事业单位土地管理范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇事业单位土地管理范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

    一、培训目标物业管理单位经理、部门经理、管理人员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。

    二、培训对象具有大专以上文化程度（或同等学历）的物业管理单位经理；具有中专以上文化程度（或同等学历），直接从事物业管理或相关管理业务的部门经理和管理人员。

    三、培训内容主要包括物业管理理论、实务、法律法规等知识，各设8门课程，其中3门为统考课，具体课程设置见附件。

    四、培训方式分期分批集中面授。

    五、培训报名登记时间物业管理单位经理、部门经理、管理人员在1997年9月15日前，到北京市居住小区管理办公室进行登记，填写登记表。依登记时间，安排培训班次。开课时间、地点等事项另行通知。

    六、考试

    （一）培训后，学员均须参加考试。统考课由北京市房地产行业专业管理人员岗位考评办公室负责考试，非统考课由培训学校负责考试。

    （二）取得房管员岗位合格证书的物业管理单位经理，可免修免试以下课程：

    1.房屋结构构造与识图；

    2.房屋设备基本知识；

    3.房地产开发与经营。

    取得房管员岗位合格证书的物业管理单位部门经理、管理人员，可免修免试以下课程：

    1.房屋结构构造与识图；

    2.房屋设备基本知识；

    3.公文知识。

    免修免试人员须持房管员岗位合格证书及复印件，于报名登记时办理免试手续。

    七、证书领取经岗位培训考试合格者颁发由建设部印刷、市市政管委岗位培训考核办公室验印的岗位合格证书。

    附件：

    一、物业管理单位经理岗位规范

    二、物业管理单位经理培训教学计划

    三、物业管理单位部门经理、管理人员岗位规范

    四、物业管理单位部门经理、管理人员培训教学计划

    附件一：物业管理单位经理岗位规范

    一、岗位必备知识

    1.了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；

    2.了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；

    3.了解《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律知识；

    4.熟悉计算机应用的知识；

    5.熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；

    6.熟悉国家和本市的物业管理法律法规、政策；掌握物业管理的基本理论与实务；

    二、岗位必备能力

    1.具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；

    2.掌握本单位各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，具有经营决策能力；

    3.具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；

    4.具有处理突发事件的能力；

    5.具有计算机应用能力。

    附件二：物业管理单位经理培训教学计划

    序  号    课程名称                  学时      备注

    1         职业道德                  10

    2         物业管理概论              80      统考课

    3         物业管理法规              30      统考课

    4         房屋结构构造与识图        30

    5         房屋设备基本知识          30

    6         房地产开发与经营          30      统考课

    7         房地产基本制度与政策      30

    8         计算机应用                30

    合计                                270

    附件三：物业管理单位部门经理、管理人员岗位规范

    一、岗位必备知识

    1.了解房地产有关理论和开发经营、管理基本知识等；

    2.熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本市有关物业管理要求，计费规定等；

    3.掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；

    4.掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；

    5.掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；

    6.掌握计算机应用知识。

    二、岗位必备能力

    1.具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；

    2.具有制定工作计划，并组织实施的能力；

    3.具有及时处理房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力；

    4.具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；

    5.具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；

    6.具有熟练应用计算机进行管理的能力。

    附件四：物业管理单位部门经理、管理人员培训教学计划

    序  号          课程名称          学时      备注

       1            职业道德           10

       2       房地产基本制度与政策    20

       3       物业管理概论            70      统考课

       4       物业管理法规            30      统考课

       5       房屋结构构造与识图      40      统考课

       6       房屋设备基本知识        30

篇2

三、乡镇企业占用集体土地的补偿费标准，为该农业基本核算单位年终收益分配表和统计年报的同类耕地前三年平均产值的三至五倍。

乡镇机关、事业单位占用集体土地的补偿费标准，为该农业基本核算单位年终收益分配表和统计年报的同类耕地前三年平均产值的二至三倍。

四、乡镇机关、企事业单位建房占用菜地除付给补偿费外，还应缴纳新菜田建设基金。乡镇企业占用近郊菜地（包括朝阳、海淀、丰台、石景山区）的，每亩缴纳五千元；占用农业区划确定的预备性菜区内的耕地，每亩缴纳三千元；占用远郊菜田的，每亩缴纳二千元。乡镇机关、事业单位占用菜田，不论远近郊，一律每亩缴纳一千元。

五、被占用土地地上的房屋，原则上按《北京市建设拆迁安置办法》的规定处理，特殊情况由占地单位和被占地单位双方议定。

六、因占地造成的农业剩余劳动力，由占地单位安置。

篇3

土地登记费的收取本着“收费适度，负担合理，保证工作需要”的原则，既考虑用地单位和个人的经济承受能力，又能保证土地登记工作的需要。

二、收费范围

凡国有土地使用者，集体土地所有者，集体土地建设用地使用者，均按本办法交纳土地登记费。

三、收费项目及标准

（一）土地权属调查、地籍测绘

1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含2000平方米）以下每宗地收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元。

2.企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元。

3.全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下每宗地收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元；自收自支预算管理事业单位用地执行企业收费标准。

4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。

5.农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。

6.凡有土地利用详查成果资料的村农民集体所有土地，国营农、林、牧、园艺、养殖、茶场等用地（不包括内部非农业建设用地），水利工程、矿山、铁路线路、国家储备仓库、国家电台、邮电通信等用地（不包括这些用地内部的管理、生活等建筑用地），必须使用土地利用详查成果资料进行登记发证（指城镇外），每宗地以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费，免收土地权属调查、地籍测绘费。

7.学校、福利院、敬老院、孤儿院、免税残疾人企业、无收入的教堂、寺庙、监狱等用地，免收土地权属调查、地籍测绘费。

8.农村贫困地区及其他因特殊困难需要申请减免土地权属调查、地籍测绘费的，经县、市土地管理部门签署意见，报省、自治区、直辖市土地管理、测绘、物价、财政部门批准。

（二）土地注册登记、发证

个人每证5元，单位每证10元。“三资”企业和其他用国家特制证书的，每证20元。

军用土地登记收费标准，仍按国家土地管理局、财政部、中国总后勤部〔1988〕后营字第766号《关于军队土地详查有关问题的通知》中有关规定执行。

本办法原则上适用于变更土地登记。因土地出让、转让引起土地使用权转移，需要进行变更土地登记，其收费标准另行制定。

四、土地登记费的收取、使用和管理

（一）土地登记费由县、市人民政府土地管理部门收取。在收取前，必须向当地物价部门领取收费许可证，并使用财政部门统一印制的收费票据。用地单位交纳的土地登记费在有关科目中列支。

（二）土地登记费原则上按宗地收取。对一个地块内有几个土地使用者共同使用难以划清权属界线进行地籍测绘的，按各自独立使用和分摊面积收取；自成系统的单位，按具有法人资格的土地使用者收取。

（三）使用范围

收取的土地登记费，主要用于以下几个方面：

1.人员培训；

2.作业人员从事内、外业的补贴，支付交通、住宿费，雇用临时人员工资；

3.技术指导、检查验收费用；

4.购置图件、资料、材料、专用仪器、设备及劳保用品；

5.印制表、册、土地证书及支付奖励、建立档案信息等费用。

（四）使用比例与管理

1.按收费项目及标准（一）中1.2.3.4款收取的经费，50％用于地籍测绘；50％用于土地权属调查。

2.用于土地权属调查和注册登记、发证工作的经费，94％留给县（市）土地管理部门使用；3％上交省级土地管理部门；3％上交国家土地管理局（由省级土地管理部门代收代交）。上交部分主要用于省级和全国性的业务指导、人员培训、新技术开发、建立档案信息等为下级服务的费用。

篇4

一、城市建设要注意结合旧区改造，认真贯彻节约用地的原则。小城镇（包括油田等）要建三层以上楼房。不论大小城市，在制订城市规划时，都要把蔬菜基地规划在内，不准占用。新建单位选择地址要与当地土地管理部门、城建规划部门共同研究有关用地问题。

二、占用城市规划区域内的土地，由城建规划部门审批，涉及农田菜地，由城建规划部门会同土地管理部门审批。征用与城市规划区接壤的近郊区耕地，由土地管理部门会同城建规划部门审批。征用郊区其它耕地，由土地管理部门审批。

三、凡是国家建设征用国有或集体的农业用地均必须付给补偿费。农村人民公社、社办企事业等单位和大队占用生产队的耕地，也必须付给补偿费。征用菜地，除付给补偿费外，还要付给基本建设基金（指商品菜地），交农业、商业部门共同安排使用。

被征占土地范围内的树木和农作物等其他附着物，由用地单位给予相应的补偿费。

土地补偿费的使用，主要用于基本核算单位发展农业生产或兴办其他企事业，不准将补偿费用于社员分配或挪作他用。

四、各项建设工程，凡影响原有排灌系统和交通道路的，建设单位要负责修建相应的工程，以保证排水、灌溉和交通等需要。

建设单位或施工单位需要临时使用一部分农田作为堆料场、道路以及工棚等，要经县以上土地管理部门批准。使用期间应付给相应的赔偿费。临时用地的时间只限一年，需要继续占用，另行补办手续。临时用地不准修建永久性、半永久性建筑。使用期满，用地单位要将土地平整好，交回原单位。

烧砖要利用土丘、废地以及矿渣、煤矸石做原料，尽量不占用耕地。公路改线的旧路要由改线单位恢复成农田，交生产队耕种。

五、凡征用的土地超过一年暂时不用的，由生产队继续耕种，征用单位使用时，及时退还，不得影响征用单位使用。

六、人民公社、生产大队、生产队、社办企事业等单位建设占地和社员盖房占地，必须贯彻节约用地、合理用地的原则，充分利用荒山、荒地、空闲地和旧村屯，尽量不要占用耕地。

七、农村各项建筑占地，必须严格履行审批手续。占地单位申请占用土地时，须持上级或公社批准建设项目的文件、平面图和与被占地单位签订的协议书。

审批权限：公社和社办企事业等单位建筑占地，经县（区）土地管理部门审核，由市（地区）土地管理部门批准，报省土地管理部门备案；大、小队（包括队办企事业）建筑占地，经公社审核，由县（区）土地管理部门批准，报市（地区）土地管理部门备案；社员和农村职工盖房，本人申请，大小队审核，由公社代县（区）批准，报县（区）土地管理部门备案。对于城镇附近的公社、社员盖房占地，由县（区）批准，经批准后发给用地执照。任何单位和个人不经批准，不准占地盖房。

八、人民公社和社办企事业以及在公社所在地的其他机关、企事业等单位，今后建房都要建筑两层以上的楼房；农村社员盖房，提倡盖趟房、楼房。

九、农村人民公社、社队企事业单位、大队、生产队和社员，对于房基地、自留地和集体所有的土地，只能按政策规定使用，不准出卖或出租。现在已经私自出租的，必须坚决纠正。

篇5

一、切实加强领导，进一步明确国土资源管理和耕地保护责任

为认真贯彻落实国务院及省、市有关文件和会议精神，积极开展创建土地执法模范镇暨创建土地管理模范村活动，镇政府成立创建土地执法模范镇领导小组和工作班子，各村要成立创建土地管理模范村工作领导小组，由支部书记任组长，村分管负责人为副组长，其他村组干部为土地监察信息员；要深入宣传国家的土地政策，从严把好土地“闸门”，牢固树立“动土有据，守土有责”的意识，坚持做到“护土有方，用土有益”，不折不扣地把最严格的土地管理制度落到实处，决不能触动擅自用地这条“高压线”；各村要建立土地巡查制度，对土地利用情况进行监控，如发现违法违规用地行为要立即制止，并及时上报镇有关部门，最大限度地遏制违法违规用地行为的发生，做到“早预防、早发现、早制止、早上报”。镇国土资源部门、村镇建设服务站要依据各自的职能，各司其职，划分责任区域，落实责任人，要按照全覆盖、无间隙的要求，加大管理区域的巡查监管力度，发现违法建设和违法用地要立即责令停工并予以调查上报，同时通报各村及时处置到位，违法建设和违法用地当事人是党员干部或机关工作人员的，及时告知其所在单位主要负责人。镇政府将于每月底召开由镇国土资源所、村镇建设服务站和联合监管单位负责人参加的土地管理工作例会和创建土地管理执法模范镇领导小组会议，传达上级指示精神，考核通报各村当月土地管理工作，部署下一步任务。每年年中、年底组织对各村（居）创建工作进行考核。

二、严格管理，依法依规使用国土资源

切实加强对农村集体土地的使用和管理，严格禁止以租代征(占)的方式出（转）让集体土地；严格依据农业部、国土资源部下发的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》等规定要求发展高效农业和规模养殖；严禁任何单位或个人在承包土地上挖砂、取土、堆放沙石、废弃建筑物、固体垃圾等。坚持节约集约用地，全面实施非农业建设用地许可挂牌制度，无闲置、撂荒土地。切实维护被征地农民合法权益，严禁分期补偿、克扣、挪用被征地农民补偿款现象。规范涉土工作，严禁出现集访、重访、越访事件发生。加大土地违法行为查处力度，对土地违法违规行为不制止且隐瞒不报的，要严肃追究各村主要负责人的责任。今后凡因工作不力，排查化解矛盾纠纷不及时、不到位，导致矛盾激化升级，引发集访、越访事件的，特别是引发赴省到京上访，将严肃追究直接责任人的责任，并将该工作纳入到村年度综合考核内容，实行“一票否决”，同时取消所在村（居）及负责人的评优评先资格。

三、严格制度，切实保护基本农田

各村、各企事业单位要认真执行《中华人民共和国土地管理法》和《基本农田保护条例》，坚决制止任意改变基本农田用途的行为，基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是确保国家粮食安全的基础，各村要保证现有基本农田总量不减少，质量不降低，不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动。各村要明确基本农田保护责任人，将保护任务落实到组、分解到户，并在土地所有权证书和农村土地承包经营权证书中说明。

四、严格申请条件，强化宅基地管理

加强农村宅基地管理，严格把握宅基地申请条件，规范宅基地申请报批程序。农村村民建房申请宅基地的，必须向村集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组进行张榜公示，公示期满无异议的，由镇国土资源部门和村镇建设服务站审查，经镇政府审核后，报市政府审批。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省市规定的标准，即1-4人户宅基地不得超过120平方米，5人以上户宅基地每户不得超过135平方米。居民宅基地范围的住房和附属用房建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%，房屋进深必须符合村镇建设规划的要求。凡超过批准数量非法占用土地的，由市国土资源局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地新建的建筑物和其他设施，并处非法占用土地每平方米30元的罚款；农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人居住的，不得再申请宅基地；严禁建新不拆旧。

篇6

当时我们的收入全部由乡政府“垄断”，乡长“一支笔”审批。我呢?既不是聘用人员，又不是财政供给人员，工资悬了空。于是我先找乡长和乡党委书记，书记耐心地给我解释：“你的工资关系、人事档案都不在这里，我怎么给你发工资呢?”于是我又回到局里找局长，局长说：“你已经分配到所里上班了，你的工资应当从所里拿。”我跑上跑下、横竖找不到人付工资，比我分配晚一点的同志也是和我一样。不过各所有各所的“特点”：有的所人员是转业军人，财政供给一半，另一半从所里拿，有的所是所长划片包干，收入按比例上交所，下余的自己付工资。后来所里人员越来越多，就拿我们为例，由一开始的3个人，增加到后来的9个人，最多的一个所竟有13人。有的没有了出路，只好转到其他单位去。不过后来我的工资还是由乡财政所补发了。

篇7

托伦斯土地登记制度很重要的原则就是对土地产权的确定取决于登记而不是产权文件。对政府登记的信赖、政府对产权的保护、已登记土地权利人损失可获得赔偿、土地唯一登记、登记低支出、高效率等是托伦斯土地登记制度的主要特征。

昆士兰州托伦斯土地登记制度通过法定形式对土地产权信息及其变动信息加以记载，确保了土地产权人的合法权益。该制度经过近l50多年的发展，土地登记已成为交易双方的主动行为，这是社会信任土地登记的主要表现。

首先，昆士兰州建立了海量、安全的土地登记资料数据库，为土地登记制度的推行打下了坚实的基础。通过数据库，需求方可查询每块土地的现势登记资料和历史登记资料。州政府土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份；为保障数据安全，还将土地登记资料在三处不同地点存放。

第二，按照托伦斯土地登记制度的规定，政府并不强制当事人进行土地登记，但是未经登记的土地权利没有效力，所以，土地交易人及时进行土地登记已成为一种自觉行动，昆士兰州的土地登记率几乎为l00％。

第三，建立了完善的土地产权登记错误赔偿制度。在昆士兰，根据法律规定，因欺诈、登记官的失误、土地登记档案遗失或错误造成土地权利人的损失，政府要无条件、及时、全部、先行赔偿，同时还建立了土地登记赔偿基金。

我国目前要达到提高土地登记社会公信力的目的，需从以下几方面入手。

l.提高政府对土地管理基础工作的重视，进一步扩大土地登记的覆盖率，建立覆盖全国范围的地籍资料数据库，夯实土地管理的基础。应抓住第二次全国土地调查工作的机遇，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，并逐步建立地籍信息公开查询与定期制度，实现土地资源信息的社会化服务。

2.结合《土地管理法》的修订，完善土地登记法律体系，尽快出台《土地调查条例》、《土地登记条例》。从提高土地登记资料法律地位、依法进行地籍调查、建立土地登记错误赔偿制度、建立土地登记资料及时更新维护机制等方面提高土地登记工作效率，确保土地登记资料的现势性和准确性。比如：在农用地转用、集体土地征收、国有土地划拨及转让等土地审批行为中，在未进行土地登记的区域通过地籍调查前置，将土地登记资料作为法定要件；同时建立土地登记资料及时更新维护机制，做到登记一宗地，变更一宗地。

3.开拓土地登记资金渠道，建立土地登记错误赔偿基金，形成依靠土地登记收费更新维护土地登记资料的现势性和准确性的良性循环，为土地登记的可持续发展打好基础。

结合第二次土地调查，建立技术支撑体系

昆士兰州地籍产业发展成熟、土地登记高效便捷与其有着强大的技术支撑体系密不可分。昆士兰州的土地登记行为涉及测量机构和测量师、律师服务机构、评估师服务机构、数据公司、软件开发公司等多个社会中介服务行业。

首先，土地登记中的地籍调查(权属调查和地籍测量)是由社会测量机构和测量师来完成的。测量机构和测量师的资质受政府和测量师协会的严格管理，被强制参加商业保险，以赔偿因测量错误而造成土地权利人的损失。

第二，土地产权交易及土地产权登记当事人一般都委托律师进行，律师帮助当事人完成相关资料查询、确保交易安全、向土地登记机关呈递土地登记申请等工作。

第三，州政府将登记资料以招投标形式提供给几家信誉高、有实力的网络运营商开展土地登记资料公开查询。州政府还委托上市公司Technology

one公司开发了自动产权登记系统(ATS)，同时Technology

one公司还负责根据政府需求对ATS进行升级维护。以上这些技术支撑体系极大地简化了土地登记工作程序，提高了登记效率。

目前，我国土地登记机关在接受土地权利人的申请后，要组织技术人员进行地籍调查，还要完成权属审核、土地注册登记、核发土地证书等工作，以土地登记机关目前的人员编制，远远不能满足这些工作的需要。

从2007年7月1日起，全国第二次土地调查启动，这既是对现有人员业务能力的一次挑战，同时也为壮大土地管理队伍提供了一个难得的机遇。结合全国第二次土地调查，吸取澳大利亚土地登记的宝贵经验，应着手加快我国地籍工作产业化，并建立土地管理工作的技术支撑体系。

l.加强领导，组建稳定的调查队伍。各省、自治区、直辖市应加强对第二次全国土地调查的组织领导，成立领导小组办公室，组建相应的土地调查工作机构，把第二次土地调查真正落到实处。土地调查数据是动态的，需要时时更新，我们应着眼调查后成果的更新维护，建立稳定的土地调查队伍，以确保土地调查工作的持续性，及时提供满足经济社会发展和国土资源管理需要的数据。

2.充分发挥技术支撑部门作用。第二次全国土地调查计划利用两年半的时间全部完成，时间紧、任务重，这就需要国土资源部有关技术支撑部门(中国土地勘测规划院、国家测绘局、其他相关测绘单位等)在调查中充分发挥作用；同时，应建立土地管理制度创新机制，充分发挥社会测绘队伍、大专院校、软件开发公司等相关力量的作用，把土地调查事业做大、做强，为今后的数据更新奠定基础。目前，我国开始推行测量师资质认证制度，如果将其与土地调查、登记制度建立起联系，将极大地促进我国地籍工作的产业化。

3.建立完整的土地管理工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核；同时，应拓宽各地土地管理工作人员学习的渠道，结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面，增加地籍管理相关知识，提高我国土地管理工作人员的技术和管理水平，这是提高我国土地管理工作效率的必要保障。

明确政府各部门权责，提高工作效率

昆士兰州有着完善的土地登记错误赔偿制度，但是，由于社会测量机构和测量师确定的土地面积、地块位置、边界等出现错误而造成土地权利人的损失，政府登记机关并不负责赔偿。这部分损失由测量机构和测量师无条件、及时给予赔偿，赔偿费可由保险公司支付。这种严密、权责分明的土地登记制度，为提高土地登记的工作效率打下了很好的基础。

在我国，土地登记的责任机构是人民政府，由于测量机构造成的登记错误，土地权利人的损失并没有明确规定由测量机构承担，土地评估等方面也存在着同样的问题。各部门权利和责任的不明晰，造成政府对土地权利人损失统一买单、政府利益受损的结果。为了改变这种现状，我们应做到：

1.明确分工，各负其责。土地管理中的许多工作是由政府机关、事业单位、中介机构等分别完成的，这就要求进一步明确各部门的权利和责任，建立“谁承担，谁受益，谁负责”的机制，减少政府不必要的损失。建立责权分明机制是土地管理高效工作程序形成的必要条件，同时也是土地权利人利益得到有效保障的必要措施。

2.加强管理，规范中介机构。在完成土地调查和地籍管理的工作过程中，经常需要事业单位或测量机构、律师事务所、土地评估机构等中介机构的参与，在这一过程中，应加强对中介机构组织和事业单位的规范和管理，明确他们在工作中应负的责任。在对其规范管理的前提下，建立职业资质认证制度和职业保险制度。

整合现有信息管理系统，提高土地管理整体水平

昆士兰州土地登记的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就统一采用的自动产权系统(ATS)。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，昆士兰州的政府机构及许多在线服务提供商都与ATS系统联通。人们可通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。昆士兰州面积约172．7万平方公里，采用统一的ATS系统，实现了昆士兰自然资源和水利部与全州所有分支机构土地登记信息的无缝连接和数据共享，极大地降低了土地登记的成本；登记信息的市场化还增加了国家收入。ATS系统的应用也极大地提高了昆士兰土地登记的效率，登记工作量从l990的40万件增加到2002年的110万件；登记耗时从l994年前的4周缩短到现在的2～3小时(现在每件登记从受理申请到完成登记最多需要5天时间)。

篇8

第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地(包括国有土地和集体土地)的单位和个人，依照《条例》规定缴纳土地使用税。城市、县城、建制镇、工矿区的范围包括：

城市是指经国务院批准设立的市(不包括市属县);

县城是指县人民政府所在地;

建制镇是指经省人民政府批准的行政建制镇人民政府所在地(不包括历史习惯形成的自然集镇);

工矿区是指市、县(区)、镇以外的大中型企业所在地。

第三条 《条例》第二条所规定的纳税义务人，是指凡在开征范围内依法拥有土地使用权的单位和个人。

第四条 土地使用税的计税依据，按照下列程序和规定确定：

(一)凡持有县级以上地方使用证书的，可按县以上人民政府土地管理机关批准征用土地文件确定的土地面积计算，或以土地管理机关确认的其它权属资料的土地面积计算，也可以《条例》前应存在的围墙、房舍、道路、界桩等标志为界，由纳税人据实申报使用土地面积，经税务

机关核实确定的面积计算。待核发使用证书后，再根据证书确认土地面积调整其应纳税额。

(三)既无土地证书、又无征用土地批准文件或土地管理机关认可的其它权属资料和无界址的，由纳税人先将实际占用的土地(包括建筑物和堆放场地的地基面积及其四周适量的空地)据实向当地主管税务机关申报，由税务机关确定计税土地面积。待核发使用证书后，再根据证书确?

系耐恋孛婊髡?溆伤岸睢?

第五条 《条例》第四条所指的大城市、中等城市、小城市，依照国务院的规定确定。

根据《条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平方米年税额如下：

西安市五角至五元;

宝鸡市、咸阳市、铜川市四角至三元;

汉中、渭南、韩城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元;

县城、建制镇、工矿区二角至一元。

第六条 市、县(区)人民政府在本实施办法第五条所列的税额幅度内，根据当地市政建设情况、经济繁荣程度、地理位置等条件，将本地区土地再适当划分为若干等级，并规定各个等级每平方米年税额标准报告省税务局批准执行。

根据《条例》第五条规定，经省人民政府批准的经济落后地区的县城、建制镇土地使用税的适额标准可以适当降低，但降低额不得超过《条例》第四条规定的最低税额的百分之三十。

第七条 对下列土地暂免征收土地使用税：

(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;厂矿企业、行政事业单位及个人开办的学校、医院(诊所)、幼儿园(托儿所)、敬老院的业务用土地(不包括职工生活住房用地);

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

(四)市政街道、广场、绿化地带，城镇防洪、排洪工程等公共用地;

(五)直接用于农、林、牧、渔的生产用地;

(六)经批准开山、整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税八年;

(七)按照土地使用税管理权限，经陕西省税务局批准需要给予减税或者免税照顾的其他用地。

第八条 本办法第七条规定的国家机关、人民团体、军队自用的土地是指这些单位的办公用地和公务用地;

事业单位的自用土地，是指这些单位的业务用地;

宗教寺庙自用土地，是指举行宗教仪式等活动的用地和宗教人员的生活用房占地;

公园、名胜、古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位办公用地。

上述单位的营业用地，非本身业务活动的生产经营用地(包括工商企业生产)及其它用地(包括上述单位的生活区用地)不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

绿化地带是指城市园林部门为美化城市而建造的街道、河(湖)滨绿化地以及为保护改善城市环境的各类防护林带绿地(不包括纳税单位生产和生活区域内部的绿化专用地)。

直接用于农、林、牧、渔业生产用地是指直接从事于农、林、牧、渔业专业生产用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

第九条 本办法第七条规定的人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案，并由国家拨付行政事业经费的各种社会团体。

由国家拨付行政事业经费单位是指由国家财政部门拨付经费，实行全额预算管理，或实行差额预算管理的事业单位，不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。

第十条 依照《条例》第八条的规定，本省土地使用税按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用税。

第十一条 土地使用税由纳税义务人向土地所在地的主管税务机关缴纳，纳税义务人使用土地不在同一税务机关征收范围以内的，应分别向土地所在地的主管税务机关缴纳。

各级土地管理机关应当向当地主管税务机关提供土地使用权属资料和审批的有关单位和个人使用土地的文件副本。

第十二条 本实施办法不适用于中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资经营企业。

第十三条 土地使用税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《陕西省税收征收管理实施办法》及其有关规定办理。

纳税人应依照《条例》和本实施办法，按当地主管税机关规定的期限，持地土管理机关核发的土地使用证书及其它有关证件，将土地权属位置、面积等情况，据实向当地主管税务机关办理纳税申报登记。新征用的土地应于批准征用之日起三十日内申报登记。纳税人住址变更、土地增减

、土地使用权转移等，均应从变更、增减、转移之日起十五日内向主管税务机关申报登记。

第十四条 本实施办法由陕西省税务局负责解释。

第十五条 本实施办法从《条例》施行之日起施行。

土地使用税如何计算城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额

一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。

「例武泰钢材进出口公司拥有自用房产原值600000元，允许减除20%计税，房产税年税率为1.2%;小汽车2辆，每年每辆税额300元;载重汽车3辆，计净吨位15吨，每吨年税额60元;占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元;税务部门规定对房产税、车船使用税和城镇土地使用税在季末后10日内交纳，1月31日计算本月份应交纳各项税金。

月应纳房产税额=5760/12=480(元)

月应纳车船使用税额=3300/12=275(元)

月应纳城镇土地使用税额=15006/12=9000/12=750(元)

根据计算的结果，提取应纳房产税、车船使用税和城镇土地使用税。会计分录如下：

借：管理费用税金1505

贷：应交税金应交房产税　480

应交税金应交车船使用税275

应交税金应交城镇土地使用税

土地使用税的作用和减免规定目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征，因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源，使企业能够节约用地。

征收土地使用税的作用具体包括如下：

(1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用，提高土地使用效益;

(2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;

(3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。

按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括：

国税土地管理自治区直辖市税务局

(二)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。

(三)按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。

此外，现行税法还规定：

篇9

《土地管理法》规定:国家实行土地用途管制制度。按照新的《土地分类》，建设用地分为商业服务、工矿仓储、公用设施、住宅等类。建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。

违法主体：是取得出让国有土地使用权或划拨土地使用权的单位和个人。

违法客体：出让或划拨土地使用权及地上建筑物。

表现形式一般为：（1）企事业单位和个人占据优越的地势而改变土地用途用于经营活动（2）单位和个人看上某企业优越的地理位置，而买断企业，进行改制，伺机进行开发。（3）房地产企业囤积土地搞房地产开发。

违法行为的特征是：（1）局部或大部分改变使用用途和建设用途（2）整宗地全部改变使用用途和建设用途。

二、违法行为处罚和存在的问题

法律规定了改变使用用途应遵循的程序。《土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地，应按照土地出让合同的约定或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应经有关政府土地主管部门同意，报政府批准。在城市规划区内的，在报批前，应先经规划部门同意。《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和规划部门同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金。

在法律中也规定了相应的法律责任，《土地管理法》第八十条规定：不按照批准用途使用国有土地的，由土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

但由于法律规定的处罚条款过于笼统，因此我们在执法实践中遇到了很多问题：

1.实际中带有普遍性。随着市场经济的发展，土地市场异常活跃，改变用途的行为，存在于社会每个角落，遍布于很多企事业单位中，其违法行为隐蔽性强，执法人员监管难度大。有的局部改变用途以破墙建店形式出现，有的在厂区内进行开发建设，建成后将院墙打开，既成事实。据调查，我区大部分中小学校址，沿街的企事业单位都有改变用途的行为。

2.法律上缺乏适用性。《土地管理法》中规定了土地使用者改变土地建设用途的情形，但大多数单位和个人在改变用途时，不新建建筑物，一般只是对原有建筑进行装修改造，破墙建店进行商业活动，因此对这种行为按照此条款定性，比较勉强。《城市房地产管理法》虽规定了审批程序，但在法律责任中没有设定相应处罚条款。

3.处罚缺乏可操作性。《土地管理法》第八十条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由土地部门责令交还土地，处以罚款。但实际上大多数单位在改变用途时，没有改变其建设用途，其使用的原有建筑物是合法的，如责令交还土地，其合法的建筑物无法处置。

三、对策及建议

擅自改变土地用途的行为，如不及时加以规范，势必扰乱土地市场秩序，使国有土地资产严重流失，为此提出下列对策和建议：

1.加强土地市场监管和政策宣传。一是基层所严格按照土地动态巡查责任制的要求，对改变用途的行为做到早发现，早制止，早处理，把违法消灭在萌芽中。并加强用地的跟踪管理，把监管工作贯穿于建设单位开工，施工，竣工的全过程。二是加强对全社会的政策宣传力度，把宣传与日常收费相结合，与土地证书年检相结合，与动态巡查相结合，采取多种形式向社会宣传土地政策，增强依法用地的观念。

2.对整体改变用途的由监察部门依法立案查处。对不符合城市规划的，责令交还土地，并处以罚款。对符合城市规划的，处以罚款后，督促违法单位向规划部门申请办理改变用途手续，然后到市局办理变更土地出让合同或重新签订协议，按实际用途的标准补缴出让金。

篇10

第三条  国家建设征用土地，在上海市土地管理局（以下简称市土地局）组织指导下，由县人民政府统一负责，实行征地费包干使用。

第四条  申请征用土地经依法批准后，用地单位应向市土地局征地事务部（以下简称市征地事务部）办理征地包干手续。

市征地事务部应通知县土地管理部门提供所征用土地的面积、地上地下附着物等有关情况资料，经用地单位核实后，由县土地管理部门与用地单位协商、签订征地费用包干协议，明确双方的权利义务。协议主要内容应包括征地费金额、支付期限、交地时间和违约责任等。

征地费用包干协议必须经市征地事务部审核盖章并监督执行。

用地单位不得直接与被征地单位擅自商议征地。

第五条  征地包干费用包括：土地补偿费、青苗补偿费、农村集体和个人的地上地下附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、不可预见费以及国家和本市规定应交纳的其他费用。

第六条  征地包干费用的取费，以《土地管理法》和本市规定的各项费用标准为依据。县土地管理部门应根据所征土地类别及人口、劳动力、地上地下附着物等情况，实事求是地确定征地包干费额，不得任意扩大征地包干取费范围和提高取费标准。

第七条  因国家建设征用土地造成的多余劳动力、被征地单位群众的生产和生活，由县土地管理部门组织被征地单位、用地单位和劳动部门或有关单位协商，妥善安置；有招工指标的应优先安排符合条件的人员，并将相应的安置补助费转给吸收劳动力的单位。

第八条  征地管理费按土地补偿、青苗补偿、地上地下附着物补偿、安置补助、新菜地开发建设基金及本市规定的其他有关费用总额计算提取。其标准一般为百分之二；对征地数量较大、动迁工作量相对较小的，取费标准应低于百分之二；对征地数量较少，动迁工作量相对较大的，可适当提高取费比例，但最高不超过百分之三。每块征用土地提取征地管理费的具体比例，由市土地局核定。

第九条  对征地包干费计算中一时预计不到或可能发生变化的情况，可提取不可预见费。不可预见费的计算基数为土地补偿、青苗补偿、地上地下附着物补偿、安置补助费用的总额，其取费标准最高不超过百分之二。不可预见费具体比例由县土地管理部门与用地单位协商议定，报市土地局核定。协议签订后不论盈亏，双方均应严格执行。

第十条  征地管理费和不可预见费由土地管理部门掌管，专款专用。

征地管理费的使用分配为：市征地事务部百分之三十，县、乡土地管理部门百分之七十；县、乡征地管理费的使用分配由县人民政府决定。征地管理费主要用于征地拆迁安置工作的办公，借用、招聘人员，业务培训，宣传教育，经验交流，设备购置及其他必需的费用。

不可预见费专款专用于征地包干项目中发生差价、漏项时的补偿，各项目之间可调剂使用。

第十一条  县土地管理部门要会同有关单位认真做好征地、拆迁、安置工作，保证国家建设项目按期用地。用地单位应按期交付征地费用，积极配合县土地管理部门做好安置工作。任何一方不履行协议或违反协议的，应承担违约责任，并赔偿因违约而造成的经济损失。

第十二条  县人民政府对征地费包干所收取的征地费用，必须按规定用途，妥善安排，合理使用。任何单位和个人不得以任何借口挪用、占用。

篇11

宁夏农垦14个国有农场所辖土地，分布在银川市、石嘴山市、吴忠市、中卫市4个地级市12个市县，点多线长面广，加上体制机制等方面的原因，给监管工作增加了难度，主要表现在：

一是宁夏农垦集团公司有保护土地的责任，无查处违法违规用地的权利。原宁夏农垦事业管理局是自治区政府直属事业单位，虽然宁党发〔2009〕9号文件授予宁夏农垦事业管理局相当于地级市政府的部分管理权限，宁夏农垦国土资源局在具体协调垦区土地规划、利用、确权登记等工作时仍需通过市县来完成，协调难度大。根据宁党发〔2014〕23号文件，于2014年9月将农垦事业管理局注销，自治区政府授权宁夏农垦集团统一管理农垦土地，农垦集团享有土地使用权和经营权。《中华人民共和国土地管理法》和党的十八届四中全会《决定》规定，政府是执法主体，“县以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。”宁夏农垦集团公司是企业，不是执法主体，没有查处违法违规用地的权利。

二是土地审批、确权发证难、违法案件执行难。在落实自治区党委、政府赋予宁夏农垦的土地管理权限和优惠政策过程中，阻力大、协调难度大。如在《关于贯彻落实<自治区党委、人民政府关于进一步加快农垦改革发展的意见>的实施方案》（宁党农发〔2009〕3号）中要求：宁夏农垦国土资源局受自治区人民政府的委托，负责办理农垦辖区内农用地转用报批和土地确权登记、审批发证等业务。但在实际操作中，土地利用规划、确权、发证、违法案件的查处等问题须经市县人民政府和市县国土资源管理部门办理。

三是非法侵占宁夏农垦土地问题突出。据2009年调查，宁夏农垦对外承包土地共有1224宗328742亩，涉及宁夏农垦18个单位，对外承包土地中，非法买卖、非法占地涉及自流移民2万户、5万人、占地近3万亩，形成了“西马银村”、“河南村”等自发移民村落。

四是宁夏农垦土地因抵押、质押被法院拍卖问题突出。2008年以来，先后有12宗14236亩土地承包经营权被法院拍卖，拍卖价款941.9万元，用于偿还银行贷款。五是在国家、自治区层面，有的土地政策没有将农垦列入，针对性、可操作性不强。如在国家层面，2014年10月国土资源部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号），没有规定国有农场的具体实施办法。在自治区层面，在征用宁夏农垦土地的补偿问题上，市县与农垦的分歧很大，在《自治区人民政府关于实施宁夏征地补偿标准的通知》（宁政发〔2010〕3号）中没有将宁夏农垦列入。

二、依法依规加强农垦国土资源管理的思考

一是树立法制国土观念。增强守土有责认识。充分认识宁夏农垦国有土地在本单位、宁夏农垦集团、自治区经济社会发展中的作用，涉地单位第一要务就是管好用好自己的“一亩三分地”。大张旗鼓地宣传土地管理方面的法规政策。紧紧围绕“尽职尽责保护国土资源，节约集约利用国土资源，尽心尽力维护群众权益”要求，宣传国家、自治区严防死守耕地红线的政策，宣传节约集约利用国土资源的政策；宣传自治区国土资源厅、宁夏农垦集团出台的土地管理政策，抓点带面，用身边的人和事，教育身边的人，构建“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的土地管理新格局。

二是建立与市县政府、执法部门共同管理宁夏农垦土地的机制。切实履行自治区政府授予宁夏农垦集团统一管理农垦土地、享有土地使用权和经营权的职责。加大与市县政府融合发展力度，加强沟通协调，加强垦地合作，把规划、产业、城镇化、土地管理融入市县发展，做好建设用地的报批、土地出让及出让金缴入自治区财政专户、土地登记发证、变更调查、违法用地查处等工作，推进综合执法。宁夏农垦集团、自治区国土资源厅齐抓共管农垦土地，建立定期联席会议制度；充分发挥宁夏农垦国土资源局职能和“纽带”作用；落实《自治区高级人民法院、自治区国土资源厅关于构建司法审判与国土资源行政执法协调配合机制的意见》(宁高法〔2013〕236号)，解决违法案件执行难、宁夏农垦土地因抵押、质押被法院拍卖等问题。

篇12

关键词：土地；收储；管理

几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题，亟待需要解决。

一、基层土地收储管理中存在的主要问题

目前，在经济发达地区特别是近年城市规模迅速扩大的中小城市，利用土地收储解决用地难，用地贵的问题，促进了经济社会的发展。但是就土地收储本身操作规程和机制方面，仍然存在不可忽视的问题。主要体现在：一是在土地收购储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。许多地方在土地收购储备资金运营上，虽然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。财政部门不予拨款不说，就是想依靠国家和省里面制定的政策依据，向金融机构进行融资，储备机构都没有自己独立的帐户。这样，资金就难以融通，导致在土地收储过程中难以进行有效储备。二是土地收购储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。土地收购储备工作涉及面广，常常需要多部门之间密切配合，但从目前情况看主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。具体是：城市建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地收购储备无形中增加了风险；已进入土地收购储备程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产，导致土地储备已做的前期工作失去效力，甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象，造成原土地使用权人到期不按时交付土地，给政府储备土地造成困难。三是在土地收购储备的实际操作中，规避土地收购储备的行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手，国土收益大量流失。如一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发。不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人却拒绝收购，在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失。四是工作人员的素质和管理问题，鉴于政府及土地管理部门对其缺乏严格健全的监督机制，、、违法违纪者大有人在。在土地收购储备的实际运作中，片面追求经济效益已成为其主要目的，往往简化土地报批程序，把本应该办理农用地转用或征用等报批手续的土地，却草率地以一纸收购合同就替代了，违规操作现象多有发生。土地储备工作人员行政化管理意识浓，而服务市场的意识差，与土地储备服务于市场、服务于经济的宗旨不协调，存在工作效率低、不及时学习，观念和业务水平跟不上时展的步伐等现象，成为制约土地储备工作的一大因素等等。

二、解决土地收储管理问题对策及建议

一是要规范土地收购储备资本金的运营。在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。财政部门则更应积极配合好当地土地收购储备机构，充分利用国家及省对土地收购储备机构可向金融系统进行融资的政策依据，主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。二是要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。土地储备库建成后，凡是政府储备土地必须入库，以统一管理、统一整理、统一供地。重点可以通过土地征用、依法回收、直接货币收购、预约收购等方式进行。对“村改居”后即可采用这种土地储备方式，来解决“城中村”改造的老大难问题。对以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收土地使用权的土地，以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地，可以收回后入库。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施用地，以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。对特殊的公益性用地，且时序要求急、配套要求高、涉及面积大的地块，如道路工程用地，可以采取定向委托某一单位的办法实施收购等等。三是要做好相关部门间的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，接受社会监督，彻底改变目前朝令夕改的状况。国家应当制定专门的法规，明确土地资产有别于企业的其他资产，在处置土地资产时，必须征求土地管理部门的审查意见，以防止国有土地资产流失。四是要加大土地执法监察力度。在实际工作中，建议对国有企事业单位建立划拨用地利用档案，并对其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察，以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。重点要加大对非法改变土地用途行为的监察力度，加强收购储备力度，以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序，逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的，无偿收回；加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的还要依法追究其行事责任，从而达到治根治本的目的。

三、结论

实施土地收购储备及出让的过程中是一个牵涉多方利益，协调各方利益的过程，一定要站对自己的位置，勇于承担起自己的责任，不断完善机制，严格依法执行，不仅要力促当地s经济的快速发展，更要致力于提高自己的服务水平，最大限度地让利于民。

篇13

在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。

对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。

我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。

而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；

2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。

3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。

以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。

当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。

对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。

对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。

二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。

法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。

比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。

再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。

其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。

再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。

第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。

如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。

只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：

1）中华人民共和国土地管理法

2）中华人民共和国乡镇企业法

3）中华人民共和国担保法

4）中华人民共和国商业银行法

5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）

7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号

9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号