房地产开发企业审计范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房地产开发企业审计范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。

5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。

房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。

二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法

针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。

1、从管理当局的诚信度及能力分析。

管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。

2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。

针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收．入。

3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。

4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。

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一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前，土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”，然后设法改变土地用途，聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本，而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则，虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题，建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比，对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题，企业会计制度未明确规定，笔者认为应按历史成本计价的原则，在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时，先将评估增值部分冲转，按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

（一）将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。

（二）隐瞒收入，私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。

（三）将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地，不作视同销售的账务处理。按规定，房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的，应视同销售进行账务处理，按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理，未作视同销售的账务处理。

（四）将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁，审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出，既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。

对于上述调节经营收入的行为，建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对；将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对；将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对；同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法，查实企业人为调节收入的问题。

三、人为调节开发成本和经营成本

（一）随意提取公共配套设施费，调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中，预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润，往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准，多计或少计开发成本。

（二）不遵循借款费用的计量原则，随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时，不是按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，在开发成本和财务费用之间为划分，调节当期利润；对于计入开发成本中的借款费用，在各开发项目中的分配也未经过认真计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。

（三）不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房，如底商、住宅、写字楼等，在销售价格上相差悬殊，其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目（同一块土地上同期开发的各类商品房）为对象进行成本归集，在结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。

（四）挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业，为了少缴土地增值税和企业所得税，房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本 挤入商品房开发成本中，增大商品房开发成本和经营成本；此外，企业还通过虚报工程结算，虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式，虚增商品房开发成本和商品房经营成本，以降低开发产品增值率，少缴土地增值税；虚减经营利润，少缴企业所得税。

对于以上问题，建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外，还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等，还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对；同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算；运用查询、分析性复核等审计方法，根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；以合理认定开发产品的开发成本和经营成本，审查出人为调节成本的数额，并提请企业调整账务，按规定补缴税金。

四、漏缴规费

（一）漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后，并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但实际上，房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后，一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。

（二）漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用，如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等，由于以上费用名目繁多，缴纳程序不透明，存在关系操作空间和政策利用空间，房地产开发企业往往利用各种关系，采取缓缴、欠缴或关系减免等方法，漏缴各种规费。

对于上述问题，建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程，掌握相关法规和各项费用上缴标准，将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比，查出漏缴金额，提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用，违规贷款

房地产开发投资金额大，建设周期长，需要大量外部资金的支持，银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种：

（一）将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款；在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，此时，该土地使用权的价值已转化为房屋的成本，实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行，办理抵押贷款。

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中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。

一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区

1.对企业当期利润实行人为调节

(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。

(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。

2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。

3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。

二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施

针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。

1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。

2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。

3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。

三、结束语

由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。

参考文献：

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内部审计产生于资产的所有权与经营权的分离，所有者与经营者属受托关系。它通过对企业内部各职能部门及其经济活动的监督、评价和咨询，起到堵塞漏洞、增收节支、加强管理、降低风险、提高经济效益的作用。

一、内部审计向增值型审计转变

“内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法，评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。”从国际内审协会对内部审计的最新定义不难看出，判断内部审计是否取得成功，一个重要标准是其服务给企业提供的价值，它是内部审计职业未来发展的方向，预示着内部审计工作重点的转变，逐渐从传统的财务型审计向管理型、增值型审计发展。

房地产行业投资大，地域分散，市场竞争激烈，存在风险高、管理难度大的问题，内部审计要适应行业发展趋势，不能局限于财务审计，将工作重点转向于事前的风险评估与控制，全过程把控，充分发挥内审作用，为企业创造利润，为社会创造财富。

二、内部审计价值增值的分类

内审部门通过采取系统化、规范化的方法来开展监督、评价、保证和咨询活动，将有价值的信息以咨询、建议、书面报告或其他形式呈现出来，为项目开发决策和管理提供帮助，从而实现其价值增值。内部审计的价值增值可分为：

（1）直接性增值：通过查错揭弊的财务审计，堵塞漏洞，挽回损失。当审计成本小于挽回的损失时，企业价值相应增加，这是内部审计创造的直接价值。

（2）间接性增值：内部审计还会产生“威胁价值”，即无论内部审计是否发现了问题，但因内部审计机构的存在，客观上对项目开发管理者和职能部门产生潜在威慑作用，使他们知道因为要不断地接受内部审计的监督与检查，不得不维持良好的内控系统和工作秩序，努力改善工作绩效。这种被动的“自律”行为客观上增加了企业价值。

（3）可计量性增值：指可直接以货币为单位进行计量，这些成果可直接增加企业的经济效益，如经济合同审减额，成本控制额，不当销售折扣，舞弊额度，提前付款，延迟收回代垫款，损失浪费金额，不合规报销等。

（4）不可计量性增值：指当期内无法用货币进行计量的审计增值，具有保证项目开发有序进行、提高项目管理水平、完善内控制度、堵塞漏洞、挖潜增效的作用。如项目开发各阶段风险评估、流程优化、内控制度薄弱环节及改进措施的建议、业务咨询等。

三、房地产开发企业内部审计价值增值的措施

房地产开发业务复杂、牵涉面广，从资金筹集到土地采购、前期策划、项目招标、工程管理、房产销售、售后服务等，内审人员要不断更新知识结构，从以下方面采取措施，对房地产开发全过程进行全方位的监督、评价和咨询，降低项目开发风险，提高开发效率，实现内部审计价值增值：

（一）内控制度

（1）内控体系：对企业内部控制度进行评审，对项目开发风险进行评估，找出内控制度的缺陷和薄弱环节，优化内控流程，完善内控体系。

（2）内控执行：全程监督和评价内控执行情况，发现内控执行过程的偏差，查清产生的原因，分析造成的影响，提出强化措施，防范和化解项目开发风险。

（二）资金管理

（1）资金筹集：关注筹资渠道，评价其风险及经济合理性；筹资时间和数量能否满足开发项目的需求，是否存在影响项目开发的情况。

（2）工程付款：审核有无提前付款、多付款、未达条件付款；更要关注有无故意拖延施工单位工程款，进而影响开发周期与工程质量，甚至出现民工闹事，影响企业声誉，降低企业在政府、市民中的诚信度。

（三）项目管理

（1）项目前期：审核项目建议书的必要性、可行性研究的充分性；项目定位与成本控制水平，与公司开发策略是否适应；建设规划、环保和消防等能否满足国家政策强制性要求；项目开发程序的合法性。

（2）施工单位确定：全程监督施工单位的招标，综合评价，选择信誉度高、资金有保障的企业中标，防止挂靠单位低价中标后，施工过程扯皮，影响工程进度和质量。

（3）项目进度监控：通过项目施工阶段监控，避免项目管理紊乱，防范投资、安全隐患，加快工程建设进度，提高开发项目投资效益。

（4）项目质量监控：通过施工质量控制与质量保证措施的监控，重点关注工程材料、工程设备和施工机械的质量管理，检查质量检验、质量验收、质量统计分析等质控体系能否有效运行。

（5）成本控制：在开发项目安全、质量、工期有保证情况下，争取降低工程成本，特别要关注设计变更的必要性、经济性，现场收方和工程签证的程序是否合法、资料是否完备、计量计价是否真实。

（四）材设采购

（1）甲供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格是否符合要求，能否满足项目建设需要；监督材料设备的招标、评标、定标；重视供货进度与付款情况。

（2）甲指乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；甲指乙供材料设备的必要性；询价信息资料及认价情况；供货进度与付款情况。

（3）乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；关注材料设备询价资料记录和保管、定价的基础信息资料；核价监督制约机制。

（4）材料设备进场：审核验收制度有效性；建设、监理和施工单位是否一起现场验收；抽查验收记录，察看记录准确、完整性；见证取样和质量送检；查阅出厂合格证、质量合格证原件；主要材料设备样品封样，现场封存情况；重要设备是否按合同约定于发货前在生产厂内初检。

（五）市场营销

（1）营销宣传：评审广告宣传风险性，用词是否准确无歧义，有无夸大、溢美之词，是否与项目开发实情相符；营销策略推进能否与项目开发进度协调，是否达到预期广告效果，费用是否超支等。

（2）营销提成：审核提成方案合理性；提成比例是否恰当，能否有效调动员工积极性，保障销售任务完成；提成金额计算是否正确。

（3）营销价格：关注确定价格的基础数据充分性，价格合理性；是否按批准的营销价格政策执行，有无未经授权的价格折扣。

（4）认购签约：房屋销售认购签约的及时性，对已认购且长时间未签约的房源是否采取相应的处置措施；预留房源的必要性，是否按当前市价销售；退房、换房、更名流程审批，资料的完备性，有无借机倒卖“楼花”赚取差价。

（5）销售回款：对未按期付款的分期付款客户，是否通过电话、函件等催促客户及时缴款；是否督促客户及时提交完备的银行按揭资料，业务部门能否有效跟进按揭审批、放款等环节。

（6）售后服务：客户档案建立与管理；接待技巧与客户追踪回访情况；产权登记、合同备案、土地证办理的准确率和及时性。

（六）资产利用

（1）审核资产负债率水平、资产结构是否合理，降低财务风险。

（2）评审现有资产利用的合理性，能否得到高效使用，对不需用的资产是否及时处置。

（七）业务咨询

充分利用内审人员的专业知识、工作经验，提供业务咨询活动，促进项目开发工作有序顺利进行，提高开发效率。

（1）提供业务流程优化、完善内控制度的建议。

（2）结合房地产行业法律法规，开展会计核算、税务筹划咨询，减轻企业税赋，降低纳税风险。

（3）对房地产开发政策和项目进度、质量、成本控制提供咨询，参与项目开发中遇到的急、难问题的商讨会，提出解决问题的参考建议。

（4）把控法律风险，日常法律事务咨询，对突发事件及时提供法律分析和应对措施建议。

内审人员要适应内部审计和房地产行业发展趋势，多方面采取措施，强化监控手段，事前把控风险，全程监督和评价，实现内部审计的价值增值，帮助企业完成开发目标，实现较好的投资收益和社会效益。

参考文献：

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房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。

一、法律风险

房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:

1、房地产企业开发项目未取得合规证件

房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。

故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。

2、法律诉讼风险

房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。

所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。

3、交房及办证风险

房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。

二、税务风险

房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。

1、企业所得税风险

所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。

2、土地增值税风险

土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。

3、个人所得税风险

房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。

三、资金运作风险

1、不恰当使用贷款资金风险

房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。

2、骗取银行按揭贷款风险

客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。

四、持续经营风险

在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。

1、财务支付能力

财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。

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中图分类号： F293.33 文献标识码： A

引言：

房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。

房地产开发企业财务管理的含义及特点

（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。

二、房地产开发企业财务管理内容及任务

企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。

房地产企业财务管理的内容

对开发企业资金筹集的管理

对开发企业开发成本及费用的管理

对开发企业资金投资运用的管理

对开发企业税务筹划的管理

对开发企业利润分配的管理。

房地产开发企业财务管理任务

筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；

积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；

通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；

4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；

5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。

三、房地产开发企业财务管理存在的问题

（一）资金管理体系不完善

房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

管理制度形式化

财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

审计监督力度不足

尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。

融资渠道单一

目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。

税负居高不下

一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。

四、完善房地产开发企业财务管理措施

建立健全资金管理体系

房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。

加强财务管理制度建设

房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。

加强投资项目中期的资金管理

在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。

建立完善内部控制制度

内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。

（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用

在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。

（六）强化房地产开发企业经营风险意识

加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。

五、结束语

房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。

参考文献：

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我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。

1 我国房地产财务风险研究现状

我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。

目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。

2 企业财务风险内涵及其表现形式

2.1 财务风险内涵

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。

2.2 企业财务风险表现形式

房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：

2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。

2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。

2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。

2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。

2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。

2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。

3 企业财务风险的原因

3.1 企业管理者的风险意识淡薄

财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。

3.2 企业的资本结构不合理

在企业全部资金来源中，权益资金与负债资金之间的比例，就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害：第一，增加企业的财务负担；第二，造成企业偿贷能力不足的现象；第三，使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指，资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在，也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。

3.3 企业内部财务关系的复杂性

我国企业财务关系混乱，子公司与母公司以及企业的各个部门，在利益分配、资金管理使用等方面，存在着管理混乱、责权不明的现象，从而不能保证资金的完整性、安全性，使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因，所以要花大力气改变这种状况。

4 房地产企业财务风险的防范措施

4.1 提高管理层及财务人员的财务水平

随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面，并且全面施行新会计准则，企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手，决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高，有助于他们做出对公司发展有益的决策，有利于公司财务机制建设，从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训，从而提高自身素质，进而提高自身财务管理水平。

4.2 实现财务管理预算化

在房地产开发企业的经营过程中，在预算方面有很多不确定因素，决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础，具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算，企业财务部门应依据企业运营的整体情况，规划资金需求与使用计划，从而构建财务预算指标体系。对于项目预算，财务部门研究前期建设的可行性，整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等，并做到认真贯彻执行财务预算，从而提高投资决策的准确性，减少投资决策失误。同时加强考核执行力度，适量企业经济行为，从而发挥预算监督的财务预警功用。

4.3 优化资本结构

房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。

4.4 完善内部审计

房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

4.5 收益分配风险的防范

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二、房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因

目前，很多房地产开发企业还处于粗放式管理的状态，对成本管理往往侧重于成本核算、成本分析和总结，对成本规划、成本控制和成本考核方面重视不足，成本管控方面存在很多问题，具体分析如下：

1.投资决策阶段不重视投资估算

投资决策阶段的投资估算是从整体上规划项目开发各个阶段的成本配置。准确的投资估算，是成本控制的基础，具有重要的战略指导作用。投资估算必须建立在专业的可行性研究基础上，然而很多房地产开发企业在投资决策阶段不重视项目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投资估算缺乏客观依据，无法发挥成本控制职能。出现这种情况的主要原因：首先是由于房地产行业长期以来实行粗放式管理，忽视投资决策阶段成本管控的战略作用；其次是由于项目可行性研究是一项综合性很强的工作，技术性、专业性要求较高，而我国房地产行业发展历程较短，还属于新兴行业，普遍缺乏高水平的专业人才。

2.规划设计阶段不重视设计方案在经济上的合理性分析

规划设计阶段的成本管控是成本控制的关键步骤，是从源头上对工程造价进行控制。因为从建筑项目经济学来看，影响建筑项目成本的主要时期是在总工程建设期的前四分之一阶段，此阶段主要是设计结束前的阶段，而在后期的施工阶段，不管是在材料上还是在技术上狠下功夫，也只能节约大约5%～10%的项目成本。然而很多房地产开发企业不注重经济上的合理性分析，出现了为追求设计效果而不计成本导致工程造价超标的现象。这主要是因为房地产开发企业设计部门和概预算部门缺乏沟通，工程设计人员普遍缺乏概预算知识，只负责工程设计而不考虑成本因素，而概预算人员根据设计图纸计算工程量，套定额编制预算，对工程设计领域也不熟悉，无法为设计提供建议。

3.建设阶段对实际成本的控制能力不足

开发项目的建设过程，是开发成本的实际形成过程，是整个项目成本控制中最为繁琐和复杂的环节。房地产开发企业对实际成本的控制能力不足主要表现在以下方面：

（1）工程招投标管理不规范

房地产开发企业在招标阶段，对投标单位审查不严格，出现了施工标准与产品定位不符，与成本管控总目标不一致的现象。不具备投标资质的施工单位利用不正常的手段获取投标资格，中标后未经招标人许可将工程任意分包，甚至再转手，再分包，这大大压缩了实际施工企业的利润，使得施工者以牺牲工程质量、降低工程造价来换取利润。也有些施工单位以较低价格优势达到中标目的，而后在施工过程中不断偷工减料来降低成本。

（2）工程变更缺乏管控

由于房地产项目建设周期长，随着不确定因素的出现，施工过程不免会出现工程变更的现象。很多房地产开发企业对工程变更缺乏管控，没有建立规范的变更流程，导致工程变更随意性增加。工程变更导致施工成本的增加，出现工程成本超支的情况。

（3）企业信息处理方式落后，无法对项目成本实时监控

企业的信息处理工作由手工完成，由于信息处理量大，需要耗费大量的时间、精力，容易出现差错，信息的时效性也受到限制，不能为项目决策提供及时、准确的信息，不利于做出正确决策而导致施工成本增加。

4.项目结算阶段缺乏成本考核激励机制

项目结算阶段是成本控制的最后环节，成本考核是成本管控的重要方面。而房地产开发企业没有建立成本管控考核激励机制，挫伤了员工的积极性。

三、加强房地产开发企业成本管控的对策建议

针对上文所述房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因，结合房地产开发企业自身的特点，建议从以下方面采取措施，以加强房地产开发企业成本管控：

1.加强项目决策阶段的可行性研究

房地产开发企业领导要高度重视项目决策阶段的可行性研究工作，成立项目可行性研究小组，由市场调研员、房地产估价师、工程造价师、经济分析师、会计师、政策法规专家等专业人士组成，对拟建项目进行实地考察，广泛收集与产品定位、投资估算有关的材料，进行充分的市场调查、科学的分析论证，找准产品定位，做出正确的投资决策，做好投资估算，为项目开发各个阶段进行科学合理的成本配置。

2.优化项目设计方案

加强工程设计部门与预算部门的沟通，达到设计与概算、技术与经济的有效结合，力求使设计方案在技术上和经济上达到最优化，其中实行限额设计就是在满足产品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造价的一种方式。加大图审力度，使工程设计更具合理性和可行性，降低施工过程发生工程变更的风险。必要时，委托专业监理单位进行设计监理，提高设计方案质量。

3.规范建设阶段的成本控制

在招投标环节，建立、健全规范的招投标管理制度，对招投标环节严格把关，择优选择中标单位。在施工过程中，建立、健全工程变更的管控体系，设置科学的变更办理流程，严格控制工程变更。借助计算机信息技术，建立实时反映项目成本信息的网络平台，对施工过程实行动态实时监控，即时反映动态成本和目标成本的差异，有利于企业及时发现问题，采取措施妥善解决。对施工过程加强监督，委托具有相应资质的工程监理单位承担项目管理工作，严格把控施工质量和工程进度。

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对于一个企业来说，财务工作是一个企业的主要构成部分，关系着企业的长远发展，关系着企业的经济效益和财务支出的合理性。因此，对于房地产开发企业来说也是如此，需要加以关注房地产开发企业自身的财务管理工作，来提高自身的资源整合利用率，来掌握房地产市场发展扶方向，提高房地产开发企业的市场开拓能力，增加自身的实力和支出竞争力。

一、房地产开发产业特点和理论阐述

房地产开发产业，从其字面上我们就可以看出，其是和房地产工作具有紧密联系，主要是对房地产进行来进行管理和开发，对房地产进行销售和出租，对房地产需求人员来进行服务的产业，具有中介性质的产业[1]。其次房地产开发产业具有自身的发展特点，具有自身的特殊性，其财务支出较高，人力和物力的需求较大，建筑周期和消耗的时间较多，具有较高的发展风险，经济利益无法确定。由于房地产前中后期情况很大不一样，导致前期成本和负债剧增，负债率达到离谱的地步，中期流动资产和负债维持增加但有所减缓，特点是这时期的有些负债不是真正的负债(预售款)，前中期都是亏损，越来越严重，后期收入、所有者权益猛增成本和负债剧减，负债率直线上升等等

二、财务管理工作阐述

(一)财务管理工作内容阐述

对房地产开发企业的财务管理工作进行阐述，主要包括以下几点内容。其一，房地产开发企业主要管理主体。对于房地产开发企业来说，其在企业的财务内部，主要是对财务工作人员工作的内容和监督与管理的主要内容来进行管理，对整个房地产开发工作中，不同环节的资金运作情况来进行管理和控制。其二，房地产开发企业的主要管理工作内容。房地产开发企业的财务运作情况和资金流动情况，是其主要的工作内容和管理任务，包括对资金的流向，财务的实际使用情况，财务的支出和走向，财务的收入，财务管理方案的构建等等。资金的分配等等来进行管理。细致化来说，房地产开发企业的财务管理工作，主要是对企业的资金和财务筹集工作进行管理，对企业的财务运作和资金的运行进行管理。如下图一所示，是房地产开发企业的财务方案展示图[2]。

(二)管理的主要特点阐述

房地产开发企业在发展过程中，其财务管理体系的工作主要涵盖以下几个特点。其一，房地产开发的消耗时间较长，财务支出较多，筹资压力较大。房地产开发企业的主要工作，是对土地资源来进行在利用，需要较高的土地建设资金，增加了自身发展的财务支出[3]。其次，房地产开发工作不是一朝一夕就可以完成的，需要长时间的人力和物力的运作，建设和发展周期长，不同环节的发展都需要较多的资金，增加了筹资压力较大。其二，开发难度和风险较高，投资的风险和责任较重。对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，较大的财务支出和建设压力，建设和发展的时间较长，决定了房地产开发企业的发展风险。其次，房地产开发过程中，会受到不同外在因素的影响，包括市场变化因素和国家发展政策的影响，必然会增加了房地产开发企业的工作难度，增加了财务管理工作的压力和难度。如果房地产开发企业在投资时，存在投资失误，没有把握好市场的发展动向，一旦发生投资风险带来的后果无法想象[4]。

三、房地产开发企业的财务工作有效进行

(一)增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系

现阶段，随着社会的不断发展，房地产开发企业数量的不断增加，房地产开发企业的规模的不断扩大，不同类型和形式的房地产开发企业在市场上涌现，增加了房地产开发企业的发展压力，不同房地产开发企业竞争日渐强烈。面对这一市场情形，房地产开发企业的要想在众多企业中，拔尖而出，不仅要关注自身的经济发展工作，也要增加对财务管理工作的关注度，把财务管理工作和房地产开发企业长远发展计划结合，来促进自身的全面发展，提高房地产开发企业自身的竞争力。站在经营和管理人员的角度来说，为了保证房地产开发企业的财务工作的有序开展，其要在企业内部构建完善的财务管理体系，在房地产开发建过程中，对不同项目中设置核算机构，保证会计工作人员的工作能力，保证其具备会计工作资格证书，不断的学习管理技巧和经方法，增加自身经营和管理的工作能力，在保证自身具备较好的工作能力和管理能力的基础上，要不断的学习财务理论知识，学习会计信息，增加对财务管理工作中，资金和财务的流向的关注度，增加对自身财务管理工作中，现金流向的关注度，利于在房地产开发企业的财务工作中发挥自身的价值[5]。如下图二所示，是北京、上海、广州某房地产开发企业的财务管理报表，其增加了对不同数据和信息的分析，可以作为当下房地产开发企业的财务借鉴的方案。

(二)增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果

对于房地产开发企业的财务工作来说，其关系着房地产开发企业的发展，和财务管理工作人员和会计从业工作人员具有紧密联系。因此，要增加对内部财务工作人员的监督，保证其工作的有序开展，保证其工作行为的合理性，其次，为了保证房地产开发企业的财务工作的全面开展，房地产开发企业也要增加对外部监督工作的关注度。房地产开发企业的发展，和市场与政府具有紧密联系。因此，在对房地产开发企业的财务工作年进行监督和管理时，可以全面发挥市场的监督作用和政府的监督作业，增加社会对房地产开发企业的财务工作的关注，利用社会这一大集体来对房地产开发企业的财务工作进行监督和管理。增加我国的财政机构、审计机构、税务部门和物价等等，对房地产开发企业的财务工作的监督局力度，在法律章程的实施过程中，全面发挥政府的职能，把审计监督工作和企业的预算工作进行结合，利用税务监督来对房地产开发企业的的主体[6]。

(三)优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性

房地产开发企业的的资金管理工作可以利用集中化管理的形式来进行管理，优化传统资金管理体系的弊端，对资金的运作去向进行详细的记录，保证资金利用时，需要经过财务体现的允许，避免呆账与坏账现象的发生，构建有序的资金管理流程，及时的清除资金管理的内部阻碍，增加收入和支出资金管理的联系性，保证市场营销的财务收益达到一定高度时，要及时的进行清零作业，资金的总支出需要经过负责人和财务管理的总部进行审核，来保证资金运作的合理性和流畅性。其次，为了保证房地产开发企业的的资金管理工作的有效开展，保证其财务管理工作的高效进行，也要在企业内部构建完善的控制制度，增加对房地产开发企业的的资金和财务的保护，来树立企业的良好形象，保证企业的名誉与声望，提高企业的危机意识，增加工作人员不断危机的处理能力，保证房地产开发企业在不同发展环节，和不同经营活动中，来保证资金和财务运作的科学性。

四、结论

房地产开发企业财务管理工作，是其在发展过程中的主要工作，其不仅关系着企业的经济发展，也对企业的竞争力和实力具有较大的影响。因此对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，要增加对自身财务管理工作的关注度，增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系，增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果，优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性，来促进房地产开发企业长远发展。

参考文献

[1]胡思祥.房地产开发企业财务风险类型分析及控制策略[J].经营管理者，2016(27)：49.

[2]陈敏，陈晓园.非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用[J].产业与科技论坛，2015(18)：131-133.

[3]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015(11)：52-53.

[4]占涛.房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析[J].商业会计，2013(19)：115-117.

篇10

（一）指导思想。按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以全县开展的“效率革命深化年”活动为契机，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，充分发挥各部门职能优势，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进我县房地产业持续健康发展。

（二）工作目标。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，建立健全房地产市场共同监管体系和长效监管机制，促进我县房地产市场持续、健康发展。

二、工作依据

（一）法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市建筑管理条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》等。

（二）规范性文件。建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展改革委、国家工商总局《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽〔**〕87号）、《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格促进房地产市场健康发展的通知》（**府发〔2005〕55号）、《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见》（**办发〔2006〕167号）、重庆市人民政府办公厅《转发市国土房管局等部门重庆市房地产市场秩序专项整治工作方案的通知》（**办发〔**〕130号）等。

三、专项整治的重点内容

紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对我县2005—2006年期间开工建设并已批准进入商品房预售环节的房地产开发项目进行重点检查，对投诉举报2005年以前和2006年以后的项目也可以进行追溯和延伸检查。

（一）组织全面检查。检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、施工许可、资质审批、开发建设、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现有问题的房地产开发企业要依法进行审计和检查。

（二）查处违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，对外公布举报投诉电话（023—43769789），建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

四、职责分工

（一）领导小组

组长：胡华超县政府副县长

副组长：陆俊昌县政府办主任

童强县国土房管局局长

（二）领导小组成员单位

本次专项整治工作由县国土房管局牵头，县建委、县财政局、县审计局、县监察局、县地税局、县国税局、县工商局、县物价局等部门作为房地产市场秩序专项整治工作小组成员单位。

（三）领导小组办公室

领导小组下设办公室，办公室设在县国土房管局。

办公室主任：县国土房管局局长童强。

办公室副主任：县国土房管局副局长郑荣碧、县纪委常委、执法室主任薛千勇、县建委副主任李刚。

领导小组各成员单位派一名科长作为办公室联络员，具体负责本单位开展房地产市场专项整治的联络工作。

（四）领导小组成员单位主要职责

1、县国土房管局：负责领导小组办公室日常工作，负责各成员单位的信息沟通和专项整治工作的协调；负责将各成员单位的检查情况进行汇总，负责将各部门报送的重大案件及时上报县房地产市场秩序整治工作领导小组处理。

负责本部门、本行业专项整治有关工作；严肃查处土地供应、房屋拆迁、商品房预售、房屋交易以及房地产中介服务环节的违法违规行为。

2、县监察局：负责专项整治有关工作；严肃查处房地产领域违纪违法案件。

3、县建委：负责本部门、本行业专项整治相关工作；严肃查处房地产规划、开发、建设等环节的违法违规行为。

4、县财政局：负责专项整治有关工作；对房地产开发企业在土地取得环节漏缴税费情况进行查处。

5、县审计局：负责专项整治有关工作；对整治工作中发现问题的国有房地产开发企业的财务收支情况进行审计和检查，严肃查处审计中发现的违法违规行为。受县房地产市场秩序整治领导小组的委托对有关企业进行审计。

6、县地税局、县国税局：负责专项整治有关工作；对房地产开发企业纳税情况开展税收专项检查。

7、县物价局：负责专项整治有关工作；进一步完善商品房销售明码标价制度，加强对房地产开发企业虚假销售价格和在房价外违规加收费用、中介机构违规收费以及有关单位向房地产开发经营企业违规收费的监督管理，严肃查处房地产开发企业违反“商品房销售价格一价清”规定的违法违规行为；查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题。

8、县工商局：负责专项整治有关工作；严格房地产市场主体准入，严肃查处房地产开发企业虚假违法广告、合同欺诈等侵害消费者合法权利的违法违规行为。

五、工作步骤

专项整治工作分为三个阶段：

（一）动员部署阶段（**年4月中旬至4月底）

1、制订方案。县国土房管局联合有关部门制订《方案》，明确职责分工，落实工作责任。

2、下发文件。县国土房管局联合有关部门制定专项整治文件，经县政府批准后下发，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，结合实际，制定专项整治工作实施办法，召开会议部署专项整治工作。

（二）组织实施阶段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各级有关主管部门和企业自查。

县国土房管、规划、建设等城市建设及房地产主管部门要对2005—2006年期间开工建设并已进入商品房预售环节的房地产开发项目按照各自职责进行清理自查，对所批准项目进行登记造册。重点查找并纠正在立项审批、土地供应、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为。

房地产开发企业对2005—2006年期间开工建设并已进入商品房预售项目存在的违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为进行自查。房地产企业自查表由县房地产市场秩序整治办公室制定并统一印制。

县有关主管部门和房地产开发企业将自查情况报县房地产市场专项整治领导小组办公室，县有关主管部门要将本部门的自查报告同时报送上级主管部门。

县有关主管部门和房地产企业要根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，县有关主管部门组织检查。

在房地产企业自查的基础上，县有关主管部门要对所有规定项目进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现有问题的项目，由审计、税务、价格、工商等行政执法部门对相关企业进行全面检查。对检查出的问题有关部门要按照职责分工依法进行处罚。

3、7月10日至8月30日，内部梳理问题，分门别类处理。

县有关主管部门在自查、检查工作结束之后，要将全县及本部门检查总体情况于7月15日以前报市级主管部门和县房地产市场专项整治工作领导小组办公室，报告中应包括查处的典型案列。

县房地产市场专项整治工作领导小组办公室对各部门自查和抽查中发现的问题严重、情节恶劣的房地产开发企业依法委托审计部门进行审计，对涉嫌犯罪的国家工作人员、房地产开发企业和中介机构人员移送司法机关。

8月底，县房地产市场整治领导小组对房地产市场专项整治工作进行总结，形成我县开展房地产市场秩序专项整治工作的书面报告，并分别上报市国土房管局、市建委、市财政局、市审计局、市监察局、市国税局、市地税局、市工商局和县政府。

篇11

当前，经济发展进入新常态，在经济增速下滑、市场需求相对不足的形势下，房地产开发企业普遍存在资金短缺的现象，有的甚至存在资金断链的危机。资金管理水平的高低成为决定房地产开发企业可持续发展的因素。加强资金管理成为房地产开发企业迫切需要解决的问题。

一、房地产开发企业资金管理的特点

资金是企业的血液，是企业生产经营最基本的因素。资金管理是对企业生产经营管理各个环节资金流入及流出的管理。企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心。资金管理涉及房地产开发企业开发经营管理各个环节的方方面面。房地产行业作为资金密集型行业，具有投资大、工期长、资金回笼慢的特点。房地产开发投资数额巨大，一旦出现资金短缺，将直接影响开发项目的正常建设。加强资金管理，促进资金的良性循环，关系到企业的可持续发展。因此，分析房地产开发企业资金管理的特点，并针对性地提出相应的加强措施具有迫切的现实意义。房地产开发企业资金管理有其自身的特点，具体主要体现在如下方面：

（一）资金管理的风险性

房地产市场受国家宏观调控政策、市场供求状况、消费者消费取向等众多不确定因素的影响。房地产开发项目从立项到销售完结一般需要3～5年时间，时间跨度大，不确定因素随之增多，增大了企业经营风险，资金管理风险也随之提高。

（二）资金管理的复杂性

房地产开发建造过程复杂，涉及的产业链众多，资金管理环节众多，资金运作过程复杂，这决定了房地产开发企业资金管理的复杂性。

（三）资金筹集的关键性

房地产开发企业项目投资数额巨大。受企业内部积累的限制，房地产开发企业的自有资金远远不能满足企业投资开发的需要，需要大量依赖外部筹资，资金筹集成为资金管理的关键环节。

二、房地产开发企业资金管理现状及存在的问题

近年来，我国房地产业发展迅速，已成为带动国民经济发展的重要力量。在资金管理方面，国家颁布了相关的政策、法规，房地产开发企业的资金管理逐步得到规范，但是目前在资金管理上还存在很多问题，具体分析如下：

（一）资金预算管理制度不完善，资金预算流于形式

目前，很多房地产开发企业建立了资金预算，却存在重编制轻执行的现象。预算编制出来后，并没有用于指导公司资金运作，使资金预算流于形式，造成预算与实际脱节，资金使用缺乏控制，致使在资金使用的各个环节出现成本超支的现象。

（二）融资渠道狭窄，资金筹集困难

在目前的经济体制下，大多数房地产开发企业不具备通过发行企业债券或发行股票的方式筹集资金的条件，企业往往只能通过银行贷款的方式筹集资金，导致资产负债率过高，企业偿债压力大，资金成本高。这种单一的融资方式不利于企业筹集资金，致使企业资金缺口大，资金筹集困难，限制了企业的发展规模，成为限制房地产开发企业发展的瓶颈。

（三）资金使用分散，资金结算模式落后

很多房地产开发企业在不同地点、不同区域甚至不同省市都有开发项目。房地产开发企业一般采用项目承包责任制的方式将这些开发项目承包给不同的项目组，并授予其财务管理权和采购权的双重权利。这些项目组通常设立单独的银行账户，导致企业资金分散，容易出现资金账外循环现象。由于开发企业对项目资金管理重视不足，没有将资金管理指标纳入对项目组的绩效考核范围，使得项目组对资金管理缺乏重视。同时，由于其权力过于集中，项目资金的使用情况很难得到真实反映，增加了项目资金被挪用的风险。

（四）投资决策不科学，投资行为盲目

投资是资金使用环节，投资决策的正确与否，关系到企业资金能否按时回笼。很多房地产开发企业往往只注重当前利润，对行业发展周期性和行业潜在的风险重视不足，项目立项阶段缺乏可行性研究，投资决策缺乏科学依据，盲目跟风投资。一旦投资失误，就会造成资金回收困难，使企业遭受重大损失。不注重财务收支平衡，盲目扩大投资规模，开发与销售脱节，造成了资金沉淀严重。

（五）内部控制薄弱，资金使用缺乏监管

很多房地产开发企业资金使用缺乏有效的管理和约束，内部控制薄弱，资金使用不规范，造成资金浪费和低效运行。对资金使用情况缺乏监督检查，对应收款项缺乏跟踪管理，没有建立奖惩激励制度，增加了资金的安全隐患。

三、加强房地产开发企业资金管理的对策措施

针对房地产开发企业资金管理的特点和目前房地产开发企业资金管理存在的问题，提出如下加强房地产开发企业资金管理的对策措施：

（一）建立完善的资金预算管理制度

企业领导要高度重视资金的预算管理，建立完善的资金预算管理制度。成立资金预算管理工作组，赋予其相应的权利与义务。资金预算管理工作组应督促项目负责人全面理解项目资金预算计划并赋予其必要的职权，使其在预算执行过程中更好地落实资金预算。资金预算管理工作组要对资金预算的执行情况进行跟踪管理，分析预算与实际的差异，对存在的问题分析原因，提出改进措施和建议并定期向预算管理部门上报资金预算执行情况，使预算管理部门了解预算执行情况，从而修正预算，使得预算更加符合企业实际，确保企业预算目标和经营目标的顺利实现。

（二）建立多元化的融资渠道

销售是回笼资金的主要途径。房地产企业要创新销售模式，从项目预开发、开发、销售推广到客户服务的各个环节，灵活运用多种销售策略，加快资金回笼。房地产开发企业还可以通过开展项目合作或参建的方式吸引资金。在不影响商业信用的情况下，利用供应商、施工单位垫资，延迟资金流出也是一种融资渠道。从长远来看，房地产投资信托是我国房地产开发企业发展融资模式的一种趋势。房地产开发企业只有具备实力发展成为可上市股份制企业时，才能通过发行股票或债券方式筹集资金，从而达到降低资金成本和财务风险的目的。因此，房地产开发企业必须加强自身的经营管理，不断发展壮大。

（三）建立内部资金集中管理制度，合理调剂资金

房地产开发企业应建立、健全内部资金的集中管理制度，通过建立内部资金结算中心，对企业内部资金进行集中、统一调配和监督使用，从而严格控制出现账外资金循环的现象。同时企业要合理调剂资金。由于工程支出节点具有一定的可调节性，房地产开发企业可以根据各项在建项目工程资金需求的紧急程度，制定各个环节工程款的支付计划，从而达到控制工程费用支出的目的。

（四）建立科学的项目投资决策机制

为提高投资决策的科学性，有效降低资金使用风险，房地产开发企业要通过加强项目立项可行性研究、提高评审程序的专业性和科学性、健全投资决策约束机制来提高投资决策水平。企业要设立专门机构管理工程项目，根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性研究报告。组织规划、工程、技术、财会、法律等部门专家对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目决策的重要依据。重大工程项目的立项，应报经董事会集体审议批准。

（五）强化内部控制，加强资金监管

房地产开发企业要强化内部控制，加强资金使用管理，严格规范资金的收支条件、程序和审批权限，健全资金使用约束机制。定期、不定期地检查资金使用情况，监督企业资金流向，加强应收账款、预付账款等应收款项的跟踪管理，将应收款项的回收速度和回收金额与项目负责人及业务人员的绩效挂钩，有效降低坏账损失发生，提高资金安全性。企业可积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩的真实性、合法性进行审计与监督。企业可利用现代化的网络平台，实施资金在线监控，使企业实时掌握资金的使用情况，及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，降低资金使用风险。

总之，房地产开发企业应通过加强资金预算管理、结算管理、建立科学的投资决策机制、完善资金监督激励制度，拓宽融资渠道来不断提高资金利用效率和使用效益，降低资金成本，增加企业收益，促进企业的良好发展。

（作者单位为泰安市中房城市建设开发有限公司）

参考文献

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一、房地产开发企业资质年检范围

凡由市建委核发的房地产开发企业资质证书的房地产开发企业必须按时办理资质年检。

2009年的房地产开发企业资质年检工作在3至12月份进行。各企业参加年检的具体时间为本企业资质证书编号最后一位数相对应的月份数，即资质证书编号最后一位数为3、4、5、6、7、8、9的，年检月份分别为3、4、5、6、7、8、9月，资质证书编号最后一位数为0、1、2的，年检月份分别为10、11、12月。

二、房地产开发企业资质年检时间

开发企业必须在年检当月的1号前（如资质证尾号为3的年检企业，必须在3月1日前填写并上报资料），登录*城市建设网填报年检资料，并将网上“房地产开发公司资质年检表”打印后，连同年检相关资料送到*市政务服务中心市建委窗口办理。

三、房地产开发企业资质年检的主要内容

1.房地产开发经营业绩，包括年度完成房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、销售面积情况；

2.房地产开发项目资本金到位、使用情况和工程技术人员、经济管理人员的配备情况；

3.遵守房地产资质证书、项目手册管理情况，开发建设项目竣工验收及交付使用情况；

4.工地闲置和工程停缓建及管理情况；

5.缴交土地出让金、市政配套费、社保、劳动保险金等税费情况；

6.遵守规划、土地、统计、城市管理等有关法律、法规的情况；

7.对群众投诉的处理情况。

四、房地产开发企业资质年检需报送的材料

1.房地产开发资质年检（申报）表（要认真如实填写公司基本情况、人员及经营业绩）；

2.房地产开发企业资质证书（副本）；

3.近三年经区（县级市）建设行政主管部门年检通过的房地产开发项目手册（与开发资质相对应用地的项目）；

4.房地产开发企业统计年检证；

5.企业法人营业执照副本及股东手册；

6.企业资金验核报告或上年度的财务审计报告；

7.房地产开发项目建设用地文件（包括建设用地规划许可证及加名和转名文件、建设用地批准书或国有土地使用权证）；项目结束的，需提供竣工备案（验收）证明；

8.外商投资企业批文和证书（外资、合资企业提供）；

9.近三年开发项目竣工备案和规划验收情况；

10.如变更资质证书内容、非项目公司增加新项目、暂定资质晋升三级资质的，需写申请注明变更内容和要求。

五、房地产开发企业资质年检标准

1.有房地产开发项目（在建项目或有效期内的房地产开发经营用地），正在按计划推进、开发经营正常，业绩良好，企业无违法、违规经营行为，报送年检资料齐全，专业技术人员符合要求，予以通过年检。

2.有下列情形之一的，不通过年检：

（1）未报送项目手册年检或年检不通过的；

（2）不报送统计报表的；

（3）开发建设项目未经验收或验收不合格交付使用的，商品住宅交付使用时不按规定发放《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；

（4）发生重大质量事故，情节严重的；

（5）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；

（7）对群众投诉的经查明有过错行为又不及时纠正的；

（8）由我委前置审批的项目公司私自变更原用地方股东的。

3.有下列情形之一的，注销资质证书：

（1）开发项目竣工两年以上或连续两年没有经营业绩的；

（2）不按时申报年检超过两个月以上的；

（3）有违法经营行为的。

被注销资质的，从注销之日起6个月内不得重新申报资质。

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二、套取银行信用骗取银行信贷资金或票据

房地产开发投资金额大，建设周期长，需要金融机构的大力支持――银行贷款是房地产开发企业的主要融资方式。在信贷资金收紧、开发商无法满足银行借款准入资格的情况下，有些房地产开发企业采取违规方式套取银行信用，骗取贷款及银票。基本方式有两种：一是开发商让本单位职工及其他关系人冒充购房人与开发商签订虚假售房合同，由开发商垫付首付款后代有关人员到银行办理贷款手续，套取银行按揭贷款供开发商使用。

三、改变开发项目土地、房产用途，漏缴土地出让金

现阶段国家对学生公寓、经济适用房的土地供应有特殊政策，但这也为部分开发商寻租提供了空间。有的房地产开发企业取得划拔土地后未按规定使用，而是开发成商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的应按规定补缴土地出让金。但实际上房地产开发企业改变划拨用地用途后一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金流失。

四、漏缴规费和地方性政府基金