让收益的市场化运作新模式。

二、土地一级开发的典型模式

（一）完全政府控制模式：该模式是由政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

（二）政府授权机构模式：该模式是指由政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，仍而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。

（三）由政府主导一二级联动开发模式：在当前的房地产开发企业、建筑施工企业与土地二级开发紧密相关，因此这两类企业往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定运行土地一级和二级联劢开发。 两类企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，也可以满足经营业务发展的市场，保证了企业未来的可持续发展的同时，也保证了可获取土地在未来升值和建筑施工利润给企业带来的二级开发的优厚收益。

由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。

但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。政府享有的土地收益也将减少。

三、政企合作下的盈利模式

在土地一级开发过程中，市场化开发主体通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，盈利模式的选择主要由开发主体和当地政府协商，不同的模式开发主体的盈利能力不同。

（一）从一级土地开发本身获利

土地一级开发商通过一级土地开发本身获利的关键，在于严格控制住各项成本费用。在各项成本费用中，比重不控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢。

整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对与大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。例如，先盖安置房，原居民再搬迁，减少安置过渡费用，企业再征地拆迁，再安置劳动力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员和资金效率达到最高，政府和农民的满意度也达到最高。

（二）分享土地增值收益

某些城市实行了在政府、企业之间按照一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商企业可以通过创新性的一级开发节奏，最大限度地提升土地价值，仍而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：

（1）标志性工程建设。尽量争取政府的办公场所进驻，可以快速的提升周边土地增值效应。

（2）投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。

（3）投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。

（4）引入大型服务性企业。前期出让引入大品牌商业设施与酒店，带动周边地块升值。实现一级和二级开发互动。

（三）持有部分公共建筑

政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，如医院和教育机构等。开发主体则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。

该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。

（四）为二级市场开发铺垫

土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿及客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发主体取得二级开发项目的。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。

该模式要求一级开发主体具有相应的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联劢。

四、面临的风险及应对策略

鉴于土地一级开发市场受到诸多政策性因素影响，因此土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。 综合来看主要来源于以下几项风险：

（一）对外出售地价预估价格较大波动。随着相关法律法规的出台和物价的上涨，可能导致拆迁成本不断上升。另外随着房地产调控政策的不断深入，未来地价可能不及当初预估的价格。势必造成收入减少，而成本却增加，形成开发亏损的状态。

（二）长期占用大量资金。对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。

（三）政府违约行为的风险。在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然企业可以通过多种法律文件进行约束，从而与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。

（四）政策风险。目前全国性的政策规定比较原则，操作性不强，同时对于政企合作进行土地一级开发行为未明确进行制止。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。

为规避经营和运作风险，可以采取以下应对策略：

（一）优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本

开发主体在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、安置、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

（二）加强规划能力、挖掘区域潜在的价值

土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

（三）把握行业波动周期，控制开发节奏

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新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法

第一条为了加强新增建设用地土地有偿使用费的收缴使用管理，保证新增建设用地土地有偿使用费专项用于耕地开发，实现耕地总量的动态平衡，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条新增建设用地土地有偿使用费(以下简称土地有偿使用费)是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

第三条土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政,县、市人民政府依法取得新增建设用地后，应依法向用地者供应土地。

第四条土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合，并定期调整公布。具体缴纳标准见附件一。

第五条按照农用地转用、征用土地等新增建设用地的审批程序，土地有偿使用费由取得新增建设用地的县、市人民政府按本办法规定标准缴纳。缴纳程序为：

一、国务院或省级人民政府土地行政主管部门依据批准的土地利用总体规划和用地计划对申报用地的县、市人民政府拟订的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案进行审查，对符合规定的，下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》(以下简称《通知书》，格式见附件二)。

二、申报用地的县、市人民政府根据《通知书》核定的缴款额和缴款时间，填制一般缴款书”，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级金库。

三、国务院或者省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的“一般缴款书”办理新增建设用地手续。未按规定缴纳土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。

第六条土地有偿使用费在国务院和省级人民政府土地行政主管部门办理新增建设用地手续前缴纳，具体缴纳环节为：

一、农用地转用、征用土地属于同级审批的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；

二、农用地转用、征用土地属于不同级审批的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；

三、只需办理农用地转用审批的国有农用地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；

四、只需办理征用土地审批的农民集体所有的土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；

五、依据土地利用总体规划将国有未利用土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准转用前缴纳。

第七条上缴中央财政的土地有偿使用费作为中央财政基金预算收入，上缴地方财政的土地有偿使用费作为地方财政基金预算收入，均专项用于耕地开发，不得平衡财政预算，结余结转使用。

第八条上缴中央财政的土地有偿使用费由中央财政专项安排用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目、对地方耕地开发整理项目的补助、耕地信息与监督系统建设。

第九条国务院土地行政主管部门依据经批准的土地利用总体规划和年度计划，编制耕地开发整理项目投资计划，国务院财政部门依据审定的耕地开发整理项目投资计划编制耕地开发整理项目支出预算后，共同下达耕地开发整理项目投资计划和支出预算。

第十条国务院财政部门依据共同下达的耕地开发整理项目投资计划和支出预算负责办理资金拨款，国务院土地行政主管部门负责耕地开发整理项目的组织实施和管理。

第十一条上缴省级财政的土地有偿使用费也必须用于耕地开发和土地整理，不得挪作他用，具体使用管理办法由省级人民政府财政部门和土地行政主管部门依照本办法的规定制定，并报财政部和国土资源部。

第十二条土地有偿使用费收缴工作所需的业务费用，分别由中央和地方财政部门在本级基金预算中按缴入本级金库土地有偿使用费金额%的比例安排。

第十三条各级财政部门、土地行政主管部门、审计部门要加强土地有偿使用费收缴、使用的管理和检查监督，保证土地有偿使用费及时、足额收缴和专款专用。任何部门、单位或个人均不得挤占、挪用土地有偿使用费。

第十四条本办法由财政部、国土资源部负责解释。

第十五条本办法自一九九九年一月一日起施行。

附件：一、新增建设用地土地有偿使用费征收标准

二、新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书

一九九九年八月四日

附件一：

新增建设用地土地有偿使用费征收标准

单位：元/平方米

等别一等二等三等四等五等六等七等八等九等十等十一等十二等十三等十四等十五

等标准7060504038411714110875

注：

1、表内定额标准为平均土地纯收益。中央分成部分＝定额标准×30%；地方分成部

分＝定额标准×70%。

2、对成片转用土地，以批准面积为基数，按上述标准征收。