关于物业服务的法律法规范文

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中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。

1 物业管理的含义及职责

《物业管理条例》（2007年修订版）中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其具有以下特点：

首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。

其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。

第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。

由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。

目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。

2 物业消防安全管理存在问题及原因探析

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

2.1 物业与开发商交接不规范

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

2.2 物业消防安全职责不明晰

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》（2008年版）第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举；二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。

可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。公安部61号令自2002年5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

2.3 物业过于重服务轻管理

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告；《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

2.4 设施维护保养资金不到位

物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。

2.5 物业从业人员素质较低

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

2.6 消防机构监管存在盲区

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

3 解决物业消防安全管理问题的对策

3.1 确立物业服务企业消防主体责任

要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

3.2 形成对物业服务企业监督的合力

住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

3.3 转变对物业服务企业消防监管思路

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

3.4 保障公共消防设施维护资金的使用

政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。

3.5 加强对业主的消防安全宣传教育

物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。

参考文献

[1] 季青.浅谈如何加强物业管理单位的消防工作[J].科技创新与生产力，2011（211）：57-59.

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2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题

(一)物业管理招投标

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

(二)物业管理服务

建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

(三)物业装饰装修管理

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。

(四)业主自治

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

(五)物业使用与维护

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。

(六)物业服务收费

涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。

三、物业管理的立法完善

在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。

(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性

我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。

(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》

出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。

(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作

不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。

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二我国物业管理的发展现状及存在的问题

1．现状

(1)物业管理规模不断扩大近十几年来，我国的城市住宅小区已初步建立起了社会化、专业化、市场化的物业管理格局，并随着我国城镇住房制度改革的深化和城镇化的快速推进而进入了快速发展期。截至2012年，我国物业服务百强企业营收值已达到25734．8万元，同比增长10．2%。物业服务百强企业物业服务费收入占各类物业服务费总收入的54．9%;商业物业、办公物业和其他类型物业在物业服务费收入的占比均有小幅提升，同比分别增加1．1、0．4、0．9个百分点。目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等一线城市已超过95%。(2)物业管理法律框架初步形成原国家建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区物业管理办法》，该《办法》首次明确规定:在城市新建住宅小区实施物业管理制度。随后各省、自治区、直辖市也相继制定了一系列关于物业管理的地方性规章，如深圳率先制定了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，开创了物业管理地方立法的先河。1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》系统地提出了要建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的物业管理新体制。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。2007年8月国务院颁布经重新修订的《物业管理条例》，新《条例》对业主自治管理和物业服务做了进一步的强调。

2．问题

(1)服务质量差，治安状况差，乱收费现象严重首先，在服务质量方面，据《中国房地产报告》引述中国社会调查事务所的一项调查结果显示:在与购房有关的问题中，95%的消费者最关心的是物业管理问题;在对物业管理服务的满意程度调查方面，41%的被访者表示“非常不满意”，22%的被访者表示“不满意”，12%的被访者表示“比较满意”，2%的被访者表示“非常满意”。上述数据表明，业主对物业管理企业提供的物业服务满意程度较低。目前，物业管理企业所提供的公共服务、专项服务和特约服务这三项服务均存在较大的提升空间。虽然有部分物业管理企业的这三项服务工作做得较好，但是更多的物业管理企业连售房时承诺的最基本的公共服务也不能兑现:公用楼梯、道路、绿地无人清扫;垃圾遍地、下水堵塞、污水漫溢、臭气熏天亦无人过问。其次，小区治安状况差是居民在日常生活中最为担忧的问题之一。小区居民家被撬，自行车、摩托车、甚至汽车被盗案件时有发生。有的小区大门口处的门卫形同虚设，小偷可以长驱直入;有的小区雇佣退休工人看楼护院，虽臂缠袖章坐在楼道前，但实为聋子耳朵，无济于事;有的小区虽然组织了巡逻队日夜巡逻，但仍难保小区的安全。再次，在物业收费方面，由于业主与物业管理企业之间的地位不对等，导致有些物业管理者乱设收费项目，随意提高收费标准，从而使居民不堪重负，怨声载道。例如，据《大同日报》报道，大同市物价局价格举报中心每年受理的价格举报、咨询中房地产及物业管理乱收费问题占43%，位居第一。(2)市场化程度低，经营模式单一目前，我国住宅小区的物业管理企业一般均与房地产开发商存在着密切关系，大多数物业管理企业或是由房地产开发商自己组建，或是由房地产开发商直接委托。这使得物业管理企业的经营活动具有一定程度的垄断性，剥夺了业主和业主委员会对物业管理企业的选择权利和契约自由。也就是说，一个物业管理企业一旦开始管理某个小区，别的物业管理企业就再也没有机会或是很难再进入该小区从事该小区的物业管理工作。(3)业主委员会或无或涣散，无力制约物业管理企业目前，我国大多数小区的业主委员会为或无或涣散的状态，这使得业主无力制约物业管理企业的任何行为。而业主委员会或无或涣散的原因来自于以下两个方面。一方面从业主委员会的成立来看，《物业管理条例》虽然规定了业主委员会委员由业主大会选举产生，但并无任何硬性的程序性规定。由于小区业主的松散性，使其很难自主产生业主委员会，而由此导致的后果是广大业主不可能与物业管理企业进行充分有效的沟通，进而不能对物业管理企业实施有效的监督与制约。另一方面从业主委员会的存在及发展来看，业主委员会的运转需要自筹活动经费、自建管理制度、自找办公地点。由于对业主委员会的成立和运转缺乏强制性的相关规定，致使截至目前我国绝大多数小区都未成立业主委员会，即使少数小区已成立了业主委员会，其运转亦处于松散状态，不能有效地开展活动，说其有如形同虚设亦不为过。以武汉市江岸区岔马路金洲花园小区为例，由于收费不到位及人员流动问题，业主委员会于2005年成立后仅维持两年便于2007年解散。在业主委员会或无或涣散的情况下，物业管理企业在物业管理中几乎处于不受任何监督与制约的状态，而缺乏监督与制约的后果是物业管理公司即使在履行物业服务合同中存在严重的问题，其亦不会被追责。

3．物业管理问题产生的原因

(1)相关政策法规滞后我国物业管理实践从上个世纪80年代中期就已经开始，而与之相比我国的物业管理立法却明显滞后。自深圳于1981年成立第一家物业公司到1994年我国第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台，中间竟有13年地方法规的空白期。目前，在全国范围内调整物业管理法律关系效力较高的是2007年出台的《物权法》，但其作为一部基本法，原则性的规定要多于可操作性的规范，这使得对物业管理的规范更多地依赖其他行政法规等。在地方法规层面，为配合国家层面物业管理相关法律的实施，许多地区结合本地情况出台了本地关于物业管理的规章制度，但由于各地物业管理发展状况不一及立法者对物业管理理解的不同，致使各地制定出来的地方物业管理法规与国家的法律规定在一些重大问题的规定上不相一致，如我国《物权法》和《物业管理条例》规定业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同等活动都是代表性的、程序性的，其法律结果直接归属于业主本人，换句话说小区的业主拒不根据合同履行交纳物业费的义务时，业主委员会的委员不因此而承担相应的法律责任，因而从立法角度看，业主委员会并不属于社团法人。而《深圳经济特区住宅区物业管理条例》却规定业主委员会必须经过注册登记，成为社团法人。中央与地方法规相互矛盾不仅破坏了我国物业管理法制的统一性，也是导致我国物业管理领域乱象频仍的原因之一。

(2)业主尚未树立购买物业服务的观念，在认识上存在较大误区一方面，虽然《物业管理条例》已颁布和实施多年，但某些业主并没有树立起“购买服务”的意识，致使拖交、拒交物业费的现象十分普遍。另外，《物业管理条例》等法律、法规并没有明确规定房地产开发企业与物业管理企业的权责范围，致使本应由房地产开发企业承担的房屋质量问题归咎于物业管理企业，部分业主并未认清各种管理矛盾的责任主体，常常以房屋质量问题为由拒交物业费。另一方面，从城市住宅小区物业管理服务的非排他属性来看，不能因为某些业主“不需要”某些物业服务，如小区整体绿化、治安等物业服务，物业管理企业就可将其排除在物业服务范围之外。由于“不需要”某些物业服务的业主虽然拒交相应的费用但仍享受物业管理企业提供的相应服务，就会使得“需要”某些物业服务的业主支付的物业费不足以弥补物业管理企业提供小区物业服务产生的成本，于是，小区物业管理企业提供的服务的数量和质量就可能达不到业主的要求，从而引起业主的不满，进而可能因此更进一步地加剧物业管理企业收缴物业管理费的难度。因此，业主尚未树立购买物业服务的观念，是导致业主与物业管理企业矛盾激化的重要原因之一。

三关于加强城市住宅小区物业管理的对策

1．制定相应的法律法规，加强行业监管，明确界定业主、业主委员会及小区物业管理企业各方的权利义务关系尽快完善我国物业管理法律体系，是理顺目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。对此，本文提出以下建议:第一，涉及物业管理的法律法规应由中央直接立法;第二，在涉及物业管理领域的一系列法律法规中，应对住宅小区管理中房地产开发商的权限、业主的权益、业主委员会的成立及运作、物业管理公司的责任与义务等问题作出明确界定;第三，要尊重业主和物业管理企业双方的意思自治，在相关法规的调整下，业主与物业管理企业最终须依据所签订的物业服务合同，在《合同法》的框架下厘清业主与物业管理企业间的权利义务关系。如此，小区的物业管理才能走上健康发展的轨道。2．加强城市住宅小区物业企业管理，引入市场竞争机制，培育和完善物业管理市场的微观经济主体缺乏竞争机制、物业管理市场体系尚未真正建立起来，是当前城市住宅小区物业管理成效差的原因之一。因此，解决物业管理领域的乱象，最根本的就是在完善法规的前提下，改变这种市场竞争程度不够的垄断现状，以竞争促进物业管理服务质量的提高。对此，本文提出以下建议:第一，要推行物业管理企业资质等级申报评审制度，提高物业管理企业的准入门槛，例如对物业管理企业进行资格认证管理、对物业管理企业进行定期考评;第二，引进市场竞争机制，明确物业管理招投标的基本要求和操作程序，以使参与者有章可循。

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一、问题提出

案例：甘肃省天水市江南花园业主委员会诉深圳江夏房地产公司案。诉求：第一、将公共维修基金转移政府维修基金专有账户（其时小区已开发售完三年），不在占用;第二、退还收取每户大门建设费五百元（因为小区一直使用普通门，并未向开发商陈诺的建成高档电动门）。以上两诉求经法院审理，均以业主委员会胜诉告终。在这之后该小区又陆续出现一系列管理与运行的问题，是在全体业主支持与参与，业主委员会领导，政府出面调解干涉下才得以解决。另外，根据2012中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，因物业管理发生的严重纠纷的占总纠纷的80%。分析说明现有管理模式存在弊端与不足。随着我国城市化进一步发展与加深，高层建筑不断增多、密度增大，人际关系随之趋向复杂化。在此背景下，如何减少纠纷、纠纷发生后如何合理解决，都是区分建筑物管理模式待需解决的问题。

二、区分所有建筑物管理团队的比较探究

（一）区分所有建筑物管理团队的性质

它是现代建筑物区分所有权管理制度上的一个重大问题。对各国家和地区的关于此问题的比较分析，它可以归纳为五种模式。[1]分别为：其一、不具有法人人格的团体（德国模式）。但实务中，“得借集会与管理人二机构而成为有行为能力的组织体（德国《住宅所有权法》23―26条），这一结合超越了普通共有关系，有浓厚的团体性。其二、具有法人人格的团体（法国、新加坡模式}。此模式一律承认区分所有权人的管理团体具有法人人格。其三、管理团体法人（附条件的法人人格模式）。如日本法，30人以下的区分所有权人构成的管理团体性质上即为无权利能力的社团。但30人以上可成立法人。[2]其四、判例实务上法具有人资格。此以美国为代表，又称美国模式。其五、香港模式。它以区分不同类型建筑物为前提，依据《建筑物业管理条例》与“大厦公契”，规定了三类管理团体：1、业主立案法团（独立的法人组织）。2、业主委员会（依大厦公契组织与运作，由业主大会选出）、3、居民互助委员会。[3]

通过以上分析归纳，管理团体有法人化与“混合型”两类，法人化占绝大多数是否从一侧面反应了一种法人化趋向？我国学界大都也认为：“从发展趋势看，业主管理团队向法人化方向发展是各国立法的基本取向。”[4]笔者并不认同。各国政治经济发展，以及文化传统不同，且所处的“法境”不同，我国在借鉴时不能盲从，这一点也可以从各国实践与相关法比较中清晰可见。各国都是基于本国的实际情况探索管理模式，及时修订法律，以期有效解决现实问题。

（二）我国关于区分所有建筑物管理团队相关法律法规的规定

关于此问题的规定见《物业管理条例》第8、10、11、15、20、35条。与其他各国比较可知，我国区分建筑物管理团队并不具有法人资格，也没有采取“混合型”模式。所依法律法规不多且不详细，是一项法律空白。

三、区分所有建筑物管理团体内部的管理机关

以上无论五种模式有多大差异，它们均设有与其相应的管理机关。以下就管理机关的类型、管理机关内部产生、设置、职权、运行规则做一分析说明。

（一）比较各国区分所有权人管理团队的管理机关

就其核心与实质，大抵可以分为两种类型：管理者型和理事会型。其一、管理者型。它是指区分所有权人团体管理的诸管理机关中，以管理者为中轴和核心的管理制度类型。此种类型管理机关结构简明，主要为总会（大会、集会）与管理者。它的团体性较弱。以类型以德国意大利、瑞士为代表。其二、理事会型。它指以理事会为中轴和核心的管理制度类型。以美国为代表，新加坡、日本也属之。但美国在管理的实际运营上象属于管理者型。[5]

（二）意思机关――区分所有权人大会（或集会、总会）

区分所有权人大会（以下简称大会）的性质和决议。（1）它属于强制必设机关，通常由区分所有权人全体组成，是最高意思决定机关。业主借此参与共同事务的管理。它是成员自治的表征。（2）大会的召集、主持、记录和决议效力各国大同。但表决归纳起来有四种模式：[6]新加坡模式。依地板总面积的大小将份额划分为四个等级以确定表决权和表决能力的大小;德国与瑞士模式。又称“人头数原则”;日本模式。以专有部分室内面积的比例为标准来确定表决权及表决能力。

（三）执行机关――管理者

管理者乃具体执行机关。一般为大会选出。管理者的职权与权限，概括起来包括两方面：对内关系方面的职责和权限与对外关系方面的职责和权限。前者为管理者与区分所有权人之间的关系，后者为管理者与第三人之间的关系。各国关于管理者职责与权限的规定大体上一致，仅在一些非重大的方面存在细微差异。我国是管理委员会。

（四）监督与咨询机关

1、监督与咨询机关是另一类管理机关，但各国法律未普遍设立。且其性质各国也有不同认识。（同上）（1）法国法。在大会和管理者之外，尚有并列的第三种机关――管理团体参事会。其性质依法兼具监督和咨询的双重性质的管理机关。（2）德国法。德国依《住宅所有权法》第29条规定，设有“管理顾问委员会”，为非必设机关。实践中发挥了巨大作用，为一具有重要作用的机关。（3）日本法。其现行《区分建筑物区分所有权法》没有设置与德国、法国相同的或类似的监督、咨询机关。但在管理组合法人，却设有监事。它为管理组合法人的必设机关，是业务执行的监督机关。综合以上，此类监督、咨询机关的设置均有其必要;从法律法规看我国并未规定专门监督、咨询机关，它规定的是：由业主参加业主大会举业主委员会，由业主委员会监督物业服务公司;业主与业主大会监督业主委员会工作;另外由基层行政机关或基层群众自治组织给予物业管理以监督与指导。

（五）香港关于建筑物区分所有权管理团体及内部的管理机关特殊规定

1、如上文香港业主参与大厦管理形式有三种：（1）业主委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就管理事宜向物业服务企业提供意见与建议。（2）业主立案法团是独立法人。它会召开业主大会，并选出管理委员会。法律赋予管理委员会广泛与具体的权利。（3）互助委员会是业主与租客组成的志愿组织，其下可设执行委员会。

2、物业公司扮演服务或“雇工角色”。与以上各“委员会”及其下设的执行委员会共同依法实施管理职责。香港物业管理之所以高效、有效主要基于“法治化”与物业精细化管理，也基于其物业服务公司的高度专业化;管理团体有权聘请专业人员提供专业服务。如，管理委员会职权与义务第14条：委托一名律师，授权其代表屋村业主处理有关法律诉讼文件等。

四、比较借鉴中的结论

从以上比较分析，欲解决立法与现实物业管理疑难问题、促进物业管理的健康发展，必须建立和呼实际的管理团队与有效的管理运行模式，并赋予其职责与权利。而欲达此目的，要制定完备与详细地法律法规与各种规范。要以业主自治的为基础，同时行政机关必需给予适当指导与干涉。司法作为解决纠纷与冲突的最权威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和执行机制。

（一）细化、完善相关法律法规

我国现行法规以《物权法》、《物业管理条例》、及各地方性物业管理细则为主干，但在精细化与完备上有很大不足、存在法律法规空白与不细化。如、区分所有建筑物分类管理的规定;物业保险方面;;管理费的细节规定方面;分层级的物业服务人员的培训等等，直接导致实践中的问题出现的无法可依。

（二）参照国际先进立法成熟经验，借鉴公司法管理机制尽快建立、形成适合我国自身条件与实际的管理模式――“四维一体”的管理模式

建议在德国模式或香港模式中参照选择，建立“四维一体”模式。四维分别为：业主及业主大会、物业管理委员会、服务主体（无论是个人、物业管理公司或其他类似主体）、政府或公权力组织。无论采取什么模式，前“两维”都是基础与必须。[7]（1）解决业主大会召集难、表决难等问题，提高民主参与意识。（2）加强物业管理委员会完善，详细规定其权利与义务。我国法律在这一点上规定“很弱”。实践中多由退休人员组成，且缺乏物质与精神上的激励机制，这是不符合现代管理理念的。[8]这一问题在制度上必须解决。（3）服务主体方面应更灵活。可由业主们自主完成，也可交由市场机制解决。如“信托物业管理模式”的出现;物业管理职业经理人的出现和提倡等等。[9]此外，业主管理委员会与服务主体，即类似于公司法中董事会与经理人的角色的关系应该是物业管理运行探索的主题。它们之间的关系运行机制的理顺与高效是解决实际问题的关键。要运用法律对策（主要是监管策略与治理策略）降低委托人遭受人机会主义行为的伤害。[10]要从法律上赋予物业管理委员会相应权利以至权力，促进其与服务主体的“团队”互动运行，以提高物管的管理效率。（4）政府或公权力组织的参与是“四维一体”模式的一般管理环境因素。它是包括司法及基层政权组织等诸多内容。其决定着管理纠纷的最终解决，也从另一方面影响着物业管理模式和效果的构建。尤其在中国现实环境下，它的参与不仅能解决现实问题，而且对我国法治建设有重大意义。

（三）对“老常难”问题的解决对策

对物业管理中“老常难”问题（如：欠费、宠物等）的解决与机制的建立是一切管理的关键。解决它最起码的目标――“安居”便可实现。这也是为什么大多数国家对这一类问题用强有力立法应对的原因之一。必需规定有力、高效法律以及设立简易裁判机构。1、拟建立小额审判法庭、或物业管理审裁处这样简易高效审判机构对相关纠纷争议第一时间明辨审结，为消除矛盾解决问题提供公平及时权威的司法便利;2、对欠费、噪音、养宠物、停车位等问题，要在法律法规中细化规定，形成程序化、渐进式的而非泛泛的罚则规定。如，对欠费问题，香港及大多数国家都规定如下催费程序：催收――警告――加收罚金（数次）――司法解决，而且都很严厉。

（四）政府或公权力在物业管理服务中的参与机制及对物业管理模式的意义

物业管理服务表面是私法自治问题、业主自我协议管理问题，但实际上必须有公权力的参与和指导。随着我国社会经济的发展，城乡社会结构发生巨大而深刻的变化。居住小社区”（简称“小区”）和由若干其组成一个个大社区会成为社会基本“单位”。物业管理及问题关系每一居民生活也关系国家的安定也社会和谐建设。这涉及并落实于物业服务市场建立、物业管理服务的运作和最终纠纷与裁判之上。修改后的《物业管理条例》也反映了政府对管理机关设置与相关各项工作的指导。如第10条：同一个物业管理区域内的业主，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门“或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;还有第19条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的撤销规定。

从解决现实问题和形成有效管理模式上，政府应该提供更有效的法律服务，以便促成业主自治的有效性。建议以法律法规形式提供：律师参与服务;物业管理账务审计的专业化服务;业主大会的召开指导服务;纠纷矛盾出现时及时先行裁定服务等等。其中律师参与服务;物业管理账务审计的专业化等服务可以看做是借鉴公司法中的“看门人的控制”制度，它是指通过聘用非公司主体（例如会计师和律师）来监督公司主体行为提供律师参与服务与账务审计服务。[11]这一制度是任何管理模式都不可或缺的环节。他与物业管理内部监督（业主与物业管理委员会监督，以及信息披露）共同构成管理的完整监督机制。而且更专业高效。以上既是立法、物业管理服务的必须，也是社区秩序安定、和谐社会、民主与法治建设的内容与基层实验基础。（作者单位：四川师范大学）

参考文献：

[1]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，2007，法律出版社，第284页。

[2][日]《建筑物区分所有权法》第47条。

[3]王玉洁：“香港物业管理透视”，《城市开发》2009（19）。

[4]谭峻：《区分建筑物的社会化管理》，2012，知识产权出版社，第102页。

[5][日]稻本洋之助：《公寓管理之考察》，清文社1993版，第136页）

[6]同上[1]，305页

[7]谭峻，《区分建筑物的社会化管理》，2012，知识产权出版社）

[8]斯蒂芬 P.罗宾斯等著，毛蕴诗主译，机械工业出版社，2010，267页

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以广西百色市右江区为例，该区物业服务始于

2004年，前期物业服务费由开始时0.3-0.6元/O

不等，随后定价逐步略高，目前最高只为0.9元/O

（高层住宅）。从调研结果看，物业服务企业营运仍处于亏损状态。如某小区近三年建成交付物业服务总建筑面积302315.11O，住房1564套、商铺562间，前期物业服务费为0.9元/O（实收0.85元）。按照行业规范配置管理和服务人员共82名，2015年底业主入住率80%，物业服务费收费率85%，全年物业服务费总收入266.67万元，实际开支物业服务费305.75万元，入不敷出。又如另一小区，总建筑面积68000O，总户数614户，业主入住已10年，入住率达99.9%，物业服务费标准为多层0.5元/O，高层0.65元/O，2015年收费率达98.8%，总收入42.2万元，物业服务从业人员20人，总支出47.85万元，同样入不敷出，不足部分物业服务企业只能通过额外经营予以补充。由此看出，即便是按最高标准且收费率达 100%的物业服务企业，要按标准提供物业服务仍然存在资金缺口，收费标准和收费率都比较低的物业服务企业，更是入不敷出，难以为继。

（二）物业服务费收费困难

存在的主要原因有二：

首先，物业服务水平低，管理不规范。一是物业服务企业管理人员和服务人员素质不高，不专业，物业服务不按规范操作，服务质量欠佳；二是物业服务企业不能按合同约定提供服务，质价不相符；三是物I服务企业没有按规定公布物业服务资金的收支情况，业主消费不明白，由此常常引起业主不满，以致拒绝缴纳物业服务费。

其次，业主物业管理意识淡薄，欠缴、拒缴服务费比较普遍。部分业主对物业管理的认识模糊，认为物业管理可有可无，物业服务的消费观念没有完全树立起来，没有完全理解物业费主要用于居住小区共用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支，保持小区持续并趋于更完善的公共需要，只片面认为自己家中生活设施损坏而物业服务企业不能无偿上门维修，由此不积极缴费。也有部分业主存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不缴纳物业费，认为自己缴纳反而吃亏，所以也效仿着拒缴或者拖欠物业费，这样的风气导致物业服务费收费率降低，进而使物业管理无法正常运行，公用设施设备、公共场地和绿化失修失养，公共秩序不畅。由于如此原因，物业服务费不足，出现物业服务企业不能按规范配置足够人员、降低服务标准等现象，由此反过来使业主以此为由，对物业服务企业不满而欠缴、拒缴物业费，形成恶性循环。

二、解决物业费不足问题的意见建议

充分利用和发挥物业管理行业协会狠抓行业自律，加强从业人员的教育和培训，增强企业抓改革、促发展的活力，提高队伍素质，转变服务理念，增强服务意识，改进落后方式，规范服务行为，提升物业服务水平的基础上，政府及其相关部门以及房地产开发建设单位应当更进一步重视解决和支持物业服务行业的疑难问题，以改革创新发展的理念帮助行业建言献策，扶持行业持续健康发展，使之更好地为社区服务，为构建平安和谐舒适小区做贡献。

（一）在政府层面，加强完善物业管理法规体系，为行业发展增添活力

物业服务行业在完全市场化的进程中，物业服务企业的竞争力日益加剧，由于相关法律法规缺陷，市场调节遇上困难，如不及时进行法律法规和政策的调整，物业服务行业将陷入更为艰辛的困境。为切实维护物业服务行业健康发展，应当在国家层面统一考虑，制（修）订和完善物业管理一系列法律法规和政策规定。

（二）在开发企业层面，建设完备，合理支撑，为物业管理建立保障机制

1.精细设计，建设完备，质量保证，为项目后续管理打好基础

经调研发现，以往的房地产开发，处于重建设轻管理的开发理念，忽视了加强后续管理的设计和投资计划，且开发项目建设质量不过硬，开发项目产品销售结束后，后续的物业管理困难重重。根据《房地产开发经营管理条例》第十六条规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。因此，房地产开发企业应树立全局性和前瞻性观念，在项目规划设计期通盘考虑，投入到位，建设完备，为项目后续管理打好基础。

2.对前期物业足够保障，打牢物业服务基础

前期物业服务关系到商品房楼盘销售的速度，关系到房地产开发企业在消费者和社会中的口碑。如得不到房地产开发企业的足够保障，前期物业将无法达到预期的服务标准和目的。因此，房地产开发企业应当对前期物业进行足够的投入，包括完善基础设施的投入，物业服务人员经费不足的保障，公用部位、公用设施设备维护的保障等，保障前期物业管理和服务全面到位，以鼓励物业服务企业向高标准目标提供服务，优化小区人居环境，给业主留下美好的第一印象，从而在物业管理过程中营造良好的服务关系。

3.遗赠物产，为后续物业管理增添后劲

房地产开发企业应当瞻前顾后，合理支撑，给后续物业管理遗赠物产。所谓遗赠物产，是指房地产开发企业应当将项目总建筑面积的2‰-3‰（大面积2‰，小面积3‰）作为房地产开发企业产权的商品房（住房或商铺），交付给物业服务企业经营管理，补助后续物业管理费用的不足。遗赠物产必须依法登记，依法移交，保值增值，其收益作为激励基金，专用于小区业主物业费缴纳的激励补贴，即对按时缴费的，物业服务企业从此激励基金给予一定比例的补贴，并形成长效激励机制，以此激发业主缴费的积极性。

（三）在物业服务企业层面，挖掘资源，精打细算，确保资金合理使用

1.开源节流，充分利用额外资源

物业服务企业协同与小区业主委员会盘活小区内共用部位可收益性的广告费、占地使用费、租金等资源，扩充物业专项维修资金，弥补物业服务费的不足。同时严格控制支出，精打细算，收支情况定期向业主公示，接受监督。

2.明确措施，坚决依法治理“老赖”问题

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中图分类号:F27文献标识码:A

一、房地产物业管理企业发展现状

20世纪八十年代初我国第一家房地产物业管理公司在深圳建立,标志着物业管理行业的诞生。至今已有20多年,根据国家统计局2009年的行业调查数据显示,在我国31个省、自治区、直辖市,130个大型城市和地区的近5,000家物业公司中,2005～2008年建立的就有2,965家,几乎占总数的60%,房地产物业管理企业的队伍每年在以超过100%的同比增长数量进行发展壮大,这说明我国大多数物业管理企业发展势头非常良好,物业管理市场大有可为,但同时也提醒我们,由于建立时间短,物业管理市场不健全,这些如雨后春笋般建立的房地产物业管理企业存在许多不足之处,有待改进。

二、当前房地产物业管理存在的问题

1、相关法律及法规体系不完善。我国物业管理法律政策的框架体系,是在没有国家大法的情况下,由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构,完善的法规体系尚未形成。自1994年以来,建设部等国家部委(局)和各地方政府虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导,各部门在制定法规的过程中,往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上,存在许多不足之处。

2、市场化程度不高。物业管理项目的获取大多都是暗箱操作,市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主管理缺乏足够认识,业主委员会组建难度大,自治能力弱,作用还未真正发挥。而且,物业管理企业与建设单位、房管单位之间还存在或多或少经济上的依赖关系,“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利竞争的统一的市场。有些物业管理存在许多不符合市场化的问题,一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行,但因为是某个开发公司的下属企业,或者是某几个开发公司合资组成的股份企业,管理项目不愁没有;另一些物业管理企业则更有手段,他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞,以非市场化的手段进行暗箱操作,夺取市场。

3、物业管理专业化程度不高。我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业,随着管理规模的扩大,服务人员也越来越多,但其中多数来自下岗转岗职工,高素质人才严重缺乏,且未能形成有效的激励机制,造成从业人员整体素质不高。同时,由于物业服务企业经济基础薄弱,造成企业的服务水平低下、服务质量不到位、服务意识停滞,企业的专业化程度不高。

4、物业管理的招投标市场运行机制不完善。当前,全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场,开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映,并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在:物业管理招投标普及率不高,行政领导、企业单位干预大;物业管理投标市场化程度不足,暗箱操作,压价不正当竞争时有发生;招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高,对微利服务企业压力过大,企业缺乏积极性;物业管理招投标示范文本缺乏,一些单位不规范定位,使物管招投标缺乏公平、公正性。

5、物业管理收费难且不规范。物业管理收费相当困难,同时尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。

三、完善房地产物业管理的对策

1、健全物业管理相应法律法规。从物业管理业务来看,一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章;二是建立设备设施管理法律、法规及规章;三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章;四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外,完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例,有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型,在住宅区物业管理条例的精神下,分别制定出上述类型物业的管理办法,组成物业管理法律体系的子系统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

2、加强物业管理市场的培育。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司,鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业的高度市场化方向发展。

3、进一步完善行业准入制度。加强完善物业管理师制度,我国未来物业管理企业要高度重视物业管理队伍的人数和质量,物业管理师可以注册物业管理公司,担任企业领导,物业管理师作为职业经理人,接受物业管理企业的雇佣,从事专业物业管理活动,物业管理师可以以自由人的身份,合伙注册“物业管理师事务所”;物业管理师可以专业人士的身份,受雇于业主委员会。

4、依托《物权法》完善招投标市场运行。通过的《物权法》条款:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定,可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理,这就会产生不同的管理现象。业主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理,也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然,还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。

5、物管企业应加强自身经营管理。(1)加强从业人员的专业化培训。(2)建立一个规范的基金运作机制,由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金,断绝对开发商长久的依赖关系。(3)开展多种经营,以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能,反过来物业公司又可以加大对小区的投入,使物业管理真正形成经营性的良性循环。由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势,又存在巨大的市场需求,所以如果经营得当,将会得到很好的回报。(4)不断开拓物业管理的市场领域。充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势,不断开拓物业管理的市场,将所有可能实施物业管理的物业类型都力争纳入物业管理范畴。(5)扩大经营服务范围:①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等),实现对内保障的同时,对外提供专业技术服务;②提供物业管理顾问、咨询、培训等。

四、结语

我国物业管理行业自诞生以来取得了非常大的成绩,对社会、经济、环境做出了突出的贡献,在我们的生活中扮演着重要的角色。然而,物业管理发展道路上还存在着一些问题,制约其获得更大的突破与发展。但这是在我国市场经济发展过程中出现的问题,随着经济的发展,社会的进步,人们思想道德与法治水平的提高,日后随着这些问题得以解决,我国物业管理行业必将不断发展壮大,进入良性的可持续发展状态。

(作者单位:安徽建筑工业学院)

主要参考文献:

[1]腾丽,陆倩文.大城市边缘区的居住物业服务需求特征分析.现代物业,2009.1(上).

[2]宋道刚.新形势下物业服务企业应对困境之路.中国物业管理,2009.4.

[3]谢献春.居住物业管理.华南理工大学出版社,2004.1.

[4]赵凯,牛忠毅.物业公司组建与运作.机械工业出版社,2006.1.

[5]张浩.最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全.蓝天出版社,2006.5.

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中图分类号：F291.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）02-282-02

随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中，以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理布局，综合开发。与之相关的现代物业管理的发展蓬勃兴起，行业竟争日趋激烈。因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。

一、太原市物业管理方面的调查

1.物业管理市场潜力巨大。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目共睹，南部新城大体框架已基本成型，省实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将建设成为品位较高的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等。这些区域的开发和发展必将带动太原市的物业管理市场的新变革，物业管理市场的潜力是巨大的。

2.物业管理企业逐渐成熟。据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家（但无一家达一级资质企业），二级资质企业22家，其余都为三级资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米，覆盖率达到60%以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大。由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。

3.制度建设力度进一步加大。太原市为提升物业管理水平，解决行业现实存在的问题，太原市房管局于近几年做了大量工作，多次组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，针对物业管理、物业服务企业资质、停车收费、物业服务合同、物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序等等问题，先后研究起草了诸多管理办法和意见，并陆续实施。2011年12月5日，由太原市人大常委会颁布的《太原市城乡建设档案管理条例》也与2012年3月1日正式实施。

4.对物业管理日趋重视。物业管理做为一项新的行业，涉及政府、企业和千家万户，直接影响着社会、经济、环境的方方面面。近年来，房地产业竞争激烈，供不应求的状态仍未明显改善，物业管理也备受社会的关注，政府等职能部门和舆论媒体也加大了对物业管理相关法律法规的宣传，规范行业市场秩序。今年，太原城建品质继续快速升级，一级房企蜂拥进驻热情不减。为了能够增强市场竞争力，开发商们“打铁还须自身硬”，树立良好的企业形象，吸引更多的消费者，物业必须实行合理规范化的管理。

二、小区物业管理中存在的主要问题

1.开发商遗留的问题。开发商在房地产项目的开发建设中，对楼盘宣传销售不属实、刻意隐瞒其小区的规划和交房后“五证”是否齐全等问题；在一定盈利的程度上还侵害了业主的一些共同利益；房屋建设有问题，质量不过关，地基打不稳，小区内的配套设施不完善等，出现的一系列问题得不到及时的妥善解决，业主并将不满迁怒于物业管理部门，如拒交物业费、破坏公共设施、不配合物业管理等，这样也就造成后期物业管理难的现象。

2.物业服务业与业主间的矛盾问题。在我国许多城市中，由于物业服务企业大多是从其他部门转制而来，或是从房地产开发企业派生而来，存在物业管理不到位等情况；物业企业服务意识不强，从业人员素质不高，取得职业资格证的人员较少，具备高级管理资格的人员更少；业主对保护自己的财产权利意识薄弱，对物业的相关知识又甚是缺乏，没有正确的意识概念，对物业管理人员的不理解和不尊重，导致在出现纠纷时双方不能正当和谐的沟通，致使矛盾激化，从而影响物业管理的健康发展。

3.业主与业主组织之间的纠纷问题。业主的自治管理，主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两个关键环节来实现的。虽然我国规定住宅小区应成立业主委员会，但其组建艰难，在我市的众多小区中，仍还没有成立相应的业主委员会，所以在当问题出现时，住宅小区没有业主委员会、没有规范的管理规约，失去这两个关键环节，业主有时会误认为是物业服务企业损害了自己的利益，然而物业管理的强硬态度，拒绝与之接待，使得双方对立情绪加剧。为避免这样的纠纷，太原市应在小区成立业主委员会上着重下点功夫。

4.相关配套政策相对滞后。太原市在物业管理方面好多法律法规还不健全，导致在实际操作中，仍有一些工作缺乏政策依据，政府、职能部门、物业、业主的责、权、利不清。前期物业管理、维修资金使用、业主委员会的建设等需进一步完善。我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在立法层次不高，法律体系框架不成熟，缺乏系统性和综合性等问题。虽然近几年国家也颁布了不少关于物业管理方面的法律条例，但是对住宅小区停车管理和收费等方面仍存在一些问题，希望太原市可以对住宅区停车管理收费方面出台一些对应政策。

三、对城市住宅小区物业管理的一些建议

1.健全管理机制，明晰责、权、利关系。物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业（下转第284页）（上接第282页）主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会和业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主积极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管。

2.积极组建业主委员会，完善设立程序。目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没有引起重视，积极性不高，致业主与业主组织矛盾纷争。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识，提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；推动政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。

3.加强物业服务合同内容的合法性。物业服务合同至关重要，它必须遵循维护和尊重业主财产权利的原则，以维护全体业主的公共利益为前提；物业服务合同不得侵犯业主的合法财产权利，不得违反法律法规，不得损害国家、集体和第三人的利益；在物业服务中，业主的物业财产权利应与物业的管理权力相对应。由于物业服务内容的合法与否直接影响物业服务合同的效力，因此我们在审查物业服务合同效力的同时，物业服务合同内容的合法性也要进行审查。为避免发生不必要的矛盾与纠纷，我们在签订物业服务合同时一定要对其进行严格审查。

4.建立健全相关法规，走集团化之路。物业管理要进一步发展壮大，必须摆脱小规模的经营模式，走规模化、集团化之路。政府等职能部门不仅要制定相关政策，对物业管理部门的资质进行审核，实施严格的市场准入制度，更要定期不定期地对其进行动态监测，整合一切优质资源，逐步淘汰那些规模小且无资质的企业。对物业服务企业的各项指标，都应有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的操作性。二是政府部门继续加大对物业管理的宣传和引导力度，使社会各界都对物业管理给于关注和支持。三是物业管理部门也要加强对从业人员的专业技能培训，规范从业人员行为。建立严格的岗位责任考核制度，进一步强化服务理念、提高管理水平，为物业管理营造一个宽松、良好的发展环境。

四、结束语

物业管理作为与城市生活息息相关的行业，在构建我国和谐社会体系中肩负着重要的历史使命。太原市物业管理企业应借鉴其他物业管理较好地区的经验，来增进彼此之间的交流，并切身实际，开拓创新。物业服务业与业主之间，彼此应像朋友，和平相处，真诚对待。物业管理好、服务好、认真解决问题，才是对居民最好的保障；居民也要把社区像自己家一样对待，用心保护和享受物业为自己提供的一切资源，这样也是对物业管理最好的回报。只有这样共创双赢，才能使物业管理越走越好，为创建文明城市发挥更好的功能和作用。

参考文献：

[1] 陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].柳州师范高等专科学校学报，2010（12）

[2] 太原市物业管理现状的调查与分析[J].中国论文下载中心，2012.7.3

[3] 中小城市物业管理面临的问题及对策，景程教育

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一、引言

随着房产市场的蓬勃发展，物业服务纠纷近年来呈现高发态势。究其原因，还在于物业管理法制化建设滞后于市场发展。

二、现今物业现状

在很多居民小区，谈及物业，听到的不少都是诟病：地库漫水，屋顶漏水，墙面渗水……诸如此类，住户遇到问题，往往无数次报修，跑断腿，磨破嘴，物业拖上多年不解决的状况则司空见惯。如此这般，小区居民与物业之间的矛盾纠纷时有发生。尤其是随着城镇化建设步伐的加快，常住人口集聚、中高档住宅区和私家车保有量明显增加，发生在小区业主与物业公司之间的矛盾也日益凸显，且由一般民事纠纷开始向刑事案件发展。

第一，一方面，现行的法律法规已远不能跟上房地产发展和物业管理发展的需要。除实施的国务院《物业管理条例》外，在物业管理发展的10多年中既没有一部完整的国家级行政法规可以遵循，也缺乏具体的实施细则和办法的配套法律文件；另一方面，现行的各项法规政策中缺乏对物业管理公司有效的监督、制裁、约束条款，对于出现问题的物业管理公司，缺乏相应的停业机制、公示制度，在物业管理公司员工伤害业主后一走了之，缺乏相应的保证金制度来保障业主能够有效维权。

第二，多重矛盾交织，案件调解难度大。由于一些业主“圈地”扩建、新建相关设施，不断加剧其与其他业主以及物业公司之间的矛盾，导致其他业主以不交物业费、物业公司不作为等理由强烈要求物业公司履行管理职责，迫于业主的巨大压力，物业公司不得不要求法院以判决方式结案，而不接受和解方案，以泄相关业主心中的不平。

第三，与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同，此类纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台等行为所致，甚至有的业主占用房前屋后绿地，修建家用小型游泳池、观光露台等。

第四，我国目前的物业管理收费制度基本上是以“包干制”为主，业主及业委会无权检查物业公司使用物业费情况，这样容易造成双方信任感不强。 同样，“包干制”的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此。

第五，由于配套设施不全、物业费缴费率低，老旧小区的物业管理成了老大难问题，许多物业公司将其视为烫手山芋，唯恐避之不及。造成老旧小区物业真空的原因有很多：比如开发建设单位重建设、轻物业，项目开发结束就甩手走人；再如一些前期物业公司，在收完头两年的全额物业费后，为了节省成本，就降低服务水平，造成了物业与业主之间的矛盾加深，一旦出现物业费收费率低的情况，就会撤出。

第六，许多业主尚未形成物业消费意识，并不了解物业公司的职责范围，不管是小区开发建设遗留问题，还是应由业主自己负责的问题，最后都会找上物业公司。

三、解决措施

第一，物业公司应该提供优质的服务。对于物业公司而言，提供优质服务是其义务，收取相关费用并赢利是其权利，但前提是把服务做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，对业主的需求置之不理。拥有良好的物业管理，可以说是拥有高品质生活的前提，但由于目前物业管理水平的良莠不齐，接连不断的物业纠纷实在让人头痛。鉴于此，加强行业自律，推进企业诚信建设，提高服务质量，加强外部监管，推进物业管理法制化，规范物业服务企业运作变得至关重要。

第二，完善物业管理招投标制度。应根据实际情况，在国家法律法规框架下，进一步完善物业管理招投标办法的实施细则。对违规行为都要追究法律责任，要有惩罚措施。规范完善的物业管理招投标活动，既有利于保护招投标当事人的合法权益，也有利于促进物业管理市场的公平竞争。

完善物业服务收费管理办法。云南省根据本地区经济发展的规律，在公平、公开原则下，依照我国法律的规定，制定出了适合云南物业管理收费的具体实行办法。

第三，解决物业管理纠纷的途径。目前住宅小区物业管理纠纷主要采用“诉讼”的途径进行解决，按照法定程序处理案件。这不仅耗时、耗钱、处理效果欠佳，同时也增加了人民法院的工作量，占用了公共资源。因此物业管理纠纷解决的多渠道建设迫在眉睫。

第四，应加强小区管理、化解物业纠纷，以图文并茂的形式向广大业主宣传物业管理相关知识。同时，针对房屋装修、公共区域管理、物业服务费等热点问题对社区业主进行耐心解答，对业主提出的投诉问题进行记录，并对现场解决不了的问题进行跟踪解决，切实解决影响住房和城乡建设健康发展的突出问题，为进一步提高人民生活质量，减少纠纷建设作出贡献。

第五，一方面，物业管理要求运用现代管理科学和先进的养护维护技术，为业主提供高效优质的服务，所以从业人员应掌握科学的管理方法和一定的专业技术。提高物业管理从业人员素质，必须加强学习培训。通过定期组织物业从业人员参加专业技能、专业管理知识以及有关法律法规等方面的培训，不断提高物业从业人员的素质和服务水平。另一方面，建立规范业主委员会，发挥业主自治的作用。

四、相关部门建立物管纠纷调处机制

物业管理人员应该突出物业管理行业属地管理，要求有关行政管理部门应当加强对物业管理矛盾纠纷行政调解、司法调解和人民调解的指导和监督，建立物业管理矛盾纠纷调处机制。街道办事处、乡镇政府、居民委员会和村民委员会应当将物业管理矛盾纠纷调处纳入矛盾调处工作内容，人民调解委员会、人民调解小组应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作。

对于一些不具备成立业主大会条件或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，可以组成物业管理委员会实施物业管理。根据修订草案，由街道办事处、乡镇政府、居委会、村委会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，可以组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。物业管理委员会的人员组成，应当在小区内显著位置公示

五、物业部门应该明确分工，出台创新管理方式

物业部门应通过立法来明确行政管理与物业管理间的分工，尽可能减少物业管理盲区的出现，让小区管理的方方面面都有“法”可依。政府部门要加强行政管理的力度，物业公司应当在没有法律明确予以支撑的情况下，多思考和出台一些人性化管理和服盏姆绞椒椒ǎ另一方面，还应充分发挥业主自治的热情和作用。

六、加强物业管理

物业公司一旦发现业主违反约定进行施工的，应立即制止并要求其限期整改，严重的应及时到法院，达到对其他业主的警示作用，从而杜绝此类现象的发生。

七、结语

相关人员应该提高业主和物业公司的法治意识，形成自觉守法的良好环境，共同维护小区的和谐。同时也要加强物业管理纠纷，加大管理人员的素质，提高小区的幸福指数。

（作者单位为温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司）

参考文献

[1] 王亚龙，王思琪.中海地产物业策略探析[J].中外企业家，2012（17）.

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关于加强我县住宅小区商业管理的提案

提案人：陈锋（天宫庙镇政协联络室）

案由：近年来，随着我县房地产开发和棚户区改造项目的实施，住宅小区管理迅速转向物业化管理。居民的法律意识和维权意识不断加强，对物业管理的要求也不断提高。由于楼房质量问题、物业公司不规范运作、业主委员会成立和备案难等问题经常发生，物业公司与业主之间的诉求矛盾日益突出，物业纠纷数量急剧增长。

建议：针对目前物业管理行业存在的问题，建议我县出台相关规范性文件，规定物业公司、业主、政府相关职能部门之间的权利和义务，明确解决纠纷的途径。加大行业监管力度，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的内容和标准。选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。加强对物业管理市场的整顿，对不遵守物业法律法规、不按规定定期公示财务账目的物业管理公司，予以清理整顿；对维修、服务不及时不到位、收费不合理的物业管理公司，予以严肃查处。

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1.物业管理的概述

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或是委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。

2.我国住宅小区当前物业管理主要存在的问题

2.1市场机制及相关法律法规不健全

造成通辽市大量弃管楼存在的主要原因在于房地产开发中的建管不分，虽然政府出台了物业管理招投标制度，但该项措施操作环节存在很大的漏洞，忽略了业主的权利，未建立业主与物业管理公司的双向选择机制；另外物业管理公司本身有时也很被动，开发商在销售阶段作出不合理承诺，导致物业管理公司无法实现，这与政府缺乏相应的物业接管制度，划分清楚责任归属脱不了关系。

2.2物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确

由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系，所以物业服务企业属于开发商的下属单位，但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业，这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。当住宅小区的业主委员会成立以后，选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行，这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业，然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业，并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。

2.3政府对物业服务企业的监管不到位

由于物业管理的涉及面较广，因此物业管理想要顺利发展下去，就必须依靠政府的监督和管理，但是现今物业管理还属于一种新兴的行业，一些关于它的法律法规和政策制度政府还没有完全的建立，并且物业行政主管部门没有相应的处罚权，在监督物业收费上制度不完善。除此之外，住宅小区的业主委员会成立也存在不规范的情况，其选聘物业管理公司的时候，没有从全方位进行考虑，这就造成当业主遇到问题的时候，没有办法及时的处理，由此可见，在住宅小区物业管理中，如果缺少了政府的监管，就会使整个小区物业管理出现混乱，不利于物业管理公司健康稳定的发展下去。

3.提高我国住宅小区的物业管理水平的措施

3.1转变业主观念，提高物业管理服务意识

对于物业管理公司来说，他们最主要的来源就是物业管理费，这也是提高物业管理公司服务质量的重要基础。因此，作为政府部门应该加大宣传的力度，让住宅小区业主认识和了解物业管理，明白物业管理的重要性，并且尽可能的把物业管理条例发给大家阅读，明确物业管理的收费明细，从而转变业主对物业管理的观念。除此之外，还可以开展一些宣传咨询活动，提高业主的自我管理意识，促进业主和物业管理公司之间的相互理解和信任，政府要加强对物业管理的监管，从而有效的提高物业管理公司的服务质量。

3.2制定完善的物业管理相关配套法规

（1）物业管理的早期介入

物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

（2）积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

（3）建立物业管理信用档案

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系，它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为，为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务，为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少物业管理公司违法违规的经营行为。

3.3培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

（1）增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，不交物业管理费是违法行为的宣传，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主公约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。

（2）借助社区管理的力量，监管好业主、业主委员会的建立与运作

过去，业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，当业主委员会成立后，到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。因此，可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构，居委会或社区监管的范畴，这将有利于社区服务功能的建设，同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质，规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时，社区监管部门可以作为中介调解人进行调解，化解纠纷，及时解决问题。

（3）政府推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增，并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作，同时对于物业管理公司来说，面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问，已显得力不从心，而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上，此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

3.4建立健全相关法律法规及市场机制

要从根本上解决建管不分、衔接不好、满意度低、收费难的问题，首先应建立业主与物业管理企业双向选择的市场机制，让业主主动地选择物业企业，而不是被动接受，这一机制还有助于物业管理企业提高服务质量；其次，政府相关部门应出台相应的物业接管制度，对于开发商前期建设上的问题、不切实的承诺给予明文规定，不得转嫁给物业企业、欺骗业主，以减少物业企业与业主间的纠纷和矛盾；再次，政府应建立物业管理收费标准，使物业管理收费公开透明。

结语

综上所述，在住宅小区物业管理中，其主要的宗旨就是服务，对于物业管理这种新兴的行业来说，想要做好物业管理工作，首先应该转变业主观念，提高物业管理服务意识，加强物业管理地方法规制度建设，并且用科学的手段吸纳和培养人才，提高从业人员的综合素质，只有这样才可以实现物业管理行业的健康发展。

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通过上面的阐述，我们不难看出《物业服务解释》的出台，对于规范物业服务行业起到了重要作用，也为国家司法机关提供了相应的帮助。《物业服务解释》关于物业服务合同履行的相关法律问题是值得我们研究的，对于进一步规范物业服务业，提升物业服务水平具有重要意义。

一、我国相关法律关于物业服务合同中业主所处的地位与应该履行的义务认定

(一)业主在合同中的主体地位认定

关于业主在物业合同中所处的地位问题，在我国的司法实践当中经常会遇到。许多业主不能认清自身在物业服务合同中所处的地位，大部分业主都会认为自身并非物业服务合同的当事人，因此可以拒绝接受物业服务合同的约束。造成业主产生这样的认识的主要原因在于在订立物业服务合同的过程中，业主并没有直接参与。物业服务合同可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，前期物业服务合同通常情况下是由建设单位与物业服务企业签订的:而普通的物业合同是由业主委员会与物业服务企业签订，两次合同的签订业主并没有直接参与，因此，业主认为自身并非物业服务合同的当事人，可以不接受物业服务合同的约束。事实上，这种做法是不对的。关于物业服务合同的签订，我国《物业服务管理条例》是有明确规定的，根据我国《物业管理条例》第21条的规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时我国《物业管理条例》第25条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据以上我国相关法律规定，我们不难看出业主在物业服务合同中的主体地位。同时，对于普通的物业服务合同，关于业主在合同中的主体地位在《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条中也有明确的阐述。因此，我们业主应该认清自身在物业服务合同中的主体地位，认真行使自身的权利同时也要履行相关法律义务。

(二)业主在物业服务合同中应该履行的义务

1.首先业主有缴纳物业公司服务费的义务

物业公司服务对象的主体就是业主，所以，为了物业公司的正常开销、运转，在物业公司认真履行合同所规定的义务时，我们广大业主就必须缴纳一定的服务费。关于物业服务费的认识不同的学者有其不同的看法。大多数学者认为物业服务费应该包括两个方面:一方面应该是用于处理保修期内业主建筑物基本维护、修缮、整治工作:另一方面应该是在保修期后用于维护公共区域的设施、设备的维护与修缮的费用。具详细的市场调查报告显示，在出现的物业合同纠纷中，大部分都是一些业主在物业公司服务完成后拒绝缴纳服务费而造成的。我国《物业服务解释》第6条明确经过书面催缴后，如果业主没有正当的理由不去缴纳服务费时，或者在规定的期限内还没有缴纳相关服务费用时，物业公司可以像人民法院诉讼，而且人民法院应给予物业公司必要的支持。简单的来说就是业主在接受物业公司的义务服务后，在不正当理由的情况下不缴纳服务费用，人民法院对其是不予以支持的。

2.业主的协助义务

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近年来，随着城市的发展，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，各类社会矛盾、社会问题凸显。城市小区作为城市最小的细胞，如果管理不到位，不仅影响城市的整体形象，而且会成为社会稳定的巨大隐患。

目前物业管理发展总体呈现出“起步晚、膨胀快、问题多、欠规范”的特点。随着物业管理规模的扩大和业主维权意识的提高,加之农村人口到县城购买商品房的比例不断上升，涉及商品住房开发销售、使用管理和物业服务方面的投诉及诉讼越来越多,这就需要建立覆盖社区、房管、住建、城管、规划、公安等多个部门的小区综合管理机制和物业管理联席会议制度。

根据物业管理工作的现状和物业中容易出现的矛盾纠纷的特点,需要建立一个社区联动、齐抓共管、能够及时弥补法律缺陷的新机制。物业管理联席会议主要由分管县长负责召集,由街道办事处、开发区、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议的主要职责为：研究部署全区住宅物业服务业发展的重大事项，协调部门之间关系，及时处理重大矛盾纠纷，协调开展联合执法、集中整治。联席会议确定的事项,交由相关单位具体落实：

（一）县文明办：根据文明城市创建标准，会同县房管局、属地政府对全县物业规范化管理进行指导并督促检查，开展创建工作。

（二）县法制办：做好全县物业管理相关政策文件修订完善的合法性审查工作。

（三）县政府督查室：协助县物业管理联席会议办公室对联席会议相关部门履行职责及联席会议决定事项落实情况进行督查。

（四）县法院：负责物业费纠纷等物业案件的处理，对判决后仍不履行物业费缴纳义务的业主实施相应惩戒机制。

（五）县物价局：负责物业服务收费监督检查；协助、配合县房管局、开发区、镇（街）建立质价相符的物业服务收费机制。

（六）县住建局：负责建设单位履行房屋及附属工程质量、燃气等监督检查；处置建设项目未组织竣工验收即交付使用违法违规行为。

（七）县人防办：负责人防工程设施违法行为的监督检查。

（八）县规划局：负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

（九）县公安局：负责指导物业服务企业落实治安管理措施；指导物业服务企业划分停车位及行车路线；对物业管理区域内严重阻塞交通等行为，依据相关法律法规规定进行管理；负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控、安防、养犬等开展监督检查；对恶意堵塞进出通道的车辆实施强制拖离。

（十）县司法局：负责加强与物业管理行政主管部门的协调配合，指导开发区、各镇（街）设立物业纠纷人民调解委员会；指导物业纠纷人民调解组织做好人民调解工作；健全各项规章制度，选聘、培训调解人员；对物业纠纷人民调解组织及调解员开展调解工作的情况进行考核。

（十一）县财政局：配合制定有关物业管理的财政扶持政策，统筹安排资金，扶持县物业服务业发展。

（十二）县环保局：负责依法查处在物业管理区域内违法排放水污染物及因经营行为引发的噪声、油烟污染等违法行为，负责调处物业管理区域及周边建设项目涉及环保的投诉和矛盾纠纷。

（十三）县市场监管局：负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和规定职责范围内的无照经营等行为；负责对物业管理区域内电梯等特种设备安全运行监督检查。

（十四）县综合执法局局：负责违法建设、破墙开店、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查。

（十五）县房管局：负责全县范围内物业管理活动的监督管理，具体包括：负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管；定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询；组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；指导、服务和监督辖区内街道办事处（镇政府）调处物业管理矛盾纠纷；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；负责房屋安全监督检查。

（十六）开发区、各镇（街）：设立物业管理办公室，配备专职工作人员；负责业主委员会备案；建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；负责协调物业管理与社区建设之间的关系，落实物业服务企业退出小区时的临时管理；指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会；指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定，配合做好辖区范围内物业管理考评等。

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物业公司指的是建成和投入使用后的建筑房屋等相配套的设备、设施以及管理等。物业公司可以根据其服务的对象进行分类，包括住宅服务物业、商业服务物业、写字楼服务物业、酒店物业以及工业物业等等。这也使得我们的生活与物业公司息息相关。安全指的是人、物品、环境等不会受到危险、事故的威胁。而物业安全指的是在物业公司的管理和防护下，物业公司管辖范围内的人、物、环境及物业公司本身都不会受到安全威胁。物业公司的安全服务能力决定于其内部的安全管理制度，人员的安全意识及应对安全威胁的紧急制动措施等，从当前的物业公司安全管理来看，还存在很多的不足，在安全防护落实上还存在一些疏忽，所以还需针对物业公司的安全管理问题进行进一步的研究和探讨。

1物业企业安全管理存在的问题

1.1管理范围窄

传统的物业管理中管理的范围主要包括犯罪、火灾等，而且这些安全问题发生的概率比较低，造成的人员伤亡以及财产损失小，这也使得物业公司在安全管理上缺乏应有的重视，对管理的范围限定的也比较小，主要负责抓治安以及消防方面，其他的安全管理问题被忽视，使得物业企业安全管理中存在很多的漏洞。

1.2物业管理涉及多方事物，安全问题难以落实

从当前物业管理的情况来看，其中存在多方的问题和矛盾，物业与销售商、房产开发商、业主委员会以及业主间都具有一定的权利义务关系，同时在这些关系的划分中往往不够明确，虽然随着法律的完善，对物业管理方面的内容制定了相应的法律法规，但是这些法律法规过于笼统，使得真正发生纠纷时无法提供有效的依据，从而使得司法机关在解决这些问题时也无从下手。同时物业是受产权人的委托来为业主实行管理服务，因此这项服务需要在产权明确的基础上来进行，但是从当前建筑房屋的公用位置来看，其中的配套设施、绿化、场地以及道路等在权责利等方面都不够明确，进而使得物业在物业管理费的收取中存在很大的困难[1]。部分项目在规划设计以及施工的过程中，遗留下很多的问题，使得物业管理的基础不牢，工程质量低下、配套设施不完善及为销售而做出的不合理承诺都为物业管理带来了很大的困难。这些问题使得物业需承担更多的责任和义务，但是获得的回报少，所以导致物业管理人员的工作性不高，导致物业安全管理制度落实不彻底。

1.3安全管理法规不健全，管理意识淡薄

当前我国关于物业管理的相关法规比较少，缺乏对法律的细化和解释，导致物业出现安全问题时无法根据相关的法律进行追责，所以一旦物业公司出现重大的安全问题，物业企业以及相关负责人也不会受到太大的惩罚，进而使得物业公司在安全管理中有恃无恐，降低企业的安全管理水平。同时管理本身是一门科学，但是当前物业管理中却忽视了管理的科学性，在安全管理上不注重对安全管理理论的研究，同时安全管理的手段比较落后，进而使得物业安全管理问题频发。此外物业公司人员的安全意识淡薄，对物业管理中存在的隐患等没有及时的排查和预防，而是抱有侥幸心理，认为会造成安全事故的可能性小，所以对其中的安全隐患听之任之，进而使得物业安全管理落实不到位。

2物业企业加强安全管理的对策

2.1建立科学、合理的管理制度和体系

物业公司安全管理是物业服务中的重点内容，主要是对管理服务区域治安、火灾以及突发事件等安全事故的管理和防治。为了提升物业安全管理的效率和质量，需要根据具体的管理区域特点制定科学、合理的管理制度和体系[2]。在管理制度与体系的制定中必须要能够根据实地的特点，考虑的更全面和完善，并注重人性化。同时将制度与体系进行有效的结合，使物业管理工作人员在遇到安全事故后，能依据管理制度与体系采取行动。如果只有制度那么工作人员的工作必然会刻板，限制了工作的灵活性，所以在制度的基础上还需要注重体系的建设。比如根据物业安全管理的制度，在发现突发事件时，需要及时上报，同时在事件的处理中需要遵从上级的指示。但如果地下室发生大量渗水情况，而巡逻人员先上报，再等指示，然后采取行动，那么将会使渗水情况越来越严重，造成的损失也会逐渐加大。由此可见，除了制度外还需有完善的体系建设。在体系中规定出在遇到安全事故时，需先做什么、再做什么。通过预案的制定使得安全管理工作更高效。

2.2强调服务的人性化

物业公司的安全管理还需要遵从人性化的原则，首先需要在员工的管理上实行人性化，物业安全管理是一个比较繁琐、劳动密集型的服务，安全管理人员需要经常与业主打交道，同时安全服务的效果也是业主对物业服务满意度的认同感。物业管理层人员的主要工作是对物业服务中存在的问题进行分析，并调动员工的积极性来消除员工在工作中的消极心理，提升对物业安全人员的培训力度，使安全管理人员能够提升安全意识，并采用人性化的服务方式与业主进行沟通，为业主提供安全管理服务，从而保证物业安全管理工作的效率。

2.3建立科学的安全观

科学的安全观，能够使物业企业在安全管理中，制定科学的管理体系，防止因为对安全的片面认识使得安全管理存在诸多的漏洞，进而更加全面、系统的解决安全问题。在科学安全观的指导下，安全管理人员能够及时、认真的找到事故中存在的原因，分析出潜在的危险因素，了解当前管理中存在的薄弱环节以及发生危险的程度，从而制定相对应的安全预防措施。通过对物业企业安全管理制度和工作的评价，使得安全管理实现最优化。

3结束语

综上所述，物业的安全管理关系着业主的人身、财产安全以及物业企业的发展。但是由于我国物业行业的兴起比较晚，相关法律制度不完善，权责划分不明确以及物业费用收取较低等方面的影响，使得物业管理中还存在很多的不足，所以还需物业公司能采用现代化的管理理念，树立科学的安全观，加强对安全管理体制的建设，提升安全管理的效率，为业主提供一个安全的生活环境。

参考文献：