房地产行业的税收筹划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房地产行业的税收筹划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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前言：

房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。

1.房地产行业涉税特点

房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。

2.具体案例分析

甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。

通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。

3.房地产行业企业所得税税收筹划

对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。

3.1准备阶段

我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。

3.2开发阶段

房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。

3.3销售阶段

销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。

4.总结：

综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）

参考文献：

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随着金融危机频现、通货膨胀预期逐渐加剧,投资性房地产成为企业以赚取租金或资本保值增值的一个重要渠道。在投资前,做好投资性房地产的产权确定,对今后的合理避税会起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股权,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,B公司的营业范围为此写字楼的出租、管理,兼有一些零星的咨询服务业务。至2010年,该写字楼的市场公允价值为1.5亿元,有C公司愿意以1.5亿元购买此物业。由于对房地产市场看跌,B公司决定售出该写字楼。

从不同的产权角度出售该物业,会有不同的会计处理方法、会涉及到不同的税种,其税负也有巨大的差异。

一、仅从B公司角度,出售该写字楼

2000年,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,假定2001年开始提折旧,按照20年计提,无残值,每年折旧费用100万元。

2000年购入时,B公司分录:

借:固定资产――S大厦 2000

贷:银行存款 2000

根据2006年颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产投资性房地产》,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产确认为投资性房地产。因此,将该物业在固定资产中进行重分类。

借:投资性房地产2000

贷:固定资产――S大厦 2000

投资性房地产可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式计量,为了表述简便,我们采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号――固定资产》。

2001-2009年每年折旧分录:

借:营业成本 100

贷:累计折旧100

假设,2010年初,以B公司名义出售该写字楼,销售价格为1.5亿。需要缴纳的税种会涉及到土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税( 假设无以前年度亏损可以抵免)

营业税:税率5%,营业税为750万

城建税及教育费附加(按照全国统一税率记):税率10%,税额为75万

印花税:税率万分之五,税额为7.5万

土地增值税:扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

根据此案例情况,扣除项目=购买原价及当时税费2000万元+以上各种税金750+75+7.5万元=2832.5万元

销售额1.5亿元,增值额已远远超过扣除项目的200%。为此,按照超率累进税率计算选择最高档。

土地增值税=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1万元

B公司的会计分录为:

1.相关税费支出

借:营业外支出 7141.6

贷:应交税费―营业税750

―城建税及教育费附加 75

―土地增值税 6309.1

―印花税7.5

2.资产转让分录

借:其他应收款――C公司 15000

累计折旧 900(2010年折旧忽略不计)

贷:投资性房地产2000

营业外收入13900

3.此项交易给B公司带来的净收益

税前收益为营业外收入-缴纳的税费=13900-7141.6=6758.4万元

所得税后净收益为6758.4*(1-25%)=5068.8万元

4.此项交易给A公司带来的净收益

根据《企业会计准则第2号――长期股权投资》规定,投资企业对子公司的长期股权投资,应当采用本准则规定的成本法核算。

假设2000年,A公司对B公司的投资为2000万元

借:长期股权投资――B公司2000

贷:银行存款 2000

假设写字楼出售后,B公司全部利润以现金形式划入A公司

借:长期股权投资――B公司 5068.8

贷:投资收益5068.8

根据企业所得税相关规定,此项投资收益可不必再缴纳所得税,因此,A公司的净收益5068.8万元。

我们可以看到,由于国家对房地产价格的税收调控目前主要体现在土地增值税上,因此,B公司销售写字楼的收益大部分都用来缴纳了土地增值税和其他相关税收,尽管税前利润有1.39亿,但税后净利只有5000多万元。所以,以产权转让的方式转让房地产,不正面触及国家的房地产交易税收,将是合理避税的有效手段。

二、从A公司转让B公司股权的角度,转让写字楼

B公司是A公司的全资子公司,B公司的主要资产就是这栋写字楼,主要业务也是围绕这栋写字楼来开展的出租、物业管理工作。为此,C公司如果想得到这栋写字楼,既可以从B手中直接购买,又可以通过A公司购得B公司100%股权,从而取得写字楼的所有权。

B公司资产负债表相关项目简表

写字楼的账面价值与公允价值的差异为15000-(2000-900)=13900万元

B公司的公允价值因此也可以调增13900万元,B公司的公允价值为1.64亿元。

假设C公司以1.64亿元的价格收购B公司,A公司需要缴纳的税费、分录如下:

A公司需要交的税费:印花税(税率万分之五)和企业所得税(税率25%)会计分录:

借:营业外支出 8.2

贷:应交税费―印花税8.2

A公司出售B公司股权的分录

借:其他应收款――C公司 16400

贷:长期股权投资―B公司2000

营业外收入14400

A公司的净收益:

A公司收益=营业外收入-营业外支出=14400-8.2=14391.8万元

A公司所得税后净收益=14391.8*(1-25%)=10793.85万元

三、两种运作方法的比较

方案一、B公司将写字楼以1.5亿元卖给C公司;

方案二、A公司将B公司100%股权,以1.64亿元价格卖给C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通过出售B公司股权的方法转让写字楼,使得A公司的净收益大,其净收益为10793.85万元,远远高于以B公司名义出售写字楼的净收益。其差异高达5000万元。

(二)从购买方C公司的角度看

从B公司手里直接买入写字楼,出资1.5亿元;从A公司购买B公司100%股权,间接控制写字楼,出资1.64亿元。表面上看起来,C公司肯定是要选择方案一的,实际上,选择方案二,对C公司来说是利弊兼有,甚至可以说是利大于弊。

1. 买价高,占用资金量大

表面上是这样,但是,通过我们对A公司的利益分析,A公司会明显偏好方案二,这样,C公司变有了很大的议价空间,这个空间高达5000万元。这无疑对C公司来说是重大利好。

2. 收购B公司股权,可能存在极大的不确定风险

在C公司对B公司的并购中,可能存在的风险主要是资产不实风险,由于并购双方信息不对称,可能给C公司带来潜在的风险。C公司可以通过请权威中介机构审计B公司账目、将即将收购消息对外公布等方式,尽量将风险控制在最小范围内。这是采用方案二的最大缺陷。

3.产权结构延续,同样利于将来C公司将写字楼转让

C公司采取方案二的方式将收购了B公司股权,使A公司的收益达到了最大化,同样,将来,一旦房产大幅增值,C公司也可以用同样的方式获利。

四、建议

对于投资性房地产,公司最好将每一个投资性房地产单独注册一个子公司,这样,便于对投资性房地产独立经营运作,独立核算,尤其对今后的处置时合理避税产生有利的影响。由单独的房地产转让变成100%子公司股权转让,对企业节税作用很大。

参考文献:

[1]财政部.《企业会计准则2006――中华人民共和国财政部制定》,经济科出版社,2006;2

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一、引言

随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。

二、房地产企业税收主要分布情况

（一）开发建设环节

房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。

（二）转让处置环节

房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。

（三）持有使用环节

房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。

三、房地产企业主要税种的筹划策略

（一）营业税税收筹划

营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。

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关键词：

土地增值税；房地产；税收筹划

国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

1.有利于适应日趋激烈的市场竞争在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅可以合理地设置企业的相关税费制度，而且房地产企业在逐渐激烈的竞争中可以更好的对市场环境进行适应。近些年，国家对房地产市场进行了有力的宏观经济调控，这使得房地产企业的税收成本不断增长，而利润空间却不断下降，激烈的市场竞争又大大降低了房地产企业的可持续发展能力，而进行合理的土地增值税税收筹划可以有效降低房地产企业的税收成本，从而提高企业的市场竞争能力。

2.有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业的财务管理状况变得更加困难，而进行土地增值税的税收筹划能够在很大程度上提高房地产企业的资金利用效率，改善企业的现金流，从而有效提高房地产企业的财务管理水平。另外，在房地产行业纳税筹划不断发展过程中，相关的研究逐渐增加，在未来的发展中还需要进一步的完善，促进有着普遍意义的筹划模式的形成，改善原有的单一的以整体税负为研究内容的情况，提升税收筹划的针对性，使房地产企业在缴纳土地增值税方面获得更多的实际效益。

二、房地产企业土地增值税的税收筹划策略

1.利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作原有的税收筹划重点普遍放在了土地增值税方面，而针对这一税收开展的筹划工作则主要目标就是使增值率获得降低，这样就可以在税收中减少土地增值税的缴纳甚至不缴纳。一方面的方法就是利用临界点，企业在运营中可以根据税法的相关规定进行自身开发方案的制定，使得增值率低于起征点就可以避免缴纳增值税。另一方面，在土地增值税中，扣除的项目金额假如是固定的，那么转让的收入减少，土地增值额也会相应的减少，税率和税额就会降低。所以使用这种分散转让房地产的方法就属于合理降低土地增值额的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是将能够分开进行处理的环节从整个房地产中划分出来，进行分次地单独签约，达到节约税费的目的。

2.利用增加可抵扣项目开展税收筹划房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可通过增加合理的利息支出扣除项目金额来降低增值率，使其适用较低的税率，达到降低税收负担的作用[1]。在土地增值税的相关规定中，相关政策明确的指出了利息支出扣除项目的相关细节内容，这为房地产企业开展土地增值税税收筹划提供了一个有利的途径。房地产企业在开发中，如果借款增加，利息偏高，则需提供金融机构的相关贷款证明，进行利息支出的分摊，达到利息的正确扣除。如果借款较少利息也较低，就不需要对利息支出进行分摊计算及出示贷款证明，从而有效提高房地产企业的经济效益。

3.利用建房的方式进行税收筹划在税法相关规定中部分建房行为不属于土地增值税的征收范畴，可以避免或减少土地增值税的缴纳。一方面是代建房方式，主要指的是房地产企业代表客户进行房地产的开发[2]。在代建房过程中，房地产企业增加了经济方面的收益，但房地产产权并没有产生任何变动，企业获得的收入是劳务性质的收入，因此只需要缴纳营业税。相对于土地增值税而言，营业税的比例较低，选择代建房方式可以有效降低房地产企业的税费负担；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。我国有关土地增值税的规定中表明，资金与土地由两方各自承担的，进行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值税。建成之后如果进行转让的，则需要收土地增值税。这样，如果房地产企业购买了一块土地来修建房屋，这一企业就可以预收购房者的购房款来作为建房的资金，使得资金与土地的负责人进行分离，在剩余的住房出售前，企业就不需要缴纳土地增值税，只有在转让房地产企业负责部分的住房时，要缴纳缴纳特定部分的土地增值税。

4.利用统筹的手段开展税收筹划房地产行业土地增值税的增值额与增值率是不尽相同的，这是因为相同的房地产企业其经营的房地产在档次以及规格上都存在差异，而且客户及价格也不同，地区间的房地产开发成本会受到许多原因的影响产生差异。房地产企业在降低土地增值税税费负担方面，可以采用统筹全局的手段，使其中不同价位的房地产的销售收入进行合并之后再向上级申报，这样可以很好的适应土地增值税税率的降低；根据实际情况调整单个土地开发项目极其成本，这样可以促使不同的项目开发之间的增值率相互一致，实现节省税款的目标。

三、结束语

综上所述，面对当前阶段我国产企业结构的调整，决定房地产企业长久发展的重要措施就是采取科学合理的土地增值税的税收筹划措施，为企业达到节税目的，房地产企业应该通过合理增加扣除项目、利用国家税收优惠政策以及利用土地增值税的征税范围，制定税收筹划方案，有效发挥土地增值税税收筹划的作用，为房地产企业赢得更大的利润空间，从而促进房地产企业的良性发展。

参考文献

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1引言

我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。

2找出房地产面临的税务筹划风险

2.1国家政策风险

房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。

2.2房地产行业运营风险

房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。

2.3法律风险

我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。

3分析税务筹划风险产生的原因

首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。

4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施

4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险

在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。

4.2建立健全税务筹划制度

国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。

4.3正确认识房地产税务筹划的作用

税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。

4.4房地产行业工作人员要树立风险意识

房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。

5结语

综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。

作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司

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二、房地产企业税收主要分布情况

（一）开发建设环节

房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。

（二）转让处置环节

房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。

（三）持有使用环节

房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。

三、房地产企业主要税种的筹划策略

（一）营业税税收筹划

营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。

（二）土地增值税税收筹划

对于房地产企业来说，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，土地增值税实行四级累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。因此，房地产企业可以根据增值税的特点和相关优惠政策，合理进行税收筹划。根据土地增值税相关条例规定，对于增值率不超过20%的普通住宅，可以免征土地增值税。因此，房地产企业在对房屋进行定价时，要充分考虑相关的优惠政策，以提高企业利润作为目标。举例来说，A地产在2014年开发了一个项目，该项目列为普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，该房地产项目共发生的费用如下：取得地盘价款300万元，开发成本500万元，为了响应国家限制房价的政策，年末企业推出一批低价房源，管理层的初步定价策略有两个，方案一的定价策略是1300元/平方米，方案二的定价策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为72.8万元，扣除项目金额为1112.8万元，增值率为16.82%，由于为普通住宅，且低于20%的增值率，应该免征土地增值税。方案一的净利润为247.2万元。如果采用方案二，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为75.6万元，扣除项目金额为1115.6万元，增值率为21.01%，增值率高于20%，应交土地增值税为70.32万元，方案二的净利润为224.08万元，很显然，在这两个方案中，考虑土地增值税的优惠政策之后，可以为企业带来更多的利润。其次，房地产企业可以利用利息扣除方法进行税收筹划。由于房地产企业利息支出的扣除方法有两种：一是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；二是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。所以可以根据具体情况选择适合的方法进行税收筹划。当企业利息费用比较高时，可以通过提供金融机构证明，采用分摊利息的方式进行利息费用扣除；如果利息支出比较小时，则可将其计入开发成本一并扣除，这样也有利于降低企业土地增值额，进而减轻了土地增值税负担。

（三）企业所得税税收筹划

企业所得税税收筹划的重点在以下两个方面，一是通过合理的方法实现递延收入；二是对企业的成本、费用进行筹划，以减少企业的应纳税所得额。具体来说，企业可以根据需要选择不同的折旧方法、采用不同的存货计价方法等来实现。尤其对于房地产企业，其固定资产占企业总资产的比重很高，在适当的情况下，企业可根据发展，缩短固定资产折旧年限，进而提高当前的折旧额，企业所得税的应纳税所得额就会随之减少，形成递延所得税。举例来说，某房地产企业有一套房屋，价值100万元，预计使用5年，净残值为零，企业在进行税收筹划，根据情况如果由三种可供选择方案，一是将折旧年限变为3年，二是采用双倍余额递减法计提折旧，三是采用年数总和法计提折旧，通过计算可知方案一不仅可以满足税务机关要求，还可以给企业带来更多的经济利益。

（四）房产税的税收筹划

房产税的计税方法有两种，一种是按照房产原值一次性扣除一定比例之后按照余额的1.2%计征；另一种方法是从租计征，以房产租金作为房产税的计税依据。因此，房产税的税收筹划重点就是如何对房屋进行分配以及如何分解房地产的租金收入，以实现税收最小化。比如：某公司自行建造一座办公楼，价值400万元，将其全部对外出租，租金每年30万元，则该房地产企业应该缴纳的房产税为3.6万元，如果房地产企业在对外出租过程中，将水电费、物管费等分解开来，由物管公司收取客户水电费、物管费8万元，则企业的房产税为2.64万元，这样就可以节省0.96万元的房产税。

（五）其他税种的税收筹划

对于房地产企业，在进行房产交易过程中，还会涉及到印花税、契税等税种。对于印花税，计税依据是应税凭证记载金额或者应税凭证件数。且不同种类合同适用的税率一般存在很大的差异，比如企业与银行之间的借款合同需要按照借款金额的0.005%缴纳印花税，而对于企业之间的借款合同则无需缴纳印花税，因此，适当情况下，房地产企业可通过企业之间借款来代替与银行的借款。房地产企业在转移土地以及房屋权属时还需要缴纳契税，关于契税税收筹划，一般企业可以将房屋的销售与相关设备销售分开进行，签订两份销售合同，这样可以分解收入，节约契税。

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02

一、税收与房地产行业发展的相关性分析

房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。

经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力，进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业的发展。

二、房地产业的纳税现状

我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。 根据国家财政部于2012年2月14日的《2011年税收收入增长的结构性分析》显示，2011年房产税实现收入1 102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。

房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。

三、房地产企业税务筹划的特点

由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：

1.税务筹划效益的显著性

由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费，房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。

2.税务筹划的时效性强

我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。

3.税务筹划的复杂性

城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。

四、房地产业税收筹划的必要性和可行性

1.房地产开发业税收筹划的必要性

税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。

随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2006年的19 382.46亿元，13年间增长了13倍，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。

2.房地产开发业税收筹划的可行性

不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。

3.我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。

4.企业内部环境的优化

（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。

（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2012.

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税收筹划在西方国家的起步较早，早在20世纪30年代税务筹划就得到了法律的认可，税务筹划首次在1935年由英国上议院议员汤姆林提出，他认为每一个人都有安排自己事业的权利，在法律的规定下，可以通过这些安排减少税收，从中谋取利益，国家不能强迫多缴税。他的观念得到了法律界的认同和引用。随着时间的推移，税务筹划现已发展成为了稳定而又成熟的行业。但在我国，对税务筹划的研究和学习只是近些年的事情。

税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对自身的经营、投资、理财等活动适当的计划和安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地获得“节税”的税收利益。

房地产企业税务的成本策划是在遵守税法和不影响企业的正常营运的前提下，根据国家的宏观调控政策，通过合理的安排和精心的财务管理来达到“节税”的目的，减少企业的成本，更大程度的提高企业经济效益。

税务筹划是纳税人的一项基本权利，纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过税务筹划所获得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地产企业税务成本策划的必要性

1、国家宏观调控的紧逼，使企业利润缩水

近几年来，随着房地产行业的迅猛发展，国家进行了宏观调控，从2009年底国家开始陆续出台房地产调控政策，其直接目的是为了抑制房价的快速上涨，在一定程度上抑制了房地产行业的发展。面对这一政策，房地产企业要积极应对，要及时根据政策改变自己的税收筹划。如果没有及时作出税收筹划，就无法在第一时间应对改革、无法适应市场的竞争，最终可能会被市场淘汰。而企业及时进行合理的税务筹划，就可以减少成本，增加利润，也有利于对企业的管理，使企业持续发展下去。同时，合理地进行税务筹划，有利于增加国家的税收，增加国家的财政收入，从而促进国家社会经济的发展，达到双赢的效果。

2、税收税种范围较广，企业成本大

从我国当前的税收体制看，关于房地产的税种数量非常多，有土地增值税、企业所得税和营业税等。而这种现象在短期内是无法改变的，面对这繁重的税收，企业有苦难言。所以有的企业选择各种手段来逃避税收，虽然一时减少开支，但总是会被查出来，是违法的。所以最好是通过科学合理的税收筹划来实现企业减少税收的可能，使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力，长期稳定地发展下去。

3、房地产企业众多，市场竞争激烈

由于我国房地产市场起步晚，起初国家大力支持房地产的发展。在国家政策的支持下，房地产行业日益蓬勃发展，造成现在房地产企业众多的局面。随着我国市场经济的不断发展和完善，在全球化发展下，房地产市场竞争越来越激烈。由于大多数房地产企业在规模和发展质量方面是差不多的，那么就只能通过企业自身的管理来减少成本，增加自己的竞争能力。而税务筹划就是实现这一目的的最好方式之一。当然，企业也不能盲目地筹划，要在专业人士的操作下，在对税收有非常了解的情况下，有计划、有目标地进行筹划。

三、房地产企业税务成本策划策略

1、根据国家的政策采取合理的税务筹划

房地产行业要根据国家的相关税收政策和优惠政策，及时调整税务筹划，比如对重点税种进行税收筹划。我们知道，房地产企业的主要税负是土地增值税、企业所得税和营业税。对这三种税种进行合理有效筹划，就可以减低企业的成本。比如在房地产税费中，土地增值税是重要税种，其税率较高、税负较重。增值额越高，缴纳的土地增值税就越多。因此，房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，必须合理合法地控制、降低增值额。对于企业所得税和营业税也是相同的道理，根据税种的具体要求，进行调整。当然，企业也要利用国家在某些方面的优惠，尽量为自己谋取福利。

2、企业内部的合理管理

一个企业发展除了要有国家的支持外，最重要的是企业自身的管理。首先，房地产企业要对税收有相当的了解。只有研究了税收，弄清了税收的方方面面，才能根据不同的税收进行合理的调节。其次，房地产企业要根据自己企业的情况，通过合理选择会计处理方法进行税收筹划，包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划这四个方面。最后，要努力提高税收筹划人员的业务素质。税务筹划是非常专业的，所以要求税收筹划人员有专业素质和实际操作能力。但是现在企业在这一块是相对薄弱的，所以企业要加快税收筹划人才队伍的建设，加强税收筹划人员业务素质的培养，逐步提高税收筹划人员的综合素质。

3、对项目全程税务进行监督管理

地产企业的税务筹划是一个全局性的工作，它贯穿于整个项目运行过程中，任何一个阶段都需要进行税务处理工作，因此，只要加强对税务的监督管理，才能有效控制税收成本费用，从而为地产商谋取更多利润。首先，在项目设立之初的税收筹划工作很重要，在这个阶段，企业要选择合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，还可以开发多房产等方式进行税务筹划。企业要根据自身的经济情况制定选择不同的建房方式，对自身进行会计核算，然后再选择税收筹划管理方案一定要严格控制成本费用，由于房地产成本费用支出形式多样化，这就会增加企业的税务负担，因此，企业要简化成本支出费用账目。其次，在项目建设阶段，企业要根据土地增值税的市场情况，依据国家税收政策，尽量增加扣除项目。这主要是通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等途径，使商品房的质量进一步提升，增强企业的综合竞争实力，从而对土地增值税进行税收筹划，还可以对相关的借贷款利息进行筹划。其具体的工作就是将销售和装修分开管理，分散经营收入，在销售合同上交土地增值税，这样就可以不交装修合同上的土地增值税，从而有效的减轻企业负担。最后，就是在项目销售阶段的税收筹划，企业可以根据不同的购买主体，采取不同的税务筹划方案，扩大企业税收筹划的空间范围，从而通过减少账面收入或延迟纳税时间来控制税务支出成本。

4、做好税收筹划工作

在地产税收筹划中有很多因素都会影响筹划管理结果，要对每个要素进行分析，然后综合考虑其作用，制定切实可行的税收筹划方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地产企业都是实行入股制度，一个项目有很多单个股东共同完成，而股利和薪酬分配的税收筹划直接影响着地产员工的整体福利。因此，企业要优化股利分配方式和薪酬分配方式。我国政府部门为了推进资本市场的高速发展，逐步放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利润征收税，但是上市公司个人股东的现今股利还是需要交纳税务。在这种规定下，企业要优化股利分配方式，为股东争取更多的效益，企业可以通过股票回购方法，将现今转化为固定资产，增加投资者的资本利润，从而有效控制个人现今交纳税额。其次，企业还要改变薪酬分配方式，地产企业与其他企业相比，其大量资金都注入到房屋上，所以房屋的销售情况直接关系着企业业务活动和员工福利，而这些都会影响企业资金周转情况。如果在一定时间内，房屋销售不出去，必然导致地产公司无法获得资金来源，而很多员工福利就不能按时发放，势必会降低员工的工作激情，从而致使税务筹划工作的效率低下。所以，地产企业要采取合理的政策，安抚员工，让员工更好的投入工作中，企业可以将闲置的房屋赋予员工居住权，或者以降低价格出售给员工，通过这种方式来填补福利空缺，能提升员工积极性，在一定程度上能刺激资本的回收，提高地产企业的收入。

5、创新税务成本筹划体系

目前我国房地产企业所承担的业务主要包括：竞标购买土地使用权、向原材料生产企业购买建筑所需生产材料、选择建造公司、与材料供应商签订合同以及房屋销售等。在整个生产销售活动中，需要很多单位的协助来完成任务，如运输公司、广告公司以及综合贸易公司等，与这些公司的合作都需要地产商为其承担一定的税务，而为了有效降低税务数额，企业应该自行收购相关合作企业，以免税股权方式收购，实现利益共同体，从而减轻自身的税务负担。企业收购后要重组内部结构，使房地产企业获取最大税收利益。此外，企业还可以通过股权转让名义转让房产，它是房地产企业有效降低税收的正确途径。随着我国政府部门不断加大对土地增值税的征管力度，使得股权转让越来越不适应市场经济发展的需求，不能为企业减少应纳土地增值税。企业在进行股权转让时，要充分考虑其风险性，要发挥税务人员的专业技能，合理规避企业税收。如果对市场评估不正确，很容易被政府认定为偷税行为，这样不仅不能减轻企业负担，还会影响企业的信誉和形象，因此，要选择合理时机进行股权转让，完善税收筹划体系，减少税收成本。

6、加强对所得税的会算管理

在房地产企业生产经营过程中，先期垫资的情况会比较常见，而在房屋销售全部实现之前是不会发生应税所得的，于是便会推迟收入实现时间，企业可以充分利用这个时间来规避税务。当前很多房屋购买者购房后，其一般是自己居住，也有出租的，他们对房产证办理的时间要求不严格。于是房地产企业可以通过这种方式进行纳税筹划，缓解个人所得税，从而缓解企业资金紧张的局面。这种合理推迟成本最终确定时间，不失为一种有效的减轻税务负担的途径。企业在经营过程中，在销售收入已经属实但是房屋还没有交出的情况下，企业无法对项目成本进行核算，所以就可以合理推迟成本确定时间。房地产企业税收筹划的途径方法有很多种，但这些方法都必须合法合理，可操作性强，能真正给企业带来实际效益，这是企业进行税务筹划的最初也是最终目的。

四、结语

虽然目前国家对房地产行业有一定的打压，但房地产行业仍然是当前和今后一段时期内的经济增长点，这一点是毋庸置疑的，房地产行业在中国经济增长中仍然发挥着举足轻重的作用。所以，房地产企业在面对国家和行业的压力下，要认清形势，及时地做好税务筹划的准备，降低企业成本，增加经济效益，提高企业的管理。同时，合理的税务筹划也有利于增加国家税收，增加国家财政收入，促进社会经济的发展。

【参考文献】

[1] 王晓红：房地产企业税务成本筹划[J].中国乡镇企业会计，2006（10）.

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税收筹划的基础是生产经营活动，依据是现行法律法规，通过合理实施纳税方案，可有效降低纳税成本，从而达到防范涉税风险的目的，进而实现纳税人权益最大化。房地产业作为资金密集型行业之一，具有供应链长、风险高、地域性强、投资大、周期长等特点，在整个生命周期内涉及了诸多税种，为房地产业的税收筹划提供了充足的空间。

一、房地产开发企业税收筹划策略

对于房地产开发企业的税收筹划而言，不仅需要借助其自身所涉及税种的一般税收筹划方法，同时还需要结合房地产行业的特点开展具有自身特色的税收筹划。

1.纳税临界点筹划法

纳税临界点筹划法即在经营中遇到税收临界点时，纳税人通过减少收入或增大支出，避免承担较重的税收。纳税临界点筹划法适用于房地产开发企业在普通住宅土地增值税具有税收优惠政策的情况下。我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。

基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。

2.税收优惠政策筹划法

税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。

3.两次销售房地产筹划法

房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。

4.资金筹措筹划法

股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的两种主要方式。这两种方式的区别在于：股权融资不允许税前扣除股息，而债权融资可税前扣除利息。因此，当财务风险可控制时，房地产开发企业通常优先选择债权融资的方式。对于房地产开发企业的债权融资而言，又分为流动资金贷款和项目长期贷款。流动资金贷款的利息支出通常计入当期损益，能够在税前扣除；然而，项目长期贷款的资金成本一般直接计入项目的开发成本。如果房地产开发企业有以往年度的亏损可予以抵扣或企业在本年度处于亏损状态时，应将利息支出进行资本化；如果处于盈利年度，则应将利息支出进行费用化，从而最大化成本费用。

5.递延纳税筹划法

递延纳税筹划法即企业在规定的时间内尽可能地分期或者是延迟缴纳税款。在我国，税收收入的主要税源由增值税、营业税两大流转税和企业所得税组成。其中，流转税以收入为税基，所得税以收入减去可扣除项目后的应纳税所得额为税基。房地产开发企业可通过合理安排经济业务，将纳税期限向后推迟，实现资金的货币时间价值。这种做法并没有减少缴纳税款的数额，但是延后缴纳税款的时间，从另一个角度来看相当于得到了短期无息贷款，获得了相对收益。因此，递延纳税筹划法的本质是推迟确认收入及纳税所得额，同时尽早列支费用并及时入账使其能够在当期进行税前扣除。

6.会计政策选择筹划法

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当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

参考文献：

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[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.

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一、引言

伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展,我国房地产行业也发展迅速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈,税收是房地产项目开发成本的重要组成部分,为了能够更大限度的降低企业成本,如何进行科学有效的税收筹划引起了广大房地产企业的关注,因此,本文就房地产企业的税收筹划问题展开论述。

二、房地产企业税收筹划的必要性分析

(一)涉及税种范围较广,在开发成本中所占比例较大

就我国当前的税收体制来看,涉及到房地产企业的税种数量非常多,房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化,面对各项繁多的税种,房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。

(二)房地产市场竞争日趋激烈

由于房地产行业在我国的起步较晚,因此,我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全,这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处,将会极大的提高其进行税收筹划的水平。

(三)我国税收环境不断改善

伴随着我国税收法制的不断健全,我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范,各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础,也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。

三、房地产企业各主要税种的税收筹划策略

就我国当前的税收制度来看,我国房地产企业应当缴纳的税种主要有以下八个类别:营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及印花税。其中,营业税、土地增值税、房产税和企业所得税是房地产企业应纳税额的主要组成部分,因此,本文就这四种主要税种的筹划措施进行分别论述与分析:

(一)营业税

营业税是房地产企业所应缴纳的一个主要税种,房地产企业在营业税的税收筹划策略应当从以下几个方面进行:

首先,有效运用企业相关合同。由于房地产企业同建筑施工单位之间签订的合同性质不同,因此也会产生不同的税收结果。如果签订的是服务业的合同,其营业税税率为5%,如果签订的是建筑类合同,其营业税税率则为3%。这一差异为房地产企业的税收筹划提供了较大的可操作空间。比如:甲企业有一个在2010年进行的建筑项目,工程价款为2000万元,但是由于某种原因需将该项目全部外包给乙建筑单位实施,甲企业负责其技术咨询服务,乙企业支付给甲企业200万元的服务费。基于这一事实,在甲乙双方签订工程外包合同的时候,倘若签订的是技术服务性质的合同,那么甲企业应当缴纳的营业税额为200*5%=10万元;倘若签订的是工程承包合同的话,那么甲企业应当缴纳的营业税额则为200*3%=6万元。

其次,科学确定纳税主体。我国税法明确规定,房地产开发企业代收项目也应当一并计入该房地产企业的营业额进行营业税的计算缴纳。然而,我国税法对服务性质的企业却没有类似规定。这样一来,房地产企业可以通过设置专门的独立核算的物业公司进行收费,以此实现企业营业税税额的降低。比如,2008年,甲企业开发了两处商品房,并且已经全部售出,这两处商品房的物业管理费按照每平方米1元钱的标准收取。甲企业将物业费放到了“其他业务收入”科目中进行核算。2009年全年收入共计200万元,在此基础上按照代收款项的3%收取手续费,手续费共计6万元。基于这一现实,如果甲企业不设置独立核算的物业管理企业,那么代收款项及手续费都应当合并计入甲企业的营业额计算营业税,甲企业应缴纳的营业税额为(200+6)*5%=10.3万元;如果甲企业设置了专门的独立核算的物业公司的话,那么该物业公司只需就手续费收入缴纳营业税即可,应缴纳的营业税额为6*5%=0.3万元。

(二)土地增值税

房地产企业关于土地增值税的税收筹划方式主要是利用土地增值税的临界点进行税收筹划。对土地增值税的税收筹划主要注重税基的筹划,这是由于土地增值税实行的是累进税制,只要税基发生变化,就会对纳税额产生明显的影响。房地产企业土地增值税的筹划手段主要是减税法以及税率差异法。除此之外,我国《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%时,应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额仅稍高于起征点就造成税负大幅度增加,导致税后收入降低的现象出现,这也就是税收筹划要研究的重要环节。

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。例如,房地产企业自身拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。

(三)房产税

房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。房产税的计算方法有从价计征和从租计征两种形式。从价计征房产税的,依照房产原值,一次减除10%-30%后的余值作为计税依据,按照1.2%的税率计算征税;从租计征的,以房产租金收入为计税依据,按12%的税率计征。房产税存在两种计征方式,这两种方式的差异为税收筹划提供了空间。

(四)企业所得税

企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种,对企业净利润的影响是十分巨大的。所以,房地产企业所得税的税收筹划是整个企业税收筹划链条中的一个重要环节,本文认为应当从分析影响应纳税所得额的因素入手探讨企业所得税的税收筹划策略。

企业所得税的税收筹划方式多种多样,可以说涉及到企业财务核算的方方面面,比如选择不同的固定资产折旧方法、及时、灵活地计提存货准备金、选择不同的存货计价方法等等,同其他企业的税收筹划方式基本相同,本文不再赘述。

四、结束语

通过上述几个部分的分析论述,可以看到,运用一定的税收筹划措施能够科学、合法、有效的降低房地产企业的应纳税款,增强房地产企业的流动资金,最大限度的扩展企业的经营利润空间,为房地产企业日后的持续健康发展奠定了坚实的基础。

参考文献:

[1]李文,李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友(中旬刊),2010;4

[2]曾程.房地产开发企业税务筹划研究现状[J].湖南工业职业技术学院学报,2010;2

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在金融危机中，房地产行业受到了严重的冲击，同时伴随着国家对房地产企业宏观调控的延伸，相继出台了一些政策和措施，这对房地产企业来说可谓雪上加霜。以至于现在出现房地产企业资金链断裂等情况。目前，如何在不违反国家相关政策下，提升企业利润、增强企业的竞争能力等是所有房地产公司必须得面临和解决的问题。房地产企业的税收筹划是在以不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为目的的税收谋划手段，它是整个房地产公司经营管理的最重要的部分之一。

一、房地产企业税收筹划风险

税收筹划风险是指房地产公司做出的纳税筹划因各种因素的变动而和实际纳税金额所产生的偏差。在房地产企业税务筹划风险中存在以下几种风险：

（一）法律风险

由于我国房地产的起步比较晚，企业的税收筹划还不成熟，因此经常会出现打法律球的现象，于是在不经意间就演变成了漏税偷税，而后被税务执法机关抓住，轻则罚款，重则会对项目相关人员进行刑事诉讼。所以说税收筹划承担着较大的法律风险，其税收筹划不清的情况对房地产企业来说可以说是一颗“定时炸弹”，是极其危险的。

（二）经营风险

房地产企业项目投资一般范围比较广，包括前期设计费用、土地成本、施工成本、营销成本、管理成本、财务费用等，几乎牵扯到了所有部门和囊括了各种业务，其所产生的土地税、企业税等税务资金都比较大。再加上，受经济全球化一体化的影响，市场经济的运转速度加快，可谓是瞬息万变，导致房地产企业税务筹划就变得更难把握，公司面临的经营风险也更高。很多房地产公司往往就是因为一时的疏忽，忽略了税收筹划所需的投资成本，而给公司带来巨大的经济损失，加大了公司税务负担。

（三）执行风险

房地产企业税收筹划的最终目的还是为了能够合理避税，这是一种合法的行为。我国政府一般会根据经济发展情况、市场调查结果、人民生活水平状况等来做出对房地产企业发展的规范与控制，如调整税收政策等。虽然只是一小面，但对房地产企业来说却是足以影响公司整个项目的正常运营，使得税收筹划执行困难。

二、房地产企业税收筹划风险产生的原因

（一）税收筹划人员风险意识差

税收筹划人员的工作是根据项目建设情况和国家相关政策来预估公司项目所要交的税收资金，将它控制在一个合理的范围内。由于没有人能准确把握房地产企业未来的发展情况，因为它受太多不确定因素的影响，所以投资风险性高。税收筹划人员正是因为深知这一点，以市场信息不易把握为借口，放松了警惕，懈怠了对税收筹划的风险认识，他们认为，即使税收筹划出错了，也怪不到他们身上。

（二）税收筹划机制不完善

要做出来一份税收筹划项目需要各部门的通力配合。土地资金、建设成本、管理销售费用等等公司的分散投资是由各个不同的部门所执行，但因为他们的工作进度也不一样，而公司也没有严格的条例规定所有税收筹划部门必须做出一份完美的预算、执行方案，因此，他们都抱着误差是可以存在的这种心态做出投资方案。所以，税收筹划部门要想得到准确无误的数据几乎是不可能的。通常情况下，它只能得到一个大概的数据。

（三）税收筹划作用被夸大

很多的房地产公司认为税收筹划是无所不能的，因而习惯性的去依赖它。其实，这种做法是错误的，税收筹划只是房地产公司财务管理方面的一部分，作用是有限的。不仅如此，它受各种因素的影响，还受一定条件的制约，可变性过大，并不能作为一个行之有效的依据去进行企业的生产管理。但事实情况却是，有些房地产公司并没有认清到这一点，觉得只要税收筹划做出来就万事大吉了，无视市场经济的变动，忽略国家新出的法律政策，最终落得了罚款、甚至倒闭的地步。

三、防范房地产企业税收筹划风险产生的措施

（一）增强风险意识，提高税收筹划人员自身素质

防范房地产企业税收筹划风险产生的工作是一项具有高度科学、技术性的经济活动，相应的对税收筹划人员的要求也要高一些。熟悉我国的各项法律条文，了解财务会计以及房地产公司项目开发的各项知识等都是每一位税务筹划人员必须具备的基本素质。除此之外，税收筹划人员还应该具备项目筹划能力、对市场经济前景的预测能力，并且还要能够配合公司其他各个部门的工作。但最主要的还是税收筹划人员要有强烈的风险意识、责任意识，不要过分的去依赖已有数据，要做到居安思危，凡事从几种不同的角度去看待问题。这一点是需要税收筹划人员自己努力才能做到的。还有一点就是从企业出发，做好企业文化宣传，提高房地产行业的整体素质，这样才能更好的做好企业税收筹划。

（二）健全税收筹划机制，加强与税务部门的联系

房地产公司应建立一套完整的管理制度，很好的把各个部门联系起来，促进部门与部门之间的沟通，方便各部门之间交换信息，在最短的时间内开展项目合作与执行。要想做到这些，首先就得设置监管部门，同时明确划分责任范围，使之相互监督，认真工作。其次，要改变公司领导层的管理方式。应该摒弃一直以来只注重大项目，而不过问小项目的工作方法，在公司内部起好带头作用，重视每一项工作，事无巨细。还应时不时地去各部门了解情况，要让员工知道领导对他们的器重。这样可以激发员工的工作热情，使之全身心

（三）正确看待税收筹划作用，注重税收筹划方案的综合性

税收筹划只是税收筹划的工作人员根据眼前的情况，分析未来项目发展的可能性做出的纳税资金预算，并不是完全的与事实情况相符的。因此，房地产公司应该充分认识到税收筹划的作用，准确把握税法政策，密切注视税法的变动，时刻更新税收筹划计划。但是，光这一点还不够，最主要的是要树立正确的纳税意识，不要想着以“我不知道税法改了”、“因为税收筹划错了忘记纳税”等任何借口为自己开脱而去做些违法乱纪、偷税、漏税等事情。

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房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数,合理剥离价外费用,恰当分离税种税率。具体地,可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。(1)剥离价外费用根据我国营业税暂行条例实施细则的规定,营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中,为了吸引客户和提供更好的房源,房地产企业将各种配备设施和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额,无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额,需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司,负责这些代收费用的收取,将这些费用从总销售收入中剥离,进而减小营业税的计税金额。例如,某企业年度总代收费用为1000万,这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万,还要缴纳城建税和教育费附加5万左右,相应的契税和印花税也会相应增加;如果设立专门的物业公司,只要保证其经营成本低于这部分税负总和,对于企业都是有利的。(2)分离税率由于市场需求的变化,现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房,这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售,则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%,而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策,房地产企业可以单独成立装修公司,负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同,这样,房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者,企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司,只负责销售毛坯房,然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析,销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。由于土地增值税适用的是超额累进税率,充分应用税收税率变动临界点,合理制定商品房销售定价,可以有效增加企业税后利润。例如,某房地产企业建造的普通标准住宅,完工后计算的可扣除项目金额为800万元,而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元,(1210-800)/800>50%,则应缴纳的土地增值税为(1210-800)×40%=164万元,税后利润为1210-800-164=246万元;如果企业将自身商品房价格定为1190万元,则20%(1190-800)/800

二、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划