物业公司税务风险范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇物业公司税务风险范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

国家税务总局二六年七月十三日关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知（国税函[2009]221号）中关于二级分支机构的判定问题，二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。

总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）。

二级分支机构在办理税务登记时应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照（复印件）和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定，督促其及时预缴企业所得税。

以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。

期货公司营业部符合二级分支机构的定义，应按以上条款进行所得税的处理，而实际工作中，一些期货公司的网点尤其未跨省的，不在营业部所在地办理税务登记，认为可以由总部代缴，这种认识是错误的。期货管理条例规定期货公司实行四统一中有统一财务管理和会计核算，注意此项并不包括统一纳税。

2. 招待费与差旅费、会议费的税务处理与风险

企业所得税法43条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。（没有超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除的规定）

业务招待费的税务稽查认定的观点就是所有的餐费发票都是业务招待费。如果会计上认为有些餐费不是招待费，比如企业开会支出，办品种推广会，员工加班餐等。如果企业分不清是否招待，还是自用，稽查视同一律作招待费处理。

如果企业分清，稽查分不清的，也一律作招待费处理。60%的扣除，就考虑了在招待的同时企业的员工情况。

业务招待费还有一误区，期货公司为客户报销的机票、火车票统一算在差旅费里进行核算是不符合税收政策的。应做为业务招待费核算。

3. 工资薪金的税务处理

鉴于期货公司营业部多为跨省经营，一些工资薪金里的补贴各省有不同标准。而且有不同税收要求。比如通讯补贴。北京地税不允许税前扣除，而河北、吉林、辽宁都按标准税前扣除。相关的防暑费、取暖费等各地标准不一，税政不一，需要营业部财务岗位密切关注地方政策。

二是社保、公积金是可以税前扣除的，但公积金要求要执行财税[2006]10号文：单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。且最高不得超过平均水平的三倍，超过部分计入应税所得缴纳个人所得税。实际执行起来各地公积金条例又有不同规定，但稽查处理只能按12%税前扣除。

4. 居间人返佣的处理

由于行业的特殊性及期货公司发展的特点，居间返佣在期货公司的费用支出中比重很大。此项在2012年3月前后的政策形成一个分水岭，有重大改革。

3月份以前财政部、国家税务总局《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》财税[2009]29规定：与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

2012年3月9日，国家税务总局公告（2012年第15号）关于从事服务企业营业成本税前扣除问题中，从事服务、主营业务收入为手续费、佣金的企业（如证券、期货、保险等企业），其为取得该类收入而实际发生的营业成本（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得税前据实扣除。

期货公司目前的佣金水平在40%左右，15号公告将大大减少期货公司营业部税负，更有利于业务的拓展与经营。

5. 企业对税务机关稽查结果的应对提醒

熟悉稽查流程，做到有备无患，心中有数，是每个期货公司负责人和财务经理必须掌握的。企业发表意见的机会包括：告知环节、听证环节、行政复议、行政诉讼。企业对税务机关的稽查结果进行正确的分析是必要的，可从以下方面作详细分析：

5.1税务处理结果的依据要充分

税务人员在稽查时的底稿作为主要依据，应当由被稽查单位的相关负责人签字后，才能做为有效依据。

5.2当事人申辩笔录齐全

稽查中，对当事人的书面陈述、申辩陈述均应记录整理在案。当事人有陈述申辩材料的，应当整理归档；并由当事人签字或盖章；当事人无陈述或者申辩权利的，也应记录在案存档。注明“当事人无陈述、申辩意见”，并由当事人签字或盖章。因为《行政处罚法》明确规定：“拒绝听取当事人的陈述、申辩、行政处罚决定不能成立。”

5.3援引法律条文完整、具体

在填制税务文书时，有的稽查文书只引用省级或市级制发的规范性文件，有的没有具体文号、名称或随意省略；有的税务文书的格式部分不符合相关法律、法规的规定等等，这些问题都可以做为企业财务人员关注的焦点。

5.4要按法定程序告知当事人法律救济途径

当事人有陈述申辩权、听证权、复议权、诉讼权；把《税务行政处罚事项告知书》和《税务行政处罚决定书》同时下达；当事人提出听证申请的法定期限届满未等，就发出了《税务行政处理决定书》，这些不符合法律程序的行政处罚，按《行政处罚法》的规定都是无效的。

5.5税务文书送达

处罚决定送达回执无当事人签字没有签收时间等问题，按照《行政处罚法》的规定，实施行政处罚时，不仅要告知当事人违法的事实、证据及处罚依据等，还应告知其陈述、申辩、听证、复议、的期限和途径等。而文书送达必须有相关材料，证明当事人收到有关文书，或证明有关文书送达当事人，如果没有委托方，则应直接送达企业法定代表人或指定联系人处。

5.6时限有误

处罚决定书对罚款限定的时间是特定日期前缴纳，《行政处罚法》的规定，当事人应当自收到处罚决定书之日起十五日内，到指定的银行缴纳罚款。

5.7处罚决定不全

一份稽查处罚决定，必须载明具体违法事实、证据、性质及处罚的具体依据，缺一不可。还有处罚失当等。都是财务人员需要为企业把关的。

篇2

近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。

一、房地产企业税收筹划步骤及方法

首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。

推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。

不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。

税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。

在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。

二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种

（一）企业所得税筹划

一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。

二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。

三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。

（二）土地增值税筹划

房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：

增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。

鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。

组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。

在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。

鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。

合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。

（三）营业税筹划

房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。

（四）“营改增”对房地产企业的影响

2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。