不动产测绘标准范文

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引言

不动产测绘工作是一项基础且复杂的工作，对后续不动产的登记和管理工作有一定的影响，对测量结果的精确性有很高的要求，相比其他测绘工作，其工作的开展要求更为严格，开展不动产测绘工作的前提条件是必须遵循相关的法规、行业规范标准。随着全球定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）、遥感技术的成熟，依靠人工记录和操作的传统测绘技术逐渐向数字化、自动化发展[1]。智能化的发展减少了人员成本、物资投入，也使测量精度以及工作效率大幅提升，企业的经济效益也得到提升。现代测绘工程技术的大量涌现，促使相关作业技术不断更新、不断改进，对不动产测绘工作质量的提升也起到了促进作用。

1不动产测绘的概述

不动产测绘是相关部门开展土地产权管理、土地开发建设工作的基础。此项工作的重点应放在地形图绘制、土地面积测量计算、测量报告生成等方面。根据各区域土地的实际状况实施土地归属权、界址、数量以及面积等的调查，依据调查结果绘制全面的数据图表以呈现出土地的相关使用情况，是不动产测绘的主要工作。不动产测绘是根据不动产的实际构造和位置，选择适合区域地籍测绘的测绘技术，以确保测绘技术的可行性，保证不动产的准确测量[2]。开展不动产测绘工作应在确保使用者基本权益的基础上展开，将区域地质条件融入整个测绘工作中，有利于此项工作经济与技术的可行性分析。在具体实施测绘工作时，在同一区域内地籍图可以实施有效的合理转换，促进行业管理的标准化、统一化，进行不动产的测绘工作为后期开展相关查询、统计工作奠定基础。在建筑业快速发展、城乡一体化背景下，不动产本身的价值是公众关注的焦点，这使不动产测绘工作得到高度重视。通过不动产测绘，精准获取较为全面的地籍、产权信息，并以获取的数据对不动产的价值进行评估。依据测绘结果融合我国目前产业发展规划的现状，更好地制订相关的测绘策略和技术方法。针对测绘内容采取相应的测绘技术实施作业，有效提升不动产测绘质量和效率。不动产测绘工作专业性很强，需要专业素质较高的人员来担任此项工作，测绘人员需要了解和掌握相关的专业知识和技能，对目前国内房地产行业中的各类交易业务进行充分的了解，只有掌握和了解了行业相关知识和交易业务，才能胜任这一专项工作。同时，不动产测绘人员还需要具备应对突发状况的能力，这就要求其应掌握再测、补测专业技能。由于此项工作多为野外作业，在进行图纸表达时，既要将各层面的内容清晰呈现，还要展示广泛的野处区域，将相关领地界限等重要标识在图纸上标出，这就需要比例尺较大的测绘图纸。相较于其他普通地形的测绘，在测量对象上不动产测绘明显表现出特殊性，是为了让人们了解房屋之间的位置关系，更好把握房屋之间的距离关系这是主要目的。不动产测绘工作具权威性，开展测绘工作时，测绘人员要严格遵循国家相关不动产测绘技术条例以此进行操作，测量工作结束后，上交到相关部门进行审批的测量结果不允许出现随意更改测量数据。有关机构进行审批时以相关法律法规为依据，并严格遵循和以此为原则实施审核工作，测量结果一经确定将作为房产交易的参考依据。只有房产测量结果的权威性得到了保障，在进行房屋交易过程中才能使不动产所有权人的权益得到保证。

2不动产测绘工作的现状问题

现代不动产测绘是政策性十分强的一项工作，在行政管理中承担着配套服务的功能。测绘人员对测绘的专业技能要不断更新、及时积累。目前，在多个城市测量成果基本都是中介专业测绘机构提供，相关部门依据测绘结果将其在不动产产权管理中加以应用。这种状况下，承担测绘任务的组织既要使市场活力得到有效保持，还要追求经济上的利益最大化。但是我国在不动产测绘管理工作中监管力度较弱，影响到测绘工程质量。在实际中测绘作业质量问题在工程建设中存在，受气候条件、地理特征因素的影响，数据准确性受到影响[3]。人为因素对测绘工作影响也比较多，像一些不合理的测绘任务、测量人员不规范的操作行为以及只凭借自身工作经验而不按照行业标准进行测量等，这些问题均会造成数据出现误差。通常作业单位对安全问题比较重视，但也有不依据作业流程、安全施工条例实施操作的现象，自身安全防范意识薄弱，这些行为是安全事故的诱因。还有测量人员掌握现代化设备的技能欠缺，像仪器的使用、技术操作等，这都存在一定的安全隐患。而原材料质量问题和施工设备的管理问题也是测绘工作中常见的问题。测绘行业的快速发展，促使用于测量的仪器变得更多元，在市场中呈现多样化。但在另一方面，市场管理中相应的监管机制并未形成，使有质量问题的设备、仪器流入市场，一旦采购人员工作疏忽，这些设备和仪器进入作业环节后，将会直接影响测绘结果的精确性，严重者对整个测绘工程作业会造成不可估量的影响。成本控制是不动产测绘管理工作的关键。然而，在实际管理工作中，工程预算和编制对施工企业至关重要，而一些企业的管理层对其的重要性认识不足，前期预算环节对工程整体的成本以及未来成果并没有一个完整的规划，预算工作不完善，管理松散表现在缺乏明确的分工，这些现象影响施工的效率，而预算出现问题则带给企业的损失是很严重的。

3测绘工程技术的实践应用

当前我国测绘手段在航天领域应用遥感技术、摄影测量对地籍、界址、建筑物进行空中拍摄，可以获取三维立体式的影像，有效满足相关测量工作需求[4]。采取人工测量与遥感测量融合的模式，获取得到的各类不动产测量数据更加全面、更加准确。摄影测量与遥感技术的实践应用，既能够融合不同的专题内容且又有针对性地进行不动产图的制订，从而使不动产测量工作能够更加有效完成，也为相关行业发展提供科学依据。同时，灵敏度与分辨率较高的摄影装置能够清晰的再现地籍、房产的原貌，所以借助卫星遥感技术实时监控某一领域的动态变化状况，可以为相关研究分析不动产变化规律提供参考资料，将我国国土变化特征和趋势也能清晰呈现出来。借助数字化扫描技术将关键的数据信息地籍图纸、地形等及时导入不动产测量工作中，再借助计算机软件整合分析数据信息，最终生成不动产信息报告。借助数字化扫描技术手段，对周边街道的布局情况、图纸中路线分布状况实现详细了解，门牌号等信息出现变更状况可以及时得到更新。将RTK技术用于不动产测绘工作中，整个测量工作的效率与测量结果的准确性大大提高，此项技术受外界因素的干扰较小，对人为误差有效控制，因其具备自动控制系统，作业精度可以得到大幅提升。

4提高测绘工程技术应用效果的思考

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目前，随着我国科学技术的进步，工程测量技术也取得了巨大的发展和改进，但是从矿产工程测量的实际情况来看，仍然存在很多不足，导致工程测量的准确性有限，未能充分发挥其在矿区测绘作用。因此，在矿区的工程测量中引用先进的工程测量技术，并对其的具体应用进行研究，具有巨大的现实意义[1]。

1矿区工程测量的任务

矿区工程测量的主要内容包括三大类，测量变更的矿区、对矿区图进行测绘、矿区控制测量。矿区测量工作的主要任务是测绘矿区1︰2000比例尺地形图，面积约9.8平方公里，测图等高距为2米；布测勘探基线1760米，基点18个，测绘1︰1000勘探线剖面14条，总长13418.4米；布测取样钻孔30个、探槽19条，测量探槽端点坐标及地质点坐标等；提交相关图件、文字及坐标资料。

1.1矿区工程测量特点分析

和其他的工程测量工作相比，矿区工程测量具有如下特点：第一，和政府的相关部门的联系非常密切，具有较强的政府性质；第二，能够为政府的矿区管理部门提供准确可靠的测量数据和信息；第三，对矿区的调查是矿区工程测量的前提条件和核心内容；第四，由于矿区工程测量的技术较多，所以在实际工程测量中，需要对界址点、宗地以及矿区图进行综合分析，结合实际情况选择合适的工程测量技术[2]。

2工程测量在矿区中的常见问题

2.1有边长度测量存在误差

在对矿区进行测量时，受到多种因素的影响，很可能导致测量的数据和实际情况存误差的情况。最常见的有，因房屋建造不合理导致左右两侧墙体长度的不相等，或前后两侧墙体长度的不相等情况，这些情况的出现会对测量结果的精确性产生严重影响。针对这一问题，需要着眼于测量数据，对其进行分析和处理，结合测量结果，完成绘图，并对面积进行推算。

2.2净高和层高划分不清

目前，在矿区的测量中，普遍存在对层高定义进行具体界定的现象，即将地面和楼面之间的垂直距离、楼面和屋顶之间的距离、上下楼层的楼面间距等作为层高。在实际的测量中，上述定义下的层高本身就存在一定的误差，但是在相关的测量规范标准中，却没有明确规定误差的范围。在净高测量方面，通常将上层楼板的下表面与地面之间的距离看作净高[3]。在对不动产进行测量时，很容易混淆层高和净高的概念，有的甚至会完全按照净高测量的标准来完成所有的测量工作。但是在实际的工程测量工作中，如果具有层高，就必须按照层高的标准进行计算，如果不存在层高，则可以按照净高标准计算。

2.3分摊面积问题突出

在计算矿区的分摊面积时，首先要计算其总面积，然后根据矿区总面积进行推算。如果计算使用的分摊系数比较合理，就需要将其作为依据，对各矿区分摊的面积展开具体化计算。需要注意的是，很多建筑都涉及较多的功能，所以在进行分摊时需要对二级或者多级化分摊问题进行考虑，要求按照具体收益状况进行分摊。如果没有做好面积分摊的有效测量，就很难确保测量结果的准确性。

3工程测量技术在矿区的应用方法

3.1GPS技术的应用分析

GPS技术是现代测绘技术的主要标志，应用范围非常广泛。如果在矿区的工程测量中引入该项技术，将会提高测量工作的整体水平。从当前矿区工程测量的实际情况来看，GPS技术的优势已经明显显现出来，主要表现在如下方面：一方面，GPS技术中的CASS技术可以直接用于图形的定义和计算过程，并可以在此基础上，自动完成对各层级平面图的绘制工作，这样就可以有效解决矿区工程测量中层高计算的问题。另一方面，应用GPS技术对GIS的信息源进行选择时，能将数字化绘图作为重点，完成对数据的更新，进一步扩大CASS技术的应用范围。同时，在GPS技术可以结合RTK技术一起应用于矿区工程测量，能显著提高测量数据的精确度，减少误差[4]。

3.2数字化测图技术的应用分析

数字化测图技术主要应用在矿区测量中，是一项重要的技术条件。该测量技术最主要的优势就是成像的质量较高。除此之外，在实际的测量过程中，应用数字化测图技术可以减少对物力资源和人力资源的消耗，能在较短的时间内完成信息和资料的收集，并在此基础上，运用计算机对收集的信息资料进行快速、有效地处理，根据处理的结果编辑图像，提高数字化绘图的效率。需要注意的是，在使用该技术绘制矿区图时，需要结合数控绘图仪，这样才能为实现测量目标提供可靠保障。

3.3坐标解析法的应用分析

除了上述两种工程测量技术之外，坐标解析法也是不动产测量中的一种常用技术。矿区工程测量包含多个方面的内容：如矿区的用地类型、整体面积、公摊的面积、实际使用的面积、矿区的产权等，测量的过程比较复杂，需要引入估算的方法，尽量确保面积的测量准确。经实践证明，在上述测量中引入坐标解析法可以取得显著的效果。但是在使用该方法进行矿区工程测量时，会涉及一些操作的流程，要确保规范使用。

4结语

对矿区进行工程测量是我国土地管理以及矿区工程测量的一项必不可少的内容，其测量结果可以为矿区开发以及现代化的土地管理提供一定的科学依据。本文通过对三种测量技术进行简要分析以期能给测量工作人员的测量选择上带来一定帮助，确保测量工作更加高效、准确。

参考文献

[1]徐兴彬.不动产测量中的环玦状房地产面积计算方法[J].地理空间信息,2015,17（06）:145-147+15.

[2]冯家政,吴峻,蒋晨瑶.面向不动产实地测量系统的光纤陀螺分段标定技术研究[J].仪表技术,2016,29（08）:1-3+6.

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中图分类号：P124文献标识码：A

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

现在房产测绘部门采用的GB/T17986《房产测量规范》是由建设部和国家测绘局提出,由国家测绘局在1991年5月的《房屋测量规范》的基础上，结合当时科技的发展的生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。该标准由建设部和国家测绘局归口管理。

在当时标准林立、规则繁多、政出多门的情形下，由一个部门出台一部统一的测绘标准，具有划时代作用的和意义，可以说是对当时的房产测绘市场的规范，得到了社会各界的一致拥护。但随着时间的推移，《房产测量规范》出台时的情形与现在相比有了很大的改变，到了必需对其进行修改的时候了。

1、国家采用的大地坐标系统已经改变。大地坐标系是适应一定社会、经济、科技发展需要和发展水平的历史产物。在日新月异的空间技术的推动下，大地坐标系有了长足的发展，社会需要采用原点位于地球质量中心的坐标系统作为国家大地坐标系，有利于采用现代空间技术对坐标系进行维护和快速更新，测定高精度大地控制点三维坐标，并提高测图工作效率。《中华人民共和国测绘法》规定，中国建立全国统一的大地坐标系统。在中国经济建设、国防建设和科学研究中曾发挥了巨大作用的1980西安坐标系因此退出历史舞台，以地心为原点的2000坐标系自2008年7月1日起正式全面启用。而GB/T17986《房屋测量规范》规定：测量规范应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。也就是说，现在的《房产测量规范》仍然采用1980西安坐标系。所以，我们的测量规范对此应作出修改，以适应经济和社会发展的需要。

2、《房产测量规范》执行的依据已经更改。2000年颁发的《房产测量规范》，它是依据当时的《建筑面积计算规则》制定的。2006年《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》，并更改了计算建筑面积规则，在内容上有些条文与《房产测量规范》中的相关条文规定的很不一致，所以造成房地产开发商依照《建筑工程计算建筑面积规范》计算出来的销售面积与房产测绘单位依照《房产测量规范》计算出的确权面积有很大的出入。如《房产测量规范》规定：不封闭阳台，面积计算一半，封闭阳台面积全算；而《建筑工程计算建筑面积规范》上则明确表示，阳台不论封闭与否，均按一半面积计算；致有些开发商热衷于阳台封闭，既不影响他的容积率，又能增大其可销售面积，提高收益率，购房者只能是哑巴吃黄莲----有苦说不出。

3、经济建设的快速发展，直接导致《房产测量规范》相关内容的相对滞后。2000年时高层、超高层房屋出现的概率非常低，且房屋功能区分较为简单。随着经济建设的快速发展和房地产业的持续升温，房地产测绘的房屋的层数越来越高，单体面积也越来越大，功能区较以前丰富，参与面积分摊的单元也比以前增加许多，由此引发的面积分摊及功能区界定的争议此起彼伏，导致面积测算的基准及基调拿捏存在有很大分歧，不利于房地产事业的健康发展。另外，由于现代房屋设计的多样化，楼梯、电梯等井道到达的部位不同，有的直达地下室各层、有的服务于不同类型的楼层，服务对象和使用功能也不相同，因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算时，没有统一的标准；空中花园、入户花园、设备平台、错层阳台等这些也是以前《房产测量规范》出台时所没有注意到的细节，需要测绘人员的经验和智慧来加以解决，导致自由裁量现象的发生。

4、近年来社会对房产测绘的新要求也直接导致要修改《房产测量规范》。房屋面积预测这个在当时并不曾出现的测绘项目，如今在建设部门的规划许可及房屋面积预售方面正起着至关重要的作用。预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。但我们的《房产测量规范》对预测却只字未提，致房屋面积预测无所适从，出现房屋面积预测与实测误差也没有一个很好的解决标准，只能简单的依合同行事。

5 、《物权法》的出台也对《房产测量规范》形成了不小的冲击。《物权法》的出台，创生了新的不动产登记制度，有助于规范房地产交易秩序。而新的不动产登记制度对测绘提出了更为严格和苛刻的要求， “具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”。因构筑物建筑形态各异，很多不符合《房产测量规范》计算建筑面积的范围，这些都要求房产测量改变以前单纯的房屋面积测量模式，测量记录需要登记的建筑物及构筑物的基本信息：长度、高度、面积、体积、点位甚至是影像资料，涉及到被测物体的点、线、面、空间。因此《房产测量规范》对此应作出作出相应的修改和补充。

综上所述，为进一步加强房产测绘成果管理，规范房产测绘行为，保障房屋权利人的合法权益，笔者个人认为对2000年印发的《房产测量规范》进行修订，已迫在眉睫。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准GB/T17986.1－2000《房产测量规范》.