土地面积测量规范范文

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土地管理的三项重要基础工作是：土地定位、土地定量、土地权属确定。要科学管理土地，首先要做好土地管理的基础工作。而准确地进行土地定位，按照一定的精度测算土地面积，都是基础工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基础工作，均会直接或间接的应用到测绘技术。新发展起来的测绘技术有全站型电子速测技术、GPS技术以及遥感技术等；此外，还有各种理信息系统，如地籍管理信息系统、土地信息系统以及地理信息系统等。

地籍管理是土地管理的核心内容，因为全面准确的土地信息是有效地进行土地管理的前提。土地基础信息的获取主要是通过地籍测量获得的。

1测绘技术概述

1.1测量学

测量学是研究地球的形状和大小以及确定地面点位置的科学。测量学的主要任务包括测定和测设两部分。测定就是使用测量仪器和工具，将测区内的地物和地貌缩绘成地形图。测设（也称放样、标定）就是把图上设计好的建筑物和构筑物的位置标定到实地上去，以便于施工。

1.2地籍控制测量

地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况，按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制测量必须遵循从整体到局部，由高级到低级分级控制的原则。

1.3土地面积的量算

地籍测量中的土地面积量算，一般是一种多层次的水平面积测算。例如一个行政管辖区的总面积、各宗地面积、各种利用分类面积等。摸清土地家底，搞清各类用地比例，都需要进行土地面积量算。通过土地面积量算工作所得到的面积数据是调整土地利用结构、合理分配土地、收取土地费的依据；此外，该数据还为制定国民经济计划、农业区划、土地利用规划等提供数据基础。因此，土地面积量算是地籍测量中一项重要的、必不可少的工作内容，其技术和方法也比较复杂。

2房屋拆迁的概念

房屋拆迁是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对规划范围内的现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆迁，并对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。广义的房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁，狭义的专指在国有土地上进行的城市房屋拆迁，我们所研究的房屋拆迁程序主要是针对城市房屋拆迁而言的。城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。首先，该房屋应当位于城市规划区内。根据《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)第三条规定，城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。其次，该房屋还应该坐落在城市规划区内的国有土地上。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，我国土地的所有权分为两种：一是国家所有，二是集体所有。其中，城市市区的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留山，属于集体所有。

3房屋拆迁中测绘技术的应用

3.1房屋拆迁中面积测算

城市房屋拆迁补偿是一项比较复杂、政策性强的工作，必须做到公平、公正，而拆迁房屋面积测算是这项工作的重要环节。拆迁房屋测量是依据国家和地方相关政策，或拆迁人与被拆迁人之间的补偿协议对建筑进行测算，测绘单位提供公正、准确、可靠的房屋拆迁面积测算成果，并为测绘产品承担责任。目前，全国还没有统一的有关房屋拆迁面积测算标准，大多依据现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986―2000，这本规范比较适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位的房产测量，但对于像形状不规则、结构不规范的自建、私人房屋等类似房屋的面积测算，不完全适用，可操作性也就相对较差。鉴于现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000权威性和房屋拆迁测量的现状，现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆迁测量的主要依据的标准。

房屋拆迁面积量处与一般测量工作一样，也有整体与局部、控制与碎部之分，所以其量算的总原则也是符合从整体到局部、先控制后碎部的原则，即通常是以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级量算，依面积大小的比例平差。

拆迁房屋面积测算的难点在于如何确定面积全算范围、面积半算范围和不算面积范围，这不是一个单纯的测量问题，而是一个政策问题，或者是拆迁人与被拆迁人之间的合法约定问题。因此，只有在一定的政策框架下拆迁人与被拆迁人就面积测算方法达成一致，测算的结果才被双方接受。拆迁过程可能是一个讨价还价过程，为了保证测绘成果质量，避免重复劳动，提高效率，测量单位必须规范测绘行为，尽可能地提交比较全面地反映房屋的区位、现状、用途和各功能区面积的测绘成果。

3.2房屋拆迁测量方法

房屋拆迁涉及利益关系复杂，测量内容相对于竣工测量也比较繁杂，不仅要测量永久性建筑，甚至可能测量临时性或层高小于2.2m的建筑。拆迁房屋大都年代比较久，或是比较破旧、不规则，人员流动频繁，权属关系单凭测量人员是很难搞清楚的。必须要通过辖区政府层面调查清楚。因此，在房屋拆迁工作中，一般来说，测量机构依据相关政策、法规侧重于房屋结构、用途、面积等项目的调查、测算，并建立实地房屋与测量成果的一一对应关系，确保测绘成果的公正、准确、可靠。拆迁测量一般应按以下步骤进行：(1)拆迁测量前应先收集拆迁主管部门提供的拆迁范围，确定测区范围。(2)收集测区基本地形图作为房屋拆迁平面位置图，根据原图上建筑物分布情况和复杂程度，选择房屋拆迁测量的方法和进行作业分工。(3)实地对照每栋建筑物，对于拆迁平面图位置中房屋变更较小的，用钢尺定点测量法进行修测；变更较大的，应先补测图根控制点，后测房屋平面。(4)在房屋拆迁位置平面图上，对每栋房屋进行编号，并进行实地喷号，以便对照、查阅和数据汇总。(5)实地对每栋房屋拍摄全景照片，以反映建筑物现状、层数及结构特征。(6)丈量房屋各边边长，测量层高，记录门牌号、房(层)号和建筑结构，测量附属物相关数据。数字取至厘米。(7)外业绘制房屋分层测量草图，草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。图形复杂处可绘制局部放大图。遇有地下室、复式房、夹层等应另行绘制草图。(8)内业对当日采集的外业图形数据在计算机上进行绘图、编辑和检查，形成图形文件；当日工作结束后，应检查录入图形数据是否齐全和正确，以备次日外业复核。(9)内业对编辑、检查、修改后的房屋分层图在计算机上逐层取闭合线，计算各层不同结构建筑面积，累加得整栋房屋建筑面积。以此方法测算出各栋房屋建筑面积。

参考文献

[1]秦长利主编. 城市轨道交通工程测量[M]. 中国建筑工业出版社，2008.7.

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Abstract: this paper discusses the necessity of DeMu terrain map; Demonstrates the DeMu terrain of homework basis and figure basic requirements; Discusses the technical route of the project implementation; And give the project implementation of the specific steps; Finally, the author analyzes the DeMu terrain map the defect existing in the process of implementation, and gives the solutions, we want to engage in relevant industry of the broad masses of the personnel to provide certain theoretical and practical significance.

Key words: DeMu figure, topographic map and flooded line

中图分类号：Q142.4文献标识码：A 文章编号：

近期，国务院了新的《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》。新《条例》强化了对移民安置规划的要求，体现了以人为本的宗旨，对指导征地补偿，移民搬迁安置和促进水利水电建设事业的发展具有重要意义和深远影响。

水库淹没实物指标调查是水利枢纽和水电站工程勘测设计中不可缺少的重要环节，是参与论证工程建设规模，进行移民安置，专业项目复建，编制水库淹没处理补偿工程投资(估算)的重要依据。淹没实物指标调查的精度，直接影响工程建设规模及决策、建设方案是否可行。而水库淹没区内土地面积(农用地、建设用地、未利用地)，即地形地亩图测量项目的实施计算过程变得极其重要[1-2]。

1 作业依据与基本要求

1.1 作业依据

(1) 《水利水电工程测量规范》SL 197-97。

(2) 《水利水电工程建设征地移民安置规划设计规范》（SL 290－2009）。

(3) 《水利水电工程建设征地移民实物调查规范》（SL 442－2009）。

(4) 《1：500、1：1000、1：2000地形图要素分类与代码》（GB 14804－93）

(5) 《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）

(6) 中华人民共和国建设部1999年2月的《城市测量规范》(CJJ8-99)。

(7) 中华人民共和国国家质量检验检疫局、中国国家标准化管理委员会2007年的国家基本比例尺地形图图式《第1部分：1:5001:10001:2000地形图图式》（GB/T20257.1-2007）。

(8) 中华人民共和国建设部的《工程测量规范》(GB50026—2007)。

(9) 中华人民共和国国家质量检验检疫局、中国国家标准化管理委员会2005年4月的《1:5001:10001:2000外业数字测图技术规程》（GB/T14912.1-2005）。

(10) 《全球卫星定位系统实时动态测量（RTK)技术规范》（CH/T2009-2010）。

1.2 基本要求

(1) 平面坐标系统：采用1980西安坐标系，高斯-克吕格正形投影，按1.5度分带，采用当地中央子午线度，Y坐标加500km。

(2) 高程系统：1956年黄海高程基准。

(3) 项目采用的测绘方法：采用解析法数字化成图（全野外数据采集）。

(4) 成图比例尺：1∶1000。

(5) 基本等高距：1.0米。

2 技术路线

地形地亩图测量项目技术路线如下：

图1 地形地亩图测量项目技术路线图

3 项目实施步骤

3.1 控制测量

基本测量

根据现场踏勘，测区沿线如果有已布设的D级GPS控制网成果，并且分布均匀，点位保存完好，满足GPS RTK测图的要求，可作为本项目的首级控制,不用再另外做控制测量。如果测区没有满足GPS RTK测图要求的，则项目按测量规范要求布测等级控制。

图根测量

(1) 图根埋石点在郊区外一般埋设预制好的标石，在铺装路面和稳固的岩石上埋石则采用现场切割的方法，埋石要求稳固、方正、表面要光滑，规格为：铺装路面20cm长×20cm宽×2cm深。埋石点至少与另一个埋石点通视。

(2) 图根控制点一般在水泥路面（或沥青）打入一螺钉，涂上红油漆，并写上点号，以便长期保存。在较大面积的耕地等无法打螺钉的地方则使用木桩点作为标志。控制点密度在平坦开阔地区每平方公里不少于50个点，地形复杂、隐蔽及城市建筑区，视测图需要适当加密，最终以满足测图需要为原则。普通图根点（非埋石图根点）从1开始按流水号1、2、3……进行编号，编号前面统一冠以大写英文字母N或其他大写字母。

(3) 图根控制点视具体情况采用全站仪或GPSRTK在等级控制点的基础上进行加密。图根点相对于图根起算点的点位中误差不得大于5cm,高程中误差不得大于0.05m；在平坦开阔的地区一般采用GPSRTK测量方法测量图根点。

(4) 采用GPSRTK作业时，基准站一般架设在等级控制点上，在启动好基准站后，应利用周边至少1个已知点进行检核，在检核无误后方可进行后续观测。为保证精度，GPS RTK测量半径应控制在3km范围内。

(5) 使用GPS RTK施测图根控制点时，为避免对中杆晃动引起的对中误差，应采用脚架和基座进行对中、整平，观测次数不少于两次[3]。

3.2 地形测量

(1) 土地分类应按《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）规定执行。

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房产测量是常规的测量技术与房产管理业务相结合的专业测量。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

1.1 管理方面的作用

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

1.2 经济管理的作用

房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

1.3 法律方面的作用

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

2 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘平面图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、屋次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。

房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；

房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm,次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm；房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房屋编号以及各种名称和数字标记等：

为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺；

房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其人使用价值；

同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。

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【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍测量主要有两种方法：解析法和图解法[1-3]。解析法点位精度高，量算结果精确，便于地籍成图，而大范围地籍测量时，工作繁重。图解法[4]操作简单快速，但判读结果易受影像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响[5-6]。

本文结合解析法和图解法各自特点，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结农村建设用地测量应用模式。

1 试验与分析

试验区域位于江苏徐州某郊区，区域内地势平坦，包含农田、池塘、道路、农宅、厂房等地物。为试验开展，搜集省厅统一下发的0.3米分辨率航空影像数据、1：500比例尺地形图数据和村庄地籍调查成果数据，通过数据处理，得到符合试验需求的基础数据。

首先，图解法推算建（构）住物占地面积。高分辨率航空影像识别地物的类型或状况，主要从色、形、位三个方面体现，结合基础数据，可判别建（构）筑为红褐色或灰色、四边形、排列整齐的规则图斑，由经验丰富的技术人员，在现场建（构）筑物外立面图片分析基础上，利用ArcMap软件勾绘试验区建筑物边界，依靠ArcMap软件计算功能获取房屋建筑面积信息。

其次，解析法进行全野外数据采集。由于全站仪测量精度高，操作简单，数据处理精确，在农村地块测量中得到了较好的应用[6]，因此，本文所采用方法为全站仪法。

数据采集全过程遵循《地籍调查规程》、《房产测量规范》，利用毫米级精度全站仪进行数据采集工作。

首先，控制测量，选取试验区域通视条件较好的道路交叉口布设地面控制点，利用导线控制测量方法，最小二乘法平差控制点坐标。其次，细部测量，由专业人员沿着道路采集界址点数据，对于难以入户的角落，测量员配合钢尺勘丈，交会测定待定点，最后，利用CASS软件成图、ArcMap软件融合影像、坐标解析法计算房屋建筑面积信息。

结合图表分析如下：

（1）由图1、图2和图3知，图解法和解析法都存在数据偏差现象，解析法偏差较小，图解法偏差较大。分析原因，图解法判读结果受航空图像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响，精度级别为影像分辨率级别，仅为厘米级；而解析法几何解析精度高达毫米级。

（2）《房产测量规范》要求三级房产面积测量限差1.4m2，中误差0.7m2。结合图4、表1可以看出，图解法90%数据在误差范围内，10%数据超限；解析法100%符合规范要求。航空影像表现取决于地物光谱、几何和纹理特征[8-11]，对于差异特征不显著的地物，图解法获取其要素信息十分困难。图解法超限数据影像显示，房屋顶为灰色，边界特征不明显，技术手段难以勾绘出清晰轮廓；合格数据影像显示，房屋顶为红褐色，边界特征明显，容易勾绘轮廓。

（3）实际工作发现，图解法依靠基础影像资料，可以内业完成边界特征明显房屋面积调查，相比解析法省去了外业工作，在资源利用和成本上体现出客观优势。在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查，但是针对影像边界特征不显著的，解析法是首选方法。

2 结论

基于江苏省统一下发的0.3米分辨率的航空影像，利用图解法获取正射影像中试验区域农村建设用地土地面积要素，通过与解析法现场测绘面积比对，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，结果表明：在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查；图解法相对解析法，在基础资料较好的前提下，能够显示其高效便捷性；图解法成果与解析法成果进行比较，部分图解数据存在很大偏差，分析原因在于影像边界区分度不高；图解影像需要经验丰富的技术人员和基础底图辅助，影像空间分辨率越高，图解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；图解法能够满足农村建设用地测量目的，数据获取速度快，便于后期数据更新维护，并且在成本控制方面极具优势，但对于影像边界不理想的调查对象，存在软肋。

农村建设用地测量不仅应该综合考虑工作目的，仪器设备，方法的可操作性等因素，而且还应该注意测量用途，精度与成本，数据更新等问题，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结归纳农村建设用地测量应用思路：

（1）搜集基础资料，主要包括高分辨率航空遥感影像、村庄地籍调查数据、大比例地形图数据等相关资料。

（2）数据预处理，影像几何正射纠正，叠加资料底图，确定测量对象。

（3）确定测量方法，影像边界特征明显，采用图解法；不明显，采用解析法。

（4）成果精度评价，做好实地抽检验证，形成分析报告。

（5）数据整理，整理结果及相关资料，做好备案。

（6）数据入库维护更新，做好数据维护更新工作。

【参考文献】

[1]蒋毅，司亚君，张秀娟.影响农村土地承包经营权图解法精度的因素及对策[J]. 地矿测绘，2016，32（3）：32-34.

[2]Zhao H， Pei Z. Area accuracy analysis for investigation of rural land contractual management right[J].Transactions of the Chinese Society of Agricultural Engineering， 2016， 32（18）：241-246.

[3]张乐鑫.浅谈农村集体土地所有权地籍调查[J].甘肃科技，2014，30（10）.

[4]叶海全.优于0.2m分辨率航空影像在农村地籍调查中的应用研究[J].测绘与空间地理信息，2015，38（9）：219-221.

[5]张高兴.矿区地籍测量用地面积量算方法及精度探讨[J].矿业工程，2016，14（5）： 7-9.

[6]董士伟，孙丹峰，张微微，等.农村土地承包经营地块现场测量方法与应用[J]. 国土资源遥感，2013，25（4）：155-159.

[7]陈国良，汪云甲，田丰.基于EROS-B影像更新矿区大比例尺地形图的方法与精度评价[J].测绘通报，2011，12：9-11.

[8]谭衢霖.面向对象分类分析提取地籍图地块边界[J].北京交通大学学报，2013， 37（4）：134-138.

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中图分类号： O4-34文献标识码：A

引言：住宅地下空间的用途很多，可以作为人防工程、停车场、储藏室、便民超市、设备用房等等，不同的用途决定了其不同的性质，还有许多由多栋住宅共用的地下室空间，复杂的情况导致地下室在进行共有面积分摊时往往产生较多的问题，纠纷较多。现在几乎所有商品房都配有较大的地下室空间，基本上全是相互连通，在计算共有分摊面积时，难以按单栋楼层来进行分摊，不同的分摊方法引起的差异也很明显。

1建筑面积分摊的意义

房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑面积，分为可分摊的共有建筑面积和不可分摊的共有建筑面积。分摊面积是分摊的共有建筑面积的简称。分摊面积与房屋套内建筑面积之和共同组成一套房屋的建筑面积。如果分摊面积太大的话，势必使房屋的性价比降低，损害买房人的利益；但如果太小，则将会影响居民使用的舒适度，房地产商也将难以接受。出于各种原因国家现行的《房产测量规范》对于共有面积的分摊仅仅列出了部分处理原则与分摊方法的原则性意见，对于各种特殊的情况还没有进行具体的规定，各省市各自的分摊细则也不尽相同，这就为面积分摊的纠纷的出现留下了隐患。不同的分摊方法将影响房屋的建筑面积，直接牵动着成千上万百姓的神经。

2 地下室空间跨栋分摊的现状

我国国家规范规定商品房共有分摊面积由两部分组成:一是楼梯间、电梯井、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋楼层服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。其中不应分摊的共用建筑面积包括:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程使用的地下室、被用来独立使用的地下室空间;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房和售房单位自营、自用的房屋。共有建筑面积中除去不应分摊的共有建筑面积外,其他的均为应参与分摊的共有建筑面积。规范中对于为多栋房屋服务的地下设备用房等面积的分摊规定是不参与分摊，自然是出于计算的简单性与通用性的考虑，但明显是有局限性的，也不太科学。操作中常常出现多次参与分摊的情况；或由于参与分摊的房屋类型与作用不同而引起分摊不公。新世纪之初，北京海淀区某公寓83位住户就曾经集体就房屋分摊不均与建筑面积缩水问题房屋开发商，在全国范围内引起强烈的反响。

3地下室跨栋分摊的三种方法

3.1按比例进行分摊

这种方法的核心是将地下空间与地上建筑物当作一个整体进行处理。分摊时，按照地下空间与地上建筑面积占总建筑面积的比重进行分摊。如，两栋住宅楼的建筑面积分别为8000平方米与6000平方米，两栋楼共用的地下建筑面积为2000平方米，总建筑面积为16000平方米。进行地下空间分摊时，首先除去作为独立使用、出租销售的面积与不参与分摊的人防设施等，剩下的面积与两栋房子的面积之和重新构成新的总建筑面积，然后按每栋楼占面积的比重分配。如果除去后剩下的地下空间面积为500平方米，8000平方米占总建筑面积的比重为16/29,则应该分摊到的建筑面积为275.5平方米，6000平方米的房屋应该分到的建筑面积为224.5平方米，然后将分摊到的建筑面积并入每栋楼的建筑面积进行分配。这种按比例分摊方法的优点是计算简单，可操作性强，容易被公众说理解接受。容易实现套内面积相同住户得到相同的分摊面积的要求，表面上实现了公平、公正。但这种方法具有一定的局限性，当两幢房子因各种原因导致房价不同或者房屋用途不同的时候，方法并不是太适合。并且并未考虑不同楼层住户对地下空间使用的程度不同的影响。

3.2地下空间从属的方法

在这种方法中，地下空间将不再参与土地面积分摊，单纯以地上建筑物分摊地表面积。在确定地下面积所属权时，不再仅仅以房屋地上建筑面积为依据，地下空间分摊比例=楼面价格*相应的建筑面积/建筑总价值，建筑总价值=所有楼栋的建筑面积*楼面价格。如上例，如果8000平方米的楼层的楼面价格为5000元每平方，6000平方米的楼层的楼面价格为4000每平方米，需分摊地下空间面积依然为500平方米。则8000平方米房屋所分摊的地下面积为8000*5000/（6000*4000+8000*5000）*500=312.5平方米，6000所对应的为187.5平方米。之后进行再分配。这种方法的有点考虑楼面价格对地下空间使用权带来的影响，反映出地上建筑物为地下空间所带来的增值，适合于被用来作为商业使用的地下面积的评估。但是作为单纯的停车场使用或地下广场等收益性较差的案例的评估，同时由于楼面价格却乏统一标准，操作不恰当话容易引起部分住户的不理解，也加重了土地管理部门的工作负担，操作性较差。

3.3分层设权法

这种方法下将土地空间的使用分成多层，界定地上建筑物的建筑面积标准是宗地图所在的使用面积，每幢楼的地下空间面积通过通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面确定。这样的话，可以地下空间立体化的表现出来，使地下空间分摊立体化。在进行房产测量时，利用分层设权的方法基本上可以解决大多数的地下面积分摊的问题。但需要注意的是，无论是地下空间还是地上空间在进行土地使用权评估时都因该保持相协调。将地下室多栋楼所共有的地下室部分按不同用途分开根据相应的情况赋予不同的权重，按权重进行分摊。这种方法缺点是计算较为复杂，工作量大，且没有统一标准作为参考。

在进行房产测量时，应当合理应用这三种方法，根据评估房价、地下空间用途及业主类型选择适合的方法。但因为到目前为止，国家并没有全面推行使用这三种方法，因此缺乏足够的实践支持，理论依据也不足，房产测量中缺乏相关的法律或法规作为依据，说服力不强。鉴于房产测量的敏感性，房产测量过程应该更加具有科学性与规范性，上述对于地下空间跨栋分摊方法的探讨，能加深对于《房屋测量规范》的认识，切实维护房地产商与消费者两方的经济利益。

4结语

《房屋测量规范中》处于通用性与概括性的考虑，其提供的分摊面积的计算方法局限性是显而易见的，其可操作性不强，随之我国房地产市场的日渐成熟，计算方法的改革也必然被提上日程。尤其是在计算地下设备用房等综合物业时，单纯的遵循国标的方法将难以确保公平与公正。众所周知，商品房的销售以建筑面积来进行计价，房产测量的精确性将直接关系到房屋所有人的最大利益。所以，尽早制定一套统一、合理房屋建筑面积计算方法是相当重要的，他既有利于保护买房着的切身利益，也能使房地产销售市场规范化，促进国家房地产市场的良性发展。

[参考文献]

[1] 吕永江. 房产测量规范与房地产测绘技术 [M]. 北京：中国标准出版社，2001.

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中图分类号：P218 文献标识码：A

0引言

近年来，随着房地产行业的不断发展，国家的相关规范制度也在不断的完善，颁布了许多关于房产测绘中房屋面积量算的相关规定，有效保证了房产市场中各方 的合法权益，确保了产权登记、租赁、交易、抵押以及评估等工作的正常运行。但是在这过程中还是存在着诸多问题，房屋面积量算工作进展情况将直接影响房地产的健康发展。

房地产测绘的主要任务就是针对房屋及相关构筑物展开测量、调查以及绘图等工作，具体涉及到房地产的位置、数量、权属以及质量等情况的测量和调查，并将这些情况绘制成图，从整体上来看，测绘成果的准确性、真实性将会对房产主的经济利益带来直接的影响。所以，房地产测绘工作目前受到了众多人士的关注，及时解决房地产测绘工作中出现的问题，具有非常重要的现实意义。

1房地产面积量算的意义与内容

1.1房地产面积量算的意义

房屋及用地面积的量算，在房地产测量中是非常重要的一项工程，可以作为产权产籍管理机房地产开发等工作中非常重要的资料，同时也可以作为房地产税征收、城市规划的重要依据。量算房地产面积的工作技术性非常强，要求的精确度非常高，涉及到房地产权属单位、开发商、个人以及国家的利益，因此，在整个房地产测绘中，房地产面积量算是非常重要的一项工作。

1.2房地产面积量算的主要内容

量算房地产面积主要涉及到量算房屋、用地的面积，其中房屋面积量算主要涉及到房屋建筑、房屋产权、房屋使用和建筑共有面积的量算，用地面积量算涉及到房屋的占地面积、各种地类面积量算、丘面积量算以及共有土地面积量算等。

2房地产面积量算工作中相关问题研究

2.1突出墙面部分面积的量算

在一些高层建筑中，其结构下面几层屋内独立称重柱结构或者与墙体相连，这些情况都是可能存在的，如果在房屋面积量算中遇到这种问题，一般来说，不管柱子多大，其面积都应该纳入到柱平面位置套内建筑面积中，同时这也就意味着这部分面积会分摊共有面积。当然这种方式在处理问题的过程中是存在弊端的，承重结构设计过程中要基于整栋建筑结构需要展开具体设计，不能一户专用，因为这部分面积纳入到套内面积中，不符合产权人利益，笔者建议这部分承重结构应由整栋房屋共同分摊。

2.2楼层计价差异问题

近年来随着住宅商品化逐渐深入，房地产市场越来越活跃，同时房屋产权的关系也日益复杂起来，传统的单一产权已经逐渐被多元产权转化，在这种情况下，共有面积计价和计算分割就会出现突出的矛盾，例如地下室价格高于地上部分，将其作为功能区或者与楼层价格一致，很显然，这种计价方法的存在严重侵害了权利人的利益，但是又非常隐蔽，怎样站在面积计算的角度上解决这一矛盾的问题值得进行进一步的探讨。

2.3楼梯问题

楼梯在建筑中是非常重要的部分，因此很多房屋面积和产权纠纷都与楼梯相关，所以怎样对楼梯面积进行计算非常重要，在现阶段的情况下，楼梯面积测算主要以《房地产测量规范》作为主要依据，但是在实际操作过程中经常会遇到一些规范中没有说到的问题。作为建筑面积中非常重要的组成部分，随着建筑设计越来越复杂，建筑面积也更加复杂，具体情况应该按照产权使用情况与设计情况对其进行确定。

2.4地下车位问题

随着人们生活水平的不断提高，购车族不断增加，在这种情况下地下车位成为很多人关注的地方，很多人希望能够独立对车位进行交易，希望车位能够升值，至于地下车位是否可以单独计算面积，目前在《房产测量规范》中始终没有明确的规定。以前地下车位多数都在地下室面积中，产权统一办理，如果地下室是为整栋楼而服务的，就将其纳入到共用面积进行分摊，按照这样的计算方法，没有车位的也被分摊的一部分面积，很显然的，这也严重违背了权利人的利益。对于地下车位这种特殊的产权形式，目前并没有形成一个统一的量算方式。笔者建议，如果车位拥有者具有相关合同，具有合法证明，在这样的前提下埋设界址点，然后界址点进行测量得到坐标结果，利用这种方式可以顺利的办理产权以及进行车位交易。

3结语

综上所述，目前人们的生活质量得到了稳步的提升，为了使房地产面积测算更加合理化、精确化，应该对一些共有产权问题管理进行强化，出台一些政策作为保障，不断强化房地产测绘工作，同时对相关法律制度及房地产法律进行完善，进而对房地产测绘过程中的问题进行指导，这样才能起到科学地引导消费的目的，使得房地产领域可以得到高效的运行，切实保障房地产权利人的合法权益。

参考文献

[1] 李朝奎，朱庆，王涛，赵杰.参心大地坐标系中的几何量算问题[J].武汉大学学报（信息科学版），2003（2）：149-152+157.

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[4] 付勃.对房地产测绘和房屋面积计算工作的思考[J].吉林：吉林市房产测绘大队，2005（2）.

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一、土地确权测量的基本要求

（一）控制测量精度要求，地籍控制测量必须遵循“从高级到低级，从整体到局部，分级控制”的原则，可布设成三角网、三边网、导线网和GPS网等各种网形。地籍平面控制测量的精度主要是以界址点的精度和地籍图的精度为依据制定的，根据《地籍测量规范》的规定，地籍控制点最弱点相对起算点的点位中误差不得超过±5cm，最弱边相对中误差不得超过1/45000。

（二）碎部点测量精度要求

地籍碎部测量主要是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量等基本情况，包括地籍要素和地物要素测量。地籍要素主要是获取界址点坐标、界址线长度、地类、宗地权属、宗地坐落等信息，地形要素要复杂一点，主要选取与地籍相关的重要地物作为地物要素，包括控制点、房屋及构筑物的轮廓、道路、水系等设施。界址点的精度要求，考虑到我国城乡经济发展的不平衡，以及界址点的重要程度，将界址点分为不同的等级（见表1）。

（三）GPS技术的测量精度，随着GPS技术的飞速发展，该技术被广泛的应用在地籍测量中。与传统测量方法相比，GPS技术布网方式灵活、速度快，精度高，并且不受天气限制，可以全天候工作，目前，GPS静态测量已经成为城镇地籍平面控制的主要手段。GPS技术的单条基线测量精度可达：±（3mm+1ppmD），（D为基线长度，单位为km）。当基线边长为8-10km时，采用GPS快速静态定位技术，精度可达1-2cm，完全可以满足地籍控制测量的精度要求。

二、GPS在地籍控制测量中的应用

（一）GPS网形设计时，应采用由独立观测边构成的闭合图形，以便于进行检核，增加网的可靠性。

（二）GPS网尽量与原有的地面控制点重合，不少于4个重合点，便于进行坐标转换

（三）为便于观测，GPS点一般应布设在视野开阔、通视良好和交通便利的地方。

（四）对于测区内已有的高等级控制点，在布设GPS网时应尽可能将它们分布在GPS网的四周，以保证GPS网的解算精度。

三、地籍图根控制网的建立

地籍图根控制测量常采用GPS-RTK技术，基准站的选择是RTK能够顺利进行测量的关键，在设置基准站时，应尽量避免无线电干扰较强的地区，同时，为了减弱多路径效应，基准站周围应无GPS信号反射物（如大面积的水塘、大型建筑物等）。

四、GPS-RTK在地籍碎部测量中的应用

与传统测量方法相比，RTK实时动态测量技术在地籍碎部测量中具有非常明显的优势：

采点速度快，RTK技术能够大大减少野外观测时间，实时差分定位出每一宗地中界址点以及地物点的位置，用时不到1s。

定位精度高，在一定作业范围半径内（移动站距基准站的距离一般不超过4km），RTK的平面定位精度可达cm级。

工作效率高，普通地形条件下，一次设站即可完成作业范围达4KM的测区，大大减少传统测量方式所需的控制点的个数，以及仪器的搬站次数，移动站只需1人即可完成工作，并且多台GPS接收机可以同时进行工作，劳动强度低，速度快。

操作简便，自动化程度高。仪器操作界面更加人性化，只需做一些简单的设置，即可非常方便的获取点的平面位置，并可实现与计算机以及与其他测量仪器的通信。

五、GPS在地籍测量中的注意事项

（一）卫星信号接收较差时，会造成测量数据的不可靠，产生伪值。为了满足GRS 技术的准确性与精度要求，需要至少接收到5颗卫星信号，才可以得到比较稳定的测量精度。因此，在高山、密集森林地区或者高层建筑比较密集的地方，接收到的卫星信号相对较弱，不适宜采用该技术进行测量，可配合全站仪一起进行数据采集。

（二）该技术在易受磁场干扰，因此在利用GPS-RTK技术施测时，应远离高压线、信号发射塔、移动基站附近。

（三）RTK技术在进行实时动态测量时，可能会出现卫星信号中断、信号受阻等情况，需要重新进行初始化，容易造成误差的积累。为保证测绘成果的精度，初始化以后，需要重测一定数量的点来检核初始化结果的正确性。

（四）高温天气作业时，电离层活动活跃，电磁波易被电离层吸收、折射和散射，造成信号畸变，影响GPS定位精度，应尽量避免在高温天气作业。

六、总结

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随着国家信息化程度的提高及计算机网络和通信技术的飞速发展，电子商务、数字城市和数字地球的工程化和现实化，需要采集多种实时地理空间数据。因此中国发展CORS系统的紧迫性和必要性越来越突出。目前，为满足国民经济建设信息化的需要，大批城市、省区和行业正在筹划建立类似的连续运行网络系统，一个连续运行参考站网络系统的建设正在到来。

一、 CORS 系统原理和作业流程

CORS系统是卫星定位技术、计算机网络技术、数字通讯技术等高新科技多方位、深度结晶的产物。 CORS系统由基准站网、数据处理中心、数据传输系统、定位导航数据播发系统、用户应用系统五个部分组成，各基准站与监控分析中心间通过数据传输系统连接成一体，形成专用网络。

单基站CORS，就是只有一个连续运行参考站。类似于一加一或一加N的RTK，只不过基准站由一个连续运行的基准站代替。它将尖端科技领域的卫星定位技术和地理信息技术、通信技术和先进的软件开发技术有机地结合在一起，为用户提供了全新、透明、可视、实时的测量服务。基准站上有一个控制软件实时监控卫星的状态、存储和发送相关数据，同时有一个服务器提供网络差分服务和用户管理。

基准站连续不间断地观测GPS的卫星信号获取该地区和该时间段的“局域精密星历”及其他改正参数，按照用户要求把静态数据打包存储并把基准站的卫星信息送往服务器上Eagle软件的指定位置。移动站用户接收定位卫星传来的信号，并解算出地理位置坐标。移动站用户的数据通讯模块通过局域网从服务器的指定位置获取基准站提供的差分信息后输入用户单元GPS进行差分解算。移动站用户在野外完成静态测量后，可以从基准站软件下载同步时间的静态数据进行基线联合解算。

二、CORS 系统的技术优势

CORS它的出现将使一个地区的所有测绘工作成为一个有机的整体，结束了以前GPS作业单打独斗的局面，与传统RTK测量作业方式相比，其主要优势体现在以下几方面：

1、 为城市测绘工作提供了一个统一的基准，能够从根本上解决不同作业、不同部门之间坐标系统的差异问题。

2、 GPS的有效服务范围得到了较大的发展。

3、 采用连续基站，用户随时可以观测，使用方便，提高了工作效率。

4、 拥有完善的数据监控系统，由于消除或削弱了各种系统误差的影响，还可获得高精度和高可靠性的定位结果。

5、 用户不需架设参考站，真正实现单机作业，减少了费用。

6、 使用固定可靠的数据链通讯方式，减少了噪声干扰。

7、 提供远程INTERNET服务，实现了数据的共享。

但是CORS系统的主要不足在以下方面：一是应用服务范围有限，高投入，低回报，未充分发挥其在国家重大工程建设及国民基础建设中的作用。二是资源共享严重不足。各部门建立的CORS系统由于在建构及方案设施方面的不同而带来的数据共享问题日益突出。

四、CORS技术在城市测量中的应用

CORS能够全年、全天连续不断的运行，全面取代常规大地测量控制网。用户只需一台GPS接收机即可进行毫米级的实时快速定位，全天候支持各种类型的GNSS测量、定位和放样作业。因其高效益、高精度、高可靠性和低成本的特点，在城市勘测中得到了广泛应用。

1、 控制测量

常规控制测量如三角测量、导线测量，要求点间通视，费工费时，而且精度不均匀，外业中不知道测量成果的精度。GPS静态相对定位测量无需点间通视，能够高精度的进行各种控制测量，但是需要时间进行数据处理，不能实时定位并知道定位精度，内业处理后发现精度不合要求必须返工测量。而用网络RTK技术进行控制测量既能实时知道定位结果，以能实时知道定位精度。这样可以大大提高作业效率。应用网络RTK技术进行实时定位可以达到厘米级的精度，因此除了高精度的控制测量仍采用GPS静态相对定位技术之外，网络RTK技术即可用于地形测图中的控制测量和地籍测量中的控制测量。

2、 建设用地勘测定界

建设用地中的土地勘测定界是实地确定土地使用界线范围，测定界桩位置，测量使用界线范围内各类土地面积并计算用地面积等测绘技术工作，它为各级政府的国土资源部门审批土地和地籍管理提供依据和基础资料。利用网络RTK技术进行勘测定界放样，能避免解析法和关系距离法放样等放样方法的复杂性，简化了用地勘测定界的工作程序，提高了工作效率。

五、建立CORS的必要性和意义

建立CORS的必要性和意义主要体现在以下几个方面：

（1） CORS的建立可以大大提高测绘精度、速度与效率， 降低测绘劳动强度和成本， 省去测量标志保护与修复的费用， 节省各项测绘工程实施过程中约30% 的控制测量费用。由于城市建设速度加快，对GPS-C、D、E级控制点破坏较大，一般在5-8年需重新布设，至于在路面的图根控制更不用说，一二年就基本没有了，各测绘单位不是花大量的人力重新布设，就是仍以支站方式，这不但保证不了精度，还造成了人力物力财力的大量浪费。随着CORS基站的建设和连续运行，就形成了一个以永久基站为控制点的网络。所以，可以利用已建成的CORS系统对外开发使用，收取一定的费用，收费标准可以根据各地的投入和实际情况制定，当然这一点上更多的是社会效益。

（2） CORS的建立，可以对工程建设进行实时、有效、长期的变形监测， 对灾害进行快速预报。CORS项目完成将为城市诸多领域如气象、车船导航定位、物体跟综、公安消防、测绘、GIS 应用等提供精度达厘米级的动态实时GPS 定位服务， 将极大地加快该城市基础地理信息的建设。

（3） CORS将是城市信息化的重要组成部分， 并由此建立起城市空间基础设施的三维、动态、地心坐标参考框架， 从而从实时的空间位置信息面上实现城市真正的数字化。CORS建成能使更多的部门和更多的人使用GPS 高精度服务，它必将在城市经济建设中发挥重要作用。由此带给城市巨大的社会效益和经济效益是不可估量的， 它将为城市进一步提供良好的建设和投资环境。

参考文献：

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一、测算房屋面积的内容与意义

（一）测算房屋面积的内容

测算房屋面积包含测算用地面积与房屋面积两个部分，其中，测算用地面积包含共用土地面积、各个地类面积、丘面积以及占地面积的测算；测算房屋面积包含公摊面积、使用面积、产权面积、总建筑面积的测算。

（二）测算房屋面积的意义

对房屋用地面积以及房屋面积进行精确的测算，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、

产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作同时也是高精确度、强技术性的工作，也会与房地产产权人、开发商、权属单位、国家等息息相关，因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。

二、房屋面积测算的要求及范围

（一）房屋测算要求

有关部门在对房屋面积进行测量的过程中，必须根据一定的标准和要求进行测量活动的规范和约束，才能达到既定的房屋测量的需求，才能实现对其测量的结果准确性的保障。所以，在测量的过程中，必须要保障对每一次相同的测量面积的两次核算，将其测量的误差控制在最小范围内，取两次结果的中数作为最后的测量结果，这样才能更准确的反映测量的面积。

另外，在测量的过程中，还要重视对相关的测量工具的选择，因为工具本身的质量对于测量结果的影响也是非常大的，要选择正规厂家生产的合格的测量工具，并且要在对房屋面积进行测量之前，对测量工具的准确性进行检测，将误差控制在相关国家标准许可的范围内。

（二）房屋测算范围

在对房屋进行测量的过程中，要对其不同功能和不同内容的范围进行明确，目前我国的住宅房屋的测算过程中，主要将测量范围划分为以下几种：

第一种对房屋内的所有的面积进行测量，第二种对一半的房屋面积进行计算，第三种则是不计入房屋面积中。这三种的标准当然也是不同的，第一种指的是高于2.2 米的结构稳定的永久性的居住的房屋，无论是单层还是技术层的此类房屋，都将全部计算入房屋面积；第二种指的是房屋中的不封闭阳台以及与房屋相连接的走廊等位置的面积，按照一般的面积数计入房屋中；第三种则是低于 2.2 米以下的房屋，通常指的是地下室和半地下室的面积，或者露天的游泳池。

三、关于房屋产权面积测量中的争议问题

在当前住房制度逐渐商品化与社会化的改革趋势下，住房消费问题成为了城镇居民主要的消费支出。随着房屋价值的不断提高，关于房屋产权面积的测算显得尤为重要。房屋产权面积不仅关系到消费者与开发商的直接利益，对于房地产行业的可持续发展也势必将产生重要的推动作用。针对房屋面积测算中的一些特殊部分极易引起不必要的测量争议，这些颇有争议的问题也是房屋产权面积测量过程中需要尤其重视的方面。

（一）坡屋顶的面积测算

关于坡屋顶面积测算过程中存在的误差主要表现在建筑物的楼高方面，若是单从净高角度来看这一测量范围并不存在误差问题。置于 1.75 ～2.05m 的坡度范围大可遵照水平投影的二分之一来计算实际坡屋顶的面积，而 2.05m 范围之外的部分则应全部纳入建筑面积计算范围之内。

（二）复式楼梯的面积测算

中空设计是当前复式层内楼梯的主要构造形式，这样的设计不仅美观大方，在具备装饰功能的同时也兼具实用功能，便于业主自行设计和处理。关于这样一种形式的产权面积测算，笔者认为可以遵照自然层的设计来计算产权面积，其中的成本应尽可能与业主协商解决。

（三）柱形走廊的面积测算

柱形走廊的整体设计与房屋一脉相连，设计形式方面既有单层也有多层，这对产权面积的测算也造成了一定困难。若是单层则可对整体面积进行综合测算，而多层就可以一半面积作为测算依据。或是从柱廊的水平投影面积角度来对面积进行精确测算，显然后者更加人性化，所对应的测量结果也更加准确。

（四）消防连廊的面积测算

关于消防连廊的面积测算是基于消防安全的建设需求，从业主自身安全角度突出多层建筑的建设趋势。这一特殊环节的产权面积测算应当考虑到消防连廊与消防通道之间的关系，让业主均摊其中的公共建筑面积。消防连廊多以阳台或是挑廊的形式出现，有效提升了土地资源的利用率。

（五）外墙共用建筑面积分析与计算

在房屋测量的过程中，不可避免的会遇到不同的房屋和套间中间的分隔墙的面积计算和测量问题，根据我国的有关规范，即《房产测量规范》中的规定，这种情况下应该按照水平投影面积的一半计入套内建筑面积，即相邻的两户将对墙体的面积进行分摊，这是对于一般的常见的结构简单的分隔墙，但是如果墙体的机构和形式比较复杂，就应该运用相关的 AutoCAD 技术来作图计算，根据闭合情况的不同进行测量结果的确定。

（六）阳台面积的测量

阳台面积的测量并不按照《建筑工程建筑面积计规范》中的“建筑物的阳台应按其水平投影面积的一半计算”，而是以阳台本身的外到外尺寸计算，而与套内共用的墙体不计算在阳台面积之内；针对于房产测量中对封闭阳台的确认标准不明确的现状，对于规划部门批准并实际为封闭阳台的要计算全面面积；对于规划部门批准但是实际没有封闭的阳台，要计算封闭阳台的一半面积；经批准不封闭但实际自行封闭的阳台，则视为不封闭阳台，同样计算一半面积；最后一种是经规划部门批准并实际为不封闭面积，则计算一半面积。

（七）地下车位问题

随着经济的增长，大中城市中私家车的数量明确增多，因为购房人在买房时会考虑地下车位的问题，车位的所有者期望车位可以单独办理产权并交易，可以升值，而国家现行的《房屋测量规范》中并没有对地下车位的建筑面积计算做出明确规定。

对于地下车位的面积，有人认为其尽管位于地下室里，可是其有明确位置与固定面积，能够独立进行产权办理，不应该参与地下室面积分摊；还有人觉得其在地下室且周围没有维护结构，可能出现错位并产生权属纠纷，从而引发矛盾，故而不应当进行产权的独立办理，应当参与分摊。笔者建议首先明确车位所有者的合同与合法证明，然后对测量车位埋设界址点坐标，即可进行产权的独立办理

四、算例

为某幢六层房屋，计算产权面积。

（一）产权面积的计算

整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在 2.20m 以上(含 2.20m)的永久性建筑的建筑面积。此处，产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积。

（二）套内建筑面积计算

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

（三）共有共用建筑面积的计算

1、共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

2、共有建筑面积的计算

一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3、共有建筑面积分摊系数计算

共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。

4、应分摊的共有建筑面积计算

应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

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地形测量主要是对地球表面的地物、地貌，通过水平投影位置及高程等进行测量，同时按照一定的比例进行适当的缩小，然后使用符号及注记绘制成图的一项工作。大面积地图的测绘基本上是使用航空摄影测量方式，面积较小或专用的一项工程建设地形通常使用聚脂薄膜或白纸裱糊的测图板进行测绘。地籍图主要应用在土地管理上，通过地籍测量能够为土地管理提供所需的地理信息及使用信息。在地籍图上的地形和地物要素属于权属界线、地类界线的主要依据，对此，地籍图上的地形、地物均需要进行详细的展示，尤其是和权属界线、地类界线有关的内容。

2城市建设中地形图测量和地籍测量相同点

地形图测量和地籍测量过程中都涉及到地图测绘技术，因此，他们有一定的共性。2．1遵循测量学的基础理论。对地形图和地籍进行测量过程中，均是以一定的测量学基础理论及操作技术方法进行的。使用不同测量仪器，对地形中各项指标进行测量，根据测量结果明确界面或相应地物特征等所在平面位置。2．2遵循测图基本原则。对地形实施地形图测量工作或者对一定区域实施地籍测量，在这一过程中，要采用“先整体后局部，先高精度再低精度”的测量方式。2．3选用图幅方法和编号相同。具体地形图测量或具体的地籍测量工作实施过程中，其中图幅分幅采用网络坐标矩形或正方形分幅法进行。其中的图幅编号主要是使用一定坐标对其进行编码，需要注意的是，在编码过程中需要将纵坐标放在前面，将横坐标放在后边，中间使用短线连接。

3地形图测量和地籍测量在城市建设中的不同应用

3．1测图目的。地形图测量能够通过客观方式反映地表上的地物、地貌景观，一般在城市规划、城市建筑设计和工程施工等领域使用，应用范围十分广泛。地籍测量主要是将权属管理作为测量目的，经常被应用在地籍管理和土地登记中，因此地籍测量的范围相对狭窄。3．2测图要素选择。地形图测量可以对不同地面上所有地物、地貌要素等进行表示，例如地面上的河流、山脉、道路、居民点、地面高低起伏等，测量较为详细。地籍测量主要包括地籍界点、界址线、权属关系、地籍号、地类号、土地用途、土地面积等与土地管理有关的内容，有很强的专业性和侧重点。在地籍图上，所表示的内容比较少，不要求对地貌进行反应。虽然地籍图上存在着一些地理要素及社会要素，但是这些内容是通过环境要素的形式表现出来的，主要作用是在城市建设过程中进行定位和衬托。图1为某区域地形图，图中点所表示的是当地的丘陵。3．3图上表示内容。地形图测量过程重视对地表上的地物、地貌景观等做出客观反映，具体又专业的内容留出专门位置供用户填写。地籍图测量主要考虑的是权属、土地用途等内容，而其图上所显示的是地表上人们看不到的或者无法直接测量的内容。因此，地籍图测量所反应的内容较为充分。相关技术人员在进行地形图测量过程中，主要结合我国测绘局所指定的《1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺(地形测量规范)》，同时根据规定的图示符号进行测量。对地籍图进行地形测绘过程中，需要将代表地基信息的主要内容用平面图进行展示，具体测绘工作结合1993年我国相关部门制定的《城镇地籍调查规程》中规定的内容。此外，地籍图的测量有专门的地籍图图式。3．4测量方式。地形图测量可以使用视距测量、平面仪测图方式对相应区域中的地物、地貌等进行测量。地籍测量使用测距仪、经纬仪或全站仪或它们之间相互配合进行测量，使用测速仪对界址点和地物特点等进行测量。3．5测图程序。地形图测绘不存在限制或约束。但是，地籍图测绘根据相应测绘程序，一定要先对土地权属进行调查，也就是说，进行地籍图测绘是将权属调查作为先导性工作，同时将权属调查作为基础性内容。没进行权属调查，就不能实施地籍图测量。3．6工作量。进行地形测绘过程中，其核心内容是宗地的位置、形状和大小以及利用现状，其能够反映宗地权属范围以及界址点坐标等内容。此外，地籍图较高的精度要求促使对成图作业方法提出了更高的要求，因此地籍测量和地形测绘进行比较，地形图的测绘工作量更大。

4地形图测量和地籍测量应注意的问题

结合校核后，宗地勘丈数据进行地籍图的编绘，可以使成图周期缩短，充分满足土地管理需要，最终降低成本费用。道路、房屋和水面界限、各类墙栅等是城市的界标物，轻度点位坐标相对良好，具体地籍测量工作实施过程中，会将这些坐标当做需要的数据。为了能够比较清晰地展示地基要素，同时清楚地表示出相应位置特点，地籍图一定要以众多地物要素作为依托。为了保证成图精度较好，利用现势性好和精度高的相同大比例尺，也可以选择从图上找出或者套绘出一定的地物信息，对这些信息进行校对后，还可以选择相同影像图当做地图使用。对此，在相应的建制镇、村庄地籍测量等方面，使用地形图对中大比例尺地形图进行编绘，这一技术具有较为广泛的应用前景。

5结语

总之，进行地形图测绘和地籍测量过程中，相应技术人员要结合工作实际需要，对两者进行灵活选择，促使地形图测量和地籍测量技术的优势在城市建设中得到充分发挥，为城市建设提供精准的测量信息。

作者:王亚甫 单位:贵州黔美测绘工程院

参考文献:

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工程规划指标核算具备一定社会意义，因此国家也出台了相应的法律法规，用于规范工程规划指标核算，其中具有代表性的即是《房产测量规范》，然而即便有此规范为指导，在实际操作中，还是会出现各种各样的问题，影响测量结果。基于此，本文旨在探讨令开放商与住房消费者均满意的工程规划指标核算方法，希望能为相关领域的发展做出贡献。

1 工程规划进行指标核算的意义

工程规划指标核算是采集和表述工程及工程用地相关信息，利用测绘仪器、测绘方法及手段来测定工程、土地等基本状况的工作。其意义主要表现在一下几方面上：

首先，工程规划指标核算是保证工程和工程用地相关信息客观准确的制约机制和手段，也是工程权属、工程管理中一项基础性、前期性的工作，是工程建设的重要信息指标。它能够有效提高工程管理的科学性、合理性及准确性，对稳定建筑市场秩序起到至关重要的作用。

其次，工程规划指标核算是处理相关产权问题，如登记、转移、处理纠纷等的依据。通过指标核算，我们能够得到一个形象、准确的图示信息，可以将产权属界定要素清晰地表现出来，从而提供关乎产权的任何信息。

再次，指标核算结果具有法律效应，能够为产权人提供法律方面的保护。工程规划指标核算结果是由房产管理相关部门发证确认的，其效力受法律保障，在处理产权纠纷时，能够最大限度地维护购房者的利益。从另一方面讲，该法律效力同时能够为处理违章建筑、违章占地等问题提供最有效的凭据。

最后，指标核算结果能对城市规划、城市建设等多领域的工作提供重要的指导依据。工程规划指标核算按照国家标准，对住房的环境条件、权属状况等做出了全面的描述。可见，工程规划指标核算是指导城市土地资源开发及规划建设管理等必不可少的资料之一。

2 工程规划指标核算的方法分析

工程规划指标核算的任务就是对工程本身及工程相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对工程现场人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对工程的权属、位置、数量、质量及利用情况等进行测定、调查、绘图等；并以此为依据，对工程测绘结果进行成本核算。目前我国工程规划指标核算的主要方法如下：

2.1 基本方法分析

工程规划指标核算归根究底，还是属于面积测算，其基本方法很多，一般按照数据来源将其分为解析法和图解法，这里主要研究解析法。

所谓解析法，是指根据实际测量数据，如边角关系、坐标数据等，进而求得相关面积值。面积计算方法具体包括几何图形法和界址点坐标法，前者适用范围广，主要是由于大部分房屋、用地均是由几何图形工程的，后者则适用于形状复杂的面积计算。

基于其直接关乎到购房者的实际利益，中央及地方政府相继出台了多项相关标准及规定，如《建筑工程建筑面积计算规范》《重庆市城市规划管理技术规定》《计容建筑面积计算规定》等文件。

2.2 当前工程规划指标核算还存在的问题分析

（1）政府垄断机制导致工程规划指标核算缺乏市场竞争

虽然指标核算并不是一个新话题，但适用于工程规划，或者说特指房地产的指标核算，还处于初级阶段，并未成熟，市场尚未开放。换句话说，无论要求进行工程指标核算的是开发商还是房产购买者，所能委托的机构都是政府规定机构，这就留下了公平不再的可能，难以得到最终认可。

（2）部分指标核算人员技术水平不达标、仪器及测绘过程不合理

一方面，某些房地产测量公司下属职员中，专业的测绘人员数量较少，测量队伍往往只能由一位当地测绘部门员工带头，领导刚毕业的学生开展工作，较之完成工作，更像是在完成一项实习，这样的组合在实际工作时，往往会出现各种测绘问题，影响最终测绘质量。另一方面，各地所采用的测绘软硬件质量参差不齐，且尚未建立一套完整且科学合理的测算系统，所以各公司的结果往往并不一致，说服力不足。

（3）其他方面的问题

从其他方面看，目前工程规划指标核算可能还存在诸如市场恶性竞争、市场信息不对称、监督机制不完善等一系列问题，严重影响了市场的发展。

2.3 工程规划指标核算实际测绘中存在的具体问题探讨

建筑工程销售面积之所以成为了目前行业内的重点关注话题，直接原因还是由于实际交易中存在不少计量核算不规范的情况。近年来，销售面积一直困扰着开放商及住房购买者双方，为了有效解决这些问题，笔者重点列出了几点具体的测绘问题，及相应的解决方法，如下：

（1）突出墙面的面积核算

在诸多高层建筑中，独立承重结构柱必不可少，对于该部分面积的处理，一般我们是将其计入该柱平面所在的套内建筑面积中，但考虑到该柱并非一户专用，因此，此方法也有所不妥。所以，我们应该依照《房产测量规范》，将其分摊至整栋房屋。

（2）伸缩缝的面积核算

对于伸缩缝，由于其相对面积并不大，单独计算通行部分并不合理，面积界定结果往往并不准确，难以有效计算，所以，笔者建议，通行伸缩缝应计算建筑面积，没有通行的部分，则由空间全楼均分。

（3）小区的有关面积核算

由于目前的住房以小区型为主，其中的容积率、绿地率、建筑密度、车位、间距等均直接影响这小区住户的经济效益，故对这部分的核算应该重点研究。

首先，容积率是总建筑面积与整个项目的用地面积之比，而当对应建筑物层高大于8m后，则应对该层面积加倍计算，这主要是因为容积率反应的是居民居住的舒适度。所以对其的准确计算，还是回到了对其中建筑总面积的计算，因此房屋面积测绘还是其重点。

其次，绿地率的值主要通过绿地面积与土地面积之比得出。部分房地产开发商偷换概念，将其与绿化覆盖率划等号，这就直接对购房者的经济效益造成了影响。对此，我们应该做严格区分：绿化覆盖率的描述对象主要是绿化垂直投影面积的大小，且在计算绿地率时，不得计入宅旁绿地中距外墙1.5m、道路边线1m内的绿地、地下车库或者化粪池中的绿地等多种难以使住户受益的绿地。

其他需要严格注意的重点，还包括建筑密度的计算必须包括附属建筑物在内、住在车位配比需要严格按照0.8个/100m2建筑面积配备等。

3 结束语

工程规划指标核算从方法上看，属于测绘工作的一类；从工作内容上看，主要包括地籍测量和房产测量；从特点上看，即具备测绘工作的技术性，又具备一定的法律强制性；从价值上看，核算结果直接影响着开发商和住房消费者的经济利益。正因为其具备如此积极的意义，我们才应该对其工作方法做更深入的研究，力求保证核算结果准确无误。

参考文献：

[1]朱静.AutoCAD在房产测绘系统的应用研究[J].工程与建设，2010（03）.

[2]赵海云，王文彬，余莹.房产面积产权属性及其实现[J].测绘通报，2013（09）.

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二、土地整理环节中所设计的测量工作内容

土地整理工程在社会经济发展过程中是非常重要的一个方面，能够在确定工作范围的基础上，依照相关规划说明，依照符合规划的发展形势要求，对于相关系统实现一系列的工作规划，通过科学有效的措施应用，提升有效的耕地使用面积、改善耕地使用质量、符合生态标准以及农业发展要求，这些工作都是对于社会发展中非常重要的环节。要想采取有效的土地利用措施，就必须结合土地整理要求，实现有效的土地整理。而在土地整理工程中，测量是非常重要的环节，也是实现土地整理工作的前提条件。通过测量了解实际的地势地貌，以及相关的测量数据，为土地整理工程提供数据材料，也是实际工作的重点依据。所以对于测量在土地管理工程中的作用要提升认识程度，这样才能够更好的落实土地整理工作，推动整体经济的快速发展。

2.1土地整理工程中应用测量的工作特点

2.1.1符合土地整理工程设计在进行测量时比例尺要选择1:2000，但是其他的一些比较重要的整理区域要选择1:500的比例尺，比如说水沟平整区、道路平整区、堰塘平整区等等。在进行测量过程时必须要严格按照相关规定进行，这样才能保证测量结果的准确性。

2.1.2符合项目区的要求项目区的总面积及界址点的坐标和高程，项目区含边界线外侧面积约100m内的地形图，以便保证设计的区域相关性。以自然村（行政村）为基本单位，以土地利用现状分类表对各类土地的面积进行测量、获取到每个图斑的面积，形成该项目区土地整理前各类土地面积分类汇总表。

3、土地整理测量工作程序工作的准备阶段：

1）收集已有测量控制点资料；2）实地踏堪布设控制点。控制测量程序阶段：控制测量是所有测量的基础，土地开发整理测量项目也是一样，为了与国家坐标系统联系起来，首先进行控制测量。如果项目区面积较大，应该布设工程控制网，工程控制网的布设，一般遵循从整体到局部、分级布网、逐级控制的原则。关于首级控制网的说明首级控制网：首级控制网一般采用GPS来完成，采用点连式或边连式的布网形式。坐标系统采用1980西安坐标系，高程系统采用1985国家高程基准。首级GPS控制网相邻点间基线长精度达到国家GPS测量规范E级标准，固定误差《=10mm，比例误差《=20；GPS测量大地高差的精度可在E级标准基础上放宽一倍执行。首级GPS控制网点数》=2个，并埋设固定标志和做好相应的点之记，以便长期保存。高程控制一般采用曲面拟合的方法，若高程点分部比较合理，这样既可以满足高程控制的需要又可以减少工作量。如有特殊要求或曲面拟合达不到精度要求时采用四等水准测量。有关碎部测量的说明碎部测量主要使用的仪器是RTK和全站仪。可采用编码测图或草图加点号的方法。用RTK测量时，每天作业前必须检查各参数，并且测量一个控制点作为检核。RTK测不到的地方采用全站仪测量，全站仪测量时应注意测站检查，确保测站设置正确。每天采集的数据当天传到电脑上，并做好备份。碎部点相对于邻近控制点的中误差：主要地物不超过20cm，其他地物不超过30cm。地形加密：对现有沟、渠、塘、河流及水库要按1：500的要求测量；加密拟规划建设的沟渠沿线的高程点，以达到计算土方量的要求；加密拟增加和改建道路沿线两侧的高程点，以达到计算土方量的要求；加密土地平整区域的高程点，以达到计算工程土方量的要求。进行土地整理测量时必须要保证测量技术，因为这项工作的技术性和综合性是很强的，所以在测量过程中对测量技术和设备的要求也很高。在测量过程中我们必须要依据土地存在的具体特点，采取适当的措施，这样才能更好的保证测量结果的准确性和实用性，才能为土地平整工作提供更多帮助，提供土地平整效率，从而更好的促进我国经济与社会的发展。

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中图分类号： P27 文献标识码： A 文章编号：

一、前言

广义上的地籍测绘（别称地籍测量）内容包括狭义的地籍测绘及地籍权属调查工作两个部分，内内外外工作量多且复杂，需要进行严谨计划和良好的组织。地籍测绘内容主要包括：界址点登记表的登记、宗地图的测画、地籍图的测画、各类项目面积统计等，工作期间制作的图件数量多，需要工作人员的有序管理。不过数字测图技术数据结果精度高，便利测绘结果管理、更新及其后期分析利用，同时又容易实现实现测图、调图、管图的自动化，除此以外地籍测量需进行工作量非常大的面积量算与登记，所以我国目前地籍测绘大都使用数字测图技术。在数字地籍测绘中，界址点成果表、宗地图和各类项目面积统计都是基于数字地籍图而制作的，而数字地籍图则是在绘制数字平面图的条件下运行权属信息数据文件后才能自动生成。

二、目前数字地籍测绘中的主要技术问题

1. 界址线设定

界址线是地籍测绘的首选要素，合理设定界址线对地籍测绘工作的顺利开展具有很大的影响。对于初始的地籍测绘，由于种种原因，并省却过程中更多的工作量，一般都需要政策来确定大多数县城和城市宗地的界线。传统意义上，无论是单位征地留下1米左右的影射地还是居民购买宅基地时留下0.5米左右的界限，从这一点我们可以理解其实有相当多宗地的界址线是在墙壁或者围墙的外侧，而不是它的里面，因此这样的传统习惯给地面界址点的标定和测绘造成了很多麻烦。假设市政府还是城市土地管理部门规定单位征地时不准预留“影射地”并且每户人家的屋后也不允许滴水地的存在，那么界址线就能够大部分以围墙或者墙壁为准，并可以把多数界址点用红漆标注在墙壁或者墙角上，能够方便地籍测绘工作和土地管理，省去了管理和测绘工作中的许多麻烦。

2. 街道、街坊划分

为了方便调查工作的开展，因此不论是大城市还是中小县城，在调查期间应将调查范围逐级细划成若干个小范围，比如以街道一街坊一宗地这样三级划分方法。在划分街道时应注意尽量与日常城市行政管理的街道界线一致，换句话说就是地籍调查的街道界线以各个街道办事处的管辖界线为参考。在测绘地图上绘出街道划分的界线，再根据街道的细分实现对于街坊的划分。工作中以街坊为最小单位进行地籍权属调查，以街坊为单元绘制城市地籍图，以街坊为单位管理地籍调查表和地籍测绘成果(宗地图、界址点登记表、权属信息数据库、面积统计表等)。在管理中，由同一个人管理一个街坊的绘制的地籍图和地籍权属调查或者由两个人分别管理。不过需要注意的是划分街坊和街道不同，街坊的分界线必须设置在街道或者胡同的空闲地或中心线上，而不能设置在围墙上。街坊最好不超过200宗地，其面积不超过0.2为宜。一方面即可以在较短时间内完成一个街坊的调查和测绘，另一方面也可以保持街坊的图形文件合适，便于存放管理。

3. 街坊线、图斑、控制点绘制

利用权属信息数据文件和平面图文件绘制出街坊地籍图后，通过街坊的两两拼接便能得到整个测区的“初步地籍图”，不过在经过修饰和填充许多内容之后才能得到最终的数字地籍图。增加的内容主要有：街道线和街坊线、控制点、道路名称标注和含植被填充的图斑等。在实际工作中，最好先将街坊线、街道线以及其两旁的道路边线绘制在拼接的“毛地籍图”上，单独形成一个图形文件。接下来继续在该图的基础上绘制各个街坊线图块，然后再将统一制作的街坊线图块标注到相应的街坊地籍图中，从而得到图斑。图斑事实上是权属信息数据的一部分，用“用图形生成权属”的功能能制作得到。生成图斑后将图斑和权属信息数据文件拼接的数据文件便能作为绘制含图斑的街坊地籍图的基础。最后用含有图斑的街坊地籍图通过无缝拼接便能得到整个测绘范围的地籍图。在城市进行地籍测量，因视角原因，观测的站点有很多，一般而言每幅图平均要绘制六个观测站点。在整个测区的地籍图上，可以利用通过整合GPS点、一级导线点、一级图根点和主要路口图根点及已知的观测站点而得到的控制点坐标数据文件，经过简编识别，自动绘制出城市观测的控制点。

4. 检定仪器常数和棱镜常数

地籍测量对于精度的要求非常高，因此在进行地籍测量前必须要做好仪器的检查工作。检查全站仪主要检查测距仪的加常数和乘常数。由于距离不远，碎部测图中可以忽略不计乘常数，但是必须考虑加常数，因为当某棱镜加常数未知时，测定的测距仪加常数事实上是包含仪器加常数或棱镜加常数两部分。如果将仪器加常数设为某一固定值 （如0L），则可以求出 “棱镜加常数”；反之如果将棱镜的加常数设为某一固定值，比如－30L，就可以求出“仪器加常数”。在地籍测量中，通常将棱镜背后选择在碎部点上，也就是把棱镜背后做为“棱镜对中中心”。实际工作提供的经验是将仪器加常数的数值设为零，然后用钢尺对比直接测算到棱镜背后的棱镜常数。如果是在野外采集数据，则可以输入上述的仪器加常数和棱镜常数，就可以直接测出棱镜背后点的坐标数值。另外一种情况是如果是观测支站，那么可以变动棱镜常数，继而测定对中杆中心的坐标数值。

三、结语

为方便地籍管理工作，在调查土地权属的基础上，通过借助科学仪器，运用科学知识，测量一定范围内每宗土地的权属界线、形状、位置等，并计算土地面积，绘制地籍图，有利于为土地登记提供专业的、严谨的、科学的、可信的数据。数字地籍测绘是展开土地管理的技术基础，分级布网，逐级控制，“从整体到局部，先控制后碎部”，做好数字地籍测绘工作

[参考文献]