土地面积测算方法范文

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Abstract: this paper analyzes the land area of the problems existing in the calculation, this paper expounds the specific measuring methods, for your reference.

Keywords: measuring and calculating the area of land projection

中图分类号：DF453文献标识码：A文章编号：

1前言

土地面积量算是土地资源调查和土地登记中的重要组成部分，是土地管理与地籍测量中的一项重要的必不可少的工作内容，它是摸清土地家底及各类用地结构比例的具体手段，也是调整土地利用结构，土地利用规划修编的依据。因此，土地面积量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

2 土地面积量算中存在的问题

目前采用的土地面积量算方法中还存在着一些问题。如量测面积与实际面积并不相等，产生面积失真的原因很多，主要有：

实地量测时存在的测量误差。实地测量时，由于人、仪器和客观环境等观测条件的影响而产生的系统误差和偶然误差，会直接导致量测面积与实地面积不相等。

图解法量算时，地图投影中产生的扭曲变形。从地图上利用图解法量算的面积是高斯一克吕格投影平面上的面积，而非地球椭球面上真实面积。虽然高斯投影采用了分带投影，部分地控制了扭曲变形，但在每带的边缘部分变形还是很大的，且带宽越大，变形越大。

倾斜地表投影到平面图土产生的变形。对于大比例尺地形图，图上对应的实地面积，范围较小，因此可以把地球椭球面近似看作为平面来计算。但是，当区域范围较大时，看作平面误差就会很大。实际地面是凸凹不平的倾斜地表面，当投影到平面上必然产生变形，且面积变形的大小随着地面倾角的增大而增大。

多宗地面积平差时存在不合理现象。城镇及农村地籍中，解析法测算土地面积时，对带有控制条件的多宗地面积平差，一般常采用按面积大小比例分配的方法，这种平差方法比较直观，计算方便，一直在使用。但这种平差方法也有缺陷，平差时只顾及地块面积的大小，没有考虑地块的地产价格。

3 土地面积量算方法

面积量算方法分为解析法和图解法两种。根据实测数据计算土地面积的方法称为解析法，包括解析坐标面积计算法和几何图形面积计算法，是城镇普遍采用的方法。数字地籍测量用解析坐标面积计算法，其计算公式为：

或

式中，P---宗地面积，m2;

Xi,yi---宗地第i个界址点坐标,m;

n―宗地界址点数。

几何图形面积计算法是根据实地勘丈的距离计算土地面积的方法。其原理是将多边形面积分割成若干个基本几何图形(如矩形、梯形或三角形等)，分别计算面积并相加，从而得到所求多边形面积。实测中计算面积所用边长量至cm。一般不具备数字测图条件的小城镇多采用此法。所谓图解法就是直接在地籍图上量取面积或通过在地籍图上量取求积元素，再用公式计算的方法。包括光电面积量测仪法、求积仪法、图解坐标法、几何法以及方格网和网点法等。

4 土地面积量算要求

《城镇地籍调查规程》规定，无论采用何种方法量算面积，均宜独立进行两次。图上量算时，两次量算的较差在限差内取中数。采用解析法进行勘丈时，应采用坐标面积计算法计算每个宗地的面积，并独立计算两次进行检核。无论采用何种方法量算面积，均应独立进行两次量算，以便校核。数字地籍采用坐标解析法计算面积，其两次计算结果应当一致。采用部分解析法进行地籍丈量时，应采用解析法求出每个街坊面积，用街坊面积数控制本街坊内各宗地面积之和。各宗地面积之和与街坊面积误差小于1／200时，将误差按比例分配到各宗地，得出平差后的宗地面积。但边长丈量数据可以不变。完全用实测数据计算的规则图形的宗地面积可不参与平差。

5 数字测图面积计算与汇总

对于数字地籍而言，由于各宗地的界址点都有外业实测的解析坐标，因此，各宗地的面积均由计算机按式自动计算，如同时输入了宗地内建筑的楼层数，则测图系统会自动算出各宗地的建筑占地面积和建筑面积，以及建筑密度和建筑容积率。同时，面积计算和汇总结果均可按规定格式输出打印报表。其报表类型主要有：

(1)界址点成果表。内容包括界址点号、界址点坐标，如外业测有高程，还包括各界址点高程。输出范围：宗地、街坊。

(2)宗地面积计算表。内容包括界址点号、坐标、边长，以及各宗地内建筑占地面积、建筑面积、建筑密度和建筑容积率。输出范围：宗地、街坊。

(3)宗地面积汇总表。内容包括地籍号、地类号、地类代码、面积。输出范围：街道、街坊。

(4)地类面积统计表。内容包括输出范围内按城镇土地分类统计的各类面积及汇总结果。输出范围：街坊、街道、区、市。在生成报表时，人工只需指定报表输出的范围及区、街道、街坊号，然后一切计算和汇总均由测图系统自动完成，避免了许多人工差错。

6 消除多宗地面积不合理平差的两种方法

(1)定权平差法。由测量误差理论得知：当面积相同时，面积误差大的那块宗地的权小；面积误差相同时，面积大的宗地权也大。各宗地权确定后，我们可以利用多宗地面积总和与总面积测控值的面积闭合差，计算出面积的加权平差值和面积误差的二次估算值，从而进行多宗地面积平差是比较合理的。

(2)按精度平差法。在地籍图测绘及面积量算当中，为了摆脱控制误差传播及投影变形对实测面积精度的影响，为了在面积平差时既顾及地块面积的大小，又考虑地块的地产价格，可采用保证面积精度要求的平差法。例如在城镇地区，各权属单位的面积量算精度要求比较高，城镇的街道、马路、巷道等属于国有的公共用地面积量算精度放的比较宽。因此，我们可以保证各宗地及街坊平面面积精度，把控制面积的闭合差分配到由道路、巷道等公共用地面积内，保持各权属单位的面积不变，从而提高了各宗地及街道坊平面的面积量算精度。这种方法不仅不会影响地籍成图质量，反而提高了地籍图主要内容的精度。

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（一）区域概况

北海市位于广西南部、北部湾东海岸，位于东经108°50′45″～109°47′28″，北纬20°54′～21°55′34″之间，全市南北跨度114公里，东西跨度93公里。辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区（一县三区），25个乡镇5个街道办事处，户籍人口159.83万人，土地总面积3988.67平方公里，其中市辖区1226.50平方公里，森林面积970平方公里，森林覆盖率达24%。此外，北海市有113.50万农业人口，而农村居民点规模达225.9754平方公里，农村居民点用地较为粗放、低效，人均面积高达199.10平方米。

（二）数据来源

本文基础数据主要有高分辨率遥感影像图、历年土地利用现状调查和人口数据及其他相关数据和资料。其中，土地数据来源于区域2009年土地调查成果，人口数据来源于统计年鉴。

（三）研究方法

1. 农村居民点再开发潜力测算

本文提出潜力测算方法是基于随机抽样的样本行政村及其居民点分析后确定有关标准，再通过遥感影像图识别，采用GIS技术进行数据处理和空间分析，获得有关潜力数据，主要涉及六个步骤。

（1）标准制定

基本思路是以行政村为单位进行随机抽样，基于农村居民点现状（布局、规模），考虑农户搬迁所需距离、农业生产最大耕作距离两方面因素，根据抽样选择出的行政村土地现状，制定拟搬迁居民点和中心村选择标准。文中，农户搬迁距离是指零星居民点搬至中心村的距离，农业生产耕作距离是指中心村居民在本村内耕作的距离。

（2）影像识别

根据区域高分辨率影像图，按照步骤①制定的标准确定各村的拟搬迁居民点和中心村，结合相关数据和土地利用等情况，计算土地面积和人口，制订最优搬迁方案。

（3）人口增长预测

采用回归分析等相关人口预测方法，计算再开发潜力测算时所需要的规划末期（2020年）的各类人口数量和增量，将平均值作为预测结果。

（4）中心村安置潜力

用于安置搬迁居民点的面积，为中心村潜力扣除村内人口增量需新占用地之后的用地面积。中心村潜力为中心村内容空闲地面积。

SXZ=Bt×QZm①

PaZ=PZZ-SXZ②

式中：SXZ为中心村人口增量用地面积，Bt 为规划末期人均用地面积， QZm为中心村人口增长量，PaZ为中心村安置潜力，PZZ为中心村总潜力。

（5）搬迁居民点还建面积

搬迁居民点还建面积是拟腾挪搬迁的居民点安置所需要的用地面积，为该居民点规划末期用地面积与中心村安置潜力之差。本文设定搬迁居民点优先安置在中心村空闲地内，搬迁居民点还建（新占用地）比规划期末用地规模少，根据搬迁居民点规划期末用地需求，在考虑中心村安置潜力之后，得到还建面积。计算公式为

Sxq=Bt×Qbm③

Shj=Sxq-Paz④

式中：Sxq为搬迁居民点规划末期用地需求， Bt为规划末期人均用地标准，Qbm为规划末期搬迁居民人口数，Shj为搬迁居民点还建面积，Sxq为中心村安置潜力。

（6）农村居民点再开发潜力

农村居民点再开发潜力即为可增加的土地面积，即搬迁居民点的现状面积与搬迁居民点还建所需面积之差。即在搬迁居民点还建面积供给之后其所节约的土地面积。计算公式为

ΔP=Sbq-Shj⑤

式中：ΔP为农村居民点再开发潜力，Sbq为搬迁居民点现状面积，Shj为搬迁居民点还建面积。

2. 农村居民点再开发潜力分级

潜力测算结果分级是划分再开发区域潜力等级、进行再开发实践的前提，通过分级结果反映各镇潜力差异。潜力分级以乡镇为对象，以潜力系数值为基准。计算公式为

α=ΔP/S⑥

式中：α表示潜力系数（%）；ΔP为农村居民点再开发潜力；S为区域农村居民点总规模。运用SPSS软件分析功能，计算各乡镇农村居民点再开发潜力系数值情况，获得分级结果。

二、研究结果

（一）再开发潜力结果

根据土地利用现状及上述分析，北海市现状农村居民点用地低效、空闲与闲置面积大，且布局散乱，人均居民点用地面积远远高于标准。根据《土地开发整理规划编制规程》规定，将搬迁所需还建的人均面积、新增用地的人均面积标准拟定为二级标准中值（80平方米/人）。根据上文步骤④～⑥及相关计算公式，最终得出全市各乡镇的农村居民点再开发潜力，结果详见表1。

综上所述，北海市农村居民点再开发潜力为7691.36公顷，农村居民点用地再开发潜力较大，而在建设用地再开发过程中，很多因素影响潜力值释放，如农户协调情况、资金能力、搬迁补偿方案等，因而实际可以增加的土 地面积即潜力值可能变小，但根据不同地区自然地理和社会经济等情况差异，理论潜力的释放也差别较大，有必要结合建设用地再开发实践对潜力释放影响因素等内容进行专项研究。

（二）潜力分级

根据上文确定的公式⑥，以潜力系数为标准对区域农村居民点再开发潜力结果进行分级，得到潜力分级表（见表2）。

I级潜力区：潜力级别最高，涉及北海市过半乡镇，是规划期内农村居民点再开发实践工作的首选范围，潜力系数平均值高达39.98%，从而论证了区域农村居民点再开发潜力大。

Ⅱ级潜力区：主要涉及北海市合浦县，包括常乐镇、闸口镇、山口镇。潜力级别为2级，是规划期内农村居民点再开发实践工作的重要区域，潜力系数平均值为34.17%。

Ⅲ级潜力区：涉及三镇一乡，集中在北海市西部。潜力级别为3级，可作为规划末期潜力释放区域进行再开发，潜力系数平均值为28.66%。

Ⅳ级潜力区：位于北海市东北部，只涉及合浦县曲樟乡。该乡北部地形为低丘，因地形条件限制，再开发规模潜力相对较小。潜力级别为最低，系数为19.05%。

三、结论与讨论

本文主要分析农村居民点再开发潜力测算和分级，将北海市作为实例，计算研究区域2020年农村农居民点再开发的相关潜力值（包括再开发总潜力以及中心村潜力等），其中再开发总潜力达7691.36公顷。研究结果表明北海市农村居民点布局散乱、规模小，用地极为粗放低效，因此其再开发潜力较高。为村镇建设用地的再开发的其他相关研究奠定基础。

本文在选择居民点搬迁方案时，增加了农户搬迁距离及其进行农业生产活动的耕作距离两个方面的考虑，结合影像识别等基础数据，基于区域土地利用现状，分析各个行政村及其内部居民点现状（布局、规模），确定合理的中心村及最优搬迁方案。在此基础上，将农村居民点划分为搬迁居民点、不搬迁中心村，以乡镇为单位采用不同方法进行潜力测算。综合考虑空闲地潜力与新占土地减少后可增加的土地面积（即潜力），更加符合农村实际情况。  

本文提出的潜力测算方法不仅能使结果真实、可靠，也为今后较大尺度的农村居民点再开发潜力测算方法以及再开发实践工作提供了研究基础和方向。此外，本文的研究存在一定局限。根据北海市地形及地理情况，通过抽样确定区域范围统一的标准，具有一定的局限性。另外，本文也没有考虑居民点内部结构、农村居住环境、基础设施等因素对农村居民点再开发实践的影响。这些问题都需在以后的研究中考虑并完善。

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【中图分类号】TU569【文献标识码】A【文章编号】1674-3954（2011）02-0181-01

土地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的共有土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积。在这里，共有土地面积分摊中的面积主要是指与土地权属有关的土地面积，包含两个方面的内容：即建筑物占用土地面积分摊和本宗地内共有土地面积分摊。其中，建筑物占用土地面积分摊主要是指多层建筑物土地面积分摊。包括多层单一用途和多层多用途土地面积分摊，在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但由于用途不同，地价不同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，其享有的土地面积也不相同。

一、多层单一用途土地面积分摊的方法

一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算。这也是目前最广泛采用的方法。适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其面积是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，可用以下公式计算：

该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积

二、多层多用途土地面积分摊的方法

典型的小城镇住宅楼是底层为商业、二层以上为住宅的楼房。在地价中，商业用地地价最高，底层用户是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有，而用作住宅的楼层却无此收费。如果将底层面积同二层以上用户进行分摊，就会造成在征收土地税费时，只收取部分商业用地的税费，造成土地资产流失。如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊税费，就有失公平。故多层多用途的分摊方法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。

1、按房地价值分摊法。在建筑物使用过程中，政府要根据这个地块的位置或价值征收土地税费，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理。为了公平起见，可以根据各部分的房地价值进行分摊，公式如下：

土地共有使用权分摊面积＝该房地价值÷建筑物房地总价值×建筑物总占地面积

这种分摊方法须设立一个前提：即建筑物用途、面积、平面布置、装修等相同或相近，也就是说各部分房地价值（单价）有差异但差异不是很大的建筑物。

2、按土地价值分摊法。在土地利用过程中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应该承担多少税费，这样更为公平合理。这就是按土地价值分摊法。公式如下：

土地共有使用权分摊面积＝（该房地价值－建筑物价值）÷（房地总价值－建筑物总价值）×该建筑物总占地面积

这种分摊方法不仅适用于多层、高层，而且适用于同一层或平房不同部位分别为不同人所有，房地价值不相等的土地面积分摊。

然而，这两种方法只是从大方向明确了土地分摊的方法原则，而在实际应用中，由于建筑物功能区及用途的多样、共有面积分摊的复杂程度，给土地分摊测算带来很大的难度。就目前开发区房地产发展形势来看，多功能区、分摊复杂的建筑群还是比较少的，这样使得土地分摊方法也得到了一些简化。大体可以分为三种形式：住宅小区分摊模式、厂区厂房分摊模式、别墅独立院落分摊模式。

（1）住宅小区分摊模式。采用建筑单体南北（横向）外扩2米、东西（纵向）外扩1米得到的占地面积作为建筑单体基底面积，将此部分基底面积按照该建筑单体中的各单元产权面积比例分摊给各产权人，即得到该产权人的土地分摊面积。而对于整体小区规划土地内扣除所有各建筑单体基底面积后剩余的土地面积，做为共有土地由小区业主委员会统一管理，由全体业主共同维护和使用。做为地下停车场、人防等建筑，独立享有地下土地权统一管理。

（2）厂区厂房分摊模式。依然采用建筑单体南北（横向）外扩2米、东西（纵向）外扩1米得到的占地面积作为建筑单体基底面积，然后将整体厂区规划土地内扣除所有各建筑单体基底面积后剩余的共有土地面积，按照各建筑单体建筑面积比例分摊这部分面积，则每个建筑单体的土地面积就等于自身基底占地面积加上分摊的共有土地面积。

（3）别墅独立院落分摊模式。根据由于人们生活水平的日益提高，别墅居住已经不再是让人望而生畏的梦想，各种各样的别墅住宅区也如雨后春笋开始进军房地产市场。对于现在的别墅设计，大都是半地下独立车库，一至三层越层住宅，室外景观平台，有自己独立的院落。对于这样的情况，基本都是以院落占地范围做为自身占地面积，作为自己的土地面积。

上述的土地面积分摊计算方法应该各有千秋，但由于土地利用类型不同，土地面积平均分摊产生的利弊不同，土地用途分摊法与楼价分摊法理论上较合理，尤其是随着土地有偿使用范围的扩大，土地转让行为、改变用途行为发生频繁，这种方法就显得更加公平、合理。

总之，土地面积分摊同建筑面积分摊一样是一个多元化的学科，这种分摊面积是多方面组成的，与楼盘设计息息相关。对于房地产测绘这个综合学科，还有待于大家共同去深入研究。

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土地征收是我国农村集体土地所有权向国有土地所有权转移的唯一方式，目前我国农村社会保障制度尚未完全建立，土地不但是农民重要的生产生活资料，而且还具有重要的社会保障功能。因土地征收引发的群众上访案件近年来有增无减，影响农村乃至整个社会的稳定，因此研究完善土地征收补偿机制，充分体现并保障农村集体土地产权权益，成为目前我国关注、解决三农问题的关键。

一、现行土地征收补偿的弊端

我国现行的土地征收补偿制度是计划经济时代的产物，严重损害了我国农村集体土地的产权权益，主要表现在以下几个方面。

（一）补偿标准严重偏低

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条中明确规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征用其它土地的参照耕地进行补偿”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求各省、自治区、直辖市制订并公布各市县征地统一年产值或区片综合地价，旨在提高征地补偿标准，保护失地农民利益。但在实际操作中补偿标准严重偏低，与日益攀升的土地出让价格形成很大的落差，征地补偿费仅占土地出让价格的10%-20%。土地出让的暴利使地方政府陷入征地卖地以增加地方财政收入的怪圈，严重脱离了目前我国实行的世界上最严格的耕地保护政策。

（二）补偿费用分配不合理

根据我国《土地管理法》有关规定，土地补偿费由农村集体组织管理，主要用于发展集体经济和改善生产生活条件。安置补助费谁安置谁管理。地上附着物和青苗补偿费支付给所有者。这样的分配方式存在明显的不足，首先目前我国农村集体土地所有权主体（乡、村委会、村民小组）在法律上尚未明确，因此土地补偿费具体应该有谁管理存在争议。其次补偿费没有包括土地的生态价值补偿。

（三）货币安置存在弊端

货币安置因其简单且可操作性强而成为主要的安置方式。但货币安置存在很大弊端，由于农民普遍缺乏理财观念和再就业技能，对安置款的使用缺乏计划，一旦安置款用完之后，便又丧失了生活保障，大量的失地农民沦为“种田无地、上班无岗、低保无份”的“三无游民”。土地补偿费以货币形式发给农村集体经济组织后，用于发展集体经济、改善生产和生活条件的往往较少，而由此引发的克扣、贪污、滥用、截留却时有发生。

二、土地征收补偿的优化

（一）明确农村集体土地价值内涵，逐步实现土地征收的完全价值补偿

商品是价值和使用价值的统一，价值是凝结在商品中的一般人类劳动，价值交换以使用价值为基础，使用价值是商品能够满足人类某种需要的属性。农村集体土地作为一种特殊的商品，具有生产功能、社会功能和生态功能，因此农村集体土地价值包括经济价值、社会价值和生态价值，其中生态价值和社会价值可并称为土地资源的外部性价值，社会价值包括社会保障价值和粮食安全保障价值。

目前我国土地征收补偿属于不完全补偿，表现为补偿范围窄、标准低。从国际整体发展趋势看，对于国家合法行为所造成的损失，其补偿范围与标准呈日渐放宽提高之势，对被征用者所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿。关于征收补偿国内学者观点不同，有的主张按市场价格补偿，有的主张区分征地目的（是否为公共利益）区分补偿标准。以上观点都存在不妥之处，按市场价格补偿缺少外部性价值。以征地目的和范围不同区分补偿标准有失社会公正。合理的补偿标准应包括土地的经济价值、社会价值、生态价值损失补偿，即土地征收实施完全价值补偿，《中华人民共和国物权法》的颁布实施也是对完全价值补偿的支持。

（二）完善价值核算方法，兼顾社会价值和生态价值

产值倍数法补偿测算方法缺乏理论依据，而且倍数确定有较大主观性。解决这两个问题主要从以下两个方面着手：第一，对农村集体土地进行完全价值测算，包括经济价值和外部性价值；第二，改进具体测算方法。对于经济价值和社会保障价值的核算，参照《农用地估价规程》中的综合法进行，并对其进行优化；在此基础上采用替代成本法方法对粮食安全保障价值和生态价值进行评估；最后各部分价值相加即为农村集体土地的完全价值。

1、经济价值测算

经济价值核算采用收益还原法，收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益折现到估价期日。具体到农村集体土地是将待估土地未来各期正常年纯收益以适当的利率还原，从而估算出待估土地价格的一种方法。基本公式为：

式中：pp――农村集体土地资源的经济价值；n――收益年期；a1，a2…an――分别第一年，第二年，…，第n年的年末纯收益；r1，r2，…rn――分别为未来第一年，第二年，…第n年的还原利率

2、社会保障价值测算

社会保障价值测算采用替代市场法，替代市场法是一种基于替代品市场的评价方法。农民土地被征收意味着社会保障功能的丧失，采用某种方式又可以重新实现社会保障，实现这种方式需购买的产品即为替代品，而替代品的购买价格即为农地资源的社会保障价值。对社会保障价值计算，可以根据单位土地面积所承载的人口应缴纳的社会保障金额来代替单位土地面积的社会保障价值。具体核算方法可以根据失地农民的性别、年龄构成等，参照社会保险、商业保险的有关标准计算。在我国农村多数地区都实行了农村合作医疗保障制度，因此对社会保障价值的核算只包括养老保障价值和失业保障价值。

（1）养老保障价格

养老保障价格测算可依中国人寿保险公司个人养老保险费率计算，公式如下：

式中：Psl――养老保障价格；At――农用地总面积；Am――人均农用地面积；Ya――平均年龄为a时可保障农民基本生活水平应趸缴的保险费金额；Yam――a年龄男性公民保险费趸缴金额基数；Yaw――a年龄女性公民保险费趸缴；b――男性人口占总人口的比例；c――女性人口占总人口的比例；M1――农民基本生活费（月保险费领取标准）M0――月保险费基数。

（2）失业保障价格测算

本文以保障农民最低生活水平为出发点，采用折现的方法来计算。一般来说，男性在四十五岁以上、女性在四十岁以上再找工作就比较困难，假设其失业，男性到六十岁女性到五十五岁开始领取养老保险金，其间为十五年。也就是说失业保障的存续期间为十五年。根据当地最低生活标准，采用前文确定的收益率即可算出一人所需的失业保障金额，再用农地总面积除以人均农地面积求出要保障的人数，两者相乘即得出失业保障价格。公式如下：

式中：ps2――失业保障价格；M1――最低生活保障金额；r――还原利率；At――征收土地总面积；Am――人均土地面积

（3）粮食安全保障价格的计算

第一，固定资产投入量，假设在开发初期一次性投入，由于投入期和测算时点相距不远，所以固定资产投入部分不计资金的时间价值。

第二，农业生产平均净收益水平在土壤经济肥力形成周期内的折现值。公式为：

式中：pg――粮食安全保障价格；ay――农业生产年平均净收益；r――还原利率；n――土壤经济肥力形成周期；c――农地固定资产投入量

3、生态价值测算

土地资源的生态功能主要包括调节大气成分、涵养水源、保持生物多样性、营养物质贮存与循环、土壤肥力的更新与维持、环境净化等功能价值。由于土地生态系统具有巨大的正外部性，通常土地的生态价值不具备完备的市场评价体系。目前，国内外对生态价值的核算一般采用间接测算法，主要采用替代成本法（影子工程法）、旅行费用法、享乐价值法和条件价值法进行测算。

（三）区分对待征收征用，合理确定补偿标准

《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》均对土地征收、征用进行了区别。征收是集体土地所有权的转移，是没有期限的。而征用仅是集体土地使用权有限年期的转移，并未改变其所有权性质。土地征收补偿价格是集体土地所有权价格，土地征用补偿价格只是有限年期的集体土地使用权价格，因此土地征收价格应明显高于土地征用价格。

在农村集体土地非农流转的过程中，应严格区分土地征收和征用，分别采用不同的补偿标准，以充分保护集体经济组织和农民个人的产权利益。充分体现社会公正理论，根据“谁受益、谁投资；谁破坏、谁补偿”的原则，土地征收征用后的受益者和土地资源功能破坏者应该对受损害者相应的补偿。

三、展望

现行的土地征收补偿标准和农村集体土地的完全价值有很大差距，如何将优化后的土地征收补偿机制上升到制度层面是当务之急。随着我国经济发展和农村集体土地产权制度不断完善，土地征收将更好地体现社会的公正和公平，土地征收逐渐走向市场化，补偿费用不断提高，安置方式和途径不断拓宽，从而农村集体土地权益和农民利益得到更好的保护。

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4、霍雅勤,蔡运龙.耕地资源价值的评价与重建――以甘肃省会宁县为例[J].干旱区资源与环境,2003(5).

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中图分类号：X22 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2013）01-0043-04

当前的中国正处于大力发展经济时期，但单一谋求经济的发展而忽略自然生态的保护导致这一时期凸显出很多发展弊端。例如，很多城市为了增加GDP，不重视生态保护，对森林乱砍滥伐，导致水土流失严重，宝贵的水土涵养林缺失；部分城市规划不合理，严重超出了当地的生态承载力等。鉴于此，各国政府开始重视对环境开发的可持续发展战略。20世纪以来，很多学者致力于研究定量分析和评价环境的可持续发展，20世纪90年代，加拿大学者Rees[1]提出的“生态足迹分析法”从经济发展所占用土地面积的角度来建立可持续发展的指标体系，相对其他方法而言，更加直观、易于操作，因而成为研究可持续发展的重要研究方法。

2007年12月，国家批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，也是中国首次批准的“两型社会”综合配套改革试验区。云龙生态新城是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区确定的云龙示范区的重点建设区域。通过对示范区近年来的生态足迹测算，定量评价其可持续发展程度，对于掌握示范区目前物质消耗阶段具有重要意义，同时能为示范区未来的规划提供一份重要的数据。

1 研究区域概况

株洲云龙生态新城毗邻长株潭城市群的绿心，周边分布有石燕湖风景区、云峰湖风景区、九郎山森林公园、仙人造风景区、仙庾风景区以及大京风景区等。区内除个别地方受到乡镇级工业企业的污染之外，其余地方生态环境优良。规划区属亚热带季风性湿润气候，气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。年平均气温在17.1～18.9 ℃，最低气温-11.9 ℃，最高气温41.0 ℃，年平均降水量1 400.6 mm，春末夏初雨量集中，秋末冬初雨量较小。年平均相对湿度80%。日照时间为1 629 h，年均无霜期286 d。辖区内包含云田乡、龙头铺镇、仙庾镇、明照乡、学林办事处等。该地区大部分区域处于未开发状态，辖区土地面积约为18 971.97 hm2，其中耕地面积6 016.39 hm2，水域面积1 107.73 hm2，林地面积8 052.77 hm2；总人口约为7.6万人；森林覆盖率高，达到42%，生态环境优良。

2 研究方法概述

2.1 生态足迹基本概念

生态足迹（Ecological Footprint）又称生态占用，是由加拿大生态学教授Rees在1992年提出的一种定量评价分析可持续发展程度的评价方法[1]。该方法通过将一定区域内生产人口所消耗的资源以及这些生产人口所产生的废弃物转化为可供生产的土地面积，将这些土地面积总和与该区域内所能提供的生产土地面积进行对比，即可定量判断该区域是否处于生态承载力范围之内。

具有生态生产能力的土地主要分为6部分：耕地、林地、草地、建筑用地、水域、化石能源用地。

2.2 生态足迹计算方法

生态足迹作为一种度量环境可持续发展程度的评价方法，其主要涉及到两点：①该区域人口所消耗的绝大多数资源、能源以及废弃物的数量；②这些资源、废弃物所转换成的生产性土地的面积。

第一步，分别计算该区域各消费项目人均生态足迹，其计算公式为：

Ai=Ci / Yi=（Pi+Ii-Ei）/（Yi×N）

其中Ai为该区域第i种消费项目折算的人均生态足迹（hm2）；Ci为该区域第i种消费项目的年人均产量（kg/hm2）；Yi为第i种消费项目的全球年平均产量（kg/hm2）；i为消费项目的种类；Pi为第i种消费项目年生产量；Ii为第i种消费项目年进口量；Ei为第i种消费项目年出口量；N为该区域人口数量。

第二步，计算该区域消费项目实际生态足迹，其计算公式为：

ef=∑rjAi=∑rj（Pi+Ii-Ei）/（Yi×N）（j=1，2，3，…，6）

式中，ef为实际人均生态足迹（hm2/人）；rj为均衡因子。

第三步，计算该区域总的生态足迹，其计算公式为：

EF=ef×N

EF为总的实际生态足迹（hm2），N为该区域人口数量[2]。

2.3 生态承载力的计算

EC=■N×ai×ri×yj

其中，EC为总的生态承载力（hm2）；ai为第i种生态生产性土地的人均面积；yj为产量因子[3]。

2.4 均衡因子与产量因子

为了克服不同种生产性土地之间生产能力的差异，在计算生态足迹时需要给不同生产性土地面积分别乘上一个均衡因子，从而使不同种生产性土地面积得以加总和比较。本研究为减少误差，对世界上6种常见生产性土地的均衡因子取平均值，其中耕地为2.55，林地为1.39，草地为0.46，水域为0.24，化石能源用地为1.39，建筑用地为2.55[4]。

在计算生态承载力时，由于生产性土地生产能力因国家各异，需要在不同生产性土地面积前乘以一个产量因子，进而转化为可以比较和加总的均衡面积。云龙示范区的产量因子是通过查看株洲各年的统计年鉴，了解各种生产性土地单位面积产量，得出的结果再与同种生产性土地全球平均单位面积产量相比较，所得结果即为所求。

2.5 生态赤字（盈余）分析

总的生态赤字计算公式为：ED=EC-EF；人均生态赤字计算公式为：ed=ec-ef。

3 结果与分析

3.1 2008年的生态足迹

3.1.1 生物资源消费 生物资源消费主要是把居民常用消费品转化为4类生产性土地，分别为耕地、林地、草地、水域。2008年云龙生态新城生物资源实际人均生态足迹总共为1.348 7 hm2，其中耕地0.215 7 hm2、林地0.002 9 hm2、草地0.956 6 hm2，水域0.173 5 hm2。生物资源实际总生态足迹为102 501.2 hm2， 其中耕地16 393.2 hm2、林地220.4 hm2、草地72 701.6 hm2、水产品13 186.0 hm2（表1）[5]。

3.1.2 能源资源消费 能源资源的消费不能直接按生物资源消费的生态足迹公式来计算，因为能源不能全部转换为热量，因此在计算时必需乘上一个能源折算系数。本研究依据加拿大学者Wackemagel等[6]发表的各种能源的平均发热量及折算系数进行计算，其公式如下：

EFi=Ci×Hi/Iaverage

其中EFi为第i种能源生态足迹；Ci为第i种能源消耗量；Hi为第i种能源折算系数；Iaverage为第i种能源全球平均产量。

能源资源消费主要调查日常生活中人们常用的几种资源：煤炭、焦炭、汽油、柴油、电力、热力等[7]。实际的能源消费人均生态足迹为1.076 2 hm2，其中化石能源用地为0.955 3 hm2，建筑用地为0.120 9 hm2；总的能源消费实际生态足迹为81 791.2 hm2，其中化石能源用地为72 602.8 hm2，建筑用地为9 188.4 hm2（表2）[7]。

把生物资源和能源资源的实际人均消费相加就得到2008年研究区的实际人均生态足迹为2.424 9 hm2。

3.2 2008年的生态承载力

计算生态承载力首先要了解当地土地资源情况，由于没有研究区草地具体资料，根据现场调研情况，研究区内草地面积不成规模，转化为草地的消费项目有家禽、禽蛋、猪肉、牛肉，其通常在农村建筑区内圈养，故把农村建筑面积算为草地面积；化石能源用地面积为0 hm2；规划区不同土地类型面积具体情况见表3。根据已经得到的研究区实际人均生态足迹以及通过计算得出的当地产量因子和均衡因子可计算出研究区人均生态承载力，并且在计算生态承载力时要扣除12%的生物多样性保护面积[8]。其生态承载力结果具体见表4。

由于化石能源属于不可再生资源，不能继续转换为再生产性土地面积，故其产量因子为0；生态承载力在一定程度上反映了当地的可持续发展情况，云龙生态新城当地人均生态承载力为0.577 3 hm2，扣除12%生物多样性保护用地（0.069 2 hm2/人），最终可供给的人均生态承载力为0.508 1 hm2（表4）。

3.3 2008年的生态赤字

根据此前得出的人均生态承载力与生态足迹以及生态盈余公式可计算出云龙生态新城生态赤字为1.847 6 hm2/人。生态赤字表明研究区在现有条件下人们的生产活动已经超出了自然的生态承载力[9]。从以上结果可以得出，草地、水域和化石能源用地的承载力出现了赤字，这说明现阶段研究区对化石能源和草地的利用过度，需要控制产量、保护环境；而其他几种未出现赤字的土地则需要根据现有数据做到统筹规划、合理开发。

4 结论

通过对株洲云龙生态新城进行实地调研，对获取的数据进行了分析总结，得出了该区域居民经济发展对生态环境的影响程度，在一定程度上为株洲市云龙生态新城的远期规划提供了参考数据，也为长株潭建立两型社会和可持续发展研究提供了新的研究数据。

1）由于株洲云龙生态新城正处于建设期，没有该区域的专有基础资料，所有数据都是结合株洲近几年统计年鉴，以及云龙生态新城在人口、各种土地面积相对株洲值的比率换算得来，因此难免有所误差。就最终数据而言，株洲云龙生态新城生态承载力相对较小，其低于全国平均水平（1.2 hm2/人）[10]，这主要是与株洲这个城市以工业为主有关，大量使用化石能源降低了整个研究区的生态承载力。

2）应从生态足迹的产出与供给入手，加强科技研发，提高单位面积的粮食产量；加强开发新能源，逐步减少传统能源的使用；加大力度保护耕地，鼓励建楼房，从而达到降低土地破坏而提高生态承载力的目的；合理规划研究区内产业群，减少粗放型经济产业；加强教育、宣传，把居民落后的消费观念转变为生态的、环保的、可持续发展的文明消费。

参考文献：

[1] REES W E. Ecological footprint and appropriated carrying capacity： What urban economics leave out[J]. Environment and Urbanization，1992，4：120-130.

[2] 张志强，徐中民，程国栋. 生态足迹的概念及计算模型[J].生态经济，2000（10）：8-10.

[3] 周国华，彭佳捷. 长株潭城市群生态足迹测算[J].湖南师范大学自然科学学报，2009，32（3）：95-100.

[4] 唐 勇，向平安.长株潭地区可持续发展的生态足迹分析研究[J].湖南农业科学，2011（17）：73-76.

[5] 2008年湖南统计年鉴[Z].北京：中国统计出版社，2008.

[6] WACKERNAGEL M， REES W E. Our Ecological Footprint： Reducing Human Impact on the Earth[M]. Cabrioala， B C， Canada：New Society Publishers，1996.

[7] 邱瑞华，高良敏.淮南市2006年生态足迹与生态承载力计算与分析[J].黑龙江科技信息，2011（31）：56-57.