高校物业管理范文

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高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。

一、高校物业管理的内涵与特点

高校物业管理是指依照国家有关法律法规，学校与物业管理实体签订物业管理合同，合同约定物业服务内容、服务范围、服务项目、服务标准等，物业管理实体实施专业化的物业管理。高校物业管理自身的内涵决定了高校物业管理与社会上物业管理相比具有其自身的特殊性。具体表变为：

（1）服务对象的特定性。高校物业服务的对象始终是高校的广大师生员工，比起社会物业管理，其服务对象相对固定，这就决定了高校物业管理必须遵循教育规律，坚持以人文本的管理理念。

（2）效益追求的特殊性。企业的生存与发展以追求经济效益最大化为目标，这是企业的生存之道，但由于高校物业依托与高校这一特殊的环境，就必须兼顾到高等教育的公益性，在追求企业自身经济效益时，也要坚持高校物业管理的社会效益。

（3）多数高校物业实行校内乙方管理模式。尽管少数高校物业顺应了时代的潮流，成立了独立的法人企业的后勤实力，完全从高校后勤管理部门母体中脱离出来，但多数高校仍沿用了以往的传统管理模式，实施校内乙方管理模式，即由学校后勤处作为甲方代表，由学校后勤集团下属的几个部门作为乙方，以签约合同的形式，来实现甲方对乙方的管理。

二、高校物业管理存在问题

（1）高校物业发展难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨。多数高校的物业管理仍实施校内乙方管理模式，这与高校后勤部门的相对分离，拨款方式依照合同的约定，按固定期限支付物业管理费用；部分高校后勤管理人员是学校行政编制、福利待遇等归属高校人事部门直接管辖。这决定了在很大程度上，高校物业部门并不能真正独立按企业规律运作，制约了高校物业管理管理实体经济效益的实现与自身的发展。

（2）高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

三、加强现阶段高校物业管理的思路

（1）建立现代企业制度，成立独立法人。加强与提高高校物业管理水平，首先要真正建立其产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代化企业也制度，让物业管理实体从原有高校后勤管理部门中独立出来，真正参与代社会竞争的洪流中去。

（2） 引入竞争机制，促进高校物业快速发展。目前大部分高校实行的事校内乙方模式。这种模式有几个不利因素：一是校内甲乙方的关系基本上以行政关系为纽带，资产的产权不够明确，学校一定程度上还需直接承担物业管理实体的部分运营风险；二是校内乙方没有完全的经营自，不具备独立的企业法人资格，不能参与真正的市场运作。为促进高校物业管理水平的快速提高，学校有必要有选择地开放部分校内市场，让社会有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。

（3） 健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化。制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

（4）加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力。随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

（5）走市场化经营道路，提高盈利能力。在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由校方包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。

（6） 以人为本，共建和谐校园。物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。

高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象――广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。（作者单位：西安交通大学城市学院）

参考文献

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一、建立物业管理服务质量体系

质量体系定义是：为实施质量管理所需的组织结构、程序、过程和资源，实施质量管理是质量体系的核心，质量体系应当是组织结构、程序过程和资源的集合体，四者缺一不可。物业管理服务质量可细分为技术质量和功能质量，技术质量是指提供给业主什么服务，功能质量是指如何提供服务。物业企业引进实施质量体系，可以提高服务质量和管理水平，改善企业内部管理使企业全部管理活动做到有章可行，有章必行，使服务质量有更可靠的保证，以确保企业方针目标的实现和经营成效的提高。高校物业管理公司制定自己的质量体系时，要从自身实际情况出发，根据公司的规模，特点和服务对象等具体情况，以及自己的发展方向和战略来制定而不是盲从别人的质量管理体系。目前广州，上海等地不少物业管理企业都通过了ISO9000管理体系认证，ISO9000管理体系提供的是一个企业如何通过质量体系因素控制，达到既定的管理方针和目标，以及持续改进产品和服务质量的方法。虽然高校物业管理有其特殊性，但ISO管理体系对其服务质量管理工作具有指导性作用。ISO标准是一系统性的标准，涉及的范围、内容广泛，且强调对各部门的职责权限进行明确划分、计划和协调，使企业能有效地、有秩序地开展各项活动，保证工作顺利进行。高校物业管理企业在根据自身特征情况制定各项规范之外，导入ISO质量体系，必将提高员工素质，提高企业声誉，增强竞争能力。

二、建立流程管理

流程的定义：业务流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动流程。其特点包括：1、目标性；2、内在性；3、整体性；4、动态性；5、层次性；6、结构性。流程管理不等于管理的全部，它和质量管理，瓶颈管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，优异的流程管理能够有力推动企业取得成功，流程和质量体系目标是统一的。它们相互融合促进发展。质量体系强调“做了的一定要写，写了的一定要做”，能够起到一种很好的管理规范作用。在建立流程或优化流程以后，需要将流程落实下去进行规范的运作，同时管理规范平稳运作了一段时间以后，可能已经不再适应内外部环境发展的需要，又需要系统地来梳理一下流程，看看是否有一些盲区或者管理的空白，需要建立流程，还有哪些流程需要进行继续的改进。质量体质与流程管理相互穿插，持续进行，从而实现企业管理的台阶式提升。

三、执行规范化服务要注意几个方面

1、说到、做到、记录：①科学的质量体系要求正确识别所有的质量活动并制定紧密的可操作的控制程序或规定，对所提出的质量体系要考虑是否符合所选定的标准，是否符合企业的实际，可操作性如何，员工是否能正确理解；②对于服务质量规范除要求全体员工严格遵照文件执行外，对文件要按照规定的修改程序进行修改和完善，只有所有规范有效执行才能使科学的质量体系发挥功效，给企业带来利益；③做到的各项工作要有记录，我们日常工作中常常有口头联络，随意性的弊病，没有工作情况的记录，给各项工作的规范提高带来了困难。

2、工作规范流程的编写：工作规程是专业化的操作程序文件，因此工作规程的编写不但要以程序和规范文件作为依据，更要考虑管理人员在操作工作中的实用性。首先要收集现有的运作文件资料，查阅有关技术资料，提出通用的规程文件格式样本，其次在编写中应使文件具有层次性，内容与过程的描述应尽量与实际作业相吻合，最后，试用对照程序文件和流程，不断修改不完善的内容，并补充或合并，使各工作规程之间更具系统性、统一性、操作性。

高校物业管理有其特殊的教育属性，我们在制定各项工作规范和流程时要充分认识到这一特性，在“三服务两育人”的前提下，在培养大学生良好的社会公德和生活习惯方面要考虑到对学生综合素质的培养和提高。

四、设想和尝试

高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则，在制定工作规范和流程时，尽量不影响师生的日常工作学习，对此我们有了些初步的设想并做了尝试：

1、学校的水电设备管理规定的制定

学校水电设备是否运行正常，是否有事故隐患，直接关系到学校正常的教学科研秩序，要全面地制定设备运行情况的台帐和各项检查、维修、保养规范和操作流程，最大限度地预防设备事故发生，杜绝人为事故，延长设备使用年限。

工作要点：按要求实施保养和维护。

管理目标：设备得到正确使用、保养和维护，各项记录齐全，水电工通晓各类设备的保养周期、操作流程、安全操作要求。

检查方法：检查的依据是年度、月度设备维护计划以及相关文件，标准是设施、设备使用说明。

2、服务过程质量规范

在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间，以尽量不影响师生科研学习为指导，在服务态度方面要做到有礼貌，微笑服务，仪态端正。

工作要点：每项服务都有标准，注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程。

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二、高校物业管理工作的特性

与一般物业管理相比高校物业管理具有很多特殊性。随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的驱动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，使高校物业管理得到了进步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校物业管理工作有着十分重要的意义。

（1）教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

（2）知识多科性。高校物业管理工作需要有广泛的知识技能作为基础。在社会科学领域涉及到管理学、会计学、教育学、心理学、社会学、法学等，在自然科学领域涉及到的学科则更为广泛。在工作中知识多科性又表现在专业技术种类繁多，每个人都有一种或多种专业技能。这就要求管理人员必须有广泛的知识和多种专业的常识，进行科学管理，使各项工作逐步实现标准化、规范化、制度化，用现代化的管理手段和方法不断提高科学管理水平

（3）服务对象的特定性。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的教育机构，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式，秩序维持和学生安全显得特别重要。

（4）群众性。高校物业管理的大量工作与群众有着密切的关系，是为广大群众服务的，与群众的切身利益有密切的关系。同时，它必须时时接受群众的监督和检验。这就要求后勤管理工作必须考虑周全，精心安排，稍有疏漏，就会影响其他工作的正常开展和师生的工作、学习的情绪。

三、高校物业管理质量提升的思考

（1）建立高校物业管理新体系，要从本地区的物业管理的实际情况出发，按照社会主义市场经济和经济规律的要求，结合高校物业管理自身的特点、任务和要求，积极探索和建立一个能使房屋保值和增值，设备设施正常使用，不断提高居民的生活质量，提升居住环境、人文环境和生态环境，从而达到社会效益,环境效益和经济效益三者统一的物业管理体系。这种新体系要把属地管理和行业管理有机地结合起来，把业主自治管理和物业公司专业化管理有机地结合起来，这样既能体现物业管理企业的自主经营和规范运作，又能体现房地产主管部门和行业的监督指导，推进高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

（2）加强员工技术培训。高素质人才不仅是实现物业管理规范化的要求，也是实现物业管理现代化的基本条件。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，每天又直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量，直接导致师生的满意度，直接影响各高校的发展和办学水平。部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质,员工的培训极为必要。

（3）提升专业化管理和服务的水平。由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛，专业性强。需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，紧密结合高校的实际，加强专业建设。为保证管理水平，还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理，尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜，这也是高校物业管理发展的一个趋势。校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理，也引入了现代化的经营理念，使高校物业管理行业充满生机和活力。

（4）理顺物业管理中的各种关系。物业管理是一种服务性行业，涉及到各种行业、各种部门，要结合物业管理的任务和特点，正确处理好物业管理与行政管理的关系、依法管理与自主管理的关系、自治管理与专业管理的关系、市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系。促进物业管理有效、健康的发展。

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高校是一个高层次、高学历的上层建筑，每年都有几十万学子怀着对未来的憧憬踏入这扇大门。他们来自五湖四海，随着我国经济的发展，高校为迎接他们，每年都在不断创造良好的环境，让学子们的入驻环境得到改善。我们了解到：近年来高校图书馆的改扩建，职工公寓的新建，学生宿舍的改善、翻新，学生食堂、教工食堂的改造都给我们物业公司带来了商机。原来老气化的物业管理模式已不适应新一代学生的需求。而温馨的服务，科学的管理是探索高校物业管理的新途径。

为探索我们走进了高校，为探索我们访问了教师、学生，你们需要我们提供什么服务？我们能为你们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎样管理？所有的问号让我们确立了高校经营的理念：服务质量是我们的生命线，科学创新的管理是我们的头脑线，学生教师的认同是我们的感情线。根据这个经营理念我们制定了高校物业管理的经营方针与策略和管理模式。我们用这些经营理念、方针与模式终于叩开了高校大门，我们拥有上海复旦大学教师公寓楼、复旦大学理科图书馆和文科图书馆的物业管理权总计3万平方米。这些物业与常规的物业在管理上有以下几个不同：

1.服务对象不同：过去我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，而现在服务对象是老师、是学生，单纯知识型。

2.管理的环境不同：商住环境与图书馆环境不同，人流量大，给保洁与安保增加了工作量。

3.管理的模式不同：商住式小区是封闭式管理，而图书馆是开放式的管理。

4.管理重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，而图书馆则是以消防安全为重点。

根据这些不同，我们对员工进行了专题培训。首先，从礼貌用语开始：“您好！”、“请出示学生证！”、“谢谢！”规范礼貌用语，增加亲和力，让学生与老师认同我们。其次，是做好保洁工作，让老师学生们每天有一个干干净净的学习与工作环境。再从加强夜间闭馆后的消防安全检查入手，注意对书库的保卫和保洁。书库中的有些书籍属绝版，这是国家级的珍贵文献，是业主关心的重点，在操作上用精确的工作流程来加以规范与约束，也是我们在日常培训中三令五申的重要课题。

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高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一，随着我国教育事业的发展,高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容,也是后勤改革的关键因素。1999年开始,我国高校全面推行后勤服务社会化改革,按照社会主义市场经济要求,着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式,不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步,而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化,从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇，同时对服务质量的需求不断提高,也给后勤物业管理的发展带来了挑战。 

1 高校后勤物业管理的现状 

高校后勤物业管理的范围，一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施，包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理,为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争,社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。 

高校后勤物业管理从其性质来说,是高校后勤管理的一部分, 十几年高校后勤物业管理改革以来,从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期,高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部，并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系,其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司,但又受学校管理部门的指挥,近年来,虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试,但由于体制上或观念上的原因,到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架,部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想，运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制，部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行，但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系；同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。 

2 我国高校后勤物业管理中存在的问题 

2.1 管理服务观念不能适应形势发展需要 

高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容，其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力，不断提高后勤服务质量，逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱,是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变，员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工,使他们愉快地转变观念，管理服务观念要适应形势发展需要。 

2. 2 管理体制和管理形式不规范 

我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,导致各方法律关系不够清晰；产权关系不明确，物业管理企业的产权人既是学校,也是物业管理企业的职工,双方的责、权、利关系无法明确。因此,一旦发生物业管理纠纷,难以追究法律责任,双方合法权益都难以保障,从而法律风险巨大，管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范，物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式；尽管有的学校已经成立物业管理公司,但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能,管理形式不规范。 

2.3 管理制度不够健全 

高校后勤物业管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，管理制度不够健全规范。 

2.4 队伍专业化水平不高 

高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体，人员结构不合理，管理、技术人员少，综合素质水平不高，同时非正式在编员工比例不断上升，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，缺少专业技能训练和培训，因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。 

2.5 服务水平和质量不高 

由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量，服务水平和质量不高。一是主动服务不够，存在服务不及时、不到位情况，有些工作经常要拖很长时间才能解决；二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够；三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务，而忽视一些死角和比较偏僻的地方；四是校园环境管理不到位，对乱贴乱画缺乏有效的措施，对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求，存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇，在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。 

3 高校后勤物业管理的几点策略 

3.1 创新管理体制 加强规范服务 

高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高校物业管理办法》, 转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。 

3.2 加强人才培养 强化服务意识 

提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。 

3.3 坚持以人为本 提高服务质量 

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高校物业管理是社会物业管理下的，依据高校物业的特殊法律关系和高校本身特殊使命的物业管理。依据物业管理的定义，高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，依照国家有关法律法规、标准及合同、契约规定，运用现代管理科学和先进技术，通过经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，在服务中进行相互沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康向上的人文环境，推动学校整体进步。高校物业管理是一种集管理、经营、服务、教育为一体的系统工程。

具体而言，高校物业管理可分为教职工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理。就其管理服务的内容而言，包括房屋及基础设施、公共设施的管理及房屋维护与维修、庭院绿化、道路及水、电、暖等管理与维修；综合服务包括辖区内的治安、环境卫生、生活服务等。另外还可以根据师生的特殊需要，提供其他专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。

（二）高校物业管理与社会物业管理的区别

高校的物业具有物业的普遍性，同时又具有其特殊性，决定了高校的物业管理与社会物业管理具有相同之处，又有所区别。

首先，机构设置不同。高校物业管理机构通常是后勤集团下属分公司，但又受学校管理部门的指挥，只提供常规性的公共服务；社会物业管理则跟房地产公司挂钩，服务范围更宽，服务对象更广。

其次，企业行为性质不同。除少数高校是通过竞标获得物业管理经营权外，大部分是以契约方式委托后勤总公司管理，更为重要的是管理体制正由行政福利性管理转向市场化、专业化、社会化的现代物业管理。而社会物业管理是企业行为，商业活动。

最后，资金来源不同。高校物业管理经费基本上是学校按照社会物业管理计费方式或事业单位经费划拨方式划拨；而社会物业管理是按照物业管理条例规定的管理标准，结合行业和物价因素直接向业主收取。

（三）高校物业管理的特点

高校物业管理在遵从物业管理普遍原则和要求下，具有自身的特点：

1.高校物业管理是基于《物权法》和《物业管理条例》规制要求和市场经济发展客观规律建设和发展的物业管理类型之一。

2.高校物业管理必须服务于教育主体在教书育人中的目标要求，满足物业本身相关联的不同主体在教学、科研、学习、生活中的权利需求。通过服务性互动促进教学科研的发展，进而提高经济效益。

3.依据不同的物权，建立不同物业管理体制和模式，实现分类管理，细化管理和服务目标。明确私有产权和公有产权物业管理范围，对现实中产权相互交叉物业的管理和服务关系进行明晰。

4.高校物业服务和管理必须结合市场经济体制下的规范，制定和规范高校物业管理服务内容和收费标准。物业管理企业的选择和合同签订必须以能够适应学校特殊要求为原则，在结构的设计和机制建立及运行中，要发挥不同主体在物业管理中积极的监督作用。

二、高校物业管理现状

高校物业管理现已初步形成，有了专门的机构、专业的队伍，也有一定的服务范围，初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系，服务质量较过去有了新的提高。但在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上，各高校又并不相同。现存的高校物业管理主要有以下形式：

（一）沿袭事业管理的物管企业

成立了物业公司或物业管理中心，但完全还是事业型管理，这种情况的物业管理企业在高校中较为多见。这类物管形式已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到业者的头脑尚未形成物业管理概念，这类物管企业往往涉及了一定的物业管理职能，但还没有物业管理合同，也没有业主公约和业主委员会；在管理上，学校对其也是按照一个处室来对待。

（二）半企业化的物业管理

同时具备企业和事业“双重性格”，这种情况在高校中较为普遍。有的物管机构已是一个企业，取得了独立法人资格，但只能像原来的后勤处，学校尚未将所有属于物业管理的职能归整，因此物业管理企业还不健全。学校对物业管理的收费进行贴补，这种带有福利性质、价格很低、只能勉强维持基本运转的物管方式，达不到高标准要求。这些半企业化的物业管理企业一般不具备走向市场的条件。

（三）完全企业化的物业管理，走出高校，占领校外市场

这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵，往往成立较早，学校给予足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和市场开拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保护”政策，这种模式较少。

（四）引进社会专业物业公司，部分实行标准化物业管理

学校一般是将新型的办公区域或学生公寓交给专业物业管理公司，实行较为规范的物业管理，保持其干净、整洁、安全的环境。但这种管理由于比较单一，主要靠行政拨款来启动物业管理工作的运行，物业管理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业管理中也占有一定份额，而且呈逐步上升趋势。

三、高校物业管理存在的问题

高校物业管理由于起步较晚，加上本身是由后勤转型而来，因此，在体制、管理模式和管理过程中还存在不足。

（一）物业管理实体的法人地位不明确，物业管理体制转变不完全

高校物业管理现行的管理体制和运行机制仍然存在政企不分、责权不明的现象，在资产占用、受益分配和行政决策等方面依然带有长官意志和行政色彩。后勤资产界定不明晰、固定资产存在形式模糊，物业管理实体只有使用权、经营权，没有所有权，因而也就无从谈起进入市场和真正的自负盈亏，也就无法实行真正意义上的物业管理市场化、社会化、专业化与规范化。

（二）管理服务观念落后，管理人员知识老化

由于高校物业管理大部分是由原来的后勤转型而来，很多管理人员还停留在原有的行政管理上，“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄，其市场知识、市场运行经验和方法不足。无论是由物业管理公司，还是高校后勤集团实体参与的高校物业管理运行机制，都存在着重效益、轻管理和服务的现象，淡化了高校物业育人的特殊要求。

（三）物业管理服务价格体系不完善

随着物业管理社会化改革的不断深入，逐渐出现了许多深层次问题，物业管理的服务价格问题就是其一。首先，市场交易原则难以确定物业管理服务收费价格，而采用行政办法制定了更多的价格，学校与物业管理实体通过讨价还价后，指定的物业收费标准依据不充分，标准不科学。其次，学校与物业管理实体在定价依据的认识上存在很大的差异。学校没有真正意义上资产剥离，物业管理实体也就没有履行资产保值增值义务，双方认同合理价格很难形成。其三，在师生员工的头脑中长期存在的福利性质的物业管理服务意识，是调整合理物业管理服务价格的强大压力。物业管理费标准低、收缴难度大，使社会化物业管理资金缺乏足够的资金支持。

四、加强和完善高校物业管理对策

国家在高校推行后勤社会化改革，主要在于减轻学校在后勤上的负担，提高后勤服务质量和管理水平，改善师生的学习、工作、生活环境，逐步从学校办后勤改为规范的实体办后勤。在市场经济体制下，物业的管理、修缮、服务的唯一出路就是改革。

（一）理顺物业管理体制和运行机制

高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会，由业委会代表业主与物业管理公司商谈具体的服务要求、内容和标准及应交纳的物业管理费并签订合同。最后，学校的其他区域也要按区分所有权交纳专项维修资金或签订维修合同，并支付相应的物业管理费。而学校应将主要精力放在如何加强监督服务质量上。

物业管理公司应严格按照企业化管理，提高运行机制，建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，主动接受校方和师生员工的监督，并以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一；坚持以服务为本，根据师生员工的消费层次，开展多元化、多层次的有偿服务，弥补物业管理经费的不足，充分体现高校物业管理的商品属性和教育属性。

（二）培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平

高校物业管理作为一个新兴行业，对物业管理人员的思想政治素质、业务技术素质、文化素质、身体心理素质的要求越来越高，需要通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式来培养一批懂专业、会经营、善管理的管理人才，并投入资金从校外引进专业人才，提高从业人员的专业水平和服务意思，通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，打造优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。

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高校规模的不断扩大和教育体制的深化改革给高校物业管理提出了新的要求。高校物业管理既要迎合市场经济的发展，同时也要体现出新时代高校的特征，推动高校的安全、正常、有序运营。为此，本文首先概述了高校物业管理的内涵及意义，然后就高校物业管理的现状进行了分析，最后根据当前高校物业管理中存在的诸多问题提出了相应的对策建议。

一、高校物业管理内涵及意义

高校物业管理，即专业化的物业管理部门、机构或公司对高校师生提供的包括校园内建筑设施、电器设备的维修和养护，以及校园绿化、卫生、治安等在内的一系列综合。从定义上来看，一方面，高校物业管理作为社会物业管理的一部分，其要求采用市场化的经济手段来对管理和提供物业服务；另一方面，鉴于高校在范围上的局限性，高校物业管理与社会物业管理存在一定的差异，其应当更多地体现出高校的特征，应当满足高校和谐、健康、积极的教育环境建设的要求。

随着我国市场经济的不断完善，学校物业管理也应当向社会化的运行模式进行转变，因而，研究当前高校物业管理将有助于推动高校物流管理机制体制以及运行模式的创新，对减轻高校管理压力、提高资金使用效率以及提升教育教学水平具有重要意义。

二、高校物业管理现状分析

目前，我国大部分高校物业管理已初具规模，建立起了较为专业的物业管理体系。但各高校物业管理在运行模式、服务范围、制度体制等方面仍存在较大差异。整体而言，我国高校物业管理主要呈现出管理模式多元化、管理观念模式化、管理方式行政化三大特点，主要存在以下三方面问题：

（一）物业管理制度体制落后

目前，虽然越来越多的高校物业管理已经开始由专业的企业型实体物业公司承担，但大多高校物业管理制度体制仍然呈现出强烈的计划经济体制下的行政色彩，从而严重阻碍了高校物业管理体制向社会化、市场化的转型。具体而言，当前高校物业管理制度落后主要体现在三方面：（1）在产权界定方面，物业管理经济实体实质上经济并不独立，其并不拥有高校后勤资产的所有权，因而无法真正做到经济上的自负盈亏；（2）在管理模式方面，物业管理更多地采用鲜明的指令式的行政化手段。这主要受限于高校事业单位的体制性质，从而使得物业管理在体制转变的过渡期仍然难以完全摆脱行政干预；（3）鉴于长期以来学校与物业管理企业在物业服务定价标准上认识的差异，高校物业管理收费很大程度上受到行政干预，因而很难在短时期内形成市场化的价格竞争机制。

（二）物业管理服务理念陈旧

目前，我国高校物业管理服务理念仍严重滞后。一方面，大部分高校物业管理人员即为原来的后勤人员，因而很多物业服务管理人员的服务理念仍基于原来行政化管理的基础之上，这与社会物业管理中服务第一的理念相去甚远；另一方面，大部分高校物业管理机构的经营管理理念落后，仍局限于小规模的、分散化的、手工化的经营模式，从而致使物业管理技术、服务水平无法满足现代化物业管理的要求。

（三）管理服务人员素质偏低

高校物业管理入伍人员整体素质不高也是当前高校物业管理中存在的重要问题之一，主要体现如下：（1）管理服务人员年龄结构不合理。物业管理服务人才队伍年龄老化明显，平均年龄接近50岁，这不利于提高高校物业管理和服务效率；（2）管理服务人员综合能力不高。随着物业管理服务对专业化知识结构水平要求的逐步提高，当前高校物业管理服务人员无论是在文化水平，还是在管理能力、学习能力等方面都存在相当大的不足，综合素质有待提高；（3）专业化的物业管理服务人员匮乏，这方面主要受限于在人才引进与培养方面投入资金的不足。

三、加强高校物业管理的对策建议

针对当前高校物业管理中存在的问题，本文认为应当从以下三方面着手：

（一）积极推动物业管理体制改革

首先，应当明晰高校物业管理机构或企业的法人地位以及财产产权归属。具体地，学校应当明晰物业管理机构的全部资产，解决当前资产主体不明确的问题，从而确保物业管理机构能够真正实现经济上的独立和市场化的运营。其次，学校和政府应当为高校物业管理提供一定的政策和资金支持。原因在于，高校事业单位的特殊性质决定了高校物业管理不能等同于社会物业管理，因而高校物业管理的体制改革既依赖于高校在资金和政策上的支持，还需要地方政府提供土地、税收等方面的优惠政策。第三，应当逐步减少对高校物业管理的行政干预，推动其市场化体制改革。这方面关键要求高校转变传统的物业管理福利的观念，减少对物业管理服务价格的制定和投入资金的干预，确保物业管理机构能够建立企业化的运营机制。

（二）转变传统物业管理服务理念

一方面，高校应当意识到物业管理对于学校后勤发展的重要性，加强对物业管理服务的重视和宣传，确保每一位高校物业从业人员能够意识到自身责任的重大，主动提高物业服务水平和质量；另一方面，在职的高校物业管理人员应当转变过去重效率、轻服务的传统服务理念。这方面关键在于加强对物业从业人员的在职职业道德和素质培训，以帮助提高服务意识。

（三）建设高效物业管理人才队伍

一方面，高校应当为物业管理人力资本提供更多的资金支持，为打造高素质的物业管理人才队伍奠定资金基础；另一方面，物业管理机构也应当重视人力资本在提高物业管理效率和服务水平方面所发挥的重要作用。这要求物业管理机构加强对在职物业管理人员的再培训，以提高其对物业管理服务的认识，提升其业务方面的专业技能和综合素质。此外，物业管理机构还应当积极引入高素质、专业化、年轻化人才，改善高校物业管理人才队伍年龄结构，打造高效、优质的物业管理服务人才队伍。（作者单位：1. 宜宾学院国资处；2. 宜宾学院实验与教学资料管理中心）

参考文献：

[1]黄永胜，潘晓霞. 高校物业管理的现状及对策[J]. 高校后勤研究，2012（6）：34-36.

[2]任华. 高校物业管理现状分析及对策研究[J].北方经济，2013（9）：94-95.

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1目前高校后勤物业管理的现状

经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。

2高校物业发展中存在的主要问题

2.1难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨

学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。

2.2缺乏服务意识，服务水平低下

目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

2.3物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重

高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

2.4高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能

大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

3高校后勤物业管理的特点

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。4加强现阶段高校物业管理的思路

4.1引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。

4.2加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

4.3健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

4.4加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

4.5走市场化经营道路，提高盈利能力

在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：

（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。

（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。

（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。

5以人为本，共建和谐校园

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关键词：

高校；物业管理；问题；对策

一、高校物业管理中存在的问题

1、物业管理的具体定位不够精准相较于现在的社会物业管理而言，学校的物业管理与其存在着一定的相似性，但是它又有着自己的特点。它的性质更加趋向于公益和服务，功能更加重视实用。现在，国内的大部分高校的后勤部门在进行物业管理的时候，都有着过于重视经济效益的倾向，忽视了社会效益。这实际上就是学校的物业管理定位不够精准的表现———高校的物业在进行管理的时候，确实需要控制自己的管理成本，但是同时还应该注意到学校有着明显的教育属性，过分追求经济效益对于高校的长远发展是非常不利的。物业管理部门应该在这二者之间寻找一个良性的中间点，使这两方面实现平衡与稳定［1］。

2、高校物业管理的定义并不清楚高校的物业管理实际上并不是独立存在的。它必须受到来自各个层级的监管和控制，这种管理模式中，物业管理是由学校的相应部门进行管理的，它隶属于高校的行政单位。但是与此形成对比的是，物业管理部门的真正针对对象是学校里的普通学生和老师。因为这种管理与服务上的区别，对于“物业管理究竟是什么”“究竟应该怎样进行物业管理”这样的基础性问题，达成一致的难度也是比较大的。这就会使物业管理出现职责与权限上的混乱。

3、物业管理部门的职责界限不够清晰国内高校采取的物业管理模式大多为这样的———高校设置专门的物业管理部门，它自己管理或代表学校进行物业公司的选择，并和物业公司签订专门的合同。站在学校中各个单位、学院以及学生的方面来想，物业公司的本质是一个服务机构，它的职责就是为校园提供便利，使教师能够正常开展工作，学生能够顺利的进行学习，管理部门能够做好日常工作。但是，现在国内高校的各单位、学院间有着不小的管理区别，而这些看似无关的区别将对物业的管理工作带来一定的影响［2］。各单位、学院对物业部门有着不同的要求，不同的教师对物业部门也有不同的期望，这就使物业管理工作的难度被极大的提高了。但是在学校和相关企业签订合同的时候，这些细微的区别却并没有得到细致的表现，这就使物业管理公司在日后的工作中缺少赖以生存的凭证。这个问题存在的原因就是高校并没有对学校的物业管理以及各单位、学院的相关工作进行区分，没有及时将各单位、学院的想法传递给物业部门，双方没有实现有效沟通，这就使物业管理公司难以真正适应学校的需要，满足高校内部的实际发展要求。

4、高校的物业资金预算不足对于物业管理而言，资金就好像是它的血液，缺之不可。高校物业管理的经费从哪里来呢？对于大部分高校而言，物业管理的经费实际上是需要来自学校财政的支持的，学校拨款是其主要来源。也正因如此，学校的物业费用以及具体服务内容而言，高校内的师生还是非常关注的，这也就成了物业管理部门的一个巨大的工作困难。高校的经费并不是很充足，这就会使高校后勤部门自己管理或在进行物业管理公司选择的时候有着比较大的局限———经费和质量之间怎样实现利益的最大化。这就需要高校打开竞争的大门，为物业管理企业提供更为公开透明的竞争机会，只有这样才能促使物业管理公司实现良性竞争，进而帮助学校进一步压缩成本，获得更为理想的物业服务［3］。

5、学校物业管理部门本身存在缺陷因为历史原因的限制，大多数高校的物业管理并没有较高的服务意识，它们并没有意识到自己的服务价值以及社会职责，这也就使学校的物业管理部门没有能够给校内的师生留下较好的印象。而且有些高校的物业管理部门未按规定履行自己的职责，对于服务内容进行私自减少或完全不作为，未按要求为师生提供相应的服务。由于近几年经济变化，学校物业管理部门的成本一直在逐渐变大，这也就使物业管理压力变得越来越大。大部分高校第一线的物业服务人员属于集体编制，还存在吃“大锅饭”的理念，干好干坏一个样，也限制了高校物业服务发展的水平

二、高校物业管理的方法

1、对物业管理的具体职责进行定位对物业管理的具体职责进行精准的定位一方面可以使学校更好的进行监管，这种监管既包括对物业服务部门本身质检标准的监管，也包括对物业服务部门日常工作的检查；另一方面还可以为学校物业管理水平的提高奠定基础。根据最近的调研以及我校物业管理企业的相关经验，笔者对高校物业管理的作用进行了总结，具体如下：首先，专业的高校物业管理给学校的日常工作与运转，学生生活营造出方便，轻松的生活氛围。其次，高校物业管理能够利用自己的职责对学校的日常工作，特别是师生的行为进行必要的规范和管理。这种管理能够帮助学生养成良好的生活习惯，在接受服务的时候学会做人，在校园氛围中茁壮成长。这对于帮助学校营造和谐向上的校园文化有着非常重要的意义和价值。最后，优秀的高校物业管理可以帮助高校实现一定意义上的保值和增值。在实际过程中，这三个方面缺一不可，否则物业管理很难发挥出自己的实际效果和作用。

2、提高宣传水平，明确物业管理的权限与职责高校物业服务部门应该提高对自己的宣传水平，其中最重要的宣传途径就是搭建真正有效的沟通渠道，帮助物业服务部门和学生，教师进行有效的沟通，从而弄明白师生对于物业管理的期待和理解。此外，物业服务部门应该加强管理，使员工的整体水平维持在专业水准之上。高校自己管理或在进行外包招标的时候，应该明确自己的要求，对服务内容进行必要的细化，避免在日后的管理工作中出现职责和权限不清的情况，这将为物业管理部门或企业提高自己的工作效率以及服务质量奠定扎实的基础。而当面对超过职责范围的工作时，需要及时沟通，留下准确的沟通协议，为接下来的合作以及费用问题提供必要的依据。

3、对学校各部门间的物业管理的权限进行明晰对于高校的物业管理而言，监督考核委员会的存在和意义是非常有必要的。这个委员会并不是随意组成的，它是由相关单位和学院的代表组成。这种安排一方面可以帮助物业管理公司更好的进行日常管理，另一方面也可以方便各单位、学院以及物业管理公司之间的沟通。

4、物业管理部门应该提高自己的实际水平物业管理部门需要对自己的服务理念进行调整，提高相关服务者的服务思想，在进行管理的时候应该严格遵守学校的相关规定，不断提高自己员工的专业素养，使企业一直保持积极向上的成长态势，主动向业界先进者学学习，吸取他们的先进经验，使自己的管理和社会一流企业接轨。高校物业部门应该对员工的实际工作效果进行主动总结，制定一系列的奖惩制度和多劳多得制度，调动员工的积极性。这将帮助物业管理部门提高自己的物业管理水平。结语由于国内经济情况不断发生变化，体制改革不断推进，高等院校的物业管理迎来了改革的必然浪潮，这种情况下各个高校必须主动对自己的物业管理进行挑战。高校可以引进优秀的物业服务企业，在享受高质量的物业服务同时，可以学习先进的物业服务理念和经验，使物业管理跨入新的台阶。

参考文献：

［1］张国锋，李红•高校后勤社会化模式探讨［J］．鞍山师范学院学报，2000（2）．

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中图分类号：G641

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）03-152-02

一、高校物业管理参与高校育人的必要性

（一）高校育人的多目的性

高校是培育人才之地，提及的“育人”，人们首先想到的是课堂上的教师授课、学生学习。对于任何层级的学校来说，授课、教学都是育人的首要手段，但相比中小学，高校育人有明显的自身特色。

中小学教育的重点是向青少年输送基础的科学知识，培养正确的世界观、人生观和价值观，而“老师教，学生学”的育人形式效率高、效果好，因此成为中小学育人的主要手段。中小学住校生少，学生在学校的绝大多数时间都在上课，因此中小学的其他育人手段不多，应用也较少。

如果说中小学教育强调“成人”的话，高等教育则更注重“成才”。高等教育在向学生传授某一领域较为先进的专业知识外，还注重培养学生光明正大的品德、革旧图新的态度和追求卓越、向往至高境界的精神。高校教育是对人才的全方位培养，是素质的综合提升，而课堂教学主要是向学生传授知识，优秀品德、态度和精神的养成仅仅靠课堂上的学习是远远不够的，还需要环境的熏陶、周围人的榜样示范等等，育人手段多样化是高校育人的显著特点。

（二）高校物业管理是高校育人的重要手段

高校教育的多目的性决定了高校育人手段的多样性。高校育人是全方位的系统工程，课堂教学注重知识的传授和探索精神的培养，除了课堂教学，还需要多种形式的育人手段来完善学生的品格、情操。

育人不仅仅在课堂上，“全员、全方位、全过程育人”是高校育人的重要特点。而在育人的环节中，高校物业管理较为深入地参与其中。

“全员育人”要求学校全体师生和职工都参与到育人工作上来。学生在校园中学习、生活，除了与教师、辅导员交流外，还经常与宿舍管理人员、食堂职工等高校物业管理者打交道，高校物业管理者的素质决定了其服务质量，进一步对享受服务的学生们产生影响。因此，育人不仅仅是教师的职责，物业管理人员也要树立起育人的理念，承担育人的责任。

“全方位育人”将育人的场所拓展到了教室外。学校存在的意义在于学生，学校的一切工作都必须围绕培养学生而展开，都必须服从、服务于学生的成人与成才。育人不限于教室，可以说校园处处是育人场所。优美、舒适的校园环境让学生身心愉悦，厚重、理性的大学精神指引学生探索、进步，包容、科学的校园文化熏陶学生的品德、气质。高校物业管理承载着管理校园内各类建筑与设施设备、服务全体师生的重任，在建设优美校园环境、培育优秀校园文化等方面大有可为。

“全过程育人”强调每时每刻都能开展育人活动。与中小学相比，大学期间的课程相对较少，大学生在宿舍、食堂的时间远比在教室的时间多，课余生活和丰富的社团活动占据了学生的大多数时间，而且这些活动大多数是在校园内进行的。高校物业管理者参与者可以在开展工作的过程中加强与学生的沟通交流，甚至可以将部分工作的决策和管理交给学生，让学生参与到高校的物业管理活动中，在加深相互理解的同时锻炼学生的实践能力。

可见，高校物业管理不仅仅是简单的物业服务，它从多角度、多方位参与到培养人才这个更大的工作中，成为高校育人的重要手段。

二、高校物业管理参与高校育人的形式

（一）环境育人

1.创建优美校园环境。“破窗理论”告诉我们环境会对人产生巨大的影响――垃圾遍地的肮脏环境让人感觉乱丢垃圾是正常的，而在整洁的环境中丢下一片纸屑也显得突兀碍眼。环境中的不良现象如果被放任存在，会诱使人们仿效，甚至变本加厉。

大学生的大多数时间在校园中度过，校园环境对学生的影响不可小觑。高校物业管理的基本工作就是保持校园环境的整洁、有序，管理优良的校园，整洁的宿舍楼道、干净的卫生洁具、齐整的花草树木，这些优美的校园环境让生活在这里的学生身心舒畅、心情愉悦。高校物业管理者通过实际行动陶冶学生的身心，从这个角度看，高校物业管理每天都在参与育人活动。

2.科学、有效的管理。高校在学生使用相关物业设施和学生行为方面有大量的管理制度、条例，学生在住宿、就餐、上课、借阅图书诸多方面都需要遵守。建立科学、合理的管理制度并实施有效管理可以规范学生的日常行为，帮助学生建立良好的生活习惯。如定时熄灯制度可以使学生形成规律的作息时间，自助收餐能让学生体会勤俭节约的重要性，创建无烟校园可以使学生远离不良的生活习惯。各个岗位的高校物业管理人员充当了生活教师的角色，达到了育人的目的。

3.优质的服务。热情、周到、高效的物业服务能让学生们感到身心愉悦与大学生活的美好；了解学生需求，开展有针对性的服务项目可以方便学生的校园生活；推广文明用语、微笑服务可以拉近管理者与学生的距离；对学生生活的关心照顾更能让他们感到家的温暖。高校物业管理者每天与学生打交道，他们的行为时刻影响着学生。规范物业管理者的行为会对学生产生正面的影响，优质的服务是对学生的正面熏陶，良好的后勤保障还能让他们安心做学问、搞研究。

4.校园文化和大学精神的熏陶。与社会的其他角落相比，大学校园显得更为纯净，大学精神就充分体现、弥漫于校园文化中，身居其中的大学生不知不觉地受校园文化的影响和熏陶，从而表现出独特的性格特质。素质养成是育人的重要一环，而大学生的素质正是在独特的校园文化中逐渐定型的。

特定的校园文化熏染出特定的群体个性，特定的群体个性中透露和折射出特定的大学精神。校园文化是大学精神的载体，大学精神的塑造或发扬应与大学校园文化的建设同步进行。大学精神是大学的灵魂所在，抽象的大学精神强烈地影响校园文化，并通过校园文化直观地展现出来。

高校物业管理部门在构建优秀大学文化、弘扬大学精神方面大有可为。如清华大学的校园中随处可见树木上钉着铭牌，介绍树种、产地、用途等信息，小小的铭牌让人感到草木长学问、处处皆科学，而这正是清华大学园林科制作的。高校物业管理部门承担着校园管理的责任，这为其参与校园文化建设提供了极大的便利。在进行校园环境建设时，可将校训、校风布置在醒目位置，学校道路、建筑物等起有寓意的名称，在教室、图书馆张贴名言警句，食堂、水房、卫生间设环保的提示用语等。学生在这样的校园内学习、生活，受到潜移默化的影响与熏陶，形成良好的品格与素养。

（二）工作育人

中小学有值日、课外劳动锻炼学生，大学在这方面可以走得更远。让学生参与到高校物业管理的实际工作中，通过实践育人的同时也能加强管理者与学生之间的沟通与交流。

1.学生参与高校物业管理事务决策。大学生是高校后勤服务的主要对象，他们对高校后勤管理的质量有最直接的感受，也最为关心。大学生是高校的主人，他们有参与高校民主管理的权利，而高校物业管理是学生参与学校管理的重要途径。

高校物业管理部门可以鼓励学生选举学生代表，在住宿、餐饮等学生关心的工作上让代表参与决策，物业管理的重大决策征求学生意见。让学生参与高校物业管理事务的决策，一方面可以使管理以学生为中心、加强决策的科学性，另一方面可以培养学生的民主意识、锻炼学生的决策能力，达到育人的目的。

2.学生参与具体工作管理。在高校物业管理的日常工作中加强学生的参与度，让学生成为兼职的高校物业管理者。

在宿舍管理上，可以设学生楼长、宿管助理等岗位，让学生担任并承担一部分具体工作；在食堂管理方面，可以成立学生伙食管理委员会，让学生对食堂饭菜质量、成本核算、服务等进行监督与管理。在校园秩序管理上，可以组建学生自律小分队，实现学生行为自律、自管，减少校园内的不文明现象。还可设立物业服务热线，鼓励学生报告校园内的设施设备运行问题，让全体学生参与到物业管理工作中。

学生参与后勤工作的管理是高校物业管理的有益补充，不但可以建立物业管理者与学生沟通的桥梁、促进工作的改进，还能加强学生的责任感，锻炼学生处理实际问题的能力，提高学生的管理水平。

3.学生参与物业服务。勤工俭学能在一定程度上解决部分学生的经济困难，其更大的意义在于培养学生的劳动意识与敬业精神。

高校物业管理工作能为勤工俭学提供大量工作岗位，是勤工俭学的主战场。在食堂保洁、教学楼保洁与教学设备维护、校园秩序维护与安全保卫等诸多方面都可以让学生参与一线的工作，让他们投身实践的同时培养实干精神。而扫雪等临时性突发工作能让更多的学生参与进来，还能锻炼团队协作意识。

（三）与教学育人相结合

对于开设物业管理相关专业的高校，教学育人更是可以与物业管理育人紧密地结合起来，让课堂扩展到整个校园。

开设物业管理专业的高校可以探索将教学的实践环节放到校园中进行，与物业管理部门联合开展实践内容。如山西大学工程学院体育部在新体育场馆的管理、有偿使用上缺乏经验，该校物业管理专业学生在教师的指导下对周边高校进行了详细的调研，编制了管理方案，向体育部提供了技术支持。对于物业智能化技术、物业设施设备管理等物业管理专业课程，校园成了物业管理专业学生直观了解设备构成与运行原理，发现管理上的不足，提出改进建议的大课堂。

对于土木工程、装饰工程、自动化、热动工程、环境工程等与物业管理有关联的专业，高校物业管理也能提供大量的实习项目与实践训练机会，成为课堂学习的有益补充。

让理论教学与实践教学更好地结合起来，在使高校物业管理直接参与教学、发挥育人功能的同时，也有助于高校物业管理水平和科技含量的提升。

三、新时期的高校物业管理育人

随着高校后勤社会化改革的逐步深入，现代物业管理模式逐渐成为高校后勤管理的主流，成本、效益成为高校物业管理关注的焦点，与经济效益相比，社会效益不易量化、难于评价，也不能给高校物业管理者带来直接的利益，因而逐渐被忽略、边缘化。物业管理天然地具有社会效益与经济效益并重的特点，高校物业管理更是如此。相比经济效益，社会效益的实现是高校物业管理的首要任务，而育人恰恰是社会效益的重点。

高校物业管理是高校育人体系中不可或缺的重要环节，对学生良好习惯的养成、品格的培养有重要的影响。高校物业管理的工作也不仅仅是要管好校园、服务师生，育人也是其重要的职能。高校在购买物业服务时应将育人考虑进去，在服务评价、监督管理上也应涵盖育人工作；高校物业管理者也应在开展工作时考虑对学生的影响与教育，探索有效的育人途径并身体力行，使高校物业管理的育人功能不断强化，充实高校育人，助力高等教育的发展。

[本文是2013年山西大学工程学院科技研究开发项目“基于物业管理和服务新理念的高校园区后勤服务社会化解决方案”的阶段性研究成果。]

参考文献：

[1] 李圣峰.高校后勤育人途径剖析.黑龙江科技信息，2013（4）

[2] 罗永全.高校后勤社会化改革的教育属性再认识.琼州学院学报，2007（12）

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前言

高校物业是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。近年来，我国高等教育迅速发展，很多学校招生规模不断扩大，专业不断调整和增设，相对应的是老校区改、扩建和新校区的筹建，高校物业已经成为高校改革的一个重要领域。物业管理模式从无到有，服务范围由简到繁。在一些经济地区发达和基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，其管理服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力。应该说，目前高校物业管理的改革的方向是正确的。但同时也要深刻认识到由于学校物业具有重教育、重服务的特性，因此，在不断倡导专业化物业管理的进程中，不可避免地出现一些复杂问题和困惑，高校的物业管理必然要走一条创新发展之路。

一、高校物业管理工作的概述

1.高校物业管理范畴广泛

高校物业管理是个广泛的服务行业，包括广大教工、学生的所有后勤工作，覆盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。这些事务的具体内容如下：首先，涉及教学管理的服务范围有：教学楼房维护、教学设施的维护维修等。其次，涉及生活的服务范围有：宿舍管理、餐厅餐饮、美容美发，学校超市等，体现在安全、卫生、实用、美观等几个方面，例如，食堂主要包括教工学生伙食的质量、卫生状况，餐饮价格等等；再次，涉及到校内交通的服务范围有：校内班车的运营，学生交通工具的管理等。当然还有其他重要事项，校园绿化，校办工厂的运营等等。

2.高校物业管理的基本要求

（1）安全至上的原则。例如，教学楼、宿舍楼的维护维修必须坚持安全第一的原则。房产设施包括行政办公楼、教学楼、学生宿舍、教工宿舍、校内后勤房产等等。不论是学生宿舍的涉及还是教工家属宿舍的管理都要把防火、防盗、防震等安全事项放在首要位置。

（2）坚持以人为本的原则。把方便学生、服务教师的指导方针贯穿于其生存和发展的全过程。物业管理的规章应方便教职员工和学生联系物业管理人员，使工作人员能及时处理相关事务。

（3）成本收益相统一的原则。在物业公司还尚未完全独立化的前提下，物业管理既不是完全免费的福利服务，也不是追求效益至上的市场服务，必须讲求二者的平衡。物业管理公司管理的资产比较特殊，服务的对象是具有人文环境的高校。因此，物业管理要遵循教书育人的宗旨，不仅为学校师生提供高效、高质的服务，并且还要创造平安、优雅的校园环境。物业管理始终要把公众利益放在首位，然后才考虑实现经济效益，最终努力实现和谐双赢的管理效果。

二、高校物业管理现存的主要问题

高校物业管理是高校后勤社会化改革的重点，也是学校后勤改革所面临的重要难题，目前主要表现在思想观念滞后、规模效应差、费用偏低、职责权限不明确等方面。

1.管理体制没有理顺

我国高校物业管理存在多种模式，由于各高校在引入社会参与程度有很大的差异，因此，高校物业管理发展就体现了不平衡性和多元化特点。目前，有社会物业竞争管理型，有学校后勤主导性，还有二者共同管理型，但从长期来看，高校物业管理独立化是个大方向。由于制度体制落后，现在仍然有部分高校受传统计划管理体制的束缚，名义上虽然将物业管理从学校分离出去，但其仍不具备独立法人资格。因相关的产权问题没有得到解决，所以和学校继续存在附属关系，在资源分配关系上具有浓厚的行政管理色彩。有些高校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务内容，也实行了象征性的有偿服务，并签订了相关物业管理协议，但在服务内容、服务收费等方面往往受到学校的行政约束。缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事，既不执行行业要求和标准，也不考虑成本和效益，其运行方式带有的行政命令的特点。

2.物业管理方与被管理方责权不清晰

首先，物业管理作为高校后勤改革的内容之一，其管理体制尚处于摸索中，管理制度尚不健全，职责权限不清，因此管理过程必然出现随意性强、盲目性大的现象。长期以来，物业员工的思维在“事业单位”思想惯性的影响下，对自身工作范畴没有搞清，既没有明确自己的义务，也没有坚持自己的权利，原有的“等、靠、要”思想比较严重，缺乏服务意识、竞争意识，仍持有“到时上班，到点下班”的心态。由于，物业部门负盈不负亏，因而市场运作化程度低，完全达不到现代企业发展的要求，所以，时常出现管理不及时、不到位，服务效率和质量跟不上学校管理的问题。

其次，目前，仍有不少高校职工对物业的认识比较片面，认为物业就是环境维护、卫生清理、简单的门窗桌椅维修等。不少职工还停留在过去行政型、福利型管理模式的思维上，尤其对有偿服务等现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希望物业管理不收费、少收费、多做事。这些观点是不正确的。

3.缺乏高素质的物业管理人才

目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有员工有的来自本单位后勤，有的来自高校附属企业的下岗职工，有的是单位职工的家属，他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企业经营理念都有待提高。

长期以来，高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障，普遍采取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来，高校职工的境遇大幅提高，因此，他们要求居住工作环境应大幅改善，加之，目前，学生的生活条件也不断提高，这一切都对物业管理的服务质量提出了新的标准。

4.长期以来物业管理经费短

由于物业管理体制没有理顺，高校物业资金的来源比较单一，主要是来自少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源非常有限，而且学校住宅的维修工作量很大，因此，常常造成物业管理经费紧张的局面。近年来，随着学校招生规模的不断扩大，学校基建项目相应增加，投资管理的费用也会不断增多，成本收益可能严重失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成为高校物业管理中的一个无法回避的问题。

三、完善高校物业管理的对策与建议

1.建立新的管理模式、完善新的管理体制

逐步完善管理体制是高校物业发挥作用的根本保障，随着我国市场经济体制的逐步推进，我国高校物业由行政事业型管理模式向企业管理转制已成为一种发展趋势。因此，在实践中探索发展，努力坚持物业管理面向社会，逐步推行企业化管理，提高其法人独立地位的大方向。坚持“规范、和谐、创新”的核心价值观和树立“服务教学、以人为本”的管理理念，以公共教学设施和学生公寓设施及相关配套服务为重点，采取科学的市场运作原理，逐步提高物业管理水平，充分发挥高校物业市场化运行与服务育人的双重职能，为高校师生创造了一个安全、舒适的工作、学习和生活环境。

2.完善高校物业管理制度

规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例如建筑安全检查，水电设施安全，校车运行安全等事项，务必做到事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相结合的方针，讲求资金利用效率，从资金的筹集、分配到使用是个有机过程，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”等现象。再次，注重管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责任感。

3.提高和纠正认识上的偏差

只有广大教职工对物业有了正确认识，并加强自身的自律行为，物业管理才能事半功倍。高校物业的作用非常重要，内容也比较广泛。全校职工、学生的教学设施、居住环境、饮食卫生质量、校车的合理调配、校办工厂的运营等等都是物业的管理范围。物业的职能不仅是提供基本的服务及便利，而且也涉及到个人息息相关的日常事项。广大教师员工学生既要维护自身的权益也要尽到自己的义务，对于物业合理的计价收费标准应认真执行。

4.坚持低碳物业管理的原则

物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设节约型社会将作出积极的贡献。

5.吸收高学历的物业管理人才

物业人才应专业化、年轻化，要逐步提高完善物业管理人员的学历层次和知识结构。随着部分职业院校和高等教育院校物业管理专业的设置，物业人才能逐渐满足高校的需求。高校物业公司应重点吸收建筑设计、管理学、经济学、会计学等方面的复合型物业管理人人才，这些专业人才适应性强，所学专业对高校物业管理比较对口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一个有效的监管反馈机制

没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之处。

参考文献：

[1]尹成志,崔逸山.浅谈高校物业管理的模式和体制[J].高校后勤研究,2007(2).

[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).

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一、前言

高校后勤物业服务管理和普通的小区物业管理有很大的区别，高校的服务对象以专家、学者和广大师生员工为主，其后勤物业服务把管理和经营还有服务对象相结合的系统工程。因此高校的后勤物业管理既要保证其服务的质量，还需要符合学校教书育人的原则。虽然目前我国的高校在后勤物业管理方面取得了一定的成绩，服务的品质也得到了一定提升，然而存在的问题和不足需要改进的地方还有许多方面，还需要参与后勤物业管理部门从业人员加大创新力度，不断提升服务质量管理水平，以弥补某些方面的短板和不足。

二、高校后勤管理的现状

1.管理观念落后

一直以来，人们都认为高校的后勤服务理所当然是由学校来负责的，而且以往的物业服务也确实是如此，致使高校里的教职工在物业管理方面的认识存在误区。比如物业公司以及其他相关的管理单位在其实施的部分服务方面是要收取相关的费用的，但高校教职工受传统观念的影响，认为高校后勤管理应该是学校福利性的、行政型的物业管理模式，因而对物业公司的有偿服务要求有时会比较过分，简单来说就是希望物业管理部门能够多做事但少收钱。同时，物业公司的工作人员对于高校后勤服务也存在理念上的误区，大都以为这是一个永远不会丢的铁饭碗，因而没有主动去寻找新的市场，只等着学校的生意自动送上门，这种经营理念在竞争日益激烈的今天已经不适用了。同时，因为这种高校后勤物业服务是铁饭碗的观念的影响，物业工作人员在服务方面也不是尽心尽责，认为只要基本上能够完成服务工作就行了。其服务理念的落后也不符合现代企业发展的要求。

2.后勤管理体制滞后

我国目前的高校后勤物业管理还在改革阶段，还没有建立健全其管理体制，因此不少高校在这个方面都是处在摸索的阶段，因而比较随意和盲目。虽然部分高校的后勤部门已经成立了物业管理的部门，也增设了环保保安等职位，并且于有偿服务方面签订了管理协议合同。然而受高校行政指令的制约，学校所具有的权利还是偏大一些，包括服务的内容以及收费等方面。有时候受体制的制约，物业公司不得不先干活，而费用却很难收回来。这种不计成本也不讲究经济效益的做法严重束缚着物业管理单位的发展和服务水平。

3.专业管理人才缺乏

受到传统观念、体制等因素的影响，高校后勤物业管理在我国的起步时间比较晚，目前还很少有高校有职业化的管理团队。如今不少高校的后勤管理人员的构成多为三个部分：以前的后勤工作员工以及转岗、下岗员工和临时招用的民工。总体来说，后勤管理人员在后勤工作方面的经验上是比较丰富的，但他们的文化水平也普遍比较低，思想观念也比较落后，因此在管理理念以及服务水平上都已经无法满足现代化的市场要求了。其次，由于行业的特殊性又属于比较低端的服务性行业，因此，对有高学历、有能力、有水平的年轻一代的大学生要从事物业服务行业的吸引力不够，造成此行业人才不济，服务管理创新不足，整体高校物业管理服务水平虽有提升，但距专业、高效的现代企业管理制度的要求还是有很长的路要走。后勤物业管理工作看似简单，但一样要求具备较高的专业技能，一样需要经过专业技能的培训之后才能保障其服务水平。而许多后勤管理工作者在这一点上都无法满足要求，致使服务质量大打折扣。

三、高校后勤物业管理创新的策略

1.观念要创新

要想在高校发展后勤物业管理就需要创新思维和管理观念，后勤物业管理部门只有正确认识到物业管理这一市场经济行为才能发展后勤物业管理。首先，创新竞争观念。在市场经济发展加速的今天，只有提高竞争理念才能获得长远的发展。加强和创新竞争理念能够在很大程度上促进生产力的发展，也能够充分的锻炼培养人才，还能够促进物业管理部门不断加强自身的服务水平，以此完善和发展管理和服务以及人才三个方面，最终促进物业管理的发展。第二，创新质量观念。只有良好的服务水平才能促进公司的发展，因此后勤物业管理部门一定要将服务质量和业主满意放在首位，不仅要所做物业能够使业主满意，而且要通过人性化的优质服务在某些特殊服务方面做出创新为业主所想，为业主所急，通过物业从业人员的辛勤努力工作使得业主能从满意到感动。第三，由于高校的一些教职员工在物业管理方面还存在认识上的误区，所以我们应该在物业管理理念的宣传方面加大力度，只有改变教职工的传统观念才能让其更好的配合物业管理部门做好各方面的工作。

2.建立专业化的人才队伍

高校后勤如果想要进行物业管理的创新就一定要有一支具备专业技能的团队。为此，我们可以引进具有专业技能和专业管理水平的人才，对于目前在职的物业工作人员则通过组织培训等方式来培养其管理理念和专业技能。具体来说，其创新策略可以分为以下几个方面：首先，我们可以通过竞聘上岗的方式来选择具备专业素质的人才，并通过激励机制来加强工作人员的市场理念。让招聘引进来的具备现代专业技能和理念的人才充分发挥自己的特长；让老员工在培训和学习专业技能和先进服务管理理念的同时结合自身丰富的工作经验，更好的发挥自己特长。其次，加强团队创新的学习协作能力，只有不断努力地学习专业化的技能等相关的知识才能提升物业管理的服务水平。包括标准的行业规范、专业的服务技能、良好的沟通水平以及判断、应变等方面的能力通过不断的学习才能获得提升。也只有物业工作人员在不断学习新知识、新理念才能提高自身的职业技能，也只有这样才能适应愈来愈激烈的市场竞争。

3.进行体制创新改革

高校的后勤物业管理的改革和创新不仅需要学校各主管部门的支持，还需要学校各被服务的各单位、部门的积极配合。因此，高校的领导以及相关管理人员应该认识到，物业管理是一个企业单位，因此其管理模式不应该与行政管理相互混合，不然很容易导致后勤物业管理的责任分工不明确，服务质量下降。其次，高校进行后勤物业管理创新还需要当地政府在政策以及经费方面给以一定的支持，才能让物业管理更加完善。

四、结束语

随着市场经济的发展，高校的后勤管理也需要紧紧围绕学校教书育人的宗旨为广大师生提供优质的服务保障才能适应现代化的时展。因此，我们一定要根据高校后勤的具体情况来进行改革和创新，引进专业人才，通过培训等方式来提高专业技能，创新理念，引进市场竞争机制，让后勤物业管理更上一层楼。

参考文献：

[1]崔逸山.浅谈高校物业管理的模式[J].山东省农业管理干部学院学报，2012，（6）.

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中图分类号：G4

一、“90后”大学生的特点

90后泛指1990年以后出生（包括1990年）的所有中国公民。90后与80后相同，均出生在中国改革开放后，但不同的是，90后在出生时改革开放已经显现出明显成效，同时也是信息飞速发展的年代。

1、网络依赖性大

这十多年由于互联网不断普及，其自主性、开放性、平等性和虚拟性等特点不断深入人心。根据中国青少年研究中心的调查显示，7岁到15岁之间的中国儿童，超过70%至少上过一次网。由于先天的优越条件，使得“90后”大学生对网络的依赖性很大。

2、知识面广，心态开放，易接受新鲜事物

在某大学一份800名“90后”新生的调查报告中显示，有62.3％的学生保持读书的良好习惯，兴趣爱好比较广泛。另外有64.8％的学生认为自己心态很开放，易于接受新鲜事物[1]。这表明，随着我国经济社会的不断发展，“90后”大学生不因循守旧，具有较强的创新精神和探索精神。

3、自我保护意识和动手能力弱，生活基本常识欠缺

由于中国计划生育政策的影响，“90后”普遍为独生子女，父母呵护有加，因此对父母的依赖性很大，他们大多出现独立生活能力弱，财产安全意识薄弱等现象。

二、“90后”大学生对高校物业管理的影响及现状

1、电子产品广泛化相对于安全管理的单一

“90后”必备“三大件”：电脑、手机和数码相机。高科技的使用给生活增加了便利，但也带来了一系列的安全隐患。单一的人员防范，只能局限于大体积物品偷盗，而现今的物品往往价值高，体积小，“顺手牵羊”事件防不胜防。

2、学生自身发展需求全面化相对于公寓文化建设氛围的不足

随着就业竞争的加剧，“90后”大学生对生活的要求更高，面对的社会压力更大，因此他们对技能学习、社会求生方面的诉求更多，公寓文化建设便是他们获得这些知识的载体。而当前，很多高校在公寓文化建设过程中，简单将开展文化活动等同于文化建设，或将文化载体等同于文化本身，或是流于形式，忽略学生感受，脱离学生实际需求，形成文化的“空中楼阁”[2]。

3、学生知识全面化相对于物业人才匮乏，从业人员素质良莠不齐

“90后”大学生由于处在物质条件丰富的年代，接触各类新鲜事物的机会多，所学的知识更全面。而在高校学生公寓社会化过程中，学生公寓物业管理人员基本上是由原学生宿舍的管理人员和临时工组成，整体素质不高，文化水平低，缺少当代大学生思想政治教育与管理的工作经验和优质的服务理念，造成服务人员的素质与当代大学生思想政治教育与管理工作的要求之间有很大的差距。

三、“90后时代”高校物业管理的对策

1、敢于创新，使安全防范措施多样化

在原有措施单一的情况下，我们可以采取以下几种方式：首先，可以成立学生安全巡逻队，对他们进行素质培训，利用业余时间负责学生公寓的安全保卫工作。其次，大力推广保险箱，可有效降低偷盗发生率。据统计，在中南大学公寓内使用过保险箱的寝室，很少发生被盗案件。第三，明确寝室管理员的职责。对学生做到真心、诚心、细心，让学生感受到家的温暖。再者，加强学生管理工作。安排辅导员入住学生公寓，与学生同吃、同住，经常性的交流与沟通，切实了解学生的思想动态，及时排除学生中存在的不稳定因素。另外，充分利用学生会这一学生自己的组织，增强学生自我管理、自我服务的意识。

2、主动占领网络宣传教育新阵地

要牢固占领网络教育阵地，物业宣传教育管理手段可通过网络创新，建立后勤服务和学生的网络互动平台。利用“90后”大学生接触网络多的特点，在网络上面宣传防火防盗以及基本的生活常识。同时可发挥校园广播，校园电视，校刊校报等多种媒体的功能，形成网上教育合力；让更多的学生理解和配合我们工作。

3、改变学生生存状态，大力建设校园文化，强化高校“育人”功能

正确引导大学生合理利用网络，在公寓中营造出一种优美清新的生活环境。校园文化对大学生有直接的隐性教育功能，要创造一种科学、求实、文明、创新的文化，以增强学生的凝聚力、责任心和使命感。而且，文化活动需要持续化。公寓文化不仅要有品牌活动为载体，也要有形式多样的小型活动来体现，充分实现文化活动开展的丰富性和延续性。

4、提高自身修养，加强人员培训，引进人才

面对个性外扬，知识面越来越广的“90后”大学生，现有的高校物业员工应该从提高自身修养入手。多看书，多想事，不断的提高自己的知识面，减少在日常服务过程中与学生的冲突，并及时总结工作经验，增加与学生沟通技巧，提高自身处理问题的能力。

5、建立协同管理服务平台，与学校各职能部门加强沟通交流

高校物业管理区别于小区物业管理的一项特殊功能就是辅助教学管理，配合学校各部门做好学生教育工作。对于“90后时代”，高校还在摸索的管理过程中，及时的交流沟通，能让我们共同更好的完善日常教育工作。因此，物业部门应加强与学校其他部门的有效协作与配合，建立一道完善和健全学生公寓管理的各项规章制度和服务平台，坚持依章办事，确保管理的规范化、约束的有效化。

总之，在“90后时代”，如何增强物业在学生心中的形象，如何不断的完善我们的服务质量和管理水平，是我们一个长期的过程，不可能一蹴而就，应循序渐进。只要我们能够坚持与时俱进、以人为本和改革创新的原则，就一定能够达到预期的目的，就一定能够不断开创当前大学生物业管理的新局面。