土地面积测量规范范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇土地面积测量规范范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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土地管理的三项重要基础工作是：土地定位、土地定量、土地权属确定。要科学管理土地，首先要做好土地管理的基础工作。而准确地进行土地定位，按照一定的精度测算土地面积，都是基础工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基础工作，均会直接或间接的应用到测绘技术。新发展起来的测绘技术有全站型电子速测技术、GPS技术以及遥感技术等；此外，还有各种理信息系统，如地籍管理信息系统、土地信息系统以及地理信息系统等。

地籍管理是土地管理的核心内容，因为全面准确的土地信息是有效地进行土地管理的前提。土地基础信息的获取主要是通过地籍测量获得的。

1测绘技术概述

1.1测量学

测量学是研究地球的形状和大小以及确定地面点位置的科学。测量学的主要任务包括测定和测设两部分。测定就是使用测量仪器和工具，将测区内的地物和地貌缩绘成地形图。测设（也称放样、标定）就是把图上设计好的建筑物和构筑物的位置标定到实地上去，以便于施工。

1.2地籍控制测量

地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况，按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制测量必须遵循从整体到局部，由高级到低级分级控制的原则。

1.3土地面积的量算

地籍测量中的土地面积量算，一般是一种多层次的水平面积测算。例如一个行政管辖区的总面积、各宗地面积、各种利用分类面积等。摸清土地家底，搞清各类用地比例，都需要进行土地面积量算。通过土地面积量算工作所得到的面积数据是调整土地利用结构、合理分配土地、收取土地费的依据；此外，该数据还为制定国民经济计划、农业区划、土地利用规划等提供数据基础。因此，土地面积量算是地籍测量中一项重要的、必不可少的工作内容，其技术和方法也比较复杂。

2房屋拆迁的概念

房屋拆迁是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对规划范围内的现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆迁，并对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。广义的房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁，狭义的专指在国有土地上进行的城市房屋拆迁，我们所研究的房屋拆迁程序主要是针对城市房屋拆迁而言的。城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。首先，该房屋应当位于城市规划区内。根据《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)第三条规定，城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。其次，该房屋还应该坐落在城市规划区内的国有土地上。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，我国土地的所有权分为两种：一是国家所有，二是集体所有。其中，城市市区的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留山，属于集体所有。

3房屋拆迁中测绘技术的应用

3.1房屋拆迁中面积测算

城市房屋拆迁补偿是一项比较复杂、政策性强的工作，必须做到公平、公正，而拆迁房屋面积测算是这项工作的重要环节。拆迁房屋测量是依据国家和地方相关政策，或拆迁人与被拆迁人之间的补偿协议对建筑进行测算，测绘单位提供公正、准确、可靠的房屋拆迁面积测算成果，并为测绘产品承担责任。目前，全国还没有统一的有关房屋拆迁面积测算标准，大多依据现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986―2000，这本规范比较适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位的房产测量，但对于像形状不规则、结构不规范的自建、私人房屋等类似房屋的面积测算，不完全适用，可操作性也就相对较差。鉴于现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000权威性和房屋拆迁测量的现状，现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆迁测量的主要依据的标准。

房屋拆迁面积量处与一般测量工作一样，也有整体与局部、控制与碎部之分，所以其量算的总原则也是符合从整体到局部、先控制后碎部的原则，即通常是以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级量算，依面积大小的比例平差。

拆迁房屋面积测算的难点在于如何确定面积全算范围、面积半算范围和不算面积范围，这不是一个单纯的测量问题，而是一个政策问题，或者是拆迁人与被拆迁人之间的合法约定问题。因此，只有在一定的政策框架下拆迁人与被拆迁人就面积测算方法达成一致，测算的结果才被双方接受。拆迁过程可能是一个讨价还价过程，为了保证测绘成果质量，避免重复劳动，提高效率，测量单位必须规范测绘行为，尽可能地提交比较全面地反映房屋的区位、现状、用途和各功能区面积的测绘成果。

3.2房屋拆迁测量方法

房屋拆迁涉及利益关系复杂，测量内容相对于竣工测量也比较繁杂，不仅要测量永久性建筑，甚至可能测量临时性或层高小于2.2m的建筑。拆迁房屋大都年代比较久，或是比较破旧、不规则，人员流动频繁，权属关系单凭测量人员是很难搞清楚的。必须要通过辖区政府层面调查清楚。因此，在房屋拆迁工作中，一般来说，测量机构依据相关政策、法规侧重于房屋结构、用途、面积等项目的调查、测算，并建立实地房屋与测量成果的一一对应关系，确保测绘成果的公正、准确、可靠。拆迁测量一般应按以下步骤进行：(1)拆迁测量前应先收集拆迁主管部门提供的拆迁范围，确定测区范围。(2)收集测区基本地形图作为房屋拆迁平面位置图，根据原图上建筑物分布情况和复杂程度，选择房屋拆迁测量的方法和进行作业分工。(3)实地对照每栋建筑物，对于拆迁平面图位置中房屋变更较小的，用钢尺定点测量法进行修测；变更较大的，应先补测图根控制点，后测房屋平面。(4)在房屋拆迁位置平面图上，对每栋房屋进行编号，并进行实地喷号，以便对照、查阅和数据汇总。(5)实地对每栋房屋拍摄全景照片，以反映建筑物现状、层数及结构特征。(6)丈量房屋各边边长，测量层高，记录门牌号、房(层)号和建筑结构，测量附属物相关数据。数字取至厘米。(7)外业绘制房屋分层测量草图，草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。图形复杂处可绘制局部放大图。遇有地下室、复式房、夹层等应另行绘制草图。(8)内业对当日采集的外业图形数据在计算机上进行绘图、编辑和检查，形成图形文件；当日工作结束后，应检查录入图形数据是否齐全和正确，以备次日外业复核。(9)内业对编辑、检查、修改后的房屋分层图在计算机上逐层取闭合线，计算各层不同结构建筑面积，累加得整栋房屋建筑面积。以此方法测算出各栋房屋建筑面积。

参考文献

[1]秦长利主编. 城市轨道交通工程测量[M]. 中国建筑工业出版社，2008.7.

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Abstract: this paper discusses the necessity of DeMu terrain map; Demonstrates the DeMu terrain of homework basis and figure basic requirements; Discusses the technical route of the project implementation; And give the project implementation of the specific steps; Finally, the author analyzes the DeMu terrain map the defect existing in the process of implementation, and gives the solutions, we want to engage in relevant industry of the broad masses of the personnel to provide certain theoretical and practical significance.

Key words: DeMu figure, topographic map and flooded line

中图分类号：Q142.4文献标识码：A 文章编号：

近期，国务院了新的《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》。新《条例》强化了对移民安置规划的要求，体现了以人为本的宗旨，对指导征地补偿，移民搬迁安置和促进水利水电建设事业的发展具有重要意义和深远影响。

水库淹没实物指标调查是水利枢纽和水电站工程勘测设计中不可缺少的重要环节，是参与论证工程建设规模，进行移民安置，专业项目复建，编制水库淹没处理补偿工程投资(估算)的重要依据。淹没实物指标调查的精度，直接影响工程建设规模及决策、建设方案是否可行。而水库淹没区内土地面积(农用地、建设用地、未利用地)，即地形地亩图测量项目的实施计算过程变得极其重要[1-2]。

1 作业依据与基本要求

1.1 作业依据

(1) 《水利水电工程测量规范》SL 197-97。

(2) 《水利水电工程建设征地移民安置规划设计规范》（SL 290－2009）。

(3) 《水利水电工程建设征地移民实物调查规范》（SL 442－2009）。

(4) 《1：500、1：1000、1：2000地形图要素分类与代码》（GB 14804－93）

(5) 《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）

(6) 中华人民共和国建设部1999年2月的《城市测量规范》(CJJ8-99)。

(7) 中华人民共和国国家质量检验检疫局、中国国家标准化管理委员会2007年的国家基本比例尺地形图图式《第1部分：1:5001:10001:2000地形图图式》（GB/T20257.1-2007）。

(8) 中华人民共和国建设部的《工程测量规范》(GB50026—2007)。

(9) 中华人民共和国国家质量检验检疫局、中国国家标准化管理委员会2005年4月的《1:5001:10001:2000外业数字测图技术规程》（GB/T14912.1-2005）。

(10) 《全球卫星定位系统实时动态测量（RTK)技术规范》（CH/T2009-2010）。

1.2 基本要求

(1) 平面坐标系统：采用1980西安坐标系，高斯-克吕格正形投影，按1.5度分带，采用当地中央子午线度，Y坐标加500km。

(2) 高程系统：1956年黄海高程基准。

(3) 项目采用的测绘方法：采用解析法数字化成图（全野外数据采集）。

(4) 成图比例尺：1∶1000。

(5) 基本等高距：1.0米。

2 技术路线

地形地亩图测量项目技术路线如下：

图1 地形地亩图测量项目技术路线图

3 项目实施步骤

3.1 控制测量

基本测量

根据现场踏勘，测区沿线如果有已布设的D级GPS控制网成果，并且分布均匀，点位保存完好，满足GPS RTK测图的要求，可作为本项目的首级控制,不用再另外做控制测量。如果测区没有满足GPS RTK测图要求的，则项目按测量规范要求布测等级控制。

图根测量

(1) 图根埋石点在郊区外一般埋设预制好的标石，在铺装路面和稳固的岩石上埋石则采用现场切割的方法，埋石要求稳固、方正、表面要光滑，规格为：铺装路面20cm长×20cm宽×2cm深。埋石点至少与另一个埋石点通视。

(2) 图根控制点一般在水泥路面（或沥青）打入一螺钉，涂上红油漆，并写上点号，以便长期保存。在较大面积的耕地等无法打螺钉的地方则使用木桩点作为标志。控制点密度在平坦开阔地区每平方公里不少于50个点，地形复杂、隐蔽及城市建筑区，视测图需要适当加密，最终以满足测图需要为原则。普通图根点（非埋石图根点）从1开始按流水号1、2、3……进行编号，编号前面统一冠以大写英文字母N或其他大写字母。

(3) 图根控制点视具体情况采用全站仪或GPSRTK在等级控制点的基础上进行加密。图根点相对于图根起算点的点位中误差不得大于5cm,高程中误差不得大于0.05m；在平坦开阔的地区一般采用GPSRTK测量方法测量图根点。

(4) 采用GPSRTK作业时，基准站一般架设在等级控制点上，在启动好基准站后，应利用周边至少1个已知点进行检核，在检核无误后方可进行后续观测。为保证精度，GPS RTK测量半径应控制在3km范围内。

(5) 使用GPS RTK施测图根控制点时，为避免对中杆晃动引起的对中误差，应采用脚架和基座进行对中、整平，观测次数不少于两次[3]。

3.2 地形测量

(1) 土地分类应按《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）规定执行。

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房产测量是常规的测量技术与房产管理业务相结合的专业测量。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

1.1 管理方面的作用

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

1.2 经济管理的作用

房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

1.3 法律方面的作用

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

2 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘平面图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、屋次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。

房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；

房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm,次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm；房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房屋编号以及各种名称和数字标记等：

为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺；

房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其人使用价值；

同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。

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【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍测量主要有两种方法：解析法和图解法[1-3]。解析法点位精度高，量算结果精确，便于地籍成图，而大范围地籍测量时，工作繁重。图解法[4]操作简单快速，但判读结果易受影像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响[5-6]。

本文结合解析法和图解法各自特点，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结农村建设用地测量应用模式。

1 试验与分析

试验区域位于江苏徐州某郊区，区域内地势平坦，包含农田、池塘、道路、农宅、厂房等地物。为试验开展，搜集省厅统一下发的0.3米分辨率航空影像数据、1：500比例尺地形图数据和村庄地籍调查成果数据，通过数据处理，得到符合试验需求的基础数据。

首先，图解法推算建（构）住物占地面积。高分辨率航空影像识别地物的类型或状况，主要从色、形、位三个方面体现，结合基础数据，可判别建（构）筑为红褐色或灰色、四边形、排列整齐的规则图斑，由经验丰富的技术人员，在现场建（构）筑物外立面图片分析基础上，利用ArcMap软件勾绘试验区建筑物边界，依靠ArcMap软件计算功能获取房屋建筑面积信息。

其次，解析法进行全野外数据采集。由于全站仪测量精度高，操作简单，数据处理精确，在农村地块测量中得到了较好的应用[6]，因此，本文所采用方法为全站仪法。

数据采集全过程遵循《地籍调查规程》、《房产测量规范》，利用毫米级精度全站仪进行数据采集工作。

首先，控制测量，选取试验区域通视条件较好的道路交叉口布设地面控制点，利用导线控制测量方法，最小二乘法平差控制点坐标。其次，细部测量，由专业人员沿着道路采集界址点数据，对于难以入户的角落，测量员配合钢尺勘丈，交会测定待定点，最后，利用CASS软件成图、ArcMap软件融合影像、坐标解析法计算房屋建筑面积信息。

结合图表分析如下：

（1）由图1、图2和图3知，图解法和解析法都存在数据偏差现象，解析法偏差较小，图解法偏差较大。分析原因，图解法判读结果受航空图像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响，精度级别为影像分辨率级别，仅为厘米级；而解析法几何解析精度高达毫米级。

（2）《房产测量规范》要求三级房产面积测量限差1.4m2，中误差0.7m2。结合图4、表1可以看出，图解法90%数据在误差范围内，10%数据超限；解析法100%符合规范要求。航空影像表现取决于地物光谱、几何和纹理特征[8-11]，对于差异特征不显著的地物，图解法获取其要素信息十分困难。图解法超限数据影像显示，房屋顶为灰色，边界特征不明显，技术手段难以勾绘出清晰轮廓；合格数据影像显示，房屋顶为红褐色，边界特征明显，容易勾绘轮廓。

（3）实际工作发现，图解法依靠基础影像资料，可以内业完成边界特征明显房屋面积调查，相比解析法省去了外业工作，在资源利用和成本上体现出客观优势。在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查，但是针对影像边界特征不显著的，解析法是首选方法。

2 结论

基于江苏省统一下发的0.3米分辨率的航空影像，利用图解法获取正射影像中试验区域农村建设用地土地面积要素，通过与解析法现场测绘面积比对，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，结果表明：在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查；图解法相对解析法，在基础资料较好的前提下，能够显示其高效便捷性；图解法成果与解析法成果进行比较，部分图解数据存在很大偏差，分析原因在于影像边界区分度不高；图解影像需要经验丰富的技术人员和基础底图辅助，影像空间分辨率越高，图解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；图解法能够满足农村建设用地测量目的，数据获取速度快，便于后期数据更新维护，并且在成本控制方面极具优势，但对于影像边界不理想的调查对象，存在软肋。

农村建设用地测量不仅应该综合考虑工作目的，仪器设备，方法的可操作性等因素，而且还应该注意测量用途，精度与成本，数据更新等问题，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结归纳农村建设用地测量应用思路：

（1）搜集基础资料，主要包括高分辨率航空遥感影像、村庄地籍调查数据、大比例地形图数据等相关资料。

（2）数据预处理，影像几何正射纠正，叠加资料底图，确定测量对象。

（3）确定测量方法，影像边界特征明显，采用图解法；不明显，采用解析法。

（4）成果精度评价，做好实地抽检验证，形成分析报告。

（5）数据整理，整理结果及相关资料，做好备案。

（6）数据入库维护更新，做好数据维护更新工作。

【参考文献】

[1]蒋毅，司亚君，张秀娟.影响农村土地承包经营权图解法精度的因素及对策[J]. 地矿测绘，2016，32（3）：32-34.

[2]Zhao H， Pei Z. Area accuracy analysis for investigation of rural land contractual management right[J].Transactions of the Chinese Society of Agricultural Engineering， 2016， 32（18）：241-246.

[3]张乐鑫.浅谈农村集体土地所有权地籍调查[J].甘肃科技，2014，30（10）.

[4]叶海全.优于0.2m分辨率航空影像在农村地籍调查中的应用研究[J].测绘与空间地理信息，2015，38（9）：219-221.

[5]张高兴.矿区地籍测量用地面积量算方法及精度探讨[J].矿业工程，2016，14（5）： 7-9.

[6]董士伟，孙丹峰，张微微，等.农村土地承包经营地块现场测量方法与应用[J]. 国土资源遥感，2013，25（4）：155-159.

[7]陈国良，汪云甲，田丰.基于EROS-B影像更新矿区大比例尺地形图的方法与精度评价[J].测绘通报，2011，12：9-11.

[8]谭衢霖.面向对象分类分析提取地籍图地块边界[J].北京交通大学学报，2013， 37（4）：134-138.

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中图分类号： O4-34文献标识码：A

引言：住宅地下空间的用途很多，可以作为人防工程、停车场、储藏室、便民超市、设备用房等等，不同的用途决定了其不同的性质，还有许多由多栋住宅共用的地下室空间，复杂的情况导致地下室在进行共有面积分摊时往往产生较多的问题，纠纷较多。现在几乎所有商品房都配有较大的地下室空间，基本上全是相互连通，在计算共有分摊面积时，难以按单栋楼层来进行分摊，不同的分摊方法引起的差异也很明显。

1建筑面积分摊的意义

房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑面积，分为可分摊的共有建筑面积和不可分摊的共有建筑面积。分摊面积是分摊的共有建筑面积的简称。分摊面积与房屋套内建筑面积之和共同组成一套房屋的建筑面积。如果分摊面积太大的话，势必使房屋的性价比降低，损害买房人的利益；但如果太小，则将会影响居民使用的舒适度，房地产商也将难以接受。出于各种原因国家现行的《房产测量规范》对于共有面积的分摊仅仅列出了部分处理原则与分摊方法的原则性意见，对于各种特殊的情况还没有进行具体的规定，各省市各自的分摊细则也不尽相同，这就为面积分摊的纠纷的出现留下了隐患。不同的分摊方法将影响房屋的建筑面积，直接牵动着成千上万百姓的神经。

2 地下室空间跨栋分摊的现状

我国国家规范规定商品房共有分摊面积由两部分组成:一是楼梯间、电梯井、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋楼层服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。其中不应分摊的共用建筑面积包括:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程使用的地下室、被用来独立使用的地下室空间;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房和售房单位自营、自用的房屋。共有建筑面积中除去不应分摊的共有建筑面积外,其他的均为应参与分摊的共有建筑面积。规范中对于为多栋房屋服务的地下设备用房等面积的分摊规定是不参与分摊，自然是出于计算的简单性与通用性的考虑，但明显是有局限性的，也不太科学。操作中常常出现多次参与分摊的情况；或由于参与分摊的房屋类型与作用不同而引起分摊不公。新世纪之初，北京海淀区某公寓83位住户就曾经集体就房屋分摊不均与建筑面积缩水问题房屋开发商，在全国范围内引起强烈的反响。

3地下室跨栋分摊的三种方法

3.1按比例进行分摊

这种方法的核心是将地下空间与地上建筑物当作一个整体进行处理。分摊时，按照地下空间与地上建筑面积占总建筑面积的比重进行分摊。如，两栋住宅楼的建筑面积分别为8000平方米与6000平方米，两栋楼共用的地下建筑面积为2000平方米，总建筑面积为16000平方米。进行地下空间分摊时，首先除去作为独立使用、出租销售的面积与不参与分摊的人防设施等，剩下的面积与两栋房子的面积之和重新构成新的总建筑面积，然后按每栋楼占面积的比重分配。如果除去后剩下的地下空间面积为500平方米，8000平方米占总建筑面积的比重为16/29,则应该分摊到的建筑面积为275.5平方米，6000平方米的房屋应该分到的建筑面积为224.5平方米，然后将分摊到的建筑面积并入每栋楼的建筑面积进行分配。这种按比例分摊方法的优点是计算简单，可操作性强，容易被公众说理解接受。容易实现套内面积相同住户得到相同的分摊面积的要求，表面上实现了公平、公正。但这种方法具有一定的局限性，当两幢房子因各种原因导致房价不同或者房屋用途不同的时候，方法并不是太适合。并且并未考虑不同楼层住户对地下空间使用的程度不同的影响。

3.2地下空间从属的方法

在这种方法中，地下空间将不再参与土地面积分摊，单纯以地上建筑物分摊地表面积。在确定地下面积所属权时，不再仅仅以房屋地上建筑面积为依据，地下空间分摊比例=楼面价格*相应的建筑面积/建筑总价值，建筑总价值=所有楼栋的建筑面积*楼面价格。如上例，如果8000平方米的楼层的楼面价格为5000元每平方，6000平方米的楼层的楼面价格为4000每平方米，需分摊地下空间面积依然为500平方米。则8000平方米房屋所分摊的地下面积为8000*5000/（6000*4000+8000*5000）*500=312.5平方米，6000所对应的为187.5平方米。之后进行再分配。这种方法的有点考虑楼面价格对地下空间使用权带来的影响，反映出地上建筑物为地下空间所带来的增值，适合于被用来作为商业使用的地下面积的评估。但是作为单纯的停车场使用或地下广场等收益性较差的案例的评估，同时由于楼面价格却乏统一标准，操作不恰当话容易引起部分住户的不理解，也加重了土地管理部门的工作负担，操作性较差。

3.3分层设权法

这种方法下将土地空间的使用分成多层，界定地上建筑物的建筑面积标准是宗地图所在的使用面积，每幢楼的地下空间面积通过通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面确定。这样的话，可以地下空间立体化的表现出来，使地下空间分摊立体化。在进行房产测量时，利用分层设权的方法基本上可以解决大多数的地下面积分摊的问题。但需要注意的是，无论是地下空间还是地上空间在进行土地使用权评估时都因该保持相协调。将地下室多栋楼所共有的地下室部分按不同用途分开根据相应的情况赋予不同的权重，按权重进行分摊。这种方法缺点是计算较为复杂，工作量大，且没有统一标准作为参考。

在进行房产测量时，应当合理应用这三种方法，根据评估房价、地下空间用途及业主类型选择适合的方法。但因为到目前为止，国家并没有全面推行使用这三种方法，因此缺乏足够的实践支持，理论依据也不足，房产测量中缺乏相关的法律或法规作为依据，说服力不强。鉴于房产测量的敏感性，房产测量过程应该更加具有科学性与规范性，上述对于地下空间跨栋分摊方法的探讨，能加深对于《房屋测量规范》的认识，切实维护房地产商与消费者两方的经济利益。

4结语

《房屋测量规范中》处于通用性与概括性的考虑，其提供的分摊面积的计算方法局限性是显而易见的，其可操作性不强，随之我国房地产市场的日渐成熟，计算方法的改革也必然被提上日程。尤其是在计算地下设备用房等综合物业时，单纯的遵循国标的方法将难以确保公平与公正。众所周知，商品房的销售以建筑面积来进行计价，房产测量的精确性将直接关系到房屋所有人的最大利益。所以，尽早制定一套统一、合理房屋建筑面积计算方法是相当重要的，他既有利于保护买房着的切身利益，也能使房地产销售市场规范化，促进国家房地产市场的良性发展。

[参考文献]

[1] 吕永江. 房产测量规范与房地产测绘技术 [M]. 北京：中国标准出版社，2001.