土地增值税税务筹划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇土地增值税税务筹划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04

一、背景

税收体系的完善和税收优惠政策的不断出台促使企业税务筹划水平不断提高。伴随着房地产行业的税制改革，国家对其实施的宏观调控政策越来越多。“国五条”的颁布一方面规范了房地产行业的运作，另一方面避免了投机行为的泛滥。当前房地产行业面临的政策环境较为复杂和多变，新的“营改增”方案也在逐步向房地产行业靠拢[ 1 ]。面对不断变化的税收环境，房地产企业有必要进一步加大对税务筹划的关注力度。作为房地产企业的一个重要税种，土地增值税越来越多地受到财务人员的关注。进一步提高土地增值税的税务筹划水平将有助于企业在面临税收政策不断变化的状况下作出最理智的决策。

二、土地增值税税务筹划存在的问题

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都应当成为土地增值税的纳税人。企业对土地增值税进行税务筹划并不新鲜，研究土地增值税税务筹划的文章也越来越多。然而到目前为止，大多数税务筹划依然只停留在对个别实例的筹划，在税务筹划实践或是可参阅到的文献中，每一例税务筹划方案仅仅只针对该实例个案有效，这并不能为广大房地产企业直接应用和借鉴。为了解决这一问题，建立一个通用的税务筹划模型，将个体化的税务筹划方案公式化就显得极为迫切和重要。土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比例，划分税率累进级次。正是由于这种超率累进税率才使得房地产企业土地增值税有了税务筹划的空间。此外，纳税人在建筑普通标准住宅出售时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额纳税。此项优惠政策一方面给企业带来了减少税负的优惠，另一方面也为企业税务筹划提供了一个切入点。

三、土地增值税税务筹划模型

（一）建立模型的意义

在纳税筹划实务或一些研究文献中，所提及的税务筹划都是以实例为依托，根据一个公司或企业的数据来进行税务筹划。这样，一方面，税务筹划的计算量会变得十分复杂，企业为了寻求最佳方案，需要不断地调整项目的各类预期数据，进而计算税务筹划的可行性，要得到最优方案可能需要进行多次策划和计算；另一方面，每一个企业的税务筹划方案都有其自身的特点，其他企业要想复制和效仿并不切实，主要体现在数据类别和大小的不一致性上。因此，实例的税务筹划只能起到一种引导方向的作用，而具体如何去做，还要一遍遍地去试探各种方案的可行性。税务筹划模型的建立，有助于解决上述两方面的局限性，不仅可以简化计算量，还可为更多的企业所借鉴。企业依据模型的前提条件并根据项目特点套入自己的数据，就可选择适合企业的税务筹划方案，并根据二元一次函数方程的递增递减性得出企业的最佳筹划方案。

（二）模型的建立

假设房地产企业A目前有个待售项目，属于普通标准住宅，这个项目的预期销售收入用字母Y表示，土地款和房地产开发成本用字母X表示，其他计入损益但不计入扣除项目的支出用Z表示，项目增值率用n表示。模型中涉及的税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、契税3%（因地方教育费附加税率并无统一标准，且实际数额很小，在建立模型时暂不考虑这一项税费，房地产企业在实际应用模型的过程中，可自行加入地方教育费附加因数，届时推导出的系数将会出现微小的偏差）。

本模型依据项目的增值率整体分为三种情况：项目增值率低于20%、项目增值率等于20%、项目增值率高于20%。在最后一种情况下，将根据增值率的高低分别推导出两种税务筹划方案：降低增值率和分割收入。

1.利用税收优惠临界点

（1）项目增值率低于20%

在增值率低于20%时，企业虽然享受土地增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，一般企业很少会为了避税而大幅度降低销售价格，并且在低于20%时，企业并没有充分享受到税收优惠，这种情况的税务筹划可以通过简单的增加销售额来实现，在此不作分析。

（2）项目增值率等于20%

土地增值率可用下列方程式表达：

化简可得，=0.2，分子代表土地增值额，分母代表可扣除项目金额。

营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。

分析土地增值率化简后的公式会发现：如果收入增加a元，即营业收入变为Y+a时，根据真分数的性质，毫无疑问土地增值率会上升，那么企业就无法享受税收临界点带来的优惠。如果成本增加b元，即土地款和房地产开发成本变为X+b时，此时增值率的分母增加，分子减少，故而增值率会低于20%。接下来再调增营业收入Y，便有了充分享受税收临界点的优惠空间，那么Y究竟可以增加多少呢？

令=20%，经过化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是当Y增加额不超过1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以享受税收优惠。在保证税收优惠的前提下，显然可以看出Y的增幅比X大，这就意味着企业可以赚得更多的利润。但收入增加的范围是有所限制的，详见下文。此外，除了土地增值税享受优惠外，还应考虑到营业税的增加以及以营业税为基数计算的城建税和教育费附加的增加。

当Y和X同时调增时：

营业收入：Y+a；营业税：5%（Y+a）；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。

税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b

令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。

根据以上推导，得到了a的取值范围，即1.059b

以房地产企业为例。假设万科某集团公司计划销售收入即Y=100亿元，开发成本为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n恰好为20%，通过同时增加收入和成本来进行税务筹划。假设增加成本b=10亿元，那么收入增加额a的取值范围为10.59～12.84。当a=11时，利润增加为0.395亿元；当a=12时，利润增加为1.34亿元。由此可以知道在推算出的取值范围内，a越大则税前利润增加就越大。但是，在增加房地产开发费用时，需注意税法规定的比例限制。在对销售额进行调增时，应当注意结合消费者的购买需求合理制定销售价格，不能一味地盲目增加b和a。

（3）项目增值率超过20%

当增值率超过20%时，为了享受税收优惠，同时又提高利润，顺着前面的思路，可以采用提高成本的方法。通过销售价格不变来降低增值率，或者成本不变来降低销售价格，都可以达到这样的目的。然而同样是性价比提升，第一种方式可以提升商品房的质量，因此建议选用第一种方式进行税务筹划。

仍以上文中的房地产企业为例，假设Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，采用上述税务筹划方案，通过增加b来降低增值率从而增加利润。将上述取值代入公式可得b的取值范围3.34

随着“营改增”的全面推行，势必对房地产行业的税务筹划造成影响，对于未超过临界点时进行的税务筹划，“营改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能导致增值税的上升，进而造成以其为计税依据的城建税及教育费附加的上升，使得利润下降；对于超过临界点以后进行的税务筹划，“营改增”以后，由于销售价格不变，成本上升，很可能造成增值税进项税额的上升，进而减少增值税税负，从而影响城建税及教育费附加的下降，最终使得利润上升。

2.利用B公司分割收入

根据上述推导结果，当增值率n大于27.3%时，无法通过单纯的提高成本来实现税务筹划的目的。此时可以通过其子公司B将收入分为两部分[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价格将房产销售给子公司B，从而享受税收优惠不缴纳土地增值税，再由B公司以预期收入的销售价格将商品房出售。在这种方案下，因子公司是不属于可享受20%税收优惠的企业，此时，如果A公司在税务筹划前的增值率在50%以下，那么A公司要适用30%的增值税率，税务筹划后，B公司也要适用30%的增值税率，并不能为企业增加更多的利润，反而会因为重复征收的营业税以及增加的契税而降低利润，因此，采用B公司分割收入的方案应当适用于A公司税务筹划前增值率超过50%的情况。假设A公司的增值率介于50%～100%之间，适用40%的增值税率，税务筹划后A不缴纳土地增值税，子公司B适用30%的增值税率，由此降低适用的税率来增加利润。

（1）在税务筹划之前

营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。

（2）在税务筹划之后

1）A公司

营业收入：（600/467）X

营业收入计算如下：为使A公司的增值率恰好为20%，用M表示营业收入，需满足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；营业税：（600/467）X×5%；城建税及教育费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。

766时，税务筹划前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那么，用此税务筹划方案，应当注意增值率的取值范围，即60.97%

以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为0.265亿元。显然，在适用范围内，增值率越高，税务筹划后增加的利润就越高。

在上述筹划方案中，由于营业税是以全额计征的，因此在A将商品房销售给B时，B多承担了一部分营业税以及由此增加的城建税和教育费附加（重复征税），且B公司并不能享受20%增值率的优惠临界点政策，另外还加收了一道契税。房地产行业在2016年实施“营改增”后，本方案的税务筹划将更有助于节税，既避免了重复征税环节，又减少了以此为计税依据的城建税及教育费附加。

上述模型推导结果如表1所示。

四、结语

通过对土地增值税税务筹划建立模型进行研究，可以为广大房地产企业提供通用的税务筹划方案，企业可以根据自身的经营数据在模型推导出的范围内选取适合自己的最优税务筹划方案。此外，上述模型的研究仍有不足之处，由于印花税税率较小，并且如果考虑到印花税的成分会使计算变得繁冗复杂，因此在建立的模型中未考虑印花税的变动在税务筹划中的影响。一般来讲印花税缴纳的数额较小，企业在实际套用模型进行税务筹划时，尽量不要打球，以免因为小的误差造成税务筹划失败，可以在变量浮动范围内选取更稳妥的方案。土地增值税的税务筹划在房地产企业的财务管理中有很重要的地位，房地产行业的计税基础通常是以万为金额单位，缴纳税款时涉及的金额也较大，这就要求企业的财务人员掌握好税务筹划这把利器，在激烈的市场竞争中为企业减轻税收负担。这将依赖于企业税务筹划方案选取是否恰当。此外，房地产行业在国民经济中占有重要地位，是一项关系国计民生的产业，其所处的政策环境时常变化，为了企业能够在复杂的经济环境中谋求一席之地，扎稳脚跟，企业的管理者尤其是财务人员应当积极学习税收知识，灵活地运用税务筹划来争取企业利润最大化。

篇2

中图分类号:F812.42 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前,对房地产企业来说,如何进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为,可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

一、 纳税筹划的原则

1.事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前,通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。

2.守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨,企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。

3.经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”,看是否经济可行,税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出,需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。

二、纳税筹划的方法

(一)收入分散筹划法

按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。

例如:某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

(二)临界点筹划法

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。

实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加扣除项目,以高质低价来占领市场。

假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%。由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。当然,企业并不是把价定得越低越好,当所提高的售价带来的收益大于提高售价而增加的税费支出就是值得的。

(三)费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。

(四)利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。

(五)建房方式筹划法

根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。

第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%―60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。

第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。

三、企业进行税务筹划应注意的问题

(一)国家应尽早完善税务筹划的立法工作

完善、规范的税法是企业进行税务筹划的前提,只有在税法的引导和约束下企业才能更好地进行税务筹划。从我国现阶段完善税收立法工作来看,笔者认为应解决以下问题:1.健全税收一般性规范,减少税法漏洞,杜绝企业避税行为;2.改革征管体制,走现代化征管之路;3.税收立法要贯彻透明、简明、操作性原则。

(二)增强企业纳税人的纳税意识,树立正确的税收筹划观念

企业纳税人自身的税务筹划意识和筹划能力是成功开展税务筹划,节约税金支出的关键。这需要企业领导和财务人员要树立税务筹划意识,规范税务筹划基础工作,包括设立完善、客观、规范的会计账目和编制真实的财务报表,发挥税务会计的作用,尽可能使纳税人税收负担降到最低。另外,企业税收筹划的目的是减轻税收负担,提高经济效益,那么通过减轻税收负担可以实现税后利润最大化,但纳税人在取得税收收益的同时,还必须考虑税收筹划方案中的成本问题,只有当收益大于成本时这种方案才是可行的,所以企业在税收筹划时要注意只有总体收益最大的方案才是最优的。企业要根据自身的情况,选择合理的筹划方法。

(三)企业着力培养专业税务筹划人员

税务筹划是一种高层次的理财活动,要求筹划人员不仅具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学、管理等各方面的专业知识,还要具有严密的逻辑思维、统筹谋划的能力。因此企业要培养精通多门学科,具备相当专业素质的税务筹划专业人员。

参考文献:

篇3

我国的土地增值税暂行条例自1993年以来，其目的主要是为了合理调节土地增值收益，通过土地增值税的征收来实现对房地产行业利润进行调控和分配。从税制和税率设置方面看，对房地产企业的相关经济效益的获取与实际的利润增长具有重要的影响，具体在土地增值税的相关规定中，土地成本与开发成本以及融资利息直接影响土地增值税款的多少。因此，合理预测土地增值税税负，合理规划投资，有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策，作为房地产企业税务相关工作的重点，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率，进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

(一)有利于适应日趋激烈的市场竞争

在当前市场经济体制的发展模式之下，进行房地产企业相关的土地增值税的税务筹划工作不仅能够对政府与企业间合理的税务关系进行良好的确定，同时还能够使得房地产企业在当前市场竞争极为激烈的条件下，有效的增强自身的核心竞争力的建设[1]。近些年来，我国政府对于房地产行业进行了大力的调控，这就使得房地产企业的税务负担和风险在逐年增长，企业利润和经营效益出现了显著下降。在这种宏观背景下，作为房地产企业的重要税种之一，土地增值税筹划与房地产企业经营规模和投资决策是息息相关密不可分的。

(二)有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新

当前国家对于房地产企业的相关宏观调控的手段不断加强，这就对房地产企业内部所进行的财务管理提出更高的要求，必须从税务和资金管理方面降低风险，增加效益。如何有效提升房地产企业资金利用率方法之一就是通过土地增值税的税务筹划，能够使得房地产企业特别是高杠杆企业优化财务结构，提高资金使用效率，建立资金风险预警。税务筹划不仅是预测，更要在执行中及时反馈和修正，进而能够有效提升税务筹划工作的工作效率，有针对性的将房地产企业在土地增值税方面的具体工作规划应用到实际经营与管理工作中，从而能够帮助企业最大化的获取经济效益。

二、当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题

就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：第一，土地增值税税务筹划的相关工作没有得到有效的实施，同时房地产企业在进行自身企业的税务筹划时往往沿用原有的税务筹划模式，这就使得虽然设计了税务筹划工作，但是实际的效果不强，甚至是在一定程度上违背了房地产企业的经营理念，直接影响到房地产企业的经济效益。第二，一些房地产企业在进行土地增值税的税务筹划工作的过程中，往往会出现有一定的实际工作与预期工作计划出现偏差的问题，部分工作者没有按照实际的制定的工作流程以及规划进行工作，或是只注重整体性的工作，而对于个体工作出现缺失，因此导致了税务筹划中缺乏科学性的分析，使得企业进行的税务筹划工作根本不能为企业的发展带来一定的参考性意见。第三，没有考虑地方政府的政策对土地增值税的影响。在实际政策的执行过程中，地方性政府的相关规划以及制度的制定也会对房地产企业的土地增值税产生一定的影响。以广西桂林市为例，为了提高城市中心土地使用率，了低效用地相关优惠政策。在低效用地政策中，房地产企业需规划住宅总面积10%以上的保障房建设，并将此部分的房产以成本价销售给当地政府，该政策对土地增值税影响较大，房地产企业若在投资决策期没有充分了解和考虑地方政策的影响，会产生不必要的税务风险。

三、房地产企业土地增值税的税收筹划策略

(一)利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作

原有税收的重点主要就是将业务的核心放置在土地增值税的相关制定上，而对于土地增值税税务筹划工作的主要目标就是通过进行相关的工作最大限度上使得增值率降低，继而使得在实际税收过程中能够为企业减少或是免除掉对应的土地增值税务税款的缴纳，通过此种方式就能够极大程度上降低开发成本的投入，继而提升企业的经济效益的比例获取[2]。其主要就是通过临界点的界定，来对于企业经营管理过程中的各种形式进行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣项目开展税收筹划

在房地产企业进行土地增值税的税务筹划过程中，还可以适当进行利息的收入与支出来从资金周转的角度进行项目金额的划算与抵消，通过这种方式的应用，使得土地增值税的税费要较于之前相比有明显的降低，进而使得房地产企业整体降低税务负担和财务风险，提升经营现金流量。而在土地增值税的相关规定中，相关政策的指明使得其从很大程度与意义上获取了房地产相关开发工作的发展方向，同时也促进了相关工作的概念与模式的革新。

(三)利用建房的方式进行税收筹划

在税法的相关规定中，由于部分的建房行为在实际归属界定中不能够被划入土地增值税的税收范围之内，因此此类房地产的建设能够有效的减少或是避免出现土地增值税的税款缴纳。企业通过运用代替方式取得客户的土地使用权在相应的土地上进行房地产的建设，在此过程中企业之间代表客户进行房地产项目的开发，但并不具备有土地的所有权，因此此项活动进行的房地产建设中土地增值税的支出极少，甚至在项目较深规模较小的情况下不支出额外的土地增值税。

(四)利用统筹的手段开展税收筹划

地产行业土地增值税的增值额与增值率是具有较大差异的。其中最为重要的原因是相同的房地产企业经营状况、经营档次以及规格模式上都存在有较大的差异，因此所导致的客户质量以及所制定的价格不尽相同，这就使得地区间的房地产开发成本会由于多种原因导致差异性较大。因此在进行相应的房地产市场土地增值税的降低方面，部分房地产企业可以采取统筹兼顾的方式，将不同价位的房地产收入进行数据的整合后，进行集体上报，这就能够在当前形势下有效进行土地增值税的降低[4]。

(五)税务实际操作的风险内容

篇4

关键词：

房地产；土地增值税；税收筹划

当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

参考文献：

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2014(4)：360-366.

[2]陈瑾.房地产企业税收筹划问题探索[J].行政事业资产与财务，2014(9)：56-57.

[3]马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2014(30)：83-84.

[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.

篇5

（一）房地产无序开发促进实施土地增值税条例

由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。

（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加

土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。

（三）涉税风险和监管力度不断变强

房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。

二、房地产企业土地增值税税务风险分析

（一）确立风险评估指标

要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。

（二）选取样本数据

本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。

（三）分析土地增值税税务风险评估结果

倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。

与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。

三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨

（一）提高风险筹划意识

土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。

（二）与税务机构保持高度的联系

房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。

（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度

篇6

近几年间，由于房价的迅速攀升，房地产企业已经成了众矢之的，大家要求降低房价的呼声很高。国务院、税务总局等部门相继出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段。国家上述一系列政策的出台，致使我国的房价受到了一定程度的限制，为此，房地产企业要想获得更大的利润，就必须要设法降低成本。而税费作为房地产企业非常重要的成本支出，大概占到总成本的30%左右，始终是房地产企业关注的重点项目。

土地增值税作为房地产企业的主要税种之一，对企业的利润有着举足轻重的影响，随着近年来土地增值税征收的逐步严格规范，房地产企业的成本将进一步增加，生存空间进一步受到挑战。为此，结合房地产企业的实际情况，充分利用可操作性的税务筹划方法，针对房地产企业的土地增值税进行一定的筹划，就具有更为重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税的具体筹划方法

1、利用合作建房方式筹划

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只需要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。企业可充分利用优惠政策，实现双赢。

2、合理控制扣除项目金额

这一项主要是针对大型房地产企业而言，因为大型房产集团一般除了建造普通标准住宅以外，还将建设很多其他类型的房地产，是否分开核算都将取决于住宅的销售额和扣除项目的金额。

例如：某房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元，包括两项，普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

① 如果不分别核算，计算过程如下：

销售税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元

全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元，

增值额=5000-3475=1525万元，

增值率=1525/3475×100%=43.88%，

应缴土地增值税=1525×30%=457.5万元；

② 如果分别核算：

普通住宅的销售税金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165万元，

全部可扣除项目金额=2200+165=2365（万元），

增值额=3000-2365=635万元，

增值率=635/2365×100%=27%，

应缴土地增值税=635×30%=190.5万元；

豪华住宅的销售税金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110万元，

全部可扣除项目金额=1000+110=1110（万元），

增值额=2000-1110=890万元，

增值率=890/1110×100%=80%>50%，

应缴土地增值税=890×40%-1110×5%=300.5万元，

两项累计共缴土地增值税=190.5+300.5=491万元。

通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出33.5万元税款，这主要是因为普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以下一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内，可以采用通过完善配套设施等增加可扣除项目的金额的方法有效避税，这样不仅可以节省税款，还可以改善房屋质量，增强竞争力。

3、分开核算销售毛坯房和装修房的收入

很多房地产企业在出售房屋之前已经对其进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施，此类房屋称之为装修房。房地产企业销售这两类房屋的增值率会有差异，也给税务筹划带来了空间。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业做大做强的必经之路。

4、房地产投资、联营免税规定的利用

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。因此，房地产企业就可以利用销售的有利条件，对准备购买房产从事经营活动的单位，以房产作为投资成为新项目的合伙人，这样又可以节约购房投资人的购房预算支出，增加新项目的流动资金，使新项目更快地开业经营。如果其合伙人资金充裕或房地产企业急需货币资金，也可以在短期内将投资的房产股权转让给其他合伙人以获得流动资产，实现销售的目的。这样既不用缴纳土地增值税，又可以免征销售不动产营业税，大大减轻税负。

二、结 论

总之，土地增值税税务筹划的理论空间和市场空间都很大，每个房地产企业纳税人都应该加强对自身税务筹划的关注，以实现企业的长远发展。

税务筹划对于征纳双方来说永远是一个争论不休的话题，笔者对于这个话题的主体之间提出了一些合理化解的方式和说法，期待对于企业能够达到筹划的目的，也希望税务部门能够结合纳税企业的实际情况进行合理的政策调整，假以时日，笔者将继续进行相关课题的研究，对于双方的关系处理提出更加合理化的建议。

参考文献：

篇7

[摘要]本文针对房地产开发企业的土地增值税清算问题，首先概述了房地产开发企业土地增值税清算中存在的各种问题，进而详细介绍了房地产开发企业土地增值税清算具体实施措施，可以为房地产开发企业土地增值税的清算管理提供合理的参考。

[

关键词 ]房地产开发企业；土地增值税；清算

土地增值税在房地产开发企业整体税负中占有较大的比重，是房地产开发企业税负结构的重要组成部分，也是房地产开发企业纳税筹划管理的重要内容。近年来，国家不断强化了对于房地产开发企业土地增值税的规范化、公开化清算，对于指导房地产开发企业的土地增值税管理起到了重要的作用。但是由于房地产开发企业土地增值税清算过程相对较为复杂繁琐，因此在清算过程中仍存在着一些问题，如何进一步的规范完善房地产开发企业的土地增值税清算工作，成为企业以及相关管理部门的重要工作。

1房地产开发企业土地增值税清算概述

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，对于房地产开发企业而言，土地增值税就是以企业转让房地产以后所得收入扣除企业的开发成本以及费用支出余额为依据，按照相应税率计算增值税。设置土地增值税的目的就是为了控制房地产行业的暴利问题。然而，由于房地产开发企业项目建设开发过程中成本项目非常多，核算较为复杂，因此除了根据预计销售收入预征以外，大部分的房地产开发企业的土地增值税都是在清算阶段缴纳。

2房地产开发企业土地增值税清算要点分析

（1）准确的界定房地产开发企业土地增值税的清算条件。对于房地产开发企业土地增值税的清算条件，一般情况下当房地产开发企业开发项目建设竣工、完成销售，或是直接对房地产开发企业所拥有的土地使用权进行转让，再或是整体对未竣工决算的开发项目进行转让，必须及时进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的项目、转让建筑面积超过85%、获得销售许可三年内未完成销售的、申请注销税务登记但未办理增值税清算的房地产开发企业建设项目，应该积极的进行土地增值税的清算。需要注意的是，房地产开发企业在进行土地增值税的清算过程中，如果存在未转让的房地产，则清算时不列收入也不扣除成本及费用。清算以后销售或者是年限超过一年的使用过的房地产，则需要按照转让旧房及建筑物等相关政策对土地增值税进行计算并清算。

（2）确保土地增值税清算时收入计算的准确性。对于房地产开发企业转让所获得的收入，主要是指房地产转让销售的全部价款以及相关的各项收益，主要包括了货币收入、实物收入和其他收入等几方面的内容。在收入的确认过程中，需要注意的是如果清算时已经出具了房地产商品房销售发票，则应该根据发票中所确定的金额来确定收入；如果没有开具全额发票，则需要根据销售合同中的相关规定确认收入。对于合同中商品房面积与实际测量面积存在出入导致补退房款的问题，应当在计算增值税时予以相应调整。对于各种职工福利、债务抵偿、拆迁换建、投资等将房产转让为非货币资产的处理，也需要按照房地产的市场价格进行价值评估后确认收入。为了确保收入审核的顺利，房地产开发企业在进行土地增值税的清算时，应该全面的准备立项报告、测绘报告、规划许可证、销售许可证等材料，尤其是确保收入与房地产面积之间具有合理的逻辑关系。

（3）准确的确定扣除金额项目。在房地产土地增值税清算过程中，房地产开发企业必须全面清楚土地增值税的可扣除项目，主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、财政管理部门规定的其它扣除项目等5项内容。其中，最为关键也最为重要的内容就是开发土地和新建房及配套设施的成本，也就是开发成本的扣除，主要包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6部分的内容，为了确保税务管理部门审核通过，对于可扣除的开发成本，应该确保所有成本尽可能地都取得了合法凭据，而且是实际发生的，对其进行准确的归集计算。

（4）准确的计算土地增值税税额。对于土地增值税税额计算，相对较为简单，计算公式为土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算中关键是要合理的确定适用税率。具体的计算流程为，首先确定实际收入总额、已预缴土地增值税、取得土地使用权支付的地价及相关费用、房地产开发成本、房地产开发费用、允许扣除的税费、加计扣除额、允许扣除的项目金额、单位扣除项目金额等一系列的计算因子，之后确定增值额、增值率，进而确定适用税率为扣除系数，最后计算应缴纳的土地增值税。需要注意的是土地增值税是以房地产开发企业成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，对于房地产开发企业土地使用权分期分批开发、转让的，扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

3基于清算管理的房地产开发企业土地增值税税收筹划措施

在当前形势下，国家对于房地产开发企业的土地增值税的预征、清算管理越来越严格，征管力度和清算力度不断加强，在这种形势下，作为房地产开发企业应该进一步的强化土地增值税的税收筹划，防范税收风险，合法合规的实现增值税税负率的降低。具体的土地增值税收筹划措施可以在以下几方面采取措施：

（1）合理合规的利用好各种特殊项目扣除。在房地产开发企业的土地增值税税收筹划中，应该合理的利用好国家现行政策中有关的扣除规定，以减少税负的支出。例如，在我国土地增值税暂行条例实施细则中规定财务费用的支出可以按照实际金额进行扣除，房地产开发企业可以根据利息支出抵扣进行相应的税务筹划。房地产开发企业可以利用这些政策要求，在法律允许框架范围内，增加抵扣。

（2）合理的对房地产开发企业的开发成本以及期间费用进行划分。在清算中应尽量避免分期清算，在收入方面尽量避免关联交易定价带来的争议，降低非普通收入。在支出方面，由于在我国相关的法律法规及政策中，明确规定房地产开发成本可以按照实际金额扣除，因此在土地增值税的税收筹划管理方面，应该尽可能的据此制定筹划方案。例如，可以采用费用位移的方式，将开发费用转变为开发成本；同时进行车位筹划，避免将车位成本作为公共配套；采用车房同购等营销手段，加大成本抵扣。

（3）防范税务筹划风险问题。在房地产开发企业土地增值税的税务筹划管理方面，应该重点防范房地产开发企业土地增值税的税收筹划风险。尤其是全面的控制好由于成本分摊不规范、结算与申报不符、发票管理违规等各种可能造成出现税务风险的问题，严格确保土地增值税税务筹划的合法合规。

4结语

在房地产开发企业土地增值税的具体核算过程中，房地产开发企业以及业务处理部门，应该重点明确房地产开发企业的土地增值税清算条件，规范清算审核，准确的确定成本及可扣除项目，以确保房地产开发企业土地增值税清算的规范、准确。

参考文献：

篇8

一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区

（一）房地产企业纳税筹划现状

目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：

第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。

第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。

第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。

第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。

（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区

近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：

误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。

根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。

然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。

房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。

误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。

根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。

于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。

误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。

根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。

从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法

（一）采用不同税种进行纳税筹划

房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。

（二）采用合作建房模式进行纳税筹划

代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。

（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划

土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：

（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划

实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。

房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。

三、结论

目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。

篇9

随着社会经济的快速发展，各种企业发展非常迅速。企业面临的税务种类繁多。土地增值税就是其中的一种。由于，土地增值税对企业的利润有着重大的影响。所以，合理筹划土地增值税对企业而言是非常重要的。土地增值税的筹划方案有很多：合理定价的筹划方案，增加扣除项目金额进行纳税筹划方案，不同增值率的房产是否合并的筹划方案，销售分立进行纳税筹划的方案，由于土利用开发标准减免优惠进行筹划的方案等等。不仅仅可以减少企业的税负，而且还能够增加利润。

一、地增值税概念以及重要性

土地增值税指的是“将房地产转让后取得的收入，同时，要减去法定扣除项目金额的增值额作为计税的依据，然后按照四级超率累进税率进行征收”。土地增值税的征收有利于国家加强对房地产交易市场的调控和对房地产开发商的管理，同时，对于炒卖土地的行为可以进行有效地遏制，防止这些人谋取暴利，除此之外，也可以增加政府的财政收入，为经济建设注入大量的资金。所以，土地增值税的意义是非常重大的。

二、利息支出在土地增值税筹划中的运用

利息支出是土地增值税筹划众多方案中的一个非常有效的方法。企业在进行土地增值税筹划的时候会遇到很多的问题，面临很多的风险。这就需要仔细分析这中间存在的问题。积极采取有效的措施进行规避风险。减轻企业的税负。企业在开发房地产的过程当中，都会出现大量的借款。所以，采用利息支出的土地增值税筹划方案是非常方便有效的。《土地增值税暂行条例实施细则》对土地增值税筹划中利息扣除标作有着明确的规定。在计算企业的土地增值税时，利息扣除有两种标准。某企业在能够按照转让房地产项目分摊利息，同时，又可以提供金融机构的贷款证明的前提下，将房地产开发项目时的借款利息设为a，取得土地使用权支付的金额和房地产开发的成本假设为b，那么允许扣除的开发费用为（5%×b+a），如果房地产企业在开放的时候不符合以上的条件，那么，允许扣除的开发费用为10%×b，令两者相等就可以得出：a=5%×b。

在将利息支出是否作为单独扣除项目时，企业需要综合考虑各个方面的因素，根据企业的实际情况采用比较合理有效的利息支出方案。下面我们来看一个房地产开发企业的两个案例。实际分析这两个案例来看一下利息支出在土地增值税筹划中究竟该如何运用。

案例1：某房地产企业在开发一批商品房。花费了1500万元取得了土地使用权，开发此项目的的成本为2500万元，在不超过商业银行同期同类贷款利率的前提下，并且按转让房地产项目时候的分摊利息花费为250万元。除此之外，假如该企业能够提供金融机构的证明，并且愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：250+（1500+2500） ×5%=450（万元）；假如该企业不能够提供金融机构的证明，并且不愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：：（1500+2500）×10% =400（万元）。因此可以看出，在该企业能够提供金融机构的证明，并且愿意将利息支出作为单独扣除的内容的时候，企业的税负是最轻的，并且收益是最多的。

案例2：假设我们将案例1中的按转让房地产项目的分摊利息花费为150万元。那么，假如该企业能够提供金融机构的证明，并且愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：150+ （1500+2500） ×5% =350（万元）；假如该企业不能够提供金融机构的证明，并且不愿意将利息支出作为单独扣除的内容，那么，该企业所扣除的费用最多为：：（1500+2500） ×10% =400 （万元）。由此可以看出，在该企业不能够提供金融机构的证明，并且不愿意将利息支出作为单独扣除的内容的时候，企业的税负是最轻的，获得的收益也是最多的。所以说，利息支出在企业增值税筹划的过程中是非常重要的，也非常有效地解决方案。因此，企业在增值税筹划方案时，可以根据企业的实际情况选择合适的利息支出方案，这样，企业获得的税后纯收入将会大大增加。除此之外，企业的工作人员也要对企业运营和与企业税收相关的法律法规非常的熟悉和了解，在企业增值税筹划的过程，才能够找到最为合理的解决方案。

三、结论

利息支出在土地增值税筹划中扮演非常重要的角色，是土地增值税众多筹划方案中非常有效合理的一个解决方案。国家税务总局很早就了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：“对于房地产企业中满足条件的，必需要清算房地产企业开发项目中的土地增值税”。房地产土地增值税筹划方案非常之多，而利息支出则是最为合理有效的方案。这种合理的税收筹划对于降低企业的成本，获得较高的利润，并且增强企业自身竞争力都有着非常重要的意义。所以，本文主要分析了土地增值税的概念和重要性，以及运用实际案例分析了利息支出在土地增值税筹划中的合理运用。

参考文献：

[1]田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划J].商场现代化，2007（31）：68

[2]张金钟.余海生浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧[J].现代商业，2010（36）：97

篇10

一、土地增值税政策演变

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。

2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。

从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。

二、土地增值税税收筹划策略

1、降低适用税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。

（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。

（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。

举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。

2、增加扣除金额

在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。

从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。

（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。

（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。

（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。

最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。

【参考文献】

篇11

土地增值税的征收是为了调节土地增值收益。目前，土地增值税已经成为企业所得税并列的三大税种之一，是国家财政收入的重要组成部分。增值税直接关系着企业的经营成本和持续发展，对于房地产行业土地增值税企业，如何通过会计处理来进行合理的纳税筹划是值得研究和探讨的问题。

一、房地产行业土地增值税概述

作为我国国民经济的重要产业支柱，房地产行业每年会产生巨大的税款，随着社会经济的迅速发展，房地产行业的土地增值税成本不断升高。在我国，房地产增值税的税率通常以超额累进形式来计征，一般在30%～60%之间。企业通过采取有效的措施来进行土地增值税纳税筹划，可以有效地提高企业利润，降低企业税负，有利于企业实现长期稳定的发展。房地产企业最关心的问题就是规避纳税风险，最大限度地延长抵押税额缴纳时间。在实际的纳税过程中，许多企业都选择且采用1%～3%的预征率，这样一来需要在项目结束时对它们进行汇集清算，进而实现了缴纳税款时间的递延，对企业十分有利。此外，房地产企业还应充分利用国家关于税收的优惠政策，通过调整销售价格和增值额等手段来使企业缴纳的增值税率得到进一步降低，实现节省税费的目的。不仅如此，企业应提高税务风险的防范意识，做好税收风险的防范和规避，对于增值税缴纳做好合理安排和筹划。

二、土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理直接关系着企业的经济利益，从会计核算的角度考虑，房地产开发企业土地增值税成本具有明显的特点。主要表现为：首先，会计中的责权发生制是土地增值税成本计提的基础；其次，在确定土地增值税的支出时，应该严格按照税法中的相关规定来进行，房地产企业应设置必要的营业税及附加、应交税费、待摊费用等账户，利用这些账户对土地增值税的成本进行详细核算。在房地产企业需要多个项目同时开发的情况下，要对不同的项目进行分别的核算。房地产行业与其他行业相比具有一定的特殊性，通常房地产开发商都采用预售制度，所以在项目建设过程中会先收到客户的预售收入，等到建设项目完工后再结算收入。我国的税法中有明确的规定，预售收入增值税的征收是按照一定的比例进行的，当项目全部清算完成后根据实际金额进行多退少补。

第一，在取得预售收入的情况下，房地产企业应该按照一定的比例预缴土地增值税。具体的处理过程为：先借记待摊费用，再贷记应交税费，最后核算应交土地增值税，到了实际缴纳税款阶段，借记应交税费，贷记银行存款。

第二，当建设项目竣工验收合格后，如果符合收入_认条件，则按照当期的结算收入和成本的计算方式来进行，借记“营业税金及附加――土地增值税”，贷记“待摊费用――预缴土地增值税”。

第三，当项目办理结算后清算土地增值税时，要根据实际情况来合理调整前期的土地增值税款和计提的增值税费，税务局签发增值税清算报告后，有明确的清算金额，借记“营业税金及附加――土地增值税”“待摊费用――预缴土地增值税”。贷记“应缴会费――应交土地增值税”在进行补交时，应借记“应交税费――前期积累已预缴的土地增值税款”。

三、房地产企业土地增值税税收策略

（一）利用国家税收优惠政策

近年来，国家提高了对房地产增值税收的重视程度，出台了一系列税收优惠政策。房地产企业应充分利用国家税收优惠政策进行税收筹划，在准确核算增值额的基础上，通过合理调整增值额与扣除项目金额的比例，实现税费缴纳的优惠，减轻企业的纳税负担。此外，企业还应结合企业实际情况和国家相关的法规政策来制定税收筹划方案，尽量实现总税收最低。对于合作开发房地产的税收优惠，需要合作双方商定按照一定的比例来分配，双方中一方负责资金，另一方负责土地。对于这种形式的合作，企业可以暂时减免土地增值税，使双方企业以较低的成本取得房地产，有利于双方的合作共赢。对于代建房，由于税收中只收取一定的代建费，而且代建房的营业税率只有3%，所以代建房是房地产企业开发的一个很好的选择。

（二）利用税收临界点进行纳税策划

房地产增值税有等级之分，房地产企业在进行纳税筹划时，应对临界点进行控制，在进行充分的测算后，衡量税收优惠与收入之间的关系，对房产销售价格进行合理控制，使房产增值率趋向理想值，尽量使增值额在起征点的优惠范围内。在房地产项目的两种不同利息支出计算方式中，应该选择较高者。此外，装修和费用转移也是实现扣除项目金额增加的有效手段，可以使增值额控制在目标范围内，但是要保证严格遵守税法规定，严禁出现偷税漏税行为。

（三）其他方式

根据项目的实际情况来确定项目的核算方式，即分开核算或合并核算，这是降低土地增值税的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房选择分开核算时，能够享受到的增值额小于扣除项目金额之和的20%的税收优惠政策。物业管理基金、公建维修基金、公共设施尚未建造的报批报建费用、出包工程还没有办理最终结算的都属于税法允许的三项预提项目，利用预提费用的税前扣除政策，有利于企业实现纳税优惠。

四、结语

我国的房地产行业具有广阔的发展前景，房地产土地增值税的会计处理对房地产企业的可持续发展具有重要的作用。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业应认清发展形势，掌握税务处理方法，在遵守税法规定的前提下，通过合理的土地增值税税收筹划来降低企业的税负。通过利用国家税收优惠政策、对税收临界点进行纳税策划等手段，规避税收风险，使企业得到优质发展。

（作者单位为宁夏万耀生物科技有限公司）

篇12

税收筹划首先要求的就是要以国家税收相关政策、法律法规为依据，纳税人可以针对日常运作中税种进行科学合理地规划，实现税负降低的目的，在税务风险有效规避的同时，将效益提高，利润达到最大化。在我国经济社会发展过程中，房地产开发公司在其中发挥了非常重要的作用，不仅创造了经济新的增长点，而且推动了社会发展。特别是最近几年，房价持久上涨，并且成为了社会所关注的重点话题，影响房价的因素有很多，而土地增值税就是其中非常关键的因素。为此对房地产开发公司土地增值税税收筹划进行研究，不仅能够推动房地产经济的增长，而且对于我国经济体系的不断优化同样也具有非常深远的影响。本文从房地产开发公司长远发展角度，对土地增值税税收筹划进行分析，发现问题，并且解决问题，以期望能够实现房地产公司效益的不断提高。

一、土地增值税税收筹划在房地产开发公司中的重要性

首先，房地产开发公司在以国家法律为前提条件基础之下，运用税收筹划来将自身的税负成本进行不断的降低，这样也可以从中获得较多在税收方面的优惠，使公司利润提高。其次在房地产开发公司经过对土地增值税进行筹划以后，从中获得了一定的受益，他们便会慢慢地意识到税务管理体系的完善对于公司而言是多么重要，同时也将税收筹划管理水平提高了，更有利于税收管理价值最大化实现，促进了公司不断提高财务管理水平，在市场中的竞争优势更加突出。最后，在公司税收筹划中，要对国家税收政策进行学习与了解，可以对各项税收法规及政策信息与动向及时掌握，很大程度也丰富了纳税人的税收知识。房地产开发公司对于税收筹划深入地了解，会从中发现税收体系中的不足，更有利于相关部门对税法的不断完善，推动税收法律法规始终保持良好发展状态。

二、房地产开发公司土地增值税税收筹划案例分析

为了能够更好地去了解目前房地产开发公司土地增值税税收筹划具体情况，本文B房地产开发公司为例，针对此公司土地增值税情况进行了分析，具体内容如下所示：在2018 年的时候，B房地产开发公司通过商品房的销售，从中获得了9 亿元的收入，其中包含着5 亿元的普通住宅销售收入，还有4 亿元的豪华住宅销售收入。根据目前我国在税法方面的相关规定，要将税前项目的相关金额扣除掉，约为5.5 亿元，其中3.7 亿元是普及住宅税前扣除金额，2.3 亿元是豪华住宅税前扣除金额，以下针对该公司增值税通过两种方法来计算。税收筹划计算方法一：分别计算豪华住宅、普通住宅增值税其中普通住宅增值税计算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于结果50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 万元。所以应该缴纳的土地增值税总计=390+565=955 万元。税收筹划计算方法二：共同计算普通住宅与豪华住宅增值税增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于结果>50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(9000-5500)*40%=1400 万元。由此可以看出，增值税计算方法的不同所缴纳的税收也会不一样，而房地产开发公司就需要以自身具体情况为依据，从中选择最为恰当的土地增值税税收筹划的计算方法，这样公司才能实现税负成本的降低，利润的最大化，同时还能够将财务风险有效避免，使公司竞争力提高。

三、房地产开发公司土地增值税纳税筹划存在的问题

（一）税收筹划目标不明确

从目前我国的实际情况来看，针对房地产开发公司，也只是有极少的公司真正意义上对土地增值税税收筹划工作进行了开展，仍然还有很多公司未将税收筹划有效地落实。与其他的工作内容对比，土地增值税税收筹划工作的开展会更加繁琐，并且专业性较强，需要公司相关工作人员在税收筹划能力方面具备丰富的经验及较强的专业知识，与此同时还要对税收筹划政策有一个深入地了解，且能够掌握准确与熟练。而这些都是房地产开发公司土地增值税税收筹划工作有序进行的前提条件，这些问题的存在会使得公司在税收筹划目标制定时不够明确，筹划思路不清晰，从而造成公司土地增值税税收筹划顺利开展受到影响。

（二）政府及相关税务部门缺乏完善的措施

之所以说政府及相关税务部门措施不够完善主要体现在以下三方面：第一，最近几年国家针对土地增值税相继出台了很多政策，而房地产开发公司在纳税筹划方面的发展却明显无法紧跟政策的步伐，虽然一些纳税筹划与法律法规相符，但是极易受到某一项政策变化而出现了互相矛盾情况的发生。第二，国家相关的税收部门在土地增值税税收筹划方面的宣传明显不够，导致很多房地产开发公司对于税收筹划合法性存在不正确的认识。第三，政府相关的部门在房地产开发公司清算政策的落实上不够重视，造成政策难以真正落到实处，进而导致一些公司出现损失，甚至影响到其他相关企业。

（三）公司缺乏对税收筹划理论的认识

在我国绝大多数房地产开发公司对于税收筹划的真正意义都没有一个正确的理解，甚至还有些公司为了能够实现其利润的最大化，触犯了法律，通过一些不法手段，或者是在税收筹划方法上做了手脚。还有部分房地产开发公司的负责人员认为偷税漏税是正常现象，将税收筹划与其相提并论，觉得二者没有什么区别。总而言之，房地产开发公司管理人员对税收筹划理论存在认识上的偏差，从而造成公司不能真正意义上将土地增值税税收筹划工作进行下去。

四、解决房地产开发公司土地增值税税收筹划问题的对策

（一）明确筹划目标

由于税收筹划工作其具备了综合性、专业性、政策性等诸多的特点，所以房地产开发公司如果想要将土地增值税税收筹划工作有序开展下去，就要对税收筹划目标进行明确。如果与其他工作进行比较，土地增值税税收筹划开展工作时难度更大，但是仍然需要根据我国法律法规，以此为依据将土地增值税税收筹划顺利开展。而房地产开发公司税收筹划目标的明确会在很大程度上使公司经济效益提高，帮助公司经济发展与税收始终处于良性循环状态，推动公司长远发展。

（二）享受国家的优惠政策

最近几年，针对房地产发展方面，国家也相继出台了很多政策，由于这些政策调整、修订较为频繁，房地产开发公司就要随着政策的变化及时地对税收筹划进行更新，在对国家政策进行动态了解的基础之上，充分利用优惠政策，从中寻求发展机遇。另外公司内部税收筹划人员要依据实际情况对土地增值税税收筹划方案进行制定，对政策改变情况进行了解的同时，能够准确把握政策变化趋势。例如《土地增值税暂行条例》中指出，以20%作为项目金额扣除的边界线，当纳税人将普通房屋进行销售的时候，如果增值额>扣除项目的20%，要求所有增值额实施纳税规定；若增值额

（三）强化公司对税收筹划的认识

房地产开发公司土地增值税税收筹划工作的顺利进行，公司管理层对税收筹划的正确认识非常重要，这也是税收筹划工作实施的前提条件。为此公司负责人对税收筹划开展过程中，要考虑是否触犯了国家法律，不能出现违法行为。除此之外，公司管理人员要对偷税漏税、避税间的差异性有一个系统地认识与了解，使公司声誉、形象、影响力免受影响。而公司内部与税收筹划接触的人员要加强培训，通过此方法来将税收筹划能力提高，能够制定出与公司发展相匹配、符合法律法规、紧跟时展、市场变化的税收筹划方案。

五、结语

在房地产开发公司经营过程中，不管是税收筹划的制定，还是土地增值税的缴纳都要以法律法规作为前提条件，这样对于公司税负成本的降低也是非常有利的。而公司税收筹划目标的明确、优惠政策的享受、管理人员的正确认识同样也能够推动土地增值税税收筹划工作的顺利进行，这也是避免出现违法行为的有效保障，同时也是公司健康持续发展的奠基石。

参考文献

[1]王璐.房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2020，14(04):44+46.

篇13

近年来，我国房价上涨速度很快,使得百姓购房压力迅速上升,为了规范房地产行业,税务局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《清算通知》），并于2007年2月开始实行，用以规范房地产企业土地增值税清算管理过程中所出现的问题。2008年1月，税务总局召开新闻会，声明要采取积极措施启动土地增值税的清算，标志着房地产企业土地增值税清算工作的全面启动。2009年5月税务总局颁布实行了《土地增值税清算管理规程》，以促进各地开展房地产土地增值税的清算。由此可见，国家对房地产企业土地增值税的清算工作非常重视，全国各地房地产企业应积极配合，贯彻落实国家的税收政策。

一、房地产企业土地增值税清算的定义

土地增值税清算，是指符合土地增值税清算的房地产企业，需依照税收法律、法规以及土地增值税有关的政策规定，计算房地产开发项目所应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行。

二、土地增值税清算对房地产企业的影响分析

(一)土地增值税清算会减少房地产企业的经营收益

土地增值税的征收实质是房地产企业与政府之间分享房地产经营利润，土地增值税征收所采用的税率是超额累进税率。这意味着房地产企业的经营利润越多，政府所征收的土地增值税就越多企业赚得越多，政府收得越多。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，当房地产企业的增值额≤50%时，政府征收30%的增值税；增值额>50%而< 100%的部分，政府征收40%的增值税；增值额≥100%而< 200%的部分，政府征收50%的增值税；而增值额≥200%的部分，政府征收60%的增值税。

(二)房地产企业通过囤地而获取高额利润的难度逐渐增大

部分资金雄厚的房地产开发企业通过各种手段以相对较低的价格获得大片土地的土地使用权,并设法延长土地的开发期,待等到土地的价格在上涨到一定程度后再将所占有的房地产项目进行销售,从中获取高额利润。实施土地增值税清算,能在一定程度上抑制房地产开发商的囤积居奇的行为，因为对于销售价格相差不大的房地产商品而言,获得土地使用权所花费的成本越低,该房地产项目的增值率就越高,所要缴纳的土地增值税就越多。从另一个角度分析,对于获得土地使用权成本相差不大的房地产项目,销售的价格越高,增值税率就会越高,所要缴纳的增值税就越多。基于此,房地产开发企业通过捂盘惜售以及囤地的方式来获取高额利润的意愿很难实现了。

(三)土地增值税清算影响房产销售价格

我国政府开征土地增值税的一个重要原因，就是希望通过对房地产企业进行土地增值税征收而对房地产的价格进行宏观调控。在土地增值税清算制度下，房地产开发企业在对房子进行定价时，要综合考虑土地增值税等税收因素。房价定得过高，随之而来的土地增值税所采用的税率就会增高，那么房地产开发商因为涨价所获取的净利润很有可能不能抵偿因涨价而增加的税负开支。且从目前的楼市来看，涨价太明显会影响购房者的购买力，减少开发商的售房数量。

(四)土地增值税清算能优化整合房地产企业

房地产项目开发需要大量的资金，由上文我们知道，土地增值税清算的实行会减少房地产企业的经营利润，利润率的降低将使房地产开发企业逐渐失去外部投资的资金数量。同时，土地增值税清算还会增加房地产公司的税金支出，这样一来投资资金减少了而税金支出增加了，提高房地产开发的进入门槛。只有具备雄厚资本，才可以在房地产行业中生存发展。对于资金较薄弱、缺乏应对风险能力、缺乏核心竞争力的小企业将逐渐淘汰。2011年11月9日，北京市住建委公示称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业的资质证书有效期届满后，未依法申请延续或工商营业执照已注销，将注销这477家房地产开发企业的资质。有业内人事统计，这477家房地产开发企业，基本为不太知名的小开发商。另外，去年12月市住建委公布的数据显示该类企业为185家，今年增加了292家。经过一轮优胜劣汰的洗礼，该行业的平均收益率会向着社会平均收益率紧靠，一般住宅楼具有20%增值率的免税区间，能够减轻因土地增值税的征收而造成的压力，基于此，房地产开发企业会逐渐转换赢利方式，注重开发一般住宅楼。

三、房地产企业适应土地增值税清算的策略分析

近年来，国家为了遏制房价的过快上涨了，连续出来多项政策以调控房价。在此情况下，房地产企业要想创造良好效益，必须对房地产项目进行合理定价，并针对土地增值税清算标准制定完善的税收筹划方案。

(一)制定合理销售价格减少土地增值税税额

对于一般的房地产开发项目而言，应充分利用20%增值率的免税区间制定税收筹划方案，这样可以享受免税的同时增加企业的效益。以一个房产项目为例，企业开发该房产项目的成本为A，而售价则定为B，房地产企业若想享受免税优惠，房产定价应限定B=1.67A范围内。房地产企业若想以提升房价实现经营利润的增加，企业需要综合考虑提价所带来的税款的增加，包括土地增值税、城建税、教育费附加、营业税等税款的相应增加，企业要保证涨价后的税后净利润大于涨价前的税后净利润，这样才能通过涨价而获取利润。对于房地产开发项目而言，需要通过严格制定销售价格策略以进行税收筹划，这样可以有效降低房地产开发企业的在税收方面的成本，进而提升企业的经营效益、获得更多的利润。

(二)准确定位房地产开发项目

土地增值税清算有利于房地产开发企业规划开发项目，开发国家政策所支持的中低价位以及中小户型的商品房可以有效规避税收政策，享受免税的税收优惠。在进行产品开发时，房地产开发商应尽量推出进行过精装修的房子，或者是推出交房标准高的商品房，这样可以迎合广大消费者的消费需求，同时加大了房地产企业开发项目成本，进而降低房地产企业的土地增值税清算额。房地产开发项目的准确定位能够有效优化房地产开发项目、迎合市场需求，同时还能大大降低开发项目的税收成本，真是一举多得。

(三)设立企业内部的项目销售公司

房地产企业通过设立自己的房地产项目销售公司来进行所开发项目的销售，可以大大降低企业的售房增值率，进而降低税收成本。根据国家对于营业税的规定，营业额是指在转让或者销售所购置的不动产或者是所受让的土地使用权时，以收入减去不动产购置费用或者是受让土地使用权的成本所得的余额。基于此，房地产企业成立自己内部的房产销售公司，在受让土地所有权与销售房屋时只需要缴纳一次营业税，这样可以避免税务部门对营业税的重复征收。同时，土地增值税的征收税率会随着增值额的增加而增加的，成立房产销售公司可以将房产项目分开销售，每次成交的增值额必然小于累计的增值额，那么税务部门对土地增值税的征收是分段计算的，分段计算所采用的土地增值税率就低，进而实现地增值税成本的降低。此外，通过成立房产销售公司，销售环节会增加很多宣传费、推广费等开支，这些开支均可算入房地产开发企业的正常开支，因此增加了房地产企业的税前扣除额，进而缩减应纳税所得额，达到将此税收成本的目的。

(四)拆分精装商品房的销售合同

房地产开发企业在进行精装房的销售时，可以将销售合同进行拆分，与顾客分两次签订售房合同，一次是在房地产企业所投资开发的精品房初步竣工但还未安装附属设施及装修时,与顾客签订房产转移合同。第二次是在精品房附属设施安装完成或者装修后，再与顾客签订精品房附属设施安装或者装修合同。这样房地产企业只用缴纳第一份合同，即房产转移合同上所列金额的土地增值税，第二份合同只需交纳营业税，不需要缴纳土地增值税。众所周知，土地增值税的税率比营业税的税率高,通过拆分精品房销售合同可以降低企业的土地增值税税额，采用较低的土地增值税税率进行税收征收，实现企业降低税收成本的目的。

四、结束语

对房地产企业实行土地增值税清算，是通过国家税收调控实现降低房地产企业的经营收入，限制房地产开发商通过囤积土地而谋取暴利的投机行为，优化整合房地产行业，遏制房价的过快上涨。面对这样的情况，房地产要想取得经营收益，适应土地增值税清算的标准，制定合理的税收筹划方案，以使企业能有效降低税收成本，获得长远发展。

参考文献：