关于托管的政策范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇关于托管的政策范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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一、国内经济形势背景

长期看，我国经济基本向好，稳定增长仍是大趋势。预计随着物价涨幅的回落和政策紧缩力度的减弱，我国经济增速将启稳回升，经济“硬着陆”的风险较小。从拉动经济增长的三驾马车来看，我国经济仍将保持9%以上的增长。

2011年，固定资产投资虽然面临房地产市场调控、地方融资平台治理等压力，但仍保持了较快增长，其中地方项目投资增速保持稳定是关键原因，尤其是保障房建设将进入开工高峰期；物价涨幅回落，居民实际收入增速提高将有助于消费需求启稳回升。“十二五”规划中政府明确提出将通过提高可支配收入及减轻家庭税负负担来刺激消费，在政策主导下，国内的消费能力加速提升仅是时间问题；世界经济虽有不确定性但复苏态势明确，我国出口环境不会再度恶化。展望以后的出口情况，从外部环境来看，虽然欧洲债务危机仍面临较多不确定性，但进一步恶化可能性也不大，美国等发达经济体经济复苏的总体态势明确，出口环境最难的时期已经过去。

二、房地产市场短期受到冲击，长期看好

1、房地产市场短期受到的冲击

短期来看，对房地产市场最直接的影响是货币信贷政策。2011年，信贷供给总体受控的局面难以明显改观，经济增速下降也将导致信贷需求放缓。金融机构准备金率在较高水平上继续上调对信贷投放的制约“边际递增”。此外，一系列监管新规的实施或准备实施也将限制银行资产扩张和信贷投放的速度，部分存贷比较高的银行将不得不通过压缩部分贷款来满足监管要求。

2011年初政府出台了一系列房地产调控政策，这些调控文件主要包括“国八条”、地方政府限购措施和房地产税等等。这些调控措施和货币政策叠加对房地产市场起到了抑制作用，房地产市场价格大幅上涨的预期已有所改变。

从政府房地产调控政策看，2011年下半年，在通胀趋缓和地方财政压力较大的情况下预计政府不会出台更严格的房地产调控政策。从2010年以来的4次加息、12次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率已达到21%的历史高位。经过这一系列调控，我国目前通胀已在可控范围内，价格上涨趋势正得到控制。此外，各城市的限购政策仍将持续，这些政策的持续仍然对房地产价格起到抑制作用。

2、房地产市场需求强劲，决定了房地产市场的长期走势

宏观经济增长基础下的刚性需求是房地产市场长期发展的强劲动力：消费对总产出的带动效果反映了消费诱发程度。研究表明，城镇居民消费诱发程度最高为2.714，即城镇居民消费每增加一元，将带动总产出增加2.714元。中国的城镇化进程是一个不可逆的过程，预计到2020年，城镇化率将达到55%，越来越多的农村人口转为城镇人口，这部分群体的生活方式将发生重大变化，从而加大了对住房需求。

消费结构升级带来房地产市场的改善型需求：从全国整体水平来看，我国人均GDP超过3000美金，消费升级将快速展开，就住房来讲，普通的改善型需求，也是经济规律所证实、必然会产生的大量需求。

投资性需求会持续存在：房地产的性质决定了其具备两个方面的作用，一为居民提供住所的使用价值属性；另外一个是具备保值增值能力的投资品属性。在目前我国股市不完善、利率没有市场化的情况下，对投资的要求会越来越多，因而有理由认为这一性质的需求仍会持续增长。

刚性需求、改善型需求和投资型需求的长期强势增长，必将为房地产市场的需求增长提供强劲的动力，即便在投资型需求受到政策制约的情况下，刚性需求和改善型需求将因城镇化进程加快和消费结构升级而强劲增长。

三、破解银行融资困境的必然选择――信托与房地产的紧密协作

在国家的房地产市场限购政策以及严格控制的信贷政策下，目前房地产市场的资金状况可以说进入了严冬。从根本上说，长期以来单一的银行融资渠道是导致目前房地产业融资困难的关键因素。控贷政策切断了房地产开发商的主流融资渠道，造成房地产开发商不能、或者来不及获得银行金融支持。

在传统的单一银行融资渠道受到严格限制及民间资本资源得不到有效运用的情况下，房地产信托无疑是破解目前产地产业困局的唯一出路。同时，社会资金投资需求的存在，也为房地产信托的发展提供了必要的支撑。

发展房地产信托的意义，不仅限于解决融资困难，更重要的是优化了房地产业的融资结构。首先，优化结构、分散风险：长期以来中国的房地产开发融资都集中于银行体系，同样房地产衰败的风险对金融体系的破坏和威胁也会更大。信托与房地产的结合将改变这一局面。其次，为投资者提供了优质的投资机会：对投资者来说，房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。最后，发达国家的发展历程提供了实证：国际上大的地产商都是由信托基金支持，这必然也是我国房地产融资的发展方向。比如在美国，房地产开发资金更多地来源于社会大众资金，只有15%左右才是银行资金。社会大众资金的运用方式中，最重要的就是房地产投资信托（REITS）。

四、以信托的方式为房地产提供全方位、全流程的融资解决方案

1、开创信托与房地产全方位的紧密协作

借鉴西方发达国家的发展经验，发展房地产信托，需要从一个更加宽广的视角看待房地产市场，住宅地产仅仅是房地产市场的一个组成部分，更多的商业地产、养老地产、城市综合体开发、基础设施建设以及土地整理开发等都属于广义的房地产市场范畴，信托要与房地产建立全方位的紧密协作机制。

就商业地产来说，其与一般的住宅地产不同的是，其根本属性为投资品。与住宅地产相比较，作为持有经营权的商业地产现金回流一般较慢，一般为10―20年的时间，不可能短时间内实现本息收益。但是从另外一个角度来看，商业地产才是真正的投资意义的品种，而非是以短期炒作升值或是赌博性质的投资，无疑是符合当前调控政策本质的。商业地产的投资一方面有利于培养真正的投资者，另一方面也可以做到为民谋利，实现老百姓财产性收入。

养老地产是“养老+地产”的一种复合开发模式，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式的密切结合。随着我国财富阶层的增加和逐渐进入人口老龄化社会，具有养生、养老需求的人群在急剧膨胀。这类地产是一种开发投资，要追求利润，但同时也是实现一个社会“老有所养”的必要产业，具有明显的公共性、福利性特征，因而得到了政策层面的支持。养老地产本身除了住宅建设之外，需要大量的运营、管理配套设施，以满足老年人的服务需求，因而对资金需求的规模大、期限长。信托的介入，一方面支持了这一社会朝阳产业、福利事业的发展，另一方面也为投资者创造了长期、稳定的收益。

城市综合体综合开发在我国这样一个高速城镇化发展的阶段中，显得尤为重要，是一个关系到城市发展的关键问题。但是城市综合体的开发，往往动辄占地几百亩、上千亩，投资量非常巨大，其中的商业及基础设施部分的资金回笼期限比较长，单个企业或金融机构的力量很难满足投资需求。而借助信托平台可以引入大量的社会资金，没有规模的限制，可以满足城市综合体项目的开发需求。

2、致力于信托与房地产流程的各个阶段

信托是极为灵活的金融工具，除了在规模和期限上具备竞争力，可以适用于不同类别的房地产项目（上节所述）外，还可以灵活运用投资于房地产开发流程的各个阶段。

土地储备阶段：对于位置优越、市场开发前景良好、交易对手经验丰富的项目，信托资金可以在土地储备阶段以股权的形式合作开发，实现互利共赢。信托公司接受委托人的资金委托，信托资金对项目公司进行增资扩股，控股项目公司。项目公司运用原股东的投资款及信托资金支付土地出让价款及进行后续开发建设。信托资金可以通过多种方式实现收益，可以以类似优先股的概念获得固定收益，也可以获得浮动的开发收益。

项目开发阶段：项目开发阶段是银行机构与房地产金融合作的主要阶段，市场中较为普遍的形式为项目开发贷款，其交易结构比较简单，不做过多介绍。

按揭贷款：在项目开发完成或者是将要完场阶段，房地产项目就进入销售期，此为实现投资收益的关键阶段。信托可以充分利用市场资金，以购买担保性应收账款、直接发放按揭贷款等多种方式来满足购房贷款需求。一方面实现了百姓住房的要求；另一方面实现开发企业快速资金回流，对整个金融，乃至宏观经济运行具有重要意义。

财产信托：财产信托是指委托人将现存资产或财产性权利委托给信托公司，再向投资者转让信托权益。投资者购买财产信托产品时，由于信托财产可见，所以信托财产产生的信托收益也真实可见，从而避免产生信托收益的财产形成过程中的风险。

经营性物业贷款：经营性物业贷款是指向经营性物业的持有者发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。企业获得的经营性物业贷款，用途灵活，可以用于物业改造，也可以用于偿还原来的负债性资金及置换自有资金，还款方式也可以根据物业收益情况灵活约定。

倒按揭：也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给信托公司，信托公司在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。而房主可继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售所得款用来偿还信托资金本息，其升值部分归信托投资收益。

【参考文献】

[1] 李娜、姚菲菲：我国房地产信托投资基金（REITs）的发展模式探讨[J].商业文化，2011（3）.

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当前存在的小学生作业拖拉现象，已成为当下教育的一项重要议题，如何更为有效解决这一现象也是值得深入探究的问题之一，根据教育心理学来讲，小学生正处于顽皮好动的时期，其心理发育也相对不成熟，因而会出现“学习拖延”的现象。教师在面对这种情况时若不及时加以教育，其便会朝着更加恶劣的方向发展，甚至会成为一种心理疾病。因此，自根本了解学生拖拉作业的原因，积极寻找解决的办法已成为当下小学教育的大势所趋。

一、小学生作业拖拉的原因分析

从多方面进行小学生的作业拖拉现象来进行分析，可以看出其原因是多方面构成的，并不仅在学生自身。具体可以从小学生行为特点和其成长环境原因及家长和教师方面原因共同进行分析。

（一）小学生自身行为特点及环境的影响分析

首先是在作业的布置上，如果小学生碰到自己感觉较难的题目时，首先会想到去自我克服问题，克服不了的话便会跳过该题目，继续下道题目，这便体现出了小学生的心理特征，开始他们会感觉能够适应题目的难度，但如果一整篇多数都是其不能解决的问题或日常作业频繁出现他们无法解答的题目，那么便会导致其出现明显的厌倦，以致不愿完成作业。基于这一点便要求了教师在布置作业时应当注意好作业的难易比例，有计划的为学生安排好作业。其次小学生的心理和年龄，决定了其活泼好动的个性，当遇到同龄人呼唤其进行游戏时，其便很难控制好自己的行为，而忘记作业或先搁置下作业，去参与到游戏之中，导致了作业无法完成。再者是部分学生在作业方面存在恐惧感，根据这种状况，多数教师采取的是提醒帮助或者是监督批评，但是这种教育方式的效果不明显，多数是治标不治本，容易出现类似错误的反复出现，拖拉作业现象依然存在出。这主要是教师在寻找问题症结时，只是注意到了表层原因，还没有意识到问题的深层次原因，没有抓住问题的根本，自然就不能良好的解决问题。

（二）教育因素不足造成的学生作业拖沓现象分析

1.首先从家庭教育来讲，便存在诸多的不足，目前部分学生家长因为过分忙于工作，而无暇顾及孩子的学习成长环境，大放纵式的家庭教育，使孩子无法意识到学习的根本重要性，过度沉溺于于电视和游戏。另外还有一种家庭教育与此恰恰相反，父母太过于重视孩子学习，认为学生家庭作业越多越好，作业多了孩子不会浪费时间去玩耍，其次也不允许孩子看电视及游戏，这种过于简单化和强制性的学习，使孩子无法做到劳逸结合，对作业产生厌恶的情绪。长久的恶性循环，使父母和孩子之间沟通越来越少，不仅在学习上产生不利影响，在心理上也会造成孩子的阴影。在这样的环境中，孩子不能较好的完成家庭作业，也不是偶然的现象。

2.教师工作方面的失误

教师可以通过布置作业这种形式来了解学生的学生情况，并帮助学生巩固知识。但是我国目前大多数教师都是针对全班同学布置作业，没有把学生的个体差异体现出来。然而每个学生的能力是有差别的，他们能够接受和完成作业的能力也不尽相同。同样的作业，基础好的同学只需要十多分钟就可以完成，而对于基础较差的学生来说可能需要半个小时也上的时间也不能完成。从而造成了学生在作业方面的热情度不够，拖沓作业的现象也便应时而来。

二、小学生作业拖拉矫正方法策略分析

在详细分析学生的作业拖拉问题之后，我们可以发现，出现这个问题的原因不仅和学生自己有关，也和家长和教师有关。因此，要彻底解决小学生的作业拖拉问题，我们应该将学生、教师、家长三者有机结合起来，寻找解决问题的最佳方案。

（一）针对学生心理进行学习机制的完善

学习鼓励法的提炼与诠释：作为一名教师在获取教师资格时，都经历了教育心理学的培训，在教学中应当充分对学生的心理进行掌握，特别是对于小学生。因为其心智正处于萌芽阶段，在这个阶段的学生都希望得到教师的认可和鼓励。另外教师作为师长，在他们的心目中占据了重要的地位，这个时候教师便应利用心理教学的方法对学生释以教育，建立一套良性的鼓励评比机制，在进行作业安排后，可以选择在第二天的课堂上，进行作业的评比，以相关学生优异的作业进行精神的嘉奖，并设立光荣榜性质的“守擂”制度，如果连续获得优秀的学生可以登上光荣榜，光荣榜放置于教室的醒目位置，以此激励诸多没有登上光荣榜的同学进行“攻擂”，这种鼓励制度的监理，可以充分给予小学生一个展现自我的舞台，对其学习的热情度会有很大的提升，变要其学为其要学。

（二）针对学生能力加强学习体系的建立

1.有效作业方法体系的建立

教师要不断创新，争取突破传统的作业形式，设计一种“有效作业”。比如语文是一门思维发展性很强的科目，教师就要突破传统的定式思维和作业设置形式，以新课标为指导，争取设计出丰富多彩具有趣味性和游戏性及知识性综合统一的作业。这样的作业，不仅能够激发学生们积极思考，还能让学生们在欢乐的情绪下学习知识，增加对语文课程的兴趣。教师在布置作业时，要注意将书面作业和口头作业、动手作业、视听作业结合起来，将理论和实践联系起来，注重形式上的多样性和内容上的丰富性。这样就能有效减少学生的作业拖拉现象。

2.均衡作业方法体系的建立

教师在进行作业的布置时，要根据每位学生的具体情况，进行不同难易度和任务量的作业布置，要本着客观公平的态度将学生的学习能力程度进行把握，然后将学生隐性的分为几个层次，来进行作业的布置，其难易度要控制在学生能够完成的范围内，以便让学生都能够感觉到作业完成，不会过于吃力，然后在其进步中，逐步增加难度，以潜移默化的方式提升学生的学习水平。

（三）加注家庭教育

学生的拖拉作业习惯不是一天两天形成的，因此改正起来也不是一朝一夕的事情，他们的行为会有反复的情况出现，这就需要家长要对他们进行耐心的教育和指导，给他们改正的时间，当孩子遇到问题时要和他们共进退，帮助他们建立信心。家长应该多关心孩子和孩子的学生情况，但是又不能给予他们太大的压力，这个度需要把握好。

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1.1土地市场特征

一个完善的市场必须具备完善的竞争。完善的竞争必须具备4个条件：同质性，即同一种商品必须由多个销售者出售，不致产生垄断；有足够多的销售者和消费者.没有一个个体可以影响市场价格；任何资源都可以自由出入市场；消费者对市场有充分认识。与这4个条件比较，可知土地市场在本质上是不完善的。因此，如果没有政府的干预，土地市场机制失效不可避免。

土地有双重价值：使用价值和投资价值。使用价值指土地的空间利用，投资价值是土地的产效用。城市经济和人口快速增长时，对土地空间的需求往往超过土地的供给，土地价值因此上升，因而在房地产投资时，投资者会有一个期望：土地价值会上升。如果这个期望值很大，房产租金与房产价格的比例会下降，导致房地产过热，加重了对于资金市场的冲击，加重市场崩溃的危险。因为土地的双重价值，使政府的宏观调控必不可少。

城市土地使用结构基本上由土地的价格决定。而土地价格基本上由土地区位决定。交通安排和中心位置是城市土地价格分布的两大重要因素。交通条件的变化和次中心的出现引起城市土地使用结构的变化，同时也引起土地价格分布变化。土地区位并非一成不变的。对区位的需求会上升也会下降，从而区位条件会变好或变坏。

1.2政府与土地市场的关系

土地经过开发才具有使用价值。可达性是城市土地具备使用价值的一个重要因素，道路交通设施是使土地具备可达性的基本条件。使城市土地具备使用价值当然还包括其他基础设施。因为经济外在性的缘故，楼盘之外的土地开发投资基本由政府进行。政府公共投资因而对土地市场塑造起关键作用。

在土地公有制国家，这部分投资的回收可以通过土地出售实现。在土地私有制国家，可以通过征收房地产税回收。因为基础设施改善会提高房地产价值，房地产税与房地产价值直接关联。美国地方政府30%的财政收入来源于当地的房地产税。香港政府除了售地之外，也同时征收房地产税。

在土地相对稀缺、人口高密度的城市，地价随经济发展而升高。香港和新加坡政府都因此通过土地使用权出售而提高本身的财政收入。

政府如何与开发企业进行合作？在怎样的前提下合作？无论是对于政府还是市场个体来说，这些都是亟待回答的基本问题。经济大气候是决定政府与市场的合作形式的前提。双方的地位受经济条件变化的影响，由此而决定合作的性质。当某一城市经济在增长之中，或有迹象表明它将有较大发展时，开发商受着比较明确的市场需求的推动，会积极提出各种开发计划。政府可退而为管理者的角色，由开发商在前台从事城市的开发活动，政府则指导和控制发展的进程。当城市经济不景气时，开发商不再积极活动，甚至于开始撤出资金，此时政府就必须增加预算，投资开发，以填补私人开发商撤出后留下的空白。这样做，一方面是为了避免建筑行业劳动者的大量失业，更重要的是为了及时更新城市建筑以满足经济活动的需求，并帮助恢复市场的信心，以形成良性循环。

没有政府管理的市场运作，注定无法达到社会发展的目标；而政府干预若是缺乏对于市场的理解，也无助于问题的解决。解决的方案是选择合作，将公共目标与私人利益统一起来。只有在理解房地产市场及其机制的基础上，政府才能与开发企业建立有效的合作关系，才能有效地实施有关的公共政策。

1.3土地市场与土地使用规划

由于土地的上述特性，城市土地市场的良性发展有赖于政府干预，政府的职能主要是建立城市土地开发秩序，对下列因素进行引导和控制：外在性，即一块土地的开发对于周围地块及地区的不可避免的影响。确定性，房地产开发一旦投入，就成为不动产，无法撤资。没有事先制订的土地使用安排，就意味着不可预见的“外在性”，开发商无从确定该地段今后的发展趋势，因而也无法确定眼前的开发项目。基础设施，市场决策基于局部和个体考虑，而整个城市范围的基础设施安排需要整体考虑。公共设施如绿地、学校等。因为没有利润，市场不会提供公共设施，然而这些公共设施对于城市生活质量至关重要。

因此，土地使用规划作为政府的干预手段，可用来确保“外在性”的内在化，防止不良“外在性”对于周围地区的影响，提供地区开发性质的确定性，制定政府提供城市基础设施和公共设施的计划。土地使用规划的总目标是对城市范围内各个区域不同类型的土地使用和发展强度进行划分，以提供一套合理的土地发展模式与城市整体发展战略相协调。

2空间拓展与土地开发供应管理的评估

城市空间发展战略研究的工作过程，是通过了解、研究城市空间的过去，较为充分地把握城市空间的现在，以战略高度规划设想城市空间的未来。对于城市空间拓展与土地开发供应管理的研究也是基于对既成空间的认识展开的，通过对空间拓展、土地开发、规划控制的综合分析，评估城市空间发展的效率，土地，空间的产出，形成对“可得到的资源”和“现实的需求”较为客观实际的认识，为空间发展战略的形成奠定物质基础。

研究的重点在于对土地开发和建设用地供应管理的研究。从时间的维度上研究城市拓展和改造过程中的土地供需关系，从空间的维度上研究城市土地供需的结构与分布。房地产开发反映了市场对土地的需求，同时也体现了土地投放市场数量和形式。通过对房地产细分市场如住宅市场、写字楼市场、商业用房市场的供应情况、分布特征、价格走势、空置情况以及未来发展趋势的分析.可以认识和检讨供应土地的分布、结构、土地收益水平合理程度等，为土地供应在功能及分布上提供市场依据。建设用地的供应及管理状况反映了城市政府控制和干预土地市场的能力，通过对建设用地供应总量、空间分布、功能结构的分析，进而对土地供求的规模特征、使用状况予以评价。

研究的意义在于对城市土地使用，空间结构绩效的深入分析，发现政府意图和市场意图的偏好与差异，在制订空间战略时予以导向或修正，在政策制订时进行控制或协调。房地产部门和政府部门对市场的反应常常是不对称的，即政府的规划意图与市场导向的开发不一致，政府的规划目标往往由于缺乏对市场的了解而难以实现。例如1992年，广州市政府提出开发珠江新城CBD，由于缺乏大区域对办公楼布局有明确的控制和导向，同类竞争显著，加上规划对高级办公楼市场形成的规律缺乏认识。至2000年，其开发只完成预期建设量的不到10%，预计完工的周期要推迟阳10～20年甚至更长。空间拓展和土地供应管理评估的内容应包括：

（1）总量评价。分析历年建设用地的申请、批准和建设情况，判断城市空间拓展的总体态势。

（2）用地结构评价。分析各类土地使用和变化情况，发现城市用地结构的问题及其成因。比如许多城市居住、工业用地比例偏高，交通和绿化设施不足。

（3）土地供应过程和时机评价。分析土地供应机制和时序的变化情况。目前我国大部分城市的土地供应缺乏长远计划，对租地者有求必应，造成我国有限的土地资源短期内被消耗殆尽，没有给远期的发展留有充分的余地。由于短期内推出大量土地，造成土地市场供过于求，土地价格下跌，带来政府收益的流失。

（4）土地供应空间和分布评价。分析土地供应与城市的用地发展方向、环境发展目标等是否适应。土地供应是否与基础设施紧密结合。公共用地的供应是否充足留有余地。是否从优化城市功能和空间结构，引导城市产业升级和城市空间结构优化的方向进行土地供应。

（5）土地收益和绩效评价。分析政府在土地一级、二级市场的土地收益状况，政府在城市开发行为中投入和产出的关系，土地供给和土地收益的关系。评价政府公共投资的效率。

3空间拓展与土地管理的策略与政策

在市场经济的制度下，城市规划必须在充分认识和理解土地开发的市场经济规律和机制的前提下，才能有效管治土地开发市场，引导土地开发而达到规划目标。事实证明，发展中国家的城市总体规划常常无法协调和管理城市的快速发展，因为城市总体规划编制脱离了基于政府财政预算的投资计划，政府基础设施投资未能与市场引导的城市开发协调.因而无法保证足够的公共投资和效率。20世纪90年代提出的城市经营的概念，意在增强政府和非政府部门管理协调城市快速发展的能力。根据McGi11（1988）的观点，发展中国家的城市经营重点在于城市建设和体制建设方面的经营：城市建设经营是关于如何提高利用政府公共投资引导市场资金投入的效率；体制建设经营是如何建立一个在市场经济制度下行之有效，使得规划能够指导城市建设的制度。通过城市经营措施，按照规划目标引导城市开发。

3.1建立交通和设施导向的土地开发模式

城市自发扩张过程中，随着人口和城市功能的密集，对公共基础设施的需求逐渐加大，当达到一定水平时，由政府将基础设施作为公共服务提供给市民。这个思路的好处是先有需求后有服务，风险较小，不会出现基础设施建好后没有需求的尴尬局面。但是由于基础设施带来的土地增益几乎完全为业主和开发商所得。政府无法通过上盖物经营或沿线地皮的出售平衡投资。政府投资多为一次性和“阵发式”的。

另一种思路就是利用政府规划垄断权带来的信息优势，在规划的建设区域首先按非城市建设用地低价征用土地。然后通过基础设施，主要是交通基础设施的建设引导开发。政府基础设施建设的全部或主要资金来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差，平衡建设资金，这就是发达国家近来提倡的TOD模式。国内近来还发展出一种通过利用行政垄断权的优势，通过行政或其他城市功能的迁移，使新开发地区市政基础设施和社会服务基础设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差从而同时获得空间要素调整资金的新思路。也就是所谓的SOD模式。青岛市政府的搬迁与东部地区的成功开发正是利用TOD和SOD组合方式。香港政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。公共交通的发展必然导致出行方式“步行化”，开发商在建设地铁物业时注重公共设施的建设以吸引和方便居民搭乘地铁，所以在一定程度上开发商代替政府进行了城市公共设施建设。香港政府也采用政策优惠鼓励开发商。房地产开发与地铁、新市镇开发紧密结合，推动大规模社区的形成，利于房产保值升值，最终形成良性循环，政府、开发商、城市居民多赢。

如果说税收是支持存量经济所需基础设施（老城）主要的财政来源的话.土地则是支持增量经济所需基础设施（新城）的主要财政来源。对于高速发展的经济来说，增量基础设施占经济的比重较大，无法完全靠常规的税收来支持（因为稳定的税源还没有形成）。因此，土地收益组织的好坏，决定了城市扩张的速度和质量，甚至可能带来巨大风险。国内外成功的经验表明，政府引导开发应当是城市新开发地区的主导方式。

3.2严格控制土地供应总量.建立合理的供应机制

必须严格按照土地供应计划控制近、中、远期的土地开发供应总量，切实把土地存量盘活，严格控制土地使用方向，限制有限的土地用于过量开发房地产，特别是高档商住、娱乐设施。年度土地供应总量的确定应在中、远期调控的基础上，根据城市建设的需要具体确定，而不是搞平均主义。只有近、中、远期相结合，严格控制土地供应，才能使土地市场逐步走上良性循环的轨道，保证政府从土地批租中获得的收益。其次，必须建立用地计划指标体系。在建立用地总量控制指标之后，还应建立包括交通、市政设施、公用设施、房地产开发、开发区建设、预留用地等各项专项指标。只有这样，才能保证城市各项建设的合理性、科学性，使之在城市土地供应计划中充分发挥宏观调控的积极作用。

3.3建立完善的土地储备和土地储备金制度

为了实现土地的国有化，杜绝非法利用政府开发带来的土地增植牟利，政府需要大笔的首期资金收购现有土地。很多地方的政府由于筹集不到第一笔投资，只好眼睁睁看着开发带来的土地效益的流失。政府拥有足够的土地储备是实施土地供应计划调控的必要条件。它使政府能够及时把握市场供求状况并作出科学的调控决策，采取正确的调控手段。土地储备金是为储备土地而设立的基金，其来源可分为：银行贷款，政府拨款，土地收益，基金自身盈利。设立土地储备制度后，政府的土地收益按一定比例分作两部分使用：一部分纳入土地储备金，作为支付征用土地的费用；另一部分土地收益作为城市基础设施建设资金。

新的土地控制办法应首先在既得利益较少的新区实施。老城因为地租级差较小，基本建成，大面积浪费土地的危害不大，可以暂时延续老的政策。

3.4加强政府对土地市场的宏观调控力度

政府对土地一级市场的高度垄断可以保证土地资产牢牢地掌握在政府手中，但同时政府应减少对土地二、三级市场的干预，积极放开搞活土地使用权转让市场，并运用供地计划、地价、税费、规划等对土地市场从宏观上加以调控、规范和指导。政府在垄断土地供应的同时，还应加强对地价的控制。当房地产价格出现暴涨苗头时，多推出一些土地平抑地价；当房地产价格下跌时则紧缩供给，防止地价滑落。目的是将地价控制在一定的水平上，防止房地产市场出现大起大落。

3.5积极引导土地供应时机和空间分布

在土地批租中，应选择恰当的批租时机。首先应顾及市场的需求，协调好多个项目的开发时间表，控制批租地块的数量和类型，避免供过于求的情况出现。如香港机场快线沿线的土地批租，就采取分期分批的形式，避免在同一时间，有过量单位推出市场；华盛顿北法拉嘉车站周围的土地批租.也等到市场状况好转时才进行，而非盲目推向市场。其次，土地批租应与基础设施的建设相结合，在基础设施建设带来升值的同时批租用地，从而获得最佳效益。如新加坡政府在公布快速轨道交通走向前，先收购沿线土地，等快轨建成后再抛出这些土地，使土地增值的收益归政府所有。政府对土地空间分布的引导应遵循以下原则。

2014年1月绿色科技第1期（1）土地供应与城市的用地发展方向、产业发展目标和环境发展目标相结合。批租的大部分用地应与城市主导用地发展方向相一致。优先发展的产业用地宜根据产业自身发展的需要进行土地批租。

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一、要高度重视“合作（托管）造林”等社会投资造林问题

新形势下出现的以“合作（托管）造林”等社会投资造林方式参与林业开发、从事林业建设现象，由于涉及面广，社会影响大，一旦发生违法违纪问题，不仅会影响到社会投资造林、发展林业的成果，而且会影响到社会的安定。各级林业主管部门务必从践行“三个代表”重要思想的高度，深刻认识现阶段加强社会投资造林管理的重要性和必要性。对于“合作（托管）造林”等社会投资造林活动中出现的各种问题，各级林业主管部门要抓紧研究，妥善处理。对属于林业主管部门自身职责范围内的问题，要抓好自查自纠，坚持依法行政，及时妥善解决；属于职责范围外的问题，要及时向同级人民政府和上级林业主管部门汇报，积极沟通，加强协调，密切配合，抓紧处理，避免造成不利影响。

二、要继续加大林业政策和法律的宣传力度

各级林业主管部门要按照林策发〔200*〕228号文件确定的宣传重点，进一步明确宣传内容和要求，并结合当地实际，采取多种形式，向社会公众广泛宣传林业的政策和法律。有条件的地方，要按照《国家林业局办公室关于开设社会造林政策专题网页的通知》（办策字〔200*〕2*号）的要求，链接或参照国家林业局网站上“社会造林政策”专题网页，建立有地方特色的网页，扩大宣传范围，增强宣传时效，保障社会公众对林业政策和法律的知情权。各种林业报刊、网站等新闻媒体，要加大林业政策和法律的宣传力度，使社会公众正确了解社会投资造林有关问题，把社会投资造林这项事业引导好、实施好。刊登涉及“合作（托管）造林”内容的广告、宣传报道，必须严格遵守有关法律和规定，不得刊登虚假广告，不得报道虚假新闻，以防止出现误导广大林业投资者的行为。

三、要依法规范林权管理工作

林权证是确认森林、林木和林地所有权或者使用权的法律凭证，也是确认农村林地承包经营权的法律凭证。各级林业主管部门要依法履行林权登记发证的有关职责，严格依法行政，加强林权登记管理，认真做好林权初始、变更和注销登记，切实提高工作质量。近期，各地要组织力量，对因“合作（托管）造林”发放的林权证进行重点审核复查，如有违法发放林权证的，应依法进行纠正。

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教育部、省、市教育部门出台开展暑期托管服务政策后，学校高度重视，认真探讨，广泛征求家长、学生的意见，现将有关情况如下：

一、教育部、省、市教育主管部门开展暑期托管服务政策出台后，学校认真遵照文件规定，通过打电话，把文件发到家校群、与学生家长面对面交谈等方式，广泛征求意见，绝大多数家长认为，出台暑期托管服务政策，这是一件大好事，可以解决父母无空照看，爷爷奶奶无能力看护的问题，同时也解决了担心孩子在家沉迷于手机，玩游戏，出外游玩又担心交通、溺水的安全隐患的后顾之忧，真正为老百姓办实事办好事；同时有些在语、数、英等基础差的学生，需要利用暑期补习提升成绩，他们也认为是件好事。

二、根据上级文件精神，结合学校实际准备开设三种类型托管服务：家长自己准点接送的工作时间托管服务，白天全天候托管服务，二十四小时全天候托管服务。每期为半个月，遵循完全自愿原则报名参加托管服务，坚持公益为主收取适当服务费用，切实抓好安全工作，保障师生平安。