房地产行业会计实务范文
发布时间：2023-10-07 15:41:17
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篇1
房地产行业是一个横跨生产、流通和消费领域的产业，其经济活动存在于房地产的前期准备阶段、生产阶段和消费阶段全过程，加上房地产生产、流通过程长、消费过程更长的特殊情况，决定了房地产行业是一个生产周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的知识密集型产业，又是个资金占用量大且周转较慢的资金密集型产业，同时也是一个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业。
一、房地产行业的特殊性
房地产项目的开发过程不同一般工业制造业，更不同于商品流通和服务行业，有着其特殊的开发流程或步骤。要准确把握房地产收入确认的关键时点，就必须对房地产项目的开发流程具有深入的了解。房地产项目的开发，除了前期需对包括项目周边环境及配套、居民的购买能力及消费偏好、项目周边的房价水平、项目成本及投资回报率情况、金融机构的支持力度、国家及地方政府的相关政策等房地产市场情况进行可行性分析研究，并在此基础上申请建设开发用地，取得《国有土地使用权证》外，项目开发流程还需经历六个阶段，如图1所示。
图1房地产项目开发流程简图
二、房地产收入确认的特殊性
根据《企业会计准则第14号――收入》的规定，一般企业销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认，具体分述如下：
1．企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
2．企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
3．收入的金额能够可靠地计量。
4．相关的经济利益很可能流入企业。
5．相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
上述收入确认的五个条件是指导会计实务中进行收入确认的总体性思路，统领我们应对会计实务中各种千差万别的情形。
由于房地产开发企业从取得建设用地开发权、进行规划设计等前期工程、开始建设到完全建成往往需要几年时间，与一般工业生产企业相比，房地产开发具有成片开发、开发周期长等特点，加之房地产销售一般要经过取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。因此，房地产生产经营的特殊性及房地产商品的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。《收入准则》以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力；而《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据，虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一时间点确认收入？本文认为，房地产收入的确认应考虑两个层次的标准，即会计专业标准和法律标准。
1．会计专业标准。会计专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入准则》及《企业会计制度》的相关规定等。从一般企业收入确认原则的五个条件可以看出，收入确认以风险和报酬的实质转移为标志，理论上比较合理。但由于房地产商品交付约定方式的多样性和复杂性，致使在会计实务中难以判断房地产收入确认的关键时点。其焦点在于如何把握房地产商品所有权上主要风险与报酬的实质转移。
2．法律标准。房地产是不动产，因此，房地产商品的买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，既使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
三、房地产收入确认的关键时点分析
在房地产会计实务中，不同的房地产开发企业对房地产收入确认关键时点的认定有着不同的理解和做法，主要可以概括为以下五种做法：
（1）以开发的房地产业经竣工验收合格时作为房地产收入的实现；
（2）以开发的房地产业经竣工验收合格并发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现；
（3）以开发的房地产业经竣工验收合格并移交钥匙时作为房地产收入的实现；
（4）以开发的房地产业经竣工验收合格并办妥产权过户手续时作为房地产收入的实现；
（5）以开发的房地产业经竣工验收合格，办妥入住手续后，等工程造价结算审核确定时，作为房地产收入的实现。
由于房地产开发企业对上述因素影响的理解不一致，使得其对房地产收入确认关键时点的认定也千差万别，从而导致出现收入提前或推迟确认的情况，给房地产开发企业进行利润的操纵提供了机会。为了防止利润操控及规范收入确认，本文现就房地产收入确认关键时点的不同认定方法逐一进行剖析：
（1）以开发的房地产业经竣工验收合格，或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，但此时并不符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。且当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。这种情况的存在，使得以综合验收合格或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入确认的关键时点显得很不合理。
（2）以开发的房地产业经竣工验收合格，房地产商品业经买受人验收并办妥入住手续（移交钥匙）时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，买受人办妥了入住手续（移交钥匙），此时既符合《收入准则》规定的五个条件，也符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。但是在法规尚不完善、政府监管不力的情况下，买受人为了逃避营业税和契税或延迟缴纳各项税费等原因，往往不会及时办理入住手续。基于上述原因，以办妥入住手续（移交钥匙）时作为判定房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的唯一关键时点也是不合理的。这会造成房地产商品已销售完毕，整个房地产项目已结束，但尚不能对房地产收入进行确认的情况发生。
（3）以开发房屋竣工并验收合格、办妥产权过户手续作为房地产收入的实现，同样不符合房地产收入确认的法律标准。买受人取得商品房产权证的环节较为特殊，虽然房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但当签约双方当事人对不动产进行登记备案后，买受人实际上已取得了法律保障。对于按揭贷款购项，房地产开发企业尽管存在“自本合同签订之日起至借款人（买受人）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”的阶段性保证义务，但其责任次于被抵押房地产商品的履约义务。根据相关法律规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。另外，法律规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可见，房地产开发企业在办理产权过户过程中只是提供相关资料，在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由买受人自主决定；况且在办理产权过户会涉及财政部门、房地产管理部门、土地管理部门等政府相关部门，何时能取得产权证书并非房地产开发企业所能控制。因此，本文认为，当办妥房屋移交手续后，由于房屋毁损、灭失的风险也已转移由买受人承担，就可以判定房地产商品所有权上主要风险和报酬已经发生了转移。只有办妥产权过户才能作为房地产收入确认关键时点的做法是不可取的，这会导致房地产收入的滞后确认。
篇2
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
篇3
义乌市规模以上企业虽然具有快速成型环节的支撑，但总体使用率不高，据调查其月使用率仅有2-3次，资源浪费严重。所以，怎样整合规模以上企业的资源，建立一个快速成型的公共技术服务平台，既提高了规模以上企业快速成型技术设备的使用率、提升设备固定资产的资金回流速度，也能满足众多中小企业在产品创新和研发环节的迫切需求，形成义乌市快速成型技术服务产业集群。在一定程度上提升了义乌市制造业的区域竞争力。
1 义乌市小商品快速成型服务平台应用价值
1.1 加快小商品快速成型研发
通过政府、企业、院校三方共同注资的方式，构建小商品快速成型平台，该平台由三部分组成。
一是快速成型的设备平台，即成立一个快速成型打样中心，由政府、企业、院校共同出资，利润共享，平台供义乌市所有中小企业共同使用；二是建立一个快速成型专业信息库，包括快速成型设备的信息和技术队伍信息，供义乌市中小企业使用；三是建立一个虚拟联合分析测试中心，组建区域内不受空间限制的联合测试服务平台。项目开展为小商品生产企业提供必要的信息，在一定程度上也缩短新产品研发周期，加快了研发及生产速度。
1.2 为相关企业节约大量资源
组建区域内不受空间限制的服务平台。企业就可以利用该平台将快速成型设备进行整合，在各企业设备产权不变的情况下，整合企业间已有快速成型设备资源，统一协调相关专业人等，充分发挥各企业人力、物力的潜力，在技术上互相学习和促进，协调业务，共谋发展。
2 义乌市小商品快速成型服务平台的内容
2.1 构建信息网络平台、网上预约服务平台
构建能提供跨地区、跨部门的网上仪器设备共享应用服务平台，提供政策查询、仪器设备和大型软件共享使用信息等服务，并能够实现仪器设备的资源查询、人才培训与学术交流等，通过该平台充分发挥仪器设备相关信息的资源共享，方便、准确、及时地查找有关数据。同时，提供高效、快捷、安全的网上预约服务，相关小商品生产企业可将其能提供共享的快速成型设备信息按相应程序上传至平台网上，只要能上网的地方均可方便、快捷地按下图所示流程进行网上预约，共享服务平台网上的资源。另一方面，企业相关人员也可通过平台网查询拟使用的设备，比较后选定拟预约的仪器设备，按下图所示流程进行网上预约。
2.2 组建虚拟的联合分析测试中心
项目拟通过组建区域内不受空间限制的联合测试服务平台。 企业可利用该平台将快速成型设备进行整合，形成一个虚拟的联合分析测试中心，在各企业设备产权不变的情况下，整合企业间已有快速成型设备资源，统一协调相关专业人才等。
2.3 建立快速成型领域的信息库，为企业相关快速成型设备采购决策提供决策支持
共享平台拟提供多种方式对仪器信息和仪器单位信息进行查询功能，统计图表等。方便地为用户提供仪器的状态、功能与特色、技术指标、仪器服务收费标准信息、单位信息等相关信息，为用户寻找和选择仪器提供参考数据。同时也为企业选购设备提供包括同类产品的使用情况等参考数据，从不同角度为企业提供相关设备的信息，企业可利用这些信息结合自身需求做出是否采购或是采购调整的决策，为企业新购置设备提供较好的决策支持。从而避免企业快速成型设备区域内的重复购置，而且还能使企业的采购决策与区域经济、科研条件等相结合，提升企业大型设备投资效益。
2.4 通过快速成型设备共享平台加强企业相关技术队伍建设
快速成型设备共享平台能够汇集区域内各行业、各单位快速成型设备，给区域内快速成型设备资源的整合与共享提供人才保障。作为企业从事相关专业的技术人员可借助服务平台与相关同行交流，钻研业务知识，开展分打样、快速成型技术的应用研究，提高专业服务人员的业务素质，提高业务水平；主动参与新功能的开发利用，使快速成型设备得到良好的日常管理、维护、维修、保养和利用，减少不必要的操作失误及损坏，延长设备使用寿命，在提高快速成型设备使用效益的同时也能加强企业技术队伍的建设，形成机组人员与设备使用效率良性互动的局面。
参考文献
[1]夏卿坤.快速成型技术[J].长沙大学学报，2005（9）.
[2]罗辑，黄强，陈世平，等.快速成型技术及其对制造业的影响[J].机床与液压，2006（3）.
[3]曹炜，曾忠，李合生.快速成形技术及其发展趋势[J].机械设计与制造，2006（5）.
[4]王西建，徐平，高奇.快速成型制造技术的应用及开发重点[J].辽宁工程技术大学学报，2005（4）.
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房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。
二、房地产销售收入确认实现的原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现；四是采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。b 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。c 采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。d 采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。五是将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：a 将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。b 将待售开发产品以临时租赁方式租出的。租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。六是以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。
三、房地产销售收入的核算
在房地产企业的会计实务中，通常是在土地、商品房移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。收入核算的关键是收入的确认和计量，即按收入实现原则和配比原则的要求，确定何时确认收入及其入账金额。从一些房地产企业的会计实务来看，在其收入核算中尚未严格按《企业会计制度》的要求进行账务处理。在预售开发产品时，存在的问题尤为突出。
房地产商品的销售通常是采用预售形式，其销售的前提是取得预售许可证及销售许可证。采用预售形式时，需要经过签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权户等不同环节，房地产收入的确认同一般的生产企业相比有一定的特殊性。《收入》准则要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，但在以上的哪个环节最符合《企业会计制度》的四个确认条件呢?需要会计人员的职业判断。在各企业的会计实务中，存在不同的理解及确认方法。具体来说，主要存在下列各种情况：
(一)在开发产品竣工验收并办理移交手续时，确认房地产销售收入
有些房地产企业认为，预售中所得的价款，只是一种暂收款，因为开发产品尚未竣工验收。有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，所以风险仍未转移，成本亦没有最后核算，所以不符合收入确认条件。只作为企业的预收账款，在相关开发产品竣工验收并办理移交手续后。才确认房地产销售收入。
(二)在开发产品竣工验收时，确认房地产销售收入
一些房地产企业亦同意在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合确认条件，应在工程竣工并收到部分房款后可确认其收入。
(三)以分期收款方式的房地产销售，按合同规定的收款时间分期确认收入，同时分期结转成本
这是以收付实现制的原则，比较保守的处理方法。但是。某些房地产企业有时也在房地产的法定所有权转移时，按已经收回的价款或可能收回的价款确认销售收入。而对其中估计无法收回的部分作为未实现收入处理。
(四)按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入
篇5
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
（三）现金流量信息披露不全面
根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：
产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。
签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。
（二）完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
（三）全面与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95页）（上接第63页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
四、结束语
基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。
参考文献
[1]步丹.我国会计与国际化会计的对比分析[Z].天润财经网站，2003，(05).
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一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
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近年来，随着我国房地产业的快速崛起，房地产业已经成为我国国民经济发展中的重要支柱产业，在很大程度上决定了国民经济的发展质量。从长远的角度来讲，房地产企业扭曲的会计信息必将是致命的错误。我们必须严加防范，尽可能的保证房地产企业的会计信息真实、可靠和安全，这对规范房地产企业的市场经济秩序具有非常重要的意义。
一、我国房地产会计信息质量存在的问题
（一）会计信息披露存在主观虚假信息
导致了房地产企业会计信息失真，具体来说，人们的整体认知水平有限，加上会计方法的多样化，使得房地产企业很容易对会计信息进行弄虚作假，尤其在当前国家对于房地产行业的调控越来越严厉的时代，房地产企业为了获得更多的生存机会，便不择手段的编制虚假合同，从而造成会计信息的失真。此外，会计信息的提供者与使用者之间的信息不对称也是造成会计信息失真的重要原因。
（二）会计信息披露不够准时
长期以来，我国的很多房地产企业都没有严格遵守信息披露制度中关于定期报告的相关规定，常常对各种不良会计信息延迟披露，而对各种有利会计信息提前披露，有的房地产企业常常将一些临时报告会，在实际事项已经发生了很长一段时间后才进行补充披露。这在一定程度上造成了我国房地产企业在会计信息披露上的混乱局面，不利于投资者的科学决策。
（三）会计信息披露不够完整
房地产企业对与房地产建设项目相关企业的交易信息披露不够重视，会计信息披露不够完整和细致；通过保护公司机密或商业秘密等借口，故意隐瞒对房地产企业自身不利的会计信息。例如很多涉嫌违背国家产业政策和制度法规的会计行为或重大经济事项；对房地产开发项目资金的投放去向以及利润构成的会计信息披露不够充分，在一定程度上损害了投资者的切实利益；未能对公司的偿债能力进行充分揭示，反而对企业的应收账款、对外担保、负债等会计信息进行选择性的隐瞒；部分房地产企业的财务报告中不能提供同期完整的数据和信息等。
（四）会计信息披露不够标准和规范
根据相关法律法规和制度规范的规定，房地产企业在进行会计信息披露时，必须严格遵循会计信息披露制度中的相关规定，确保会计信息披露的标准型、规范性、合理性和合法性。然后很多房地产企业的会计信息披露存在过于随意或者违规违法的情况，在很大程度上影响了房地产企业会计信息披露的质量和水平。例如，有的房地产企业的中期报告过于简单；会计信息披露过程中缺乏严谨性和严肃性；缺乏相关产业政策和市场信息的揭示，无法进行相应的财务分析与评价等。
二、我国房地产会计信息质量不佳的原因
（一） 房地产行业经营的特殊性
首先是企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长，确认收入的时间短则一年，长则几年，收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难，利润在不同时期会出现波动较大的现象。其次，会计实务中销售收入的确认随意性较大，由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。第三，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性，由于开发期限较长，其异步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企业为了自身的利益和目的，置部分股东和投资者的利益于不顾，在会计信息披露中提供很多虚假信息，这不仅对股东和投资者的切身利益造成了损害，对房地产企业的长远发展也是非常不利的。同时，有的房地产企业的公司治理结构不合理，未能形成股东之间的相互制衡，无法充分发挥董事会、监事会的监督作用，使得相关部门和人员无法为企业的会计信息披露行为进行有效的监管和引导。第三房地产行业会计人员自身素质较低，且有时为了迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。
（三）房地产行业的会计信息披露的法律制度体系和监管制度不够完善
从整体上看，目前我国的会计信息披露体系还存在很多缺陷，无法保证房地产企业会计信息披露工作的高质量开展。现有的制度和规范缺乏先进性和前瞻性，在工作过程中缺乏灵活性，无法为会计信息披露的实际工作提供更多的参考依据，制度上的漏洞为房地产企业进行会计操纵提供了可能；并且我国尚未建立科学的责任追究和惩罚机制，这就很难保证房地产企业在会计信息披露过程中的科学化、标准化、规范化。因此，房地产行业会计信息披露的法律制度体系亟待加强和完善。此外，多数房地产企业的内部审计部门形同摆设，无法保证会计审计的独立权和自，而政府监督、市场监督、行业监督以及与之相关的监督管理依据不够全面，使得很多监督管理措施无法得到真正的贯彻和落实，不仅浪费了大量的社会资源，也很难充分保证房地产企业会计信息披露的质量。
三、提高我国房地产信息质量的措施
（一）完善房地产行业的会计规范体系
对房地产行业会计的一些特殊事项相关具体准则或会计制度加以规范，建立更加完善、健全的会计信息披露标准和规范，进一步避免和减少房地产企业不作会计信息披露、暗箱操作、不正当竞争等违规操作行为，促进整个房地产业的更好发展，增加房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。
（二）扩大信息公开内容
房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。
（三）提高会计人员业务能力与职业道德素质
房地产企业在执行会计准则时，根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，房地产企业每年可拟出学习计划，组织并实施学习计划，大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到持证上岗。可以辅以合理的奖惩制度，充分调动单位负责人和会计人员的严肃性和积极性，切实维护和创造稳定良好的社会环境。
（四）完善房地产企业内部管理
房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。
（五）建立健全法律法规制度和监管体系
由于房地产企业的会计工作相当复杂，涉及的面广。同时，会计工作本身具有较强的技术性，且有自身的发展和工作规律。因而，房地产企业为了有效治理会计信息失真问题，就应该尽快制定符合会计工作的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。同时建立配套的内部管理的会计管理体系，努力强化房地产行业的监督机制，制定内部稽查和财务监察制度，健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性，充分突显出社会审计的客观公正作用，严肃处理有问题的会计人员。
参考文献：
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众所周知，房地产企业借款生利息的现象在整个行业较为普遍。房地产开发周期较长、投资资金较为集中的特点决定了这一现状的普遍性。由于长期存在这种现状，借款费用资本化处理成为房地产企业财务会计的必备技能。各国会计准则中关于借款资本化的使用范围有着不同的规定。国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。美国会计准则将房地产开发列入合格资产。日本房地产借款费用处理不适用借款费用处理的费用化原则，而是专为房地产开发提供了借款利息资本化的特殊准则。我国的会计规范体系复杂多样，关于借款费用资本化处理缺乏统一的标准与规定。房地产开发借款费用处理规定在各规范体系中有所不同，使我国房地产财务在借款费用处理方面表现出的问题较多。基于财务视角研究借款费用资本化的课题，对于房地产会计人员规范处理借款费用问题和提高我国房地产借款费用问题标准化水平有着重要的意义。
一、房地产企业借款费用资本化处理执行现状
（一）借款费用资本化起点执行现状
现阶段，房地产行业对借款费用资本化起点的执行主要参考“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这一会计准则规范。财务实务中借款费用资本化分取得土地使用权、取得施工许可证不同情况下的执行处理[1]。1.取得土地使用权时的执行情况在房地产开发成本中土地出让金成本所占比重较大，支付金额较大，且支付时间较为集中。一部分流动资金条件较差的企业只能通过融资获取土地出让金支付价款。企业在完成该款项的支付后即可取得土地使用权。这种直接发生借款费用支出后获得土地使用权的情况属于借款费用的发生。如果将房地产开发假定为商品，从商品房升值的视角分析，自房地产购建活动开始时土地出让金借款即已发生了费用的资本化转化。这里的费用资本化可以解释为开始资本化执行。2.取得施工许可证时的执行情况建筑施工许可证可作为房地产企业施工活动运行进行的法律凭证。基于该视角分析支付土地价款的行为伴随着支出费用的发生。这种支付行为发生在对外融资借款费用融资之后。这里的施工许可证的情况为允许房地产活动的开始。由此可推定取得施工许可证的执行符合借款费用资本化的起始点。3.借款费用资本化起点执行分析上述两种借款费用资本化处理情况均是基于财务视角和会计准则采取的费用化向资本化转化的执行。这类判断处理对存货期末余额、当期损益、单方成本的计算、后期交付后成本结转金额及相关税费等有着不同程度的影响。在房地产开发活动中，还存在企业拿地后待开或未经批拟先行施工的现象。这类情况与取得土地使用权和施工许可证后执行费用转资本化的理论不相符。这说明房地产借款费用资本化应该以实际动工开始的资本化为准。实际动工的状态表明房地产开发商品具有预计使用或可销售的状态的活动已经发生，这才是存在资本化的标志。“三通一平”是房地产正式施工活动开始的标志。因此可以将“三平一通”作为房地产实质上开始资本化的必要条件[2]。
（二）借款费用资本化止点执行现状
1.竣工验收结束后的执行情况竣工验收完成理论上表示开发商品已达到预定可使用或可销售状态。此条件符合会计准则中关于停止资本化的时点要求。2.竣工备案结束后的执行情况竣工备案的完成表示房地产项目工程已经经过质量验收合格，房地产商品可用于交付使用。这里足以说明房地产开发商品也已达到预定可使用或可销售状态。此条件也符合会计准则中关于停止资本化的时点要求。3.竣工计算结束后的执行情况竣工计算结束表示房地产项目工程竣工结算活动完成，工程款基本结清。这表示房地产所购建的固定资产不再可能或很少继续发生资产支出费用，也说明房地产商品达到预定可使用状态。此条件符合会计准则中关于停止资本化的时点要求[3]。4.借款费用资本化止点执行分析上述三种资本化停止的执行表明停止资本化时点的选择有所差异。该差异对资产余额、当期损益、单方成本的计算及相关税费的缴纳等均有不同程度的影响。房地产实际开发中，竣工验收为房地产企业的“自检”行为。这一行为根据法律规定的要求对建筑工程质量根据国标要求实施检查，并在质量检查合格后完成竣工备案、竣工结算。这里发生的竣工结算表现为现金流的收付和支出。依据权责发生原则，竣工备案活动的结束表示“继续发生在所购建固定资产上的支出金额很少或几乎不再发生”。这符合会计准则中关于商品达到预定可使用或可销售状态的节点。因此竣工备案属于停止资本化的时点。
二、房地产借款费用资本化中存在的问题
（一）资本化起点的提前性
在现实生活中，不少房地产企业存在着支付资金购买土地后暂时未建造房屋实体的现象。这种现象理论上是不可以作为资产达到预定能够使用、可销售状态解释的。由于没有产生实质性的生产活动与购建行为，违反了借款费用资本化第三条规定。出现这种问题时表明土地使用权不能从无形资产转为开发成本项目。随着我国土地使用权价款比例不断提高，30%～50%价款比例加剧了企业房地产开发过程中前期价款支付的成本。考虑到市场变化及其他众多不可控因素的影响，企业将超过1年的房地产项目工程归为土地成本。基于这种理解，企业购置土地产生的借款费用自然理解为借款费用资本化的对象。这里的问题表现为企业将资本化开始的时点有所提前[4]。
（二）专用借款一般性规定的局限性
在房地产开发活动中，为合理有效地控制成本和预估开发成本，一般都会在月末、季末进行会计核算。这里的会计核算会以未动用利息的存息和银行借款实际的利息费用之差计算开发成本资本化金额。在借款利息金额发生资本化时，会计一般会用上一季末或月末积累的超过专项借款部分的开发成本加权平均数与其在一般借款中所占用的资本化比率相乘获取预估开发成本的结果。这里的累计开发成本中包含了其他的预估数及预付工程款项等。采用这种会计核算方式会出现资本化金额数增加的情况。在多工程同时开发过程中，需要计算一般借款的加权平均利率和累计支出加权平均数。这种会计核算处理方式的难度较高。改用较高或最高资本化率进行核算时，依旧会发生资本化金额增加的问题。这反映出专用借款一般性规定的局限性[5]。
（三）借款费用停止资本化起止点的局限性
在房地产开发活动中，还会存在分期开发土地的情况。这种情况受房屋种类、房屋销售状况、土地规模、规划限制、运营资金水平等因素影响，表现出前期大致完成后再进行下一期开发的特征。实际上会计核算对这类情况可能会采取同期核算开发成本的方式。上述两种情况同时存在时，成本归集一般发生在房屋竣工结束后。这里的资本化开发解释为房屋竣工结束后。在发生这种会计核算情况时，也会发生资本化金额增加的问题。实际上，房屋竣工后销售情况也是千差万别的，房地产开发企业资本化起止的时间也因此受到影响而表现出不同起止时点。如预售形式房地产商品只有达到预售标准时才会开始施工活动。只有施工活动开始，才能申请预售许可证预售房屋。这里的预售房屋距离房屋达到使用状态时间较长，且存在不确定性。这极大地缩短了预售项目工程资本化周期和现房销售周期。出现这种情况只能通过费用化方式处理房地产项目产生的预售借款。销售为停止资本化时间时违反会计核算的一般习惯。假定销售为现房作为停止资本化的时间，又会产生房屋达到已使用状态却仍然存在借款费用资本化的问题。上述情况反映出以开发产品的销售作为定义资本化停止时点存在一定的局限性。
三、解决借款费用资本化处理问题的策略
（一）对借款费用资本化规定适用范围进行拓宽
新的会计准则中借款费用资本化范围较旧会计准则中有所扩大。这使得借款费用准则的适用范围也有所扩大。对借款费用资本化规定适用范围的拓宽从某种程度上表明我国会计准则在逐渐向国际化接轨。新的会计准则中添加了“通过长时间购建或生产活动方可销售与使用的存活及投资房产”的规定。房地产开发商则应重视对有关咨询的披露。披露咨询主要包括以下几方面：第一，关注提升土地储备量咨询与成本组成信息；第二，关注项目现金流量信息；第三，关注对质量保证金与风险进行披露的信息。一方面，通过对会计信息的披露来保证房地产开发活动过程中现金流信息实用性的提升，同时完善保证金制度，确保房地产商品开发的质量。另一方面，要利用风险信息的披露来公开风险，降低房地产商品开发的风险，从而保证房地产商品的高价值性和持久性，保证房地产开发有较高的经济效益[6]。
（二）重视对加权平均利用的应用
借款费用内的资本金额对实质重于形式原则做出了合理的考虑，针对这一点做出原则与实际情况相符的要求。该要求有利于防止房地产企业对资本化金额预估不准确的现象。最后一条还规定了借款费用资本化应该具有实用价值，即规定了借款费用资本化的前提条件。关于前提条件的修改意见如下：第一，相同时间内，借款费用中所借到的资本化金额、到期的资本化金额与加权平均数的累计数额相乘后即为借款金额。发生多笔专项借款时，各项借款的借入时间与到期时间均相同时，应以加权平均利率计算借款。第二，借入金额表现为借款费用在多时段内累积数额时，应依据“先支出先借入的款项”的标准进行处理。发生多笔专项借款已发生的情况时，在借入的时间不同时，计算加权平均数的累计支出时应优先支出先借入的款项。在满足前提条件的情况下，再针对不同借款中的支出做严格区分及分别计算。后一笔借款的支出必然受到前一笔借款的影响。在这种情况下，当上一笔借款可顺利支出后，后一笔借款的支出方可看作资产支出。两笔借款间的资产支出则可看作企业自有资金。同期内发生借款费用到期时间不同，则应遵循“先支出短期限的借款”的原则。发生专门借款超过一笔，而不同借款拥有相同的借入时间和不同到期时间的情况，以“先支出短期限的借款”为前提条件计算累计支出的加权平均数。在上一笔借款未完全完成前，不可以支出下一笔借款[7]。
（三）强化借款费用资本化制度的关联性
对于一些未依据地方法规或行业法规完善和更新的会计制度，应加大新会计制度的培训与宣传，加强新旧会计制度各个环节之间的关联性，以强化借款费用资本化制度在实践应用中的关联性。从而提高新会计制度实现的效率和精准性。关于此，有以下几点建议：第一，尽快完善和颁布新会计准则；第二，加强会计内部审核制度，提升审计工作人员对会计人员职业判断的准确性，强化监督作用，预防房地产企业单方面为提升业绩违规应用会计处理准则的问题；第三，注册会计师应全面分析调查被审单位专项借款与一般借款的使用情况，了解企业计算资本化利息是否合理合规；第四，加强税法与会计的协调性，促成二者之间目标达成方式的统一性[8]。监管管理房地产业时，房地产销售其商品收入的标准的正确收入确认和应用收入确认应符合以下标准：第一，法律标准，即我国的有关法规中表明房产销售所要遵循的标准与条件；第二，专业标准，即会计准则和会计制度中在销售商品时规定收入应当达到的标准。专业标准要求的收入确认的四项核心要素分别为能够可靠计量有关的成本与收入、公司不对售出的商品进行控制、公司为购买方转移商品所有权中的报酬与核心风险、公司可以流入有关交易的经济效益。违背上述两项标准，即使房地产产品开发完成或风险完全转移以后得到了相应的报酬，也不能将它确认为收入[9]。
四、借款费用资本化问题的处理思路
关于房地产企业借款费用资本化处理思路如下：第一，提出借款费用资本化问题；第二，提前处理借款资本化问题；第三，根据房地产开发模式适时终止资本化处理时间。这一思路的提出是基于房地产企业开发投资需要大量资金为前提的。对借款费用资本化处理中时点的判断，根据会计准则要求而定。考虑到房地产开发流程的复杂性，以及取得各类权证的差异性，会计实务处理中关于借款费用资本化处理应该根据《会计准则第17号—借款费用》第五条规定。借款费用转为资本化必须同时满足以下条件：第一，资产支出已发生；第二，借款费用已发生；第三，为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始[10]。
结语
我国国内会计准则尚未形成规范体系，会计制度以一般会计准则为基础，并没有根据房地产行业生产经营方式而制定的独立的专用会计准则。在进行房地产借款费用资本化问题处理时，更应该基于行业实际的生产经营现状全面充分地考虑会计实务操作借款费用资本化问题中可能带来的负面影响。由于基于一般会计准则进程的会计实务操作可能与房地产实际经营不相符，因此会出现房地产企业财务状况变差的问题，从而影响会计核算的真实性。基于财务视角考虑，在房地产企业开发进程中，在资本化范围内加入借款费用，再对费用化问题进行资本化的转化处理，可以从一定程度上控制房地产企业会计实务操作中可能造成的负面影响。
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一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景
新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。
二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析
（一）投资性房地产公允价值计量的必要性
1.全球经济一体化的要求
我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。
2.投资性房地产的特性要求
房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。
3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式
首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
（二）投资性房地产公允价值计量的可行性
随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。
三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景
（一）公允价值计量将与历史成本计量共存
公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加
采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。
参考文献：
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前言
房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大，逐渐成为我国国民经济的主要组成部分。房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位，房地产行业所涉及的税种很多，如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税。因此，房地产行业的税收管理工作内容丰富，税率变化大，房地产行业应该加强税收管理工作，减少企业涉税风险。我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多，税务机关每年对税收稽查，也遇到涉税风险。通过税务稽查，我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位，来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系，全面地避免企业涉税风险。
近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷税、漏税、逃税行为，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。
一、房地产行业税收征管面临的问题
（一）倒挂往来不入“收入帐”，随意调剂收入
这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用，不确认销售收入，直接冲减销售费用或者间接费用，逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入，直接冲减销售费用，偷逃流转税及企业所得税。五是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用，不结转固定资产，逃缴房产使用税等等。
（二）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收
主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得税额。
（三）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本
主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账，将完工和未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。
（四）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款
主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段。
二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义
房地产行业所涉及的税种很多，通过下述表一可以知道，本人所在企业六年的税种共计十一种，实际缴纳各种税收近一个亿。其中企业所得税缴纳2516.95万元。
通过表一的税收缴纳情况，可以看出：为了更好地管理企业税收工作，我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位，对企业的税收工作进行全面的管理。公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律，加强企业税收内部控制制度，合法、合理、及时申报缴纳各项税收。
2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规，实现税收管理要素的优化组合，提高税收管理水平和规模效率，合理规避企业纳税风险。
3.有利于充分发挥税收管理职能，进行税收管理的整体改革，有利于纳税人公平竞争，促进税收征管的良性循环。
4.有利于促进实现依法治税，建立市场经济税收新秩序，减少征税及纳税成本，实现税企和谐统一。
三、关于税务会计师
税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目，是以国家现行税收法律法规为依据，以货币计量为基本形式，运用会计学的基本理论和核算方法，连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成，计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督，以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人。
可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生，就使得企业原本的一些具有涉税经验，经常与税务机关打交道会计人员，通过必要的培训学习，在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后，从传统的会计岗位中分离出来，以相对独立的身份，参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中，从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展。
四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义
（一）在税务会计师这个定义没有立法前，作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计，他的职能只是在每月的15号之前完成报税，缴税业务，填写一些税务机关要求填写的税务报表，在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷。现阶段由于我国税法越来越健全，税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂，企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善，使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异，它们对会计事项的要求也随之出现了分歧，现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务。作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受。6月在成都的一次纳税筹划培训学习中，纳税筹划作为一个全新的名词，还不完全被各公司和企业所接受。但是，当时老师的一席之言却让学员振动。他说，他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现，这些公司和企业可以说都没有少缴税，但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位，而给税务机关多交了税款。回公司后，笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点，发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位，不存在该缴的税没有交，不该交的税却多交了的现象，充分说明了设立税务会计师岗位与不设立该岗位，对企业税收影响很大。
（二）企业为了提高税务管理的有效性，设置专职的税务会计，按照税务会计的职责，一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应缴税金，编制纳税申报表来满足税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对纳税活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使企业税收负担降到最低。
总结语
在设有专职税务会计岗位和不设专职税务会计岗位的情况下，所产生的结果和作用却是截然的不同。前者产生的结果是因为会计人员因不能全面、及时的掌握税收法规，或对税法理解的不透彻，将不该缴的税多交了，不但没有起到为企业节约支出、减少浪费、利润最大化的作用，反而还为企业造成了经济损失。增加了税收负担；而后者的结果则是税务会计通过对税收法规、税收政策和税收征收程序的某些特殊规定，在国家法律、法规及政策允许的范围内，坚持合法性、事先性、适应性、综合性的原则基础，进行具体的筹划操作和运作，为企业最大限度地降低或减小税赋，最大可能地多获取利润和取得了更大利益做出了贡献。
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近年来，规模以上房地产企业集团大多建立了运营管理部门或类似内部机构来控制和应对风险，但是房地产行业发展时间短、知识积累与管理经验普遍不足，在行业高速发展同时，出现了企业较弱管理能力不能满足日益增长管理需求的矛盾。无论企业将风控着眼点放在项目开发进度与工程质量上，还是放在土地资源获取和市场拓展上，都不能形成全面、规范、有效的管理体系，难免顾此失彼。笔者认为，要快速提高房地产开发企业运营管理的能力，急需在企业运营部门中引入并应用高级会计实务知识，完善企业运营体系，分析如下：
一、运营部门要制定并完善企业整体战略及其配套的经营战略、职能战略与财务战略，并重点开展以下工作
（一）战略管理：拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经决策层批准后组织实施；
（二）组织管理：根据企业战略和经营目标建立健全集团组织架构体系并持续优化；
（三）制度管理：组织企业制度汇编，根据实际经营管理需要及时调整优化，跟踪检查各项管理制度执行情况，提出修改和补充意见；
（四）授权管理：制定组织授权手册，明确内部各部门、机构的权责事项，随时根据政策变动进行调整优化；
（五）流程管理：根据组织授权手册，制定各项经济业务的发起、审核、审批流程，配套建立智能办公体系；
（六）信息管理：根据实际业务需求，引进、开发、应用适合集团的信息应用软件系统并组织内部操作上线，确保软件信息化系统运行正常，内部信息流畅通；
（七）决策管理：分类建立会议决策机制，完善会议目录，优化会议过程，按项目总控计划组织召开项目全生命周期中关键决策会议，记录并跟踪推进各类会议决策事项；
（八）岗位任管理：根据组织授权主导建立岗位责任制，编制岗位说明书并定岗定编；
（九）目标管理：根据集团战略规划和年度经营指标，分解落实各项目公司、子公司、集团职能部门年度、季度、月度经营指标中的核心目标，并负责签订目标责任书；
（十）对标管理：不断分析行业发展、竞争对手以及自身的情况，进行研究、预警，对企业决策层提出相应的建议；
（十一）知识管理：建立知识库框架，引导并督促各分公司、各项目、各职能部门进行知识、经验沉淀，保持线上知识库的实时更新；
（十二）协同管理：对常规工作中部门间推诿扯皮、边界不清事宜进行协调，对全生命周期过程中的关键节点、重大事项进行提前协调，确保能按期完成；
二、组织开展企业投融资决策与集团资金管理
（一）项目启动管理：项目启动前期确定项目分期方案、项目关键节点，组织各职能部门按分工权限测算项目各期收入、成本费用支出、项目投资收益、项目投资峰值、现金流回正点等，汇总出具项目启动策划书；
（二）年度资金预算：组织制定年度资金计划，预算收支平衡，定期对资金预算计划执行进行跟踪收集、统计整理、考核；
（三）资金管理：根据年度预算资金需求，审核资金部门制定的融资计划，对重点融资项目进行跟踪，根据新增融资时间节点及存量贷款到期转贷纳入每月工作计划并考核完成情况，对融资渠道拓展进行跟踪及预警；
（四）资金成本控制管理：对融资利率进行跟踪，对综合利率超出目标年化平均利率进行分析预警；
三、引导企业全面预算管理
（一）预算目标：建立以资金预算为核心，以销售预算与成本预算为支撑的全面预算目标体系；
（二）预算组织：建立预算责任中心，以投资中心、利润中心、成本中心为基础构建三级预算责任主体；
（三）预算控制：在预算执行过程中，建立业务层面和财务层面的预算控制，组织预算分析会议，反馈执行偏差，根据实际提报管理层进行预算调整和预算考核审批；
四、绩效管理与考核
（一）计划管理：对总控计划模板、标准工期进行优化，编制年度项目开工计划、销售推盘计划，审核各项目编制的总控计划和非项目专项计划并进行年度调整；
（二）绩效目标：定期优化绩效考核指标及考核标准，制定高管、各分子公司年度奖惩方案、部门年度核心指标奖惩方案并根据达成情况进行兑现；
（三）绩效辅导：对计划管理执行情况进行季度、月度分析，通过绩效手段进行引导和提升，针对各部门、项目在工作目标达成过程中遇到突形及困难、出现延期风险时，参与制定纠偏措施及方案，促进工作项达成；
（四）绩效考核：对生产经营各项计划执行情况进行监督和考核，根据考核结果，跟踪相关部门提出整改措施并落实执行情况；
五、目标成本管理
（一）分析影响利润、成本的变动原因，在目标成本执行过程中及时分析评估出关键点对利润的影响并进行预警；
（二）定期验证各分子公司、项目目标利润实际执行情况，汇总集团整体目标利润实现程度；
六、内部控制与激励
（一）督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益；
（二）审核内控内审部门的工作计划，推动相关部门对集团各业务环节全方位实现有效管控，防止差错和违纪现象发生；
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（一）公允价值的定义
2006年我国颁布《新准则》后，《基本准则》以及《金融工具确认和计量》等准则对公允价值（Fair Value）进行明确定义：其是指公平交易中，了解实际情况的交易双方自愿进行的资产交换或债务清偿的总额。而美国财务会计准则委员会对于公允价值的定义为：在计量期间，市场参与者进行的有序交易中，销售一项资产所获得的金额或转移一项负债所需要支付的金额。从上述定义可以观察到，虽然我国对公允价值的定义不完全与美国会计准则相同，但从实质分析并没有较大差异，均明确了公允交易是发生在交易双方对本次交易完全知情并且双方自愿的情况下发生的有序交易，交易双方不存在信息不对等的情况，并且交易是发生在双方自愿的情况下，不存在强买强卖或欺诈行为。
（二）公允价值的特征
从公允价值的定义分析，公允价值的特点主要为公平交易、持续经营、时点计量以及价格的可估量性。（1）公平交易：《新准则》以及美国财务会计准则委员会都明确指出公平交易是公允价值形成的基础，只是双方对公平交易的叙述存在一定的不同，但“公平交易”和“有序交易”所指的都是公平交易。公平交易最大的特征主要为四点：第一，交易双方没有相关性，不存在利益关系；第二，交易双方都是在自由的情况下进行的交易，从各自的利益出发；第三，交易金额能使双方获益；第四，交易双方均能通过较低成本获得本次交易的全部信息，双方所获得的信息都是真实、可靠的。此外，还要注意的是，公平交易与市场交易不能完全对等，市场交易是形成公允价值的重要方法，但不是唯一的方法，只要符合公平交易的基本特征，通过其他方法也能够形成公允价值。美国财务会计准则委员会对于公允价值的定义中明确指出，强迫以及清算情况下进行的交易价格都不能被称为公允价值。（2）持续经营：《新准则》中对于公允价值的定义中存在持续经营的假设；此外，美国财务会计准则委员会在公允价值的形成中明确指出其是由企业正常运作情况下推动，不存在清算或缩小经营规模情况。（3）时点计量：公允价值计量是动态性的，相同的资产可能在不同的时间以及市场状况下所得到的价格是不同的，这同样也是公允价值与历史成本的最大不同之处，这同样也是公允价值应用效果优于历史成本的原因之一。
二、影响公允价值在我国会计实务应用中的主要因素
公允价值虽然能够获得企业资产或负债真实的、公允的市场资金，但是在实际应用中仍受到来自各方面因素的影响，因此，文章主要就影响公允价值在我国会计实务应用中的主要因素展开分析。
（一）市场环境
市场环境对于公允价值在会计实务中的应用的影响最大，这主要是由于其除了对公允价值的确定有重要影响外，同时能够间接影响其他能够影响公允价值在会计实务中应用的相关因素，例如法律制度、社会文化以及会计教育等因素。市场环境对公允价值在会计实务中应用具有影响的相关因素有：（1）经济体制。社会主义市场经济与资本主义市场经济存在较大的差异，因此，对公允价值的应用也有较大的影响。（2）资本市场。企业的发展与资本市场的发展呈一致性，资本市场的发展提升了对会计实务的要求，公允价值的应用对于资本市场的平稳发展具有积极影响。资本市场的秩序越严格，对于会计信息的真实性以及有效性的要求也就越高，提供真实、有效的会计信息对于公允价值计量具有积极影响。（3）经济水平。经济水平对于公允价值在会计中的应用、会计教育水平以及公允价值计量方法的选择具有较大的影响。（4）通货膨胀程度。通货膨胀严重影响市场的平稳发展，同时对于公允价值的确定造成影响。
（二）法律制度
我国是法治国家，会计规章制度的建立是由政府通过统一制定相应的法律法规进行规范的。《中华人民共和国会计法》对会计的职责、工作范围以及相关法律责任进行明确，同时也是我国会计人员在工作时的主要依据。但随着近些年来我国出现了会计人员违法犯罪事件。公允价值在会计实务中的应用也在一定程度上受到了法律的影响。
（三）社会文化
社会文化是在长久历史的发展下所积累的，能够反映国家的民俗、观念和文化，对社会生活具有重要影响，同时也会对会计制度造成影响。相关文献指出，不同的社会文化对会计制度的形成起到了不同的影响，其认为在崇尚自由、平等的国家中，不希望政府过多干预市场行为，导致专业发展显著；在规避性较低的社会中，人们对于新事物总是给予较高关注，不喜欢墨守成规的条约，主要利用自身经验进行判断，进而提高了自身的专业技能；总而言之，在不同的社会环境中，会计人员对公允价值的认知和态度不同，对于其在会计实务中的应用也会产生一定的影响。
（四）会计教育
会计教育质量对会计素质的培养具有较大影响，而会计教育质量又受到了教学方式以及教学内容的影响。教育方式对学生的理解程度、判断能力以及创新能力具有一定影响，而教学内容则影响着学生的知识结构，在我国会计教育中，仍存在“重理论，轻实践”的现象。会计人员能否准确判断市场走向、能否鉴别信息的真实性、合理选择公允价值的计量方法等方面决定了公允价值在会计中的应用效果。目前，我国会计人员主要来自于高校会计教育或社会后续教育，但社会后续教育存在较大的问题，很难培养社会需求的会计人员，但我国高校教育也存在理论与实践相分离的不足之处，导致学生的动手能力较低。因此，转变会计教育方法，理论联合实际，提高会计人员的专业素质有助于公允价值在会计实务中的应用效果。
三、公允价值在我国会计应用中存在的问题
（一）公允价值的应用范围有限
在目前的市场中，不少上市企业在公允价值的应用中仍旧比较谨慎，这主要是因为公允价值的应用范围有限，除了金融工具和衍生金融工具的确认和计量能够直接应用公允价值外，其他项目需要满足相关标准后才能应用。公允价值对证?恍幸档挠跋煜啾绕渌?行业来说要更大.因此，其在证?恍幸抵械挠τ镁哂幸欢ǖ拇?表性。相关文献通过调查发现，由于目前市面中使用公允价值的项目在上市证券公司中仅占20%，这说明公允价值的应用范围有限。在房地产行业中，能够通过历史成本以及公允价值这两种方法进行计量，但是我国大部分房地产都是采用历史成本进行计量属性，仅有少数房地产企业使用公允价值计量属性。这主要是由于公允价值计量仍旧处于初试阶段，各界对于其的应用仍保持着谨慎的态度，这就导致了许多企业仍采取历史成本计量方法。
（二）部分企业没有正确认识公允价值
《新准则》中明确指出企业能够在不同情况下使用相同的市场报价或评估定价来确定公允价值，即统一类型交易中的公允价值计算方法相同。但是在实际交易过程中，部分企业没有正确认识公允价值，致使对于公允价值的确定存在一定的随意性。部分企业根据市场报价进行公允价值的确定，而部分企业通过双方成交价格确定公允价格，还有企业根据利用评估技术确定公允价值，导致公允价值的可行性和科学性受到影响。
（三）不少企业利用公允价值控制企业利润
目前我国许多市场中的交易活跃度较低，且部分市场仍处于初级阶段，在这样的情况下，对于部分资产和负债的价值估算缺乏可供参考的信息，在估价技术尚未广泛使用的情况下，公允价值信息的真实性也无法确认，这导致部分企业容易钻漏洞，债权人可以通过控制债务重组来控制债务人的利润。
四、提高公允价值在我国会计实务应用中的相关建议
（一）建立公允价值信息体系
上文提到了公允价值信息主要来源于市场价格信息以及估价技术给出的估算价值。要想建立完善的公允价值信息体系首先要从形成良好的市场环境出发，这就要求政府深化我国经济改革，建立一个完整、统一、开放的市场，为公允价值在会计实务中的应用提供便利。在我国市场经济不断发展的过程中，深化改革，建立全面的资本市场，形成完善的产品价格监督机制，简化公允价值计量确定所需的参数及流程，进而普及公允价值的应用。
（二）加强企业内部控制
企业要加强内部控制，进而确保企业的经济效益，从而实现可持续发展战略。企业领导要加强相关法律法规的学习，正确认识内部控制对企业经济效益的重要性，提升自身的内部控制意识，做到依法守法，科学管理，让企业内部控制向规范化、制度化发展。通过完善企业内部控制制度来提升其管理水平，首先需要加强对内部控制的监督，建立独立的?务监督部门或职位，将内部控制职责与职位挂钩，实施责任制，有助于规范内部控制。在一些开支较大的项目投资前做好市场调查，观察项目的可行性，确保投入资金的安全，对于长期应收款项要定期进行收账，避免转为坏账。
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一、引言
企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。
二、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。房地产开发企业主要开展的业务如下：
（一）土地的开发与经营
房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。另外，还可以开展一些土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营
房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。
（三）城市基础建设与公共配套设施的开发
每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。
（四）代建工程的开发
有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。
三、房地产开发企业的经营特点
（一）开发经营的计划性
房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。然后，要按照一定的原则与企业指定的计划进行开发经营。
（二）开发产品的商品性
要知道，房地产开发企业开发的所有产品，都是要作为商品来进入市场的。在市场环境中，企业要严格按照供需双方规定的价格进行销售或转让。
（三）开发建设周期长，投资数额较大
对土地的开发建设，都是要先进行一定的规划与设计，然后对其可行性进行研究，通过征地拆迁、安置补偿、六通一平、建筑安装、配套工程等阶段，才算完成一个建筑周期，时间少则一年，多则需要好几年才能够完成。除此之外，对土地的开发工程投资数额也非常大，需要不断投入资金。
（四）经营风险大
所有的行业都是存在一定的风险的，房地产业也不例外。对房地产开发的单位成本很高，而且建设周期长，在此期间会有很多不确定因素，所以，一旦出现了决策上的失误，销路不顺畅的话，很容易导致开发产品的积压与企业的资金周转不灵，从而使企业的发展陷入困境。
四、房地产开发成本核算
（一）开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费。房地产企业在进行土地征用时，会产生各项费用，主要包括土地出让金、劳动力安置费、拆迁补偿费等等。2.前期工程费。即企业在前期工程中发生的各项费用，包括总体规划设计费、各项临时工程的费用等等。3.基础设施费。即建造各种基础设施所发生的费用。主要包括与开发项目有关的道路、供热设施、供电设施、供水设施、通讯设施、照明设施等等。4.建筑安装工程费。在建筑工程方面有两种施工形式，分别是外包和自营，建筑安装工程费即支付给外包工程或自营工程产生的费用。5.配套设施费。即为开发项目服务的一些不能进行有偿转让的公共配套设施建设所产生的费用。比如锅炉房、公厕、自行车棚等等。6.开发间接费用。即由房地产企业所属的开发部门或者是工程指挥部门为了对开发项目进行组织与管理而产生的一些费用，比如工资、差旅费、折旧费、劳动保护费等等。
（二）期间费用
1.管理费用。一般按照项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右来进行计算。2.销售费用。即对开发项目进行销售时产生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售费以及其他的一些销售费用。3.财务费用。即企业为了筹集资金而产生的一些费用，主要是一些借款利息与其他的财务费用。
五、房地产开发企业会计核算特点
（一）产成品的种类多，核算方法不同对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同的。
（二）产品成本的核算复杂
与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以，在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。
（三）经营收入及其相关税金的核算不同
对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。
六、结束语
现如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业能够持续良好经营的一个重要内容。
参考文献
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[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.
