增值税税收政策范文

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个人自建方主要产生于三种形式：一是由于城镇边界扩张的原因原本属于农村集体性质的土地划属于国有土地，土地上的附属建筑物也重新划分产权，以自建自用的房屋进行申报，变成普通居民住宅，再对外进行出售；二是因为国有土地使用权可以以个人的名义招拍获得，再报以自建房修建住宅和非住宅，建成之后将房产挂记于个人名下，对外出售；三则是存在个人从房地产开发公司名下获得土地，再报以修建自建房对外出售的情况。在以上自建房的情况中，一般是个人留用1至4套住房，再将其他的住房按套对外出售。

尽管将个人自建房划分为以上三种形式，但在具体的行为界定中仍然存在不明晰的情况。“个人”在这里是单指个人还是包括个人及家庭。大多数的自建房为家庭共同建造，共同持有。少数税务机关如江苏省地方税务局，对个人做出了明确规定，“个人”即个人及其家庭成员。但大多数地区并没有明确规定。在单指个人的情况下，那么家庭合建对外出售则不享有优惠政策。其次，自建是以个人出资为标准还是以个人出力为标准。如果以出力为标准，那么个人雇用其他工程人员代为建造则不能免去土地增值税。

二、个人销售自建房的现状

个人销售自建房的情况随着城镇范围的扩大以及拆迁的进行变的越来越频繁。由于个人自建房的初衷是以个人居住为目的，因此享有了一定的税收优惠政策。但是，许多个人自建房对外销售渐渐变成了以牟利为目的。一些个人在自建房过程中，甚至以住宅小区的名义对外进行广告宣传、预收订金甚至签订了预购协议，其行为与房地产企业进行房产开发并无本质区别。尽管部分个人自建房在这之后缴纳了土地增值税，但是这并没有形成标准统一的管理制度。对于房地产企业来讲，这形成了一种税负不公平的现象，影响了城镇化的建设发展，也违反了税负公平的原则。

个人销售自建房首先将产权登记于个人名下，在买卖过程中，以二手房的名义转让给购买方进行过户，达成交易实质内容。财税〔2008〕137号中第二条“对个人销售住房免征土地增值税”的规定，此类销售均应免征土地增值税。根据有关调查，“此类自建房项目少则数十套，多则上百套”，在庞大的数量下，已经构成了房地产开发的实质。于此同时，这类自建房的修建也带来了大量的税款流失，造成土地增值税的调节作用失灵。

三、个人自建房的征管难点

土地增值税是国家用来调控房地产市场、抑制炒房行为的手段。名为个人自建房销售，实为房地产开发的行为违背了这一初衷。但是由于城镇面积扩张广，情况复杂，且房屋许多都以自建的形式存在，因此这类行为监控与管理难以实施，普遍存在着行为界定难、资料收集复杂、税款核算难等问题。

1.自建销售牟利行为界定困难

除了上文所讲的自建行为的定义存在混淆的情况之外，自建行为销售是否属于牟利行为也难以界定。地方政府为了鼓励建设，会批准个人的建设请求，并且规定只要拿到相关部门的许可后便可施工，并没有对建筑物有具体的要求，因此在行为的判断上十分地难以界定。

2.个人自建房行为难以监控

个人自建房存在着分布较广、分布零星、参与人员多、单笔金额较小等情况。这使得个人自建房出售行为较难被税务机关监控。个人开发几乎遍布每个乡镇，也因此个人开发行为难以被全盘追查，同时，由于开发人员的纳税意识薄弱，未到有关部门登记并提供相应的资料，税务机关难以掌握纳税人真正的信息。

3.税款核算难

房地产开发企业多采用的是通过税票控制税源的方法。但是个人自建房多为私下寻找施工团队进行开发，并没有取得正规的合同。也由于买卖双方均是避税的受益人，因此双方会协定签订阴阳合同。税务部门难以确定正确的应纳税款。

4.难以收集基础资料

按照房地产税收的管理要求，纳税人开发修建工程项目应当具备项目规划、施工许可、建安合同、竣工验收、销售记录、房屋测绘等主要资料，同时向主管税务机关及时进行备案登记。但是自建房的特殊性质使得它其开工、建设、竣工主管税务机关均无相关信息资料，只有集中销售时才引起主管税务机关注意。

四、加强个人自建房土地增值税征管的建议

1.加强部门协作

建设、规划、国土部门应当相互?M行信息共享，建立完整的信息共享机制。国土部门在建造前需要明确土地所属人的性质，项目立项需要规划部门的认定，建设部门要对建筑施工进行审批。在房地产建设的前期税务机关就需要对此具体情况进行了解。

2.政府有关部门需要加强管理

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税收筹划起源于西方国家，于上个世纪九十年代中期引入我国。税收筹划，又被称为：合理避税、税务筹划、纳税筹划。指在符合国家法律和税收法规的前提下，通过生产经营、投资活动、筹资活动、资产管理等事项进行筹划和安排，充分利用税法提供的各种优惠，事先进行减轻企业税收负担的谋划和对策，以达到纳税人减轻税收负担、企业价值最大化的目的。

（二）税收筹划的内容

税收筹划作为企业重要的税负调节手段，主要包括以下四方面内容，以下将对税收筹划的内容进行简要介绍。

1、避税筹划。避税筹划是指在符合国家法律及税法立法初衷的前提下，纳税人利用税法中存在的空白之处和漏洞，以达到减轻税负的一种即不违法也不合法的行为。避税筹划作为企业减轻税负的一种手段，与偷税漏税等有着实质性的区别。偷税漏税是严重违反税法的违法行为，但避税是企业对税法存在的空白、漏洞等进行了利用，不属于违法行为，因此，国家没有权利对企业避税行为进行法律制裁，而应加强对税收法规的完善和规范，以弥补税法存在的不足。

2、节税筹划。节税筹划是指企业以国家法律为前提，以税收政策为依据，充分利用税法中减免税、即征即退、先征后退、先征后返、起征点等一系列优惠政策，通常采取分立或分散经营的方式，对企业的财务管理活动进行事先的安排和筹划，由于企业是对国家税收优惠政策进行的合理利用，得到国家法律和法规的认可，是一种合法的行为。对企业来说可以减少自身税负，增强自身的法律意识，有利于企业作出投融资项目决策，优化产业结构。对于国家来说，可以防止企业偷税逃税的行为，增加税收。

3、转嫁筹划。转嫁筹划，指纳税人在商品的流通环节，通过对商品交易价格进行控制和调节，提高销售价格或降低购买价格，将税负转嫁给顾客或供应商的税收调节过程。虽然，企业能通过税收转移的方式减轻企业的税收负担，但企业在进行税收转嫁时，应充分考虑企业的经营特点、市场状况，制定符合企业自身情况的税收转嫁方案。

二、增值税税收筹划方法

（一）农产品税收优惠政策及税收筹划

1、农产品增值税优惠政策。我国税法规定，从事种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的单位和个人生产并自行销售初级农产品免征增值税，同时，增值税一般纳税人向农业生产者购买免税农产品时，按农产品收购发票或买价13%的扣除率计算进项税额，准予从当期的销项税额中扣除；但是使用自己生产的农产品的进项税额不准予扣除。

2、具体税收筹划方法。如果企业用自己生产的农产品进一步生产工业品，则增值税不得减免，因此，为了达到抵税的目的，生产企业可以采取分立或分散经营的方式进行增值税税收筹划。即通过分设独立的法人企业，将生产农产品和农产品的进一步加工进行分立，这样，就变成了两个独立的法人机构之间进行产品的交易，以达到抵税的目的。

（二）废旧物资收购政策及税收筹划

1、废旧物资收购政策。财政部规定经营废旧物资回收的单位，销售其收购的废旧物资时享受免征增值税的优惠，增值税一般纳税人购入废旧物资回收单位销售的废旧物资，可按照废旧物资回收经营单位开具的由税务机关监制的普通发票上注明的金额，按10%扣除率抵扣进项税额，但是这项规定只适用于专门从事废旧物资经营的一般纳税人，其他纳税人不能按此规定执行。因此，增值税一般纳税人自行收购废旧物资和从经营废旧物资回收的单位购买废旧物资之间存在税负的差异，因此可以进行增值税税收筹划。

2、具体税收筹划方法。与农产品税收筹划方法类似，生产企业可通过分设独立的法人企业，进行增值税的纳税筹划。如果生产企业自行收购废旧物资，由于只能取得增值税普通发票，按规定企业的进项税额不可以抵扣；如果生产企业直接从经营废旧物资回收的单位购买废旧物资，虽然可以享受进项税额的抵扣，但是这必然带来废旧物资收购成本的大幅增加；所以，在对各种方式下企业可能的税负情况进行分析后，企业合理避税最佳的方式就是，自己成立独立的法人公司，专门收购废旧物资，这样一来，生产企业可以通过分立机构开具增值税专用发票，进行进项税额抵扣。同样，新成立的废旧物资收购公司也可以根据国家废旧物资收购政策，享受国家免税政策。

例如，乙企业时一家从事生产塑料瓶的企业，其生产塑料瓶所需的原材料主要是废弃的塑料容器，如果乙企业直接收购废塑料容器共计500万元，由于乙企业只能取得增值税普通发票，因此按规定不得抵扣进项税额；如果乙企业设立独立的法人公司，专门从事生产塑料瓶所需的废旧塑料容器的收购业务，这样一来，乙企业成立的独立的法人机构，其收购的500万元废旧塑料容器可以按照10%抵扣率扣减进项税额，而对新成立的收购废旧塑料容器的公司，在该收购环节可以享受免税优惠。

（三）小微企业税收优惠政策及税收筹划

1、小微企业增值税优惠政策。我国绝大多数企业为民营企业，最近几年，小微企业数量增多，发展迅速，推动了我国经济的持续发展。为了进一步促进小微企业的向前发展，保障增值税税收征收工作的顺利实施。2016年4月19日，国家税务总局了公告，明确了2016年至2017年小微企业增值税优惠政策事项。公告指出，自2016年5月1日起到2017年12月31日止，负有纳税义务的增值税小规模纳税人，在月销售额不超过3万元时，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

2、具体税收筹划方法。由于小微企业享受增值税优惠政策是存在一定条件的，即月销售额不超过3万元，只有在这个标准内，小微企业才能享受国家的免税政策。由于，随着小微企业的发展壮大，不可能长时间的享受此优惠政策，为了能长久的享受小微企业增值税优惠政策，小微企业有必要进行合理的税收筹划。与上述方法类似，小微企业可采取分立或分散经营的方式，将不符合享受小微企业税收优惠政策条件的公司进行分立，即将该企业按经营方式、业务特征分设为两个或两个以上的小微型企业，使得分立后的公司能继续享受小微企业暂免征收增值税优惠政策，从而降低整个企业的税收负担。

例如，丙是一家从事销售电脑及零配件的小微企业，2016年9月份实现销售收入4万元，其中销售电脑的销售收入为2.5万元，销售电脑零配件的销售收入为1.5万元，如果，丙企业不进行分立，就不能享受小微企业暂免征收增值税优惠政策；如果丙企业经过合法的审批程序，分别设立两个小微型企业，一家专卖电脑，另一家专卖电脑零配件，则2016年9月份两公司取得的月销售收入都未超过3万元，因此都可以享受暂免征收增值税优惠政策。

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一、“营改增”的背景

税收是我国中央和地方政府财政收入的主要来源，按照征收对象大致分为五类：流转税、所得税、财产和行为税、资源税、特定目的税。从性质上看增值税和营业税都属于流转税，但二者的区别在于，在“营改增”之前，增值税是对从事货物销售或提供加工、修理修配劳务、从事进口业务的单位和个人取得的增值额为征税对象进行征收的税，而营业税则是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额进行征收的一种商品和劳务税。换言之，增值税征税对象按增值额征税，纳税人可以通过抵扣合理承担税负；营业税征税对象按营业额征税，却存在重复征税的问题。尽管税率设置不同，但对征收营业税的行业和企业来说，很难通过不同税率调节使之承担的税负趋于合理，这在一定程度上对于这些行业和企业的发展形成了掣肘，因而将营业税改证增值税。

从我国税制改革的发展趋势上来看，未来几年一定会实现“营改增”的全覆盖。此外，营业税由地税局征收且收入归地方政府所有；增值税则属于国税，由国税局征收并按照75∶25的比例在中央和地方政府之间分成。因此，“营改增”后一定程度上会影响地方政府的财政收入，可能因地方财政减收而诱致地方债务的增加。

二、“营改增”的现状

2012年1月1日，交通运输业和包括研发和技术、信息技术、文化创业、物流辅助、有形动产租赁和鉴证咨询在内6个现代服务业率先在上海试点“营改增”；2012年8月1日，试点范围扩至北京、天津、广东等12个省市；2013年8月1日，“营改增”试点在全国范围内推开，同时广播影视作品的制作、播映、发行等也开始纳入试点；2014年1月1日，铁路运输和邮政业纳入营改增试点范围；2014年6月1日，电信业正式纳入营改增试点范围。

目前只剩下建筑业、房地产业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点，随着2015年底全行业完成营改增的期限渐近，下一轮扩围必将涉及房地产、金融、建筑业等最棘手的领域。

三、“营改增”对地方财政收入的影响

作为结构性减税的重要举措，“营改增”在减轻企业税负的同时带来的是财政收入的减少，同时造成中央与地方财政的减收，但具体而言，地方财政影响更为明显。主要体现在以下4个方面：

1.试点企业纳税收入下降。“营改增”目前采取的是原营业税收入改为增值税后仍划归地方的过渡办法，表面上看不会对地方财政收入构成影响。但“营改增”鼓励更多企业专业化经营，细化产业分工，理性的纳税人会出于企业利益最大化的考虑而改变企业组织结构，从而形成更多抵扣项目，减少缴纳增值税，从而减少地方政府收入。

2.下游企业增值税收入下降。下游工业企业在“营改增”后，购进试点服务可获得较以前更多的进项税抵扣，因而会减少缴纳的增值税，相应减少地方财政收入。据统计，试点地区95%的企业实现减税或税负不变，2012年全部试点地区全年减税426.3亿元，其中，试点纳税人减税189.1亿元，原增值税一般纳税人购进试点服务减税237.2亿元。

3.城建税等其他税费收入下降。城市维护建设税和教育费附加作为流转税的附税，其收入也会相应降低。测算显示，2013年8月1日起试点行业全国推开后，预计全年减收规模为1200多亿元，全部完成后全年预计减税约两三千亿元，那么相应城建税等附加税就要减少100亿-300亿元。城建税等附加税费作为地方税，完全纳入地方预算，收入的减少将对地方财政产生较大的影响。

4.财政补贴支出压力加大。试点过程中，对税负增加的企业，大部分地方政府采取由地方财政设立专项资金、给予财政补贴的做法，这有利于缓解和消化改革增加的税负，顺利推进改革试点。但财政补贴加重了财政负担，会进一步增加财政支出，从而形成减税和增支两方面压力。

四、推进“营改增”改革的建议

1.合理调整中央与地方的财政关系。在“营改增”全面推行后，如果沿用现有保持现行财政体制不变的处理方式，显然负面作用很大，会对地方政府行为产生不确定性影响，将会进一步扭曲中央与地方财政关系。因此，有必要合理调整中央与地方财政关系，以符合“健全中央和地方财力与事权相匹配的体制”的要求。财政体制是事权、财权与财力三要素组合构成的一种基础性制度安排，“营改增”会引发上述财政体制三要素的重新匹配组合。因此，利用“营改增”的机会，选择合理时机对中央与地方的财政关系进行全面的调整可能是更为合理地选择。一方面重新调整中央与地方的事权划分，另一方面统筹考虑各个税种，重新划分中央与地方的财权，设定中央税与地方税，从而在保持中央与地方财政关系基本框架稳定的条件下，一并解决原有体制的税收返还等遗留问题。

2.构建和完善地方税体系。地方税是分税制财政体制下对中央与地方所属税种划分的结果，因而地方税体系的构建应该立足于分税制财政体制和整体税制的基础上，而不是从地方税本身孤立地考虑地方税的改革和主体税种等问题。也就是说，有必要从广义的地方税体系概念（应称为地方税收体系更为准确）来认识“营改增”后地方税收体系构建。包括增值税、企业所得税和个人所得税在内的各种共享税，都应该视为地方税收体系的重要组成部分。同时，还需要区分省级政府和基层政府的不同政府层级来认识各自的地方税收体系构成。因此，“营改增”后的地方税收收入中的主体税种，将由现行的营业税转为由流转税和所得税（增值税、企业所得税、个人所得税）来替代。其中，我国省级政府以共享税为主体税种，基层政府则可根据税制改革的进程逐步确立房地产税和资源税等主体税种。

3.地方政府要充分利用经济税收杠杆，促进地方经济快速健康稳定发展。营业税改征增值税的意义在于消除和减少重复征税，目的是发展经济。经济发展后，税收总量增加了，最后才是收入如何分配的问题，发展地方经济才是解决地方财政困难的根本出路。因此，各级地方政府必须以科学发展观为指导，加大招商引资力度，做大做强地方经济，特别是更加注重第三产业中的现代服务业的发展。

1）加快服务业建设。加快推进商贸服务、餐饮娱乐等传统服务业上档升级，实现传统服务业的高端化、高质化 ；加快构筑结构合理、功能完备、特色鲜明的现代服务业体系，加大高新技术开发区的建设，加速聚集金融保险、现代物流、房地产业、文化旅游、企业总部、会展中心等现代服务业，迅速膨胀服务业总量；积极培育社区服务、养老服务、电子信息、中介服务等新兴服务业，努力打造服务业发展新高地。

2）发展先进制造业。坚定不移地走新型工业化道路，大力发展高端、高质、高效的先进制造业。积极培育新能源、新材料、节能环保等战略性新兴产业。大力发展高新技术产业，逐年提升高新技术产业产值在规模以上工业产值中的比重。完善园区产业规划，优化园区空间布局，提升园区发展的质量和效益。

3）积极推动三次产业融合。统筹三次产业在城市经济中的合理占比，推动三次产业相合共融、协调发展。大力发展城市农业和休闲观光农业，带动形成生态文化旅游业；依托农业龙头企业做强农产品精深加工链条，引导第一产业向着“接二连三 ”、“跨二进三 ”转变。引导大型工业企业将仓储、包装、配送等三产业务有效剥离，使内部服务资源走上专业化、社会化、市场化发展的轨道。

参考文献：

[1]许文.“营改增”对地方财政的影响[J].中国财政，2013（10）

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一、税收管理风险点分析

风险点之一，增值税一般纳税人企业将前期购入的固定资产在XX年1月1日以后索取增值税专用发票，进行抵扣。

可能采取的做法：一是将前期购入并且尚未索取发票的固定资产，在XX年1月1日以后索取增值税专用发票，抵扣税款；二是将XX年1月1日以前购入，已索取普通发票的固定资产，将普通发票退回销售方，要求重新开具增值税专用发票进行抵扣；三是以假进货退回的名义，请销售方开具红字普通发票冲减销售后，再开具增值税专用发票进行抵扣；四是将前期购入并且取得增值税专用发票的固定资产，发票开具日期未超过90天的，在XX年1月1日以后认证抵扣，发票开具日期超过90天的，退回销售方重新开具并认证抵扣。

风险点之二，增值税一般纳税人企业将非抵扣范围的固定资产，变换花样进行抵扣。

可能采取的做法：一是将购入生活用的汽车、高档家用电器等固定资产以及电脑、摩托车等用作集体福利或个人消费的固定资产，变换产品名称，作为企业生产经营用固定资产进行抵扣；二是在购入为建造房屋、基础设施等非抵扣范围的固定资产时，将购入的钢材、水泥等建筑用材料以及其他固定资产，索取增值税专用发票进行抵扣；三是将非增值税应税项目、免税项目等购入固定资产取得的专用发票进行抵扣。

风险点之三，增值税一般纳税人企业将其他纳税人购入的固定资产用作本企业进行抵扣。

可能采取的做法：一是将其相关联的小规模纳税人或增值税免税项目纳税人购入固定资产的增值税专用发票进行抵扣；二是非法买入其他纳税人开具的固定资产增值税专用发票进行抵扣。

风险点之四，增值税小规模纳税人将前期实现的销售，延迟到XX年1月1日以后申报纳税。

可能采取的做法：一是将应在XX年1月1日以前确认的销售，推迟到XX年1月1日以后确认，按3%的税率申报纳税；二是将XX年1月1日以前已确认实现的销售用红字普通发票冲回，在XX年1月1日以后，再重新确认销售收入，按3%的税率申报纳税。

上述问题，严重违法了税收法律，直接影响税收收入，应当引起重视，并且通过加强日常税收征管，严防税收管理风险。

二、加强税收管理风险点管理的对策建议

（一）对购进固定资产抵扣的企业要突出加强“三流”审核

一要加强“票据流”的审核。对企业XX年1月1日以后购入固定资产取得的增值税专用发票，一方面，要认真审核其票面货物所填列名称，是否是抵扣范围内的固定资产，是否是本企业生产所用的固定资产，防止生活用的固定资产或其他企业的固定资产在本企业进行抵扣；另一方面，要认真审核开具发票时间与企业购货验收入库时间是否一致，防止在前期购进的货物在XX年1月1日以后申报抵扣。

二要加强“实物流”的审查。对单笔金额较大，或累计金额较大的固定资产专用发票，在加强票面审核的同时，结合固定资产明细账逐一核对，要深入企业，查看实物，验明生产厂家，查明具体用途，并与购货合同进行一一核对，防止虚假购进，骗取抵扣税款。

三要加强“资金流”审查。一方面，要审核购进固定资产的资金来源，特别是短期内进行大量固定资产投入的企业，要审核其资金是政府投资、银行贷款，还是自筹资金、社会融资等，其中，对政府投资要审核固定资产立项批文；对银行贷款要审核银行贷款协议；对自筹资金和社会融资，更要加强全面的评估和检查，防止企业弄虚作假。另一方面，要审核购进固定资产的资金去向，是否按规定付款，是否付给了增值税专用发票所列的销售企业，防止从第三方取得发票。

对购进固定资产抵扣的企业，除了要加强一定时点上的“三流”审核外，还要加强后续跟踪监控。一方面，要对固定资产投入使用情况进行跟踪监控，看其新增固定资产在用电、用料、新增销售方面是否有明显变化，投入产出是否配比，防止虚假投入；另一方面，还要对固定资产处分情况进行跟踪监控。

（二）对销售固定资产的企业要全面加强红字普通发票监控

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2008年下半年以来,由于国际金融危机的影响,我国经济下滑,房价下降,银行风险增加。政府为了促进经济发展,稳定房价,降低金融风险,出台了包括财税政策在内的一系列促进房地产市场健康发展的政策措施。这些政策的实施,使房屋价格逐步回升,促进了保增长、扩内需、调结构、促发展、惠民生目标的实现。据统计,2009年以来,新建商品住房成交面积有较大幅度增加,保障性住房建设速度加快,380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是,随着房地产市场的回暖,一些城市出现了房价上涨过快等问题。虽然在2008年下半年至2009年4月房价同比下降,但从2009年全年来看,楼市仍然是春光明媚。据中国指数研究院数据信息中心提供数据,在2009年1―10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元,同比增长48.4%和79.2%,其中销售额已超过2007年全年。同时,根据国家统计局公布的数据,2009年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点。住房价格上涨过快,直接影响城镇居民家庭住房条件的改善,影响社会稳定,影响国民经济的健康运行。首先,房价上涨快,加重了居民的购房负担和后顾之忧,影响了百姓的生活消费。据2009年5月10日《第一财经日报》报道,“1998年至2008年,中国商品房价格特别是一线城市房价,明显超出了居民收入的增长幅度。1998年以来的这11年间,城镇居民消费价格上涨1.17倍,人均可支配收入上升了2.06倍,但北京、上海和深圳等一线城市的房价同期涨幅都在两倍甚至四倍之上。”商品房价格的过快增长,使70%的居民望房兴叹,无法改善住房条件;就是能买房的人,大多主要靠向银行贷款,他们大半生成为“房奴”。这种状况,不利于缓和社会矛盾,促进社会和谐。其次,房价上涨过快,企业利润大幅上升,房屋销售缺少竞争,导致房地产业粗放经营,个别企业甚至粗制滥造,不利于企业加强管理,提高房屋的质量,高档房只是高价房,侵害了百姓利益。再次,房价上涨过快,造成开发企业为了获得更多的企业囤积房屋,使房屋空置率上升,造成土地和房屋闲置,既不利于开发商回笼货币,提高资金使用效率,也浪费国家的资源,影响经济的发展。还有,房价上涨过快,带动房屋租金的上升,影响农村富余劳动力向城市转移,不利于增加农民收入,促进农村经济发展;也不利于解决城镇用工问题,不利于降低工商企业的成本,提高企业的效益;不利于促进城市化的发展,提高城市的综合竞争力。最后,房价上涨过快,银行风险增加。因为无论是开发商的贷款还是购房者的按揭,其资金都与银行息息相关,房价过高,可能导致房地产泡沫增加,引发银行风险,影响国民经济发展。

为了保持房地产市场的平稳健康发展,政府综合运用土地、金融、税收等手段,出台了包括税收政策在内的一系列政策措施,加强对房地产市场的调控。目的在于加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。

针对房价上涨过快和投机、投资买家的营业税政策调整的“双刃剑”效果

取消上年出台的营业税优惠政策,其直接的效果是增加购买不到5年的住房的销售成本,遏制二手房交易,打击炒楼行为。2009年9月份以后,随着政府刺激经济增长的各项政策的实施,经济逐步回暖,房价不断上升。2009年年中经济出现V型反弹,楼市随之急速升温,市场泡沫增大。在宽松的货币政策下,大量资金注入楼市。加之,人们担心政府取消二手房交易的营业税优惠政策,会使二手房交易量减少,争先恐后购买二手房,出现了购买二手房的小。据2009年11月27日《中华工商时报》报道,“近一个月来,50%的客户因担心营业税优惠取消而加速购房。”“截止到11月23日,北京的二手房网签量已超过22万套,已逼近2006年-2008年三年的交易量总和。”“另据亚豪机构统计,截至11月20日,北京环比10月同期,期房商品住宅成交套数上涨了51.4%,成交面积上涨了45.4%,实际成交的期房商品住房套数、面积分别上涨74.5%和58.5%;同期,现房成交套数、面积环比也上涨了90.7%和97.7%。”从而推动房价的进一步上涨。

针对房价上涨过快和投机、投资买家的营业税政策调整,将会产生什么样的结果呢?笔者认为,这一政策有其积极的作用,也可能存在消极的因素。第一,减低了人们对房价上涨的心理预期。这一政策的调整,说明政府为了促进社会和经济的协调发展,采取措施稳定房价。这对购买者特别是开发商的心理预期带来很大的影响,开发商担心政府为稳定房价还可能出台更加严厉的措施。第二,遏制了房价的过快上涨。税收政策的调整,增加了二手房的交易成本,限制二手房的销售,限制了炒房,有利于遏制当前房价过快上涨势头,稳定房地产市场,减少商品房的泡沫。第三,优化了房地产市场结构。对普通住宅和非普通住宅实行不同的税收政策,有利于鼓励普通住宅的交易,限制非普通住宅的销售。在收紧过热的市场需求的同时,又支持普通住宅的交易,优化了房地产市场的结构。第四,也应当看到,这一政策的调整,抑制了二手房的销售,减少了二手房的供给,会使房屋的供求矛盾增加,从而导致一手房,甚至部分二手房价格上涨。同时,房价上涨的原因是多方面的,除了炒楼以外,还有土地价格上升,建筑材料价格上涨,房地产市场信息不对称,“居者有其屋”的观念及不适当宣传的影响,房屋占有数量和结构的不合理,官员追求政绩等原因。通过调整营业税优惠政策,限制房屋交易,可以起到限制炒房的作用,在一定程度上遏制部分房价的上涨。但难以起到总体稳定房价的作用。第五,税收是政府调控经济,调控房地产市场的重要经济杠杆,但无论从理论上看还是前几年我国的实践说明,稳定房价,单靠税收的作用是难以凑效的,还需要财政、金融、土地等多种政策综合运用。因此,应肯定但不能夸大税收的作用。

统筹兼顾,有效运用税收政策稳定房价

为进一步发挥税收的调节作用,稳定商品房价格,促进房地产市场健康发展,笔者建议:

首先,要正确认识税收的地位和作用,全面评估前几年税收政策对房地产市场的调节作用。税收作为政府组织财政收入的重要手段,调控经济的重要杠杆,对于稳定房价、促进经济与社会协调发展有重要作用。政府可以通过调整税收政策,调节房地产的供求,稳定房地产的价格,促进房地产市场健康发展。但也不能夸大税收的作用,不能简单地认为通过税收的调节,一定能稳定甚至降低房屋的价格。应当看到,税收的作用同样有其局限性。近几年国家通过税收政策调节房地产市场,未能达到预期的效果,就说明了这一点。应对前几年的税收政策进行全面的评估,以更好地发挥税收对房地产的调节作用。

其次,要随着经济的复苏和房价的上升,全面清理和逐步取消在2008年下半年以来先后出台的各种支持楼市的税费及信贷优惠政策,降低对房地产价格的推涨作用,稳定房价,减少泡沫。