财税行业市场分析范文

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中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献：

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

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（一）筹资风险

资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。

（二）投资风险

房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。

（三）经营风险

经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。

房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。

二、改善房地产企业财务风险的管理措施

（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险

在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。

（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险

房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险

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宏观经济统计数据显示，继8月份CPI回落、PPI降幅扩大之后，9月份CPI和PPI延续8月份趋势，CPI回落0.4%至1.6%，PPI同比下降1.8%，幅度均明显加大。

结合这一数据，星石投资管理有限公司总经理、首席策略师杨玲分析指出，8月、9月份经济数据持续回落，虽然有高基数的因素，但仍显示出宏观经济下行压力加大的风险。而且，宏观数据不佳是新常态下宏观经济有管理的回调，中央对经济增速下滑容忍度显著提高，政策定力增强，强刺激出炉可能性不大。再考虑到沪港通即将落地以及四中全会的召开，市场分析出现超预期利好的可能性不是很大。

杨玲认为，如果四中全会没有明显超出市场预期，预计随着年末的到来，资金可能会暂时流出A股，市场也就可能迎来阶段性的调整。而且，年底市场风险加大，短期内A股特别是高估值的创业板等回调风险有所加大。

应偏重长线机会

但长期来看，综合当前政策面、经济面的因素分析，资本市场的诸多机会正在酝酿。杨玲建议，私募现在可以慢慢逢低建仓，以逐渐过渡到未来市场上涨的底仓。

首先，随着沪港通的开启，中国资本市场将逐渐开放，也会不断规范，A股市场吸引力必然会越来越大。

其次， A股市场结构正在发生改变。未来，市值占市场百分七、八十的周期性行业将缩到50%，而只有20%-30%的成长股（符合未来经济发展方向）却将增加到50%。成长股不仅空间很大，个数也会增加，市值规模同样越来越大，原先盘子较小的这一批成长股未来都可能发展成大股票。事实上，国际市场也曾经历过同样的趋势变化，像微软这样的高科技企业市值也是慢慢增长起来的。

而伴随着A股市场的变化，长牛慢牛也已启动。一旦大小非解禁潮过去，资金就会源源不断从高位流向低位，加上经济改革带来的信心，中国经济还能迎来一个黄金十年。

种种因素的叠加作用下，市场必将释放出更多的机会，杨玲认为，3-5年的长牛慢牛完全可以期待。

这期间，私募肯定会成为创新的先锋队，冲锋在资本市场最前沿。原因在于，对私募来讲，创新的风险收益比是最佳的，一旦创新成功，多是私募公司的创始人或控制人的私募基金经理就将获得最大化收益。因此，利益的驱动使私募更具有创新的动力。

而具体来看，杨玲认为两条主线值得关注：一是符合中国经济发展新方向的领域，如以食品医药为主的大消费类以及极具成长性的科技电子股；一是围绕改革的板块，包括混合所有制、、金融财税改革等个股。

打造优势

不过，在把握机会之前，私募机构首先要打造自己的竞争优势，能在自己最擅长的领域做到最好。

可惜的是，大多数私募目前都没有形成自身独有的投资风格和投资策略，而随着整个行业竞争的加剧，这也成为私募发展的短板。

在日益多元化的资本市场中，私募机构如何培育自身的特色策略？杨玲以星石为例分析，从2007年成立到现在，星石一直坚持“中国式绝对回报”策略，目前旗下20多只产品也始终围绕这一种策略。

她表示，之所以坚持绝对回报，也是因为私募的本质仍是代客理财，最大化地平衡收益风险始终是不二原则。

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（一）继续落实购房入户政策。凡在本县城镇内购买住房并要求迁移至住房所在地的，均可以购房入户名义办理农转非迁移手续。

（二）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降至20%；鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。

（三）自本《意见》之日起一年内，对个人购买住房的，在取得房屋所有权证后，由县有关部门给予一定的奖励。

（四）对一户家庭中年满18周岁子女购买第一套住房，可比照家庭首套住房贷款政策执行。

（五）土地房产登记的相关费用，自本《意见》之日起一年内，对个人购买普通商品住房或普通存量住房的土地权属调查费、土地证工本费、房屋所有权登记费，按最低标准减半收取。

二、进一步优化房地产业投资发展环境

（六）扶持物业管理企业的发展，降低物业管理企业的经营成本。

（七）放宽新出让地块价款支付期限。自本意见实施之日起至2009年12月31日出让的经营性房地产用地，出让金在2000万元以上（含2000万元）的土地出让项目，首付款在二个月内付清、4个月内付清余额的50%、6个月内付清全部土地款，不计利息。

（八）放宽建设项目的开、竣工期限。《出让合同》约定须在2009年12月31日前开工建设的项目，对按期动工确有困难的，由受让人提出申请，经批准后可以延长不超过一年的开、竣工期限。

（九）促进小区规模化建设，控制土地分割出让、零星出让。

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中图分类号：F822 文献标识码：C 文章编号：1006-1770(2007)11-08-03

认识中国经济要立足全球化背景。中国经济已经融入了全球的分工和市场体系中，这样的趋势是不可逆转的。中国经济得益于全球化，中国也可能成为对全球经济增量贡献最大的经济体。中国的大门实际上很难再关上。中国的生产、贸易、资本和人员的流动，现在都在全球市场上配置资源。我们思考问题、制定政策和规划，必须有全球视野。

在全球生产分工和供应链中，中国出口是一个大亮点，同时中国也需要进口大量的原油、有色金属、大豆等农产品和原材料。认识中国的经济成绩和问题离不开全球市场，分析中国的价格和经济中的问题也要从全球市场分析。如果我们的电便宜，就会有很多厂商把最费电的工厂建在中国；如果我们的油价低于国际油价的幅度比较大，就会发生香港的卡车到深圳和广州加油的情况，甚至会发生向外走私成品油的事情。所以我们的定价政策必须考虑全球经济。

中国经济增长的支撑是劳动生产率和全要素生产率的快速增长。中国和发达国家的差距主要在劳动生产率。中国一直讲有一个无穷的蓝领工人的供给，现在这个供给慢慢地近似于均衡。这些蓝领工人、农民工的劳动生产率是我们研究的重要课题。最近三年，全国各地的工资都有所增加，平均每年增长10%左右。这一方面是由于劳动供给发生了变化，另一方面也是长期累积的劳动生产率和全要素生产率的变化，在劳动供给发生变化时的一次全释放。这也解释了为什么03-05年农民工的工资没有涨，从05年到现在差不多每年农民工的工资能够涨10%左右，所以应该更深入、细致地分析中国劳动生产率和全要素生产率的变化。

下表是中国劳动生产率的情况（表1 劳动生产率增长情况1978-2005）。我建议大家仔细分析中国服务业、制造业和农业的劳动生产率的变化。这样细分的劳动生产率才能为今后制定政策、发现商机和稳健经营打下坚定的基础。中国全要素生产率的变化也是令人高兴的（表2 全要素生产率增长情况 1978-2005）。最近这几年，全要素生产率的增长都是正的，每年都有百分之一点几的增长。全要素生产率是衡量一个经济体经营机制和管理能力变化的综合指标，是资本投入和劳动投入所不能解释的那块多出来的产出，如果多出来的产出是正的，全要素生产率就是正的、增长的。它特别关系到中国经济是否有潜力、是否可持续。建议大家可以进一步分析中国全要素生产率的增长情况。

中国有“成长中的烦恼”。比如投资过多、储蓄率高、顺差大、税收增长率远高于消费增长率、人民币也面临升值压力。实际上这些问题都是其他发展中国家梦寐以求的（唯独环境污染在哪儿都是坏的）。但如果我们把握不住这些“成长的烦恼”的度，就有可能变成问题，我们一定要把它们处理好。

市场已经对不均衡做出了调整。在调整过程中，我们看到了通货膨胀和人民币升值的压力。通货膨胀和人民币升值，看上去是价格变量的调整，背后都是经济变量的调整。这两个价格都是对不均衡的一种反映。

解决这些问题要靠很多综合政策。其中一个表面的现象就是涨价和升值的压力。我们的产品中有很多外部的污染，负的外部性的增长没有包含在产品的价格中。如果加大环境的执法力度和对环境的保护，使这部分治污成本由企业承担，那产品价格肯定就高了，所以看上去升值的压力是价格的调整，但它背后反映了对科学发展观的认识，是整个经济体调整的必然反映。如果加强劳动保护，实行最低工资制，给农民工也上三险，这些都会在成本和价格中有所体现。既然是市场的选择和调整，那我们对这种调整就要有正确认识、要有平常心，要看到调整的必然性和价格调整背后经济体实际变量的调整。一件小事的背后实际上是价格和体制问题。如果我们看得更深，就会更加理解价格变量的调整。

大额的贸易顺差并非常态。我认为贸易基本平衡对国家经济体制的持续发展才有利。如果是大幅度的贸易顺差，第一不是我们所期望的，第二也不是常态。经济学家也很难论证大幅的贸易顺差是必然的。长期以来我国贸易顺差占GDP的比重是比较小的，只有在最近三年贸易顺差在GDP的比重才越来越大。所以，如果顺差占GDP的1%、2%甚至3%，这都是正常的。但如果超过GDP的5%，这个时候就要引起注意了。很多出口导向国家，比如韩国、泰国和菲律宾，在它们增长最快的历史时期，也并未呈现大幅度的贸易顺差。日本是典型的贸易顺差国家，美国有99年的贸易顺差，但目前日本的顺差也仅占GDP的1%-2%，我认为这个问题也应该予以重视。

过去经济学家在分析中国经济的时候经常说中国有两大隐性的财政赤字，一个是银行的巨额不良资产，第二个典型的财政赤字就是社保欠帐。十年前，我们的银行确实存在巨额的不良资产，特别是国有银行，十年前一个非常有名的论断，叫做中国的银行业，特别是国有商业银行在技术上已经破产。经过97、98年以来的银行改革，特别是最近五年来，中国银行、建设银行、工商银行、交通银行成功上市。成功上市后，大幅度减少了这些银行的不良资产、提高了资本充足率、转变了公司治理结构，使得这些银行的竞争力、知名度、服务水平和内部管理有了大幅度的提高。

整体上看，中国银行业的不良资产从超过30%降到了一位数。正是由于这些坚决的改革，抓住了机遇和时间，使得中国银行业的整体面貌发生了天翻地覆的变化。

现在有评论说，外国战略投资者在改革中按照现在的市值计算，他们的股份增值了多少。我觉得这种计算多少是有道理的。但是我希望这种计算要更加全面，要看到中国的社会保障、境内的战略投资者和境内外的公众持股人的股权增值情况。在刚才我说的中、工、建、交中，国家控股是绝大多数的。国家控股的概念不仅仅占简单的多数，而是占了绝大部分。除了国家控股以外，还有社会保障、有境内投资者以及境内外以境内为主的公众持股人。如果要计算境外的战略投资者赚了多少，你可以有一个数字，但是这个数字要乘以一个很大的数，就是国家、社保、公众持股人和境内战略投资者。如果将中国银行业的改革和其他转轨国家以及发生危机的国家比较，就会看到中国的银行改革和处理危机的方式坚持了国家控股。引进战略投资者实际上是使得机制更加顺畅、更快地改变预期、更快地引进先进的管理经验和技术，使得市值和市场预期发生较大变化。如果中国在这方面还有什么可以完善的地方，是可以讨论的。但东欧和其他转轨国家，拉美、亚洲金融危机以后的亚洲国家，他们在处理危机中外国资本占银行股的比重，都远远超过中国。所以对银行改革要有基本的判断。

根据这个判断，我认为现在是健全社会保障制度的天赐良机。当前税收好、股市好，应当抓住机会划拨一部分国有股权充实个人帐户。我以前做过一个“转型名义帐户”的社保总体方案，我认为抓住这个时机大大充实个人帐户是非常好的。在转轨国家，把股票分给了老百姓，老百姓在很短的时间内把股票卖出，所以这些股票短时间内聚到了寡头手中。如果我们用国有股权的一部分充实养老帐户，这个股权是一个组合，而且有利于收入分配和低收入群体。而且老百姓不能马上卖这个组合，必须等到60岁才能开始拿回他的钱。这些钱可以一次性，也可以分月拿回。这些都是技术上的问题，都可以设定。现在是一个非常好的时机，我们要抓紧时机把这个事也做好了。这样中国就能够解决另外一个隐性的财政赤字。如果我们把银行不良改革的隐性赤字控制住，再抓住一个改革的机会把我们社保的欠帐、个人帐户的空帐户充实，那10年以前观察家们批评中国经济的两大隐性财政赤字问题就都得到了解决。

积极推动资源价格的改革。在控制通货膨胀和积极推进资源价格改革的过程中要两害相权取其轻。改革可以促进节能减排、减少浪费。但改革在一定的时点会加大通货膨胀的压力，但如果总是推迟改革，扭曲会逐步累积、损失更大。所以我认为还是应该积极推进改革。对一些局部的问题可以考虑通过财政的办法来解决。

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风险投资（VentureCapital），从广义讲，包括对一切有意义的开拓性、创业性经济活动的资金投放。从狭义讲，是一种主要对尚处于创业期的未上市的且具有高成长性的新兴企业（主要是新兴高科技企业）做长期股权投资，旨在促进新技术成果尽快商品化，并通过所投资企业的资本增值来实现投资回报的一种投资方式。目前，大多数学者及经济合作与发展组织（OECD）成员国均采用后一种理解。如何借鉴国外高新技术产业风险投资的成功经验，结合我国的现状，发展我国高科技风险投资业，已成为当前我国科技与经济发展的重大理论和实践课题。

一、我国风险投资发展的现状及意义

（一）发展风险投资的意义

当今世界各国综合国力竞争的核心，是知识创新、技术创新和高新技术产业化。风险投资作为在市场经济条件下科技成果和高新技术产业化的主要“推进器”，对我国科教兴国战略的实施、经济增长方式的转变、综合国力的提高都具有非常重要的现实意义。其意义主要体现在：

1．发展风险投资是适应世界经济发展趋势的需要

几十年来，风险投资以举世瞩目的业绩开创了美国等国家的高新技术产业，成为牵引这些国家经济、科技发展的“火车头”、“创新、创业、创造奇迹”的化身，也使世界经济发展呈现出新的特征。

2．发展风险投资是促进科技成果转化的需要

风险投资支持的重点是开发和试点这两个阶段，科技成果的转化迫切需要风险投资给予支持。

3．发展风险投资有助于发展社会主义市场经济

长期以来，我国的投资始终体现了政府行为，而风险投资则使投资由政府行为转变为市场行为；风险投资公司必须独立承担风险，投资决策必须坚持市场导向，并善于在风险和回报之间作出优化抉择；对被投资企业的筛选体现了市场竞争和优胜劣汰的准则。

（二）我国风险投资的现状

风险投资是把资金投向蕴藏着失败危险的高技术及其产品的研究开发领域，旨在促使新技术成果尽快商品化，以取得高资本收益的一种投资行为。通过调查，我们可以看出我国风险投资发展的现状如下：

1．我国的风险投资呈现良好的发展态势。如四通、实达、联想、清华同方、海尔、宝钢、希望等公司都独自或联合其他机构成立风险投资公司，进行战略投资。

2．风险投资为发展高新技术产业起到极大的推进作用。

3．风险投资公司的分布相对集中。这表现在两个方面：一是风险投资公司多数集中于东部地区。东部地区有风险投资公司52家，西部地区只有11家；二是风险投资公司的业务集中于高新区内，89％的风险投资公司选投了在高新区和创业服务中心的高新技术项目。

4．外资风险投资机构开始涉足中国风险投资业务。

5．各地在风险投资发展的这么多年来，都积累了一些经验，也有一大群优秀的风险投资专业人才产生。

二、我国风险投资发展中存在的问题及分析

（一）风险投资主体单一，风险投资资本来源渠道狭窄

我国目前设立的风险投资机构主要是以政府发起创办或由企业发起设立、政府参股为主体。据统计，2007年末全中国拥有风险投资公司160多家，风险投资资金仅有180亿元，实际项目投入只有30亿元，这一规模仅是科学技术成果转化所需资金的2%。

（二）政府对风险投资业的扶持力度不够，财税政策的支持不够有力

目前，我国各级政府正积极参与和支持风险投资，但政府参与和支持的力度还存在一些问题：1．政府资金投向不合理。2．所得税减免力度过小。这让好多参与风险投资的企业和个人有个很重的包袱，也就无法刺激他们的热情和积极性了。3．政府缺乏对高科技风险企业的界定和评级标准，导致“假冒伪劣”的所谓高科技风险企业满天飞，进而影响了风险投资者的积极性。

（三）缺乏相应的法律法规，知识产权保护乏力

现代社会是法律社会，所以如果法律保障不到位，势必会影响到风险投资的发展。

1．我国风险投资法律制度的现状

我国的风险投资从萌芽到现在已经有十几年的历史，其间，我国也陆续制定了一些与风险投资相关的行政法规，如《关于促进科技成果转化的若干规定》、《国家高新技术产业开发区高新技术企业认证条件和办法》、《关于设立风险投资机制的若干意见》等。

2．我国风险投资法律制度存在的主要缺陷

（1）关于风险投资公司组织形式的限制。（2）关于风险投资公司投资金额的限制。（3）关于风险投资公司设立条件的限制。（4）关于风险投资基金供给的限制。风险投资运作的重要条件是有巨大的风险资本来源和通畅的风险资本筹集渠道。（5）缺乏有限合伙法律制度。1997年颁布的《合伙企业法》是继《公司法》之后，按照订立协议、区别处理出资方式和投资者责任形式等法律要求制定的又一重要的市场主体立法。（6）知识产权法律制度不完善。

目前，我国已经建立了包括《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护法》、《反不正当竞争法》等一系列法律法规在内的比较健全的知识产权保护体系，并参加了若干国际知识产权保护公约，在相关制度上逐步与国际接轨。

（四）风险投资中介发展令人堪忧

由于风险投资在我国的发展还处于起步阶段，因此，我国的风险投资中介机构的发展还很薄弱。目前存在的问题主要表现在以下几个方面：

1．缺少风险投资方面的专家，中介机构力量薄弱。

2．没有形成与风险投资中介机构相适应的社会监督体系和法律保障体系。

3．各种中介机构组织混杂，没有相应的行业自律组织。

4．无明确的风险投资中介机构市场准入条件。

（五）缺乏高素质专业人才

我国风险投资才刚刚起步，缺乏具有相应科技知识、管理经验、懂金融投资的复合型风险投资人才。

（六）风险投资退出机制不够完善

在风险投资的运作过程中，风险投资的退出具有重要意义。风险投资能否顺利的退出，关系到风险投资企业能否收回资本，使资本得以循环的流动，从而实现投资升值退出再投资再升值这样一个风险投资的良性循环的过程。

而我国不完善的风险投资退出机制已经制约了风险投资的发展，我国风险投资退出机制的问题主要体现在：

1．风险投资退出的方式单一。

2．现行法律中存在着制约风险投资退出和发展的条款。

3．没有制定科学的为企业进行技术定级的标准和方法。

4．产权交易制度相对落后。

三、促进我国风险投资的对策及建议

由以上对风险投资发展的问题分析，我们可以从下面介绍的几点对策和建议：

（一）发展多元化风险投资主体，拓宽风险资本来源渠道

实现风险投资主体多元化和拓宽资本来源渠道是我们首先要努力的目标。可以从以下几方面考虑：

1．金融机构

（1）将保险业引入风险投资领域。（2）将养老保险基金引入风险投资领域。

（3）将银行业引入风险投资领域。

2．企业

利用大型企业集团的雄厚资金实力，是风险投资事业发展的需要，也是大型企业集团发展的一种选择。从目前来看，可以利用的资金有：

（1）上市公司的资金。（2）国有大中型企业的资金。（3）民营企业资金。

3．个人

引导个人进行风险投资，可以采取三种方式：一是对于资金实力雄厚的个人投资者，允许开办私人风险投资公司，按公司的运行方式进行风险投资活动；二是普通居民可以通过购买风险投资公司发行的股票或债券等方式进行风险投资；三是直接以合伙人的名义以资金入股风险企业。

4．建立风险投资基金

5．国外风险资本

国外风险资本大规模介入，会在一定程度上刺激国内风险投资的发展。

（二）政府给予支持，制定鼓励风险投资的财税政策

风险投资的发展需要政府的政策支持。世界各国为了鼓励风险投资发展，都制定了一些税收优惠政策，如美国政府为鼓励风险资本的发展，将长期资本利得税率由49?%降低到10%左右，使风险投资迅猛增加；新加坡政府规定，风险投资最初5—10年完全免税。

（三）制定和完善风险投资法律法规

针对目前我国风险投资法律制度存在的上述缺陷，并借鉴世界各国风险投资法律制度的成功经验，我认为可以从以下几个方面来制定和完善我国的风险投资法律制度。

1．修改完善现行法律为风险投资的发展扫除障碍

风险投资是知识经济时代的产物，其运行规则与传统经济的运行规则有重大差异，而我国现有法律体系是建立在传统经济基础之上的，是对传统经济的法律调整。

2．制定风险投资核心法律——《风险投资法》和《风险投资基金法》

在对现有的法律法规进行修订、补充和完善的基础上，一旦条件成熟，可制定风险投资基本法——《中华人民共和国风险投资法》。《风险投资基金法》至少应该规定以下内容：(1)投资主体；(2)基金的组织形态；(3)基金的募集方式；(4)基金的交易方式；(5)基金投资的监管等等。

3．建立风险投资辅助法律制度和政策

在风险投资业运作过程中还需要包括税收、知识产权、政府采购、风险投资保险等辅助法律制度的支持，因此，应该尽快建立完善的风险投资辅助法律制度体系，以促进风险投资业的加快发展。（1）修改完善税收法律制度。（2）制定《高技术知识产权保护法》。（3）制定新的《破产法》。（4）完善风险投资中介机构的法律制度。

（四）培养高素质风险投资人才

人力资源是任何产业比不可获取的要素，对风险投资来说，高素质的专业人才就显得更加重要。培养高素质的专业人才，我认为可以从以下几点入手

1．加快对现有风险投资机构从业人员的培养

2．利用国际合作和交流，吸引海外人才

3．建立激励与约束机制

激励机制方面主要是收入分配问题，可以给予风险投资人才工资、福利、奖金、股权、期权和收入提成制度等，这样可以激发风险投资人才队伍的快速发展。

（五）完善风险投资中介机构

中介机构是风险投资发展中不可缺少的重要组成部分。风险投资活动的效率在很大程度上取决于信息的全面性和真实可靠性。

1．完善风险投资中介机构

要充分利用、挖掘和发挥现有社会资源的潜力和积极性，改造、新增一些风险投资中介机构。当前主要是健全三类机构，一是标准认证机构。二是知识产权评估机构。三是科技项目评价机构。

2．不断提高社会信用水平

社会信用水平是指包括政府信用、商业信用，集体信用、民间信用等的全社会总体信用的发展程度。

3．建立全国性的风险投资行业协会

这是一个行业性自律组织，是联结政府与风险投资机构、国内风险投资家与外商和外国金融机构，沟通业内信息、规范同业经营行为的全国性行业组织。

4．加强中介机构方面的法规建设

我国的中介机构，在项目评价、市场分析、投融资中介等方面提供的服务与风险投资需要还有很大差距。

5．建立并逐步完善政府的监督和管理体系

政府应积极建立失信约束和惩罚机制并监督中介机构行业的规范发展。（六）建立完善的风险资本退出机制

完善风险投资退出机制包括两方面的思路，一方面要为风险资本的IPO退出创造条件；另一方面要加快包括产权交易在内的三板市场的发展，构筑多层次的资本市场体系，为风险企业的股份转让和破产清算提供灵活多样的退出通道。具体建议如下：

1．加快建立多层次资本市场，拓宽风险投资退出的渠道。

2．大力发展产权交易，使股份转让成为风险投资退出的主渠道。在风险投资可以选择的退出机制中，企业并购和股份回购都属于股份转让。根据国际经验和我国风险投资发展阶段，股份转让应当成为风险投资退出的主要渠道，因此需要为风险投资股份转让创造更好的条件。为此建议采取如下措施：

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0167-02

一、制约中国房地产宏观调控的瓶颈问题

1.房地产调控双重目标问题。中国政府对房地产的调控目标有二重：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的。由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型。中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。

2.土地财政问题。中国现行的土地批租制度使卖地成为地方财政收入的主要来源。2009 年中国土地出让收入达1.42 万亿元，相当于同期全国财政收入20.8%。2010 年末，中国地方融资平台贷款余额高达10.7 万亿元，这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。2012年前11 个月，国内130 个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18 万亿元，与2011年同期相比减少了30%。如果计算全国所有城市，2012年地方政府的土地财政可能减少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”，使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革中国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。

3.货币的超量供应问题。据央行网站显示，从1999—2009年，广义货币供应量十年间共增加了49万亿人民币，增幅超过5倍。其间，中国楼市发生了几次价格大幅上涨，这与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎又佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”。

4.房地产业与中国金融体系的安全密切相关的问题。中国房地产企业开发项目和个人购房主要依赖银行贷款 。以上海为例，截至 2009 年底，上海中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加 1 023亿元，占各项货款新增额比例高达 76 %，其中个人住房货款累计增加728 亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达 42 %。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房价大跌，会造成房地产市场波动风险高度向银行体系传递。因此，房地产行业与商业银行之间极大的风险关联度，是中央政府怕房价过快上涨，但更怕大幅下跌的一个重要原因。

5.中国贫富差悬殊问题。2003年中国的基尼系数为0.39，离国际上0.4的警戒线仅一步之遥。到了2011年，中国的基尼系数已达0.46。中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%，而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%。富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。

在此大前提下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房贷利率，富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只要房子供小于求的矛盾不解决，征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，等于政府直接向买方征税了。

目前中国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度趋一致，最终使他们也买得起房。

二、破解房地产宏观调控的瓶颈问题的对策和建议

1.确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控目标。笔者认为，中国房地产调控的总体目标应是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。

2.通过制度创新，协调好中央及地方政府的利益关系，使地方政府能认真自觉地贯彻执行中央政府制订的各项房地产宏观调控政策。（1）推进财政体制改革。改革“财权上移，事权下移”的分税体制，重新划定中央与地方的事权与财权，将一部分目前由地方政府管理的而没有对应财权支撑的事权收回中央，扩大地方政府的税源与税基，保障地方政府有充足的税收，从而有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖，打破土地财政与房地产宏观调控矛盾的尴尬局面。（2）逐步改革地方政府绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系，同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制。把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束。（3）创新土地制度，改土地批租模式为年租模式。现行城市土地批租制度是一次付清几十年租期的土地出让金，所支付的金额巨大。这种土地批租方式使本届政府能够获得未来历届政府几十年的土地出让金收入，这为地方政府土地财政得以实现创造了条件。目前，部分城市正在以保障房为突破口探索以“年租制”替代“出让制”的房地产土地流通机制。我们应根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与“出让制”的对接机制。年租制推行对地方政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利、乃至土地财政都是釜底抽薪式的改革。

3.运用金融手段来控制房地产信贷规模。鉴于贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。（1）提高房地产贷款风险系数。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进提高房地产贷款风险系数，不妨先将房地产贷款风险系数基点提高10%～20%，然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的1%提高超出的房地产贷款风险系数5%，增加房地产贷款资本金。（2）尽快预征房地产风险基金。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进对房地产信贷总额预征10%～20%房地产风险基金，上交央行或银监会新设立的房地产风险基金司，然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的1%提高超出的房地产贷款风险基金5%，以应对房地产信贷风险，规避银行负盈不负亏的风险，减少纳税人救助成本。

4.加快房地产税制改革步伐，抑制房地产市场的投资需求。对当前中国的房地产市场来说，开征房产税不失为一种有效的、可持续的调控手段。房产税的开征将有效抑制非刚性需求，增加以投资为目的购买者的税负负担，此种调控方式可长期存在，并可通过税率的调整应对房价的涨跌。目前国家已在上海以及重庆开始房地产税征收的试点工作，并取得了初步成效。但也存在量税过低、实施不彻底等问题，不能从根本上起到打击囤房、炒房行为的效果。应在总结经验的基础上进一步完善房地产税，对征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估及相应的申诉程序等组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定。

5.加快金融体制改革，加大房地产直接融资的力度。加快发展资本市场使资本市场与信贷市场平衡发展，尤其是大力发展债券市场使债券市场与股票市场平衡发展，加大企业直接融资的力度，改变目前中国房地产金融体制的单一性，减少房地产资金过度向大银行集中的积弊，降低房地产金融的系统性风险。积极支持发展为中小企业服务的中小金融机构和区域交易所，中央银行应尽快建立覆盖中小金融机构的全国统一结算体系和全国存款保险制度，进一步分流大银行的资金。从根本上抑制银行尤其是大银行的房地产信贷。与此同时，改善内资投资环境，拓宽内资投资渠道。国家对一般竞争性领域，要敢于打破垄断，同时鼓励民间资本参与水利、电力、电信、交通、金融、石油天然气、矿产资源勘探开发、政策性住房、棚户区改造等基础设施和社会公用品以及新能源、新材料、新环保等领域的建设。分流资金压力，扭转千军万马投资房地产局面。

6.建立完善的住房信息统计系统。一是从建设全国统一的个人住房信息系统着手，可以先进行省会城市之间的联网，而后扩展至主要城市，再到全国所有地级市，最后到所有县域，形成统一的个人住房信息查询系统，为房产税在全国范围推广奠定基础，为保障性住房的合理分配扫除障碍。二是建立存量住房统计系统，准确掌握房屋供给情况，以此为基础来制定住房建设土地供给计划，新建住房项目审批进度，保持供需的平衡。三是与个人纳税、征信统计系统或其他部门的中低收入者信息统计系统对接，作为确定保障性住房分配对象、商品房限价政策制定的依据。四是要建立全国统一的房地产运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的适时归集、整理分析，及时做出市场运行的评价与预测，定期市场分析报告，合理引导市场，有效防止房地产业泡沫的形成。

参考文献：

[1] 余凯.论中国房地产宏观调控的长效机制的构建[J].城市发展研究，2008，（5）.

篇8

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）22-0105-03

一、创设阶段的税收筹划

（一）设立时注册地点选择的税收筹划

小型微利物流企业因其归属为流通行业，故在创设阶段应重点考虑注册地点，注册地点选择不当会直接影响产业集聚和产业链延伸。根据我国税法的规定，入驻符合国民经济发展需要的产业规划自贸区、物流园、科技园可给予相应的税收优惠政策，这就为相关纳税人注册地点选择纳税筹划提供了空间。当然，国家对于注册地点的优惠会涉及严格的限制条件，因此，小微物流企业在设立时，一定要根据客观情况和自身资源状况综合考虑，以期享受税收优惠政策，获取最大税后收益。

案例1：2015年初，郑州的吴先生拟在本地投资100万元，成立一家小微物流公司，为客户提供小件货物配送业务。年服务收入预计为480万元（含税），各项成本及管理费用预计为421万元，可抵扣进项税约为7万元。现有两个方案可供选择：一是在无税收优惠的郑州老城区注册；二是在有税收优惠的郑州华南城注册。

根据以上情况，为吴先生进行纳税筹划。

筹划分析：上述两方案在流转税方面无差异，但因注册地点不同，可享受的企业所得税优惠政策不尽相同，将导致企业税后利润存在很大的差别。

根据财税〔2013〕106号文规定，纳税人提供快递服务，就其交通运输部分适用11%的增值税率，就其收派服务适用6%的增值税率。故方案一和方案二均应纳增值税及附加：

应缴纳增值税=480÷（1+6%）×6%-7=20.17（万元）

应缴纳城建税及教育费附加=20.17×（7%+3%）=

2.02（万元）

企业利润总额=480÷（1+6%）-421-2.02=29.81（万元）

方案一：在无税收优惠的郑州老城区注册，适用小微企业所得税优惠。

应缴纳企业所得税=29.81×20%=5.96（万元）

企业税后利润=29.81-5.96=23.85（万元）

方案二：在有税收优惠的郑州华南城注册，根据郑政〔2012〕23号文规定，对入驻郑州华南城的所有商户给予税收扶持政策，即对所有入驻商户五年内给予“三免两减半”征收企业所得税的优惠措施。

应缴纳企业所得税=29.81×20%×（1-50%）=2.98（万元）

企业税后利润=29.81-2.98=26.83（万元）

筹划点评：注册经营地点对小微物流企业税后利润的影响十分明显，小微企业要想获得企业所得税收优惠，不仅要对享受优惠的条件和限制性规定作客观分析，同时还要融洽与政府招商部门的关系，否则无法享受优惠政策。

（二）设立时组织形式选择的税收筹划

可供小微企业选择的组织形式主要有三种：个人独资企业、合伙企业和公司制企业。其中，个人独资企业和合伙企业不涉及企业所得税问题，只缴纳个人所得税；公司制企业属于法人企业，应缴纳企业所得税，同时，对企业的自然人股东取得的红利所得征收个人所得税。由上述规定可见，企业组织形式不同所缴纳的税种也不同。因此，小微企业在设立时应提前对不同组织形式下的税负进行测算，优先选择税负轻、税后收益较大的企业组织形式。

案例2：2015年北京在校大学生小双联合同学小左，准备在学校自办一家小型快递企业“风顺快递”，预计年度收入总额为360 000元（不含税），相关成本费用为216 000 元（其中投资者每月工资5 000元），申请认定为小规模纳税人。现有三种设立方案可供选择：一是设立个人独资企业，二是设立合伙企业，三是设立有限责任公司。请对其进行纳税筹划。

筹划分析：小微企业在设立阶段，选择适当的组织形式是一种有效的税收筹划手段，可减轻税负，实现税后收益最大化。

财税〔2014〕71号文及国税总局2014年第57号公告规定，自2014年10月1日起至2015年12月31日，对增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（含）的企业，暂免征收增值税。

该企业无论选择何种组织形式，其应缴纳增值税均为0。

方案一：设立个人独资企业

应缴纳个人所得税=（360 000-216 000+5 000×12-3 500×12）×35%-14 750=41 950（元）

方案二：设立两人合伙企业，假设小双和小左的投资额各占50%

应缴纳个人所得税={[（360 000-216 000+5 000×12×2）/2-3 500×12]×30%-9 750}×2=34 500（元）

方案三：设立有限责任公司

财税〔2015〕34号文规定，自2015年1月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元（含20万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。因此，企业可以申请适用小型微利企业的优惠政策。

应纳税所得额=360 000-216 000=144 000（元）

应缴纳企业所得税=144 000×50%×20%=14 400（元）

税后利润=144 000-14 400=129 600（元）

假设企业实现的税后利润全部作为股利分配给投资者，小双和小左应缴纳个人所得税=129 600×20%=25 920（元）

两位投资者的年工资薪金个人所得税=（5 000-

3 500）×3%×12×2=1 080（元）

税收负担合计=14 400+25 920+1 080=41 400（元）

对比可见，方案三将企业设立为有限责任公司可适用小型微利企业的优惠政策，较方案一可节税550 元（41 950-41 400），效果并不明显。但对比方案二却增加税收负担6 900 元（41 400-34 500）。因此，从税收负担最轻的角度，该企业应当选择方案二，设立为合伙企业更有利。

筹划点评：设立为合伙企业虽可节税，但受企业性质所限，合伙人在法律上须承担较大的债务风险，对企业长远发展不利。因此，小微企业在进行公司组织形式的选择时，应综合考虑经营风险、经营规模、管理模式等因素，作出合理决策。

二、经营阶段的税收筹划

根据国家税务总局2014年第57号公告规定，增值税小规模纳税人的起征点自2014年10月1日起，提高到月销售额不超过3万元（包含个体工商户、其他个人、企业和非企业性单位）。因此，小微企业在经营阶段进行税收筹划时需关注月销售额在起征点附近变动带来的增值税及附加的税负变化。只有当月销售额超过起征点后的税后收益高于起征点前的净收益，小规模纳税人月销售额高于起征点标准才是划算的。

案例3：续上例，小双及其同学小左投资设立的小型快递企业“风顺快递”，2015年被税务机关认定为增值税小规模纳税人。第一年经营，预计月销售额在30 000元（含税）左右。在增值税起征点附近的销售额为多少才合适呢？请对此进行纳税筹划。

筹划分析：小微快递企业所从事的快递业务属于增值税的征收范围，认定为小规模纳税人的税率为3%。根据增值税相关规定，月销售额在30 000元以下（含30 000元）的免征增值税；超过30 000元的，应按全额计算征税。规定所指的销售额为不含税的销售额，但小规模纳税人只能使用普通发票，而普通发票上的销售额是含税的销售额。所以，应将不含税销售额换算为含税销售额与之对应。即：30 000×（1+3%）= 30 900（元），亦即含税销售额超过30 900元，应按全额计算征税。

方案一：每月含税销售额不超过30 900元（含）

应缴纳增值税=0（元）

此情况下，月销售额越接近30 900元越好。

方案二：每月含税销售额超过30 900元

此情况下，由于超过30 900元要全额征税（同时依增值税税额征收7%的城市维护建设税及3%的教育费附加，故综合税率为3.3%），为此，超过起征点后的节税点销售额计算如下：

设含税销售额为X时的税后收益与起征点前30 900元销售额相等，则：

X-X÷（1+3%）×3.3%=30 900

X=31 922.75（元）

当纳税人的月含税销售额为31 922.75元时，其税后收益为30 900元。若月含税销售额在30 900～31 922.75元之间时，其税后收益小于等于30 900元，在这种情况下，纳税人应选择月含税销售额30 900元；若月含税销售额大于31 922.75元时，其税后收益大于30 900元，在这种情况下，含税销售额越大其税后收益亦越大。

筹划点评：增值税小规模纳税人月销售额在起征点附近时，一定要考虑节税点的影响。实务中，小微企业在开具增值税普通发票时，应提前做好市场分析预测，平衡每月开具发票的销售额，充分利用节税点销售额使税后收益最大化。

三、利润分配阶段的税收筹划

企业利润的增加必然带来所得税费用的增加，而利润总额扣除所得税费用就是净利润，是可供企业分配的经营成果。对于小微企业而言，企业利润分配策略不同，投资人获得收益的性质不同，实际所得税税负有较大差异。

案例4，续上例，出于风险的考虑，最终小微快递企业“风顺快递”选择公司法人制，由小双和小左共同出资设立，经营成果均分。2015年末，该公司实现净利润14.4万元，以前年度亏损5.4万元。现有两个利润分配方案可供选择：方案一，提取10%的法定盈余公积金，5%的法定公益金；方案二，提取10%的法定盈余公积金，10%的法定公益金以及5万元的任意盈余公积金。

筹划分析：由于该公司2015年未对股东进行利润分配，所以小双和小左两位投资人当年没有股息红利所得，但“风顺快递”有限公司的剩余利润挂账一年后，将对两位投资人按其出资比例计算征收个人所得税。

方案一：“风顺快递”有限公司提取10%的法定盈余公积金，5%的法定公益金。

该公司剩余利润=（14.4-5.4）×（1-10%-5%）=7.65（万元）。

剩余利润挂账一年后，小双和小左分别应缴纳个人所得税=7.65×50%×20%=0.765（万元）。

方案二：“风顺快递”有限公司提取10%的法定盈余公积金，10%的法定公益金以及5万元的任意盈余公积金。

该公司剩余利润=（14.4-5.4）×（1-10%-10%）-5

=2.2（万元）。

剩余利润挂账一年后，小双和小左分别应缴纳个人所得税=2.2×50%×20%=0.22（万元）。

对比可见，方案二比方案一为每个投资者减少个人所得税0.545万元（0.765-0.22）。因此，该公司应当选择方案二。

筹划点评：小微企业的股东即使保留公司利润不分配，也不能免除个人所得税，递延纳税的期限最长为一年。因此，小微企业可依据《公司法》的规定，利用提取公积金的比例进行纳税筹划，以达到减轻投资人税负的目的。

通过上述涉税案例分析可见，小微快递企业在创设、经营和利润分配阶段，可通过事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”利益。需要特别提醒注意的是：小微物流企业受组织形式、投资者品质、财会人员素质等限制，决定其在实际操作过程中的时效性、合规性和适当性会有所差异，也会受技术与程序、方法与步骤等方面的影响。因此，在不同阶段，小微物流企业要结合实际情况用好用足国家给予的税收扶持政策，以选择涉税风险最低的纳税筹划方案。

【主要参考文献】

[1] 刘金星，彭新媛.小微企业不同阶段的纳税筹划研究[J].会计之友，2015（3）：81-83.

[2] 财政部，国家税务总局.关于小型微利企业所得税优惠政策的通知[A/OL]. http： // ， 2015-

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一、成本收益分析是工程项目财务效益分析的实质

工程项目财务效益分析，首先要考虑的是货币时间价值，分析工程项目在其计算期内对企业现金流量的影响，计算相关指标，决定其是否可行，其实质是特殊的成本收益分析，要抓住这一切入点论证、计算则事半功倍。

（一）项目成本――建设期的投资总额。建设期为建设起点至投产日止。在建设期投入的全部资金假设下，建设期净现金流量为负的原始投资额。对于单个固定投资项目，在建设期不为零时，用来计提折旧的固定资产原值不但包括固定资产投资额，而且包括建设期的资本化利息额。

（二）项目收益――经营期的净现金流量。对于某个项目，其对企业的净现金流量影响与利润影响总和相等，但净现金流量以收付实现制为基础，比利润指标客观、又无风险；同时，其考虑货币时间价值，便于动态地、准确地评论具体投资项目的经济效益。

（三）论证工具――时间数轴。年金的终值及现值用时间数轴来分析，将问题浓缩到一根数轴上，使问题一目了然。具体步骤有：

1．根据题意中涉及期限，画出时间数轴；

2．确定每一时点的现金净流量，注意期末和期初的区分；

3．根据已知，使用适当系数，列出等式，求出未知。

（四）折现率――货币时间价值观念的体现。其选择至关重要，一般可选：1.投资项目的资金成本；2.投资项目的机会成本；3.建设期用贷款实际利率，而经营期用全社会资金平均收益率；4.行业平均资金收益率。

（五）评价指标――不同时点成本与收益对照的产物，是决策的依据。如：净现值是将不同时点的净现金流量折现至起点并相加的值，为项目的净收益。内含收益率为假定净现值为零，使用逐一测试法及内插法所求得的折现率，为项目的实际收益率。年等额回收额是在考虑货币时间价值的前提下，把净现值平摊到项目计算各期的值，其便于不同计算期项目之间的比较。归纳如表1。

二、财务效益分析的程序

工程项目财务效益分析是在项目市场分析和工艺技术研究的基础上进行的。它主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。其基本程序包括：

（一）收集、整理和计算有关基础财务数据资料。根据项目市场分析和工艺技术研究的结果、现行价格体系及财税制度进行财务预测，获得项目投资、销售（营业）收入、生产成本、利润、税金及项目计算期等一系列财务基础数据，并将所得的数据编制成财务报表。

（二）财务效益分析指标的计算与评价。根据基本财务报表计算各财务效益分析指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况作出评价，得出结论。

（三）进行不确定性分析。通过盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定性分析方法，分析项目可能面临的风险及项目在不确定情况下的抗风险能力，得出项目在不确定情况下的财务效益分析结论或建议。

（四）作出工程项目财务效益分析的最终结论。由上述确定性分析和不确定性分析的结果，对工程项目的财务可行性作出最终判断。

三、工程项目财务效益分析实例

例：某企业第一年初借款300万元建造厂房，借期10年，每年末付息3万元；第一年末投入50万元流动资金开始试生产，因该项目投资当年营业收入增加150万元，付现成本增加50万元，从第三年起，正常经营，历时10年，每年营业收入增加200万元，经营成本增加90万元，期末残值6万元，流动资金于期末收回，所得税率为30%。设折现率为10%；（1）求各年净现金流量；（2）求项目净现值；（3）求项目年等额回收额。

分析：（1）固定资产原值=原始投资额+建设期资本化利息

通过以上实例，在工程项目财务论证时，抓住实质内容，把握成本、收益分析这一切入点，其优势尤为明显。其一，它考虑了资金的时间价值并全面考虑了工程项目在整个寿命期内的经济状况；其二，它的经济意义明确直观，能够直接以货币额表示工程项目的净收益；其三，它能直接说明工程项目投资额与资金成本之间的关系。

四、工程项目财务效益分析应注意的问题

（一）折旧模式对现金流量的影响

在不考虑所得税的情况下，折旧额变化对现金流量没有影响。因为不论企业采取什么样的折旧方式，所改变的只是成本的收益大小，不会改变实际现金流量的发生模式。也就是说，折旧额增加（减少）与收益减少（增加）的数额是相等的，因此折旧变化不影响投资价值。但引入所得税后，折旧抵税作用直接影响投资现金流量的大小。

估计工程项目现金流量的目的是为了计算工程项目现金流量的现值，由于不同折旧模式下的各年折旧额不同，各年税赋节余不同，因此在贴现率一定的情况下，不同折旧模式下的税赋节余现值也不同。但这种影响并不反映投资项目内在的经济效益，只是方法不同而已。

（二）利息费用

在工程项目财务效益分析中，利息费用对投资项目影响主要有两种分析模式，一种是将这些影响因素视作费用支出，从现金流量中扣除；一种是将筹资影响归于现金流量的资本成本（贴现率）中，在实际工作中广泛采用的是后一种方法。这是因为，在给定资本结构的情况下，可随时根据不同的负债水平和风险情况调整项目的贴现率。这里的贴现率一般是指为工程项目提供资金的投资者要求的收益率，在市场均衡的条件下，项目投资者要求的收益率就是项目的资本成本。如果从项目的现金流量中扣除利息费用，然后再按此贴现率进行贴现，就等于双重计算筹资费用。

（三）通货膨胀对项目现金流量的影响

通货膨胀是影响当今经济社会一个非常重要的因素，在工程项目财务效益分析中，对通货膨胀的处理有两种方法：一种是用名义利率计算项目现值，一种是用实际利率贴现。

名义利率是指按货币面值计算的利率，实际利率是指按货币实际购买力计算的利率。用名义利率贴现时，所有的现金流量，如销售价格、原材料成本、工资费用等都要按通货膨胀后的价格计算。但在计算时要注意各种现金流量受通货膨胀的影响程度是各不相同的。如工资增长率通常要快于通货膨胀率，而折旧引起的税赋节余则不随通货膨胀的变化而变化。因此不能简单地用一个统一的通货膨胀率来修正所有的现金流量。

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中图分类号：F276.3

文献标识码：A

文章编号：1006-1096(2002)05-0049-03

一、影响中小企业发展的环境因素

(一)社会环境：宏观管理体制建设滞后，法律体系不健全

在市场经济条件下，政府对中小企业的管理职能主要表现在执行法律和政策，协调政府部门和企业之间的关系，为中小企业提供各种政策指导和咨询服务，而不再直接干预企业的具体经营活动。与此相比，我国政府职能转换明显滞后，对中小企业的管理依然缺乏科学性和整体性。据不完全统计，仅各行各业对大中小企业的划分办法就有150多种。虽然已经成立了中小企业管理机构，但和其他方面的管理一样，中小企业仍然按照所有制和产业主管部门进行分割，分别归属于经贸委、行业主管局、乡镇企业局、工商局等。管理环节多，出台政策不统一，既不利于政府对中小企业宏观管理和指导工作的真正展开，也不利于中小企业参与市场竞争，由此造成中小企业长期以来基础工作的薄弱。

我国大多数中小企业都属于劳动密集型企业，长期以来，经营方式陈旧，人才缺乏，信息获取能力差的状况急待改善。但由于企业规模较小，实力有限，难以设立自己的人才培训机构和技术研究开发机构，对于市场产品信息等也没有独立的网络。在我国现有的800多万家中小企业中，只有47.3％的企业把它们的业务联入了互联网，这意味着一部分中小企业失去一个网上竞争的平台。中小企业的势单力薄决定了它在发展过程中必须借助于一个完整的社会服务体系，包括市场分析、信息咨询、技术辅导、产品开发、职工培训以及司法诉讼等。为此，我国政府已经开始着手建立各种专业化服务机构。但要形成一个以政府为主导的能够渗透到中小企业经营活动全过程的社会化服务体系，还需要作更大的努力。

政府职能转换滞后的根源，首先在于法律体系的不健全。市场经济是法治经济，法律法规是政府实施宏观管理和企业进行经营活动的重要依据。目前，我国《中小企业促进法》已在审议之中，但与其相关的法律体系尚未形成，正在实施的一些法律条文和政策措施，仍然主要是以所有制性质和行业性质特点制定的，中小企业特别是非国有性质的中小企业，往往受到更多的不平等待遇。比如，由于现有法律对公有产权和私有产权的侵害、适用范围和量刑规定不一致，使得非国有性质的中小企业在生产用地、经营场所、资质评定、拆迁补偿，以及参与项目投资、股份制改造和企业并购活动中得不到完全的司法保护。一些政府部门及其工作人员法制意识十分淡薄，依法行政的氛围远未形成。

(二)市场环境：企业组织结构不合理影响中小企业的市场定位；产业壁垒阻碍中小企业平等竞争

现代科学技术的发展进一步促进了专业化的分工协作，把大中小各类企业更加紧密地联系在一起。中小企业在市场中的定位应当是充分发挥其灵活、专精和成本低的优势，代替原本属于大企业的内部分工，为大企业提供多方面的配套和服务。然而，我国长期以来片面追求单个企业完整性所形成的“大而全”、“小而全”的企业结构，使中小企业一直热衷于独立经营，地方保护主义的存在，更成为不同地区、不同部门企业分工协作的严重障碍。这种企业之间组织联系松散，缺乏协助配合的状况，不仅使大企业难以得到所需要的配套服务，更使中小企业因为无法通过专业化分工协作来获得大企业的资金、管理和技术等方面的支持，而丧失更加广阔的发展空间。

产业壁垒是阻碍中小企业发展的另一个重要原因。在我国中小企业中，非国有企业占居主要部分。由于长期以来对非国有企业实行严格的产业准入政策，使众多中小企业的经营范围被主要局限于加工和餐饮等服务行业。加入WTO后，解决民营经济市场准入和平等待遇的呼声愈加高涨，一些地方政府已开始把扩大民营经济发展空间列入经济计划。但是改革是一个系统工程，订条例、立法规不等于大功告成，至今限制民营企业进入的行业和经营的商品仍然有数十项之多，特别是面对地方保护主义和政策歧视，中小企业更是表现得无能为力。

(三)税收环境：税费负担较重，税制有待调整

虽然1994年确定的税收制度至今没有大的变化，但是随着税务机关不断加大征管力度，提高征收效率，企业实际税负水平趋于上升，这也是税制运行规范化的客观要求。问题是在企业实际税负水平上升的同时，政府应当从全局出发，对企业的税、费以及包括其他所有政府收入形式在内的整体收入规模有个通盘考虑和统一安排。目前，各种名目的收费、集资、罚款、摊派屡禁不止，只是从公开转向隐蔽，从强制转向协商，从直接转向间接，把行政职能变为有偿服务，通过中介组织或二级机构向企业伸手，其总体负担甚至超过税收，严重影响了企业生产经营的积极性。

现行税制和税收优惠政策的缺陷，对中小企业发展的抑制作用主要表现在两个方面：一是生产型增值税对专业化程度较高的协作企业存在着明显的税收歧视，不利于中小企业向“专、精、特、新”方向发展。现行增值税是生产型增值税，其主要特点就是企业购进固定资产所包含的税收不予抵扣，而由企业作为成本列支，因此在固定资产方面的重复征税问题依然存在。由于每一个协作企业所购进的固定资产所含税收不能抵扣，而是进入成本作为价格的组成部分出售给下一环节的协作企业，使下一环节企业的增值税税基总是包含了前面所有环节已纳固定资产税收的累积，并且这种重复征税问题会随着专业化协作程度的提高不断加重。二是现行增值税对一般纳税人和小规模纳税人所采用的不同征税办法，影响了小规模纳税人的正常交易。按现行规定，小规模纳税人采取定率征收办法，没有资格使用增值税专用发票，也不能抵扣已纳税款，这必然阻碍一般纳税人与小规模纳税人的正常交易。虽然税务机关可以代开专用发票，但并未解决实质问题。

现行企业所得税的突出问题，是对内外资企业分别实施两套所得税制度，税收优惠政策不统一。这客观上造成了对国内企业的税收歧视，抑制了广大中小企业正常发展的成长能力。中小企业是市场经济中的弱者，在它们发展的过程中能否得到税收政策的扶持至关重要。我国至今无专门的中小企业税收政策，只有针对民族自治地方企业、乡镇企业、第三产业的某些行业、校办企业、民政福利企业等所制定的税收优惠措施，虽然这些措施的主要受益主体是小企业，但缺陷也是明显的。

二、政策建议

（一)进一步转换政府职能，完善宏观经济调控手段，为中小企业的健康发展营造制度环境

首先，要重新界定政府职能，实现政府与中小企业关系的规范化，使各级政府把工作重心真正转移到依法行政、宏观调控、市场监督、公共服务和为企业创造公平竞争的环境上来。其次，在制度建设上应有突破性进展。我国中小企业促进法即将正式出台，这是加强中小企业宏观指导，保证中小企业权益的基本法律依据。在此基础上，尽快完善关于促进中小企业发展的法律体系，例如有关税收优惠的“小企业减免税法”；保证中小企业利益不受侵犯的“反不正当竞争法”、“反垄断法”、“中小企业产品购买法”、“公平交易法”、“中小企业投资法”；与劳动法相配套的“社会保障法”、“劳动合同法”、“工资法”等。及时清理和修订原有法规中已经不合时宜或与中小企业发展相违背的条款内容，对于那些不符合政企分开、政事分开，妨碍市场开放和公平竞争的行政审批，则坚决予以取消，成立自上而下的中小企业专门管理机构，对中小企业发展政策进行统一规划协调。认真整顿和规范会计、审计、评估、行业协会等各类中介机构，在依法监督中小企业经营活动的同时，还要依法维护中小企业的合法权益。

(二)构建支持中小企业发展的财税政策体系

财税政策扶持是促进中小企业发展的重要途径。建议：(1)进一步调整和完善现行税制，改生产型增值税为消费型增值税，公平税负，同时试行进项税额的实耗扣税法，即按扣除项目当期耗用数计算扣除税额，以解决小规模纳税人因无权使用专用发票而影响与一般纳税人进行交易的问题。统一我国内外资企业所得税，实行国民待遇。统一后的企业所得税应实行法人所得税，按法人归属确定纳税人，允许中小企业从缴纳“一般公司所得税”和“合伙企业”纳税方式中作出选择。(2)调整所得税优惠政策，对中小企业在初创和启动阶段给予适当的税收减免；对进行资本和设备再投资的中小企业退还其部分或全部所得税；对于进入特定新产品和新技术领域的中小企业实行一定时期的减免税政策。(3)设立财政援助项目，给予中小企业直接帮助。如建立中小企业技术改造基金、新产品开发基金，支持中小企业技术改造和新产品开发；对用自有资金创建或对现有经营规模增加投资的中小企业给予一定的财政补贴；对中小企业的产品结构调整和科技成果转化等项目实行贴息；对吸收下岗人员数额达到一定比例的中小企业给予一定的财政补贴；对于贫困地区和具有公益性质的中小企业给予补贴。(4)增加政府对中小企业的采购。目前我国每年政府采购规模已达几千亿元，今后还将进一步扩大。建议在不违背公开性、非歧视性和成本最低化原则的前提下，加大政府采购对中小企业的政策倾斜。如在政府采购制度中作出明确规定，各级政府采购规模要按一定比例划给中小企业，或者规定大企业要向中小企业分包一部分产品和零配件；设置专门机构负责协调对中小企业的采购，当中小企业因自身条件限制不能成为采购对象时，应得到该机构的必要帮助。

(三)拓宽融资渠道，解决中小企业的融资困难

为了使中小企业能够从间接融资、直接融资和风险投资等多方面筹集资金，首先应建立健全中小企业的信用担保与监控体系，由政府出资成立信用担保机构，为有产品、有市场、有发展前景的中小企业向商业金融机构贷款提供担保。目前，我国为中小企业提供的担保贷款已达400亿元左右，信用担保已初步显示出积极作用。今后，要着重加强中小企业信用监管，逐步建立以中小企业、中介机构为主体，以信用登记、信用征集、信用评估和信用为主要内容的信用制度。其次，加大政策性银行对中小企业的扶持力度，通过发放免息、贴息和低息贷款，解决中小企业在创业和初始发展过程中的资金需求。第三，完善国有商业银行为中小企业服务的职能部门，相应调整信贷结构比例，保证在新增贷款中按一定额度用于支持中小企业。同时加快建立与中小企业相对应的中小金融机构，包括由政府出资的地方性股份制银行，以会员制形式组成的中小企业互助信用社等。第四，随着我国资本市场的发展，扩大中小企业向社会发行股票、可转换债券和债券的上市规模。考虑到在A股市场上市有一定的困难，应尽可能利用香港二板市场，以解决部分高科技中小企业的融资问题。

(四)逐步建立完善的、高标准的中小企业社会化服务体系

政府应从自己的职责出发，树立为中小企业全面服务的意识，满足中小企业迫切需要的社会服务。目前，我国这方面的工作有明显进展，已成立技术创新服务中心40家，生产力促进中心500多家，高科技企业孵化器100多家，为中小企业技术创新提供了有利支撑和载体。为了建立起完善的、高标准的中小企业社会化服务体系，建议：(1)进一步放宽政策，鼓励科研机构、高等院校和国有大型企业的科技人员走向社会，帮助中小企业培养技术管理人才，提高经营能力。并把职业教育和中小企业的专门技术培训结合起来，由政府给予补贴。(2)由政府部门组织有管理和技术经验的退休人员成立各类服务中心，为中小企业经营管理提供咨询和服务。(3)由财政资助，鼓励科研机构和高等院校的科研成果、技术专利以优惠价格转让给中小企业。(4)由政府出资建立与信息高速公路相联系的中小企业信息服务网，使更多的中小企业以方便的方式获得所需信息。(5)建立流动的劳动力市场，使失业、下岗人员能够获得重新就业的机会，同时也能够保证人们享有获得可靠信息和作出合理选择的自由。

(五)积极构建社会化程度高、覆盖面广、统一完善的社会保障体系

在当前和今后一个时期，完善我国社会保障体系的重点是城市职工基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和城市居民最低生活保障。针对中小企业存在的问题，首先应当尽快改变小团体保障，建立起独立的社会保障体系，实现各种保险管理和服务的社会化。只有独立于企业之外社会保障，才可能具有社会共济性质。其次，加大社会保障的覆盖面，使其真正覆盖到城镇所有用人单位和职工，并且要从制度上对养老、失业、医疗、工伤等社会保障作出统一安排。第三，本着“立足当前，着眼长远”的基本思路，建立规范、稳定的筹资机制，加强对社会保障基金的监督。在全面启动社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置和社会互助、个人储蓄积累等一系列保障措施的同时，加大财政投入。为了保证经济上的可持续性，可采取征收社会保障税、发行特种国债等多种形式筹集资金。社会保障资金的统筹部分由政府统管，个人账户部分可交给非政府机构管理，由政府负责监督。

参考文献：

［1］朱剑虹.中小企业面对新世纪的挑战［N］.人民日报，2001-09-03.

［2］杨斌.现行增值税的制度障碍、管理无效性和中国式增值税的制度设计［J］.财政研究，2001，(2).

An Analysis on the Development Environment of China‘s Small-and-medium-sized Enterprises and Suggestions on Policy-making

SONG Jing-yuan（Henan Institute of Finance and Economics, Zhengzhou 450002, China）

Abstract:With economic structural adjustment and technological progress, development of the small-and-medium-sized enterprises enters a brand-new stage and becomes an important part in the nation‘s development strategy. However, contradictions and problems exist, calling for not only the self-perfection in enterprise management mechanism but also a favorable external environment. At present, such aspects as the social, market, taxation and monetary environment that hinder the development of the small-and-medium-sized enterprises still bear defects and disadvantages. Therefore, this essay puts forward the suggestion that the government should perfect the policy system to support enterprises. Those measures include government management, legal condition, financial support, credit guarantee and other socialized services.

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201719265

国际油价经过2014年下半年以来的急速下跌后，或将长期保持低位运行，天然气市场需求疲软。通常，油价变动对LNG市场影响主要体现在两方面：一是直接影响已投产LNG项目的销售价格和LNG市场需求；二是通过影响LNG新建项目的进展，进而影响远期LNG供需关系和贸易量。[2]天然气作为清洁高效能源，在我国既面临能源结构调整、强化大气污染治理、新的用气领域不断拓展等发展机遇，也面临经济增速放缓、油价下行，发电、化工、工业燃料、交通等领域天然气竞争力下降、市场用气不景气等多方面的挑战。

1国内外油气市场供需形势分析

总体来看，2015年以来，全球经济持续低迷，国际原油生产供大于求、库存仍处于高位，2015年8月原油价格触及六年新低，油价低位徘徊仍将持续一定的时间；油价下跌对国际LNG市场也造成较大冲击，天然气市场已成买方市场，需求疲软；中国经济增速持续放缓，天然气消费增幅减缓。

11国际天然气供需形势

考虑到全球对环保诉求日益高涨，能源的清洁化转型已迫在眉睫，全球LNG将迎来一段快速增长期，LNG贸易量在全球天然气消费量中的比重逐渐增加。液化能力增长潜力最大的国家为美国、澳大利亚、加拿大、俄罗斯以及非洲部分国家。在LNG供应方面，虽然安哥拉、埃及LNG项目停产，但大部分LNG项目生产稳定；在需求方面，市场总体需求不旺，LNG供应宽松。

当前亚洲已是全球最主要的LNG消费市场。来自亚太国家（澳大利亚、印度尼西亚、马来西亚等）以及中东地区（卡塔尔、阿曼等）的LNG资源分别占供应至亚太地区LNG总量的47%和42%。未来亚太地区新增LNG资源主要来自澳大利亚、北美以及非洲地区。澳大利亚在建LNG液化项目全部投产后，LNG产能在2020年前将达到6700万吨/年；北美、非洲规划LNG项目产能合计已达到7880万吨/年。

根据伍德麦肯兹预测，未来亚太地区仍将为全球最主要消费市场，预计2020年消费量为268亿吨，约占全球的74%；日本依然是LNG最大消费国，消费量约占全世界的26%。随着中国和印度经济高速发展，能源需求增长迅猛，将逐渐成为继日本和韩国之后的亚洲LNG进口主力（图1）。

作为世界LNG市场的主要买家，其定价公式与油价挂钩，亚洲家在购买LNG时付出了比其他市场上更高的价格（即“亚洲溢价”），当前，油价下跌一定程度上抑制了“亚洲溢价”，这不仅在于降低当前LNG贸易价格，同时也将对修改天然气卖方垄断条约、调整天然气定价机制等方面产生积极影响。[3][4]

12国内天然气市场形势

目前国内天然气需求疲弱，市场供过于求，同时存在供应能力过剩的风险。其主要原因是国内经济下行压力较大，不少行业消化过剩产能、需求不旺，加之天然气价改导致气价上升，而煤价却降至历史新低，煤对天然气的反替代效应明显。2015年中国天然气市场瓶颈凸显，年度天然气表观消费1926亿立方米，增速从2011年的22%下降到2015年为26%（图2）。

未来天然气市场需求仍难以乐观。“十三五”期间，国内天然气市场都可能延续供过于求的宽松态势。根据有关机构测算，2015―2020年我国天然气需求年均增速约为74%，低于供应的81%的增速。到2020年，多数机构认为天然气消费量将低于《能源发展战略行动计划（2014―2020年）》中设定的3600亿立方米目标。

2国内天然气价格改革趋势

我国早期进口LNG价格基本采用与日本JCC挂钩联动的方式。例如我国东南沿海某LNG项目与澳大利亚签订的25年长期“照付不议”合同中，推测的LNG基准气源价格公式如下：

P=（00525×JCC+1535）×汇率10551×（1+03%）

式中：P――基准气源单价，元/GJ；

JCC――日本原油进口均价，其中15≤JCC≤25，美元/bbl；

03%――保险费率。

合同还规定了价格公式与JCC挂钩联动的范围，即JCC的范围为15～25美元/bbl。当JCC在15～25美元/bbl之间变动时，该项目LNG价格中固定价的比例在54%～66%之间变动；当油价处于20美元/bbl的中间价时，固定价比例约为60%。

随后LNG进口价格开始呈上涨趋势，但基本模式并未改变。第一类就是直接挂钩JCC，所不同的只是系数和常数。第二类是与其他油品挂钩，典型的是中亚管道天然气，采用的是和新加坡油品的挂钩方式，其实质仍然是与油等热值挂钩的方法。我国2009年左右及以后签订的LNG购进合同中，LNG价格也主要是与JCC挂钩，执行直线公式。

近年来随着市场的变化以及北美天然气出口，亚太地区LNG价格开始发生重大变化，现货市场价格指数发挥越来越大的作用。日本进口北美天然气的合同中，已经有完全与JCC脱钩的情况，采用北美现货天然气+液化费+运费的方式来计算。我国这一时期签署的合同，也开始部分采用这种部分与现货挂钩的做法。[5]

3加快我国天然气行业发展相关建议

31稳固国内天然气市场

（1）明确天然气在国家能源战略和规划中定位。发展天然气既是能源战略的重要组成部分，也与国民经济发展和大气污染治理工作密切相关。天然气作为化石燃料中的低碳能源，资源丰富、用途广泛、运输方便，技术可靠，经济性、环保性和安全性能得到较好的结合，天然气发展规划将直接决定我国天然气能否实现长供久安。

（2）推进油气体制改革，激发市场活力。天然气管道应考虑向第三方市场主体公平开放。天然气基础设施运营企业应公平、公正地为所有用户提供管输、储备、气化、液化和压缩等服务。需从资源布局开始，通过资源的多元化平衡各N风险，合理安排管道气的市场范围，确保地缘风险能够得到有效防范。按照公平透明的原则，定期向社会公开管线接入标准，向第三方市场主体提供服务价格、剩余管输、储存能力等必要信息。

（3）加强天然气基础设施建设。一是要加快实施天然气输配管网建设投资多元化，引导社会资本参与以提高建设能力；二是要继续落实国家关于天然气管网设施公平开放的有关办法和措施；三是要加快储气库建设，扩大有效储备规模，并逐步完善地下储气库的经营管理机制。

（4）大力开拓工业用气领域。重点抓好大气污染治理重点地区气化、天然气发电、天然气分布式能源、交通领域（车、船）四大工程。扩大工业用气的利用领域，提高工业用气的效率，保障工业用气的经济性，力争“十三五”末天然气在一次能源消费结构中的比例超过8%。

32拓展进口LNG市场

（1）充分利用国际资源。与进口管道气相比，进口LNG具有更环保、更安全、单位热值高、应急调峰能力强、供应灵活，地缘政治风险小等优势。在我国能源供给对外依存度不断增高的情况下，加大LNG进口有利于分散能源进口风险，保障能源供应安全。

（2）对LNG进口给予财税政策支持。目前我国对LNG进口环节增值税实行先征收后部分返还的政策。进口环节增值税先征后返，具有不利于鼓励企业引进LNG且占用企业资金过多的缺陷。LNG作为我国紧缺的资源性产品，建议将其进口环节增值税改为全额返还，即征即返，以加大对LNG项目的扶持力度。

（3）加强协调监管防止无序竞争。在LNG国际采购市场上，若缺乏政府的监管，将会发生进口方资源方在采购LNG的谈判过程中无序竞争的情况，导致抬高资源引进价格。这将对国际LNG贸易市场产生一定干扰，为保障我国进口有竞争力的LNG资源，应从国家角度对LNG进口施行监管，避免无序竞争。

4结论

天然气作为清洁能源仍然拥有很好的发展空间。进口LNG在我国作为主要供应气源之一，不仅保障了沿海地区的用气需求，而且对未来国家天然气供应安全具有战略保障作用。随着未来经济的发展及环境保护的需要，天然气占一次能源的比重将进一步增加，进口LNG的比例仍将进一步上升。

笔者认为，中国需从国内和国际两方面入手，发展天然气行业。国内方面，加强规划，明确天然气的能源战略地位，加强基础设施建设，推进油气体制改革，激发市场活力；国际方面，给予进口LNG税收等政策，加强进口LNG监管协调，充分利用国际资源大力拓展进口LNG市场。

参考文献：

[1]曾兴球中国石油石化企业如何应对低油价形势下的市场挑战[J].国际石油经济，2015，23（12）：1-9

[2]谢治国，徐婧，李汉晗在低油价环境下推动我国LNG行业持续发展[J].国际石油经济，2015，23（8）：87-91

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一、全球会计发展历程

会计与经济不可分割，经济的发展时刻牵动着会计发展的脉搏。随着社会分工的进一步细化，和利润最大化、公司机构优化配置的思想导向，会计作为公司财务的重要组成部分也被分离开来，于是新兴的“会计”应运而生。追溯会计在全球范围的发展过程，大致可以分为以下三个阶段。第一阶段是20世纪70年代末至80 年代，这一时期开始出现会计的雏形，主要存在于西方一些发达国家，但此时还没有形成会计这一确切概念。第二阶段是20世纪90年代初，现代意义的会计开始形成。计算机互联网的出现，企业ERP系统的构建，给企业会计带来了发展的契机，会计领域开始拓宽。但是，由于当时的计算机网络技术尚不成熟，因此，这一阶段会计工作发展受到一定的限制。第三阶段是21世纪至今。由于信息技术环境的剧变，企业的会计服务产生了新的形式和内容。企业的会计也开始转向网络环境下的会计工作，并开始逐步细化。此时国际会计进入快速发展阶段。ASP（应用服务提供商）的出现与发展，搭建了现代网络财务应用平台。在这一阶段，很多的被企业将财务会计视为增加企业活力的方式和进行业务转变的战略武器。对于会计的定义，国际上尚存在很多的争论。一般会计是指经财政、工商管理部门批准设立的接受不具备设置会计机构和会计人员条件的独立核算单位或个人的委托，从事记账业务的会计咨询、服务机构及其他中介机构。其主要业务包括记账、报税及其他涉税事项、财务模块外包服务综合性会计社会服务活动。

二、美国――会计的开创者

美国是西方国家中最早开展进行会计服务的。从社会环境背景上看，20 世纪70年代至80年代期间，迅速扩展的实务基础、联邦贸易委员会（FTC）以及服务范围和领域的变化促使美国会计行业经历了一场身份的转变。电子消费品的萌芽催生了电子表格软件和各种方便快捷的财务软件，这对会计行业产生了深远的影响。经济环境的变革和从业人员队伍的扩大使得美国的许多行业开始出现了会计服务，这些会计服务包括：税务、财务报告等等。在操作模式上，发展至今美国会计被描述成具有四个层次的金字塔结构。处于底端第一层次的是操作性的交易处理会计，包括现金会计、薪酬管理和核算、存货会计、纳税申报、财务报告等。第二层次是成本和管理会计，专业技能要求较高。包括内部审计、预算和预测、业绩评价和管理报告等。第三层次是财务政策的制定和财务管理，包括会计政策的选择、财务数据的分析、信用控制等。第四层是企业的战略决策支持服务。

三、印度――凭借第三次技术革命华丽转身占据大部分会计市场

在西方发达国家如火如荼的发展会计业务的同时，亚洲的新兴崛起的国家―印度，也在悄无声息的向会计领域迈进。几千年的会计发展加上印度本国发展的软件信息产业，为印度会计的开拓奠定了扎实的文化基础和发展平台。加之近代历史的原因印度受西方金融制度的影响较大，金融化进程发展迅速，同时企业产权明晰，相应法律制度健全，金融市场发展的微观基础较为完善。在印度，会计最先是从商务流程外包（Business Process outsourcing，简称BPO）中衍生出来的一个会计业务。BPO指将本方商务流程中的部分或全部的非核心流程交由另一方操作，通过将客户的部分或全部管理及运营中流程转移到服务商，将公司有限的资源从非核心业务中解放出来，集中到核心业务上，从而提高客户流程自动化的能力。毫无疑问，金融领域的BPO是BPO流程中一个举足轻重的板块，聪明的印度人抓住了这个商机。

作为发展中国家BPO领域的先行者，印度金融业务在上个世纪90年代开始高速发展，年均增长率达56%。最重要的是，全球金融机构的业务占印度BPO业务的80%以上。发展至今印度会计行业已经远远扩充了传统会计的服务内容，涉及到价值链的高端服务，包括批发银行、金融市场分析与交易等高端业务。印度信息产业的迅速发展也为印度会计行业的网络化扩张铺开了康庄大道，从信息产业的内部结构看，印度下游产业即技术和知识密集型产业强，处于信息产业演进发展的高级阶段。在早期，印度软件之父――科利的发展软件业的建议就受到当时政府的积极采纳，当局政府1986年即制定了《计算机软件出口、软件开发和培训政策》，这一政策刺激了印度软件业的迅猛发展。如今，印度已成为名副其实的软件大国――是世界五大软件供应国之一，出口额占全球市场份额的20％。印度全国软件与服务企业协会2012年2月报告称，印度软件出口行业在2012年4月1日开始的财年内有望实现出口额760亿至780亿美元，较本财年687亿美元的预测额增长11％至14％。

四、取精华弃糟粕，对比中寻找我国会计的发展契机

我国会计的发展尚处于初步阶段，在2011年10月31日上海金融报发表的文章《金融服务外包“谋变”》一文中指出据统计，目前全球的金融服务外包市场份额为1.2万亿美元，而中国占据的份额还非常小，发展空间和潜力很大。由于地区差异，及推行力度不一，国内会计发展也不平衡。

对比美国和印度，我国会计行业发展有优势也存在不可忽略的劣势。相对于美国而言，我国的优势在于：一是我国会计历史悠久，有深厚的文化渊源和实践基础，这为现在和将来会计的发展都提供了广阔的延伸空间。二是作为世界的经济大国和人口大国，我国会计的市场需求不可估量，这也为我国会计提供了生存的保障。三是我国会计行业的从业人员和后备军都十分的可观，会计行业老龄化的问题在我国并不明显。相对于印度而言我国的政治环境相对更加的稳定，我国中央集权化的政治体制一定程度上为我国经济的发展提供了一个稳定的发展环境。那么印度GDP是多少呢？据2011年最新统计数据，中国2011年中国人均GDP5184美元，2011年印度GDP初值85.84万亿卢比，同比增长7.3%，人均1530美元，印度GDP总量和人均都是只有中国1/5左右，大致相当于2个广东省的经济总量。从GDP角度来讲，中国的政府力量非常强大，经济发展水平也要更胜一筹。

然而，在会计领域，我们遇到的瓶颈也很多。首先，我国会计的法律体系尚有欠缺，目前为止中央没有出台一部专门的会计法律。目前为止，涉及到会计的中央法律也少之又少：一是1999年修改的《中华人民共和国会计法》第五章第三十六条规定各单位应当根据会计业务的需要，设置会计机构。二是2005年，财政部重新修订了《记账管理暂行办法》。会计法律的滞后性也给会计实践操作带来了不便。其次，由于经济发展水平的差异，我国会计行业明显存在东中西部区域差别。三是配套发展环境有待优化。我国的网络基础设施等企业信息化的公共支撑配套环境与发达国家相比，还存在着缺陷或差距，制约了会计服务的扩展。2011年信息化蓝皮书《中国信息化形势分析与预测（2011）》近日由社会科学文献出版社出版，蓝皮书指出截至2010年，我国注册的宽带用户普及率仅为9.6％，而OECD的数据显示全球平均水平是24.3％。在速率方面，据Topic统计全球宽带接入平均水平为5.6Mbps，而中国平均下行速率仅1.8Mbps，排名全球第71位，不及OECD平均水平1/10。另外，我国宽带市场竞争不够充分，资费比较高，平均每Mbps接入速率费用是发达国家平均水平的3～4倍。而且，数据还显示，我国的网络时延和丢包率都比较高，网络质量并不令人满意。美国和印度的会计发展都走在我国的前头，可以说也是今天我国发展会计行业的两面明镜。结合美国和印度的会计发展经验，我国可以从以下几个方面来弥补会计发展过程中存在的缺失。

从政府角度看，我国方应加强信息基础的软件能力，包括信息转化的能力及支持客户需求的硬件能力，这种能力与国家的基础设施建设和软件设施建设密切相关，因此加大力度建设信息化网络工程以及配套软件的要求势在必行。

从发展模式上来看，结合我国经济发展水平东中西部的差异，我国可以采取三层次不同的发展管理策略，在东部发达地区可以率先普及国外先进的会计技术和设备，例如如今在西方盛行的网络财务模式。网络财务软件是基于网络计算技术，以整合实现电子商务为目标，能够提供互联网环境下财务管理模式、财会工作方式及其各项功能的财务管理软件系统。企业通过ASP或其他服务商平台，购买财务软件服务。而在经济相对落后的中部和西部地区则侧重于传统的会计方式，采取简洁易用的小财务软件进行会计服务，以适应中西部地区中小企业的降低成本的需求和中小企业机构简单业务单一的现实情况。

从机构规模上看，我国并没有形成规模化的机构。而美国埃森哲作为《财富》全球500强企业之一，全球员工逾204000名，为遍布120多个国家的客户提供服务。截至2010年8月31日结束的财政年度，公司净收入达216亿美元，《财富》全球500强企业中三分之二以上是埃森哲的客户。所以为了整合优化资源，我国可以利用中央集权化的优势，合并某些会计机构。改革开放以来我国的发展模式主要以政府为主导，制造业驱动的经济增长，伴随着国内高储蓄，大规模基础设施投资和境外直接投资的流入。而印度经济的发展很少受到政府的直接干预，印度的发展主要依赖于印度人自己的智力资源、金融资源和以软件为特色的服务业。因此结合我国的实际情况，形成和印度不同的发展模式，有程度的合并会计机构，形成强强联合的优势，有利于更好的整合国内市场，开拓国际领域，同时这也有利于提升行业质量，打造行业品牌。

路漫漫其修远兮，我国会计的发展任重道远。结合自身情况，适时借鉴他国发展经验，才能取其精华，弃其糟粕，为我国会计的发展铺开一条具有中国特色的发展之路。

参考文献

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[中图分类号]F259 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）27-0013-04

1 引 言

物流地产，是开发商以赢利为目的，根据客户需求，选择合适的地点，投资、建设所需的物流设施设备，在合适的时间，通过产权转让、出售、出租和物业服务等方式为客户提供专业化物流设施不动产，包括与物流业务相关的房地产以及配套物业设施，与客户建立密切的关系，供客户开展物流业务。常见的物流地产开发商涉及房地产企业、物流企业、物流投资基金等，客户主要包括制造企业、商贸企业、物流企业及其配套服务企业如国际货代企业、报关报检企业等。物流地产开发商投资开发建设的物流设施主要包括物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、分拨中心、仓储中心等形态。物流地产是由美国普洛斯公司20世纪80年代提出来的，我国物流地产2002年起步于长江三角洲和珠江三角洲。2003年，美国普洛斯公司挺进中国市场后，我国物流地产市场发展加速，呈现迅速发展态势。

目前，涉及物流地产相关业务领域的有商贸物流开发区、物流聚集区、物流园区等，名词层出不穷，但我国物流地产尚没有规范的统计标准和统计报告。根据2012年中国物流与采购协会的第三次全国物流园区调查，全国共有754家物流园区，其中：已经运营的348家，占46%；正在建设的241家，占32%；处于规划中的165家，占22%。从物流园区的区域分布看，长江中游经济区最多，为139 家，然后依次是北部沿海经济区128 家、西南经济区98 家、黄河中游经济区93 家、东部沿海经济区93 家、南部沿海经济区84 家、西北经济区63 家、东北经济区56 家。2013年《全国物流园区发展规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个。

关于我国物流地产的研究主要涉及如下几个方面。韩炜比较物流地产同商业地产、工业地产之异同，探讨物流地产的内涵，分析普洛斯的物流地产运作模式及物流地产的价值创新战略。孟玉飞在介绍我国物流地产和国外物流地产的发展状况基础上，对比国内外物流地产发展特点，提出我国物流地产发展过程中需要注意的问题。陈建校和方静认为高标准专业化物流设施的市场需求，使得物流地产成为我国物流基础设施的投资热点，进而在介绍物流地产的内涵与运营模式的基础上，分析物流地产现状及其问题，提出对策建议。薛东、孙玉梅、许炳恩根据经济发展形势，提出影响物流地产市场需求主要因素。目前，物流地产开发商由外资为引导，部分国企物流公司、民营地产公司和电商企业开始积极介入该市场，市场发展空间大，呈现群雄逐鹿的局面。

2 物流地产的特点

2.1 物流地产市场需求旺盛

随着工业化、城镇化、信息化的加速推进和大流通体系建设发展，物流地产需求旺盛。一方面，跨国公司深入中国发展，对物流设施设备的需求推动物流市场的发展，对物流地产的需求迫切，如精密仪器行业、进口汽车及其配件行业、药品及食品、品牌服装和鞋包行业等。另一方面，中国经济持续发展，推动国企和民企的采购量持续走高，加之国内快速消费品城市配送、家居和家用电器等行业的发展，对标准化、规范化的物流地产及其物流设施设备提出新需求。

2.2 多种所有制企业纷纷跑马圈地

物流地产，土地是核心。自普洛斯2003年进入中国物流地产市场，国外物流地产投资商在我国发展迅速。澳大利亚麦格理集团的中国策略涉及物流中心项目，新加坡丰树信托投资基金已经在无锡、天津、上海等地开发建立物流地产项目，美国安博置业有限公司在中国已经启动物流地产投资活动。2012年10月25日，澳大利亚最大的工业地产商、全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一的嘉民集团（Goodman）宣布，旗下物流地产基金收购上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施，该设施占地约75000平方米，提供可供租赁总面积为76425平方米的仓储空间。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、苏州及嘉兴等7个市场投资17个物流项目，出租率达98.2%。同时，中外运、中远、中储、中铁以及传化、林安、安得、淮矿等国企和民企加速布局，形成错综复杂的竞争态势。

2.3 电商与房地产商分庭对抗

随着互联网和电子商务发展，电子商务和物流业加速融合，2009年京东商城自购1450亩土地建设物流中心，2012年阿里巴巴联合多家企业斥巨资成立菜鸟公司打造物流网络。与此同时，房地产开发商不甘落后，一些房地产开发商如珠江、华南城、宝湾等对物流地产由兴趣转变为实施。电商大佬与房地产巨头一方谙熟物流仓储的管理，一方擅长地产建设的开发，各自拥有着不可替代的专长，形成两股势力分庭对抗的局面。

3 物流地产的运营模式

目前，物流地产的运营模式主要有四种。

3.1 地产企业主导型运营模式

地产企业主导型运营模式，是指房地产企业特别是一些工业地产商作为物流地产投资的开发主体，根据客户的物流设施需求，在选址、取得土地并设计、开发建设完成相关物流设施，或者按照客户的具体要求购买、改造既有的物流设施后，再长期出租给客户，通过专业团队为客户提供物业管理服务。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他们在全球范围内投资建设物流仓储设施，出租给客户并提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营。截至2013年6月，普洛斯已进入中国29个主要枢纽城市，主导和参与的物流园区数量达103个，租赁面积超过1150万平方米。

地产企业主导型运营模式的优点是：地产企业在进行物流地产开发的前期，凭借自身优势进行市场规划、资源整合和开发建设，能有效帮助物流企业节约开发建设成本。缺点是：地产公司缺乏物流专业知识和物流运作经验，面对竞争加剧的物流环境，可能出现定位不准、地产营销不利现象。特别地，若小规模地产企业想利用此模式，可能难以承担过高成本。

3.2 物流企业主导型运营模式

物流企业主导型运营模式，是指物流企业是物流设施投资建设的主体，结合自身物流业务的需要，根据物流设施市场需求，进行设施规划、选址、设计、开发建设活动，拥有并运营物流地产设施，一部分留作自用满足自身物流业务需要，其余部分采用租赁合同方式为其他企业提供物流设施租赁和物业管理服务。国内大多数物流企业采用该模式，如上海百联集团、大商集团等。其中，上海百联（集团）有限公司于2003年4月24日正式揭牌开业，由上海一百（集团）有限公司、华联（集团）有限公司、上海友谊（集团）有限公司、上海物资（集团）总公司归并而成。百联集团以商业地产和物流作为集团的支撑业务，实行“集团总部―事业部―经营公司”三层次的、以战略管控为主的管理模式，设立八个事业部四个中心，以增强管理的有效性。

物流企业主导型运营模式的优点是：物流企业进行物流地产开发时，具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验，可以解决物流企业运营中出现的问题，且能获得物业折旧费享受税收减免的好处。缺点是：在市场规划时缺乏经验，资源整合和开发建设不足，非专业化管理导致水平较低，开发建设成本偏高。

3.3 地产企业与物流企业直接合作型运营模式

地产企业与物流企业合作型运营模式，是指地产企业与物流企业通过合作协议等契约方式成立物流地产项目公司，共同出资，合作经营，发挥各自所在领域的比较优势，根据客户的物流设施需求提供一系列的物流设施咨询、租赁和物业管理等服务，按照协议进行项目收益与风险分配。典型代表如华南城投资开发的合肥华南城等。合肥华南城与乾龙物流有限公司运用该种模式，由乾龙物流有限公司专门组织全国、省内多条货运专线、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的仓储物流网络，为入驻华南城的商户服务，主要功能包括公共仓库群、加工仓储区、综合性货运市场等。

地产企业与物流企业直接合作型运营模式的优点是：二者的结合使得物流地产既具地产企业开发的优势、又具物流企业运营的好处，有利于面对复杂的物流市场环境。缺点是：合作前期可能出现信用风险，合作企业因利益较劲，在物流地产运营后期，出现利益纠纷，难以长期维持继续合作的局面。

3.4 第三方牵头，联系物流商和地产商的间接合作型运营模式

通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，对物流商和地产商的资格、实力进行审查，实现联合。物业建成后由第三方中介组织负责招商和管理，开发建设和运营收益也由第三方代为审查且根据协议分配。典型代表如中国腾辉控股集团投资参与建设的合肥商贸物流开发区项目。中国腾辉控股集团是集企业控股、投资管理、建设工程、地产物流、传媒贸易等多元化项目的经营与管理的集团公司，下设六家控股子公司，以江浙沪为营运中心，开展全国性业务。

第三方牵头，联系物流商和地产商的间接合作型运营模式的优点是：两个企业可以省去寻找合作伙伴的时间，两个企业的合作既具市场规划、资源整合、开发建设的优势，也具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验。缺点是：两个企业的合作，对第三方提出严格的要求，第三方必须充分了解两个企业，客观公正协调两个企业合作利益，才能确保有效运行。

3.5 物流地产运营模式比较

结合上述四种模式，比较四种模式如下表所示。可见，物流企业主导型运营模式、物流商和地产商合作运营模式（无论是直接合作还是通过第三方牵头），他们具有物流专业知识和物流运作经验。物流商和地产商合作运营模式、地产企业主导型运营模式在市场规划、资源整合和项目开发建设方面，具有经验。

物流企业主导型运营模式与地产企业主导型运营模式各具优势，而物流商与地产商合作模式，最大的不同是前期存在信用风险，后期又可能出现利益纠纷。第三方模式引导解决物流商与地产商间的风险问题，自身可能承担巨大的责任。

4 我国物流地产发展面临的焦点问题

4.1 物流地产与物流园区概念混淆

物流地产2002年开始在中国兴起，而中国物流园区最早于1998 年出现于深圳平湖物流基地。由于物流业造词运动此起彼伏，致使物流地产与物流园区等术语的概念、性质混为一谈，如物流地产是不是物流园区所占的土地？物流园区是不是比物流地产的占地面积大？物流地产和物流园区是不是同一种实体的不同说法？由于概念的混淆，政府管理和服务缺乏针对性，导致促进物流业发展的相关政策难以落实，部分企业处于观望状态，出现难以抉择等问题。

4.2 物流地产市场需求供给不匹配

物流地产开发商在对物流地产进行定位时，可能出于以下种种原因，致使地产发展定位不明确：一是利益导向，物流地产商为了追逐满足市场发展迅速行业的仓储需求，盲目追求土地面积大小。二是缺乏详细市场调研，不同城市的人口数量、产业结构、消费结构、市政建设规划不同，部分地区某类物流地产达到饱和状态，部分地区急需某种行业的物流地产，还有部分地区出现某种行业的物流地产过剩，但因对市场实际物流需求不明确，加剧项目决策风险。三是缺乏与城市规划有效衔接，致使交通线路衔接不畅、仓储类型配套设施不全、运输效率较低、中转联运难以实现等。

4.3 外资企业加剧国内的企业竞争压力

目前，亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯、全球最大“物流地产开发商”之一的美国安博地产、澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一同时又是全球最大的工业地产基金管理人之一的嘉民集团、因地制宜地推出高性价比倡导持续性环保理念的盖世理公司等外资企业，纷纷进入中国市场，与央企、地方国企、民企同台共舞，人力资源、资金实力、物流地产经验和经营理念不同的各种物流地产主体相互交织，加剧竞争态势。

4.4 企业对土地占而不建或擅自改变用途

自2001年来，中央政府和地方政府纷纷出台不同程度扶持物流业发展的政策措施，但是地方政府和企业在实际执行实施中往往偏离既定的途径。例如，根据《财政部 国家税务总局关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕13号）第一条规定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税”及其他优惠相关政策。很多企业以获取优惠为目的，进军物流地产，一旦获得土地使用权，却采取占而不建的圈地行为，等到土地升值，再变卖出去，从中获得高额利润；或者企业占有土地后再想方设法改变土地用途，将获得的物流用地转向纯商业地产和房地产方向，使物流业政策大打折扣。

4.5 物流地产缺乏人才

随着物流地产的发展，物流地产人才短缺显得紧迫，同时伴随着中级和初级的物流工程师和技术人才匮乏。目前尚没有专门的物流地产方面专业书籍，也没有高校专门开设物流地产课程，严重阻碍物流地产的健康发展。

5 促进物流地产健康发展的应对之道

5.1 明确界定和规范使用物流地产与物流园区等术语

物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区[12]。物流地产与物流园区存在的区别是：一是物流园区更多是政府规划建设，或政府给予支持，而物流地产主要是企业主导规划建设多；二是物流园区比物流地产更倾向于注重城市综合发展，物流园区的规划设计结合市场需求，考虑城市发展，如《全国物流园区发展规划》是物流园区的政策纲领性文件，而物流地产尚无此待遇。国家应标准明确界定物流园区、物流地产、物流基地、物流中心等相关概念术语，政府官方文件以国家标准术语界定进行使用，防止概念不清，引发不必要的争议。

5.2 广泛吸收消化物流地产的经验为我所用

学习国外巨头开发物流地产的方法和经验，洋为中用，先为后用，选择性地学习和借鉴，如沃尔玛子公司盖世理公司推出高性价比可持续性措施的环保理念应用于物流地产项目。中国物流地产商应积极从环境角度实践物流地产，倡导“绿色物流地产”、“可持续物流地产”等，同时努力应用大数据、云计算、物联网以及智能技术于物流地产项目，走有中国特色的物流地产之路。

5.3 强化物流地产发展的政策支持

2001年至今，我国颁发和实施的涉及物流业的政策文件有《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行〔2001〕189号）、《关于开展试点设立外商投资物流企业工作的有关问题的通知》（外经贸资一函〔2002〕615号）、《关于促进我国物流业发展的意见》（发改运行〔2004〕1617号）、《关于加强流通法律工作的若干意见》（商法发〔2005〕400号）、《商务部关于加快我国流通领域现代化物流发展的指导意见》（商改发〔2008〕53号）、《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）、《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕13号）等，但专门涉及物流地产方面却很少。政府应在物流地产的定位、规划、设计、开发、建设、招商、运营等多方面进行综合性研究，拟定具有操作性、规范性政策，防止地产商单纯圈地造势、圈而不开、开而不发现象，强化对专业性领域强、富有代表性的物流地产项目进行监督与考核，促进物流地产的有序开发和健康发展。

5.4 确保物流地产规划开发建设紧扣市场需求

地产商开发物流地产时，应充分进行市场调研和预测，结合地域特征和市场物流需求，选择既满足市场需求，又能充分利用地域优势和机会的定位，千方百计避免重复建设、资源浪费，提升物流地产等级层次。各级政府应结合五年和中长期国民经济和社会发展规划，制定和实施物流业发展规划，并将物流地产纳入其中，使物流地产规划既着眼未来，又面向现实需求，优化物流地产结构，整合物流地产资源，发挥市场机制，实现物流地产的升级换代。

5.5 加快物流地产人才培养

目前我国有许多高等学校开办物流管理专业和物流工程专业，还有许多专业开设物流类课程，但几乎没有涉及物流地产的内容，或者说物流地产知识微乎其微。因此，积极探讨物流地产人才开发，优化物流专业和课程内容体系，将物流地产内容充实其中，通过采用多种形式对物流地产人才进行培养，促进物流地产人才成长。同时，针对物流地产开发、建设和运营绩效的提升需求，完善物流地产企业的规范考核，利用倒逼机制，对物流地产商的在职人力资源，推拉结合，通过“引进来”和“走出去”方式，开展定期和不定期的培训活动，提升能力，为物流地产健康发展提供人才保障。

参考文献：

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