房地产企业财务风险研究范文

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一、我国房地产企业存在的财务风险

财务风险是指在各项财务活动中，企业因受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内实际财务结果与预期发生偏离从而蒙受损失的可能性。而房地产企业的财务风险，是指在房地产投资过程中，由于财务状况不良导致可能无法得到应有报酬的风险。目前我国房地产企业的财务风险主要表现在如下几种形式：

（一）土地闲置成本升高，开发企业资金不足

房地产企业预售资金能否及时回笼，是其持续投资的重要保证。房地产企业在取得土地的过程中，除支付高价土地购买金额外还需投入资金到前期开发中。根据规定，房地产企业开发非经济适用房项目的预售收入预计计税毛利率不得低于20%，使得原本资金就紧张的房地产企业要拿出更多的钱来预缴企业所得税。尤其是目前大部分房地产企业均需依靠贷款滚动开发资金，如其销售困难、资金回笼不及时，而贷款又面临着还未投入开发建设就要被预征的情况，则压力极大。同时，国土部的《关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置两年将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。如果执行该规定，那些通过高价取得大量土地的房地产企业将面临更大的财务风险。

（二）成交量萎缩、经营净现金流量为负数

随着国家各种调控措施的不断出台，虽然房价暴涨得以遏制，但同时房地产的成交量也大量萎缩。从中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中可以看出，大型房地产企业排名前20位中，前6个月全年销售目标完成了50%以上的仅恒大地产一家，全年销售目标完成了40%的也仅有三、四家房地产企业。另外，金地、保利、龙湖、恒盛2010年上半年销售量分别为53.76亿元、217.55亿元、104.8亿元、41.68亿元，分别完成销售目标的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎缩使商品房空置率猛增，资金无法及时回笼，从而形成风险。

而上市公司2011年年报也显示，房地产板块的现金流量状况十分堪忧。1712家上市公司中现金流量最低的10家，6家为房地产公司。其中，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额为—30.25亿元，同比下降51.36%；上海新梅上半年经营活动产生的现金流量净额为—4.19亿元，而上年同期为3.51亿元。这说明受国家宏观调控政策的影响，部分中小型房地产企业在国家政策调控、银行信贷资金紧缩、市场需求量大幅萎缩等多种因素下面临着资金链断裂的风险。

（三）资产负债率较高，资本结构欠佳

企业的融资渠道有内部融资和外部融资两种。目前我国房地产企业的融资渠道较单一，以外部融资为主，尤其是以银行借贷资金为主要手段，只有2%的资金是来自直接融资，这样一来，对企业生死存亡起着至关重要作用的资金来源即为银行资金。根据有关报道，截止2011年底，我国银行金融机构房地产贷款余额高达10.73亿元，中国房地产测评中心的《2011年房地产上市公司测评研究报告》显示，以万科、中国海外发展、恒大地产、金地集团、招商地产等为代表的一线上市房地产企业资产负债率比往年都有所增加，其中万科、保利、恒大、绿城国际资产负债率均超过70%，绿城中国更高达88%。而我国房地产企业的平均资本负债率警戒线标准为50%—60%，远超该标准。

二、防范和控制财务风险建议

（一）加强风险管理，抓好内控建设

房地产企业应完善内部控制制度，明确各部门职责，理顺财务关系，以加强防范风险的能力。要树立员工的风险意识，调动全体员工积极参与到财务管理的整个活动中来。房地产企业控制财务风险的首要任务和目标是化解风险，建立财务风险控制系统。具体可以从以下几方面来实施：

完善公司治理结构和监督体系。公司能否正常运转、持续健康成长，其前提条件是建立有效的治理结构，这也是保证内部会计控制制度组织实施的基础。企业应设立内部审计、稽核等监督部门，以健全监控体系。

继续抓好内部控制建设。在构建规范化内部控制体系过程中，企业应在专家的指导下进行业务流程梳理、岗位权责的分配、流程图的制作等一系列系统化、程序化的管控活动，保证工作环节和业务的步骤都有据可依，有章可循。

实施过程的控制和责任应强化，在各个工作环节关键节点之中设置控制风险点和管控重点。

（二）强化资金管理，提高资金使用效率

加强预算管理。房地产企业可以采取以项目预算和资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式，年度责任预算可以使房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划于目标层层分解至各责任中心，保证公司预算总目标顺利实现。房地产企业全面预算的编制过程需要全员参与，上下级反复沟通。为有效的控制预算外支出，应紧密结合预算执行控制与业务授权体系的内容，以提高企业对资金的管控能力。

加速资金周转，提高资金的使用效率。房地产企业为把闲置资金合理利用起来，应全面考虑工程物资的统一调度，并实行横向融通，以减少物资积压，加快资金周转速度。特别是要从以下几方面对应收账款的加强管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。大型房地产企业可以采取用少量资金促进多个项目进行的滚动开发形式，以缓解银行借贷资金紧缩的压力，提高资金使用率。

（三）确定合理的资本结构，降低资产负债率

积极开拓新的融资渠道。宏观环境的压力加剧了房地产企业资金紧张的局面，企业为了保证资金的供应和降低融资成本应积极拓展融资渠道。可以采取阶段性股权融资、股权收购、房地产投资银行、开发商贴息委托贷款等方式来拓宽融资渠道。

确定并保持适当的资产负债率。企业应该慎重考虑负债风险和收益关系，确定合理的资产负债率。可以从以下两方面考虑负债经营：确定战略方向，保证资金的有效利用。企业应根据所处的内部和外部环境条件，在充分考虑企业长期发展中环境因素变化对企业经营活动影响的基础上，确定企业发展目标和方向，并予以实施。只有经营方向明确，房地产企业才不会盲目的投资和扩张，使资金需求压力在一定程度上得到缓解。负债要适度。企业应在自身的风险承受范围内确定适当的资产负债率，由于偿还债务最直接的保障是股东权益，所以负债的额度与权益资本的规模不应相差过大。并且，负债结构要合理安排，企业应合理搭配长短期负债规模和比例。结合自身情况，对增长速度进行合理规划，避免因短期利益丧失成长的能力。

三、结束语

受国内宏观政策调整和国际经济变动的双重影响，目前，财务风险隐患是房地产企业生存发展中迫切需要解决的现实问题。本文分析了房地产企业财务风险，并提出改进建议。企业应通过完善内部控制，提高资金使用效率，降低资产负债率等多种形式不断提高对抗对风险的能力，以保证其健康、持续的发展。

参考文献：

[1]吴狄城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究），2010（3）

[2]张笑杰.房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）

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1. 房地产企业财务风险的形成原因

1.1 财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类

1.1.1 内部原因。

(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识，认为只要管好、用好资金，就不会产生财务风险，风险意识淡薄。（2）财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前，我国房地产企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象，由此而导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

房地产企业与内部各部门之间及企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重。房地产企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。

1.1.2 内在财务风险分类。

在此活动过程中，由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性，称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面:

（1）筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险叫分为收支性风险和现金风险，收支性风险为收不抵支造成房地产企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为房地产企业某时段上现金流出额超过现金流入额，而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。

(2)内部投资风险。它是指房地产企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低，固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给房地产企业带来很大的风险。

(3)经营内部风险。它是由于房地产企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关，因此称其为内部风险。

(4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合房地产企业的发展要求等而产生的风险。

1.2 财务风险形成的外部原因。

房地产企业财务管理的宏观环境复杂多变，它也是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给房地产企业带来财务风险。。企业在原料采购中没有话语权，处于相对被动地位，只有依赖自身能力消化高成本带来的外部风险。

2. 财务风险的防范与控制

2.1 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统

对房地产企业而言，获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。

2.2 结合实际，采取适当的风险策略

财务风险是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下，更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此面临财务风险，房地产企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险，这对于降低和化解财务风险、提高房地产企业经济效益具有重要意义。

2.3 加强房地产企业财务活动的风险控制

2.3.1 筹资活动风险控制

市场经济条件下，筹资活动是一个房地产企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生筹资风险。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。

2.3.2 投资活动风险控制

房地产企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种：一是投资开发项目；二是投资证券市场；三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。。

2.3.3 资金回收风险控制

房地产企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，包括机会成本（常用有价证券利息收入表示）、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理，应建立稳定的信用政策，确定客户的资信等级并评估房地产企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。

3. 房地产企业财务风险预警指标体系的构建

3.1 明确警义

明确警义也就是明确预警的对象。所谓警义是指警的含义。警义又可从警素和警度两个方面考虑。。警素是指构成警情的指标是什么，而警度则是警情的程度。

3.2 寻找警源

警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可分为3种:l)来自自然因素的警源，即自然警源;2)由国外输入的警源，即外生警源;3)来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。

3.3 分析警兆并预报警度

分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。一般不同警素对应着不同的警兆。当警素发生异常变化导致警情爆发之前，总有一定的先兆，这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系。警兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。

4. 结论

发现了房地产企业财务风险的警度，不论是处于哪一警限区间，这都不是我们进行财务风险预警研究的最终目标。我们的最终目标是根据警度预报来寻找是哪些因素的异常导致了这种警情的出现，即与标准指标离差巨大的先导指标(警兆)，并对此进行分析研究发现警情产生的根源(警源)，针对具体的情况做出具体分析，及时采取措施对其加以控制、排除，以免风险的发生。构成预警模型的偿债能力、盈利能力、周转能力和成长能力的四个模块中，盈利能力的权重最大，因为盈利能力是房地产企业经营的根本目标，没有盈利企业经营就没有意义，当然存在着较大的财务风险;其次是偿债能力，企业虽然有盈利，但只是帐面上的盈利，而没有获得现金净流量，很可能面临不能到期偿还债务或无资金继续持续经营而导致破产的结局。。综上所述，房地产企业可以通过建立财务风险预警系统来最大限度地减少财务风险损失。

【参考文献】

[1] 喻辉, 余珍. 论财务风险与财务危机的关系[J]. 商场现代化, 2009, (01) :330

[2] 刘丽, 张金贵. 试论公立医院财务风险的控制[J]. 卫生软科学, 2009, (01) :42-43

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一、引言

房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。

二、当前房地产企业财务风险的市场表现

（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大

2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。

（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢

我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。

（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低

在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。

（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大

我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。

二、房地产企业财务风险防范措施

针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。

（一）发展多元化的融资渠道

我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。

（二）加强房地产投资项目可行性分析

房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。

1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。

2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。

（三）做好现有项目的销售工作

有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。

第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。

第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。

（四）合理增加土地储备

土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

三、结论

房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。

参考文献

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.

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房地产企业的财务活动受政治、经济、政策导向、社会文化、自然环境等诸多因素的影响，存在较大的不确定性。美国2007年爆发次贷危机，导致房地美和房利美两家占美国房产抵押贷款业务一半的最大房屋按揭公司被美国政府接管，雷曼兄弟公司破产，美林公司被收购等，进而席卷世界各地，引起全球金融危机。及时对可能发生的财务风险进行预警，成为政府机关、经济学界、投资人和企业共同关注与研究的重点，美国次贷危机爆发使财务风险预警研究变得更为意义重大。

一、房地产企业财务风险的基本类型

我国的房地产行业具有起步晚、基础差、规模小、资产负债率高的特点，其财务风险的不确定因素多，一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：

（一）资产负债率持续上升，面临按期偿债风险

开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。如果资产负债率过高、资本结构不合理，就会导致企业财务负担沉重，其结果不仅导致资金紧张，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。在借贷到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益趋动下，很多企业将到期能否偿还及高利率风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动。资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利的财务风险。

（二）利率变动风险

房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的变动必然会产生利率风险，包括支付利息过多的风险、投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险。加息会增加企业资金周转的困难，使得资金链出现问题的概率进一步增加。同时，成本的增加会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

（三）过度依赖银行贷款，带来再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。房地产公司为了扩大投资规模，获取更多的投资项目，大量向银行贷款。一旦出现金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严格把关，房地产开发企业融资就会加大难度，造成资金紧张，给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动，加大了筹资风险。

房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。

二、我国房地产企业财务风险基本表现

企业在面临财务风险之前都会有一些征兆，提供给我们一些信息。只有具备对各种财务风险加以识别和监测的能力，才能将风险的损失程度降到最低。

（一）宏观方面的表现

企业的应收账款减少，流动资产减少，银行透支依然，说明企业的发展后劲不足，债务严重，到期偿债能力差，企业的变现能力减弱，财务风险问题必然在不久的将来暴露出来；自有资本在总资本中的比重有所下降，说明企业出现财务危机；亏损侵蚀了全部自有资本，而且还吃掉了一部分负债，则属于资不抵债，必须采取果断措施。

（二）微观指标上的表现

从企业收益指标来看，如果从经营收益开始就已经亏损，说明企业已近破产，即使期间收益为盈利，但可能是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增加；但如果经营收益为盈利，而经常收益为亏损，可以说已经出现危机信号。从财务指标来看，一是资产负债率。该指标表示每元资产中有多少属于债权人提供的资金，主要反映企业资金来源的结构，通常该比率以低为好，该比率过高意味着负债过多，财务风险过大。二是现金比率。该指标反映企业的货币资金与短期投资占流动负债的比例，它是以极其谨慎的态度分析企业的即刻偿债能力，一般而言，现金比率越高，短期内债务人的债务风险越小。

三、房地产企业如何构建有效地财务风险预警体系

财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，房地产企业融资数量大，周期长，其财务风险的防范，主要应从以下几个方面着手。

（一）树立风险意识，从思想上重视财务管理

长期以来，财务管理的内容仅限于营运资金管理。激烈的市场竞争和生存压力将迫使房地产企业调整和转变过去陈旧的管理观念，树立明确的危机意识和理念，将危机预防放在首要位，真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”。提高房地产企业的财务风险管理水平，首先要提高财务人员的财务管理素质，改变其以往进行财务决策时的经验决策和主观决策为科学决策，最大限度地降低财务风险；其次，房地产企业应加强企业现有人员业务水平，学习工程管理、成本控制等房地产专业上的知识。加强市场分析和调研，将战略管理与危机管理紧密结合在一起，既要进行着眼未来的战略调整，适时调整企业经营方向和策略，又要开展维持企业日常运转的危机管理，促进业务有序发展。

建立一套系统有效的危机管理机制，包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统，使企业尽快重新走上良性发展的轨道。

（二）建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织架构，包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。

预警指标的选取是财务预警中最重要的环节，房地产行业预警指标分为定量指标和定性指标两部分，最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的，因此可以使用定量指标来衡量；有些风险是无法量化的，因此需要使用定性指标来衡量。一方面，企业需建立短期财务预警系统，编制现金流量预算。为准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立企业全面预算。另一方面，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统。其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力指标最具有代表性。反映资产获利能力的有总资产报酬率、成本费用利润率等指标；反映偿债能力的有流动比率和资产负债率等指标；经济效率高低直接体现企业经营管理水平，反映资产运营指标有应收账款周转率以及产销平衡率；反映企业发展潜力的有销售增长率和资本保值增值率。

（三）结合实际采取适当的风险策略，防范财务风险

在建立了风险预警指标体系后，企业对风险信号监测，通常采用的风险策略有：

1、进行市场调研，防范市场风险。企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。

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中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。与此同时，由于我国房地产市场的起步较晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整个房地产行业较为混乱，而市场上存在的很多中小企业又使得市场集中度过低，不能有效的配置市场资源，而这些管理不完善的企业本身又会加大整个行业面临的财务风险。因此，我们需要对目前我国房地产行业面临的财务风险管理现状进行研究和分析，并从中寻找出防范财务风险的措施，来达到完善整个地产行业的目的。

1财务风险的概念

1.1狭义的财务风险

我们一般将狭义的财务风险称作筹资风险，企业的财务风险一般是由企业的负债所导致的，具体来说就是企业由于欠缺资金，不得不向外界借款，导致企业产生负债，从而使得企业未来的发展具有一定的不确定性，企业存在着一定的经营风险，如果企业不存在负债，它的财务状况相对就比较稳定，因此我们可以说企业不存在财务风险。

1.2广义的财务风险

广义的财务风险一般是企业所面临的各种各样的风险通过货币化来表现出来，能够更加全面地反映企业当前所面临的风险，企业在经营过程中，面临着复杂的外部环境，存在着很多不确定性，有很多企业并不能够控制的因素，种种原因状况的存在导致企业在经营过程中面临着各种财务损失的可能性，这些都会对企业的进一步发展带来巨大的影响。因此我们一般认为广义的财务风险更加能够反映企业的生产经营状况，让外界能够更加清楚其面临的财务风险状况，这也更符合市场经济的实际状况。因此综上所述，本文认为财务风险的主要含义是：企业在生产和经营过程中，由于各种不可预料因素以及不可控制状况的存在，使得企I的生产经营存在着巨大的不确定性，从而进一步导致企业出现财务损失的可能。

2房地产企业财务风险的类型

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。理论界对其面临的财务风险类型也有多种不同的分类方法。本文根据对房地产企业影响范围的不同，将其面临的财务风险分为系统风险和非系统风险。而系统风险和非系统风险又主要有以下几种风险。

2.1政策风险

在房地产行业，政府政策主要有：土地拍卖政策、住房供给政策、金融政策、税收政策、房产价格政策、环护政策和结构调整政策等。这些政策都会对房地产的经营发展产生影响，继而影响到房地产企业的财务情况，影响其进一步的发展。众所周知，房地产投资是一个周期很长的过程，在这个过程，很多房地产商都可能经历不同的政策变动，而对于很多中小企业来说，他们资金本身就不雄厚，抵抗风险的能力很弱，很容易成为国家政策的牺牲品。例如：在2010年1月10日，为了稳定房地产市场和促进房地产行业的良性发展，我国政府出台了促进房地产行业健康发展的五条措施，也就是我们熟知的“国五条”。2011年1月26日，我国政府又出台了“国八条”，紧接着的是“新国八条”，从而直接导致“金九银十”的房地产神话破灭，众多开发商不得不纷纷降价。从以上内容我们可以看出，政府政策对房地产行业的发展起到重要的作用，一般我们认为这种风险属于系统风险。这种风险是个别企业不能控制和消除的，所以为了避免这种风险，降低企业的损失，就需要选择那些收益具有保障且国家支持的项目进行投资，而且资金的周转周期也不能过长，比如可以投资国家保障性住房建设项目。

2.2社会风险

社会风险则指的是一个社会的人文、社会、环境等因素给房地产企业投资带来的不确定性，从而导致其产生财务损失的可能。近年来，我国房地产价格居高不下，给民生带来了极大问题，也让房地产行业显得有些混乱，加上一些房地产开发商的不文明行为，导致了很多社会问题，从而产生了极大的社会风险。一些房地产商在开发过程中，违背了城市发展的长远规划和区域发展趋势，损害了广大人民的利益，这些项目会很容易受到大多数人的反对。当房地产企业在扩大投资，将项目投资到不同区域时，由于地域环境和文化的不同，导致水土不服，让房地产商在开发过程中面临着极大地社会风险。例如，昆明市在城市化扩张中（2010-2011），大量拆迁城中村，对当地居民的生活带来了极大的影响，导致后来的房地产开发集中放量，对昆明的房地产市场产生了极大的影响。

2.3筹资风险

筹资风险是指在房地产厂商在投资、经营、开发过程中，由于房地产商资金不能及时供应导致项目失败，给开发商带来财务损失而产生的风险。众所周知，房地产开发资金投入巨大，基本上每个环节都需要充足资金的保证才能正常运营下去，一旦资金链断裂，很可能导致投资项目失败，给房地产开发商带来无法估计的损失。在房地产开发过程中，企业一般都会向银行贷款，当企业面临着高额的债务时，就会存在着到期不能够还款的巨大风险。如果房地产企业出现了这种风险，将会对房地产商接下来的运作产生影响，如企业不能及时处理这个问题，很可能造成房地产企业开发的项目资不抵债，最后经营失败，出现巨大财务损失。在当前开放的市场环境下，如何通过风险最低、费用最少的方式筹到资金成为每个房地产企业投资经营的目标。虽然民间筹集资金的方式和流程简单，但是潜在风险巨大，企业一定要慎用这种筹集资金的方式。比如2011年的温州跑路事件就产生了恶劣的影响，给房地产行业带来了巨大的冲击，严重影响国民经济的发展。

2.4投资风险

投资风险一般指的是在房地产商在进行投资过程中，面临着复杂的外部经济环境，存在着各种不可预知的状况，导致投资结果不能够达到预期，影响房地产企业的盈利水平，给企业的财务状况带来损失。与其他行业相比，房地产行业面临的外部环境更加复杂，首先，它和政府、银行以及市场都有着极为密切的联系，如果政府政策出现变化，市场环境发生改变都会导致房地产企业投资的失败，从而导致其投资达不到预期收益，因此，我们认为房地产企业相比其他行业面临着更为严峻的投资风险状况。

2.5资金回收风险

房地产投资数额巨大，在企业实际经营销售过程中，企业难以短时间内回收全部资金，这种情况使得房地产企业存在一定的资金回收风险，虽然企业的销售收入可以记到应收账款项目上，并给企业的财务带来利润，但这些可能并未增加企业的现在流，可能反而会使企业用有限的现金流去垫支尚未实现的利税开支，给企业带来极大的负担。资金回收风险一方面会受到国家宏观政策和财政金融政策的影响，也取决于企业决策和管理水平的高低。

3房地产企业财务风险的防范措施

3.1培养房地产企业核心管理团队

不管任何行业，取得成功的关键都在于人，在于企业的管理者们，任何一个企业的成功都离不开一个优秀的管理团队。目前国内房地产商的利润趋于下降，在这种环境下，一个企业想要健康的发展和壮大必备的条件就是需要职业化的经理人管理团队，在他们的带领下。为企业的发展营造一个和谐、良好的氛围，让员工们能够更加愉快地、有效率地去工作，并帮助企业实现经营目标。

3.2加强房地产企业成本管理和控制

房地产行业投入资金巨大，对成本的控制就显得尤为重要了，在企业投资一个项目前，一定要做好可行性分析、财务经济评价及不确定性分析，从土地到物业管理这一整套经营过程，都要严格控制它们的成本，减少成本的关键就是加强对原材料和供应商的管理，大力倡导节价意思，实行成本责任制。而且，企业应该努力减少不必要的经营活动，尽可能的减少非生产性支出，努力降低管理费用从而达到控制成本的目的。

3.3善于利用市场机遇

虽然我国房地产行业存在着很大的泡沫，但是城市化进程、居民的刚性需求、人口结构和中国居民的财富性结构调整都表明我国房地产行业有进一步扩张和发展的潜力，在这种有利的环境下，房地产企业应该善于把握住机会，充分利用市场环境，争取进一步发展和扩张的机会。

3.4提高资金使用效率

减少现金流出以及增加能够控制的现金能够提高企业的资金使用效率。房地产企业需要从经营过程的每个环节入手，要和房地产企业相关的行业建立长久的合作关系，使得房地产商能够在各个经营环节充分利用合作方式，让资金在采购环节尽可能实现间接融资，动态追踪应收账款的情况，谨慎估计坏账的额度，改善企业的经营投资模式，促进企业的现金周转效率，通过这些措施来保证房地产商现金流的充足，从而保证企业的正常运行和发展。

4对未来的展望

从宏观经济上看，我国人均GDP超过2000美元、城市化进程的加深、消费结构的变化都表明未来我国房地产行业有很大的发展潜力，虽然近期我国经济处于下行压力、银行收紧信贷、大多数投资者持观望态度给短期内的房地产行业带来一定的冲击，给很多房地产企业带来巨大的资金和销售压力，也让大多数人对房地产市场的发展持悲观情绪。但是，在本文看来，我国经济正处于结构转型过程，短期内的市场低迷不可避免，这也是为经济转型付出代价，但同时我们应该看到房地产市场低迷背后的机遇。在当下的资金和融资渠道的压力之下，很有可能就会产生新的融资渠道，房地产市场的融资渠道也会呈现专业化和多样化。就未来房地产市场的投资方向而言，保障性住房将是一个非常重要的项目，结合当下我国国情，我国的房地产政策不可避免将会向保障性住房倾斜，保障性住房将成为我国多层次供房体系重要的组成部分，结构性的调整会主要通过土地、税收和信贷政策实现，未来我国房地产行业的利润率会逐渐回落到合理水平，开发商也会更多的涉及保障性住房方面。

总而言之，在当下我国房地产市场环境下，房地产企业应该积极采取各种有效措施，改变经营理念，提高企业的责任意识，提高财务风险的抵抗能力，总之，一个完善的财务控制体系是房地产企业长久发展下去的关键，同时也是我国经济可持续发展不可或缺的一环。

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