关于房地产的法律知识范文
发布时间：2023-10-02 17:36:58
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篇1
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
篇2
关键词： 预售制度 商品房 对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
篇3
房地产经纪服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产经纪服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。然而，在看到房地产经纪服务业积极作用的同时，这一行业在客观上暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不规范、从业人员素质低下等一系列问题，严重阻碍了行业发展。
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该规章旨在从制度层面规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，从而为促进我国房地产行业各级市场健康发展提供制度保障。
一、房地产经纪服务业的内涵
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、、行纪等经纪活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的经纪服务。
二、重庆市房地产经纪服务业现状分析
1997年直辖以来，伴随着重庆市城市化水平高速发展，重庆市房地产经纪服务市场得到快速发展的同时，其交易形式仍主要采用房地产经纪组织“居间”交易模式，这种相对落后的交易模式存在许多问题。
(一)经纪机构准入门槛低，良莠不齐。因工商注册不以办理相关资质为前提，造成规模小、执业风险意识不强、服务质量低的经纪机构大量存在，甚至出现1人公司。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，引发一批小规模的经纪机构迅速关门，遗留问题无人解决，易引发社会矛盾。
(二)经纪机构恶性竞争，缺乏诚信，甚至采取欺诈等手段促成交易。例如《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房产经营收费的通知》(渝价[2000]358号)规定，房屋买卖收费，按不超过成交价的2％计收。而有一些大型经纪机构收费高达3％4％，又有小型经纪机构迫于市场竞争压力，收费打折到0.5％至1％，造成了同行业不正当竞争；交易活动中还存在房地产经纪服务人员偷吃“差价”、签订“阴阳合同”、“一房二卖”糊弄人现象，严重扰乱了房地产经纪行业市场秩序。
(三)经纪人员素质普遍偏低，故意或无意间造成交易纠纷
1.利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型经纪机构的员工在促成买卖双方进行交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的信息不对称的现实情况，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。导致房地产经纪合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。
2.缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。
(四)部分经纪机构内部管理混乱
1.招聘人员素质标准不一。多数房地产经纪机构招聘经纪人员时，对经纪人员没有资质和学历的要求，又缺乏系统的培训，导致大多经纪人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产经纪合同因经纪人员的疏忽不能履行或无效，从而引发纠纷。
2.经纪机构合同往往不合规范。
(五)相关法律法规滞后，加大了此类纠纷事件的处置难度
重庆国土资源房屋评估与经纪协会于2005年制定了《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着房地产市场不断发展，由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性所引起的房地产经纪服务业的复杂内涵，以及其业务范围均早已超过相关法律法规的规定，在服务过程中出现的许多新问题，由于行业标准不明晰或相关制度落实不到位导致的制度缺失等，在一定程度上阻碍了重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
三、规范重庆市房地产经纪服务业的对策建议
借签国内外房地产经纪服务业的先进发展经验，结合重庆实际情况，相关政府职能部门应以“五个重庆”、“民生十条”建设为契机，从制度层面着力推进重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
(一)主管部门及经纪机构方面。进一步明确重庆国土资源房屋评估与经纪协会的职责，落实房地产经纪机构设立的条件、程序以及经纪机构年检年审制度，加大行业监管力度，提高经纪机构违规成本，从源头上规范经纪机构诚信、合法经营。建议引入房地产交易当事人监督模式和经纪市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。
(二)职业资格方面。房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，并将成交业务量作为各经纪人(协理)执业业绩，终身备案登记(经纪人(协理)更换执业机构可据此作为业绩证明)，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消现状下各经纪机构各自采用自己订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到房地产经纪人协会处集中采购(或无偿领取)。合同从成交价款、标的、经纪费用取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
(四)客户宣传方面。充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋经纪的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求经纪机构门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。
参考文献：
篇4
一、引言
1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：
房地产概念图
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。
3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。
三、房地产营销策略的现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
四、房地产营销策略的创新
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
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一、引言
1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：
房地产概念图
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。
3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。
三、房地产营销策略的现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
四、房地产营销策略的创新
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
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市场分析活动对于现代市场经济的发展有着十分重要的作用，通过对房地产价格体系理论和试验的分析与研究，能够为房地产开发商提供更多的参考依据，从而有效的规避市场风险。而对于房地产投资者来说，通过房地产价格体系的理论研究结果，能够在开发和投资方面具有更加丰富的数据参考。通过对房地产价格的分析来判断房地产市场的发展态势，对当前存在的问题进行科学的引导和调整，以此促进房地产市场的良性发展，也为消费者的权益提供更多的保障。
一、房地产市场的特征分析
1.房地产市场体系
房地产市场，指的是房地产企业开发和经营的，带有房地产特征的产品或者是服务所形成的市场体系，其中包含了房地产商品交换的全部内容，也包括房地产开发市场、劳务市场以及资金市场在内的综合运行机制，同时也可以概括为包括房地产开发、生产经营以及流动在内的整体的市场运行体制，其具有较强的独立特征和专门化特征。房地产市场体系已经成为了我国经济发展的主要市场。
2.房地产市场的特殊性
（1）房地产市场是不完全市场。如果将房地产市场与完全市场竞争相比可以发现，房地产市场是不完全市场，而且其具有一定的独特性。房地产市场的独特性可以从以下几方面考虑，第一房地产的买卖双方对于房地产价值和趋势的出发点往往是无法一致的；第二，房地产财产的转移工作具有很强的专业性，要求必须要掌握一般公民不具备的法律知识；第三，房地产是按照不同的单元进行明确划分，不同的单元具有明显的独立性；第四，土地的位置不能进行迁移，所以房地产具有一定的地域性。正是这些特征的存在决定了房地产市场与洽谈的市场存在明显的差异性。
（2）房地产市场需求呈现多样性特征。虽然房地产属于不完全市场，但这并不意味着房地产市场中的供求原理无法起作用，在短时间内房地产市场的供给是相对稳定的，不能根据房地产价格的变动快速做出准确的反应，因为土地这一资源是固定的，不能随意更改。而从土地开发到房屋供给的实现要经历一个漫长的过程，这就使得短期内的房地产价格会随着其他市场的变化而发生变化，这就是造成房地产经济泡沫的一个主要因素。而在长期的市场机制调解下，房地产价格也可以做出一定的饿调整，但是其价格的变化已经不再是市场调节的主要因素，相关的房地产政策的变化也会对房地产的长期供给产生影响。基于此，对于房地产需求的特征进行分析，其应当包括广泛性、多样性、长期性等几个特征。居民对于房地产的需求是长期的，当受到不同的制约条件影响，会对房地产商品的品质有不同的要求，而由于房地产商品的价格昂贵，人们在购买房地产商品时自然不会像购买其他产品一样的随意，通常都需要将储蓄变为消费，这也从另一个侧面体现出了房地产的融资性。
3.我国房地产市场特征
我国房地产市场具有明显的垄断性、计划性和竞争性的特征，根据我国国家政策的相关规定，土地是归国家所有，在土地市场交易活动中的对象是土地的使用权，而不是土地的所有权，因此当土地作为一种商品进入到流通领域中时，土地价格作为土地使用权的一种经济补偿。从这一点上来说，我国房地产开发市场的竞争必然会异常激烈。
二、新疆房地产价格体系的理论分析与实证研究
1.新疆房地产市场波动特征
通过上述分析可以看出房地产市场具有其自身的独特特征，而我国房地产市场最为明显的特征就是市场垄断性和房市的二元性。新疆房地产市场的价格体系建设的分析，以2000年至2010年的变化特征为研究对象，可以看出：2000年开始，新疆房地产开始出现异常的活跃状态，在市场经济体制改革不断推进的影响下，也促进了新疆房地产业的快速发展，房地产价格出现了较大的波动；2005年，新疆房地产价格开始出现较大的下降幅度，出现了很长一段时间的萎靡状态，而由于受到政策和市场的影响，在2005年之后，新疆房地产又开始缓慢回升，在投资、开发以及销售等方面都呈现出不同程度的增长趋势，直到2010年，再次因为政策和市场经济调整的影响，而产生衰退现象。
2.房地产市场供需与房价决定的结论
本文采用协整假设检验方法一一Grange：因果检验、双变量回归模型以及向量自回归模型判断房价与供需之间的关系。最终结论是房地产需求对房价变动的影响是长期的，不仅影响当期房价变化，还会影响未来房价变化；房价变动对房地产需求的影响是短期的，只影响当期需求。房地产供给和房价变动之间的关系要简单的多，在新疆它们之间的动态乘数为零，不仅没有因果关系也没有当期影响关系。
三、关于新疆房地产价格体系的思考
在通常情况下，房地产市场价格体系的建设需要从两个方面进行考虑，第一是市场需求，市场需求与市场价格之间相互影响、相互作用；第二是房地产市场所表现出来的特征，受到市场因素的影响，在房地产买卖市场、租赁市场中的产生的变化。从新疆房地产市场的发展来说，从房地产投资、开发、销售等几个环节的密切程度进行分析，由于国家土地政策的变化对房地产市场的影响和房屋租赁市场变动所产生的影响是十分显著的，而且也体现出了房地产市场独立性与市场弱相关的特征。房地产价格体系模型的建立，能够对房地产市场的变化进行综合的反应，虽然在拐点的拟合程度上与趋势模型存在着差距，但是其在反应经济变量对价格体系的影响方面能够与实际情况相符，而且具有较强的说服力。从这一方面考虑，新疆房地产价格体系的建设与新疆市场经济发展有着密切的关系，而且利用房地产价格体系模型能够充分反映出新疆房地产变化的特征，在促进新疆地区房地产市场发展方面有着积极的推动意义。
结束语：
随着市场经济体制的不断发展与完善，对我国房地产价格体系的建设也产生了巨大的冲击，如何在激烈的市场竞争条件下促进房地产价格体系的完善，是当前我国市场经济体制建设中一项重要的任务。通过对新疆地区房地产价格体系相关问题的研究可以发现，当前新疆地区在房地产价格变动方面较为频繁，这与市场经济和发展等多方面因素有着密切的关系，因此，必须要从实际出发，结合地区经济发展的现状，促进房地产价格体系的不断完善，以此促进地方经济的持续发展。
参考文献
[1] 李国柱.中国房地产市场价格波动数量研究[D].西南财经大学 2004.
[2] 傅劲锋.房地产价格理论与实证研究[D].吉林大学 2007.
[3] 董昔芳.房地产价格波动性研究[D].厦门大学 2007.
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鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力；甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意；甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：
一、法律服务组成人员
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。
本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
二、工作范围
乙方律师的服务内容具体包括：
（一）房地产投资开发法律事务
1．创设房地产项目公司
（1）为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权；
（2）起草设立公司的各类法律文件；
（3）协助申办公司设立的法律手续；
（4）起草公司各类规章制度。
2．取得国有土地使用权
（1）为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途；
（2）向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件；
（3）参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件；
（4）向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件；
（5）帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系；
（6）协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》；
（7）协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》；
（8）通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。
3．拆迁安置补偿
（1）协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件；
（2）协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等；
（3）协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷；
（4）起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》；
（5）参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁；
（6）起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。
4．工程建设施工
（1）起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续；
（2）出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：
①提出有利于工程质量的意见；
②降低成本的建议；
③分析该阶段可能存在的法律风险；
④提出规避风险的具体方案；
⑤工程履约管理；
（3）参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查；
（4）起草、审核招投标文件，监督招标工作程序；
（5）起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行；
（6）协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度；
（7）在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系；
（8）参与工程竣工验收，并出具法律意见书。
5．房地产项目融资
（1）向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性；
（2）与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件；
（3）代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续；
（4）办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。
6．物业管理
（1）协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同；
（2）起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件；
（3）起草、制订物业管理办法；
（4）协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权；
（5）协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系；
（6）协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。
（二）房地产交易法律事务
1．房地产预售、销售
（1）协助开发商获取预售、销售批准；
（2）参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件；
（3）参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况；
（4）对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同；
（5）起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续；
（6）审查房地产广告内容的合法性；
（7）审查商品房预售合同和销售合同；
（8）购房签约及见证、办理预售登记。
2．房地产抵押
（1）提供房地产抵押的相关法律政策信息；
（2）解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见；
（3）代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书；
（4）审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估；
（5）协助办理房地产抵押登记手续；
（6）办理其他约定的法律事务。
3．房地产权属登记
（1）提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见；
（2）协助准备房地产交易过户的文件资料；
（3）协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。
4．房地产调查
（1）提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见；
（2）到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查；
（3）办理其他约定的法律事务。
（三）其他房地产相关律师事项
1．进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训；
2．及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见；
3．为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见；
4．为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务；
5．协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；
6．参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等；
7．参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。
三、服务费用及支付
甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元（大写_________元整）。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元（大写_________元整），剩余_________%，计￥_________元（大写_________元整）于乙方事项完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。
乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。
四、其他费用的负担
乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：
1．相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等；
2．_________（地区）外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等；
3．征得甲方同意后支出的其他费用。
乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。
五、甲方权利义务
1．甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件；
2．甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方；
3．乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件；
4．甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用；
5．甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等；
6．甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求；
7．甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况；
8．甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担；
9．甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担；
10．甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复；
11．甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序；
12．甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师；
13．由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用；
14．甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。
六、乙方权利义务
1．乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务；
2．乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益；
3．乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料；
4．乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况；
5．乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议；
6．乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利；
7．乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责；
8．乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责；
9．乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻；
10．乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限；
11．乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人；
12．乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁；
13．乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务；
14．乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物；
15．因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿；
16．乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益；
17．未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。
七、合同的解除
1．合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同；
2．甲乙双方通过书面协议解除本合同；
3．因不可抗力致使合同目的不能实现的；
4．乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；
5．因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的；
6．甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的；
7．甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的；
8．_________。
八、保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
九、通知
1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2．各方通讯地址如下：_________。
3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
十、合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
十一、合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
十二、争议的处理
1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
十三、不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
十四、合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
十五、补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（签章）：_______________
法定代表人（签章）：_________
委托人（签章）：_________
开户银行：___________________
帐号：_______________________
签订地点：___________________
_________年_______月_______日
乙方（签章）：_______________
法定代表人（签章）：_________
委托人（签章）：_________
开户银行：___________________
篇8
关键词：预售制度商品房对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
3、商品房的预售款管理松散
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。
4、商品房预售市场的纠纷不断暴露
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
5、在预售制度中购房人承担的风险
（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意
开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。
（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。
三、完善我国房地产市场预售制度的对策
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。
2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃
3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。
5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。
6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。
7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。
10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
参考资料：
篇9
法定住址：_______________________
法定代表人：_____________________
职务：___________________________
委托人：_____________________
身份证号码：_____________________
通讯地址：_______________________
邮政编码：_______________________
联系人：_________________________
电话：___________________________
电挂：___________________________
传真：___________________________
帐号：___________________________
电子信箱：_______________________
乙方(受托人)：_________________
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鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：
一、法律服务组成人员
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。
本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
二、工作范围
乙方律师的服务内容具体包括：
(一)房地产投资开发法律事务
1.创设房地产项目公司
(1)为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权;
(2)起草设立公司的各类法律文件;
(3)协助申办公司设立的法律手续;
(4)起草公司各类规章制度。
2.取得国有土地使用权
(1)为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途;
(2)向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件;
(3)参与征用费、青苗补偿费及付款期限的
谈判，制作谈判的法律文件;
(4)向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件;
(5)帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系;
(6)协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》;
(7)协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》;
(8)通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。
3.拆迁安置补偿
(1)协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件;
(2)协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等;
(3)协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷;
(4)起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》;
(5)参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁;
(6)起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。
4.工程建设施工
(1)起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续;
(2)出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：
①提出有利于工程质量的意见;
②降低成本的建议;
③分析该阶段可能存在的法律风险;
④提出规避风险的具体方案;
⑤工程履约管理;
(3)参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查;
(4)起草、审核招投标文件，监督招标工作程序;
(5)起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行;
(6)协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度;
(7)在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系;
(8)参与工程竣工验收，并出具法律意见书。
5.房地产项目融资
(1)向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性;
(2)与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件;
(3)代办抵押
登记手续、代办抵押权解除手续;
(4)办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。
6.物业管理
(1)协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同;
(2)起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件;
(3)起草、制订物业管理办法;
(4)协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权;
(5)协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系;
(6)协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。
(二)房地产交易法律事务
1.房地产预售、销售
(1)协助开发商获取预售、销售批准;
(2)参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件;
(3)参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况;
(4)对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同;
(5)起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续;
(6)审查房地产广告内容的合法性;
(7)审查商品房预售合同和销售合同;
(8)购房签约及见证、办理预售登记。
2.房地产抵押
(1)提供房地产抵押的相关法律政策信息;
(2)解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见;
(3)代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书;
(4)审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估;
(5)协助办理房地产抵押登记手续;
(6)办理其他约定的法律事务。
3.房地产权属登记
(1)提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见;
(2)协助准备房地产交易过户的文件资料;
(3)协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。
4.房地产调查
(1)提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见;
(2)到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查;
(3)办理其他约定的法律事务。
(三)其他房地产相关律师事项
1.进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训;
2.及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见;
3.为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见;
4.为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务;
5.协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度;
6.参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等;
7.参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。
三、服务费用及支付
甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元(大写_________元整)。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元(大写_________元整)，剩余_________%，计￥_________元(大写_________元整)于乙方事项完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。
乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。
四、其他费用的负担
乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：
1.相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等;
2._________(地区)外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等;
3.征得甲方同意后支出的其他费用。
乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。
五、甲方权利义务
1.甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件;
2.甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方;
3.乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件;
4.甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用;
5.甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等;
6.甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求;
7.甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况;
8.甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担;
9.甲方根据乙方
律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担;
10.甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复;
11.甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序;
12.甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师;
13.由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用;
14.甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。
六、乙方权利义务
1.乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务;
2.乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益;
3.乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料;
4.乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况;
5.乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议;
6.乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利;
7.乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责;
8.乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责;
9.乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻;
10.乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限;
11.乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人;
12.乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁;
13.乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务;
14.乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物;
15.因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿;
16.乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益;
17.未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。
七、合同的解除
1.合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同;
2.甲乙双方通过书面协议解除本合同;
3.因不可抗力致使合同目的不能实现的;
4.乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的;
5.因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的;
6.甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的;
7.甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的;
八、保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
九、通知
1.根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2.各方通讯地址如下：_________。
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
十、合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
十一、合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
十二、争议的处理
1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
十三、不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2.声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3.不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4.本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
十四、合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
十五、补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产法律服务合同范文2甲方：_________
乙方：_________
应甲方的聘请，乙方指派律师组成法律顾问组，为甲方开发的_________ 房地产项目(下称本项目)提供法律服务。经双方协商一致，订立以下协议，共同遵照履行：
一、法律顾问组成员及聘期
乙方指派_________ 、_________ 、_________ 律师组成法律顾问组，_________ 律师担任组长。法律顾问组的聘期自_________ 年_________ 月_________ 日起至本项目结束止。本项目预计_________ 年_________ 月_________ 日结束。
二、法律顾问组提供法律服务的职责范围
法律顾问组向甲方提供以下法律服务：
1.起草、修改本项目前期拆迁合同;
2.参与本项目工程招投标事务，审查招投标文件;
3.审查、修改本项目工程设计合同;
4.参与本项目工程施工合同的洽谈、起草、修改;
5.审查、修改本项目工程委托监理合同;
6.参与审查本项目工程分包单位的资质，起草、修改工程分包合同;
7.审查、修改甲方采购设备和材料的合同;
8.协助甲方控制工程造价、审查工程量增减的支付依据;
9.协助甲方处理因工程造价引起的争议;
10. 参加甲方对工程竣工的验收工作，协助甲方确定工程最终造价;
11. 接受甲方委托，担任人，参加本项目开发过程中发生的诉讼、调解、仲裁活动;
12. 代办本项目开发过程中的公证事务，办理律师见证等非诉讼法律事务;
13. 接受甲方委托，办理本项目其他专项法律事务。
三、法律顾问组的工作方式
1.甲、乙双方建立联系人制度，遇有需法律顾问办理的事务，由甲方填写《法律顾问组需办事项》，提前通知法律顾问到甲方处办理;法律顾问因故不能到甲方处办理时，乙方可临时指派其他律师代为办理。
2.在遇有需法律顾问集中办理的法律事务时，乙方指派专人到甲方处办公。甲方指定_________ 为法律顾问组的联系人，乙方指定_________ 为联系人。
四、甲方为法律顾问组提供的工作条件
在法律顾问到甲方处办公时，甲方应为法律顾问提供必要的办公条件。
五、法律顾问费的收取办法和结算方式
1.依据国家计委、司法部计价费(1997)286 号《律师服务收费管理暂行办法》的规定，甲方向乙方支付法律服务费人民币_________ 元，本协议签订时支付_________ 元，_________ 年_________ 月_________ 日支付_________ 元。
2.法律顾问为甲方提供本合同第二条第1-10项服务时，不另行收费;甲方委托乙方办理本合同第二条第11项服务时，乙方在国家计委、司法部规定的收费标准的基础上，下浮_________ %另行收取费。
3.法律顾问为办理甲方事务在_________ 市内所需的资料费、交通费、误餐补助费等项费用由乙方自理;赴_________ 以外的地区所需的交通费、差旅费、补助费等项费用，由甲方负担。
六、双方责任
1.法律顾问组应勤勉尽责，维护甲方的合法权益，在甲方授权的范围内履行职务，并对所经办事务的合法性负责。因法律顾问的过错而给甲方造成损失的，乙方按有关规定进行赔偿。
2.甲方应如实向法律顾问组叙述情况，提供有关材料。法律顾问在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担。
七、合同的变更、解除和终止
1.双方应信守本合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止本合同。
2.甲方在下述情况下，有权以书面形式通知乙方解除本合同或要求更换法律顾问：
(1 )法律顾问不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的;
(2 )因法律顾问的过错而给甲方造成损失的。
3.乙方在下述情况下，有权以书面形式通知甲方解除本合同：
(1 )甲方有意向法律顾问提供虚假情况、捏造事实的;
(2 )甲方未按本合同的约定提供工作条件的;
(3 )甲方累计3 个月未按时向乙方支付法律顾问费的。
八、违约责任
当事人一方不履行本合同或履行本合同不符合约定条件的，即违反本合同时，应赔偿另一方的损失，并支付违约金_________ 元。
九、合同的生效
本合同自双方签字之日起生效，本项目结束时自行失效。本项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
十、争议的解决
本合同在履行期间如有争议，由双方协商解决;协商不成时，任何一方均有权向法院提起诉讼。
本合同一式四份，双方各持两份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产法律服务合同范文3甲方：_________
乙方：_________
甲方因房地产项目经营开发需要，特聘请乙方为其整个项目经营开发提供全过程的专业法律服务，要求指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师担任甲方的经济、法律顾问，以维护甲方在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益。经协商，双方达成以下条款，以资共同遵照执行。
一、甲方要求乙方指派_________律师担任甲方的特邀经济、法律顾问。乙方同意甲方的要求，指派该律师担任甲方的特邀经济、法律顾问，并配之以其他律师提供法律服务。
二、双方约定：受聘律师须为甲方提供如下非诉讼法律事务服务：
1.根据项目开发进展，完善甲方参与的三方合资合同、章程;
2.参与本工程建设的前期动迁及市政配套合同的完善、修改;
3.参与本工程建设的招标标书的制定，参加甲方审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;
4.代表甲方与工程承包方洽谈，草拟、修改工程承包合同，使之达到可正式签约条件;
5.如甲方需要，为甲方代办工程承包合同公证或见证;
6.代表甲方审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查、确定工程分包合同;
7.如甲方需要，为甲方代办工程分包合同公证或见证;
8.督促、检查甲方履行工程承包合同及履约资料的积累、保管工作;
9.协助甲方审查工程分部分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议，协调甲方与_________市工程质量监督部门的联系;
10.协助甲方控制工程造价，审查工程量增减的支付依据，协助处理因工程造价引起的争议，协调甲方与上海市工程造价管理部门的联系;
11.参加甲方对工程竣工的验收工作，协助甲方确定工程最终造价;
12.根据甲方的要求，为甲方部分或全部楼宇出售、出租(境内外)提供以下法律服务：
(1)协调甲方与市土地批租管理部门的联系，以便在甲方需要并符合条件时改变土地使用权性质，签订补地价合同;
(2)协助甲方办理楼宇外销批准手续;
(3)协助甲方起草《购房须知》、《楼字预订合同》、《楼宇预售合同》、(楼字出售合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《楼宇出租合同》等楼宇预、销售或出租法律文件;
(4)协助甲方办理境内外购房银行按揭手续，起草与此有关的法律文件;
(5)甲方向购房业主出具工程进度、质量等符合预收楼款条件的法律意见书;
(6)如甲方需要，代为监管预售楼宇价款，使购房业主增强信心，减少风险;
(7)如甲方需要，代办购房业主的楼宇预、销售公证;
(8)如甲方需要，购房业主向房地产管理部门办理房屋产权登记;
(9)协助甲方组织预、销售展示、交易活动，提供相应的法律服务。
三、法律服务报酬及支付方式
1.双方商定，甲方对上述律师服务支付人民币_________元。
2.支付方式;律师服务报酬以人民币支付，支付期限为：
(1)第一次：本合同签约后10天内，支付20%计人民币_________元，
(2)第二次：工程合同正式签约后10天内，支付30%，计人民币_________元;
(3)第三次：工程施工结构封顶后工0天内，支付30%，计人民币_________元;
(4)第四次：工程竣工交付使用后10天内，支付剩余的20%，计人民币_________元。
四、上述由乙方提供的法律服务构成的各法律关系如遇有争议并引起纠纷，乙方须甲方全权处理，其费用另行计算。
五、乙方及受聘律师可根据法律服务工作项目及有关要求，安排有关律师或工作人员办理具体事务，具体工作人员的费用由乙方负责。
六、乙方提供的法律服务应确保服务质量，确保所有合同和法律文件的合法性和有效性，并确保在法律、法规规定的或者甲方要求、乙方承诺的期限内完成。
七、如因乙方的工作疏忽造成甲方经济损失的，乙方承担经济赔偿责任，最高赔偿额不超过律师服务收费的10倍即人民币________元。具体赔偿办法按乙方提供的《律师承办非诉讼专项法律事务过错责任有限赔偿试行办法》执行。该试行办法为本合同的附件。
八、甲方须按期支付律师报酬，如支付逾期，以应付款千分之一/每天支付逾期的违约金。如逾期超过一个月，乙方有权停止工作直至中止合同。
九、甲方应按规定提供各种有关书面材料，如实向律师阐明情况，如因甲方提供材料虚假不实或有重大错误，乙方不承担因此产生的责任。
十、甲方承诺如乙方在提供上述法律服务中认真负责、确保服务质量，甲方在本合同确定的报酬外，另给以不超过人民币_________元的奖励。
十一、本合同自签订之日起生效，至乙方完成所有法律服务时失效。
十二、本合同一式二份，双方各执一份。
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[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0084-02
随着市场经济的进一步发展，作为房地产业的重要组成部分，我国房屋中介服务市场将会得到进一步的发展。为了保障这一良好的发展态势，在当前房屋中介服务市场还存在多种问题的前提下，有必要深入研究，并采取积极措施来完善我国房屋中介的相关立法，使得房屋中介行为有法可依，有法可制。文章将重点置于我国房屋中介服务立法完善上，可以完善有关于房屋中介服务的理论研究；另一方面可以为实践中房屋中介服务立法的完善提供有效的借鉴。
一、房屋中介服务的内涵
中介的字面意思是在事物与事物之间起媒介作用。中介活动就是从事中介服务的中介人居中，向居于两端的委托人传递信息，起着重要的协调作用，帮助两方委托人达成一定的事项。房屋中介也即房地产中介，是指为当事人提供房屋信息咨询、价格评估、经纪等服务的专门机构。在房屋中介服务当中，房屋中介机构为客户提供与房屋有关的各类信息，对房屋的价值进行评估，或者应当事人的要求为其有关房屋的业务。
二、我国房屋中介服务中存在的问题
（一）隐瞒交易信息，误导客户交易
现实中，房屋中介服务机构隐瞒交易信息的情况十分的普遍。这主要体现在两方面：第一，隐瞒房屋的真实信息。一般而言，房屋中介服务合同订立后，根据合同的规定房屋中介人需要向委托人提供符合其期望值的房屋信息，包括房屋的地理位置、面积、产权情况、市场价值等等。但部分房屋中介服务机构在中介活动中，为了促使买卖双方达成交易，常常隐瞒房屋的真实信息，或将房屋的价值夸大，让买方在不知情下与卖方订立合同，往往到入住房屋后，卖方才发现房子存在这样或那样的问题，但是此时合同已经完成，报酬已经支付，房屋中介机构会将责任一概予以推卸。如房地产卖方提供的房子在建造时存在瑕疵，由于这一瑕疵比较隐秘，客户在看房时很难发现，但房屋中介却在了解事情的前提下，不仅不对这一瑕疵予以提醒，反而积极地劝说客户赶快买下来。第二，误导购房者。按照我国《商品房销售管理办法》第28条的规定，房屋中介在代卖方成功销售房屋后收取的佣金应该在房屋成交价格的3%一5%之间，且不能收取其他的费用。实践中，房屋中介往往会误导购房者，让其认为房屋成交价格中就已经包含了佣金，进而打着这个旗号提高房屋的价格。
（二）房屋中介服务合同不规范，不利于客户权益保护
在进行房屋中介活动前，房屋中介服务机构会与委托人签订房地产中介服务合同，对双方的权利义务和违约责任进行规定。正常情况下，房屋中介和委托人签订的房屋中介服务合同应该以房管局提供的合同为范本。但是，实践中房屋中介机构往往采用本机构自制的合同文本同客户签约。房屋中介往往会为了自己的利益，并利用委托人对相关的法律法规不熟悉的情况，与之签订不规范的合同。房屋中介在合同中往往会增加客户的义务，如“客户需要提前支付定金”，减轻自己的义务，并尽量规避属于自己应该承担的责任。
（三）制造虚假信息，诱导客户
现实中，有很多房屋中介会为了赚取利益而制造虚假信息，引客户上钩，以此来骗取客户的钱财。如房屋中介会捏造虚假的房屋信息来欺骗客户，诱骗他们上当，如向客户说哪里的房子又大又好，价格便宜，地理位置更是一绝，很多人都争着抢着要，利用客户不懂行情，又想占便宜的心理引他们上钩，缴纳定金或者服务费，之后要么逃之天天，让顾客找不到人，要么是继续找借口哄骗顾客，总之是要让顾客之前缴纳的定金或者服务费打水漂。在房屋中介与客户签订合同之后，房屋中介会想方设法阻止买房者和卖房者私下联系，使得二者之间的信息不流通。在房屋中介利用过期的情况下，房屋中介可能安排机构内部的员工冒充卖房者与买房者接触，从而欺骗买房者。
三、构建我国房屋中介服务立法的思考
（一）明确规定房屋中介服务当事人的告知义务
我国《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务。但是这一义务规定得较为笼统，不能切实解决实践中的问题。笔者认为，完善我国房屋中介服务制度还需要进一步明确告知义务。在借鉴其他国家先进经验的基础上，笔者认为应该从两个方面具体设置我国的告知义务。第一，规定房屋中介机构的告知义务。由法律规定将信息披露制度制度作为房屋中介服务机构的义务。在房屋中介人与委托人签订房屋中介服务合同之后，中介人有必要主动告知委托人有关房地产的真实信息，或在委托人询问的情况下有必要入室回答有关房产的信息。第二，规定房屋所有人的告知义务。即房地产交易中，出卖房屋或者出租房屋一方也有义务将自己要出卖或要出租的房屋的具体情况告知给买者或者租者，如房屋的产权情况下，房屋地理位置、面积、屋内结构、周边环境，如果房屋存在瑕疵的话，房主也应该及时告知给交易相对人。以避免现实中出现的房屋中介服务机构和房屋所有人串通欺骗另一方当事人。
（二）强化房屋中介服务合同的规范性
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注意招聘方的心理感受
一般来说，来应聘的人比较多，招聘方看简历的时间也比较仓促，要在那么短的时间内迅速看完你的简历之后马上和你谈话其实是很考验招聘方的。事后我发现，我往往选择谈话比较多的、比较有兴趣的，而不完全是书面看上去成绩最好的那些应聘者，相反那些成绩中等，但他的外在表现和应聘材料表现充满活力、而且有一定的实践能力的年轻人，他们一般都会表现得阳光、健康、积极、主动。这些同学会比较吸引我的眼光。
提 示2
实践心理的培养
你的应聘书里，最好多一些关于实践的描述，清晰且准确。我们都知道大学生最缺少的就是实践，但要求你有很多实践经验显然也是不现实的，那么，公司给你培养和继续投资教育是必须的，也是必要的，这些你不用操心。
招聘方操心的是：你是不是可塑之材，你值得或者不值得招聘方这样培养你？这才是问题的关键！说白了，招聘方更加重视的是你的潜力，你的潜力来自你的自信和你的经历，没有成功不是你的错，但没有做过，什么都没有经历过、永远幼稚和长不大那就有问题了。这说明你的心理断奶期还是没有完成，这对你自己的发展是致命的。
以我的招聘和培训员工的经验来看，那些在学校经常积极参加各种社团的活动，有比较好的社交、组织、团队意识、参与意识和能力的同学，在企业也能更快进入工作状态和社会状态，适应性比较强。而那些只读书、读死书，性格太孤僻、不合群、比较神经质、和人交流沟通有障碍的、灵活性差或者变通度不够的同学就比较难适应工作岗位的改变和人文环境的改变了。
提 示3
首因心理的重视
你来应聘，你的形象在短时间给我留下的印象是深刻的，也是首要的。不需要你浓妆艳抹，也不需要你西服笔挺，自然就是最好。青春其实本来就是美好的，你不需要过多的修饰。朴实和朴素中自然有着属于你的活力和灵动，这就够了。从心理角度说，这叫“首因效应”。针对不熟悉的人，是最容易出现这样的状况的。第一印象是深刻的，也是持久的，甚至是一生的。也许以后你有机会进了公司或者单位，很多时候同事和领导考虑你的工作的时候甚至都会想起对你的第一印象。
提 示4
工资心理博弈
有一个问题是一定没有办法回避的，那就是别人问你对你自己的工资要求和期待值。你如果脱口而出一个你自己想当然的数字，估计你马上被“秒杀”！谁愿意用一个狮子大开口的员工呢？老板也是自已一路拼搏过来的，公司又不是福利院和施舍场所，给你多少钱还不知道你能给企业创造多少价值，别人为什么要马上确定给你那么多那么高的待遇呢？你来应聘，心态首先要放正，可以试试这样回答：“我相信公司会根据我的业绩和公司的薪金基本情况给我一个满意的答复的”；或者说“我可以和公司一起成长，一个有希望和实力的企业我相信是不会亏待自己的员工的”之类的话。这样别人会觉得你比较实在。
提 示5
配合心理测评的心理
现在有很多正规和想持续发展的企业，越来越重视员工的心理素质和心理健康了，深圳富士康的事件更加让我们反思企业和员工之间的心理如何对接才是最好的方式。所以，假如有企业对招聘的员工有心理测评和性格测试的环节，这并不是窥探你的隐私，这其实是看你适合不适合你新的岗位，这些你诚实自然做答就好，没有必要那么抗拒。其实不仅仅是企业招聘才关注你的心理和性格特征，你自己也可以当成是一次对自己心理的摸底了解。
提 示6
维护自身权利心理
要问清楚企业关于员工三金的情况、实习期的情况、签合同的情况。这些问题多了解清楚是必须的。双方的权利和义务你还是要知道的。
提 示7
克服嫉妒心理
很多同学是一起读书，一起出来找工作，但是大家的具体环境、社会背景、机遇、条件等是完全不一样的，你每一次去应聘的机会，也是掌握信息的机会，你不行，可以建议行的同学去，可以互通有无，大家互相帮助，团结友爱。这样通过克服嫉妒的心理，也是成功进入社会的第一课。
提 示8
被拒绝心理准备
多准备一些简历，不要在一棵树下纠缠太久。东方不亮西方亮，你要有被拒绝、被退货的心理准备，因为这实在是很正常的事情，告诉自己：此外不留爷，自有留爷处，你们不要我是你们的损失，让自己越挫越勇吧，这是最好的坚持！
提 示9
多打探心理
应聘前尽量了解你要应聘的企业的情况，岗位的情况，比如工作地点、时间、环境、基本的项目、进行的周期，不要等你坐下来才发现什么都不对头再马上站起来离开，你这样会给招聘的企业带去不好的印象，说明你自己没准备好。必要的招聘前的准备工作你还是要仔细点。
提 示10
防风险心理
一般正规的企业招聘员工不会纠缠你出服装费、押金、扣身份证之类的事情，有这样要求的企业你要多留点心。、
提 示11
细节心理
很多小细节我再略加提示下：比如，举止得体，交流的时候不要摇头晃脑的；简历的字迹工整点，别乱七八糟；留的联系方法最好是你本人的，有什么消息不要拜托别人转来转去地通知你，也许有机会也被你转走了；最好是本人来面对应聘，忌讳找人代交个人材料；不要迟到，不要端着饮料和食物去应聘等等，这显得很不尊重别人。
提 示12
拒绝一步到位心理
不要希望自己能一步到位和一步定位。如果有适合自己专业的工作岗位最好，但如果做不了的时候为什么不可以试试别的岗位呢？我以前就有位很不错的手下，他自己是学习法律专业的，但当时就业是比较困难的，而他自己对房地产的销售有很好的兴趣，就加入了我们的团队，结果他肯学习，肯钻研，肯吃苦，慢慢地业绩居然做到了最好，成为当年的销售冠军，目前他做到了销售部副经理的位置。虽然他没有做法律专业方面的工作，但是，他的法律知识却对他现在的工作如虎添翼。先就业再择业的思路其实是可以考虑的，而且实践性也是比较强的。英雄无论出处，没有谁是天生就注定是做什么的，现代社会确实竞争激烈，但是，机会也很多，就看你自己有没有准备，是不是个有心人，换句话说，就是看你心态好不好。
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一、物业管理
“物业”一词由英语“property”引译而来，是单元性房地产的称谓。从物业管理的角度来说，物业是指各类建筑物及其附属物的设备、设施和相关场地物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、物业管理纠纷
纠纷一般是指争执的事情。它存在于社会生产与生活的各个领域，只要有人的存在，人与人之间必然会产生争执。物业管理纠纷，是指当事人之间在物业管理过程中产生的争议。物业管理纠纷的当事人有业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、物业管理行政主管部门等。物业管理纠纷是我国目前新出现的法律纠纷，但它并不是一种法律纠纷类型，只是其纠纷的内容涉及物业管理而巳。可以说物业管理纠纷是兼有民事物业管理纠纷的概念物业管理纠纷，是指当事人之间在物业管理过程中产生的争议。物业管理纠纷的当事人有业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、物业管理行政主管部门等。物业管理纠纷是我国目前新出现的法律纠纷，但它并不是一种法律纠纷类型，只是其纠纷的内容涉及物业管理而巳。可以说物业管理纠纷是兼有民事关系、行政关系的法律纠纷。
第二节物业管理纠纷的类型
按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质的差异，可以将物业管理纠纷划分为四大类
一、民事纠纷
民事纠纷是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：服务合同纠纷（违约纠纷）、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。
二、经济纠纷
经济纠纷正确地说是经济管理和协作纠纷。指存在经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。民事纠纷的广义包括经济纠纷，其狭义仅指不存在社会活动组织隶属关系的地位平等的民事主体间发生的纠纷。
三、行政纠纷
狭义的行政纠纷是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他社会组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益（如行政赔偿）争执，广义还包括对抽象行政行为即行政规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有在物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为引起的纠纷。
四、刑事纠纷
刑事纠纷是指个人和法人单位的行为触犯刑事法律而引起的纠纷。有些物业管理纠纷首先表现为民事经济纠纷或行政纠纷，但由于未得到及时的解决或未得到公正、公平、合理的解决，就很容易使当事人矛盾冲突尖锐化、剧烈化，使纠纷扩大化，演变成刑事纠纷，这样也就使物业管理纠纷的性质发生了质的变化。
第三节物业管理纠纷的特点
一、物业管理纠纷案件的数量激增
物业管理纠纷几乎涉及到民事、经济、行政、刑事法律关系的各个方面，而且在物业管理各个阶段，涉及到不同的主体，如在物业开发设计阶段涉及设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、政府质量监督部门等；在前期物业管理阶段涉及建设单位、物业服务企业等；在日常物业管理阶段，既涉及工商、税务、物价、房管、规划、园林绿化等政府主管部门，又涉及供水、排水、供电、燃气、市政等单位，还涉及业主、使用人、业主委员会、建设单位、物业服物业管理的主体。因此在物业管理运行过程中，不可避免地会产出多发性的特点。
二、物业管理纠纷的涉众性
物业管理是为千家万户提供安居乐业的保证，物业管理集分散的社会分工于一体。在物业管理三大服务中，最基本的公共服务涉及全体业主、使用人，物业服务的质量好坏直接关系到物业管理区域内绝大多数业主、使用人的利益，因此，有时所发生的物业管理问题，如与房地产开发企业的纠纷，与物业服务企业的纠纷，往往会引起业主们的集体争执或者是业主大会、业主委员会的集体诉讼。
三、物业管理纠纷处理的复杂性
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系十分复杂。案件所涉及的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业服务公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业服务公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业服务公司的关系、管委会与物业服务公司的关系，业主、管委会或物业服务公司与房产管理部门的关系，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
四、物业管理纠纷具有易发性
物业管理服务大都直接面对业主或使用人，物业服务企业的服务将直接或间接影响业主或使用人的生活或工作。其服务人员的服务态度直接决定了物业管理的服务质量。同时就目前在物业管理中对物业服务标准、物业服务水平的优劣很难用较为精确的量化指标给予制定和评价。再加之物业管理中的供给主体、需求主体从各自考虑问题的角度出发，很难对服务质量好坏有较为一致的认定。因此很容易导致在物业管理服务中，供求双方对服务质量好坏的争执。
第二章、我国物业管理的现状
在我国，物业管理纠纷通说是指“自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利义务有相互矛盾（对立、对抗）的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执”。现代物业管理作为一个新生行业，在我国将近二十年的历史，发展势头迅猛。如果说20世纪80年代初是物业管理的起步阶段，90年代初至90年代中期是我国物业管理的快速成长阶段，那么20世纪90年代末，21世纪初是稳中求进。1981年3月10日，我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生，标志着我国对物业管理的探索与尝试的开始。物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在我国一出现，便显示出强大的生命力，有着十分美好的发展前景。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效，法制、规范的高速发展新时期。由于我国长期实行计划经济的房地产管理模式，在观念上、体制上、操作上都存在着与现代物业管理不相适应的地方。随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界认识和老百姓关注的焦点之一。在物业管理活动中，许多人对物业管理的模式还比较陌生，观念还有待于进一步转变，再加上相应的物业管理法律、法规尚不健全，物业管理行为尚不规范，物业管理纠纷层出不穷。
第三章、物业管理纠纷产生的原因及解决依据
第一节物业管理纠纷产生的原因
物业管理在我国起步较晚，相应的法律法规也不够健全，近些年随着经济的发展，物业管理在我国城市经济建设和发展的过程中显得越来越重要也越来越普遍，而人们对物业管理这样一种新生事物认识还不够全面，从而使得物业管理的纠纷越来越多，归纳起来，主要有以下四个方面的原因。
1．房地产项目开发时留下隐患在现有的物业纠纷中，很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。许多物业纠纷是由于建筑工程质量问题、开发商擅自改变规划，以及无法兑现当初售楼时对购房人的承诺，并采取卖了房子就走人的错误做法，于是业主与开发商的矛盾便转嫁成与物业服务企业之间的矛盾。业主往往因为房子质量或其他购房中产生的问题而拒绝支付物业服务费用，从而引起纠纷。
2．物业服务企业的优质服务不到位由于我国物业管理起步较晚，大部分物业服务企业的专业水平较低，专业物业管理人员较少、素质较低，造成物业管理的优质服务不到位。然而随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，城市化进程的加快使得人们对物业管理服务质量的要求越来越高，于是在业主对物业服务质量的需求渴望与物业服务企业的服务质量现状之间便产生各种纠纷。
3．物业管理的相关法律法规不健全，行政管理工作不到位物业管理20世纪80年代开始在我国迅速发展起来，到1993年开始才相继出台了一些地方性法规来调整物业管理，2003年才颁布实施《物业管理条例》。物业管理的各种法律法规相对滞后于物业管理的实际发展。而物业管理的各行政主管部门也较多，往往存在多头管理的局面，使得政出多门，责任相互推诿，从而使行政管理工作做不到位，导致纠纷产生。
4．业主对物业消费认识不足，缺乏专业知识和相关法律知识一方面由于受传统福利分房制度的影响，一些业主对物业管理服务有一种抵触性情绪；另一方面，‘一些业主过分强调自己的权利，而忽略了自己也是义务主体，总是希望尽可能少地缴纳服务费而得到更高质量、更高标准的物业管理服务，从而导致业主、业主委员会与物业服务企业之间大量纠纷的频繁产生；其次，业主缺乏法律知识，在订立各种服务合同时不能明确自己的权利义务，那么在履行合同时就会产生纠纷。个别业主的民主法制观念淡薄，不但不履行自己的义务，甚至故意侵犯其他人的合法权益，必然会导致纠纷产生。
5．有些纠纷当事人确有困难这主要体现在收取物业服务费的纠纷上，有些业主确实是因为经济紧张，但物业公司收不来物业费就不能开展正常工作，这样就容易使双方争执不下，产生纠纷。总而言之，造成物业管理纠纷的原因是多种多样、纷繁复杂的。但是，就具体的某一个纠纷案例而言，主要的原因可能只会有一两个。因此，在处理物业管理的纠纷时，应当实事求是地针对具体原因找出合理妥当的解决办法，从而保证民心稳定和行业的发展。
第二节物业管理纠纷的解决原则
对物业管理纠纷，无论是人民调解组织、物业管理行政主管机关、仲裁机关、人民法院处理时，还是当事人之间协商解决时，都应遵守下列原则：
(一)严格执行法规和政策的原则中国《民法通则》第六条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”所谓“严格执行”含两层意思：凡是法规政策有明文规定的应照文严格执行；凡是法规政策没有明确规定或规定不同样的，就应严格按照法规政策的原本精神和基本原则，公正地作出处理或裁决。
(二)保护合法产权、债权的原则合法的产权通常有房地产权证为凭据，合法的债权通常有合同为凭据。只要谁能举证证明自己是某项产权或某项债权的合法属主且查证属实，就应当予以确认和给予法律保护。产权和债权是民事经济活动的两项维系经济利益的基本权利，是民事经济社会活动关系的重要权利纽结，关系社会经济运行秩序，历来是国家法律保护的重点对象。
(三)法律政策与实事求是相结合的原则由于物业管理纠纷的情况比较复杂，牵涉面广，引发原因多样。因而在具体处理纠纷时，既要严格依法处理，也要奉行“以事实为根据，以法律为准绳”的法律原则，从实际出发，尊重历史事实，兼顾社会妥当效果。对于以往已作出的处理决定或裁判，若确实有失误，应本着“实事求是、有错必究”的原则精神，依法予以纠正。
(四)及时原则多数物业管理纠纷最初都是轻微矛盾，但如果处理不及时，矛盾极易扩大、激化，所以及时将物业管理纠纷解决在萌芽状态，有利于社会主义精神文明建设。及时原则应包括以下方面：首先，受理应当及时；其次，调查取证应当及时；再次，处理决定应当及时。
(五)便民原则物业管理纠纷的处理应当随时考虑到当事人的便利，便民原则应表现在申诉或投诉的便利。有关单位应在小区设立申诉或投诉接待站，使当事人可就近要求解决物业管理纠纷，不因申诉或投诉无门，以致纠纷长期存在，日益激化，影响安定。解决纠纷过程中时间、精力和财力的节约，这也是实际的便民措施，以较少的投入，高效率地解决纠纷，使当事人在时间、精力和财力上没有浪费。
(六)合理原则正确处理物业管理纠纷，必须从团结出发，本着互谅互让的精神，公平合理地解决纠纷。公平合理的原则应包括必须查清事实，分清是非和责任；必须有利于管理，方便生活；承担责任
方式适当，使责任人心服口服。，此外，贯彻综合治理的原则和坚持纠纷处理的法定程序原则也应属于物业管理纠纷处理应坚持的重要原则。
第四章、物业管理纠纷的解决机制研究
第一节物业管理纠纷解决机制的构建原则
一、以人为本：基于马斯洛需求层次理论的思考
以人为本，既是一种对最广大人民群众主体作用和地位的肯定，又是一种价值取向，还是一种思维方式，它是时展的要求、历史进步的结论。马斯洛的需求层次理论告诉我们人们的需求是不断更新的。随着社会的进步，人们在满足了“住”这一基本需求后，又产生了“住得舒适”的新需求，这就要求物业服务企业通过提高服务质量来满足居民的新需求，当物业公司满足不了居民的需求的时候，物业纠纷就产生了。社区建设从根本上说是为了满足人们多样化的高质量的生活需求和全面发展，其出发点和归宿点都在于人和为了人。所以，我们在构建物业纠纷解决机制的时候，坚持的一个基本原则就是以人为本。
二、合作共赢：基于利益集团理论的思考
随着外部社会结构的不断复杂化和利益的多元化，在现代社会，任何一个利益集团都不可能独立完成任何事情，它需要与其它领域的集团进行合作，在合作过程中通过博弈达到“共赢”。城市社区组织结构体系是一个开放、有序、具有多元主体的系统，这就意昧着任何一个组成部分或主体的变动和发展，都会带来其它部分的变化，也会给与之相联系的外界环境带来影响。物业管理纠纷的解决也需要各个利益主体相互妥协、相互合作来实现的，社区内各利益主体之间不应该是敌对的关系，而应该是社会地位平等的合作伙伴的关系，在实现自身基本利益的同时，也考虑一下别人的利益，做出一定妥协，以实现社会效益和经济效益、环境效益的共同增长，最终达到各利益主体的共赢。
第二节物业管理纠纷的解决机制
我国物业纠纷的解决机制应包含“骨架”和“筋脉”两部分，这两部分是紧密结合、互相支撑的关系，其中“骨架”确定了纠纷发生后的基本解决途径，“筋脉”则为各种解决途径的有效实现提供保障。二者相互作用共同构成物业管理纠纷的解决机制，缺一不可。
一、物业管理纠纷解决机制的“骨架”
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的第六章，关于争议的解决的第三十四条有五类途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会协调；向有关行政部门申诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提讼。参考上述法条，物业管理纠纷的解决机制也应有一个梯级层次：沟通协商→调解→行政裁决→仲裁→诉讼。物业管理纠纷发生以后，如果全部都寻求法律途径的话，由于我国物业管理纠纷数量激增，就目前的法院的现实情况来看，是无法承担这么重的负荷的，而且会浪费许多法律资源。我们如果按上面那个层次来处理纠纷，会节约许多社会资源，也会提高物业管理纠纷解决的效率。
二、物业管理纠纷解决机制的“筋脉”
物业管理纠纷解决机制的“筋脉”主要指建立起各种机制，比如培训机制、竞争机制、沟通机制、联席会议制度、监管机制、预防机制、保险机制、评估机制等等，为骨架“筋脉”的保障作用则贯穿于“骨架”的始终。过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
第三节实现物业管理纠纷解决机制的途径
在我国现行法律制度下，物业管理纠纷的解决途径非常广泛，从我国民事立法有关规定和实践来看，主要包括协商、调解、行政处理、仲裁、诉讼等多种方式。总的说来，这些纠纷解决方式可分为两类：诉讼方式和非诉讼方式，前述方式除诉讼外，都属于非诉讼方式。
一、协商
协商是物业管理纠纷双方当事人之间本着互谅互让的态度和实事求是的精神，就有关纠纷的解决自行达成和解协议，并自觉履行。协商无须第三者参与斡旋、调停、仲裁或裁判，这种方式简便易行，省时、省力、省钱，是一种理想状态的解决方式，关键是在运用过程中要注意合法性和自愿性。单纯的双方当事人之间的协商属于典型的“私了”，通过协商“私了”是有条件的，在条件不具备时，往往难以达成合意，且通过协商达成的协议没有强制力，约束力不足，具有不确定性。
二、调解
调解是在第三方主持下，以国家法律、法规、规章和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行斡旋、劝说，促使他们互相谅解，进行协商，自愿达成协议，消除纷争的活动。在某种意义上，调解可以视为协商的延伸，二者的主要区别在于是否有中立第三方(调解人)的参与。调解分诉讼外调解(包括民间调解、行政调解等)和诉讼内调解(司法调鳃)。从纠纷解决机制的体系出发，本部分内容重点介绍民间调解，而行政调解和诉讼内调解分别在行政处理和诉讼方式中介绍。调解具有如下特点：
(1)调解是在中立第三方的参与下进行的纠纷解决活动。作为中立第三方的调解人可以是国家机关、社会组织、专门机关(机构)，也可以是个人。
(2)调解以当事人的自愿为前提。
(3)调解具有程序的简便性和处理的灵活性与合理性。纠纷当事人能够在自愿、平等、友善的基础上弄清事实、分清责任、达成协议，应该说这是双方当事人解决纠纷的最理想方式。
三、行政处理
行政处理，是指行政主体为实现相应法律、法规、规章确定的行政管理目标和任务，应行政相对人申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人某种权利义务事项的具体行政行为。行政处理是解决物业管理纠纷的主要途径，它具有专业性、权威性强以及效率高、成本低等优点。物业管理行政机关对当地物业管理行业情况最熟悉，掌握当地物业管理企业的基本情况和有关资料，便于及时查明案件事实，做出妥善处理，维护国家、集体利益和当事人的合法权益。行政处理的形式广泛多样，主要包括行政调解、行政裁决和行政复议等。
(一)物业管理纠纷的投诉和受理为了解决物业管理的各种纠纷，我国建立相应的投诉、受理制度。物业管理纠纷的投诉是指业主委员会、业主或使用人对物业管理企业或其他物业管理主体违反有关法律、法规、委托管理服务合同等行为，而向所在地物业管理行政主管部门(房地产管理部门)、物业管理行业协会，消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。物业管理纠纷的投诉受理，是指物业管理行政部门接受投诉后的处理程序。建立物业管理投诉受理制度，有利于维护业主委员会，业主和使用人的合法权益，有利于规范物业管理企业的行为，也有利于物业管理业健康发展。这一制度已经纳入到物业管理的法律体系中。《物业管理条例》第49条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
(二)行政调解行政调解是指在特定的国家行政主管机关主持下进行的调解，具有行政性质。行政机关主持的纠纷调解，与民间调解比较，具有依靠专家判断、对纠纷当事人(双方或一方)有权威性和影响力、效率高、成本低以及可以在纠纷解决过程中积累政策经验等优势。
(三)行政裁决和行政复议行政裁决是指对于违反行政法规的行为，国家有关行政主管部门对违法者所作的处分或处罚决定。如果当事人对处理决定不服，可在一定期限内依法向原行政主管部门的上级机关提出重新处理的申请，上级行政机关依法进行复议，维持、变更或撤销、部分撤销原处理决定。在处理物业管理纠纷中，上级房地产管理机关通过行政复议，对下级机关所作的行政处罚和行政处理决定进行复查，维持正确、合法的行政决定，纠正和撤销不合法的、不适当的行政决定，这种复查过程，就是实施监督的过程。这样做，有利于房地产管理机关依法行政，正确贯彻国家的物业管理政策，正确实施物业管理法律法规，做好物业管理工作。
四、仲裁
仲裁是指发生纠纷的当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把他们之间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利、义务作出判断。仲裁这一方式有自愿的一面，也有强制的一面。当事人双方自愿将争议提交仲裁机构解决，裁决一经作出即发生法律效力。当事人不履行责任，对方当事人可向法院申请强制执行。仲裁有以下特点：(1)以双方自愿为前提；(2)仲裁的范围一般为民商事纠纷；(3)仲裁有极大的灵活性与便利性；(4)仲裁具有强制执行力。
五、诉讼
篇13
金融危机 长效机制
全球经济正遭遇一场巨大的危机，我国部分出口型中小企业受金融危机影响而倒闭。部分农民工也因此陷入就业难的境地，不得不提前返乡。返乡农民工就业培训长效机制的构建对提高农民工就业能力，实现返乡农民工再就业有着重要的意义。
2009年，笔者进行了“关于金融危机返乡农民工权益状况”调研。此次调查，覆盖了北京、天津、山东、河北、湖南、湖北、四川、浙江等17个省市，共获得有效问卷679份，半数以上样本集中于山东、四川、湖南、陕西四地，从一定程度上反映了我国不同省份尤其是农民工主要输出大省返乡农民工权益状况。基于调查问卷的统计，对农民工就业培训机制构建中存在的问题进行归纳分析，探讨在金融危机背景下返乡农民工就业培训长效机制的构建。
一、返乡农民工就业培训的现状及问题
(一)返乡农民工就业培训的现状
为应对金融危机所导致的农民工失业返乡状况，我国政府高度重视，从中央到地方制定了一系列应对政策和措施。
首先，中央政府出台的针对返乡农民工就业培训的政策措施主要体现在以下几个方面：
1、职业教育和改进培训方式并重。金融危机冲击下，我国各行业对返乡农民工再就业提出了更高的要求。为了更好应对这一突况，中央政府出台的政策措施主要集中在两个方面：一是在培训内容上，强调通过职业学校面向返乡农民工开展各种职业教育，以期提高农民工的职业技能和就业素质；二是对培训方式做了积极改进，由以前通式培训l(对农民工进行各种的培训)变为围绕市场需求的订单培训和定向培训，使培训更具有针对性和实用性。培训内容和培训方式的这一改进，有利于提高返乡农民工的择业竞争能力和职业技能，增强农民工就业的适应能力，实现培训效果。
2、实施特别职业培训计划。根据当地产业结构调整、企业技术改造和新开工建设项目的需求，围绕国家支持的铁路、交通、建设、电力及灾区建设等领域以及劳务输出的订单需求，国家劳动保障部门组织实施特别职业培训计划，对返乡农民工开展相应的培训项目。通过实施特别职业培训计划，使得农民工技能水平适应产业结构调整的需要，部分农民工实现了再就业。
3、加大对返乡农民工创业培训的支持力度。对有技术和资金，并有创业意愿的农民工，组织开展创业培训，加强信息引导、项目开发、开业指导、小额贷款、后续扶持等“一条龙”服务，帮助其自谋职业和自主创业。农民工参加创业培训，可以从就业专项资金和相关专项资金中获得补贴。
4、通过各部门的共同合作健全返乡农民工就业培训机制。农民工培训是社会的一项“大工程”，其运行不仅需要各项制度的保障同时还需要各部门的通力合作。近年来，农业部、财政部、劳动保障部、教育部、科技部、建设部等六部门，共同启动实施了“农村劳动力转移培训阳光工程”。确立了“招标确定培训基地、财政资金直补农民、培训保证农民就业”的工作机制。通过各部门的合作，农民工就业培训机制的构建得到了有效保障和支持，为实现良好的培训效果奠定了基础。
其次，地方政府出台的针对返乡农民工就业培训的政策措施可以从两个方面来看：
一方面，农民工主要输出大省的地方政府结合当地的实际情况，针对返乡农民工就业培训出台了内容具体的政策和措施，主要体现在：
1、具体规划返乡农民工的就业培训计划。农民工输出省份的实际情况不一致，各地政府结合当地实际情况出台了针对农民工的就业培训计划。如安徽省计划在2009年全省农民工技能培训目标任务为50万人，培训合格率达到90％以上，就业率达到80％以上；培训后取得职业资格证书(包括单项职业能力证书)率要达到60％以上。山东省政府规划从2009年开始力争用5年时间对200万进城务工人员实施转移就业能力和技能提升培训。这些具体规划给各地返乡农民工就业培训工作的开展提供了总体上的方向指导，有利于返乡农民工就业培训工作的开展。
2、具体确定给予返乡农民工培训的补贴。根据当地的经济及社会发展水平，给予农民工培训补贴的数额有较大的弹性，各地政府根据当地实际情况自主决定给予农民工培训的补贴。如青岛市政府实施“农村劳动力职业技能提升计划”，对本市农村劳动力和外来农民工参加职业技能培训，经技能鉴定考核合格取得职业资格证书的，从促进就业专项资金中按每人不超过500元的标准给予培训费补贴；取得专项能力证书的，按照每人不超过200元的标准给予培训费补贴。安徽省政府对返乡农民工每人给予一次性培训补贴300元。通过给予农民工培训补贴，提高了农民工参加就业培训的积极性，扩大了培训范围。
3、对返乡农民工就业培训开展具体的专项活动。为了提高对返乡农民工就业培训的效率，让其尽快实现再就业，各地政府开展了适合当地实际情况的专项活动。通过这些活动，一方面满足了返乡农民工对就业培训的要求，另一方面有利于当地用人单位吸纳农民工就业，解决当地就业问题。如湖南省开展2009年春风行动活动，鼓励国家投资的重点工程项目和承接产业转移的企业吸纳农民工就业，对承接产业转移企业、国家投资实施的重点工程项目主管部门和建设单位新招用本省返乡农民工，签订一年以上劳动合同的按每人50元标准给予职业介绍补贴，对新招用的本省返乡农民工进行职业技能培训的，在考试合格上岗后按每人150元标准给予职业培训补贴。
另一方面，农民工主要输入省份对返乡农民工就业培训也出台了具体政策和措施，主要体现在：
1、创新就业培训的方式。如广东省的农民工可登陆广东远程职业培训网免费学习电子商务师、物流师、汽车修理工、维修电工等工种的职业技能。
2、政府对返乡农民工就业培训提供具体的制度保障。如建立免费职业技能培训制度。例如失业农民工可到经认定的农村劳动力转移定点培训机构接受免费职业技能培训；农民工技术骨干可凭职业资格证书、企业技术骨干证明、身份证明等相关材料向当地劳动保障部门申请入读技工学校或各类职业培训机构，享受免费职业技能培训。
以上情况表明，中央政府和地
方政府都出台了针对返乡农民工就业培训的政策，这些政策措施针对当前金融危机形势，同时结合当地的实际情况对返乡农民工就业培训提出了指导方向以及具体的措施。表明了政府的积极态度，为返乡农民工就业培训长效机制的构建提供了有利的政策指导。
(二)返乡农民工就业培训存在的问题及原因
调查显示，有79％的受访农民工认为地方政府对打工者没有相关的就业培训，20％的返乡农民工认为地方政府提供了相关的就业培训，1％的返乡农民工不知道地方政府是否提供了就业培训。(图1)。
这一情况表明，一方面，各地政府花费巨额财政资金，积极结合当地实际情况制定和实施了促进本地返乡农民工就业培训的政策措施；另一方面，近八成的返乡农民工却并不知情，认为政府没有提供相关的就业培训。类似的调查结果还出现在地方政府对返乡农民工者是否提供救助措施和为返乡农民工提供创业支持的调查方面。现实的巨大反差令人不得不对政府的应对措施及其实施的有效性进行反思。
产生这一状况的原因有以下几个方面：
第一，政府有关就业培训政策措施落实程度较低。政府的就业政策指导性强，操作性低，返乡农民工往往注重政策所能带来的实际效果，这种效果是建立在政策能在多大程度上具有可操作性，单从就业培训政策的认知而言，需要政府针对返乡农民工具有分散性和流动性特点，采取切实有效的措施，加大政策的宣传力度和广度，组织落实有关实施措施。
第二，各地政府的就业培训普及率不高。通过图1可以看出，20％的返乡农民工表示地方政府对返乡农民工提供了有关的就业培训，79％的返乡农民工表示没有培训。这一情况表明政府对返乡农民工就业培训方面确实也采取了相关行动，但是，政府对就业培训的普及率还不高，农民工往往认为只要自己未参加就业培训，就等同于政府没有提供相关的就业培训。因此，提高就业培训的普及率对培训政策的有效性有较大影响。
第三，政府和返乡农民工之间缺乏有效的沟通机制。返乡农民工对政府培训政策措施的知情度与政府就业培训政策措施宣传实施之间存在一定的脱节，各地政府针对返乡农民工促进就业的信息服务体系及培训信息服务机制还存在较大问题，需要进一步建立健全农民工就业培训服务的信息网络建设，完善信息制度及执行措施。
二、构建返乡农民工就业培训长效机制的现实依据及法律依据
(一)构建返乡农民工就业培训长效机制的现实依据
返乡农民工再就业在金融危机这一形势之下显得尤为突出。调查显示：一方面，受金融危机影响，我国农民工输入地的几个主要省份，大批中小企业特别是出口加工型企业破产倒闭，可供就业岗位急剧减少；另一方面，返乡农民工的就业愿望依然十分强烈，选择继续外出打工的占73％，选择自己创业的占14％，两者比例之和达到了87％(图2)。这一情况表明，返乡农民工无论是继续外出打工还是留在自己家乡创业，在客观上都提出了对其进行职业技能培训的现实需求。
此外，调查还表明，返乡农民工在家乡找工作遇到的最大困难，按照比例从高到低依次为：家乡就业机会少；工资太低；缺乏相关职业技能；不了解招工信息。其中缺乏相关职业技能占到了受访者的18.1％(图3)。因此，返乡农民工即便是留在自己家乡找工作，要解决的最大困难仍然是职业技能培训的需求。
(二)构建返乡农民工就业培训长效机制的法律依据
法律是社会发展的重要制度保障，农民工就业培训长效机制的构建同样需要法律制度的保障。
从宪法依据来看，一方面，对就业前的公民进行必要的劳动就业教育和训练是国家的义务及责任，国家应该想尽一切办法，通过各种途径创造劳动就业条件，为劳动者提供就业培训。另一方面，城乡劳动者接受国家为他们提供的就业教育和训练，既是他们的权利也是他们的义务。
从直接法律依据来看，首先，我国《就业促进法》明确促进就业是人民政府应尽的职责，规定县级以上人民政府有关部门按照各自的职责分工，履行对劳动者进行职业教育和培训的职责，采取多种措施，加强就业服务、培育和完善人力资源市场、发展就业服务机构、建立人力资源市场信息服务体系、建立健全公共就业服务机构、鼓励公益就业服务，共同做好促进就业工作。此外，《就业促进法》还明确企业在促进就业方面的社会责任，规定企业应当按照国家有关规定提取职工教育经费，对劳动者进行职业技能培训和继续教育培训。规定县级以上地方人民政府和有关部门根据市场需求和产业发展方向，鼓励、指导企业加强职业教育和培训。
其次，我国《劳动法》规定，用人单位应当建立职业培训制度，按照国家规定提取和使用职业培训经费，根据本单位实际，有计划地对劳动者进行职业培训。规定劳动者有接受职业技能培训的权利；用人单位有义务对劳动者进行就业培训。作为用人单位要积极履行为劳动者进行就业培训的义务提高劳动者的职业技能。在当前金融危机下，农民工作为弱势群体，更应该得到用人单位的重点扶持，开展多种针对农民工的就业培训，提高他们的就业技能，以更好地帮助农民会分工的理念。尤其在农村，妇女留在家乡务农照顾家庭居多。从问卷分析来看，也反映了这一现象，受访农民工在男女的比例上，男性占了67.7％，女性占32.3％(表1)。从经济回报率而言，何种性别可以得到更好的回报取决于职业的性质，不便做假设。但是考虑到不同性别对职业转换的不同态度。从事过农业劳动的女性发生职业转换的概率要低于男性，从事农业劳动的男性更易发生职业转换。同时考虑到建筑业吸纳的农民工最多，而建筑业中农民工又以男性居多，因此，当前就业培训的对象宜应侧重于男性。
(3)年龄。年龄是衡量劳动潜力的重要因素和最直接的标准。资本追求更多边际效益这一经济规律决定了在工资水平相同的情况下，劳动潜力越强的人就越容易被雇佣。根据一个人正常的生理发展状况，21.30岁是最具有劳动潜力的人。调查显示，外出打工农民工中21.30岁年龄组的人最多，占被调查总数的39％；其次是31-40岁年龄组的人，占29％。41-50岁年龄组的人，占19％。17-20岁年龄组的人，占8％。51岁以上年龄组的人，占5'／o(表1)。因此，在同等条件，将就业培训的机会给予21・30岁年龄段的人更易提高劳动者的劳动潜能，同时也有利于培养新型的年轻一代农民工。
综上，在当前金融危机形势下，确定返乡农民工的就业培训的对象重点放在具有初中文化程度以上，年龄在21-30之间的男性返乡农民工具有针对性和现实性。但从长远来看，尤其是从男女平等的基本
国策出发，不应有性别歧视，应平衡发展针对农村妇女的就业培训。
2、培训内容的设置
培训内容是构建返乡农民工就业培训长效机制的另一项重要因素，有针对性地设置培训内容是构建就业培训长效机制的关键所在。以下几个方面是培训内容设置应着重考虑的：
(1)从地方政府已经进行的培训来看，培训内容主要集中在餐饮业
调查显示，餐饮是地方政府对农民工进行培训的重点技能(图4)，其次是机械工，再就是计算机的运用。2007年全国住宿与餐饮业零售额累计实现12,352亿元，同比增长19.4％，比2006年同期增幅高出3个百分点。随着人民生活水平和餐饮社会化程度的逐步提高，2007年我国餐饮消费持续快速增长，在国民经济各行业中继续保持领先地位。全国住宿与餐饮业零售额占社会消费品零售总额比重为13.8％，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为1 5.6％，2008年12月，住宿与餐饮消费零售额实现1,498.8亿元人民币，同比增长22.8％。住宿与餐饮消费已成为推动中国社会消费的重要因素。2009年1至2月，住宿与餐饮消费额占社会消费品零售总额的比重接近13％。餐饮就业培训具有较强的操作性，对培训设备的要求不如建筑行业以及制造业要求科技含量较高的设备，而且餐饮行业的培训具有周期短的特点，有益于应对金融危机，使返乡农民工尽快地实现再就业。
(2)从我国产业结构调整的具体方案和当前经济形势来看，以建筑业的相关技能为培训重点。
我国政府出台4万亿投资计划应对金融危机，此计划能提供大量的就业岗位。因此，对返乡农民工就业培训的内容也应以此计划为契机，提高返乡农民工的就业技能，帮助他们实现再就业。国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32％。房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在中国，每1 00亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。房地产业是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。此外，在我国现阶段，农民工依然集中于一、二、三产业中技术要求不高、就业门坎较低、人员容量大的劳动密集型行业。调查显示的情况也表明这一点：建筑业、餐饮业和制造业，分别占被受访者总数的26.7％、15.3％和14.4％.从事这三类工作的农民工共占受访者的56.4％。因此，在金融危机这一形势下，对农民工的培训内容应结合国家拉动内需的计划，加大与房地产业相关的就业技能培训力度，帮助返乡农民适应我国产业结构调整需求实现再就业。
(3)结合我国重点行业以及区域经济发展的需要。促进农民工就业素质技能的长期发展。
金融危机形势下，我国重点行业及区域经济发展可以根据我国各部委的投资计划来确定。数据显示(见表2)，我国将来能够拉动内需的行业集中在公路、航道、港口，铁路建设，廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，干线和支线机场等民航基础设施建设，能源基础设施项目开工建设等，这些行业的建设需要大量的劳动力。因此，为满足这些行业对劳动力的大量需求，为这些行业提供素质较高的劳动力，培训内容应该设置与这些行业有关的职业培训，比如说建筑技能等。值得注意的是，以上部委所建设的项目大部分都处在农民工输出的几个省份，因此，这些省份更应该把握住机会从这些行业及区域经济发展的要求出发，提供相关的就业培训，切实提高当地农民工的素质，最大程度地实现农民工本地就业，相应减少农民工的盲目流动，以返乡农民工在家乡的再就业来促进区域经济发展。
(4)加强法律知识培训。调查显示：受访者农民工中有48,2％的人在一个单位打工的时间为1-3年，21.9％的农民工在一个单位打工的时间为1年以下，在一个单位工作3-5年的农民工比例为16.1％，在一个单位工作5年以上的农民工仅占11.2％。(表3)
大部分受访农民工对自己所拥有的劳动权、休息权、报酬权(尤其是加班所要求的报酬)等权利有一般的了解，但对这些权利的法律性质缺乏认识，当这些权利受到不法侵害时不了解救济途径。例如，由表3可知，农民工出外打工换工作的频率较高，一般很少在一个单位固定工作下去。同时当农民工换工作的时候，经常会遇见工资薪酬拖欠的情况，农民工换工作的频率越高所面临的拖欠工资的可能性就会增加，大部分受访者表示经常被拖欠工资不知道如何用法律手段来维护自己的合法权益。因此，对返乡农民工增加法律知识培训，尤其是增加与返乡农民工就业密切相关的法律知识的培训，如《劳动法》、《劳动合同法》和《劳动争议调解仲裁法》的培训，有益于使返乡农民工具备相应的法律知识，增强法律意识，依法合理维权，有效解决劳动纠纷，减少社会矛盾，实现构建和谐社会的目标。
3、培训机构的选择和监管
培训机构是影响返乡农民工就业培训长效机制构建的重要因素，培训机构素质的高低直接决定了职业培训的效果，培训机构具体涉及两个方面的问题：
首先是培训机构的选择。当前金融危机形势下，考虑农民工要尽快实现再就业，培训时间不宜过长，宜采取定点培训的模式。对政府而言，定点培训模式有利于对培训机构进行有效管理，也有利于提高培训质量。定点模式下的培训机构选择宜采取公开招标的方式，以透明化、公正、公平为原则，确定一批培训质量高、就业效果好、社会认可度高、并能承担相应培训任务的定点机构，并做好合理布局。经确认的定点培训机构，应与当地劳动保障部门签订培训项目合同书，明确培训职业(工种)、培训内容、补贴标准等，同时报同级财政部门备案。
其次是对培训机构的监督。对培训机构进行有效的监督是取得良好培训效果的前提条件，包括法律监督和行政监督。一方面，对培训机构的法律监督主要体现在对培训机构设立条件和程序的执行方面。培训机构必须是依法设立，有自己的名称和必要的财产，能独立承担民事责任的法人，并取得相关部门要求职业技能培训的资质，依法到劳动部门办理行政许可。经许可的就业培训机构，应当向工商行政部门办理登记。对于未经许可和登记，擅自从事农民工培训活动的，可以依照《就业促进法》的相关规定给予行政处罚。另一方面，劳动保障部门、财政部门对培训机构进行行政监督。对定点培训机构每年进行至少一次专项检查。在检查过程中，如发现培训机构培训效果不好、管理不规范、存在套取培训补贴资金等行为的，应当取消其定点培训资格。
4、培训资金的支付
我国《就业促进法》规定，县级以上人民政府应当根据就业状况和就业工作目标，在财政预算中安排就业专项资金用于职业培训。但在企业、农民工是否应当承担培训『费用问题上，法律没有作规定，各地政府有着不同的做法，归纳起来有两种：一种是由政府全部出资。如安徽省劳动保障厅、安徽省财政厅联合颁布的《农民工技能培训的实施办法》规定，按照全省农民工技能培训目标任务50万人、每人给予一次性培训补贴300元计算，200g年安徽省需安排农民工技能培训补贴资金15,000万元，所需资金从中央财政补助资金中统筹安排。另一种是由政府、企业、个人共同负担。如山东省颁布的《山东省加强就业培训提高就业与创业能力五年规划》中就明确指出培训费用由个人、培训机构、企业和政府共同承担。调查显示，当问及地方政府培训有没有收费时，有着不同反映，其中116名接受过当地政府就业培训的农民工，有61.8％受访者表示有收费，26.7％的农民工表示没有收费。这也证实了实践中返乡农民工就培训的资金分担有着上述两种不同的做法。
此外，有学者认为培训应分为一般培训和特殊培训，农民工个人应支付部分一般培训的费用以及绝大部分培训的间接成本，国家应适当补贴一般培训，并用法律和政策为农民工培训创造良好的环境，企业应支付农民工特殊培训的绝大部分费用，也是农民工培训最大的买单者。
笔者认为，返乡农民工就业培训所需资金应当采取由国家、企业主要承担与社会自愿捐助及接受培训者自愿缴纳相结合的模式。理由如下：
第一，促进就业是人民政府的职责和义务。县级以上人民政府有关部门按照各自的职责分工，共同做好促进就业工作。当前形势下，对返乡农民工进行就业培训以帮助其实现再就业是促进就业的一项重要工作，各级政府应该履行其职责，负担农民工就业培训费用。同时，就业援助是政府的法定义务。金融危机对各行各业均造成不利影响。随着金融危机的持续，对我国各行各业的影响也将持续，农民工失业返乡收入减少，承担培训费用对他们来说也是一笔不小的负担。农民工如果不参加就业培训，其技能水平得不到提高，导致难以再就业，成为就业困难人员。政府应该加大财政投入，安排专项资金，采取税费减免、贷款贴息、岗位补贴等方式对就业困难人员实行优先扶持和重点帮助，负担农民工就业培训的费用。
第二，促进就业是企业应当承担的社会责任。我国《劳动法》、《公司法》、《劳动合同法》对企业社会责任都有相关的规定，企业应当依法履行社会责任，按照国家有关规定，在每年的所获利润中提取一定比例的资金，作为职工教育经费，对劳动者进行职业技能培训和继续教育培训，在金融危机形势下，企业录用返乡农民工，应当承担农民工就业培训的费用。促进就业。
第三，促进就业是社会的一项“系统大工程”，除了政府和企业依法参与外，还需要社会全体成员积极参与。在自愿的基础上，国家鼓励社会各界的公益捐助。而对于接受培训的农民工，可以在经济条件允许的情况下，自愿交纳部分培训费用。
