房地产公司经营状况范文
发布时间：2023-10-07 15:41:50
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篇1
关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴
一、引言
房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。
二、杜邦分析体系
通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：
三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。
通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。
四、我国上市房地产公司盈利能力的分析
我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。
（一）资产收益率及其分解分析
（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。
(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。
对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2
由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。
酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。
(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。
（二）权益乘数分析。
从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。
五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议
（一）树立风险意识
企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。
（二）优化资金管理范围和程度
为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。
在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。
篇2
一、引言
伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。
二、中南房地产借壳上市的背景
（一）中南房地产公司借壳动因
（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。
（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。
（二）大连金牛公司售壳动因
（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。
（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。
三、中南房地产借壳上市效应分析
（一）对上市公司的效应
（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。
（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。
（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。
（二）对公司治理结构的效应
由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。
（三）对公司再融资的效应
中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。
（四）对公司股价的效应
自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。
四、中南房产借壳上市财务指标分析
为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。
（一）偿债能力
公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。
（三）营运能力
公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。
（四）发展能力
公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。
五、民营企业借壳上市的相关建议
（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式
（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。
（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。
（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。
（二）抓住资产重组的重心
民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。
（三）依靠中介机构实现借力
民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。
参考文献：
［1］彭晓洁：《我国民营企业借壳上市的现状、动因及建议》，《财会月刊》2011年第10期。
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篇3
外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。
二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法
1、我国的房地产行业供求现状分析
国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。
2、我国房地产行业的预售收入确认法分析
（1）完工确认收入法
房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。
（2）完工确认收入法适用的原因
分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。
（3）完工百分比法运用的前提条件
房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在
第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。
篇4
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2014年3月11日
一、引言
资金是企业进行经济活动的第一推动力，企业是否能够拥有广泛的资金来源，及时足额地筹集到生产运营所需要的资金，对一个企业的经营和发展是至关重要的。上市公司选择资金来源的偏好和行为，决定了公司的资本结构，进而影响到公司的总体价值。
随着资本市场的发展，我国上市公司的融资行为选择发生了明显的变化。我国上市公司的融资结构与西方发达资本主义国家不同，有明显的融资偏好行为，这与西方优序融资理论相悖。同时，房地产行业属于资本密集型行业，长期以来都存在融资结构不合理，融资渠道单一等问题。但是，当前对房地产上市公司的融资偏好行为的研究较少，房地产上市公司的融资有怎样的偏好，影响其偏好行为的因素又有哪些？本文将以上市房地产公司为研究样本，对我国上市房地产公司的融资偏好，以及其影响因素、优化政策建议等进行研究。
二、我国房地产行业特征
房地产业的发展速度和国民经济的发展密切相关，西蒙・库茨涅茨在《各国的经济增长》中将二者的关系总结为“发展速度呈正相关关系”。宏观经济的波动对房地产价格有着重要影响，而房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，房地产价格的变化势必对宏观经济的运行产生重要影响。
归纳起来，中国现阶段房地产行业具有以下特征：
（一）房地产业发展具有周期性。作为基础建设行业，房地产业属于固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响很大，其发展同样具有周期性。
（二）房地产业具有很强的产业关联性。房地产业与国民经济的许多行业，如钢铁、水泥、木材、玻璃等都有密切关系，其发展也促使一些新兴行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等的产生。
（三）房地产业受政策的影响非常大。房地产业具有很强的政策敏感性，宏观财政、货币政策、国家产业政策乃至城市规划都会对其开发、流通等环节产生影响。
三、我国房地产上市公司融资现状分析
（一）股东权益比率分析。对2012年我国100家房地产上市公司的股东权益比率分析了解到，上市公司根据融资偏好以及经营状况的不同，导致股东权益比率存在较大的差异，比如泛海建设的股东权益比率是28.97%，卧龙地产为45.78%，而天伦置业为63.94%，等等。我国房地产上市公司的股东权益比率的平均水平为51.6%，普遍热衷于发行股票融资，而对债券融资反应十分冷淡。因此，中国上市公司的融资顺序与现代资本结构理论关于融资顺序原则存在明显的冲突，即存在融资偏好的特征。
（二）再融资方式分析。在当今全球资本市场中，增股、配股已经在上市公司利用资本市场进行股权再融资中扮演着重要的角色。其中，上市公司进行股权再融资最主要有两种方式：第一种是以配股的方式，向现有股东进行融资；第二种是通过增发新股的方式向投资者进行融资。截止到2012年12月，通过对在上海证券交易所上市的33家上市房地产公司，以及在深圳证券交易所上市的67家上市房地产公司的分析研究发现，以增股、配股的方式进行股权融资是一种普遍的方式。我国房地产上市公司即使在宏观调控严格的时期，依然争先采取增股、配股的融资方式进行融资。2007年至2012年期间，共有61家房地产上市公司通过增发新股、配股的方式进行融资。资料显示，由于国内股票市场规模的限制，上市公司通过股市得到的融资中，只有小部分得到了有效使用。
四、我国上市公司融资偏好因素分析
（一）制度因素。基于新制度经济学理论，中国证券市场上的一些反常行为则可以解释为制度安排存在缺陷，制度建设尚不完善所致。上市公司理所当然利用一切制度许可的方法来合理合法地筹集资金，而置中小投资者的利益于不顾。如股票发行制度不符合市场经济规律，对上市公司考核制度的不合理等。
（二）产业因素。企业的产业特征也是影响其融资偏好的重要因素，不同行业的上市公司所面临的产品市场的竞争不同，而产品市场竞争通过影响上市公司收入来影响企业的资本结构与融资选择。其中，产业组织与融资结构之间的互动是影响融资行为选择的重要因素之一。房地产公司属于基础建设行业，其发展速度和国民经济的发展密切相关，同时对国民经济的贡献率也很高。
（三）融资成本因素。从融资成本的角度来说，债券融资方式要比股权融资方式的成本低。在税收方面，发行债券能起到减税的作用，而发行股票，政府要对股东个人资本所得和股息收入以及企业法人双重征税；在发行费用方面，发行企业债券的费用较低；在风险方面，债务上升带来的财务风险也会加大，如果经营不善会导致企业破产；在对企业的监控成本方面，股权融资会导致道德风险，从而增加投资者对企业管理者的监控成本。
（四）股权结构因素。上市公司融资不仅受到外部环境的影响，还受公司股权结构的影响。中国上市公司特殊的股权结构影响到其融资行为，同时其融资方式偏好的不同，也影响着上市公司的融资结构。房地产上市公司的长期融资比例偏低、短期融资比例过高，股权融资比重较高、债券融资较少，这样的融资结构会导致资金相对不稳定，不利于房地产企业的持续健康经营。
五、对策建议
篇5
房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。
我国房地产信托发展现状及优劣势
根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。
房地产信托易发的风险状况
（一）房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。
（二）经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。
（三）信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
（四）管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。
房地产信托风险管理
（一）信用风险管理
在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。
（二）市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
（三）操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。
（四）不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。
（五）加强贷后管理
切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
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二、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析
净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。
三、我国上市房地产公司盈利能力的分析
我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。
（一）资产收益率及其分解分析
（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012五年间经历了先增加后减少的过程，由2008年的5.15%上升至10.16%，再到2012年的3.59%，2008-2012年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。
(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。2008-2011年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010年企业新逐鹿的一个产业。就近3年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。
(3)陆家嘴集团这5年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。
（二）权益乘数分析。从2009年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。
四、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议
（一）树立风险意识企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。
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一、房地产企业融资风险的种类
（一）利率风险
大多数房地产企业的资金来源大多是银行贷款，所以对房地产企业来说影响最大的莫过于利率的波动。房地产企业的资金周转期相对较长，在这个时期利率变化越大风险就越大。如果利息增加，企业的资金周转就更困难，资金链出现问题的可能性就越大。
（二）违约风险
筹资活动是房地产企业进行经营的前提，可是如果房地产不能及时足额地归还所贷款项，就容易出现违约风险。违约风险大体分为两种：一种是由于企业自身资本结构和融资策略不合理而造成无法偿还借款的情况，这叫做被动违约；另一种是企业出于牟利等别的原因而故意不归还借款的现象，这叫做主动违约。
（三）其他风险
主要包括意外风险（如操作不当或自然灾害所造成的风险）、汇率风险和国家政策变动风险等。
二、房地产企业融资风险的成因
（一）融资渠道过于单一
房地产业的融资主要有银行贷款、房地产信托、上市融资等方式。但就目前来说，在有关部门的调控下，房地产信托已明显降温，国家的政策使得这一融资渠道渐渐淡出人们的视线。对于上市融资，由于我国对于房地产企业的上市要求较严，审计时间长，手续复杂，成本较高，而我国中小规模的房地产企业较多，很多企业都无法达到上市要求。因此，上市融资对于大多数的房地产企业来说也是不太可行的一个融资渠道。相比之下，银行贷款对于很多公司来说是最方便快捷的一种融资渠道。可是对于房地产企业来说，一旦房地产市场遇到一些较大的波动，房价骤降，或者商品房大量积压，资金没有办法在短时间内收回，就没有办法偿还银行的贷款。
（二）负债规模过大，资本结构不合理
企业本身的自有资金通常不足以支持企业的正常运转，企业就需要引进外部资金。由于国家税法规定企业的债务资金的利息在企业所得税前列支，而且债权人承担的风险比投资者要小，要求的报酬率又低，因此企业的资金主要来源通常是债务资金。但是过多的借入资本会导致企业自有资本与借入资本比例不恰当。借入资本的比率越高，企业需要偿还的本息就越多，企业的资产负债率也越高，丧失偿债能力的可能性就越大。[1]
（三）风险预警机制不够健全
由于房地产业属于资金密集型行业，需要大量的资金来维持正常运转，所以房地产企业应该有良好的风险预警机制来防范财务风险。可是目前有些房地产公司过分追求利益，忽略了对风险的规避。
（四）国家政策对房地产市场影响
作为资金密集型行业，房地产业直接受国家宏观调控政策的制约。自2012年以来，央行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，减少了很多购房者的购房欲望，也使得一些公司的资金链出现问题。
三、案例分析
（一）公司简介
K公司是一家在上海证交所上市的上市公司，2008年12月23日重组，公司主业从信息技术转型为综合性房地产开发，2009年4月更名为K公司。重组后，作为集团内的唯一房地产开发业务运作平台，K公司成为全国性大型房地产开发企业集团，在全国各地拥有11家房地产开发企业和项目公司，公司现有开发项目43个，占地面积300多万平方米，建筑面积500多万平方米，公司总资产110亿元。
（二）公司财务状况及融资风险分析
由表1可以看出，K公司的资产和负债都呈不断上升的趋势，这是由于报告期内公司不断扩大规模，经营业务不断增长。但公司负债的增长幅度远远大于公司资产的增长幅度，负债结构不太合理，容易造成难以偿还负债的风险。
由表2可以看出，K公司的经营活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额一直呈下降趋势，这说明K公司经营活动产生的现金流量金额远远不能支撑企业本身的资金需求。K公司的经营活动产生的现金流量净额出现负值，其原因主要是国家宏观调控政策出台后，经营状况不够乐观。而且，银行的信贷条件也做了相应改变，利率下降，放款速度减慢等一系列的问题在一定程度上也影响了现金的流入。
（1）偿债能力分析。流动比率和速动比率是分析企业偿债能力的一项重要指标。通常认为流动比率为2速动比率为1时则说明企业偿债能力比较正常。从分析中我们可以看出，K公司的流动比率3年来一直高于2，速动比率也一直偏低，说明公司偿债能力较弱。
（2）营运能力分析。公司的应收账款周转率呈逐年下降的趋势，这应该与报告期内国家的宏观调控政策有关。存货周转率下降则说明K公司存货变现能力较差，资金使用效率不高。
四、我国房地产业融资风险防范的对策建议
（一）拓宽融资渠道实现多元化融资
我国房地产公司的主要融资方式就是银行贷款，K公司的主要融资方式也是银行贷款。但这一方式受国家宏观调控的影响较大，所以企业需要建立多元化融资渠道，如房地产信托、房地产基金等，并大力推动中小房地产企业上市，通过发行股票的方式筹资，这样可以改善企业资金大部分来源于银行贷款的状态，从而分散风险。
（二）优化资本结构
MM理论认为负债规模要适度。如果筹资过多会导致企业负债过多，偿还困难，增加经营风险。但是如果筹资不够又无法保证企业的正常运营。因此，企业应根据自身的实际条件在融资风险与成本之间进行权衡，确定一个最优的，适合本企业的资本结构。
（三）建立健全的风险预警机制
企业应建立完整的风险预警体系对企业的发展与运营情况进行监测。首先确定目标和风险管理对象的范围，然后通过分析风险成因制定防范策略，然后建立风险预警系统，对风险进行预警，防范和控制，最后对结果进行考察和总结。
（四）提高企业资金利用率
房地产企业应建立一个科学的融资计划，对企业的资金管理进行程序化管理，每一笔开支都进行严格的审批，加强财务人员的专业能力与综合素质，使资金管理的每个环节都能被严格执行。同时减少企业过度预支的情况，不能仅依靠银行贷款来筹措资金，企业应该根据本企业的实际情况筹资，严格控制成本费用的支出。
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[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0117-02
1引言
随着经济、政治、文化、市场等多方面的因素，房地产行业现在已经成为中国的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，存在一定的风险，因此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，比如：股东及潜在投资者需要考虑房地产企业的偿债能力做出是否继续投资或者撤资的决策；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核，做出是否贷款持续合作的决策；政府机关对房地产企业的偿债能力进行分析，适当的调控，保持市场均衡发展，提高经济运行效率；房地产企业客户对偿还房地产企业债务进行分析，选择最好的偿还方案。所以对房地产企业的偿债能力进行分析和评价，总结偿债分析指标存在的不足具有非常重要的意义。
2房地产企业偿债能力简析
21短期偿债能力
211流动比率
流动比率越高房地产企业的偿债能力越强。房地产企业持有现金的目的，主要是防止由于现金流入量不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数房地产企业会向金融机构借款。房地产企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市场价值相差更大，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映房地产企业的短期偿债能力，房地产企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市场价值计算的流动比率，使利益相关者较好的了解房地产企业的短期偿债能力。
212速动比率
速动比率越高房地产企业的偿债能力越强，在房地产企业中，存货在房地产企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为房地产企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好地反映房地产企业的变现能力。
213现金比率
现金流动性最强，所以现金比率是最能够反映房地产企业偿债能力的一个指标，能够及时反映房地产企业付现能力。房地产企业能否及时偿还债务的关键并不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持房地产企业的发展和支付债务。
214现金流量
生产经营活动中产生的现金流量的大小主要取决于房地产企业销售量的大小、资金使用状况、赊销管理等因素。①房地产企业的生产经营流量如果大于房地产企业因生产经营活动发生的支出，那说明房地产企业的生产经营状况良好，处于稳定的状态；反之，则说明房地产企业的生产经营状况差，处于不稳定的状态。②通过现金周转期计算判断现金周转速度。一般来说，现金周转天数越少，其周转速度就越快，房地产企业产生现金的能力就越强，房地产企业的偿债能力就越强。
215房地产企业的短期融资能力
现在的中小房地产企业随着经济的快速发展变得越来越多，部分企业采用举借新债还旧债的政策的偿还债务，它的短期融资能力不能直接在财务报表的项目上看出来，需要以下分析：①短期融资额度，随着房地产企业的逐渐增长伴随着一定的信用额度，可以在这额度里向金融机构贷款，融通资金，这部分资金可以调节房地产企业是生产经营、投资运营等。②信用担保，如果房地产企业承担着为其他房地产企业的担保业务，到期如果对方无法承担债务，该企业将直接承担这部分债务，加大了自身短期债务的压力，融通资金很有可能降为零。
22长期偿债能力
长期负债的举借一般是房地产企业在初创时期，在萌芽期建议房地产企业举债可以考虑长期贷款，由于较长时间的借款期，可以给房地产企业带来一定的时间运营，产生更多的资金保证企业稳定发展；如果房地产企业已经由萌芽期转型变为稳定增长型，可以较多的考虑短期贷款，短期贷款虽然期限短，但是由于房地产企业稳定的生产经营可以有稳定的资金链，短期贷款可以融通资金的同时减少还息力度，加大资金的流通力度，更加的有效。
3我国房地产企业偿债能力存在的问题
31债务负担沉重，偿债风险大
房地产企业的偿还本金和利息未同时得到重视。现在的房地产企业随着生产经营规模的需要有时候需要融通资金，其中较长的资金伴随着较高的利息，因而这部分的利息需要房地产企业生产经营产生利润的积累，支付这部分的资金房地产企业需要承担很大的压力，房地产企业未对这部分的财务积累进行分析，这必然会导致房地产企业在决策中产生错误的想法。
32偿还资金渠道单一
现有的房地产企业偿还资金较多是生产经营中产生的资金、融资、资产变现，其中最常见的是房地产企业通过使用生产经营中产生的资金和融通资金这两种方式偿还资金，但是现在大多数房地产企业在进行偿债能力分析中依然包括其资产变现的资金，上面我已经说过了房地产企业是建立在持续经营的假设前提下计算的偿债能力分析而不是以清算为基础的，所以现在的房地产企业不应该将资产变现的资金加入计算房地产企业的偿债能力分析，这样的偿债能力分析才会更加的准确有力。
33动态偿债能力缺失
偿债能力分析较多的考虑了资产、负债、所有者权益三大会计要素，而且这三大会计要素都是建立在某一时点的分析，现房地产企业的偿债能力分析没有考虑到房地产企业生产经营过程中产生的偿债能力，只考虑了某一时点的偿债能力分析未考虑房地产企业某一时段的偿债能力分析。
4房地产企业解决问题的措施
41建立企业的财务风险预警体系
我国房地产企业仍处于发展中状态，在激烈的市场竞争中，房地产企业面临的财务风险是无法规避的，要加强房地产企业财务风险管理应当建立完善财务预警系统，加强重视应收账款、应付账款、存货以及贷款利息等对经营现金流量影响重大的科目，使经营活动产生现金净流量净额大于净利润，降低房地产企业的财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础，通过对房地产企业经营结果的综合评价来评估风险。
42拓宽筹资渠道，偿还资金
房地产企业增资扩股，增资扩股是永久性无须偿还的资金，对维持公司长期稳定的发展有益，每月固定的利息负担，经营波动的给公司带来的财务负担较小，没有到期还本付息的压力，筹资风险较小。向金融机构举债，筹资速度相对较快，借款弹性大，借款成本较低，利息可以低税。房地产企业自有商业信用，通过自己的商誉给公司缓解还款压力，成本低于借款成本，同时企业可以合作分成，合作建房，降低个人的还款压力。
43动静结合，不断改善企业偿债能力
房地产企业偿债能力分析考虑时点，同时考虑时段，企业应该定期制作关于偿债金额的预算表，定期制作预算避免房地产企业静态偿债能力分析所产生的遗漏，预算表能够预算下一月度、季度、乃至年度的偿债分析，这样能够在第一时间知道资金偿还额度及期间，避免企业因偿债金额不足导致的破产。
5结论
房地产企业偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析，投资者、债权人、政府机关、乃至企业职工对房地产企业的偿债能力分析都十分的重视，在不可预测的众多未来发展因素，即使房地产企业拥有良好的发展前景，如果不做好企业的偿债能力分析也很有可能在下一秒破产，同时房地产企业偿债能力分析的项目指标使用存在不足，应该结合行业特点做好企业的偿债能力分析。
参考文献：
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首发上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。
为抑制房地产开发过热，去除经济泡沫成分，我国1995年开始禁止房地产业公司IPO上市。经历多年的调整，房地产市场面临新的发展良机，2001年始，随着天鸿宝业的上市，国家开始解禁，资本市场在时隔八年后重新对房地产企业开放。2001年至今，中国房地产行业共有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设四家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。
2、买壳上市
买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无须经过上市发行新股的申请就直接取得上市的资格。
3、IPO上市与首发上市的比较
在我国，并不是所有的企业都能通过IPO申请达致上市目标的。首先，《公司法》对企业的IPO申请上市有比较苛刻的条件限制；其次，有关管理部门对民营企业IPO申请的审查相当严格；尤其对房地产企业上市申请的审查更是审慎有加。2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国股市IPO的公司接近180家，房地产行业IPO公司却仅仅只有四家，而且清一色是由国有股份控股，就说明了这一问题。因此，预计民营企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的。尤其是2003年9月21日中国证监会通知提高IPO首发上市公司的门槛，明确要求除国有企业及有限公司整体变更外，必须成立股份有限公司满三年方可申请IPO，等等，这就基本上堵死了民营企业通过IPO申请上市，较快进入资本市场的的途径。
相比之下，买壳上市的优势在于：不因出身是“民企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。
买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的我集团公司购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使民营企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。同时，由于经营业绩的提高也可以提升公司的市场形象，尤其是有促使股价高于每股净资产，获得“溢价”收入，并在合适的时机卖出股票兑现其“溢价”增值部分，实现投资的保值增值。
4、香港与内地证券市场的比较
买壳可以选择在国内买，也可以选择在香港买。上市地点的选择很重要，其中，对股票流通性的考虑是极其重要的因素。由于历史原因，内地的深圳、上海两个交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、兴业房产、飞乐音响、爱使股份、申华控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相当部分暂时不能流通，而且大多数都是不流通股占控股地位，要买壳就不得不买入暂时无法流通的股份。而对市场而言，“任何的买入都是为了卖出”，对民营企业的长期经营策略而言，将来选择合适的时机将持有的上市股份退出也是目前必须考虑的问题，鉴此，股份流通性差、退出机制先天不足的国内股票市场对比于香港证券市场略显不足。
相反，在香港联交所买壳上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出机制相当完善，从而也为前述的股价“溢价”收入的兑现提高了良好的保障，单从流通性考虑，在香港市场买壳比较符合民营企业将来退出的需要。
二、我国房地产企业在国内市场买壳上市的情况
据不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40家左右，并且还有继续增加的趋势。它们买壳的原因何在呢？买壳后的运作成败又如何呢？
1、房地产企业买壳上市的动因分析
（1）国内房地产行业的新一轮快速发展是房企买壳上市的外在力量
我国国内的房地产行业经过1995年开始的严格调控与调整，几年来，由于房地产的开发过热导致的经济泡沫已经基本上被挤出。1999年后由于国内经济的全面回暖，特别是居民住宅销售看好，带动了国内房地产行业的新一轮快速发展，房地产开发投资增势强劲，住宅及商业楼的开发与销售面积迅速增加，房价也持续上扬，进一步推动提高了全行业的利润空间。这样，良好的外部环境与房价上扬所带来的较高的行业利润率，使得房地产企业的实力大大增强，这是房地产企业买壳上市的外在力量，也为买壳上市创造了条件。
（2）实现自身快速扩张，寻求发展空间是房企买壳上市的基本内因
房地产行业的建筑周期长、资金需求大，是一个规模型、资金密集型的行业；全行业的复苏使得投资于房地产的企业数量也大大增加。为了在行业竞争中取得有利的地位，房企就必须实现自身的快速扩张，寻求发展空间，以壮大自身的实力。而买壳上市就可以借助资本市场的融资、投资功能，来实现其快速、低成本、大规模的扩张，改变市场的格局，使企业在行业中处于比较有利的地位上。
（3）拓展资金渠道的需要
除内部积累外，资金的外部来源渠道不外乎银行贷款和资本市场两个方面。房地产企业资金的需求量是很大的，而从银行贷款来看，对房地产企业的贷款有种种的限制并且条件日益苛刻，同时对将来还形成了还贷压力；而通过资本市场进行融资，则可以不用还本付息，财务负担较小，可以减少资金借入的需求量，降低企业的资本负债率，从而打开资本市场融资的通道，实现经营上的持续、快速扩张。
深入一点分析，房地产企业要通过IPO上市进入资本市场并不容易，证监会和建设部对批准房企IPO上市都有不同的要求，要通过上市融资的资格审查和审批程序相当困难，交易成本过高。而买壳上市则可以避过上市的严格审查，快速进入资本市场，拓展有效的资金渠道。
（4）进行“圈地”是部分房地产企业买壳上市的真正目的
房地产行业的快速发展加大了企业之间的竞争，这些竞争已经由楼盘、房产延伸到不断升值的土地资源上。有些房地产企业并不缺钱，也不缺资金的融集渠道，但是对它们而言，有些上市公司拥有的优质土地资源是这部分房企买壳上市的真正目的。它们通过买壳取得壳公司所拥有的黄金土地，进而对土地资源进行整合，可以形成公司新的利润增长点。
2、房地产公司买壳的成败分析
是否在买壳后再融资了，或者买壳重组后具备再融资的资格，应是买壳成败的重要标准。再融资的资格主要与净资产收益率相关，目前最基本的要求是最近三年每年净资产收益率要在6％以上，低于此条件的公司暂时不具备再融资的资格。
按此要求，我们将买壳的房地产企业分为1997－1999年和2000－2003年两类。其理由是：2000年以前买壳的企业，已经有足够的时间进行重组，使净资产收益率达到再融资的条件之上，因此，它们是否已经再融资将是评价其买壳成功与否的关键性评价因素；而2000年以后买壳的企业，基本上还没有足够的时间使净资产收益率通过重组提高到符合再融资的关于“三年”的时间要求，加上有些公司未必在买壳后能马上重组成功，因此，对它们的评价，将以业绩的提高及净资产收益率的上升为主要标准。
（表1：房地产公司买壳资料1997－1999年）
经资料搜集、整理，1997年－1999年，房地产公司买壳上市的有18家，海鸟发展和英雄股份是农凯系的，属于问题股，这里不予考虑。剩余16家公司中，已经成功完成再融资计划的有：
银基发展2000年9月增发融资68000万元
湖南投资2001年4月增发融资50750万元
众城实业2002年1月增发融资70960万元
金丰投资2002年4月增发融资60868万元
此外，天创置业2002年末也计划拟增发4000万股，目前在筹备中。
在尚未再融资或计划再融资的公司中，阳光股份、长安信息最近三年的净资产收益率已经达到6％以上，具备了再融资的资格；深物业最近两年也在6％以上，初步具备再融资的条件。可以认为，1997----1999年买壳上市的16家房地产中，上述8家是成功的，占总数的50％。
其余公司中，天辰股份的壳于2001年再次被买；深深房、莱茵置业、嘉宝集团、光彩建设近年的业绩都在6％以下，有些甚至还亏损；金帝建设和琼珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是买壳失败的例子；渝开发2002年达到7.25％，但2001年也是亏损的，同样不能说是成功的。这些公司也是8家，占50％。
（表2：房地产公司买壳资料2000－2003年）
经不完全统计，2000－2003年，房地产买壳上市的企业共有19家，其中，北京方成伟业房地产公司未取得“福建三农”的第一大股东地位，北京泰跃房地产公司控股“三峡水利”尚在报批，北京鹏泰投资公司的“宁城老窖”净资产为负数，均暂不予考虑，剩余16家公司。
16家公司中，金融街已经在2002年2月成功增发筹资42000万元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分别计划拟增发6000万和4000万股A股，渤海物流则拟配股投入房地产项目（2003年7月未被批准），此外，茂化永华、名流置业、湖北金环、恒大地产的业绩都有很大的改观。
而其它公司中，由于整体买壳的时间还不太长，暂时无法评价其是否成功，包括上实发展、先锋股份、ST金泰，即使中福实业、万里电池在被买壳后分别被“ST”为ST昌源、ST渝万里，我们也还是不能武断地判断它们是失败的。
值得注意的是，由福建许荣茂家族买壳“万象集团”改名“世茂股份”的公司，虽然没有再融资计划，目前也没有再融资的资格，但由于该买壳项目的特殊运作方式，整个买壳项目无疑也是成功的。
另一个值得注意的例子是世纪兴业投资公司买壳“中天企业”（改名“世纪中天”），虽然在再融资实践或资格方面没有什么表现，但是当我们打开它的K线图，会发现控盘主力将该股从1999年的10元以下价位拉高到最高的近80元（经复权计算），我们能说它的买壳项目是不成功的吗？尽管其中有一些不规范的因素存在。
3、房地产企业在国内买壳上市的经典案例
（1）成功再融资案例---“金融街”增发筹资42000万元
“金融街”（000402，S.Z）原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。2000年4月，华西集团将持有的4869万股国有股以每股3.80元的价格转让给北京金融街建设集团公司。
金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。2000年5月，“重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益的物业和全资子公司北京金融街房地产经营公司共计16433万元的资产，与“重庆华亚”全部资产16545万元进行等值置换，并在置换后将上市公司名称改为“金融街”。2001年5月，“金融街”与控股股东金融街集团进行关联交易，加大重组力度，收购了关联公司北京金融街建设开发公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产，并收购了控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产公司51％的股权。这样，上市公司将独家承担北京金融街规划区域剩余的全部土地开发工作，获得了位于北京金融街的50万平米的土地储备，足够公司5年开发100万平米的可销售地上建筑面积的需要，保持了公司的可持续发展。
金融街集团买壳后的资产重组效果是非常显著的，2000年5月上市公司进行整体置换后的马上见了成效，当年中报批露，公司半年实现1129万元的利润，比1999年同期的225万元增长了403％；2001年，公司当年实现利润15100万元，净资产收益率43.59％，净资产从买壳前的16400万元增值到34650万元。
在优良业绩的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高价增发2145万股A股，融资42000万元。再融资后的“金融街”继续高速成长，2002年末，公司实现利润16700万元，净资产增长至88500万元，净资产收益率达14.54％；2003年中期报告更进一步显示了惊人的发展，仅仅半年公司就实现利润12567万元，净资产收益率达12.43％，净资产增长至101100万元！买壳三年，净资产就增长了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使继续再融资成为可能，金融街集团买壳上市后成功地走进了资本市场。
从“金融街”的运作中，我们发现房地产企业买壳后成功再融资的共同特点，就是在买壳后对壳公司进行实质性的重组工作，把优质的房地产资产和业务注入壳公司，迅速提高盈利水平，取得再融资的资格进行融资。
（2）成功圈地案例---“世茂中国”买壳“万象集团”
“万象集团”（600823，S.H）原是家商贸企业，几年内业绩持续下降。2000年8月，第一大股东“黄浦区国资办”将其持有的26.43%股权转让给“上海世茂投资发展有限公司”（简称“世茂投资”），转让价格1.44亿元。
“世茂投资”入主“万象集团”，并非有意经营其原有主业，所以在入主后几乎半年多时间里，将“万象集团”旗下的资产陆续出售（其中“恒源祥”品牌相关业务被以9200万元价格转让），唯一保留的是“万象国际广场归档：金融证券论文推荐度：收藏本文日期：2006-2-269:40:00民营地产企业买壳上市报告字体大小:小大民营地产企业买壳上市报告
”55%权益。“万象国际广场”地处中华第一街—上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货隔路相望，由“万象集团”与“上海国际信托投资公司”（以下简称“上国投”）共同投资，原注册资金1.5亿元，“万象集团”占55%股份，“上国投”占45%。该项目历时四年，1999年11月完成地下三层至正负零后，一直停工，而投资已高达11亿元。股东之一的“上国投”截至2000年底对“万象国际广场”的贷款本息高达7.9亿元。
“世茂投资”收购“万象集团”十个月后，以900万元帐面价格受让其持有的“上海万象国际广场有限公司”6%股权，之后又受让“上国投”持有的另45%股权，共获51%股权，并将其改名为“上海世茂国际广场”。
“世茂投资”同时承诺受让截止2000年底“上国投”向“万象国际广场”发放的贷款本息合计7.9亿元，“世茂投资”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建设”的股权以及其他资产向“上国投”提供质押担保，期限为2001年11月至2003年底。一般房地产项目运作周期为2年，实际上2003年6月，“世茂国际广场”开始全球对外招商，届时国际广场的收益刚好可以偿还这笔贷款。
2002年2月，“世茂国际广场”由原注册资本1.5亿元，增资为4亿元。“世茂投资”增资2.5亿元，增资后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。许荣茂从而进一步控股“世茂国际广场”。
同年11月，“世茂股份”（600823）董事会同意公司第一大股东“世茂投资”将其持有的“上海世茂国际广场有限责任公司”81.6%的股权全部转让给英属维尔京群岛BEI公司，“世茂股份”放弃对上述81.6%股份的优先购买权。“世茂国际广场”主要权益转移到海外，世茂集团也顺利完成了买壳“万象”的圈地目的。
另一个买壳圈地的例子是“上实集团”买壳“浦东不锈”。2002年9月，上海上实集团买入“浦东不锈”（600748，S.H）公司第一大股东三钢公司和第二大股东宝钢集团持有的公司股份共计43057万股，占总股本的73.28%，成为公司的第一大股东。
浦东不锈公司在上海浦东上南地区有103亩的优质土地，在上海市政规划中，2010年世博会的主展区就位于此地区（上南地区），增值潜力巨大。上实集团是一家实力雄厚的房地产开发商，其买入主营业务完全不同的浦东不锈公司的控股权，无疑将为自身发展提供了很好的土地储备。目前，其“圈地”计划仍在进行中。
（3）买壳失败原因简析
在买壳失败的房地产公司中，我们发现较多公司的失败原因在于没有进行实质性的重组行为，主要包括：A）意在占用上市公司资金，无实质重组行为；B）意在股权质押贷款，同样无实质重组行为。
----“昌源投资”不摘“ST”帽
2000年4月，福建神龙企业集团、福州中威实业公司分别获取“中福实业”20％（5889万股）、11.57％（3407万股）的股权，分列第一、第二大股东行列。
2001年末，公司实现净利润－10575万元，2002年末实现净利润344万元，公司的财务状况一直没有较大的好转。2003年4月，“ST中福”改名“ST昌源”，神龙企业集团在入主“中福”公司三年后，仍旧没有摘帽。
昌源投资”不摘“ST”帽与神龙企业集团和中威公司入主后的资产重组力度有关。3年来，公司的第一、第二大股东都连续数年分别将所持有的20％和11.57％的股权质押给交行福州分行，获取贷款，在对壳公司的重组上，除了出售部分子公司权益及将一部分的帐面应收债权转为股权投资外，几乎没有什么实质性的资产重组行为，这样公司的业绩不见好转也就不奇怪了。[NextPage]
三、在香港市场买壳上市的市场分析
国内股市绵绵下跌，而且预期仍有下跌空间，这就封杀了在国内买壳后的二级市场收益，而国内上市公司信息披露极不规范，这也大大加大了无法规避的财务风险。而选择在香港买壳上市，由于股本是全流通的有着良好的套利和退出机制，因此，在香港买壳上市是民营企业拟通过上市进入资本市场的较好选择。
有关资料反映，由于目前在国内有很多民营企业纷纷在香港买壳上市，使得香港的上市公司壳价上涨到5000-7000万元左右，而江山公司的壳价只有4000万元左右，综合各方面的信息来看还是比较合理的。关键是民营企业买入壳并注入资产后，香港股市会有什么反映，市场对我们有多大的认同。
香港股市分为主板和创业板两个市场，共有1054家上市公司。根据民营企业买壳上市的实际可能情况，我们从中选取了港股地产、公用事业、建筑、综合、高速公路类公司作为样本公司进行分析。
表3：港股地产公司股票资料
表4：红筹地产、综合与国企地产、公用、支援、零售公司股票资料
表5：港股建筑公司股票资料
表6：港股综合类公司股票资料
表7；港股公用公司股票资料
表8：港股高速公路公司股票资料
五类公司共有样本公司211家，其中把属于红筹或H股的带中国概念的公司单列出来，经过相关数据的收集、汇总、统计、处理，结果如下：
类别样本数市盈率市净率
（1）红筹或H股地产
、综合类公司23家11.820倍0.796倍
（2）非红筹或H股地产95家18.640倍0.712倍
（3）公用事业公司10家9.759倍1.569倍
（4）建筑（材）类公司42家10.916倍0.600倍
（5）综合类公司34家13.569倍0.795倍
（6）高速公路类公司7家8.638倍0.429倍
从上述数据统计分析（详细的数据请看附表3--8）结果，我们可以发现：
1、港股地产公司中，非红筹或H股地产公司52家亏损，43家盈利，亏损面54.74%，盈利公司中盈利能力也不强，总盈利253亿元，而地产公司的资产值一般较大，所以造成一种局面：市净率只有0.712倍，但市盈率却较高，达18.64倍。红筹或H股地产、综合类公司中同样存在这种情况。
2、公用事业公司普遍盈利状况良好，共计盈利237.08亿元，10家中仅中国燃气（00384，HK）亏损6967万元。其市盈率仅9.759倍较低主要也是因为业绩较高的缘故，市净率达1.569倍，证明投资者对公用事业公司信心比较足，愿意买入公司的股票。
3、建筑类公司普遍经营状况不佳，42家公司有22家亏损，亏损面52.38%，盈亏对抵，全行业仍亏损27亿元。综合起来看，行业中没有盈利能力强的公司，最盈利的公司其士国际（00025，HK）也不过盈利1.019亿元，受此情况影响，建材类公司的市盈率10.916倍（因全行业合计亏损，计算市盈率时剔除了亏损公司因素），市净率0.600倍，都处于不高的水平。
4、综合类公司普遍经营状况也不佳，34家有23家亏损，亏损面67.65%，总体看来，盈亏对抵，全行业盈利267亿元，（主要是和记黄埔、新创建、太古A、太古B、长江基建等少数公司是盈利大户，这五家公司合计盈利已经超过350亿元，因此全行业亏损还是很厉害的），市盈率13.569倍，市净率0.795倍，高于地产类公司。但尚未剔除个别公司盈利能力非常强的因素。
5、高速公路类公司共7家，普遍经营情况良好，资产盈利能力较强，但是市盈率只有8.638倍，市净率只有0.4293倍，在五类样本公司中其资产是最优质的，但股价的认同度是最低的。
对于地产公司，我们从中选取了首长四方、首创置业、北京北辰、英皇中国等9家样本公司进行进一步重点分析，初步结论如下：
（1）挂在“地产”类名下的上市公司，经营的业务可以有很大的区别，可以是地产开发、物业投资与管理，甚至不相关的科技资讯等。象泛海酒店集团，主要从事的是酒店经营与管理，资产构成中全部都是酒店资产；而鹏润集团，其业务中除少部分是物业投资外，绝大部分业务却是投资于与“地产”无关的证券投资与电脑软件设计系统上。
（2）经营业务的不同，股民的反应也有很大的区别。象“假地产”公司鹏润集团，经营业务的科技含量相对较高，因此其净资产只有1.86元，但市值却能达到5.20元，市价能取得253.23%的高溢价；而纯经营物业投资与管理的公司，其市价表现也不如有地产开发业务的公司，象“首创置业”、“首长四方”等公司有相当的地产开发业务，其股价的折让分别是69.74%和82.54%，在地产类公司中算比较高的，而“北京北辰”、“华夏置业”纯粹经营分处北京与香港的物业，其股价的折让却分别低至16.96%和18.41%。这可能跟香港股民的“我把钱交给你去投资物业，不如我自己去投资物业”的心理习惯有关。
（3）公司的资产结构与资产质量与股价的表现存在相当的关系，获利能力差的固定资产比重高的公司，比较不被投资大众看好，而获利能力强投资权益资产比重高的公司，比较能得到投资者的认同。投资者比较看中的是公司的发展潜力，对沉淀资产比重高的公司的股票不太感兴趣。
（4）公司的经营水平对香港股民的心理影响超出公司的实际。“英皇中国”公司拥有的权益酒店及服务式住宅发展项目北京牡丹园在公司不知情的情况下被转移给第三者，投资者的信心受到严重挫折，尽管公司在剔除前述因素尚有2.56亿元的净资产价值，但市值却只剩下0.28亿元，股价折让仅仅10.82%，在所有同类公司中名列倒数第一。
四、初步思考意见
1、尽管政府已经恢复了房地产企业的IPO上市申请，但由于耗时长，成本大，成功机会小，不符合民营企业的实际情况，买壳上市是民营企业的现实需要。
2、在国内买壳上市的房地产企业很多，大浪淘沙，各有成败。从成功的经验看，民营企业如果选择在国内买壳，要注意在买壳后进行实质性的资产与业务重组，真正把优质资产注入壳公司，提高公司的盈利水平，改善财务状况，争取增发或配股的资格，实现买壳后的成功再融资。
篇10
1 铁路房地产企业现状
目前全国各铁路局房地产企业众多，但房地产资质较低，除少部分房地产开发公司涉足商业地产开发外，其余均只参与经济适用住房建设。近几年随着铁路经济适用住房建设的推进，由于铁路建设的快速发展，新增职工不断增加，对房屋的需求大量增加。可以预见，在今后很长的一段时间内，各铁路局房屋紧缺状况不会改变。房地产企业应加大利用政府大力建设房地产的优惠政策的优势，抓住机遇对铁路沿线地区危旧住房改造，为房地产企业今后的发展奠定基础。铁路房地产现存以下几种发展模式：自主开发、委托开发、合作开发等模式。铁路房地产开发的模式只有紧紧的围绕着铁路经济适用住房建设为重点，积极争取城市住房建设用地，商住结合，统筹兼顾，分步实施，量力而行。
2 房地产企业存在的问题
随着铁路生产力布局调整和多元化经营深入推进，对房地产企业提出了更加严峻的要求和挑战，所面临的经营发展形式不容乐观。
2.1 房地产企业有待整合。目前各铁路局内房地产开发公司较多，资质较低，资金不足，各自为阵，不能形成合力。由于受资质、资金、设备、人员等方面因素的影响，各房地产开发公司争相分割内部市场，造成同业竞争，增加管理成本，严重制约了铁路房地产企业的发展壮大。
2.2 资金运作遭遇瓶颈。房地产开发企业是典型的资本运作型企业，具有投资大，周期长、资金回笼慢等特点，因此回款过程受诸多影响，致使房地产公司资金运作和还贷压力巨大。
2.3 土地储备不足。随着近几年的开发建设，各铁路局内可开发利用的土地资源逐步减少，企业发展的后劲不足。
2.4 物业管理市场化难形成。近几年来房地产企业开发的小区相继投入使用，由于大部分小区软硬件配套设施不完善，物业管理未能完全走向市场化，物业管理费用负担也越来越重。
3 铁路房地产业发展的措施
随着近年来生产经营状况的改善，特别是在铁路局运力布局调整和新一轮经济适用住房建设到来的背景下，房地产企业，面临着极好的发展机遇，具有做强做大房地产业的能力，为构筑企业科学持续发展的健康平台，打造品牌的房地产开发公司，建议重点做好以下五项工作。
3.1 加速房企资源整合
目前国家出台的房地产调控政策与按揭贷款进行衔接，使房地产门槛提高。竞争力小的中小企业将会被淘汰。在房地产市场竞争日趋激烈、土地控制日趋严格、房地产市场管理日趋完善的今天，房地产企业应该通过强化资金、信誉优势，改善经营管理机制和应对市场变化能力差的弱势，抓住现阶段良好机遇，尽快把铁路房地产企业做大。各铁路局房地产企业虽多，但是资质较低，只有合并重组后成立房地产集团公司，减少法人企业，提升企业资质，做大做强，做成品牌才有利于房地产业的良性发展。
3.2 打造铁路房产品牌
随着房地产的日趋发展，逐渐成熟，购房者也会日趋理性，对于房地产的认识也会逐渐深入，随着品牌和品质的提高，他们对于地产项目综合品质要求也会越来越高。房地产企业有铁路局做坚强后后盾、良好的商业信用、企业文化以及高素质的员工队伍，成功地开发了商业区和住宅项目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用铁路国有企业品牌效应及公众的信任度，突出国有企业信用和企业文化，全力打造出房地产精品。
3.3 采取措施增加储备
土地储备作为房地产业的核心，随着铁路运输的快速增长，铁路房地产企业根据自身业务范围和背景,充分利用新建铁路线路、专运线及物流基地均在全国各地快速扩张的发展机遇，房地产企业应及时与铁路局土地管理部门联系提前介入到征地的过程中，扩大征地范围，低成本获取土地储备，为将来做铁路沿线职工经济适用住房和商业地产做准备。例如：中铁二局主营业务是修建铁路,很多铁路周边的土地在征地的过程中划入中铁二局，旗下房地产公司以强大的土地资源储备及低成本获取优势，打造了渝经济区中的地王地位。各铁路房地产公司完全可以借鉴此方案，增加土地储备。
3.4 多渠道筹集建设资金
房地产作为资金密集型产业,资金链安全和融资渠道的畅通对于企业的发展至关重要。针对职工住房建设前期启动资金量大的实际情况，铁路局可为承担职工住房的铁路房地产企业增加注册资本金，提高融资能力。在加强资金管理、确保资金安全的条件下，铁路局资金结算所可以为铁路房地产企业建设职工住房提供周转资金。房地产企业有铁路局的支持再加上全面拓宽融资渠道，推行市场化运作，充分运用招商引资、项目融资、联合开发、合作经营等方式，有的放矢地寻求战略合作伙伴，努力增加公司新的增长点，有效的解决资金不足的问题，为企业的发展提供源源不断的动力。
3.5 逐步实现市场运作
3.5.1 房地产企业应加强联系各铁路局土地房产管理部门，全面了解铁路局土地使用情况，制定土地资源开发利用规划，让闲置和有开发价值的土地充分利用起来。
3.5.2 选择目前位置相对较差，但是远景规划有发展的二三类地块，开发经济适用住房，把小区周边临街地段开发成商业房或拿出部分房屋作为商品房出售，出售的资金补充到开发建设费用里，摊薄建设成本。
3.5.3 适当提高商业地产的开发比例，将建好的商业房出售，可以适当留置部分位置好的商业房出租。租金和物业管理费可以长期作为房地产公司收入的手段之一。
3.5.4 在规划设计、项目建设、租赁销售等方面加强成本控制，制定各项管理制度，落实搞好事前计划、事中控制、事后分析等措施。千方百计把职工经济适用住房造价降至最低，最大程度让利于铁路职工。
3.5.5 在建设开发房地产和物业管理条件成熟的时候，完全实行市场化运作。
3.6 提高物业管理水平
实施由房地产开发为主向房地产开发与物业管理均衡发展过渡的战略构想。大力发展物业管理可以将部分铁路职工分流到物业公司，既可以为职工解决后顾之忧，也可以为铁路局减员增效做出贡献。具体对物业管理的建议：
3.6.1 物业公司要做出品牌，才能在市场站住脚，并且实行集团化管理，可以把铁路住宅小区、车站、宾馆及各单位办公楼等铁路产业一并纳入物业管理，统一核算。
3.6.2 物业管理公司要为业主提供周到的服务。应提供保洁、保安、小区绿化维护、小区内的房屋维护、休闲健身场所和设施等这些基本的服务，在此基础上还要开展一些特色服务，如代购车票、代缴各项费用、保姆服务等。
篇11
一、引言
十提出2020年要建成小康社会，新型城镇化是未来的发展方向，而联合国开发计划署预测，到2030年城镇化水平将达到70%。因此，城镇化的大力推进对于房地产业无疑是重大机遇。然而我国房地产业发展时间短，投融资体系尚未健全，国家的宏观调控和房地产行业的自身调整没能从根本上解决融资问题。目前，我国房地产发展所需资金有60%以上来自银行，这与我国当前的经济发展相适应。在房地产企业投入的开发资金中，商业银行贷款占到20%左右，但定金及预收款中有一定比例的个人按揭贷款，实际的银行贷款比例达到了60%。而我国当前正处在城市化进程加速的过程中，短期内商品住宅的投资比重不会大幅下降，因此，房地产企业对商业银行贷款的依赖仍是不可避免的。此外，企业虽然偏好于股权融资，但由于股权融资所受限制较多，再加上企业所有者担心控制权被稀释，因而债务融资仍然是公司融资的主要渠道。本文拟探讨房地产上市公司债务融资能力的影响因素，既为房地产上市公司的发展提供有益的指引，更重要的是为资金供给者保证输出资本的安全性提供一个可参照的标准，具有重要的理论意义和现实意义。
二、相关文献综述
融资能力是造成企业融资困难的主要原因，而目前对融资能力的研究缺乏一个系统清晰的认识。孙林杰、孙林昭、李志刚（2007）认为，融资能力就是指企业结合社会资金供给状况、自身经营状况以及发展战略，在恰当时机、选择恰当方式和融资对象筹集资金的能力。他们在构建科技型中小企业融资能力评价模型时选取的23个指标，既包含定量指标也包含定性指标。赵亮（2007）认为，从资金需求方角度，融资能力是通过内源性融资和外源性融资获取资金的能力，因而将每股资本公积、资产负债率和再融资占总融资比率纳入评价指标体系中;从资金供给方角度，融资能力即为投资价值，因而从企业的盈利能力、短期偿债能力、经营管理能力和成长能力来评价，并选取了部分常规的财务指标纳入评价指标体系。然而，企业选择的融资方式不同必然会导致对其融资能力的评价指标及方法也不同。根据融资优序理论，企业在筹集投资资金时，相对于外部融资而言首先会选择内部融资，其次在外部融资中，按照先银行借款融资，后发行股票融资的顺序进行。部分国内学者认为，企业所有者担心其控制权受到稀释，一般采取债务融资方式。随后，李定安、周健波等人（2007）深入考察了近几年我国房地产上市公司债务融资的决定因素，分析表明我国房地产企业的融资行为除了受其自身的股权融资能力和企业盈利能力的影响外，主要还受到企业成长性、资产流动性、经营力度及内部融资能力的影响。这些学者在构建企业融资能力评价指标体系时选取的是常规的财务指标，并未根据房地产行业的特点对财务指标修正，其构建出的指标体系针对性不强，不具有说服力。基于以上文献分析，本文拟通过界定债务融资能力的内涵，选取代表性的财务指标并结合房地产企业独有的特征对指标进行修正，利用修正后的财务指标研究房地产企业债务融资能力的影响因素。
三、债务融资能力内涵及影响因素
（一）债务融资能力内涵。融资是企业筹集资金的过程，即企业根据自身的生产经营状况和企业未来经营发展的需要，利用各种各样的融资方式和渠道，从投资者和债权人手中取得资金，以满足企业正常生产和进一步发展需求的过程。融资能力是指企业依据自身的经营需要向资金供给者筹集生产经营所需资金的能力，而企业所能融通资金的规模大小则取决于融资能力的高低。
债务融资是指企业通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金。企业通过债务融资方式筹集资金的能力即为债务融资能力。对于房地产企业而言，负债融资仍主要来源于商业银行贷款、预收账款（这主要是客户的定金和预售款，这部分资金实际上是个人消费贷款转化而来，主要来源于银行）及应付账款（主要是建筑企业流动性贷款），债券融资比例仍然很低。一旦房地产市场出现波动，公司销售下滑，公司资金链断裂，公司发生财务危机的可能性就会增大。笔者认为债务融资能力受企业财务状况的影响较大。
（二）房地产上市公司债务融资能力的影响因素。从房地产企业自身因素分析，企业的规模、企业素质、房地产开发项目、企业财务状况等会影响企业融资能力的高低。但是资金供给者无法深入企业内部了解真实情况，他们了解企业状况的主要方式是经审计后的报表，因此他们对企业融资能力的评价也主要依据企业的财务表现。财务贯穿企业整个经营活动的始终，对管理、营销等方面的情况都会产生影响，因此，笔者仅从财务方面深入探讨债务融资能力的影响因素。
1.盈利能力。盈利能力是指企业在一定时期内获得利润的能力。获取利润是企业的主要经营目标之一，同时也反映了企业的综合素质。盈利能力越强的企业，财务基础越牢固，企业对外筹资的能力和清偿债务的能力也越强，企业发生财务危机的可能性也越小。根据权衡理论，企业盈利能力越强，内部产生的资金可提供企业日常经营以及发展所需，并随着留存的盈余越高，财务状况趋于好转，使得企业资金需求的总缺口缩小。利润是企业偿债的重要来源，因而盈利能力强的企业更能获得资金供给者的青睐。
2.资产管理能力。资产管理能力反映了企业的资金周转状况，对其进行分析可以了解企业的经营状况及经营管理水平。资金周转状况好，说明企业的经营管理水平高，资金利用效率高。企业的资金周转状况与供、产、销各个环节密切相关，任何一个环节出现问题都会影响到企业资金的正常周转。因而，企业的资产管理能力对债务融资能力的高低有一定的影响。
3.成长能力。企业的成长能力一定程度上反映企业资金规模的扩张状况，企业成长能力强，内部资金积累多，内源融资能力也就比较强。通过对企业成长能力进行分析，可以判断企业的发展潜力，预测企业的经济前景。为了降低成本，股东也有通过增加债务融资、提高财务杠杆的倾向。所以，企业的成长性越高，越倾向于债务融资，笔者将企业的成长能力纳入融资能力的影响因素。
4.偿债能力。企业资产的流动性越高，短期偿债能力越好，财务风险越低;流动性的下降除了会引起短期偿债能力下降外，还可能导致财务拮据，引发企业经营风险和财务风险，因而流动性越低的企业，融通资金的迫切性越强。从理论上说，虽然企业的流动资产也可以为企业进行负债融资提供支持，但是考虑到研究对象为资本密集型的房地产公司（属于对流动资金要求较高的高风险行业），笔者认为其对债务融资能力有重要影响。
5.现金回收能力。现金回收能力表现出企业能够从所实现的销售额和利润中回收现金的能力。大多数学者对融资能力研究时忽略了现金流的因素，而企业经营活动产生的现金净流量是一个很好的财务表现，它可以使资金供给者很好地观察到其所投入资金的企业的经营活动情况，观察到其资金的安全性是否得到保障。对于房地产企业而言，只有把利润变现才能用于项目再开发，因此本文认为现金回收能力也是企业债务融资能力的一个重要影响因素。
四、研究设计
（一）数据与样本。考虑到我国房地产开发企业的具体情况和样本数据收集的可行性，本文选用上市房地产企业进行样本分析。研究采用的数据来自新浪网股市行情中各房地产上市公司的年报（http：// .cn），以2013年12月31日为截止点，剔除部分业绩很差、企业内部管理不当、净资产为零或以下以及数据不全的公司，最终选取123家房地产上市公司为研究对象。
（二）指标修正与变量设计。
1.指标修正。通过参阅房地产企业的年度财务报表，笔者发现房地产企业预收账款和预付账款的比重远高于其他行业。结合速动比率的计算机理，应当扣除房地产企业流动资产中变现能力差的存货和预付账款。此外，流动负债中的预收账款一项数额较大，况且对于房地产企业而言存货是用来偿还预收账款的。所以，对速动比率的修正结果如下：速动比率=（流动资产-存货-预付账款）÷（流动负债-预收账款）。
2.变量设计。房地产企业年报中披露的财务指标有100多个，理论上这些财务指标都可以直接或间接说明企业的经营状况，但是过多的指标会破环指标体系的预测能力。在前文分析的基础上，为了真实反映企业的债务融资能力，本文从盈利能力、偿债能力、成长能力、资产管理能力、现金回收能力五个方面，分别选取各指标间相互不涵盖且具有代表性的11个指标（见上页表1）。
（三）分析过程。本文应用SPSS18.0软件中的因子分析对房地产上市公司2013年的原始平均数据直接处理，所得出的KMO检验值为0.637，大于0.5，说明样本量充分。另外Bartlett球形度检验近似卡方为839.339，P=0.000，按a=0.05水准，可认为相关矩阵不是单位矩阵，即意味着变量高度相关，足够为因子分析提供合理的基础。
由表2可看出，第一个因子的特征根为3.655，解释了原有11个变量总方差的33.228%，它刻画的方差最大，累计贡献率为33.228%。第二个因子的特征根为1.853，解释了原有11个变量总方差的16.847%，累计贡献率为50.075。第三、四、五、六个因子的特征根都大于1，前5个因子的累计贡献率达到了85.223%。因此可以选择这5个主成分作为综合评价的公共因子。
由表3可以看出，第一个因子变量在总资产报酬率、总资产净利润率、净利润增长率和净资产增长率的载荷分别为0.886、0.977、0.921、0.944，这说明第一主成分对总资产报酬率（X1）、总资产净利润率（X2）、净利润增长率（X8）和净资产增长率（X9）有绝对较大的载荷系数。这个主成分主要概括了房地产企业的盈利能力和成长能力指标，鉴于本文选择的代表成长能力的净利润增长率（X8）和净资产增长率（X9）也可代表企业未来的盈利能力，所以将第一因子变量命名为盈利能力因子。
第二个因子变量在经营活动现金流量回报率和现金流量比率的载荷分别为0.923、0.899，这说明第二主成分主要由经营活动现金回报率（X10）和现金流量比率（X11）决定，这个成分主要概括了企业的现金回收能力，所以第二因子可以命名为现金回收能力因子。
第三个因子变量在速动比率和现金比率的载荷分别为0.878、0.874，这说明第三主成分主要由速动比率（X3）和现金比率（X5）决定，这个成分主要反映了企业的短期偿债能力，因此第三因子可以命名为短期偿债能力因子。
第四个因子变量在利息保障倍数的载荷为0.862，这说明第四主成分主要由利息保障倍数（X4）决定，这个成分主要反映了企业的长期偿债能力，因此第四因子可以命名为房地产企业的长期偿债能力因子。
第五个因子变量在总资产周转率和存货周转率的载荷分别为0.995、0.354， 这说明该主成分主要由总资产周转率（X7）和存货周转率（X6）决定，这个成分主要反映了企业的资产管理能力，因此第五因子可以命名为企业的资产管理能力因子。
根据表4，可以得到五个主成分的表达式，如下：
Y1=0.242X1+0.280X2-0.019X3-0.094X4+0.006X5+0.026X6+0.015X7+0.264X8+0.267X9-0.016X10-0.011X11
Y2=0.079X1+0.006X2+0.072X3-0.038X4-0.036X5+0.098X6-0.020X7-0.063X8-0.043X9+0.543X10+0.506X11
Y3=0.115X1+0.015X2+0.548X3+0.062X4+0.520X5+0.021X6+0.025X7-0.083X8-0.055X9+0.113X10-0.089X11
Y4=0.021X1-0.077X2+0.101X3+0.667X4-0.021X5+0.563X6+0.005X7-0.043X8-0.019X9+0.024X10+0.024X11
Y5=0.017X1-0.005X2+0.034X3+0.045X4+0.0074X5-0.045X6+0.984X7+0.027X8+0X9-0.103X10+0.078X11
根据主成分的特征值，运用归一法可以确定每个主成分的权重，如表5所示。
综上所述，我们可以得出房地产上市公司的各项能力对其债务融资能力的影响由大到小排序依次为企业的盈利能力、现金回收能力、短期偿债能力、长期偿债能力和资产管理能力。
五、研究结论
国内外学者对融资能力没有达成统一的、清晰的认识，本文在分析融资能力相关文献的基础上发现企业选择的融资方式不同必然会导致评价企业融资能力的指标体系构建不同，继而提出债务融资能力概念。本文基于房地产上市公司财务报表提供的主要指标数据，分析房地产企业独有的特征，即预收款项比重明显高于其他行业企业，在设计评价房地产企业债务融资能力的指标时，对反映短期偿债能力的速动比率这一指标进行修正。实证研究的结果表明盈利能力是影响房地产上市公司债务融资能力最重要的因素，其次为现金回收能力、偿债能力和资产管理能力。其中偿债能力又分为短期偿债能力和长期偿债能力，而短期偿债能力对房地产企业债务融资能力的影响高于长期偿债能力。X
参考文献：
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篇12
1.房地产业不同地区、不同企业、不同岗位的薪酬水平各异
不同类型的房地产公司，其整体薪酬水平同样存在一定差异，房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同略有差异，北上广等一线城市略高，大连、重庆等一些二线城市薪酬略低。以北京为例，战略专业型房地产公司的薪酬水平最高，而战略多元型房地产公司的薪酬水平居中，专业项目型房地产公司薪酬水平略低。由于大多数小型房地产公司的高级管理人员一般来自于大公司的经验丰富的专业人才，因此大型房地产公司的中层管理人员成了这类公司锁定的对象，专业项目型房地产公司的高级管理人员的薪酬水平居于大型房地产公司中层管理人员和高级管理人员中间。如何留住中层管理人员成为大型房地产公司一个值得重视的问题。
在房地产公司内部，各类员工薪酬水平也存在差异，由于战略多元型房地产公司组织机构庞大，薪酬水平的层次明显，岗位等级复杂，其最高与最低薪酬水平差别较大，这是由其薪酬制度的特点决定的。
2.不同发展战略的房地产企业薪酬不同
专业型公司清晰的发展战略使其薪酬相对保守，多元化公司重视各业务单元的协调性，具有清晰的产业发展战略，对员工稳定性以及潜力的开发很重视，多采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式，这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制度和基于能力的技能工资制度，因此他们的薪酬等级很明显，薪酬水平相对稳定；项目型公司注重短期盈利，薪酬制度比较灵活，多采用加速型奖金模式，薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低。
二、薪酬设计的原则
企业的薪酬制度设计，既要符合合理有效、服务经营战略的原则，还要配合企业的改制进程，注意与原有薪酬制度的衔接。在设计薪酬方案时，要实现薪酬保障和激励的功能，应遵循以下几个原则：
1.经济性原则
企业薪酬设计的经济性原则主要是平衡企业自身发展和员工支付能力的关系，企业支付员工薪酬的前提是获得企业的长期发展和利润空间。企业要计算人力成本的投入产出比率，既要考虑薪酬的对外竞争能力和对内激励能力，也要考虑企业财力的大小，找到最佳的平衡点。经济性原则还体现在薪酬体系随着企业发展和收益的增长而进行相关的调整，员工薪酬随之提升，激发员工的工作潜力。
2.公平性原则
公平的薪酬设计可以对远东进行有效的激励，提高企业的生产效率，提高员工的工作积极性，同时可以大量引进优秀的专业和管理人才，促进企业的可持续发展。公平性来源于员工的自我感知和心理平衡，责任的轻重、职务的高低和薪酬高低挂钩，如何平衡岗位职责、岗位价值和薪酬之间的关系将会影响员工对企业公平性的认可。
3.激励原则
激励原则是指企业内部各类、各级岗位之间应该有适当的差距，防止大锅饭，充分利用薪酬调动员工的积极性。具有激励作用的薪酬制度是体现差异、拉开档次的。薪酬体系的设计要考虑到市场薪酬水平和企业内部薪酬水平的双向平衡。一个科学合理的薪酬体系对员工的激励是最持久也是最根本的。
4.员工价值原则
现代企业的发展要充分平衡人力资源管理与企业发展战略直接的关系，员工贡献和员工薪酬之间的关系，企业发展和员工发展之间的关系。薪酬体系的设计要充分体现尊重员工的原则，员工的自我实现和员工薪酬的价值体现。
三、房地产企业薪酬体系设计
1.岗位评价
岗位评价的目的在于通过量度企业内部各个方位的价值并建立起岗位间的相对价值关系，以此为基础保证薪酬的内部公平性。在对岗位评估之前，要对岗位进行全面梳理，根据集团业务性质，如分为总部岗位和置业类子公司岗位，重新梳理现行的组织结构与定编定岗，在此基础上，为每个岗位编制职位说明书。岗位评价有多种工具可用，每个工具所评估的要素也不同。岗位评价的方法有排序法、职位归类法、要素计点法和要素比较法。以M公司的要素计点法岗位评价方法为例，这套岗位评价系统共有4个因素：影响、沟通、创新和知识，有10个维度，对企业每一个职位在4个因素10个维度上进行评估打分，共1225分，评估结果共可分成48个级别。岗位评估主体的选择十分重要，一般包括公司高层、人力资源部门、生产运营部门、业务部门。此方法岗位评价指标系统如表1所示：
2.薪酬调查与岗位工资定位
基于岗位价值评估结果，为在薪酬定位中能将“高层成就感、中层自豪感及基层安全感”落到实处，为此需要进行行业薪酬调查。房地产行业发展时间短，薪酬差异性大，行业集中度低，给薪酬调查带来了一定的困难。通常可以选择商业性的专业咨询公司进行调查，一般将调查范围锁定在同行业同类型的其他企业。需要注意的是，在对其他房地产企业进行薪酬调查时，最好选择与本企业有竞争关系的企业，考虑员工的流失去向和招聘来源。调查其他企业的薪酬，最好可以找到其薪酬的增长情况、不同职位和级别的薪酬待遇、奖金和福利待遇等，确保取得全面像是的数据资料。根据调查数据，结合当前各级员工的薪酬现状，分别对基层员工、中层管理者、高层管理者和稀缺岗位人才的岗位工资分位做出相应的调整。不同的企业薪酬定位策略是不一样的，知名品牌企业有比较好的发展平台，相对低的薪酬仍然可以招到优秀人才；相反，那些品牌知名度欠缺的企业则会以高薪策略吸引优秀人才。
3.绩效工资设计
岗位评价与基于行业薪酬市场调查的岗位工资定位，是基于企业薪酬的内部公平性与外部竞争力。而绩效工资的设计体现了目标达成的程度与收益相结合的原则，绩效工资设计方案如下：
①一级部门为虚拟财务独立核算单位，其负责人绩效考核周期为年度考核，绩效工资以年终奖形式发放，并与所辖一级部门年终绩效考核系数挂钩。
②二级部门负责人（含）以下员工绩效考核周期为季度考核，绩效工资以季度奖、年终奖形式发放。季度奖在薪中的比例与在不同季度的分配比例见表2。
4.薪酬序列与薪酬等级确定
薪酬序列，需要决定为整个公司所有薪酬设计同一个薪酬序列，还是针对某些特殊职位或群体设计不同的薪酬等级。根据M地产集团的行业特征与岗位性质，为便于管理，将薪酬体系划为管理序列、专业序列、职员序列、销售序列四个序列。
确定了薪酬序列之后，就可以确定每个序列中的薪酬等级了。根据岗位评估PC值的范围45-70，可以确定职级总数为26级。通过评估每个序列中职级的集中和分散程度， 确定每个序列中的薪酬等级。同时应该考虑薪酬等级对员工职业发展的影响，如过多的层级会影响员工的晋升速速。
5.薪酬结构设计
薪酬结构设计具体来说是指员工薪酬的构成，不同的房地产企业所采用的薪酬结构是不相同的，有些企业综合考虑员工职位情况、个人技能情况和个人绩效，形成薪酬结构的三个部分：职位工资、技能工资和绩效工资；有些企业采用固定薪酬和浮动调薪制度，固定薪酬则根据员工的职位情况，结合市场薪酬水平确定，不用的职位有不同的固定薪酬，浮动薪酬要充分企业的利润水平和个人付出的情况综合而定。
6.薪酬幅宽设置
幅宽反映了同一级别上限与下限的差值。幅宽的存在便于区分同一岗位不同人的价值，也为薪酬增长提供了一定空间。较低的幅宽反映：注重对内公平、员工薪酬升级机会多，利于成本控制，对管理者的判断能力要求低。较宽的幅宽反映：同一几倍内部工资差异大；需要对任职者做出准确、客观的评价，不利于成本控制，内部公平性控制力度弱。通常高级别的职位会采用更大的薪酬幅宽。市场上同行的薪酬幅宽以在中点±20%―25%较为普遍。
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长期以来我国的高等教育中，工程技术教育与经济管理教育相互分离，重技术轻管理的思想无论在政府还是企业都相当严重。时至今日我们的市场经济体制建设正日益健全起来，加入WTO无疑会加快这个进程的发展，在完全开放的市场经济下，投资的主体是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的是为了获取经济效益，因此技术经济论证越来越受到这些投资主体的重视，投资主体的改变，投资科学化的建立，这些都为技术经济论证这门技术的发展和发挥作用提供了相当好的环境和强有力的支持，国民经济的各个行业和部门都迫切需要大量的这方面人才，国务院成立了技术经济研究中心，中国社会科学院以及各个部委相继成立了技术经济研究所，清华大学等高校也建立了相应的专业，现在全国已经有12个技术经济学博士点分布在祖国的不同地区，这些都对技术经济学的学科建设和人才培养都做了大量的工作。
笔者曾经有长期的土木工程背景，所以一直以来就对中国房地产市场的发展情况怀有浓厚的兴趣，以下就具体论述一下技术经济论证在房地产业中的作用。行业背景：随着中国城镇化进程的加速，对外开放的深入和加入WTO，房地产业，尤其是处在中国经济前沿的北京、上海、深圳等地的房地产业正面临着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构将会抢滩中国，而这将刺激办公和居住用房数量的激增。所以这是个现在基本面较好且发展较快的行业，所以在未来的几年中，房地产业将成为投资的热点，社会流动的资金和存量资金会有很大一部分进入房地产业，面对这种情况，国内的房地产公司是否做好各方面的准备，把握这个机会将是关系到谁能在行业脱颖而出，取得行业龙头地位。众所周知，房地产业是一个占用资金大、投资周期长、受地域性、受政策面和基本经济面影响很大特殊产业，因此具有高风险、高收益、对社会影响大等特点。所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就显得异常的重要，可以说是一个地产项目的经营情况成败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他诸如建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面。而在中国专业建筑房地产咨询公司一直是此行业的空白，但是在这一领域，国外已有了成熟经验。国内的工程建设中不重视工程前期工作，把“可行性研究报告”做成“可批性报告”，缺少市场调查和分析就匆匆制定任务书；施工过程中对质量、进度、投资缺少科学控制，做不到“三量一裁”，而是“边量边裁”。在90年代初的第一轮房地产投资热的时候，几千亿资金汇入海南岛，近乎疯狂，缺乏科学论证，于是多少公司血本无归。放贷的金融机构无法收回贷款，导致大量呆帐、死账。现在驱车沿海南岛沿岛高速公路，还可以看到大量的别墅空空无人，对整个国民经济造成了极大的破坏产生了和很大的社会震荡。
以下集中论述一下对技术经济论证在房地产业的运用的一些看法。其主要运用在工程筹资分析、经济评价、方案选择、风险和不确定性分析、项目管理、项目后评估、资产评价方面。首先我们讨论的背景应该是一个充分开放的市场，可以认为是在WTO下的国内市场，国内外的房地产公司在同样的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地审批、配套设施、税费上的不公平。工程投资主体是各个房地产公司，以盈利为目的，房地产公司遇到的是从拿到土地开发权、银行贷款，聘请建筑设计公司和施工公司进行设计和施工，直到销售或租赁这一系列过程。技术经济的方法和思想将渗透到其中的每一步骤。
一. 筹资分析：对于房地产项目，投资、成本、销售收入、税金和利润等经济量是构成经济系统现金流量的基本要素。也是进行技术经济分析的最重要基础数据。对于技术经济分析不同于会计分析的最大的特点就是其是和未来的不确定性打交道，因此其具有高精尖的特点，需要专业人时或机构的参与。论证的主体是项目本身而不是其最终的具体运作情况，所有的数据都要是在手头以有前提下，对未来进行预测和推算所得，因此这需要首先采集到以有本地区以前的相关项目的大量相关数据（有些可能是商业机密，获取成本比较高，可以请专业的调查公司负责此事），在国内已经有许多这种市场调查机构，并且已经有中房指数、搜房指数、仲量行、戴德梁行等调研报告。从这些数据出发，采取数学规划，回归分析等专业技术经济方法对未来进行预测和估算。因为房地产项目的投资周期普遍比较长，资金量巨大，企业普遍资产负债率高，不确定性多，市场风险很大，因此在分析中要准确考虑资金的时间价值，否则可能得出的结果和现实相去甚远。筹资分析对房地产项目的成败起了关键性的作用，同一个项目，也许同样的经营状况因为资金的流通方式不同就会造成迥然不同的效益。是使用贷款、债券、基金……如何尽量降低筹资成本，这样就需要对宏观经济走势以及利率走势进行正确的估计，通过分析后可以采取相应的投融资渠道和方法，有效的避免利率风险。例如如果在97年预测到世界经济将进入走缓期，世界各国的利率水平都将进行不同水平的下调，进行地产投资时就应该避免固定利率贷款，同时尽可能的压缩前期成本，可以尽量以浮动汇率或者通过金融衍生物的互换等方法来运作。同时对偿还方式及时机也要进行相应的研究。当然现在的中国筹资方式相对较少，但是随着中国资本市场的开放力度的加大，企业的自主选择的余地会越来越大
