高校物业管理措施范文

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中图分类号：G647 文献标识码：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物业管理存在的问题

1.1 没有真正实现市场化

高校的性质决定了高校的物业管理具有行政性，这是它与社会物业管理的最大区别。很多高校建立了物业部门，从形式上看，物业和高校是分离的，但是高校习惯性地把后勤当作学校的行政部门，后勤的主要领导由学校的人员担任，高校物业编制人员所享有的福利待遇以及任免等由学校进行直接的管理，在权利归属方面，物业和高校没有完全地分离。高校的物业不能完全按照企业的运行模式进行实际的管理，制约了它的发展。

1.2 从业人员的结构有待完善

现阶段，高校的物业管理在人员结构方面不合理，缺乏专业性的人才。现在的物业管理在编人员年龄较大，没有接受系统性的培训，知识比较老化，专业的技术人才缺乏。为了节省成本，部分高校物业雇佣外来务工人员到学校工作，这些人员的知识水平较低，对新知识以及新技术接受得比较慢，高校物业的管理人员服务水平以及观念比较落后，与社会上的管理模式无法实现接轨。

1.3 员工的工作理念比较落后

高校的物业管理人员在服务理念以及经营上没有实现社会化，对高校的物业发展造成影响。高校的物业管理缺乏竞争的意识，物业管理不能激发出活力。现在，高校物业实行的是有偿服务，很多学生以及职工对这种做法不理解。

1.4 经费缺乏

高校的物业管理资金通常都是由学校行政拨款，经费比较紧张。现阶段，物价一直上涨，成本较高，高校的物业管理只能压低成本，经费处于长期缺乏的状态，工作效率较低，运行比较缓慢，影响到企业的发展。

2 高校物业管理服务与经济效益高度统一的措施

在新的时期，高校的物业要想激活发展的动力，必须注重管理服务与经济效益的有机统一。高校的物业应当进行改革，健全组织，实现职能的转变，完善管理机制，进行规范化管理，加强监督，采取多种经营手段。

2.1 形成竞争机制

在高校的物业管理中，人才因素起到很大的作用。应选拔优秀的人才，引入高校的物业管理中。管理者在管理中应当注重以人为本，重视人所起到的作用。加强对人的重视，首先应当增强业主的权利意识，加强自治管理，让广大的群众参与到物业管理的过程中，降低物业管理的难度。高校的物业管理部门应当充分依托高校的人力优势，引进人才，并善于运用人才。

物业管理部门要想充分激活员工的潜力，需要引入竞争的机制。根据学校的实际情况，对员工的编制、岗位以及职责做好分工，加强岗位的管理，做好职能的分配工作，对于工作人员实行聘任制，按照岗位制定薪资，根据物业管理的目标进行量化考核，引入竞争机制，合理地调配员工。管理者应当根据员工的特点，充分发挥员工自身的优势，关心员工，为员工提供相应的保障，如购买社会保险等，调动员工工作的积极性，塑造良好的物业形象。

2.2 降低投入成本

在社会主义市场经济条件下，一个经营的原则是小投入，高回报。高校的物业管理也是如此，应计算成本，降低投入，提高效益。对于物业管理，学校投入的经费有限，仅仅延续收取物业管理费用的方式难以取得经济效益，高校的物业管理公司应当注重提高物业管理的水平，应用新的物业管理手段，节省成本，加强管理，实现管理与效益的统一，实现资金的良性循环，使高校的物业管理实现良性的运转。

高校的物业管理公司是经济实体，具有法人地位，使管理、服务与经营成为一体，是有偿化的劳动。现在高校的物业管理还没有形成可以遵循的管理模式，但是，物业公司可以借鉴社会物业管理的经验，根据学校的实际情况，实现自主经营，自负盈亏，不断完善，并探索适合学校的管理模式。

2.3 完善人才建设

高效优质的物业管理离不开高素质的物业队伍。要想实现物业管理的现代化，应当培养高素质的人才。高校的物业应当充分利用高校的技术资源以及人才资源，发挥高校的优势。高校的物业管理应当注重引进专业人才，对物业管理人员加强培养，为员工创造学习的机会，学习新的技能以及现代化的管理方法。物业管理应该把员工的培训工作放在重要的位置，形成培训人才的机制，实行持证上岗的制度。高校的物业管理部门可以为物业专业的学生提供实践的机会，同时选择部门优秀的人员接受专业的培训，鼓励员工参加继续教育，提高专业技能。与此同时，与物业管理的示范地区进行相互交流，通过学习以及交流，提高管理的水平，进行规范化管理，提高服务的质量。

2.4 完善服务

从服务行业的角度来讲，物业管理属于第三行业。要想实现物业管理的经济效益，必须抓好服务的质量，通过服务促进管理，通过服务创造经济效益，为住户提供全方位的服务。高校是知识分子聚集的地方，物业管理的对象是高素质的群体，他们对物业服务的要求比较高，因此，高校的物业管理应当突出服务的精神，提高服务的质量，如注重服务态度等。使物业管理实现市场化，进行科学化管理，注重提高服务的质量，增加娱乐的设施，拓宽服务的项目，进行多种便民服务，为业主提供方便。

3 结语

在社会主义市场经济体制下，高校的物业管理部门应当具备提供完善服务的态度，实现服务方法的创新，提升服务的质量，拓宽服务的范围，开拓新的服务项目，强化服务的意识，为住户提供优质的服务，使高校的物业实现管理服务与经济效益的高度统一。

参考文献：

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相对于我国大部分中小型企业，企业管理者往往会将经济效益以及市场占有率放在首要位置，对于财务方面的管理和规划比较轻视，所以导致大部分中小型企业在进行生产时的财务管理十分的混乱，埋下了一定的风险，由于我国政府出席的政策方面存在着一定的缺陷，使其无法与大型企业进行公平的竞争，所以导致中小型企业财务管理不能实现可持续性发展，并且存在着一定的不定性，但是，中小型企业本身具有着诸多优点，比如生产销售灵活、投资少以及利润收益高等优势，是我国经济发展的重要潜力，不过在财务管理方面还有待进一步完善。

二、中小企业财务管理中存在的问题

1.财务管理观念陈旧

我国中小型企业管理人员往往十分重视产品销量和市场份额，将大部分精力放在产销的环节上，一味的追求经济效益，并没有认识到财务管理工作的重要性。由于中小型企业相关的财务管理人员本身的综合素质比较低以及专业技术水平比较低，并不具备现代企业财务管理知识，受到追求短期利益的传统观念的影响，只是重视控制经营成本的绝对额，依靠减少短期投入提高经济效益，导致财务管理工作缺乏科学性和长远性，严重的影响到企业的可持续性发展。

2.企业财务管理水平不高

我国大部分中小企业主要是由个体和私营企业居多，在进行企业投资的时候，往往使用自有资产和家庭朋友的资产进行投资，投资者本身也是企业的经营管理人员，实现了所有权和经营权高度的统一。这种管理模式导致了企业领导者过分的集权，缺乏有效的外部监督制约，进而会造成责任不明确，会出现严重的越权现象。在日常的财务管理工作中，无法建立有效的内部审计制度，最终会造成财务管理混乱现象的存在。另外，由于中小型企业财务管理存在着内部人控制的现象，任由家属亲戚进行财务管理工作，导致企业的财务管理出现了家族化管理，为企业的经营埋下了风险隐患。

3.应收账款管理能力弱

目前我国中小型企业财务管理的重要内容就是流动资金的管理。其中，在进行销售款回笼以及科学管理的时候，是作为企业财务管理工作中的重中之重。随着我国市场经济体制逐渐完善，商品交易方式呈现多元化，交易活动更加复杂化，赊销的信用交易应运而生，并且越来越多，规模越来越大。随着市场竞争愈演愈烈，为了能够获得更多的经济效益和客户，赊账交易已经十分的普及，应收账款已经成为大部分中小型企业财务报表中十分重要的会计科目。在实践工作中，由于对资金风险认识不到位并且没有专业人才进行财务管理，往往会出现客户不能及时支付购货款等应收账款管理问题，导致企业不能按照计划进行回笼资金，严重的影响到中小型企业日常资金的流通。

4.存货管理能力不高

在企业日常经营活动中，存货管理和原材料采购以及产品销售等环节十分的重要，会直接影响到日常业务流动资金的支出和占用。如果存货量比较大，会占用企业大部分的资金，进而会造成企业日常业务流动资金的使用效率降低。我国目前大部分中小型企业经营过程中，并没有制定科学、合理的存货计划以及相应的检查制度，并且对日常存货管理不到位，往往会导致存货余额比较多，导致业务资金呆滞、无法进行正常的周转。资金及时流动是保证企业正常经营和获得最大经济效益的基础条件，存货管理水平比较低的时候，必然会对中小型企业财务管理造成十分不好的影响。

三、提高中小型企业财务管理质量的措施

1.提高中小型企业的资金运行管理

中小型企业在成立初期阶段，运营资金的主要来源就是企业投资者的私人积累和借贷，筹资渠道十分的单一，并且融资的条件十分艰难，严重的制约了我国中小型企业的进一步发展。为了能够实现中小企业的可持续性发展，必须要进行多方面的筹资，拓宽筹资渠道，提高中小型企业的资金运行管理。企业必须要建立科学、合理的财务管理的模型，能够正确的掌握和控制企业的现金和货物上的最佳存量，通过产品销量来决定产品的产量，避免出现过量存货而导致资金运作不良的问题出现。企业应该结合自身的实际情况，制定符合自身实际能力的信贷政策，并且加强企业账款回笼管理，保证企业资金的充裕。不仅能够有效的解决企业资金方面的问题，还可以提高企业的信誉度，进而增加银行贷款的限额。

2.提高财务管理人员的素质

中小型企业的发展基础比较薄弱，并没有科学、合理的管理思想，尤其是在财务管理方面的观念十分的薄弱，并没有一套科学、系统的管理方法。因此，为了能够提高企业财务管理水平，必须要提高管理人员的财务管理理念，必须要认识到财务管理对企业经营的重要性，明确定位财务管理在企业经营活动中的主要地位，并且树立科学、正确的管理理念，提高相关财务管理人员的综合素质和专业技术水平。企业应该重视对财务管理人员的培训工作，定期的开展培训工作，并且结合新时代的背景和自身企业的实际情况，有针对性的进行培训，不仅能够提高财务管理人员的综合素质，还能够有效的提高企业财务管理队伍的专业技术水平，提高财务管理人员的福利待遇，吸引社会优秀的人才。

3.提高财务管理的信息技术

随着网络时代和信息时代的来临，传统的财务管理方法和模式远远无法满足当代企业的需求，中小型企业为了能够实现可持续性发展，必须要在传统的财务管理方法基础上不断的进行完善和创新，提高财务管理的信息化程度。所以，企业必须要加大投资力度，保证财务管理相关软件和系统能够及时的更新，成立一个自身的计算机网络系统，对财务管理人员进行定期培训，提高财务管理人员的专业技术水平，能够熟悉的掌握现代化的计算机技术，实现可持续性发展。

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一、高校辅导员队伍职业倦怠的表现形式及其影响

“职业倦怠”一词是由美国著名的心理学家在上个世纪末提出来的，用来表示人们在长期的工作过程中出现的工作热情下降，工作动力低，对于职业的热爱程度下降等倦怠的表现。高校辅导员队伍由于其工作的特殊性，其长期与高校的学生打交道，要长时间的处理学生在学习和工作中遇到的大量问题和困难，工作内容极其繁琐，另外，与高校的教职人员相比，其在高校中的地位比较低，工作价值很难得以量化和体现，得不到领导的重视，工作的积极性和热情不高，很容易出现职业倦怠这种现象。目前，高校辅导员队伍职业倦怠的表现形式主要有以下几种：（一）高校辅导员工作热情不高，缺乏职业精神。高校辅导队伍中在长期与学生打交道的过程中，经常会出现工作热情不高，对于学生工作中出现的繁杂事务缺乏耐心，不愿意和学生进行交流和沟通，不愿意积极地去引导学生进行工作和生活，对于自己的工作抱着一种得过且过的态度，对职业精神缺失。（二）角色定位模糊，工作动力不强。高校的辅导员队伍属于行政事业性编制，在高校的行政系统里面处于比较低的位置，又由于其长期与学生打交道，上升空间非常有限，工作待遇也比较低，长期的工作会让辅导员产生工作成就感下降，觉得自身的工作得不到合理的回报，在工作中角色定位比较模糊，找不到职业的目标，缺乏工作动力。（三）高校辅导员队伍工作态度不端正，缺乏主动学习的意识。长期的处理学生的日常事务的工作中，会让辅导员错误的以为自身的工作缺乏技术性和专业性，只不过是处理一些日常琐事和杂务。于是，随着时间的推移，很多辅导员对于工作的态度越来越不端正，对于学生工作越来越保证应付的态度，在工作中得过且过，不愿意主动去学习，提升自己的能力和素质。

高校辅导员队伍职业倦怠的影响：首先，高校辅导员队伍出现职业倦怠，会导致学校日程事务得不到有效的开展，学生工作受到很大影响，学生的生活和教育得不到有效的保障。高校辅导员是学生工作的主力军，对于学生的成长和教育起着至关重要的意义。高校学生由于其年龄阶段的特殊性，在高校的学习生活中会出现很多的困惑和问题，在人生中处于非常重要的阶段，一旦学生这个阶段没有得到很好的引导和教育，对其以后的人生发展会有着不可忽视的负面影响。因此，高校辅导员在学生的日常学习和生活中的意义非常重要，既充当着学生学习生活的管理者，又充当着学生人生方向的指引者和引路人的角色，一旦辅导员队伍出现职业倦怠，工作热情下降，处理学生工作的态度不端正，会给学生的学习和生活带来非常消极的影响，严重影响学生的学习和成长，对高校日常工作的开展和高校教育质量的提高带来很大的负面影响。其次，高校辅导员队伍出现职业倦怠，也会给辅导员自身的生理和心理带来不利的影响。长期工作导致的职业倦怠，会使辅导员在工作中出现角色定位模糊，工作热情下降，对待人生对待工作都会产生消极负面情绪，产生很多心理和生理上面的问题，给辅导员的身心健康带来不良的影响。

二、高校辅导员队伍出现职业倦怠的原因

1.辅导员工作对象和工作内容的特殊性会导致出现职业倦怠

高校辅导员的工作对象主要是高校的学生，其工作内容主要也是处理学生在日常学习和生活中遇到的琐事。由于高校的学生数量众多，一个辅导员需要管理大量的学生，处理每个学生在学习和工作中遇到的困难和问题，长期以往，这些琐事的积累会使辅导员产生厌恶情绪，缺乏工作的耐心，许多辅导员会认为自身工作的意义不大。高校的学生数量众多，学生日常学习和生活中会出现大量的琐事，辅导员既要应付学生学习工作的开展和日常部门事务的处理，在工作之余，还要对学生的生活和思想情况进行管理，另外，很多辅导员还面临着许多学术和科研上面的压力，使辅导员工作的时间非常长，工作内容十分繁杂，工作压力非常大，长期以往，辅导员容易产生厌恶情绪，工作的积极性不高，工作热情下降，出现职业倦怠的现象非常普遍。

2.辅导员的队伍职业上升空间狭窄，待遇比较低，导致很容易出现职业倦怠

高校辅导员队伍属于行政事业编制，与高校的教职员工相比，其工作往往得不到学校的重视，其工作的价值很难得到有效的反应。与其他机关行政工作人员相比，由于高校辅导员的工作主要是与学生打交道，与领导和其他人员接触的时间和机会较少，得不到领导的重视，很难在工作中得到合理的提拔和升迁机会。其次，一般高校的辅导员待遇普遍偏低，其奖金和福利相对于其他教职人员也偏低，于是，很多辅导员在工作过程中，会觉得自己大量繁重的工作得不到合理的回报，长期以往，会使辅导员队伍的工作热情不断下降，工作成就感不断降低，于是在工作中出现缺乏动力的情况，产生了职业倦怠的现象。

3.高校缺乏一套行之有效的辅导员管理和考评机制

高校辅导员的工作大部分是处理学生学习和生活的日常琐事，由于其工作形式的不确定性和工作内容的繁琐，许多工作指标难以进行量化反应，辅导员的工作往往得不到合理的回报。很多高校没有制定一套行之有效的规章制度对辅导员队伍进行管理和考评。高校辅导员在日常工作中，其工作价值很难得以反应和体现，其工作内容主要是很多事务性和日常性工作，科研成果偏少，工作的质量和成果难以得到合理有效的反应。很多高校也没有制定出一套合理的对辅导员进行考评和激励的机制，这种评价机制的缺失使辅导员产生工作中得过且过的态度，感觉自己的工作得不到合理的评价，得不到充分的理解和尊重，长时间的积累，会使辅导员产生职业倦怠的现象。

三、加强高校辅导员队伍职业倦怠管理的应对方法和措施

1.加强对辅导员队伍的培训和教育，提高辅导员的职业认同感

高校要不断加强对于辅导员队伍的培训和教育，不断提高他们的职业技能和职业道德水平，提高他们的职业认同感。首先，高校要不断加强辅导员队伍的职业技能培养，不断提高辅导员的科学文化素质，培养出一批有着较高学历，较高文化水准，能够很好的处理好高校学生学习和生活工作的辅导员队伍。高校辅导员的工作其实是一个有着非常高难度和复杂的工作，其不仅需要辅导员们掌握大量的文化知识，不仅涉及到教育，心理，思想政治教育和管理等方面的学科知识，还需要辅导员有着较高的处理复杂问题的能力，需要辅导员能够掌握与学生进行有效的沟通交流能力，因此，只有不断的对辅导员在这些方面的能力进行培训，使其得以提升，才能有效的避免辅导员队伍职业倦怠现象的出现。其次，要不断加强对于辅导员职业道德的教育和建设。职业道德建设在提高辅导员职业操守和职业信仰等方面发挥着非常重要的作用。通过对辅导员进行职业道德和思想政治方面的教育和培训，使辅导员认识到自己这份职业的神圣，使其认识到自己的工作在学生学习和人生成长中的重要性和意义，使其能够充分的重视自己的工作，自觉的遵守职业道德和操守，从而从辅导员自身来避免出现职业倦怠的现象。另外，要组织心理方面的专家对辅导员队伍进行定期的心理培训和训练，锻炼和提高他们的心理素质，提高他们在应对各种复杂事务时的心理承受能力和抗压能力，使辅导员能够很好的处理好自己在工作中遇到的难题，从而有效地避免和防止职业倦怠现象的出现。

2.建立科学合理的辅导员队伍管理机制

高校要建立一整套行之有效的，科学合理的辅导员队伍管理机制，使辅导员的工作能能够得以规范化，以制度的形式来改善高校辅导员队伍职业倦怠现象的出现。首先，高校要通过合理的调查，建立一套符合实际要求的辅导员队伍管理制度，以制度的形式对辅导员进行管理，对辅导员的行为进行规范。明确辅导员工作的内容和重点，明确辅导员的责任和义务，制定辅导员工作计划和标准，使辅导员在日常工作中能够有章可循，从而能够合理有效的完成自己的工作和任务，承担自己应负的责任，提高辅导员工作的效率。其次，高校的领导要加大对于辅导员队伍的重视程度，带头遵守学校制定的规章制度，对辅导员在日常工作中出现的问题给予及时有效的帮助，使辅导员的工作能够得到有效的开展，使辅导员的工作能够得到各个部门的配合，从而提高辅导员工作的效率。另外，要建立一套合理的奖惩机制，加强辅导员队伍的内部竞争，提高他们工作的热情和动力。高校要通过一套合理的奖惩机制的建立，对于能够很好的完成自己的工作和任务，对于学校做出突出贡献的辅导员给予奖励，提高其待遇，给予其升职机会，对于工作效率低下，工作热情不高，不负责任的辅导员给予惩罚，对其进行思想政治教育，从而，使辅导员队伍内部能够形成良性的竞争，也让辅导员的工作价值能够得到有效的反应和合理的回报，从而提高辅导员工作的成就感和认同感，激发他们的工作热情和工作动力，从而有效的避免出现职业倦怠的情况。

3.高校要加强对辅导员队伍的人文关怀

辅导员队伍长期与大量的学生打交道，其工作非常繁杂，工作强度非常大，既要处理好各个学生的生活学习情况，又要完成学校的行政事业性任务，还有一些科研和学术任务。因此，辅导员队伍经常会出现工作疲惫，压力巨大，从生理和心理上出现各种各样的问题，出现职业倦怠现象也属于情理之中。高校要针对这一情况，加强对辅导员队伍的人文关怀，解决辅导员在日常工作中遇到的问题，对于辅导员出现的心理问题及时的进行疏导。首先，要通过加强对辅导员的心理教育和疏导，使其能够提高对自己工作价值的肯定，从积极的工作中寻找价值和乐趣。培养辅导员形成较高的心理素质，使其能够很好的应对工作中出现的大量难题和压力，积极的对待工作，提高自己的承压能力和解决复杂问题的能力。其次，学校要定期对于辅导员的心理和思想状况进行检查，及时的发现辅导员们出现职业倦怠的迹象，一旦发现，要及时的对辅导员进行心理和思想上的疏导，并帮助他们进行自我调节和减压，避免出现更大的问题。另外，高校要经常组织一些业余活动，帮助辅导员丰富自己的业余生活，提高自己的身体和心理素质，缓解他们的压力。要经常举办一些业余活动，例如体育锻炼，唱歌跳舞等特长展示，培养辅导员的业余爱好，提高其人际交往的能力，通过这些途径来帮助辅导员提高自己的身体心理素质，缓解他们的精神压力，使其能够积极的面对生活和工作，提高他们处理复杂问题的应对能力，从而有效地避免和缓解职业倦怠。

四、总结

高校辅导员是高校工作中一支不可或缺的力量，其对于高校学生的学习和工作起着非常重要的作用。职业倦怠现象在高校辅导员队伍中广泛存在，影响了高校学生日常管理的有效开展，需要引起高度的重视。高校要通过采取一系列措施和方法，加强对辅导员队伍的管理，建立行之有效的辅导员队伍管理体制，给予辅导员队伍人文关怀，使辅导员队伍的职业倦怠现象能够得到有效的避免和合理的解决，从而提高高校工作的效率和教育质量。

参考文献：

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企业财务预算的管理关系着企业自身企业利润目标的实现，主要表现在几个方面：各个部门的工作目标、协调工作目标、控制工作标准、绩效考核依据等方面。随着社会经济的不断发展以及不断复杂化的社会，高效的管理企业财务预算成为了企业在现在社会生存立足以及发展飞跃的关键因素。

一、企业财务预算管理意义与现状分析

（1）企业财务预算管理重要意义。一是财务预算管理的含义。财务预算管理是指企业使用财务预算确定及完成企业年度经营目标的过程，根据企业战略目标要求及开展计划对企业的资源进行优化配置、合理安排资金的收支、经营成果分配等资金的运作。二是财务预算管理对企业重要意义。企业的最终目标是实现整体经济效益最大化，而企业的财务预算管理则是其达到目标的重要保障。财务预算管理在现代的企业管理体系中起着主导作用，充分发挥企业竞争优势。预算管理对企业的重要意义的主要体现在于：一是有利于资源的综合与优化配置，二是有利于正确严谨的实施战略规划，三是有利于业绩考核的高效性等。企业的利润最大化作为企业财务预算管理的导向，对企业经营活动实施预算管理，按照预算的编制、审核、控制、跟踪以及分析，建立预算管理控制体系，使其高效、科学、合理。财务预算也是将经营活动量化的过程，这样既可以便于管理者审核以及参考，也可以更好的确保战略的达成。（2）管理现状分析。在西方国家企业进行财务预算管理是一种企业普遍认可的做法，超过90%的使用率，而欧洲部分国家对该国家企业甚至有国家层面的要求。21世纪的到来，经济时代的不断更新进步，我国越来越多的企业已经开始重视财务预算管理在企业的有效运用。我国大部分企业通过实施财务预算管理提升了企业管理水平、管理效率、经济效益等。通过大量的实践可以发现，财务预算管理在企业中的作用充分表现，对企业的生存发展有着重大影响。对于任何事物都具有两面性，在实践中仍然会发现财务预算管理过程中存在着很多的问题与不足，例如认识不足、相关组织架构以及制度不健全、激励措施无力度、人才缺乏等。这些问题都会影响到预算管理水平的提升以及其功效的发挥。对此本论文对如何提高财务管理的有效性以及基本要求进行了进一步分析阐述。

二、基本要求与提高其有效性措施

（1）基本要求。财务预算管理通过对企业进行量化以及细化的方式把控企业流程，有效的管理财务预算需要重视从实际出发、未来企业发展趋势、合理分配企业资源与成果、不偏离企业目标。因此在编制预算时，应该严格按照以下要求进行：一是结合企业战略目标。财务预算管理只有与企业的战略目标相结合，符合企业发展方向，才能让企业可持续的性发展，有计划的推进战略目标的实现。二是结合企业实际情况。财务预算既要与长远的战略目标一致，也要结合企业现实情况，合理的分析判断，设定短、中、长期目标，对于每个目标都必须具有可实现性以及意义，避免出现消极与冒进现象。立足与可持续发展，切忌满打满算，给风险预留一定的补救，做好财务风险的保障措施。三是企业全体员工齐参与。由于预算管理过程涉及到企业的方方面面，因此需要企业全员参与才能切实做好财务预算管理工作，保证工作的有效、准确可靠的进行。全员参与是指全体员工一起参与财务预算编制、分析、执行、考核等全部过程。但是为了避免财务部对各个部门的错误估计，因此在财务预算管理中是不允许财务部完成所有编制工作。四是重点突出。在企业财务管理中需要有重点，并要突出重点，重点一般为企业管理的年度目标，重点方向等。面面俱到很难使预算达到应有的效果。五是合理设立奖惩制度。奖惩制度的设立，会对预算执行好的人员或单位进行奖励，从而提高其积极性与工作更高的热情，也推动了其他人想这个方向努力，达到共同完成企业目标的目的；对预算执行差的人员或者单位进行相应的惩罚，使他们有所反思与承担相应的责任，对于其他人员与单位具有告诫的作用，以保证企业目标完成。奖惩制度的合理编制，也能够为企业高层领导对企业情况以及相关人员的考核提供重要参考。（2）提高企业财务预算管理有效措施。一是提高财务预算管理的重视程度。财务预算管理工作是企业整体管理中的一个重要的管理方式，企业负责人的决策与审批对其工作的开展起这关键性作用，只有企业领导足够的重视与支持，严把财务预算这一关，才能使得整个管理体系良性的运转，广泛的宣传，普及预算管理相关规定与认识，为预算管理的落实开展创造良好的企业氛围。二是完善财务预算的管理体系。第一，建立企业财务预算管理委员会，主要负责财务预算的管理与协调工作；第二，设立财务预算专职管理部门。该部门应归属于企业财务预算管理委员会，负责预算的编制、检查、归总、报告等工作，以及跟踪预算落实情况、分析落实中与预算差异出现的原因、提出改进措施等工作。第三，设置内部审计部门，专门负责审查企业预算执行情况。三是设立有效的预算管理制度。主要的预算管理制度有编制与审批制度、监控制度、考核制度等。对于奖惩制度在整个管理制度中是有着重要作用。在设立时应考虑各阶层的不同需求而编制相应的激励与惩罚规定。如奖金、工资、升迁、迟到扣款等。最终目的是达到员工个人目标与企业目标一致。四是引进现金的管理技术以及管理人才，提高财务预算管理有效性。时代不断的发展，管理技术水平不断的提升，而企业要生存或发展的关键因素就是管理人才以及管理水平的提高。因此，企业需要重视预算管理人才的引进以及现有员工的再培训与提升。还需要与相关研究院校以及机构进行交流合作，参考其相关研究成果；企业之间的交流学习也是积累预算管理经验最实效的方法之一。五是预算考核加强。财务预算考核是指考核与评价企业各个部门以及负责人的预算执行结果，该考核围绕预算目标，对项目执行的结果与目标进行比较，审核差异，通过分析原因最终评价与考核责任人或部门的业绩水平。这种考核也给预算执行成果的执行负责人的肯定。预算考核在预算管理体系中起到重要作用，只有切实落实预算考核，企业员工的积极性才能被充分发挥出来，预算方案才能被高效完美的执行，最终实现企业财务预算管理目标以及企业目标。

三、结语

综上所述，随着我国国民经济水平不断提升，市场经济水平不断发展的社会里，企业财务预算管理也成为了新经济体质下的产物，成为了社会发展的必然结果。在企业财务预算的管理中，企业将预算管理作为管理体系的主线，按照将权利责任分散以及集中监督的方式，设置内部健全的约束机制并规范管理行为，使得整个企业能够正常有序的进行，可持续发展，不断增强自身竞争优势。

参考文献

[1]高侠.保障企业财务预算管理有效实施的几点建议[J].地方财政研究.2005（3）：48～49

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中图分类号：F426.61 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）01-0092-01

市场营销工作是电力企业的核心任务之一。电力企业的市场营销应该遵循“电网是基础，技术是支撑，服务和管理是保障”的原则。电力企业营销理念必须要适应市场的需求，结合当地的电力市场营销现状，精确制定市场营销管理理念。在实践工作中，不断吸收先进的营销经验，并结合自身的发展规划，研究电力企业的市场营销管理精细化实施战略及后期保障措施。通过实施电力企业的精细化管理总体策略及其具体实施战略，促使电力企业获得良好的经济和社会效益。

一、引言

中国电力市场是全球最大的市场，改革开放三十多年来，经济增长以几何倍率递增，形成了中国电力市场的大繁荣和大市场氛围。目前我国正在进行全面的优化重组，优化整合虽然又一次促动了电力企业的发展，但在系统空前庞大的背景下，再沿用粗放型营销模式必定无法适应改革发展的要求。因此，电力企业引入精细化管理应用于市场营销已经是大势所趋。

二、电力企业营销的精细化管理定位

（1）面对当前的市场机制，电力企业的市场营销必须要结合市场导向的营销管理模式，其市场营销定位属于电力企业的核心工作，整个电力企业的生产经营战略都要服务并服从于电力企业市场营销的需要。

（2）现代电力企业的市场营销必须要遵循“电网是基础，技术是支撑，服务和管理是保障”的原则。要充分利用当前“两网”的改造时机，迅速解决限制电力企业供配电网的“瓶颈”，以此来满足电力企业客户的基本需求，不断运用先进的网络、计算机技术来为客户提供全方位、高效的优质服务，同时以规范、严格的营销管理手段对电力企业市场营销的各项业务进行监管，这样才能使电力企业实现其营销目标。

（3）建立新型的电力营销理念。我国未来的电力营销市场将会是一个买方市场，这已成为一个不争的事实。电力企业应该转变以往的建立在卖方市场体系上的电力营销方式，积极寻求建立一个能够适应新的市场需求，并充满市场活力的电力营销机制和体系。

（4）实行商业化运营，推动法制化管理。在将政企分离以后，我国的电力企业仍需要接受政府的监管，所以，电力企业在实现商业化运作的时候，还必须遵守上级政府相关规定的营销政策进行市场营销工作。

三、电力企业营销的精细化管理策略

1、树立良好的企业形象

目前新能源的开发及应用范围正在不断扩大，电力企业要捍卫自己在能源市场的一席之地，就需要积极树立良好的企业形象来开拓市场的理念，以此与客户长期保持共同发展的新型供电关系，努力做到“真诚、规范、方便、优质”的服务方针。

（1）不断提升电能质量。现在是商品经济时代，没有好质量的商品，那么电力企业的优质服务及良好的企业形象就无法树立。因此，电力企业的电能质量的好与坏，是企业树立良好的企业形象的前提和基础。

（2）积极构建优质服务体系。电力企业的优质服务是一个系统工程。其中不仅包括与客户面对面的营业窗口，还有电网整体规划和建设、运行、维护、故障抢修等一系列环节，其中任何环节的工作质量都直接关系到企业的服务质量。

（3）树立良好营销服务形象。要积极引导广大电力职工进一步转换观念，积极树立市场意识、竞争意识、服务意识。同时要逐步完善各项便民措施，让客户感受到企业发自内心的服务，并多渠道地让客户了解电力企业的服务理念，以此来提升电力企业的营销服务形象。

2、灵活运用价格政策，努力占据市场份额

根据电力市场的不同需求运行弹性价格，把整个的电力市场细分为价格弹性市场、价格敏感市场以及价格刚性市场。积极运用“价格”战略扩大营销的目标市场，如高能耗工业用户等。因此，需要对目前的电力价格政策进行改革，其主要措施如下：

（1）在大工业的电力市场中，积极调整电价，对其实施丰水期季节折扣电价和超基数优惠电价，以此稳定大型工业的电力市场。

（2）不断拉大时段的电价差。充分利用价格杠杆均衡时段的用电市场，尤其对居民生活用电实施时段电价，积极引导居民的合理用电。

（3）健全实施时段优惠电价的覆盖范围，如：蓄热电锅炉、冰蓄冷空调以及其他蓄能设备等等。

（4）完善电力市场的细分原则，针对不同用电性质的客户要采取差别定价策略，如节假日电价、可停电电价负、荷率电价等。

（5）全面落实同网同价政策，直接将电力供应到农户占领农村市场。

3、积极开拓用电市场

（1）努力推广用电，增加电能的使用率。在现代城市的管理理念中，对于环境质量的要求越来越高。电力企业应当积极联合政府部门和电器设备制造商，不断加强宣传力度，积极鼓励居民使用电炊具、电空调、蓄热电锅炉等电器，引导科学消费，以求以电的消费逐步取代燃气和燃煤，同时还要研究和制定节电服务方案，不断开展节能服务活动，以增加电力在能源消费中的占有率。

（2）积极细分用电市场，实施重点突破。电力企业要根据不同时期的市场需求，加快实施重点市场开拓。制定营销目标，锁定大型的能源消费和居民生活用电市场，尤其是在居民生活用电方面，重点促销热水、暖气、空调、烹调等电气设备的使用，大型的能源消费市场主要是大型的耗电企业。与此同时加强对农村电力市场的拓展，积极改善农村电网质量，全面占领农村电力市场。

4、积极构建优质的服务体系

（1）提升电力企业的售后管理水平。现代的电力企业要严格按照“精细化管理”的模式和理念，不断细化售后管理制度，以便于提高企业的服务工作质量，积极追求精品电力工程，同时细分客户和市场，形成精细的工作作风。

坚持以量化数据为管理依据，使无形的管理变成有形的管理，从而可对管理进程进行导控制、引调，及时发现问题并调整管理行为，以此规范售后管理制度及工作流程。在售后管理中要做到责任明确化、具体化，使企业的每位员工到岗、尽职，出现问题能够及时检查、纠正、处理，以最经济的管理方式获取最大的效益。

（2）积极协调良好的服务关系。现代的电力企业要积极构建和谐的服务关系，处理好与政府、客户之间的关系。电力企业要加强与当地政府的联系，及时与客户进行沟通，用自己的优质服务，来改善当地的投资环境。通过配合政府职能部门的工作，共同推动当地经济的发展。利用政府的效应，做好电能的替换工作，扩大电能在终端能源消费中的比重。利用各种媒体进行宣传，为电力营销提供强有力的社会舆论氛围，树立良好的社会公众形象。

5、完善“精细化”的信息管理平台

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0前言

高校物业管理由于自身的特殊性，使它必然肩负特殊的物业管理使命。高校物业管理是指专业的管理机构接受高校的委托，根据国家有关的规定，以科学的方法和先进的技术为依托，为高校物业提供统一的专业有偿服务。第三次全国物业管理工作会议中曾提过一个明确的发展方向，那就是推进物业管理市场化和规范化，而且将招投标作为高校物业管理的基本方式，用这种方法来推动我国物业管理的发展。通过专业化的管理体系和制度为高校学生提供优质的服务，解决学生日常生活的问题，使人性化的程度逐步提升，营造一个积极向上，团结和谐的生活环境。总体来说，高校物业管理是一种将管理、经营、服务、教育融为一体的系统化工程。高校物业管理招投标针对住宅楼宇方面的研究范围比较广泛，这其中包含了教学主楼、教师办公楼、学生公寓、教职工公寓的卫生、保安系统等方面研究。对于高校来说，如今关于物业管理方面存在的工作主要是如何选择合适的物业管理企业，选择合适的委托运营方，以及如何实现对物业管理项目的优化管理等。

1高校物业管理的特点及现状

1．1高校物业管理的相关特点

高校物业管理的类型是在《物权法》和《物业管理条例》的标准要求下多创建的一种物业管理类型。这就体现了高校物业管理的特殊性。高校物业管理首先要满足在以教育为基本的管理方式下进行一系列活动的要求。其次要做到物业管理自身的本职工作，将关联的各个领域的工作结合起来，进行统一管理后发挥最大作用，从而来满足高校、教师、学生在日常生活中的各种需求，并且给师生营造一种良好的生活环境，积极向上的人文环境，最后通过一定的优质服务和人性化的管理措施来不断提高教育教学的水平，进一步推进高校的发展。高校物业管理是通过不同物业管理权来实现的管理系统和管理模式，有助于做到针对相关的问题提供相关的服务，从而达到满足教师和学生的需求，并且形成良好的管理模式，养成良好秩序的管理制度，加强工作环节的细化程度，针对问题及时发现并且加以改正。同时，要明确界定私有产权和公有产权，不能将两者进行混淆，造成一种模糊的错觉，只有清晰界定私有产权和公有产权，才能明确相关部门的工作范围，保证工作程序有条不紊地进行。高校物业管理优质的务必须以实际情况为出发点，要根据目前的发展情况及市场经济走向，将物业管理的收费制度和管理服务进行一定的调整。这样不仅能够加快适应社会的不断发展，还能满足高校自身的发展需求，从而创建良好的管理体系和管理模式，发挥各部门的职能作用，促进高校物业管理更好的发展。

1．2高校物业管理的发展现状

随着时代的不断进步，物业管理领域也在不断创新发展。从最初还不健全的管理体系，逐步发展到有较为完善的管理制度和方法。高校物业管理已经发展到一定成熟阶段，成立了自己的相关公司以及关于物业管理的相关事务所，不仅便于对物业管理部门进行统一化的管理，而且有利于提高人们办事效率。虽然已经成立了相关的公司和事务所，但是成立者的头脑还不是非常成熟，没有形成一个完整的物业管理的相关体系。不能够在第一时间区分物业管理相关部门职能。只能说已经初步形成了一个框架，其他的具体内容，还需要进一步的填充整合使其完善。并且高校物业管理对于招投标的相关法律法规和使用凭证、依据，还没有足够的完善，不能使其充分发挥作用。在全国物业工作大会中，其实国家的有关部门已经提出并且了有关规范整改物业管理招投标的相关法律文件。这样的文件，不仅在一定程度上为高校物业管理工作奠定了基础，也为物业管理招投标机制建立与运行提供了一定的保障。这对物业管理的作用甚是广泛，加强管理队伍的进一步扩大，平稳进行公平公正公开的招标、开标、评标、中标的一系列的程序，形成一个良好的，积极向上的竞争格局。高校物业凭借着这些法律法规，可以在一定的程度上确保高校物业管理招投标机制的进一步完善。

1．3关于高校物业项目的招投标机制设计的相关条件

如果想要构建一个完整的招投标机制的话，首先要针对招投标机制进行一定规划，并且要界定的招标界限。在招标界限以内可以大胆地去想象、构建、设计有关于招投标机制的系统建设，但其中最重要的保证就是不能够超过招标界限。这既是对招投标机制设计进行了一定的保障，也是严格规范相关工作人员的素养。通过严格的招标界限来选出最优秀的相关企业进行合作，不仅提高了办事的效率，还能够优化企业之间的合作。高校物业管理项目的招投标机制设计的相关条件，主要为关于项目的建设时期、规模、费用、面积进行一定的计算和估测，对委托管理的方式进行一定的规范标准，对项目的负责人进行有关于职责的范围管理，还要确保项目针对委托方的相关物业的优质化服务和质量保障。在特殊的情况下，要有特殊的规定和管理，预备紧急备案，这样才能保障高校物业管理项目的招投标机制设计的相关工作顺利开展下去。

2提出如今高校物业管理项目招投标机制设计存在的问题并且加以改正

虽然当今的高校物业管理已经发展得越来越好了，很多规划也已经被完善，针对特殊的情况给予一定的紧急预案，使高校物业管理机制更加的人性化，服务也更加的周到。虽然相关程序已趋于完善，但是细微之处，还是存在着许多问题。首先，虽然物业管理已经建立了自己的相关管理公司，但是物业管理的法人的责任以及在项目中的地位还不够明确。这就导致许多运营机制中存在着政企不分、滥用职权的现象，不仅不能够推动企业的发展，反而带来了不良的影响。在物业管理的体制方面还不够切实，无法完全适应当今市场经济的快速发展，跟随不上市场化、全球化的步伐。其次，许多物业管理机构还存在着一些老套的传统的服务理念，不能够顺应时代的潮流，进行一定的整改措置，将服务变得更加的人性化。相关的物业管理人员的专业知识更新速度慢，不能达到定期培训的安排，还不能真正达到将学习先进的专业管理知识，切合实际地运用到生活当中，使高校物业管理体制发展遭遇瓶颈。最后，高校物业管理对于服务管理的售后评价体系建立的有待进一步改进，很多功能没有得到完善。用户不能够在第一时间及时向相关的工作人员反应情况，从而导致相关工作人员也无法在第一时间进行一定的整改，致使售后评价体系进入一个非良性循环，成为服务管理售后评价体系建立的一个阻碍。针对以上问题，提出以下的应对措施：应该明确物业管理机构的法人地位，将相关的职责权利进行划分，各司其职，在自己的工作范围内尽职所能去做到最好；对相应的管理人员以及招投标机制设计的相关工作人员进行定期的培训，要时刻跟随着时代潮流的步伐，以助于不断地进行创新；完善有关高校物业管理项目招投标机制的设计的相关服务评价的机制，使用户能够在第一时间得到反馈，从而在相关问题上及时进行相应的整改；通过在第一时间学习先进的专业管理知识，切合实际的运用到生活当中，将高校物业管理的相关体制发展得更趋于完善。针对于高校物业管理项目的运营管理方面，一定要有明确思想，以及有规矩的管理体系，进行统一的管理，针对个别问题及时地加以改正，保障项目的顺利运营。

3结语

只有针对相应的问题按照提出的整改措施去大力推行，才能更好地实现招投标设计的创新，才能够更好地运营高校物业管理项目，使高校物业管理项目真正得到学校、教师、学生的满意，并且将其管理体系得到进一步的完善，推动物业管理领域的发展。

主要参考文献

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SWOT分析是威瑞奇提出的一种企业战略分析方法。通过分析，找出影响研究对象发展的内部优势和劣势因素以及外部环境对研究对象所带来的发展机会和危机，并将分析结果描述成SWOT决策分析图。SWOT的内部分析着眼于描述组织的竞争优势和劣势，外部分析着眼于描述外部环境给组织带来的发展机会和危机。

1.1优势分析

第一，政治觉悟高。高校物业管理人员长期从事与教育有关的活动，了解国家的政治教育方向，也熟悉学生的思想状况，具有一定的政治思想觉悟，与其他物业管理企业的员工相比，高校物业管理队伍的政治思想水平普遍较高，员工的思想和行动容易与学校保持一致。第二，员工的专业技术水平高。在高校物业管理专业技术岗位上都配备了相应的专业技术人员，如电工、管道工等。一般来说，这些人员的工作岗位稳定，长期从事专业技术工作，与其他物业企业的员工相比，他们既有一定的理论知识，又有丰富的工作经验和较高的专业技术水平。第三，组织机构和管理制度完善。一般来说，高校有较长的发展历史，学校必须按照国家的有关规定，设置物业管理机构和工作岗位，并要制定相应的人、财、物管理制度，配置相应的资源和人员，高校物业管理组织完善，高校开展物业管理具有较好的基础条件。

1.2劣势分析(weaknesses)

第一，管理制度不规范，执行制度的力度不够。虽然各高校都制定了完善的物业管理制度，但是由于受到管理体制的影响，各高校物业管理制度还不尽规范，执行制度的力度还不够，导致物业管理部门资产账目混乱，劳动纪律涣散，服务不规范。物业管理制度按性质分为物业管理企业管理制度和物业辖区管理制度。物业管理企业管理制度可分为综合、行政、财务、业务管理制度等。物业辖区管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。尽管各高校物业管理机构也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但是，高校的物业管理机构缺少相应财产支配权和人事用人权，严格执行各项制度的难度非常大，容易受到各种外部因素的影响。第二，缺乏专业管理人才。目前从事高校物业管理的员工老龄化现象非常普遍，缺乏从事物业管理的专业技术人员，更缺乏高级管理人才。一方面，虽然高等学校是人才聚集的地方，但是学历高、专业技术能力强和管理水平高的各类人员都不愿意从事物业管理工作。另一方面，高等学校是事业单位，人员编制有严格的规定，对要进入学校的人员的学历要求非常苛刻，高校物业管理需要的专业技术人员与高校教学系列的专业技术人员相比，他们的学历文凭低，很难达到学校进人的基本条件。因此，高校往往与下岗工人、农民工签订劳动合同，支付给他们的劳动报酬明显低于学校的正式职工。目前，不少高校通过劳动力市场招聘员工，导致从事高校物业管理的专业技术人员和管理人员的素质出现了下滑趋势，影响服务水平。第三，高校物业管理规模效应差。各高校独立管理本校物业，物业管理规模较小，不能形成规模化经营。按照规模经济理论，一个组织经营的业务没有达到经济规模时，经营成本高，经营效益差。高校各自为政，没有统筹各高校物业管理资源，开展统一的规范化管理，这是各高校物业管理规模偏小的重要原因。

1.3机遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社会化改革为高校物业管理提供了发展机遇。目前,各高校积极推进后勤社会化管理，势必要改革用人机制和管理体制，为高校物业管理提供良好的政策环境和管理环境，促进员工转变工作态度和工作作风，提高物业管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服务管理体系，规范管理行为，有助于提高管理质量和服务质量。目前,我国已经有一批物业管理企业推行了ISO9000服务管理体系的管理方法。ISO9000管理体系是由一系列标准管理方法构成，制度内容、业务流程、员工行为等都是标准的。在高校物业管理活动中，推行ISO9000管理体系，有助于规范管理行为、工作行为等，有助于提高管理质量和服务质量。第三，后勤社会改革，形成灵活的用人机制，有助于解决人才短缺的问题。高校物业管理人才短缺的根本原因不在于人才供给不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社会化将促进用人制度的改革，形成灵活的用人机制，能够吸收优秀的专业技术人才和管理人才进入高校物业管理领域，缓解人才短缺问题。

1.4威胁分析(threats)

第一，高校物业管理法律法规不完善。《物业管理条例》是最系统、最权威的物业管理法律规范,对高校物业管理具有指导意义。但高校物业管理与其他物业管理显然存在一定的区别，不具有普遍性，高校物业管理的政策法规明显滞后,目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理。高校的职工住房、教学和行政管理房屋、教学设施等有其特殊性，与普通商品房的物业管理存在较大的区别。高校物业管理法律的滞后性使业主和物业企业双方都要承担较大的法律风险。第二，高校物业管理缺乏社会管理机制。物业管理作为一个新兴行业，管理还存在许多问题。许多高校的物业管理公司只是高校的一个管理部门，还不是独立法人单位，导致产权不明，政企不分，形成多层次、多实体组织结构。第三，经费投入不足。经费是物业管理的基础。目前高校物业维修资金严重不足，给物业管理工作带来很大的困难。随着高校物业建设档次的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。各高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和少量的物业收入，投入不足的问题日渐突出，各种物业管理设施设备严重不足或不完善，如自动消防、安防装置、设备自动化管理系统和监控系统、物业管理信息系统。

2提高高校物业管理水平的措施

2.1建立健全高校物业管理体制

高校应从实际情况出发,按照《物业管理条例》的要求，建立适合高校管理要求的物业管理体制，从根本上理顺产权关系,建立产权明晰、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。完善决策机制，提高管理效率；建立人才激励机制，不断提高员工素质；要积极参与市场竞争，拓宽经费来源渠道,促进高校物业管理产业可持续发展。建立高校物业管理的监督机制，推动高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

2.2加强高校物业管理法制化、制度化建设进程

为了促进我国高校物业管理事业健康地发展,必须完善物业管理法律法规体系和和监督体系。通过法律法规、管理细则和监督体系，规范高校物业企业管理行为，明确管理层、执行层以及经营层的管理职责，充分发挥他们各自的作用。推进思想观念转变，促进管理制度、组织结构的创新，规范物业管理行为。建立激励与约束相容的奖惩制度，明确经营者、所有者、劳动者各自的权利与义务，完善现代企业制度，建立科学合理的物业企业管理架构。

2.3推行科学管理方法和手段

服务质量是物业管理的立足之本,必须从提高自身服务水平、管理水平和服务技能入手,诚实经营，提高服务质量。各高校物业企业应导入和实施诸如ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等科学管理方法，增强企业的科学化管理水平。有计划地组织企业管理者和员工开展业务学习和培训,提高管理者的管理水平和员工的专业技能水平，增强企业的执行力。建立有效的人才激励机制，对员工实施科学管理。建立内部公平合理、外部具有竞争性的薪酬体系，最大限度地发挥员工的潜能，充分调动员工的积极性和创造性。

2.4加强人才培养

高校物业管理过程中，对物业管理人员的思想素质、业务素质、文化素质的要求都很高,各高校物业管理企业要加大人才培养力度。一方面通过培训、进修等方式，培养一批综合素质过硬的物业管理人才；另一方面,要通过各种渠道选拔一批高素质的人才来充实高校物业管理队伍,建立合理的人力资源结构。

2.5强化服务意识，转变服务理念

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2高校保卫工作引进校园物业管理新机制的措施分析

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[中图分类号]G647

[文献标识码]A

[文章编号]1005-6432(2008)48-0016-02

高校经过大“扩招”进入高等教育大众化以来，随着学校办学规模的扩大，师生对物业管理需求的提升，物业管理服务企业由社会进入到高校，并成为高校发展的一个组成部分。现阶段我国高校物业管理服务企业所处的大环境可以概括为市场化、垒球化、信息化和知识经济的兴起。新环境、新形势对高校物业管理服务企业既是一种机遇，更是一种挑战。强化管理，不断进行管理创新已成为企业在竞争中制胜的根本保证。

1　高校物业管理的特点及其企业创新的必要性

在近些年，高校扩招带来了高校校园的扩大和物业项目的增多。随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推动，高校物业管理服务成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，使高校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理服务的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校后勤保障，办好高校有着十分重要的意义。高校物业管理服务企业除了具有社会一般物业管理企业的特性，即服务性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有以下三个特征：

(1)具有育人属性。高校物业管理服务企业作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分o

(2)服务对象特殊。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历人员集中的场所，其物业管理服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。高校中的师生员工对物业管理服务企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心组织，秩序维持和学生安全显得特别重要。

(3)融合校园文化。由于高等教育在我国经济建设和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围。高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理服务企业在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。高校物业管理服务企业所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的。它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

正是高校物业管理服务企业所处环境的特殊性，对其企业管理创新提出了新要求。应该说，高校物业管理服务企业创新在过去一段时间的实践中，在不断强化管理创新，并取得了历史性的进步。但从总体看，高校物业管理服务企业的管理创新工作还远远不能适应高校发展形势的需要，其企业管理迫切需要进一步创新。

2　高校物业管理服务企业管理创新的领域和内容

高校物业管理服务企业管理创新只有在关键的领域进行改革与突破，才能取得最佳效果。新形势下高校物业管理服务企业管理创新主要涉及以下领域及内容：

2．1　重视高校物业管理服务企业的战略管理

战略谋划是高校物业服务企业的灵魂，战略管理关乎企业的发展方向。面对世界经济一体化进程的加快、信息技术的迅速发展和知识经济兴起所带来的外部环境深刻而巨大的变化，特别是我国加入WTO后所面对的世界“超级队”跨国公司的挑战，高校物业服务企业管理要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须在战略创新方面下工夫。高校物业服务企业管理创新，要求企业战略的制订和实施要着眼于高校物业服务市场竞争，企业战略的制订和实施要在捕捉外部环境机遇的基础上更多地立足于高校物业服务企业核心竞争力的形成。培育和形成核心竞争力必须适应物业管理服务企业外部的环境因素。

2．2　构造高校物业管理服务企业的“企业生态”环境

高校物业管理服务企业生态是指企业生存和发展的和谐环境。面对经济全球化、信息化、知识经济兴起以及高校快速发展形成的企业经营环境的剧烈变化，增强高校物业管理服务的市场意识和对环境变化的敏感性，改变传统的把“自我”与物业管理服务企业必须具备的“环境”完全割裂的意识，确立与高校“共生”的意识，形成和谐的“企业生态”。构建高校物业管理服务企业的“企业生态”，首先要开展协同竞争。由于市场经济发展趋势的增强，面对日益激烈和复杂的竞争环境，高校物业管理服务企业必须超脱传统竞争模式，以合作代替对抗，在竞争中寻求合作，在合作中展开竞争，通过一定程度的合作和资源的共享来寻求竞争优势，即实现“双赢”。

2．3　调整高校物业管理服务企业的组织结构

组织结构是实现高校物业管理服务企业经营战略的保证。目前，高校物业管理服务企业的组织结构特点是严格的层次关系，固定的职责，正式的沟通渠道，集权化的决策，以及管理环节多，管理成本高，企业管理服务效率低等。由于科学技术的飞速发展和市场的瞬息万变，加之高校环境的特殊性，使得高校物业管理服务企业的运转节奏必须加快，要求保持高度的机动灵活性。而互联网和企业内部网的广泛应用，又使得传统的组织结构难以适应时代的要求。为此，必须调整和创新高校物业管理服务企业的组织结构，使组织结构扁平化、柔性化和虚拟化。通过破除传统的自上而下垂直多层的结构，减少管理层次，压缩职能机构，加大管理幅度，建立一种紧缩的横向组织，加快信息传递和反馈的速度，以提高管理效率。通过建立临时性组织来摆脱原有组织形式束缚，实现灵活性与多样性的统一，以增强企业适应内外环境变化的能力。调整组织结构的理想目标是建立学习型组织。面对知识经济时代，不仅仅是获得知识和信息，更重要的是它高度重视建立全体人员共同的目标、价值观和经营使命。

3　促进高校物业管理服务企业管理创新的措施

加强高校物业管理服务企业管理创新，涉及各个方面的工作，需要协调运作，特别是需要针对薄弱环节，围绕新形势提出的各项要求进行。

3．1　转变观念，把管理创新作为高校物业管理服务企业经营战略思想

观念的陈旧和落后是企业管理创新的最大障碍。如高校物业管理服务企业的领导还没有形成现代企业管理的意识，就无法认识到现代管理模式对企业效益的巨大作用。因此，高校物业管理服务企业的领导要切实认识到管理创新在当前市场经济竞争形势下的重要性和紧迫性，更新企业的经营理念和战略部署，增强科学管理经营的意识，从战略的高度去推动企业的管理创新。

3．2　建立有效机制，培育职业化的高校物业管理服务企业管理队伍

高校物业管理服务企业的管理者是企业内最具有创新能力和影响力的人。目前，高校物业管理服务企业管理创新效率不佳与缺乏具有企业家素质的管理者有内在关系。因此，要推动高校物业管理服务企业管理创新，必须注重企业内部管理队伍的建设，培育和造就一个主导管理创新前沿的管理层。结合目前高校物业管理服务的现状，在“责、权、利”一致的原则下，完善经营者激励约束机制，建立一套科学、公正的考核、晋升体系，使经营者的个人利益与企业的经济效益挂钩。

3．3　构建创新文化，形成高校物业管理服务企业良好的管理创新氛围

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高校物业管理是在社会住房制度改革、物业管理行业的发展和高校后勤社化改革的推进过程中逐步发展起来的，高校物业管理是高校后勤社会化改革的一个主要内容。因此，在目前的新形势和新环境下，开展高校后勤物业管理工作的创新具有十分重大的意义。

1、高校物业管理的内涵

1.1、高校物业管理的含义

高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤集团的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术就学校已经建成并投入使用的校园、各类建筑物、设施设备等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有者和使用人提供综合性、有偿性的服务。以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

1.2、高校物业管理服务的内容

1.2.1、维护校园环境

校园环境的维护分为对自然环境的维护和对社会环境的维护。自然环境的维护主要包括：校园环境卫生的管理与服务，主要是为了净化校园及其环境，定时对各楼宇内外环境进行清扫保洁，保持校区内环境卫生的清洁而开展的管理与服务；绿化管理服务，主要是为了维护校区内园林绿化，定期地进行保养和营造，使校区内学习和生活更加舒适、健康。社会环境的维护主要包括：校园内安全护卫管理，主要是保护校园的安全，同时作为物业服务企业要做好预防和处理各类突发事件的准备，给师生营造一个安全的学习和生活环境；消防协助管理服务，主要是定期检查消防设施设备，定期地进行消防安全教育和消防演习操练，保证在关键时刻义务消防队伍能派上用场；校区交通协助管理，主要是对校区各种车辆、道路的管理，保证交通畅通、快捷，为师生创造安全、便利、舒适的环境。

1.2.2、校园物业修缮

物业的修缮主要包括建筑主体的管理与修缮和设施设备的管理与修缮。建筑主体的管理与修缮，主要是定期地对房屋（各类宿舍、教学楼、实验室等）进行检查、维修，保持房屋完好率，确保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常维修、保养，房屋各类的小中大维修等；设施设备的管理，主要是为了保证房屋的配套设施设备及各种教学设施设备的完好及其正常使用而进行的管理和服务。除此之外，校园内的市政道路、管网管理与维护和修缮，保证畅通和使用。

1.2.3、营造育人氛围

高校物业管理既有社会化、企业化管理的特点，又与普通物业管理不同，它有着为教学、科研、师生提供服务的职能，更富有管理育人、服务育人积极开展校园文化的职能。物业管理人员热情周到和文明规范管理对培养学生良好的道德品质能够起到一定的示范作用；优美的校园环境、清新的空气可以是学生们的身体健康、精神振奋，良好的校园文化熏陶，使学生形成良好的心理素质，陶冶情操和培养高尚的审美情趣。正是由于物业管理这种对校园环境的优化作用在不断促进学校育人工作的全面实施。

2、当前高校物业管理现状

2.1、管理服务观念落后

高校物业管理仍然处于一种家庭式作坊制，存在小打小闹的经营意识，管理技术，服务手段相当落后。保洁工作，扫地只用扫帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一块抹布。这一种服务方法，可谓：一把扫帚、一把拖把、一块抹布“打遍天下无敌手”。由于经营意识落后导致服务技术踏步不前，而社会上物业管理己采用了机械化服务、无纸化管理、电脑化报修等服务平台的先进管理技术和服务手段。而作为高校物业管理必须更新服务理念经营意识，不断提高物业管理水平和服务技术，与现代物业管理相匹配。

2.2、物业管理队伍知识老化、年龄老化

高校人事部门往往注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员。目前高校物业管理队伍年龄结构老化，在职员工的年龄已极大数接近50岁或50岁以上年龄，身体状况欠佳，在40岁以下仅占在职人数20%左右，而物业管理是一项繁琐而复杂的服务工作，更需要一些年富力强的青壮年，物业管理才能朝气蓬勃。为了降低物业管理成本，在操作层面上的工作人员极大多数聘用了中年下岗、待岗人员和退休工人，以及外来劳务工。这一群体人数占物业管理队伍75%左右，这一群体人员的文化水平低，接受新技术、新知识的能力受到限制。

2.3、制度不够健全

规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

2.4、物业员工亟待技术培训

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

2.5、经费投入严重不足

当今时代，我国高校正处于高速发展阶段，建设施工、设备购买项目较多，资金使用缺口大。而当前我国高校物业管理经费仍主要依靠学校财政拨款，经费自然也就十分紧张。这就使得高校物业管理大部分时间都处于 “贫血”运行状态，也就很难实现更大的突破，严重制约了高校物业管理的现代化发展。

3、加强和完善高校物业管理的建议

目前，从高校物业管理运行情况来看，还有一些问题。为此，应在后勤改革和发展的大背景下，确定高校物业管理发展的思路与对策。

3.1、树立物业管理现代化发展理念

将物业管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入竞争机制，使高校后勤管理步入专业化、一体化和企业化发展道路。因此，要树立物业管理现代化发展理念，改变过去那种传统的行政化物业管理习惯。要建立健全高校物业管理制度，以制度来规范物业管理的各项工作。另外，高校物业管理的企业化发展仍然需要政府和学校的大力支持，如争取政府在金融信贷、税收减免等方面给予优惠政策，争取学校在行政方面给予便利条件，等等，但仅仅靠外部支持是不够的，物业管理企业要按照现代化、市场化、专业化的标准严格约束自己，努力克服各种困难，增强自身实力，参与市场竞争，实现企业的自我发展。

3.2、提高物业管理水平，走集约化道路

高校后勤不仅有一批物业管理队伍，还有一批集物业维修、绿化、保洁、保安为一体的物业服务队伍，他们长期为教职工和学生服务，熟悉服务对象的特点和要求。但也有服务意识差、“朝南坐”的习性。为此，迫切需要以素质教育、岗位培训、技术考核等形式，提高人员的专业水平和服务意识，并通过机制的转换和专业部门利益的调整，做到优胜劣汰，造就优秀的物业管理队伍，以增强企业的竞争力。高校转制的物业管理还应脱离“小而全”的格局，立足高校物业管理集中与分散并存的市场定位，形成向集团体发展的扬己之长，进行专业化、区域化有机统一的局面。日后，学校对公用房屋采纳用大包大揽的行政管理方式也将退出，物业管理的触角将会延伸至学校的各类用房。目前，从市场需求量和市场规则保障都为物业管理创造了良好的条件，高校物业管理应及早介入。

3.3、加强队伍建设提升专业化管理和服务的水平

重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准结合实际加强专业化建设。一是要高校物管部门制订物管队伍建设规划在引进物管队伍上有优惠措施及政策以吸引优秀的物业管人员。二是加强对员工的技术培训提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划、制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。三是提升高校物业管理人文品位葛造良好的文化氛围。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响决定了其价值取向应服从于高校“教育育人，’的大目标。

3.4、以服务为本，树立高校物业品牌形象

结合新时期学生出现的新特点和社会发展的要求，增加工作内容和服务范围，加强与学生的沟通和交流，向他们提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务。

3.5、理顺物业管理体制和运行机制

高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会。

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高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一，随着我国教育事业的发展，高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容，也是后勤改革的关键因素。1999年开始，我国高校全面推行后勤服务社会化改革，按照社会主义市场经济要求，着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式，不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步，而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化，从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇，同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

1 高校后勤物业管理的现状

高校后勤物业管理的范围，一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施，包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理，为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争，社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。

高校后勤物业管理从其性质来说，是高校后勤管理的一部分， 十几年高校后勤物业管理改革以来，从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期，高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于，高校物业管理脱胎于高校，服务的对象也限于高校内部，并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系，其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司，但又受学校管理部门的指挥，近年来，虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试，但由于体制上或观念上的原因，到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架，部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想，运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制，部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来，在社会上也已经以独立的企业在运行，但是，企业却没有独立法人资格，仍然和学校存在附属关系；同时，企业的资产产权不明晰，分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。

2 我国高校后勤物业管理中存在的问题

2.1 管理服务观念不能适应形势发展需要

高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容，其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力，不断提高后勤服务质量，逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱，是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变，员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工，使他们愉快地转变观念，管理服务观念要适应形势发展需要。

2. 2 管理体制和管理形式不规范

我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格，企业运行仍然采用旧有的模式和体制，导致各方法律关系不够清晰；产权关系不明确，物业管理企业的产权人既是学校，也是物业管理企业的职工，双方的责、权、利关系无法明确。因此，一旦发生物业管理纠纷，难以追究法律责任，双方合法权益都难以保障，从而法律风险巨大，管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范，物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成，体制上仍然沿袭了事业管理的形式；尽管有的学校已经成立物业管理公司，但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能，管理形式不规范。

2.3 管理制度不够健全

高校后勤物业管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，管理制度不够健全规范。 转贴于

2.4 队伍专业化水平不高

高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体，人员结构不合理，管理、技术人员少，综合素质水平不高，同时非正式在编员工比例不断上升，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，缺少专业技能训练和培训，因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。

2.5 服务水平和质量不高

由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量，服务水平和质量不高。一是主动服务不够，存在服务不及时、不到位情况，有些工作经常要拖很长时间才能解决；二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够；三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务，而忽视一些死角和比较偏僻的地方；四是校园环境管理不到位，对乱贴乱画缺乏有效的措施，对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求，存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇，在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。

3 高校后勤物业管理的几点策略

3.1 创新管理体制 加强规范服务

高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，按照《高校物业管理办法》， 转换机制，理顺关系，切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系，建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体，并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司，增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次，提高管理效率;在运营上，要多渠道筹集资金，不断拓宽经费来源，从而为企业的发展注入新的活力，使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道，有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体，必须进行机制转换，选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，降低经营成本，建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然，不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式，要经过阶段性发展和过渡，才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。

3.2 加强人才培养 强化服务意识

提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的，素质不高，难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才，充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。

3.3 坚持以人为本 提高服务质量

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一、当前我国高校物业管理的特点

从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制

商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。

（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作

国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。

二、高校物业管理发展趋势分析

高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。

（一）物业所有权与经营权分离

在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。

（二）物业管理的市场化

高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。

（三）物业管理社会化

高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。

（四）物业管理的专业化

社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。

（五）物业管理的规范化

首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

参考文献：

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［关键词］

高校;物业服务;外包;利弊

高校后勤部门尽管不是教育教学机构，但为高校教育教学提供了重要的服务保障。长期以来，我国高校的后勤机构均由学校自行管理负责，而在改革开放、市场经济发展、高校间竞争不断加剧的形势下，高校后勤传统的管理模式已经无法适应当代需求。在高校相继改革创新的趋势下，部分高校物业服务采用了外包模式，“外包”又被称为资源外包或者外部购买，指的是企业在内部资源有限情况下，为获得更大的竞争优势，保留自身最具优势的业务，而将其他业务委托给其他更专业、更具成本优势的企业［1］。高校物业服务外包包括学生宿舍、教师公寓物业管理等外包，使物业品质得到了大幅度的提升。但部分高校在后勤管理体制的变革与创新过程中面临着诸多的问题，导致变革创新停滞不前，后勤服务质量无法进一步地提升。究其原因，一方面是因为我国高校后勤体制改革正处于探索与初始阶段，另一方面是因为高校管理人员管理理念陈旧，对新事物存在一定的排斥心理，进而在一定程度上对高校后勤管理的变革与创新造成阻碍。

一、高校物业服务外包的必要性

在高校看来，物业管理并不是工作的重点，但其为高校教育、科研活动、师生生活等提供服务，而学校的前进与发展也离不开良好的物业服务质量。学校与企业有着较大的差别，物业管理并没有营利性，高校物业管理看上去并不像专业物业管理机构一样精细化，但其物业管理运作与服务质量同样不容许差错出现。当前，我国高校物业管理缺乏专业、科学的管理体制，存在机构大但杂乱的情况。绝大部分的高校物业管理属于自给自足，较为封闭，有学者将这种物业管理称之为“全包型物业管理”［2］。但在市场经济体制下，这种管理服务模式并不与之相适应，这种管理模式将重点放在投入上，而并不重视产出效益，偏重于公共服务与师生的福利，往往忽视了经济效益与学校的经济实力。尽管高校是非营利机构，物业服务业并不以盈利为目的，但物业管理模式的滞后为学校造成额外的经济负担，需要将部分学校经费用以补贴物业管理，这使得学校无法将所有精力致力于教育、科研、教学等工作，而物业服务质量也较为低下，学校良性发展受到影响。同时，这种物业管理模式下将造成资源的重复浪费，增大高校物业运营的风险［1］。在这种形势下，高校物业管理改革势在必行，科学、合理与高效的物业管理是改革的目标。

二、高校物业服务外包的利弊

(一)高校物业服务外包的优越性高校物业服务管理有着其自身的特点，与企业不同，并不能完全将其放手外包，而是将一些与学校核心管理无关、次要的工作外包给专业组织，进而充分利用其专业优势与管理效率做到取长补短，让学校从繁琐与低效的物业服务管理工作中解脱出来，将更多的精力放在教育、科研与教学工作中。这种物业服务外包模式与传统学校的“全包型物业管理”相比更具有优势，具体体现在以下几个方面:首先，减少高校办学成本，提升学校的综合竞争力。传统的高校物业管理统归于后勤管理机构，在这种管理模式下，后勤机构设置普遍表现为机构臃肿、人员冗杂、工作效率低等状况，这使得物业管理运营成本增加，资源浪费严重。实现高校物业服务外包，通过利用专业组织的优势与高效率，一方面可简化原组织结构，大幅缩减编制，而从业人员也更专业，进而改善高校物业服务效率，提高物业服务质量，节约运营成本，塑造学校良好办学形象;另一方面可提高高校的办学水平与效益，提升综合竞争力。其次，能够有效地避免不必要的责任纠纷，降低高校物业管理风险。高校在为国家培育人才、进行学术研究、为社会经济发展提供服务的同时，需要做好校园的安全管理以及服务工作，而这都是物业后勤的主要任务。学校管理者对在校人员有保障人身财产安全的主要责任，当学生等相关人员的人身财产安全遭到损害时，问责对象往往是高校的管理机构，也使得学校管理风险增高。通过对高校物业服务管理模式的改革，将物业服务外包，可通过对校外力量、市场机制调节作用的合理利用，促进高校后勤管理效率与质量的提升，降低学校管理风险。再次，有利于推动校外服务产业的发展，使得社会资源得以最大限度的优化配置。将高校物业服务进行外包，可节省学校的经济开支，减轻经济负担，让学校投入更多的精力到教育、科研与教学工作中，并利用专业组织的优势提升物业服务质量。同时，实施高校物业服务管理外包可有效地扩大高校物业管理外包服务市场，扩展服务行业产业链，让专业物业管理机构能够公开、公平与公正地参与竞标，形成行业的良性竞争;加上科学理念与制度的引进，优秀物业管理人才的任用，实现社会资源配置的优化。

(二)高校物业服务外包所面临的问题首先，信息存在不流畅与不对称，为高校物业服务管理的改革带来困难。高校实施物业服务改革的目的在于减少办学成本，并通过专业物业机构提供物业服务，配置资源，提高服务质量。而在实际运行过程中，往往存在信息不流畅与不对称的情况，尤其是在高校物业服务管理初始阶段，因高校缺乏对社会物业管理机构的了解，加上尚不完善的物业外包机制，缺乏配套的法律法规，使得物业行业体制并不完善，让高校物业服务管理人员陷入困境，若对物业管理机构选择不当，不仅无法提高物业服务管理质量与效率，反而会增加更多的风险。其次，高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在这个过程中，物业服务管理机构为获得中标服务机会，仅仅需要最大限度地降低投标价格即可成为最大可能的中标者。物业服务管理机构在报价过程中往往容易出现恶意压低价格以达到抢占市场的目的，甚至有企业通过联合来互相陪标，使高校利益遭到损害。另一方面，在外包物业管理机构开始服务后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校缺少对这类行为行之有效的惩罚，因此外包物业管理机构往往不顾及与高校间的长期发展，仅仅将高校作为一次性合作对象［3］。再次，高校原有后勤物业服务管理机制与社会物业管理机制之间无法做到有机协调。高校物业服务管理包括学生宿舍管理、教师公寓管理等，这使得校外专业物业管理机构在与高校物业服务进行接管的过程中，因服务对象与社会人员存在较大的差异，服务业务范畴不完全相同不可避免地存在着无法协调的矛盾［3］。高校是为国家培育人才的基地，因此高校物业外包也是社会高度关注的一个问题。高校物业服务管理与校外社会物业管理的差异，短时间内将造成物业管理机构无所适从的感觉。现阶段，高校物业服务外包还处于探索阶段，部分高校找到了适合自身发展的物业服务管理机制，而大部分学校还处于探索阶段。由于政府相关部门并未对高校物业服务外包出台相关的政策法规，这使得高校本身在实施物业服务外包的改革过程中对改革的目标与计划并不确定，多数是对其他院校改革的模仿，因此高校物业服务外包的顺利实施，实现物业服务质量与水平的提升，需要多方面的共同努力。

三、高校物业服务外包发展的几点建议

(一)把握高校物业管理改革重点，对物业服务外包项目与模式慎重选择高校物业服务管理为学校师生提供服务保障，发挥着十分重要的作用，为实现物业管理体制的改革，需要考虑以下几个方面的问题。第一，考虑高校物业服务外包是否符合高校物业管理体制的改革。合理的物业管理体制对服务质量起着优化作用，并关系着学校的发展大局，因此高校物业服务外包需要明确管理目标，并制定完善的实施计划以及风险应对措施。第二，当高校实施物业服务外包时，需要确定外包的服务项目［4］。当前，高校后勤服务机构的服务项目较为完善，包括基础设施的维修、环境保护、宿舍管理等等，物业服务管理者需要在周密论证后决定需要外包的服务项目，并将必要的项目留由学校管理。第三，科学选择物业服务外包的时间节点。高校物业服务外包时间非常关键，需要充分评估学校的情况，并考虑学校的经济情况，以及学校所在地的经济与物业管理发展情况，在做好各方面的准备后进行实施，进而促进高校物业管理的改革与创新，若缺乏充分的前期准备工作，则将增加失败的风险。第四，所选的外包物业服务管理机构应适合学校的发展。选择优秀的外包物业服务管理机构能够提供优质、高效的物业服务，同时对高校物业管理改革起着积极的促进作用。在对外包物业服务管理机构进行遴选的过程中，由于高校对物业管理机构的全部情况并不能完全了解，因此高校需要通过竞标等方式来选择物业管理机构，并从中挑选出适合学校发展的，具有良好信誉与丰富经验的物业管理机构作为合作对象。在整个过程中有两个重点，一是确定外包物业管理机构的管理原则，二是确定其评价准则与标准。第五，选择正确的外包形式。高校物业服务怎样进行服务外包，选择高水平、经验丰富的物业管理机构与高校物业改革质量有着直接的关系，因此高校物业服务外包必须制定出合理的规划步骤，制定透明、公正与公开的招标制度，明确合同条款，在物业服务外包后建立起服务质量监督体系，以确保服务质量获得有效保证［5］。

(二)严格落实监督管理制度，提高高校物业服务外包管理水平纵观实施物业改革的高校，既有成功经验也有失败的教训，其失败之处在于外包物业机构对合同要求表现出无视、钻合同漏洞等，进而导致物业服务质量与服务水平无法获得保障。究其原因，主要是因高校管理部门忽视了对物业服务外包的监管。因此，高校管理者需要从思想上增强对物业服务外包管理的意识，转变工作作风，建立并完善管理机制。具体包括:成立专门管理外包物业机构的部门，以实现对外包物业管理机构的有效监管;制定并实施明确的监管标准，借鉴国内外先进经验，对管理机制进行不断地完善，确保监管工作的顺利进行;提高管理人员的工作态度，强化对外包物业管理机构的监管，杜绝违规操作，确保物业服务的有序性。

(三)建立并完善评价制度与激励机制为确保物业服务质量与服务水平，制定完善的考评制度与激励机制是行之有效的方法。对物业服务各项工作内容、工作方式等一系列细节制定具体的考核条文，通过外包物业管理机构自身、高校以及师生对外包物业管理机构及其人员的考核来对物业服务进行评价，并由高校物业改革领导小组进行定时的评审，在公布考核结果后，根据奖惩制度予以奖励与惩罚。外包物业管理机构应虚心接受师生的建议，及时对问题进行改进，提高物业服务质量。同时，可委托专业评价机构对物业服务进行评价，为提升服务质量提供数据支持。

(四)切实做到经济性与公益性、长期计划与短期计划的结合校外物业管理机构接受高校物业管理需求的主要目的在于获取经济利益。在提供服务的过程中，不可避免地会出现成本过高的问题，而这与高校物业管理的公益性是相矛盾的。因此，在维护高校物业管理机构公益性的同时，还需要考虑到外包物业管理机构的利益，通过对学校资源的优化与整合，发挥高校的优势，对各种资源充分利用，给予酌情补助，考虑到二者合作的长远利益［6］。

四、结语

服务外包是市场机制下完成物业服务的一种手段，是高校自身物业管理发展的一种战略选择，并与市场进行互动。在市场规模较小、诚信体系不完善、机制不成熟下，高校物业外包面临着较大的风险，大部分高校对于物业服务外包持保守态度;在市场初具规模，诚信体系对企业起到一定约束作用，市场机制相对成熟下，高校物业服务外包形式才能够得以生存发展，获得高校与企业的双赢。

［参考文献］

［1］邱珊珊．物业管理服务外包关键问题分析［J］．中小企业管理与科技(中旬刊)，2014，(12):62－64．

［2］李岳珅．高校物业管理服务外包思考［J］．新西部(理论版)，2015，(12):116－117．

［3］韩莹．Z高校后勤社会化经营问题研究［D］．青岛:中国海洋大学，2013．

［4］王连华．高等教育机构服务外包良性发展研究［J］．开放教育研究，2007，(5):55－60．