旅游竞价托管范文
发布时间：2023-10-09 18:03:33
导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇旅游竞价托管范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！
篇1
JPS这样的国际合作伙伴正是纪现在需要的。他希望能更多获得这类国际公司或品牌的独家授权，从而在中国电商领域创造不一样的产品组合。在中国电子商务日益同质化的今天，走秀网已经做到与其他电商只有70%的重合度，纪文泓的目标是继续降低这一数字，既可以最大限度地避免陷入价格战，又可以提供更多的国际商品。
当许多外贸B2C模式的电商公司争相把廉价的中国制造销往全球时，纪文泓做的却是逆向的生意——他要将国际时尚品牌引入中国，为它们打开炙手可热的中国市场。
神秘名单
将国际品牌引入中国市场是做了10年国际贸易的纪文泓创业时的理念，但全球“找货”并不是一件容易的差事，希望独家授权在全球化的背景下更是“异想天开”，并且要面对品牌商种种苛刻的条件。
2008年，走秀网刚上线时，找货更多的是依靠其在全球的职业买手。当时买手们发现了某个国家的时尚品牌之后，就把它引入中国。但事情并不顺利。纪文泓讲了一个失败的例子。当时走秀网的买手发现了英国一个很有名的街头时尚牌子Bench，通过接触，双方在定价、营销模式和仓储方面不断讨价还价，最终签订了合同。这是走秀网引进的第一个时尚品牌，但也是一次失败的合作。
那是纪文泓第一次与国际品牌合作，再加上其刚刚转做电商，所以在物品的进销存管理上毫无经验，更何况对方还在遥远的英国。“我们没有找准Bench在中国的定价策略，定价定高了，我们又进了很多货，根本卖不出去，几个月不到便堆积如山，同时包装也出了点问题，让双方都不愉快。”半年后合作即告结束。
不懂得如何管理国际时尚品牌的定位和物品，是纪文泓做电商领略的第一个教训。品牌商比走秀网更注重品质和口碑，在以电商方式进入中国市场前都非常谨慎，整个流程要求也很严格。一些品牌商曾要求自己的服装必须悬挂而不能折叠，走秀网便在自己的仓库设置了大量的悬挂架，并且根据客户的要求保持恒定的温度。而在应对供货商苛刻的条件同时，纪文泓同样面临着如何让国际商品本土化的难题。在刚刚谈判成功的一个意大利鞋品牌中，纪文泓发现一个尺码有6个或宽或窄的鞋楦，“我们不知道中国人适合哪一个，所以只能参考其在中国市场的销售数据”。
纪文泓开发的是一块处女地，这条差异化的电商路并非一帆风顺。但经过4年的苦苦挣扎，走秀网基本适应了这种“磨难”。在纪文泓的电脑里有一张700多家潜在合作伙伴的清单，它们或没有进入中国市场，或在中国市场刚刚起步。
这是巨大的富矿。并为走秀网切入多个细分市场奠定了基础。纪最近瞄上的是一个纽约的晚装品牌。一开始他有点犹豫：“晚装品牌是小众市场，而且中国的派对也不是很多。”是否有足够的市场？但后来的市场调查报告让他眼前一亮——国内已经有几百万消费者关注该品牌。现在，纪正在积极推进其产品的事宜。
尽管在交易额、用户量方面，走秀网依然难以与大型综合电商匹敌，但在时尚品牌垂直类网站中，这一差异化竞争策略让走秀网独树一帜。目前其在线的商品结构中，国际时尚品牌达到40%。而与同类电商相比，纪文泓一再强调自己不卖尾货，并且对新品要独家。
时间就是一切
对国际品牌来说，走秀网的价值显而易见。目前，走秀网的客单价高达700元，京东商城的客单价也不过380元左右。可以说，走秀网的用户对价格没有太大的敏感，并且退货率也保持在4%以内，而同样是从时尚品牌定位走出来的唯品会第一季度的退货率就达到21.省略
点评：19楼是国内最大的本地化论坛之一，覆盖浙江境内各大城市。除了吃喝玩乐、衣食住行、生老病死这些生活消费信息，19楼还是杭州等城市居民的交流社区。一句话，它是为浙江都市人群提供的另一个Bit世界的城市。
徐智明
职位：快书包CEO
主要产品：快书包
点评：天下武功，唯快不破。定位为“网络7-11”的快书包，是电商中少有的“有味道”的品牌。在高数如林的电商竞争中，快书包以“下单后一小时到货”，从图书，到工艺品，再到各种零食，迅速俘获了北京、上海等城市都市白领的青睐。电商不一定要大而全，也可以小而美。
丛广乐
职位：九九房移动产品经理
主要产品：九九房
点评：九九房是目前中国最大的租房搜索引擎，旗下的“掌上租房”APP也是目前最具影响力的房产移动互联网应用品牌。目前，每天至少有600万人在网上寻找租房房源，其中超过80%的用户会首选个人房源。与其它房产类产品不同，九九房正是针对租房用户这一核心需求，在基于全网信息抓取的基础上主推个人房源，并在web端和移动互联网端的产品上体现。
徐磊
职位：布丁移动CEO
主要产品：布丁电影票
点评：本地化生活服务充满了各种诱惑，布丁移动也是针对这一市场进行手机客户端开发的公司。目前布丁移动开发了包括布丁电影票在内的多个针对城市消费者吃喝玩乐的产品。用布丁电影票，消费者可以按照时间、价格与地理距离，选择兑换或购买更为经济的电影票。
徐龙江
职位：丁丁地图网CEO
主要产品：丁丁地图
点评：杭州人都上19楼，阿拉上海人就去丁丁地图。2005年成立的丁丁地图，深耕上海，为都市消费者提供了基于地图信息的几乎是衣食住行各方面的本地服务。丁丁已被HTC投资。
钱钰
职位：化龙巷CEO
主要产品：化龙巷
点评：化龙巷之于常州，如19楼之于杭州。2005年创办至今的化龙巷一直是常州的本地最大生活社区，草根站长将本地生活服务搬上了网站，通过更接地气的本地化运营团队，他成功地捍卫了化龙巷”地头蛇“的位置，并且开始向江苏其他城市拓展。
打造一款优秀的产品，您的方法论是？
抓住核心快速换代，简单有效地满足用户需求。
做一名优秀的产品经理，所需要的关键能力是什么？
选择做什么和不做什么的能力。用户不缺少选择，你要在1秒钟内抓住用户，就必须在产品的每个体验环节，给用户简单有效的东西。做产品是一个九死一生的过程。
消费者需求正在发生什么样的变化？
用户的选择空间越来越大，消费者的个性化需求越来越旺盛，这种趋势在很多生活领域发生着。从19楼网友交流话题中我们发现，从年轻女孩们的装扮，到主题化个性化的婚礼策划，再到宝宝照片相框的个性化定制，消费者比以往更希望展现自己的与众不同。
王京
职位：去哪儿网酒店高级总监
主要产品：去哪儿网
点评：未来的市场会向无线靠拢，将实现无线端更方便、聪明地搜索和预订酒店。最新推出的 “夜销酒店”（Last Minute）以及旅行图片分享“旅图”，将对传统OTA模式的竞争对手造成更大威胁。
陈罡
职位：“蚂蜂窝旅行网”创始人兼CEO
主要产品：旅行翻译官
点评：对出境旅游的用户来说，即便不懂当地的语言，软件可以让手机替你说话。其作为蚂蜂窝无线产品的三驾马车（旅游攻略、旅行翻译官、旅行家游记）之一，目前它和旅游攻略的下载量合计已经超过三百万。陈罡认为，旅行天然就是一个SoLoMo（社交+本地化+移动）的应用。而蚂蜂窝的关键是怎样在现有SNS的基础上玩出新花样。
崔广福
职位：北京艺龙信息技术有限公司CEO
主要产品：艺龙无线客户端
点评：定位于在线酒店预定最大商的艺龙把无线业务视为其重要战略之一。艺龙最新推出的无线客户端升级版“芝麻开门”在苹果应用商店里长期被评定为五星级软件并多次获得编辑推荐。iPad版本上线仅两周即入选苹果应用商店总榜最佳应用推荐。
李小平
职位：上海迅途票务有限公司法定代表人
主要产品：铁友网（前身为久久票务网）
点评：2009年推出以来，以互联网为平台高效整合线下火车票务服务、物流服务和在线票务信息咨询服务，独创全国火车票在线代购一站式服务业务。截至目前，已为80余万用户购买火车票，网站注册用户突破300万。
吴志祥
职位：同程网CEO
主要产品：同程网
点评：目前中国唯一拥有B2B旅游企业间平台和B2C大众旅游平台的旅游电子商务网站。B2B旅游企业间平台搭建包括旅行社、酒店、景区、交通、票务等在内的旅游企业间的交流交易平台。而两个不同定位的B2C平台则同时夹击在线旅游交易市场和在线营销市场。
王江
职位：北京活力天汇科技有限公司CEO
主要产品：航班管家
点评：一款实时查询全国航班信息的智能手机应用，提供覆盖航旅全过程的各类信息查询服务，如航班动态与起降时间、登机口导航、机场大巴时刻表、天气预报、酒店预订、机场常用电话等实用工具。
杨兴中
职位：南京爱西柚网络科技公司CEO
主要产品：OHBABA
点评：主要功能是通过手机的GPS定位功能，可以迅速找到距离用户最近的公共厕所。OHBABA被“夸张”地评为“人类历史上将高科技手段首次运用于动物界最原始的拉屎拉尿问题，因此这款软件具有划时代的历史意义”。
郑洪峰
职位：合肥飞友网络科技有限公司创始人
主要产品：飞常准
点评：帮助旅客跟踪航班，提供延误智能预报。用户还可以在飞常准客户端上定制个性化飞行计划，总结个人飞行记录。
邓天卓
职位：天海路网络信息科技有限公司CEO
主要产品：今夜酒店特价
点评：让用户从“旅行计划”中解脱了出来，将决策推迟到了最后一分钟。这种竞价方式击中酒店的最大需求，也推动着携程们作出改变。
肖异
职位：穷游网首席执行官、创始人
主要产品：穷游网
点评：虽然叫穷游，玩的是高端。运用互联网提供跨国多目的地(以海外为主)的中文旅游资讯和在线增值服务。
打造一款优秀的产品，您的方法论是什么？
首先，详细了解并帮用户找到真正的需求。正如乔布斯所言，去创造那些用户需要但表达不出来的需求。其次，深入了解行业现状。第三研究同行业伙伴的产品，取其精华加以突破。
做一名优秀的产品经理，所需要的关键能力是什么？
最重要的是对需求的把控能力以及优秀的判断力，挖掘用户潜在需求。
在互联网业界，还有哪些领域存在创新机会，还缺乏优秀的产品？
越来越多的消费者拥有智能手机，未来的市场会向无线靠拢，将有可能实现无线端更方便、聪明地搜索和预订酒店。基于无线端的应用和创新将得到更完善的发展。
李天天
职位：丁香园创始人
主要产品：丁香园
点评：伴随着专业交流的深入和发展，丁香园自身也从一个每天只有几个人查看的留言板，发展成一个超过278万专业会员的生命科学综合论坛，并朝着生命科学综合性门户网站坚实迈进。
王航
职位：好大夫创始人
主要产品：好大夫
点评：中国领先的医疗信息和医患互动平台。在众多医生和患者的支持和参与下，经过几年的快速发展，好大夫在线已经在多个领域取得领先地位。
顾晶
职位：39健康网总裁
主要产品：药品通、孕期宝宝
点评：由39健康网开发，中国非处方药物协会提供otc非处方药权威数据的“药品通”手机客户端，正是针对老百姓对药品信息的不对称现状，解决了人们经常遇到的“病了不知吃什么药”，“附近哪里有药店”等大众普遍关心的问题。孕期宝宝则能帮助孕妇管理孕期40周的重要事件，此外还附带多种孕期小工具。
张锐
职位：春雨掌上医生创始人
主要产品：春雨掌上医生
点评：这是一款“自查+问诊”的健康诊疗类手机客户端，用户可通过它查询自己或他人有可能罹患的疾病，免费向专业医生提问。
曾祎安
职位：友录公司CEO
主要产品：友联系
点评：友录公司推出两款针对手机通讯录的产品，友录通讯录与友联系。前者旨在提高用户通讯录使用效率——谁说手机通讯录只能按字母排序，不能以联系频次排序？后者是一款觊觎商务人群社交网络的SNS产品。为了吸引用户，友联系推出除了找人找电话之外的另外一项功能——名片高清“云”识别。
张志浩
职位：12580总裁
主要产品：浙江移动预约挂号服务平台
点评：浙江移动承建浙江省公共预约服务平台，由12580开放预约挂号服务，包括电话、网络与手机WAP。第一阶段12580推出电话服务，一年时间已为近百万客户提供预约。
孟宇
职位：中卫莱康创始人
主要产品：远程健康管理终端
点评：无论托管对象身在何地，可以借助简单的自助终端通过3G技术对其身体各项指标随时进行监控检测，检测结果会通过无线蓝牙和3G网络传输到后台服务器，后台会根据托管对象的检查结果给予各种的分析、评估、提醒和建议，并且建立永久的健康档案，通过全面的健康监控和健康管理，帮助托管对象及时的发现健康问题和解决健康问题。
王旭升、陈寅
职位：下厨房联合创始人
主要产品：下厨房
点评：一个关于美食的网站，用户在这里查询、分享菜谱以及在美食社区里与同好互动讨论。
梁伟平
职位：安居客集团创始人
主要产品：安居客、爱房网、好租、金铺
点评：专业二手房网站安居客的诞生本身就是一个商业模式的创新，短短五年时间，已经遍布了全国60多个城市，房源数已经超过200万套。梁伟平要做的是一家能精准挖掘租房和用户需求数据的房屋中介网站。这是他与其他传统中介最大的不同。
金梨
篇2
外国投资在最近十年的匈牙利经济中起了极为重要的功能，这是所有匈牙利人，不论其赞成还是反对私有化，赞成还是反对吸引外国投资，都承认的事实。匈牙利的私有化模式是以公开出售国有资产为主的，或者说是基于市场竞价的私有化模式。这种模式的确定，意味着有吸引力的匈牙利大中型国有企业的认购者必需拥有雄厚的资本作为基础，才有可能出最大的价钱，买最好的企业。事实也是如此，在匈牙利私有化的过程中，大中型企业出售或拍卖时，国家财产局和国家财产托管公司所面对的谈判对手和竞买者基本是外国公司和财团。在目前匈牙利的大中型企业和商业银行的所有者结构中，外国所有者也居于主要地位。匈牙利自1994年开始的经济回升，国际收支平衡的改善都和外国投资者的参和有关。当然，匈牙利经济中的矛盾，群众中的不满也和此有关。
一、匈牙利的利用外资政策
探究今日的匈牙利利用外资政策，离不开对其70年代到80年代利用外资政策的考察。匈牙利是东欧国家最早实行对外开放的国家，其利用外资政策可追溯到1968年开始的经济体制改革时期。在1966年5月通过的《有关经济体制改革的决议》中就规定摘要："首先应在社会主义大家庭内促进国际经济和科技关系的发展，但也要力争和非社会主义国家发展这种关系。"
从60年代到70年代，匈牙利积极地建立或恢复了和主要西方国家的贸易关系。和世界上130多个国家建立了贸易联系，同74个国家签定了科技和文化协定。在前东欧社会主义国家中，匈牙利的出口额占国民收入的比例最高，它的国民收入的50%是通过国际贸易来实现的。
1972年和1974年，匈牙利先后推出了《匈牙利和外国资本联合经营权限》和《国外经营企业法》规定，外国企业在匈牙利投资可占联合投资企业资产的49%，所得利润可汇回国。
70年代末，匈牙利同非社会主义国家的进出口贸易额相当于1957年的13倍。它的农产品和食品出口的1/2销往西方国家。除苏联外，匈牙利最大的贸易伙伴是联邦德国，1978年，匈牙利对联邦德国的贸易额占其贸易总额的10.6%。再次是澳大利亚、意大利、瑞士、法国和美国。匈牙利还在东欧国家中率先成为国际货币基金组织和世界银行的成员。
从1972年开始，匈牙利开始引进外资，但以间接利用外资，即吸收外国贷款为主。这种政策模式使投资风险主要在匈牙利方面。而匈牙利也恰恰没有很好地利用外国贷款，改善产业结构，加强本国产品在国际市场的竞争力，加上70年代石油危机，使匈牙利的国际收支平衡受到影响。从1972年到1989年，外债从10亿美元发展到210亿美元。而同期匈牙利的外国直接投资只有5.7亿美元。
从1988年开始，匈牙利的利用外资政策发生了变化。1988年前社会主义工人总书记、国家总理格罗斯·卡洛伊公开表示，匈牙利预备将最大的国有企业卖给外国人，这在匈牙利各界引起了强烈的反应。司法部长立即表示，这和当时的法律是冲突的，按照法律，国有企业不可以出售，更不能卖给外国人。于是，政府推出了一系列新法律，为国有企业的出售创造条件。
1988年的6号法律，即《经济公司法》，公布私人可以成立公司，并答应外国人投资。1989年的8号法律，规定了所有制改变的细则。1989年的14号法律明确了对外国投资者的保护摘要：禁止对外国投资企业实行国有化；外汇自由汇出，利润可以返回投资者所在国；可以由外国财务公司进行财务评估，等等。1989年的宪法修正案，在法律上的所有权、国家的所有制结构、企业自等方面都做了新的规定，非凡是公布各种所有制结构在法律面前的平等。
1990年社会制度改变以后，匈牙利的利用外资政策进一步明确为引进外资，推动私有化的加速和完成。政府在制定私有化政策时，也注重对外国投资者的吸引和保护。1990年以后制定的一系列推动私有化的法律和政策都重视发挥外国投资者的功能，保护投资者的利益。
根据匈牙利法律，外国人在匈牙利不需许可证就可开办合资企业或独资企业。外资企业可以依法获得不动产权，依法处置企业产权，可以从事生产、商业和外贸经营，执行匈牙利的质量管理规定。可获得贷款和筹措资金。
对外商投资企业和合资企业还有税收优惠政策。按照匈牙利政府制定的产业政策，在电子、机车、通讯、车辆及零配件、节能技术等12个领域投资的外商可享受税收优惠待遇。对合资企业也有优惠政策摘要：假如公司资产超过2500万福林，外资占30%以上，公司收入的一半来自企业生产、开设饭店、旅馆，公司可享受10年优惠待遇，前5年免税60%，后5年免税40%。假如公司注册资本超过5000万福林，外资占30%以上，企业一半以上的收入来源于匈牙利政府规定优先发展的部门，公司在前5年可享受100%的税收优惠，后5年享受60%的税收优惠。
外国投资者对匈牙利的投资环境也是满足的。在1999年由闻名的Healey%26Baker国际不动产评估咨询集团组织的，由欧洲502家最有影响的公司总裁评选的欧洲"最佳办公地点"中，布达佩斯居第6位，在"最佳工业生产基地"中，匈牙利居第6位，在欧洲"重要经贸城市"中，排在罗马之后，居第25位，在东欧国家中，居第二位。
二、外国投资者在匈牙利经济中的功能
从1989年开始，外国资本进入匈牙利的速度加快了。在私有化政策出台后，随着私有化的迭起，外资流入的数量也起伏不定。1995年为最高峰达到33.7亿多美元，在东、中欧国家中，包括俄罗斯和独联体国家在内，匈牙利人均引入外国投资1268美元，居第一。据统计，到1998年，匈牙利共有外商投资企业26527家，其中外商独资企业13865家。世界知名企业，如美国通用电器公司、通用汽车公司、福特公司、德国大众公司、日本铃木公司都加入了匈牙利的投资冒险活动。外国资本的介入，对匈牙利私有化的发展起了极大的促进功能。
首先，外资的参和加速了私有化的完成。
匈牙利的私有化是以出售国有企业和国有资产为主要形式的。尽管匈牙利政府推出了一系列鼓励匈牙利人购买国有企业和国有资产的办法，诸如"赔偿券"购买、私有化优惠贷款、职工参和、厂长经理买断等形式，匈牙利国内的购买力终归是有限的，只能购买中小企业、小商店、小旅店、小服务业和上市公司的散股。对国家财产局和国家财产托管公司推出的私有化企业，匈牙利人基本是无力问津的，即便是问了一下，也绝对无力和腰缠万贯的外国大亨们抗衡，只能眼睁睁地看着外国人将匈牙利最好的企业一家家的收购了去。
从另一方面看，没有外国资本的介入，匈牙利政府的私有化目标是难以完成的。从匈牙利大中型国有企业的出售，到国有商业银行的出售，国家财产局和国家财产托管公司面对的谈判对手和竞买者几乎都是外国公司和财团。是他们使财产出售的计划得以顺利完成。1995年和1997年是匈牙利外国投资最多的年份，而这两个年份也是匈牙利银行私有化的，1995年外资在匈牙利银行业资本所有者结构中所占比例上升了20.1个百分点，1997年比1996年上升了11个百分点，达到了60.3%。[1
在1990年开始推行私有化政策时，匈牙利共有国家和地方管理的国有企业和公司1858个，在实行国有资产托管期间，由国家私有化和托管公司组建和从其它所有者处接受企业和公司438个，共计2296个。经过私有化、改组和破产清算，到1998年底，国家保留所有权的公司和企业93个，可继续实现私有化的125个；全部私有化的1188个，继续实行托管的2个；破产和清偿和撤消724个；转移到其它机构和所有者手中114个。[2经过8年的私有化，国家在社会总资产中所占比例已降低到20%以下，和西欧混合经济的所有制结构相似。可以说，外国资本的介入在其中起了关键功能。
其次，外资的流入使匈牙利的国际收支平衡状况得到改善。
自80年代起，匈牙利一直处于外债的困扰之中，1989年人均1000美元的外债是当时的社会主义工人党政府陷于困境，不得不向西方国家低头的原因之一。1990年开始，经济转轨使匈牙利出现了连续4年的经济滑坡，虽然在1994年经济开始复苏，但直到1997年，GDP也只相当于1989年的90.4%。经济如此困难，拿什么去还外债？外资的流入，尤其是大量外汇现金的流入，无疑救了匈牙利政府的急。
1990年到1997年，匈牙利国家财产托管系统的私有化收入为14437.5亿福林，其中现金收入11523.4亿福林，占79.8%，含外汇收入9005.9亿福林，占现金收入的78%。在私有化的1995年，私有化收入为4810亿福林，其中95%是现金，现金中87%是外汇。[3
大量外汇现金的流入使匈牙利的外债占GDP的比例在经济滑坡最严重的1990-1994年，不但没有增加，反而有所减少。1997年以后，外债减少，净外债在GDP中的百分比比高峰时降低了26.38个百分点。外债的减少和1995、1997两年外国投资的大量增加有直接的关系。
再次，外资的流入，刺激了匈牙利出口产业的发展，使经济出现复苏。
出口产业在匈牙利经济中的地位一直是至关重要的。出口产业的发展能有效地带动经济增长。外资的流入也促进了匈牙利出口的增长，并带动了经济的复苏。
匈牙利的外国投资主要来自德国、美国、法国、奥地利、荷兰、比利时、意大利等国。外资的流入也促进了匈牙利和这些主要西方国家的经贸关系。1990年以后，匈牙利的外贸地理方向发生了根本的改变，从过去和经互会国家为主，转变为和欧盟成员国为主。其中，1989-1996年间，匈牙利对德国的出口从出口总额的17%上升到33%；对奥地利的出口从6.5%上升到11%，对意大利的出口从4.7%上升到7%。出口总额从1989年的96亿美元，发展到1996年的160亿美元。1997年比1996年增长29.9%,1998年比1997年增长了22.1%。主要出口方向为德国、奥地利、意大利、荷兰、美国、法国，和主要投资国基本一致。
和此同时，匈牙利的GDP在1995-1998年都有所增长，分别为1.5、1.3、4.6、5.1；工业生产也呈增长趋向，分别为4.8、3.4、11.1、10.6。这和1992年开始的外资的大量增加有一定的联系。
当然，外国投资者不会提供"免费的午餐"，匈牙利人为大量外资的引进付出了巨大的代价，这就是匈牙利的大部分生产部门和银行系统已被外国投资者所控制。从1992年到1996年，外国投资者在匈牙利采矿业总资本中的比例从15.5%上升到49.6%，在加工工业中的比例从23.4%上升到51.1%，在机械工业中的比例从0.3%上升到21.4%，在建筑业中的比例从21.3%上升到41.4%。
外资在匈牙利银行业中所占的比例更大。匈牙利银行业的私有化自1994年正式开始，自1994年至1998年，外资在匈牙利银行业资本中所占的比例已从15.1%上升到60.4%。在布达佩斯证券交易所外国投资基金组合也是支配大盘走向的决定力量。
仅凭这些数字并不能反映事情的全貌，因为外国资本所控制的是匈牙利各行业的优质资本，而匈牙利人手中把握的是中小企业的所有权和上市公司的散股。
经过私有化，匈牙利的住宅、商业银行、保险业、医药工业、化学工业、建筑业、烟草工业、啤酒工业、食品工业、旅游度假业、印刷业、造纸业、包装业、食品制造和零售业已完全或绝大部分是私营企业，或外商投资、合资企业。国家只保留了核工业、发电网、交通、广播电视发射、27个农业经济公司和国有森林的产权。
在私有化的过程中，对于经济效益好的竞争性企业，为了获得更多的私有化收入，也为了增加透明度，一般采用了公开竞价出售的方式，而有影响的大企业、大公司、大银行的购买者都是外国人。后来匈牙利政府为了鼓励匈牙利人购买，推出的小投资者参股购买计划，适用范围也只是企业的51%以上的股份已由职业投资者购买的企业。参和者的条件是匈牙利永久居民，有10亿福林的资金，或者是"赔偿券"的合法持有者或法定继续人。
对资产在10亿福林以下，职工在1000人以下的中小企业，一部分实行了职工参股的私有化，对一部分经济效益不好，不适于公开竞价出售的，采用了厂长经理买断的私有化方式。政府推出了优惠贷款、赔偿券购买和分期付款等优惠条件，鼓励匈牙利人购买。但有很多附加条件，比如，要先支付2-25%的第一期付款，才能申请国家银行设立银行优惠贷款。"生存贷款"是专用于匈牙利居民购买出售的国有资产和企业股份，最高年限为15年，年息7%。购买500万福林的国有资产，可获得2%的"生存贷款"，其余部分也可用"赔偿券"支付。小商店、小旅店、小服务业的购买者基本是匈牙利居民。
因而在私有化中，匈牙利人能够参和的实际上只有中小企业。除按照产业政策由国家保留的企业外，有竞争力的大中型企业基本是控制在外国人的生中。
一个国家的主要产业把握在外国人手中，尤其是商业银行基本把握在外国人手中，长此以往将会如何，现在谁也说不清。
三、匈牙利民众对外国投资的态度
对于大量的外国投资，匈牙利人当然会有各种各样的看法，有赞成，有反对，有不置可否者。TAYLORNELSONSOFRESMODUS经济社会市场咨询有限公司自1992年起一直对匈牙利居民对外国投资的态度，以及和此相关的一些新问题进行跟踪抽样调查。[4公司在每年的3月或11月对1000个左右的匈牙利居民进行随机抽样调查。调查获得有效问卷，1992年999份，1993年982份，1994年1020份，1995年1004份，1996年1002份，997年1080份，1998年1039份。
该公司调查的结果很能反映匈牙利居民对外国投资的一般看法和思想感情。我们选取其中的几组新问题和调查结果，包括匈牙利人对外国投资者的总体看法，对在外国投资企业就业的态度等，通过它可以了解匈牙利居民在最近几年对外国投资的态度及其变化。
是否同意外国人获得匈牙利企业的股份？
调查显示，持完全赞成态度的人在7年中是从多到少，由35.2%降到12.3%，在1996年只有8.4%；持反对意见的人在7年中基本是呈上升趋向，从16.2%上升到29.9%，其中，在银行私有化的1995-1997年，反对的比例最高，达35%以上。这说明，在大量外资涌入，收购匈牙利企业，非凡是收购匈牙利商业银行的情况下，1/3以上的匈牙利人对国家的前途感到不安，对大量引进外资产生了疑虑，因而持反对态度。
匈牙利的企业答应外国人持股的最高限应当是多少？
这个新问题的调查结果显示，主张对外国资本在企业和公司资本中的份额不加限制的匈牙利人是少数，随着外资收购匈牙利企业的增多，这个比例还在降低。主张企业和公司的50%以上的资本把握在匈牙利人手中的超过1/3，主张将外国资本在企业和公司中的份额控制在1/4以内的超过1/3。主张不答应外国投资者持股的比例在最近几年呈上升趋向，在外国投资量最大的1995-1997年比例最高。但这一组数据和上一组对照，持反对态度的比例略低一些，说明有些持反对意见的人认为，只要严格地将外国投资的比例限制在24%以下也是勉强可以接受的。而上一组数据中，认为有条件的赞成的条件是要将外资的比例控制在49%以内，最好在24%以内。
是否愿意在外国人持股的公司中工作？
这个新问题不仅反映了匈牙利人对外国投资的一般看法，而且涉及到匈牙利人在这个新问题上对的自己切身利益考虑。数据显示，50%以上的匈牙利人愿意到外国投资企业工作，理由自然是明摆着的，这些企业原来就是匈牙利的好企业，再注入外国资金，无论工作条件还是工资待遇都会比一般的匈牙利企业要好一些。但是，也有1/3以上的匈牙利人不愿意在外国人投资的企业工作。和上一组数据对照，大约有17%的匈牙利人，尽管理智上赞成有条件的答应外国人投资，也知道在这样的企业工作的待遇可能好一些，但从个人感情上，还是不愿去这样的企业工作。尤其值得注重的是，愿意在外国投资企业工作的人总的是减少的趋向，而不愿意的呈增加趋向。
是否愿意在一个顶头上司不是匈牙利人的岗位上工作？
这个新问题进一步考察，假如是在一个外国投资企业里，顶头上司是不是匈牙利人，对人们的选择有什么影响。这组数据显示，40%以上的匈牙利人不愿意在一个顶头上司是外国人的岗位上工作。和上一组数据相对照，有些愿意在外国投资企业工作的人，假如顶头上司是外国人就另当别论了。说明有些匈牙利人在外国投资企业工作也是有条件的，这就是顶头上司要是匈牙利人。在最近几年的跟踪调查中，愿意的基本是逐年递减，不愿意的基本呈逐年递增趋向。在外国投资最多的年份，不愿意的增加比例最高。这个新问题可能在很大程度上反映了匈牙利人在外国投资新问题上的民族感情。
外国投资在最近十年匈牙利经济生活中所起的功能是重要的。从私有化的完成，到经济的回升，外债的减少，预算平衡和国际收支平衡状况的改善，都离不开外国投资者的功能。相当一部分人为此感到骄傲，因为匈牙利在中东欧国家中吸引了最多的外国投资，经济较早走出了谷底，出现回升；匈牙利在最近十年中，通货膨胀率在东欧国家中也是最低的。然而，随着外国投资的增加，对此持保留或反对态度的人也在增加。道理也很简单，人们对靠变卖家产换来的一切感到忧虑和担心，前几年有得可卖，现在快卖光了，尤其是，作为一个国家，主要的产业和商业银行已把握在外国人手中了，将来怎么办？
注释摘要：
[1盖尔盖伊·伏利安·萨博摘要：《匈牙利银行部门--过去和展望》，《匈牙利经济》，1999年第9期，第14页。
篇3
一、引言
20世纪90年代以来，经济全球化及竞争的日益加剧，国际旅游企业开始了广泛的战略联盟，如日本最大旅行社集团JTB与美国通运公司组建战略联盟，共同开发LOOK品牌。此浪潮也波及到中国，中国旅游企业纷纷组成饭店联合体、旅行社联合体、委托管理、旅游网站联盟等联盟形式，但其成效多有不同。
中国名酒店组织是由我国主要城市的著名高星级酒店及著名相关旅游企业组成的战略联盟，于1991年成立，是我国酒店业最早的联合体，发展至今取得了良好的社会与经济效益；2003年，浙江27家旅行社成立了“大拇指”、“走遍之旅”两大联合体，到如今成效甚微。究其原因，联盟成员的匹配性是一个不容忽视的重要因素，联盟成员的选择是建立旅游联盟的基础和关键环节，许多具体的失败都能通过恰当的成员选择过程而避免。
本文试以博弈论与战略资源的视角对旅游联盟成员匹配性进行深入的探讨。
二、博弈论视角的旅游联盟成员匹配性
以下是笔者建立旅游联盟的博弈模型，用以研究企业对共同资源的单方面掠夺行为。
假定：(1)市场上有两家企业1、2，企业1与企业2建立战略联盟，期限为T；(2)企业行为理性；(3)信息是完全的；(4)期限划分为n个阶段T1、T2、T3…Ti…Tn，若博弈进行到下一阶段，收益以因子r(r>1)向上调整；(5)每一阶段，双方可能轮流掠夺共同资源，但企业实施冷酷战略，即一方违约，联盟终结；(6)双方约定收益分成比例为p。
这是一个完全信息动态博弈模型(见图a和图b)。企业1和企业2都有两个行动选择，一是对联盟形成的共同收益不进行掠夺(不掠夺)，即信守契约，博弈进行到最终阶段Tn时，双方按事前确定的比例p分配收益，企业1得prn，企业2得(1-p)rn。二是破坏契约，对共同收益进行掠夺(掠夺)，假定在Ti阶段掠夺者获得共同收益的(i-1)/i，另一方获得1/i。图a和图b的支付函数中前面的符号代表企业1所得份额，后者代表企业2所得份额。假定在T1、T3、T5……阶段由企业1行动，在(掠夺，不掠夺)中进行选择。在T2、T4、T6……阶段由企业2行动。在T1企业1可以选择掠夺，结束博弈。这种情况下，全部收益由企业1独享，而企业2的收益为0。企业1也可以选择遵守契约，则博弈进入T2阶段同时收益以r(r>1)因子向上调整，即此时联盟获得了更多的收益。接下来由企业2行动，选择掠夺则获得共同收益的1/2。若企业2选择遵守契约，即不掠夺，博弈继续，从而进入T3阶段由企业1选择。如此，随着博弈的进行，联盟的共同收益越来越多。因为我们(5)的假定，双方实施冷酷战略，对于不合作的一方进行惩罚，所以在Tn阶段之前，任何一方在Ti选择掠夺，博弈就在Ti阶段结束。如果双方在Tn之前都不掠夺，则最终按约定比例p分享收益。
现在我们以逆向归纳法来研究一下这个模型的子博弈精练纳什均衡情况。首先我们假定在Tn阶段由企业2行动，由于前面(2)的假定企业行为理性，若要保证联盟的收益不被掠夺，那么企业2按最终约定所得的收益应该不小于进行掠夺所获得的收益。即需要满足(1-p)rn≥(n-1)rn-1/n，即p≤1-(n-1)/nr。
考虑到最后做出选择的不一定是企业2，现在我们分析假定由企业1在Tn阶段行动的情况。同样的道理，双方的契约要得到遵守，对于企业1来说在Tn需要满足prn≥(n-1)rn-1/n，即p≥(n-1)/nr.企业1与企业2所需要满足的条件进行联立，得(n-1)/nr≤P≤1-(n-1)/nr。
当n∞时(即企业1与企业2在T期内有无数次行动的机会)，1/r≤P≤1-1/r。当r≥2时，p有解，且p取上述不等式的中间值(1/r+1-1/r)/2=1/2时最优。以企业最大化期望效用推导出来的在阶段Tn应满足的条件，其实可以推广到Ti任何阶段。所以，当p1/2时，该模型的子博弈精练纳什均衡为(不掠夺，不掠夺)，均衡结果为“企业1、企业2始终不掠夺，一直到最后按比例p分成”。
它说明建立战略联盟的企业，均享未来共同收益的程度越大，成员企业遵守契约使联盟成功的可能性越大。均享收益，要求建立战略联盟的企业实力相当，至少在联盟内部地位应该平等。虽然大企业与小企业的战略联盟在市场上也十分常见，但他们之间由于不完全契约造成对共同收益潜在的掠夺倾向，加剧了联盟本身的离心力，是不稳定的，这样的联盟很难长期维持下去。
三、战略资源视角的旅游联盟成员匹配性
旅游联盟的类型从不同的角度可以有不同的分类方法，依战略资源的不同可以把旅游联盟划分为显性资源联盟(预订、销售、价格联盟)、混合型资源联盟(产品开发、市场开发联盟)和隐性资源联盟(管理联盟)。
1.显性资源联盟的成员匹配性
以显性资源为基础的预订、销售联盟的匹配性体现在：地理位置互补，服务类型、星级(档次)相似，则结成的战略联盟比较稳定，而且容易获得联盟效应。因为，服务类型相似使不同的联盟成员拥有共同需求的客源群体，星级(档次)相近又使这些客源群体的层次居于同一水平，地理位置不同则使各成员不至于为同一批客源争抢撕杀、恶性竞价，这样，联盟成员才能较为坦诚地互通市场信息、交换客户资料，联手为共同的客户提供价值一致的服务。中国信苑饭店网就是这样一个战略联盟体。它的成员酒店全部是通过国家旅游局颁发的三星级以上的涉外宾馆、酒店，主要分布在全国的重点城市，如五星级的位于北京的京都信苑饭店、四星级的位于上海的通贸大酒店、三星级的昆明金邮大酒店等，各成员酒店均系自主经营。他们在显性资源方面拥有相似的竞争优势：商务设施先进、商务服务功能出众、适合商旅人士下榻。所以，这些饭店能够组成一个联盟体，并获得较好的联盟效益。
2、混合型资源联盟的成员匹配性
以混合型资源为基础的产品(市场)开发联盟是以各成员在技术技能、操作流程、运行机制等方面的优势为基础，或者借鉴学习对方成员的上述竞争优势开发自己的新产品，或者进行综合利用，共同开发新市场。其成员匹配性体现在：位于不同的城市而技术技能不同，或位于同一城市而技术技能相近的旅游企业容易结成战略联盟，而且易取得更大的利益。杭州的杭州湾大酒店和上海的好望角大饭店之间的合作联盟就是前者的体现。上海好望角大饭店素以经营上海特色菜肴闻名，杭州湾大酒店餐饮部专程派人取经后，创新了一批特色菜肴，推出了上海菜系列，使得餐厅几乎天天爆满；上海的好望角大饭店也派员赴杭州湾学习浙江地方菜，也取得了可观的效益。
开发推广一项新的产品或服务，需要众多的人力、物力、财力资源，单体饭店显得势单力薄；要将新产品推向市场，为市场所广泛接受，单体饭店也显得力不从心，无法造成一定的声势和响应。如果一个城市的几家饭店联合起来，共同开发，分散风险，共同进行市场促销，则能取得一定的规模效应。众所周知，啤酒在饭店的销售尽管销量很大，但利润却较薄，葡萄酒则有较大的赢利空间。某一饭店希望在该城兴起饮用葡萄酒的风气，就举办了“葡萄酒节”，希望能够带动葡萄酒的消费。然而，孤掌难鸣，该饭店虽然在短期内增加了葡萄酒的销售量，但随即昙花一现，悄身退场，无法带来大规模的持久效应。但是，如果联合较多的饭店共同宣传和促销葡萄酒，该城市消费者的消费习惯可能就会改变，当饮用葡萄酒成为消费者普遍的爱好时，每一个饭店都将大大受益。可见，在同一城市，技术技能相似，结成战略联盟，容易共造市场氛围、共同推出新产品、共同开拓新市场，并且能够带动消费潮流，成为行业标准，从而增强竞争力。
.隐性资源联盟的成员匹配性
以隐性资源为基础的旅游联盟主要是管理联盟。对于饭店企业来说，它一般体现为管理合同的形式，即一方输出管理，另一方接受。无论是哪一方，它在选择联盟成员时，所考虑的匹配性一般是：服务类型相似、档次定位相近。商务型饭店一般聘请同样经营商务饭店的管理公司，而不会与擅长经营度假型饭店的管理公司结盟；一、二星级的经济型饭店一般考虑的联盟成员是中档次的管理公司或饭店集团，而不会聘请定位于高阶层客户的豪华型饭店的管理公司。
对于旅行社来说，由于对旅游地和旅行者的知识掌握方面区别比较明显，因此，旅行社之间的管理联盟更多地体现在知识互补和资源共享上。例如，美国的运通与广东国旅结成了战略联盟，运通为广东国旅提供员工培训、定期的网络在线服务、相关的技术支持和优秀的旅游产品与服务；广东国旅则提供其所掌握的关于国内旅游及国内消费者的状况、特征、规律等方面的知识。
四、结论
从博弈论与战略资源的视角我们都可以看出，经营实力相当(服务类型、技术技能可不同)的旅游联盟成员匹配性良好，联盟较稳定。经营实力悬殊的联盟成员存在对共同收益的掠夺倾向，小企业可能搭大企业的便车，大企业也可能以强势的谈判实力要求更高的利益分成，成员匹配性较差，从而导致联盟失效或解体。中国名酒店组织以很高的进入壁垒确保了成员的实力相当，使联盟稳定；而“大拇指”、“走遍之旅”两大联合体的成员中，大中小旅行社都有，构成复杂且退出壁垒低，故联盟很不稳定。
参考文献：
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[2]柳春锋.从战略资源看联盟类型[N].中国旅游报，2005-06-01.
[3]柳春锋.浅析我国经济型饭店的发展模式[J].商业研究，2004，(4).
[4]黎洁.兼并、收购、战略联盟——国外饭店集团发展的新动向[J].中外饭店，1998，(3).
[5]孙健，唐爱朋，宋晓萌.企业兼并与战略联盟模式选择的博弈分析[J].山东工商学院学报，2006，(1).
篇4
做什么样的地方性门户?
做新闻?我们肯定做不赢报纸、电视台等媒体，那么我们就选择一些别人不看中的我们来做，我个人比较看好：房产、职介、聊天、交友(婚介)、二手市场等几个栏目。这几个栏目不用我说，人人都知道做好了能赚钱，做不好就像一堆垃圾一样没有价值，其实什么事情都是这样，关键在于操作。为什么我们要选择地方门户?就是因为很多网络上的信息可以现实化!为什么我们要在地方门户做这些栏目?因为我们必须要做出特色，那就是信息的真实性与实时性。这些都是网站发展的长远性支柱。
为什么要做本地地区联盟门户?
在已有网站占绝对优势的情况下，要体现新网站的优势就需要结盟。我们通过联盟的方式扩充自己的影响力，另外本地所辖的区县市场太小，仅本地某一个区县很难支撑、壮大一个公司，其利润也相当有限，我们将本地地区网络进行垄断式经营，我们要么不做，要做就做门户老大;这也是这个时代地区趋势，在为以后与各政府合作、广告位招商，联盟打折卡的推广做好铺垫。
我确切的发现了本地地区互联网用户现在及未来相当长的一段时间的用户需求特点，及时的为他们提供这种服务进行很好的市场调查与定位，经调我们团队查发现在本地地区还没有提供这么全面的网络公司存在。所有非常成功的网站都是那种创新、盈利模式、服务点都有新的突破的网站，虽然对于这种新的理念的网站会有风险，但是我们团队对目标用户进行了广泛的调查，进一步确定了方案的可行性。加之团队成员都是各大站站长，所以方案有很好的技术保障和实施效率，并且对各个网站进行了明确的定位跟用户分析。
利润来源分析
一、网站广告：
当网站点击率到一定程度的时候网站上的广告位将带来源源不断的广告收益;
二、企业建站：
本地地区有很多企业为了加大自的知名度，也为了别人能更好的查阅，使企业建站很有空间，按一个企业站500-1500来计算，其成本只占10%左右，利润相当可观;
三、增值服务：
网站网站为会员或企业商家提供增值服务，如：主站的商家频道通过竞价排名、同行靠前、VIP模板信息查看费，窝窝的金币、游戏积分、VIP等增值服务也将给公司带来不少的利润
四、联盟打折：
推行一卡通联盟打折卡其商家加盟费、打折扣销售费、商家返利将是一笔不菲的资金来源;
五、团购返利：
各个网站定期进行团购活动、腐败活动到加盟商家店内进行消费，商家提供销售的百分点返利;
六、频道外包：
如房产、人才、婚庆等频道承包给房产中介公司、人才总结公司、婚庆公司进行年度收费将是公司一笔持久而稳定的固定收入
七、其他：
在营运过程中不断摸索和总结将发现更多的盈利点
风险概述及处理办法
一、风险因素
①、行业周期风险：网络业具有较大的不确定性。
②、产品周期风险：根据业务范围，当前的主要经营活动是网站建设和增值业务，都有一定的周期。
③、经营生产费用上升的风险：分经营生产费用主要涉及服务器托管费及和运营费用，其中任何一项费用的上升都有可能降低利润。
④、技术安全性风险：我们开展的是利用互联网这一新兴技术开展业务活动的，而互联网上众多黑客的存在对网站的安全构成了威胁。因此，当数据库受到攻击时，有可能造成重大损失。
二、行业风险：
行业内部激烈竞争带来的风险：互联网的优越性已被社会所认识，大量实力雄厚的机构乃至上市分公司纷纷投资于网络市场，业内竞争将激烈异常，同时，同行业的竞争有可能使市场利润率降低。因此，竞争风险有可能带来致命的威胁。
三、市场风险
利用网络技术传播信息做这一服务形式尚未得到客户普遍认同。因此进入这一市场必须承担开发市场的投入。网络及各行业的内部业务关系都对本行业构成了潜在的威胁。
四、对策
针对上述风险因素，我们将采取积极、有效的措施，最大限度地降低风险程度。
①、经营风险对策：针对行业周期风险，采取分期投入，先做周期较短的业务。针对产品周期风险，尽快建立在本地具有影响力的本地地区联盟网站，占本地的网络市场。针对产品单一风险，充分利用我们的技术在业务开展的同时，搞好技术服务等其它辅业务。针对费用上升风险，我们会加强核算，控制成本。针对安全性风险，技术部门应紧密跟踪网络安全技术的发展，及时配置安全手段。
②、行业风险对策：针对市场竞争风险，我们将在技术方面下功夫，完成本地地区联盟网站在本地网络市场的独占。
③、市场风险对策：针对开发市场风险，我们会加强公关工作，加大宣传力度，扩大社会影响，以降低开发市场的投入。传统媒体与我们的竞争不可避免，为此我们将通过资本运作，完成与传统媒体的合并。
④、其他风险对策：针对政策风险，我们将加强与同业的联系，通过行业协会影响同业，加强本行业服务社会服务本地本地的意识，以减少政策对本行业的约束和社会对行业的影响。针对项目投资风险，在资金到位后，我们将抽调具有丰富的经营经验的专业人员，成立专门机构对各项投资项目的建设活动进行严格的监督管理，以确保所有投资项目按计划、保质、按期完工，尽快产生经济效益。
投资和预算
分3个阶段注入资金共计100万，初期10万、发展期10万，中期80万。为保险起见，当前一笔资金回笼时我们才开始注入下一笔资金，以下是初期投资预算：
一、程序和空间租用：
采用DEDE5、5内核开发的城市通门户网站程序六套7200元;江苏双线10M独享带产权服务器租用5500元;
二、硬件设置及设备：
电脑、打印机、办公设备等预计20000元;
三、配套物品：
工作服、名片、数码相机等预计4000元;
四、人员工资及福利：
五、日常消耗：
市区门面预计租金为：5500元/年，水电、宿舍1500元/月;
六、广告宣传：
DM传单、网吧广告、其他广告预计：30000元/年;
七、备用资金：
备用活动资金2000元;
具体运作方案
初期：
预期效果：公司初具规模，各大网站走上正规;有一定的点击浏览量;
需要资金：10万元
实施周期：13个月
具体实施：
一、公司组建：
加快公司硬件设施组建步伐，从各个加盟站、浩天网络团队中抽取中坚力量组织更有力的团队，确定人事安排;
二、网站上路
1、收集真实有价值的信息。
收集有用的信息可以凌驾于别人的肩膀之上，可以和当地的婚介所、职介所、二手(车、房)交易市场互动。把他们的信息拿过来，同时保证他们的利益，也就是不直接和信息对象打交道，所留联系方式全部都是婚介所、职介所等的联系方式(或者说留下网站联系方式，由客户与网站联系，网站再与中介媒体联系)。这样的好事固然有，但是要提出要求，也就是每一个实体中介媒体店面门前都必须打上一小块广告牌：XX网站信息合作联盟单位，顺便在上面加上我们的网址。最初的时候这些都是免费的，可是一旦我们壮大了，这些都有可能成为你收费的对象!
2、有效的广告宣传
我们必须要先有可看性的东西，比如说电影吧(先不说他版权可不可行，也许能可行?)我们必须要有免费的电影吸引本地流量，让别人来了以后有可看、可玩的东西;可以印一些像名片一样的小卡，到党政机关、企事业单位去散发，或者沿街店铺;网吧的桌面壁纸，也是一个很好的广告载体。做一些带有自己网站的LOGO及网址的。
中期：
预期效果：公司收支平衡并初步盈利;网站具有的影响力、号召力;为中期发展做好资金铺垫。
需要资金：10万元
实施周期：624个月
具体实施：
通过各大网站广告宣传企业建站、商家黄页来维持公司日常开支，用高额度的中金促使网站广告、增值服务等实现资金的快速累积;
定期的举行一些活动。比如网友见面会，网络MM选美大赛，徒步旅游等等。让某些无聊的人确实觉得这个站里有美女、有帅哥联系一些协会、团体、知名企事业业联盟我们网站实现免费广告互补;
如果条件允许，可以定期发行一些免费的手册，印的不要太生硬，有一些生活小常识 啊，情感故事啊什么的，当然，最重要的莫过于从自己网站信息中抽取出一些精品的供求信息夹杂在中间。免费的沿街发放。
还有就是沿街的店铺，我们定期的这些宣传小卡，和宣传册，可以让别人感受到我们的存在，最有可能在地方门户打广告的就是这些人，他们很可能也成为我们频道外包、企业黄页等项目的客户!
后期：
预期效果：一卡通项目正式上线，公司正式开始盈利;
需要资金：80万元
实施周期：12个月
具体实施：
通过发展期的累积资金加上新的投资，借助成熟的网络平台在整个本地地区发行《一卡通》联盟打折卡，通过收取加盟费、销售返利、《一卡通》销售费等将为公司源源不断的利润。
经营预测
一、网站经营
1、访问人数成长预测
网站如果按正常计划运行的话，估计将会在运行开始的一年内访问人数达到25万人以上，注册用户会达到5万人左右，并且还会继续增长，在未来三年内，总注册用户将达到100万左右。
篇5
令人欣喜的是,面对严峻的市场竞争态势,国内银行业已积极应对。一方面,许多银行通过吸纳海外投资、并购等资本运作,自身的规模和综合竞争力大大增强;另一方面,国内银行也加快了产品创新和海外扩张的步伐,力争从服务水平到业务网络全面接近国际先进银行。
同时,在信息技术领域,云计算是这个时代的佼佼者,它的出现迅速席卷了各个行业,金融行业也不例外。那么,一向求稳的银行业是否会尝鲜云技术?数据大集中刚刚过去,它的成功经验,能否保证银行业在云计算时代来临之时,还能创造新的成功?
云计算撬动银行业
时下,云计算正以惊人的速度向各个行业扩张,金融行业也在其中。
据记者了解,越来越多的国外银行开始考虑将传统IT基础设施迁移到云计算方案中。近日,一份关于云计算在银行中应用的市场调查显示:大多数银行有意愿在未来选择云计算方案。
澳大利亚联邦银行CIO(首席信息官)Michael Harte在接受记者采访时表示:“云计算给我们的最大好处就是,它使我们不需要再去购买额外的数据中心。使用云计算方案,我们不需要购买任何服务器、存储设备以及网络设备。一切软、硬设备和技术问题都交付给云计算服务提供商完成。我们也不会因为兼容问题而被局限在一个硬件厂商的产品、方案中。另外,云计算采用按需使用、即付即得的交付模式。这样我们不必关心硬件系统的性能、容量等IT基础设施的技术参数,我们只需要关心自己的业务。云计算的升级方式非常灵活,完全可以支持业务的动态变化。更重要的是,我们不需要为将来可能用到的系统付费,我们只为正在使用的资源付费。”
而除了这两点,云计算的易用性、可管理性和部署迅速也是促使银行选择云计算解决方案的主要原因。与传统的自己购买软件、硬件的模式相比,云计算模式的上线程度、管理灵活性和使用成本都得到了很大程度的改善。对于银行来说,云计算方案的出现,使IT基础设施的维护和使用得到了最大程度的简化。
埃森哲高级技术和金融服务专家David Boyle指出:“大多数银行已经看到了云计算方案的好处,它们将云计算看成一种向市场快速推出新服务的全新模式,而这种模式可以保证合理的成本架构。”David Boyle称,大部分银行已经开始开发和测试基于云的新应用。近日,北美的一家银行已经将其所有开发和测试工作迁移到了虚拟环境中。
在采访中,也有行业专家表示:“云计算方案的灵活性是有底线的,它必须能够提供满足企业需求的服务,同时保证合理的成本结构。并且,新的产品、新的服务可以随时、快速地创建。”
那么,云计算已经达到了上述要求吗?答案并不十分肯定。部分银行对云计算的安全性、可靠性和隐私保护表示担忧。事实上,在国外,大多数银行都在测试和研究云计算环境,而在中国也是如此。中国进出口银行信息技术部总经理王云生就提出了疑问。
王云生认为,对银行业来说,数据大集中的成功经验,主要是确定了正确的技术路线,并在互联网技术日趋成熟之时,选择了用网络技术实现更集约化的数据中心,对全国数据实现集中管理。而对于像工商银行这样规模庞大的企业,策略问题就显得尤为重要。银行业的特殊性,也让其在新技术面前,始终采取谨慎的态度。所有银行都会采用成熟的技术,不会新技术来了就用,因此他们对云计算的态度也会如此。
对于外界的云计算可以节省30%~70%IT建设成本的宣传,大多数银行人士并未确定。王云生认为,在没有给出明确数字之前,在安全的法规与技术成熟之前,云计算很难在产业界成功。
“大多数银行用了我们才用,不成熟不用。”王云生说。
大银行青睐私有云
当前,银行业信息化建设的一些变革主要表现为几个方面:第一,IT架构层的创新。目前基于SOA理念下的IT架构十分通行,这是因为合理、灵活、松耦合的IT应用架构对于银行IT应用整体效益至关重要,并成为银行提升竞争力的重要手段之一;第二,随着数据的管理应用持续深化,数据之间的交互、分析模型趋于复杂,有效数据更加规范,这为数据的深度挖掘提供了基础,银行对IT系统的依赖程度加强,系统之间的协同更加紧密;第三,银行业务的发展特点表现为“以产品为中心向以客户为中心转变”、“流程银行及业务集中处理”、“网点由交易向营销服务功能转变”。因此,IT信息系统在建设中必须充分体现“以客户为中心”、“流程银行”等业务理念,满足业务发展需要。
所以,在这种时代变革的驱使下,大银行的IT系统也挑战重重。除此之外,随着外资银行的进入,并在服务和业务创新上迅速建立起口碑,也让大银行开始思变,而变的根本是银行业务的创新,支撑则是信息技术的优化。而云计算似乎正好满足了这一系列要求。
不过,银行业一直给人的印象是“不差钱”,尤其对规模较大的银行来说,IT预算不是最重要的,重要的是,能保证系统稳定而安全。而不可置疑的是,“云计算”模式的外包服务带给银行最大的顾虑就是安全问题。
众所周知,云计算可以分为:公有云、私有云,以及混合云,由于私有云可以由企业自己控制一切数据和系统,也因此获得了不少大企业的青睐。在国内,一些大型银行也开始在对云计算进行测试,但是正如王云生所担心的那样,大银行对于新技术和新模式的接受态度相对保守。
“很多IT企业希望大型企业、政府等机构能够接纳云计算概念,并采纳云计算解决方案,这样云计算才会真正慢慢落地,而对于大型银行来说,大规模的应用将会在云计算行业应用成熟之后,而这将会是一个漫长的过程。”某业内人士表示。
但中金数据公司总裁张利却表示,大型银行的财力、人力虽雄厚,但云计算整合资源、优化成本的优势同样具有吸引力。打个比方,银行是一个数据高密度集中、计算的企业,数据量每年翻几倍。云计算是将所有的计算资源集合起来,表现为一些大型服务器集群,这样的集合能赋予用户前所未有的计算能力。“云计算服务在未来必将成为银行业重要的业务推广方向。”
小银行试水公有云
与经济实力雄厚的国有四大银行以及城商行、农商行相比,缺钱少人的中小银行要降低成本,加快自身的成长,必定要另辟蹊径,打破常规的建设方式,求得IT应用模式的创新。
“从云计算的概念来看,大企业和创新性强的企业会优先关注。但从实际的应用来看,反而中小银行更为主动。以村镇银行为例,他们开业所遇到的最大障碍就是如何快速、低成本地搭建IT系统,这为云服务的成功推广创造了机会。” 神州数码融信软件有限公司总裁刘盛蕤表示。
据刘盛蕤介绍,神码融信已在西安开发基地建立数据中心,搭建了所有系统。各家村镇银行可通过远程登录使用该系统,目前它们只要为一个村镇银行开通一条专线,银行只需部署柜员终端,便可获得所需要的IT系统支持和运行维护服务,从而很快实现挂牌营业。
“云平台软件、硬件俱全,这里有银行开业所需的基本设备。我们搭建了一个很大的框架,提供了很多服务,有综合会员、渠道、银行卡、ATM机、渠道管理等等。而且,这个服务是个全周期服务,不只是搭建起来,开通就可以了,还包括培训、日常的维护、升级。”刘盛蕤告诉记者。
这事实上突破了银行业传统的IT外包方式。大中型的银行是相对的封闭系统,全业务外包难以放开,而城商行和城商行之间以及和股份制银行由于在当地的竞争很激烈,其业务大都是以BPO(业务流程外包服务)为主体,比如信用卡,尤其是城商行的信用卡往往不是自建,因为投入太大,而发卡量如果不超过50万张或者100万张,银行就无法盈利,因此银行会选择外包的方式。
晋中市商业银行就将银行卡业务外包给了神码融信。“我们整个的银行卡系统都部署在了神码融信在西安的数据处理中心上,该数据中心可提供卡业务的交易、管理、报表对账等等服务。” 晋中商行银行卡部经理朱春喜表示,将银行卡系统外包的模式使得银行方根本不用考虑三方支付发生的问题,而把更多注意力放在如何提升面对持卡人的服务以及服务品种上,而这样的模式将会是未来中小型区域商业银行选择的趋势。
既然将业务部分外包的形式,在银行界已经不是新鲜事,那么“全托管”的云计算方式也会是村镇银行未来的选择么?事实上,已经有银行开始尝试。
记者发现,河南一家村镇银行将整个业务系统放置于神码融信在西安的云计算平台上,据该银行行长介绍,该银行的建立投入资金近2000万元,在经过前期考察后,他们决定成为“吃螃蟹”的人,这样既可以节省时间与资金,也可避免与发起行间的纠葛。如此一来,该银行以“精瘦”体型出现,全身心关注于存、贷款等主营业务。
除此之外,在深圳,鼎业村镇银行也已经开始将自己的核心系统外包,放在了神码融信在西安的数据处理中心上,使用云计算模式,轻装上阵。而在云计算模式的帮助下,鼎业村镇银行实现了一个月就顺利开张的目标,如今在这颗异地“心脏”的支持下,已经成功运行了3个月。
虽然,不少小银行开始试水云计算,但是这种模式能否长期安全、稳定地为银行服务,还是银行主管们的“心头病”。
“核算成本而言,‘全托管’的云计算方式不错。但在以后业务日渐复杂或者金融服务产品越来越多时,它对云计算平台的数据处理能力以及风险控制会有更大的挑战。”朱春喜认为,对于这种模式的应用应该视阶段而定。
观点
云计算将逐渐被接纳
在国外,云计算应用已经进入第三个年头,但是国内却仍然处在“起步阶段”。为什么起步时间相同,应用进程不同呢?国外是从传统意义上的外包自然过渡到基于云计算的更加灵活的外包,即云服务。而在国内缺少IT外包土壤的情况下,大多数企业对云计算持怀疑态度:将自己的业务放到云端是否安全?会比自己的机房可靠?生产系统外包给别人会不会有风险?
这些疑问一直困扰着中国的用户甚至云计算提供商,而与其他行业相比,中国银行业对云计算的态度则更加谨慎。
大家都清楚的是,从最基本的作用来看,云计算可以显著降低银行的IT基础设施成本。在更广泛的领域中,云计算可以为银行提供无止境的机会,改善他们吸引、留住和服务客户的方式,并扩大其服务的市场。但是,如果银行没有适当了解相关风险,以及如何才能成功规避这些风险,则不宜盲目的飞入云端。
而要应用云计算,银行业的CIO们要多考虑几个问题:提出一些有难度的问题,并要求对云计算带来的成本节约进行以数据为基础的分析;了解自己的全部应用组合,并为云计算建立一个明确的管理架构;确保目标、成果和预期效益得到充分理解,而且所有项目与业务需求要完全一致;在选择云供应商时,要认真考虑其财政稳定性,以及产品的功能和服务水平,并考验他们在不同技术平台上和云服务平台上整合数据的能力。
在即将举办的2010年中国IT两会金融信息化分论坛上,我们将邀请几家城商行的相关负责人,为我们介绍,云计算在中小银行中的应用情况,我们还请来了证券界申银万国的相关负责人,为观众介绍金融行业“私有云”的建设和运营,除此之外,还有业界知名的云计算提供商,届时,将会呈献给观众及读者一个金融业云计算盛宴。(文/刘丽丽)
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央行超级网银
一月交易81.28亿
日前,中国人民银行举行网上支付跨行清算系统建成运行新闻会。央行网上支付跨行清算系统试运行一个多月以来,系统运行状况良好,各项业务处理正常,资金清算准确无误。据中国人民银行支付结算司司长欧阳卫民介绍,系统试运行一个多月来,共处理支付类业务72.9万笔、金额81.28亿元,处理信息类业务26.95万笔。首批接入该系统的银行有29家,支付金额上限暂定为5万元。
中信银行采用Oracle规划软件提升竞争实力
日前,中信银行以Oracle Hyperion规划软件为基础构建的新一代规划预算和预测(PB&F)系统开始正式运行。Oracle Hyperion规划软件为中信银行规划预算和预测系统提供了高效的数据整合、情景分析、多维度预算管理等功能,帮助中信银行降低项目投资风险,提高资产管理水平和企业效益,满足其未来业务发展规模的长远需求,以增强竞争实力,实现“走在中外银行前列”的战略目标。
篇6
在线专家：
价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：
（1）向购买方收取的销项税额；
（2）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；
（3）同时符合以下条件的代垫运费：
①承运部门的运费发票开具给购货方的；
②纳税人将该项发票转交给购货方的。
其他代垫费用都是要纳税的，代垫费就是帮别人代为支付的费用。
比如销售商品如不在一年内付款就要收取2%的利息，假设收取利息10万元，这10万元就是价外费用。而销售商品时代垫的费用就是代垫费用。
材料成本差异的核算
在使用计划成本核算原材料时，计划成本是年初计算出来还是月初计算出来的呢？是依据什么计算的呢？和材料成本差异率有什么关系呢？如果我们需要制定一项材料的计划成本，应该考虑什么因素呢？（上海市 王斌）
在线专家：
计划成本核算原材料是根据材料市场变化频率，如果市场频繁变化，一般是按月编制，如果一年变化不大，则按年计算计划成本。计划成本编制可以用本企业历史资料，也可以用市场价格确定，如果市场产品竞争不太充分可以用本企业历史数据，反之，用市场法计算计划成本。
“材料成本差异”账户用于核算企业各种材料的实际成本与计划成本的差异，借方登记实际成本大于计划成本的差异额（超支额），贷方登记实际成本小于计划成本的差异额（节约额）以及已分配的差异额（节约用红字，超支用蓝字）。“材料成本差异”科目借方登记超支差异及发出材料应负担的节约差异，贷方登记节约差异及发出材料应负担的超支差异。
材料成本差异率=（月初结存材料成本差异+本月收入材料成本差异）/（月初结存材料的计划成本+本月收入材料的计划成本）×100%
计划成本：反映了计划期内应达到的平均成本水平，是降低成本的努力目标，通过它与实际成本进行比较，便能了解和掌握企业成本计划的执行情况和完成程序，寻找降低产品成本的途径。
所以要考虑可行性，不能偏低或偏高；考虑市场价格的偏离度。
小规模纳税人平销返利核算
农药批发部是小规模纳税人，没有进项税，销售返利返回所销售商品，这类商业企业的平销返利怎么核算？（天津市 赵国贤）
在线专家：
销售返利如采用返回所销售商品方式的，根据税法的规定，应视作销售处理，并计缴增值税。
支付销售返利方：
借：销售费用
贷：库存商品
应交税费―应交增值税（销项税额）
期末对于捐赠的商品进行纳税调整。
收到销售返利方：
收到实物销售返利方冲减有关存货成本，并要计缴增值税。需分两种情况处理：
（1）若供货方开具增值税专用发票，则：
借：库存商品
应交税费―应交增值税（销项税额）
贷：主营业务成本
（2）若不开具增值税专用发票，则：
借：库存商品
贷：主营业务成本
因您公司是小规模纳税人，上述返利中不考虑增值税，按价税合计计算返利额，处理过程是一样的。
费明细核算
我是一名广告公司的会计，像邮局给开的费应该计入什么科目？明细科目是什么？（北京市 李雪）
在线专家：
一般是计入销售费用中的相关明细，具体明细科目的设置，主要看发生费用的频率和金额。一般频率大，金额大的项目单独设置，不经常发生的费用可合并设置明细，如上述费用如果是经常发生，单独设置“费”，如果不是经常发生，可以计入邮费等明细科目。
职工福利用品进项税抵扣处理
老师好，我公司采购一批职工福利用品，在记账时按价税合计计入费用，但是在税务处理时将抵扣联进行认证了，并填入增值税纳税申报表进项税额中，致使申报表上的进项税和账面上的进项税不一致，将该笔进项税进行转出处理，由于账面并未记入进项税额科目，如直接在申报表填转出，则进项税转出一项账面数与申报表又会对不上。请问应如何进行操作？（河南 张爱琴）
在线专家：
因为已经进行认证，这样处理是正确的，防止形成滞留票，您现在这样调整，假设当时购买时价税合计计入“管理费用―福利费用”是11700元。现在调整分录如下：
借：应交税费―应交增值税（进项税额）1700
贷：管理费用―福利费用1700
这样处理后表和账就相符合了。然后再作下面的进项税转出处理：
借：管理费用―福利费用1700
贷：应交税费―应交增值税（进项税额转出）1700
所得税退还会计处理
企业2013年亏损，通过所得税汇算清缴，应退还多缴的所得税，2014年所得税退还，分录怎么做，可以直接借记银行存款，贷记营业外收入？（江苏省 刘大江）
在线专家：
收到款项时：
借：银行存款
贷：应交税费―应交所得税
同时调账分录如下：
借：应交税费―应交所得税
贷：以前年度损益调整―所得税费用
借：以前年度损益调整―所得税费用
贷：利润分配―未分配利润
修复不良产品的账务处理
我公司有一批已经入库的产成品，后来发现其中有部分不良品种。如果我公司想把这部分不良产品退回仓库进行修复，请问此时如何进行账务处理？（天津市 刘力江）
在线专家：
1.先将不良产品作出库返修
借：生产成本―不良产品
贷：库存商品
2.返修发生的材料费、人工费等
借：生产成本―不良产品
贷：原材料、包装物、应付职工薪酬等
3.返修完工入库
借：库存商品
贷：生产成本―不良产品
提示付款处理
如果公司的开户行是建行，收到一张工行的支票，可以去开户行建行提示付款吗？（河北省 王建新）
在线专家：
如果开户行是建行，收到工行的支票，可以去开户行建行提示付款。
第一步：在支票背面左边盖上预留印签。包括财务章和法人章。盖章时要清楚，包括边框也要清楚。如果不清楚，可以再盖一个，所以盖第一个时要尽量节省地方，不要出格。
第二步：填进账单、拿支票到银行再填进账单一式三联送存银行就行了。填进账单时左边出票人（付款人）全称、账号、开户银行（支票上有）；右边收款人（自己单位）全称、账号、开户银行（公司银行）；最后填写金额。
再融资项目的处理
矿业企业上市公司目前正在筹划再融资事宜，其以自有资金建设的厂房所占用的土地为集体所有的草地，该部分土地面积约占上市公司所有土地面积的20%，请问该事宜是否构成影响该上市公司再融资事宜的实质？（四川省 刘琳琳）
在线专家：
根据《土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
从规定可以看出，除了乡镇企业、村民建设住宅和乡镇村的公共设施和公益事业外，其他类型企业进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有土地。如果是拟上市公司租赁集体土地并在上面兴建厂房的，股份制改造时应将集体土地转化为国有土地，然后通过挂牌竞价方式使其产权合法化。从题目情况来看，由于拟上市公司所建设的厂房是在集体所有的草地上兴建的，如果上市时不将其转为国有并使其产权合法化，那么会存在法律纠纷的风险，另外，由于这部分所占的土地总额为20%，对于该公司的“资产完整性”的审核中应该会有比较大的障碍。
电影放映增值税问题
一般纳税人提供电影放映服务，是否可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税？在农村提供电影放映是否免征增值税？（浙江省 王文娟）
在线专家：
根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第六项第四点的规定，试点纳税人中的一般纳税人提供的电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务，可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。
同时根据《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教[2014]56号）第四条规定，对电影制片企业销售电影拷贝（含数字拷贝）、转让版权取得的收入，电影发行企业取得的电影发行收入，电影放映企业在农村的电影放映收入，自2014年1月1日至2018年12月31日免征增值税。
因此，提供的电影放映服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。同时在农村的电影放映收入，符合条件的，可以享受相关税收优惠。
如何在ARM自助办税终端系统清卡？
增值税一般纳税人如何在ARM自助办税终端系统清卡？（山东省 李佳）
在线专家：
增值税一般纳税人在每月初第一天登录防伪税控系统完成抄报税处理，把上月开票数据读入IC卡/报税盘，登录国税网上办税厅完成纳税申报，并在网上足额扣缴税款，然后带IC卡/报税盘到ARM自助终端上进行IC卡报税/报税盘（清卡）操作。操作流程如下：
1.选择“IC卡报税（清卡）”功能模块，根据语音提示及界面操作提示，将企业报税IC卡/报税盘插入ARM自助终端机右上角的“防伪税控IC卡插卡口”中（报税盘请插操作屏幕左下方的USB接口），插卡时注意有芯片的一面朝上，点击“确定”按钮。
2.系统读取IC卡/报税盘内的报税数据后，点击“报税”按钮。
3.系统自动将本次IC卡/报税盘报税数据与网上申报数据进行增值税一般纳税人销项比对，比对成功后点击“保存”按钮，本期未缴税款为0时，系统自动对报税IC卡/报税盘清零解锁；否则系统不对报税IC卡清零解锁。
4.报税成功后，点击“退出”按钮，在“防伪税控IC卡插卡口”取回IC卡/报税盘，结束本次IC卡/报税盘报税流程。
5.点击“退出系统”。
外籍个人所得税问题
外籍个人向境内单位提供完全发生在境外的咨询服务，境内企业是否需要代扣代缴其个人所得税？（广东省 刘敏）
在线专家：
根据《个人所得税法》及《实施条例》的相关规定，个人所得税将纳税义务人分为居民纳税人和非居民纳税人，所谓非居民纳税人是指在中国境内无住所又不居住，或者无住所而在中国境内居住不满1年的个人。非居民纳税人仅就其来源于中国境内的所得征收个人所得税。下列所得，不论支付地点是否在中国境内，均为来源于中国境内的所得：
（一）因任职、受雇、履约等而在中国境内提供劳务取得的所得；
（二）将财产出租给承租人在中国境内使用而取得的所得；
（三）转让中国境内的建筑物、土地使用权等财产或者在中国境内转让其他财产取得的所得；
（四）许可各种特许权在中国境内使用而取得的所得；
（五）从中国境内的公司、企业以及其他经济组织或者个人取得的利息、股息、红利所得。
因此，劳务报酬所得是以劳务发生地判定是否属于来源于境内的所得。若此外籍个人是非居民纳税人，其在境外取得的劳务报酬所得，属于来源于境外的所得，不征收个人所得税，境内单位无需代扣代缴其个人所得税。
统借统贷涉税问题
我公司是房地产开发公司，作为母公司以自己项目取得房公司地产开发贷款，按照与银行签订的贷款协议约定，贷款只能用本项目，即不能用于子公司房地产开发项目。我公司的子公司由于相关条件的限制，不能取得项目贷款。目前，母公司将自有资金无偿借给子公司作为房地产开发，试问，我母公司将自有资金借给子公司作为房地产开发，是否作为“统借统贷”不交营业税及所得税？（广东省 李秋菊）
在线专家：
根据《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）第一条关于非金融机构统借统还贷款业务征税问题规定，企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。
以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。
简单说就是集体总公司统一借款，然后按银行利率贷给下属企业。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条规定：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”该文件将统借方由集团企业扩大至其他成员企业。
您说的情况可以作为统借统贷业务，不征收营业税和所得税。
增值税发票先开具后确认收入的问题
我公司现有一客户，年末前要我们开具增值税发票，他们年底前付款，年末前我们产品不会组装完成，也不会发货，因此不符合会计上收入确认的条件，所以我们会选择作为预收款处理，我想问的是：
1.此时增值税纳税义务是否已经发生？
2.不符合会计上收入确认条件，但税务上要确认收入吗？（山东省 陈丽敏）
在线专家：
1.增值税纳税义务已经发生。
根据《增值税暂行条例》第十九条规定，增值税纳税义务发生时间：
销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
2.不符合企业所得税上收入确认条件。
根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定的原则和精神，现对确认企业所得税收入的若干问题通知如下：
除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：
（1）销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。
（2）销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。
（3）销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。
（4）销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。
广告费扣除问题
关联企业的广告费和业务宣传费能否分摊扣除？（河北省 张静）
在线专家：
《企业所得税法实施条例》第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
另外，根据《财政部国家税务总局关于广告费和业务宣传费支出税前扣除政策的通知》（财税[2012]48号）的规定，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，对签订广告费和业务宣传费分摊协议（以下简称分摊协议）的关联企业，其中一方发生的不超过当年销售（营业）收入税前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可以在本企业扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集至本企业的广告费和业务宣传费不计算在内。
如何选择指数基金？
最近A股行情走强，想买一点指数基金，但是市场指数种类繁多，指数基金也有近200只。该如何选择为好？（江苏省 荆亮）
专家：
投资者在选择购买指数基金时，可以从以下几个方面入手：
第一是选指数。
指数基金的投资目标是获取标的指数的收益率，从这个角度上说，投资指数基金就是投资指数。因此选择一个合适的指数是指数投资的关键，那么指数的选择标准应该是什么呢？
其实指数无所谓好坏，最主要的是适合你的投资目标。如果你想投资小盘股，例如将要推出的深圳创业板，那么创业板指数就是最合适的；如果你想投资某个行业，例如金融地产，那么相应的行业指数基金就是你的最佳选择。对于大部分想通过指数基金进行长期投资（比如定期定投）的投资者而言，选择一个代表性强、可投资性强的主流指数至关重要。
传统的指数主要是单市场指数和跨市场指数。单市场指数包括上证50指数、上证180指数、深证成份指数、深证100指数等，这类指数主要是分别代表各自的上海市场和深圳市场。跨市场指数包括沪深300指数、中证500指数、中证100指数等，成份股包含两大交易所的代表性股票，反映中国整体证券市场股票的价格变动概貌和运行状况。其中，沪深300指数目前最受市场关注，目前，以沪深300指数作为标的的指数基金数量也较多。
第二要看费率。
大部分的指数基金都是跟踪指数、复制指数收益的投资工具，相较于主动投资的基金，指数基金不仅管理透明，更具有成本优势。巴菲特曾说：“成本低廉的指数基金，也许是过去35年最能帮投资者赚钱的工具。”
一般主动式管理基金的管理费率为1.5%，托管费率为0.25%，而国内指数基金的管理费率介于0.5%-1.3%之间，托管费率则在0.1%-0.25%之间。相对于主动管理的基金，指数基金每年可以节省1%左右的管理成本。如果每年可以节省1%的投资费用，代表额外赚取1%的投资收益，在长期投资复利的威力下，投资结果会有极大的不同。以巴菲特的例子来说，现在投资1万元，假设以年化投资回报率10%来长期复利，35年后可得28.1万；如果每年可以节省1%的投资费用，从而以11%的年化投资回报率来复利，最终可得38.5万。相比之下两者产生的差异超过10万元，而这样的差异是投资者不该忽略的，同时也说明了成本低廉是长期投资成功的关键。
目前我国的指数基金费率也存在一定差异。其原因多种多样，总体上看，指数LOF和ETF的费率水平较低。投资者在选择指数基金前，应该事先阅读基金合同及招募说明书以了解产品特性和费率水平。
第三要看指数拟合度。
投资者投资指数基金时，大都是希望指数基金能完全复制跟踪指数的业绩表现，这样才能达到短期波段操作或是长期资产配置的投资效果。因此，判断一个指数基金是否投资操作良好，并不是看这只指数基金的业绩有多突出，而是看这只指数基金是否有较佳的复制指数表现，也就是市场关心的“跟踪误差”。投资者可以通过查阅基金历史数据，了解基金以前的拟合表现。
理论上讲，指数基金的拟合度受很多因素影响。除基金管理团队的能力外，基金资产规模的稳定性是其中重要的方面。过于频繁的大比例现金申购赎回可能加大“跟踪误差”。举例来说，当多数投资者预期指数即将上涨时会大量以现金申购某只指数基金，此时基金经理需要立刻拿出现金按跟踪指数的比例去投资指数成分股，这样才能有效复制跟踪指数的业绩表现。如果申购金额较大且市场上涨速度较快，指数基金的“跟踪误差”就会加大。相比之下，规模较大的指数基金受资金日常申购赎回的影响较小。
第四是看交易成本和便利性。
对于投资者来说，购买指数基金可以有两个渠道：一是通过自己的开户银行或者基金公司网站购买指数基金；二是通过股票账户在二级市场购买指数基金，后者仅限于购买在交易所上市的指数基金，如指数LOF和ETF。
指数LOF和ETF都是在交易所上市的指数基金，如果是通过股票账户在二级市场买卖，二者并没有任何差别，你只要输入基金代码，就可以像买卖股票一样方便地购买指数LOF和ETF了，不需要像在银行买卖基金那样填写复杂的表格。指数LOF和ETF的优势除了方便购买以外，更重要的优势在于交易成本低，基金买卖不需要交纳印花税，仅需要支付交易佣金，单向交易成本最高不超过交易额0.25%，而在银行申购基金的成本通常在交易额的1～1.5%，由此可以看出，成本差别是非常明显的。特别是对于喜欢用指数基金进行波段操作的投资者而言，成本节约的效果就更加显著了。
如何选择“打新”基金？
IPO重新开闸，但此次新股IPO采取主承销商自主配售制度，网下配售新股的40%会优先配售给公募基金和社保基金，这造成我们散户“打新”的成本和难度大大增加。那么，通过申购“打新”基金间接参与可能是一个比较好的选择，但我们该如何在众多基金中挑选出“打新”基金，并且其中哪些基金业绩比较好？（山东省 王彤）
专家：
IPO重启以来，投资者参与“打新股”的热情仍然不减。由于网下配售新股的40%优先配售给公募基金和社保基金，散户投资者中签率非常低。而且，目前沪深两个市场的市值是分开计算的，投资者如果要打新，必须在两个市场都买入超过1万元市值标准的股票方能参与，而且计算方法修改为打新之前20天的平均值，这意味着，如果投资者只有1万元的市值，但持有时间没有超过20天的话，还是没有打新资格的，因此，普通小散户打新的难度比较大。因此，如您所言，这时候通过申购基金来间接“打新”不失为散户的最优选择。
但是，证券业协会却出台相关规定：债券基金和以博取一二级市场差价为投资目标的理财产品均不得参与打新；同时，新发基金产品说明中不能出现“打新”字样，不能提及或突出“打新”概念。前者缩小了“打新”基金的范围；后者使得投资者很难找到“打新”基金。
那么，如何寻找“打新”基金呢？我们建议，投资者可以不妨遵循以下两点。
第一要密切关注基金公告。
想要锁定“打新”基金，投资者可以密切关注两类公告。一个是在网上发行的前一个交易日每个新股的《发行公告》。在这个公告中会列出该新股申购的机构和基金的入围股份数。知道了这些数据，就能了解哪些基金成功申购到了这只新股，以及这些基金申购的股份数量多少。另一个是《首次公开发行股票网下配售结果公告》。在这个公告中，上市公司和承销商会宣布机构和基金具体中签的股份数是多少，投资者可以计算出公募基金的中签对应金额，以及预计出对应的占基金资产净值比例。
简单来说，第一个公告是告诉您有哪些基金以及这些基金分别有多少数量股份的申购数入围这只新股，而第二个公告是告诉您这些基金最后有多少数量的新股股份数中签。通过了解这些数据，就能明确哪些基金申购和中签新股的数量比较大，在选择“打新”基金的时候，就可以将主要精力放在这些基金上。
当然不是说中了新股的基金就是好的“打新”基金，因为除了看基金新股的中签数量，还要看这只基金本身的规模大小。一般来说，相同中签新股市值情况下，基金的规模越小越好，基金规模越小，新股占基金资产净值的比例也会越高。基金规模大，会摊薄打新收益。同样打新获利3000万元，规模10亿元和100亿元的基金，如果不考虑其他股票收益带来的波动，那么打新收益将使前者净值提升3%，而后者仅有0.3%。比如1月23日发行的众信旅游其的网下配售公告显示，长城久利保本基金中了170万股。截至2013年年底，该基金规模仅7.8亿元，170万股众信旅游，23.15元的申购价，对应近4000万元，占了2013年年年底该基金资产净值的5%以上，显然将会有一定的净值贡献。
第二可以关注全攻全守型混合型基金。
在债券基金被下了“打新”禁令后，混合型基金无疑成了最适合打新的产品，尤其是创新的全攻全守型混合基金。2013年11月，监管层对混合型基金股票仓位限制松绑，创新型混合基金股票仓位放松至0～95%，这种灵活的仓位策略使其在IPO重启后迅速成为新股投资主力。业内人士表示，打新股运用的资金越多，效率越高。在拥有打新资格的基金产品中，拥有最多仓位和资金空间的创新型混合基金无疑将是打新受益最大的品种。
篇7
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节动产交付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节其他规定
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编所有权
第四章一般规定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。
第七章相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编用益物权
第十章一般规定
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四编担保物权
第十五章一般规定
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章质权
第一节动产质权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节权利质权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
第五编占有
第十九章占有
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
篇8
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节动产交付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节其他规定
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编所有权
第四章一般规定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。
第七章相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编用益物权
第十章一般规定
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四编担保物权
第十五章一般规定
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章质权
第一节动产质权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节权利质权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。第五编占有第十九章占有
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
篇9
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节动产交付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和
机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节其他规定
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编所有权
第四章一般规定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章业主的建筑物区分所有权
*7年03月19日13:57新华网
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。
第七章相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编用益物权
第十章一般规定
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章宅基地使用权
*7年03月19日13:57新华网
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四编担保物权
第十五章一般规定
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、
医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章质权
*7年03月19日13:57新华网
第十七章质权
第一节动产质权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节权利质权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册
商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
第五编占有
第十九章占有
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
