城市土地管理范文

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篇1

1社区副主任担任办公室主任，并定期召开城市管理工作会议。

2及时传达上级对近期城市管理工作的相关要求和规定，并有会议记录。

3有城市管理专职干事和城市管理协管员队伍，工作正常开展。

做好社区城市管理日常性工作：

1经常向社区居民宣传城市管理法律、法规，营造“人民城市人民管”的良好氛围。

2坚持日常巡查制度，负责对本社区影响市容、市貌和市容秩序的乱倾乱倒、乱吐乱扔、乱停乱放、乱牵乱挂、乱贴乱画、乱摆摊点等有碍有碍市容和违反城市管理相关规定的行为进行纠正。

3及时发现、制止纠正各种违反城市管理法律法规的行为。如制止出摊占道*余起，清除牛皮癣*余处。对劝阻制止无效的违法违章行为及时报告执法中队，

4坚决制止各类非法书写、张贴、散发小广告（牛皮癣）的行为，共清理粉刷非法小广告*余起。

5加强了环境保护工作的力度，对违反环境保护的行为及时进行了制止和查处。

6完成区义务植树任务并做好了日常养护工作。

7积极配合街办执法中队、城管科，国土办处理临时性突发事件，积极完成上级交办的其他各项任务。

8组织实施修复洪门堰，帽儿洞沟渠*余米，保证了河道水环境综合治理工作的顺利完成。

9协助街办做好液化气票发放工作，保证了居民不会因使用清洁能源产生额外的支出，达到了净化环境的效果。

二、土地管理工作：

（一）领导重视，机构健全。

1、拆迁工作，为了加大城市化建设，我社区配合城建拆迁办对3居、6居进行了拆迁，3居拆迁已达85%，6居50%；社员对拆迁工作的不理解，增大了拆迁工作的难度，明年我们将加大相关政策的宣传，继续做好社员的思想工作，努力完成我社区的拆迁安置工作。

2拆违工作，坚持每周的巡查制度，按时每周四上报违章建筑的整治工作，共上报报表48次，在巡查中发现违建及时制止，共拆除萌芽中的违建2处，计130㎡。

3我社区成立了土地管理工作领导小组，由社区主任担任组长，并建立健全了土地管理岗位责任制。

4领导小组定期召开土地管理工作会议，及时学习传达上级对土地管理工作方面的相关政策、法规和要求。

篇2

中图分类号：P25 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）10-0163-01

一、我国土地发展权模式选择与构建

（一）西方国家土地发展权的制度模式

欧美等国为了更好地保护耕地、牧地等自然资源和协调城市科学发展，纷纷创设新的土地产权――土地发展权，来约束私有土地所有权和使用权，防止私有土地滥用，管制私有土地用途。其中美、英、法三国土地发展权制度最为成熟完善，构成了当今各国（地区）土地发展权设置与运行的典型模式：

1、美国模式。土地发展权归属于土地所有者，并在一定区域内土地发展权可以转让，即可转让（转移）的发展权。土地发展权首先自动归土地所用者拥有。政府为了保护自然资源，控制城市发展规模，政府向土地所有权人购得土地发展权，而使土地发展权归政府所有，土地所有者已没有变更土地用途的权利，以起到保护资源、维护国家利益的功效。2、英国模式。土地发展权直接归属于国家所有。英国法律规定，一切私有土地将来的土地发展权转移归国家所有，实行“土地发展权国有化”，而私有土地的所有权性质不变。土地所有者要改变土地用途性质必须向国家购买土地发展权。3、法国模式。土地发展权在一定范围内归土地所有者所有，超过范围部分的土地发展权归国家所有。

（二）我国土地发展权的模式选择

构建我国土地发展权的核心问题是权力归谁所有，即构建怎样的土地发展权制度模式。目前主要有美国、英国和法国三种模式。创新土地发展权必须与现有土地产权制度环境、城市土地公共管理和市场配置能力等因素相匹配。有以下要求：1、所有权的要求。2、现有土地公共管理模式要求。3、土地市场配置功能发育不完善的要求。

（三）土地发展权的具体构建

1、明确土地发展权所包含的权能，合理划分土地发展权类别。

（1）土地发展权包含的权能。土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能：① 占有权。土地发展权应该具备产权的根本特性―― 排他性，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。②使用权。权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。③收益权。收益权表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。④处分权。处分权主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。（2）合理划分土地发展权类别。依据不同的标准，可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性的土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2、立法显化土地发展权。在已有的土地法律框架下，创新和设立关于土地发展权的法律条文，从法律层面显化土地发展权。主要涉及三方面的内容：（1）法律明确土地发展权概念，并确保其初始配置国家所有。（2）界定土地用途的既定状态，必须通过国家授予相关土地发展权，才能进行土地用途的变更。（3）“凡是权利都会产生动态现象”。土地发展权可以像其他权利一样合法授予、出让、回收和灭失等。（4）规定土地发展权权能具有时限性、功能限定性等约束，对未来尚未评估确定的土地发展权必须重新申请，不能包含在现有的土地发展权中。

3、土地发展权与相关产权整合。土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。同时，土地发展权应该处理好与空间权、地上权的关系。土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

二、土地发展权视角中的城市土地管理优化

（一）优化我国城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，给土地发展权的概念、产权归属和运作赋予法律意义。同时，修改《土地管理法》、《城市规划法》和《房产管理法》的相关内容，使其与土地发展权运作相适应。随后，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，如：从法律上明确规定土地发展权对城市土地用途、土地征用和拆迁等的产权约束作用。从法律层面，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

（二）赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益

国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。现有土地使用者依法享有既定土地发展权所赋予的各项权益。如果政府对其目前使用的土地进行征收，则现有土地使用者依据既定土地发展权进行平等利益博弈，取得应有的土地收益，维护自身合法权益。因此，在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。通过赋予土地使用者土地发展权，可以有效抑制时下盛行的“圈地之风”和城市盲目非法拆迁行为，这具有重要的现实意义。

参考文献

[1] 孙弘.中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

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中图分类号：F302 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-08-0043-2

1 现状与特点

棚户区改造：主要是指城市建成区内由于历史原因和现行诸多因素所致，造成的占地面积大，数量多的低矮、破旧、危倒房屋和企业废弃厂房以及障碍城市建设发展问题的居民区。这些居民区通过政府行为将其依法拆除，按着城市建设规划需要进行开发、改造和治理，使其向现代化城市迈进，逐步改变城市面貌，改善居民生产生活条件。这些政府行为都归为城市棚户区改造。从一定意义上讲，对节约用地，集约经营城市土地，“保增长、保红线”的总体要求，具有现实和长远的战略意义。其现状和特点，一是棚户区占地面积大，数量多。据调查，县城（镇）棚户区约占城市土地面积的30-35%。二是分布广泛，浪费土地严重。城区内的棚户区普遍存在，尤其是旧城区里的棚户区随处可见。三是土地利用率低。户均占地面积较多，单元面积占地较大，人均居住面积则较小。四是贫困户多，居住条件差。低矮破旧危倒房屋普遍存在。五是交通条件不便，消防设施为零。城市公共公益设施缺少和破损，全部失去实用功能。

2 问题与原因

就城市土地管理而言，棚户区改造，仍然存在着不容忽视和亟待解决的问题。一是政府宏观调控和微观管理力度不足，相关部门配合不力。节约用地，集约经营土地难度加大，问题频多。由于地方政府管理职能减弱，相关部门没能形成合力，只依靠开发商在那里撑着，受经济利益驱动，从不考虑土地的节约集约利用。二是落实相关政策、法规不严格，浪费土地现象次生矛盾加剧。导致土地利用率低下。三是城区地籍调查资料部分居民点整体缺失，土地产权录属关系模糊，一时难以查清。由于历史原因，城区国有与集体土地交织存在，求证确认困难。四是拖欠土地规费现象普遍存在，欠账、赖账和呆账屡见不鲜，土地有偿使用制度的执行存在误区和死角，公开、公正、公平很难体现。五是由于土地产权不清，宗地界址和面积存在质疑，土地和房屋执照不尽一致，补偿政策难以兑现，导致棚户区改造工程进度缓慢。六是以棚户区改造为名，借机侵占棚户区周边的大量耕地（菜田），以此骗取对棚户区改造工程的上级补贴。

3 对策与措施

棚户区改造是城市规划区内整体改造不可分割的重要组成部分，它关系到千家万户，涉及到子孙后代，影响到安定和谐。各级政府必须将其作为经济工作大事来抓，抓紧抓好抓出成效。

3.1 强化组织领导，相关部门密切配合，确保棚户区改造工程有力有序有效运行

各级政府对此项工作必须高度重视，摆上位置，列入工作议事议程。组建以县（市、区）主管领导为组长，国土、规划、城建、财税、发改委等部门领导参加的“县（市、区）棚户区改造管理领导小组，下设办公室”。具体负责组织、领导、协调相关事宜。改过去由开发商操纵棚户区改造工程为本级政府直接统揽全局；改过去由城建规划办直接定位为城建规划办与办公室例会协商，依据城市建设规划定位；改过去暗箱操作为日常工作的公开、公正和公平依法办事；改过去推诿扯皮为部门紧密配合，形成合力，主动跟踪服务。棚户区改造一切工作均由政府的领导小组办公室统管。

3.2 严守法律法规，坚持遵循土地用途管制机制，节约和集约经营城市土地原则运作

棚户区改造，从一定意义上讲，是一项惠及民生、造福后人，有益于节省城市土地的最佳选择。各级政府一定要从节约土地、集约经营用地的战略高度出发，把棚户区改造工程做为节省城市土地，发挥土地特定价值上的事情来做。城市土地节省了，就意味着耕地保护住了。一是要进一步落实土地有偿使用制度，立足内涵挖潜，“盘活存量、控制总量、限制增量”，积极开发整治土地后备资源，增加可利用面积，提高土地利用率。二是按着国家规定的《城市用地定额标准》依法供地用地。做到不超标、不侵占、不挪用，严格遵守土地用途管制制度。全面执行土地年租制和长租制。定期向同级财政上缴土地税金。

3.3 注重调查研究，完善城镇地籍调查档案资料，佐证土地产权归宿

一是要以城区土地规划为龙头，以地籍资料为基础，明晰土地产权隶属关系。做到宗地面积准确，界址清楚，产权合法，促进棚户区改造有力有序运行。二是以尊重历史，正视现实，与相关部门主动积极配合，尽速处理土地产权历史遗留问题，力争做到地籍调查资料随时变更，及时跟进，保持资料的常用常新。四是在地籍资料确系属实，无异议时即可考虑对空闲地、废弃地的开发改造整治利用。

3.4 全力以赴，扎实运作，彻底收缴土地规费，有效遏制土地资产再度流失

一是抓住重点。在棚户区改造拆迁之前，进一步开展地毯式排查，全面清理土地规费的收缴情况，分门别类，对长期欠账、赖账和顶着不交数量较大的，拖欠时间又长的重点户，采取集中力量打歼灭战办法予以妥善处理。二是攻克难点。对那些所谓上边有人根子又硬的“钉子户”要重点研究解决。考虑在回迁补偿中扣除拖欠的土地规费，以求减少和杜绝土地资产的再流失。三是破解疑点。从土地管理角度考虑，将清理土地规费作为棚户区改造中的重点工作，渗透到每个工作的环节中加以严肃处理。对有疑点的个人和单位要与回迁时间和补偿金额比例挂钩。其宗旨是充分体现土地有偿使用制度的严肃性和规范性，有效净化土地市场秩序。

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第三条  市区范围内的土地、矿产、滩涂等自然资源，由市政府实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让和统一管理。

第四条  市区范围内的土地，实行有偿、有限期的使用制度。出让土地回收的征地补偿绩和市政基础设施配套费，用于加强城市土地基础设施配套和土地及其后备资源的开发等公共设施建设。

第五条  市国土局是主管我市土地管理工作的职能部门，负责具体实施土地管理和有偿、有限期的土地使用制度。

第六条  土地的统一规划。

（一）市区范围内的土地、矿藏、滩涂等自然资源，由市国土局根据城市建设总体规划及其位置、地形、地貌、功能和城市建设发展的需要，制定出我市市区土地利用总体规划，经市政府批准后实施，并报省人民政府备案。

（二）沙、石、土、矿产资源，由市矿产资源管理委员会（以下简称市矿委）指定市国土局统一管理、统一规划、统一勘测、统一计划开采，并按规定统一收取资源费。

（三）市区范围内的土地，按照土地利用总体规划和城市建设总体规划实行控制使用，任何单位、个人不得非法转让、买卖。

第七条  土地的统一征用。

（一）农村集体所有的土地，根据建设需要由市国土局统一征用，其他任何单位和个人均无权直接征用集体土地。

（二）单位或个人过去征用但未开发、使用的土地，市国土局可根据土地利用总体规划和城市建设总体规划进行调整或收回。对被收回土地的单位或个人，由政府给予适当的补偿或另行调整用地。

（三）征用土地的各项补偿和安置补助费标准，按有关规定办理。

（四）实行规划控制的用地，根据建设需要，由市国土局报市政府批准征用。规划控制用地和已征用的土地，在国家未开发利用前，仍由当地农民耕种，不得丢荒。

第八条  土地的统一开发。

（一）市区范围内的土地开发要坚持“先规划后开发，先地下后地上，综合配套，合理利用”的原则，充分发挥土地的效益和整体的效益。

（二）建设用地要按规划功能区的标高竖向及统一标准要求，由市国土局统一组织平整开发。依法取得成片土地使用权的单位或个人，可与市国土局签订合同，按合同自行开发。

（三）沙、石、土、矿产资源要有计划、有重点的统一安排开采。开采沙、石、土和其他矿藏的单位或个人，应向市国土局申请，经市矿委会审核报市政府批准并由市矿委会发给《采矿许可证》或《开采许可证》后才能开采。没有取得《采矿许可证》或《开采许可证》的单位或个人，一律不能开采。过去所开办的沙、石、土场，凡妨碍土地利用总体规划、城市建设总体规划及市容景观的，要停办或迁移，对需停办或搬迁的单位或个人，根据规定甄别不同情况决定是否补偿和迁徙。

（四）滩涂、荒山等土地后备资源，要有计划、有重点地分期统一开发，积极组织围海造地和开山造地。

第九条  土地使用权统一出让。

（一）经济特区控制范围内土地，按照所有权与使用权分离的原则，实行土地使用权有偿、有限期出让、转让制，土地使用权出让的年限，生活用地不超过七十年，其他用地不超过五十年。

（二）出让土地使用权可采取协议、投标、公开拍卖等形式，统一由市国土局按有关规定办理。

（三）除行政有偿优惠划拨的土地以外，依法购买土地使用权的单位、个人，可以转让、出租、抵押和赠予，但使用年限不得超过土地出让合同规定的年限。

（四）依法购得土地使用权的单位或个人，凡未付清全部的价款（含征地补偿费和市政设施配套费用），未领有国有土地使用证，以及投入开发建设的资金未达合同规定总投资额的百分之二十五以上者，不得转让土地使用权。

（五）行政有偿优惠划拨的土地，要按规定补交土地使用权出让金后，方能转让、出租、抵押和赠予。

（六）土地使用权的转让、出租、抵押和赠予，必须按照《广东省经济特区土地管理条例》的规定到市国土局办理有关登记，否则不受法律保护。

（七）有偿取得土地使用权的单位、个人，再进行转让时，如产生土地增值，应按市有关规定缴纳土地增值费。

第十条  土地的统一管理。

（一）需要使用土地的单位或个人，必须凭市规划局核发的《建设用地规划许可证》向市国土局提出申请，经市国土局审定后，由市国土局发给《国有建设用地许可证》，确认其使用权。

（二）已取得使用土地权而超过两年时间不按合同规定开发利用土地的，由市国土局收回土地使用权，并视其投资情况给予适当补偿。

（三）市区范围内的土地，未经市国土局批准，任何单位或个人不得擅自占用、搭建。

（四）单位或个人的建设用地工程，要向市国土局领取《建设用地许可证》或《临时建设用地许可证》，悬挂在工地显眼的地方。

（五）按规定留给村的生产、生活用地，要划界、树桩，明确权属范围，并要服从土地利用总体规划和城市建设总体规划安排建设。

（六）建立土地统计制度，由市国土局会同统计部门，依法进行土地统计，土地所有者和使用者，应当如实及时提供统计资料。

（七）建立土地调查制度，内容包括土地权属调查、土地利用现状调查和土地条件调查。土地所有者和使用者，应当配合调查、提供必要的资料。

（八）在镇、村建立兼职的土地监察员，实行群防群治，任何单位和个人，都应接受检查和监督。

（九）单位和个人用地，由市国土局统一建立系统的地籍档案，实行科学的地籍管理。各单位和个人要自觉配合进行，凡未申报登记的，应于本规定颁布之日起两个月内到市国土局申报登记，核发土地使用证。

（十）单位和个人建设用地完工后一个月内，必须到市国土局和市房产局申请审核，由市国土局更换土地使用证，由市房产局核发。《房屋所有权证》。

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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.041

1 引 言

土地在城市发展的进程中起着至关重要的作用，一个地区城市化发展的水平往往与这个地区对土地的管理水平有着紧密的联系。开发区是城市化过程中土地开发的一个特殊的区域，在开发的过程中，难免遇到各种土地的管理问题。面对这些问题，我们必须要进行认真地对待。我们应该用科学发展的眼光来看待开发区土地资源的使用，看到土地问题在城市发展的战略意义，以务实的态度来解决这些问题。在开发区土地资源的管理过程中，我们应该运用市场和政府管理两种手段来进行土地的管理。只有不断地借鉴其他国家和地区的先进经验，再充分结合当地的实际情况，才能提出解决城市开发区土地问题的策略。

2 进行开发区土地管理的重要意义

2.1 可以促进经济的持续发展

经济的发展是以物质基础为基础条件的，而越是基本的物质资料，对城市经济的发展的影响作用就越大。土地就是这样的一种不可再生的、稀缺的并且占据基础地位的资源。在社会的发展中，土地的重要性也就愈加彰显。如果不能合理地对土地的使用进行一定的规划，那么我们城市经济就不能科学合理地发展。开发区是城市尚未形成一定规模的地区，其中土地问题还有很多悬而未决的地方。为了使城市经济的发展充满后劲，那么必须采取有效的手段来进行土地资源的保护。在这个过程中，我们同时处理好土地资源和经济发展两方面的问题，两手抓，两手都要硬，以集约化的管理思维来进行问题的解决。

2.2 有利于开发区的开发建设的优化

开发区是城市发展道路上的经济先锋，也是促进城市经济持续发展的重要载体。一个城市的发展需要一些工业化的元素，而开发区就可以为城市的工业化道路提供一定的土地空间。实践证明，开发区的设立对于优化城市产业结构，促进城市工业化发展都有着十分重要的推动作用。而随着我国土地资源管理制度严格化，一些开发区在发展的过程中往往会遇到一些土地资源的瓶颈。一些地区的开发力度很大，土地资源被过度利用，而另一些地方却出现了土地闲置的状况。这就更加提醒我们应该利用科学合理的方式进行土地资源的管理，提高开发区土地的使用效率。只有这样，才能更好的实现开发区发展建设的优化。

3 开发区土地在管理过程中出现的问题

3.1 开发区的发展加剧了人地矛盾

开发区的发展需要政府不断地征用土地，而这些土地在未被开发之前可能是耕地。在开发的过程中，可能存在一些违背土地所有者意愿的征地现象。根据数据显示，一些地区的土地征用纠纷问题占到了相关部门的一半以上。这就说明，在土地征用过程中的一些问题，加剧了人地矛盾，不利于开发区的长远发展。虽然如此，我们还得面对开发区发展过程中对土地越来越高的需求量。一些开发区在发展的过程中不断地招商引资，加大基础设施的建设力度，这些都需要土地的征用作为代价，在无形中削弱了耕地的面积。从宏观上来看，这是我国经济发展的一个潜在的隐患，不利于我国经济的持久发展。

3.2 土地规划方式有待完善

土地利用规划在土地资源分配的过程中占有很重要的位置，只有对开发区土地进行总体的规划和资源的分配，才能保障土地资源使用的公平合理。然而，在现实情况中，我们发现人们对于土地规划的重视程度不够。一些地方不断地出现违法用地的现象，这些现象不能及时地得到解决，就会为土地的管理积累不安定因素。还有一些开发区在发展的过程中没有保证土地规划方式的持久性，这也降低了开发区土地管理活动的权威性。一些土地政策的调整也给开发区土地的管理带来了一定程度的混乱。

3.3 开发区土地资源得不到有效合理的使用

在开发区的土地资源的规划中，往往有一些土地资源得不到有效的利用。究其原因，是由于开发区的布局规划不科学造成的。土地的使用需要有一个科学的方法去指导，土地的用途和布局的规划需要进行科学的审批。一般来说，土地的使用要根据土地的投资额、用途、建筑密度、人均占地面积等多种因素来决定。而开发区土地使用的不合理，往往导致出现一些地区土地资源紧缺，而另一些地方土地闲置的情况。由于土地开发周期较长，这种问题还不能很快地得到解决。一些产业密集的地区，土地资源的分配就成为一个相当严峻的课题。政府想要盘活这些土地，往往需要付出很大的努力。不仅需要政府改变现有的政绩观，甚至还要进行产业政策的调整。

4 优化开发区土地管理的策略

4.1 在宏观调控的基础上发挥社会的决定性作用

土地资源的流转需要政府进行一定的宏观调控，因为土地资源的分配需要宏观的分析，才不至于出现顾此失彼的尴尬局面。但同时，我们也应该充分地发挥社会的自我调节功能。只有在社会中形成一个多功能的土地分配服务网络，才能更好地使土地信息流通起来，从而更好地发挥市场的作用。在进行宏观调控的同时，还应该充分地发挥中介组织的作用，盘活开发区的土地管理状况。还要根据人口条件、环境条件和产业构成等来构建合理的信息网络。

4.2 构建完善的土地评价体系

城市化是人类社会发展的一种主要趋势，开发区就是城市实现进一步城市化和工业化的工具。在开发区发展的过程中，我们应该在开发区构建完善的土地评价体系。因为在土地开发的过程中，往往会涉及土地周转的问题，土地周转也必然涉及土地价格的问题。如果没有一个合理的土地评价标准，那么在土地流通开发的过程中往往会出现一定的混乱。在构建这个土地评价体系的过程中，我们应该根据现有土地问题进行统一标准的制定，对于土地利用现状较好的土地要积极地鼓励、扶持。只有制定一个统一的标准，构建完善的体系，才能促进土地的合理开发利用。

4.3 完善城市的土地管理制度

要想从根本上解决城市的土地问题，就需要建立一个较为合理科学的土地管理制度。土地制度的建立需要我们正确地认识经济发展的客观规律，以制度性的手段来解决发展中遇到的各种土地管理问题。必须对土地的使用目的进行一定程度的区分，对于私人目的的土地使用规划要坚决地制止。在土地征用的过程中，应该严格按照市场的价格对群众进行补偿。同时也应该让群众积极参与到土地利益的分享中来，优化土地资源利益的配置。在建立制度的过程中，还要充分地发挥法律的作用，坚决杜绝一些土地兼并、囤积的现象。

5 结 论

在城市开发区的建设过程中，土地问题是绕不开的问题。我们要充分认识到土地问题的重要性，认清当前城市开发过程中严峻的土地形势，以积极的态度来处理、解决开发区建设中的土地问题。尽量改变粗放型的土地使用政策，代之以集约型的土地规划方案，实现土地资源的合理分配和使用。只有充分发挥政府宏观调控和社会治理的双重作用，才能更好地解决开发区土地资源的分配问题，使城市经济能够得到更好的发展。

参考文献：

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土地是人类赖以生存的最重要的资源，“是一切生产和一切存在的源泉”。但随着经济社会的飞速发展，城市化进程的加快，人们对土地需求的日益高涨与土地资源的稀缺性之间的矛盾日益凸现。[1]我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。

1.土地发展权概述

1.1土地发展权的内涵

所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为，对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想，以人与自然的和谐为目的，因此，土地的分类中应当包含生态用地，从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。

1.2土地发展权的特征

综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。

1.3土地发展权的功能

土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。

2.构建土地发展权内容的思路

2.1土地发展权总量构建的思路

在土地发展权的构建中应由国家确定土地发展权的总量。采取委托―方式，由省级政府根据国家统一构建的土地发展权总量，代表国家在本辖区内对土地发展权总量进行再次分配。国家确定土地发展权总量的依据，是国民经济整体发展状况、工业化所处的阶段、城市化发展状况和全国生态建设与环境保护状况等方面对土地发展权的总体要求。国家和省两级政府配置的土地发展权，为跨区域的土地发展权，它的配置应具有战略性特点，对全国和各省域范围内的土地开发利用以及国民经济发展具有宏观调控的功能。另外还有一些要特别对待的是，有些大城市的辐射能力已经超出了其行政辖区的范围。如直辖市，只有城市郊区是农业用地，而其辐射范围却是全国，此种情况就不能是直接的委托关系，而应该由中央直接来协调。

2.2土地发展权所包含的权能，土地发展权类别合理划分的思路

土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能： 占有权，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。使用权，权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。收益权，表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。处分权，主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。同时，依据不同的标准可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2.3土地发展权与相关产权整合的思路

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。[3]土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

3.土地发展权视角中的城市土地管理优化

3.1优化我国城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

3.2赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益

国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。

3.3完善土地发展权市场运作机制，增强市场调节作用

土地发展权市场运作指在土地发展权国家源头供给的前提下，由行政单独配置划拨土地发展权向政府与市场双重配置土地发展权转换。随着土地发展权市场运作机制的完善，土地发展权可以遵循市场规则，以产权交换模式在不同发展权拥有者之间进行交换，土地市场通过价格、供求等杠杆实现土地发展权的合理分配。土地发展权转让、回收和灭失等一系列变更都对应着相应的土地开发使用用途变更，这可以使土地市场交易更加清晰和顺畅。

4.结语

土地发展权的构建，将会有效促进经济发展过程，尤其是城市化进程中产生的外部效应的内部化。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分，其作为作用于土地使用性质变更的财产权，为城市土地管理优化开辟了一条新途径，使社会经济的发展走上可持续的道路。

【参考文献】

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1土地事例的意义

土地整合，就是在城市规划区内，依据城市规划所确定的目标和用途，采取行政的、经济的、法律的手段，对拟出让和建设的土地的现状进行调整、改造、结合，提高土地利用率，使其发挥最大的价值，改善生产、生活条件和城市景观的过程。

土地整合的重要意义，重点表现在以下几方面：

1.1土地整合是实行城市建设“成片开发”的保障。在我县经济的快速发展，城市化进程加快的今天，城市建设局部的、零星插建的现象，已不能解决城市更新改造中存在的影响城市功能的一系列弊端，只有成片的、整体的考虑才是解决我县旧城改造、城中村转化等建设中存在问题的基础，基础设施的统一整治、交通条件的改善、功能的合理分区等只有通过成片改造才能使整体环境得到提升，使功能布局更具“合理性”。而就目前我县城市土地的使用状况，要实现“成片开发”，土地整合是一条必须的保障手段。

1.2土地整合是实行各项用地合理布局、统一规划的有效手段。从具体规划来看，以土地所有使用权为格局的孤立化开发建设，存在着许多弊端。一是不利于统一规划，很难协调一致，统筹安排建设项目；二是区域内许多占地较大的公益性设施无法统筹安排；三是配套设施无法共享，造成浪费。以土地所有权为单位的开发，各自建立交通系统，侵占并浪费大量土地，挤占了绿化和建筑用地。不仅造成铺张浪费，还会出现布局不合理、缺乏实用性的弊端，导致开发成本提高。

1.3土地整合是美化城市景观，提升城市形象的需要。尤其是旧城区由于历史原因，存在着许多面积较小、形状不规则、不同用地性质互相交叉的地块。这些零星、插花地块的存在，如不加以整合，就象一块块永远抹不去“疤痕”，遭受着路人的嘲笑，影响城市在外来人心目中的形象。同时，由于大量零星用地占用城市主要地段，受用地规模限制其不可能建设体量宏伟、造型新颖气派的建筑物，使城市现代化和城市形象提高的目标无法实现。

1.5土地整合是增加土地收益、节约城市建设资金、减少政府财政投入的一种有效方式。目前，我县城建任务繁重，财政紧张，通过土地整合一方面由开发单位承担了应有政府负担的城市道路、公共绿地等拆迁任务，节约了城建开支；另一方面由于整合后地块方整，开发商无后顾之忧，也大大提高了土地的整体出让收益。

2土地整合中遇到的问题

经过近几年来的实践，我们发现在整合过程中遇到问题可公为以下几种情况：

2.1土地权属不一致，思想不统一。我国建国以来一直施行的是土地国有政策，20世纪90年代为适应市场经济转型而采取了土地所有权和使用权分离的政策。多年来的土地划拨制度在实行市场经济的今天留下了许多问题。往往在一个成区片的小地块内，就存在多户产权单位，他们对土地出让或改造工作认识不统一，想法不一致，有的倾向于开发改造，有的乐于满足现状，还有的在等待观望，使整合改造工作难以进行。

2.2土地整合缺乏支持政策，土地出让操作难。土地整合是实施者与被整合单位、居民之间一个艰难漫长的博弈过程，在博弈过程中，开发商是名誉上的强者，但往往需要付出昂贵的代价；而普通百姓处于信息不对称的弱势群体，容易受到伤害但也存在阻碍整合的一面。因此，这就需要政府介入来掌握博弈的平衡点，即对公共价值的坚持和对弱势群体的保护。但是，目前我县尚无一个保护双方利益的规范性文件，使整合双方的合理利益得到有效保障。

2.3拆迁融合成本高、难度大，工作难。整合工作大都涉及到居民或村民拆迁，我县属经济欠发达地区，城乡居民收入在全省属落后水平，被融合的村民属低收入的弱势群体，由于受经济收入影响和利益驱动，对拆迁安置期望值高，甚至个别被拆迁户要价高出评估价格的二、三倍以上，使整合单位望而生畏，再加上大量声音建筑的存在，造成高额的融合成本，使投资的开发商不得不放弃整合。再加上目前我国已颁布实施《物权法》中对个人财产确定了明确的保护政策，也大大增加了融合工作的难度。

2.4个人利益和城市利益的矛盾影响着土地的整体出让。由于受传统经营思想的影响，多年来，我县在新征土地时，大多数是一个人名义，征用沿街较小地块建设商业门市。大部分村委会还会留出沿街“预留地”分给失去土地的村民，以至于在城市多条道路两侧形成许多一、二层的沿街商业严重影响着用地统一规划和城市形象。

3解决问题思路和对策

3.1加强土地整合意义的宣传力度，形成社会各方对土地整合工作的共识。土地整合是近几年来提出解决土地开发利用，提高土地利用率，改善城市景观的一条新途径。土地整合不仅是各级政府和规划、国土部门的一项主要工作，也是我县经济和社会发展的一项战略性措施。当前应主要抓好二个方面的工作：一是对社会的宣传。不但规划、土地等管理部门要大力宣传，各镇、办事处（乡）、居（村）委会以及新闻宣传单位，也应加强这方面的宣传。使之造就一种社会舆论氛围，形成全社会的一种共识。二是对领导的宣传，使各级领导都能充分认识到土地整合的重大意义，积极支持土地整合工作。

3.2制定土地整合的规章制度，增强土地整合工作规范性和操作性。要通过建立和完善制度的形式，使土地整合工作逐步走向法律化、规范化、秩序化的轨道，做到依法整合，和谐拆迁。土地整合制度应包括以下内容：

3.2.1整合标准。（1）土地出让原则上以路网方格为单位，方格网内不同产权的土地应整合后整体出让；（2）沿街的违章建筑、不雅建筑应整合出让；（3）周边已完成改造的剩余建筑应纳入拟出让土地整合范围；（4）紧邻城市道路、开敞空间、城市绿地的地块出让时应将其整合后方允许出让。

3.2.2奖励制度。对整合地块整合难易程度实行不同奖励政策：（1）提高容积率和建筑密度；（2）免交市级权限范围内的行政性收费；（3）土地出让金先缴后返；（4）拆迁道路、绿地等公益性设施面积较大的考虑其中部分用地参与平衡。

3.2.3惩罚制度。将需要整合而不配合整合的用地确定为“不合理”用地，规定它改变用途的期限，超过期限而不作变更的，相关职能部门在职责范围内可采取相应的制约措施。

3.2.4出让政策。为使开发单位解除后顾之忧，对整合的小块土地实行协议出让。

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第二条  凡未经城市规划行政主管部门批准，擅自在城市街巷、道路、城市广场、公共绿地以及在风景游览区、文物保护区等重要地区进行建设的各类违法房屋；严重影响城市规划、工程建设、公用设施、市政管线、文物古迹、传统文化街区、公园、城市绿化、市容观瞻、城市环境、河湖管理、城市交通、消防安全、测量标志和群众正常生活的违法房屋，一律予以拆除，不准出租、转让、买卖。

第三条  凡在1996年及其以后未经城市规划行政主管部门批准擅自进行建设的违法房屋，一律依法从严处理，坚决拆除，不准出租、转让、买卖。

第四条  1995年及其以前已经市、区（县）城市规划行政主管部门依法检查处理并暂时保留的“临时房屋”，在使用期内，需要临时向外地来京人员出租的，须经房管部门对该临时房屋进行勘查、核定出租房屋的面积、用途和结构安全与准租人数等。经审查，符合条件的，可由房管部门办理《临时房屋租赁许可证》手续，租赁期限为一年。

第五条  凡1995年及以前未经市、区（县）城市规划行政主管部门检查处理的违法建设，一律不准向外地来京人员办理租赁手续。如需出租的，则必须先经市、区（县）城市规划行政主和部门对该违法建设进行检查处理，在对其作出暂时保留使用的处理决定后，方可按上述第四条规定办理临时房屋租赁手续。

第六条  凡临时出租的“临时房屋”，均须按临时建筑由城市规划行政主管部门依据有关规定，收取临时建筑费和临时占地费。

第七条  对擅自出租、转让、买卖的违法建设房屋的单位、个人，一经发现即由城市规划行政主管部门依法从重处罚，除补交临时建筑费和临时占地费外，还要限期拆除。情节严重者，给予通报批评、公开曝光，没收非法所得，直至追究单位负责人和直接责任人的法律责任。

第八条  凡按上述规定要求准许租赁的临时房屋，不予办理房地权属登记，如遇国家建设或城市规划需要时，一律无条件自行拆除。

第九条  对准许出租的“临时房屋”的管理，按照《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》和《北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定》执行。

篇9

一、各拆迁单位拆迁许可证的发放，仍按照《北京市人民政府关于加强城市房屋拆迁管理的通知》（京政发〔1995〕13号）的规定执行，即：城近郊8个区房屋土地管理局向拆迁单位发放房屋拆迁许可证，必须报经市房屋土地管理局批准。

二、各区、县政府制定的本行政区域范围内危旧房改造工程的拆迁政策，必须按照京政发〔1995〕13号的文件的规定，报经市计委、市建委和市房屋土地管理局审核批准后方可实施。

以上各点，请遵照执行。

北京市人民政府关于修改《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》的批复

（京政函〔1995〕89号  一九九五年十二月二十四日）

市房屋土地管理局：

市人民政府批准对《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》作如下修改：

一、第六条修改为：

拆迁农转居户，根据被拆迁人原使用面积安置。被拆迁人原人均使用面积超过20平方米的，按人均使用面积20平方米的标准安置；被拆迁人原人均使用面积不足20平方米的，按被拆迁人原使用面积安置，但被拆迁人原住房严重拥挤不便，按原使用面积安置确有困难的，可以根据被拆迁人家庭人口构成状况，按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十八条第二款规定的标准适当增加安置面积。对被拆除房屋按有关规定作价补偿。

被拆迁人要求房屋产权调换的，偿还的房屋其使用面积按前款规定的安置面积标准计算。偿还房屋与被拆除房屋的差价结算和价格结算以建筑面积为准，具体计算办法按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及其他有关规定执行。

二、《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》中的“房地产管理局”改为“房屋土地管理部门”，其中第二、七、九、十条中的“市房地产管理局”均改为“市房屋土地管理局”。

《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》由你局根据本批复作相应的修正，重新施行。重新施行前已由市或区、县房屋土地管理部门公告或者动员的房屋拆迁，适用原规定；重新实施后由市或者区、县房屋土地管理部门公告或者动员的房屋拆迁，适用修改后的规定。

北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的补充规定（1994年4月20日北京市人民政府京政发第26号，根据1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89号修改）

第一条  为进一步做好城市房屋拆迁工作，保障城市建设顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》和本市的实施细则，制定本规定。

第二条  建设工程用地跨区、县的，由市房屋土地管理局核发房屋拆迁许可证（以下简称许可证），市房屋土地管理局也可指定有关区、县房屋土地管理部门核发许可证。

重点建设工程、危旧房改建工程以及总拆迁量在200户（含200户）以上的建设工程，其拆迁计划和拆迁方案，经区、县房屋土地管理部门核报市房屋土地管理局批准后，由区、县房屋土地管理部门核发许可证。

市和区、县房屋土地管理部门应依照规定对拆迁方案严格审查，并监督检查拆迁方案的实施。对拆迁协议不完善的，应责令期限改正。

第三条  拆除住宅房屋，被拆迁人从二环路以内地区迁往远郊区、县安置的，每户可增加一个自然间或补助2万元至2.5万元；从二环路以外三环路以内地区迁往远郊区、县安置的，每户可增加一个自然间或补助1.5万元至2万元。

第四条  除第三条规定的外，凡异地安置被拆迁人，安置地点距迁出地点超过4公里（含4公里），给其生活带来一定不便的，按安置人口数每人给予一次性异地安置补助费500元。不足4公里或虽超过4公里但安置地点在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的不予补助。

第五条  拆迁个体工商户的安置和经济补助：

一、对利用自有房屋从事经营并无其他生活来源的个体工商户，拆迁人应以营业用房安置（包括提供相应的经营场地）；确无营业房屋的，以住宅用房安置。不得既用营业用房又用住宅用房重复安置。

对利用自有房屋从事经营但还有其他生活来源的个体工商户，可以住宅用房安置。

对利用承租的房屋从事经营的个体工商户，不予安置，给予适当经济补助。

二、对因拆迁引起停产、停业经济损失的个体工商户，可根据其上一年度上报税务部门的月平均纳税收入额，按下列情况给予适当经济补助：

以营业用房安置的，根据其停产停业的时间给予补助。

以非营业用房安置或按规定不予安置的，给予6至12个月的补助。

第六条  拆迁农转居户，根据被拆迁人原使用面积安置。被拆迁人原人均使用面积超过20平方米的，按人均使用面积20平方米的标准安置；被拆迁人原人均使用面积不足20平方米的，按被拆迁人原使用面积安置，但被拆迁人原住房严重拥挤不便，按原使用面积安置确有困难的，可以根据被拆迁人家庭人口构成状况，按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十八条第二款规定的标准适当增加安置面积。对被拆除房屋按有关规定作价补偿。

被拆迁人要求房屋产权调换的，偿还的房屋其使用面积按前款规定的安置面积标准计算。偿还房屋与被拆除房屋的差价结算和价格结算以建筑面积为准，具体计算办法按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及其他有关规定执行。

第七条  危旧房改建工程的房屋拆迁，实行鼓励外迁、回迁与住房制度改革相结合的政策。具体办法由区、县人民政府结合本区、县的实际情况制定，并报市房屋土地管理局备案。

开发建设企业对危旧房改建工程的被拆迁居民、单位，应按拆迁协议妥善安置，对自行周转的居民应保证按期回迁。

第八条  原居住在城区、近郊区的被拆迁人自行周转的，在规定的过渡期限内，每人每月发给临时安置补助费50元。由于拆迁人的责任，使被拆迁人到期不能回迁的，自逾期之月起，每人每月增发30元；逾期时间6个月以上的，自第7个月起，每人每月增发60元。

远郊区、县被拆迁人自行周转的临时安置补助费标准，仍按1991年市政府的规定执行。

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1.引言

我国的城市化水平越来越高，各地区的农村都在城镇化。但是一方面土地的数量有限，城市不能够合理地使用土地资源；另一方面城市人工众多，人均土地面积更是少的可怜。在这两者的矛盾日益明显的今天，城市地区土地的有效合理分配和管理成为了必要措施。政府单位和城市各管理部门应当充分重视土地资源的管理，提高土地的使用率。所以在此，我们要对城市土地资源利用进行阐述和讨论，总结出有意义和有效果的资源管理办法。

2.城市土地资源管理

2.1城市土地有效利用的概念

有相关的政治经济理论提到，人类要实现文明用地，就应该有效的用地，提高使用率。如对于农业土地的集约利用， 就是当土地的面积一定时，运用先进的科技，种植更多的农作物，提高产出和投入比例。但是和农业用地相比较，城市土地集约的方式更加多样化，国内外没有统一的看法。但是总结起来有以下几个措施可以提高城市土地的集约利用：一是提高的土地投入产出比；二是合理规划和布置城市土地结构；三是提高土地的使用率；四是最大限度地开发土地资源的潜力， 有效利用土地资源。

城市土地集约利用的常规定义：对未来进行预测和规划，合理分配城市土地资源，调制城市结构布局，改善土地资源的管理措施，提高土地的使用率和投入产出比，使城市的经济和环境协调发展。

2.2建立土地管理学科，引进人才

要对土地有效管理需要较多专业知识，它也包含了众多学科，牵涉到了经济学、法学等各类学科，是综合性的学科。只有具备广泛的知识面和综合管理能力，并借助网络和通信技术，对土地资源进行有效的管理。1950年以后，很多高校开始设立管理学专业，学习土地资源的管理知识，有效的规划土地。到七八十年代，从专业到本科，都逐渐开设了资源管理专业，各高校这种办学政策的转变，体现出了土地管理在社会发展过程中的重要作用。现在全国范围内都在开始土地资源管理额本科点和硕士点，有些好的高校甚至建立博士点。高校为社会培养综合性的管理人才，为国土资源提供专业人才，这对管理专业的毕业生起到了积极的促进作用。学生在学习期间，应该认真学习，专心听讲，吸收土地资源管理相关的专业知识，提升自己的理论知识和专业技能，以便适应未来社会的需要。

2.3土地资源有效管理

农业资源是土地资源的基础，目的是追求高的使用率，所以其关键是科学地分配土地资源，合理利用土地，解决土地资源稀缺问题，确保良好的生态环境，使土地得到持续利用。所以要制定有关的土地政策，转变管理方式，研究新的土地管理计划，来有效地管理土地资源。有文献中提到水资源的管理方法，也适合于对土地资源的高效管理。具体来说，可以把土地资源的管理划分为土地的供给、资源效率、优化布局结构、土地的社会化等4个不同的管理阶段。

这写阶段并没有一定的顺序，在实际管理土地时应当综合运用这些手段。但是越高级的手段也反应了管理水平的提高，在扩大市场范围时，使得稀缺的土地资源得到最合理的应用，这也体现出来土地的社会化管理。而在社会上，由土地资源的管理问题，也进一步引起了国内外对其它社会资源管理问题的重视。

3.国家对土地市场的有效调控

3.1提供市场信息，增强市场功能

在对土地资源进行管理时，国家要发挥其强大的宏观调控作用。要发挥市场的功能，提供丰富的信息，使得管理土地时有据可依。如果缺乏及时或者有效的信息，就会误导土地市场的走向，使得土地市场出现很多问题。在土地市场的交易中，主要注重的是其价格信息，要及时了解价格的波动及走向。因为价格信息也反应了市场的供需情况和大致的价值。对于中国的城市，其土地未全部市场化，部分进入了市场，部分未进入，所以市场的价格信息不能全面地土地资源的合理分配。在此，政府要对土地宏观调控，合理制定集约利用土地资源的规章制度，有效反应市场信息，包括土地的总面积和分布情况。同时这也可以更好的引导投资者进行投资，最大限度地提高土地的使用率，带来更多的经济效益。

3.2依靠政府政策，降低调控成本

在调控土地市场时，两种有效的措施就是土地储备与投放政策，根据土地供给情况满足市场需要，保持供求平衡。若供不应求，则可适当提高土地价格；若供大于求，可以降低土地价格或者将土地储备起来减少供应。对这种调控手段，可以通过以下两个方面来对城市土地的高效利用给与恰当的评价。

第一，土地储备与投放稳定市场，抑制波动现象。但是也要制定合理的价格，找准时机，对土地资源进行储备和投放。政府不能为了眼前利益或者私人利益，投机倒把，不顾市场的运行而作出不合理的决策。如果土地的利用率很低，应适当储备土地，促进其它土地的高效使用；如果利用率较高，也可以投放更多土地，缓解土地紧缺的压力。

第二，政府储备与投放也需要一定成本，何时何地储备土地涉及到很大的利益关系。所以要对城市土地进行集约利用，了解土地总体数量和分布情况，最优地选择最具市场潜力的土地，适当地进行投放和储备。由于城市土地都具有很大市场潜力，所以在实际规划时，可以减少储备量，进而吸引更多的投资者进行投资，带来更多的经济效益，释放土地的需求压力。

4.结语

综上所述，在我国城市土地资源短缺的情况下，提出土地集约利用这一手段，分析了土地市场的供需变化。在城市化建设中，应注重可持续发展，所以既要有效的管理土地资源，有应该发挥政府的调控作用控制其价格，使城市的发展具有更大的生机。

参考文献：

[1]陈银蓉，梅昀.土地资源管理专业课教学方法改革的研究[N].华中农业大学学报（社会科学版），2004（2）：100-103.

[2]刘彦随，吴传钧.中国水上资源态势与可持续食物安个[N].自然资源学报，2002，17（3）：270-275.

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一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

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中图分类号： G322 文献标识码： A

引言

对土地进行规划与管理既能够增强土地利用效率，还能够更加高效地开展城市建设，推动社会经济发展。城镇化建设是我国经济改革和行政管理改革的重要组成部分，为促进城乡建设的可持续发展就必须在土地规划管理的基础上推动城乡建设的统筹与调控，制定科学的规划与管理方案，在确保城乡经济发展的通知避免土地资源的浪费。

一、土地规划管理作用分析

（一）确保土地得到充分利用

对国有土地进行固化可在空间结构和经济结构范围内对土地进行合理利用，可增进地区与产业之间的协调性，实现人、土地、经济三者之间的协调发展。通过土地规划与管理，既可以保护基本农田的使用面积，还能够创造良好的社会发展条件，形成可持续的、生态化的土地利用环境。科学、规范的土地规划与管理还能够进一步提高土地的利用率和经济结构的合理性，避免土地资源的浪费。

（二）加强土地用途管制

土地资源是有限的，而人均土地面积少又是我国的基本国情，对土地用途进行管制可以在土地管理法和相关条例的约束下按照经济发展需求对土地性质进行分类，如将土地资源分为农田用地、建设用地、生态环境保护用地等。这样能够限制和引导不同类型土地资源的利用，在经济建设、耕地保护以及生态环境保护三者之间建立平衡点，达到既保护又发展的目的。

（三）促进土地规划与管理制度的完善和创新

土地规划需要经过较长的时期才能够体现出效果，且其受投资、人口、自然环境等因素的影响较大，不同地区和不同方案之间具有一定的差异性。对土地进行规划管理可以在实施过程中不断总结当前经验，指导后续使用的进一步完善和土地规划手段的进一步创新。

二、城乡规划的价值

（一）对空间布局的利用

城乡规划的重心就是通过对城乡的空间布局进行一个合理有效的利用。通过对实际地区的具体情况进行必要的分析，然后对每个地区作出详细的规划，看哪个地方有利于发展经济，哪个地区适宜人类的居住，通过对布局进行合理的设置，从而对土地有一个合理的应用。土地之源的合理开发作为城乡规划中的一个重要方面，不仅对于人们生活环境的改善具有重要作用，同时也能够为人们营造一个良好的生活氛围。并且通过城乡规划，可以协调城市和乡村之间的格局，促进地方经济的向前发展。在城市规划中，生态环境的建设也是一个重要的内容，通过完善人们的生存环境，从而推动人与自然的和谐相处。

（二）缓解城乡两极分化

科学、合理的城乡规划指的是通过对城市与乡村的有限条件进行一个资源的合理有效配置，从而促进城市与乡村的不断融合，适应社会发展的潮流。在城乡规划中，主要是通过对农村进行改造，充分利用农村中的土地资源，对外进行招商引资，增加农民的经济收入，提高人们的生活水平。同时，通过对农村土地的征用，发展经济项目，然后再根据相关的实施细则给农村的人们分配城市用房，并且鼓励他们进行自主创业，政府通过提出鼓励和优惠政策，来支持和推动农村经济的发展。对农村进行招商引资，还可以通过对农村剩余劳动力进行有效的分担，政府对其加强教育力度，提升他们的文化水平，传授他们农作物的种植管理水平，通过开展培训等，发展林业、畜牧业、种植业，从而拉动农村的整体的经济水平，有效的缓解城乡的两极分化现象。

（三）有利于宏观调控

政府对于城乡规划的建设可以通过宏观调控的方式来进行，宏观调控作为政府发展经济的重要政策，具有重要的作用。政府以城乡规划的表现形式来进行城乡规划，从而使城乡经济能够保证协调、平稳的运行。自从《城乡规划法》出台并实施之后，各个地区根据当地的实际情况都制定了相关的城乡规划政策，以期通过政府对城乡规划进行有效的管理和实施，对城乡的经济发展不断存进，从而使其能够与我国的经济发展相适应。

三、土地规划管理与城乡规划实施之间的关系

（一）新增建设用地计划与城镇建设用地有序扩张

加强两规的衔接和互通的关系，两者之间既不是明确的制约关系也不是具体的平行关系，要想较好处理两者之间的关系，应建立符合实际的管理办法。要把合理用地和保护耕地作为指导方针，城乡规划中的建设用地和土地利用规划应控制在一定的范围以内，并且在城市建设设中可分为新区扩张和旧城改造两种方式，分别对新增建设用地和旧城改造用地进行合理的利用，在开发区和小城镇要以新区扩张为主，旧城改造为辅建设良好的大中城市。土地利用规划和城乡规划都是以土地资源的合理开发；利用和保护为基础的。

（二）拓展土地规划的深度，在规划与实施之间搭建桥梁

由于土地利用规划与城乡规划的实施和编制分属于不同的行政管理部门，在土地利用和土地的利用规模等原则性的问题上存在差异，导致“两规”在相互结合的过程中不能够有效的衔接。城乡规划和土地利用规划都是由地方政府组织的，由于地方经济的发展规模和速度追求太快导致城乡规划不能顺利的进行。地方政府追求形式上的发展盲目的扩大城乡建设用地规模，以满足各类建设用地的需求。土地利用规划是从土地的结构均衡分配，对城乡空间增长的控制和对土地资源的布局和空间结构进行合理的布局，“两规”自身存在的差异性不利于城市空间的有序增长，甚至在城乡规划当中出现又相互制约的局面。城乡空间的扩大常常具有一定的主观性，扩张没有一定的规律，通常产生跳跃性和无序性的增长。

（三）以土地管理为核心，推动城乡规划的科学发展

为了能够与经济体制的增长相适应，规划管理部门通过积极的探索新的规划方式，使得区域协调与城乡规划相一致，并发展处一系列的新规划。通过这种特殊的方式来逐步建立和完善“两规”，使其能够协调稳步的发展，从而建立一个环节制度化与沟通信息化的信息交流平台。

为确保两个“规划”在工作中的协调一致性可采取以下措施: （1）建区内的建设项目要以审批土地利用规划和建设为前提；（2）城市是弥补人们精神资源和人文资源的核心地区，地质灾害严重和珍贵的水源保护地带要做好保护措施，限制建设城市规划区划定；（3）限制建立区应该充分考虑乡镇和你农村土地归属权的单位做好各部门之间的沟通；（4）将限制建立区划定和管理条例上升为由当地政府令，制定相应的配套方案，提高社会保护生态资源的积极性。

结束语

城乡规划在我国的城市化进程的发展中具有重要的战略意义，通过土地管理与城乡规划之间的相互促进、相互制约的关系，从而使得经济社会的健康有序良好的发展，因此，必须处理好二者之间的关系。土地规划管理与城乡规划实施是我国当前土地领域的一个研究热点，在土地规划指标分解缺乏科学性、城乡规划实施困难的情况下如何在两者之间建立有效联系，以审批为前提，以保护为手段，以沟通为桥梁，以保护生态资源为根本，制定科学、合理的执行策略对于我国经济发展、城乡发展具有重要意义。

参考文献：

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一、城市建设与土地管理的不协调。加快城镇建设是促进地方经济发展的重大举措之一，而强化土地管理又是我国的基本国策之一。我国现在虽然已形成了比较配套的城镇建设和土地管理法规体系。然而随着形势的变化和各地的实际情况千差万别，城镇建设与土地管理之间存在着一些不相协调的地方，这主要表现在以下两个方面：

一是土地利用规划与城镇发展规划不够协调。这就是现有建设需求同土地供给的矛盾，也是两个规划在编制过程中部门缺乏沟通衔接的问题。城镇建设以总体规划为依据，由城镇建设管理部门负责制定，而城市土地利用规划是土地管理部门负责制定的，双方在制定规划时如没能充分交流，两个规划必有不相协调的部分，这就会为今后在建设管理上造成不利影响。如土地利用规划中划定的基本农田保护区有些在城镇发展用地控制区内，有的甚至在近期建设用地范围。这样，使科学合理的建设行为实施起来比较困难，特别是事关经济发展大局的重点项目，往往因征地影响速度和效益。

二是土地管理与建设规划管理步调不够一致。法律法规对土地管理和建设规划管理程序都有比较明确的规定，但是实际执行过程中由于部门之间相互配合不力，导致两个方面的管理时常脱节，给城市建设和土地管理造成影响，不能保证城市建设有序进行，或者造成办事效率低下影响建设速度。如按规定建设单位和个人的建设行为必须先取得建设规划部门核发的建设规划许可证后，方可向土管部门申领土地使用许可证，然而现实中存在土地使用许可证发放在先的问题，尤其是在小城镇建设中显更为突出，容易引起两部门之间的摩擦，造成建设规划管理失控。

这主要还是一个管理体制和领导体制问题。这要求城市建设管理部门与城市土地管理部门要加强协调配合，共同管理好城市土地，建设好城镇环境。目前全国各地不少地方已将土管与城建规划或房产部门合为一体，市县长分工也将土管与城建规划或房产部门由一人负责，或成立专门的城市土地建设管理委员会来进行土地管理与城镇建设工作的协调。

二、城镇土地资源的开发利用中存在不合理。城市土地资源的开发利用是经营城市资源的重要组成部分，是城市基础设施建设资金的一个重要来源。合理有序的城市土地资源开发利用是一个城市正常发展的基础，是一个城市可持续发展必需的条件。但现在一些城市建设和城市土地资源的开发利用中存在一些不合理的现象，主要表现在：

一是城市土地资源的收益未真正用于城市基础设施建设，实现城市土地资源的良性开发利用。土地不是再生资源，城市土地的用途转换之后如果不能形成新的经济功能，就是一种浪费有限资源的行为。国家政策规定城市土地收益主要用于基础设施建设，其目的在于培植城市新的经济载体，事实上由于多种原因目前城市土地的收益没有真正用于城市基础设施的建设。城市土地收益用于城市基础设施建设能有效地提高城市土地的价值，从中获得更大的收益，促进城市建设。如利用城市土地收益加大城市园林绿化建设投入，提高城市景观形象；加大城市交通建设，改善城区交通状况；加大环境污染治理力度，改善城市生态环境等等。通过城市基础设施建设投入，提高城市土地的市价，获得更大的土地收益，促进经济发展。

二是城市土地市场化运作尚待规范。有的地方为了多渠道筹集城市建设资金，热衷于拍卖黄金地段的土地，这种市场化运作方式本来无可非议，但操作中往往偏离方向，未能充分考虑城市功能分区的需要，未能严格按城市规划进行控制，结果把该作绿地的地块作为建房，该作住宅区的建成工业区或者商业区，又由于客观存在行政干预，以致法定的建设规划人为地成了一纸空文。

这需要城市建设与土地管理部门在开发利用城市土地时要充分考虑城市近期目标与远期发展的关系，协调好局部利益与整体利益的关系，合理开发利用城市土地。政府部门要从长远利益着想，舍去一部分眼前即得利益，按照城市总体规划，并可适当增加城市绿地建设等公共设施建设，以改善城市的景观、生态环境，完善城市功能，提高城市的吸引力，从而最终使城市土地升值，达到开发与利用的目的。

三、城市规划管理/！/需要进一步强化，科学化。城镇总体规划是城镇建设管理的依据，城镇总体规划一经政府部门批准，就是具有法律效力的地方性法规，在一般情况下是不容更改和违背的。城镇总体规划的严肃性是不容至疑的，这就要求城镇总体规划的制定必须严密、科学，管理必须严格。但现在一些城镇总体规划的制定和管理存在一定的不合理性，千城一面的现象普遍存在，没有自己的特色，且不符合城市资源的永续利用原则。

城市规划不合理、不科学，直接造成城市土地资源的浪费和城市建设管理费用的增加。城市土地资源浪费，从根本上讲表现在两个方面：一是对城市土地没有进行必要的开发，使城市土地没有得到它应有的收益。政府没有从城市土地中得到最合理的收益用于城市的发展建设，这也是一种资源浪费。二是在开发建设中未对城市景观资源加以严格的保护利用。在制定和修改城市规划时应加强对城市绿线的重视，先把有利于营造城市景观的山体、水体等景观资源划上绿色保护线，在城市规划建设中重点保护、利用这些不可再生的自然资源以塑造别具一格的城市景观。而现在很多城市建设中对当地的植被、地貌、水体等城市景观资源的保护利用力度很小，而是在先破坏、后建设，这样不仅增加了城市景观建设费用，又不利于形成当地的特色，使“千城一面”的现象普遍存在。城市建设管理费用的增加是因规划的不合理、不科学，造成城市建设中重复建设多，城市功能不完备、不协调引起的。

在城市规划制定时，可以引进一些外地的先进理念，可以听取一些城市规划设计大师的意见、建议，但一个城市的总体规划不应直接交由那些大师们，而