房地产企业财务风险研究范文

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一、我国房地产企业存在的财务风险

财务风险是指在各项财务活动中，企业因受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内实际财务结果与预期发生偏离从而蒙受损失的可能性。而房地产企业的财务风险，是指在房地产投资过程中，由于财务状况不良导致可能无法得到应有报酬的风险。目前我国房地产企业的财务风险主要表现在如下几种形式：

（一）土地闲置成本升高，开发企业资金不足

房地产企业预售资金能否及时回笼，是其持续投资的重要保证。房地产企业在取得土地的过程中，除支付高价土地购买金额外还需投入资金到前期开发中。根据规定，房地产企业开发非经济适用房项目的预售收入预计计税毛利率不得低于20%，使得原本资金就紧张的房地产企业要拿出更多的钱来预缴企业所得税。尤其是目前大部分房地产企业均需依靠贷款滚动开发资金，如其销售困难、资金回笼不及时，而贷款又面临着还未投入开发建设就要被预征的情况，则压力极大。同时，国土部的《关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置两年将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。如果执行该规定，那些通过高价取得大量土地的房地产企业将面临更大的财务风险。

（二）成交量萎缩、经营净现金流量为负数

随着国家各种调控措施的不断出台，虽然房价暴涨得以遏制，但同时房地产的成交量也大量萎缩。从中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中可以看出，大型房地产企业排名前20位中，前6个月全年销售目标完成了50%以上的仅恒大地产一家，全年销售目标完成了40%的也仅有三、四家房地产企业。另外，金地、保利、龙湖、恒盛2010年上半年销售量分别为53.76亿元、217.55亿元、104.8亿元、41.68亿元，分别完成销售目标的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎缩使商品房空置率猛增，资金无法及时回笼，从而形成风险。

而上市公司2011年年报也显示，房地产板块的现金流量状况十分堪忧。1712家上市公司中现金流量最低的10家，6家为房地产公司。其中，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额为—30.25亿元，同比下降51.36%；上海新梅上半年经营活动产生的现金流量净额为—4.19亿元，而上年同期为3.51亿元。这说明受国家宏观调控政策的影响，部分中小型房地产企业在国家政策调控、银行信贷资金紧缩、市场需求量大幅萎缩等多种因素下面临着资金链断裂的风险。

（三）资产负债率较高，资本结构欠佳

企业的融资渠道有内部融资和外部融资两种。目前我国房地产企业的融资渠道较单一，以外部融资为主，尤其是以银行借贷资金为主要手段，只有2%的资金是来自直接融资，这样一来，对企业生死存亡起着至关重要作用的资金来源即为银行资金。根据有关报道，截止2011年底，我国银行金融机构房地产贷款余额高达10.73亿元，中国房地产测评中心的《2011年房地产上市公司测评研究报告》显示，以万科、中国海外发展、恒大地产、金地集团、招商地产等为代表的一线上市房地产企业资产负债率比往年都有所增加，其中万科、保利、恒大、绿城国际资产负债率均超过70%，绿城中国更高达88%。而我国房地产企业的平均资本负债率警戒线标准为50%—60%，远超该标准。

二、防范和控制财务风险建议

（一）加强风险管理，抓好内控建设

房地产企业应完善内部控制制度，明确各部门职责，理顺财务关系，以加强防范风险的能力。要树立员工的风险意识，调动全体员工积极参与到财务管理的整个活动中来。房地产企业控制财务风险的首要任务和目标是化解风险，建立财务风险控制系统。具体可以从以下几方面来实施：

完善公司治理结构和监督体系。公司能否正常运转、持续健康成长，其前提条件是建立有效的治理结构，这也是保证内部会计控制制度组织实施的基础。企业应设立内部审计、稽核等监督部门，以健全监控体系。

继续抓好内部控制建设。在构建规范化内部控制体系过程中，企业应在专家的指导下进行业务流程梳理、岗位权责的分配、流程图的制作等一系列系统化、程序化的管控活动，保证工作环节和业务的步骤都有据可依，有章可循。

实施过程的控制和责任应强化，在各个工作环节关键节点之中设置控制风险点和管控重点。

（二）强化资金管理，提高资金使用效率

加强预算管理。房地产企业可以采取以项目预算和资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式，年度责任预算可以使房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划于目标层层分解至各责任中心，保证公司预算总目标顺利实现。房地产企业全面预算的编制过程需要全员参与，上下级反复沟通。为有效的控制预算外支出，应紧密结合预算执行控制与业务授权体系的内容，以提高企业对资金的管控能力。

加速资金周转，提高资金的使用效率。房地产企业为把闲置资金合理利用起来，应全面考虑工程物资的统一调度，并实行横向融通，以减少物资积压，加快资金周转速度。特别是要从以下几方面对应收账款的加强管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。大型房地产企业可以采取用少量资金促进多个项目进行的滚动开发形式，以缓解银行借贷资金紧缩的压力，提高资金使用率。

（三）确定合理的资本结构，降低资产负债率

积极开拓新的融资渠道。宏观环境的压力加剧了房地产企业资金紧张的局面，企业为了保证资金的供应和降低融资成本应积极拓展融资渠道。可以采取阶段性股权融资、股权收购、房地产投资银行、开发商贴息委托贷款等方式来拓宽融资渠道。

确定并保持适当的资产负债率。企业应该慎重考虑负债风险和收益关系，确定合理的资产负债率。可以从以下两方面考虑负债经营：确定战略方向，保证资金的有效利用。企业应根据所处的内部和外部环境条件，在充分考虑企业长期发展中环境因素变化对企业经营活动影响的基础上，确定企业发展目标和方向，并予以实施。只有经营方向明确，房地产企业才不会盲目的投资和扩张，使资金需求压力在一定程度上得到缓解。负债要适度。企业应在自身的风险承受范围内确定适当的资产负债率，由于偿还债务最直接的保障是股东权益，所以负债的额度与权益资本的规模不应相差过大。并且，负债结构要合理安排，企业应合理搭配长短期负债规模和比例。结合自身情况，对增长速度进行合理规划，避免因短期利益丧失成长的能力。

三、结束语

受国内宏观政策调整和国际经济变动的双重影响，目前，财务风险隐患是房地产企业生存发展中迫切需要解决的现实问题。本文分析了房地产企业财务风险，并提出改进建议。企业应通过完善内部控制，提高资金使用效率，降低资产负债率等多种形式不断提高对抗对风险的能力，以保证其健康、持续的发展。

参考文献：

[1]吴狄城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究），2010（3）

[2]张笑杰.房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）

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1. 房地产企业财务风险的形成原因

1.1 财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类

1.1.1 内部原因。

(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识，认为只要管好、用好资金，就不会产生财务风险，风险意识淡薄。（2）财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前，我国房地产企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象，由此而导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

房地产企业与内部各部门之间及企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重。房地产企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。

1.1.2 内在财务风险分类。

在此活动过程中，由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性，称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面:

（1）筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险叫分为收支性风险和现金风险，收支性风险为收不抵支造成房地产企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为房地产企业某时段上现金流出额超过现金流入额，而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。

(2)内部投资风险。它是指房地产企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低，固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给房地产企业带来很大的风险。

(3)经营内部风险。它是由于房地产企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关，因此称其为内部风险。

(4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合房地产企业的发展要求等而产生的风险。

1.2 财务风险形成的外部原因。

房地产企业财务管理的宏观环境复杂多变，它也是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给房地产企业带来财务风险。。企业在原料采购中没有话语权，处于相对被动地位，只有依赖自身能力消化高成本带来的外部风险。

2. 财务风险的防范与控制

2.1 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统

对房地产企业而言，获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。

2.2 结合实际，采取适当的风险策略

财务风险是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下，更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此面临财务风险，房地产企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险，这对于降低和化解财务风险、提高房地产企业经济效益具有重要意义。

2.3 加强房地产企业财务活动的风险控制

2.3.1 筹资活动风险控制

市场经济条件下，筹资活动是一个房地产企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生筹资风险。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。

2.3.2 投资活动风险控制

房地产企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种：一是投资开发项目；二是投资证券市场；三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。。

2.3.3 资金回收风险控制

房地产企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，包括机会成本（常用有价证券利息收入表示）、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理，应建立稳定的信用政策，确定客户的资信等级并评估房地产企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。

3. 房地产企业财务风险预警指标体系的构建

3.1 明确警义

明确警义也就是明确预警的对象。所谓警义是指警的含义。警义又可从警素和警度两个方面考虑。。警素是指构成警情的指标是什么，而警度则是警情的程度。

3.2 寻找警源

警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可分为3种:l)来自自然因素的警源，即自然警源;2)由国外输入的警源，即外生警源;3)来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。

3.3 分析警兆并预报警度

分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。一般不同警素对应着不同的警兆。当警素发生异常变化导致警情爆发之前，总有一定的先兆，这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系。警兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。

4. 结论

发现了房地产企业财务风险的警度，不论是处于哪一警限区间，这都不是我们进行财务风险预警研究的最终目标。我们的最终目标是根据警度预报来寻找是哪些因素的异常导致了这种警情的出现，即与标准指标离差巨大的先导指标(警兆)，并对此进行分析研究发现警情产生的根源(警源)，针对具体的情况做出具体分析，及时采取措施对其加以控制、排除，以免风险的发生。构成预警模型的偿债能力、盈利能力、周转能力和成长能力的四个模块中，盈利能力的权重最大，因为盈利能力是房地产企业经营的根本目标，没有盈利企业经营就没有意义，当然存在着较大的财务风险;其次是偿债能力，企业虽然有盈利，但只是帐面上的盈利，而没有获得现金净流量，很可能面临不能到期偿还债务或无资金继续持续经营而导致破产的结局。。综上所述，房地产企业可以通过建立财务风险预警系统来最大限度地减少财务风险损失。

【参考文献】

[1] 喻辉, 余珍. 论财务风险与财务危机的关系[J]. 商场现代化, 2009, (01) :330

[2] 刘丽, 张金贵. 试论公立医院财务风险的控制[J]. 卫生软科学, 2009, (01) :42-43

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一、引言

房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。

二、当前房地产企业财务风险的市场表现

（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大

2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。

（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢

我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。

（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低

在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。

（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大

我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。

二、房地产企业财务风险防范措施

针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。

（一）发展多元化的融资渠道

我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。

（二）加强房地产投资项目可行性分析

房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。

1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。

2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。

（三）做好现有项目的销售工作

有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。

第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。

第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。

（四）合理增加土地储备

土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

三、结论

房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。

参考文献

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.

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房地产企业的财务活动受政治、经济、政策导向、社会文化、自然环境等诸多因素的影响，存在较大的不确定性。美国2007年爆发次贷危机，导致房地美和房利美两家占美国房产抵押贷款业务一半的最大房屋按揭公司被美国政府接管，雷曼兄弟公司破产，美林公司被收购等，进而席卷世界各地，引起全球金融危机。及时对可能发生的财务风险进行预警，成为政府机关、经济学界、投资人和企业共同关注与研究的重点，美国次贷危机爆发使财务风险预警研究变得更为意义重大。

一、房地产企业财务风险的基本类型

我国的房地产行业具有起步晚、基础差、规模小、资产负债率高的特点，其财务风险的不确定因素多，一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：

（一）资产负债率持续上升，面临按期偿债风险

开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。如果资产负债率过高、资本结构不合理，就会导致企业财务负担沉重，其结果不仅导致资金紧张，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。在借贷到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益趋动下，很多企业将到期能否偿还及高利率风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动。资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利的财务风险。

（二）利率变动风险

房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的变动必然会产生利率风险，包括支付利息过多的风险、投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险。加息会增加企业资金周转的困难，使得资金链出现问题的概率进一步增加。同时，成本的增加会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

（三）过度依赖银行贷款，带来再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。房地产公司为了扩大投资规模，获取更多的投资项目，大量向银行贷款。一旦出现金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严格把关，房地产开发企业融资就会加大难度，造成资金紧张，给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动，加大了筹资风险。

房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。

二、我国房地产企业财务风险基本表现

企业在面临财务风险之前都会有一些征兆，提供给我们一些信息。只有具备对各种财务风险加以识别和监测的能力，才能将风险的损失程度降到最低。

（一）宏观方面的表现

企业的应收账款减少，流动资产减少，银行透支依然，说明企业的发展后劲不足，债务严重，到期偿债能力差，企业的变现能力减弱，财务风险问题必然在不久的将来暴露出来；自有资本在总资本中的比重有所下降，说明企业出现财务危机；亏损侵蚀了全部自有资本，而且还吃掉了一部分负债，则属于资不抵债，必须采取果断措施。

（二）微观指标上的表现

从企业收益指标来看，如果从经营收益开始就已经亏损，说明企业已近破产，即使期间收益为盈利，但可能是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增加；但如果经营收益为盈利，而经常收益为亏损，可以说已经出现危机信号。从财务指标来看，一是资产负债率。该指标表示每元资产中有多少属于债权人提供的资金，主要反映企业资金来源的结构，通常该比率以低为好，该比率过高意味着负债过多，财务风险过大。二是现金比率。该指标反映企业的货币资金与短期投资占流动负债的比例，它是以极其谨慎的态度分析企业的即刻偿债能力，一般而言，现金比率越高，短期内债务人的债务风险越小。

三、房地产企业如何构建有效地财务风险预警体系

财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，房地产企业融资数量大，周期长，其财务风险的防范，主要应从以下几个方面着手。

（一）树立风险意识，从思想上重视财务管理

长期以来，财务管理的内容仅限于营运资金管理。激烈的市场竞争和生存压力将迫使房地产企业调整和转变过去陈旧的管理观念，树立明确的危机意识和理念，将危机预防放在首要位，真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”。提高房地产企业的财务风险管理水平，首先要提高财务人员的财务管理素质，改变其以往进行财务决策时的经验决策和主观决策为科学决策，最大限度地降低财务风险；其次，房地产企业应加强企业现有人员业务水平，学习工程管理、成本控制等房地产专业上的知识。加强市场分析和调研，将战略管理与危机管理紧密结合在一起，既要进行着眼未来的战略调整，适时调整企业经营方向和策略，又要开展维持企业日常运转的危机管理，促进业务有序发展。

建立一套系统有效的危机管理机制，包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统，使企业尽快重新走上良性发展的轨道。

（二）建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织架构，包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。

预警指标的选取是财务预警中最重要的环节，房地产行业预警指标分为定量指标和定性指标两部分，最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的，因此可以使用定量指标来衡量；有些风险是无法量化的，因此需要使用定性指标来衡量。一方面，企业需建立短期财务预警系统，编制现金流量预算。为准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立企业全面预算。另一方面，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统。其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力指标最具有代表性。反映资产获利能力的有总资产报酬率、成本费用利润率等指标；反映偿债能力的有流动比率和资产负债率等指标；经济效率高低直接体现企业经营管理水平，反映资产运营指标有应收账款周转率以及产销平衡率；反映企业发展潜力的有销售增长率和资本保值增值率。

（三）结合实际采取适当的风险策略，防范财务风险

在建立了风险预警指标体系后，企业对风险信号监测，通常采用的风险策略有：

1、进行市场调研，防范市场风险。企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。

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中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。与此同时，由于我国房地产市场的起步较晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整个房地产行业较为混乱，而市场上存在的很多中小企业又使得市场集中度过低，不能有效的配置市场资源，而这些管理不完善的企业本身又会加大整个行业面临的财务风险。因此，我们需要对目前我国房地产行业面临的财务风险管理现状进行研究和分析，并从中寻找出防范财务风险的措施，来达到完善整个地产行业的目的。

1财务风险的概念

1.1狭义的财务风险

我们一般将狭义的财务风险称作筹资风险，企业的财务风险一般是由企业的负债所导致的，具体来说就是企业由于欠缺资金，不得不向外界借款，导致企业产生负债，从而使得企业未来的发展具有一定的不确定性，企业存在着一定的经营风险，如果企业不存在负债，它的财务状况相对就比较稳定，因此我们可以说企业不存在财务风险。

1.2广义的财务风险

广义的财务风险一般是企业所面临的各种各样的风险通过货币化来表现出来，能够更加全面地反映企业当前所面临的风险，企业在经营过程中，面临着复杂的外部环境，存在着很多不确定性，有很多企业并不能够控制的因素，种种原因状况的存在导致企业在经营过程中面临着各种财务损失的可能性，这些都会对企业的进一步发展带来巨大的影响。因此我们一般认为广义的财务风险更加能够反映企业的生产经营状况，让外界能够更加清楚其面临的财务风险状况，这也更符合市场经济的实际状况。因此综上所述，本文认为财务风险的主要含义是：企业在生产和经营过程中，由于各种不可预料因素以及不可控制状况的存在，使得企I的生产经营存在着巨大的不确定性，从而进一步导致企业出现财务损失的可能。

2房地产企业财务风险的类型

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。理论界对其面临的财务风险类型也有多种不同的分类方法。本文根据对房地产企业影响范围的不同，将其面临的财务风险分为系统风险和非系统风险。而系统风险和非系统风险又主要有以下几种风险。

2.1政策风险

在房地产行业，政府政策主要有：土地拍卖政策、住房供给政策、金融政策、税收政策、房产价格政策、环护政策和结构调整政策等。这些政策都会对房地产的经营发展产生影响，继而影响到房地产企业的财务情况，影响其进一步的发展。众所周知，房地产投资是一个周期很长的过程，在这个过程，很多房地产商都可能经历不同的政策变动，而对于很多中小企业来说，他们资金本身就不雄厚，抵抗风险的能力很弱，很容易成为国家政策的牺牲品。例如：在2010年1月10日，为了稳定房地产市场和促进房地产行业的良性发展，我国政府出台了促进房地产行业健康发展的五条措施，也就是我们熟知的“国五条”。2011年1月26日，我国政府又出台了“国八条”，紧接着的是“新国八条”，从而直接导致“金九银十”的房地产神话破灭，众多开发商不得不纷纷降价。从以上内容我们可以看出，政府政策对房地产行业的发展起到重要的作用，一般我们认为这种风险属于系统风险。这种风险是个别企业不能控制和消除的，所以为了避免这种风险，降低企业的损失，就需要选择那些收益具有保障且国家支持的项目进行投资，而且资金的周转周期也不能过长，比如可以投资国家保障性住房建设项目。

2.2社会风险

社会风险则指的是一个社会的人文、社会、环境等因素给房地产企业投资带来的不确定性，从而导致其产生财务损失的可能。近年来，我国房地产价格居高不下，给民生带来了极大问题，也让房地产行业显得有些混乱，加上一些房地产开发商的不文明行为，导致了很多社会问题，从而产生了极大的社会风险。一些房地产商在开发过程中，违背了城市发展的长远规划和区域发展趋势，损害了广大人民的利益，这些项目会很容易受到大多数人的反对。当房地产企业在扩大投资，将项目投资到不同区域时，由于地域环境和文化的不同，导致水土不服，让房地产商在开发过程中面临着极大地社会风险。例如，昆明市在城市化扩张中（2010-2011），大量拆迁城中村，对当地居民的生活带来了极大的影响，导致后来的房地产开发集中放量，对昆明的房地产市场产生了极大的影响。

2.3筹资风险

筹资风险是指在房地产厂商在投资、经营、开发过程中，由于房地产商资金不能及时供应导致项目失败，给开发商带来财务损失而产生的风险。众所周知，房地产开发资金投入巨大，基本上每个环节都需要充足资金的保证才能正常运营下去，一旦资金链断裂，很可能导致投资项目失败，给房地产开发商带来无法估计的损失。在房地产开发过程中，企业一般都会向银行贷款，当企业面临着高额的债务时，就会存在着到期不能够还款的巨大风险。如果房地产企业出现了这种风险，将会对房地产商接下来的运作产生影响，如企业不能及时处理这个问题，很可能造成房地产企业开发的项目资不抵债，最后经营失败，出现巨大财务损失。在当前开放的市场环境下，如何通过风险最低、费用最少的方式筹到资金成为每个房地产企业投资经营的目标。虽然民间筹集资金的方式和流程简单，但是潜在风险巨大，企业一定要慎用这种筹集资金的方式。比如2011年的温州跑路事件就产生了恶劣的影响，给房地产行业带来了巨大的冲击，严重影响国民经济的发展。

2.4投资风险

投资风险一般指的是在房地产商在进行投资过程中，面临着复杂的外部经济环境，存在着各种不可预知的状况，导致投资结果不能够达到预期，影响房地产企业的盈利水平，给企业的财务状况带来损失。与其他行业相比，房地产行业面临的外部环境更加复杂，首先，它和政府、银行以及市场都有着极为密切的联系，如果政府政策出现变化，市场环境发生改变都会导致房地产企业投资的失败，从而导致其投资达不到预期收益，因此，我们认为房地产企业相比其他行业面临着更为严峻的投资风险状况。

2.5资金回收风险

房地产投资数额巨大，在企业实际经营销售过程中，企业难以短时间内回收全部资金，这种情况使得房地产企业存在一定的资金回收风险，虽然企业的销售收入可以记到应收账款项目上，并给企业的财务带来利润，但这些可能并未增加企业的现在流，可能反而会使企业用有限的现金流去垫支尚未实现的利税开支，给企业带来极大的负担。资金回收风险一方面会受到国家宏观政策和财政金融政策的影响，也取决于企业决策和管理水平的高低。

3房地产企业财务风险的防范措施

3.1培养房地产企业核心管理团队

不管任何行业，取得成功的关键都在于人，在于企业的管理者们，任何一个企业的成功都离不开一个优秀的管理团队。目前国内房地产商的利润趋于下降，在这种环境下，一个企业想要健康的发展和壮大必备的条件就是需要职业化的经理人管理团队，在他们的带领下。为企业的发展营造一个和谐、良好的氛围，让员工们能够更加愉快地、有效率地去工作，并帮助企业实现经营目标。

3.2加强房地产企业成本管理和控制

房地产行业投入资金巨大，对成本的控制就显得尤为重要了，在企业投资一个项目前，一定要做好可行性分析、财务经济评价及不确定性分析，从土地到物业管理这一整套经营过程，都要严格控制它们的成本，减少成本的关键就是加强对原材料和供应商的管理，大力倡导节价意思，实行成本责任制。而且，企业应该努力减少不必要的经营活动，尽可能的减少非生产性支出，努力降低管理费用从而达到控制成本的目的。

3.3善于利用市场机遇

虽然我国房地产行业存在着很大的泡沫，但是城市化进程、居民的刚性需求、人口结构和中国居民的财富性结构调整都表明我国房地产行业有进一步扩张和发展的潜力，在这种有利的环境下，房地产企业应该善于把握住机会，充分利用市场环境，争取进一步发展和扩张的机会。

3.4提高资金使用效率

减少现金流出以及增加能够控制的现金能够提高企业的资金使用效率。房地产企业需要从经营过程的每个环节入手，要和房地产企业相关的行业建立长久的合作关系，使得房地产商能够在各个经营环节充分利用合作方式，让资金在采购环节尽可能实现间接融资，动态追踪应收账款的情况，谨慎估计坏账的额度，改善企业的经营投资模式，促进企业的现金周转效率，通过这些措施来保证房地产商现金流的充足，从而保证企业的正常运行和发展。

4对未来的展望

从宏观经济上看，我国人均GDP超过2000美元、城市化进程的加深、消费结构的变化都表明未来我国房地产行业有很大的发展潜力，虽然近期我国经济处于下行压力、银行收紧信贷、大多数投资者持观望态度给短期内的房地产行业带来一定的冲击，给很多房地产企业带来巨大的资金和销售压力，也让大多数人对房地产市场的发展持悲观情绪。但是，在本文看来，我国经济正处于结构转型过程，短期内的市场低迷不可避免，这也是为经济转型付出代价，但同时我们应该看到房地产市场低迷背后的机遇。在当下的资金和融资渠道的压力之下，很有可能就会产生新的融资渠道，房地产市场的融资渠道也会呈现专业化和多样化。就未来房地产市场的投资方向而言，保障性住房将是一个非常重要的项目，结合当下我国国情，我国的房地产政策不可避免将会向保障性住房倾斜，保障性住房将成为我国多层次供房体系重要的组成部分，结构性的调整会主要通过土地、税收和信贷政策实现，未来我国房地产行业的利润率会逐渐回落到合理水平，开发商也会更多的涉及保障性住房方面。

总而言之，在当下我国房地产市场环境下，房地产企业应该积极采取各种有效措施，改变经营理念，提高企业的责任意识，提高财务风险的抵抗能力，总之，一个完善的财务控制体系是房地产企业长久发展下去的关键，同时也是我国经济可持续发展不可或缺的一环。

参考文献

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作为国民经济新的增长点，房地产业为中国经济的快速发展做出了巨大的贡献。房地产业的健康发展对于改善人民生活，调整产业结构，拉动经济增长起着至关重要的作用。本文以SK公司为例进行案例分析，通过对该股份有限公司财务风险控制流程进行研究及SWOT分析，得出该公司财务风险控制情况并对房地产企业财务风险控制提出相应的建议，具有一定的理论和实用意义。

1 SK公司财务风险控制情况

SK公司没有单独的风险管理体系，公司对财务风险的控制涵盖于内部控制系统之中。SK公司现行内控体系主要按照“控股总部、区域总部、城市公司”的“三级组织结构”进行管控，通过合理的岗位设置和人力资源政策，建立良好的内部环境并实施有效的控制。公司通过内部审计、内控检查、专业巡查等方式对内部控制进行监督检查，结合全面风险管理工作评估相关风险，并以内部报告、通报等形式确保有效的沟通，促进执行整改和制度修订。

公司对内部控制的实施采取多层次的监督、控制，内部控制体系。

董事会、审计委员会：负责审查、监督内控的有效实施和自我评价情况。

公司内部控制规范工作小组：负责指导、监督公司内部控制制度的建立、完善及其实施。

公司审计稽核部：负责日常监督。

外聘审计机构：对内控自评报告进行审计。

SK公司对于各类财务风险的管理目标和具体控制方法如下。

1.1 市场风险控制

SK公司的市场利率主要来自汇率风险和利率风险。汇率风险公司无法消除只能时刻密切关注。公司面临的现金流量利率风险是由浮动利率的金融负债产生的，而公司面临的公允价值利率风险则是由固定利率的金融负债产生的。针对利率风险，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮动利率，以此来消除利率变动产生的公允价值风险。

1.2 信用风险控制

为了降低信用风险，SK公司成立了专门部门，对合同另一方进行信用审批、确定信用额度、执行持续的监控程序以确保及时收回债权、以及对于过期债权采取必要的措施回收。在每个资产负债表日，公司会审核每一单项应收款的收回情况，对没有收回的应收款及时计提坏账准备。同时SK公司采用了内部政策及筛选机制，确保所有合同另一方均榫哂辛己眯庞眉锹嫉目突А3应收账款金额前五名外，公司无其他重大信用集中风险。

1.3 流动风险控制

SK公司采用定期分析债务的期限和结构的方法，时刻保证债务到期时有充足的流动资金来偿还。公司管理层也十分重视银行借款的使用情况，时刻确保遵守借款协议并对银行借款进行及时的监控。同时为了获得一定的授信额度，公司与多所金融机构进行融资磋商，通过授信额度来降低流动性风险。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中国上市房地产公司排名中，SK公司排名在前20名。根据排名，前20名可以分为三个战略群组。而SK公司隶属战略群组C。对战略群组C的SWOT分析如下。

2.1 优势

（1）市场挑战者或市场追随者；（2）规模较大；（3）品牌影响力较大；（4）进入壁垒高，避免过度竞争。

2.2 劣势

（1）跨地区开发风险；（2）行业过度集中于房地产，存在风险；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁垒较高，风险较大。

2.3 机会

（1）扩大国内经营范围；（2）塑造品牌影响力；（3）低碳环保的绿色住宅方向；（4）关注社会责任，提升企业形象。

2.4 威胁

（1）同类市场内存在竞争；（2）政府的管制与约束；（3）关于高房价的白热化的公众争议；（4）国外房地产企业进入市场。

根据SWOT分析中的劣势，可以看出SK公司业务过度集中于住宅地产和商业地产，且房地产开发地区过度集中于华中地区和东南沿海地区。行业和地区过度集中，如果国家政策对房地产行业或某一地区影响较大或房地产行业由成熟期进入衰退期，企业可能面临较大的财务风险。

3 房地产企业财务风险控制的启示

3.1 建立专门的风险管理体系

SK公司对财务风险并没有给予极大的重视，对财务风险的管理仅包含在内部控制体系中。公司可以建立专门的风险管理体系，如在总部设立风险管理部，总体评价和控制公司的财务风险。在下属公司设立直接责任人或部门来预测和评价公司的财务风险。预测或评价出重大财务风险时，有专门的项目小组或临时成立的项目小组来消除或减弱风险等适合本公司的风险管理体系，严格把控财务风险。

3.2 多渠道筹集，降低资产负债率

企业可以通过发行债券、与其他公司进行战略联盟、发行股票、房地产信托等方式将传统单一的银行贷款筹资方式转为多元化的筹资方式，来降低筹资风险。

3.3 多元化发展战略

在业务方面，可以通过多元化战略联盟、协同联盟、特许经营等方法进入其他相关联或不相关联的正处于成长期或成熟期的行业。可以借鉴行业龙头企业涉足银行、医院、商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地等多个行业的经验。在地区方面，企业可以通过研究其他地区的市场情况，选择适合本企业的发展潜力大的地区进行跨地区多元化发展，来降低房地产市场发生变化或可能进入衰退期给企业带来的风险。

4 结 语

通过对公司财务风险控制现状进行分析，研究房地产企业财务风险的防范措施，有助于提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，实现房地产企业健康可持续发展。

主要参考文献

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一、保利房地产（集团）股份有限公司

财务风险分析

保利房地产（集团）股份有限公司于1992年年底创设，从属于中国保利集团控股公司，是行业内的龙头企业，曾相继五年占据中国房地产上市公司综合实力榜首位，在品牌营销方面也有卓越成就。

（一）筹资风险分析

筹资风险分析主要通过偿债能力分析来进行衡量，本文主要对反映短期偿债能力的显著性指标流动比率、速动比率进行分析（见表1）。长期偿债能力主要对反映长期偿债能力的显著指标资产负债率、股东权益比率、产权比率进行分析（见表3）。

1.短期偿债风险分析

（1）流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比值越高，反映出企业归还流动外债的能力越高，但流动比值并非越大越好，其过大会对企业盈利水平发生相反影响。[1]从表1中可以看出，保利地产2009-2012年，流动比率出现逐年缩小的趋向，即企业流动资产的扩大幅度小于流动负债。2013-2014年，流动比率较2012年有小幅的增加，即企业流动资产的增幅大于流动负债，2015年流动比率较上一年减少与2012年数值相同。总的看来，流动比率比值在逐年缩小，显示出企业短期偿债水

平在一直下滑，所面对的短期偿债风险一直加大。

（2）速动比率更能够反映企业短期偿债能力。速动比值越高，企业短期偿债能力也就越强，为1时最为符合。从表1中可以看出，保利地产2009-2011年，速动比率逐年减少，2012 -2015年，速动比率虽有上升，但幅度甚小，且与合适值1偏离幅度较大。经过与2014年速动比率行业业绩标准值（见表2）对比可以看出，企业的速动比率介于行业业绩较低值与较差值之间，属于行业较低水平。总体而言，保利地产速动比值逐年下滑，并小于行业均值，说明企业短期偿债能力弱于行业正常水平，所以，面临的短期偿债风险较大。

根据对保利地产2009-2015年流动比率和速动比率分析综合来看，企业近年来短期偿债水平显现出逐年削弱的态势，伴随企业短期偿债能力的下滑，短期偿债风险会不断上升。

2.长期偿债风险分析

长期偿债风险主要通过资产负债率、股东权益比率、产权比率来进行衡量（见表3）。[2]

（1）资产负债率是衡量长期偿债水平的重要指标，是负债与资产的比值，比值越高，偿债能力越弱，偿债风险越高。从表3可以看出，保利地产2009-2010年，资产负债率显著增大；2010-2011年，呈现出小幅减缩；2011-2014年，稳定保持不变；2014-2015年，小幅下降，总体来说波动幅度不大。通过2014年资产负债率行业业绩评价标准值（见表4）来看，保利地产资产负债率位于行业平均值与较低值之间，属于行业较低水平，显示出企业长期偿债能力不断削弱，长期偿债风险发生的可能性逐年上升。

（2）产权比率是负债与股东权益的比值，数值越小，透露出企业所面对的财务风险越低。从表3可以看出，保利地产产权比率，2009-2015年在2.51-4.73之间波动；2009-2013年，呈逐年升高态势，2009-2010年，上升最为明显为60%；2014-2015年，产权比率有明显的下降和控制。可以看出保利地产没有对长期偿债水平进行有效调整，所面临的长期偿债风险，仍较大。

（3）股东权益比率是股东权益对资产的占比，占比越高，企业所面临的财务风险越低。[3]由表3可以看出，保利地产2009 -2013年股东权益比率出现逐年降低趋势；2013-2015年，比值出现小幅增加。总体看来，企业长期偿债水平不断削弱，所面临的长期偿债风险在逐年增大。综上所述，根据对保利地产短期和长期偿债风险指标分析，可以看出企业偿债能力逐年降低，所面对的偿债风险在逐年加大，相应的企业筹资风险也不断上升。

（二）投资风险分析

分析获利能力和发展能力可以得出投资风险。获利能力分析采用净资产收益率、总资产收益率、主营业务利润率三项指标，发展能力采用主营业务增长率、总资产?U张率、净利润增长率三项指标（见表5）。[4]

1、获利风险分析

（1）净资产收益率是测量企业获利水平的重要标准。比值越高，企业获利能力越强，所面临的投资风险越低。[5]从表5可以了解到，保利地产净资产收益率2009-2013年，比值持续增大；2014-2015年，比值下降，波动幅度不大。通过与净资产收益率2014年行业业绩标准值（见表6）对比看出，保利地产该项比值高于行业业绩评价标准优秀值，处于行业领先水平。虽然企业净资产收益率大于行业优秀值，但是企业该项指标已经连续两年降低，说明企业获利能力有所减弱，所面临的投资风险小幅上升。

2.楼盘投资开发获利骤降，企业利润不断减少

房地产投资开发是房产企业获利的关键，但近几年，保利地产在该部分的盈利明显缩减，主要原因为：一是我国城镇化进程减慢，城镇化促成的房产需求骤缩。2015年，我国城镇化比例已接近56%，数据显示接下来几年国内群众的房产需求可能要大量下降。二是房地产行业市场已经基本饱和，中小城市楼房所需在一段时期内可能会有所上升，但保利地产的主要战场和领地是一二线大城市，其市场不断骤缩已接近饱和。所以，保利地产作为行业龙头的大型企业，如果不去寻求新的目标城市，未来发展将会受限，而这也是造成近年来保利地产进行房地产投资开发活动出现盈利大幅下降的主要原因。

（三）经营风险成因分析

1.销售策略过于简单

房市变化多端，不同程度地受到宏观调控政策与财税措施的制约，并且与消费者购房心理、投资想法休戚相关，房地产企业必须对市场转变做出合理预估，根据市场构成实施灵活的销售方案，用来满足购房者的挑剔心理。保利地产在这一方面明显处于被动，并没有充分地根据市场特点制定多种不同的销售方案进行实施，在面对市场选择和客户多变需求心理时，没有及时采取相应销售策略，方案略显呆滞，这同时也是保利地产这些年来效益减慢、经营风险增大的原因之一。

2.流动资产利用效率过低

企业对自身流动资产利用效率的多少，也会对企业营运风险产生深刻影响。保利地产近年来各类营运指标比值均逐年降低，即对自身流动资产的运转效率在逐渐下降，而且属于一般偏下水平，导致企业经营风险逐年加大。

三、我国房地产企业财务风险防范对策

（一）树立正确的财务风险观点

财务风险贯穿于企业经济业务的始终，不可能完全排除企业财务风险。企业的职员都应该树立正确的财务风险观点，拥有风险防范意识，从细微处着手。特别是身为企业管理部门和财务部门的职员，应当将风险防范的观点融汇到企业开发营运活动始终，落到实处。企业治理人员务必掌握相关的财务知识，加强财务风险认识。保利地产应当邀请财务专业人员，对管理人员进行培训，掌握相关财务本领。财务人员务必增强自身修养，掌握坚实的财会基础，实时预估潜在的财务风险，及时治理已经产生的财务风险。

（二）采取灵活的销售战术，加大资金的利用效率

房地产企业在进行住宅销售时，几乎从不降价，只有在极少的情形下会打9.9折或者有抽奖和抵扣活动，这样的活动在当下很难吸引消费者。国家对房地产进行宏观调控后，多数经济学者并不看好，国家屡次表示会积极抑制房价，但市场中大部分消费者持迟疑看法。目前，市场对地产行业前景并不乐观，保利地产如果一味坚守价格，将会受到资金压迫和萧条市场的双重夹击，企业应拟定灵活的销售战术，短期内收回资金，确保企业财务安全。

（三）降低过高的资产负债比率

房地产企业资产负债率长期位于70%以上，过高的资产负债率，导致企业内部资金压力大，筹集资金风险较高。保利地产自身也认识到这一点，对资产负债率有所控制并有小幅下降。由其2016年第一季度报表可知，保利地产资产负债率为76%，与2015年度资产负债率相同。虽然保利地产可能采取相关措施来降低资产负债率，但是行动较为滞后，没有事前做好资金安排。因此，保利地产应当加强对整个经营活动控制，避免在以后的经营中再次出现资产负债率不断上升的状况，减少经营风险的发生。

（四）拓宽筹资路径，降低筹资风险

企业筹集资金路径主要依靠银行贷款，会加大企业所面对的筹资风险。房地产企业营运活动主要依靠银行贷款，保利地产也不例外，长期依靠银行来解决资金供给不及时的境况。企业应当拓宽筹集资金路径，降低对银行贷款的依赖，进而降低面临的筹资风险。

（五）重视对开发费用的掌控

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2013）04-0081-03

房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，是公众关注的焦点。作为典型的资金密集型企业，它具有投入资金量大、回收期长、产业链广等特点，这些特点和它本身所具有的特殊的经营模式决定了房地产企业在高收益的背后蕴藏着比一般企业更大的财务风险。在市场竞争不断加剧、国家政策继续调控的情况下，房地产企业开始面临更大的风险和挑战。财务风险作为财务管理的重要组成部分，已经成为房地产企业求生存、促发展迫切需要解决的问题。只有充分认识财务风险，才能采取相应的控制措施，增强抵抗风险的能力，以保障房地产企业持续健康地发展。

一、房地产企业面临的财务风险

（一）财务风险的内容

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业的内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果和预计的财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将房地产企业的财务风险定义为经营活动中各种不确定性的综合反映，而不仅仅是狭义的筹资风险，更适于对房地产企业财务风险的分析与控制。当前备受房地产企业关注的财务风险主要包括开发周期风险、资金供求风险和内部控制风险等。

（二）房地产企业的财务风险指标分析

财务风险指标即设置敏感性指标，通过观察其变化，从而对企业已存在的或者将面临的财务风险进行监测预测。通过对房地产企业财务风险指标的分析，能够了解企业的财务状况以及经营结果，预测财务风险。反映房地产企业财务风险的指标体系，包括盈利能力指标、偿债能力指标、运营能力指标以及基于现金流量的指标等。

2012年、2013年中国房地产上市公司测评研究报告的相关数据显示：从整个房地产业来看，负债水平仍然高居不下；2012年上市房地产企业资产负债率均值与2011年几乎持平，净负债率均值上升为64.36%，偿债压力很大；存货周转率均值较上年虽然有所上升，但是运营效率仍然低较，资金回流速度缓慢；2012年上市房地产企业盈利能力有所下降，营业利润下滑的企业较上年增加了26家，达到87家；净资产收益率均值呈现下滑趋势，降至11.23%（如表1所示）。

通过数据分析可见：面对市场的不确定性、库存压力的增加、资金链的压力和融资渠道的从紧，房地产企业整体抗风险能力偏低，有待进一步加强。现阶段国内大部分房地产企业均开始关注财务风险的影响和作用，但对其反应普遍比较迟钝，缺乏风险系统控制管理。加强对财务风险的认识及成因分析，从根源上加强对财务风险的防范，提高抗风险能力，对房地产企业来说已经迫在眉睫。

二、房地产企业财务风险的主要成因

房地产企业在经济全球化的经济环境中，所处的环境十分复杂。作为高收益高风险的行业，房地产企业具有很大的发展潜力，但是在我国房地产企业还属于一个新兴的行业，有着很大的财务风险隐患。行业自身的特点和外部宏观的经济环境因素的影响也无形中增加了房地产企业所面临的财务风险。

（一）外部宏观环境因素

1. 市场和经济环境的变化。我国的房地产企业处在竞争十分激烈的环境中，市场格局的变化导致市场供求关系和购房者消费观念的改变，个人购房者的个性化需求逐渐明显，这就要求房地产企业要对不同的客户群体进行细分，要在项目定位上具有前瞻性，不断创新营销方式。现在大多数房地产企业缺乏应对市场变化的灵活机制，直接会导致商品滞销的财务风险。

在低碳经济下，低碳建筑逐渐成为建筑界主流趋势，同时对房地产企业带来了巨大冲击。传统的房地产模式已经难以适应低碳经济的要求，“低碳建筑”将会在房地产业引发一场新的革命，是未来房地产企业发展的主要方向。但是，由于我国房地产企业开发动力不足、低碳技术不成熟、节能激励机制不健全等原因，现阶段发展低碳房地产面临着许多严峻的挑战及风险。

2. 税收、土地政策因素。房地产企业属于固定资产投资领域，在开发和经营过程中，受国家宏观经济政策的影响很大，其中最关键的是土地和税收政策。近年来土地的闲置问题十分严重，国家出台了新的土地政策，比如企业未能在规定的时间内开发所储备的土地，将会被征收闲置土地税甚至会被无偿收回。由于土地成本占用资金比例很大，相关土地政策的出台加大了房地产企业的开发成本，直接影响到资金周转率和预期收益率。从表1数据中可以看到，2012年上市房地产企业净资产收益率均值下降为11.23%，较上年降低了2.87%，财务风险加大。

此外，房地产企业是税收筹划的重点，涉及的税种多、税费负担重。而房地产企业的资金大部分是通过举债获得，借入的资本额越大，可能获取的税收筹划利益就越大，同时由此带来的财务风险也很大。

（二）房地产企业自身因素

1. 行业特点。房地产企业作为典型的资金密集型企业，开发周期长、投资规模大、变现能力低等特点决定了它具有较大的财务风险。这种风险贯穿于企业的开发、经营、管理之中。较高的资产负债率在给企业带来财务杠杆效应的同时给企业带来了一定的财务风险，同时也使得企业在货币市场的筹资难度进一步增大，筹资风险增加。受关联性影响的作用，当通货膨胀幅度上升时，建筑材料、劳动力的成本以及管理费用也会相应的上升，而相关行业成本的上升会使得房地产商品增加的开发成本大大高于通货膨胀的幅度，高额的成本费用占用的资金比例过高，加大了房地产企业的财务风险。

2. 资金管理不善。首先，我国许多房地产企业的管理人员资金管理意识淡薄，缺乏资金风险控制观念，对现金流的重视不够；其次，普遍缺乏资金集中管理模式，大部分房地产企业在资金的结算和计划方面的管理还不够完善，导致信息脱节，资金管理和调度比较被动；再次，企业内部的资金管理权责不够明确，项目的拆迁、规划、施工质量等因素使得工期延长，成本增加，风险加大；最后，商品房作为特殊的存货，占用投资成本比例很大，消费者购买欲望的下降，使得商品房市场滞销，无法快速地回笼资金。2012年数据显示，将近50%上市房地产企业的经营活动现金流量净额为负数，资金链趋紧，经营风险凸显。

3. 投资决策失误。决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因，如果项目整体的规划缺乏可行性，市场调查不够充分，技术分析不到位，对未来市场的估计过于乐观，就会造成决策失误的财务风险；另外，项目投资决策后，由于投资估算出现偏差，会使资金无法正常流转，影响投资结果，甚至导致投资无法收回的风险。

4. 缺乏全面预算管理。预算管理在财务管理中处于十分重要的地位，许多房地产企业往往比较重视预算管理对成本的节约，对系统管理和价值管理的认识不足，对全面预算的重视度和执行力度不到位，从而降低了企业抵御市场风险的能力，增加了面临的财务风险。有关数据显示，2012年上市房地产企业成本费用利润率均值率下跌为31.87%，成本费用整体较高，资源利用率低。

三、房地产企业财务风险的防范措施

面对市场的激烈竞争，房地产市场出现大规模并购、集团化趋势，如何加强对财务风险的认识，增强企业抵抗风险的能力已经成为房地产企业密切关注的问题。从以上财务风险成因来看，加强财务风险的防范要做到：

（一）把握国家的宏观政策，发展低碳房地产

我国房地产企业的发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房地产企业应该准确理解国家在土地、信贷、税收和房地产市场中的调控政策，及时调整企业项目投资，减轻成本压力，从而降低财务风险。

作为我国国民经济支柱产业，房地产企业应该与时俱进，推动“低碳房地产”的发展，进行低碳建筑的研发，摆脱旧的经营模式，开拓创新，从而提高核心竞争力，增强抵御风险的能力。为此，房地产企业应树立低碳意识，选择环保型材料，合理规划建设小区，在不影响居住质量的基础上做到节能减排，实现绿色房地产和产业链的低碳整合，增强核心竞争力，降低因市场消费脱节产生的财务风险（如图1所示）。

（二）优化资本结构，创新融资策略

对于房地产企业来说，要严格控制负债的比例，合理安排产权与债务的关系，依据自身的融资能力、获利能力，确定最优的资本结构，寻求最优组合，降低筹资财务风险。

房地产企业要降低对金融的高度依赖性，摆脱单纯依靠自有资金和银行贷款的模式，可以通过面向公众发行小面值的有价证券、上市发行股票、利用房地产信托、委托发行住房建设证券等，由单一的筹资模式向多元化组合式的筹资方式转变，争取主动性，降低风险系数。

（三）科学决策，谨慎投资

房地产企业部分财务风险是由于投资失误导致的，而这部分风险恰恰是可以避免的。在房地产企业加强投资风险意识的同时，应该充分准备投资决策前的准备调研工作，这是做好项目风险分析和可行性分析的前提。为了实现科学决策，避免盲目投资，在投资过程中应注重投资与市场、政策的紧密结合，从而规避决策失误导致的财务风险，提高应对能力。比如企业可以采用投资组合战略，开发不同类型物业或者同一类型物业不同档次、不同类型房产、不同区域的组合来分散风险；在绿色经济、旅游经济领域进行探索，寻求新的利润增长点。

（四）控制资金管理，重视现金流

为了降低由于日常资金管理不善导致的财务风险：首先，房地产企业应该强化资金的预算管理，实现资金良性循环，努力减少资金的闲置，节约融资成本；其次，加强现金流量管理，尤其是重视经营性现金流，在日常的资金运作中，经营性现金流的稳定是控制风险的关键，可以提供风险预警信号，使经营者能够及时地发现问题所在，并采取行动，防范风险；最后，要加强存货管理。商品房作为房地产企业特殊的存货，资金占用量很大，投资成本很高。要不断创新营销策略，利用互联网、微信、微博、电商平台等高效的营销方式，降低空置率，加快资金的回收和周转，以满足房地产企业对资金的需求，并降低财务风险。

（五）实施全面预算管理，提高资金使用效率

全面预算管理能够对资金进行全程控制，保证资金使用和企业战略的有效结合。为了降低财务风险，房地产企业要及时编制预算计划，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。比如房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。

四、结语

房地产企业在实现高回报的同时伴随着很大的财务风险，这就要求房地产企业对这些问题予以高度的关注。目前我国的房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，提高风险意识，完善企业的财务风险预防措施是房地产企业在激烈竞争中取得长足发展的关键。房地产市场的风险是十分复杂的，应对这些风险需要不断地进行思考和应对。市场上大多数房地产企业正朝着规模化、集团化方向发展，部分企业设立房地产联盟也是为了化解区域财务风险，提高资金使用效率，并且有效地规避财务风险。总之，为了促进房地产企业的发展壮大，顺应时代潮流，提高抗风险能力，房地产企业必须时刻树立风险意识，正确的防范财务风险。

参考文献：

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篇9

房地产开发企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产开发企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。[1]不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，企业承受着巨大的财务风险。加上目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的影响，都已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地产开发企业财务风险危机管理的来源分析

1、企业外部成因

国家宏观经济制度和经济政策对广大房地产开发企业的影响是巨大的，甚至是致命的，直接影响和制约着企业的生存和发展。目前，我国经济制度房地产开发企业的影响之大，这类危机主要是指价格管制、贸易限制、外汇管制、购买力、财政、货币政策改变等所带来的企业危机。

2、企业内部成因

房地产开发企业内部财务管理机制与财务管理水平的高低，己经成为企业最重要的内部危机成因，对企业生存和发展起着决定性的作用。

（1）房地产开发企业财务管理人员素质问题

财务管理人员的素质指他们所要具备的的资金合理配置的能力、收支积极平衡的能力、成本效益运算的能力、分析收益风险的能力、资金物资结合管理的能力、各方利益协调的能力等。

（2）房地产开发企业决策失误问题

房地产开发项目由于投资大，时间长、变现能力差，因此，在企业经营过程中，因时间、认识、信息掌握程度、人际关系以及决策者个人因素的影响，常常会做出带有缺陷的低质量决策，从而导致决策失误，直接可能导致企业的财务风险、企业亏损，甚至破产。

（3）房地产开发企业财务制度不健全问题

大部分亏损的房地产开发企业，财务管理内部都存在着纪律松弛、管理混乱、浪费严重、无法可依、有法不依等等问题。这是财务管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，从而导致成本管理制度、财务管理制度的约束力极弱。

（4）房地产开发企业管理运行机制不良问题

管理机制包括企业的规章制度和管理制度，规章制度不健全，或者房地产开发企业没有建立有效的激励和约束机制、创新和监督机制、风险机制和稳妥运行机制，造成企业管理的混乱和无序。

二、房地产开发企业财务风险危机管理的对策研究

房地产开发企业的财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。房地产开发企业中一般以货币形态为起点和终点的，其资本循环运动过程为：资本运动在筹资、投放、产出、分配4个节点上停留，因此，我们把它划分为以下4种风险类别：①筹资风险②投资风险③经营风险④收益分配风险。根据以上财务风险，对房地产开发企业财务风险危机管理的对策分析如下：

（1）建立风险预警体系

财务风险是房地产开发企业面对市场竞争的必然产物，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。

①编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。房地产开发企业现金流量预算的编制，是财务管理工作别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。因此企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立滚动式现金流量预算。

②确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于房地产开发企业经营管理活动的全过程，及早地发现企业财务危机信号，通过寻找财务危机的原因，提出防范和解决危机的有效措施，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。[2]

（2）加强资金管理，提高理财机制

要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。

①注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。

②要加强建筑材料的管理。一是把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对囤积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石砖瓦等)被盗而造成的损失。

③要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。

（3）加强成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地产开发企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。

①确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。

②建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导， 分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。

③实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性， 发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施。

（4）建章立制，规范财务行为

房地产开发企业管理重在财务，财务管理重在制度。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从

征地=>动迁=>工程建设=>商品房营销=>物业管理，整个开发经营全过程的财管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。

注释：

[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.

[2]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49.

参考文献：

[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.

[2]李胜强. 浅论房地产开发企业的危机管理. 茂名学院学报, 2005(2):61-63.

篇10

一、房地产企业财务风险定义研究

关于房地产企业财务风险的定义，一般有广义和狭义两种。其中狭义财务风险指由于资本结构不合理和融资方式不恰当所引起的财务杠杆隐患；广义的财务风险定义则不仅包括融资，而且还涉及投资、偿债等造成的现实收益小于预期收益的不利过程。

二、房地产企业财务风险现状分析

国家各种房地产调控政策措施的出台，一定程度抑制部分刚需住房需求者的购房意愿和对未来房价持续上涨的预期。另一方面，营业税、房产税征收从严，增加了购房者的资金成本和投资风险。关于房地产企业财务风险现状的研究，主要由以下几种类别：

（1）企业开放资金日益短缺，资金链断裂风险不断增加。寻静（2013）认为房地产企业的楼市成交量出现了大量下降，这就给企业预售资金的回笼带来困难，使房地产开发企业的资金压力加大。

（2）资本结构不合理，财务杠杆作用偏大。杨（2012）指出，在筹融资方面，我国大部分房地产企业对资本市场的运转、理论缺乏研究，在筹资时资本结构和财务风险考虑较少。

（3）项目开发缺乏合理的全面预算和科学管理。杨军芳（2013）认为由于不可移动性和物态固定性，房地产交易只能通过所有权或使用权的转移来完成，从而影响了房地产的流动性和变现性。

三、房地产企业财务风险影响因素的分析

（一）外部政策环境因素

利率和税率变动风险。卢利红（2012）等认为利率和税率的变动会导致财务风险的进一步扩大，会导致开发成本提高，预期收益降低。

国家宏观调控政策的影响。迮玉琴（2013）认为房地产行业已经成为我国经济发展中巨大不稳定因素，而国家对房地产行业推出的各种调控政策将会导致房地产企业的财务风险发生。

通货膨胀因素的影响。许国强（2013）认为当通货膨胀率大幅度上升时，会增加企业的开发成本，降低企业收益。

房地产市场不成熟。刘佳（2013）认为，作为新兴行业的代表，起步阶段较晚，关于房地产业发展规律及其经营管理方面的研究尚欠成熟；在投资运作上，房地产带有很大的盲目性和投资模式单一性。

（二）企业自身和内部管理因素

房地产行业本身性质的影响。除了来自于其本身资金密集型、现金需求量大、投资收回期长和不易变现等特点外，还来自于投资该行业的高额利润和营运模式单一性。

项目决策各环节风险影响。房地产企业财务风险根据不同环节，可划分为投资风险成因、偿债风险成因、筹资风险成因和营业风险成因四种。而大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金带来的资本结构不合理，加剧了财务风险。

财务管理人员职能意识不强和道德风险的存在。我国房地产企业财务管理机制不够健全，主要表现在内部控制不健全、缺少全面有效财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。

四、房地产企业财务风险预警研究

（一）以Z-Scroe为基础的房地产企业财务风险预警模型

EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一种运用多种财务比率加权汇总而构成线性函数公式来预测财务危机的一种多变量预警模型，该模型根据各个财务比率的警示作用大小给予了不同权重，通过得出的Z值与临界值对比来综合反映企业财务风险状况。

（二）修正的Z-Score房地产企业财务风险预警模型

张红等（2013）基于多元判别分析法修正了Z-Score基准模型，构建了适用于中国房地产上市公司的财务预警模型（FRE），该模型对中国房地产企业的财务危机预警平均准确度达90%以上。

（三）以模糊-层次分析法为基础的房地产企业财务风险预警模型

该方法将模糊分析法与层次分析法（AHP）相结合，是一种定性与定量相结合的多准则、多层次决策的综合评价方法。宋锐林（2011）通过研究得出该方法可以比较有效的预测企业财务风险，起到财务预警的作用。

五、房地产企业财务风险的对策研究

（1）加强全面预算管理和内部监督体系。通过引入全面预算管理和内部监督体系，做到财务筹资以及投资的事前、事中、事后全过程管理，可以确保财务管理处于一个规范有序的状态。

（2）建立多元化融资渠道，改善企业资本结构。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略。扩大等权益性的资金来源比重，降低非权益资金来源，扩大私募基金、房地产基金等融资规模。

（3）完善财务管理授权制度，提高资金利用效率。提高和强化资金管理、资金利用率有助于防范房地产企业财务风险。此外，要重视现金、建筑材料和应收账款的管理，完善企业授信制度。

（4）建立财务预警系统，提高财务人员职业素质。在财务控制领域建立有效的财务制度、建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，可使经营者及早采取措施。

六、结语

关于房地产企业财务风险未来的研究方向主要集中在以下几个方面：一是财务风险对各个因素的敏感程度和受影响频度；二是商铺、商业性住宅、普通性住宅等房地产行业内部不同类别房产的财务风险差别；三是结合土地价格、银行风险等和房地产关系密切因素的变动来衡量和预测房地产的财务风险和未来房价趋势等。

参考文献：

[1]申雪丽.财务管理风险防范措施在房地产企业的应用分析 [J].财会研究，2012，（13）.

篇11

一、引言

房地产业是个资金密集型行业，高投入、高回报、高风险。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企业承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险预警机制，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。

企业财务风险的预警研究在国外开展较早，Altman曾运用多元变量分析法对企业的财务困境进行预测，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神经网络系统对这些模型进行了修正；后来，Kahya等提出了一个使用时间序列累计和Cumulative Sums（CUSUM）统计方法的财务困境研究模型。在国内，吴世农、黄世忠较早介绍了企业的破产分析指标和预测模型；周首华等利用Compustat PC Plus会计资料库中的4 160家公司数据为检验样本建立了F分数模式；陈静（1999）、张玲（2000）、陈晓（2000）等采用国内A股市场数据对此命题进行了实证研究。在房地产企业财务风险预警研究领域，龙胜平、张丽丽、郦大海、李建中分别利用各种预警模型对财务风险进行了分析。但由于部分公司通过操纵利润、弄虚作假而导致财务指标不准，使得仅采用财务指标作为判别依据进行预警与防范的有效性大打折扣。基于此，本文通过引入非财务指标采用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析，以期提高预警信息的准确性，并提出了相应的风险防范措施。

二、房地产企业财务状况与财务风险类型

（一）财务现状分析

由于我国房地产市场开发较晚，公司自有资金十分有限，房地产开发对资金的巨大需求使得房地产企业的资产负债率向来比较高，表1为我国部分大型上市房地产企业2010年和2011年的年报数据。从表1中可以看到房地产企业的资产负债率普遍在60%以上，房地产企业负债经营现象严重，资金结构不合理。

（二）财务风险分析

1.非系统性风险

非系统性风险是由特定经营环境的变化引起的不确定性而对个体产生影响的特有风险，源于房地产企业自身特有的经营活动和财务活动。资金结构是否合理、财务管理水平高低等，都使得房地产企业面临较大的非系统性风险。

2.资本运动风险

（1）融资风险。房地产企业资金需要量大，房地产项目的每一个阶段都需要大量的资金流。目前房地产企业的资金主要依靠银行贷款和预售房款，随着国家宏观调控政策的不断落实，银行对房地产企业的贷款及居民购房按揭贷款受到更多的限制，这使得房地产企业融资困难；同时借贷融资也导致房地产企业资金结构不合理，资产负债率偏高。

（2）投资风险。房地产项目投资所需资金量大、回收期长、周转率低，项目还需要一些建设条件，加上房地产企业本身缺乏对风险的预测，使得房地产企业从投产到回收乃至产生利润都存在较大的不确定性。

（3）资金营运风险。资金营运是指企业将所有的资金通过流动、优化配置等各种方式进行有效运营，以实现资本增值的目标。房地产企业项目周期长，政策法规、供求关系、利率等各种环境会发生变化，加大了企业变现风险。

（4）收益分配风险。我国房地产企业是从20世纪80年代开始发展的，目前尚未实现规范化，也没有完整系统的企业规划，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏稳定性和多样性，分配行为不规范易受政策条件的限制等。

三、房地产企业财务风险成因分析

（一）宏观因素

1.外部环境复杂多变

房地产行业是国民经济中的重要行业，国家为了保证国民经济健康协调发展，常常运用财政、税收、金融、土地等各项政策来对房地产行业进行宏观调控。目前，针对国内房地产业过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策进行抑制，一次比一次严厉，针对性更强。另外，自2007年爆发次贷危机以来，全球经济急剧下滑，金融危机逐渐演变成经济危机，在经济全球化的背景下，国际市场经济的剧烈震荡势必对中国企业造成巨大冲击。

2.项目开发经营周期长

房地产项目从规划阶段开始，要经历市场调研、可行性研究、征地、拆迁、安置、建设施工、物业、绿化、房屋销售等多个阶段，项目周期长，不确定因素多，财务风险也随之变大。

（二）微观因素

1.企业财务风险意识淡薄

目前房地产企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险普遍缺乏足够的认识和了解，风险防范、预警意识不强，不能从根本上把握风险的本质。在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产行业的市场定位、发展趋势很难把握，造成他们对财务活动中资金的筹集、运用、投资等各环节的控制更加困难。

2.企业资金结构不合理

出于财务杠杆以及各方面利益的考虑，房地产企业在项目开发过程中会有各种举债行为，导致债务资金比例过大，特别是对银行信贷的依赖程度较高，一旦资金链发生断裂，房地产企业财务将陷入困境。

3.企业内部控制不健全

长期以来，国内房地产企业内部缺乏一套全面系统的管理体系和监督机制，奖惩和激励政策不完善，内部各部门以及人员之间权责不明，导致在资金管理、利益分配等方面存在严重的问题。

四、房地产企业财务风险评价指标选择与预警分析

（一）财务风险评价指标的选择

房地产企业财务风险评价指标的选择，应遵循全面性原则、逻辑性原则、有效性原则、客观性原则、敏感性原则，同时还应结合房地产企业自身特点选择能够衡量房地产企业财务目标以及财务风险的指标。房地产企业财务状况复杂，面临的不确定因素多，一方面要选择能直接反映企业财务状况的财务比率指标，另一方面也要有能够反映企业财务状况的非财务指标。

借鉴国内外的实证研究成果并结合我国房地产企业实际情况，笔者选择短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量、发展能力作为评价房地产企业财务风险的财务指标，具体内容参见表2。

相对来说，非财务指标难以量化，但是引入非财务指标能更全面地反映企业的财务状况，这里选定如表3所示的非财务指标。

（二）我国上市房地产公司财务风险预警分析

1.预警模型选择

财务风险预警模型比较多，本文选用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析。Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务风险。Altman、Haldeman和Narayanan曾运用Zeta模型对1969—1975年间53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70%和91%，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1为营运资产/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息税前利润/总资产；X4为股东权益/总负债。

判别标准为：Z

2.财务风险预警分析

运用Zeta模型对表1中所列的我国部分上市房地产公司2009年至2011年的财务数据进行测算，得出如表4所示的财务预警信息，从中可以看出样本企业的财务处于安全状态，但2011年与2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明国家宏观调控政策的作用已经开始显现，房地产企业的财务状况开始变差。

五、房地产企业财务风险防范措施

（一）宏观防范措施

1.关注政策变动，加强投资环境监测

我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大，所以房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态。通过对各项政策的关注和研究，既有助于房地产企业确定正确的投资开发方向，预测投资环境，继而预测未来，又有利于房地产企业根据政策变动及时调整投资策略，有效控制企业的投资方向，防范投资风险。

2.制定合理的税务筹划策略

房地产行业是个周期长、税费多的行业，制定合理的税务筹划策略对企业成本控制、风险防范具有重要意义。房地产企业首先要根据自身的特点选择会计制度中收入、成本、费用、资产、负债等会计要素的确认、计量和记录方法，然后再制定合理的税务筹划策略；选择合适的存货成本计价方法、固定资产折旧方法、销售收入确认时间、坏账准备的提取等会计政策进行纳税筹划。要完善会计核算工作，注重税收筹划方案的整体性，达到合理避税、降低成本的效果。

3.加强房地产企业之间的合作

目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，房地产企业可以通过合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低企业的财务风险，加强企业现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是房地产企业分散财务风险的有效路径。

（二）微观防范措施

1.增强财务风险意识，提高财务管理水平

房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案。财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能、水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。

2.健全风险管理体系

面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别、计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。

3.基于企业发展战略实施全面预算管理

房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。

4.拓宽融资渠道，优化资金结构

银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。

5.完善内部控制制度

虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升。房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制、有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。

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中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。

篇13

引言：新京集团重庆置业有限公司主营房地产开发，笔者在其中负责万州的财务工作。因此，本文将围绕房地产企业的财务展开进一步的讨论。在此，笔者从公司“以人为本、严格管理”的企业管理方针出发，提出了应该严控财务风险，因为这是直接关系到房地产企业能否持续发展下去的关键因素。那么，笔者就认真分析了当前房地产企业财务风险的生成原因，并针对其提出了一些控制措施，从而降低或避免房地产企业面临的财务风险。

一、房地产企业财务风险的基本内涵

企业的财务风险主要是指在企业财务管理领域中所遇到的各种风险，本质是由于企业财务管理活动的不确定性造成的。作为资金量庞大且流动性要求较高的房地产企业来说，其财务风险控制是其财务活动中的重要内容。因此，财务风险本身也就有着较为丰富的内涵。从微观层面来说，房地产企业主要通过资金筹资来维持日常的生产经营活动，一旦融资活动出现了偏差，或者筹集来的资金管理不当，就会导致房地产企业的资金使用效益大为降低，进而产生一定的财务风险。当国家经济政策变化、国际金融市场形势变化的时候，更容易增加这些财务风险的不可预测性。此外，房地产企业的现金管理与应收账款管理等工作也直接影响到其财务风险的大小。如果一些房地产企业缺乏足够的流动资金，将有可能会陷入到财务困境当中去，最终在无法妥善解决的情况下导致财务风险的发生。

二、房地产企业财务风险的生成原因

（1）房地产融资环境日益恶化。我国房地产企业由于受到国家政策的影响，其信贷业务受到了很大程度的限制，这就使得其融资工作越来越困难。而房地产企业的经营发展是需要大量资金作为支撑的，这就使得其面临着巨大的财务风险;（2）房地产道德风险日益加剧。房地产企业作为一个资金密集型的经济活动主体，其很容易遇到道德风险。当房地产企业的管理人员或财务人员在运用大量资金时，一旦道德滑坡，就容易滋生一些腐败行为，进而对他人或集体的利益造成巨大的伤害;（3）企业财务预算管理薄弱。房地产企业的前期投资较大，而资金的回笼周期又较长，这就使得整个建设项目的调整能力不够好。一些房地产企业的领导盲目的征地与投资，并没有全面考虑到土地成本与资金运转等多方面的影响因素，也无法对企业的财务进行科学合理的预算，让项目的投入不断增加，让企业的经济效益大打折扣，最终让房地产企业面临着更大的财务风险;（4）财务管理人员素质偏低。一些房地产企业的财务管理工作主要掌握在几个关键人物手中，他们对于财务的管理或者是过于严格控制，或者就是疏于管理。真正处于一线的财务管理人员反而只是做一些简单的财务记账工作，并没有能够把自身的财务管理职能全面且充分的发挥出来。此外，还有些房地产企业的财务管理人员缺乏相对专业的财务知识，财务管理意识较为淡薄，缺乏高水平的财务会计实务。

三、房地产企业财务风险的控制措施

（1）切实提高财务风险管控意识。房地产企业在我国的发展模式较为特殊，很多房地产业内人士都认为，只要我国经济不出现大幅度的波动，房地产行业就不会出现崩盘的严重后果。然而，房地产企业的财务风险并不是一个简单的方面，它直接关系到企业的持续经营与未来发展状况。因此，我们必须尽快改变对房地产企业的财务风险认识与态度，强化自身对于房地产企业财务风险的管控意识，在努力争取政府的政策倾斜以及大力支持的前提条件之下，更要从管控意识方面入手，真正为房地产企业的持续发展与壮大提供思想基础;（2）加强资金链的风险管理工作。房地产企业的财务风险中有一个非常重要的内容就是它的资金链风险问题。这是因为房地产企业属于资金密集型企业，一旦失去了足够的资金支撑，就有可能会陷入到经营困境当中去;（3）提高房地产企业的灵活性。房地产企业的一些财务风险发生，主要是由于一些市场与政策的变化而导致的。因此，我们必须重视一些市场与政策的变化，尤其是防止其积累到一定程度后而导致的集中爆发灾难。尽管我们说一些政策环境的变化会给房地产企业发展带来一定的机遇，但同时，我们也必须清醒的意识到，这些政策变化也有可能会导致房地产企业的资金链断裂而陷入财务风险。这就需要我们的房地产企业及时且准确的把握市场的动向与政策的变化趋势，提高其对市场与政策变化的应变力，要能够使用正向和逆向思维来进行各种财务决策，尽量保持房地产企业的科学合理的资本结构，以最大程度的控制财务风险，实现其价值的最大化目标;（4）构建有效的财务风险预警机制。房地产企业应该在面对财务风险的时候，应该根据自身的实际情况，尽快建立一个科学合理的财务风险预警与管理机制。具体来说，房地产企业应该尤其重视自己的资金流中所可能发生的财务风险。这是因为房地产企业涉及的资金量较大，一旦发生了资金问题，尤其是现金流问题，就容易引发较为严重的经营问题。因此，房地产企业必须严控资金流风险，并以现金流量作为这种财务风险的识别标准，重点关注现金流的预算执行情况，一旦发现其中的差异性与异常波动，要及时采取及时有效的措施来进行管控，尽量把资金流风险扼杀在萌芽之中。我们必须对一些资金流异常状况进行深入且全面的分析，发现导致该状况的原因所在，并提出一些根本性的解决对策，从而确保房地产企业的融资结构与来源符合企业的发展需求，真正有效防控房地产企业的财务风险;（5）提高财务管理人员的整体素质。房地产企业财务风险的有效管控，还需要从财务人员的素质方面入手，因为他们是房地产企业实现健康稳定发展的有效因素之一。一旦他们的财务管理能力较高，房地产企业才有可能会真正提高企业的经济效益。那么，我们到底该如何来提高房地产企业的财务管理人员的素质呢？首先，我们就应该对房地产企业的财务管理人员开展相关的培训工作，让他们获取更多有关的财务业务知识学习机会，并给他们提供更多的实践机会，让他们更好的适应新情况与新问题。其次，我们还应该强化对这些房地产企业财务管理人员道德水平的引导与培养工作，让他们成为职业道德修养高尚的财务人员，有利于让他们的财务管理职能更为合理且充分的发挥出来。此外，我们还应该在房地产企业的财务人员素质提升中引入考试与考核机制，让他们在优胜劣汰的市场竞争机制中不断意识到自身素养提高的必要性与重要性，从而让他们自觉的提升自己的业务能力，为房地产企业的整体经济效益提升打下坚实的人力资源基础。

结束语：总之，房地产企业在我国当前的经济转型时期，面临着严峻的发展形势。为了确保房地产企业的健康稳定发展，我们就必须认真分析其财务管理中的风险生成原因，并针对其提出一些有效的风险控制措施，比如说，逐步落实财务管理预算化，加强经营环节管理等，并逐步建立一个科学合理的财务风险应对体系，为各种财务风险的有效识别提供科学依据，强化对房地产企业的财务风险预警与控制工作，真正促进房地产企业的长期可持续发展。

参考文献：