房地产企业税务管理范文

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对于现在的房地产经济来讲，其税务是其经济支出的重中之重，税务和企业利润的关系密不可分，对于房地产企业的经营管理来讲，如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的，目前，房地产行业的竞争愈演愈烈，丰厚的利润对于房地产来讲，即将成为过去式，在这样的形式之下，必须加强对税务管理的重视，将税务管理工作做好了，就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担，加大房地产的利润。

一、企业税务管理的基本概念

企业税务管理是企业在法律允许的范围内，按照本身的具体经营现象和经营目的，为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本，而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。

二、目前房地产企业税务管理的现状

（一）对于税务管理不够重视

在严格的税务制度下，在税务方面仍然存在着很多问题，其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致，偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区，因此在愈演愈烈的房地产竞争中，势必会对自身的竞争造成影响，减少利润的收入，同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。

（二）相关部门对于财务的监管不够

在利润相对暴利的房地产企业，其中的从业人员，并不是每个人都很专业，甚至部分企业为了获得更大的利润，就偷税、漏水，给财务的征收工作带来了很大的困难，因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。

三、房地产企业税务管理中的风险防控

（一）确定防控重点

在进行房地产企业税务管理的过程中，应该加强工作的效率，保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作，它需要长期的管理，管理过程复杂、工作量巨大，因此在进行管理的过程中，房地产企业不仅需要了解各项税务政策，还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理，同时还应该增加税务管理者的能力，保证税务管理工作的运行。

（二）建立动态的基础信息系统

现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛，信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以，房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务，就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统，这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算，税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。

（三）加强税务工作者的专业素养

对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求，时不时的对其进行培训，增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识；再者就是，从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上，为减少税务管理的分析做出贡献。

（四）保证做好和单位外面的联系工作

我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方，它主要就是要做好监督管理的工作，同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识，还能够从他们的手中获得最新的消息，以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的，所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象，房地产的公司就要及时的与部门进行沟通，不能错过最近更改的信息，学习最新的知识，必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很敏感的地方要积极主动地找相关部门进行沟通，以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候，还要与中介进行交流和沟通，运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险，涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时，可以和中介进行沟通，请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面，来积极的提高我们自身的素质和水平，必要的时候可以请中介对单位自身进行核查，最大可能的减少税务造成的风险问题。

四、结束语

目前，中国在进行第三次税制改革，尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革，但是全球化的经济和中国经济的发展，提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善，仍与成熟的现代税制有一定的距离；另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点，需要税收制度的创新。因此，积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。

参考文献：

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二、企业税务风险的防范

1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。

2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。

3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。

4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。

三、设立税务会计，建立税务核算体系

针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。

1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。

2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划不是做假账，而是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。

四、建立纳税自查制度，规范纳税业务

企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。

1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。

2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。

3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。

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第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理

第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章成本、费用扣除的税务处理

第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章计税成本的核算

第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章特定事项的税务处理

第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

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我国的经济高速发展带动了房地产业的成长，房地产业经过近二十几年的发展已经较为成熟，追逐暴利的时代已经过去了，为实现企业价值最大化，就必须不断提高企业经营管理水平，降低企业经营成本。有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险，提高企业获利能力，提升企业的综合实力，从而推动企业的可持续发展。因此，加强房地产开发企业的税务管理工作尤其重要。

一、房地产企业税务管理的原理及现状

企业税务管理是企业在遵守国家税法，不损害国家利益的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，达到少缴税款或递延缴纳税款，从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动，是一种合理、合法的纳税、节税行为。

从国税发[2003]83号、国税发[2006]31号到新企业所得税法实施后的国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号文件等所得税政策，以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策，这一系列为房地产企业量体裁衣的政策，让诸多房地产企业“财富巨人，纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱，多年来都被列为税收专项检查对象。

新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。另外，很多老总对企业税收管理的重视程度不够，大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系，就能应付企业的税收问题。在一些大型企业，由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通，致使有些业务发生时，企业的税务人员并不知道，无法进行涉税分析与纳税管理，加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位，使应税事项不能及时有效地处置，给企业带来涉税风险。因此，进行有效的税务管理，合理控制税收成本，对降低企业运营成本尤其重要。

二、房地产企业常用的避税措施

房地产企业相对繁重的税负，促使房地产企业不断寻求避税措施，常用的避税措施是建立很多避税链公司，财务可能都在一个办公室，有的形成公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。综合起来，就是以下几种方式：

(1)利用关联建筑公司多开发票，加大成本。同时资金回流，避免个人所得税。

(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。

(3)在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

(5)设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

(6)设立关联的公司，进行流程再造。

(7)设立销售公司，分解收入，降低增值率。

企业与关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积成本标准，并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务机关规定准备相关证明文件。

我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题，合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。

三、房地产企业涉税管理

房地产企业的税务事项始终贯穿于土地取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。

(一)代收款项的税务处理

1、营业税

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一、纳税筹划及其内容

纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。

1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。

2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。

3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。

4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。

5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。

二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用

1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。

5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

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【中图分类号】 F232；F234.3；C39；C931 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央视《每周质量报告》报道，珠海市某房地产企业通过股权转让规避土地增值税1亿余元。同时，2005―2012年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。据央视测算，房地产业毛利率达到34.63%以上均需缴纳土地增值税，因此全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，实际上8年间征收的土地增值税仅为0.8万亿元，这意味着全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有10余年，每年被查处的偷漏税金额巨大，存在伪造报价、预收账款不及时入账、开具多个账户逃避监管、随意调整申报税额等多种问题。当前，税务机关由于征收管理方式和技术方法等方面的问题，对房地产开发企业的税务管理极其有限和滞后。

云会计[1]是一种基于互网、以数据为中心的会计信息系统，具有动态性和可扩展性等特点，其核心是资源共享、应用模式的改变，其可信性包括可用性、可靠性、风险可控性等9个一级属性[2]。大数据是运用数据采集、挖掘、分析等技术，进行实时数据处理、实时智能决策，通过嵌入到具体业务流程中提供决策有用的信息。大数据时代，基于云平台进行税务管理，云会计的动态性和可伸缩性的计算能力使高效海量的涉税数据分析成为可能；云会计环境下的群体智能为领导决策支持提供了运行环境；云会计的服务化特征为面向广大纳税人的数据挖掘个带来机遇。

大数据时代的来临，随着金税三期税收管理系统的上线，税务管理将以信息技术为依托，不断推进税务管理现代化，对保障税收职能的发挥起到重要的推动作用。房地产业已成为中国经济的引擎，随着城镇化进程持续推进，旧城改造被中央确定为民生工程和国家发展战略之一，面对其复杂的开发业务以及集团化的经营战略，如何在种类繁多、数量庞大的数据中快速获取并高效利用有价值的信息显得尤为必要，基于云会计对房地产企业进行全面、有效的税务管理，同时促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。

二、A集团税务管理现状及其存在的问题分析

（一）A集团背景介绍

A集团创立于1988年，主要由广场和商业地产股份有限公司构成，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。集团的核心是以广场命名的城市综合体，在其多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善，形成汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合型建筑群。通过将不同的业态融为一体，有机地整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能。在规划设计中通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

A集团下设北方项目中心、南方项目中心、酒店建设公司、商业管理公司、商业地产研究部等，划分南北区域，按照商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货等开发业态进行管理。业务范围分布全国，分别在各地设立项目公司管理具体业务，开发业态涉及营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等各大税种，经营流程涉及拿地、开发、销售、持有等多个环节。

（二）存在的问题

随着信息化进程的不断深入，税务机关征收管理取得了明显成效，工作流程有了较大的改进，质量与水平也不断提升。但由于数据来源、数据处理等原因，对A集团等房地产企业的税务管理也存在一些不容忽视的问题[3]。

1.数据来源渠道单一，真实性、准确性不够

A集团从事的房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，住宅从拿地到交房一般开发周期为22―26个月，商业地产则更长，开发周期为3―5年。在商业地产中以速度取胜的A集团，从拿地到开业开发周期也至少需要18个月。在其税务管理过程中，采集了大量涉税数据，如房管国土部门的土地出让、拆迁许可数据，工商部门的公司登记数据，发改委的立项数据，规划部门的选址、方案审查、用地许可、放验线、建设工程规划许可数据，建设部门的初步设计审查审批数据、施工图审查备案数据、工程招标及备案、施工许可、竣工验收备案数据等，均由A集团主动把相关证照提供给税务机关。在这个过程中，税务机关不能及时获取其立项证明、用地规划、建设工程规划数据，造成无法在开工前合理确定其土地增值税项目分期、合理确定其企业所得税成本对象等。同时，由于其开发周期长、过程复杂，且涉及公司设立、拿地、开发、销售、竣工后持有等各个环节，面对复杂繁冗的数据，其真实性、准确性税务机关难以逐一验证。

2.数据处理效率和质量不高，无法进行实时、动态监控

随着集团的急速发展与扩张，除消费税和关税外，A集团的业务几乎涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税等各大税种，由于其业务的特殊性和涉及税种的复杂性，这就要求税务机关对其进行全面有效的税务管理。对于其开发过程中收集到的各种涉税数据、企业会计数据、第三方数据等各种结构化、半结构化及非结构化数据，税务机关目前只能进行局部的、常规统计分析，无法进行充分的数据应用和信息共享，没有建立并利用数据仓库分析企业的财务状况和内外部信息用于纳税申报的“情报深加工”，不能及时发现企业纳税申报中存在的潜在问题，造成许多“信息孤岛”，难以形成实时、动态的税源监控。

三、基于云会计的A集团税务管理框架构建

对A集团进行税务管理，按照“项目控税、集中管理、事前监控、事后清算”的原则，以项目管理为对象，基于云会计平台，依托金税三期税收管理系统，从取得土地使用权开始，对其项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程进行实时动态监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。本文以A集团在房地产开发过程中涉及的税收业务为分析对象，从数据采集、数据处理分析、数据应用三个层次，分析了云会计在登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理和纳税服务中的应用，构建了大数据时代基于云会计的A集团税务管理框架[4]，如图1所示。

对A集团进行税务管理将不再仅仅依赖于金税三期税收管理系统中内部数据，应借助云会计平台，通过社交网络、语义Web、物联网等新兴应用，运用Hadoop（Map Reduce技术）、批量流计算（Twitter的Storm技术）、Apache等数据处理方法，OLAP、ODS、DW/DM等数据分析和挖掘技术，获取税务机关内部、企业会计和外部第三方的各种成组数据、面板数据、空间数据、高维数据、多响应变量数据以及网络层次数据等结构复杂的数据形态，基于无形数据的有形模式进行识别、比较、分析、融合，生成房产国土信息、建委信息、规划信息等，对数据中的信息进行有序解读、有效运用，从而实现实时、动态、个性化的税务管理。

（一）登记管理

登记管理分为税务登记和项目登记。其中项目登记包括项目土地登记、项目开发登记、项目预售登记、项目产权登记和项目销售登记五个方面。

税务登记时，对A集团提交的证件和资料进行审查。在云会计环境下，通过查验工商营业执照信息、组织机构代码证信息、法人身份信息，核其提供给税务机关的数据是否相符，以确认企业登记类型、所属行业的真实性和合法性；查验中介机构的验资报告，核实企业股东构成、投资规模、投资国别、出资方式等资本结构；查验房产部门提供的产权证明，核实企业注册地址及生产经营地址；查验集团合同、章程、协议书等，核实其生产经营业务的真实性进而对其进行税种鉴定；查验其会计核算办法及软件，全面分析集团生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，审核确定其企业所得税查账征收。

项目登记时，通过查验国土部门提供的国有土地使用权出让合同或《国有土地使用证》，涉及土地转让及投资入股，通用云平台查验其土地使用权转让合同、土地投资入股协议、股权收购协议、土地评估及验资报告等相关资料，建设部门提供的项目开发协议及补充协议、立项批复或《投资备案登记证》、建筑工程施工合同、建筑工程监理合同、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》等，规划部门提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、项目规划总平面图，房产部门提供的《商品房预售许可证》、《房源统计表》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、初始《房地产证》等核实其建筑施工、规划和房源情况，逐一填写项目登记信息，确保项目登记真实、完整。

（二）过程监控

通过云会计平台，强化房地产开发各环节和税源监控，以登记管理和信息采集为基础平台，以拿地―开工―预售―竣工―销售为关键节点，以契税“先税后证”为支撑，以项目完工清算作保证，全方位、全过程加强A集团的各税种管理。

在土地登记环节，将土地使用税进行全面监控；对通过资产或股权收购，企业兼并、分立、置换等债务重组形式取得的土地，以契税“先税后证”或变更登记为基础，加强土地转让或变相转让时各税种的征收管理。通过土地登记环节土地使用状态的监控，加强土地再开发环节的营业税管理。

在项目开发―开工登记环节，跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位和个人应缴纳的营业税金及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，并利用建设施工、装饰装修的单位或个人的纳税情况，确定A集团的建筑安装成本的实际进度，为税前扣除提供参考；根据A集团所得税前工资等税前列支情况与个人所得税扣缴情况相比对，确认其工资税前扣除是否真实及个人所得税是否足额缴纳；根据土地增值税的开发成本、开发费用等扣除项目与所得税税前扣除项目相比对，分析集团税前扣除金额的真实性、准确性。通过该节点全面深入掌握A集团各开发项目的开发模式、立项及规划数据、物业类型及开完工时间，实现税务管理精细化。

在项目开发―预售登记环节，全面加强预售阶段的营业税、土地增值税的管理。通过云会计平台中的房屋销售数据、发票开具金额等，强化该节点的不动产发票监控工作，全面了解A集团各项目的实际销售进度、价格变化、营销策略等。

在项目开发―初始产权登记环节，全面掌握A集团各项目的竣工面积、可售物业面积、不可售物业面积、已售面积、未售面积等；了解工程建设项目的完工情况及工程结算进度，及时做好建设环节各承包商及分包商的税款清算工作，为项目最终的税项清算做好前期准备工作。

在项目开发―销售申报登记环节，利用契税征管中获取的A集团房地产交易信息，掌握房地产交易中转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，实时掌握集团的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比，确属差异的进行纳税评估及预警分析。对达到清算条件的项目，及时发出清（结）算通知书。

同时，对A集团在企业所得税纳税申报中产生的各类会计与税收的差异、各类审批和备案事项的相关数据与综合纳税申报表、企业所得税预缴申报表、企业所得税年度申报表以及其他数据进行对比分析，加强企业所得税的动态、后续管理。结合房地产开发企业的行业特点，重点关注其跨年税前扣除项目、亏损及税前弥补亏损、职工教育经费、广告费和业务宣传费等。

（三）纳税申报管理

通过云平台获取全面、真实和客观的涉税信息。包括A集团涉税基本信息，如企业名称、税务登记代码、注册资本、经营范围、会计核算方式等，各种核定、认定、减免税审批事项等，生产经营规模、开发量、开发流程、开发成本、开发费用、水电气能耗等各类与税收相关的数据，房屋销售、自用、捐赠及抵债情况，拨付工程款项，不动产销售统一发票领购和开具明细，不动产销售监控明细及企业申报数据、财务会计报表等。根据云平台中的行业信息，结合行业生产经营、财务管理和会计核算特点，掌握房地产业成本构成特点，针对A集团纳税过程中容易出现的问题，确定税务管理的重点环节。

以A集团提供的纳税申报和财务会计数据作为实施监控的主要数据，以日常税源管理采集的与生产经营相关的其他数据作为实施监控的辅助数据，与预警指标进行比对，对A集团一定时期内的纳税情况进行监控。通过拿地信息，判断其楼盘规模，核实其是否缴纳土地使用税、耕地占用税、契税、印花税；通过前期开发费、基础设施费、工程建设费、公共配套费等，核实其成本，作为土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、开发项目完工产品结算的依据；通过房屋销售合同、预售登记等，核实销售情况，判断其是否足额缴纳营业税金及附加、预征土地增值税、预缴企业所得税；通过云会计平台获取项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算、项目工程合同结算、商品房购销合同、销售明细等与转让房地产的收入、成本和费用有关的数据，以及中介出具的《鉴证报告》，审核完成其土地增值税清算和企业所得税完工产品结算；结合A集团的申报、税款征收及入库信息、发票使用信息、享受税收优惠信息、涉税违法信息等，通过对A集团涉税指标与历史指标的纵向比对、与其他房地产业纳税人涉税指标的横向比较，分析税负等指标的变动趋势，实现动态监控。根据审核分析的结果，及时风险警报，按执法风险的性质提出管理建议。同时，根据建议对预警信息进行持续监控和评价，及时启动征收管理、纳税评估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平台，构建稽查信息系统[5]，全面涵盖选案、实施、审理、执行四个环节所需要的有关法律、法规、政策、规定、各种税目税率、企业经营状态、外部稽查情况等相关信息。在全面及时掌握A集团企业变革、市场变化、电子商务等信息的基础上，进行偷逃税比对，一旦发现问题及时进入稽查程序。

（五）纳税服务

通过税收信息服务系统，根据A集团房地产业的特征，及其复杂的业务形态，自动为其推送相关的税收政策、纳税提醒、评估预警等，并可实现实时政策咨询。利用程序服务系统，为A集团提供涉及具体办税事项时可能运用到的所有程序。具体包括网上办税、税务登记、资格认定、发票管理、远程抄报送、网上认证、申报缴税[6]。同时实现实时办税查询，如受理办税结构查询、文书审批结果查询、证照办理查询、发票流向查询、欠税户查询等。通过权益服务系统，启动执法监察和检查程序，受理A集团的投诉、提起行政复议、进行监督举报等。最终实现以纳税人为中心，以信息化为依托、以降本提效为原则，为满足纳税人的合法需求提供全过程、全方位高效便捷的服务，提高社会税法遵从度，构建和谐税收征纳关系。

四、结语

大数据、云会计的产生和发展正逐渐影响税务管理的质量和效率。以A集团为例，对数据视角下房地产业税务管理过程中出现的问题，通过案例研究的方法进行了分析，从登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理、纳税服务等方面构建了基于云会计的A集团税务管理框架，期望能够充分发挥大数据、云会计对税务管理的支持与促进作用，进而加强房地产业税务风险管理，提高税务机关的管理效率和服务水平。

【参考文献】

[1] 程平，何雪峰.“云会计”在中小企业会计信息化中的应用[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，温艳好.基于云会计的AIS可信性层次结构模型[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2014（2）：24-31.

[3] 张艳玲.云审计――审计信息化的发展趋势[J].商业会计，2013（10）：47-48.

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一、引言

房地产开发行业是近年来发展迅速的行业之一，房地产开发企业面临着严重的市场竞争问题，而涉税问题属于法律层面的重要问题，如何合理缴税、合理节税避税成为房地产开发企业管理人的共同问题。房地产开发本身属于运行周期比较长的项目，企业盈利浮动空间较大，若不能提前做好税收筹划，房地产开发企业就不得不面对优惠政策享受不到、多缴税、税务风险高的一系列问题，纳税支出也将成为企业运行成本提升的主要原因。

二、税收筹划概述

税收筹划是指企业在不违反国家税法规定的前提下，通过事先筹划的方式来合理避税、节税来达到涉税零风险的行为，使企业自主完成的内部管理活动，能够有效为企业控制运行成本、扩大利润空间提供推动力，是现代企业重要的内部管理工作之一。税收筹划具有合法性、明确的目的性，是符合国家税法立法意图的企业行为，有助于企业的可持续发展，也有助于国家经济的稳定发展。

三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的特点和必要性

(一)房地产开发企业财务管理税收筹划的特点

第一，税收筹划具有合法性。这一点房地产开发企业税收筹划也不例外，房地产开发企业在进行税收筹划时必须以国家税法为基础，遵循国家税法的要求，否则，就会将原本的合法税收筹划变成违法的逃税，反而会增加企业的税务风险，影响企业的正常生存和发展。第二，税收筹划符合房地产开发企业的运行需求。房地产开发企业进行的税收筹划，是为了在应交所得税产生之前根据税法要求、新会计准则要求、行业和自身发展需求进行合理调整，对不必要的涉税行为进行规避，节约纳税金额，合理规避一部分不必要的税款，最大程度上提高企业生产经营行为的合法、科学水平，控制成本支出，提高经济效益。第三，税收筹划具有准确性。房地产开发企业所进行的税收筹划涉及企业的每一个部门，影响到各个部门的传统资金运转方式、货物采购方式、人员调动方式，牵一发而动全身。房地产开发企业进行税收筹划时，必须要提高筹划的准确性，提高每一笔资金的利用率，将每一笔利润的分配合理化，保证财务报告中数据的准确性，保证税收筹划方案准确落实于企业部门中，得到顺利地开展。

(二)房地产开发企业财务管理中进行税收筹划的必要性

1．税收筹划能够提升企业的财务管理效率

在房地产开发企业的日常运行中，投融资、项目推进、应付款项支出、应收账款回收、员工福利待遇支出都属于财务管理问题，也都牵涉纳税问题，即使不牵涉企业纳税问题也会涉及员工个人所得税缴纳问题，可以说，几乎所有的财务管理都与税收筹划有关联。因此，房地产开发企业财务管理中加入税收筹划十分有必要，能够有效提升财务管理的效率，使每一笔资金都以正确的方式、在正确的时间、用在正确的地方，切实提高企业资金利用率。

2．税收筹划有助于企业实现战略性发展目标

房地产开发企业的战略性发展目标归结到底就是追逐最大的利润，在此过程中，企业必须从控制成本、提高经济效益两方面入手。税收筹划是关系到企业税务成本支出的重要管理活动，企业税务管理人员进行税收筹划的最终目标是合理的节税、避税，最大程度上利用纳税优惠政策，在法律允许的范围内减少纳税总额，降低企业在纳税上的成本支出。税收筹划还关系到企业的税务风险问题，若税收筹划工作不到位，企业没有合法纳税或避税方式不合法，都会给企业带来更大的税务风险，影响企业的正常运行，影响企业经济效益的创造。从这两方面来看，税收筹划是企业实现战略性发展目标的必要工作，税收筹划做得好能够推动企业尽快实现发展目标。

四、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的具体应用措施

(一)提高税收筹划方案的可行性

房地产开发项目的开发过程中始终存在许多的不确定因素，项目的变更、国家某一方面政策的变化、市场价格的变动都会影响项目的推进和最终经济效益。因此，房地产开发企业必须在投资项目前进行合理的评估，从土地成本、建设成本、项目收益等方面评估企业能够从中获取的利润空间，提高项目的可行性。对于房地产开发企业来讲，房地产开发项目是他们涉税的大头，项目的投资、负债、收益都会牵扯到企业的纳税金额变化，这也是房地产开发企业税务管理人员必须联合财务管理人员进行可行性评估的主要原因。在完成项目的评估后，税务管理人员还要进行税收筹划方案的可行性评估，根据项目的融资模式、投资方式来筹划合理的投融资时间点、方式、结算渠道，合理降低企业在此过程中的税负。除此外，房地产开发项目中涉及的资金额度通常比较大，大笔资金收入需要集中纳税，而国家在此方面往往有一定的优惠政策，税务管理人员要根据国家优惠政策调整投融资方式，尽可能多的享受优惠，尽可能在合法合理范围内降低企业的纳税金额。

(二)强化对税金风险的管控力度

税金是指房地产开发企业财务账户中专门用于纳税的资金，这部分资金要进行专项管理，专款专用，不可随意调用。房地产开发企业的税务管理人员的税务筹划工作，包括事前风险评估、事中管理、事后监督等工作都会在税金的应用上得到一定的体现。因此，企业财务人员要做好对税金的监控工作，全面开展预算、核算管理工作，并每月、每季度、每年进行税金使用情况的分析和报告，为接下来的税务筹划工作提供基础数据支持，最大程度上避免税金风险。

(三)加强增值税发票管理

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BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式，是Build（建设）和Transfer（转让）两个英文单词的缩写，直译为建设―转让，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，其含义是：政府通过合同约定，将拟建设某个基础设施项目的投融资权授予某个建筑商，在一定时间内，由建筑商负责该项目的投融资和建设，合同期满，建筑商考虑一定利润后将该项目有偿转让给政府。

一般来说，确定BT模式需通过如下特征：1.它是一种投资方式；2.只有政府的基础设施项目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府资金，即不由政府直接投入而由建筑商自己筹集资金（包括自有资金和出面借取的资金等）；4.项目的投融资和建设者是建筑商（施工单位）；5.项目在规定的时间建成后（是指按法定建设程序竣工验收备案后）立即有偿转让给政府，收回投资并赚取一定的利润。

二、会计处理

BT融资的存在三大模式：

1.完全BT：即通过招标确定项目建设方.然后建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。（即实务中先由地产集团与地方政府签定BT合同，然后由项目公司进行全程运做）

2.工程总承包方式：简单如下流程即招标==确定建设方==建设方==对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，==由业主委托指派工程监理，==项目建成后==业主回购。

3.施工承包方式：即招标==确定建设方，建设方==对工程项目的工程施工及投资负责==验收合格==业主回购。

下面以我公司承建延津玉湖（引黄渠改造工程）为例，对其进行会计核算：

河南地产集团地产集团2013年8月与延津县政府达成引黄渠改造工程改造协议，由名门地产集团成立项目公司（名门地产延津有限公司，注册资本3000万）承担引黄渠改造工程的改造工作.工期10个月，合同转让总价3000万，毛利率10%，管理费10%，根据实质大于形式原则，应采用模式一方式进行核算。

地产集团：

借：长期股权投资――投资成本――名门地产延津有限公司 3000

贷：银行存款3000

名门地产延津： 8-12月根据实际发生的合同成本

借：工程施工――合同成本 1120

贷：银行存款等1120

根据已结算的合同价款：

借：应收账款――延津县政府 1200

贷：工程结算1200

2013年末，按照完工进度40%，确认当年的合同收入和合同费用时

借：工程施工――合同毛利 80

主营业务成本 1120

贷：主营业务收入1200

完工时，将“工程施工”科目的余额与“工程结算”科目的余额对冲

借：工程结算 3000

贷： 工程施工――合同成本 2800

工程施工――合同毛利 200

三、税务处理

对BT的税务处理规定，各地有不同的规定：：下面分别介绍一下重庆和河北及河南的规定

1.重庆市规定。《重庆市地方税务局关于建筑业营业税有关政策问题的通知》（渝地税发[2008]195号）规定：BT是通过融资进行项目建设的一种融投资方式。对BT模式的营业税征收管理，明确为：

（1）无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2.河北省规定。《河北省地方税务局关于“建设-移交”模式有关营业税问题的公告》（河北省地方税务局公告2011年第2号）“建设―移交”模式有关营业税问题公告如下：

纳税人采用“建设―移交”模式从事基础设施建设项目取得的全部收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。若该纳税人将建筑工程承包（分包）给其他施工企业的，则以取得的全部收入扣除支付给其他施工企业的承包（分包）款后的余额为营业额缴纳营业税。

3.河南省规定。《河南省地方税务局关于的公告》第八条规定：建设项目实行BT模式的，纳税人为：

（1）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，以项目的建设方（投资方）为纳税人。

（2）项目的建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，分别以建设方（或投资方）和施工企业为纳税人

《河南省地方税务局关于的公告》第十九条 纳税人实行BT模式的，营业额按以下方式处理：

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营改增作为我国一项重要的税制改革，对房地产行业产生了非常具体的影响，房地产企业要想在营改增政策下有效降低税务负担，实现经营业绩和利润的持续提升，就必须加强对营改增政策的了解，在财务管理中采取具体的应对策略，有效化解营改增给房地产企业带来的不利影响，使房地产企业能够做到有效应对营改增，并充分发挥自身结构优势，积极拓展现有业务范围，在营改增的框架下做好转型升级，为房地产企业提供新的增长点，提高房地产企业的经营管理效益。

一、营改增下房地产企业在财务管理中，应加强对财务人员的培训

由于营改增政策与原有的税务政策有着较大的区别，特别是对房地产企业的纳税工作产生了较大的影响，房地产企业要想在营改增政策下做好纳税工作，就需要加强对财务人员的培训。

（一）组织财务人员学习营改增政策

营改增政策推出之后，房地产企业应认识到营改增的重要性，并通过专业培训和业务培训等多种方式，组织财务人员了解和学习营改增政策，确保房地产企业纳税工作合规。

（二）强化财务人员专业技能，改变纳税方式

在组织财务人员相关培训之后，应对财务人员的专业技能进行强化，使财务人员能够了解营改增与原有纳税工作的区别，做到在纳税工作中，改变纳税方式，及时申报纳税。

（三）让财务人员掌握营改增的纳税特点

考虑到营改增的特点以及对房地产企业的特殊影响，房地产企业的财务人员只有掌握营改增的纳税特点，并在实际纳税工作中实践，才能提高房地产企业的纳税管理工作质量。

二、营改增下房地产企业在财务管理中，应提前做好税务筹划工作

对于房地产企业而言，要想有效应对营改增，就要在财务管理过程中明确营改增的影响，并通过积极做好税务筹划工作，来降低营改增产生的不利影响。具体应从以下几个方面入手：

（一）制定具体的税务筹划方案

在房地产企业发展中，税务筹划是降低企业税负的重要手段。基于这一目的，房地产企业应在财务管理中，对税务筹划引起足够的重视，制定具体的税务筹划方案以满足实际要求。

（二）在营改增框架下对税务筹划方案进行调整

根据税务筹划的实际需要，以及营改增政策的现实调整，房地产企业应在营改增框架下对税务筹划方案进行必要的调整，以此适应营改增的需要，达到降低企业税务负担的目的。

（三）提高税务筹划的针对性和有效性

在税务筹划过程中，应与房地产企业的实际情况相符，提高税务筹划的针对性和有效性，使房地产企业的税务筹划能够在科学性、合理性和实效性上满足实际需要。

三、营改增下房地产企业在财务管理中，应有效拓展业务范围做好转型升级

根据营改增的规定，如果房地产企业依然采取单一的房地产开发模式，所缴纳的税额比营改增之前会有所上升。这一现状要求房地产企业应通过必要的财务测算，有效拓展业务范围，通过企业的转型升级达到降低税务负担的目的。

（一）房地产企业应有效拓展业务范围，正确利用营改增的进项抵扣政策

在营改增政策下，房地产企业只有有效拓展业务范围，在原有业务基础上增加服务业项目，并正确利用营改增的进项抵扣政策，才能实现整体税负的下降。

（二）房地产企业应加强财务核算，提高纳税额计算的准确性

此外，房地产企业还应在财务核算中，加强财务核算工作的力度，使财务核算能够根据企业的利润水平和营业收入准确核算应缴税额，提高纳税的准确性。

（三）房地产企业应努力转型升级，合理利用营改增政策

除了要拓展企业服务范围之外，房地产企业还要在周边产业上发力，通过努力转型升级，增加纳税低或者享受税收减免政策的业务，抵消营改增带来的纳税额升高的影响。

四、结论

通过本文的分析可知，在营改增政策下，房地产企业要想有效化解营改增带来的不利影响，就要在财务管理中采取具体的应对策略，具体应从加强财务人员的培训、提前做好税务筹划工作以及有效拓展业务范围做好转型升级等方面入手，保证房地产企业能够及时化解营改增危机，抓住有利契机，将营改增作为主要的改革和发展契机，为房地产企业提供有利的支持。所以，做好财务管理应对，是房地产企业在营改增政策下所采取的必要措施，对房地产企业而言具有重要意义。

参考文献：

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[2]黄忠意.浅析营改增对企业财务管理的影响[J].中国乡镇企业会计，2013（07）.

[3]刘华.营改增对企业经营的影响及企业的应对策略[J].中国集体经济，2013（30）.

[4]管永昊，李睿.营业税改征增值税试点：目标、问题与建议[J].安徽行政学院学报，2012（03）.

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一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义

长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。

二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响

（一）税负影响

在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。

（二）土地增值税影响

在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。

（三）所得税影响

鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。

三、房地产企业增值税税收筹划对策

（一）加强企业税收筹划

随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。

（二）及时和税务部门交流

针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。

（三）改变传统营销策略

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房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。

一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响

（一）对财务管理对象的影响

财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。

（二）对财务管理目标的影响

财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。

（三）对财务管理内容的影响

财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。

二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法

（一）延迟纳税

房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。

（二）利用优惠政策

我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。

（三）利用税率临界点

现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。

（四）分解销售价格

土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。

三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题

我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。

（一）企业承包项目性质并未明确

不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。

（二）安置房项目增值税缴纳存在问题

深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。

（三）纳税筹划发票管理存在问题

目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。

（四）企业税务风险意识有待加强

就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。

四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究

（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额

首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。

（二）安置房项目采用政府回购模式

为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。

（三）加强对纳税筹划发票的管理

发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。

（四）提高企业税务风险意识

增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。

五、结语

总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。

参考文献：

[1]幸晓辉.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].财讯,2021,(12)

[2]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税,2021,15(19)

篇12

一、房地产企业完善税务内控体系的必要性

房地产企业是国民经济的重要产业，其税收占整个国家税收总额的比重较大，为此国家也加大了对房地产企业宏观调控的力度。同时房地产企业又是高风险行业，这就有必要在房地产企业建立和完善适合本行业特点的税务内控体系，一方面有利于国民经济的发展，另一方面对房地产企业起到约束的作用，促使其健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的不足

（一）税务内控环境的问题

1.没有专门的涉税管理部门。我国大多数房地产企业，涉税业务均由财务部门负责管理，分工不明确，职责不清晰，不能对涉税业务进行有效的管理和控制。企业由财务部门来完成税务方面的工作，由于税务工作专业性很强，而财务人员又缺乏税务方面的专业知识和技能，实际工作中只对纳税申报工作进行处理，税务风险控制与管理工作被忽视，没有发挥应有的作用。

2.税务风险控制意识淡薄。房地产企业由财务人员负责涉税事项，造成员工把税务风险控制工作单纯地认为是财务部门的职责范畴，与自己的本职工作没有关系，而且缺少事前控制的意识，被动地完成涉税工作。对企业税务风险的控制，一方面需要管理层的正确决策，另一方面还需要全体员工的紧密配合。

（二）税务风险评估体系不健全

1.在对税务风险的识别方面，有些房地产企业只注重企业的发展机会，对潜在的税务风险因素认识不足，忽视了在企业运营过程中可能出现的风险问题。

2.在对税务风险的分析方面，有些房地产企业在进行各项业务开展的过程中，不能很好地依据企业先期制定的税务内控的指标来收集，整理及分析税务风险方面的相关资料，不利于企业日后的工作安排。

3.在对税务风险的应对方面，一些房地产企业由于对税务风险的严重程度考虑不周，导致企业在制定税务风险应对的措施上没有针对性，没能及时地消除风险因素，影响企业的发展。

（三）税务内控活动中的问题

1.税务工作流程方面

企业发生了涉税业务，首先由财务部门进行会计核算、进而填制会计报表，没有对这些业务进行提前控制。在纳税环节，也是由财务部门负责申报纳税，缺少企业涉税管理部门对其工作的复核，导致差错不能及时被发现纠正。这样的税务工作流程，影响了企业税务工作的及时性和准确性，加重了企业的税务风险。

2.税务资料管理方面

房地产企业税种多，涉税业务复杂，涉及很多的税务资料，企业在完成涉税业务时，只关注业务是否完成了，忽视了对相关税务资料的整理与保管，各部门在就一税务问题进行沟通时由于缺少相关资料作为依据，导致不能协调好各部门之间的工作。

3.税务风险自查方面

一些房地产企业不重视税务风险的自查工作，当涉税业务出现差错，被税务机关处理、处罚时，才会意识到问题的严重程度，由此给企业造成不良的影响。

（四）税务信息沟通方面

房地产企业财务部门和涉税管理部门各自有其工作范畴，但税务信息应该是所有部门共享的，由于不能很好地共享税务信息，企业各部门对其理解掌握的程度有很大的差别，导致各部门在工作中出现纠纷，对企业的正常运营产生影响。

三、完善房地产企业税务内控体系的建议

（一）改善房地产企业税务内控的环境

1.设立专门的涉税管理部门

房地产企业应该设立与财务部门同级别的专门的涉税管理部门，将企业税务方面的工作从财务部门的管控中分离出来，根据企业的实际情况及涉税业务，明确其具体的工作内容、工作权限及岗位职责，包括对涉税业务的会计核算及定期申报的审查核对；对发票的领购、使用及保管的严格管理；对企业税务风险事项的权衡、评估及监督；对国家最新的税收政策的收集、整理及分析，通过一系列的涉税管理活动，规避企业在运营中隐藏的风险因素，完善税务管理。

2.提高全员税务风险控制意识

作为企业发展的前提条件，房地产企业管理层要重税务内部控制，并通过培训等形式，加强对员工的税法宣传工作，提高全体员工税务风险的控制意识，让全体员工充分认识到，税务内部控制的好坏不仅关系到企业目前的经营情况，更关系到企业未来的发展。

（二）加强房地产企业税务风险评估机制

1.完善税务风险识别机制

房地产企业发展越快，潜在的风险越大。对风险的有效识别可以在一定范围内帮助企业完成对税务风险的把控。在这一过程中，企业应该建立相关的数据档案库，将识别的风险整理归纳，为企业今后的风险识别提供保障。与此同时，更应该对已经识别的风险进行剖析、落实，从而更好的解决这个问题。

2.加强对税务风险的分析

企业还应对已识别的税务风险进行定量和定性分析，并根据其可能会造成的影响大小对其进行排列。在税务风险的处理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有优势，最好的处理方法是依照实际情况将它们结合起来，而后对税务风险进行分析，从而使我们能够更加容易的掌控风险。

3.强化税务风险应对机制

企业在对已识别风险进行归纳分析后，管理层就要迅速制定出应对风险的策略。在实际工作中，管理层应该根据企业被风险可能影响的强度制定出多套应急方案，在合理合法的前提下，以企业的效益为出发点对风险进行处理。

（三）加强对税务风险控制活动的管理

1.捋顺税务工作流程

房地产企业在日常账务处理上，如果涉及到税务方面的事项，应该提前向涉税管理部门备案，做到涉税工作事前控制。在业务处理完成后，财务部门要及时上报税务资料，由涉税管理部门审核监督财务部门涉税工作的效果。通过这样的工作流程，一方面大大提高了涉税工作的效率，另一方面也能避免各部门之间责任不清的现象。

2.妥善保管税务资料

房地产企业如果设立了专门的涉税管理部门，那么，财务部门处理完的税务资料，涉税管理部门要及时对这些资料进行分类、归档并按档案管理的要求妥善保管，防止出现财务资料、税务资料堆积混淆在一起的现象，需要用时很容易根据档案目录查找到，提高企业的工作效率。

3.及时进行税务风险自查

房地产企业要定期地对税务风险点进行自查工作。比如：涉税业务的处理是否真实可靠；工作流程是否符合要求；是否是按时限要求完成等等。企业应当将这些风险点的自查结果整理，汇集成报表形式，统一上报，一方面可以督促可能引起风险点的员工通过改变工作方式来化解这一问题，另一方面有利于企业在安排以后的工作时有针对性地避免风险的出现。

（四）加强税务信息的沟通

1.企业内部信息的沟通

房地产企业应该建立财税部门的信息共享平台，财务人员和企业内部税务人员通过在信息平台上的交流，及时掌握企业税务方面的相关信息资料，便于相关人员能够从中学到更好的处理业务的方式，同时与企业有关的信息政策要及时在平台上，便于员工了解最新的政策法规，为更好的完成税务工作提供良好的基础。

2.加强与税务机关的沟通

房地产企业的运营离不开税务机关的监督、检查，特别是房地产企业规模较大，税种较多，涉税业务比较复杂，因此，企业更要加强同所属税务机关之间的联系，多沟通多交流，这样，企业不但可以顺利地解决工作中的难题，还可以掌握最新的税收政策，认真学习及领会，避免因企业自身方面理解政策偏差导致税务风险的出现。

（五）完善房地产企业内部监督与考评机制

1.完善税务内部监督机制

企业的税务内控机制是一个动态的、不断发展变化的过程。在这一过程中，涉税工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改进的，要有相应的管理制度来约束，为了保证企业税务内控得到有效的实施，最大限度的发挥其应有的作用，企业要完善税务内部监督机制，监督考核税务内控体系的执行情况。

2.强化税务内部绩效考评机制

房地产企业要强化税务内部绩效考评机制，将涉税工作的目标与企业对税务绩效的考评机制结合起来，依据考核目标的实际完成情况进行奖罚，要让涉税工作人员对自己负责的工作引起足够的重视。同时企业要对涉工作人员设立激励机制，对于在涉税工作中表现突出的员工进行奖励，对于在工作中出现纰漏，给企业带来损失或影响企业信誉的涉税工作人员，给予相应的处罚，只有激励与惩罚相结合，才有利于涉税工作人员提高工作的积极性，更有利于涉税工作的顺利完成。

现阶段，我国房地产企业税务内控机制不健全，不仅影响本行业的发展，同时也不利于国民经济的发展。因此，有必要完善房地产企业税务内控机制，通过改善税务内控环境、加强税务风险评估及完善内部监督与考评机制等一系列措施，从而促进房地产企业健康、持续发展。

参考文献：

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关键词 ：房地产 财务管理 关键环节 有效控制

一、房地产企业财务管理概述

（一）房地产企业经营的特殊性

1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。

2.投入大、不确定性高。单个项目少则几百万、几千万，多则几个亿甚至几十亿的投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。

3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。

（二）房地产企业财务管理的内容

房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的流动分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，控制好财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。

基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。

第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。

第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实践中，前者是后者的基础，只有做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。

二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制

1.强化资金管理力度。资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。

其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。

2.优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都不能摒弃税务遵从这一基本原则，即不能压缩税赋成本。以此为前提，税务筹划工作应从两个方面来开展。第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，因此，房地产企业可根据实际财务状况，将毛坯房出售改为精装出售，将装修工程委托于与企业下属单位，如此，则可以将一部分收入转嫁到装修单位，从而实现节税的目的。

三、结束语

随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。

参考文献：