投资收益分析方法范文

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二是相关分类。一般来说，投资收益按其所属的时间划分，大体上可分为两类：一类是持有期间收益；另一类是处置收益：对于处置收益，因为它不属于企业的日常活动，归属于利得应无太大疑义。对于持有期间的利息、股利等收益，符合收入的特征，属于“让渡资产使用权收入”，应该归属于收人。事实上，《企业会计准则第14号――收入》第十八条规定，“利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定”，就表明持有期间的利息收益属于收入的范畴。以上分析针对一般工商企业。如果是专门的投资公司或者金融企业，则投资的处置收益就应作为日常活动的收入了。

第二，新准则中投资收益规范的变化。

一是“投资收益”科目所体现理念的变化。新准则体系将经济增长理念转变蕴含于会计理念的转变之中，比以往更强调对企业财务状况的真实反映，而不仅仅是简单关注企业损益情况；更重视资产质量、关注企业今后的增长潜能、揭示可能存在的风险，而不仅仅是对历史的总结，很好地体现了国际通行的资产负债表观，因此，新准则体系的实施，将大大改善我国企业会计信息的质量，从而更好地满足投资者、债权人和其他利益关系人等有关方面对会计信息的需求，进一步规范企业会计行为和会计秩序，有力地维护社会公众利益。新准则中，只有当投资企业已经实现收益并表现为企业净资产增加时，才能将该收益计入“投资收益”科目。与此同时，为了满足投资者决策的需要，新准则中引入了“公允价值变动损益”科目，以反映资产的现时价值。由于公允价值并没有带来现金流入和净资产的增加，从而只有当处置该投资时，才能将“公允价值变动损益”转入“投资收益”科目。新准则在“投资收益”科目的设置上，一方面以服务投资者决策为出发点，稳健地看待上市公司的投资收益，另一方面，也把上市公司的动态利润变动加以反映，体现了促进企业可持续发展的这一理念。

二是投资收益确认、计量方面的变化。新准则体系中有关投资收益的准则有《企业会计准则第2号――长期股权投资》、《企业会计准则第22号――金融1：具确认和计量》等，据此投资收益可以划分为长期股权投资收益和金融资产投资收益。长期股权投资中投资收益的核算。如果投资企业对被投资单位实施控制，或者投资创业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场上没有报价、公允价值不能可靠计量。按照新准则的规定，投资企业对被投资单位的长期股权投资采用成本法核算。而在旧准则中，控制这种情况是用权益法核算的。在成本法核算情况下，被投资单位宣告分派现金股利或利润时，投资企业按股份比例确认当期投资收益；另外，处置长期股权投资时，将实际收到的金额与长期股权投资账面价值的差额计人“投资收益”。投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资应当采用权益法核算。当被投资企业实现净利润或者发生净亏损时，投资企业应当按照投资比例确认当期投资收益。处置采用权益法核算的长期股权投资时，除将实际收到的金额与长期股权投资账面价值的差额计人“投资收益”外，还需要将原来因被投资企业除净损益外所有者权益其他变动而计入“资本公积”的部分转入“投资收益”。金融资产的投资收益核算。新准则中引入了公允价值的计量属性，根据新准则规定。企业应当结合自身业务特点，投资策略和风险管理要求，将取得的金融资产在初始确认时分为以下几类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售的金融资产。在以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产的后续计量中，资产负债表日，需要根据金融资产的公允价值变动情况，计人“公允价值变动损益”科目。如果金融资产的公允价值升高，贷记“公允价值变动损益”科目；如果金融资产的公允价值降低，则借记“公允价值变动损益”科目。处置该金融资产时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为“投资收益”，同时，将“公允价值变动损益”转入“投资收益”。旧准则中当金融资产的价值升高时，由于谨慎性原则不对资产进行处理；当金融资产的价值降低时，要对资产计提减值准备。但是，虽然新旧准则中金融资产公允价值的变动所计人的科目不同，但两个科目中的金额都只有在处置该资产时才能转入“投资收益”科目。可供出售金融资产，在持有期间取得的利息或现金股利，应当计入“投资收益”科目。资产负债表日，可供出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计人“资本公积(其他资本公积)”。处置该资产时，应将取得的价款与账面价值之间的差额计人“投资收益”，同时将“资本公积”转入“投资收益”。持有至到期投资，贷款与应收款项，在持有期间，企业应按照摊余成本和实际利率计算确定利息收入，计人“投资收益”。处置该投资时，应将所取得价款与持有至到期投资账面价值之间的差额计入“投资收益”。由此可见，持有期间金融资产的公允价值变动没有计入投资收益，只有在处置该金融资产时。才会形成真正的投资收益。因此，公允价值计量属性的引入并没有改变投资收益数额。

三是投资收益报告方面的变化。投资收益反映在利润表中。在旧准则中，投资收益被排除在营业利润之外，和营业外收支一起构成利润总额。相关公式为：主营业务收入一主营业务成本一主营业务税金及附加=主营业务利润，主营业务利润+其他业务利润一营业费用一管理费用一财务费用=营业利润，营业利润+投资收益+补贴收入＋营业外收入－营业外支出＝利润总额，利润总额－所得税＝净利润。而在《企业会计准则第30号――财务报表列报》中，投资收益被包含在营业利润中。相关公式如下：营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益＋投资收益：营业利润，营业利润＋营业外收入－营业外支出＝利润总额，利润总额－所得税费用＝净利润。可见，投资收益在财务报表中的位置发

生了变化，由原来的营业利润之外变化为现在的营业利润以内。

第三，新会计准则中投资收益的认识。

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中图分类号：F416 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0398-01

房地产开发项目具有投资大、周期长、工序复杂、资金周转慢、风险大等特点，这些特点就决定了房地产开发项目首先是投资不容有失，一旦投资失败，损失动辄几千万甚至上亿，而且开发项目一般都是一次性的。因此必须在房地产开发项目投资前和投资后进行项目收益管理。本文根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型

建立投资收益模型，其目的在于保持项目的收益对比；为项目实施目标和实施效果的评价建立标尺；规范投资收益测算、提高工作效率。投资收益测算模型可以分为销售型、持有型和混合型。

中铁二局集团房地产开发有限公司主要是承担旧城、小区开发及土地整理等业务，属于销售型物业投资收益模型。对于销售型物业的经济评价指标很多。归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成项目利润表、现金流量表、资金计划表三张主表以及项目核心关键节点表、销售回款进度表、投资估算及投资进度表、成本分配表等若干辅表。另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。

二、构建项日收益评价体系

项目从征地到建设验收完成都需要项目收益的评价，尤其征地这个环节的项目收益评价最为重要，这个环节用到的评价方法是定量。项目投资收益测量计算的时候，每一个物业都有一些核心经济指标与辅助经济指标，它们用来检测项目是否给企业带来收益。

企业建设成立前会对所有指标设置基准值，企业分析所有指标对于企业的重要性，然后设置每一个指标在整体评价中的相对重要程度之后，会和基准值进行对比，然后依据相关规则，对所有指标打分，从而建设成立项目收益评价体系。

三、项日收益管理要贯穿于项日几个重要阶段

3.1 征地阶段投资收益管理

征地阶段非常重要，关系到项目收益的整个过程。征地阶段投资收益管理，一般情况下要和项目可行性一起研究。因为可行陛与收益管理是相辅相成的，项目收益测量计算得到的数据，是可行性研究需要的对象。而可行性研究的对象，是项目收益测量计算的依据。征地阶段的投资收益管理，需要很多方面共同努力，下面介绍一些相关的内容。

（1）全面理解目标项目的规划条件和设计要求。限高、容积率、覆盖率这三个指标是重点要注意的地方。这三个指标之间既互相联系又互相限制约束。

（2）认识和价格相关的信息。①明确实际交易的价格；②了解价格计算口径；③了解房屋自身配套设置的情况；④了解项目内外所有配置。

注重隐型成本。①开发土地内房屋拆迁需要的成本；②项目建设范围周边环境治理和市政设施建设需要的成本；③地下车库，地下室等建筑需要的成本。

做好风险分析，确定获取项目底价。投资收益管理工作的进行，需要对一些因素进行分析，比如，非土地成本变化、土地拍卖价格变化、销售单价变化等，这些因素都比较敏感，变化频率很快。对这些因素进行分析，得出项目收益和这些因素变化之间的联系，根据它们之间的联系对项目竞买底价进行分析。

3.2 策划阶段投资收益管理

策划阶段是对征地阶段的补充和加深，是对项目的产品、项目、客户进行详细的定位。这一阶段重要作用是对预备方案进行筛选，然后确实最合理的设计方案。项目策划阶段是征地阶段的深化，征地阶段因为某些原因没有确定工作方案，在项目策划阶段会对其进行确定，因为它会对项目收益的方案提供详细的数据，确保决策准确。

此外，还有项目的配套设备的标准，也会在这个阶段确定。在确定的过程中，要结合项目成本效益原则、销售定价、竞争项目实际情况、市场需求，得出可以准确测算项目投资的项目配套设备。

3.3 方案阶段投资收益管理

方案阶段重心是在符合规划指标要求的基础上，依据项目策划确定的方案，尽最大努力增加项目收益。在这个阶段，是对项目规划中的投资收益更深的测算。

3.4 定价阶段投资收益管理

项目进行过程中，项目成本也在不断变化，项目收益也开始明确。现在大多数房地产企业定价的时候运用的方法是竞争导向法与需求导向法，但是项目进行是分批进行定价的，所以仍然需要强制性跟踪收益，依据成本导向推算出开盘时候的价格。这个阶段要注意某种情况下项目收益的情况。

3.5 结案阶段投资收益管理

这个阶段中心工作是对整个项目进行总结，得出经验和教训，对整个项目收益进行最后的评价估量，方便后面的工作扬长补短，最大限度的增加项目收益。进展报告与好的经验都是在这个阶段完成的，进展报告与好的经验的制作过程中要认真的对每一个数据进行统计，并且把每一个数据表明出处，然后计算收益，分析收益降低的原因。同时，还要调查客户的满意程度。为后面的工作打下良好的基础。

四、建设成立投资收益管理的组织机制

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[例]2007年1月1日，A公司支付2366――38万元购入甲公司当日发行的5年期债券20万张，每张面值100元，票面利率7％，每年年末支付利息，到期一次还本。直线法处理如表1：

2007年1月1日购买时：

借：长期债权投资――面值

20000000

――溢价

3663800

贷：银行存款

23663800

2007年～2011年1每年年末：

借：应收利息

1400000

贷：长期债权投资――溢价

732760

投资收益

667240

二、实际利率法

在实际利率法下，问题的分析与直线法不同。第一步，计算实际利率。沿上例，根据140×(P／A，r，5)+2000×(P／S，r，5)=2366.38，求得实际利率r=3％。第二步，根据实际利率计算各期实际利息收入。按照各期实际资金占用量计算的实际利息收入如表2：

2007年1月1日购买时：

借：持有至到期投资――成本

20000000

――利息调整3663800

贷：银行存款

23663800

2007年12月31日：

借：应收利息

1400000

贷：投资收益

710000

持有至到期投资――利息调整

690000

2008年12月31日：

借：应收利息

1400000

贷：投资收益

689000

持有至到期投资――利息调整

711000

三、两种方法的比较

第一，投资收益计算的方式不同。直线法下，投资收益的确定以债券票面价值及票面利率为基础，减掉或加上平均分摊的债券溢价或折价计算各期投资收益，不考虑货币时间价值、资金实际占用量、实际利率等因素，是一种传统的会计摊配方法。实际利率法下，投资收益的计算是各期实际资金占用额与实际利率相乘后的结果，各期应收到债券发行方支付的利息只看作是现金的流入，只反映为应收的债权，更强调从财务管理的角度界定投资收益的性质。

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在我国，当年实现的盈余一般于下年度发放利润或现金股利。因此，通常情况下，投资企业当年分得的利润或现金股利，是来自上年被投资单位的盈余分配。投资企业确认的投资收益，仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的被投资单位宣告分派的利润或现金股利超过被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的部分，作为初始投资成本的收回，冲减投资的账面价值。具体会计处理时，可按本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利与上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益之差额，求得应冲减或转回的初始投资成本，再根据“借贷平衡”原理，确认投资企业应享有的投资收益。根据“本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利”与“上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益”的关系，分以下三种情况作具体探析：

1．本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利大于上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益（以下简称“情况一”）

按本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利与上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益之差额，求得应冲减的初始投资成本。根据借贷平衡原理，应确认的投资收益等于应收股利与应冲减的初始投资成本之差。

2．本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利小于上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益（以下简称“情况二”）

按上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益与本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利之差额，求得应转回已冲减的初始投资成本，但转回数应以原冲减数为限。根据借贷平衡原理，应确认的投资收益等于应收股利与实际转回的初始投资成本之和。

3．本年被投资单位宣告分派的利润或现金股利等于上年投资企业投资持有月份中被投资单位实现净损益（以下简称“情况三”）

此种情况下，既不冲减初始投资成本，也不转回已经冲减的初始投资成本。根据借贷平衡原理，投资收益等于应收股利。

二、案例

A企业2002年7月1日以银行存款购入C公司10%的股份，并准备长期持有，C公司当年实现的净利润于下年度2月宣告发放现金股利。

1．2002年C公司实现净利润300万元，2001年2月宣告分派现金股利200万元。

分析：本年C公司宣告分派的现金股利为200万元，上年A企业投资持有月份中C公司实现的净利润为150万元(300×6÷12)，可见，此业务类型属情况一。应冲减的初始投资成本为5万元(200－150)×10%，根据借贷平衡原理，应确认投资收益为15万元(200×10%－5)。会计处理为：

借：应收股利 200 000

贷：长期股权投资 50 000

投资收益 150 000

2．2001年C公司实现净利润400万元，2002年2月宣告分派现金股利360万元。

分析：本年C公司宣告分派的现金股利为360万元，上年A企业投资持有月份中C公司实现净利润为400万元，可见，此经济业务类型属情况二。应转回已冲减的初始投资成本为4万元[(400－360)×10%]，根据借贷平衡原理，应确认投资收益为40万元(360×10%＋4)。会计处理为：

借：应收股利 360 000

长期股权投资 40 000

贷：投资收益 400 000

3．2002年C公司实现净利润350万元，2003年2月宣告分派现金股利350。

分析：本年C公司宣告分派现金股利为350万元，上年A企业投资持有月份中C公司实现净利润为350万元，可见，此经济业务类型属情况三。既不冲减初始投资成本，也不转回已冲减的初始投资成本，根据借贷平衡原理，应确认投资收益为35万元(350×10%)。会计处理为：

借：应收股利 350 000

贷：投资收益 350 000

4．2003年C 公司亏损50万元，2004年2月宣告分派现金股利50万元。

：本年C公司宣告分派现金股利为50万元，上年A投资持有月份中C公司亏损50万元，可见，此业务类型属情况一。应冲减的初始投资成本为10万元[(50＋50)×10%]，根据借贷平衡原理，应冲减投资收益为5万元(50×10%－10)。处理为：

借：应收股利 50 000

投资收益 50 000

贷：长期股权投资 100 000

5．2004年C公司实现净利润500万元，2005年2月宣告分派350万元。

分析：本年C公司宣告分派现金股利350万元，上年A企业投资持有月份中C公司实现净利润500万元，可见，此经济业务类型属情况二。应转回已冲减的初始投资成本为11万元[(500－300)×10%=15万元，但转回数不能大于原冲减数11万元(5－4＋10)]，根据借贷平衡原理，应确认投资收益为46万元(350×10%＋11)。会计处理为：

借：应收股利 350 000

长期股权投资 110 000

贷：投资收益 460 000

下面，以A企业2001年和2005年经济业务为例，运用准则中的公式如下：

⑴ 2001年属于“投资年度”，应先确认投资收益，再确认应冲减的初始投资成本。应确认的投资收益=300×10%×6÷12=15万元，应冲减的初始投资成本=200×10%－15=5万元。会计处理为：

借：应收股利 200 000

贷：长期股公投资 50 000

投资收益 150 000

⑵ 2005年属于“以后年度”，应先确定应冲减的初始投资成本，再确认投资收益。应冲减的初始投资成本=[(200＋360＋350＋50＋350)－(150＋400＋350－50＋500)]×10%－(5－4＋10)= -15万元，但转回数不能大于原冲减数11万元(5－4＋10)，故初始投资成本只能转回11万元，应确认的投资收益=350×10%＋11=46万元。会计处理为：

借：应收股利 350 000

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一、研究的背景和意义

投资收益是指企业在一定会计区间以各种方式对外投资所取得的回报(或者发生的损失)。投资者对于投资收益占净利润比重较大的公司需要辩证看待。对于中国的上市公司而言，投资收益比主营收入更具有波动性吗？国内多数研究停留在对我国上市公司投资水平效率的分析上，尚未对投资收益对上市公司风险的影响进行系统且深入的研究，本文的贡献在于丰富了该领域的研究。

二、数据与方法

考虑到数据的连续性和稳定性，本文选取2003～2010年周期性行业中的能源、金属和矿产行业上市公司。数据的选择期间是考虑到我国股市在2003年～2010年经历了熊市和牛市的周期，时间段的考察较为充分。研究方法是基于资产组合理论，利用两资产组合的方差和协方差理论得出投资收益与营业收入的相关性，进而得出上市公司投资收益对营业利润波动性的影响。然后采用Stiro的研究模型，从周期性行业的整体层面上来研究投资收益的风险分散化情况，并在这个回归模型的选择上根据中国实际进行修正。

三、周期性行业上市公司营业利润的波动性

为了度量投资收益和营业收入对周期行上市公司波动性的贡献度，我们用投资收益和营业净收入增长率替代其对应资产的收益来计算资产组合的波动率。此处取对数增长率。根据投资组合理论，由两项资产构成的投资组合的方差为：

σ2dlnOP=a2σ2dlnNON+(1-a)2σ2dlnNET+2a(1-a)Cov(dlnNON,dlnNET)

其中，a是投资收益占营业利润比重，dlnNON是投资收益的对数增长率，dlnNET是营业净收入对数增长率，a2σ2dlnNON是投资收益对营业利润波动性的贡献度，(1-a)2σ2dlnNET是营业净收入对营业利润的贡献度。根据投资组合理论，这里我们将2003年～2010年分为2004～2006、2006～2008、2008～2010三个阶段。估计结果显示第一到第二阶段银行收入的波动性略微上升，投资收益方差上升幅度最大；后两阶段营业净收入的方差显著增加，营业净收入的与投资收益的协方差进一步下降，表明能源、金属与矿产类上市公司营业收入的波动性主要来自于营业净收益、投资收益波动性的上升，及两者协方差的下降。营业净收入与投资收益的协方差的绝对值不断提高，两者之间协方差为负，说明投资收益可以直接降低周期性行业的经营波动性。从三个时间段的考察来看，这种对上市公司经营波动性的影响逐渐加大，投资收益对于公司经营风险的分散能力不断增强，说明周期性行业上市公司不断增加投资收益业务能带来公司波动性的持续降低。

四、投资收益对周期性行业上市公司收益和风险的影响

根据样本期间127家上市公司投资收益占营业利润比重平均值由小到大的顺序进行排序，然后建立计量模型来分析上市公司投资收益增长对营业利润和风险的影响：

Yi=α+β1In(Ai)+β2TZBZi+β3TZRATEi+β3YYRATEi

Yi包括营业利润增长率均值、营业利润增长率标准差、股权收益率均值、股权收益率标准差、夏普比率。A是上市公司是年度总资产增长率，TZBZ是投资收益占营业利润的比重，TZRATE是投资收益年度增长率，YYSRRATE是营业净收入的年度增长率。根据结果我们可以看到投资收益占营业利润比在对营业收入的标准差具有显著影响，但是投资比重变量对营业利润的的收益，也就是均值影响不显著，说明投资收益业务的增加带来了营业利润的波动性，但却不一定伴随着较高的平均收益。从解释净资产收益率的收益和风险效果来看，TZBZ和TZRATE对净资产收益率的影响不显著，投资收益业务的增加并没有用提高净资产收益率的均值，但是我们可以看到投资收益增长率变量会对净资产收益率的风险有着正面影响。

本文的研究结果表明，我国周期性行业投资收益业务的增长对营业利润具有一定的风险分散化效应。但是由于投资收益相比于营业净收益具有较高的波动性和明显的周期性，随着投资收益比重的增加，这种分散化所带来的边际收益在逐步减少，更多地依赖投资收益的增长存在着恶化风险与收益之间权衡关系的可能性。因此，根据业务发展规模保证投资收益业务的最优占比才是合理的选择。