房屋征收法律依据范文

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动迁前摸底调查会查户口。还有调查所征收区域都有哪些人家，都叫什么名字，是租户还是房主，房主本人是否想拆迁等问题进行调查，调查之后要房主本人签字，这个是为了证明征收工作人员是实际到现场调查了，而不是自己写上去的。

【法律依据】

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

（来源：文章屋网 ）

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2021上海动迁的补偿标准为：1、房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；3、奖励性补偿费，该项标准是由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策来加以确定。

法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（来源：文章屋网 ）

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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿;

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被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋；

并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

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二、砖瓦房每平方米补偿2400元。

三、平(草)房每平方米补偿1900元。

法律依据：

《土地管理法》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

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农村老房子拆除有补助，依据我国土地管理法的规定，对土地进行征收拆迁时，应当给予被拆迁人被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。

法律依据：

《土地管理法》第四十八条

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

（来源：文章屋网 ）

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在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

资源税类：城镇土地使用税。

所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。

特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。

财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。

三、收益法房地产估价涉及税费的核算

采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。

在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。

1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。

（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。

（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。

2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。

（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。

（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。

所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。

由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。

四、用成本法估价所涉及到的有关税费

1、与取得土地使用权有关的税费

（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。

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安置补助费的计算标准：

1、(被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15;

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中图分类号：TU8 文献标识码： A 文章编号：

引言：

城市房屋拆迁作为一个敏感又复杂的社会问题，由于涉及到公民私权利而备受关注，同时也需要得到广大人民群众的理解和支持。要把维护被征收人的利益作为立党为公、执政为民的大事来抓。不能因征收而降低老百姓的生活水平，要让老百姓真正地感受到城市建设给他们带来的温暖和快乐。为此，我们要不断探索房屋征收中的新情况、新问题，逐步规范征收行为，依法征收。本文结合2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》就城市房屋征收中的若干问题加以分析，以求能够丰富征收管理理论，指导征收管理实践。

一、制约房屋征收进程的原因

1. 不宽松的社会环境

城市房屋征收，既有不容质疑的法律法规，又有地方规章等政策依据，但是，理想与现实的反差、理论与实际的脱节，实在是一个不争的事实。由于一些单位征收补偿不到位、征收安置不落实，工作方法不当，加上一些被征收户要求过高，满天要价，造成因房屋征收引起的纠纷和集体上访事件，影响着正常的生产生活秩序和社会的稳定。

2. 不健全的权属管理

城市房屋征收的矛盾和冲突的背后，其本质反映的是利益问题。而不同的房屋性质将使征收补偿价格产尘天壤之别”。在房屋征收实施过程中，房屋权属不清晰、房屋用途的不确定性是造成征收难的一大症结之一。那些因历史原因或城市管理不到位造成的，既无合法产权和土地使用证明，也无其他合法建房手续的房屋，还有已被规划主管部门认定的违章建筑，在征收中其合法性待定，但大多数无证照房屋都是困难群众的安身之所。另外，还有违反规划用地、用地手续不全、欠交土地出让金和规费、施工资料不全、无法竣工验收、非法补办用地手续等等，严重制约着房屋征收进程。

3． 待理顺的管理体制

在以前的城市房屋拆迁管理中，我们一再强调要规范拆迁行为，依法拆迁。根据《行政许可法》第二条规定:“本法所称的行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其人事特定活动的行为”。显然，房屋拆迁许可行为是一种行政行为，行政行为必须由行政机关作出。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施之前，各地房屋拆迁管理办公室均隶属于建设部门或房管部门，拆迁管理办公室的行政执法主体资格不具备，因此，在实际操作中拆迁许可证的发放、拆迁听证会的组织、拆迁的行政判决及违法拆迁的查处等都面临着种种被动和尴尬的局面，这不仅与行政许可法的规定不符，而且也有悖于体制改革的潮流。2011年1月21日，国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，长期来倍受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》被废止，政府从以前的拆迁补偿安置纠纷的裁决者变为房屋征收与补偿法律关系的当事人，直接与被征收人就房屋征收与补偿安置问题进行协商并签订补偿协议。此种法律关系主体结构的变化被认为是对房屋征收法律关系客观现实的一种真正意义的回归，国有土地上的房屋征收与补偿关系正逐步得到理顺。

二、用科学发展观端正城市发展上的指导思想

要承认，城市房屋征收中的种种矛盾和困难，是同房屋征收的力度过大有关的。而征收力度过大，同城市发展思想上的急于求成有直接的联系。思想上的急于求成，总体上说出于尽快改变城市面貌的良好愿望。但是，需要以科学发展观来纠正、来统领，应把握三个方面。

1. 城市发展和房屋征收的动机(目的)是造福于民，而不是其他，比如说首先是为了城市的美观、发展规划的实施、GDP的增长等。城市的美观、发展规划的实施、GDP的增长等都是需要的，但只是服从于造福于民这个首要目的。当同造福于民这个目的相矛盾的时候，其他的要求要让位或暂时让位。同时，造福于民是全局和局部的统一长远和当前的统一。城市房屋征收不仅是要造福于城市全体，也要造福于被征收人;不仅要有利于长期发展，也要兼顾眼前的现实利益。一定要防止以全局的需要忽略或否定局部人群的利益，防止以长远利益来忽略或否定眼前利益。以全局利益和长远利益为理由忽略局部利益和眼前利益，是工作中最容易犯的常见病，在城市房屋征收中也屡见不鲜，是特别需要防范的。

2. 城市发展和房屋征收的动机(目的)是造福于民，它的过程和结果也要达到此一目的，使动机、过程和结果三者统一。

3. 城市发展和房屋征收的进度，不仅要同客观需要相适应，还要同客观条件的可能相适应。之前，地方政府为吸引外资和增加土地财政，形成了恶性竞争、盲目征收的现象。在这种情况下，房屋征收的强度理应放缓。但是，某些城市为做表面文章，树立形象工程，继续大兴征收之风，导致后续资金投入跟不上，造成安置工作严重滞后，就是典型的不顾客观条件违背科学发展观的行为。

三、房屋征收管理中，要善于利用法律武器和借助法律手段

房屋征收过程实质上是一次利益重新分配的过程，尤其涉及财产权的调整和分配，在多方面需要法律部门介入，依法征收是保证征收质量和速度的有效武器。主要的做法有:

征收之前的法律宣传

在征收之前进行充分的法律宣传，包括征收过程中涉及的征收条例、征收的法律依据、房屋征收部门和被征收人的权利义务、纠纷发生的处理程序、行政诉讼和行政仲裁程序内容等，应该由专职的法律人员进行此项工作，使被征收人从心理上接受征收带来的变化，让被征收人充分了解自己的权利和责任，明明白白配合征收。

2. 在征收过程中的法律保障

在房屋征收过程中经常会遇到征收滞留户、上访专业户、生活困难户等特殊群体，以及因不能按时回迁、安置房不符合标准等损害被征收人利益的现象，在征收过程中的政策执行情况、落实政策情况、合同不能兑现等情况，都需要有充分的法律依据和政策尺度，在合适的环节应该请有关法律部门提供法律保障，依法征收。

3. 征收过程中的法律介入

每一个房屋征收项目，应该聘请征收律师提供全程法律咨询和法律服务，尤其是涉及有产权纠纷的房屋、有遗留问题未解决的房屋、涉外财产和无主财产、特殊房产、处于诉讼过程中的房屋等情况，有专职的法律顾问可以免除许多法律隐患，使征收工作经得起被征收人的法律考验，减少上访行为的出现。

四、坚持依法征收，规范解决征收矛盾

在《拆迁条例》中，将拆迁补偿安置协议视为民事合同，房屋拆迁当事人对房屋拆迁补偿安置达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁主管部门申请裁决，裁决不执行的，由拆迁主管部门向市、区、县人民政府申请强制执行。协议签订后一方不履行的，通过申请仲裁和民事诉讼解决。《拆迁条例》的规定完全体现了民事合同纠纷的解决思路。与之相对，《征收与补偿条例》对房屋征收补偿协议得不到履行的纠纷解决途径规定了与《拆迁条例》不同的机制。取消了选择仲裁的规定，而只是规定在补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的，另一方当事人可以依法提讼；取消了行政裁决和行政强制拆迁等一系列不合理制度，明确了“先补偿、后搬迁”， 从制度上保证了征收、补偿工作的规范化，保护了被征收人的合法利益。

据上分析，《征收与补偿条例》中的房屋征收补偿协议与《拆迁条例》中的拆迁安置补偿协议在缔约主体、目的以及纠纷解决机制等方面都有质的区别，在纠纷的处理方式上也作出新的规定，在今后的房屋征收实施过程中，应按照《征收与补偿条例》规范解决争议和矛盾。

五、转变工作作风，树立良好形象

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(2)作价补偿

将拆除房屋按照一定程序、标准和方式进行估价后;由建设单位一次性支付给被拆迁人一定数额的价款，以补偿被拆迁人因拆除房屋所受到的损失。房屋拆迁作价补偿时，应按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合重新结算。

(3)产权调换和作价补偿相结合

对于非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

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先搬迁后补偿不合法，因为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的明文规定，该条文明确规定，房屋征收拆迁实施过程中，应当先补偿后搬迁。但现实中，政府为了尽快落实项目建设，经常发生先搬迁再补偿的情况。政府拆迁部门要求先搬迁再补偿的时候，被拆迁户有权拒绝，政府部门可以与被拆迁户进行协商，例如提出给予更高的临时安置费和搬迁费，在被拆迁户同意先搬迁的情况下，政府可以更快地推进项目拆迁和建设。但是，政府拆迁部门不得使用暴力手段强行拆迁或者威胁被拆迁人，否则被拆迁人可以报警处理，并向政府拆迁部门的上级单位举报、投诉。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

（来源：文章屋网 ）

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成立局社会稳定风险评估工作领导小组

二、风险评估的范围

国有土地上涉及房屋征收与补偿项目的房屋登记中涉及大额抵押。在建工程抵押与预抵押。土地与房屋分押登记和撤销登记等类型的，行政处罚涉及停产停业、没收非法所得以及罚款等适于一般程序的均应实行社会稳定风险评估。

三、风险评估的内容

1、国有土地上涉及房屋征收与补偿项目。实施是否符合法律、法规、政策的要求；是否按照法定程序逐一逐次落实；征收补偿标准是否符合房地产市场行情；征收资金、补偿方案是否落实和通过；征收区域内民情民意满意度；征收过程中可能引发的其他不稳定因素分析；防范对策和处置预案。

2、房屋登记项目。房屋抵押中的大额抵押、土地与房屋分押、在建工程抵押与预抵押是否严格按照相关法律、规章办理；受理要件是否齐备；适用法律是否得当；是否会带来较大风险和社会风险。撤销登记中是否调查取证达到证据充分；程序合法；适用法律得当；是否告知当事人或与当事人进行事前沟通；可能带来的行政风险、经济风险和司法风险预测。

3、行政处罚案件。行政处罚是否严格依法定程序实施；相对人对处罚事先告知的反映；可能带来的司法风险预判。

四、工作制度

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关键词：城市房屋；征收；补偿制度；补偿原则

一、城市房屋征收补偿的法律属性

目前我国城市房屋征收补偿所依据的最权威的法律法规是2001年颁布实施的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》和2007年颁布实施的《物权法》。由于《物权法》的相关规定简略且笼统，因此《城市房屋拆迁管理条例》就是实践中城市房屋征收补偿的主要法律依据。而从该法规的相关规定来看，城市房屋拆迁的法律性质是模糊的，拆迁中的基本法律是纠结不清的。

房屋拆迁实际上主要牵涉三个主体之间的关系：政府、拆迁人、被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人的权利义务可概括为：拆迁人和被拆迁人应该就拆迁安置补偿达成协议，拆迁人负有对被拆迁人安置补偿的义务，享有要求被拆迁人在一定期限内搬迁的权利。而政府则被赋予了对拆迁的管理权，主要包括颁发房屋拆迁许可证，规定拆迁补偿办法，对达不成协议的拆迁纠纷进行裁决，对不履行裁决义务拒不搬迁的进行强制搬迁等。在义务方面主要有，审查拆迁申请方递交的资料并对符合条件的发放拆迁许可证，对相关事项予以公告，与拆迁人一起及时向被拆迁人做好宣传、解释工作等。

（一）房屋拆迁补偿协议的法律性质。

既是“协议”，就应该属于民事法律行为，体现民事法律关系，这也符合《城市拆房屋迁管理条例》对其的定位。然而，拆迁补偿协议却不具备一般民事法律行为应该具备的平等自愿的基本特征。首先，被拆迁人在是否签协议上不是完全自愿的。因为按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人必须订立房屋拆迁补偿协议，达不成协议的，由一方当事人申请政府裁决，不履行裁决义务的还可以强制执行。其次，协议的内容也不能完全体现双方当事人的意愿，因为补偿的范围和标准都有相关规定。

（二）政府在拆迁中的法律地位。

从《城市房屋拆迁管理条例》规定的内容上看，政府应该是拆迁活动的发起者、组织者和管理者。政府既不是拆迁人，也不得接受任何拆迁委托。似乎房屋拆迁就是拆迁人与被拆迁人之间的事，政府仅仅是仲裁者。然而在实践中，政府实际上是拆迁活动的主导者和真正决策者。没有政府的拆迁计划，开发商就没有拆迁他人房屋的法律依据。政府扮演者实质上拆迁人的角色，却不承担任何法律上的后果和责任，这是政府在拆迁中模糊地法律定位的一个缩影。笔者认为，在未来的房屋拆迁补偿立法中，宜将政府明确为拆迁人，以结束政府权限和责任不对等的局面。

二、公共利益的界定

公共利益一直是城市房屋征收中的敏感问题，也是社会公众普遍关心的焦点。关涉公共利益是公民合法所有的财产能够被强制征收的法律前提，不是出于公共利益的需要而实施的拆迁补偿属于平等主体间的自由契约，需要绝对遵守平等自愿的原则，只有出于社会公共利益的需要，国家才可以强制对城市房屋实施征收并给予补偿。因此，在城市房屋征收补偿的问题中，公共利益具有非常重要的现实意义。

然而，就是这个重要而敏感的问题在我国的法律条文中却长期没有得到明确。《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依据法律规定的权限的程序可以征收集体所有的土地和单位、个人所有的房屋及其他不动产。然而物权法的规定也仅仅止步于此，对于到底什么才是公共利益并没有做出具体规定。不仅仅是近年制定的《物权法》，在此之前的我国多部法律的行政法规虽然屡屡提及公共利益，但没有一部法律和行政法规能够提供公共利益的权威立法定义。因此，公共利益的界定不得不长期借助行政机关或司法机关的自由裁量权来实现。但在当前我国的司法现状下，自由裁量权极易被滥用，从而损害法律尊严和公民的私权。物权法颁布以来，社会大众寄希望的权利保障迟迟不能实现，反而是暴力拆迁的惨剧不断上演。一个很重要的原因就在于一些强势政府部门和开发商等利益集团利用公共利益含义的模糊性，滥用公共利益，以牺牲私人财产为代价追求部门利益或商业私利。现在，这种状况有望得到改善，正在制定中的《国有土地上房屋征收和补偿条例》通过列举的方式对公共利益做出了具体界定，这是解决城市房屋征收问题的巨大进步。

笔者认为，在理论上，公共利益可以界定为攸关不特定大多数社会成员生存与发展的根本福祉，并为确保社会和谐运转与发展所必需的整体利益。常见的公共利益包括但不限于国防、国民教育、公共卫生、公共体育、环境和自然资源保护、社会救助、公共交通、水利、能源、供暖供电供气等公共事业。

有学者认为，公共利益的核心特征有三：（1）受益主体的公共性。公共利益必然惠及不特定多数社会成员，而与之发生冲突的私人利益则仅涉及个别成员或少数成员利益。（2）对个体利益的超越。社会公共利益虽然符合全体社会成员或大多数成员的长远利益、根本利益，但又超越单个民事主体的利益。（3）表现形式的多元化和变动性。

值得注意的是，政府利益未必就是公共利益，纳入政府规划的利益也未必就是公共利益。在现实生活中，政府利益的背后可能是部门利益或者商人私利。另外，在最近公布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》征求意见稿中，把国家机关办公用房建设的需要也列为了公共利益的范围，笔者认为这是不妥当的。

三、征收补偿的相关问题

我国现行的城市房屋征收的补偿制度主要由宪法、《物权法》、国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》等相关规定组成。但从总体上来说，我国现行拆迁领域内有关补偿的规定比较笼统简略，都未确定一个权威性的且普遍适用的补偿原则与标准。实践中，由于缺少操作标准，开发商往往以公共利益之名掩盖商业利益之实，再加上政府利益乃至官员私人利益的掺杂，使得许多拆迁户只能得到过低的、象征性的补偿。

（一） 补偿的原则。

国家基于社会公共利益的需要对市场主体的私权利进行一定的限制是必要的，但拆迁意味着被拆迁者利益的损失，从保护各类市场主体财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的补偿是必要的。目前城市房屋征收补偿制度体系均未对补偿的原则作出明确规定，《物权法》也没有解决这一拆迁补偿中本源性和指导性的问题。正在征求意见的《国有土地上房屋征收和补偿条例》同样没有相关的表述。

关于征收补偿的原则，目前有公平、充分、完全等理论学说。笔者赞同充分补偿原则，一方面，国家基于公共利益的需要对个人财产的征收在本质上是个人在国家的强迫下，为了多数人的利益做出了特别的牺牲，多数人不应该吝啬对利益损失者的补偿。另一方面，充分的补偿也可以促使拆迁人合理利用土地资源。

（二）补偿的范围。