简述房地产投资的特点范文

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一、引言

房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。

二、对我国房地产融资现状的分析

（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差

我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。

（二）我国房地产业发展时间较短

我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。

（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持

我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。

三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议

（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规

实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。

（二）大力发展房地产行业的投资基金

金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。

（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充

房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。

四、结语

我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。

参考文献

[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.

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一、房地产项目经济评价

（一）概念

房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。

（二）特征

客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。

高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。

全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。

责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。

（三）影响因素

首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。

其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。

此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。

二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题

（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性

在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。

（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员

一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。

可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。

（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实

房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。

（四）忽视项目不确定因素分析

许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。

（五）经费不足

我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。

三、对策建议

（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度

经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。

（二）完善科学的指标评价体系

完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。

（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展

国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。

（四）提高从业人员素质

在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。

（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用

房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。

（六）加大对经济评价方案的再评估力度

学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。

四、小结

房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）

参考文献：

[1]李竹成. 房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001

[2]中国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社，2000

[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[M].北京：清华大学出版社，2009

[4]洪 红.杜昌盛. 房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）

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一、引言

2008年,受全球性金融风暴影响,长沙房地产业出现下滑。面对严峻形势,长沙市出台了一系列稳定房地产市场的措施,将住房保障与扩大需求并举,通过强化政府对市场的引导与监管,相比前三个季度,长沙市城区商品住宅价格在第四季度开始上升。全年全市(含郊县)完成房地产开发投资约469.5亿元,与2007年同期相比增长约13.7%,比上年回落17.4个百分点。商品房销售面积822.6万平方米,比上年下降16.5%;住宅销售额245.5亿元,下降17.7%。全年商品房施工面积约4447万平方米,其中新开工面积约1631万平方米,竣工面积约687平方米,与2007年同期比分别增长约34%、48%、30%,全年全市(含郊县)累计批准预售1829万平方米,比2007年同期增长29%。

二、1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征

(一)1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化

通过收集1998年以来长沙市城区商品住宅价格的资料,绘制1998年以来长沙市城区商品住宅价格及其变化图(见图1),对长沙市商品住宅价格进行分析。

1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势,由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的涨幅为75.1%,年均涨幅为6.43%,其中,2007年涨幅最大,为25.31%。2002年,长沙市城区住宅价格相比2001年下降了10.16%。

影响商品住宅价格变化的因素众多,主要包括国民经济发展水平、社会经济环境和政策因素等。商品住宅价格的变化与同期国民经济变化方向大致一致。近年来,长沙市经济快速发展,城市化进程推进,住房需求随之加大,因此房价逐步攀升。另外,1978年以来,我国实行的改革开放、土地使用制度和住房制度的改革。土地从无偿使用变为有偿使用,住房从福利分配变为货币分配,推进了住房的商品化,土地的市场化。这些改革使土地资源的紧缺状况在商品住宅价格上迅速得到体现,促使住房价格日益上涨。此外,由于外资近年来进驻我国的脚步加快,许多热钱流入国内,我国人多地少,众多外资看好我国房地产市场,导致大量外资进军房地产市场,在一定程度上助推了房价的进一步攀升。

总之,长沙市国民经济的增长加上稳定的社会经济环境,长沙商品住宅价格基本呈稳步上升的态势。

(二)1998年以来长沙市房地产商品住宅价格变化分析

根据长沙市近十年商品住宅价格变化情况,选取价格变化较显著的年份作为分界点,可以把长沙市近十年商品住宅价格变化分为以下阶段:

1、稳步上升期:1998-2001年。在这个时期,长沙市房价呈现出稳步上涨的特征,这主要是由于我国住房制度的全面改革。1998年4月7日,中国人民银行全面实行购房按揭政策,鼓励住房消费。另外1998年7月国务院了《关于进一步深化城镇住宅制度改革,加快住宅建设的通知》,通知要求1998年下半年停止住房的实物分配,逐步实现住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。经过政策影响,无论是政府监控,还是市场开发与市场竞争,都较以前更加规范。这些政策很快带动了房地产的投资开发,大大推动了房地产市场化进程,长沙市商品住宅价格稳步上升。

2、短期下降期:2002年。2002年是近十年来长沙市城区商品住宅价格唯一的一次下跌的年份,下跌幅度达10.16%,主要原因有:首先,市场供应大,需求不旺盛。因五城会的召开,长沙着力改造提升老区,拓展新区,2002年安排重点建设项目25个,总投资84.13亿元,房地产开发量240多万平方米,完成经济适用房建设120万平方米。供给大于需求,必然导致商品住宅价格的下降。其次,单位经济适用房交房量大。2002年长沙市经济适用房建设约70万平方米。比2001年的50万平方米增加了约20万平方米。以每户70平方米来计算,2002年有1万户长沙市民买到经济适用房。这使得一部分商品住宅消费者的住房消费转移。另外,当年的拆迁补偿方式为住房面积补偿而不是现金补偿。因五城会的召开,长沙着力改造提升老区,拓展新区,政府广泛开展房屋拆迁改造工作。但是当时的拆迁补偿方式主要是住房补偿方式,而不是现在普遍存在的、能刺激房地产消费的现金补偿方式,这样就对房地产开发量的增加有延缓作用。

3、新一轮稳步上升期:2003-2006年。2003-2006年,长沙市城区商品住宅价格实现了新一轮平稳增长。这4年来长沙市商品住宅价格上升平稳,主要是依靠国家政策的宏观调控。如2003年6月5日,中国人民银行了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文),从开发资金和个人住房贷款两方面出手,从供给到需求整个流程卡住房地产商的资金链。2003年9月1日,国务院了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,从完善供应政策,调整供应结构;改革住房制度,健全市场体系;发展住房信贷,强化管理服务;改进规划管理,调控土地供应;加强市场监管,整顿市场秩序等六个方面进行了调控。2005年5月12日,国务院转发了建设部、发改委、财政部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,意见要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。而长沙已被列为国家对房地产市场进行重点调控的35个大中城市之一。

4、强势膨胀期:2007年。2007年,长沙市商品住宅价格首次突破3000元大关,而且比上一年上涨了681元,增幅达到了的25.31%,相当于1999-2006年平均上涨幅度的10倍以上,这也属于近十年来商品住宅价格变化的反常现象。这种现象的产生也是有一定的特殊原因的。首要原因是宏观投资热潮。2007年全年完成固定资产投资1445.18亿元,比上年增长32.6%。其中全年房地产开发投资412.99亿元,比上年增长35.9%。商品房销售面积985.09万平方米,比上年增长32.8%,住宅销售额298.30亿元,增长76.9%。其次是民间资本,即炒房团的进入。长沙作为国内的二线城市和一线城市(如深圳)的产品和消费水平差距逐渐缩小,但在房产价格的差距上却很大,但从当时的数据来看,甚至达到了上万的差价,更何况长沙房地产市场相对其他的二线城市而言,房价是比较低的。再加上毕业后又留在长沙的人比例增大,购买房子的人群正在扩大,因此,对于一线城市(如深圳)来说,长沙房产升值的空间也相当大。因此,炒房团大量游资落户长沙房地产市场,长沙市城区商品住宅价格被抬高。再次是消费者价格预期。2006年商品住宅价格的稳中有升,2007年季度均价呈现逐季上涨的趋势,特别是第三季度环比涨幅较大,第四季度住宅价格约上涨了908元/平方米。因此,消费者大都认为商品住宅价格上涨是必然趋势,购买商品住宅是稳定的投资行为。另外,房贷缺陷也是导致2007年商品住宅价格强势膨胀的又一原因。首付两成、一成,甚至零首付的情况屡屡出现。这促进了买房者的房地产消费。商业银行不良资产有增无减,房贷评估有缺陷。房贷首付低使得2007年商品住宅累计销售达722.67万平方米,与2006年相比增长35.87%,住宅销售占商品房销售总量的89.17%。

5、理性调整期:2008年。2008年长沙市商品住宅价格增幅减缓,市场逐步回归理性。原因主要体现在:首先,2004-2007年,全国主要城市楼市迅猛发展、房价一路飙升、房地产投机盛行、热钱涌入资本市场,诸多迹象显示楼市已偏离正常轨道。政府出台一系列调控政策,从土地供应、资金筹集、税率等渠道遏制失控的楼市,在媒体的渲染下,市场观望气氛愈集愈浓,市场成交量持续走低。其次,市场供大于求,市场有效需求不足。尽管近半年内市场销售量稳定上涨,但幅度很小,并且与2007年相比减少接近30%,整体市场观望氛围依旧,投机型消费基本匿迹,刚性需求受到抑制,短期内难以看到全面复苏的景象。然而存量房地产数量却很大,造成市场供大于求,供求比接近2∶1。

三、长沙市商品住宅价格变化趋势预测

(一)灰色关联模型

灰色系统理论,亦称灰色理论。灰色理论具有只需少量数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点。灰色预测法的基本思想是通过鉴别系统因素之间发展趋势的相异程度,既进行关联分析,并对原始数据进行生成处理来寻找系统变动的规律,生成有较强规律性的数据系列,然后建立相应的灰色预测模型,对具有灰色系统特征的社会、经济等现象进行预测。

由于影响商品住宅价格的因素很多,它们之间的作用关系错综复杂,难以阐述清楚,但我们可以得到商品住宅平均销售价格的历史数据,这些历史数据实际上是过去各种确知的和不确知的信息的综合反映,因此商品房住宅价格完全可以用历史数据作为灰色信息的反映来进行分析、研究确定其变动规律,从而确定出其未来的走势。下面简述借助GM(1,1)灰色预测模型建立商品住宅价格预测模型过程的主要步骤:

第一步,数据生成处理。将原始数据,即历年的商品住宅平均销售价格作某种数学处理。在灰色系统建模理论中,用得较多的主要是累加生成,即按时间序列依次累加。设原始观测数据列为{x(0)(k)}k=1,2,3……n,令x(1)(k)=x(0)(i)(i=1,2,3……n),则{x(1)(k)},即为{x(0)(k)}的一次累加序列。累加生成的主要作用是使原来杂乱无章的原始数列变为较有规律的数列。

第二步,构造数据矩阵B和数据向量Yn。GM(1,1)的数据矩阵为:

(二)其他影响因素分析

商品住宅价格的变化受到人口因素、收入因素、经济发展水平、物价水平、信贷政策、土地政策等因素共同影响。我国政府将采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。

四、结论

1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势。根据灰色关联模型预测结果,2009年以后,长沙市商品住宅价格超过4000元。但是商品住宅价格的变化受到诸多因素的影响,所以任何对商品住宅价格的预测都是不完全准确的。因此,预测结果仅仅只能反映商品住宅价格的大致走向,不能作为数值参考。

参考文献:

1、长沙市2008年国民经济和社会发展统计公报[DB/OL].长沙统计信息网.

2、2007年长沙市房产市场年报[Z].长沙市房产研究中心.

3、邓华.长沙市房地产业可持续发展研究[J].湖南农业大学,2006(12).

4、曹英.长沙市房地产的价格波动与预测研究[J].湖南大学,2007(4).

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Abstract: with the development of our national economy, construction industry also in forging ahead, the real estate industry as a branch of the construction industry, but also to the trend of development by leaps and bounds, as a real estate enterprise, how to better develop the short time, investment benefit good real estate project is the first task, and at the same time, improve the real estate project examining quality also is most important, it can bring higher real estate enterprise investment benefits and economic benefits. In this paper the author will improve the quality of real estate project examining a discussion.

Keywords: real estate projects; The settlement; Audit; quality

中图分类号：TU201.7 文献标识码：A 文章编号：

在21世纪的今天，人们做事情更加具有条理性了，任何事情都会做好规划和布置，房地产工程也不例外，它的特点更加要求在规划和布置上的工作做得事无巨细，有条不紊，进而更好地为房地产企业创造经济效益和社会效益，房地产工程预结算审核就是房地产企业未雨绸缪的一个表现，它减少了房地产工程一些不必要的经济损失，为房地产工程更好地投资使用做好了铺垫工作。但在房地产工程预结算审核工作中难免存在一些问题，导致工程预结算审核在质量上得不到保障，如何提高房地产工程预结算审核的质量是当前房地产企业亟待解决的一个问题。

一、工程预结算的概念

工程预结算也可叫做工程造价，是对建筑工程项目所需的各种材料、机械消耗量、人工及耗用资金的核算，是国家基本建设投资及建设项目施工过程中的一项基本的要求工作。在建筑行业有一句流行语叫：“是赔是赚，全在预算。”

二、房地产工程预结算审核存在的问题

建筑工程预结算是由基本的建设投资估算和建设项目施工组成的一项工作。它反映了建筑工程项目对施工人员、建筑材料、机械设备以及安全卫生等耗用指标，在一定程度上也体现了工程预结算审核的重要性。作为房地产工程，其预结算审核工作是有效控制投资和合理确定工程造价的重要环节和手段，对工程预结算进行全面、合理、系统的审核，能够及时发现和纠正施工方编制预结算过程中的疏漏。房地产工程预结算质量的高与低，直接关系到工程承包双方的利益，也关系到工程造价的有效控制，因此必须做到高效率、高质量的工程预结算审核工作，从而达到有效控制和合理确定工程造价的目的，在当前的房顶产工程预结算审核工作中还存在着一些问题，以致不能很好地保证房地产工程预结算审核的质量。这些问题主要表现在：

（一）预算中出现高估冒算的情况。

由于房地产工程预结算书是由施工方编制好后交给建设单位进行审核，施工方为了拿到更多的工程款，往往多算工程款，高估冒算工程造价，其主要的表现形式是多计工作量、从高套取建设项目费用、高估建设材料价格等。在实际的操作中，施工方往往以他的专业优势为借口，从而采购一些不通用、品牌新的施工材料或购买材料时以种种理由来编造，来达到虚报价格的目的。

（二）预算中有意遗漏工程项目。

房地产工程在招标和投标过程中，施工企业或单位为了接近标底，在预算中有意遗漏相关的工程项目，等到进行结算的时候再来补上。具体的表现形式是在招标和投标的过程中，低报价，结算时高要价。

（三）抬高价格，巧立名目。

这点首先表现为赶工费。施工企业或单位会为了工程造价费用而有意抬高价格，对于所面临的要变化的项目，以要赶工程建设，工期有限这一情况为契机，以此为借口来增加赶工费，从而达到索要高价的目的；其次表现为变更施工方案设计,这种变更施工方案设计有的是因为设计本身的问题，有的可能是建设单位考虑不周需要变更施工方案的设计，但也有一些无厘头的情况，这是施工方和设计方联手故意造成的，当出现设计变更的情况时，施工企业或单位对该加的工程款积极性很高，不仅加上，还要多加，对该减的却少减，甚至不减。

（四）减少工程项目却不减价格，偷工减料严重。

在房地产工程施工时，施工材料的价格虽然是根据定额来规定，但有些主要材料的价格需要按照实际的价格进行调整，材料调差也是工程造价的组成部分，施工单位为了获得这一点差价，在材料的使用上以次充好，而材料调差仍然按照质量好的材料价格进行调整，赚取一点利益；其次是对变更取消或者是减少的项目隐瞒不报，在减了项目的情况下不减价格，谋取利润，还有就是偷工减料。这些方面都不能给房地产工程预结算审核工作带来质量上的保障。

（五）工程讨价还价，有定额不套。

施工单位往往会对某些零星的工程或者某些土石方工程有定额标准的而不套用定额，却采取议价的形式来讨价还价，以此在从中获得一些利润。

（六）房地产工程预结算审核的送审资料不完整，真实性也不高，签证过于频繁，而且签证的随意性大。

（七）工程量虚增，在某项工程项目中，多计算工程量，或者是重复计算工程量，也就是干了某一项工程，却重复要了两次钱。

针对以上房地产工程预结算审核工作中存在的问题，笔者提出了一些切实可行的措施来提高房地产工程预结算审核质量，具体如下：

（一）加大预结算审核材料的审计力度。

审计人员要根据工程的特点，重点对一些价值大、价格不透明、数量多的材料进行预结算的审核，尽可能地多了解各项材料价格的信息以及变动情况，从而做到预结算的审核有理有据；审计人员要认真审核各项材料的定额价、市场价、调整的数量以及差价等，杜绝材料价格水分；要进行市场调查和现场核实，对于一些价格不明确的工程材料要进行市场调查，以了解价格的真实情况。

（二）提高审核人员的综合素质。

房地产工程预结算的审核是否公正、公平、准确、合理，与审核人员的职业道德和业务水平息息相关，因此要不断提高审核人员工作责任心和社会责任感，提高他们的综合素质，从而保证审核人员能够以严谨的工作态度来进行审核工作， 这在一定程度上可以预防在审核工作中出现的问题和纰漏，对于提高房地产工程预结算的质量来说也有促进作用。

（三）加强工程预结算在不同阶段的控制和管理。

房地产工程预结算要想提高审核质量，就必须对工程预结算在不同阶段的特点和性质进行全过程、全方位的控制和管理，以保证预结算的准确性和科学性。

结束语

综上所述，做好房地产工程预结算审核工作是提高房地产投资效益和经济效益的重要途径，但在预结算审核工作中存在着诸多问题，这就需要不断提高审核人员的职业道德素质和工作责任心，从而达到提高房地产工程预结算审核质量的目的。

参考文献：

[1]汤古兰.工程造价预结算的审核及其质量控制[J].企业科技与发展，2010,(16)

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成立于1985年的美国“全国欺骗性财务报告委员会”（即Tread-way委员会）所属的内部控制专门研究委员会――发起机构委员会，简称COSO委员会，于1992年9月提出了《内部控制――整合框架》，1994年、2003年和2013年又进行了增补和修订，简称《内部控制框架》，框架中对内部控制的定义：“内部控制是受企业董事会、管理层和其他人员影响，为经营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法规的遵循性等目标的实现而提供合理保证的过程。”为了实现上述的3个内部控制目标，内部控制应具备以下5个要素：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。”

内部控制是一个“活动过程”，是一个动态的过程。企业的经营活动是永不停止的，企业的内部控制过程也因此不会停止，它是一个发现问题、解决问题、发现新问题、解决新问题的循环往复的过程。内部控制无论设计和运行得多么完善，也只能为企业的管理层和董事会提供合理的保证，而不是绝对保证，因为内部控制本身具有局限性。

二、房地产企业内控活动的难点

（一）房地产企业资金链的控制难点

资金链的概念与财务理论中的现金流密切相关，而房地产企业的资金链不仅是指房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，同时也是指房地产经营过程中资金总量与资金结构、资金周期。众所周知房地产企业是资金密集型企业，而房地产企业受自身条件和国内资本市场的限制筹资渠道较少，在开发过程中除了自有资金外，多数是以银行开发贷为主的高财务杠杆的方式筹集资金。在房地产市场竞争日益激烈的情况下，银行为保证资金安全势必提高贷款要求，这样更增加了房地产企业筹措资金难度。同时高财务杠杆筹资虽可降低资金成本，但同时也面临着较高的财务风险。

例如：筹资决策不当，引发资本结构不合理或无效融资，可能导致企业筹资成本过高或债务危机；资金调度不合理、营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。在项目开发过程中，一旦出现资金使用计划性不强、资金回笼不及时、项目成本管理水平低造成的超支等情况，将会造成资金链断裂，成为房地产企业的灭顶之灾。

（二）房地产开发特点对控制的影响

房地产企业受其自身业务复杂性、特殊性的影响，使得控制活动趋于复杂性。总体而言，房地产开发是一个过程复杂、牵涉面广、开发周期长、资金投入大且存在一定风险的行业。从市场调研、投资机会筛选、可行性研究、投资到获得土地使用权、融资、项目策划、规划设计、建设施工、市场营销、广告推广、销售服务、物业管理等涉及多个环节，也涉及勘察咨询、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多类企业，更涉及发改委、国土局、规划建设、地质、人防、消防、环保、市政、房管局、电力、水务管网、通信管网等多个政府部门的审批和监管。同时房地产企业工程建设时涉及大量的发包工程，工程进度和工程质量的控制、工程款支付的审核等环节也要求有较高的专业性。总之任何环节的失控都将可能导致开发周期延长、开发成本上升等风险，影响到控制目标的实现，最终有可能导致项目的失败。

例如：在工程项目控制中立项缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、决策不当，可能导致预期收益难以实现或项目失败；项目招标暗箱操作，可能导致中标人实质上难以承担工程项目或多层转包等原因造成工程质量问题、工期延长等。工程造价信息不对称，概预算脱离实际，可能导致项目成本失控投资失败；工程物资质次价高、工程监理不到位、项目资金不落实，可能导致工程质量低劣，进度延迟或中断；竣工验收不规范，可能导致工程交付使用后存在重大隐患等。

三、房地产企业内控问题的解决措施

（一）资金链管理的内控措施

房地产行业是高投入和高风险的行业，必须完善资金管理，建立预算制度，利用资金有效控制实现对房地产企业的风险控制，实现资金集中统一监控与管理，缩短预售时间，提高资金效率，降低资金风险。

1.应将资金管理提前到项目可行性

研究阶段

首先通过对项目开发背景、规模、功能和各项技术经济指标分析，初步确定投资成本，根据投资成本确定资金使用量。其次企业要对开发进度进行合理的安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等工程阶段安排好进度。大型开发项目需要进行分期开发，应对各期的开发内容作出统筹安排；同时企业要对开发项目成本费用进行初步估算，力求与实际成本相近，尽量提高评价的准确性；最后，企业根据项目投资估算和项目开发进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案。

2.房企应提高自身实力拓宽自身

筹资渠道

目前，银行贷款仍是房企的主要融资方式。但受经济放缓、国内产业政策调等影响，银行也提高对房企的放贷要求，房企筹资渠道日益狭窄。所以，企业必须拓宽筹资渠道，才能满足长远发展。如果企业筹资继续依赖银行，也会给银行带来金融风险。企业筹资方式应当向上市筹资、债券筹资、信托投资、风投筹资等方向发展。企业应对各种筹资方式的资金成本及筹资条件进行综合分析，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，尽量选择偿还周期长，资金成本低的筹资渠道；并且不应局限于一种融资方式，要建立多元化的融资模式，以最大限度地减少筹资风险。

3.加强资金使用控制建立预算制度

首先，房企业根据可行性研究确定资金需求量，进而编制年度、季度、月度资金预算表。资金预算分资金收入预算和资金支出预算，收入预算是指项目投资所带来的现金流入额；支出预算是指项目投资导致的现金流出额。通过编制资金预算及预算执行，将资本运作与日常资金管理工作相结合。其次，企业要加强资金使用动态管理，根据预算执行，对各部门资金使用状况进行监控。企业根据各部门资金使用的特点，以预算为标准建立指标考核体系。资金管理部门根据各部门预算的执行情况，按月、季、半年及年度进行分析与考核，对预算编制以预算精度为考核重点，对预算执行部门考核完成情况；最后，在资金预算执行过程中，当遇到前提条件发生变化时，如发生工程合同变更、工程付款方式变更等情况时，需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请，资金管理部门提出调整意见，实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算，及时跟踪项目开发过程情况的变化。

4.加快资金周转速度，提高资金使用

效率

首先，在施工建设前要合理控制工程造价，重视工程预算的审核管理。其次，在施工建设阶段，保证工程质量和人员安全的前提下控制施工周期，尽量缩短资金在生产阶段停留的时间；根据工程合同实行严格的拨付款制度，严格控制工程费用支出，提高资金使用效率；竣工交付时，根据合同条款对工程成本进行准确核算，避免不必要的资金流出。最后，销售阶段，销售部门根据即时市场行情及时确定营销策略采取灵活的销售方式，并根据已审批流程规定，严格把控各种形式（宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等）的销售承诺，符合产品交付条件及法律法规要求；对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查，预防并消除潜在风险。销售费用应纳入全面预算管理，按权责审批。销售回款率（额）指标纳入业绩考核并加大权重，以加快资金回收速度。

（二）开发过程的内控措施

房企生产作业的特殊性由其生产对象─土地的特殊性造成，由于土地是稀缺且不可替代的资源，既受经济形势变化的影响，也受政策形势变化的影响，所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大，建设周期长，资金周转较慢，投资风险较大，所以房地产开发项目的管理控制尤为重要。

1.项目立项的控制

首先对开发项目的背景情况进行认真周密的市场调查及项目对比，在深入调查和掌握各类资料的基础上，对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析，在充分考虑房地产开发的地域性特点、 准确定位消费群体、市场需求及市场供给等状况作出客观的预测，并对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次在对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审的条件下，对已设立项目进行评估，比较选择项目方案，提出对项目投资决策的建议。并注意使不相容的岗位互相分离；必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后上报董事会，按照规定的权限和程序对开发项目进行集体审议决策。

2.项目施工成本的控制

房地产开发过程中的发包工程种类较多，而各类工程项目所需的施工资质也不尽相同，为使开发成本降低而又保证工程质量，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质的施工企业竞标，建立评标委员会，按照规定权限和程序确定中标人，与中标人依法签订合同，明确双方权利和义务，在同等条件下可尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴关系，更有利于企业未来的发展。

应加强与设计单位的交流和沟通，加强工程造价管理，建立设计变更管理制度，在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，并以诚信为本保护各方的合法权益。对施工地的气候条件要有所了解，配合施工方合理安排好工期，预防地质灾害或气候变化造成的工期延误。

建立竣工算环节的控制与审计制度， 及时组织有关部门进行工程验收，建立工程项目档案，加强跟踪管理。未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。必要时可以聘请专业的第三方审计机构进行工程决算审计，要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等，严格控制施工中的舞弊行为。

3.设备及材料采购的控制

材料采购应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，将不相容的岗位分离，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对重要设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过IS0国际质量认证，以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标，且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述，最后由项目主管部门确定合适的供应商，并在咨询法律顾问的基础上正式签订采购合同，确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证，实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则，对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式，对零星材料的采购可采取直接购买的方式，并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收，对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收，对设备则应由技术质检部门进行开箱验收，并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制，将采购成本在保质、保量的基础上降为最低，以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。

4.房地产开发费用的控制

房地产开发企业费用中较大的是广告宣传费、招待费用和销售提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。对重大的费用支出应上报董事会，实行集体决策和审批制度，并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例，以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。

5.建设信息沟通与应急预警机制

良好地信息沟通是保持企业正常生产经营的基础保障，也是提高自身管理水平的重要前提。因此，房地产企业应在企业内部构建一个内部信息集成处理系统。打破内部之间的“信息壁垒”，实现资源的高度共享，要加大对信息的收集、加工以及传递控制，区分好哪些信息应该给某些部门和人员看，从而促进企业内部信息的有效合理流动。

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内蒙古伊泰置业有限责任公司是于2006年成立的，是伊泰集团旗下专业从事房地产投资、开发和经营的企业，具备国家房地产开发一级资质。目前，公司拥有5家房地产开发子公司、1家控股公司，业务已从内蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市区，逐步形成以鄂尔多斯及整个内蒙地区为重点，以内地中心城市为点状支撑辐射全国的战略版图。公司现运作项目共29个，累计投入资金91亿元，开发面积582万平方米，其中已竣工项目5个，竣工面积54.6万平方米，在建、拟建项目共24个。

伊泰置业已经正式签约加入中国城市房地产开发商策略联盟，以打造企业可持续性发展的平台。这一战略合作联盟将助力公司稳步迈向国内一流房地产企业的行列。伊泰置业以创造体现城市价值的高端产品为核心，凝聚最具优势的稀缺资源，最大化地挖掘城市价值，从而使产品具有难以复制的核心竞争力，为客户凝练价值。公司已开发的“伊泰大厦”、“伊泰华府”、“万博广场”、“华府世家”、“华府岭秀”、“东方文苑”、“新大陆会所”、“府利美佳苑”等商住项目获得了客户及业内的普遍认同，为伊泰置业打造高品质地产品牌奠定了坚实的基础。

一、企业面临的行业问题

1.房地产的市场问题

在市场经济中有买方市场也有卖方市场。当市场存在大量需求、商品供不应求的时候，也就是所谓的卖方市场存在的时候，市场商品的价格就会偏离其价值上升；当市场需求不足、商品供大于求的时候，也就是所谓的买方市场存在的时候，市场商品的价格就会偏离其价值下降。这是基本的市场规律。房地产市场也必须遵循这一规律。

其实，稍作分析我们就不难发现，当前房地产热的问题实质就是房地产市场的供求矛盾，是房地产商品供不应求而导致房价居高不下。也就是说，当前的高房价源于市场的供不应求，是供求规律的必然结果。

2.房地产商品的价格问题

房地产商品的价格主要受以下几个方面因素的影响：土地价格、建材价格、工人工资、相关的办证费用和税收等。抛开利润因素不谈，当前房地产价格居高不下，在工人工资增长不大、办证费用相对减少的情况下，可以说很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所带来的结果。

近几年，土地价格的上涨一方面是市场关系的体现，即供不应求；另一方面是由于各地政府的操纵。因为，在现行体制下，土地的处置权由各级地方政府掌控。出让土地的收入已成为地方财政收入的一个主要来源。这就意味着在严控的土地指标不突破的情况下，卖出的土地价格越高，地方财政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出让需“招、拍、挂”的合法外衣保护下，充分利用市场经济规律，尽可能地把土地的出让价抬至最高，以增加地方财政收入。建材价格的增长更是一个影响房地产价格增长的复杂因素，可以上溯至钢材甚至钢砂的价格上涨等因素。由于土地和建材价格的增长，房价自然也就水涨船高了。

3.地方政府“经济人”行为问题

房地产业是一个消费潜力巨大、产业关联度极高的产业，可以带动建材、钢铁、水泥等多个行业的发展。据有关部门测算，在中国当前的情况下，房地产业每投入1单位的资金就可以创造相关产业2个单位的需求，带动1.5个单位的其他消费。房地产业每吸纳1人就业，就会带动相关产业2人就业。近几年，房地产业对中国GDP的贡献率大大超过其他行业，成为中国重要的支柱性产业。

房地产业的繁荣发展不仅带来地方GDP的大幅度增长，还会给地方政府带来滚滚财源。然而，在房地产高度市场化的今天，住房不是一种纯粹的商品，它关系到社会公众最基本的生存权利问题，涉及国民经济发展和社会稳定的大局。从这一层面来说，住房具有公共物品的本质属性。住房的公共属性决定了其不能完全由市场提供，而要求政府公权力的介入、协调和控制，这便成为造成地方政府“经济人”行为问题的直接诱因。

二、企业面临的内部治理问题

1.管理模式滞后

伊泰置业实行职能管理，城市公司组织框架和公司总部保持一致。作为城市公司的职能部门，不仅受当地公司总经理的管辖，还受总部对口职能部门的管辖，这种相对多头的管理往往造成城市公司职能管理缺陷。一方面，如果总部职能部门业务不够强大，就难以对下属公司进行全面的指导和监管；另一方面，随着公司规模的日益扩大，会不可避免地出现地方利益，容易造成城市职能管理薄弱的局面。

笔者查阅了《内蒙古伊泰置业有限责任公司关于控股项目公司管控模式的实施方案》，其对投资公司的管控原则为：对置业公司内部项目公司、各项目办的各个专业化领域进行集中化管理；对营销策划、工程管理、预算管理、财务管理、行政管理等各个专业领域的人员进行整合，使置业公司总部成为纯粹的管理中心；项目公司、各项目办的主要管理职能上交总部，由职能部门进行垂直管理；项目公司、各项目办以生产管理为主要工作内容；项目公司原有的各职能部室受双重管理，即业务和人事受置业总部各职能部室管理，同时受项目公司负责人的平行协调管理。对于从事房地产7年的伊泰置业而言，其组织制度、人才培养和其快速发展是不匹配的，在这种情况下实行职能化的多头管理往往容易造成城市公司职能难以实现优化。

2.开发能力不足

先进的管理模式是提升我国房地产企业尤其是中小房地产企业管理水平的基础，是增强其市场竞争能力的基本保障。我国中小型企业必须引进先进的管理理念，加快法制化建设，学会应用先进、科学的管理手段，不断提高自身的管理水平。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。

然而，伊泰置业企业规模较小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不适应。房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理难以满足实际的要求。

有学者指出，与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的人才队伍是房地产企业成功的关键，人才队伍的素质与能力很大程度上决定了企业开发能力的高低甚至企业集团的成败。然而，伊泰置业由于在经营实践中缺少对专业人才的引进、开发、激励和挽留工作的投入，难以满足竞争激烈的市场对于有着高尚职业道德、优秀管理和技术水平的专业化队伍的需要。

3.品牌意识不强

作为近几年来刚刚成长起来的新兴房地产企业，伊泰置业在借助市场推介等方式提升自身企业品牌的工作还存在很多不足。这对企业在争取更高的品牌知名度与美誉度方面形成了一些制约因素。从现代房地产市场发展的趋势来看，只有将企业的品牌建设放在更加突出的位置，才能保障企业实现在更广阔的市场空间中又好又快的发展。

在国家节能产业政策的背景下，很多房地产企业都将建筑节能作为其吸引市场焦点的重要媒介。能够反映政策趋向的企业发展模式能够给企业的品牌建设增添更多的亮点。房地产业是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合。房地产的转型将支持中国经济的转型，绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力和控制资产泡沫发生的对冲机制。伊泰置业在经历近几年的快速成长之后，在面临国家对整个房地产行业调控的新形势下，实现企业治理结构的转型显得更加必要和紧迫，因为之有这样才能更好地反映未来我国房地产行业的发展趋势，抓住未来整个行业发展的制高点。

三、企业治理结构的转型过程

在上述背景之下，提升内部治理水平、完善控制体系对伊泰置业而言具有重要的现实意义。实现伊泰置业治理结构转型主要包括以下四个方面的工作。

1.产权明晰与变革

产权制度是产权经济学的重要研究内容，其内涵是既定的产权规则与产权关系相结合而形成的新型产权关系的有效组合，是实现生产要素效用最大化发挥的制度安排。房地产企业是资金密集型产业和劳动密集型产业，明晰产权关系可以有效地界定交易边界，规范相关交易行为，有利于市场形成稳定的预期。因此，产权制度的规范是企业内部治理结构转型的重要方面，它为优化资源配置和提高运作效率提供了制度保障。

在所有权与管理权分离后，伊泰置业的产权主体应当具有行使产权权力的必要行为能力，否则就失去了所有者权力，也就谈不上企业内部治理结构完善与改进的问题。在经营实践中，企业相关的产权主体必须科学合理地行使基本产权权力，同时还要处理好与经营管理者之间的权责关系，以保障产权权力主体的行为与全体股东的基本利益诉求相一致。只有这样，企业的产权主体才能够科学合理地开展对企业的治理实践活动。

2.确立现代企业治理机制

一般情况下，企业的治理结构是通过设立董事会、股东大会、监事会、经理层等相互衔接的组织机构形成的。这种体现权责明晰的治理结构是现代企业制度的准确体现。现代市场经济条件下，企业经营实践的突出特征是所有权与经营权的分离。公司权力结构逐步调整，企业董事会的组成人员应当由内部董事和一定比例的外部独立董事共同组成，以改变原先董事长和总经理由一人出任的做法，董事会成员的构成除企业内部董事外还应有外部董事。根据相关数据显示，日本企业的内部董事与外部董事的比例为4：1 至3：1之间，美国企业的内部董事与外部董事的比例为4：10左右。国外企业的治理结构模式也不尽一致，如美国的外部董事比重就相对偏高，这与美国的社会体制与司法体制密切相关。

房地产企业应该在实践中不断完善董事会决策机制，适当调整董事会在管理实践中决策权力分配，实现决策权力与专业背景知识的最佳结合。对于伊泰置业而言，应当构建起具有一定权力的专业决策咨询机构，就企业经营实践中预算管理、审计、投资、薪酬设计等提供专业的咨询服务，为董事会具体决策提供参考。这样既有利于提高企业决策的科学性，也可以促进企业经营目标的实现。

另外，为了更好地适应现代市场经济条件下竞争日益激烈的需要，董事会自身建设应当着力于企业经营长期发展的战略层面需要，注重董事会成员构成的合理性，提升董事会的监督与决策能力，以及在复杂多变的市场条件下的科学管理能力。

3.完善公司团队建设，支持战略拓展

应注重建设企业文化，特别是团队精神的培养。秉承集团“我的伊泰我的家”的精神，激发员工的主人翁精神和创造力。员工以部门为单位可自主选择集体活动的形式，增强团队凝聚力、增进彼此了解。伊泰置业公司通过举办公司年会、组织内部职工体育比赛、合唱比赛、集团足球赛、集团礼仪风采大赛等文体活动，丰富员工的业余生活，增进员工之间情感，活跃公司气氛，让员工在活动过程中更好地领悟公司的企业文化。

为了进一步渗透企业文化，伊泰置业还要加强员工队伍建设。针对目前人才结构不合理、专业化欠强、人员短缺的现状，伊泰置业应加强岗位技能培训，严把人才招聘质量关，引进优胜劣汰机制，培养一支熟悉岗位职责、技术精炼、忠于企业的员工队伍。同时，倡导前瞻、开拓、创新精神，在员工中充分贯彻“感恩、奉献”的企业理念。

4.组织结构与组织文化相适应

企业组织结构建设能否符合市场发展需要事关企业治理成效的好坏，而企业文化与企业组织结构相协调对治理成果具有乘数效应。因此，伊泰公司的领导层应积极推动企业文化建设与组织结构建设的互动开展。一般情况下，公司制企业董事会、监事会、股东大会、经理层等共同形成了企业组织架构的基本框架，在此基础上实现企业治理权力的优化配置并为内部控制过程的开展提供组织保障与支撑。

任何一个组织中，均存在着具有自身特色的运转模式，这些模式的形成在很大程度上都与该企业在长期的经营实践中形成的企业文化有着密切的关系。因此，在伊泰公司的治理实践中应当培育在企业内部通用的价值体系并以之为方向，引导企业的员工向着既定的组织目标努力。在实际经营中，“人”是最重要、最活跃的因素，也是任何一家企业实现发展的动力和源泉。企业治理需要形成一种积极向上的企业文化，以此形成自身的软实力，帮助企业塑造良好的社会声誉。

另外，国内外房地产企业的发展成功经验表明，并购和战略联盟是整合产业链、实现扩展战略的有效途径。例如，万科最惯用的手段是通过并购获得土地，大大降低拿地成本。伊泰置业实施稳健的扩张战略，可以学习国内房地产百强企业的发展模式，通过并购、联盟及设立分公司等方式实现规模扩张，将企业做大做强。

参考文献：

[1]周国宝.建国以来我国房地产发展史简述[J].经营管理者，2011（01）.

[2]金占明，杨鑫.改革开放三十年：中国战略管理的理论与实践之路[J].清华大学学报（哲学社会科学版），2008（02）.

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1.引言

随着经济发展，饭店业逐渐涌现会议酒店、经济型宾馆、主题饭店等经营模式，其中，会议型酒店成为我国饭店客源市场新热点之一。会议型酒店的客源具有人流量大、消费水平高、逗留时间长的特征，能为饭店带来较为可观的经济效益，由此，越来越多的投资者投入会议型酒店。如何客观地评价和测算各地区的投资环境，如何依据具体的投资环境进行市场定位，是决定会议型酒店投资成功与否的关键所在。迄今为止，较少会议型酒店投资环境分析方面的研究成果。

2.基于层次分析法（AHP）的会议型酒店投资环境指标体系

会议型酒店是在酒店的客源结构中，以出席、参观一个或多个会议，展览或其他活动为主要目的的客源占自己客源的重要份额，并具备一定规模的会议功能、场所和设备的商务酒店。

2.1 评价指标的选取原则

会议型酒店的投资环境是一个完善的系统，包含从内到外、从宏观到微观的各层面的环境要素。本文借鉴已有研究成果，确定了会议型饭店投资环境评价指标体系中指标的选取原则：（1）相关性。指标的选取应与所要研究的目标产业具有很强的关联性。（2）客观性。为避免主观因素对评估的可信度影响，本文尽量采用数量指标，同时，尽量按比较客观和公认的标准处理非数量指标。（3）显著性。指标的选取应能最大限度地揭示样本间的差异。（4）全面性。指标选取时应从多层次、多角度描述和说明产业投资环境的优劣。（5）无差异性。政治和货币稳定性、外商的管制程度等因素对会议型酒店投资环境具有显著的影响，但这些因素在各省、自治区、直辖市之间几乎无差异，因此可忽略。（6）动态连续性。指标体系需要能够揭示地区产业投资环境的内在发展规律，反映其现状、潜力以及演变趋势。产业投资环境的改善是一个动态发展的过程，指标选取时动态与静态指标相结合，运用静态指标反映现状水平，利用动态指标预测发展前景。

2.2 指标体系的构建

基于上述研究，笔者访问了8个企业人士和6个酒店方面的专家学者，共同探讨影响会议型酒店投资的各种环境因素，建立会议型酒店投资环境分析的指标体系，准则层包括四个方面（表1显示17个目标层）：（1）基础设施指标（C1-C4）。着重选取了与交通设施和邮电通讯相关的指标。客（货）运量总计：一定时期内，各种运输工具实际运送的旅客（货物）数量；旅客周转量：一定时期内，由各种运输工具运送的旅客数量与其相应运输距离的乘积之和；邮电业务总量：邮电企业为社会提供各类邮电服务的总数量。（2）社会环境指标（C5-C8）。主要反映社会稳定性和居民的消费观念。从业人员平均工资指企业、事业、机关单位的从业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额；居民家庭恩格尔系数是指食物支出金额在消费性总支出金额中所占的比例。（3）经济环境指标（C9-C14）。此指标系所要反映的主要信息是市场的经济效益和经济结构，并突出考虑第三产业的发展状况。（4）行业环境指标（C15-C17）。主要反映市场竞争和需求情况。因为各地区大小会议、展览等方面的信息缺乏具体数据，根据客观性的指标构建原则，笔者用接待旅游人数来代替市场需求方面的信息。

3.运用层次分析法对会议型酒店投资环境进行实证分析

3.1 层次分析法（AHP）简述

本文选用层次分析法进行实证分析。层次分析法是美国学者T.L.Saaty于20世纪70年代提出。其特点是对复杂决策问题的影响因素、本质以及内在关系等进行深入分析，并构建一个层次模型，然后利用有限的定量信息，将人为决策过程数学化，因此，多目标或无结构特性的复杂决策问题即可转化为一种简便的决策方法。具有高度的有效性、可靠性和广泛的适用性。

层次分析法的基本步骤如下：（1）构造比较判断矩阵；（2）计算单一准则下元素的相对重要性及一致性验证。根据判断矩阵计算对于目标元素而言各元素的相对重要性次序的权值，判断同层因素的权数分配是否合理，要对判断矩阵进行一致性检验；（3）层次总排序及一致性验证。

3.2 数据统计及获取

3.3 权重计算

根据上述的计算步骤，得到每个个体指标在整个指标体系中的权重（结果见表2）。经过一致性检验，C.R.

对标准化数据进行加权，则得到各个城市的综合得分（结果见表3）。

计算结果得出综合得分的排名情况是：北京第一；上海第二；天津第三。

4.结语

结果表明，本文构建的指标体系是合理的，能正确、全面地反应一个地区会议型酒店投资环境的具体情况。投资环境的具体分析给投资者以直观的、量化的指导，是投资者进行决策的基础。同时其结果对于具体地区来说具有很强的借鉴作用，利于地区制定针对性措施改善自身的状况以吸引投资者。

参考文献

[1]兰肇华，邓志维.基于层次分析法的房地产投资环境比较分析[J].统计与决策，2006，15：27-28.

[2]张博.SCHD设计院信息化建设风险研究[D].电子科技大学硕士论文，2008，4.

[3]邓宏兵.投资环境综合评价方法研究[J].华中师范大学学报，1999，3：150-154.

[4]孙国瑜.中国上市型开放式基金（LOF）绩效实证分析[D].南京农业大学硕士论文，2008，6.

[5]王湘.论旅游地的旅游环境质量评价[J].北京联合大学学报，2001，2：35-38.

篇8

物业公司总经理述职报告

回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。

自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。

对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。

在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。

我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。

6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。

我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。

为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。

工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、6年来的工作目标完成情况

6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。

一是完成了小区创建目标。

20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。

二是基层建设目标的全部实现。

截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。

三是实现了历年成本指标不超的目标。

20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。

四是外拓市场有了进一步发展。

20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。

五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。

六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。

七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。

五、存在不足及改进方向

一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。

二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。

三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。

岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。

物业公司总经理述职报告

公司董事长、各位同仁：

大家好!

年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、20__年工作计划与思路

20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物业公司总经理述职报告

20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：

一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。

二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。

三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益，制定各项管控制度

由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结，营造和谐氛围

团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。

在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。

同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。

把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力

20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。

随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。

于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露，加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。

年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。

平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。

六、20__年工作计划

20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：

(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。

严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：

1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。

2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。

3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。