房地产行业收入范文

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实质重于形式的思想运用最早起源于英国，而这一概念在1970年的第四号公告“基本概念和会计原则”中就已经提出过，其阐明了实质重于形式的重要观点。

我国在《关联方关系及其交易的披露》中也首次提出了运用实质重于形式的判断标准来推断是否存在着关联关系的规定，要求按照关系的实际性质进行判断，而不能单纯依靠法律形式予以确定。之后我国企业会计制度正式将实质重于形式作为了企业核算时应遵循的原则之一。但是“实质重于形式”这一原则主要是在企业资格的认定和税务办案中广泛被采用，在经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻却一直都是财务与税务争论的焦点。

一、“实质重于形式”原则产生背景及其运用意义

1.“实质重于形式”产生背景

（1）国际化标准促使提高会计准则。WTO后，我国从初次与各国经济的接触到后来不断的业务合作以至后来与国际经济的深度交融，这就从业务，管理、财务各个方面提出跟上国际化的要求。财务报表体现了一个企业的经营状况和管理水平，根据我们计划经济时期制定的会计准则肯定已经不能再跟上国际化的脚步，只有和国际接口我们才能和其他国家站在同一起跑线，只有按照国际标准提供真实、可靠、公允、可比的会计信息，国际经济才能接纳我们参与到国际贸易的竞争中去。

（2）企业的构成形式和业务的繁杂化因素。当改革开放的脚步大步走来，市场经济替代了原有的计划经济，顺势而发的新生企业呈现出多种多样的组织架构，对会计核算和财务信息披露提出了要顺应时代的要求；在市场经济的带动下，一些投资企业，证券公司等一些新兴的行业如雨后春笋般发展了起来，各种合并、转股、兼并、改制业务频繁发生，增加了会计对象的复杂性，如此繁杂化的业务要求企业在进行会计核算处理时，要基于不同的会计原则、方法和程序考虑并在其之间进行选择，所作税收筹划更要基于业务的实质前提下进行 。

（3）旧的原则、旧的制度存在着一定的缺陷。我国在市场经济初步阶段制定的会计制度必然存在很大的局限性，任何事物都是随着社会的发展而发展，随着进步而进步，随着问题而完善的。当旧的会计制度已经不能可靠的反映会计信息和会计数据进行可比时，就要对相关的原则规定进行订正、细化和补充。

2.在会计核算中运用“实质重于形式” 的重要意义

（1）是对权责发生制原则很好的补充。权责发生制原则是进行会计核算的基本原则，特别是在收入的确认和费用的配比上都遵循了这一原则 。虽然每个企业所处的国内国际经济环境不尽相同，但由于现金流量表的编制是基于收付实现制，所以从现金流量表上能够更好了解企业现金流入的构成，分析企业偿债和支付股利的能力，更能反映企业在一定期间内的获取或支付现金的潜力。因此我们在运用权责发生制原则编制损益表和资产负债表的基础上，仍然需要进行现金流量表的编制来作为补充。

（2）是对一贯性原则做出的补充。一贯性原则要求企业的会计核算方法在前后各期保持一致，不得随意变更，其目的是为了更好的对同期或不同时期的数据进行分析比较。但是，如果使用的核算方法已经不能再如实的反映企业的经济实质，不能够恰当地反映企业的财务状况和经营成果时，企业可以在会计准则或制度允许的范围内变更核算方法，同时做相应披露。这也体现了实质重于形式原则。

（3）与谨慎性原则相辅相成。谨慎性原则即“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”，因谨慎性原则而在期末对各种资产计提的跌价准备就是实质重于形式原则的最突出体现。市场经济中资产发生减值的可能性已经成为必然，在年度终了时，资产的市场价值低于账面价值时，原账面记载的资产价值就不再具有真实性，所以在期末的时候出现了资产减值的情况就应对资产计提减值准备，来调整资产的账面价值，这也很好的说明了实质重于形式的原则。

二、“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用

1.关于房地产行业的收入确认的相关规定

我国的收入准则在经历了新旧会计制度改革后，对收入在定义、适用范围等方面的规定都有了很大的变化，但是在商品销售收入和提供劳务收入的确认条件上的表述却没有太大的本质改变。由于房地产的产品具有特殊性，所以确认收入时应具备以下几个条件：

（1）房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；

（2）完成竣工结算（说明成本能够可靠的计量）；

（3）签订售房合同和收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；

（4）房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。

2.房地产行业的收入确认举例

房地产行业的建造周期一般较长，至少要在2至3年甚至更长时间。随着人们对住房的需要日益强烈，即使房屋还没有竣工只要是取得了预售许可证的情况下，开发商就可以对外开始进行销售，这个阶段被称为预售阶段，这个阶段的房款收入并不是准则当中规定的收入，被称之为预售收入。

例：客户陈某在2010年初购得A公司开发的商品房一套，总价款95万。陈某在缴纳了5万元的定金后签署了认购协议，约定7日后交首付50万元（含认购款5万元）的同时签署正式的商品房预售合同，在合同中双方就确定了陈某的剩余房款支付方式为分期付款方式，分别应于为2010年的3月份35万元，4月份10万元，最终的价款待实测面积后对差额部分进行多退少补。合同中载明的交房时间为2011年6月30日。

该笔业务开发商在收到定金时应作如下会计处理：借：银行存款—5万元

贷：预收账款—**项目 **房号 陈** 5万元

签署预售合同收到首付款时（因为首付50万元中包含定金5万，定金在收到款项时已经进行了会计处理所以首付的确认金额为45万元）：

借：银行存款 — 45万元

贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 45万元

10年3月收到支付的分期房款时----

借：银行存款 — 35万元

贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 35万元

10年4月收到支付的最后一期房款是----

借：银行存款 — 10万元

贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 10万元

2011年6月30日A公司的工程已经清算，实测面积报告也已经取得，按照合同约定如期交付房屋给业主，并收取了房屋的多退少补款1万元时----

借：预收账款 — **项目 **房号 陈** 95万元

银行存款 — 1万元

贷：主营业务收入 — 96万至此房屋的款项已经收妥，房屋已经办理了交付手续，和房屋有关的管理权和控制权都移交给了业主，正是符合了确认收入应具备的条件。

但是实际上很少有开发商能如期真正交付给业主的情况，就这种情况又分为2种不同的原因：

（1）一种是实质、形式同时不具备。是指项目因种种原因延期没有如期完成，到了合同约定的时间不能交付给业主使用。通常这种情况在税务稽查的时候，就会按照合同的约定来要求企业做收入的确认，笔者片面的认为在这类情况下就应该依据实质重于形式的原则来判定，不符合收入标准的不予确认收入。

（2）另一种是具备实质，但是欠缺形式。这种情况是指竣工决算都已完成，实测面积的数据也已经掌握，但是由于在建设过程当中的超规划，需要补交部分土地出让金，企业在告知业主的情况下，按照合同的约定的时间先行交付了房屋。首先明确这是一种非正规的交付，财务人员应该依据实质重于形式的原则按照合同约定做如下的销售确认：

借：应收账款 **项目 **房号 陈** 1万元

预售账款 **项目 **房号 陈** 95万元

贷：主营业务收入 96万

三、“实质重于形式”原则在收入确认中应注意的问题

1.提高财务人员自身素质

“实质重于形式”原则在收入确认中要怎样去运用、要运用的度的掌握，是基于一个良好财务人员的职业素养的。如果该原则都够合理的运用，那么会计信息的真实可靠性就有了保证，反之如果运用的失当，则其可核实性就会引起质疑，甚至有些会计人员会以此为借口为自己的主观臆断做辩解，从而提供毫无价值的会计信息。提高财务人员的素质一方面应定期对财务人员进行职业道德和专业知识的培训，开展案例分析和座谈会；另一方面，可以组织向同行业的其他企业进行学习和观摩，也可以邀请相关税务、法务等部门的专业人士进行一些专题课程的交流。

2.企业应重视由此带来的会计风险

实质重于形式这一原则往往是需要会计人员按照自己的经验主观做出的判断，而这个经验又因人而异，每个人的见解不同就会产生不同的处理意见，由此也会带来后续的税务风险，这种运用判断提供的会计信息因其经验性存在导致损失的可能性被称作为会计风险。在企业内部，可以通过强化岗位责任制管理，加强企业内部审计，提高财务人员法律意识等方式；而在企业外部，则可通过聘请专业人士进行税收筹划和法律咨询等途径来降低会计风险。

3.正确看待相关政策规定之间未涉及到的因素

从实质重于形式原则在会计收入确认中的应用可以看出，会计准则中对确认收入规定了应符合的前提条件，但是这些条件是否为同时具备还是分别具备应该进一步做严谨的说明、补充，或者做特殊事项的解释。

总之，贯彻实质重于形式的原则，不但有利于我国会计核算原则向国际会计惯例靠拢，更有利于提高会计信息质量。但是这是基于一个有高度责任心、正义感、高素质的具有专业知识的财务人员基础上的，对一项业务的理解和把握如何做到理论联系实际，应该做到不辞辛劳、深入现场、不耻下问，不断学习。如何在以法律法规为前提的基础上来对新问题新情况进行研究和探讨是每个财务人员要做深刻思考的，

参考文献：

[1]企业会计准则第14号—收入（2006）（财会[2006]3号）.

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税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。

一、相关借款利息的筹划实务

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量

大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万

二、利用建房方式的筹划实务

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

三、改变销售模式的筹划实务

一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。

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随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。

一、提前或推迟确认收入

以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：

(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；

(2)已签订商品房买卖合同；

(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。

二、完工产品的成本结转不准确

房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：

由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。

对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。

对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。

出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。

三、税收问题

税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：

(一)是否存在隐匿收入行为

房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。

(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题

虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。

(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题

欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。

(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税

根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。

(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况

印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。

现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。

针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。

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1土地增值税的基本要素

1.1纳税人

纳税人是指在国有土地及土地建筑物在进行交易和转让过程中取得的收入、需要支付一定税金的个人。客税对象是指有偿对国家土地房产及土地房产附属建筑物财产在进行转让以及拍卖时所取得的增值税额，在房地产行业中，纳税人及房地产公司增值税额是房地产在进行国有土地的竞拍以及建设、出售房地产所得收入产生费用的应交税额。

1.2应纳税额

我国房地产行业土地增值税应纳税额，是房地产行业盈利过程中产生的增值额乘以适当的税率再减去理应扣除的项目金额乘以速算扣除系数。其中土地增值额等于转让房地产所产生的收入减去按规定应扣除的项目金额。

1.3土地增值税征收的作用

作用：①有利于国家对房地产行业的有关调控；②有利于有关部门发现并抑制恶意炒房现象；③有利于增加国家的财政收入。

2土地增值税纳税筹划方法

房地产企业缴纳土地增值税会直接影响到房地产企业的利润，企业内部投入成本变高。在目前的房地产行业中，如何选用灵活适当的筹划方法进行土地增值税的清算以及缴纳，从而降低企业成本、增长企业竞争力，是目前房地产行业重要研究和发展的方向。

2.1注意纳税临界点

按照我国有关税法规定，有一项可以实行免征土地税的政策，那就是纳税人在依法建造标准住宅进行出售的时候，如果增值税没有达到应该扣除项目金额的20%，可减免土地增值税。我国现行的增值税纳税方法实行四级超率累进税率，每当增值税超过50%、100%或者200%，根据不同的长度交纳不同的数额，因此企业在开发的时候应该选用最为适合的方案，注意调整税率临界点，降低企业的房产投入。

2.2增加开发成本

增加开发成本也是目前房地产使用最多的方法，目前很多房地产开发商都选择在可以接受的范围内增加公共配套设施建设的投入，从提高小区住宅环境方面入手，提高装修层次，以此来吸引顾客的眼光，同时可以增强扣除项目金额，使得增值税税率变低。

2.3拆分合同

将一处房屋拆成两次合同进行两次签订，也可以降低土地增值税的缴纳。目前很多房地产在进行房屋出售的时候往往采取先签订毛坯房销售合同，随后在装修时与顾客达成一致意见，在与顾客签订装修合同，这样一来，所交的仅是销售房屋时毛坯销售土地增值税，房产企业顺利达到节税的目的。

2.4明确征收范围进行筹划

（1）合作建房。合作建房是指按照税法规定由两方共同建设，一方出地一方出资金，建成后按房屋比例用于自用的房产，可以暂时免收土地增值税。房产开发商也可以适当利用这一政策。

（2）转销为租。目前很多房地产业存在着房未售完的情况，在这种情况下，房产公司可以选择将建好的房子进行精装修，由于租房并不产生房产转移，不需要缴纳土地增值税，因此可以在节省成本的同时提高企业的收入。

（3）增加扣除项目。在进行房产生产销售以及清算土地增值税的时候，可以采取多种利息扣除方法，方法一：允许扣除的房地产开发费用-利息（据实扣除）+（取得土地使用权支付的金额+房地产商开发投入成本）×5%。此外可以采取代收费用并入房产减少税基本，可以将代收费用计入房价中向购买方一并收取，而代收费用却并入房地产转让收入计税。第二种可以采取在收取房价之外再进行单独收费。

3土地增值税对房价的影响

房地产是我国目前正大力发展的行业，而土地增值税是国家对房地产行业进行调控参与国家房地产行业分配利润的手段。房价越高，土地增值税应交税额越大，而对于房地产行业来说，土地增值税税额也大，对于房地产企业的利润收入冲击越大。近年来，我国房地产行业的售楼价格越来越高，不少市民面对高昂的房价望而却步，因此，土地增值税的清算和缴纳也是我国对于房地产行业秩序的维护，可以抑制房价过分上涨，尽快调整房地产行业的秩序，让房价回归到合理的正常价位，从而保证我国房地产行业能够长期稳定的发展。通过近年来的数据表现，土地增值税的清算已经成功对房地产行业进行了调控，不少人买得起自己喜欢的居所，人民生活的水平已经得到了逐步稳定的提升。此外，房地产高价暴利的时代已经远去，国内的售价普遍均衡，房地产行业正朝着稳定的方向发展。

4土地增值税缴纳、清算对房地产开发企业的影响

4.1调控价格、制约暴力

随着“炒房”一词的流行，各大房地产企业纷纷采取促销策略。随着人们买房热情的提高，房地产行业的价格一直上涨。房地产企业在收入越来越多利润的同时，土地增值税应纳税额越来越多，也令各大房地产开发商头疼。部分企业低价购买土地的使用权，并且想方设法延长开发期，从而达到高利润的理想状态。土地增值税清算状态下，房地产企业进行囤积的现象越来越少，很难再实现长期的高额利润。

4.2重新定位

市场在土地增值税缴纳清算制度的影响下，房地产企业也进行了一次大规模的市场重新定位，不少过分追求低投入高利润的企业纷纷被市场淘汰，房地产行业开发商不得不转换经营战略，树立新的发展观，以寻找自己生存发展的空间，重新树立企业形象。目前越来越多的房地产开发商开始考虑市场需求，适应了新时代下的发展趋势。

5结束语

土地增值税是我国长期稳步进行的系统工程，从整个行地产企业的统筹规划为中心进行宏观调控，土地增值税的缴纳和清算不光是为了帮助企业追求最低的缴费方案，而是在整体上提高企业的经营水平，合理降低房价，从而促进房地产企业的稳定发展。

参考文献：

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【中图分类号】F23 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）01-0124-2

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当前我国的房地产行业受到越来越多的关注，房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。由于房地产行业自身的经营特点，其会计核算程序以及方法与普通行业具有明显的差异性。尽管近年来，财政部和证监会为适应我国经济体制的改革，已经推行了一系列的会计制度改革，但是从在房地产行业实施的状况来看，仍然存在许多不完善之处。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报，通报了39家房地产行业存在会计失真问题。面对我国房地产行业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产行业会计存在哪些问题？如何才能解决这些问题？所以研究如何提高房地产行业会计信息的质量是会计实践研究和理论研究亟待解决的一个重大课题。

一、房地产行业会计信息质量问题

房地产行业自身的行业特点导致了其特定的信息质量问题。总结如下：

（一）房地产行业会计人员自身素质较低

《企业会计准则》和《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。所以会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。但现实中，由于房地产企业普遍只重视策划人员、工程人员等和项目直接关联的员工素质，对会计人员的业务素质并不重视，致使会计人员的素质差强人意。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或其他原因，也可能使计量的信息与实际情况不符，致使会计信息失真。

（二）会计实务中销售收入的确认随意性较大

在房地产企业中，项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，一般开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认可能有多种方法：有的在签订预售合同后并收取预收房款确认收入，有的在签订预售合同后以合同金额确认收入，有的在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。不同的收入确认方法也使得会计信息失真，从而可能会误导信息使用者。

（三）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入通常会跨越两个以上年度，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。所以，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动相当大。例如某年A房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩就只会反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观地反映房地产企业的真实经营情况。

（四）风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括土地风险、政策风险、工程质量风险等。这种行业高风险性，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。虽然2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号―从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》对房地产企业的风险披露做出了特别要求，但从近几年来看，执行情况并不太理想。

（五）房地产行业的会计体系不规范，会计法规制度不完善

一方面，我国房地产行业的财务会计体系仍然不规范，主要表现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上，许多房地产企业自身判断的结果与正规会计机构的判断不符；另一方面，我国的会计法规制度尚不完善，尤其是针对新兴行业的会计核算规定不明确，加大了会计核算工作的难度，从而导致房地产行业的会计信息失真。

（六）企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度，使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定，企业现金流量表的编制主体是企业自身，然而，现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说，房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的，而在另一方面，企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的，由于房地产企业的开发期限较长，其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

二、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产行业会计信息质量中存在的问题，本文提出以下的对策建议：

（一）提高会计人员的职业素质

房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。所以，房地产企业应认真贯彻财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，组织本企业会计人员继续学习教育，支持会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到与时俱进。

（二）完善房地产行业的会计规范体系

我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，对其进行完善。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，例如，目前学术界对《企业会计准则―――收入》中的四个收入确认原则在房地产开发企业的具体运用问题上，就还存在争议，使得该行业的会计核算不规范，极大地影响了房地产企业财务状况和经营成果信息的可比性和有用性。所以现在急需完善房地产行业的会计规范体系。

（三）完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定，然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足，这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法，从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。因此，我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引，以此来规范房地产行业的会计信息管理。

（四）扩大信息披露内容

针对房地产行业风险披露不足的问题，房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、全面地对企业的财务状况和经营业绩做出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

（五）完善房地产企业内部会计核算

虽然相关法律法规已明确规定了内部会计监督制度，企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范，缺乏健全、完善的内部会计核算制度，对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。

【参考文献】

[1]张志达.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[D].兰州商学院，2009.

[2]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013（3）.

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我国房地产行业的飞速发展我为我国国民经济的发展起到促进作用。由于建筑安装企业存在施工时间长、投资大的特点，在具体操作中，存在着较大的税收筹划空间。然而近年来，我国的税收法律法规日趋完善，虽然税收利率的差别依然存在，但是纳税筹划的空间逐渐降低。在全面税收约束下的市场经济的竞争环境中，如何通过税务筹划，达到最大限度地降低税收成本以及提高资金的使用效益，成为摆在企业面前的一道难题。部分企业使用违法违规的手段进行税务筹划，因此，必须要加强房地产以及建安企业的税收征管。

一、我国建安企业税收征管存在的问题

受到金融危机的冲击，我国的税收征管的矛盾日益突出。近些年来强势发展的房地产业和建筑安装业的企业所得税征收却十分困难，在各行业税收管理中，基本处于末项的位置。如何在金融危机的形势下引导房地产以及建安企业持续、健康、稳定地发展，依法进行纳税，是亟待解决的重大难题。我国房地产与建安企业在税收征管中存在的问题如下：

（一）隐瞒预售收入

部分房地产及建安企业将预售购房的金额挂名在其他金额往来上，或者记录在短期借贷项目中，在账面上没有真是的反应。不仅如此，部分企业私下制作凭证，预售房屋，将金额存入其他账户中，故意隐瞒预售收入，企图逃脱所得税。

（二）隐瞒销售收入

由于 目前的国内经济形势处于低迷状态，各地的房地产销售量大幅下降，销售价格也降低，导致销售收入的减少。在经济势头较差的情况下，部分房地产及建安企业故意隐瞒销售收入，偷逃所得税。

（三）混淆应税收入

部分房地产及建安企业将视同销售收入的部分金额故意隐瞒，不作为应税收入，不主动向税务部门申报。如果被税务部门发现，再确认联系。

（四）属地纳税意识低

建安企业的流动性较强，由于部分注册的企业实际施工地址与注册地址并不一致，多数企业的属地纳税意识薄弱，拖欠税款或者直接在注册地纳税的事件屡见不鲜。

二、强化房地产及建安企业实施税收征管的意义

随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。

自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。

（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素

房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。

（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策

随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。

（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析

税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。

（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度

通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。

（五）加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制

由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。

强化房地产以及建安企业的税收征管，有利于分析影响税收收入的因素，完善税收政策，开展同行业税负分析，考核评价税收征管力度，建立相应的税收预警机制，对于促进我国的经济发展有着重要的现实意义。

篇7

（一）会计科目设置不合理

就目前的会计科目设置来看，房地产行业的会计核算科目设置缺乏合理性。因为从会计核算制度以及新的会计核算准则来看，其中涉及到很多会计核算标准，但是没有关于房地产行业的会计核算准则。这个问题将会对房地产行业的会计核算标准造成影响。在这种情况下，各个房地产企业只能按照自身的发展情况制定合理的会计核算标准。所以，房地产行业的会计核算科目设置缺乏统一性。此外，房地产行业的结算周期也比较长，这对于未来的项目分析也会造成不利影响。

（二）会计信息缺乏透明度

房地产行业面临的财务风险一般就是指，在房地产财务状况出现问题时，使房地产企业的前期投入以及盈利等无法收回的情况。事实上，房地产企业在发展和运作当中会面临很多风险，这些风险有的来自于政策变化方面，有的则来自于市场和土地等方面，所以，要确保准确的会计核算，房地产企业就要针对其面临的风险进行详细的风险披露，为会计核算工作提供参考。如果房地产企业在运作过程中不能够对自身面临的财务风险进行准确评估，且没有适时地将所面临的风险对会计核算的相关部门或工作人员进行信息共享，增加其透明度，那么最终的会计核算结果就会因此大打折扣，失去其应有的准确性和实际价值。

（三）成本与售价不匹配

房地产行业在运作过程中会面临开发周期长，结算时间晚等情况，这些情况会导致企业在完成预售时也无法确认收入。而依照收入进行的会计核算工作也就不能有效推进。对于房地产企业的整个项目来说，其成本一般就是指建设的总投入。但是在具体的销售过程中，售价会依照不同的结构户型，以及不同的楼层执行不同的售价规则。这样就使得房地产企业的前期投入和后期的售价无法真正实现良好的配比。

二、房地产会计核算问题的改进措施

（一）合理设置会计科目

房地产企业要进行有效的会计核算工作，就必须完善会计科目的设置。房地产企业可以按照新的会计准则和制度设定符合自身发展情况的会计科目。比如房地产企业在项目开发过程中进行的资金投入，就属于开发成本费用；还有间接费用，这些费用就是房地产企业在项目开发过程中的中间环节所消耗的费用，这些费用对于最终的产品建设及销售都有重要意义，因此也是不容忽略的，必须设置相应的会计科目。总体来说，虽然没有统一的关于房地产企业的会计核算准则，但是房地产企业在设置会计科目时应当主要依据自身的发展情况，以及项目开发程度，再结合相关的会计核算准则来选择合理的会计核算制度，尽可能设置出符合项目实际的会计核算科目。

（二）增加会计信息透明度

房地产企业的开发周期较长，在此过程中面临诸多变数，因此也存在很多风险。为使房地产企业的会计核算工作能够准确进行，房地产企业应当增加会计信息的透明度，针对房地产企业在开发和运行过程中所面临的各种问题信息对会计核算部门及相关负责人进行适时披露。以增加会计核算的准确率，为企业的进一步发展和决策提供指导。如土地的储备情况直接影响到房地产企业在未来的发展前景，所以，土地的储备信息也应当对会计核算保持透明。此外还要加强对企业资金流动情况的披露，资金流动关系到企业的收支平衡以及企业的运作情况，因此，企业应当对会计核算提供企业的资金流动信息。企业还要将其面临的运作风险对会计核算保持相应的透明度，这样利于会计核算工作的准确性。

（三）收入确认

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中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-02

前言

我国房地产行业的会计信息质量是房地产行业经济发展状况的重要体现，房地产行业较为特殊，在生产与销售过程中出现众多繁杂的环节，在众多环节中存在复杂的成本核算和收入核算等大量的会计核算业务，因此给房地产会计核算业务工作带来很大困难，同时房地产行业会计人员的职业道德素质和企业内部的一些管理因素等造成我国房地产行业会计信息质量问题，本文针对这些问题提出完善我国房地产行业会计信息质量的对策，进而更好的完善房地产行业会计工作，保证会计信息的真实、规范、公开。

一、我国房地产行业会计信息质量存在的问题

由于房地产行业的特殊性，其开发周期长，利润产生阶段性影响较大，资金投入需求巨大，因此存在众多的股东等投资者，这些繁杂特殊因素致使房地产行业会计信息质量存在大量问题。而这些问题的存在，一方面造成大量会计信息的失真，无法根据会计信息进行决策，另外一方面也会导致房地产行业失去公信力，最终会影响到房地产行业的发展，下面结合房地产行业会计信息质量存在着的问题进行详细的分析。

1.房地产行业会计信息披露不真实

房地产会计信息的虚假现象尤为严重，不真实的会计信息披露严重影响了房地产企业投资者对企业经济收入的真实掌握，在一定程度上影响了不知情的股东等投资者的投资信心，部分房地产企业内部管理结构形成相互制约的局面，不能够真确有效发挥监管作用也是造成企业会计信息披露不真实的重要原因[1]。部分房地产行业为了达到某些不良目的，对会计信息暗地操控，扭曲真实的收入状况。这种不真实的会计信息披露不仅损害了部分投资者的利益还很大程度上影响了国家对房地产行业的宏观调控政策，进而影响了社会经济秩序的正常发展。同时会计信息披露的不真实性违背了会计人员的职业道德，严重违反了国家的法律法规，甚至使会计人员会受到相应法律制裁。

2.房地产行业会计信息披露延时

由于房地产经营具有项目开发周期较长及销售不同阶段利润额存在波动系数较大的特点，制约了房地产会计信息披露的准时性。同时部分房地产企业为了自身利益，有意将对企业有利的会计信息进行夸大事实提前披露，而对影响企业利益的不利的会计信息进行掩盖或是延时披露[2]。大部分房地产企业的不良会计信息都是在事发之后很长一段时间才公开披露，房地产企业这种会计信息披露问题不利于房地产行业投资者的正确决策，不利于及时发现房地产行业在开发销售经营中存在的重大问题，不利于我国经济监控部门及时准确了解房地产行业发展动态，造成我国经济发展秩序混乱，严重影响了我国经济调控政策，影响了我国经济建设的有序进行。

3.房地产行业会计信息披露不规范

我国房地产行业会计信息存在披露不规范的问题，房地产为掩盖对企业不利的会计信息，通常以商业机密为借口，对会计信息的披露不够细致，致使这些年我国出现了很多重大经济案件。严重侵犯了我国的法律法规，严重阻碍了我国经济建设的发展。目前我国现有的一些制度不够完善成为不良企业有机可乘的漏洞，影响了房地产企业会计信息披露的规范化[3]。我国法律规定企业在会计信息披露时应严格遵循会计信息披露原则，保证会计信息的规范性、合法性、真实性等原则。房地产行业会计信息的披露不规范严重影响了会计信息的严谨、准确性，影响了投资者的利益和国家的利益。

二、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策

我国房地产行业的会计信息质量存在众多问题，为保障房地产行业的会计信息真实、规范、及时、有效的披露，为我国对房地产行业的业绩状况进行有效的监察提供依据，保证我国在房产方面的经济调控政策的正确决策，完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策尤为重要。下面主要从会计信息内容公开化、提高会计职业道德素质与业务能力、完善房地产行业会计规范体系等几方面的内容着手进行解决。

1.我国房地产行业会计信息内容公开化

目前我国房地产行业会计信息的披露存在很多问题，企业会计信息内容的披露公开化程度较小，对企业项目开发的成本核算信息及企业在销售经营阶段的预售及销售利润情况及整个房地产开发到销售环节的各部分成本核算及收入核算信息披露均不够公开化，致使房地产投资人不能够对投资项目一目了然，对投入资金的流动情况和最终去向不能够正确的掌握。因此房地产行业的会计披露应严格按照相关规定对项目经营中的各环节资金流动信息及销售信息等会计信息进行公开化的披露，提高房地产行业会计信息透明度，不应以商业机密为借口进行不良会计信息的掩盖。我国房地产行业会计信息内容公开化不仅为我国经济监控部门对房地产企业的监察提供依据还为房地产投资者的正确投资决策提供重要信息。同时有利于我国经济的快速发展。

2.提高我国房地产行业会计职业道德素质与业务能力

我国房地产行业的会计信息为投资者对企业的财务状况的了解和投资决策提供依据，为国家相关部门的经济调控政策提供保障，因此我国房地产行业的会计工作尤为重要，会计人员的职业道德素质与业务能力是维持房地产行业健康、持续发展的重要因素[4]。目前房地产行业的会计信息质量问题严重，出现大量的假账、会计信息不够透明化、会计信息混乱等会计信息质量问题，这与会计人员的职业道德素质与业务能力有着直接关系。因此提高我国房地产行业的会计职业道德素质与业务能力至关重要。提高会计职业道德素质要求会计人员按照会计准则严格规范自己的行为，要求会计人员要爱岗敬业、熟悉相关法律法规、依法核算、按会计披露原则进行客观公正的会计信息披露。提高会计业务能力素质，要求会计熟练掌握会计核算业务知识，将繁杂的房地产行业各环节的成本与收入核算进行准确分类，做好票据分类与保管，使会计核算工作有序进行。另外企业要对会计人员的业务水平进行阶段性的考核，促使会计人员不断学习，以高标准的业务能力进行房地产的会计工作。

3.完善房地产行业会计规范体系

对房地产行业的一些特殊环节的会计信息质量要制定严格的规范制度，使有不良企图的房产企业及会计人员的不良操作无机可乘，同时对房地产行业的会计制定严厉的奖惩制度，约束会计人员的不良行为。根据会计工作方式的多样化制定制约会计工作的规律，并保证其具有很好的操作性，尤其是涉及会计信息披露的规律，使房地产行业会计信息的披露真实、准时、准确、公开[5]。同时还要加强企业内部的管理规范，加强企业管理部门对会计信息的有效监管，进而完善房地产行业会计规范体系，提高会计信息质量，为房地产行业的健康，有序发展提供有利条件。

三、结论

综上所述，我国房地产行业的会计信息质量存在大量问题，使房地产行业的经济发展状况不能够真实、透明化，并且影响到房地产企业在市场上的信誉度，造成房地产企业市场竞争力的下降，同时也会危及到整个房地产行业的发展。因此提高房地产行业会计信息质量，使房地产行业的会计部门能够正常发挥其在房地产行业的真正价值，并建立健全的房地产行业法规制度和监管制度，确保房地产行业的稳定发展势在必行。另外，在未来的发展中，房地产行业会计信息问题会依然出现，需要不断的发现并及时的解决，确保房地产会计信息质量的提高。

参考文献：

[1]窦亚芹，郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响[J].商业时代，2010（15）.

[2]帕孜来提・依不拉音.房地产行业会计信息质量问题的探讨[J].时代金融，2014（29）.

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关键词： 房地产；钢铁消费量；影响因素；预测

Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）07-0018-04

0 引言

2011年中国粗钢的表观消费量已经超过了6.6亿吨，其中房地产行业直接消耗的粗钢占比41%，另外基础设施用钢中有相当一部分是用来给房地产行业建设相关的配套的设施，综合起来看，中国房地产行业直接和间接消耗的钢材占到了全年粗钢表观消费量的半壁江山。因此，房地产行业形势的发展在很大程度上决定了中国钢铁行业的发展。对于中国钢铁产业链，从上游铁矿石、到中游的冶炼压延，下游钢铁制品业等企业对于未来的发展更加关注房地产业的走势。本文以人口增长和人均住房面积增长作为预测房地产行业钢材消费的自变量，结合中国房地产面积用钢单耗的变化，以经济平稳发展为前提进行预测。

1 2005～2011房地产用钢分析

1.1 房地产行业用钢规律分析

房地产行业用钢量从2005年近1.1亿吨增长到2011年的2.71亿吨，6年间增长了2.45倍，年复合增长16.32%；同时，房地产行业用钢量占总的钢材消费量比重从42.46%下降到37.43%，从历史运行轨迹上看，房地产行业用钢量占钢材总消费量比重虽有反复（2004年到2011年这八年间基本围绕着40%的水平小幅波动）但占比逐渐降低的趋势是确定（图1，图2）。

增速情况，房地产用钢的增速波动明显，主要还是受宏观经济形势和政策的影响，2008年受“次贷危机”导致全球经济衰退的影响，房地产用钢量增速跌至历史最低的7%，之后我国经济刺激计划出台，需求急剧释放，房地产行业用钢量增速大幅回升，至2010年房地产用钢增速达25%（图1）。2009年房地产市场空前繁荣，尤其是住房的投资需求快速放大，而住房供给无法快速释放，致使住房价格不断攀高，积累的泡沫也越来越大。2010年中央政府实施史上最严厉的房地产调控措施，限售、限购、限贷政策陆续出台，2011年底，楼价上涨势头得到遏制，随后受楼市调控影响，房地产用钢增速大幅回落。

1.2 房地产行业用钢影响因素分析

微观上，决定现阶段房地产行业用钢的是房地产行业供求关系。随着城镇化的进程和国民经济的发展，自住和投资性需求的释放，供求格局表现为供给侧的变化决定着市场的规模和行业的发展。

以竣工面积和销售面积来反映房地产市场现时的供需格局可以很明显看出，2005年以后，无论是年竣工面积总量还是竣工面积增速均低于销售面积，这表示房地产市场规模是由供给侧决定的（图3）。

从房地产行业的需求因素分析，大致可以分为：收入，人口结构以及对房价的预期等因素。首先，经济学上，收入尤其是居民收入决定一切消费和购买力。一般来说，居民收入与房地产需求存在正相关关系，即居民收入水平与房地产消费需求呈同方向变动。根据2000年到2010年国家统计局的城乡人均收入为自变量、人均住房面积保有量为因变量进行拟合，可以看出二者之间的线性关系良好（图4）。

其次，人口结构对于住房的需求也有较大的影响。其中，城乡居民家庭户数、平均每户家庭人口、人口的自然增长率等指标与住房需求的变化关系密切。随着城镇化进程，城乡人口结构发生显著的变化，农村人口及占总人口比重不断降低，与之相对的是城镇人口的上升及占总人口比重的提高。与此同时，无论是农村家庭还是城镇家庭，平均每户家庭人口都在下降（图5）。再加上，人口的自然增长率已经由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到仅为4.79%，人口增长率已经下降到较低水平（图6）。其中城镇家庭户数的增加、人口自然增长率即总人口的增长、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地产消费、而农村家庭户数的减少、城乡居民平均每户人口的下降等对房地产消费有抑制作用。因为各项指标之间的相互影响，故考察城乡家庭拥有的住房面积保有总量作为人口结构对住房需求的影响的主要指标，公式为：人均住宅面积×平均每户家庭人口×家庭户数。

结合目前我国人口分布和经济发展状况，我们认为城乡二元经济结构的存在依然是未来十年中国经济的一个重要特点，推衍到房地产行业，则需要考虑城镇化率、城市的扩展，人口的流动以及商业区和工业区迁移分布等。

从经济的区域发展状况来说，东部沿海以及城镇依然会是我国经济发达和热点地区，虽然中部和西部的经济崛起会缩小区域间的差距，但是人口的主要流动方向依然是向城市和东部转移，按照国家发改委公布的2010年和2011年全国城镇化率47%和48.3%推算，以现有的城镇化速率，预计到2020年我国的城镇化率约为60%，那么届时，即使仅按一户一套住房计算，城镇居民住宅的保有量也将大幅超越农村居民住宅保有量。我国庞大的流动人口数量也应当成为考虑房地产需求的重要因素，依照国家统计局数据，近两年来，我国人户分离人口、流动人口的比重呈小幅上升的趋势，正常情况下，人口分离人口或者流动人口所带来的需求至少是每户两套住房（表1）。同样，人口的流动、城镇化率的提高将导致城市规模的扩张，反映在行政区划上就是县乡镇一级区划减少，市及市辖区的增长。伴随着行政区划的变化、市区面积的扩张，人口密度的提高，市辖区至少需要配套一到两个成规模的商业中心，此时，商业营业用房的开发数量将增长（表2）。同时，地级市原有的工业中心将会外移且按照产业布局重新进行规划，那么因为旧有的工业用房的拆除以及新的工业用房的建设带来的新增房地产需求将带动钢材消费。

最后，随着近年来国民经济发展、市场经济体系的确立以及金融市场的改革完善，房地产作为家庭资产配置的一种途径，其投资品属性表现的越来越明显，房地产的投资功能也越来越为人们所关注，其价格也水涨船高。对于一般消费品来说，该商品的自身价格与消费需求是呈反向变动关系，即该商品的价格上涨时会抑制消费需求，反之亦然。但是投资品的价格上涨或者潜在购买者预期该商品的价格未来会上涨时，反而会促进对投资品的消费需求。房地产作为居民重要的资产配置形式，其资产溢价成为居民劳动收入外的重要财产收入来源之一。2009年以来的房价上涨，房地产的投资品属性就表现的比较强烈（图7）。并且，当宏观经济处于扩张期时，再辅以相对宽松的货币政策，例如针对个人住房贷款及监管宽松时，利用金融杆杠进行房地产投资也会大幅促进房地产的消费。

从房地产行业的各项运行指标来分析，与房地产行业用钢量增速同步性最好的是新开工面积增速这项指标，这与房地产行业自身运行特点有着密切的联系。一般来说，一项房地产项目在开工前进行一定的物资储备，但由于新项目开工之初以土石方施工为主，钢材用量低，因此新项目开工前的钢材采购量少。随着前期土石方工程的完成（土石方施工时间占整个项目施工时间相对较短），项目开工之后为后续工程的顺利进度提供充足的物资保障，这时钢材的采购量和储备量逐渐增加。因此，新开工面积的增速与房地产用钢增速有最好的契合度（图8）。

宏观上，房地产行业受国家宏观经济政策和国民经济影响较大。从产业结构上来说，房地产开发的固定资产投资完成额占到全社会固定资产投资完成额的两成，占第二产业的固定资产投资完成额的一半左右，如果再考虑到房地产行业对上下游产业的带动，房地产行业成为名副其实的国民经济支柱产业（图9）。

将国房景气指数、宏观经济波动、宏观经济政策相结合可以看出，在现今，我国的经济发展的主导力量依然是投资的情况下，宏观经济形势和政策对房地产行业的运行有着深远的影响。就最近几年来看，2005年的宏观调控以及后续的国八条、新国八条拉开了楼市调控的序幕，楼市陷入低迷。2007年“次贷危机”的爆发又使得楼市陷入萧条；随后的4万亿经济刺激计划助推楼市；2009年下半年房价的快速上涨招致了新一轮的调控，楼市再次跌入谷底（图10）。

2 预测方法

2.1 房地产行业用钢测算思路

房地产行业用钢量计算相较于其他行业复杂，利用了房地产行业固定资产投资完成额、PPI以及单耗之间相互关系来进行推测，公式为：用钢量=单耗*城镇固定资产投资完成额。其中，房地产行业城镇固定资产投资完成额为剔除了价格因素后，实际发生的固定资产投资完成额，调整的方式是：当年房地产固定资产投资完成额/当年PPI。用钢单耗表示为，每单位实际发生的城镇固定资产投资完成额所需的用钢量，利用1998年至2010年用钢单耗数据进行回归分析，得出2011年至2020年的单耗数据。然后根据宏观模型推测出的2012至2020年房地产行业固定资产投资完成额与用钢单耗相乘得出2012年至2020年房地产行业用钢总量。

2.2 房地产行业用钢量预测及结论

首先，在未来宏观经济平稳运行的假定下，并且在未来的这段时间内，投资仍然是中国经济发展的主要拉动因素，城镇化和收入增长是房地产需求增长的主要诱因。城镇化水平的提升，导致城区面积的大幅扩展、人口密度的提升，将在城市规划和建设中注重商业中心的配套建设，而且由于城区面积的逐步扩大，商业中心的配置数量将明显增多，即人口密度的提高表现为对于商业中心需求的紧迫性，城区面积的扩展意味着为商业中心配置的地理分布多元化，因此考虑到这两点，商业营业用房的快速增长将成为带动房地产用钢增长的重要方面（图11，图12）。

对于政策上，假设未来五到十年，房地产调控政策依旧从紧，同时调控常态化，政策维持鼓励以居住为主导的消费结构，抑制房地产行业的投机投资性需求，房地产行业处于稳定发展阶段，剧烈波动的可能性较小，因此，我们得出，将来五到十年，房地产行业固定资产投资增速将大幅下滑，房地产行业年用钢量仍继续保持正增长，但增速下降，且房地产用钢占钢材总消费量比重持续降低。

短期，预计2012年房地产固定资产投资增速大幅下降，在累积一定压力后于2013年释放，房地产固定资产投资增速触底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并长期保持8%的水平左右。受此影响，房地产行业用钢量将在2019年左右突破3亿吨，到2015年左右房地产行业用钢增速下降到5%以下，此后长期处在低于5%区间，房地产行业用钢占年钢材消费量的比重稳步下滑，到2020年前后达到20%左右，自2012年始，占比下降约7个百分点（表3）。

3 结论

随着中国经济的稳步发展，中国居民收入不断提高，为增进房地产消费提高了基础。同时，中国持续推进的城镇化，中国城镇人口的数量和在总人口中占比的提高、城市区域的扩大，促进了房地产行业的发展的同时促进了中国房地产业用钢的增长。另外随着中国房地产行业的发展和建筑标准的提高，房地产行业用钢单耗的增加也促进了房地产用钢总量的增长。但是需要注意的是随着经济发展方式的转变，中国房地产行业在国民经济地位中的弱化使得房地产行业用钢比例逐渐下降。

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[13]张智恒.中国钢铁工业现状与发展趋势研究[D].西安：西安建筑科技大学，2000：51-52.

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一、房地产企业现状和会计核算特点

（一）房地产企业的现状

房地产企业的发展起源于上世纪九十年代，那时是国家改革开放的重要实施阶段，房地产行业在国家的支持下开始迅猛发展，它促进了我国经济的快速发展，房地产行业的经济份额几乎占据了整个国民经济的一半。在国家政策的支持与引导下，房地产的发展形成了集团化模式，有些房地产集团成为了国家房地产市场的主导性集团。

正是国家政策的支持和房地产的高利润，房地产行业逐步吸引了一些非本行的投资者进军房地产行业，使得房地产企业面临着更大的竞争和挑战。

（二）房地产行业会计核算的特点

房地产会计核算具有一定的特殊性，它的核算并没有具体的数字做参考，而是通过买方的结算清单作依据，除此之外，未经买方许可，房地产会计核算工作不得擅自取用该数据，因此，房地产的会计核算工作要具备比其它行业更敏锐的判断力和分析力。房地产行业的复杂性和业务多样性也决定了会计核算工作的复杂。房地产行业与其它行业不同，它不管是前期还是后期的投资很大，而且项目周期长，少则两三年，多则十几年，因此房地产行业的会计核算也存在资金数额庞大和核算周期长等特点。

二、税收中会计核算不足及相关案例分析

（一）税收中的会计核算不足

1、在收入方面会计核算的不足

我国房地产行业的收入一般是在实现销售后才列入核算项目的，但国家对房地产纳税期限规定是在实现预售之后，这导致纳税与实现销售之间存在时间误差，这种缺乏统一性的现象容易造成房地产企业收入的核算出现偏差和错误。除此之外，有很多房地产企业都存在不同程度的未申报纳税的现象。

2、会计核算中对成本费用在税收上的不足

房地产的发展在产生巨额利润的同时，也出现了很大程度的偷税漏税现象，因为利润庞大的同时产生的税费也是很庞大的。关于是如何漏税，各个企业的手段不一，有的是直接使用过期作废或虚开的发票入账，这就造成了税收混乱，无法正确核算会计成本。有的则高明一些，将期间费用等划入成本项目，这样便减少了企业的帐面利润，实现企业少交企业所得税的目的。

（二）关于税收中会计核算不足问题的案例分析

1、针对房地产行业中的收入未报税的案例分析

在应税收入中，企业想要逃税主要是采取挂账方式来隐匿收入。例如某房地产开发企业开发一房地产项目，工程完成后，税务局对该工程进行检查发现里面的“其他收入”和“暂存款”存在问题，因为这两项是不用报税的，但这两项竟然存在900万元的款项，金额巨大，经税务部门检查发现，这两项其实是属于“预收房款”和“房屋租赁收入”，这两项是应该纳入收入的款项。这种挂账处理方式是企业转移收入的一种常见手段。

2、针对房地产企业成本费用税收不足的案例分析

目前大多房地产企业既害怕税务局发现收入作假的问题被发现，又想逃避企业所得税。于是他们想出了要虚列工程成本和期间费用来减少企业所得税的支付。例如某房地产开发企业，它的财务是由公司进行统一核算，但是工程期间发生的费用则有工程项目负责人来负责，工程建设过程中某些开销存在并未入账或变相入账的现象，这样就形成了实际开销用途与账目列支不符的情况。我国建筑行业的发票管理存在很大的漏洞与不足，很多房地产企业都会钻这种税收漏洞的空子，企业会利用发票管理中存在的不足，随意取得发票并列入工程支出。虚开发票使得企业成本项目不匹配和不相关。没有税收检查的认定依据和效力，工程成本数据失实。一房地产企业将项目交给它的工程队时明确表示只要实现百分之二十的利润即可，一切支出由工程队负责，工程完工后，一切成本和费用支出的票据都交给公司的财务部门进行统一核算，工程队为了将工程中的多余利润留在自己手中就会虚报成本，虚开发票。在检查时，检察人员发现该工程中出现了很多材料脱离了市场价，甚至高的有些离谱。而且在工程人员的工资支出上也高的离奇，经检查人员工资表竟发现一次支出就高达50万，经核查竟发现员工姓名“查无此人”，那这笔钱究竟“支”向何处就有待盘查。这些虚列成本和费用的现象极大地阻碍了税收的实现，也限制了房地产企业的发展，因为房地产企业无法真正的了解自身的潜力值和最大收益。

三、改进房地产企业会计核算的有效对策

（一）建立和完善票据的管理系统

从以上房地产企业会计核算中存在的问题，我们不难看出由于票据的管理不善出现了很多虚开发票，多列或假列成本和费用的现象。房地产与其他行业相比存在着特殊性，并且房地产又是开销和收入都很大的行业，因此票据如果管理不善，不仅会为企业的利润造成损失，也会减少国家的税收。

（二）扩大对企业信息的披露，在企业信息披露中提高信息含金量

房地产企业之所以频频出现作假行为，是因为企业的信息没有公开化，缺乏大众的监督。企业的监督不应该只是税务局的事，而是社会大众的事。企业应该要扩大企业的信息披露，使企业的财务信息透明化，让社会公众可以了解这个企业的财务情况和经济实力，最重要的是发挥群众的力量，让会计核算中的问题无所遁形。企业信息的披露可以从以下两方面进行：

1、增加分项目成本费用信息的披露

分项目成本费用信息披露是指将企业的工程分为各个项目，分开进行披露和核算。这样就可以发现具体是哪方面出现了问题，使问题明确化。房地产的工程项目很大，几万几十万是很难发现问题的，只有细化核算项目，分别核算其费用和成本，才能发现问题和避免出现问题。

2、增加土地储备量及成本构成信息

在房地产行业成本核算中，土地成本占据了很大的比例，土地成本中涉及的各项税费也很复杂。因此，要增加土地储备量和土地成本构成信息。通过对土地储备量和成本构成的披露会促使房地产企业更好地可持续发展。

（三）不断完善房地产企业收入核算

由于房地产企业中出现很多漏报收入的现象，因此我们应不断地完善该企业的收入核算机制。完善企业的收入管理机制可以从明确销售收入开始做起。房地产的销售收入包括土地、房屋与相关配套设施的销售收入。这些收入可能涉及“土地转让收入”和“商品房销售收入”等，这些都应纳入销售收入；除了要明确销售收入，企业的会计核算应该正确确认和应用收入确认标准。房地产在销售时涉及多个步骤，其中最重要的是预售的预售收入和签定销售合同后的过户权证方面的实际销售款项。这时，税务局会和企业财务的税收出现偏差，因为税务局的税收是在预售情况下实现的，而企业的税收是在实际销售完成后实现的，因此，为了避免偏差的出现，会计核算部门应明确收入确认的标准。

四、结束语

房地产企业的发展推动了我国经济的发展，但它会计核算的不足也为国家税收造成损失，房地产企业会计核算除了以上的不足外还存在“账外延伸”的情况，即“账外账”。因此，我们应明确房地产企业的收入标准和财务信息公开化，实现房地产企业的可持续发展。

参考文献：

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房地产作为国民经济的支柱产业，与人们生活息息相关，它的发展状况影响着社会众多方面。所以，保证房地产经济健康发展意义重大，但是，如今伴随房地产行业的快速发展，许多问题也产生了，这些问题如若没有得到重视和迅速解决，将会阻碍房地产经济的进一步发展，从而影响国名经济的健康正常发展，打破人们的平静的生活。

一、房地产经济发展现状

1.房地产经济持续增长，促进国民经济繁荣。近几年，房地产经济繁荣发展，在国民经济中一直发挥着支撑性作用，为促进我国经济快速发展起着重要意义。房地产行业涉及面广、相关性强，房地产繁荣发展也带动了许多其他行业的快速发展。房地产以建筑为主，每个建筑物的构建都少不了建筑材料，都需要装修，配置电器等，于是，房地产行业的发展也就带动了建筑材料、装修、电器、家具等行业的发展。所以，房地产经济的持续增长，不仅直接推动国民经济的发展，也间接促进我国经济的繁荣。

2.房地产与人们生活息息相关。居住问题是人们的基本需求，房地产与人们生活息息相关。随着城市化的进程不断加快，城市人口膨胀，住房问题成为人们关注的焦点。房地产的繁荣发展，为人们提供了高水平、高质量的居住条件。剧增人口的居住需求，也积极推动了房地产行业的发展扩大。人们的生活离不开房地产行业，房地产行业为人们高质量的生活提供前提和基础。

3.呈现市场发展不健全局面。我国房地产近期发展快速，但是快速发展也导致了房地产出现泡沫现象，市场发展不健全。房地产繁荣的现象使得大量的企业转战房地产，巨额的资金涌入房地产行业，房屋建筑如雨后春笋般出现在各个城市大地表面，房地产经济呈现表面繁荣的现象，但实际上已经弊病无数，如此长期下去，房地产将面临巨大浩劫。

4.房价居高不下。有限的土地资源与无数涌入的房地产商不协调，土地也在哄抢中价格飙涨。房产的成本提高，以及房地产商期望高额的利润，使房价一路飙升，而且长期处于稳定状态，居高不下。高昂的房价给人们的生活带来巨大的压力，很多人都无法负担起现如今的房价。房地产行业的繁荣使人们的生活质量和水平没有得到提高，反而使少数人的基本生存没有了保障。

二、房地产未来发展趋势

1.房地产市场趋向健全。房地产行业的泡沫现象，市场不健全，使房地产经济发展到了瓶颈的阶段，房地产陷入了困顿的状态。针对房地产市场出现的这些问题，市场这只“无形的手”的调节作用将会在未来的发展过程中显现出来。国家为了保障人们的住房需求和提高人们的生活质量和水平，也将会运用宏观调控手段，对我国房地产经济进行政策干预，完善房地产市场，保证房地产经济健康发展，发挥促进国民经济发展的作用。所以，在市场和国家双方面的调节下，我国房地产市场发展将日趋成熟。

2.房价将得到合理调整。在过去的很长一段时间中，房价涨幅完全出乎人们的意料，房价远远超出人们的支付能力。这样的涨幅不仅不利于人们生活条件的满足，也有害于经济的健康发展。但是，随着政府出台的政策的实施，国民经济的整体发展趋向，我们可以看出房价在不久的将来会日趋稳定，并保持在人们支付能力之内。房地产经济作为国民经济的支柱性产业，它能够促进国民经济的发展，同时，它也受国民经济整体发展规律的影响。因此，在国民经济稳定增长发展的背景下，房价也会得到调整，并且保持稳定。

3.保障低收入群体的住房需求。我国政府秉持以人为本的观念，满足人们的需求是党和国家不懈的追求。未来一段时间，在国家政策的引导下，房地产行业的主要目标将是保障低收入群体的居住环境。房地产经济发展要求不断扩大市场，出于进一步发展的目的，房地产商也会努力将低收入群体纳入消费对象群体中，根据低收入群体的实际经济状况和对住房的条件的要求，打造低收入群体能够支付起且满足他们需求的住房，从而保障了低收入群体的居住条件。

4.国家政策保障房地产经济健康发展。对于房地产经济现阶段存在的许多弊病，国家将会提出相对应的解决方法策略，并且出台一系列政策，促进房地产经济良性的发展。第一，对于不良房地产商恶性囤积土地的行为，进行打击和限制，避免出现坐地起价的现象。第二，协调房产的供需关系，改革房地产税制，一定程度上限制从事房产行业的企业数量，建立有条不紊的房地产市场，促进房地产经济健康有序的发展繁荣。

三、结语

房地产行业一直以来是我国经济发展中的支柱性行业，对我国公民经济发展有着重要的意义。房地产经济的繁荣与衰弱都会影响着我国经济发展的速度和状态，也会改变人们的生活质量。现阶段房地产经济发展随到了瓶颈阶段，整个行业充斥着亟待解决的各种问题，但是，房地产经济是金融一部分，它受市场的调控，“无形的手”会使未来我国的房产行业继续稳定良性发展。另外，政府也推行一系列政策保障房地产行业发展繁荣。总而言之，我国房地产未来发展前景就会是一片光明。

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篇12

近年来，随着我国经济的不断发展，房地产一直是经济领域的重要部分，房地产行业的蓬勃发展不仅在实现经济规模的扩大与经济效益的提高方面有着显著成绩，同时也招致了许多的争议。房地产市场的发展表现在许多的方面，商品房等的大规模建设、房价的跌宕起伏、商品房销售额的不断上升等均说明了房地产市场的广大。在我国市场经济以及相关优惠政策支持的环境中，房地产行业实现了长足发展，并在以后的市场完善与经济发展中发挥显著作用。

无论是行业的发展还是市场的广大，都离不开房地产市场巨大需求的刺激和诱惑，众多的需求因素推动房地产行业始终向前发展并表现出极强的生命力。房地产行业涉及多个经济领域，成为国民经济中联系多个生产行业的关键，正因为它的复杂性，也给房地产市场带来了许多的刺激因素，间接推动房地产行业的发展。房地产价格、人均收入等因素在对房地产的需求上均起着显著作用，但不同因素的影响方向与大小又有所不同。通过引入灰色关联度，对不同因素进行合理的分析，将对各个需求因素的作用有较为清晰的了解与把握。同时，也为规范房地产市场提供了合理的调整依据，保证房地产市场的健康有序。

1、房地产市场需求因素的确定与分析

直接刺激房地产市场的因素有多种，它们以不同的形式对房地产行业的发展产生作用，成为经济效益与争议的来源。

1.1 房地产价格对于市场需求起着最为直接的作用

毫无疑问的是商品的价格始终是交易的首要考虑对象，合理的交易价格将有效促成消费，并实现贸易的繁荣甚至一度膨胀。价格也因此成为调节市场、实现宏观调控的有效手段。

长期以来，房地产价格的一丝波动都广受关注，对于房地产价格的持续关注与重视，反映了它对于消费需求的重要影响。商品房的价格近年来呈现不断走高的趋势，然而，在国家宏观调控的作用下，也有些持续走稳的趋势，但无论如何，广大的市场需求仍然存在，并与商品房价格紧密相连。房地产价格因不同城市、不同地域而异，但都能反映本地区的需求状况。在商品房价格较低的情况下，消费者对于房产的巨大需求就充分的表现了出来，纷纷抓住时机大量购房，造成房地产市场的繁荣，并直接刺激房地产行业的再度发展。相反，如果房地产价格在某一阶段过高，则房地产市场就显得较为低迷，人们也普遍选择观望态度，消费需求也逐渐被过高的房价所遏制。因而，房地产价格成为直接影响房地产消费需求的主要因素。

1.2 城镇居民收入成为房地产消费需求的主要制约因素

交易行为的促成是在购买欲望与购买能力的综合作用下实现的，消费者购买能力的大小也直接影响了消费需求。随着我国国民经济的不断发展进步，市场经济的繁荣不仅实现了整体经济的良好发展，也给国民的经济收入带来了可观的改善，居民收入有了显著提升，这就给了居民比较强的购买力，从而也刺激了居民的需求。

房地产的购买主要集中于城镇居民，农村住房多为自建房，因而，城镇居民的收入是制约房地产消费需求的主要因素。近年来，经济的快速发展带动了多个行业的持续繁荣，经济的长足进步给居民带来了收入的提高，消费能力的提升使居民更加有意愿去购买商品房。城镇居民的工资水平在一般情况下，能够支撑起购房的需求。

1.3 人口数量也成为影响房地产消费需求的重要因素

我国人口众多，并且随着国家人口政策与社会进步的推动，我国的人口状况也呈现出了复杂多样的特征，家庭人口直接刺激了住房需求。另外，在房地产市场繁荣的城镇地区，往往人口密集，外来人口的集中使住房需求大大提高。

我国城市化进程逐步加大，城市人口也急剧增多，从而也对城市的基础设施生活条件提出了很大的要求，推动了城市建设的进程。人口纷纷流向城市地区，定居城市的人口越来越多，住房需求也不断加大。

1.4 国民经济发展水平是房地产需求的重大影响方面

房地产行业关联度高，行业交叉性强。因而，它的持久繁荣以及需求旺盛都需要国民经济整体的良好态势。必须以整体的经济繁荣做后盾，国民经济发展水平需要依靠各行业的发展状况，各行各业的繁荣带动的不仅是房地产的发展更有居民的物质水平提升和消费结构的优化。因而，国民经济发展水平的提升很大程度上刺激了房地产的消费需求。

1.5 政策法规成为房地产需求的客观影响因素

房地产行业因其特有的复杂性，成为国民经济的主导行业，因此，它的健康有序发展事关整个经济的发展状况，故而，为了规范房地产市场，各项政策法规的颁布就显得尤为必要了。在不同时期，有着不同的政策法规，而这对房地产市场均有着重大的影响。政策的稳定以及政策对于房价的态度直接影响着房地产的需求状况。

2、房地产市场需求因素的灰色关联度简析

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当前房地产市场供不应求的基本特征并没有发生根本改变。

长期而真实的购房需求：支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没发生根本改变。从房地产市场起步以来，支撑我国房地产市场需求的几大基本因素包括：宏观经济快速发展、居民可支配收入持续高增长、城市化、家庭小型化、婴儿潮带来的人口红利，等等。近两年来，人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素强化了刚性需求，也催生了投资和投机性需求，这些基本因素形成了市场对房地产最基本和最坚实的内在需求。

2008年，这些支撑房地产需求的基本因素并没有发生根本变化，宏观经济有望继续高速增长，尤其是城市化和人口红利正处于大上升趋势周期中的快速发展阶段，通货膨胀压力进一步加大。这些基本因素决定了我国的房地产大景气周期还可以至少维持10年，即未来10年我国房地产行业仍将处于螺旋发展的上升阶段。

供给制约：由于房地产行业土地供应的硬约束，该行业供应的增长幅度有限，远远跟不上需求的增长速度，未来供应缺口不会缩小，反而有扩大的趋势。

土地供应的硬约束：土地是房地产的载体和最基本的要素，是稀缺资源，在我国尤其稀缺。我国实行的是世界上最严格的土地管理制度，将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。2006年末，我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，在2007―2020年耕地中大概有年均181万亩可转换为其他用地，而城市中可供房地产开发的土地更是稀缺，这种稀缺性决定了房屋供应的相对稀缺。

房地产供给的先行指标：住宅新开工面积、住宅施工面积近3年的增长率都保持在较低水平，而房地产要素的源头指标――土地购置面积和土地开发面积的增长率则更是保持在低水平，上海、北京、深圳和广州的增长率更低。2007年，市场潜在的真实需求为11.8亿平方米，是年现实供给量（全国竣工面积是4.8亿平方米）的2.5倍。前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能。因此，市场供不应求状况将会持续。

对此，政府开始对房地产频繁调控，但到目前为止，所有的调控政策既没有改变房价的快速上涨局面，也没有扭转市场中固有的供不应求的紧张关系，只是改变了短期内房价的走势和消费者预期。政府对于改善市场关系的手段和能力并不缺乏，然而，为何其影响却有限？

国民经济诸多领域对地产形成依赖

与房地产行业直接和间接关联的产业部门有很多，如建筑、建材、机械、装潢业等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，该行业具备支柱产业的地位和作用。“十五”期间，国家将房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，上海等地更是把房地产行业作为“十五”和“十一五”期间地方经济的支柱产业。国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性，这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。

GDP增长对地产的依赖：过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面：

第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长具有直接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资年均增长22.38％，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均直接贡献率为9.28%；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均间接贡献率为9.72%；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均引致消费贡献率为3.89%，2003年最高达到4.66%。

目前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了20％，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其他相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。因此，要保持国民经济的持续稳定发展，必须要保证房地产开发投资的平稳增长。

地方政府财政收入对地产的依赖：各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。政府以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：1992―2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要来源，有些城市财政收入的一半都来自土地转让收入，具有明显的“土地财政”特征。地方政府在当前民生政治下，开支不断扩大，各级政府对土地财政的依赖性将更加严重，由此会限制地方政府严格执行调控政策的积极性。

居民财富安全和增长对地产的依赖：1992―1997年经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率为31％，2001年至今日此次经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率只有17％。储蓄存款扣除中长期贷款后的中长期存差与人均GDP的走势在1994年到2000年前后大致吻合，但2001年开始本轮经济景气启动后，中长期存差增长明显乏力。随着银行对房地产个人抵押贷款的增长，居民财富更多地凝聚在地产上，房价的涨跌很大程度上决定了居民财富的安全度和增长幅度。

银行业绩发展对地产的依赖：国内金融机构对房地产行业的贷款(包括对房地产开发商贷款和个人住房抵押贷款)占银行中长期贷款的比例在近5年平均达到25%左右，而且这一比例呈逐年上升趋势，在房地产一线城市，该比例还会更高。由此，银行信贷资产安全和银行业利润增长已经在很大程度上取决于房价的上涨情况和房地产行业的景气与否。在国民经济众多领域对房地产产生依赖的前提下，国家以往的调控政策并没有发挥其应有的效力，今后宏观调控政策将会成为伴随行业发展的一种常态，但调控政策将会继续以温和为主，政府在未来1至2年将不会出台导致房地产行业衰退的过于严厉的调控政策。

房地产行业不仅是国民经济的支柱产业，同时也是民生产业，其产品具有一定的外部性。在当前我国保障性住房体系还没有建立，国民的住房需求过于依赖市场的大格局下，房价必然会成为整个经济生活关注的焦点。由于我国房地产市场目前处于严重的供不应求基本格局，房价上涨的动力强劲，因此会经常招致外部的政策调控。

房地产行业趋于理性

今年房地产政策调控重点将在两个方面：一是保障性住房的建设和提供，二是紧缩性政策。

保障性住房建设会削弱商品房市场的发展基础吗？笔者认为，政府提供保障性住房的政策不会对房地产的有效需求形成较大影响，不会对房价走势形成大的压制，相反，保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基础。

2007年房地产行业政策调控最重要的成果是政府基本确立了“两分法”调控体系。政府加强了以前在一定程度上被忽视的经济适用房的建设，同时增加了双限房和廉租房两个种类，最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶层的基本居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来，通过由政府利用财政来保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给。而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。“两分法”调控抓住了行业发展的本质，也有利于资本市场稳定对调控政策的预期。

以前经济适用房、廉租房等保障性住房的供给不足，在一定程度上影响了中低收入阶层的居住需求，增加了行业发展的障碍，每一次调控政策后的房价大涨也总是招致政策的更为严格的调控，加剧了行业供求矛盾。现在政府加强和提高保障性住房的管理、供给力度，有利于房地产行业整体的健康长远发展，保障性住房需求是商品房需求最基础的一块，只有这一块有比较好的市场来满足和解决，房地产行业的长期景气才能得到更好地维持。

保障性住房不会影响商品房市场，因为商品房和保障性住房各自的供应对象具有较大差别，之间没有太多的交集。能够享受保障性住房的人群本来就没有能力参与到商品房市场中来，不太可能成为商品房的有效需求部分。而保障性住房土地多是地方政府协议划拨出让的，地方政府无法从中获得土地出让收益，必然影响其积极性，保障性住房规模难以对商品房市场造成较大冲击。

除保障性住房政策外，国家实行的紧缩性调控政策又将怎样影响房地产行业？

2008年国家已经对宏观调控政策定下了从紧的基调，将我国持续十年的货币政策基调首次从“稳健”调整为“从紧”，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。从紧的货币政策对房地产资金密集型行业影响较大，但总体而言，紧缩性调控政策不会改变房地产发展的根基，改变的只是房地产行业的格局，使得该行业集中度进一步提高。

紧缩货币政策对行业的影响体现在供求两个方面：供给方面的影响主要是指房地产开发资金来源中开发贷款被限制，而需求方面的影响主要指个人住房按揭贷款被限制。

从供给方面看，限制开发贷款会影响企业现金流。企业的资金链吃紧，那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流。但就行业而言，其结果是众多中小房地产开发商因为资金限制而不能开发其储备土地，进而导致行业供给量减少，这与调控政策的初衷相悖，其结果也会加速房价上涨。