投资决策风险分析范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇投资决策风险分析范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

一、长期投资决策的概念及特点

长期投资决策是指企业为了改变或扩大企业生产经营能力而投入大量资金，以期望获得更多回报的经营活动。长期投资决策是对企业的长期投资项目的资金流进行全面的预测、分析和评价的财务工作，也是对长期投资项目进行分析决策的过程。一般来说，凡涉及投入大量资金，获取报酬或收益的持续期间超过1年，能在较长时间内影响企业经营获利能力的投资就称为长期投资。包括用于固定资产的新建、扩建、更新，资源的开发、利用、以及新产品研制和老产品改造等这种投资的支出，一般不能全部用当年产品的销售收入补偿，而要由以后各年的销售收入逐渐得到补偿。其基本的特点是：投资数额大；回收时间长；考虑资金的时间价值；投资风险大；不可逆转性。长期投资决策按投资影响范围的广义和狭义可分为战略性投资决策和战术性投资决策；按投资具体要求的不同，可分为固定资产投资决策和有价证券投资决策；按投入资金是否分阶段，可分为单阶段投资决策和多阶段投资决策。

二、长期投资决策的程序

长期投资决策是在资金的时间价值、现金流量、投资风险、资金成本等因素的影响下，对长期投资项目进行分析、判断、然后取舍。由于这种投资资金量大、时间长、风险大，一般也可以称为资本支出决策或资本预算，长期投资主要是固定资产项目的投资。长期投资决策对企业未来的影响事关重大，因此，企业在进行长期投资决策时应确定决策的程序：

（一）确定决策目标：就是决策者要弄清楚这项决策究竟要解决的是什么问题。

（二）调查研究、收集相关的资料：调查研究，是要对项目的投资环境和市场状况进行深入的考察，并对企业的技术和管理能力进行分析，从技术、管理、经济等各方面均能够保证项目的的正常运行。收集相关的资料就是要收集尽可能多的对投资项目有影响的各种资料，包括政治的、经济的、法律的、社会环境的资料，其中有关预期的成本和预期收入的数据要尽可能做到全面、可靠。在调查研究和收集相关资料的基础上，企业应该可以对项目相关的情况作出合理的预测，如未来产品和要素市场状况和价格水平，以及未来市场各种状况的概率等。

（三）提出备选取方案：在预测分析的基础上，企业可以制定出各种可供选择的备选方案。备选方案应具备多样性和可操作性，以便于增加企业的选择空间。

（四）确定最优方案：通过对各备选方案的分析比较和评价，选择最优的方案。在这一阶段，决策者应运用科学的决策方法检验各种备选方案的可行性，从中选出最有利于企业的方案。这是投资决策过程的核心环节，决策的正确与否直接关系到企业的兴衰存亡，关系到企业的长期经营效益和企业核心竞争力的发展。

（五）项目实施与事后评价：确定了最优方案以后，就要保证最优方案按照预算的要求组织实施。在实施过程中要将责任落实到各责任单位和个人，并进行严格的事中监督和控制，以确保方案的投资额和各项收支按照预算的要求顺利进行，对发生费用超支或者情况发生重大变化应进行及时调查，找出原因，采取措施，迅速解决。在项目结束后，企业要对项目的运行状况和效果进行事后分析评价，将实际与预期进行比较，总结经验，以便指导以后的长期投资决策工作。

三、长期投资决策评价的方法

长期投资决策的评价指标按照是否考虑资金的时间价值，可以分为贴现指标和非贴现指标。贴现指标的分析评价方法是要考虑资金的时间价值的方法。主要包括净现值、内含报酬率、外部收益率和获利指数指标。非贴现指标分析评价方法是不考虑资金的时间价值的方法。该方法在分析评价投资方案时，对项目不同时期的现金流量，不按资金的时间价值进行统一换算，而直接进行计算。非贴现指标分析评价法主要包括：会计收益率法和静态投资回收期法。

四、长期投资决策的风险分析

长期投资决策是在确定的条件下进行的，即只考虑未来的一种可能性，现金流量也是唯一的。事实上，任何项目在运行过程中都会有风险，都难免与预期的现金流量发生偏差。长期投资决策必须包含这些风险因素，充分考虑项目的风险价值。

风险和不确定性两者之间是有所区别的。不确定性是指无法预知未来行为的各种结果，或者无法预知各种结果所发生的概率，如预测未来的可能的竞争对手。而风险是指事先可以确定行为的各种结果以及各种结果发生的概率，只是不能准确预知哪种结果会出现，如企业可以根据历史经验判断未来的销售额分布。在实践中，往往很难区分两者，往往对不确定性的项目也人为地估计各种结果和相应的概率，把它转化为风险型项目。在决策时如果面临的风险较小，决策时可以忽略其影响；如果决策面临的风险较大，足以影响方案的选择，那么就应对其计量并在决策时加以考虑。对于风险性投资项目，由于已知的概率分布，因此可以用概率分析的方法通过各种数学特征来描述项目的风险大小。笔者认为：风险投资分析方法可采用风险调整贴现率法和风险调整现金流量法。

（一）风险调整贴现率法

风险调整贴现率法是对于高风险的项目，采用较高的贴现率计算净现值，然后根据净现值法的规则来选择方案。这种根据风险大小确定的，包括无风险报酬率和风险报酬率的贴现率即为风险调整贴现率。其计算方法有：

1.数学计算法

风险调整贴现率=无风险报酬率+风险报酬率=无风险报酬率+风险报酬斜率×风险程度

其中：无风险报酬率可以用购买国债的收益率来衡量。国债投资一般没有违约风险，到期收回本息没有问题，在物价比较稳定的情况下，其利率可视为无风险报酬率。

风险报酬斜率与投资者的风险偏好程度有关，可以通过统计方法来确定。如果投资者们都愿意冒险，风险报酬斜率就小；如果投资者们都不愿意冒险，风险报酬斜率就大，因此，在同样的风险水平下，两者对投资报酬率的要求不同。风险程度反映投资项目风险大小，一般用标准离差率来表示。

2.项目比较法

投资者在进行项目的评估时，可以在市场上找到已完成的类似项目的实际投资报酬率的资料，以此为参考，结合对未来市场变化趋势的预测和被评价项目的特殊性，进行适当修正后确定风险调整贴现率。为了使确定的风险调整贴现率更符合项目实际，投资者可调查多个类似项目，然后对它们的实际投资报酬率进行适当的平均。

3.风险评级确定法

为确定项目风险调整贴现率，可聘请一些专家，请专家根据历史资料和对未来市场的预测，首先对项目进行风险等级评定，然后根据风险等级确定相应贴现率。利用风险调整贴现率法分析评价投资项目时，首先，计算投资项目各年现金流量的期望值；其次，确定投资项目的风险程度，并选择适当的方法确定风险调整贴现率；最后，利用风险调整贴现率和现金流量的期望值，按确定型项目进行分析评价。

例如：东方公司的某投资项目的A方案，其现金流量及概率资料如下表所示。

经专家对该方案风险水平的评定，并结合类似项目的实际报酬率，将风险调整贴现率确定为10%。现用净现值法评价A方案的可行性。

首先计算各年净现金流量的期望值。

根据净现值的决策标准：只要投资项目的净现值大于零，就可接受该项目；如果净现值小于零，则应放弃该项目；如多个互斥项目进行选择时，选取净现值最大的项目。因此，根据以上的计算结果表明：A方案是可行的。

风险调整贴现率法比较符合逻辑，因为这种方法反映了风险的影响随着时间的推移会增加，时间离现在越远，贴现率对期望值的现值的影响越大，对风险的调整作用越大。但是，这种方法也有一定的局限性，它把时间价值和风险价值混为一谈，并据此对现金流量进行贴现，这意味着风险随时间的推移而加大，有时会与现实不符。某些行业的投资，前几年的现金流量难以预料，越往后反而更有把握，如果树园、饭店等。因此，在选择该种方法时应考虑投资项目的行业。

（二）风险调整现金流量法

项目投资风险的直接表现就是未来现金流的不确定性，按风险调整现金流量法的思路就是把这种不确定的现金流量调整为无风险的确定的现金流量，然后用无风险的资本成本进行折现。把不确定的现金流量调整为无风险的现金流量可以通过肯定当量系数来确定。

肯定当量系数是指不确定的1元现金流量期望值等价于使投资者满意的肯定金额的系数，它等于无风险的现金流量与有风险的现金流量的比值。即：

根据表中的数据可以得出当年的期望现金流量为5400元。这5400元中是包含了风险因素的。如果投资者此时认为无风险的现金流4500元和这个有风险的5400元是没有差异的，那么，4500元就是有风险的现金流量5400元的无风险值，肯定当量系数为：4500÷5400=0.833。显然，无风险的现金流量应当小于有风险的现金流量，因此，肯定当量系数应当在0～1的范围内取值。

篇2

Abstract: According to the importance of the engineering cost control in the project investment decision stages and the value of the risk analysis, this paper discusses the value of the project in the investment decision-making stage. The risk factors: mainly including political risk, environmental risk and investment timing risk, the position of the investment project risk and project type and decision-making risk, etc. But the influence degree, influence direction and the influence relationship between different risk factors on cost control in the investment decision-making stage are not all the same, the decision tree model is adopted to these risk factors and had got studied and comprehensive analysis, and at the same time, put forward the corresponding cost control measures for policymakers, the investment decision-making and cost control has certain directive significance.

Key words: Engineering project; Investment decision; Cost control; Risk analysis; Probability tree.

中图分类号：F832.48文献标识码：A 文章编号：

0引言

建筑产业在我国飞速发展，工程项目全过程成本控制已成为建设行业的热点问题。有关资料统计，建设工程项目的全过程中，项目决策阶段对工程成本的影响程度达到70 %～80 %，直接影响着其后的各个建设阶段成本的计算与控制[1]。而工程项目投资决策阶段的成本控制，受多种风险因素的综合影响，这些因素对成本控制影响程度、影响方向和影响关系都各不相同，全面分析工程项目投资决策阶段的各项风险因素，对合理决策、节约投资起着至关重要的作用。

1 风险分析的价值

首先，风险分析能促进工程决策的科学化和合理化，降低因决策失误导致的工程成本的增加以及与其经济效益的降低。

其次，综合分析各风险因素的危险程度，有利于决策者明确决策工作中应考查的重点内容，有利于找到投资安全与投资效益的最佳结合点。

另外，通过深入研究各风险因素的特点，为项目管理者找出相对合理的应对措施提供了重要的参考依据。

2风险类别分析

建设工程项目投资决策阶段影响成本控制的风险因素，主要有政治风险、环境风险、项目投资时机风险、投资项目的位置风险、项目决策风险等[2]。

2.1政治风险

政治风险是指由于工程所在国的政治条件改变而使工程失败，工程项目信贷结构或债务结构改变等方面的风险。国际上许多工程均在进行了漫长的决策阶段后，才进入实质性的进展阶段，很重要的一个原因就是政治风险的影响[3]。

2.2环境风险

社会民众环保意识的加强，要求决策者高度重视工程投资决策阶段对环境影响的分析。环境风险不仅表现在由于增加生产成本或资本投入而造成工程效益降低甚至丧失原有的经济强度，而且还有可能因为环保的原因使工程无法达到预期目标。

2.3项目投资时机风险

项目投资者在高投资风险背景下，必然期望高投资收益，因此必须充分重视市场的不确定性对投资的影响。投资进入的时机与决策风险的高低有很大的关系。例如在中长期内，当产品市场处于供不应求状态时，项目投资后就会占有相应的市场份额，投资进入的时机较为适宜，投资决策的风险较低；反之则导致投资进入过度的风险损失，此理论对于工程项目投资也同样适用。

2.4投资项目的位置风险

制约项目成本控制的位置风险主要包括建设地区和具体项目地址的选择。建设地区的选择是指几个不同地区之间对拟建项目相宜建设在哪个区域范围的选择，项目地址的选择是指对项目具体坐落位置的选择。因为不同地区和不同地址的经济发展水平及生产要素价格水平存在很大程度的差异。

2.5项目决策风险

要使建设工程项目达到一定的规模，并实现项目的投资目的，就必须考察其合理的生产规模，并力求取得规模经济[4]的收效。规模经济的客观存在对项目规模的合理选择有重大的影响，可以充分利用规模经济来合理确定和有效控制工程成本。另外，选用设备时要选用满足工艺要求和性能好的设备，尽可能选用标准化设备，以便配套和更新零部件。

3 风险因素的定量分析 (以西安市某项目为例)

3.1概率估计

基于“风险=(事件的可能性)×(事件后果)”，还须对风险发生的概率和危害性进行评价。对于各因素发生概率的估计可以通过多人评估法——以来自各个不同部门的专家组成一个团队来识别各种可能风险，并估计它的发生概率[5]，以西安市某工程为例，估计各风险因素发生的概率如表1。

表1各种可能风险因素发生的概率

3.2影响程度分析

投资决策阶段的不利条件可能导致多种后果，如决策成本超支、预期经济效益无法保证、项目实施难度大等。把这些因素对各可能导致的后果的影响程度按一定的标准分为五个等级，如表2。

表2风险后果等级标准

根据表2中给出的标准，借鉴专家法及历史资料法[6]，得出每项影响因素对决策成本、预期效益、实施难度的影响程度，如表3所示。如政治风险对决策成本的影响是30分(较低危害)，对预期效益的危害是30分(较低危害)。

篇3

1 引言

20世纪90年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业逐渐恢复和得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。同时，由于其对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家先后出台的一系列税费、简化手续等政策刺激了住房消费；其次，房地产市场体系初步建立，为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。

但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、筹措资金困难等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。

作为一个理性的投资者，都希望以最少的投资获得最大的收益避免投资失败。因此，本文分析了影响房地产投资的主要要素：风险因素和税收约束，研究了这两者对房地产投资的效果影响。

2 房地产投资风险要素

风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿发生的事件的不确定性之客观体现”。目前，风险分析在国外房地产投资实践汇总已得到了广泛的应用，且日益系统化、规范化。我国是在20世纪80年代后期开始了风险的理论研究。在此之前，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。当前，房地产投资风险分析在国内已经得到了广泛的应用，但是很多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资风险分析系统[1]。

3 房地产投资的税收约束

住宅项目从取得土地使用权到销售及再次转让完结，需要经过土地征用、开发建设、交易转让、装潢和使用等诸多环节；涉及营业税、城市维护建设税、契税、耕地税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、教育费附加等相关税收。

住关人民的基本生存和生活需要，住宅产业在整个国民经济中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市场也是国家公共政策最为关注的焦点之一。除税收政策以外，还有其他的政策因素，例如经济适用性住房建设政策、个人住房信贷政策、利率调整政策和消化空置商品住宅政策等。这些政策因素都从不同程度上对房产供需双方的开发和购买决策行为产生着影响[2]。

4 房地产投资的风险控制

对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，使企业最大限度地减少风险损失，获得较高的安全保障。

4.1 投资决策阶段的风险控制

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，企业应做好以下几方面的工作：

4.1.1 重视可行性研究，确保投资决策的正确性。

4.1.2 加强市场监测、提高决策的科学性。

4.1.3 采用房地产保险的方式来间接降低风险。

4.1.4 灵活运用投资组合理论。

4.2 土地获取阶段风险的控制

在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，一决定或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，统一原则性和灵活性，以防止矛盾激化。

4.3 项目建设阶段风险的控制

强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。

4.4 经营管理阶段风险的防范和控制

在经营管理中，房地产商应关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。

5 房地产投资的税收筹划

税收筹划是纳税人通过对投资、经营、理财活动的事先计划和安排，以达到合理合法减轻税收负担目的的一种管理方法。它是纳税人的一种积极、主动的经营筹划行为，它以国家法律为依据，采用经济学中常用的比较分析方法选择最佳的纳税方案，目的在于减轻税收负担，获得最大的税后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多样性[3]。

房地产开发投资涉及的税种很多，所以投资具有很大的税收筹划空间。主要的税种包括：营业税、土地增值税和企业所得税。

5.1 营业税的税收筹划

发生在房地产的交易环节，即销售房地产应以房屋售价5%的税率缴纳营业税。作为营业税的附加，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。《营业税暂行条例》中规定：“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为或者单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。出售者可以通过合理推迟所有权转移时间达到税收筹划的目的。

5.2 土地增值税的税收筹划

进行税收筹划时，增值额是一个关键的因素。土地增值税实行四级超额累进税率。税率为30%-60%，增值额越高，需缴纳的土地增值税就越多。因此房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，关键是要合理地控制、降低增值额。《土地增值税暂行条理》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目的20%，免征土地增值税。同时还规定，纳税人既要建造普通标准住宅，又有其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的不同标准住宅不享受免税优惠。因此，如果一个房地产开发企业既要建造普通住宅又搞其他房地产开发项目，分开核算与不分开核算税负会有很大差异。在分开核算的情况下，如果能将普通住宅的增值额占扣除金额的比例控制在20%以内，则可以免缴土地增值税，达到减轻税负的目的。此外，还可以通过增加可扣除项目的金额，使税基缩小，达到减轻税付的目的。

合理选择筹资方式也可以达到减轻税收负担的目的。根据制度规定，企业为开发房地产的借款利息，可记入房地产开发成本，并作为计算房地产费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业的税后净收益。

参考文献：

[1]顾孟迪,雷鹏.风险管理.北京:清华大学出版社, 2005.98~99

[2]高慧琼.价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析[D]:[硕士论文].南京:南京农业大学 2005

[3]孟国鸿.运用税收政策调控房地产业健康发展的对策[J].中国房地产金融，2005

篇4

中图分类号：F240文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）12-0023-02

1 引言

人力资本投资决策的基本方法是进行投资的成本和收益分析。一般认为，当人力资本投资的成本和收益达到均衡时，就可以进行投资。人力资本投资是一种高投入、高回报，同时又是高风险的投资活动，由于现实条件下各种不确定性因素的存在，人力资本投资会因此不能获得预期收益，科学地进行人力资本投资，是实现人力资本投资预期的重要前提。在企业人力资本投资中，流失风险、道德风险、贬值风险、效率风险都是投资决策过程中需要考虑到的风险因素。

2 企业人力资本投资决策博弈模型的构建

在企业人力资本投资中，一般来讲，企业是主要的投资者，同时由于人力资本的特殊性，被投资的员工是天然的投力者，有时也会承担一定的货币投入，使得员工也成为企业人力资本投资的投资者之一。从投资的企业主体来看，投资主要是以经济利益为主要投资目标，从员工主体来看，除了经济利益而外，非经济利益也是重要的考虑因素。

在此基础上，提出如下建立企业人力资本投资决策博弈模型的假设：

（1）人力资本市场为完全市场，市场信息是完全对称的，因此流失风险总是存在的，本文中则表现为接受投资后员工跳槽；

（2）所有的人力资本投资成本和收益都可以被物化，包括其中的非经济成本和收益；

（3）投资总比不投资好，企业和员工都不投资情况下双方收益均为0；

将企业和员工的投资和收益情况分成以下几种：

①企业投资，员工投资。

3 人力资本投资风险决策的博弈分析

而在实际中，企业员工之间也存在竞争，而且一般情况下，劳动力市场是买方市场，人力资本供大于求，为了竞争到工作机会，员工会自发地进行人力资本投资。因此，事实上很多企业选择的是组合投资模式，投资成本由企业、员工双方共同承担，也即选择博弈模型中（企业投资，员工投资）策略。从另一个角度讲，当企业不投资时，如果员工不投资，将不会得到任何收益，那么员工只有投资，而当员工投资时，跳槽的预期收益越大，员工选择跳槽的可能性也增大，使得企业处于高流失风险中，并且还要承担员工流失后的重置成本，这时企业不能置之不理而不投资。因此从实际上讲，（企业投资，员工投资）仍然是最可能采取的策略。

从对参数的假设可知，进行人力资本投资后企业收益、员工收益以及员工跳槽后的收益都有一个预期，在本文中分别为B1f、B2f、B3f。同时，在企业投资、员工也投资的情况下，存在一个投资比例P和跳槽概率（流失风险）R。企业和员工进行人力资本投资的前提条件是企业和员工的投资成本和收益都要达到均衡，也即当双方的期望净收益均大于等于零时，企业和员工选择一个合适的投资比例进行投资才能都有利可图，否则至少有一方是没有投资意愿的。下面让我们来分析一下P和R之间的关系及其是P是如何受R及其他各预期参数的影响的。

（1）从企业角度。

企业期望净收益NE=-R*(C+B1f)+ -I*P，很明显，企业投资的期望净收益对R和P来说都是减函数，也即风险越大，企业期望收益越小；投资比例越大，期望收益越小。

企业投资决策需要满足基本条件是NE≥0，即-R*(C+B1f)+B1f-I*P≥0，

由此可得：P≤B1fI-B1f+CI 0≤R≤1，0≤P≤1

（2）从员工角度。

员工期望净收益NP= R*(B3f-B2f)+B2f-I*(1-P)，可见，员工投资的期望净收益对R和P来说都是增函数，也即跳槽的可能性越大，则员工期望收益也越大；企业投资比例越大，员工期望收益越大。

员工投资决策需要满足基本条件是NP≥0，即R*(B3f-B2f)+B2f-I*(1-P) 0，

由此可得P≥1-B2fI-B3f-B2fIR 0≤R≤1,0≤P≤1

综合(3-1)和(3-2) 可得企业投资比例的取值范围为

I-B2fI-B3f-B2fIR≤P≤B1fI-B1f+CIR

由式(3-1)、(3-2)、(3-3)，可得以下四种情况，其中两条斜线之间的阴影部分即为企业和员工可以进行人力资本投资的决策空间：

4 结论

综上所述，企业人力资本投资的最可能方式是企业和员工按照适当的比例共同投资的组合投资方式。在组合投资方式下，企业的期望收益是企业投资比例P和流失风险R的减函数，员工的期望收益是企业投资比例P和流失风险R的增函数。在决定双方投资比例时，应考虑到投资项目的风险预期R、投资对象的人力资本重置成本C以及企业为回避风险而应投入的风险成本(B3f-B2f)等因素的影响。当不考虑投资风险，也即进行无风险投资时（R=0），企业和员工投资比例应与双方的获益比例相等。

参考文献

［1］徐杰芳,杨俊龙.博弈分析企业人力资本投资［J］.特区经济,2006，（4）.

篇5

风险投资（Venture Capital）是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。二战以后，美国哈佛大学在波士顿创建了名为ARD的第一家现代风险投资公司，这是风险投资开始的标志。风险投资业在美国兴起，又很快拓展到其他国家和地区。风险投资是在市场经济体制下支持科技成果转化的一种重要手段，其主要特点是高风险，高收益，且是一种权益投资。我国的风险投资业开始于80年代，被称为创业投资。从起步到现在的十几年中，我国风险投资理论和实践都发展的比较慢。

在风险投资中，风险一般可以分为两类：系统风险和非系统风险。

系统风险是由公司之外的各种因素引起的，如战争，经济衰退，通货膨胀，高利率等与政治、经济和社会相联系的风险。是不能通过多角化投资而分散的，因此又称作不可分散风险或市场风险。重要的系统风险有政治风险、法律法规风险和政策风险等。

非系统风险也被称作可分散风险，它是由公司本身的商业活动和财务活动带来的，如企业的管理水平、研究与开发、消费者需求的改变、市场营销风险以及法律诉讼等，其可以通过多角化投资组合而分散，是公司特有的风险。重要的非系统风险有决策风险、财务风险、信用风险、完工风险和市场风险。

作为风险投资者，其关心的往往只是项目的系统风险，因为非系统风险完全可以通过合理的投资组合而得到分散。

现行的评价方法及其存在的问题

传统投资决策理论中，评价指标有：期望净现值；方差（或标准离差）；标准离差率。

假定现有n个互相独立的方案Pi (i=1 ，2 ，…，n)可供选择，相应于以上三个评价指标，为了比较这n个方案的优劣，通常采用以下原则之一。

最大期望净现值原则：期望净现值最大的方案为最优方案；

最小方差或最小标准离差原则：方差或标准离差最小的方案最优；

最小标准离差率原则：标准离差率最小的方案最优。

在现行的风险决策评价方法中，一般都采取单目标最优化方法：如果只追求最大收益，则采取最大期望净现值原则；如果只追求安全，则采用最小方差或最小标准离差原则；如果既要考虑安全，又要追求较大盈利，则采用最小标准离差率原则。上述风险决策评价指标和评价方法，简便易行，但是如果仅按此决策，常常会导致决策失误。

现有的风险投资决策无论从评价指标、还是从评价方法上看，都存在很大的问题。因此，需要补充和完善风险投资的评价指标，采用多目标决策原理和方法，全面考虑风险投资的经济效益和风险大小，综合评价指标，使之为正确决策提供依据。

风险投资的多目标决策模型

评价指标的建立

期望净现值指数：UI=期望净现值/投资总额(现值)=u/I。因为初始投资数额的不同，使得期望净现值指标难以适用，所以应该采用期望净现值指数这个指标来反映预期收益的大小。

标准离差率：η＝标准离差/期望净现值×100％＝S/u×100％。

投资者的风险偏好系数θ：投资失败率很难确定，不同的风险投资公司，他们对风险的规避程度有所不同，有的风险投资者更偏爱“高风险”，因为高风险背后隐藏的是“高收益”。而有的风险投资者则规避高风险，因为“高风险”也意味着更大的失败的可能。根据这个差异，假定某个投资者的风险偏好系数为θ，对收益大小的看重程度为1-θ。

评价模型的建立

评价模型如下：Max R＝（1－θ）R1＋θR2 其中R为投资总效用，R1为收益的边际效用， R2为风险的边际效用。

θ值一般由投资者的经验和对项目的分析判断后作出的。这里我们主要确定边际效用u1和u2。

第一步：计算各方案的指标值，并列制成表。由于项目的收益和风险是既定的，追加投资其收益和风险不变，因而边际收益可以用期望净现值指数来表示，边际风险可以用标准离差率表示，对净现值指数和标准离差率进行标准化处理即可得到R1、R2；

第二步：对各指标进行单目标排序，并判别是否存在最优方案。若存在每个单目标值都是最优的方案，则选定此方案，项目评价到此为止。若不存在这样的方案，继续下一步。

第三步：指标的标准化处理。对于n个不同方案，同时考虑m个目标(指标)。用Xij表示i方案j指标的指标值。由于各个指标的单位不同、量纲不同、数量级不同，因此会影响决策的结果。为了统一标准，需对指标进行标准化处理。处理方法为：对于效益指标fj，取fj=max{Xij} (i=1,2,…,n)，则各方案该指标标准化处理的标准分为：fij=Xij/fh；对于成本指标fj，取fj=min{Xij} (i=1,2,…,n)，则各方案该指标标准化处理后的标准分为:fij=fj/Xij。其中：0≤fij≤1(i=1,2,…,n)， (j=1,2,…,m) ；

第四步：根据投资者的风险偏好系数θ分别计算各方案的总效用R；

第五步：对各方案的总效用排序，得到最优方案。

显然，这个综合评价，充分考虑了风险投资的收益和风险的大小，能帮助我们进行正确的决策，它是现行评价方法的综合，当θ＝0时，此方法等同于最大期望净现值指数原则；当θ＝1时，此方法等同于最小标准离差率原则。

实证分析（取θ＝0.5）

以下通过一个简单的例子来说明风险决策现行评价指标和方法存在的问题。

现考虑5个相互独立的风险投资项目Pi(i=1，2，…，5)，它们的初始投资Ii，期望净现值ui，标准离差Si，标准离差率ηi都已计算出来，见表1：

计算各方案的指标值，列表（如表2）。

方案单排序如下。

根据期望净现值：P2>P1>P3>P4>P5

根据望净现值指数：P1>P3>P4>P2＝P5

根据标准离差率：P3>P1>P4>P5>P2

不存在最优方案，继续进行下一步。

对期望净现值指数和标准离差率进行标准化处理，得到表3。

计算各投资方案的总效用（取θ＝0.5）。

由R＝（1-θ）R1+θR2计算得到5个方案的总效用分别为：0.9936、0.7111、0.9、0.8012、0.7405

优劣顺序为P1>P3>P4>P5>P2，并且可以验证，不管θ取值多少，方案P2都是最劣方案，而本文的参考文献3中，两位作者最后改进出的决策方法竟得出方案2优于方案4和5的结果，这是不合理的，如果决策者有40万元钱，他应该选择方案P1,P3,P4,P5,而不应该选择方案P1,P3,P2。

风险投资的评价是一个多因素、多目标的决策问题。现有的风险投资决策无论从评价指标、还是从评价方法来看，都存在很大的问题。本文从传统投资决策方法出发，结合风险投资的特点，对现行决策方法进行了改进，综合考虑了收益和风险的影响，应用了多目标决策分析的原理和方法，提出了风险投资多目标决策模型，较好地为决策者正确地选择风险投资提供了理论依据和方法。

参考文献：

篇6

近年来，Smit（2004）基于战略规划与控制审视投资决策问题，认为投资决策不仅意味着等待期权的损失，而且是对未来发展期权获取的潜在回报。等待期权的价值随着不完全竞争和战略投资的影响而减弱，因而投资对不确定性的影响并非简单的负向效应。基于这一思想，Klaus（2009）依据投资Q理论，建立市场波动和世界市场重组时期公司投资和不确定性的模型，验证了实物期权理论下不可逆投资和不确定性两者之间的负向相关关系，并为企业资本预算和投资决策提供了新的视角与指导。

（一）基于灵活性价值的投资优化分析

企业投资要面临很多不确定性。特别是境外投资时，大型跨国公司、当地政府等利益主体会多方博弈，发挥信息的价值，力求以最少的综合投资（包括各种成本）在风险最优条件下获得最好的企业资源。投资的不确定性包括市场不确定性（如价格）和技术不确定性（如资本化投资、操作成本等）。研究者借助实物期权模型评估不确定条件下的生产投资，考虑价格下跌的情况下是否停产部分生产，以提供最优投资时机确定的现实可操作的方法。对波动性的估计是解决这一最优投资问题的关键。Copeland（2001）建议采用蒙特卡罗模拟估计项目的未来波动，CostaLima（2006）通过解析方法求得项目波动的表达式。Won（2009）考虑价格投入S和开发投入I这两个不确定变量的波动，建立投资时机决策模型如下： 的实物期权评估模型。总之，研究者在数学上对企业基于投资的停启期权、规模扩张等问题做出很好的解释。

（二）实物期权与信息价值的学习融合

为更加灵活地应对动态复杂的环境，很多行业开始关注实物期权与信息价值的学习融合。例如Gallant（1999）研究项目的投资时机并建立学习的价值模型。Lin（2005）对石油行业的实证研究也表明，期权投资决策不仅受外生市场变量的影响，而且受其他公司行为的影响。在进行投资决策时，生产外部性导致石油企业在不充分高利率下的开采，信息外部性导致不充分的延迟投资，权衡与竞争对手的战略交互作用。在解决面临外部性的战略投资决策问题时，应对信息的外部性给予更多的关注，避免生产外部性大于信息外部性时不充分开采的负面影响，达到投资决策的最优化。将体现“灵活性价值”（ValueofFlexibility）的实物期权方法与体现“信息价值”（ValueofInformation）的概率分析结合起来，作为管理不确定因素的工具，能够更好地创造投资决策的经济回报。Herath（2001）将实物期权和贝叶斯分析进行对比，并通过两者的结合进行投资评价。Armstrong（2004）也使用Copula函数改进贝叶斯分析，并通过系统的决策方法实现与实物期权的结合，获取更多的信息价值与灵活性价值，实现公司既定资源约束下的价值最大化目标。

综上所述，作为传统投资决策方法的扩展，实物期权不仅能更灵活的挖掘投资价值，减少不确定因素的影响，而且能够帮助企业管理决策者根据企业的特点，建立基于市场变化的投资决策体系，从而实现灵活性思维方式的转变。然而，这一方法关注数学技巧，对管理属性的强调不够。随着信息经济学的引入，基于效用理论的投资决策模型注重心理学、行为学的研究，能够较好地解决这一问题。

（三）效用偏好理论：基于认知价值的投资组合决策

各行业的资产管理者使用投资组合管理等技术来决定最优分散化资产，增加公司价值并降低风险。基于Markowitz有效资产组合原理的分析模型虽然权衡了各种财务结果的期望与标准差，实现投资组合价值的最大化，却没有恰当考虑风险偏好。针对这一缺陷，部分学者研究采用效用函数建立投资最优化工具与风险偏好之间的关系，以决定企业最优投资组合。Regis（2001）将基于偏好理论的风险承受力融入投资组合的选择过程，根据投资项目期望净现值等财务指标相应的概率分布，确定考虑风险承受力的投资确定当量，进而将其用于投资组合决策中，根据投资组合的期望价值和方差，改进投资组合管理。数学工具和最优化算法使得这一规划过程相对简化，决策分析和组合管理的结合提高了公司的决策过程和公司的整体业绩。

Walls（2004）也通过建立风险承受力与投资组合期望价值、方差的关系，使得管理者能够权衡评估风险与收益并理解对公司行为的影响，最大化确定当量价值，就可求得风险分散的最优组合，达到帕累托最优。在此基础上，Walls（2005）将风险容忍度和业绩评价结合起来，建立风险容忍度模型作为检验公司相对风险偏好的工具，进而控制公司规模，提高公司竞争力。普遍采用的评估方法仅仅考虑时间与资本现金流，却忽略了公司愿意接受的技术和环境风险，因而出现了将地质、工程、经济、财政等战略目标整合的模型。Suslick（2001）基于财务、技术、环境多维敏感分析技术建立的多准则效用函数，得到采用MAUT效用决策模式，即通过MAUT模式的赋权、评级与计算，整合财务风险、技术风险与环境风险，使得技术价值、财务价值最大，对环境的负面影响最小，实现整体最优投资决策。

综上所述，敏感性分析、概率分析、实物期权等规范性分析方法，将决策制定与管理目标、可获信息、概率法则等结合起来，既考虑与决策结果相关变量的关系，又要考虑变量间的相关关系，形成如何制定最好决策的理论。而效用偏好分析等描述性分析方法，基于决策心理及认知行为，描述人们作出决策时的行为、态度及认知，遵循经验法则，形成系统的整体框架。两者的结合既考虑风险的波动性及灵活性，又考虑了管理的偏好性，更灵活地控制投资决策风险，实现合理的企业经营管理。

二、投资决策风险分析的研究述评与展望

（一）投资决策的风险分析———需要系统的理论支撑

基于对企业经营环境不确定性、动态复杂性的认识，投资风险分析的方法也在不断地探索和创新，以求提高投资的灵活性来适应企业决策管理的需求。传统决策分析方法的应用，一定程度上反映出投资决策的应变性和预见性，但由于对未来事件发生概率的预测存在很大的不确定性，越来越难与具有动态复杂特征的投资经营环境相适应。公司财务理论发展下的实物期权与投资决策的融合，既考虑了投资的信息价值，又在一定程度上考虑了现金流的波动，实现投资管理的灵活性。随着信息时代的到来，针对企业所面临的动态复杂性的经营环境，可以应用动态管理和实时控制的思想和方法，系统构建动态投资决策与跟踪管理的理论框架和运作模式，深入研究动态投资决策问题，为实现投资决策信息输入、输出和信息反馈、控制的动态化提供理论支撑。

（二）分析管理的模式创新———战略导入的决策思想

通过上述国内外企业投资决策风险管理的应用与研究成果看，投资风险分析模式的创新方式、方法虽然多种多样，但从历史演进和发展的角度来看，还是具有一定的内在规律性。这种规律性具体体现在以下三个方面：（1）在与风险分析方法融合的基础上，各种新兴的理论、方法和技术对决策模式创新的推动力越来越大，并且逐渐成为占主导地位的推动力。这一特点从贝叶斯决策、实物期权分析、熵权决策的应用来看体现得尤为突出。（2）随着心理学和行为学的发展，决策模式中偏好理论的融合和应用的倾向越来越明显，特别是SteveBegg教授在决策心理及行为判断方面进行了卓有成效的研究，为投资决策开辟了新的视角。（3）基于资源配置的视角，全面理解不确定环境下风险管理理念与方法，将财务影响、运营影响与战略影响等投资决策因素综合考虑，加快公司价值增值能力的速度，发挥经营管理机制的加速器作用。因此，基于以上对于投资决策模式创新特点的分析和企业未来所处时代环境的判断，今后的决策模式创新需要以战略为导向，将投资决策、战略规划和风险管理相结合，通过一定的流程化管理解决资源环境的复杂性，管理者通过确定竞争行为、描述竞争策略使公司一系列的目标具体化，并采用决策模型解决复杂的公司多目标协调问题，提高投资决策效率，实现从投资决策风险分析到主动性管理的革新。

（三）EVA与投资决策的融合———经济发展的必然要求

投资资本回报率、单位成本、产量增长率、储量替代率、平均税率等财务及生产经营指标仍然是国际上行业投资决策和对标评估的关注点，由此进行企业能力的博弈。价值导向的EVA指标着眼于企业的长期发展，在衡量价值时简单易操作，不必过多依赖于对市场表现的估计，是传统方法的有效改进。尽管大量的学者研究基于EVA的管理机制，通过EVA提供科学的决策标准，同时确立有效的激励机制，对投入资本进行监测与控制，但目前EVA在企业投资决策中的应用研究仍然较少。国资委提出将基于价值管理理念和资本成本意识的EVA指标，作为国有企业业绩考核的关注点。在这一背景下，研究采用基于EVA指标体系的投资管理，不仅能够帮助企业稳妥地控制好投资规模，引导科学决策，而且可改进投资结构及分析流程，优化价值链，完善企业的激励与约束机制，消除“实盈虚亏”的泡沫，引导企业不断提升价值创造能力。

篇7

中图分类号:F272文献标识码:A文章编号:1009-2374 (2010)10-0109-02

由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限,投资项目的实施结果往往不符合人们原来的预测和估计,这种现象称为投资风险和不确定性,其是客观存在的,对它进行正确的分析和评估有助于提高投资决策的可靠性。投资决策是一种长期决策,投资项目耗费资金多,影响面宽,作用时间长,难以变更修改等等,因而决策者的责任特别重大,如果事先对投资的风险和不确定性没有正确的估计,一旦决策错误,则其带来的损失必然是巨大的、长期的。同时,长期预测比短期预测的可靠性要低得多,因而长期投资决策面临的风险和不确定性也比短期经营决策大得多。而铁路工程项目大都属于长期决策项目,由此可见,对铁路工程项目进行投资风险分析和管理具有十分重要的意义。

一、铁路工程项目风险的构成要素

(一)工期风险

表现为局部或整个工程的工期延长、不能及时投入使用而形成的风险。如业主在铁路建设工程合同签发前或实施中,未按合同规定时间解决征地移民问题,未按铁路建设工程合同规定及时供应电、水,未按铁路建设工程合同规定及时提供各种合格的主材等。

(二)费用风险

包括成本超支、投资追加、报价风险、收入减少等。

(三)质量风险

表现为材料、工艺、工程等不能通过验收,经评估工程质量未达到标准等。

(四)设计能力风险

主要表现为铁路建设工程完成后未能达到施工设计要求;设计时间过紧,设计工作难以做到周密,各专业协调不够,会出现漏项、错误,其结果反而使设计修改多,增加了投资,延长了工期,索赔率增长。

(五)信誉风险

即可能对企业的形象、信誉造成损害的风险。如业主未按铁路建设工程合同规定及时对承包商支付工程价款而应承担的违约责任;承包商未按铁路建设工程合同的技术要求,造成工程质量有缺陷。

(六)安全风险

主要是指铁路建设过程中造成的人员伤亡以及工程或设备毁损方面的风险。施工设备风险包括未按合同规定的时间进场、使用过程中出现机械故障及配件供应不及时等。

二、风险分析与评价

(一)风险分析的内涵

风险是指由随机原因引起的项目实际值与期望值的差异,其结果可用概率分布来描述。投资风险是指投资人在投资活动中,因不能适应客观形式的变化或因主观判断失误而造成的经济损失,或不能带来预期收益的可能性。在铁路项目中,仅仅利用风险估测的三个参数来为风险管理提供依据是远远不够的,还需要结合铁路项目的特点进行进一步的分析,即风险分析。风险分析就是以风险估测的三个参数为基础,对具体的铁路项目评价模式进行适当的处理,使之能反映风险因素的过程。

铁路工程可行性研究报告中包括不确定性分析,不确定性分析不等于风险分析。不确定性是指人们在事先只知道所采取行动的所有可能后果,而不知道它们出现的可能性,或者两者均不知道,只能对两者做些粗略的估计。不确定性是难以计量的。风险是指给行为主体带来失败、损失后果的可能性以及每种后果出现可能性的大小。风险是有概率可以计量的。通常在可行报告中只对投资及效益进行敏感性分析,但敏感性分析只是对单个变量人为地改变一定比例来考虑项目的可行性。这种用确定性思想来考虑具有不确定性的事物的方法过于主观,很难符合事物的客观发展。在以往的铁路投资项目中,很多项目存在透支现象,例如杭甬高速,在可行性研究时,每公里费用为1448万元,但是竣工时实际工程造价达到2667万元。敏感性分析只能告知某种因素变动对经济指标的影响,并不能告知这种影响的可能性有多大,如果对各因素发生某种变动的概率,事先能够客观地或主观地给出,就可以借助风险分析帮助决策。

(二)铁路工程项目投资方案评价方法

项目风险分析的基本方法包括:情节分析、盈亏平衡分析、概率树分析和计算机模拟方法等。由于现金流量的不确定性,我们在运用净现值法、现值指数法和内部收益法对铁路工程项目投资决策时,必须调整现金流量、投资报酬率等有关参数。现金流量的不确定性越大,该项目投资风险越高,我们评价铁路工程项目投资方案时,应该采用高的投资报酬率或低的现金流量计算铁路工程项目净现值、现值指数和内部收益。我们运用调整后的投资报酬率计算铁路工程项目净现值,然后根据净现值法的规则来评价、选择铁路工程投资项目,这种方法称为风险调整贴现率法。风险调整贴现率法比较符合逻辑,被广泛使用,但是,把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间而加大,有时与事实不符。为了克服风险调整贴现率法的缺点,我们可以采用肯定当量系数法,肯定当量系数法是指先用一个系数把不确定(有风险)的现金流量调整为确定(无风险)的现金流量,然后用无风险的贴现率计算净现值,并且根据净现值法的规则来评价、选择铁路工程投资项目的方法,所使用的调整系数称为肯定当量系数。

文献[3]提出一个更趋合理的公路投资项目评价方法。它很好地考虑了公路投资项目中存在的风险。首先对公路投资项目进行风险因素识别,建立一个风险因素的层次模型;然后考虑风险概率,建立公路投资项目评价模型,模型对公路投资项目评价指标(项目净现值(NPV)、内部收益率(IRR)、费用效益比(BCR))进行修正。接下来对模型进行参数标定,采用层次分析法来确定模型中的权重;最后用蒙特卡洛模拟方法模拟计算得到公路投资项目可行性研究评价指标值,这样重复一定数量,获得这些指标的概率分布函数。计算指标的期望值和方差来评价公路项目的可行性。

(三)风险管理的程序

风险识别。风险识别是风险管理的基础环节,是指经济单位对所面临的已经存在的风险加以判断、归类和鉴定的过程。识别风险首先要对风险因素进行分解,勾画出风险结构的层次图。就铁路项目的风险管理来说,就是按照上述铁路建设工程项目的风险构成,勾画出铁路工程项目的风险结构图,把不利因素找出来,加强风险识别的准确性。

1.风险测量。风险测量也是风险管理的基础环节,是指在风险识别的基础上,利用概率论和数理统计方法对所收集的大量详细损失资料加以分析,估计和预测风险发生的概率及损失程度。一般可以用标准离差和变异系数来描述概率分布的密集程度。

2.风险分析。风险分析是实施风险管理的关键环节。风险分析就是以风险测量的参数为基础,对具体的铁路项目评价模式进行适当的数学处理,使之能反映风险因素的过程。铁路项目前期工作,即铁路项目可行性研究中,评价模式为计算项目净现值、内部收益率、投资回收期等评价指标。风险分析也就是在这些评价指标中加入风险因素。

3.风险控制。风险控制是风险管理的中心环节,是根据风险衡量以及风险分析的结果,为了避免或减小风险而对项目风险采取的措施。一般来说,主要有以下几种方式:对损失大、概率大的灾难性的风险要避免,即风险避免;对损失小、概率大的风险,可采取措施来降低风险量,即风险降低;对损失大、概率小的风险,可通过保险或合同条款将责任转移,即风险转移;对损失小、概率小的风险,可采取积极手段来控制,即风险自留。

三、结语

为了控制好工程投资,在项目的可行性研究阶段,要采取科学方法进行风险分析,把风险的处理考虑到项目的计划之中。铁路项目的风险管理在我国还不成熟和不完善,尚需花费大量的人力、物力去研究,尤其是其中的一些参数取值更应仔细研究。

参考文献

[1]王为林.铁路工程的风险管理分析[J].铁路工程造价管理,2007,(5).

篇8

关键词 房地产投资 投资分析 投资决策

一、房地产投资

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

三、房地产投资决策

房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。

参考文献:

[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.

[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.

篇9

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中，从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策，提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块，用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况，并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估，从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析，用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡，可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告，用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多，再加上房地产投资本身所具有的高风险性，这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要，只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足，不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此，本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术，提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术，将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。

其中，数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换，按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求，数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析，从中提取出有用的信息，从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的，把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西，从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合，辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来，在全世界得到了广泛的应用，但是决策支持在发展中也遇到了一些问题，主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总，而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题，传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构，不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础，然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台，数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性，针对不同的情况应有不同的处理方法，而模型库提供的分析能力有限，所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低，因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱，难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术，给决策支持系统的发展注入了新的活力，数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现，有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题，为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的，后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理，决策支持型数据服务于信息增值。目前，理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时，海量数据的存储与加工便成为首要问题，而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具，它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术，它可以根据分析人员的要求，快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理，并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员，从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程，是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术，决策者能灵活地掌握项目进度的数据，以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换，并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现，是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程，是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程，是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息，目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联，发现被忽略的要素，而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的，但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的，具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织，联机分析处理集中于数据的分析，数据挖掘则致力知识的自动发现。三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容，常常关系着投资的成败。在本系统中，市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况，以及项目自身的相关情况等。在这个模块中，基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外，大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除，对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值，方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表，在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表，更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益，但是同时也存在着高风险，对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策，减少决策的盲目性和失误。对于上述风险，人们并不能明确的给一个答案，到底有没有这种风险，这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来，采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来，〖JP1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响，对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外，房地产投资风险因素层次比较多，可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板，这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据，甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word，所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式，这样便于用户对可行性报告的编辑。

篇10

公司的各种投资项目通常具有不同程度的风险,这些风险会对公司价值、公司总风险、公司运营等造成不同程度的影响。所以需要对投资项目风险予以一定的量化反映,以使经营者、投资者对投资项目风险有正确的评估与分析。在此,投资项目风险指某一投资项目本身的风险(一般不考虑与公司其他项目的组合风险效应),指这一投资项目的未来收益(净现值或内部收益率)相对于预期值的离散程度。投资项目风险分析的方法中较全面、贴合实际的是模拟分析法,即利用蒙特卡罗模拟法,估计每个因素的各种可能结果的概率,最终得出净现值的概率分布的方法。但模拟分析法通常用于一次性决策,对于需要在项目周期内多次决策(如追加投资或放弃投资)的情况,人们通常采用决策树分析法。决策树分析法虽然考虑了多次决策的需要并估计了不同条件下的多组现金流量,但往往不考虑多种因素各种可能结果的概率,因而不能得出最终净现值的概率分布。所以本文拟将模拟分析法与决策树分析法结合并运用Excel2007制作决策树模拟分析模型,以解决在项目周期内需多次决策,并同时要求得出投资项目净现值概率分布的投资决策问题。

一、投资决策问题的提出

现投资决策问题如下:(该决策问题选自东北财经大学出版社2007年2月出版,谷祺、刘淑莲主编《财务管理》书中P201的例题,并进行了改编)

假设某公司在考虑为电视机生产厂家生产工业用机器人,这一项目的投资分三阶段。第一阶段,市场调研,对电视机装配线上使用机器人的潜在市场进行调查研究,调研费50万元在项目初始(t=0)时一次支付。如果调研后确认有30%以上的市场潜力,就可进入下一阶段的投资论证。而如果确认是不足30%的市场潜力,则取消该项目。第二阶段,如果通过第一阶段的市场调研论证,则在随后第一年(t=1)时支付100万元设计装配不同型号的机器人模型,并交由电视机厂家进行评价,如果有40%以上的厂家对机器人模型评价良好,则可进入第三阶段的投资论证,否则取消该项目。第三阶段,如果厂家对机器人模型评价良好,在t=2时再投资1 000万元建造厂房、购置设备等。在此基础上,估计t=3、4、5、6四年内每年的现金净流量,有30%以下的可能性第三至六年每年的现金净流量为1 000万元;30%以下的可能性三至六年现金净流量为-200、300、0、0;剩下40%以上的可能性每年现金净流量为400万元。现要求对该投资项目的风险进行决策树模拟分析。如果企业对该项目允许的最大亏损值为-15万元,要求盈利值在2万以上,问是否该选择这个项目?

这样可用Excel2007在工作表sheet1中建立决策树分析区如表1所示。

二、决策树模拟分析模型制作过程

第一步,制作决策树分析区如表1所示。在表1中左半部分列有决策问题的已知数据。其中D8单元格内公式为“=0.3

三、对投资决策问题的解答

对这个投资决策问题先进行决策树分析,再对总净现值进行1 000次模拟运算,继而制作1 000次模拟结果的统计分析表和概率图1、2、3后,我们可以观察到该项目净现值为正的概率大致为50%,因此项目的风险适中。因为企业允许的最大亏损值为15万,根据图3的调节后发现净现值大于-14.66万的概率为59.7%;企业要求的盈利值在2万以上,根据图3的调节后发现净现值大于1.63万的概率为49.9%,所以可以选择该项目。

四、决策树模拟模型的应用建议

决策树模拟模型将决策树分析与蒙卡模拟分析模型加以结合,可用于多阶段分次决策这一类的问题,并且可以对决策的风险进行定量分析。在应用中,可以将表1中的各阶段净现金流量假设地更完善;可增加表3的模拟次数;将表4的统计分区号由32增加至更大值,这些做法都可以提升模拟分析的精度。

篇11

作为风险投资公司，面对众多的风险投资项目时，怎么准确评价项目的价值成了决定投资成败的关键因素。要做到这一点，在投资前就必须用客观、公正的价值评估体系对投资项目进行充分、准确的价值评估，从而保证投资决策的正确性。

一、风险投资项目评价指标体系

我们假设风险投资项目的投资价值为Z，则有：

Z=F(f(u),f(v),f(w),f(x),f(y))

其中：u―为外部环境，v―为项目所属企业内部环境，w―为风险投资项目，x―为风险投资项目的优势、劣势、机会和威胁，y―为风险投资项目的风险。

具体可表示为:Z＝f(u)×MU＋f(v)×Mv＋f(w)×Mw＋f(x)×Mx＋f(y)×My

其中Mi――为各指标的权重（i=u,v,w,x,y）

我们可以用一个专门的风险投资评价指标体系对风险投资项目进行价值评估，如图1所示。

图1风险投资项目评价指标体系

1.风险投资项目评价指标体系――外部环境分析指标体系

对风险投资项目的评价必须考虑其外部环境因素，好的、有利的外部环境可以为项目创造机会，使其获得成功，反之，不好的、萧条的外部环境，则可能会对项目构成威胁，导致投资项目的失败，所以对外部环境的分析非常重要。外部环境分析指标体系如表1所示。

表1风险投资项目评价指标体系――外部环境分析指标体系

其中:f(u)=∑f(ui)×M(ui)= ∑f(uij)×M(uij) （i,j的值参见上表中下标参数）

2.风险投资项目评价指标体系――项目所属企业内部环境分析指标体系

项目所属企业的企业内部分析也是项目评价指标体系中一个非常重要的指标，只有详细掌握了拟投资企业内部的全面情况，才便于风险投资公司对项目进行正确的分析，从而做出正确的投资决策。项目所属企业内部环境分析指标体系如表2所示。

表2风险投资项目评价指标体系――项目所属企业内部环境分析指标体系

其中:f(v)=∑f(vi)×M(vi)= ∑f(vij)×M(vij) （i,j的值参见上表中下标参数）

3.风险投资项目评价指标体系――项目分析指标体系

表3风险投资项目评价指标体系――项目分析指标体系

项目分析是对风险投资项目进行具体分析，从而全面掌握项目的相关情况，正确评估其重要性、可行性，为做出正确投资决策提供基础。项目分析指标体系见表3。

其中:f(w)=∑f(wi)×M(wi)= ∑f(wij)×M(wij)= ∑f(wijk)×M(wijk)

（i,j，k的值参见上表中下标参数）

4.风险投资项目评价指标体系――SWOT分析指标体系

SWOT分析是风险投资项目评价指标体系中的一项综合评价指标，是对该风险投资项目具有的优势、劣势，面临的机会和威胁进行综合考评。SWOT分析指标体系见表4。

表4风险投资项目评价指标体系――SWOT分析指标体系

其中:f(x)=∑f(xi)×M(xi) （i,的值参见上表中下标参数）

5.风险投资项目评价指标体系――风险分析指标体系

风险分析也是风险投资项目评价指标体系中的重要指标，对项目风险管理进行评价旨在通过对风险程度的具体分析，更好地抓住机会、规避风险，做出正确的投资决策。风险分析指标体系见表5。

表5风险投资项目评价指标体系――风险分析指标体系

其中:f(y)=∑f(yi)×M(yi)= ∑f(yij)×M(yij) （i,j的值参见上表中下标参数）

二、风险投资项目评价指标体系的运用

上文风险投资评价指标体系中给出了项目评价的基本框架，利用其相关指标，根据项目的具体情况赋予各指标对应值，再通过加权平均的方法即可对风险投资的项目进行价值评估分析。但必须注意的是，该指标体系中我们没有给出每一个指标的具体权重，这是因为其指标体系中各指标的权重会因为项目处于不同时期、项目涉及不同行业、不同环境而改变，必须因时、因地制宜，根据不同的项目，不同的具体情况设置权重，以期评价结果更为客观、准确。但究竟这些因素的权重应怎么确定，各个指标的评价值又怎么确定呢？我们建议可以采用预测方法中的德尔菲等方法确定评价指标体系中的相关值及各指标的权重。最终评价结果（即Z值）符合投资方的要求，则表示该项目有投资价值，可以进行投资；反之，则不能进行投资。

参考文献:

篇12

 

【关键词】上市公司；财务风险

一、我国上市公司财务风险分析

（一）筹资风险分析

我国上市公司债务筹资风险具体表现在两个方面：

1.银行借款风险

银行借款是我国上市公司比较常用的一种债务筹资方式，包括短期借款和长期借款。

短期银行借款的风险主要表现在两个方面：第一，由于短期负债的偿还期间较短，上市公司必须充分保证能及时获得现金收人，否则情况万一有变，公司将会面临更大的资金短缺风险；第二，短期负债筹资的归还一旦发生问题，会连锁影响到其他债务的偿还，从而影响公司信誉和形象。

 

长期银行借款的风险主要表现在两个方面：第一，长期银行借款筹资数额大，期限长，增加了企业的整体财务风险；第二，还款计划和约束性条款对企业的制约性强，上市公司必须严格遵守，从而在理财和生产经营上受到种种制约，并可能会影响今后的筹资、投资活动；若上市公司不能按计划还款或违背了条款要求，可能会被诉诸法律，或要求立即还款，从而影响公司的经营。

 

2.债券筹资风险

上市公司债券的主要风险有：第一，债券发行风险，债券是否能够正常顺利的发行出去，取决于债券品种的设计，利率的高低等因素；第二，债券有固定的到期日和利息费用，偿债风险较高，特别是当上市公司经营状况较差时，易使公司陷入财务困境；第三，债券一般要比长期借款的限制条件严格，可能对上市公司财务的灵活性带来不利影响，甚至影响公司今后的筹资能力。

 

（二）投资风险分析

投资风险分析，是指用系统、规范的方法对风险辩识、估计和评价，做出全面、综合的分析。在风险分析中，有三个因素必须考虑。第一，风险因素。在投资期内的某一时期，各方案在不同市场状态下的现金流量是随机变量，所包含的风险程度各不相同，需要对各方案风险进行合理测算。第二，时间因素。不同时期的市场状态是变化的，风险也是变化的，必须测算不同时期随时间变化的风险对经济效益评价指标的影响。第三，经济效果因素。不同的经济效果指标反映的内容不一致，应全面地考虑，综合反映项目的真实经济效果。

 

上市公司在投资方面如果出现了盲目的投资行为就会为企业带来较高的财务风险。不少上市公司在投资新项目之前，并没有经过科学的可行性论证，带有较大的盲目性，结果就是投资方案实施后，不仅没有给公司创造效益反而带来负面影响。

 

（三）并购风险分析

上市公司并购的财务风险是指由于上市公司并购而涉及的各项财务活动引起的公司财务状况及成果的不确定性。上市公司并购风险分析具体表现在： 

1.并购定价风险分析

我国上市公司在进行并购定价时应主要识别两方面的风险：第一，目标企业的财务报表粉饰。我国上市公司并购时的财务报表陷阱具体包括：利用关联交易调节利润，利用存货调节利润，混淆收益性支出与资本性支出，隐瞒或有事项和表外融资。第二，目标企业价值评估的选择和应用。由于起步较晚，专业人员的素质有限，我国并购的目标企业价值评估使用条件并不完善，采用不同的评估方法时都存在着一定的风险。

 

2.并购融资风险分析

基于对融资方式、法律、中介等多方面问题的考虑，我国上市公司在并购融资时应识别三种风险：第一，融资结构失衡。融资结构包括公司资本中债务资本与股权资本结构。第二，资金供应不足。由于我国上市公司现在公司治理结构的不成熟，财务管理体系并未在企业内真正实施，公司融资缺乏计划性和合理性，易造成资金供应链的断裂，给公司并购带来阻碍，甚至导致并购的完全失败。第三，融资成本过高。

 

3.并购财务整合风险分析

我国上市公司在并购时结合自身的未来发展战略，重点识别下列可能导致财务整合失败的因素：第一，财务整合是否发挥财务管理在上市公司运营中的重要作用。这主要取决于进行财务整合的人员素质。第二，财务整合能否发挥上市公司并购的财务协同效应。第三，财务整合是否实现并购方对被并购方的有效控制。

 

（四）收益分配风险分析

收益分配风险的产生主要有两个原因：一是收益确认的风险，指客观环境因素影响和会计方法使用不当，有可能多计收益，少计成本，使企业提前纳税，所确定的可分配利润也偏高。二是收益对投资者分配的时间、形式和金额的把握不当所产生的风险。分配给投资者的盈余与留在企业的保留盈余存在着此消彼长的关系。如果企业脱离实际一味追求给投资者高额的回报，必然造成企业的保留盈余不足，给企业今后的生产经营活动带来不利影响，同时也会影响债权人的利益。相反，如果企业为减少外部融资需求而减少对投资者的分配，又会挫伤投资者的积极性，影响企业的声誉和价值。

 

收益分配是企业财务循环的最后一个环节。收益分配包括留存收益和分配股息两方面。留存收益是扩大投资规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。企业如果发展速度快，销售与生产规模高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分留用。但如果利润率很高，而股息分配低于相当水平，就可能影响企业股票价值，由此形成了企业收益分配上的风险。因此，必须注意两者之间的平衡，加强财务风险监测。该风险很难用数学方法或是财务指标法来进行估测，但可以凭经验进行定性分析。

 

二、针对我国上市公司财务风险的防范措施

防范上市公司财务风险，主要应做好以下工作：

（一）筹资风险的防范措施

1.确定适当的筹资规模

企业的资金需求量是变化的，筹资过多会造成资金闲置浪费，增加融资成本，或者导致企业负债过多，偿还困难，增加经营风险；而筹资不足，会影响企业投融资计划及其他业务的正常进行。因此，企业财务人员要认真分析生产和经营情况，确定合适的筹资规模。

 

2.选择最佳的筹资结构

不同筹资方式下的资金成本有高有低，因此，就需要对各种筹资方式进行分析、对比，选择最经济、最可行的筹资方式，从而选出最佳的筹资结构，以进一步降低筹资成本，减少风险。

 

3.把握有利的筹资时机

对于由利率变动产生的筹资风险，应认真研究资金市场的供求情况，根据利率走势把握其发展趋势，并以此作出相应的筹资安排。当利率处于低水平时期，筹资较为有利。当利率处于由低向高过渡时期，应以筹集长期资金为主，并尽量采用固定利率的计息方式。当利率

处于由高向低过渡时期，也应尽量少筹资，对必须筹集的资金，可采用浮动利率的计息方式。

 

（二）投资风险的防范措施

1.明确投资决策的责任机制

必须把投资决策的风险责任落实下去，不允许出现用企业责任顶替政府责任，用集体责任顶替个人资任的情况，使投资决策真正受到风险责任的约束。

2.建立起投资事前、事中、事后的风险防范机制

事前是指要提高可行性研究的质量，主要有：第一，确保可行性研究的客观真实性；第二，重视市场调查和市场预测；第三，充实其中风险分析的内容。事中是指投资实施过程中进行风险监控，随时调整预计与实际的偏差，如设立资金到位率、净现值差异率等指标，对风险进行监控。事后是指项目建成后，对风险管理情况全过程的再评估，如考察风险损失差异率、净现值差异率、风险发生实际类型与预测类型差异等。

 

3.健全投资决策的信息机制

可利用计算机技术，建立有效的信息管理系统，深化企业对宏观经济、市场等信息的理解、预测，避免资金进人某些热门地区或行业，形成不合理的重复建设，造成过度竞争和风险损失。

 

（三）并购风险的防范措施

1.全面的财务审慎调差

为防范并购的财务报表风险，调查与证实重大信息，并购企业在并购前应聘请专业的资产评估中介进行全面的财务审慎调查，包括资料的搜集、权责的划分、法律协议的签订、中介机构的选聘。

 

2.实施慎密的融资决策过程

企业并购的融资风险控制贯穿于整个融资决策过程。一套完整的融资决策过程通常包括对并购方资金需求的预测、并购融资方式的选择以及融资结构的规划等环节，通过提高每个环节的决策水平来有效地降低融资风险。

 

3.做好整合前后的财务监管工作

财务整合是一项复杂的工作，为了顺利实现成功的财务整合，防止在收购后又发现账面上没有体现的负债或不良资产等，需要对整合前的被收购企业财务进行详尽细致的审查，充分了解好掌握被重组企业的各项资产、负债等。

 

（四）收益分配风险的防范措施

要避免收益分配风险，关键在于公司能否制定合理的分配政策，既不能过分强调公司的利益，而损害投资者的利益，也不能忽视公司长远利益，既要控制资金成本，又要调动投资者的积极性。因此，具体防范措施如下：

 

1.合理制定会计核算办法和利润分配办法

根据会计核算制度和财务管理制度的有关规定，按照预期财务收益的要求，合理制定会计核算办法和利润分配办法，降低收益分配中可能产生的财务风险。

2.定期分配收益

在正常情况下，企业应每年向投资者进行一次收益分配，给投资者以看得见的实惠，在提高效益的基础上，争取使投资者每年的收益呈递增趋势。

3.保障收益分配最低限度

在确定收益分配额度时，要考虑通货膨胀因素的影响，保障收益分配最低限度，不致影响企业简单再生产。

参考文献

[1]颜秀春.我国上市公司财务困境——成本管理研究[m].北京：知识产权出版社，2010，24-36.

[2]贺强，李俊峰，黄锐光.我国上市公司重大问题研究[m].北京：经济科学出版社，2011：66-89.

[3]张鸣，张艳，程涛.企业财务预警研究前沿[m].北京：中国财政经济出版社，2004：45-62.

[4]许言.创业板上市公司财务风险问题研究[d].[硕士学位论文].天津：天津财经大学，2011.

篇13

关键词：

房地产；投资；风险

随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。

1房地产开发项目投资风险管理概述

由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。

2房地产开发项目投资风险产生的原因

现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。

3房地产投资风险的管理方法

在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。

3.1房地产开发项目风险识别在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。

3.2房地产开发项目风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。

3.3房地产开发项目风险应对根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。

3.4房地产开发项目风险监控风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。

4房地产开发项目投资风险的对策

4.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。

4.2采用多元化的投资战略或联合战略在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。

4.3加强房地产项目工程建设的监管为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。

5结束语

综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。

参考文献

[1]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）.