品牌营销策略概念范文

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随着人们物质生活水平的提高，许多家庭儿童消费的投入呈上升趋势。据有关部门提供的数据，目前，本市0岁～16岁儿童人口约165万，其中郊县人口约33万，上海平均每个家庭每月儿童消费额为700元左右。该年龄段儿童已逐渐成为市场上最有潜力的消费群体，其中儿童服装市场如按每年人均消费量为8件/?套，每件/套，平均售价为65元，年童装消费量为1320万件/套，年销售额为8.58亿元，较大的市场需求给众多的童装生产和经营企业拓展儿童服装市场带来了契机。

目前的服装市场普遍存在“重女装，轻男装”，“重成人，轻童装”现象。童装市场在服装市场中的地位较低，但随着家长对儿童消费观念的变化，给童装市场带来了发展空间。因为，儿童发育成长较快，童装穿着周期较短，具有持续的需求量。部分企业已重视童装经营并作为一个新的业态进行培育和发展。由此带动了童装市场持续的活跃和旺盛。由于童装经营风险比成人服装相对要小，这就使童装市场形成了多渠道流通，各种经济成份参与经营的竞争局面，从而促进了童装市场的繁荣。

近几年童装市场可谓品牌繁多，定位较广，产品档次能适应不同层次的消费需求，但由于受到消费需求的变化和市场需求趋稳的影响，童装市场竞争日趋激烈。不少企业为保持或扩大市场的份额，通过市场竞争和经营的实践，充分认识到市场营销活动是连接市场需求与企业反应的桥梁、纽带，企业要能有效地满足顾客的需求，必须将市场营销活动置于企业的中心地位。如何结合企业自身经营定位和迎合市场需求，开展各种市场营销活动，将决定着企业经济效益和经营成果的成败。

二、市场营销在童装销售活动中的作用

市场营销是企业的一种市场经营活动，即企业从满足消费需要出发，综合运用各种科学的市场经营手段，把商品和服务整体地销售给消费者，以促进并引导企业不断发展。

从当前消费者对童装需求的心理分析，上海市儿童穿着用品占儿童消费支出30%左右，所以童装市场蕴藏着较大发展空间，企业如何针对消费者的需求及需求变化的特征作出前瞻性预测和反应，并最终以某种比竞争对手更快、更持久的营销方式加以实施，使企业的营销活动的，整体水平得到提高。

现代企业市场营销方法之一是视不同的经营定位，不同的目标市场而开展不同的市场营销活动，通过无形的市场营销活动，促进有形的商品销售，充分体现其商品价值，所以不同形式的市场营销活动，会起到不同的促销作用，同时带来不同的营销效果。例如本人从事营销工作的淮海青少年用品公司，是以经营青少年、儿童用品为主的商场，其目标市场是以青少年、儿童为消费对象，儿童服装是该公司主要经营品种。公司近两年在童装市场营销活动中敢于创新、敢于探索、敢于实践，使童装经营业绩每年保持一定的增幅。充分说明了市场营销策略在企业经营活动中的重要性。

三、童装市场的营销策略

制定童装市场营销策略应兼顾企业利益、消费者需要和社会利益。为适应当前市场的变化和迎合消费需求的心理，其市场营销策略应针对儿童市场的特点和消费需求的差异性，并结合企业目标市场的定位，可采取以下五个形式的市场营销策略。

1、形象营销策略

国外企业已把“形象力”同人力、物力、财力相提并论，称之为企业经营的第四种资源，“形象力”被公认为是21世纪的新动力，因此，企业要在社会公众中树立良好的形象才能吸引消费者来购买商品。

童装市场形象营销活动可从市场形象、产品形象、社会形象、员工形象展开和塑造。商场在开展形象营销活动应运用公共关系与政府机构或其他企业联合举办与营销活动有关的公关活动。在方法上确立以消费者为中心，以顾客需求为目的，向顾客提供优质商品和完善的售后服务。如建立青少年、儿童小俱乐部或发放小贵宾卡的方式与消费者建立沟通渠道，听取和收集他们对商品和服务的意见，从而确立以市场需求为中心的营销活动。在产品形象中根据企业经营定位，在产品营销方式上可结合不同季节，不同的市场热点，举办童装系列展销或展示活动，形成一个品牌荟萃，系列丰富，规模齐全，价格合理的产品形象来激起消费者的购买欲，从而扩大销售额。在社会形象塑造中，企业可与社会团体和有关组织举办社会公益性活动和服务性活动，以赢得社会公众对商场的好感和信任。如淮海青少年公司利用商场前广场与市妇联举办“阳光爱心”慈善拍卖活动，再与市计生委举办“育婴知识讲座”等活动来树立企业的社会形象，提高企业在公众中的美誉度。而员工形象则要求每个员工行为规范，做到文明经商、礼貌待客?使顾客在商场购物有宾至如归的感觉。通过成功的形象营销塑造，使公众对企业的经营商品和服务有一个全新的认识及了解，从而促进企业商誉的提高，带来更多的客源。

2、概念营销策略

概念营销的内容十分丰富。当前商场概念营销所采用的方法是通过广告传播被消费者所接受。从科学的角度看，人的消费欲望、消费功能一个重要因素是取决于人脑的反映、意识的反映，当人脑感觉一次、多次乃至无数次接收到某一产品或商品信息，随时间推移就会牢固地形成某一商品概念。如“俞兆林”、“杉杉”、“开开”等品牌商品。

在概念营销中，企业通过广告语的概念营销来赢得市场份额。如华联商厦的“我的华联，我的家”既温馨又朴实；淮海青少年用品公司广告语“天天迎来八、九点钟的太阳”将青少年、儿童比作八、九点钟太阳，确立365天服务对象。

在概念营销活动中，企业可结合市场热点推出让消费者到商场参与商品展示或评议活动的概念营销。如举办童装产品质量跟踪营销活动，通过售后服务、质量跟踪、信息反馈来创导产品质量概念营销，使消费者买该商品是买个放心和称心。再如举办童装新款展示、产品推广的营销活动，可采用商界提供舞台，厂方推出产品，媒体进行宣传，消费者参与评议的方法，将顾客所需要的商品信息通过商界的桥梁，使厂方能直接得到第一手市场需求的信息，从而确立一个“三得利”的概念营销。如在六一节期间，淮海青少年用品有限公司与新闻媒体、行业协会联合策划一次新款儿童服饰展评会。期间推出新款儿童服饰进行展示，并在少年报、青年报刊登广告和选票，请“小皇帝”到商场对展示的儿童服饰来“评头论足”。同时请厂方设计师到柜台来听取顾客意见及介绍产品的设计构思和理念来引导消费。请顾客来商场参与营销活动，倡导评议概念营销也吻合了消费需求新的心理，该次活动为公司带来了客源，既增加了销售量，又扩大了影响。以新的产品、新的营销方法来确立新的营销概念，不断策划出新形式的概念营销，将为社会、企业、顾客都带来收益。

3、品牌营销策略

品牌营销是企业参与市场竞争和营销之本。近几年来，儿童服装需求趋向品牌化，这就促进了儿童市场的品牌发展。商场在童装经营活动中也逐步树立了品牌经营意识，特别对市场上知名度较高的品牌童装已成为商场主要引进对象。为迎合消费者对品牌的需求，在品牌营销方式上可根据市场需求和顾客对品牌童装的爱好，在营销活动中要不断开发和寻求新的品牌合作伙伴，让消费者有更多的选择余地。同时，当新的品牌进入市场后，商场应对其培育，通过宣传和推广让市场和消费者逐步接受。在营销方式上可采用商品展示活动和印发DM资料，使顾客对产品的设计构思、面料选用、工艺技术技术和款式功能有所了解，再结合产品推广来引导消费，逐步向市场和顾客渗透，扩大品牌童装市场占有率，促进品牌童装的销售。

如：淮海青少年用品公司底楼商场汇集本市儿童服装著名品牌，如“ABC童装”、“米奇妙”、“巴布豆”等童装品牌，他们以独特的品牌文化和经营理念和高品位的定位，向公众展示其品牌产品，以适应求新、求高、追求品牌消费的需求。该公司为扩大品牌童装经营效益，利用广告和印发DM资料等传播媒体进行宣传，以童装品牌来衬托公司经营特色和提高公司知名度，以著名品牌带动一般品牌的销售额。在做好现有品牌经营同时，还不断开发新品牌来淘汰原品牌经营同时，还不断开发新品牌来淘汰原品牌童装，使顾客对商场有一个新鲜感，从而引导其到商场看新牌、购新牌。

4、文化(知识)

文化营销是一种高层次的营销方法，现逐步被商家接受和采纳。童装市场文化营销活动应结合儿童消费特点来展开，如举办婴儿用品节，在节期对婴儿服装进行推广展示，并邀请育婴儿专家和童装行家坐堂咨询。针对婴幼儿不同生长期结合不同产品特性进行推广介绍，帮助婴儿家长掌育婴知识，引导家长怎样科学、正确地选购婴儿服装，用现代科学文化知识指导消费，从而取代传统的消费观念和行为。

在文化营销活动还可结合节假日客流大的特点举办广场文化活动。如淮海青少年用品公司在商场广场举办广场文化活动，以卡通剧表演，广场绘画和书法比赛，广场等活动形式吸引学生和儿童来积极参与。通过举办系列文化营销活动，让参与活动的学生和儿童把我公司作为休闲、购物和吸取知识的去处。在儿童节和国庆节期间公司举办儿童服装节活动，在广场搭台举行不同品牌、不同系列儿童时装表演，向消费者推广新款童装，介绍风格各异的童装款式上所点缀的图案、文字、色彩等产品文化内涵。同时，结合童装节活动，通过媒体广告举办“小天使服饰形象”设计评选活动，由小朋友根据本人穿着爱好和个性特点将自己的服装进行组合配搭，拍成彩照寄给公司，然后经专家评选出最佳设计形象奖并给予奖励。该活动主要是主要是启发孩子从小形成系统的立体思维意识和陶冶孩子的服饰情操。通过各种形式的文化营销商场的增加了客源和提高了知名度，从中也培养了目标消费群体，使企业文化营销活动内涵得到了开掘，为企业带来了经济效益。

5、建立和发展网络营销

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当前，企业能够持续发展的关键是能否与用户、消费者建立并长期维持一种良好的关系，并在这种活动中赢得利润。其中，塑造能够被大众所支持和认可的优秀品牌是最关键的手段。在当前的品牌塑造策略中，整合营销得到了广泛的应用，成为企业赢得市场和消费者的重要法宝。因此，研究和探讨整合营销策略在品牌塑造中的意义和作用，有助于促进企业的品牌塑造，赢得最大的经济效益和社会效益。

1 整合营销策略的概念

1.1 整合营销策略的概念 整合营销策略这一概念诞生于上个世纪80年代，是美国著名营销研究和实践大师唐·舒尔茨首次提出和应用的。此后，这一概念和理论不断得到诠释补充和完善。一般认为，整合营销是指在企业的经营过程中，为了实现和相关的人员有效沟通，以营销传播管理者为主体，开展实施的一系列的传播战略。整合营销传播（IMC）的实质是实现企业在市场营销传播活动的一元化。

具体地说，整合营销传播有两个方面的内容：一是把企业的广告、产品促销、公关活动、直销方案、CI、包装和媒体宣传策划等全部的内容都涵盖在营销活动范围内；二是企业在和消费者、用户进行沟通时使用统一的传播资讯，消费者得到的是全方位的信息。因此，企业在营销传播中的这种一元化策略有时候也可以称作“用一个声音说话”（Speak With One Voice）。

1.2 整合营销策略的特性 在实现整合营销策略的过程中，具有战术上的连续性和战略上的导向性两个特性。

所谓战术的连续性，就是指企业通过不同的营销手段在各种媒体上传播的信息都是相互关联和呼应的，营销活动的基本创意要素具备一贯性，比如，在营销中使用同样的口号和标签说明，在各类广告和营销传播中体现相同的产品特性等，从而在消费者心中形成心理的连续性。与此相适应，战略的导向性则是指企业设计完成战略性的总体目标，有助于促进企业战略目标的实现，例如产品的销售量市场份额、实现的利润目标等。战略的这种导向性实质在于强调营销战术中的客观要素和主观心理要素保持较好的一贯性。

2 品牌的概念和作用

2.1 品牌的概念 一般地，品牌是指作为生产者的企业、作为经营者的商家为了标识自已的产品，实现与其他同类竞争产品的区别，便于消费者能够广泛接受和认可的显著标记。品牌可以是一个产品的名称或术语，也可以是一种记号或具有象征意义的设计，甚至可以是文字、图形等若干因素的有机整合。

当前，对于品牌有着更为广泛和多样化的理解，比如，有人认为“品牌就是承诺”，企业通过品牌的塑造，向消费者表达产品的品质承诺，保证让消费者获得的满意度。还有观点认为品牌联系的其实是一种资产（负债），可以增加或减少企业的产品的价值。总体上说，一个企业品牌，就是在消费者心目中对某一系列的产品、服务等形成的总体感知和理解。

2.2 品牌的作用 一般认为，品牌对企业具有重要的作用，比如，对于企业来说，品牌是企业产品具备法律依据的标志，也是企业产品个性化的体现，具有树立企业形象、促进产品销售和推广的作用。对于消费者来说，品牌是方便消费者辨别同类商品的符号。从市场角度来说，品牌也是同类行业中细分市场的依据和标准。

毋容置疑，企业如何使自己的产品获得消费者的广泛认可和支持，是品牌塑造的重要内容和目的。

3 整合营销策略在品牌塑造中的意义和作用

3.1 整合营销可以使产品获得最佳宣传效果 社会经济的发展历程，反映了品牌战略的发展和演变。在商品经济的新兴时期，由于社会生产力水平普遍较低，生产、贸易、交通运输等各方面的发展都相对落后，市场特征表现为典型的卖方市场，消费者的选择余地很小，所以，根本不需要强调产品或服务的优势特征。随着经济的发展，出现了买方市场的趋势和特征，企业和产品在趋同化之余，还要求产品具备使消费者认可和动心的品牌特色，品牌战略得到了企业的普遍重视，特别是现代生产力的发展，推动了产品的多样化、交通和贸易方式的现代化和信息化，使市场的主动权更多地转移到了消费者一方，使企业传统的营销和管理理念和方式都面临着严峻的挑战，品牌营销的策略就彰显出重要意义和作用。

如前所述，整合营销的目的就是要消费者对企业产品建立信赖，而消费者的信赖主要来自于企业本身或产品的知名度和美誉度。对于任何产品或服务形式，如果不能有效地树立知名度和美誉度，就早晚会丧失其生存的能力。企业在实施整合营销战略中，通过关注企业形象、产品宣传的组合，实施企业战略的整合，使品牌宣传成为整合营销的重要策略和核心内容，可以使企业在品牌宣传的效果迅速上升，有利于提高企业产品的知名度，更好地塑造出企业的品牌，获得最佳宣传效果。

3.2 整合营销能够使企业在竞争中保持领先地位 整合营销策略除了可以获得更多的消费者的认可，取得更好的宣传效果外，还需要把投资者、从业人员、大众媒体、社区、政府、同行业者等作为营销宣传的对象，并对这些人员进行整合。目前，对于大部分商品而言，都渐渐趋向或者已经达到饱和、均衡状态，这就给企业在产品创新和降低成本方面带来新的压力，而且即使有新产品开发出来，其仿制品往往也会很快进入市场；如果单纯地利用价格战略，正规的企业很难和低价位的不良企业及无商标产品进行竞争，所以，通过整合营销策略，追求企业的战略传播，通过整合营销塑造过硬的品牌，从而使企业在竞争中能够借助品牌效应，始终处于领先地位，这是企业获得竞争优势的唯一途径。

3.3 整合营销有助于企业走可持续发展的道路 国内企业的发展动力，一是来源于对利润的追求，二是源于政府法律法规的规范和引导。可是，有很多企业由于投资者和决策者在运作过程中，把握不清企业的发展原则和方向，在企业运作和实践中出现较为严重的问题，导致企业效益不佳，走上破产的命运。当然，导致企业失败的原因有很多，但是，在企业品牌战略上，主要不外乎以下几个方面：一是对品牌战略的理解较为模糊。认为实施品牌战略就是傍名牌，和名牌产商建立起合作关系，进行贴牌生产和特约经销。二是在品牌战略的紧迫感上认识不够。三是有些企业想实施品牌战略都不知从何下手。四是在实施品牌战略时，企业缺乏相应的机制，在塑造品牌时产生急功近利的短期行为。所有这些问题，都是制约企业塑造品牌的重要障碍，给企业的发展带来不利影响。

对于在企业品牌战略中暴露出的上述问题和不足，整合营销策略可以说是一剂良药，因为实施整合营销策略不但能够有效地规范和遏制这些问题的产生，而且能够促进企业品牌的塑造。如上所述，整合营销的主要作用就是使企业在由外而内的基础上，实现与各类利害关系层面的有效沟通。在整合营销过程中，这些利害关系层面有投资者、消费者、管理者、从业人员、竞争对手等，通过对这些层面的密切沟通和传播活动，可以使企业内部投资者、决定者和营销人员首先了解企业自身要求，并把这些要求反映在具体的经营实践中去，充分考虑到政府管理层面、消费者和竞争对手的情况，从而采取持续、一贯的合理对策，避免或纠正企业在发展中出现一些不合理的决策、做法和问题，直到企业实现塑造自有品牌的目的。

3.4 整合营销可以降低企业营销成本 整合营销的另外一个好处就是可以通过“自我控制”降低在生产、流通过程中的成本。通过完善、整合营销策略和渠道，一是规模效益和经验曲线会降低制造成本，二是在整合营销的效应下，零售商和消费者对品牌产品具有足够的依赖，可以大大减少供应商、零售商、消费者之间的交易时间和成本，从而提高效率，获得更好的效益。

4 结论

良好的企业形象和品牌效应，可以使消费者产生深厚的信任感和忠诚度，使企业树立良好的信誉，从而使企业扩大市场占有率，提高企业的经营效益，获得更多的利润。在品牌的塑造过程中，运用整合营销策略是最重要的措施和手段，企业必须要充分利用这一策略，塑造出过硬的品牌，才能使企业走上可持续发展的道路。

参考文献：

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转眼间，冒出了许多“新概念”，准确地说是“新名词”，可谓“花样翻新、纷至沓来”。诸如竞争营销、客户营销、整体营销、整合营销、细节营销、成功营销、深度营销、服务营销、战略营销、体验营销，还有各类著名企业的营销，各具行业特点的营销与各种级别的营销，不胜枚举。

结果无他，只是引发了更多的疑虑和困惑，更多的人已经说不清楚“营销为何事何物”，弄不明白“营销将何去何从”了。

是放下“概念／名词”的时候了。对一个活生生的企业来说，营销不是一个单纯的名词、一个抽象的概念、一个宽泛的观念、一套形而上的理论，或者一种可以随意选择的策略；营销是一项机能，一项用以“克服市场障碍”的企业机能，一项不断进化的企业机能。

营销观念和营销机能

任何企业都不会生产“自己消费”的产品，企业生产的是卖给别人去消费的商品。所以，空谈“按需生产、市场导向、满足客户需求、为顾客创造价值”的营销观念是没有意义的，至少是多余的。

有意义的是，我们如何去满足市场需求?凭什么为顾客创造价值?怎样克服市场的障碍?

任何观念都应该有“本事或能力”支撑，否则就叫空口说白话。如果我们把“营销”当做一项机能，当作企业“克服市场障碍或满足需求”的一种机能，那么从企业诞生的第一天起，这种“营销机能”就已经存在于企业机能体系之中。

但这种“营销机能”不一定存在于市场营销领域或市场营销部门之中。比如当年亨利．・福特的流水生产方式，就包含着两种机能：一是商品的“生产机能”，一是商品的“营销机能”，即克服市场销售障碍的机能。这可能是一些营销学家所不能理解的事情。

1908年，福特公司T型汽车的基本“生产机能”已经形成，已能按照社会必要劳动时间，生产合格的T型汽车。然而，亨利・福特非常清楚，“大量生产必须以大量销售为前提”。这是他的原话。

1913年，T型汽车实现流水生产，随之获得了强大的“营销机能”，实现了大规模销售。换言之，借助于流水生产方式，提高生产效率，提高工资，提高劳动者的工作热情；同时降低单位产品的成本，降低售价，遵循最基本的市场法则，T型车扩大了自己的市场容量，汽车进入了寻常百姓家。

福特依靠流水生产线，在营销领域达到了很高的境界――直接依靠生产领域的努力，使“销售”成为多余。

但这个案例始终被经典营销理论解释为“生产观念”的典范，并认为没有达到“销售观念”的阶段，更没有达到“营销观念”阶段。按照经典营销理论的解释，似乎在生产系统那里下功夫就不是营销，或是背离营销；似乎生产不能成为“克服市场障碍”于企业机体，展开视野更广阔的营销；他们不希望把营销变成一件“耍把式、使招数”的事情，变成花拳绣腿，中看不中用还花钱折腾人。

华为似乎就是这类觉悟比较早的企业。它能针对手机市场营销的要害和关键，避开外资品牌的锋芒，把资源，包括大量资金，集中配置在研发能力和产品研发速度上，谋求企业营销机能的提高，谋求企业营销机能的长期培育。它不去追逐市场的热点或短期需求，更不一味追求市场的外在表现，满足于在市场的表层上做表面文章。

华为的觉悟，使之很好地避免了本土品牌那种表面轰轰烈烈，实际大起大落、劳民伤财的结果。它抓住了什么本质性的东西?

华为从实践中认识到：在手机市场上，外资品牌正在充分利用自己的优势，即利用研发上的短周期优势，绞杀本土品牌及其他品牌企业。外资的营销策略就是：快速推出新品，获取高额利润；在本上品牌推出同类新晶之际，迅速提高产销量，迅速降低销售价，薄利多销，获取规模经济的好处；当本土品牌在规模上也突破的时候，外资推出换代新产品，持续削弱本土品牌的经济基础和研发基础，迫使本土品牌陷入恶性循环。

手机商品的性价比优势(营销优势)，主要来源于研发领域，而不是生产领域和销售领域，无论我们在生产领域或销售领域如何努力，都抵挡不住研发领域的进步和冲击。研发能力、推出新品的速度，以及研发的管理能力，是产品策略或市场营销策略的制高点。

手机行业与彩电行业的情况不同，彩电的核心技术已经成熟和扩散，彩电技术进步的速度和潜力有限；可以从生产和销售领域人手，去抗衡外资品牌。因此彩电行业营销策略制定的基础在于其产品和销售，也必须在这两个方面培养机能。

企业如果能够把“营销策略和营销机能”联系起来，那么看待营销问题就会比较全面，营销对策思路就会比较开阔。不会把营销局限在营销部门或营销专业人士的职责范畴，局限于营销部门单枪匹马的努力，局限于营销人士苦思冥想的努力，而会着眼于企业内部价值链的整合，着眼于在决定成败的关键领域下功夫，着眼于有组织的整体努力，着眼于长期市场价值的培育。

进而，面对复杂多变的市场环境，企业才能做到从容不迫、厚积薄发。

系统策略和机能体系

如果我们把营销机能和营销策略两者联系起来，那么营销机能既是营销策略选择的结果，又是进一步选择营销策略的依据。

这就意味着，企业营销策略的选择不是随意的，具有内在的规定性；不可以见风是雨地追逐营销新概念或新名词，而必须着眼于营销机能体系的支持，合乎逻辑过程和历史进程地去建立“营销策略系统”或系统策略。同时，这迫使企业着眼于长期努力，有组织地发展内在的“营销机能体系”，或内生的“结构性”力量。

只有使“机能和策略”两者相辅相成，才能确保对市场的长期支配力和影响力。

汽车市场极具风险，技术已经成熟并扩散，大规模生产的手段已经普及。如果汽车公司把4P当做“等量齐观”的策略手段，当做权宜之计或权谋计策的话，必然不顾营销策略选择的内在结构性约束，不顾营销策略选择的基础和执行的后果，而采取所谓“车到山前必有路”的态度。最后必然引发价格大战、广告大战、渠道大战、促销大战、宣传大战、资源大战，导致全行业沉没――企业们无法在大规模经营的基础上保持赢利性增长的势头。

如家电业，先是各企业受制于早期营销策略误用乃至滥用带来的后果，受制于已经形成的内在结构，后来受外部环境或对手的牵累，无法转向正确的方向。它们被迫为自

己的“历史行为”或策略滥用不断支付代价，导致产业技术经济基础的弱化，最后直面产业结构性重组，还美其名曰：资本运作。

有人真的认为：这是家电企业进入了“资本经营”的高级阶段?难以置信，经典营销理论与本土资本经营理论之间，居然存在着内在联系!?可见，理论不仅可以使人清晰，也可使人糊涂。

广州本田公司从全球的营销实践中悟出，经销商4S店或汽车专卖连锁店，是营销策略的制高点，是深化与顾客联系的关键。为什么它要深化与顾客的联系?伺候好一个汽车顾客，汽车公司获得的顾客终生价值是7万美金，包括顾客自己更新汽车和向亲朋好友推荐汽车所产生的销售机会。

因此，本田营销策略的核心内容就是：培育本土经销商；相应配套的营销策略是：按照首批经销商的数量、销售能力和利益要求，控制在一个销售区域中的产销总量。同时导入营销顾问，规范经销商的行为，帮助经销商“做强做大”，形成初步的网络经销格局。然后逐渐形成经销商群体的示范效应，吸引更多经销商和更多区域经销商加盟，逐渐扩大经销网络，逐渐扩大公司的产销量和区域覆盖面积。

本田的经验告诉我们，营销策略本身是个系统，具有内在一致性，统一于企业“营销机能体系”；营销策略绝非空穴来风、随意选择或花样翻新。

如果我们不能够使“营销机能和营销策略”两者建立联系，那么营销策略的选择，就会因没有约束而变得随意，变得不连续、离散、表面化或就事论事。既不能形成对外部市场的持续影响，又不能收敛于营销机能体系的强化。

这反过来制约着营销策略上的持续有效性，导致企业的浮躁和焦虑，以及对营销部门和营销责任人员的抱怨。

最终只能是一个结果：把营销部门逼疯，把营销策略逼上绝路，逼上一条赌钱赌命的不归之路。

营销机能和企业机能

营销机能的优势在于克服市场的障碍。

在市场障碍小的时候，企业营销机能并不显现，至少人们的直觉看不到“营销机能”存在。那时，一个概念或一项举措就会有效，而且效果非常显著，比如做点广告、改进包装、调整价格、疏通渠道或搞点促销。

于是，从理论到实践，都以为“营销”及其“观念和策略”，是一种独立的专业，居然还产生了一批营销专业人士和专业机构，整天混迹于企业做4P、搞营销。全然不察营销是一项机能，企业是这项机能的责任主体，企业各部门或多或少都对这项机能负有责任和义务。

即便你所在的行业目前竞争压力很小，也不要忘记：营销作为企业的一项机能，是不能外包出去的，必须依靠自己的力量下功夫加以培育。

企业规模逐渐变大，市场的障碍也逐渐变大，而且这种障碍不再是来自于单一的原因，不再是来自于需求单方面的变化，而是来自于多重越来越复杂的因素，尤其是竞争对手之间的相互挤压。实践中的人才开始真正感受到：表面化的营销手法越来越不显效了；附着在表层的营销招数，越来越显得肤浅，没有力量和难以持久了。

但人们只是困惑和焦虑，并没有把“营销”与“企业机能”联系起来思考；只是不敢在4P上轻举妄动而已，因为改变4P的投入和风险太大，这令人不禁想起秦池断流、巨人倒塌。

汽车企业的营销实践表明，营销不是附加于企业生产经营系统的调味品，不是外在漂亮的包装或策划方案。营销是实实在在的从企业机能体系中派生出来的一项机能。即便这种营销机能已经取得了可供观察的外观形态，依然只是企业机体中不可分割的一个组成部分，融合或交织于企业生产经营体系之中。

你不能把营销和企业的整体分割开来。

早年通用汽车公司，为了能够加快新品的销售速度，采取了很独特的做法。它不是直接加强新品的推广和促销，而是通过投资和管理手段，把企业的功能性业务延伸到二手汽车市场。具体策略包括：控制二手市场经销门店，以及建立区域汽车集中维修中心，来控制或维持公司二手汽车的价格。

这是一种带着“营销机能”的市场营销策略，而不是简单地打打广告、做做促销。通用汽车公司发现：只要二手汽车的价格能够维持一定高度，就能刺激一手新品汽车的销售速度，进而使通用汽车公司的技术进步和产销规模同步发展，即强化了企业的整体机能。

通用汽车公司通过两个“营销专业”模块的构建，即二手市场经销门店和区域集中维修中心，确立了企业内在的“营销机能体系”，包括与“研产销”各个部门在内的营销协同体系，共同支撑一个完整的营销策略系统。这时“营销”也就可以作为一种专业职能，从企业生产经营系统中派生出来，形成专业的营销职能部门，这就是具有外在形态的市场营销部，或营销中心、营销公司。

营销专业职能部门并不等于“企业营销机能体系”，就像“心脏”不等于“血液循环系统”一样，企业营销机能，可以理解为跨部门的营销协同体系。

营销机能和营销组织

企业一旦形成有形的“营销专业职能部门”，就有可能在专职部门的引导下，进一步深化各部门之间的协同，深化各部门基于市场营销策略的协同，就有可能进一步促进企业营销机能的体系化，以及营销体系的进化，最终促使整个企业转变为一个“营销组织”。

一些汽车公司开始沿着通用当年开拓的路径，推进自身企业营销机能的演进或进化。即让二手市场门店，收集整理覆盖区域家庭的情况，深入分析这些家庭的寿命周期，主动上门了解家庭孩子对汽车的实际需求，包括购车时间、期望车价、外观造型、功能用途。然后通过一手市场经销门店，从自己的顾客群体中，物色潜在的二手汽车车主，制订完整的更新汽车方案，实现一、二手汽车市场的互动。

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一、理论回顾与观点提出

第一个要回顾的理论即是市场营销组合观念，在市场营销的组合观念（即：4Ps营销组合观念）中，4P分别表示产品（product），价格（price），渠道（place），促销（promotion）。在这里我们所要谈到的只是4Ps中的Promotion（促销）的问题，特别是以国际广告策略进行促销的问题，这个问题是每个跨国公司在华进行营销所都要面临和关注的问题。另外还要提到的概念是STP营销，即为市场细分、选择目标市场和市场定位。当今国际市场上消费者的需求千差万别、难以统一，面对着这众口难调的现代消费者市场，STP营销战略显得日益重要。跨国公司在中国的广告营销策略应重视STP营销，如果广告营销策略没有目标市场，即没有受众，或是没有给出与受众相类似的受众文化，在中国即是与中国文化意象相符合的文化背景。那么，这样的广告营销的影响力就会是微不足道的。

从以上的4Ps营销组合观念以及STP目标市场营销理论，我们可以看出跨国公司在中国大陆的广告营销策略现在已经处于一个非常重要的地位。要想在中国取得一个良好的营销业绩，跨国企业必须以其强有力的国际广告营销策略，找准目标市场，了解受众的文化背景。

我认为在现在这个广告竞争激烈的市场，有种称作部分适应性的广告营销策略相比而言是更加有效的，这样的策略是保持跨国公司全球品牌特性不变，将目标市场细分，了解目标市场的特点与文化因素，采用差异化的广告营销策略，以具有当地文化意象的不同创新点植入差异化的广告之中。这种策略，在我看来便是广告“本土化”的策略，这样的广告营销策略具有一定排他性，只在具体的单个的文化环境之中才会发挥作用，但是非常的有效且具有针对性。所以，我认为广告“本土化”的国际广告营销策略便是目前最为有效且最易取得成功的国际广告营销策略。

二、案例分析：大众汽车的“中国心”广告

2004年8月9日19点50分中央一套《焦点访谈》节目后，首度由大众汽车、一汽大众和上海大众三家斥资千万联手推出的全新品牌文化广告片“中国路，大众心”首映推出。该广告片以一个“心”字贯穿始终，运用代表中国文化意象的汉字和书法，感性而又生动的表达了大众汽车对中国消费者和中国汽车产业的无限关爱。这则品牌形象广告由多幅中国人的生活场景构成，每个场景都有大众汽车相伴，并且都会出现代表每一幅画面精神的以“心”为底的汉字，如忠、志、恳、态、聪、惠、悠、想、感、惹、爱等。

大众汽车了解到中西方不仅在汽车消费上存在心理差异而且在对爱的理解上也存在着巨大的文化差异；了解到中华五千年来的文化积淀，使得含蓄的中国人将所有的情感蕴含于心。他们了解了中国人的这一特点之后，将心的概念做出延展，爱心、恒心、忠心、真心、中心、雄心以及大众心这一系列“心”的提出使得大众迅速找到广告创意的灵感。

我认为，这样的国际广告策略才真正做到了“有多少心，用多少心”，才真正把中国消费者放到了第一位，以中国消费者的视觉感受来进行广告创意与广告编排。“中国路，大众心”的广告创意为何会在中国大陆竞争日趋激烈的广告营销市场取得成功，我认为这源自于大众汽车的广告“本土化”战略。

首先，大众汽车在做“中国心”广告时保持了其原有的全球品牌特性。其次，大众汽车的“中国心”广告采用差异化的广告营销策略，将具有中国特色的文化意象创新点植入差异化的广告之中。最后，我要说明的是大众汽车的“中国心”广告不仅是广告“本土化”策略的具体体现也是跨文化交流中的一个成功典范。

三、总结与启示

跨国公司在中国这个新兴市场的广告营销是其在华营销成败的关键。广告“本土化”的策略是迎合跨国公司在中国的发展需求而提出来的。大众汽车在中国大陆的“中国路，大众心”的广告创意是大众汽车公司长期探索并且悉心整理出来的，也是其广告“本土化”的国际广告营销策略的具体表现。这样的广告策略是值得其他跨国公司学习和借鉴的。其他跨国公司在今后进行国际广告营销时也应该受到如下的启示：

第一， 不断增强公司的品牌效应，并且保持其原有的良好品牌形象不变。以良好的服务、技术、质量和发展前景在中国消费者的心目中立足。

第二， 尊重并且深入了解中国传统文化。正确应用中国传统文化意象，正确使用具有中国特色的文化元素。切记不可不顾中国消费者的心理感受以强势的文化强势介入，这样必然会遭到中国消费者的集体反感。

第三， 利用好广告“本土化”的策略。在保持公司的全球品牌特性不变的基础上，以差异化的国际广告营销策略，以富含中国文化特色的创新广告元素引起中国消费者的关注，感动中国消费者。有多少心，用多少心！我相信这样的用心，中国消费者会感受到，进而就会转化为购买产品的动力，那么跨国公司在中国大陆成功也就不仅仅只体现在广告营销策略上，还会深刻地反映在营销业绩上。

参考文献：

［1］ 万建强，常松.跨国公司的策略：一体化与本土化的选择——基于一个模型的研究［J］.现代管理科学，2001（06）.

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关键词：

酒店管理；营销策略；人才引进

在实践中要正视酒店管理中存在的各种营销策略问题，积极探究成因，基于实践拓展路径与对策，在根本上缓解问题，提升其整体质量与效果。

一、营销与销售的概念理解问题以及优化对策

在对营销与销售概念的理解上，大部分的酒店人员缺乏精准性，并没有对其进行系统的分析，容易对二者的概念产生混淆。对此，酒店营销人员在实践中要加强对营销以及销售概念的理解，要通过科学的学习对其进行系统的探究，进而有效的了解营销与销售在实践中的异同性，明确营销并不是销售，营销的范围相对更为广阔，整体运营系统相对复杂，有着更为内在的含义，是一种高层次的运营方式与手段，其涵盖了销售等相关环节，其中最为基础性的内容就是市场的整体发展状况以及酒店的自身定位等相关内容的调查分析，其涉及的范围以及领域相对较多，影响其营销策略的因素也相对较多，这一点是销售无法比拟的；销售对于内部的各种创新意识与创作行为较为忽视，其单纯的基于客源探究的角度开展活动。在整个市场效果的教学分析，销售产生的实际市场效果在短期内较为明显，但是对于酒店的品牌塑造、服务体系以及管理模式的优化发展来说，营销策略更为适合。也就是说，营销就是基于科学的实际需求以及企业长期发展中的一种有效的思维实践模式与手段，但是销售是对销售的实际状况以及具体的销售目标的实现。在酒店管理中，要想提升自己的品牌效应，增强综合实力，就要加强对二者概念的理解，进而明确其实际手段与模式，有效的提升其综合竞争实力。

二、加强人才引进，促进营销模式的创新发展

酒店的营销工作的开展要基于相关服务人员自身开展，对此在实践中酒店服务与管理人员的素质能力直接影响着其整体发展。也就是在工作开展过程中，要加强对人才的吸引，对于一些不符合规定的服务人员要及时淘汰，通过各种岗位培训以及深造模式不断的提升其内在素质能力，及时纠正其存在的各种问题，酒店管理者要提升自身的服务意识能力，加强对服务人员专业素质以及能力的培育，进而构建品牌特色，在实践中通过构建专业的实践基地，保障酒店工作人员的素质能力，进而有效的推动企业的整体发展。只有这样才可以提升自身的整体服务质量与效果，提升自身的品牌效应。同时，在其发展过程中，要明确其自身定位，对于消费者的实际需求以及消费行为进行系统的分析与探究，构建基于酒店发展需求的相关管理模式与手段，打造品牌特色，全面推动酒店的长足发展。

三、加强酒店产品延伸，拓展营销渠道

酒店要想长足发展，就要优化自身的产品质量与服务，这是酒店发展的根本。但是在酒店进行各种产品的研发过程中对于酒店产品的延伸并没有足够的重视。对此在今后的发展中要基于以下几点开展工作：

1.酒店管理者要明确资源整合以及开发的作用及意义。在今后的发展过程中，酒店管理者要明确酒店延伸产品的资源整合以及开发是企业发展中的重要内容与组成部分，要明确其重要作用与意义。

2.拓展相关营销渠道，提升酒店知名度。要适当的进行相关营销渠道的拓展，利用各种社会信息资源的优势，通过网络平台的开发与构建，利用互联网等手段，提升对酒店的宣传，进而使客户可以通过各种方式与途径，加强对酒店的了解，提升酒店的知名度与名誉度。

3.集团化发展。这是今后酒店发展的重要趋势，现阶段一些知名的酒店都具有自身的酒店集团预定系统，这种模式有效地满足了客户的各种实际需求，虽然在一定程度上缺乏完善性，但是此种营销模式具有一定的创新意义，可以充分的拓展酒店的营销渠道，对此在今后的发展中，要不断地发展以及补充此种模式，进而为酒店产业发展提供思路以及相关经验。

总之，在时代的发展过程中，要提升对酒店管理中营销策略的重视，正视其存在的各种问题，对其进行系统的分析以及详尽的概括，进而通过有效的策略解决问题，为酒店行业的今后的发展奠定基础。

作者：林洁 单位：四川旅游学院

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房地产开发项目营销策划的实施，是企业发展的关键，关系到房地产企业在激烈竞争的房地产市场上能否立足和市场营销的成败。创新，是房地产营销的生命。我们的重要责任是要在学习和借鉴已有的房地产营销理论的基础上，不断创新，采取一定措施使市场营销更加顺畅，使房地产业有更大的发展和辉煌的前景。

一、我国房地产营销策略的发展阶段

房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段―――标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段―――销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。

3.推销观念阶段―――概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。近几年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。

4.准营销观念阶段―――卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点―――时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段―――全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更有效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段―――整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。

二、我国房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有三种。

（1）企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前，我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

（2）委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

（3）网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势。

综上所述，房地产营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑，才能在瞬息万变的市场中把握方向，使自己的营销策略完善，可操作，有效益。

三、我国房地产营销策略的创新

目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是个好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象等。房地产产品的品牌战略的建立如下：

（1）质量―――打造品牌的基础

质量是产品和企业的生命，一切营销策略、企业形象等归根到底都要以产品的质量为基础，质量信誉始终贯穿于品牌经营的始终。没有良好的质量和信誉，市场拓展和品牌建设将无从谈起。在市场竞争中，要想占领市场，让品牌观念深入人心，首先要打造出过硬的产品。从开发到建成，从销售到服务，都要以客户为中心，体现“以人为本”的思想，把消费者当成是自己的衣食父母，时时处处为消费者着想，实施全过程的质量监控。一个企业想要长远立足和发展，质量就应该是产品的生命，质量就应该是品牌经营的基础。

（2）服务―――维护品牌的核心

服务是围绕消费者满意程度而奉行的行为与手段。随着消费者消费观念的不断成熟，人们的价值观念也发生了变化，客户获得满意服务的内涵也不断变化，消费者在一定意义上是享受全方位、多层次的服务。优质的服务是树立企业形象、实现品牌经营战略、赢得客户满意最有力的手段。树立全面的服务意识，形成以客户为中心的价值观，是维护、发挥品牌效应的关键。品牌的维护不在于广告的出奇制胜，也不在于案名的新颖别致，而是要房地产开发企业从质量上维护企业产品形象和企业形象，在不断提高产品质量和服务质量的同时，展示出自身的品牌形象。

（3）创新―――提升品牌的实质

品牌经营的实质在于不断创新。在我国，房地产产品品牌也只是在这几年才形成，而在一些房地产市场发展发达的国家，品牌战略已经从企业管理的进入到了企业管理的中心，成为企业核心能力的重要组成部分，从研究开发到售后服务等各个环节都围绕着品牌战略进行。学习和借鉴世界先进国家企业管理的成功经验，通过不断的改革、创新、开拓，实施房地产业的大市场战略，可持续发展战略和品牌经营战略，以产品和性能的创新，推陈出新，提供优质的产品和服务，以企业制度的创新，为企业发展提供长期的精神动力和物质保证，对市场形成持久的影响力，对消费者产生持续的吸引力。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

5.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

6.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。

四、结语

房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。在日益严峻的市场竞争环境下，房地产营销对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。可以说，房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。

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二、我国酒店管理过程中营销策略出现的问题

我国的酒店管理水平及营销策略虽然在新的时期有着较快的发展，但是就西方发达国家的管理模式及发展水平而言还有着很大的差距，国情的限制，市场的制约及自身发展的不完善都是导致问题出现的影响因素，笔者认为当前我国酒店管理过程中营销策略出现的问题主要有以下几个方面：

（一）营销和销售的认识方面存在误区

在酒店市场营销领域，我们很容易将营销与销售的概念混为一谈，这恰恰体现了我国酒店营销领域人才的缺乏及发展经验的不足，就酒店的市场营销而言，其核心内涵就是为满足客户所提出的合理需求，通过一定经营活动和销售手段最终为酒店创造利润的销售过程，从营销的过程来看，营销实际上是一个与客户建立信任关系的长期过程，在这个过程中，营销者需要采用各种方式来进行客户关系的建立与酒店市场的运营，这个过程与我们所谈的销售有着本质的区别，很多酒店营销者认为营销与销售的方式相同，不过是动动嘴皮子或发发传单而已，总是希望从数量上来赢得更多的客户，而忽略了客户的真正需要，总是希望以量取胜，而忽略了以质取胜，另外还有很多的酒店管理者认为当前市场模式下，客源相对来说较为稳定，如果花更多的经历投入到营销上，不仅会浪费时间，而且也不利于酒店成本的减低，这种以眼前利益为主的营销短见在我国目前的酒店发展行业并不在少数，这种对营销策略及模式的错误认识不仅会降低酒店的服务质量及水平，而且长此以往，会造成客源的大规模流失，实在得不偿失，此外，这种推销方式由于见效较快，往往会引导市场氛围，一旦形成恶性循环，那么受损失的不仅是群体中的个体，而是整个正在探索发展中的酒店产业，所以，我们的酒店管理者要尤其注意这一点，学会从长远的角度出发，运用辩证的观点看待酒店的营销管理问题。

（二）忽略内部营销体系的构造

当前由于我国的经济发展政策较为开放，政府对酒店行业的支持度不断增加，这一系列有利条件在使得酒店发展规模及发展规格不断扩大提高的同时，也使各个星级酒店的硬件设施的差距逐渐缩小，所以酒店的市场竞争主要就体现在了服务软件的整合运用上，所以酒店只有不断的提高自己的服务质量，提供具有文化特色的，富有个性特点的酒店服务才能不断增强自身的竞争力，在此过程中，酒店员工的素质及创新意识很大程度上决定了服务体系的成功与否，但是当前我国的很多酒店仅仅将酒店员工看成是廉价的劳动力，并没有把他们当做服务体系的主体，甚至很多酒店并没有给予他们应有的归属感和人格尊重，这就导致很多酒店无法形成内部凝聚力，内部员工尚且感受不到酒店服务体系的独特个性与魅力所在，更不用说将营销策略付之于客户了。值得注意的是，酒店管理中营销策略的运用主要集中在服务体系的完善及服务质量的提高方面，酒店营销过程中各种方式的运用都避免不了与客户进行直接或间接的沟通交流，所以这就要求我们的服务管理人员在服务的过程中不仅要有专业的职业素养及超常的耐心，还要求其必须具有一定的公关能力，所以酒店服务人员的言谈举止都会对酒店的形象产生很大的影响，长此以往可能影响酒店品牌及内部文化体系的建立。而很多酒店将内部服务人员当作廉价的劳动力，自然就不会引进受过专业教育的高素质人才，当前我国酒店内部服务人员都是一些非专业人才，而相应的专业人才由于市场需求的原因大量减少，这种现状极大的阻碍了内部营销策略的开展，也不利于服务体系的健全，很多酒店服务人员的素质根本难以胜任酒店管理服务人员一职，这就导致我国酒店行业在迅速发展的过程中落入一个瓶颈区，既内部营销体系的发展与酒店规格与规模的提高扩大不配套，酒店内部服务人员的素质与客户实际需要相矛盾。

（三）不注重酒店延伸产品的营销和资源整合

酒店产业是一条涉及面较广的新兴产业，所以在酒店自身发展过程中，无形之中会推动各种产业的发展并催生出许多延伸产品，所谓的酒店延伸产品是指酒店在宾客购买实际产品和服务过程中，营销方为客户提供的附加利益，所以，酒店延伸产品实际上就是指一种超值享受，外在的物质形式是次要的，最重要的是给客户心理上的满足感，但是一些酒店管理人员认为，酒店的硬件设施及服务水平是影响客源的最主要因素，只要将这两方面做好，就会满足客户的物质和心理需求，如果在此基础上再加上延伸产品，那么将会给酒店带来巨大的成本负担，而最终产生的效果却微乎其微，但是，就我国当前酒店行业的发展趋势及市场状况而言，酒店市场的竞争越发的激烈，每家酒店相互之间都会对服务设施及管理模式进行模仿，造成的千店一律的现象，所以如果仅凭这些作为资本是不可取的，只有通过延伸产品的打造来形成自己的特色品牌，才能创造出与众不同的服务管理体系，最终赢得客户的信赖，这样不仅可以迎合客户的求异心理，而且还可以提高客户对酒店的满意度和忠诚度，同时也可以稳固酒店在市场中的地位。反之，如果一旦失去了延伸产品的服务意识和开发理念，那么最终必将会使酒店落后于市场发展的脚步，从长远来看，对酒店造成的损失是极大的。

（四）酒店品牌理念淡薄，自身定位不准确

当前，我国很多酒店营销模式仍然停留在低层次，首先，很多管理者误将营销当作推销，阻碍了酒店营销方式的发展创新，另外存在的一个问题就是，相当一部分酒店的营销管理非常的保守，短期的发展之后便沉入了谷底，没有丝毫的创新，很多发展经验仍然采用旧有模式，无法与酒店营销实践相结合，最终使酒店的整体营销水平不断下降，与此同时，酒店管理者对于酒店在市场中的定位及自身的特色不是非常的明确，营销管理手段显得盲目从众，最终导致酒店的长期营销战略非常含糊。对于酒店产业的发展来说，要想在市场中赢得自己的一席之地，关键是要打造客户认可的品牌，一个酒店的品牌将会对客户的评价产生极大的影响，并对酒店的消费产生重要的拉动作用，当然这种品牌必须建立在自身的特色及市场定位之上，如果自身发展实力不足，那么最终将会毁掉整个品牌，从当前的酒店发展状况来说，很多酒店对酒店品牌的塑造理念非常的单薄，具体表现在对服务水平和质量的不求进步，对酒店文化形象的重视力度不够，缺乏品牌打造和宣传方面的资金投入，总是采取单一的竞争模式与市场中的其他酒店进行盲目的竞争，要么打优惠战，要么打宣传战，而对于酒店公关能力的提高则显得认识不足。这样的营销管理模式最终导致的结果就是，客户将酒店看作旅店，对于酒店的文化及品牌没有丝毫的概念，最终导致酒店营销策略的失败。

三、酒店管理中营销策略存在问题的对策研究

通过上述笔者的论述，我们会发现当前我国酒店管理行业确实存在着很多的问题，这些问题要么是由于我国的社会发展现状造成的，要么是由于酒店内部机制不完善导致的，面对这些问题，我们必须采取有效的措施加以解决，决不能坐以待毙，不思进取，笔者认为针对以上酒店管理过程中营销策略出现的问题，可以从以下几个方面进行改进：

（一）深化酒店营销人员对营销与销售概念的理解认识

酒店营销人员必须对营销和销售概念有一个准确的认识，搞清二者在实际运用中的区别，营销并不代表销售，而是一个复杂的运营系统，营销是范围更广，级别更高的一种运营方式及理念，他包括了销售这个环节在内，对市场的发展特点及酒店的自身定位的具体调查研究是营销过程中的最基本的内容，另外，在营销领域还包括对消费者消费心理及消费行为的研究，对市场细化，酒店产品服务的分析等等，所以影响营销策略的因素有很多，远远不是销售的概念所能囊括的，因为销售仅仅是从寻找客源的角度出发，而忽略了内部的创造行为，在市场效果上看，销售产生的市场效果虽然在短期会比较明显，但是如果想要塑造酒店的个性品牌，并对自己内部的服务体系及管理模式进行进一步的创新及发展，那么就必须要采用相应的营销的策略了，总而言之，所谓的营销主要是满足客户的实际需要及促进企业的长期发展而重视长期战略发展的一种思维实践模式，而销售则侧重于销售状况的关注及销售目标的完成，我们的酒店服务管理人员只有深入了解这些词汇的内涵，才能在酒店营销领域更好的营销自己，最终提高酒店的市场综合竞争力。

（二）大力引进专业服务人才，推动营销模式的创新转型

酒店的营销工作必须依靠服务人员去具体的实施完成，所以这就对我们酒店的服务管理人员提出很高的要求，目前，我国酒店服务管理人员普遍存在着专业技能不高，服务意识不强等问题，这些问题的出现必将限制酒店自身营销模式的发展转型，所以，对于酒店管理者来说，必须大力引进相应的专业人才，并定期淘汰不符合规定的服务人员，另外，还需要对酒店服务人员进行定期的培训及考察，对于酒店服务中的一些基本的理念及问题的处理都应该进行相应的指导，当前，我国酒店营销人才正处在青黄不接的阶段，很多优秀的人才由于市场原因大量流失，这就要求我们的酒店管理者必须提高服务意识，重视服务人员的素质及专业能力，打造自己的品牌特色，通过不断的实践探索，最终形成自己固定的服务人员培训模式及培训基地，为酒店的发展源源不断的输送高素质人才，最终推动酒店营销模式的创新转型。

（三）提高酒店产品及服务质量，避免“价格战”

当前，我国酒店最常用的销售模式和宣传方法就是通过不断的压低价格来赢得客源，但是，这种方法仅仅只能解决当前的一些问题，而对于酒店产业的长期发展来说无异于杯水车薪，所以对于酒店的长期发展而言，创造自己的独立品牌，提高酒店产品及服务质量才是发展的唯一捷径，品牌是一个产业文化的象征，我们的酒店管理者在进行酒店营销的过程中，不要仅仅将目光停留在短期的利益方面，要从长远出发，从实践中找准自己酒店的市场定位及发展特色，在对消费者消费心理和消费行为的充分研究基础上，研究出一套符合自己酒店发展的营销模式，进而打造自己的特色品牌，我国的星级酒店想要走出桎梏与世界接轨，就必须不断提高自身的管理服务质量，而通过降低价格的方式来进行市场竞争无疑是最为失败的一种销售手段，通过品牌的打造，不仅可以推动内部文化管理等方面的改革，还可以形成酒店发展的长效机制，另外在申请品牌之后，酒店管理者还必须要有保护品牌的意识，只有运用法律的武器维护自己品牌的特色，才能推动酒店的长期发展。

（四）注重酒店延伸产品的开发，拓展营销渠道

酒店发展必须依赖于酒店的产品服务，这是酒店发展的根本所在，但是在推出主打产品服务的过程中，我们还要对酒店延伸产品进行资源整合及合理开发，酒店管理者必须明白，延伸产品是酒店产品中不可或缺的重要部分，另外，拓展营销渠道也是酒店营销策略中的重要方式，酒店可以利用信息社会的优势，开发网络平台，利用互联网，提高酒店的宣传力度，使客户足不出户就可以对酒店的产品有一个比较详尽的了解，除此之外，集团化是现代酒店的一大发展趋势，很多知名的大酒店都有着属于自己的一套酒店集团预定系统，这大大满足了客户的各方面需求，虽然很多方面还不是非常完善，但是这种营销模式足源，将有限的营销资源应用在贡献度高的客户上，将贡献度高的客户群作为企业关注客户群体，并为其制定针对性市场营销策略，让精准营销成为企业盈利利器，从而打造企业核心竞争力。

篇8

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下:

房地产概念图

2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。

房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。

房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。

房地产营销策略论文

二、房地产营销策略的发展史

市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段——

销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显着特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。

4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。

房地产营销策略论文

三、房地产营销策略的现状

目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势

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当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:

品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;

把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;

分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;

进度跟进迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售,实现阶段性销售目标;

以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼>！

物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。

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四、房地产营销策略的创新

在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。

在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。

目前,全国各地的房地产发展都处于期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处

于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求, 促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念, 以绿色文化为价值观, 以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理, 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

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2 市场营销组合策略

4P营销策略包括保促销策略、渠道策略、产品策略、价格策略。

1)产品促销策略

产品促销是市场营销的重要策略。有效的产品促销不仅有助于引起消费者的注意力，而且还能够增强消费者的购买欲望，总结来看，其产品促销策略主要体现在三个方面，即限量版、信息性稀缺以及虚拟的稀缺性。

第一，信息性稀缺。产品的销量主要取决于消费者，即产品只有满足消费者的需求，才能够吸引更多的消费者进行购买，因此，这就需要构建起与消费者信息沟通和交流平台，保障产品厂家能够准确的掌握消费者的需求特点，进而，增强消费者对于产品品牌认知上的稀缺性和健康价值感。

第二，虚拟的稀缺性。在产品市场竞争日益激烈的今天，越来越多的产品企业纷纷致力于运用营销手段营造虚拟的消费环境，基于产品稀缺性隶属于实物性质，难以满足诸多中产阶级对产品日益高涨的需求，而虚拟的稀缺性能够打破有限的稀缺性，切实最大程度上满足人们对产品日益高涨的需求，因此，这就需要产品企业采取有效措施不断加强虚拟下稀缺性环境的构建。

2)产品渠道策略

（1）有限覆盖的渠道架构

中国现行产品渠道主要包括专卖店，品牌旗舰店；百货商场，五星级酒店专卖柜；品牌折扣店，机场免税店；产品展览会。首先是专卖店，品牌旗舰店。专卖店、品牌旗舰店是产品销售的主要场所，基于消费者是确保产品销售额的基本保障，为此，专卖店和品牌旗舰店大都设在繁华、人员密集的地区，专卖店和品牌旗舰店为树立产品品牌，展现产品品牌精神和形象发挥着至关重要的作用；其次是百货商场，五星级酒店专卖柜。化妆品是相对高档的产品，其销售人群只要以富裕的人为主，因此，应将其摆放在富人活动密集的高级的百货商场和酒店中；再次是品牌折扣店，机场免税店。与其他渠道相比，品牌折扣店，机场免税店中的产品价格相对低廉，更容易被广大消费者接受；最后是产品展览会。产品展览能够使消费者更好的了解产品的优点，进而，吸引更多的消费者前来购买。

（2）购买空间的不断创新

产品购买空间具有传播文化功能、沟通交流功能以及信息反馈功能，因此，作为产品企业应切实加强对购买空间的人力、财力以及物力资源投入。现行产品主要具有四个购买空间，即购买点、购物中心、名品街以及产品的建筑艺术。第一，购物点。与西方发达国家相比，目前，中国人民产品购买意识相对薄弱，其产品市场还有待进一步完善与成熟，因此，这就需要产品企业采取有效措施不断加强产品市场环境构建和消费者接触点的准确性；第二，购物中心，产品购物中心在选址过程中应具备以下三个特点，首先是具有良好的地理位置，即交通、环境、人口密集度、繁华程度等，其次是内部空间构建空旷且安静，最后是购物中心建筑形式具有艺术感和品位感。第三，名品街。名品街是诸多产品的集聚地，其具有私密性和专属性的特征，与其他地区相比，名品街更容易吸引消费者的注意力；第四，产品的建筑艺术，建筑艺术是产品品牌的标志，产品的内部装饰、外部特征以及产品包装均能够在建筑艺术中有效的体现出来，进而，从了解建筑艺术中揭示出产品的核心价值。

3)产品策略

产品策略是产品市场营销策略的核心部分。实现产品策略分析主要从三方面入手：一是原产地概念。原产地是产品的根基，因此，在进行宣传产品品牌时，应切实注重介绍产品的原产地，介绍产品的原产地能够帮助消费者更好的了解产品，增加了其产品的正宗性和传统性，有助于消费者接受该产品；二是艺术概念。产品艺术设计对于提升产品品牌形象发挥着不容忽视的作用，因此，产品企业应切实不断加强产品艺术设计，结合现行社会的发展特征，力求设计出能够满足广大消费者需求的产品；三是限量概念。一直以来，诸多产品企业均立足于“物以稀为贵”的措施，为此，产品企业可继续发扬这一传统措施，采取限量生产或者限量销售的方式充分调动消费者的购买欲望，进而，不断提升产品品牌形象。

4)产品价格策略

长期以来，产品的销售状况直接与产品的价格相挂钩，同时，价格还与企业利润直接挂钩。就产品而言，产品自上市以来，其价格节节攀升，越来越多的消费者不能够接受产品的价格过快增长趋势，严重制约了产品企业的可持续发展，目前，与其发达国家相比，中国仍处于发展中阶段，其人均净收入水平相对较低，为此，这就需要产品企业在保障产品质量的前提下尽可能的降低产品的价格，确保广大中国人民能够承受其产品价格，进而，以便让消费者亲近产品，创造更大的需求，进一步提升产品在中国市场中的竞争力。

3 产品生命周期的市场营销策略

在产品生命周期不同阶段下，产品的市场需求、竞争状况、公司的技术水平和成本呈现较大的差异性，因此，这就需要公司针对于产品生命周期不同阶段，制定适宜的产品策略和营销策略。

3.1 产品引入期特征及营销策略

公司产品引入期的特征主要表现在两个方面：一方面是产品销售增长缓慢。公司新产品在引入期销售增长缓慢，究其原因在于，一是公司因素。即产品公司尚未完全掌握产品的生产技术且生产能力较为低下。二是市场因素。新产品进入市场，更多的消费者对其产品的了解相对较少，再加上，经销商更倾向于销售旧产品，从而，导致公司新产品的引入期销售增长较为缓慢；另一方面是公司没有利润甚至亏损。引入期的产品不仅销售收入少，而且公司更需要大量经费对经销商和消费者进行促销活动。同时，产品公司营销费用占销售额的比例较高、产品产量低及其生产成本高等种种因素，导致公司产品引入期盈利能力大大降低。因此，需要公司结合自身的实际情况和市场需求，制定有效的营销策略：

（1）借助媒体工具，树立产品品牌。公司需加强对该产品的广告品牌宣传，通过广告效应引起消费者对该产品的兴趣，并将新产品与原有产品放在一起销售或采用已经具有一定知名度的商标等方式提高产品的销售量。

（2）诱导和支持中间分销，尽快建立有效渠道。产品引入期间，公司尽可能给予中间商促销优惠，如价格大战、合作津贴等，以此，增强中间商代销的积极性。

（3）全面落实相应的价格策略。高价高品质策略是价格策略的重要组成部分，该部分主要以高收入人群为消费对象，通过产品的高质量吸引更多高收入消费者进行消费，以此，为产品公司树立良好的品牌形象。

3.2 产品成长期特征及营销策略

产品成长期是指一个产品已经被更多人所认知，在市场上开始显现出强劲的成长势头，需求急剧增长，需求空间开始加大的产品生命阶段。该阶段具有两方面显著特征，第一，产品需求大幅度增加，产品利润不断提升，市场潜力不断增大；第二，同类产品相继出现在市场中，产品市场竞争力日益激烈，市场区隔增强。对于产品成长期营销策略而言，其主要立足于增强消费者对产品品牌忠诚度的基础之上，即一是进一步拓展购买新产品市场；二是树立名牌，增强消费者信任度；三是开辟和进入新的渠道；四是改良产品品质；五是适时调整产品价格。

3.3 产品成熟期特征及营销策略

产品成熟期又称之为产品稳定期，是指产品在市场上销售量和利润均逐渐趋于稳定的阶段。该阶段的特征主要体现在三个方面：第一，企业产品技术相对成熟，产品市场需求量接近饱和状态；第二，市场完全被开发，产品的市场占有率达到历史高峰；第三，产品销售量增长缓慢，竞争对手相对较多。对于产品成熟期营销策略而言，其主要致力于以下两个方面基础之上，即一方面是改进产品。从质量方面来看，增强产品的使用性能，如耐用性、可靠性等；从产品特征方面来看，创新产品特性。通过创新产品特性不仅有助于树立产品企业良好的形象和声誉，而且还有助于赢得消费者的品牌忠诚度，吸引更多的消费者前来消费；从款式方面来看，增强产品美感，尽可能提升产品核心竞争力；从服务方面来看，矫正服务态度，树立“顾客至上”意识，最大限度上满足顾客的合理要求。另一方面是改进营销组合。营销组合是指企业根据消费者的需求和企业的营销目标来确定可控营销因素的最佳组合。其实质上是企业通过改进营销因素，增强产品销量。价格：是否降价，通过合理降低价格将有助于吸引更多的消费者；通过合理提高价格，有助于表明企业产品质量的提高。广告：是否增加广告，是否更换广告商，是否改变广告媒体，是否改变广告时间等。人员促销：是否采取绩效奖励机制，是否更换推销人员，是否调整推销人员的职责。公关促销：怎样才能够通过促销树立企业良好产品品牌形象。销售推广：如何正确选择产品销售推广方式。

3.4 产品衰退期特征及营销策略

一方面是产品衰退期的特征，其主要表现在三个方面：一是产品销售量大大减少或者停滞不前；二是产品价格呈现下滑趋势，获取的经济利润较少；三是部分竞争者的同类产品纷纷退出市场，产品的声誉遭受损害。另一方面是产品营销策略。营销策略是增强产品销售量，提高产品企业经济利润，促进产品企业发展和进步的主要途径。衰退期企业制定营销策略时需立足于产品所处市场实际情况、产品竞争者实际情况及其消费者对该产品的忠诚度基础之上。同时，结合消费人群的需求，积极开发能够满足广大消费人群的创新型产品。总结而言，其营销策略体现在以下四点：

（1）持续策略。持续是指将产品继续留在市场，发挥其效益。在产品衰退阶段，市场仍对该产品有一定的需求，随着产品竞争者纷纷退出市场，而成本降低企业可继续保持细分市场，依旧采用以往的营销组合策略，进行产品销售，以此，将有助于增强企业的产品销售量。

（2）集中策略。集中是指将分散的资源和能力集中起来管理。在产品衰退阶段，企业需将分散的能力和有效资源重新集中起来，并将其统一运用到子市场和分销渠道上，以此，有助于进一步延长产品退出市场的时间，从而，实现产品企业经济效益价值最大化。

（3）榨取策略。榨取是指因挤压而取得。企业需尽可能的降低销售费用，以此，虽然一定程度上降低了产品的销售量，但大大提升了企业眼前利润，以避免处于衰退阶段产品企业造成重大经济损失。

（4）放弃策略。放弃是指产品企业将产品退出市场。企业在分析市场时，一旦市场呈现产品不良趋势，企业应及时决定停止经营衰退期的产品，或立即停产或逐步停产，并通过结合市场的需求，积极开发能够满足广大消费人群的创新型产品。

4 数据库营销

数据库营销是指企业收集和积累消费者的大量信息，经过处理后预测消费者有多大可能去购买某种产品，以及利用这些信息给产品以精确定位，有针对性地制作营销信息，以达到说服消费者去购买产品的目的。对于数据库营销而言，其具有五大显著特征，一是提供直接可控的、个性化的服务；二是竞争隐蔽化；三是沟通渠道多样化；四是成本最小化，效果最大化；五是科技含量较高。

由于数据增值业务具有产品无形化、需求弹性化等特点，因此，企业通过全面挖掘消费者消费行为进行数据，有助于科学合理的选择营销策略，从而，不断提升企业核心竞争力，推进企业实现经济效益和社会效益价值最大化。

4.1 数据库营销的优势

现阶段，欧美地区基本实现数据库营销的广泛应用，而中国大陆地区，也逐渐呈现“星星之火，快速燎原”的局面，其中，越来越多的中国企业纷纷运用数据库营销手段，如DM(Direct Mail, 定向直邮)，EDM(Email DM，电子邮件营销) ，E-Fax(网络传真营销)和SMS(Short Message Server，短消息服务)等；另一方面，回头客忠诚度营销系统将电子优惠券、RFM数据营销也加入传统的数据营销中，进一步提高了营销的功能性。总结而言，近年来，在中国境内，数据库营销迎来一个黄金发展阶段。

4.2 数据库营销的特点

与传统营销方式相比，数据库营销具有以下特点：

（1）提供直接可控的、个性化的服务。

（2）竞争隐蔽化。

（3）沟通渠道多样化。

（4）成本最小化，效果最大化。

（5）科技含量高。

4.3 数据库营销的运作方式

一般来讲，数据库营销一般经历数据采集、数据存储、数据处理、寻找理想消费者、使用数据、完善数据等六个基本过程。如图2-1所示。

（1）数据采集。其指从传感器和其它待测设备等模拟和数字被测单元中自动采非电量或者电量信号，送到上位机中进行分析处理。现行产品企业数据分析具有两种渠道，包括市场调查消费者记录、促销活动记录与利用公共记录获取数据信息。

（2）数据存储。其指数据流在加工过程中产生的临时文件或加工过程中需要查找的信息。产品企业将采集的数据，存入消费者数据库中。

（3）数据处理。其指对数据的采集、存储、检索、加工、变换和传输。数据处理将实现采集数据的筛选，防止不良数据信息被企业决策者使用，降低决策的高效性、正确性。

（4）寻找理想消费者。产品企业通过市场调查，全面把握消费群体的消费需求和特点，之后，构建起某产品的消费者模型，产品企业需将符合产品各方面营销条件消费人群作为营销工作目标。

（5）使用数据。对于产品企业数据库数据而言，其具有多方面的应用价值：一是依据消费者特性，判断广告制作如何有效。因此，建立数据库不仅有助于满足企业的信息要求，而且还可以进行数据库经营项目开发。

（6）健全数据库。随着我国科学技术水平的不断提高，数据信息收集呈现多元化发展，如优惠券反馈、抽奖销售活动记录等，使所收集到的数据信息更加全面性、准确性、针对性，有助于产品企业准确把握消费者的变化趋势。

与西方发达国家相比，我国数据库营销起步比较晚，二十一世纪以来，随着我国信息技术、通讯技术及其电子计算机技术突飞猛进的发展，给予数据库营销发展营造了良好的外部环境，越来越多的产品企业纷纷致力于数据库营销这一现代化的营销方式，为实现产品企业可持续发展坚定目标打下了坚实的基础。

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一、引言

1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：

房地产概念图

2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。

房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。

房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。

二、房地产营销策略的发展史

市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。

3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。

4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。

三、房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势

当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：

品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；

把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；

分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；

进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；

以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；

物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。

四、房地产营销策略的创新

在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。

在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。

目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

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2品牌的概念和作用

2.1品牌的概念一般地，品牌是指作为生产者的企业、作为经营者的商家为了标识自已的产品，实现与其他同类竞争产品的区别，便于消费者能广泛接受和认可的显著标记。品牌可以是一个产品的名称或术语，也可以是一种记号或具有象征意义的设计，甚至可以是文字、图形等若干因素的有机整合。当前，对于品牌有着更为广泛和多样化的理解，比如，有人认为“品牌就是承诺”，企业通过品牌的塑造，向消费者表达产品的品质承诺，保证让消费者获得的满意度。还有观点认为品牌联系的其实是一种资产（负债），可以增加或减少企业的产品的价值。总体上说，一个企业品牌，就是在消费者心目中对某一系列的产品、服务等形成的总体感知和理解。

2.2品牌的作用一般认为，品牌对企业具有重要的作用，比如，对于企业来说，品牌是企业产品具备法律依据的标志，也是企业产品个性化的体现，具有树立企业形象、促进产品销售和推广的作用。对于消费者来说，品牌是方便消费者辨别同类商品的符号。从市场角度来说，品牌也是同类行业中细分市场的依据和标准。毋容置疑，企业如何使自己的产品获得消费者的广泛认可和支持，是品牌塑造的重要内容和目的。

3整合营销策略在品牌塑造中的意义和作用

3.1整合营销可以使产品获得最佳宣传效果社会经济的发展历程，反映了品牌战略的发展和演变。在商品经济的新兴时期，由于社会生产力水平普遍较低，生产、贸易、交通运输等各方面的发展都相对落后，市场特征表现为典型的卖方市场，消费者的选择余地很小，所以，根本不需要强调产品或服务的优势特征。随着经济的发展，出现了买方市场的趋势和特征，企业和产品在趋同化之余，还要求产品具备使消费者认可和动心的品牌特色，品牌战略得到了企业的普遍重视，特别是现代生产力的发展，推动了产品的多样化、交通和贸易方式的现代化和信息化，使市场的主动权更多地转移到了消费者一方，使企业传统的营销和管理理念和方式都面临着严峻的挑战，品牌营销的策略就彰显出重要意义和作用。

如前所述，整合营销的目的就是要消费者对企业产品建立信赖，而消费者的信赖主要来自于企业本身或产品的知名度和美誉度。对于任何产品或服务形式，如果不能有效地树立知名度和美誉度，就早晚会丧失其生存的能力。企业在实施整合营销战略中，通过关注企业形象、产品宣传的组合，实施企业战略的整合，使品牌宣传成为整合营销的重要策略和核心内容，可以使企业在品牌宣传的效果迅速上升，有利于提高企业产品的知名度，更好地塑造出企业的品牌，获得最佳宣传效果。

3.2整合营销能够使企业在竞争中保持领先地位整合营销策略除了可以获得更多的消费者的认可，取得更好的宣传效果外，还需要把投资者、从业人员、大众媒体、社区、政府、同行业者等作为营销宣传的对象，并对这些人员进行整合。目前，对于大部分商品而言，都渐渐趋向或者已经达到饱和、均衡状态，这就给企业在产品创新和降低成本方面带来新的压力，而且即使有新产品开发出来，其仿制品往往也会很快进入市场；如果单纯地利用价格战略，正规的企业很难和低价位的不良企业及无商标产品进行竞争，所以，通过整合营销策略，追求企业的战略传播，过整合营销塑造过硬的品牌，从而使企业在竞争中能够借助品牌效应，始终处于领先地位，这是企业获得竞争优势的唯一途径。

3.3整合营销有助于企业走可持续发展的道路国内企业的发展动力，一是来源于对利润的追求，二是源于政府法律法规的规范和引导。可是，有很多企业由于投资者和决策者在运作过程中，把握不清企业的发展原则和方向，在企业运作和实践中出现较为严重的问题，导致企业效益不佳，走上破产的命运。当然，导致企业失败的原因有很多，但是，在企业品牌战略上，主要不外乎以下几个方面：一是对品牌战略的理解较为模糊。认为实施品牌战略就是傍名牌，和名牌产商建立起合作关系，进行贴牌生产和特约经销。二是在品牌战略的紧迫感上认识不够。三是有些企业想实施品牌战略都不知从何下手。四是在实施品牌战略时，企业缺乏相应的机制，在塑造品牌时产生急功近利的短期行为。所有这些问题，都是制约企业塑造品牌的重要障碍，给企业的发展带来不利影响。

对于在企业品牌战略中暴露出的上述问题和不足，整合营销策略可以说是一剂良药，因为实施整合营销策略不但能够有效地规范和遏制这些问题的产生，而且能够促进企业品牌的塑造。如上所述，整合营销的主要作用就是使企业在由外而内的基础上，实现与各类利害关系层面的有效沟通。在整合营销过程中，这些利害关系层面有投资者、消费者、管理者、从业人员、竞争对手等，通过对这些层面的密切沟通和传播活动，可以使企业内部投资者、决定者和营销人员首先了解企业自身要求，并把这些要求反映在具体的经营实践中去，充分考虑到政府管理层面、消费者和竞争对手的情况，从而采取持续、一贯的合理对策，避免或纠正企业在发展中出现一些不合理的决策、做法和问题，直到企业实现塑造自有品牌的目的。

3.4整合营销可以降低企业营销成本整合营销的另外一个好处就是可以通过“自我控制”降低在生产、流通过程中的成本。通过完善、整合营销策略和渠道，一是规模效益和经验曲线会降低制造成本，二是在整合营销的效应下，零售商和消费者对品牌产品具有足够的依赖，可以大大减少供应商、零售商、消费者之间的交易时间和成本，从而提高效率，获得更好的效益。

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一、引言

绿色代表的意义是：“环保、节能、生命、健康。”自20世纪中后期以来，全球环境的持续恶化，环境问题成为全球性问题，人类也开始不断反思自己的实践活动，环保节能、追求可持续发展成为人类开始倡导的发展理念，如何使现代经济的发展既能够不威胁子孙后代未来的发展，同时也不会超出环境的承载能力成为全人类探讨的重要问题。企业是人类社会最重要的社会组织形式，担负着重要的保护人类社会环境的责任，绿色营销的理念也正是由此而产生。绿色营销的核心理念使企业在开展营销活动的过程中，谋求经济、生态与社会效益的统一，从而维持人与生态系统、社会系统的和谐发展。这一营销策略已经成为企业赢得竞争的重要手段，是企业谋求长远发展的重要支撑。品牌认同比较直接的含义就是指消费者对具有一定信誉且获得社会认可的品牌产生了心理上的情感依赖或者说是对品牌质量、价值的信任。绿色营销往往借助于打造绿色品牌来实现营销目标。

二、影响消费者对品牌认同的有关因素

从经济学的角度来说，“品牌”主要指的是“具有特定的经济价值的能够为企业带来利润的无形资产”，具有抽象化的特征，能够起到表现差异性的作用。可以是一种理念，也可以是一种标识。消费者对品牌的认同度受到多个方面因素的影响，主要有：

1.社会身份地位

社会身份认同理论认为，生活在社会中的人们总是会想方设法地去寻找某些能够与其他群体相区分以及能够标示其高于其他群体的身份。品牌本身的独特性以及个性在某种程度上就能够满足标示自我身份的需要，因此有一定社会影响力的品牌一般会比较受消费者的欢迎，容易使消费者对其产生情感依赖，提升消费者对其的忠诚度，获得消费者的认同。

2.消费者文化的差异性

消费者对品牌的认同受到自身文化的影响。不同地区以及不同国家的消费者，由于文化背景的差异性，其对品牌的认同也会存在较大的差异。根据相关的数据调查显示，国内的消费者对品牌的认同与西方消费者对品牌的认同存在一个非常明显的差异，即我国的消费者在选择品牌的时候，“面子”因素的影响会大于西方国家。我国的消费者几乎大部分认为，其所购买的商品的牌子在很大程度上是经济实力、社会地位的表现，也正是因为如此，西方国家的品牌打入中国市场经常所使用的营销策略也是从提升社会印象、地位等角度入手。近两年来，国母所使用的一切国产品牌受到热捧，也从侧面反映出我国消费者在购买产品时，“面子”以及文化因素所起到的重要作用。我国消费者由于长期受到爱国主义的熏陶，所以内心存在比较强烈的民族自豪感，在名人效应的带动下，这种自豪感很容易转化为对本国产品以及本国品牌的支持的行动上。

3.广告诉求

广告的目的就在于宣传产品，在迁移默化中说服消费者，改变消费者在购买产品时对品牌的选择。事实证明，广告是现代企业营销的重要手段，通过广告表达不同的诉求，可以有效激发消费者的购买欲望，同时还会影响消费者对品牌的认可度。广告诉求的出发点是顾客的需求，通过向顾客传递出能够满足其需求的产品信息，不仅可以激发顾客对产品的兴趣，同时还可能激发顾客潜在的对产品的需求，使顾客不自觉的选择公司所宣传的产品。

4.群体认同

社群研究理论表明，消费者对品牌的认同很容易受到群体的影响，即如果某个群体大部分的人都是用某个品牌，那么来自该群体的成员则更容易认同该品牌，甚至会自觉地加入到该群体对品牌的口头宣传中去，进一步扩大品牌在其他成员心理的影响力，使更多的消费者认同该品牌，从而产生购买行为。

三、绿色营销的有关策略

随着社会的不断进步，经济的不断发展，环保理念的不断推广，人们对额绿色意识在不断增强，对绿色产品的需求在不断增长，消费者的消费观念也更加理性化，盲目追逐品牌的现象在减少，绿色消费成为越来越多的消费者的消费方式。为适应消费者消费方式的转变，越来越多的企业也开始打造自己的绿色品牌，实施绿色营销策略，以使用消费者转变。目前大多数企业采取的绿色营销策略主要有：第一，生产绿色产品；即在生产产品的过程中，尽量使用一些较为天然没有受到任何污染的原材料，同时减少周围环境对产品的污染。在包装的时候，主要采用符合环保的包装设计；第二，实施绿色宣传策略；广告宣传是绿色营销最重要的手段之一。对于企业来说，绿色宣传比较常用的方法就是参加政府以及社会机构组织开展的各种关爱环保的活动，比如参与植树计划、节能一小时活动等。参加大型的公益环保活动不仅可以宣传企业的经营理念，同时也是对企业品牌的另外一种宣传方式。第三，提供绿色服务；绿色服务的特征就是在提供服务的过程中突出环保性，确保服务的全过程都不会对消费者产生任何的危害。绿色服务有较多的益处，其一不仅可以为企业带来更多的稳定顾客，为企业谋求利益的最大化，同时还可以使企业在市场竞争中保持稳定的市场占有率；其二，有助于提高商品的附加值，从市场有关产品的价格不难发现，绿色产品的价格一般要高出普通产品的价格；其四可以为企业带来差异化的竞争优势，提高企业在消费者心目中的形象，为企业赢得信誉。第四，打造绿色品牌；一般企业会采用第三方认证的方式来取得消费者的关注，为自己的产品打上“绿色品牌的标签。”通常产品“绿色标志”代表的是产品的质量有较为可靠的保证，所以要获得认证相当的困难。

四、品牌认同与绿色营销之间的关系探讨

从上面的分析中，我们可以知道，影响品牌认同的因素是多方面的，而绿色营销的主要思维是通过提升消费者对品牌的认同来达到营销的目的，提升企业的销售利润，为了深入探讨品牌认同和绿色营销之间的关系，本文将以玫琳凯为案例来进行论证。

1.玫琳凯简介

1963年，玫琳凯公司由玫琳凯公司在美国创办，其业务可以说已经遍及五大州，拥有员工超过五千万，是一家颇具实力的跨国化妆品和护肤品直销公司。2010年，玫琳凯（中国）率先在行业内开始实践“绿色生态环保”的理念，在产品的研发生产测试以及营销等各个方面都开始注入“绿色元素”的概念，使玫琳凯公司进一步赢得了消费者的信赖，走在了行业的前端。

2.玫琳凯采用的绿色营销策略

绿色营销的策略不仅仅只涉及销售方面，它包括了产品的生产、包装、物流、宣传各个方面。玫琳凯的绿色营销策略就是紧紧地围绕这些方面展开。在生产方面，玫琳凯不管是平常的使用的办公室还是产品生产车间等，都贯彻“节能减排”的理念，办公室采用的是四位一体机，集合了打印机、扫描机以及复印机和传真机的功能，而且尽量减少对办公室纸张的浪费。在能源使用上，玫琳凯中国公司大力推进循环用水项目，大大减少了生产环节所使用的用水量。在物流方面，所有的区域物流配送中心都以绿色为主，且物流中心的照明设备全部为节能设备，在宣传方面，玫琳凯大力践行环保的理念， 一是大力开展“Love・自然・Kiss”环保计划，主动停止使用白色塑料袋，推广环保袋，二是开展“玫好家园绿色行动”，即将推广环保袋所得利润用于建设绿色家园；三是开展地球一小时活动，以表示对节能环保行动的支持；四是开展世博公益清洁活动，即为杭州西湖景区和上海南汇嘴观海公园清除垃圾，为世博会创造更好的更清洁的国际形象。总之，玫琳凯的一系列的绿色营销策略大大提升了其在市场中的竞争力，也为公司树立了一个“绿色”的大品牌形象。

3.绿色营销策略对玫琳凯业绩的影响

玫琳凯的企业宗旨是“丰富女性人生”，其营销的目标群体是全世界爱美的女性。其影响的策略是通过实施绿色营销的策略，影响更多的女性加入到环保的行动中，并激发消费者潜在的绿色需求，是消费者能够实现绿色消费的目标，在迁移默化中增强玫琳凯品牌在消费者心中的影响力，提升消费者对玫琳凯的忠诚度和品牌认可度。根据相关数据的统计显示，玫琳凯中国自2010年实施绿色营销策略以来，其业绩一直保持稳定增长的态势，且一直处于行业中的佼佼者。此外，绿色营销的策略也给玫琳凯公司带来了荣誉，公司荣获“低碳中国・十大创新技术产品奖”，“企业社会责任优秀案例奖”，“节能减排奖”等多项与环保有关的奖项，这些荣誉在某种程度上也是对本公司的另一种宣传，给公司增加了市场信誉度，为玫琳凯公司赢得了更多消费者的认可。

4.绿色营销策略对品牌认同的影响

笔者针对消费者对玫琳凯品牌认同的情况以及玫琳凯的绿色营销相关情况的了解，专门设计了两份调查问卷。每份调查问卷发出400份，收回385份，收回率为96.125%，排除掉一些回答不全的剩下372份，收回率为93%。数据调查显示，有超过85%的消费者表示自己就是因为看到玫琳凯公司推出的多项环保计划而对该品牌产生了信赖，开始关注并使用该公司的产品；有超过90%的消费者表示对玫琳凯的绿色环保包装设计、绿色宣传、价格、天然成分、服务以及节能绿化等非常满意，有接近88%的消费者表示玫琳凯的产品达到自己对绿色产品的需求，正是因为使用玫琳凯的产品使自己在平时购买生活用品的时候更加关注绿色的产品；有超过80%的消费者表示，就算玫琳凯公司因为绿色包装、绿色生产等而使产品的价格要高出其他品牌产品的价格，自己也更愿意买玫琳凯的产品。从有关调查的结果不难发现，在绿色环保理念深入人心的时代背景下，绿色营销的策略更容易强化消费者对品牌的认可度，提升企业信誉，为企业谋求长远健康发展。此外，玫琳凯业绩因为绿色营销策略而实现增长也从侧面说明，绿色营销策略有助于提升消费者对品牌的认可。

五、结语

随着经济发展速度的增快，人们生活水平的提高，其对生活环境以及生活品质的要求也在不断提高。事实证明，人们更容易对绿对色的产品、贯彻绿色营销理念的品牌产生情感信赖。企业实施绿色营销的策略，不仅迎合了人们对环保理念的认同，维护了消费者的利益，同时也更容易刺激人们对购买欲望，实现企业的经济效益，实现社会效益、经济效益与生态效益的和谐统一，进一步增强消费者对本企业品牌的认同。

参考文献：

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[2]朱振中，李晓丹，程钧谟.基于品牌至爱的品牌忠诚形成机制研究[J].外国经济与管理，2014，（11）：12-18.

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1、系统性因素：文前面的内容中我们所提出的“家电产品技术型营销策略”具有十分明显的系统性特征，因此在进行家电新产品的技术型营销活动时，有必要对企业内部资源进行重新配置，对其进行适当的调整，使之能够适应本文所研究的这种营销形式。可以参考以下模式：

由营销部根据企业营销目标提出对家电新产品进行技术型营销活动的具体活动方案，由企业决策部门对活动方案进行审核，批准了的活动方案由技术部、市场部、销售部、公关部等企业相关部门分别编制技术说明、策划方案、人员培训方案、广告设计方案并且互相配合进行实施。

需要指出的是，这种模式虽然看起来好像与传统的营销方式差不多，但是却是紧紧围绕着家电新产品的技术特征来进行的。企业需要在此前提下对家电产品的营销活动进行全面组织的活动。

2、品牌因素：应当明确地指出家电新产品的技术型营销策略是一个建立在品牌基础上的营销活动，是企业品牌战略的一个重要组成部分。通过家电新产品的技术型营销活动可以不断地强化企业的品牌效应，而企业的品牌则是家电新产品的技术型营销策略得以成功的可靠保证。

什么是品牌？其实对品牌的理解有五花八门的解释，在本文中我们把品牌定义为：企业及其产品商标所具有的技术含量、产品质量、服务质量等等相关因素在社会公众中的认同度或者美誉度。在消费者心中与品牌直接“挂钩”的实际上是企业产品所拥有的技术含量和可靠的产品质量，这两个互相关联的因素对企业品牌具有直接的推动力或是“杀伤力”。这是因为品牌实际上不过是一个由多种因素组成、经过比较长的时间才能够被一定范围内的消费者群体接受与认可的“虚拟”概念而已。而家电产品的“品牌”之所以能够被广大消费者群体接受并不仅仅是因为“广告做的好”，广告只是一个能够让消费者“知道”家电产品的品牌而不是让消费者认可其品牌的因素，家电产品品牌的核心因素在于家电产品自身的技术含量，而产品的技术含量则只能够通过产品的优良质量来体现，可以试想如果一种家电产品号称技术比较先进、但是经常由于产品质量不过关而被消费者投诉，如果说这种产品能够成为品牌产品恐怕只能是天方夜谭中才能够出现的故事。拥有比较先进的技术因素以及可靠的产品质量，经过长期的广告宣传和社会传播之后，消费者群体才会把某一种家电产品与技术先进、质量可靠、服务周到等有机地联系起来，这时候才能够说明你的家电产品品牌建立起来了。多年来在家电产品中流行的OEM方式即“贴牌生产”可以说就是利用了广大消费者对品牌的这种信任感而形成的一种品牌延伸现象。

3、信誉因素：信誉因素与品牌因素虽然有所关联，但区别较大，本文对信誉因素的理解是：在家电新产品的技术型营销活动中对产品技术特征所做出的技术承诺。而厂家对这种技术承诺的履行程度很大程度上就已经决定了家电新产品的最终命运。可以举一个比较典型的例子：“小鸭”可以说是大家比较熟悉的家电品牌了，但是小鸭电热水器却经历了“滑铁卢”：小鸭电热水器的经销商在顾客购机时向顾客发放了“购机金卡”，其中郑重承诺：“整机保修3年、内胆保用10年、3年内免费清洗内胆、免费更换镁棒、免费电器件检测、终身上门服务”；但是由于小鸭电热水器内胆设计上的技术缺陷，用户在使用仅仅一两年之后就开始出现内胆漏水的严重质量问题，并且售后服务人员无法按照购机金卡上的承诺及时提供维修服务甚至拒绝为顾客提供维修服务，结果是小鸭电热水器全线溃退，不得不从此彻底退出家用电热水器市场。由此可见如果在技术承诺方面处理不当的话，必然会直接影响到产品品牌的美誉度，严重影响到企业的寿命。

4、人员因素：导购人员是每个营销方案的具体执行者，只有通过导购人员与消费者面对面的交流推介才能够最终实现家电新产品的技术型营销策略的成功。因此应当对营销人员进行必要的培训工作。像导购人员摔破冰箱钢化玻璃隔板的事情，一方面说明了厂家的营销前期准备工作不细致，另一方面营销人员对家电新产品的技术特点也掌握的不好。所以在开展技术型营销活动的过程中，注重对营销人员的素质培养、提高营销人员对家电新产品技术性能的理解能力就相当重要。特别是对家电产品一些比较新的技术特点，更有必要让营销人员理解透彻。

需要指出的是，通常对营销人员的素质培训往往是站在突出营销人员的个人推销技巧、接待顾客时应当注意的公关礼仪、语言表达等方面进行的，一般说来对加强营销人员的对家电产品技术特点的理解方面不是十分重视，这种情况在进行家电产品技术型营销活动时是应当注意克服的，应当把提高营销人员的推销技巧和对技术特点的全面理解有机地结合起来进行，以达到更好的销售结果；考虑到目前在营销人员中学历普遍比较低一些，因此在对他们进行培训时应当尽量把专业问题转化成比较通俗的方式来表达，这样不仅营销人员好理解，而且在他们向顾客进行推介宣传的时候也能够让顾客很快地接受。

技术型营销活动的过程管理特点

1、所提出的家电产品技术型营销策略是一个从“点”到“线”然后扩展到“面”的过程，因此应当从过程管理的角度来认识家电产品技术型营销活动的全过程。通过讨论可以看出这种新的营销方式是企业各个部门、全体人员全面介入的系统性过程，是一个从营销方案策划（点）、实施（线）、展开（面）的过程，而且是一个处于不断变化的动态的过程，因此需要对整个家电产品的技术型营销活动实行全面的过程管理。

2、这是一个从专业化向大众化转换的过程，也就是说在进行家电新产品技术型营销活动的整个过程中，都应当时刻注意要把家电产品所具有的十分专业的先进技术概念转化为可以被广大消费者迅速接受的社会主流意识，比如变频空调、高清彩电、双动力洗衣机、低耗能冰箱等等原来都是比较专业的技术概念，通过家电厂家的努力，这些原来比较专业的概念如今已经变成了大家普遍接受的知识。但是应当注意我们所说的大众化化并非庸俗化，不能够使用一些格调不高的语言或者似是而非的虚假概念来“糊弄”消费者，在这一方面绝对不能低估消费者对新技术的辨识能力，如同前一段时间满天飞的“纳米”概念，就是一个很典型的例子。

3、技术型营销活动是一个从生产商向渠道、终端流动的过程。这个营销过程从产品流通的角度上看，是从产品的生产商开始、经过经销渠道或者销售终端到消费者手中流动的过程，是实现企业的产品与消费者的货币进行“置换”的过程，只有这个过程能够有效的完成才能取得整个营销活动的成功。

对家电产品技术型营销策略概念的总结