房产纠纷的法律法规范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房产纠纷的法律法规范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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一、小产权房案例分析

深圳是我国的中心城市，该地区一直在不断改革，力争走在其他城市前端。深圳小产权房问题也一直存在，小产权房的数量占城市住房总量的55%，该地区小产权房问题也是多种多样，很具有代表性。深圳小产权房乱建的现象数不胜数，问题日益突显，打乱了市场秩序，阻碍了城市经济的发展。要想实现该地区经济快速发展，就必须在公民权利保障视角下合理的解决小产权房问题，提高房屋的利用率。

二、小产权房的类型

（1）农村集体用地上修建的小产权房。这种类型的小产权房具有以下特点：一是农民会选择在道路两旁修建房屋，交通便利，这种小产权房屋是比较多见的。（2）政府出让的小产权房。目前，政府出让的小产权房数量也不断增多，这部分小产权房在修建的过程中没有按照相关规定进行，房屋不具备任何产权证明。在这样的情况下，政府依旧对外销售此类房屋，导致房屋存在纠纷隐患。

三、公民权利保障视角下解决小产权房问题的必要性

（1）社会发展的需求。事实证明，社会公平公正，人民才能幸福生活，国家才能稳步发展。但是，从人们生活现状来看，很多人根本无力购买房屋。（2）人们生活的需求。对于城市中收入较低的人群来说，因为收入较低，根本无法购买城市住房，只能购买小产权房，如果小产权房可以被法律所认可，这在一定程度维护了购买者的合法权益。

四、公民权利保障视角下小产权房问题解决对策

（1）完善小产权房相关法律法规。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，即便是国家下发相关文件，当地政府也会以各种理由拖延时间。《住宅法》是一部专门解决小产权房问题的法律，1984年，该法律就被归纳到立法部署中，但是该法律至今也没有建立。《住宅法》的核心内容是帮助人们解决小产权房问题，保障人们的合法权利。该法律是从公民权利出发，缓解人们的住房压力，让人们拥有自己的房屋产权。保障公民权利是政府应尽的义务，也是政府必须履行的职责。世界其他国家也在结合实际情况完善本国的法律法规，以保障人们的基本权利。案例：美国是一个民主性国家，美国《住宅法》的核心内容是让所有人都能买得起房子。从1949年至今，美国陆续颁布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解决小产权房问题的对策，更好的保障了人们的住房权。（2）建立并完善小产权房保障体系。社会保障体系也是法律保障的形式之一，只有保障体系不断完善，人们的保障意识才能不断增强。要想完善我国社会保障体系，国家必须结合本国小产权房实际情况合理的制定《保障法》，并认识到加强农村保障体系建设的重要性，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起，推动农村地区经济发展。（3）发挥政府职能。在解决小产权房问题的过程中，政府必须发挥职能，起到一定的引导作用，降低房产纠纷发生的概率。政府应该从公民权利保障视角下来分析问题，解决问题，以更好的保障人民的权利。

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。随着我国房地产业的不断发展，我国也相应的出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，我国的房产购置税和登记管理办法也在不断的变更，只有不断创新工作方法，才能保证我国房产产权工作的合理性，进一步稳定我国的房产市场，保证房地产业在我国健康发展。

一、我国房屋产权登记管理系统的现状

1、我国房屋产权登记存在的问题

在现阶段，我国房屋产权登记过程中，经常出现法律纠纷。出现这种情况的主要原因是法律制度不是很健全。全国各地由于房产产权引发的欺骗案件、民事诉讼案件不计其数，这就在客观条件上要求我们规范房屋产权登记的相关政策。

2、我国房地产产权法律法规存在的问题

我国房地产法律法规尺度不一。自我国改革开放以后，颁布了很多关于房地产业的法律、法规。针对国土资源部和建设部的这些规章制度，各地方又按照自己的地区意愿和市场情况制定出台了各自的规章制度和政策。各地制定的规章制度都是针对各自的需要的地方特点，所以有的规章制度和政策性文件多种多样。立法过程中行政权利和民事权利不分。我国的房地产登记制度主要是为我国房地产行政管理服务，很多主要的法规都是从行政管理的角度出发制定的。

3、我国房产登记制度存在的问题

我国的房地产业经历多年的发展和不断的变革。经过对很多相关部门的走访和调查，发现我国的房地产产权登记管理还存在一定的问题。主要体现在以下几个方面：

（1）、我国产权登记的职能部门在职能划分上不明确，而且形式上有分有合。我国现有的房产登记政策和现状，导致房产登记只限于行政职能工作，各级行政部门将房产登记管理工作密切的和部门利益结合起来，忽视了房产所有者的自身利益。

（2）、房产所有权公示力需要完善和提高。我国现阶段由于多种原因造成的房产登记管理问题及法律纠纷，纠其原因，很大程度上是有房产登记的公示力不够所造成，所以，今后要加强这方面的工作力度。

二、房地产产权登记管理系统的优点

如今电子信息技术已经非常先进，计算机技术日益普及，探讨房地产档案管理计算机备份、计算机检索、计算机查询对于保障房地产权益人的合法权益，保障房地产交易安全，促进房地产事业健康发展，促进经济建设安全运行，确保不发生美国式的次贷危机具有十分重要的意义。

1、提高安全性

房地产档案数字化管理、数字化备份能够有效防止天灾人祸造成的损失。房地产档案纸质化存储的弊端是显而易见的，实施数字化管理、数字化备份提高了房地产档案的安全系数，确保一旦遭遇天灾人祸档案不能全部灭失。

2、便于保存

由于计算机存储技术日新月异，存储容量得到极大的提高，房地产档案数字化管理、数字化备份所占用的磁盘空间得到极大的拓展，保存图片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。

3、便于异地再备份

房地产纸质档案管理的缺陷是档案文件是惟一的，无法实现异地备份，一旦遭遇汶川地震那样的天灾，造成损失是不可避免的，实行计算机数字化管理、备份以后，由于互联网技术日新月异，使房地产档案异地备份成为可能，这样就能有效解决重大自然灾害条件下档案的安全问题。

三、对我国房产登记管理系统的建议及设想

要想保证我国房产业的健康发展就要有一个相对健康的房产登记管理制度及工作体系，就根据对现状的分析讨论，提出以下建议：

1、加大对房地产业的了解，完善健全相应制度，减少房产纠纷案件的发生。要想彻底的解决这类问题，必须建立有力的、有针对性的法律制度，在法律的规范、保护下减少纠纷和诉讼案件的发生。

2、我国的土地是国有制，在房地产业发展业务和项目的前提是得到国家出让土地的使用权。在这种情况下，一定要统一制定完整、相互支持的法律法规。对房地产产权的登记管理作出统一的要求和规范。将各地区的自行制定的规章制度进行彻底核查，不符合标准的严格更新、改进甚至废除，只有这样，才能保持我国房地产业的房产问题在公平、有法可依、完整的工作体系中进行。

3、将现阶段不能相互支持和依存的各个部门及工作单位进行整合，使我国房地产产权登记管理成为一个有机、相互关联的整体。将各种登记类型的工作进行开发和创新。这样，我国房产登记管理部门就能在统一的思想下进行工作，规范管理。与此同时，还要提高对房产产权的公示力，只有不断提高公示力，才能将房产登记工作进行得更加规范化和公平化，只有将登记管理工作做到最大限度的公平，才能保证我国的房产产权登记管理工作更加深入人心，更叫高效。

4、房地产产权登记管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的降低和数据的冗余。房地产管理信息系统中加强数据共享性的建议：应该加强管理子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的相互查询，以及登记系统产生的资料和产籍档案数据的共享。

5、在当前信息系统中的属性数据库中一些数据的字段冗余不仅导致存储空间的浪费，还影响数据的传输速度；而一些跟房产价值相关的重要信息却没有列入数据库。一些数据表的设计不符合数据库技术中的基本的范式要求，或者数据表字段相互冲突，或者有些数据表设计不合理，导致出现的空值等。例如，开发商和建筑物名称这两个属性在一般的房屋属性中都是空值。改善数据结构的建议：在数据库的建设中，应该增加交通和基础设施字段，因为交通和基础设施都是影响房地产价值的重要因素，增加这两个字段可以让查询人对房地产的价值有一定的估计，便于房地产的交易。同时对于开发商字段也应该 赋入属性值，由于品牌效应，不同开发商有不同的知名度，也会影响房地产的价值。对于一些特殊的属性采用动态的数据结构，可以节约空间。

综上所述，在市场经济体制下，房地产开发是的一项重量级项目。而且，随着现阶段房价的不断上涨，房产产权登记管理工作也在不断的发生变化。所以，一定要建立一个可靠的登记管理体系。一切从实际出发，尊重客观事实，但是，不能各自为政，一定要有一个统一的政策法规和管理尺度，要尽快解决由于法律法规不能统一而造成的法律诉讼和民事纠纷，确定政策的主导地位，将各个不能相辅相成的登记项目整和使用，形成一套相互依存、相辅相成的房产登记管理体系，更好的为我国房地产业和提高人民生活水平服务。

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云南路街道党工委高度重视普法依法治理工作，根据“五五”普法工作的要求，成立了“五五”普法依法治理工作领导小组。为使妇联系统“五五”普法的各项工作任务真正落到实处，把学法用法作为考核妇女干部的重要指标之一，纳入对领导干部的目标管理体系，促使妇联领导干部更注重学法和运用法律手段和途径解决问题。从组织机构上为“五五”普法的顺利铺开提供了保障。

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中图分类号：G275 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0214－01

随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，加强依法管档的法制观念。

房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。

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一、前言

近年来，随着城市建设进程的不断加快，城市土地面积逐渐减少，而大量的农业人口进入城市就业发展和定居生活，大量的农业土地转为工矿企业用地、交通用地和商住用地，这给房地产测绘的发展提供了很好的发展机遇，同时也给房产测量提出了更高的要求。随着房产测绘活动的开展也必将导致一些问题和纠纷的产生。如何确保房产测量顺利进行，减少纠纷，关键在于加强对房产测量质量的管理，提高房产测量的质量。

二、房产测量的内涵

房产测量是为确定房屋产权的需要，对房屋的自然状况进行测量，对房屋的权属情况进行确定，对房屋的使用情况进行调查。房产测量必须完成两个基本任务：一是为房地产管理部门提供房屋的相关信息及基础图表；二是为城市规划和建设部门提供相关的数据资料。

（1）房产测绘的概念及分类 所谓房产测绘，指的是由国家规定的有测绘资格的相关机构，利用专业的测绘仪器和测绘技术来对规定范围内的房屋和相关土地进行检测描绘的一种活动。房地产测绘细分又可以分为房地产基础测绘和房地产项目测绘，其中基础测绘描绘的是一定区域内的房地产平面控制图，由于其要求较高，往往对测试人员和相关设备的要求较高，而项目测绘则相对简单，它的工作往往涉及到房产的产权，经营管理等等。我国法律规定，房地产的测绘只能由具有相关资格的机构进行，因此，不管是基础测绘还是项目测绘，都必须交给相关机构来进行。本文所涉及的预测和实测就是房产项目测绘的内容。

房屋的预测面积，指的是商品房在进行预期销售过程中，依照国家的相关规定，由开发部门委托具有测绘资格的房屋测量机构依照相关的设计图纸，在经过实地考察，按照国家标准对尚未竣工的房屋进行的面积预测。得到的预测结果开发商可以在项目宣传中使用，也可以在房屋预售时使用。开发商想要开展房屋预售工作，就必须对预售房屋进行面积预测，否则，开发商在宣传中使用的房屋面积数据就是虚假数据，开发商进行的宣传活动也就是虚假宣传，业主在拿到房屋后如果与宣传不相符合，可以依法追究开发商的法律责任。

房屋实测面积，指的是房屋竣工以后，由开发部门委托有测绘资格的房屋测绘机构，对房屋进行实地勘测后得到结果，也就是业主收房时房屋的实际面积。房屋实测面积与业主对房屋的所有权商品房面积大小直接决定房屋总价，广大购房者对房屋面积非常关注，特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心

（2）房产测量的特点。房产测量工作具有高度的专业性，与普通的工程测量有着很大的区别。房产测量的结果具有多种表达形式，一旦经过房地产主管机构的确认，则其测量结果就具有了法律效力。测量结果是对房屋产权确认，处理产权纠纷等问题的重要依据。房产测量工作要求测量人员具备较高的测绘技术，同时更要熟知房产知识和业务，熟悉房产行业相关的法律法规，否则无法确保房产测量的质量。

（3）房产测量的作用。首先房产测量是解决房产纠纷，保护产权人合法权益的法律依据。房产测量成果是用来为房屋权属登记、发证服务的，是房产确权登记的数据来源。其次房产测量为城市规划建设和管理提供决策依据。房屋是城市的重要组成部分，城市的规划建设和管理是政府的一项重要工作，要做好这项工作，就必须了解城市建设的现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等等，而房产测绘的成果不仅有房产图，还有房产属性信息和空间数据信息。房产测绘成果不仅能满足房产管理的需要，同时也给城市的整体建设布局，住房制度改革，旧城区拆迁改造等政府决策提供数据和依据

（4）当前房产测绘存在的问题。随着城市化进程的快速发展，社会对房地产测绘工作提出更高的要求。但中国房地产测绘比国外房地产测绘起步晚，操作规范和制度化不够完善，存在很多问题，在具体工作中，房屋的预测面积和实测面积会有差异，产生差异的原因有多种原因，归纳为主要有以下两点：

第一、数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计图纸进行，数据采集共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感觉和认识，房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

第二、技术性原因，由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会赞成面积的不同，并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

三、如何保证房产测量质量

（1）加强对测绘工作人员进行必要的岗前业务培训。测量人员在从事房产测量前，大部分不是学习房产测量专业的，对测绘工作者进行必要的培训，不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习，同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，从技术上加以保障。

（2）建立科学的技术与质量管理体系。测绘单位要强化内部的质量管理与质量监督，实现日常的质量检查与质量监督工作的有机结合。从事房产测绘的单位要立足房产测绘产品质量的根本，在全面质量管理的基础上，结合本单位的生产特点，探索适应房产测绘管理的质量体系标准，形成以规范化为准则，技术设计为保证，作业指导书为前提的技术体系，严格按技术规程作业是保证质量的前提。

（3）严格执行“三级检查、一级验收”制度。首先是测绘作业组中的自查互查，其次是中队或项目专检人员对测绘过程进行图面和实地检验，再由大队或院级专检人员最终检查。在保证检查无误后由项目技术负责人撰写技术总结，列出上交成果清单交由委托单位进行最终验收。相关的检验包括：第一，各级检查要独立完成，不能够替代或省略；第二，专检人员要对测绘组提交的质检单、图纸和成果等进行系统的检查并签字确认；第三，技术管理者要对实际的测绘过程进行定期的总结、分析和讨论，从而保证测绘成果和业务水平的不断提高；第四，在对质量技术问题存在分歧时，由专检人员进行认定，专检人员无法认定时，需提交总工办研究决定。

四、结束语

准确完整的房产测绘成果是确定产权面积，是保障产权人合法权益的主要依据，在进行房产测绘质量的管理中，应当将测绘与管理的职责进行分离，打破传统的垄断现象。房产主管部门要加强对房产测绘的管理，确保房产测绘在规范化的程序下进行，才能保证测绘数据的准确性，为房产项目建设提供可靠依据，进而促进房产测绘行业健康发展。

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所谓“房地产档案”是指：各级房地产行政管理部门在开展公房、私房、产权登记和管理过程中，经过收集、管理、鉴定，按照一定的程序和手续形成的反映房地产权属关系和状况的有保存价值的文字材料、计算材料、图纸、照片、影片、录像带、录音带、磁介质磁盘等各种载体内容的文字材料，是房地产产权历史及现状的真实历史记录。房产档案是整个房产管理的基础，它的作用主要是为房产权属登记、房产交易、房产纠纷仲裁、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设和保障房产产权人合法权益等各项工作提供服务。如今，随着房地产市场的飞速发展，房产档案管理工作愈发显得重要，这也为搞好房地产档案的管理工作者提出了更高的要求，那么如何房地产档案管理工作，让房产档案工作更好地为企业和社会经济服务、满足社会需求呢？本人结合自己对房产档案的管理实践谈几点看法：

一、准确把握和认识房地产档案管理的重要性

房地产档案既是房地产“权属”登记的真实历史记录和重要可靠依据，又是城市建设发展档案的核心和主要数据。它作为一种信息资源，与企业同步发展的无形资产和房地产企业生产、科研、技术经营等活动的真实记录和基础性工作，在房地产企业管理等各方面正积极地发挥其应有的重要作用：它不仅能够强化房地产企业的管理，增强房地产企业的活动，而且还是把房地产企业推向市场的工具。它在维护企业真实面貌，维护企业合法权益和经济利益方面都起着相当重要的作用。房地产档案管理是房地产企业管理是否科学化、制度化、规范化的重要标志，是不断提高企业基础管理水平的需要，并在企业发展中发挥着越来越重要的作用。档案管理工作的好坏，充分体现了公司的基础管理水平。

二、加强和提高房地产档案管理人员的管理水平

（一）提高理论知识水平以及相应的操作技能

规范化、制度化、科学化的管理档案，是房地产企业必须做好的一项基础性工作，这向管理人员提出了较高的要求，干好这项工作不仅需要有热心，更要求细心和耐心，而且还需要掌握档案管理和相关法律法规的知识。提高认识水平，认真做好档案工作，为企业的经营、管理等各项工作服务。随着档案信息化管理的日趋完善，档案管理人员需要掌握现代化技术和科学的管理方法。因此，档案工作者应该积极主动地学习相关的理论知识以及相应的操作技能，做到规范治档、制度治档、科学治档，使档案管理达到保管安全和利用科学。

（二）加强业务学习，不断提高管理业务水平

档案管理人员，要加强业务学习，明了档案管理的法律、法规，及时了解和贯彻、落实有关档案管理的新规定、新规范，密切注意国内外档案工作的发展趋势，对一些先进的管理经验和技术进行认真学习并加以借鉴利用，只有这样，才能够不断提高管理水平，促进档案事业逐渐实现法制化、规范化，推进档案工作的发展，提高工作质量和工作效率。

（三）提高业务人员档案管理的现代化水平

实现档案管理的现代化，这就要求管理人员要熟练掌握计算机与档案管理软件操作，力争做到对档案的收集、存档、查找、借阅、统计都能够实现现代化的规范管理，以便提高档案的存储和处理能力，为相关部门提供方便、快捷、及时、准确的参考信息，充分发挥档案的信息服务功能。

三、加强房地产档案管理的具体措施

（一）要建立完善的档案信息化管理系统

随着科学技术的不断进步，房地产企业的不断发展，档案内容越来越呈现多样化的趋势，档案载体也发生了较大的改变，由过去手工记录和制作的传统模式，向现代化的信息管理化模式转变。随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地加以应用，利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理，不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总，更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。

（二）强化房地产档案的信息化管理

具备了完善的档案信息化管理系统以后，还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理。使档案变化与房地产的变更信息相一致，能准确、全面地反映出房产的各种相关的统计数据及信息，力争设计出不同的版本，使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网，开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件，以便实现资料能存取统一，随时查阅。

（三）加强不同形式、不同种类档案的收集工作

旧的档案管理模式往往是文书档案多而专门档案、信息化档案较少，从而导致档案散乱，因档案问题而导致的纠纷不断发生。因此，要对房地产档案内容门类不齐全、结构不合理、成份不充实，难以满足企业的需求的问题进行加强整顿。这就要求，对现有的房地产档案进行及时的调整和接收尤其对于各房地产企业存在的不同形式、不同类型的档案。在收集此类档案时，要注明这些档案反映的时间、工程、地点。

（四）档案收集工作要实现规范化、科学化

档案收集工作方面的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。例如：商品房销售明码标价书；商品房认购书；住房公积金专项政策性贷款申请审批表；处理合同纠纷的民事调解书、判决书；房地产权证复印件；权属人身份证复印件；归档的文件材料必须做到完整、准确、系统，字迹工整清晰，签字等手续完备，便于长期保存。房产档案，以签订《商品房买卖合同》时间为准，区分所属年度；房产档案整理的要求，与企业管理档案整理要求基本相同；房产档案的编号，按公司制定的《档案分类编号方案》执行等等，从而使档案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上规范化、科学化的轨道。

总之，作为一名房地产档案管理人员，只有不断提高认识，加强业务学习，充分利用现代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地产档案管理工作更好地为城市建设服务。

参考文献：

［1］玄艺兰.论房产档案室的数字化建设［J］.中华教育周刊，2003（6）.

［2］周长华，吴小军［J］．高校档案管理网络化建设.扬州大学学报：高教研究版，2004（8）．

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房产档案是城市房产权属登记管理的重要依据，是整个房产管理的基础。近年来，随着房地产市场的发展，房产档案管理工作发挥了重要的作用，为房地产权属登记、房产交易、房产纠纷仲裁、抵押继承、产权演变、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设和保障房地产产权人合法权益等各方面工作，提供了科学、便捷、法律的服务。但是，也存在着档案管理意识不强、人员专业素质不高、现代管理手段滞后等亟待解决的问题，影响着房产档案管理服务的进一步发挥。因此，必须认真研究和破解这些难题，提升房产档案管理的水平。

一、加强房产档案数据库建设，提高档案调阅速度

由于房产产权频繁异动的特点，房产档案更新速度较快，因此，在房产档案数据库的更新、管理、维护上要实现实时控制、保证房产档案信息与房产产权状况的同步异动，这是房产档案管理的核心所在。通过加强房产档案数据库建设，可以有效地提高房产档案工作效率，一方面档案人员通过计算机网络实现档案信息的快捷传输、有效反馈、提供利用、资源共享。在提高房产档案利用率的同时，可以实现房产档案的网上收集以及房产信息的动态管理，从而有效地保证了房产档案的归档率与完整率；另一方面，房产档案数据库的建立可以极大地提高房产档案信息的查全率和查准率。

二、强化档案管理意识，健全档案管理网络

房产档案是房产管理部门在房产管理活动中形成的具有保存价值的各种文字、图纸、表册、卡片以及声像、电子文件等材料，是从事房产管理活动真实的历史记录，是房产所有权、使用权的凭证。但是，在现实管理中，尤其是在基层单位，领导重视不足，档案意识薄弱。这是目前影响房产档案管理进一步提升管理水平的最大问题。一些领导和工作人员的档案意识比较薄弱，对房产档案管理的重要性、内涵、机制等认识不足，未能从人力、物力、财力上给予足够的投入，致使许多档案资料只是处于长期堆放的状态。一些领导往往管理观念陈旧，而工作人员也并不习惯于在网上了解信息，不接受网络办公的科学方法，依然习惯于传统的管理观念和方法，习惯用传统的手工操作方式处理房产档案信息。

因此，为使房产档案管理进一步规范化、科学化，必须强化档案管理意识，健全档案管理网络。一是要充分认识房产档案管理的重要性。房产档案工作是一项意义重大、平凡朴实、艰苦清贫、复杂细致、服务性很强的工作，是一项功在当代、利在千秋的伟大事业。档案管理及工作人员要始终保持良好的心态，牢固树立全心全意为人民服务的思想和良好的工作态度，发扬不辞辛苦、脚踏实地、精益求精的敬业精神，满腔热情地为社会服务；二是要建立档案管理网络，切实加强对档案管理工作的组织领导。要按照“上下联动、整体推进”的总体部署，建立专门档案馆，配备专职档案管理员，对各部门、各科室提出明确的要求，各业务科室有分管档案工作负责人，具体负责所在科室的档案收集、整理、编目、立卷、移交等工作，形成人人重视、齐抓共管的档案管理网络；三是要制定一系列房产档案管理制度和措施。要将档案管理工作纳入房管局工作的总体规划，制定档案工作管理目标，明确责任，纳入年终目标考核。同时，结合实际制定房产档案管理实施细则和管理考核办法，不定期组织考核，严格奖惩制度。档案馆每年初要制定专门的档案工作计划，年末进行专门的档案工作总结，及时向上级档案部门报告，保证档案的完整归档、安全管理和有效利用，促进档案管理水平的提高。

三、加强档案队伍建设，提升全员综合素质

要树立学习型组织理念，增强危机感。房产档案工作者不能满足于现状，应正视自己的业务水平、组织管理能力等方面的欠缺，加强学习业务知识和档案管理的法律法规，主动、及时地提升自己的政治理论水平、相关科学文化水平和档案管理水平，更好地适应工作的需要。要掌握丰富的房产档案专业知识，减少工作的随意性和盲目性。房产档案工作专业性很强，档案管理人员必须具备扎实的档案专业知识，掌握档案学的基本原理和档案文献编纂学等档案理论基础知识、档案管理的各种实际操作方法，用丰富的档案专业知识去指导和推动工作，解决实际工作中出现的问题，从而减少工作的随意性和盲目性要掌握运用计算机的知识，增强档案管理自动化运作的能力。现代档案管理人员要熟练掌握档案管理自动化办公设备与档案管理软件的操作，充分利用计算机与档案管理软件，对档案的收集、存档、查找、借阅甚至统计等等实现电脑化的规范管理，提高档案的存储和处理能力，减轻档案工作量和劳动强度，提高工作质量和工作效率，实现档案管理的现代化为相关部门提供方便、快捷、及时、准确的参考信息，充分发挥档案的信息服务功能。档案主管部门要加强业务指导，使档案工作人员及时掌握有关档案工作的法规、政策、规范，并运用到自己的工作中去。要加强档案管理。

四、房地产档案应创新服务方式

随着房产交易的日趋频繁，档案利用人次的不断增多，陈旧的管理模式已不能适应现在房产档案管理的要求，房产档案馆要想获得更快发展，就必须树立超前的服务意识，主动服务百姓，让档案贴近百姓。因此，使用现代化管理手段，实现房产档案信息化管理势在必行，市房管局投入资金，从2003年6月开始，利用近二年半的时间将馆藏的权属档案全部采用电子扫描录入的方式转化为产权电子档案信息，把产权产籍交易合为一体，使产权登记发证、产权交易、房产抵押、验证等工作逐渐由手工作业过渡到了网络微机作业，实现了房产档案的全文数字化。经过几年的努力，房产档案所建立了房产档案计算机管理系统，面向社会各界人士，迅速准确的提供房产权属人、房屋结构、面积、抵押、产权处理等档案信息查询服务，平均每年对外接待档案利用者逾2千人次，提供档案及档案信息利用逾4千卷次。为构建和谐社会、创造社会效益，促进房产市场理性发展，作出了很大贡献。

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中图分类号：TL372文献标识码： A

一、房产交易标的物

房产交易标的物是指包括房地产买卖、房地产抵押或者房屋租赁中所涉及的不动产及房产。

二、房产交易标的物在交易中存在的风险

1、交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围

1.1非法建筑用于交易的

非法建筑是指没有法律根据的建筑；非法建筑人对非法建筑自始不能谈及享有所有权和使用权，因为本身建筑物的权利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是卖方不告知该出售的房屋的具体权利情况时，由此产生的经济损失要卖方承担。

1.2已被列入拆迁范围的房屋

《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，其中就规定了公民住宅不受侵犯。但是在现实中有些不法分子以宪法对房屋的保护为“幌子”，在房屋已被列人拆迁范围后，隐瞒第三人进行房屋交易。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定：被拆迁户在拆迁公告后，擅自改建或装修房屋及附属物、改变房屋、用途变更租赁关系和转移房屋产权的。依据我国有关法律规定，该房屋不能转让，房地产交易部门应冻结房地产过户手续的办理。房屋已列入拆迁的范围内，买卖双方的购房协议因违反法律法规的强制性规定而无效。

2、交易房屋存在严重的质量瑕疵

所谓房屋质量瑕疵，指因房屋质量问题比如墙体裂缝、卫生间漏水等等，严重影响正常居住适用。作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务。我们来看下面这个案例：

某先生购买了一套二手房，入住发现所购房屋存在厨房地板漏水的情况。卖主事先并没有告知该情况。李先生采取修复措施，但是问题并没有解决，故李先生要求与卖主解除曾经签订的买卖合同。卖主不同意解除合同，并说如果李先生解除合同，他将视为违约，到法院，要承担违约责任。在此种情况下，王先生是否应当如何保护自己的权益。

某先生在这种情况下是可以提出解除合同的，而且不构成违约。在房屋买卖合同中，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。商品房质量不合格可能会影响人身安全，人身权利当然高于财产权利，处于对人身权利的保护，法律应该赋予房屋买受人合同解除权。所以李先生要求解除合同是完全合理合法的。

3、房屋已出租，未依规定通知承租人

在房屋出租前，出租人应当通知承租人，承租人享有优先购买权。该有限买卖权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。优先购买权是专属于房屋承租人的权利，我们对权利的保护同时也对承租人行使优先购买权加以限制：承租人只有在出租人转让其出租产权时，才能实际行使优先购买权。承租人的优先购买权是相对而言的，只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。这里同等条件是指交易的条件相同、价格相同。

4、房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的

抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。下面我们结合相关案例来说明未经抵押权人书面同意转让引发的法律风险。在二手房交易中，甲在其出售的房屋上已设定了抵押登记，甲将房屋进行转让给乙，但甲未通知抵押权人，则抵押权人可以主张房屋买卖合同无效。因为抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

三、解决房产交易标的物风险的对策

针对以上说提到的在房地产交易过程中因为标的物的权利不完整，权属不明确的四种风险产生的纠纷问题，我们可以从以下四个方面来规范：

1、要求买方提供权利瑕疵担保义务

针对上面所提到的第一个标的物风险，房产标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围的，房产交易的卖方应该承担房产权利瑕疵担保责任。房屋出卖人的权利瑕疵担保义务，是指出卖人应担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵。理解房屋出卖人的权利瑕疵担保义务包括以下方面：第一，出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋;其次，出卖人应当保证对该房屋，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。第二，出卖人未尽告知义务需承担违约责任。依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知买受人。出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。如果买受人在和出卖人签订买卖合同时已经知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人就不承担担保义务。

2、要求买方承担房产质量瑕疵担保

针对上面所提到的第二点标的物风险，交易房屋存在严重的质量瑕疵，房产交易的卖方应该承担房产质量瑕疵担保责任。所谓房产质量瑕疵担保，是指出卖人所交付的房产含有隐蔽的缺陷或其它与合同规定不符的质量问题，以致不适于其用途或其价值减少。出卖人必须对其所交付的房产质量瑕疵负担保义务，一旦发现房产质量瑕疵，出卖人应承担法律责任。

《合同法》第155条对出卖人违反质量瑕疵担保义务的责任做出了规定。根据这一规定，如果出卖人的房屋质量不符要求的，应当向合同另一方承担违约责任；对违约责任没有约定或约定不明确，买受人根据标的物的性质以及损失的大小，可以请求出卖人承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任;甚至买受人可以请求赔偿损失。

3、加强登记机关对房屋权属的审查力度

针对上面所提到的第三点标的物风险，房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的，登记机关应该充分发挥他们的审查作用。

目前房产交易频繁，登记的案件数量也很多，无形中给登记部门带来很大的工作量，这使我们建立一支高素质高效率的登记审查队伍迫在眉睫。首先登记机关要求房屋权利人提出完整的登记申请的材料，从严审查，有房屋权属争议应当及时排查。审查的内容包括：对申请人进行询问，必要时，到实地进行查看，要求申请人提供必要的证明材料并保证权属真实等。其次，对于第三人有证据证明房屋权属登记中明显有申报情况失实的。登记机关应当给以第三人救济方式可以通过听证或其他方法，给第三人申辩的权利。

4、开通一条有效的司法救济渠道

针对上面所提到所有标的物风险，包括房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的等情况。我们在司法实践中应该开通一条有效的司法救济渠道。司法救济的探索上：可以采取“先行后民”的救济手段。

民事审判活动是解决平等主体之间的财产权利义务关系，房屋权属争议的核心是房归谁所有，我们都知道房屋登记的利害关系人所提出争议的理由，一般是不难予以审查的。如果行政机关能在取证方面给法院更便捷的支持，那么将大大节约司法成本，提高我们的法律救济效率。在房产纠纷直接到法院的民事诉讼中，对有瑕疵的房屋权属证书的，因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的，我们可以用行政的手段审查房屋权属是否有缺陷，如果房屋权属有瑕疵，行政机关有权直接注销房屋权属证书。而这时候法院就可以直接利用权属证明的是否合法来判定该交易是否有效。这种“先行后民”的方式将大大提到司法救济的效率。

四、结束语

我们始终相信法律的步伐是永远向前发展的，特别是《物权法》的出台对房产的权利进一步保护。房屋产权的设立、变更、转让和消灭，自记载于房屋登记簿时发生效力，房产证记载的事项，以房屋登记簿为准。这个规定使产权的确定更明确，更容易的排除他人侵权。但是在市场经济中人们总会因利益的引诱而做出违法的事情，只要我们的立法及时跟进，对法律现时的漏洞给予高度的重视，相信房产纠纷案件将会大大减少，房地产交易市场会得到更好的规范，社会也将更加稳定，这样反过来更有利于房产经济的有序发展。

参考文献：

篇9

一、解构透析：影响房屋登记纠纷的各方因素考量

X市法院2010-2011年共受理一、二审房屋登记行政纠纷61件，其中一审39件，二审22件。通过对这些案件样本的分析，可发现房屋登记行政纠纷主要有以下特点：

（一）原告以自然人为主、权利来源复杂多样

原告包含了自然人、法人和其他组织等多种主体形式，但以自然人居多，占84%，这是实际产权比例在诉讼中的正常投射。原告委托律师作为诉讼人的比例为85%，可见原告对诉讼较为重视。从引讼的法律关系来看，原告主体包含了登记名义人、继承人、共有人、相邻权人、业主委员会（基于建筑物区分所有权）、商品房预售合同的业主、出让人、抵押人、其他异议人（基于侵权等事实行为）等多种类型，权利来源呈现多样、分散的特点。

（二）被告应诉积极性不高、普遍依赖律师

与原告不同，被告作为政府部门，在诉讼活动中具有更多的资源优势和便利条件。79%的案件中被告有委托律师参加诉讼，另外21%的案件未委托人主要是由于案件在受理后，原告随即因为主体资格、受案范围和庭外协调等原因撤诉，被告未及或无需委托人。此外，被告委托的律师通常较为固定，同一辖区内法院审理的房屋登记案件往往由同一名律师，甚至出现全市一审案件中，有19件均是同一名律师的情况。

（三）第三人数量众多、关系类型复杂

房屋登记纠纷涉及第三人的案件比例高达92%，共涉及第三人57人，案件数量与第三人人数比约为1：1.5。第三人包含了登记名义人、继承人或可期待的继承人、房屋买卖合同的出卖人、赠与人、抵押权人、基于事实行为的无处分权人等多种类型，其中登记名义人和继承人（包括可期待的继承人）占60%以上。第三人与原告之间的关系最为常见的是家庭关系和邻里关系，两者涉及的第三人人数占一审判决案件第三人人数的比例将近60%。

（四）登记行为类型和登记权利类型较为集中

登记行为类型以转移登记和初始登记为主，两者共占70%以上，反映以下两种情况较易产生纠纷：一是房屋权属发生移转时，如分家析产、遗产继承、买卖赠与等；二是利用农村宅基地建房时，存在土地权属不清、私自换地等情形。此外，涉及的登记行为还有初始登记、转移登记、变更登记、预售备案登记、撤销销登记、抵押权登记等多种类型。登记权利类型以所有权为主，约占80%，集体土地所有权和抵押权也有涉及。

（五）程序方面适用裁定结案比例高

适用判决和裁定方式结案的分别为21件和18件，裁定结案的比例高达46%。其中，裁定驳回和裁定准予原告撤诉两种情形共占一审受理总数的约41%，这些案件止于程序，未进入实体审判。判决结案的21件案件中，原告败诉和被告败诉分别为11件和10件，判决原告败诉主要以驳回诉讼请求为主，有9件；判决被告败诉的撤销和确认无效各5件。

（六）行政纠纷与民事争议交叉的情况突出

一审判决结案的39件房屋登记纠纷，依据引起争议的法律关系可以分为两类：一种是登记行为异议，其争议实质为行政法律关系，仅1件，约占5%；另一种是登记权属异议，其争议实质为民事法律关系，共20件，约占95%。

二、 追本溯源：困扰房屋登记纠纷的原因分析

从以上数据的分析可以看出，全市一审判决的房屋登记纠纷案件中，有95%是由围绕民事法律关系引起的权属异议而展开的，这些实体法上的异议经由房屋登记这一具体行政行为在程序上的连接转换，进入到行政诉讼程序，使行政纠纷与民事争议交织在一起。那么，通过对房屋登记行政纠纷的审理，能否达到当事人的诉讼预期，解决实际权属争议？随之而来的问题包括三个层面：一是房屋登记行为法律性质问题； 二是房屋登记纠纷审查标准问题；三是房屋登记纠纷程序选择问题。

三、筑渠引流：化解房屋登记纠纷的对策和建议

（一）完善立法――统一法律适用标准

目前审判实践中遇到的诸多争议和困惑很大程度上是由于法律规定的空缺和适用标准的混乱。为此，应及时出台房屋登记配套规定和有关司法解释，对物权法的相关规定进一步细化。进一步明确房屋登记行为的性质、房屋登记纠纷的审查标准、程序选择以及受案范围、原告主体资格等问题，为审判实践提供明确的法律依据。加快相关法律法规、司法解释的修订工作，统一裁判标准，避免因适用不同法律规定造成相互矛盾冲突。

（二）能动司法――着力纠纷实质化解

1、准确把握争议实质

众所周知，行政诉讼的基本功能在于通过诉讼程序解决行政争议。实践中，房屋登记纠纷的根源往往不在行政法律关系，行政争议也不构成解决此类争议的先决问题或附属问题。行政诉讼以及行政法对于调整纠纷涉及的法律关系是无能为力的，只因存在不同类别法律关系的交叉，造成了形式的可诉性。因此，法官应当充分认识行政诉讼的限度，准确把握争议实质，才能避免审判目标与结果的南辕北辙。

2、妥善处理程序选择

对于涉及房屋产权归属的纠纷，可告知当事人通过民事诉讼途径来确定产权归属，再由房屋登记机关根据法院民事判决直接进行变更登记，从源头上减少交叉案件产生。行政庭与民商庭应在裁判前进行充分沟通，避免作出相互矛盾的裁判结果。此外，应合理行使释明权，引导当事人在知悉诉权的基础上，选择最利于实现诉讼目的、能最大限度维护权益的诉讼方式寻求救济。

3、积极做好协调工作

根据前文的统计数据，超过半数的房屋登记纠纷发生在家庭成员或邻里之间，大多数房屋登记案件涉及原告与第三人之间的民事争议。这给法院在处理此类案件时进行协调提供了空间和余地。一些案件通过对原告和第人进行协调达成协议，能够更好地实现纠纷实质化解，提升诉讼效果。

（三）整合资源――借力非诉讼纠纷解决机制

1、充分发挥公证制度的作用

在我国法律体系中，公证处是专职从事司法审查和证明的法律专业机构。公证制度经过几十年的发展，已建立较为完善的准司法审查程序和责任风险承担体系。与不动产登记相比，公证制度在预防权属争议方面具有很多优势，可以充分发挥公证制度的作用。

2、充分发挥更正登记制度的作用

对于非权利事项错误，有三种方式启动更正登记程序：一是登记机构依职权进行，二是权利人有证据证明登记确有错误，向登记机构提出申请，三是提出申请后登记机构不予准许的，可向法院提起行政诉讼。对于权利事项错误，启动更正登记的方式有两种：一是请求登记名义人作出同意更正的意思表示，直接向登记机关申请办理，二是存在权属争议，登记名义人不愿作出更正同意的意思表示时，可先通过民事诉讼确认权属，再持法院的确权文书办理更正登记。

3、充分发挥行政复议制度的作用

从数据来看，近两年X市一审判决的21件房屋登记纠纷中，诉讼前经行政复议的只有1件，适用比例不足5%。行政复议机关可以发挥专业优势，同时符合中国“和为贵”的文化传统，因此，可充分发挥行政复议制度在化解行政争议方面具有诸多优势和便利条件，促进权属争议调解和解，实现“皆大欢喜”，及时纠纷登记错误，兼顾公正和效率，且有利于政府部门根据实践中存在的困难和问题制定政策方针，促进司法与行政的良性互动。

结语

本文通过对X市法院近两年案例样本的统计分析，试图还原房屋登记纠纷的争议实质，并为审判实践中遇到的难题提出了相应的对策建议。由于样本数量、时空、范围的局限性，本文所呈现的问题和解决思路并不完善。房屋登记制度是物权法与行政法交叉重叠的地带，房屋登记纠纷在审判实践中涉及的诸多问题，正是因为实体上公法与私法关系的交织所决定。要彻底解决这些问题，我们期待立法、司法、行政和其他相关组织的共同努力和紧密配合，为房屋登记纠纷提供更有效、更畅通的化解途径。

参考文献：

[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003。

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（一）合同的不诚信。房地产开发商与购房者签订平等合同，这是房地产销售的必要过程，合同的条款代表了双方承诺，彼此都应该严格履行，但是，违反合同在现今的房地产市场中已经屡见不鲜。如，定金陷阱、霸王条款等都体现了合同的不诚信。

（二）虚假广告。广告是宣传和推广产品的有效手段，但一定要以真实、准确为前提。然而，在现今的房地产行业中却存在着种种虚假广告。据中消协调查，由于目前市场销售的商品房多数都是非现房产品，因此在签署合同之前购房者却只能通过广告和宣传图片来了解未来房子的特征，很多购房者在购房后却发现实际的环境与广告上的完全不同。

（三）房屋的质量问题。质量问题是商品房的硬伤，也是对业主影响最大、最直接的问题，如选材、施工、沉降把握等都是直接关系到房屋质量的关键环节，但一些房地产开发商为了减少成本则经常采用同品牌置换等级、外包施工、赶工期等做法。

（四）土地交易暗箱操作，违法违规。由于建设用地关乎房地产开发的命脉，关乎巨大的商业利润。于是，房地产开发商不择手段争夺土地资源，土地管理者违法弄权，大肆寻租；廉价土地或经开发或旋即转手高价渔利，已成为许多地区楼市价格居高不下的重要原因，它令守法房地产开发商望地兴叹，令普通百姓望价生畏，令管理层无所适从。

（五）物业管理的诚信问题。物业管理本应为业主提供各种服务，应视业主为上帝。然而，现实中很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，对业主正当权益进行限制，甚于随意用停电、停水、不供暖的方式进行威胁。

二、房地产市场中诚信缺失的主要原因

我国房地产市场之所以出现诚信危机，其主要原因是我国房地产市场的不完善。具体表现在开发商、政府行为和物业管理等环节，任何环节出现问题，都将影响我国房地产市场的和谐发展。

（一）政府职能的不完善。有些政府部门执法不公，执法不严，甚至于变相执法，明知道某些项目违规开发，却不给予严厉制裁，甚至还给予验收。行政审批和行政监督工作存在漏洞，审批程序不规范，监督体系不完善。

（二）信息不对称。由于房地产的特殊性，房地产开发商和购房者之间始终存在着信息不对称的现象，其重要体现就在卖方往往利用买方的信息及知识缺陷。在房地产交易领域中，房地产开发商处于强势地位，其掌握的信息远远多于消费者所掌握的信息。例如，在房价不变动甚至有所调低的情况下，通过“技术处理”的办法使商品房的实际面积小于销售面积，从中牟取暴利。

（三）房地产经营行为的短期化。追求利润最大化本来是企业的内在要求，可企业的利润目标不能建立在短期行为之上。但是目前，市场上仍有很多房地产开发商不太注重企业的可持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度，信用意识不强。为了满足其短期利益最大化，经常打出一些虚假的“宣传广告”和“服务项目”。

（四）对失信企业处罚力度不够。从经济学的成本—收益理论来讲，众多房地产开发商不诚信的一个原因是因为对失信企业的处罚力度不够，即诚信成本太低，不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。商品房现在是投诉热点和难点，其中一个重要的原因就是，所受处罚与其所得收益相比太低。

（五）物业管理公司责权不对称。由于房地产开发商与物业“两张皮”，使二者的权利与义务关系不明确，无法形成一个相互制约的体系，导致两者的角色错位；加上我国物业管理公司也不注重自己的品牌建设，不规范服务行为，从而引起很多诚信缺失的现象。

三、房地产市场中的诚信机制建设

建立房地产诚信机制是一个系统工程，每一个环节都非常重要，而且是相互联系、相互制约。所以，需要每一个公民、企业、政府和执法机关共同努力，积极采取有效的措施，逐步消除我国房地产市场日趋严重的诚信缺失问题，实行诚信经营，以促进我国房地产市场的健康发展。

（一）政府在执法和监管方面应该注意的问题。在政府方面，工作重点应该放在法制建设、宏观调控和公共服务上，应该把诚信标准纳入法规，把诚信标准以法律条文的形式颁布，而不能单纯地依靠企业自觉。我国现行的房地产行政管理法律，对于房地产开发商违反法律、法规的行为，大多仅规定了行政处罚，很少规定民事责任，因此各地要完善法律法规，增强房地产开发商失信行为的惩戒制度和规定，要明确政府的办事程序和规范，提高透明度，减少政策的随意性和波动性，建立权力制约机制，为全社会树立诚信榜样。

（二）加强诚信文化建设和诚信教育。诚信文化的建设是种高层次的建设，具有重要的意义。在市场经济的条件下，市场经济主体的行为准则首先应是讲信用。因此，要通过宣传、教育在全社会树立这样一种共同理念：讲诚信不仅是一种应当理解和实行的道德行为，而且是经济人的一种理性选择。当注重承诺成为一种美德、信念和文化时，自利人的自利活动才能转化为他利，在竞争中推动经济发展和社会进步。

加强诚信建设，“以诚实守信为重点”，是党的十六大关于加强道德建设的一个重要论断。因此，必须从思想上重视，从教育上加强，从认识上提高。一要提高对加强诚信建设重要性的认识；二要充分认识诚信品质的重要价值；三要努力争做诚实守信的模范；四要确立诚信是房地产业发展的重要基石观念。从事房地产业的人员必须牢固树立诚信意识，把诚信建设作为政治教育、道德教育和思想政治工作的重要内容，贯穿于房地产市场开发、经营、管理与服务的全过程。

（三）加强法制建设，建立诚信法律制度。市场经济在本质上是法制经济，法律制度的健全是规范和制约活动主体行为并使其健康发展的基础，也是使合法行为得以保障、失信行为受到惩罚、制裁的条件和基础。要尽快建立社会信用体系的法律法规，规定、规范各方面的权利和义务。当前，在市场经济不成熟的经济环境下，仅仅依靠房地产商的良心和自律来营造诚信和谐的房地产市场环境显然不现实。所以，一方面要不断完善相应法律法规体系，用强制性手段规范房地产企业的经营行为；另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。要引导行业把诚信问题由道德层面上升到社会责任的高度，把信用作为企业发展必备的基本要素，转变为企业发展的制度化支撑。把一切活动纳入法制的轨道，形成有法可依、违法必究、执法必严的法律环境。

（四）建立房地产诚信档案和信息披露机制。信息披露是指公司将直接或者间接地影响投资者决策和外部相关利益者的重要信息以公开报告的形式给予传达。建立房地产诚信档案，规范市场信息披露是诚信体系建设的重要工作。要建立房地产诚信体系，就必须为所有进入该市场的主体建立信用记录。这种信用记录，全社会可以很便捷地获得数据。同时，还必须建立起高增值的守信奖励机制和高力度的现实惩罚机制。如果在一次交易的过程当中，一方有失信行为，只要进入信用记录系统，各地通过高科技的手段，可以很便捷地查到这次不良记录，就不再跟你交易了，银行也将拒绝放贷。

建立社会信用体系，可以有效地解决信息不对称问题。它通过无限放大信用缺失的成本，从而给失信方以沉重打击；相反，守信方通过不断积累自己的守信记录可以增值，可以扩大他的信用额度。

（五）建立系统性的信用评价体系。房地产市场的发展是一个系统性的发展过程，房地产市场的诚信建设必须从这个系统中的每一环入手，任何一个环节的诚信缺失，都可能会影响到诚信和谐的生态环境的营造。这就需要建立系统性的信用评价体系，其目的和意义在于：（1）向社会提供可借鉴的信息，营造公平交易的市场，减少投诉；（2）树立房地产品牌企业；（3）积极推进良好的行业诚信风气及规范行业行为。建立信用评价体系，让行业成员共同公开接受社会公众的监督，既是纠正行业作风不正的有力武器，也是促进房地产市场诚信发展的有限途径。

（六）改革房地产经营体制。当前，商品房市场面临的问题还很多，解决房产纠纷的关键之一在于制度建设。首先，要改革我们现在的房地产经营体制，逐步取消期房，只卖现房。当前发生的大量房地产纠纷，包括质量纠纷、面积纠纷，等等，绝大部分都出现在期房阶段。其次，还应改革现行房屋的销售方式，将按平方米计价的方式改为按套售房。平方米是平面概念，而且同一套房屋有建筑面积、套内建筑面积，还有套内使用面积、公摊面积，等等。这么繁琐、复杂的计算过程，使得买房人处在一种信息不对称的弱势地位。如果房子不是以按照平方米计算，而是按套来卖，套内建筑面积就这么大，你觉得值就买，不值就不买，一目了然。而且，国际上通行的做法也是按套买房。只要实行按套卖房，目前存在的面积缩水、公摊面积不清等老大难问题就能得到合理解决。

篇11

我今年准备结婚，近期我和女朋友看中了一个新楼盘，我们对于该楼盘的位置、环境、价格都比较满意。在该楼盘里选中了一套期房，现准备与开发商签订《商品房预售合同》，但签约前，我们从售楼小姐处得知，我们所要签订的这份《商品房预售合同》的文本是政府的标准示范文本，其内容对于像我这样的购房人都是一样的，对于上述合同条款不能更改和补充。我想问问王律师，对于开发商提供的所谓《商品房预售合同》的示范文本，如果我们作为购房人对于房屋买卖中有些事情需要特别约定，并想对该《商品房预售合同》的条款进行修改和补充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你对于房屋买卖中的相关事宜需要和开发商做特别约定或对于《商品房预售合同》的相关条款进行变更的，只要不违反法律禁止性规定，你完全有权与开发商进行协商，并就协商一致的内容，在《商品房预售合同》的补充条款中予以明确。

根据《合同法》第十二条规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”我们说示范文本一般是由权威性的政府机关或是第三方拟定的，具有专业性、公正性、全面性等特点。此外，根据《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

由此可见，合同的签订应为合同双方自愿，且协商一致的结果，只要合同内容不违反法律禁止性规定，那么就可以与对方进行协商。我们说，政府提供的《商品房预售合同》示范文本，仅是起到了一个示范作用，推荐各方使用，而不是强制使用，限制当事人自主决定合同的内容和条款，所以《商品房预售合同》示范文本的条款是可以修改的，并不存在开发商告知你们不能修改的情形。作为购房人也完全有权对自己签订的合同提出异议，我们说合同签订是 双方合意的结果，一方不得将自己的意志强加给另一方。

若开发商将上述合同及文件确定为不能修改，那么作为购房人就更应当谨慎审核购房合同及其相关文件的内容，在可能的情况下可以请专业的律师陪同，就购房合同及相关文件的内容进行审核。

就本律师以往的经验，开发商为了保障自己的投资收益和最大限度地维护自身利益，会在购房合同及相关文件中做出有利于自己的描述和约定，可能在一些购房人眼里，购房合同及文件中这些都属于霸王条款。反观购房人，或许用个人或家庭很大一部分的积蓄来购买房屋，因此对于如此大宗的交易，还是应当谨慎对待，对于内容可能产生歧义或意思含糊不清的条款要让开发商解释清楚，对于一些可能产生对自己不利后果的条款，要有底线，并据理力争！虽然很多情况下，开发商较为强势，若一些开发商坚决不同意修改购房合同的条款，购房人应认真考虑，慎重地做出决定。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园等房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》、《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大、财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点问题进行讲解，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，您好！

今年1月底，我看中了某新开的楼盘，并与该楼盘的开发商就购买其中一套期房签订了《商品房预售合同》，本人按照预售合同的约定支付了首期款，并办理了贷款手续。但前两天单位体检，我查出身体存在问题，需要进行治疗。这一突如其来的变故，对于刚刚买房的我，是一个很大的打击，第一治疗需要用钱，第二如果因病休息，我的收入来源将无法得到保障，那么我也将无法及时足额的偿还贷款。这让我非常头疼，也非常着急，就此，我咨询了一些朋友，有些朋友说：“只要你和开发商签订的《商品房预售合同》还没有到房产交易中心进行登记备案，就说明你们签订的《商品房预售合同》还没有生效，你有权向开发商告知终止上述《商品房预售合同》的履行。同时，要求开发商返还已支付的购房款。我不知道上述说法是否正确，是否有依据，请您帮我解答一下，非常感谢。

求助人：小刘

A：小刘，你好。

我对于你的遭遇感到非常同情。对于你所述的购房合同何时生效的问题，我们应该具体问题具体分析。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

此外，根据《上海市房地产转让办法》规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但有下列情形除外：

1.转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的生效条件成立之日起生效。

2.法律、法规、规章规定必须进行合同公证或转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

根据上述规定，我们首先要对你已经签订的《商品房预售合同》中的相关生效条款进行审核，明确你所签订的购房合同中对于合同生效条款是如何约定的。如果约定合同经双方当事人签订之日起生效的，那么毫无疑问你所签订的购房合同已经生效。第二，若合同约定了生效条件的，你要看看该生效条件是否已经得到满足，如果满足了，那么该合同生效；若未满足，那么该合同可能尚未生效。第三，即使合同约定了登记备案为购房合同的生效条件，但是合同的一方已经履行了主要义务，而另一方也接受的，那么该合同也视为生效。因此，购房合同的登记备案并非是合同生效的前提条件。

此外，依据小刘的介绍，我了解到，你和开发商在《商品房预售合同》签订后，已经支付了所购房屋的首期款，开发商也已经接受，且你也按照购房合同的约定，办理了相关的贷款手续。从上述情况看，无论你所签订的《商品房预售合同》的生效条件是签订后生效还是登记备案后生效，其实，你履行了购房合同的主要义务，开发商也予以接受，因此你和开发商签订的购房合同已经生效。

那么对于你目前的实际情况，我建议你可以先前往医院开具你的体检证明，并带上你的病历、医院的相关化验报告与开发商进行友好协商，妥善处理所购房屋合同的解除事宜。根据本律师以往的经验，如果你的病情非常严重，可能失去经济来源的，那么你可以按照情势变更原则与开发商解除所购房屋的《商品房预售合同》。

如果你的病情并非严重到妨碍购房合同履行的，开发商一般会要求你继续履行购房合同的约定；若你执意要解除，那么将根据合同违约条款的约定进行处理。

法律小常识

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同基础动摇或丧失，使合同难以履行，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人当初订立合同的意思和约定之外，重新分配合同各方当事人在合同履行中应当获得的利益和风险，情势变更原则所追求的价值目标是公平和公正。

情势变更原则的适用条件：

1.有客观情势发生异常变化的事实。

2.发生在合同成立以后，履行完毕之前。

篇12

2013年2月27日上午，中国社会科学院发不了《中国老龄事业发展报告（2013）》， 报告指出，中国将迎来第一个老年人口增长高峰，2025年之前，老年人口每年递增100万人。随着人口老龄化问题的加剧，涉及老年人的纠纷日益成为突出的社会问题，在这些涉老纠纷中，尤以家庭财产纠纷所占比例最高。新《老年人权益保障法》规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。”然而现实中，老年人的养老状态不容乐观，无论城市还是农村，家庭财产纠纷不断，相当多的老人享受不到安宁的养老生活，他们在精神上受到打击，物质上处于困境。然而就我国现行法律程序来说，在赡养纠纷案件中，老年人的权利却不能得到及时的保障，本文立足于涉老家庭财产纠纷的典型类型为切入点，力求能对实践中纠纷案件提出自己的一点看法。

一、涉老类家庭财产纠纷典型类型分析

（一）要求支付医疗费

案例：王老太现年81岁，系江苏南京人，患有心脏病、高血压等疾病，膝下育有三子一女。2010年5月，王老太的老伴去世，之后，王老太将老伴留下的一万元钱交给了阿文（化名）和阿强（化名），而老大阿健（化名）却没拿到一分钱。为此，阿健与母亲王老太的关系恶化，阿健甚至称自己要与母亲断绝关系。

2011年，王老太怕影响其他子女的正常生活，住进当地养老院，期间的生活费用由阿文和阿强轮流支付。由于老太身体不是很好，期间曾患病花去4千余元医疗费，由于阿健不愿分担医药费用，故王老太将阿健告上法院要求支付医疗费用的四分之一。

根据《婚姻法》、《老年人权益保障法》等相关法律规定：子女对父母有赡养的义务，无劳动能力或没有将经济来源的父母，有权要求子女给付赡养费，赡养费包括父母的生活费，医疗费等费用，且赡养费的数额应根据被赡养人的生活需要、赡养人的经济状况及当地的经济水平确定。法院最终判决阿健支付王老太医药费的四分之一近1千元。

在此类纠纷中，由于被赡养人年老体弱，容易患病，较为常见的就是老人向法院起诉要求子女支付医疗费，特别是在一些农村多子女家庭中，因部分子女经济情况较差，一旦遇老人生病，农村医保不足则难以支付日益增长的医药费、护理费等开支。而往往农村多子女家庭，多有家庭矛盾或老人在财产处分等问题上如有偏心现象，则更易激发子女矛盾，引发纠纷。我国《老年人权益保障法》规定，老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。当老人年老病重时，子女都应当平等承担照顾老人，支付医疗费的赡养义务。

（二）追讨赡养费

先哲孟子的名言“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，天下可运于掌。”把敬老爱幼提高到了治国安邦的高度，成为我国传统孝文化的精华。天下父母们在“幼吾幼以及人之幼”上大都做得无私而近乎完美，把子女养大成人后仍无怨无悔地奉献“余热”：带孙子孙女，作“免费饭堂、旅馆、保姆”，被子女心安理地“傍老”甚至无情地“啃老”、“刮老”，不求什么回报，只要看到子孙幸福有出息就很满足。 相比之下，子女们做得如何呢？

案例：老人胡某某起诉子女支付赡养费，法院判决后，一年需支付老人870元。之后，胡某某每年前来法庭领取，法庭工作人员每年都代老人去向儿子讨要赡养费，有时，未能及时讨要到赡养费，考虑到老人年龄大，行动不便，便由法庭工作人员便先行垫付，将钱交给老人。

我国《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务，子女对父母有赡养扶助的义务……子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”这说明父母子女间的权利义务是对等的，父母抚养了子女，对社会和家庭尽到了责任，当父母年老体衰时，子女也应尽赡养扶助父母的义务。新《老年人权益保障法》则规定，老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，并征得老年人的同意。

很多赡养纠纷尽管判决结案，但亲子关系也被破坏，物质赡养尚可以通过诉讼解决，也可以通过法院予以执行，然而精神赡养，包括看望老人和日常的关心，却很难执行。同时，依照民事诉讼法的规定，法院在审理追索赡养费案件时可以根据当事人的申请，先予执行。而在现实生活中，老年人基本不知道这条规定，诉讼能力差，法律知识薄弱，也不存在申请先予执行等情况，先予执行难以落实。

我国《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务，子女对父母有赡养扶助的义务……子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”这说明父母子女间的权利义务是对等的，父母抚养了子女，对社会和家庭尽到了责任，当父母年老体衰时，子女也应尽赡养扶助父母的义务。我国《老年人权益保障法》则规定，老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，并征得老年人的同意。

很多赡养纠纷尽管判决结案，但亲子关系也被破坏，物质赡养尚可以通过诉讼解决，也可以通过法院予以执行，然而精神赡养，包括看望老人和日常的关心，却很难执行。同时，依照民事诉讼法的规定，法院在审理追索赡养费案件时可以根据当事人的申请，先予执行。而在现实生活中，老年人基本不知道这条规定，诉讼能力差，法律知识薄弱，也不存在申请先予执行等情况，先予执行难以落实。

（三）侵吞老人房屋的产权

“房子是要留给子女的”，这是很多人惯有的思维。相比于老人的其他行为，子女们更加关注父母百年后财产的分配。而房屋往往是老年人最重要的资产，无论是老人再婚，或者是不能在子女中平均处分自己的财产，都会引起子女对父母房产的过度关注，一旦处置不当，极易产生纠纷。 因此，房产权已成为老年人家庭财产纠纷中维权的第一焦点。随着房产私有化程度的加深，我国无论城乡老年人住房被子女或他人侵占而引发的维权案件呈明显上升趋势。有的子女把占用老年人住房作为赡养父母的条件；有的甚至强占、强行调换老年人的住房；有的利用房改将老年人的住房登记在自己名下。

案例：老朱有一子一女，盘算着把自己唯一的一套房子送给儿子，以后老了就由儿子养老送终。于是，把房子过户到了儿子的名下。可天不遂愿，几年后，儿子儿媳把他们赶出了房子。

老人把房子过户给子女中的一个，并约定由这个子女承担主要的赡养责任，是目前不少家庭采取的养老方式，但这种方式给养老带来不少后患。

新《老年人权益保障法》第二十一条规定：“老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉，不得以骗取、盗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益。”但是，在现实生活中，传统观念总认为，父母的房产天经地义要交给儿子的，子女早些处分也是得到世俗观念认可的，而父母打官司要拿回房产则会被世俗议论，也难以被子女所理解。因此，这类纠纷背后家庭关系复杂、矛盾尖锐，在与子女打官司的过程中，老人的身心均受到巨大伤害，即使赢了官司，赡养义务最终也很难真正落实。即使老人得到了赡养费，但破裂的亲情也难以修复，不少老人还因此遭到了子女的打骂。广大老年人要增强自我保护意识，谨慎处理自己的房产等价值较大的财产，尽对子女购房的资助也要量力而行。另外，在与子女相处时也应注意，不要过于偏颇，以免造成子女们心理不舒服引发纠纷。上了法庭，不管结果如何，大家都输了亲情。能够协商解决的，最好不要以付出亲情为代价。

（四）为子女抵押担保

案例：2010年，胡某因投资生意，缺少资金，欲向银行贷款。然而，胡某前些年曾向多家银行申请了贷款，自有的信用额度和房产都已做抵押，且由于其在银行有不良贷款，已被列入银行黑名单。

但胡某又不想错过这个机会，便动员自己的小舅子陈某，让陈某出面向银行贷款，并说服自己的老父母将他们坐落在宁海跃龙街道的房屋进行抵押担保。

2010年12月，陈某与该银行签订了个人借款合同，约定该银行向陈某发放贷款72万元，期限一年，并以胡某父母的房屋进行抵押担保。

贷款到期后，陈某未能归还贷款本息。为此，银行将陈某及胡某父母告上法院，要求陈某立即归还贷款，并要求在陈某未能按期还款的情况下，将胡某父母所有的房屋进行拍卖，以归还贷款。

法庭上，陈某表示，借款合同虽然是由他来签名的，但实际借款人是胡某。而胡某投资失败后，便外出未归，下落不明。

胡某的父母年近七旬，膝下有三子，原本这套房屋是想留给有残疾的老大，但是一直未过户，仍然登记在老人名下。老三常年在外打工，经济上也有纠纷。如今因为老二导致他们身陷官司，老两口非常无奈。

考虑到房屋拍卖未必能拍出好价钱，最终，在法院调解下，双方达成还款的调解协议。两位七旬老人无力还款，最终，无奈将房屋卖掉，用来抵债。老人无处安身，只得在原来房子的对面临时搭建一间棚屋住下。

往往父母子女之间出于亲情，对子女的要求不会拒绝，结果导致房屋被抵押担保，诉至法院后，老人还一无所知，临老无所依。如今，涉老年人民间借贷案件日益增多，一方面老人手中有了余钱，便想通过民间借贷的方式增加收入，另一方面，又缺乏风险意识和法律意识，最后不得不将自己的房屋出卖或被法院拍卖处理，导致晚景凄凉。

（五）再婚老人问题多

随着社会的进步，人类文明意识的提高，老年人再婚已不是社会道德不可逾越的鸿沟，越来越多的老年人通过再婚重又找到了相依为命的伴侣，重又体味到了家庭的温暖，重又过上了幸福美好的老年时光。但是老年人再婚所引起的财产争议确是呈逐年上升趋势，甚至有些引发成了极为恶劣的案件，既给一些家庭造成了不幸，又造成了很多社会不稳定因素，对此应引起社会足够的重视。

案例：75岁的蒋某（男）与74岁的张某（女）均为再婚。2010年，两人办理了结婚登记手续，然而，登记后两人并未共同生活。为此，蒋某多次请求张某到他处生活，可张某却一直拒绝。于是，蒋某将张某诉至法院请求离婚。蒋某表示，自己只是想有个人给他烧烧饭，陪他聊聊天，可是，现在钱被分走了，目的没达到，连儿女们也不理他了。

再婚老人家庭成员关系复杂，尤其是各自子女关系难处理，矛盾容易激化；同时，老年人再婚后的生活涉及到具体的日常开支、住房、医疗费用、财产所有权、子女继承权等一系列经济问题较为复杂，若不能妥善处理容易引发纠纷，再加上老年人法律意识不高，更为纠纷的解决和处理带来麻烦。

随着社会进步与发展，老年人丧偶或离异后再婚已被大多数人接受。但婚前财产继承问题成为老人再婚的障碍，儿女们担心财产旁落他人。要想从根本上解除再婚双方的后顾之忧，可以通过办理婚前财产公证或者律师见证，避免将来可能发生的纠纷，利于稳定家庭关系和财产关系，利于保护再婚双方的合法权益，利于双方老人安度幸福的晚年。 因此，为了避免日后产生歧议和纷争，黄昏恋的双方最好作一个财产公证。老年人再婚之前，最好先就各自财产的归属和分配签订一份明确的遗嘱或协议，避免将来发生争议。

确定婚前双方各自的财产所有权通常的做法是：（1）子女们提出的对已亡生父或生母的遗产继承要求，应予以支持。死者的遗产，应由包括诸子女在内的第一顺序法定继承人共同分割。（2）老人原来与子女在一起生活的，应当做好再婚前的家庭析产。（3）再婚双方各自确定本人的婚前财产，婚后不再视为夫妻共有财产。这样做的好处在于财产权明确，既可避免不必要的纠纷，又可一旦发生纠纷能够依法处理。比如，属于老人的财产就可不因再婚而受到子女的牵制，再婚以后可以自行支配自己的财产，不受配偶的干涉。退一步说，即使再婚后又离异，也只分割共有的那一部分财产，而属于自己的财产不会被对方侵占。当然，确定财产权是一件严肃的事，在与有关的当事人协议后应形成书面材料，并由有关人员签字盖章，最好到公证部门予以公证，以免过后发生争议。

二、为何涉老类家庭财产纠纷维权难

通过以上几种老人家庭财产纠纷类型的叙述，不难发现，在民事诉讼中，涉及赡养权、扶助权、婚姻自主权、继承权等权利的案件是常发、高发案件。老年人维权为何难呢？主要有以下几点原因：

1.老年人法律观念薄弱，自我保护意识不够。法律上规定“年满60周岁的公民为老年人”，对于这部分人，有一个特点就是年龄大，读书少，法制观念薄弱，法律知识就更加少。有时明明自己是受害者，就因为他们缺乏基本的法律知识，自己的合法权益被侵犯了都不知道，就更加无从去保护自己的合法权益了。

2.老年人不知道怎样维权。当老年人的合法权益受到侵害时，大部分的老年人不知道如何去维护自己的合法权益，也不知道找什么机构去维护自己的权益，就出现了维权难维权无门的局面。

3.老年人打不起官司。许多老年人因经济困难打不起官司，无法通过法律途径保障自己的合法权益，眼睁睁地看着自己的权益被侵害。

4.老年人不能正确对待侵权问题。现如今，引发老年人权益纠纷以家庭财产纠纷居多。因老年人家庭内部原因而产生的权益纠纷，由于老年人存在与“被告”子女有亲情的心理障碍，使得老人权益即使受到严重侵害，也一般不愿声张。因此在维权上的力度就小得多，客观上也助长了侵权事件的发生。

在许多涉老家庭财产案件中，老人们都是由于法律意识不强、自我保护意识较弱或受传统观念影响，面对子女缺乏防范意识。老年人把自己的权益保障全部押在被告子女的自觉履行上，是不明智的。例如，有很多老人借款给子女时，很少会要求其出具借款条或其他书面证据，看起来是对家庭成员的信任，事实上却是在自身的权益保障上打开了豁口。根据我国民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定和民事证据规则的“举证时限”等规则要求，在诸多子女直接侵害老年人财产的案件中，绝大多数的老年人因没有证据证明自己的主张，而在法律面前得不到支持，引发老年当事人与法院的矛盾，将家庭内部矛盾引向社会，影响了和谐社会的建设。

三、涉老类家庭财产纠纷维权建议

针对以上所提出的涉老类家庭财产纠纷的典型类型和维权难点，有如下的一些基本建议：

第一，加强道德和法制宣传力度。提高老年人的维权意识和能力，一旦发生纠纷，引导老年人向人民调解委员会或者其他组织申请调解，或直接向法院起诉。同时提高子女履行赡养义务的责任意识和法律意识，形成尊老敬老的良好氛围。

第二，建立农村老年人维权绿色通道，优先立案、优先审理、优先执行，对生活困难的老人，提供司法救助，并帮助联系司法行政部门，积极寻求法律援助。

第三，建立代履行制度。法院在确定每个赡养义务人应当承担的份额后，可以判决有履行能力或在家的子女代为履行全部的赡养义务，代履行的子女有权向代为履行义务的义务人追偿。

第四，采取支付令方式。如果原告只是要求金钱给付赡养费且能够送达赡养人的，法院可以根据法律规定发出支付令，要求赡养人履行赡养义务。

篇13

当今世界已进入知识经济和信息时代，信息已成为比资产更为重要的战略资源。档案管理工作即信息管理工作，是信息业的组成部分；档案即一种信息资源，房地产档案则是房地产企业生产、技术、科研和经营等活动的真实记录和城市建设发展的一项基础性工作，是体现政府管理不可缺少的职能。我国各级房地产交易管理部门承担着所属范围内房屋权属登记、发证和产权产籍管理的职责。这方面的工作是房地产行政管理的基础性工作。

随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，应具备依法管档的法制观念、制度健全的刚性约束、细致无误的工作质量、热忱服务的工作态度。

一、依法管档的法制观念

房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。

依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。依法管档的法制观念一是从学习中来，知法才能执法；二是从实践中来，体验胜于感知。

从学习中来，要求各级房地产交易管理部门应该组织所属工作人员认真学习、正确理解这些法律法规知识，作为档案管理人员应该自觉的学习和领会这些法律法规的内容。做到三个明确：其一、明确房地产权属档案工作的性质是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分，增强依法管档的意识。其二、明确房地产权利人、房地产权属登记权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等；反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等；其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等是法律和法规确定给房地产档案管理部门必须履行好的责任。其三、明确房地产档案人员的工作需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；档案管理工作人员玩忽职守，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。

从实践中来，要求房地产交易管理部门的档案管理人员认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。对于出现的反面事例应发挥其警示作用，通过可能的宣传途径，对档案人员进行宣传教育。

二、细致无误的工作质量

细致无误是工作要求的高标准，也是房地产档案管理工作的特点所决定的，因为在房地产档案管理者手中的档案关系着城市建设和人民生命财产的大计，差之毫厘谬以千里。实现细致无误的工作质量需要依赖一下途径：1.强化业务管理手段。房产档案虽不是商品，但却是珍贵的信息资源，既有历史价值也有现实价值，既有地方价值，又有全局价值。房地产档案保存了大量基础资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任，长期以来，为房地产管理提供了准确而可靠的基础性资料。可是从业务上看，房地信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，适应这一特点，就必须注意强化业务手段，努力实现业务管理新突破，进一步完善产权产籍信息化建设。

完善“数字房产”框架，构建和完善权属登记发证系统、产籍档案管理系统、抵押登记管理系统、房屋产权平面数字控制系统，彻底改变传统的产权产籍管理模式，不断创新管理手段。

2.做好档案编研工作。产权产籍档案管理工作必须按照编研工作的原则要求，以需求为核心，以服务为主体，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。根据不同的编研内容，把分散的资料，按照利用规律有机的编制起来，以利于档案资源的开发利用，建立积极向上的内部激励机制，建设高素质的产权产籍管理队伍。勇于创新、培养一支思想品德好、业务能力强、创新意识强、廉洁高效的高素质队伍。实现权属管理规范化、信息化的发展。围绕服务于市场，服务于百姓，服务于发展，进一步简化、规范流程。对一些不利于当前发展的环节予以调整，尽可能缩短办件时限，提高办事效率。

3.严格日常工作管理。如建立严格的库房管理制度，每天记录档案室温湿度，定期进行安全检查，尤其是逢节假日更加重视检查，并做好安全检查记录。库房管理科学，库内有档案资料存放示意图，档案柜架排放规范，库内清洁卫生，无火灾、水淹事故，无霉变、褪色、污损、虫蛀、鼠咬现象。建立规范的全宗卷、详细的档案移交接收、借阅登记、鉴定销毁记录，做到档案进馆详细无误，借有凭还有据。及时对档案进行了调查统计，成立档案鉴定销毁领导小组，以利于对已过期的档案展开销毁鉴定工作，销毁过期的不必要文件。利用现代化设备资源，实现各种音像、图片、资料电子化管理。

三、热忱服务的工作态度

房产档案提供利用的方式包括：设置阅览室接待查档，按规定提供电子档案在阅览室查阅；根据利用者需求出具查询结果证明；为权利人提供所缴交房屋原始登记材料的复印件；以房产产权档案为依据，为利用者提供咨询服务；向城市建设及房地产开发单位提权档案信息。房地产档案工作人员应以履行这些只能为基础，满腔热忱的提供服务。

1.强化责任意识。在全面落实社会服务承诺制的基础上，坚决做到“一与二从三不让”，即：与服务对象换位思考；从群众最满意的地方做起，从群众最不满意的地方改起；不让工作在我手里延误，不让差错在我手里发生，不让形象在我这里受损。真正做到权为民所用，情为民所系，利