建筑企业营业管理条例范文

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篇1

（一）积极方面

（1）个别固定资产的购入增值税变低，优化产业结构。一个建筑施工企业最重要的便是企业内部的技术能力，而先进的技术能力离不开重要的机械设备。建筑施工用的机械设备一般都为企业的固定资产。企业在进行生产维护过程中，会对固定资产进行折旧与更新，但是在税制改革之前，固定资产的更新费用会使用企业的财务资本，同时增加企业的生产成本，在一定时间范围内对企业产生较大的压力。但是，税制改革之后，营业税改为增值税，企业在购置大型施工机械设备时，可以享受增值税的抵扣政策，从而减少对企业财务资本的占用，优化产业结构提高企业的核心技术与生产能力，促进生产正常有序进行，实现企业的经济利润。

（2）增值税的税赋连续性，减少了重复征税的可能。增值税与其他税种相比较为特别，比较突出的表现是，其他税种一般用普通发票或专业发票，但是增值税有自己专用的增值税发票。一般纳税人均可去所在地的财政部门领取增值税专用发票。而增值税专用发票的好处之一就是它可以将企业的经济活动清晰地反映在票面上，发票在作为完税凭证的同时，保持了税赋的连续性。这一点对建筑施工企业意义重大。例如，一个建筑施工单位在购进生产所用原材料等物品时要缴纳增值税，在生产建设过程中会依照各生产部门所涉及的营业金缴纳营业税，在施工完成后实现经济利益的同时还要缴纳营业税，这就会不可避免地产生税赋上的重复。增值税专用发票把生产、消费联系在一起，有效地避免了重复计税的可能。

（二）消极方面

（1）加重企业赋税负担。一直以来，建筑业都享受着3%的营业税税率，在税制改革之后，改缴11%的增值税，单从税率的角度来说，税率变大而且是增大了3倍。虽然每一个熟悉财务工作的人都会知道，营业税一般是价外税，但是增值税是价内税，两种税有不同的计税价格，而且增值税的进项税额和销项税额之间可以进行抵扣，但是想找到增值税应纳税额与营业税应纳税额相等的进销项抵扣平衡点，并不是一项容易完成的任务。而且，在实际业务操作中，建筑施工企业所使用的一部分原材料是由增值税小规模纳税人提供的，而会计常识又告诉我们小规模纳税人不能使用增值税专用发票，进而不能减少企业的纳税负担。甚至有一些原材料的增值税税率低于建筑业整体的增值税率，这样就会加重企业的纳税负担。

（2）使企业财务状况陷入窘境。如前所述，增值税是包括在售价以内的，而营业税是在售价之外加收的，那么在国家该收增值税而不收营业税的时候，企业的生产材料与设备的购入，都会在原值的基础上扣除增值税进项税额作为企业资产入账，这样会导致企业资产净值减少，负债变相增加改变了资产结构。另一方面，把去除增值税的价格作为一个企业的主营业务收入，也会在一定程度上降低企业利润的净值。从上述两方面来看，企业的负债增加、净利润减少，将使企业的财务状况陷入窘境。

二、建筑施工企业对营改增的应对策略

税制改革是国家规范税收的一项措施，从前文分析中可以看出，营改增对建筑施工企业来说是一把双刃剑，既带来了机遇也带来了困难，那么如何利用这个机遇克服这些困难，是建筑施工企业在未来发展中的重中之重。笔者认为，应做到以下几个方面：

（1）加强对企业自身财务税收的筹划。从营改增试点试行情况中，可以得出一个结论，如果企业能保证制定出一套科学合理的税收筹划方案，那么企业的税赋较改革之前将会降低；反之，企业的税赋较之前会变得更加严重。所以在实际建筑生产过程中，建筑施工企业要充分掌握自身生产的实际情况与现行的税收政策，研究出一套切合自身的税收筹划方案，从而降低企业税赋。

（2）增强财务人员专业素质，认真履行参与管理的职责。企业定期为财务人员“充电”，使其提升自身的专业素质。能根据规定做好发票开具、保管等相关工作；密切注视国家关于增值税最新的政策，第一时间处理增值税抵扣等任务；在选择企业的合作伙伴时，建议企业尽量选择增值税一般纳税人而非小规模纳税人。

（3）健全并完善企业管理制度。建筑施工企业要注重对日常工作的管理，对施工过程中的财务状况更要规范管理，最理想的状态是制定出一套适合施工部门的财务管理方案，减少生产过程中的不必要支出，降低企业的人工成本，排除非财务人员对财务工作带来的不可控因素。

（4）可以注重企业采购细节，尝试从一些试行营改增的地区购买原材料，增加增值税进项税的可抵扣比重；甚至可以密切关注国家对个别行业扶持政策、优惠政策，申请国家财政部门的行业专项资金等来降低企业税赋。

三、结语

篇2

第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。

第四条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作；

设区的市、县（市）人民政府建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第六条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。

（一）一级资质：

1、注册资本不低于5000万元。

2、从事房地产开发经营5年以上。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人（高级职称的8人），持有岗位资格证书15人（建筑、结构、房地产5人；会计4人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（投诉房屋面积与总销售房屋面积之比）2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：

1、注册资本不低于3000万元。

2、从事房地产开发经营3年以上。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1、注册资本不低于1800万元。

2、从事房地产开发经营2年以上。

3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人，持有岗位资格证书12人。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1、注册资本不低于1000万元。

2、从事房地产开发经营1年以上。

3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人，持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。

7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（五）暂定资质：

1、注册资本不低于1000万元。

2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。

3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。

第七条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取同级建设主管部门意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。

（一）房地产开发企业资质申报表。

（二）企业营业执照正、副本。

（三）企业章程。

（四）企业的验资报告。

（五）企业税务登记证。

（六）企业固定办公场所证明。

（七）企业法人组织机构代码证。

（八）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。

（九）企业获得开发项目的证明文件。

（十）法律、法规规定的其他文件材料。

第九条房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。

第十条建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》；对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。

第十一条建设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第十二条《暂定资质证书》有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。

第十三条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。

第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质申报表。

（二）企业资质证书（正、副本）。

（三）企业营业执照。

（四）企业固定办公场所证明。

（五）企业验资报告和企业资产负债表。

（六）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。

（七）近年开发项目的有关证明材料（土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料）。

（八）企业经营统计年报。

（九）企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（十）建设主管部门认为需要出示的其他文件。

第十六条房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。

二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。

四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。

第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业；省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。

第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部门年检；二、三级资质由省建设主管部门年检；四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。

第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。

级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。

三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。

四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。

暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。

第二十条房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换发新证。

第二十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。

房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。

第二十二条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

第二十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。

第二十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

第二十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十七条房地产开发企业有下列行为之一的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

第二十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。

第三十条房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。

篇3

一、各拆迁单位拆迁许可证的发放，仍按照《北京市人民政府关于加强城市房屋拆迁管理的通知》（京政发〔1995〕13号）的规定执行，即：城近郊8个区房屋土地管理局向拆迁单位发放房屋拆迁许可证，必须报经市房屋土地管理局批准。

二、各区、县政府制定的本行政区域范围内危旧房改造工程的拆迁政策，必须按照京政发〔1995〕13号的文件的规定，报经市计委、市建委和市房屋土地管理局审核批准后方可实施。

以上各点，请遵照执行。

北京市人民政府关于修改《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》的批复

（京政函〔1995〕89号  一九九五年十二月二十四日）

市房屋土地管理局：

市人民政府批准对《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》作如下修改：

一、第六条修改为：

拆迁农转居户，根据被拆迁人原使用面积安置。被拆迁人原人均使用面积超过20平方米的，按人均使用面积20平方米的标准安置；被拆迁人原人均使用面积不足20平方米的，按被拆迁人原使用面积安置，但被拆迁人原住房严重拥挤不便，按原使用面积安置确有困难的，可以根据被拆迁人家庭人口构成状况，按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十八条第二款规定的标准适当增加安置面积。对被拆除房屋按有关规定作价补偿。

被拆迁人要求房屋产权调换的，偿还的房屋其使用面积按前款规定的安置面积标准计算。偿还房屋与被拆除房屋的差价结算和价格结算以建筑面积为准，具体计算办法按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及其他有关规定执行。

二、《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》中的“房地产管理局”改为“房屋土地管理部门”，其中第二、七、九、十条中的“市房地产管理局”均改为“市房屋土地管理局”。

《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》由你局根据本批复作相应的修正，重新施行。重新施行前已由市或区、县房屋土地管理部门公告或者动员的房屋拆迁，适用原规定；重新实施后由市或者区、县房屋土地管理部门公告或者动员的房屋拆迁，适用修改后的规定。

北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的补充规定（1994年4月20日北京市人民政府京政发第26号，根据1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89号修改）

第一条  为进一步做好城市房屋拆迁工作，保障城市建设顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》和本市的实施细则，制定本规定。

第二条  建设工程用地跨区、县的，由市房屋土地管理局核发房屋拆迁许可证（以下简称许可证），市房屋土地管理局也可指定有关区、县房屋土地管理部门核发许可证。

重点建设工程、危旧房改建工程以及总拆迁量在200户（含200户）以上的建设工程，其拆迁计划和拆迁方案，经区、县房屋土地管理部门核报市房屋土地管理局批准后，由区、县房屋土地管理部门核发许可证。

市和区、县房屋土地管理部门应依照规定对拆迁方案严格审查，并监督检查拆迁方案的实施。对拆迁协议不完善的，应责令期限改正。

第三条  拆除住宅房屋，被拆迁人从二环路以内地区迁往远郊区、县安置的，每户可增加一个自然间或补助2万元至2.5万元；从二环路以外三环路以内地区迁往远郊区、县安置的，每户可增加一个自然间或补助1.5万元至2万元。

第四条  除第三条规定的外，凡异地安置被拆迁人，安置地点距迁出地点超过4公里（含4公里），给其生活带来一定不便的，按安置人口数每人给予一次性异地安置补助费500元。不足4公里或虽超过4公里但安置地点在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的不予补助。

第五条  拆迁个体工商户的安置和经济补助：

一、对利用自有房屋从事经营并无其他生活来源的个体工商户，拆迁人应以营业用房安置（包括提供相应的经营场地）；确无营业房屋的，以住宅用房安置。不得既用营业用房又用住宅用房重复安置。

对利用自有房屋从事经营但还有其他生活来源的个体工商户，可以住宅用房安置。

对利用承租的房屋从事经营的个体工商户，不予安置，给予适当经济补助。

二、对因拆迁引起停产、停业经济损失的个体工商户，可根据其上一年度上报税务部门的月平均纳税收入额，按下列情况给予适当经济补助：

以营业用房安置的，根据其停产停业的时间给予补助。

以非营业用房安置或按规定不予安置的，给予6至12个月的补助。

第六条  拆迁农转居户，根据被拆迁人原使用面积安置。被拆迁人原人均使用面积超过20平方米的，按人均使用面积20平方米的标准安置；被拆迁人原人均使用面积不足20平方米的，按被拆迁人原使用面积安置，但被拆迁人原住房严重拥挤不便，按原使用面积安置确有困难的，可以根据被拆迁人家庭人口构成状况，按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十八条第二款规定的标准适当增加安置面积。对被拆除房屋按有关规定作价补偿。

被拆迁人要求房屋产权调换的，偿还的房屋其使用面积按前款规定的安置面积标准计算。偿还房屋与被拆除房屋的差价结算和价格结算以建筑面积为准，具体计算办法按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及其他有关规定执行。

第七条  危旧房改建工程的房屋拆迁，实行鼓励外迁、回迁与住房制度改革相结合的政策。具体办法由区、县人民政府结合本区、县的实际情况制定，并报市房屋土地管理局备案。

开发建设企业对危旧房改建工程的被拆迁居民、单位，应按拆迁协议妥善安置，对自行周转的居民应保证按期回迁。

第八条  原居住在城区、近郊区的被拆迁人自行周转的，在规定的过渡期限内，每人每月发给临时安置补助费50元。由于拆迁人的责任，使被拆迁人到期不能回迁的，自逾期之月起，每人每月增发30元；逾期时间6个月以上的，自第7个月起，每人每月增发60元。

远郊区、县被拆迁人自行周转的临时安置补助费标准，仍按1991年市政府的规定执行。

篇4

关键词:

物业管理;业主大会;业主委员会

一、我国物业管理的发展现状

伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业10．5万家、管理规模164．5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的0．2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24．3%;管理面积32．18亿平方米，占全国物业管理总面积的19．5%。①然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界限模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。

二、我国物业管理的立法现状

我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。［1］为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，并于2007年11月26日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日上午通过的《物权法》，也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007年10月1日正式实施，新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。

三、我国物业管理中存在的主要问题

(一)物业管理立法方面的不足《物权法》是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理模式的界定上，《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物业管理条例》第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明，《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式，而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然，企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。

(二)物业服务与政府公共服务边界不清《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承担?现实是在现有物业管理模式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因此，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。

(三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为，不能成为诉讼参与主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人，独立承担法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承担责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一［3］。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。

四、完善我国物业管理的对策建议

(一)完善相关立法1．依据《物权法》修改《物业管理条例》物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理，可以选择专门的物业企业管理，也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的，而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比较高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式，致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此，重构我国物业管理模式，修改《物业管理条例》显得尤为重要。2．尽快出台《物业管理法》目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。

(二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承担责任，自身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提讼［5］。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后，可以将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。

(三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费．在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》，在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审判资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。

(四)建立物业管理“黑名单”制度业主与物业服务企业的矛盾由来已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。

［参考文献］

［1］文宇．城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］．城市问题，2013(9):78－81．

［2］张农科．关于我国物业管理模式的反思与再造［J］．城市问题，2012(5):2－14．

［3］宋安成，段本和．完善新＜物业管理条例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．

篇5

第三条《条例》第十一条所列人员中：

（一）农村村民，指农民个人，不含农村中的非农业居民。

（二）城镇待业人员，包括城镇待业青年和其他无业人员。

（三）个体工商户经营者，指个体工商户业主，含个人合伙的合伙人。

（四）辞职、退职人员，指机关、团体、企业、事业单位辞职退职人员。

（五）国家法律、法规和政策允许的其他人员主要包括：

（1）离退休科技人员；

（2）停薪留职科技人员；

（3）企事业单位离退休人员；

（4）符合国家规定的党政机关、团体离退休人员。

第四条《条例》第八条、第九条规定的合伙企业、有限责任公司中的二人，是指资产独立的两个投资主体。

第五条《条例》第十二条规定私营企业可以经营的行业，还包括营利性的文化、艺术、旅游、体育、食品、医药、养殖等行业。

私营企业可以一业为主，兼营他业。

第六条私营企业可以设立分厂、分店、分公司等，投资者可以到异地办企业。

第七条有限责任公司按照《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定办理登记。

第八条私营企业登记管理机关是工商行政管理机关。

第九条凡符合《条例》第十一条规定的人员申请开办私营企业，申请人应当向办理登记的工商行政管理机关提交有关证件：

（一）申请人身份证明。

独资企业申请人是指投资者本人，合伙企业申请人是指合伙人推举的负责人，有限责任公司申请人是指投资者推举的企业负责人。

合伙企业和有限责任公司申请登记时，除提供申请人的身份证明外，还应当提供其他合伙人、其他投资者的身份证明。

（二）场地使用证明。

（三）验资证明。

有限责任公司注册资金数额按照企业法人注册资金数额的规定执行。

（四）申请从事资源开采、建筑设计、施工、交通运输、食品生产、药品生产、印刷、旅店、外贸、计量器具制造等行业生产经营的私营企业，应当按照国家有关规定提交有关部门的审批证件。

（五）合伙企业申请登记时，应当提供合伙人的书面协议。

合伙人的书面协议应当载明合伙人的出资形式、出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项。

（六）有限责任公司申请登记时，应当提供公司章程，章程内容应当符合《条例》第十四条的规定。

第十条申请开办私营企业，申请人应当在企业所在地县、市、区工商行政管理机关办理登记，经核准发给营业执照后，始得营业。

私营企业申请开办分厂、分店、分公司的，应当在分厂、分店、分公司所在地县级工商行政管理机关办理登记，经核准发给营业执照后，始得营业。

有限责任公司投资者超过三十人的，应当经地市以上工商行政管理机关核准。

第十一条私营企业登记的主要事项应当包括企业名称、企业负责人、经营地址、资金数额、经营范围、经营方式、企业种类、雇工人数以及合伙企业的合伙人姓名、有限责任公司的投资者姓名等。

私营企业的名称应当按照工商企业名称登记管理的规定办理。

企业负责人：独资企业是指投资者本人；合伙企业是指合伙人确定的负责人；有限责任公司是指公司的法定代表人。企业负责人姓名须与身份证相符，不得使用别名。

经营地址，指企业所在市、县（区）、乡（镇）、村、街道、门牌等。

资金数额，包括企业的固定资产和自有流动资金。

经营范围，指经核准登记的生产经营项目和商品类别。

经营方式，指自产自销、代购代销、来料加工、来样加工、来件装配、零售、批发、批零兼营、客运服务、货运服务、代客储运、装卸、修理服务、咨询服务等。

企业种类，指独资企业、合伙企业、有限责任公司。

第十二条工商行政管理机关自受理申请之日起三十日内做出审核决定。符合条件的，经核准登记后，发给营业执照；不符合条件的，不予登记，并应当书面通知申请人。

私营企业凭营业执照刻制图章，开立银行帐户，在核准的经营范围内从事生产经营活动。

第十三条私营企业改变企业名称、企业负责人、经营地址、经营范围、经营方式、企业种类等主要登记事项，应当向原登记管理机关办理变更登记。

第十四条私营企业因分立、合并而保留的企业应当办理变更登记；因分立、合并而新办的企业应当办理开业登记；因分立、合并而终止的企业应当办理注销登记。

私营企业转让时，转让方应当办理注销登记，受让方应当办理重新登记。

私营企业迁移到原登记管理机关管辖区域之外，应当申请办理变更登记。原登记管理机关根据企业申请，收回营业执照及其副本，撤销注册号，开出迁移证明，并将企业档案移交企业新址所在地登记管理机关。企业凭迁移证明，向新址所在地登记管理机关重新申请名称和注册号，领取营业执照。

合伙企业增加或减少合伙少，应当办理变更登记。

有限责任公司办理变更登记按照《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定执行。

第十五条私营企业办理变更登记时，应当提交申请书及有关证件。合伙企业的申请书应当经合伙人签署，有限责任公司的申请书应当经董事会签署。

第十六条工商行政管理机关自受理私营企业变更申请之日起十五日内做出审核决定。

第十七条根据《条例》第十七条规定，私营企业歇业，应当向原登记管理机关提出申请，并提交资产清理和处分证明、债务清理证明、完税情况证明，经核准后，收缴营业执照及其副本、图章，并通知其开户银行。

合伙企业歇业时，应当提交合伙人的歇业申请书。有限责任公司歇业时，应当提交董事会决议或其他有关证件。

第十八条根据《条例》第十八条规定，私营企业破产时，应当向原登记管理机关提交破产证明、资产清理证明、债务清理证明，经核准后，办理注销登记手续。

第十九条因行政处分、法院裁决而终止营业的私营企业，应当到原登记管理机关办理注销登记手续。

第二十条私营企业遗失营业执照，应当向登记管理机关挂失，并申请补发。

第二十一条私营企业与外国的公司、企业和其他经济组织或者个人举办中外合资经营企业、中外合作经营企业，按《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定办理登记。

第二十二条私营企业申请承揽来料加工，来样加工、来件装配，从事补偿贸易，应当按照国家规定与外商签订合同，经有关部门审批，报县以上工商行政管理机关核准。

第二十三条私营企业与香港、澳门、台湾的公司、企业和其他经济组织或者个人举办合资经营企业、合作经营企业，承揽来自这些地区的来料加工、来样加工、来件装配，从事补偿贸易，可参照本办法第二十一条、第二十二条的规定及国家有关规定办理。

第二十四条私营企业经批准使用的经营场地，任何单位和个人不得侵占。需要拆迁的，拆迁单位和个人应当按照有关规定承担拆迁费用，并合理安排迁移地址。因侵占造成经济损失的，由侵占单位和责任人负责赔偿。

第二十五条私营企业开业、分立、合并、转让、迁移、歇业，均应当在办理开业登记、变更登记、重新登记或者注销登记之日起三十日内向企业所在地税务机关办理税务登记或注销税务登记。

第二十六条根据《条例》第三十五条规定，私营企业应当建立健全财务会计制度，严格执行财务管理规定，不得瞒报收入，乱摊成本费用。

第二十七条私营企业不得抽逃企业资金，转移资产，隐匿财产，逃避债务。

第二十八条私营企业的外汇收入和支出按国家有关外汇管理的规定执行。

第二十九条按照《条例》第四十条规定，工商行政管理机关对私营企业履行下列管理职责：

（一）办理开业登记、变更登记、重新登记、注销登记；

（二）监督私营企业依照登记事项和核准的经营范围从事生产经营活动；

（三）制止和查处私营企业的违法经营活动；

（四）保护私营企业的合法经营，制止对私营企业的摊派；

（五）指导私营企业协会的工作；

（六）国家授予的其他管理职责。

《条例》第四十条规定对私营企业进行业务指导、帮助和管理的各有关行业主管部门，是指工业、矿产资源、建筑、交通运输、商业、能源等部门。

第三十条私营企业应当在每年的第一季度内向原登记管理机关呈报上一年度生产经营年检报告书、资金平衡表或者资产负债表。年检报告书式样由国家工商行政管理局统一制定。

第三十一条根据《条例》第四十一条规定，对私营企业的下列违法行为，工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、没收违法所得、处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：

（一）未经核准登记擅自开业的；

（二）登记中隐瞒真实情况，弄虚作假的；

（三）超出核准登记的范围从事生产经营活动的；

（四）不按规定办理变更登记、重新登记和注销登记的；

（五）出租、转让、出卖、伪造、涂改或者擅自复印营业执照的。

罚款、没收非法所得超过一定数额和吊销营业执照的处罚由县级以上工商行政管理局长审核批准。具体罚款、没收非法所得的数额由省级工商行政管理机关在本办法规定的范围内决定。

第三十二条私营企业从业人员阻挠、抗拒行政管理人员依法执行公务的，予以警告；情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第三十三条私营企业违反财政税务管理规定的，按财政税务管理规定处罚。

第三十四条私营企业违反劳动管理规定，侵犯职工合法权益的，按有关劳动管理法规处罚。

第三十五条根据《条例》第五条规定成立的私营企业协会是由私营企业联合组成的社会团体。私营企业协会可以有团体会员、个人会员。

成立私营企业协会，经同级工商行政管理机关同意，按有关规定办理社会团体登记。

各级私营企业协会接受同级工商行政管理机关的指导。

篇6

第三条*市建设行政主管部门负责外来建筑业企业的登记备案和管理，并将登记情况定期抄送监察局和招管办。

第四条凡在*市行政区域范围内从事工程建设活动的外来建筑业企业应当按照本办法规定办理登记备案。

第五条外来建筑业企业登记备案实行年度登记备案制度，如果资料齐全并符合要求的，*市建设行政主管部门自受理之日起，7个工作日内办理完毕。已办理登记备案的外来建筑业企业，可在登记年度内按照其合法授权范围在*市从事工程建设活动。

第六条外来建筑业企业办理登记备案，应提交下列资料：

（一）*市外来建筑业企业登记备案申请表；

（二）在本市具有50平方米以上固定、独立使用的办公场所，并有房屋租赁证明；

（三）企业营业执照原件及复印件；

（四）企业资质证书原件及复印件；

（五）企业安全生产许可证原件及复印件；

（六）外省施工企业由省级建设行政主管部门出具诚信记录证明，本省施工企业由企业所在地建设行政主管部门出具诚信记录证明；

（七）法定代表人证明书、法定代表人授权委托书；

（八）驻*市分支机构负责人任命文件；

（九）拟派项目经理证书原件及复印件。

第七条凡未在*市建设行政主管部门登记备案的外来建筑业企业，不得在*市范围内从事工程项目建设活动，市招投标中心不予办理进场交易手续，建设行政主管部门不予办理施工许可。

第八条外来建筑业企业的企业负责人、技术负责人、分支机构负责人、办公地址、联系电话等发生变更时，应当于变更之日起15日内到建设工程所在地建设行政主管部门办理变更确认手续。

篇7

×年来，在上级主管部门的关心指导下，××××物业公司以《国家物业管理条例》、《省物业管理条例》为指导，开展承诺服务，坚持“业主至上、服务第一”、“以人为本、业主满意”的宗旨，原创：在“物业服务上台阶、物业管理创品牌”上下功夫，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、保安、维修24小时值班。

篇8

一、严格落实各方监管责任，加强安全生产管理

1、加强施工企业安全机构建设。认真落实工程总承包单位负总责的施工现场安全生产制度，坚决杜绝非法挂靠、转包、分包行为；认真落实专职安全员由企业委派制度，提高专职安全员的监管效能。施工企业应设立独立的安全生产管理机构，并配置土建、电气、机械和起重设备等专职安全员，并与企业经营规模、设备管理和生产需要相适应；施工企业要进一步建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定完善安全生产规章制度和操作规程，保证本单位安全生产所需资金的投入，确保安全防护、文明施工措施费用专款专用。

2、加大施工企业现场管理力度。施工企业应按照《建筑安全检查标准》检查施工现场安全生产状况。重点检查危险性较大的分部分项工程施工方案和生产安全事故应急救援预案的编制、审核、审批和执行情况；安全教育开展情况；安全检查开展和整改情况；施工临时用电、现场防火、起重机械、脚手架、基坑支护、土方开挖、高大模板等重点部位和环节的安全状况；工程施工后期安全管理情况等。要严格贯彻落实建筑施工企业及项目部领导施工现场值班带班制度。企业法人负责制定和完善各项安全生产规章制度及奖惩办法，定期组织企业有关人员认真进行自查，查找安全生产管理中存在的问题，制定切实可行的整改方案并严格落实，从根本上完善企业安全生产保证体系。建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。施工单位发生生产安全事故，应当按照国家有关伤亡事故报告和调查处理的规定，及时、如实地向负责安全生产监督管理的部门、建设行政主管部门或者其他有关部门报告，实行施工总承包的建设工程，由总承包单位负责上报事故。

3、明确监理单位责任。工程监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。工程监理单位在实施监理过程中，发现存在安全事故隐患的，应当要求施工单位整改；情况严重的，应当要求施工单位立即停止施工，并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。工程监理未履行职责的，依据《建设工程安全生产管理条例》责令限期改正；逾期未改正的，责令停业整顿，并处10万元以上30万元以下罚款；情节严重的，降低资质等级，直至吊销资质证书；造成重大安全事故构成犯罪的，对直接责任人员，依照刑法有关规定追究刑事责任；造成损失的，依法承担赔偿责任。

4、明确建设单位责任。建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整；建设单位不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材；在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工所需要费用；建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，不得要求压缩合同的工期。建设单位要严格把关，审查承包商、设备提供商、监理单位和相关人员的资质、职业资格、上岗证、操作证、准用证等。制定安全工作会议制度并严格执行，成立安全生产检查小组，经常开展安全生产检查，对监理、施工单位制定严格的安全生产管理及考核办法，严格监督，及时跟踪整改。

5、加大安全生产违法行为的处罚力度。对严重降低安全生产条件和施工现场安全生产管理混乱、事故隐患严重、隐患整改不力的，以及发生重大安全事故的，将坚决依法暂扣、吊销单位、个人资质、资格证书，构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

二、严格建设程序，杜绝违法建设

1、严格执行基本建设程序。要坚持“先评估后决策，先土地后规划，先招标后施工，先验收后使用”的原则，严格执行立项—环评—土地—规划—审图—招投标—安全质量报监—施工许可等基本建设程序，从源头上、手续上堵住安全生产管理漏洞。国土部门要从严查处违法占地的建设项目，规划、城管部门要从严查处无规划手续、乱搭乱建的建设项目，住建部门要从严查处无资质施工、非法转包和分包、不进行招投标、无监理单位、责任主体不健全等违法行为。

2、严格落实施工许可制度。根据《中华人民共和国建筑法》等有关法律法规规定，我区各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程，必须在土地、规划等手续齐全的情况下，依法到区建设行政主管部门办理施工许可手续后，方可开工建设。区建设行政主管部门要加大执法检查力度，对应办理而未办理施工许可擅自开工建设的，依据《省建筑市场管理条例》限期改正，给予警告，没收违法所得。

3、严格落实参建各方责任。建筑工程必须由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同完成，严禁无监理、无施工图纸的违法行为。工程开工前必须由审查机构对图纸进行审查，审查合格后方可开工建设。施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的，依据《建设工程质量管理条例》责令建设单位改正，并处20万元以上50万元以下罚款。

4、严格落实招投标制度。凡建筑面积1000平方米、投资50万元以上的建筑工程必须进行招标。必须进行招标的项目而不招标的，将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的，责令限期改正，处项目合同金额千分之五以上千分之十以下罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，暂停项目执行或者暂停资金拨付；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

凡建设单位与中标的勘察、设计、施工、监理单位，不按照招标文件和中标单位的投标文件订立合同，或建设单位与中标的勘察、设计、施工、监理单位签订背离合同实质性内容的其他协议，区建设行政主管部门责令其改正，并依法予以处罚。凡在我区行政区域内从事的建筑工程需要进行分包的必须符合相关法律规定，总承包单位与分包单位签订的合同必须到主管部门备案，未备案的项目将视为违法分包，相关责任由总承包单位承担。

三、严厉打击非法分包、无资质施工等违法行为

1、严格资质审查管理。凡开发项目必须有开发资质的开发企业才能开发，其它单位或个人无权开发，一经发现立即查处。开发企业、施工企业、勘察设计、工程监理单位、招标，必须以相应的资质等级承揽工程和业务，不得以任何形式将资质证书出借、转让给其它单位或个人；不允许无资质单位或个人以挂靠企业的名义承接工程和业务。

2、杜绝非法分包、转包、直接发包。建筑工程必须依法实行招标发包，并接受建设行政主管部门的监督。承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在资质等级许可的范围内承揽工程，禁止建筑施工企业以任何形式允许其它单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程，禁止承包单位将其承包的全部工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义转包给他人；禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位，禁止分包单位将其承包的工程再分包。对违反规定的单位或个人将依据《省建筑市场管理条例》给予警告，没收违法所得，情节严重的，吊销其资质证书。

建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，建设单位不得将建设工程肢解发包。否则将根据《建设工程质量管理条例》责令建设单位改正，处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，暂停项目执行或者暂停资金拨付。

篇9

本规定所称外商投资建设工程设计企业，是指根据中国法律、法规的规定，在中华人民共和国境内投资设立的外资建设工程设计企业、中外合资经营建设工程设计企业以及中外合作经营建设工程设计企业。

第三条外国投资者在中华人民共和国境内设立外商投资建设工程设计企业，并从事建设工程设计活动，应当依法取得对外贸易经济行政主管部门颁发的外商投资企业批准证书，在国家工商行政管理总局或者其授权的地方工商行政管理局注册登记，并取得建设行政主管部门颁发的建设工程设计企业资质证书。

第四条外商投资建设工程设计企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动，应当遵守中国的法律、法规、规章。

外商投资建设工程设计企业在中华人民共和国境内的合法经营活动及合法权益受中国法律、法规、规章的保护。

第五条国务院对外贸易经济合作行政主管部门负责外商投资建设工程设计企业设立的管理工作；国务院建设行政主管部门负责外商投资建设工程设计企业资质的管理工作。

省、自治区、直辖市人民政府对外贸易经济行政主管部门在授权范围内负责外商投资建设工程设计企业设立的管理工作；省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照本规定负责本行政区域内的外商投资建设工程设计企业资质的管理工作。

第六条外商投资建设工程设计企业设立与资质的申请和审批，实行分级、分类管理。

申请设立建筑工程设计甲级资质及其他建设工程设计甲、乙级资质外商投资建设工程设计企业的，其设立由国务院对外贸易经济行政主管部门审批，其资质由国务院建设行政主管部门审批；申请设立建筑工程设计乙级资质、其他建设工程设计丙级及以下等级资质外商投资建设工程设计企业的，其设立由省、自治区、直辖市人民政府对外贸易经济行政主管部门审批，其资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批。

第七条设立外商投资建设工程设计企业，申请建筑工程设计甲级资质及其他建设工程设计甲、乙级资质的程序：

(一)申请者向拟设立企业所在地的省、自治区、直辖市人民政府对外贸易经济行政主管部门提出设立申请。

(二)省、自治区、直辖市人民政府对外贸易经济行政主管部门在受理申请之日起30日内完成初审；初审同意后，报国务院对外贸易经济行政主管部门。

(三)国务院对外贸易经济行政主管部门在收到初审材料之日起10日内将申请材料送国务院建设行政主管部门征求意见。国务院建设行政主管部门在收到征求意见函之日起30日内提出意见。国务院对外贸易经济行政主管部门在收到国务院建设行政主管部门书面意见之日起30日内作出批准或者不批准的书面决定。予以批准的，发给外商投资企业批准证书；不予批准的，书面说明理由。

(四)取得外商投资企业批准证书的，应当在30日内到登记主管机关办理企业登记注册。

(五)取得企业法人营业执照后，申请建设工程设计企业资质的，按照建设工程设计企业资质管理规定办理。

第八条设立外商投资建设工程设计企业，申请建筑工程乙级资质和其他建设工程设计丙级及以下等级资质的程序，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门和对外贸易经济行政主管部门，结合本地区实际情况，参照本规定第七条以及建设工程设计企业资质管理规定执行。

省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批的外商投资建设工程设计企业资质，应当在批准之日起30日内报国务院建设行政主管部门备案。

第九条外商投资建设工程设计企业申请晋升资质等级或者申请增加其他建设工程设计企业资质，应当依照有关规定到建设行政主管部门办理相关手续。

第十条申请设立外商投资建设工程设计企业应当向对外贸易经济行政主管部门提交下列资料：

(一)投资方法定代表人签署的外商投资建设工程设计企业设立申请书；

(二)投资方编制或者认可的可行性研究报告；

(三)投资方法定代表人签署的外商投资建设工程设计企业合同和章程(其中，设立外资建设工程设计企业只需提供章程)；

(四)企业名称预先核准通知书；

(五)投资方所在国或者地区从事建设工程设计的企业注册登记证明、银行资信证明；

(六)投资方拟派出的董事长、董事会成员、经理、工程技术负责人等任职文件及证明文件；

(七)经注册会计师或者会计师事务所审计的投资方最近三年的资产负债表和损益表。

第十一条申请外商投资建设工程设计企业资质应当向建设行政主管部门提交下列资料：

(一)外商投资建设工程设计企业资质申报表；

(二)外商投资企业批准证书；

(三)企业法人营业执照；

(四)外方投资者所在国或者地区从事建设工程设计的企业注册登记证明、银行资信证明；

(五)外国服务提供者所在国或者地区的个人执业资格证明以及由所在国或者地区政府主管部门或者行业学会、协会、公证机构出具的个人、企业建设工程设计业绩、信誉证明；

(六)建设工程设计企业资质管理规定要求提供的其他资料。

第十二条本规定中要求申请者提交的资料应当使用中文，证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。

第十三条外商投资建设工程设计企业的外方投资者及外国服务提供者应当是在其本国从事建设工程设计的企业或者注册建筑师、注册工程师。

第十四条中外合资经营建设工程设计企业、中外合作经营建设工程设计企业中方合营者的出资总额不得低于注册资本的25％。

第十五条外商投资建设工程设计企业申请建设工程设计企业资质，应当符合建设工程设计企业资质分级标准要求的条件。

外资建设工程设计企业申请建设工程设计企业资质，其取得中国注册建筑师、注册工程师资格的外国服务提供者人数应当各不少于资质分级标准规定的注册执业人员总数的1/4；具有相关专业设计经历的外国服务提供者人数应当不少于资质分级标准规定的技术骨干总人数的1/4。

中外合资经营、中外合作经营建设工程设计企业申请建设工程设计企业资质，其取得中国注册建筑师、注册工程师资格的外国服务提供者人数应当各不少于资质分级标准规定的注册执业人员总数的1/8；具有相关专业设计经历的外国服务提供者人数应当不少于资质分级标准规定的技术骨干总人数的1/8。

第十六条外商投资建设工程设计企业中，外国服务提供者在中国注册的建筑师、工程师及技术骨干，每人每年在中华人民共和国境内累计居住时间应当不少于6个月。

第十七条外商投资建设工程设计企业在中国境内从事建设工程设计活动，违反《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程勘察设计企业资质管理规定》等有关法律、法规、规章的，依照有关规定处罚。

第十八条香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者在其他省、自治区、直辖市内投资设立建设工程设计企业，从事建设工程设计活动，参照本规定执行。法律、法规、国务院另有规定的除外。

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1、登记过程复杂，准入成本较高。

企业登记注册工作是工商行政管理的基础性工作，必须严格依照法定程序和法定条件进行。根据国家工商总局《企业登记程序规定》第七条第二款规定："涉及法律、行政法规和国务院的决定确定的企业登记前置许可项目的，申请人应当提交法定形式的许可证件或者批准文件"。在具体登记工作中，涉及企业经营项目前置审批事项多达100多项，常见的许可项目主要有卫生许可证、消防安全、环评报告、危险化学品经营许可证、成品油经营许可证、特行证、煤炭经营许可证、文化经营许可证、药品经营许可证、种子生产经营许可证、棉花收购加工经营资格证等等。据不完全统计，这些前置审批事项涉及行政许可部门多达40多个，例如卫生、环保、消防、公安、质监、安监等。由于前置审批的原因，造成了目前工商登记存在以下特点：一是关卡多，申办一个项目，往往需要经过多个部门审批许可。如《娱乐场所管理条例》规定，"任何单位未经文化行政主管部门、公安机关、卫生行政部门依照本条例审核合格，并领取营业执照，不得从事娱乐场所经营活动。"因此，根据该条例及相关规定，从事娱乐场所的经营，要持"四证一照"（即文化经营许可证、卫生许可证、治安许可证、消防安全许可证、营业执照）才能从事该经营活动，类似的还有网吧、印刷等多个行业。二是手续繁，在到工商部门申请登记前，到多个部门提出申请，并严格依照每一个部门的要求和办理程序，提交相应的文件和资料，过程复杂。三是时间长，由于涉及的部门多，即使各部门在行政审批过程中严格遵循《行政许可法》规定的办理时限，也会是一个很漫长的过程；四是收费高，一些部门在办理前置许可时，少则上百元，多则上万元。如一些个体经营户反映，在办理卫生许可证时，有的地方卫生行政部门竟然要收取800元的办证费；棉花收购加工经营资格证书则更甚，质监部门收取检测费、培训费等名目不同的费用，总计近万元，让一些经营者难以承受。这些特点，客观上造成了工商部门办照难、服务质量差的不良社会影响，严重损害了工商部门的办事形象。

2、登记法规分散，程序条件不一。

从现行法律体系来看，既有以责任形式为基础的立法，如《公司法》、《合伙企业法》、《个人独资企业法》，又有以所 有制形式和地域为基础的立法，如《全民所有制工业企业法》、《城镇集体所有制企业条例》、《乡村集体所有制企业条例》、《私营企业暂行条例》、《乡镇企业法》，还有以投资人身份为基础的立法，如三个外资企业法，也有以公益性质为基础的立法，如《医疗机构管理条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》，更有以行业为基础的立法，如《印刷业管理条例》、《旅行社管理条例》、《水路运输管理条例》、《娱乐场所管理条例》等。

上述法律位阶无序，内容庞杂，既有法律、行政法规、地方性法规，又有部门和政府规章、司法和行政解释等，直接调整市场主体的法律法规就达到300多个。由于涉及市场主体的法律法规多而杂，造成市场准入的条件、程序、标准以及提交的文件资料各不相同。如《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定："设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会议人员"。有的申请人须同时符合多个法律法规的条件，让申请人无所适从。另一方面，法律法规的不同规定和要求，造成工商部门提供的申请表格、文书格式不一，要求不同，不便于统一管理。

3、涉及各方利益，权利责任不符。

工商登记是市场主体进入市场的最后一道关卡。只有相关前置许可办理完毕方可申请办照。各职能部门为各部门的利益，采取一些扩大本部门权限，减少或降低本部门责任的措施。如：对电子游戏厅，文化部门在按规定收取费用后，不发放文化经营许可证。工商部门因其不具备前置条件未办理营业执照。在清理整顿时，文化部门将有关未办理文化经营许可证的情况通报工商部门，请工商部门按无照经营予以取缔，将监管的责任全部推向工商部门。类似的情况发生在网吧、采矿等行业。由于各有管辖权的职能部门都向后转移监管责任，处于最后关口的工商部门承担的责任与自身的权利极不相称。

二、原因分析

工商登记工作中存在的问题，虽然与工商部门在实际操作中履行法定职责的能力和素质有一定关系。但从更深的层次来看，笔者认为有以下三个方面的因素：

1、工商登记与行政审批存在体制性矛盾。在目前国家经济政策下，政府及其部门通过发挥宏观调控和市场机制的双重作用，实现资源的最优化配置。行政审批作为宏观调控的手段之一，对调整经济结构、实现可持续发展发挥了积极的作用，同样存在负面的影响，与工商登记存在诸多矛盾。一是行政审批过多过滥，特别是涉及工商登记的前置审批比较多，工商登记处于被动的地位，形同橡皮图章，使工商部门的登记效力和作为市场主体监管部门的威信大打折扣。二是行政审批设置不合理。一些需要几个部门审批的项目，由于职能交叉，一个部门的批准是另一个部门批准的前置条件，使申请人在部门之间不知所措。如：食品加工企业申请开业登记时，须事先取得卫生许可证。由于企业还未成立，生产设备、人员没有到位，不符合办理卫生许可证的条件，使整个开办过程无法操作。此类现象不仅存在于卫生部门，而且存在于建设、环保、质监、消防等部门。三是行政审批的设定存在逻辑上的问题。许多行政审批规定，要求企业具备了一定的条件才予以审批，包括具备法人资格、具备经营条件等。然而这些审批是企业登记的前置条件，因而造成了行政审批与登记注册互为条件的逻辑上的矛盾。如：《煤炭法》第四十八条规定：设立煤炭经营企业，须进行资格审查，符合条件的，予以批准。申请人凭批准文件向工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可从事煤炭经营。而《煤炭经营管理办法》规定申请煤炭经营许可证时，须提交工商营业执照。陷入了一个互为条件的怪圈。另外，由于政府的行政干预，要求工商部门对一些招商引进企业降低准入条件，致使登记时把关不严[:请记住我站域名/]。四是行政审批的范围不具体。《环境污染防治法》第十三条规定，新建、改建、扩建的建设项目可能产生环境噪声污染的，要按照国家规定的审批程序报环保部门批准。而那一些项目可能产生环境噪声污染，在执行中则难以把握。类似的还有危险化学品，由于种类多，专业性强，工商部门难以具体掌握。

2、法律制度存在不合理的因素。《无照经营查处取缔办法》第十九条规定，工商行政管理部门等发现无照经营行为不予查处，应承担失职、渎职的责任。这一规定，无疑将工商部门应承担的责任扩大化，加重了工商部门登记监管的责任。一些职能部门特别是一些行业主管部门将本部门应该承担的监管责任，以情况通报、联合执法的形式转嫁到工商部门。

3、监管责任与管理权限没有明确界定。

一些法律、法规规定不具体，一旦发生事故，追究有关部门行政责任的范围随意扩大。工商部门作为各类工商企业的登记主管机关，所有经营单位市场准入的主体资格都是由工商部门确认，但不等于说所有责任都由工商部门承担，特别是企业经营活动涉及前置审批的。各行政部门应在各自职责范围内承担相应责任，责任追究范围不宜随意扩大化。例如：《消防法》第十二条的规定："公众聚集的场所在使用或开业前，应当向公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业"，没有明确规定消防检查、验收是否作为企业登记注册的前置审批。对此，国家工商总局明确答复此条款指的是该场所的经营单位在启用该场所时，应先向公安消防机构申报并经消防安全检查合格，而非设立该场所经营单位的前置审批。据此规定，工商行政管理部门可以依据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的规定，为企业先行办理营业执照。但在实际工作中，假如一个合法领取营业执照的商场发生火灾事故，在追究行政责任时，工商部门会因该商场的消防条件不达标等原因被列入追究责任的范围。当然，法律法规另有规定的除外。

《行政许可法》第六十一条规定，行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动的情况的有关材料，履行监督责任。工商部门根据法律法规的规定履行登记职能，在有关前置审批条件完全具备的情况下，工商部门颁发营业执照。对证照齐全的企业，工商部门履行的是一种外部的、主体资格方面的监督，而不是内部的、技术层面的监督。而在发生重大事故后，由于缺乏法律上的明确规定，工商部门往往因为发给了营业执照而受到责任追究。近日我市一餐饮企业发生集体食物中毒事件，而该企业卫生许可证等证照齐全。这一事件的发生，说明卫生许可证等行政审批，并不能杜绝和防范安全事故的发生，只有发证机关切实履行部门的监督管理职责，才能达到审批的目的。

三、建议与对策

如何防范登记风险，合理规范前置审批和工商登记的关系，是当前乃至今后工商部门应该引起高度重视的问题。笔者在此提出如下粗浅的建议：

一是合理设置行政审批项目。除涉及国家安全、国计民生、公共资源配置等重要项目严格实施行政审批外，对其他行业应尽量减少行政审批，减少政府部门的行政干预，建立一个真正的有限政府、法治政府，扮演好"守夜人"的角色。

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一、加强对房地产开发项目管理。对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，市规划局不得审批或同意其新开发建设项目：

(一)未取得独立法人资格房地产开发资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；

(二)房地产开发项目资本金占项目总投资的比例低于20％的：

(三)已开发项目严重拖欠工程款的；

(四)有本通知第十条规定不良行为的。

二、市规划局要本着规划先行的思想，对全市房地产开发用地要统一提前编制详细规划。鼓励房地产开发企业建设成片开发的住宅小区，努力创建省级、国家级住宅示范小区。小区建设要按照国家《城市居住区规划设计规范》要求，建设必要的幼儿园、老年、青少年活动室、农贸市场、物业管理和社区办公室、自行车棚等公共设施、公共绿地、居民活动场所等，坚决杜绝见缝插楼的行为。

三、市国土资源局要按照《*市统一征地暂行办法》，建立土地统征、储备制度。今后用于房地产开发的土地使用权的出让，原则上采取拍卖、招标的方式进行。房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，应征收相当于土地出让金2O％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，要无偿收回土地使用权。

四、对于房地产开发企业在兼并其他类型企业后，需在其土地上进行房地产项目开发的，必须办理土地出让手续，变更土地使用用途后，方可进行开发建设。对已经建成尚未办理土地出让手续的，必须在2002年12月底补办完成，逾期按违法用地查处。

五、房地产开发项目需要拆迁的，按照《城市房屋拆迁管理条例》，应到市房管局办理房屋拆迁许可证，并应将全部拆迁安置资金置于房管局监督之下，专项用于拆迁安置。

六、房地产开发企业应当按照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标。

房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位、施工单位违反规划要求、违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料。

七、加强对房地产开发企业预售商品房的管理。房地产开发企业申请预售商品房应符合下列条件：

(一)已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和交工日期。市房管局根据上述条件，并对房地产开发企业的营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案进行严格审查后，方可办理预售登记，核发商品房预售许可证。房地产开发企业在取得商品房预售许可证或销售许可证后，必须按照《广告法》、《房地产广舍暂行规定》的有关规定，在工商部门登记后，方可对外户外广告和印刷品广告。

八、房地产开发项目竣工后，必须经验收合格方可交付使用。对单体项目由建设单位组织工程质量监督、规划、综合执法、消防、人防等有关部门或单位进行验收，验收合格后，到市规划局办理工程竣工验收备案；对住宅小区等群体房地产开发项目，由市房管局、规划局组织有关部门、单位进行综合验收，主要内容包括：

(一)城市规划设计条件的落实情况；

(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施建设情况;

(三)单体工程的工程质量验收情况；

(四)拆迁安置方案的落实情况；

(五)物业管理的落实情况。

九、商品房销售、开发企业应与购房者同时签订购房合同和前期物业管理委托合同。合同应使用国家推荐的商品房购销示范合同文本，应当载明商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任，同时房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同双方当事人依法完税后，房管局方可办理房产证。

十、房地产开发企业有下列不良行为的，依照有关规定，市规划局不得审批或同意其新开项目，市国土资源局不再批准新的开发用地.市房管局在资质年检中予以降级或者注销资质证书，有关部门应按规定进行行政处罚；

(一)未取得房地产开发资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

(二)未办理土地出让手续，取得土地使用证的；

(三)未经批准，擅自占地开发或联营建设的；

(四)擅自转让房地产开发项目的；

(五)未取得施工许可证擅自开工的；

(六)批低建高、批少建多，擅自移动位置、缩小楼距、提高容积率等违反规划、消防要求，违章建设的；

(七)依法应该招标，未进行招标的;

(八)按国家规定应该实施监理的项目未实施监理的；

(九)未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；

(十)有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示、暗示施工单位使用不合格的建设材料、构配件、设备的；

(十一)房屋销售中存在虚假广告、销售面积"缺斤短两"等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

(十二)未取得预售许可证擅自预售商品房的;

(十三)商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺内容进行保修的；

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第二条本制度所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目及销售、出租商品房的行为。

第三条市房地产管理局（以下称房地产开发主管部门）负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市国土资源主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第四条本市内从事房地产开发经营的企业，应符合有关法律、行政法规规定的条件和《省城市房地产开发经营管理制度》所规定的条件。

第五条房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各级房地产开发企业业务范围：

（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；

（二）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围承揽房地产开项目；

（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市行政区域内承揽房地产开发项目。

第六条市外具有二级资质的房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的必须经市房地产开发主管部门登记备案。

第三章房地产开发建设

第七条市房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报市人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定须经市发展改革主管部门批准的还应报市发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第八条房地产开发项目的用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或划拨前，市建设行政主管部门、房地产开发主管部门、规划部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿，安置要求。

第九条开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%存入专业银行，并由银行部门出据资金证明，方可办理开发手续。

第十条房地产开发企业申请开发项目，应当向市房地产开发主管部门提出房地产开发项目申请，市房地产开发主管部门审查后核发房地产开发项目确认单，再报市发改委按规定核准。

第十一条房地产开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权的必须按照土地出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。

第十二条房地产开发应当严格遵守规划方案，不得擅自更改，确需变更的必须按原审批程序报批，规划部门在组织听证后，决定是否批准变更。

第十三条房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的应负责赔偿。

开发企业与勘察、设计、施工单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。

第十四条房地产开发企业在开发项目建设过程中，必须严格按照规划方案和要求完成规划区域内的物业管理用房、共用设施设备、地下管网等配套工程的建设安装，其中供水、供电必须安装智能表（卡）否则，房地产开发主管部门不予组织验收。

第十五条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。

第十六条房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由市房地产开发主管部门组织相关部门在30日内进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用并办理产权登记手续。

第四章房地产经营

第十七条国家实行商品房预售许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售，必须到市房地产开发主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。

第十八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当符合下列条件并提交相关证件（复印件）及资料：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（四）开发企业的营业执照》和资质等级证书；

五）工程施工合同；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；

（七）载明水电表分户安装、小区保洁、治安管理等内容的物业管理方案。

第十九条不符合第十八条第（一）项至第（七）项规定的条件及证明材料的市房地产开发主管部门不予办理《商品房预售许可证》

第二十条房地产开发主管部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》

第二十一条房地产开发企业预售商品房时，必须与商品房预购人签定书面合同。房地产开发企业必须在商品房预售合同签订之日起30日内到市房地产开发主管部门、土管部门、工商部门备案。

预售房屋的必须公示《城市商品房预售管理制度》和《商品房预售许可证》

第二十二条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十三条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有权退房；给购买人造成损失的开发企业应当依法承担赔偿责任。

第二十四条房地产开发企业可以委托有资格的中介机构销售，必须向中介机构出具书面委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十五条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第二十六条开发企业没有依法取得房屋产权证不得出租其商品房，对已取得房屋产权证，出租商品房应执行建设部《房屋租赁管理制度》

第五章法律责任

第二十七条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的由工商行政管理部门依法吊销营业执照。

第二十八条将未经综合验收的开发项目交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的由市房地产开发主管部门组织进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

第二十九条将验收不合格的房屋交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的依法承担赔偿责任，造成严重后果构成犯罪的依法追究刑事责任。

第三十条开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房屋的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十一条房地产开发企业对市房地产开发主管部门作出的处罚决定不服的可以依法申请复议或者向人民法院，逾期不履行处罚决定，不申请复议又不向人民法院的由市房地产开发主管部门依法申请人民法院强制执行。

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前 言

近年来，各地区、各有关部门及企业认真贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，落实企业安全生产主体责任，特别是强化企业隐患排查治理和安全专项整治工作，保持了全国建筑安全生产形势的总体稳定、趋向好转的态势。但是，我们必须清醒地看到，在建筑安全生产总体稳定的形势下，一些新情况、新问题不断出现，特别是乡镇建筑安全较大以上事故多发，且呈明显上升趋势。事故频发表明乡镇建筑安全状况日益严峻，也暴露出乡镇建筑安全管理及技术服务在法制、机制、体制、制度及工作措施等方面存在的诸多漏洞和突出问题。对此，应引起我们高度重视，认真对待，并采取措施，加以解决。

一、当前乡镇建筑安全管理的主要问题分析

(1)对乡镇建筑安全认识不足，监管工作严重缺位。乡镇建设主要包括房屋建筑（含农民建房）、公共建筑及设施和生产性建筑等。由于目前国家有关乡镇建筑安全特别是对农民建房施工安全的法律法规及管理制度不健全、不明确，造成了有关职能部门对乡镇建筑安全管理的重要性认识不足，职责不清，责任不明，措施乏力，管理主体缺位。从而导致在发生事故后，出现一些这事不归我们管，没有力量管，且也管不了等模糊认识。在客观上，从上到下特别是在基层乡镇，实际上形成了对乡镇建筑安全管理的“真空”。不少乡镇未设立相应的质量安全管理机构，安全管理和技术服务体系也很不健全。上述现象目前仍普遍存在，应亟待采取措施，加以改变。

(2)乡镇建筑安全监管的法律法规建设滞后，相关管理制度缺失。目前我国城市建筑安全管理法律法规及监管制度体系是比较完善的，但由于我国长期以来实行的是“城乡二元结构”的社会经济管理模式，在法律法规和制度建设上，重城市建筑安全生产的管理，轻乡镇建筑安全的管理，其监管体系也大都只适用于城市地区。

一是有关法律法规及制度适用范围过窄，安全管理未能覆盖所有乡镇建设工程特别是农房建设。在现行的《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》及相关制度规定中，明确规定将农村的建筑面积300平方米以下等部分建设工程特别是农民自建低层（三层以下）住宅的安全管理排除在外，不适用其规定，而实际上对限定以上乡镇建设工程的质量安全的监督管理也未真正落实到位；

二是对乡镇基层政府及有关职能部门建设工程安全生产管理的职责未作出明确规定。如有关法律法规仅赋予县级及其以上人民政府建设行政主管部门或者有关部门的管理职责，而对于县级以下的乡镇人民政府、街道办事处以及村委会等的建筑安全生产管理职责则没有做规定；

三是目前缺乏对乡镇建筑安全管理和技术指导的专门法律法规及制度规定。因此，在法律法规及制度层面，造成了对乡镇建设安全管理的职责不清，管理主体不明确，工作乏力，监管责任不落实等问题。

(3)政府有关职能部门缺乏对乡镇建设的宏观规划，房屋设计、施工组织等安全管理和技术服务不到位。从规划层面看，各地重城市建设规划、轻乡镇建设规划的现象比较普遍，规划管理弱化，特别是对农民建房缺乏规划引导和管理，在一些地区，乡镇基层政府对乡镇建设工程特别是农民建房用地、选址未充分考虑山体滑坡、地质条件不稳定等安全隐患，对农民住房建设选址安全把关不严，缺乏科学规划、合理布局。从政府安全管理层面看，县、乡镇政府没有健全相应的质量安全管理服务机构，配置相应的管理和技术服务人员。一些建设工程未取得规划批准文件和开工许可就擅自开工建设，施工前也未履行办理报建备案手续。农民建房多数未执行“一书一证”制度，其选址意见书和开工许可制度流于形式，有关职能部门监督检查不力。从技术服务层面看，特别是农民建房大都各行其事，也未与乡镇建设工程管理服务机构签订建房服务协议。在相当多乡镇，技术服务组织和体系不健全，农民建房大都由没有资质的人员进行设计，不少农房建设无设计，也没有相应的设计通用图，有关部门及技术服务机构对乡镇建设工程特别是农民建房的技术服务和施工指导不落实。

(4)农民建房处于无序状态，安全隐患十分突出。从目前农民建房房屋设计、施工组织、工艺程序、材料使用、施工人员队伍等环节看，目前绝大部分农民建房没有经过专业设计或无设计，且无营业执照，施工组织混乱，工艺不合理，建筑材料不合格，施工队伍无资质，无施工许可，基本上处于“无政府”状态，安全隐患严重，质量安全无保障，导致事故时有发生。

(5)农民建房安全意识差，施工队伍素质低，缺乏安全知识和专业技能。在农民建房过程中，这是一个十分突出的普遍问题，也是造成事故的重要原因之一。一是大多数农民自建房无设计图纸，不符合建设规范要求。二是有些房屋选址在山体地质结构复杂或不稳定地带，易产生山体滑坡、坍塌等事故。三是为节约成本，使用不符合质量要求的建筑材料，或有的农民将旧房拆除的部分废旧材料用于新房建设，违反建筑质量管理规定，造成质量安全隐患。四是目前农民自建房多数是由农民自己组成的建筑队进行施工，基本上没有经过正规培

训，缺乏专业知识，安全意识薄弱，也无安全防范措施。

二、做好乡镇建筑安全管理的建议措施

(1)提高认识，加强调研，提出对策，推进工作。一是有关职能部门要把做好乡镇建筑安全生产工作，作为安全生产工作的重点工作来抓，充分认识做好乡镇建筑安全工作的重要性，增强做好乡镇建筑安全工作的紧迫感和责任感。二是要适应新形势的要求，树立对乡镇建设工程全面管理的安全理念。三是要针对农村经济社会发展和乡镇建设出现的新情况、新问题，选择重点地区及事故多发的乡镇，开展乡镇建筑安全状况的调查研究，摸清乡镇建筑安全状况特别是农民建房管理状况、存在的主要问题，研究各地一些探索、好的作法等，进而研究提出有针对性的对策措施，加强监督管理工作，落实技术服务措施。

(2)完善法律法规体系建设，落实安全监管主体责任。健全的法律法规体系，是安全生产工作的前提和保障，是做好乡镇建筑安全生产工作的治本之策。当前及今后一个时期，要适应新形势，制定和实施有关乡镇建筑安全管理的专门法律法规，依法加强监管，明确职责，落实责任，推动工作。一是要尽快修改、补充《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，把乡镇建筑质量安全管理工作，特别是农民建房（包括三层以下的农民建房）纳入其管理范围，对乡镇建设工程，特别是农民建房的事故质量安全管理作出具体规定，明确相关职能部门的监管职责和责任。二是研究制定加强乡镇建筑安全管理的专门法律法规和办法，明确和落实乡镇基层政府及办事机构的监管职责和责任。建议尽快研究制定《乡镇建设工程安全管理条例（办法）》等专门法规、规范，来指导乡镇建筑安全工作。要进一步明确县级人民政府、行政主管部门对乡镇建筑安全监管的职责和责任。同时，应将监管范围覆盖到乡镇，特别是明确县级以下乡镇人民政府、街道办事处的相关职责和责任，并赋予相应的管理手段，做到职责清晰，责任明确，权责统一。

(3)建立健全监督管理体系，切实履行安全监管职责。

一是要进一步理顺管理体制，加强安全管理体系建设，完善相关制度措施，明确相关职能部门和乡镇基层政府的监管主体责任。建立健全政府统一领导，建设行政主管部门监管，相关部门协调配合，乡镇、街道办事处负责的乡镇建筑安全监管机制，配备相应的监管人员，加强基层队伍建设。

二是要根据农村特点，研究制定乡镇建设工程从建设规划、招投标、工程设计、开工许可、施工、监理到竣工、验收等各个环节的安全管理制度和办法，规范安全生产行为。

三是研究实行登记备案和监督检查制度。由乡镇政府、有关职能部门对参与农民建房的施工企业或个体施工队伍实行申请登记备案制度。特别是乡镇要加强对农民拆、建房的安全管理，与业主签订安全保证书等，并在乡镇设专职或兼职农村建房质量安全员，专门负责农民建房质量安全管理，定期进行监督检查。

四是实行对个体施工队伍的资质管理，审查合格的方可承揽农房建设项目。

五是要求乡镇规划区内的所有公共建筑及设施工程必须委托有相应资质的设计单位进行设计，由有资质的施工单位承建，并严格进行工程监理、竣工验收制度。

(4)科学制定乡镇建设规划，强化规划管理和导向作用。各地要依法在乡镇总体规划下，编制村庄和集镇建设规划，加强规划的实施，充分发挥规划的导向作用。要在《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》的基础上，尽快出台新条例，对包括农民建房在内的乡镇建设规划的制定、工程用地、项目申请和审批、工程设计、开工许可、施工管理、竣工验收等建设程序作出明确的规定，强化对乡镇建设项目特别是农房建设的有效监督管理。