商品房建设标准范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇商品房建设标准范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

    本办法所称住宅商品房，是市建设行政主管部门列入商品房计划、经济适用房计划和危陋房屋改造计划，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅。

    第三条  住宅商品房实行准许使用制度。

    房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。

    第四条  市建设行政主管部门负责本市住宅商品房准许使用管理工作。

    住宅商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。

    座落在本市外环线以内的住宅商品房，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证；座落在本市外环线以外的住宅商品房，房地产开发企业应当向所在区、县建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。

    住宅商品房准许使用证由市建设行政主管部门统一印制、统一管理。

    第五条  申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：

    （一）已经交付全部土地出让金或按规定享有划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；

    （二）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；

    （三）持有《建设工程规划验收合格证》；

    （四）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；

    （五）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。

    经审查住宅商品房符合上述条件的，建设行政主管部门应当自收到文件之日起7个工作日内核发住宅商品房准许使用证。

    第六条  分期建设的商品房住宅小区，可以分期领取住宅商品房准许使用证，分期入住。

    第七条  住宅商品房准许使用证按幢发放。

    房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。

    第八条  房地产开发企业和各配套单位应当签订配套合同。配套合同应当载明配套费用、配套工程交付使用的日期、违约责任等主要内容。国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。

    配套合同使用市建设行政主管部门制定的示范文本。

    第九条  房地产开发企业应当按照配套合同的约定支付配套费用。

    各配套单位应当按配套合同的约定履行配套义务，并自配套工程竣工并具备使用条件之日起5个工作日内向房地产开发企业出具配套证明。

篇2

    一、市政府《关于同意调整商品房预售应达到工程进度标准的批复》（沪府〔2000〕60号）规定的商品房预售应达到的标准（即新标准）为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封项；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。

    二、2000年6月20日前取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，在2000年12月31日前申请商品房预售的，仍按调整前的工程进度标准（商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格）执行；在2001年1月1日后，申请商品房预售，执行新标准。

    三、2000年6月21日后取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，申请商品房预售的，均须执行新标准。

    四、市区（县）房地产管理部门应严格按照新标准核发商品房预售许可证。

    1．2000年6月20日前已实际开工，但未取得《建设工程施工许可证》的项目，申请商品房预售的，执行新标准。

    2．2000年6月20日前已取得《建设工程施工许可证》，但2000年12月31日前未达到“商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格”标准的，不得核发预售许可证。

    3．按新标准核发预售许可证的商品房项目，实行受理发证和现场鉴证分离，市区（县）房地产管理部门不再对工程进度进行现场勘查；工程进度由企业委托有资质的房地产测绘机构现场鉴证，并由测绘机构出具鉴证结果书面报告。

    4．按新标准核发预售许可证的商品房项目，在房地产测绘机构对工程进度现场鉴证的同时，企业还应委托该测绘机构对房屋的暂测面积进行测量，作为商品房预售合同的面积依据。

    五、按新标准申请商品房预售须提交的材料，仍按《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开〔1997〕935号）规定办理，其中第6点“建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25％以上的证明”，改为“房地产测绘机构出具的工程进度现场鉴证报告”；第12点“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表”，改为“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表（含暂测面积测绘成果报告）。

    六、房地产开发企业申请商品房预售的，应如实提交相关材料。凡提供虚假材料的，取得商品房预售许可证，一经发现，由房地产管理部门予以纠正，收回已核发的商品房预售许可证；已经发生预售的，视作无证预售，按《上海市房地产转让办法》第五十条第（四）项规定处罚。

篇3

中图分类号：G271文献标识码： A

一、商品房备案档案“三个体系”建设的理论基础

科学发展观是新时期我国社会主义建设的重要战略思想，它强调的是“以人为本”，也是科学发展观的精髓，档案“三个体系”建设就很好的体现了新时期对档案建设“以人为本”思想的新要求。一直以来，我国各个档案管理单位在档案管理工作中都过于注重物轻于人，重于事轻于人，因此这也是档案工作中的一个薄弱环节。对于房地产管理部门来说，为了加强预售商品房产市场监管力度，提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，保障交易公平、公正，切实维护商品房交易当事人的合法权益,加强对预售商品房的备案管理非常必要，为此，商品房备案档案管理工作必须基于“以人为本”这样一个重大的战略思想，建立符合新时期档案工作特点，符合社会发展需求的档案指导思想和工作目标，这不但事关档案事业未来的发展，而且能够更好的服务于人民。按照科学发展观以人为本的重要指导思想，建立商品房备案档案“三个体系”：档案资源体系、档案利用体系和档案安全体系。对于房地产管理部门档案管理工作者来说，必须要掌握扎实的档案工作和商品房备案相关法律法规等理论知识，同时还要以本职工作为基础，丰富“三个体系”建设的内涵，在商品房备案档案管理工作中开展“三个体系”建设理论与实践的探索，为房地产管理部门在新时期档案管理工作与社会的全面接轨做出努力，实现房地产管理部门档案管理工作新的跨越式发展。

二、商品房备案档案“三个体系”建设的内容与作用

（一）商品房备案档案资源体系建设

如何建立商品房备案档案资源体系，是实现其“三个体系”建设的基础，源头上要注重材料的形成和收集工作。房地产管理部门应在《档案法》规定的范围内，对工作活动中形成的有保存价值的各种文字、图片、数据、声像等资料，认真履行按期全部移交和集中保存档案的职责，并进行整理和归档，只有这样才能形成门类齐全、载体多样的档案资源库。

（二）商品房备案档案利用体系建设

以往在房地产管理部门商品房备案档案利用工作中，方式单一，被动服务情况突出，为了满足多形式、多渠道、全方位的查找利用档案信息资源的需要，就要广泛运用计算机技术。随着电子计算机信息网络在各行各业的普遍使用，档案资源的网络共享实现了全社会方便、快捷、高效的使用档案，并覆盖全社会的档案利用体系，从而实现了房地产管理部门商品房备案档案“三个体系”建设的最终目的。

（三）商品房备案档案安全体系建设

房地产管理部门在进行商品房备案档案建设管理时，必须要很好的考虑档案合理流向和安全保存，实现被登记人个人信息的保密，保证备案登记信息不会随意流出，严格遵守国家《档案法》规定涉及档案安全和保密的法律法规，建立合理的档案管理机制与对应的安全制度，从而保证一旦出现突发事件能够及时对商品房备案档案资料进行抢救和保护，并实现对档案全方位的有效组织、管理和控制。特别是随着电子信息技术的迅速发展，计算机网络技术已经应用到了各行各业，利用网络实现档案资源共享已经在全社会普及，因此保证档案的安全尤为重要。

三、商品房备案档案建立“三个体系”的有效途径

在明确了商品房备案档案“三个体系”建设的理论和其建设的内容与作用基础上，如何在房地产管理部门全面开展商品房备案档案“三个体系”建设，从而实现房地产管理部门档案管理工作的跨越式发展。本研究结合自己的实际工作经验提出建设商品房备案档案“三个体系”的有效途径：

（一）快速实现房地产管理部门商品房备案档案工作的转型

首先要从商品房备案档案的基础着手，转变传统的档案管理工作理念，实现传统商品房备案档案向数字化多元档案的建设，只有这样才能为实现商品房备案档案管理的“三个体系”奠定基础。要想更好的与社会接轨，就必须加快实现房地产管理部门的档案工作转型，同时在单位里尽最大努力争取资金为商品房备案档案管理工作的设施提供支持，加大在房地产管理部门内部、房地产企业之中的宣传力度，提高房地产管理部门员工及房地产企业对商品房备案档案工作的重视程度，除此之外，可以开展档案编研学术等活动，通过多种形式实现商品房备案档案管理的升级。

（二）创新商品房备案档案服务和利用模式

创新商品房备案档案的利用和服务模式，能全面提高房地产管理部门商品房备案档案管理的工作质量以及工作效率。房地产管理部门应当加快推进的商品房备案档案工作的数字化管理，对档案自动检索等技术进行研究，提升工作的质量和效率。另外，还须重视商品房备案档案的多样化利用途径和多样化服务渠道，做好商品房备案管理，真正做到保证档案利用工作服务于民、方便于民，从购房者的要求和建议出发，实现档案利用工作的服务化、人性化开展。加强档案利用服务工作的展开，随着科学技术的不断进步以及信息技术的不断发展，创新档案利用手段，实现远程化、数字化服务，例如建立健全商品房备案档案管理室网站，方便备案登记的调取查阅。

（三）推动房地产管理部门商品房备案数字化档案的建设

过去数字化档案建设是难点，但是随着国家在“十二五”提出的“三个体系”建设，建设数字化档案势在必行。商品房备案档案数字化是通过网络为档案管理建立了一个平台，为房地产管理部门的档案管理和利用提供方便、准确、快捷的方式。我们要从硬件和软件两方面来加强商品房备案档案网络平台的建设。首先，按照国家的标准制定房地产管理部门的数据库和数据标准化接口，为档案数字化平台建设奠定良好基础。其次，要为房地产管理部门标准化数字档案的建设，配备必要的信息化设施设备，对现有库存的档案资料进行扫描，建立一套完善的数字档案。第三，对新产生的文字、数据、影像等资料要及时按照国家《电子文件管理暂行办法》进行收集、整理和归档，并建立电子文件档案备份；第四，加强商品房备案档案保管的安全措施，对重要档案开展异地异质保管。

（四）重视房地产管理部门商品房备案档案管理人才建设

档案管理工作需要有人才队伍做保障，在我国档案“三个体系”建设中首次提出了发展目标，当然为实现这一目标，专业的人才队伍建设是必须的，因此房地产管理部门在招聘人才时必须注意人才的专业性，同时要注重对房地产管理部门商品房备案档案人员的业务培养，定期或不定期对档案管理人员进行内外培训，让他们与社会发展动态同步。同时，对商品房备案档案人员实行涉及房地产管理部门各个专业知识的入门培训，目的是使其更了解所管对象而更好的开展档案的利用工作。除此之外，商品房备案档案管理是一项平凡而又严谨的工作，但其重要性不言而喻，房地产管理部门应当保证这部分人的工资待遇，保证人才队伍的稳定与发展，从而促进商品房备案档案管理工作更好的发展。

四、结束语

随着我国经济社会的快速发展，房地产管理部门也获得了迅速发展，为更好的做好房地产管理部门商品房备案档案管理工作，就必须在明确商品房备案档案“三个体系”建设的理论基础上，有针对性的提出应当从快速实现房地产管理部门商品房备案档案工作的转型、创新商品房备案档案服务和利用模式、推动房地产管理部门商品房备案数字化档案的建设、重视房地产管理部门商品房备案档案管理人才建设等方面更有效的实现 商品房备案档案“三个体系”建设，从而实现商品房备案档案事业的更好发展。

参考文献：

[1]陈敏.档案资源体系建设存在“六不到位”及对策[J].兰台世界，2013，29：111-112.

篇4

第三条市房产管理局是市区中低价位商品房建设管理的行政主管部门。市政府在市房产管理局设立“市市区中低价位商品房建设管理工作领导小组办公室”(以下简称“市中低价房管理办”)，统一协调市区中低价位商品房的建设和管理工作。市发改委、规划局、国土局、建设局、物价局、财政局、审计局、监察局等部门各司其职，协同实施。、亭湖区人民政府、市开发区管委会和城南新区开发建设指挥部分别是其辖区内中低价位商品房建设和征地拆迁的责任主体，中低价位商品房的建设管理工作由各区指定机构负责。

第四条市区中低价位商品房建设，实行“统一规划，统一选址，统一政策，统一管理”的原则。城中村改造和农民拆迁安置统一纳入市区中低价位商品房管理。

第五条中低价位商品房的布局与规模在市区城市总体规划指导下，根据城市建设需求，选择交通便捷、社会公共服务设施配套、具有一定规模的地块定点建设。同时，在三级及三级以外地段新建的普通商品房项目中，安排不低于15%的中低价位商品房。

中低价位商品房项目选址，由市规划局会同市国土局、市中低价房管理办和、亭湖区政府、市开发区管委会、城南新区开发建设指挥部，根据拆迁需求，实地勘察后提出方案，经市政府同意后按规范程序实施土地供应。用于农民拆迁安置的项目选址要照顾其生产生活方便。

第六条中低价位商品房年度建设计划，根据城市建设计划和城市拆迁计划等因素确定。具体由市中低价房管理办会同市发改委、规划局、国土局、建设局、拆迁管理办等部门提出方案，报市政府批准后纳入当年房地产开发计划。

市国土局会同市发改委、市规划局、市中低价房管理办，根据中低价位商品房建设规划和年度建设计划，编制年度用地计划并优先安排。

第七条中低价位商品房建设用地，采取限定房价、限定套型、竞争地价的方式出让。中低价位商品房的房价比同类地段普通商品房市场基准价低10%，具体由市物价局会同市中低价房管理办根据出让地块的规划设计要点核定，在土地出让文件中公布。市中低价房管理办根据有关政策和拆迁需求，确定中低价位商品房的单套建筑面积、套型比例和开发周期，同时在土地出让文件中公布。

第八条中低价位商品房套型设计以中小户型为主，原则上单套建筑面积不得超过90平方米，各类中小套型的比例根据拆迁需求确定。安置农民和撤组转户居民的房源，套型面积可适当放宽。

第九条中低价位商品房严格执行国家规划建设有关技术规范和工程建设标准，加强监督管理，确保工程质量和环境质量。

第十条中低价位商品房必须由具有房地产开发资质的企业开发建设。开发企业要按照规定的时间开工建设，按期交付。市中低价房管理办与开发企业、拆迁人共同签订《中低价位商品房开发建设协议》并认真履行。

第十一条拆迁人在实施拆迁项目前，应将中低价位商品房的需求数量和套型比例函告市中低价房管理办，市中低价房管理办根据房源情况，统筹合理安排房源供应。拆迁人或拆迁实施单位收到房源后，要及时组织被拆迁人选房。中低价位商品房竣工验收时，拆迁人仍未组织被拆迁人购房的，由拆迁人承担开发企业相应的银行同期贷款利息。

第十二条被拆迁人符合下列条件之一，且已与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的，可申请购买中低价位商品房：

城市居民住房被拆迁的，每户可申请购买一套中低价位商品房。

符合购买经济适用住房条件的被拆迁人，可申请购买一套经济适用住房，不再享受购买中低价位商品房；但其购买中低价位商品房，可享受经济适用住房货币补贴。

高速公路围合范围内的被拆迁农民和撤组转户居民购买中低价位商品房时，选择购买一套住房的，其住房面积可适当放宽，原则上不超过130平方米；选择购买两套住房的，两套住房的面积分别不得超过90平方米和70平方米。农民中符合分户条件但未安排宅基地的家庭，在购买中低价位商品房时，价格比核定的中低价位商品房房价低20%，其差额部分由拆迁人承担。

第十三条被拆迁人购买中低价位商品房，在合法拆迁面积之内的可放宽10平方米，执行核定的房价，超过部分按市场基准价购买。

市场基准价与核定价之间的差额，由市中低价房管理办会同市国土局审核，收缴至政府收益指定专户。

第十四条执行最低补偿标准的被拆迁人可在指定地段购买45平方米左右的小套型中低价位商品房，45平方米（可放宽5%）以内的房款以拆迁补偿费抵冲，不足部分由拆迁人支付；超过45平方米（可放宽5%）的部分，按市场基准价购买，由被拆迁人支付。

第十五条拆迁人或拆迁实施单位负责填写有关资料，为被拆迁人办理购买中低价位商品房的审批手续，市中低价房管理办根据被拆迁人的合法拆迁面积核定购房面积，并发放中低价位商品房购房通知单。

第十六条被拆迁人在规定的时间内，持中低价位商品房购房通知单到中低价位商品房开发企业办理购房手续。

第十七条中低价位商品房的物业管理按照《物业管理条例》的有关规定执行。

篇5

1.成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。

2.成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。

3.商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。

二、商品房成本结转的方法

财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。

1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。

篇6

第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

第八条房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

篇7

第三条  本暂行办法所称的商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发经营企业”）将正地建造中的房屋预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续），并向承购人收取定金或房价款的行为。

本暂行办法所称的商品房销售，是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人，与承购人签订商品房销售合同，并向承购人收取房价款的行为。

第四条  市建委、市房管局依照市政府规定的职责，负责管理本市商品房预（销）售工作。

第五条  开发经营企业预售、销售商品房，必须持有《商品房预（销）售许可证》。

开发经营企业在预售、销售商品房前，应按本办法有关规定，到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后，应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核，并到现场实地查勘。经审查合格的，市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。开发经营企业凭批文到市房管局办理预（销）售登记，领取《商品房预（销）售许可证》。

第六条  开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得《建设用地规划许可证》；

（二）持有《建设工程规划许可证》；预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度，初步落实水、电、煤等配套工程；

（四）已拟定的商品房预售方案应包括：商品房的座落、结构、装修与设备标准；商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。

第七条  商品房未经预售的，开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件：

（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》；

（二）同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符；

（三）具有竣工综合验收合格证明；

（四）已落实物业管理单位和物业管理措施。

第八条  开发经营企业向境外预售、销售商品房的，还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。

第九条  开发经营企业预售、销售商品房，必须在其经营场所出示《商品房预（销）售许可证》，以备承购人查验。

具有房地产中介服务资格的中介服务机构在预售、销售商品房时，应当出示《商品房预（销）售许可证》以及商品房预售、销售的委托书。

商品房承购人经确认上述证件后方可购买。

第十条  开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预（销）售合同。商品房预（销）售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一条  预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。

预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。

第十二条  商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。

第十三条  开发经营企业及其委托商预（销）售商品房广告，必须符合《中华人民共和国广告法》，并持有《商品房预（销）售许可证》，广告中应当载明许可证编号。否则，广告经营单位或者单位不得为其制作和商品房预售、销售广告。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预（销）售许可证》擅自预（销）售商品房的，由市建委、市房管局责令其停止预（销）售活动，限期补办手续，并可依据有关规定给予处罚。

篇8

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应

为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

篇9

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

篇10

一、规范建设项目收费。建设项目收费(含行政事业性收费和经营服务性收费)按规定实行中央和省(不含计划单列市)两级审批。未经合法程序审批的建设项目收费不得向开发企业收取。商品房开发建设单位按规定向有关部门缴纳的全部建设项目收费都应计入商品房成本中，严禁在商品房销售价格以外向购房者收取。

二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。

三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线’’)等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线"的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。

四、规范购房者特殊要求收费。根据购房者的特殊要求增加的配套设施和其他工程量，经开发企业与购房者在售房协议中约定后，方可在商品房销售价格以外，按其约定另行收费。

五、规范物业收费。物业管理企业在办理房屋入住时，必须严格按照当地物价部门制定的物业服务收费有关规定执行，不得擅自收费。

六、规范明码标价和收费公示制度。房地产开发经营单位应在销售现场醒目位置公示或以书面形式告知单套住房价格的相关信息，实行“一套房一标价”。在办理房屋入住手续时，收费单位必须将经批准的收费项目、收费标准、服务内容、服务标准及批准收费的文件依据公布于众，接受社会监督。

七、加强收费许可证管理。收费单位按规定应到同级物

篇11

关键词:商品房；建筑消防设施；物业管理

目前商品房消防设施建设和管理问题非常突出，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决。笔者近十年一直从事建筑工程设计消防审核和日常消防监督，就结合实践，谈谈当前城镇商品消防安全隐患成因和对策。

1城镇商品房消防设施建设和管理存在的突出消防安全隐患

当前城镇商品房消防设施建设和管理主要存在以下突出安全隐患：一是有的商品房建设完工后，居民入住几年后还未申请消防验收；二是有的商品房未办理消防审核审批手续，房屋已完工并有居民入住；三是有的商品房经过消防机构审核验收合格后，由于管理不力，造成室内消火栓箱内无栓口、水带、水枪及无灭火器材，建筑物火灾自动报警和自动喷水灭火系统损坏，不能正常工作和使用;

2 城镇商品房存在消防安全隐患的主要因素

2.1 开发商图赢利，重效益，严重忽视消防安全。

一些开发商只顾计算房屋开发成本，缩减消防设施建设等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在进行工程报审时，各类消防设施设计齐全，达到国家相关技术标准规范的规定 ，工程竣工后经消防部门验收一通过，就把室内消火栓系统的水枪、水带和建筑物配置的灭火器等拆下，转移到新开发的商品房去应付验收，拆东墙补西墙。一些开发商在进行成片的小区开发时，开发的建筑工程动工快、进展迅速，房屋卖出去了资金回笼了，而配套的消防水源、消防通道等小区消防基础设施就不完善了，从而就欠下了一笔消防设施历史帐，给开发小区自身消防安全留下了先天性的火灾隐患。

2.2 物业管理机制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。

物业管理作为社会服务管理行业，在我国现阶段管理还不规范，物业管理人员认识不到位，造成包括建筑内消防设施和建筑物外环境消防基础设施等建筑公共消防设施日常管理和维护保养措施不落实，导致消防安全管理失控漏管现象存在。

2.3 部分建筑工程设计、施工不按照国家相关消防技术标准规范执行。

有些设计单位急于承揽业务，以开发商为中心，开发商怎么说他就怎么干，根本不管消防设计规范的具体规定。在设计中，人为将消防设施删掉或打规范的插边球；一些设计单位注重建筑室内消防设施设计，而忽视建筑所在区域的消防基础设施的规划、设计。在消防工程施工中有些消防工程施工队伍专业技术人员水平低，对国家消防技术标准规范不了解，不按规程和设计施工，造成技术性错误；有的消防工程施工单位为了达到工程中标目的，尽力压低报价，采用不符合标准的材料施工和施工中偷工减料，致使消防设施本身成为不安全隐患；另外，工程监理工作不规范，监理不到位，施工现场无人管理，消防工程隐蔽部分施工监督不到位或无人监督，也是造成消防设施施工质量问题的主要因数之一。

2.4 消防监督措施不到位，消防工程建设监督不力，存在执法手软现象。

由于消防警力不足等原因，消防部门对建筑工程消防监督大多限于工程设计方案、施工图纸审核和工程竣工验收，而平时对工程建设施工期间现场监督检查缺少，管理不落实，有些监督人员专业技术水平不高，对一些与规范不相符合的施工把关不严，使消防设施建设监督失控漏管，在工程竣工验收时也未严格按照设计审核的意见验收。

3消除城镇商品房火灾隐患的几点对策

商品房消防安全隐患，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决，“安居”才能“乐业”，一个人一生也许只购卖一套住房，购买的住房消防设施不完善，日常消防安全管理不到位，如果发生事故，那将是“辛苦几十年，一把火回到解放前”，后果是残酷的，教训是深刻的。所以，笔者认为要杜绝以上安全隐患，必须做到以下几点：

3.1 加强物业管理，落实消防设施日常维护保养措施。

目前，商品房开发建设主要有几种情况，一是沿街道建设房屋，建设完后房屋销售给居民，后期就无管理单位及人员；二是小区开发建设，工程完工后有物业管理公司管理。对于第一种情况，应成立业主委员会，由业主委员会成员组成防火安全委员会，负责管理居住建筑房屋消防设施和日常消防安全巡查、检查。对于第二种情况，现在开发的居住房屋较多，实行物业管理公司管理，进一步规范物业管理工作，要求负责对小区包括建筑消防设施、建筑区域消防基础设施等在内的建筑公共性设施的管理、维护、保养，负责提供消防安全防范服务和小区日常消防安全巡查、检查，确保各项消防设施的完整好用。

3.2 加强设计、施工队伍管理，严格按照国家消防技术标准规范设计和施工。

对建筑设计人员、施工队伍技术人员进行消防技术标准规范培训学习，了解掌握规范和国家的相关政策法规，设计单位应当建立消防设计责任制，法定代表人负责组织本单位的消防设计管理工作，检查审核消防设计质量，技术负责人应当把消防设计纳入工程设计审核范围，凡不符合消防技术标准的工程不应签发和出图纸资料。施工单位必须按照批准的消防设计图纸施工安装，不的得擅自改动。

3.3 加强消防监督检查，严格消防执法。

各级公安消防机构要加强对商品房消防设施建设的执法监督工作，严格按照国家消防技术规范把好审核和验收关，在严格把好商品房建筑消防基础设施验收关的同时，特别加强对开发小区公共消防基础设施建设的审验把关，保障城市消防规划的实施和落实；杜绝一切消防执法人员在消防设施建设上的违法违规、失职行为，为建筑工程消防设施建设营造一个良好的消防安全内环境，确保商品房屋消防设施这一建筑和区域自防自救的生命线得到保障。

4结束语

总之，当前城镇商品房屋消防安全隐患整治工作虽然复杂而艰巨，只要各级各部门高度重视，采取积极有效的果断措施，商品房屋消防安全隐患一定能逐步减少或消除，人民居住场的所消防安全状况一定会得到很大的改观，人民才更加“安居”与“乐业”。

篇12

中图分类号：F293　文献标识码：A　文章编号：1009-2374(2011)07-0119-02

近年来商品的质量成为社会关注的一个热点问题。出现一批与商品房质量相关的事件，这些事件被人们戏称为“楼脆脆”、“楼歪歪”、“瘦身钢筋”、“竹签签”……在披露出的事件中，经调查都发现在现有商品房质量管理体制下依然存在许多监管的缺口。业主、建设单位、监理、设计……每一个与建设相关的主体都被发现了相关的违法或不作为状况。这样的事件让社会对建设工程的质量抱着严重的怀疑的态度。

同时由2008年汶川地震、2011年日本地震引发的对建筑抗震，全面的建筑的质量等级的要求提高。如何才能解决当前我国建设工程质量在监管过程中存在的问题值得探讨。

一、商品房质量监管困难的原因

商品房质量容易出现问题原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一个影响质量的关键因素。在商品的开发、交易过程中有购房者、开发商、施工单位、勘察、设计单位、材料供应商，监理，以质检站位代表的政府监督部门。可以把他们分成三类：

(一)　最终的所有权人不能参与质量监控

谁投资，谁关心。但商品房在建设销售过程中，存在所有权的转让。商品房是法人投资出售给他人(私人或法人)使用。开发商作为在建设期间的所有人，为自身的经济目的，有可能降低质量管理标准，导致房屋质量出现缺陷。建筑质量的终检的局限使得在房屋建设完成后，很多可能存在的质量问题都被隐蔽而无法检测。只有在建设过程中进行质量监控才能有效地避免或及时发现质量问题，进行处理。在商品房建设期间，未销售的房屋，最终商品房的所有者未确定，无人对房屋修建过程进行主张质量监控的权利。而对已预售的房屋，预购者也无权进行房屋质量进行监控。

(二)　建设单位、承包商、监理等主体为经济目的降低标准

由建设单位、勘察、设计、施工、供应商等构成了一个建设工程质量自管的体系。而这个体系中的个体对质量的认识是有很大的不足的。虽然质量管理大师爱德华・戴明，很早就指出质量才是生存的根本，应该树立正确的质量观，高质量并不等于高成本，高质量的企业才能长期赢得市场。但是我们国家的大量企业依然短视的只关注眼前利益，总希望通过降低质量标准来获取利润。这样在主观上的错误处理，使得很多商品房的质量存在明显缺陷。

监理为主体的专业监督体系，实际工作中作用有限。监理进入商品房的开发的过程是靠法律的推行的。在理论上它应该是监督、管理建设单位、勘察、设计、施工、供应商等的投资、建设活动的。这样监理在理论上与其他主体是处于一个相对矛盾的地位，不容易得到其他的主体的良好配合。同时，监理又是受业主委托进行监理的，能否切实的发挥作用受到业主授权的影响。在大量的工程实践中发现监理是没有得到业主的充分授权的，使得工作开展的时候受到很多限制。

(三)　质检站、质监站、建设局等构成的行政监督体系效力不强

以质监站为主的监督主体虽然对商品在建设过程中进行了严密的监督检查。但监督队伍存在相关专业监督人员配备不到位，如水、电、智能化专业人员数量不足；存在监督人员数量跟不上，人均监督面积过大；存在监督人员的知识结构和技术手段跟不上等现象。这样的状况使得监督检查存在很大的疏漏。

2000年国务院正式颁布实施《建设工程质量管理条例》以来，竣工验收备案制取代以前的竣工验收核查制。建筑工程都是由建设方(或开发商)组织勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五家单位在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章，然后报送建设局备案，就算是通过验收了。这样的验收在商品房的验收过程中是存在隐患的。没有一个强有力的监督主体对商品房的实体质量进行确认。只是从施工资料方面进行了确认，这显然是不行。

二、商品房质量监管措施的建议

鉴于我国目前的商品房质量监控面临这样的境况建议从以下几方面进行改革：

(一)　在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督

业主需要更早的介入对房屋质量的确认及监控。而作为个体进行这样的活动成本高、缺乏专业性，同时缺乏相应的法规支持。业主委员会这样业主集中进行物业管理模式已经在全国推广，这种模式有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用，为业主的居住中权利的维护和保证起到了极大的作用。

应该将业主参与的模式引入到商品房建设过程中来。这就需要对现行的相关法规进行调整。因为目前业主委员会的组建条件是“居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会(业主委员会)”。

现在市场上开始出现验房师，这就是业主的权益主张的一种方式。但这种方式往往无法完全对房屋质量进行把关。在收房时发现房屋有质量问题拒收也是较困难的。质量管理的最佳的应该是预防。在一定量预售后就组建业主代表会，让业主能介入到商品房的质量监督中。由业主代表会聘请有能力的监督人员进入施工环节，对原材料、半成品、成品进行检验。这将是一个强有力的监督体。让业主代表会在建设期就开始运作，这样能充分保证业主的权利，有效地对建设方的建设行为进行监督。

(二)　加强信息公布，形成对建设单位、承包商、监理的有效约束

要让建设单位、勘察、设计、施工、供应商等自发的强化质量，这才是保证商品房质量的有效的措施。这个一方面依然需要在企业中进行质量教育，让企业，特别是企业负责人认识到质量对于企业的作用。这是一个费时长且见效慢的事，但应该坚持的做，否则我们始终得不到一个好的商业环境。

其次，国家可以采取对建筑企业质量管理体系进行强制认证。促使建筑行业的企业都能构建一个有效的质量管理体系。目前我们对建筑领域的企业资质要求更多的在资金、相应专业的人员数量、已完成工程数量及质量。其中重要的一个资质要求就是相应专业人员的数量，希望这样来保证相应企业的能力。但这样的规定现在催生的是挂靠现象严重。对于企业的质量管理体系，没有具体的要求。对于任何一个企业而言都是有质量管理体系的，质量管理体系是客观存在的，但有的能保证质量的稳定，有的却不能满足要求。通过推行强制的质量管理体系认证，促使相关企业有一个稳定可靠的体系。

另一方面，应强化对质量相关信息的披露，使得建设主体的行为受到有效的约束。政府应构建一个对广大公众公开的信息平台，对存在质量的问题的相关建设企业进行曝光，提高其继续经营的难度，使得他们自发的维护自身形象。

(三)　强化行政监管力度

在商品房的验收中采用备案制，是政府进行宏观管理需要。但是在具体操作中应该做出改革。目前是建设方、勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五方进行验收，在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章。这五方都是企业，以利益为先，容易结成利益共同体。应该在竣工验收备案登记中加上质检机构，由质检机构对在工程实际施工中检测、检查的数据做出判断。

篇13

第二条  凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。

第三条  商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。

第四条  商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章  价格的制定

第五条  商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。

普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。

不属前款规定的房屋实行经营者定价。

第六条  商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。

第七条  政府定价的房屋销售价格构成包括：

（一）成本

1.征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。

2.前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。

3.房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。

4.小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。

5.管理费，按成本费的1？4项之和为基数提取3％。

6.利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。

（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1？4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。

（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。

第八条  城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。

第九条  实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：

（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。

（二）税费

（三）利润

第十条  水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。

第十一条  普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期的商品住宅的销售指导价格。

第十二条  商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。

第十三条  实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。

第十四条  实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。

第十五条  实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。

第十六条  商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章  价格的标示

第十七条  商品房销售实行明码标价。

实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。

第十八条  未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。

第十九条  商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。

商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。

商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。

第二十条  经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：

（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；

（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；

（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章  价格的执行

第二十一条  商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。

第二十二条  实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准的除外）。

第二十三条  销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。

第二十四条  商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第二十五条  商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。

前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。

第二十六条  商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。

第二十七条  经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。

第二十八条  商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。

第二十九条  售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章  备案与劝告

第三十条  实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。

第三十一条  房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。

房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。

市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。

房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。

第三十二条  市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。

对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝告的，不予以履行备案手续。

在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。

第三十三条  未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章  监督检查

第三十四条  经营者不得有下列行为：

（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；

（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；

（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；

（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；

（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；

（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；

（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；

（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；

（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；

（十）不按规定申报备案的；

（十一）其它违反本办法的。

对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。

第三十五条  经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。