房地产项目纳税筹划范文

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企业从筹资设立至利益分配的整个运行链无不受到税务法规的制约，尤其在纳税观念日益增强的今天，企业可以通过税务筹划，从而最大程度减小税务风险，最大可能地获取税后收益。

企业任何经营决策一旦形成经营行为就记录在案不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事先对照相关税收政策进行筹划，以形成对企业有利的决策方案。通俗讲，就是要运用税收筹划来为企业合理避税、节省成本。

房地产集团公司大都为项目公司管理模式，其特点是项目前期开发多由集团母公司负责，在立项、概念设计、方案申报、控详规设计、工程招投标及开工许可证一系列前期工作完成，项目可行性基本确认后，集团母公司会设立项目公司，正式开工建设。此时是最适合进行整体项目的税务筹划，特别是土地增值税及所得税的税务筹划。

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）明确，一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，便实现企业的依法分立；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。

根据房地产集团公司的特点，土地使用权一般在项目正式开工前都是归属于集团母公司的，一旦项目开工，需将土地使用权转移给项目公司。由于近年土地价值升值较快，土地在权证转移时增值部分需缴纳大额税金，给房地产企业带来相当负担。如果参照《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）第二十七条中规定的企业特殊重组条件的，可以不按土地投资入股的形式设立项目公司，而以企业分立的形式成立项目公司并满足上述文件殊性税务处理规定的企业分立条件，土地计税基础可以按被分立企业的原有计税基础确定，从而免除大量税赋。因为，《中华人民共和国企业所得税法》第五十七条规定，就企业整体（即全部生产经营所得）享受税收优惠过渡政策的，合并或分立后的企业性质及适用税收优惠条件未发生改变的，可以继续享受合并前各企业或分立前被分立企业剩余期限的税收优惠。

一、案例

A房地产集团（以下简称“A公司”）拥有B地块土地权证，前期工作已全部完成，现成立C项目公司对B地块进行房地产开发。目前B地块土地原始成本为23 700万元，资产评估值为68 500万元。计划将B地块土地权证办入C项目公司名下以便正式开工建设。

如果A公司不经过税务筹划，直接以无形资产――土地使用权出资成立C项目公司，所需缴纳的税种如下：

1.根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，此项投资无需缴纳营业税。

2.根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，其土地评估增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的土地增值税，即土地增值税预纳税额=评估价值×2%=68 500×2%=1 370万元。

3.根据《企业所得税法》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换（注：以土地投资也归属非货币性资产交换的范畴），以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，需由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的企业所得税。

A公司对外投资所得税=（评估价值-账面成本-土地增值税）×25%=（68 500-23 700-1 370）×25%=10 857.5万元。

合计税务成本=1 370+10 857.5=12 227.5万元。

二、政策解读

根据财税（2009）59号文，如果分立满足以下几个条件，则可以使用特殊税务处理：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

对应条件（1），A公司成立C项目公司就是为了开发B地块，对整个地块收入成本进行独立核算，因此具有合理的商业目的。

对应条件（2），C项目公司整体开发计划持续3年，可用项目立项书、方案设计书、控详规设计书、项目计划进度表作辅助证明。

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一、纳税筹划的基本原则

纳税筹划指的是在我国税收法律的允许范围之内，纳税人为了达到减税、节税的目的，通过各种经营安排进行的一系列财务活动。对于企业纳税筹划来说，这种财务活动必须遵循以下三项原则：

（一）合法性

一切纳税筹划都需要基于符合国家法律的基础之上进行，不能突破国家税收法律的框架和界限，否则就会转变成为偷税漏税行为。

（二）预见性

企业必须在履行责任义务之前已经安排好的纳税筹划活动，而不能够在企业经营活动结束之后，才通过各种方法和手段来达到减税、节税的目的，例如制造假账等等。

（三）成本性

企业进行纳税筹划的根本目的是通过减少赋税达到降低资金成本的目的，但是在筹划的过程中很有可能会带来资金成本的支出，当支出大于减少赋税的收益时，纳税筹划方案不予成立。

二、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划

（一）房地产企业借贷利息的纳税筹划

目前，我国大多数房地产企业的项目资金都是通过借贷而来，这种借贷方式有着借款周期长、借款数额大、借款利息高等特点。此时，房地产企业就可以采取合理的利息扣除方式来完成借款利息的纳税筹划工作。第一，房地产企业可以在项目开发成本中计入房地产项目完工之前的借款利息费用。尤其是对于房地产开发经营的企业，还可以将土地使用权支出金额和房地产项目开发成本的总额加计20%扣除，从而达到增加扣除条目、降低增值金额的目的，通过税率和税基两个方面共同减轻企业缴税负担。第二，当房地产项目开发完成之后，其利息费用能够提供相关金融机构证明，按照转让房地产项目来计算的，可以通过金融机构提供的收据凭证扣除，但是不能超过按照同期银行贷款利率计算得出的金额数目；如果不能提供相关金融机构的证明，或者不能按照转让房地产项目来计算利息费用的，在房地产项目开发费用计算方面，要按照土地使用权支出金额和房地产项目开发成本总额加计10%一下扣除。

（二）房地产企业所得税的纳税筹划

延迟纳税筹划指的是房地产企业可以利用拖延房地产项目完工时间的方法，达到延缓企业缴税时间、减小企业资金压力的目的，这种方法实际上也能够体现了企业合理进行纳税筹划的良好效果。由于企业已经完成项目开发之后，就不能够按照计税毛利率的方式来纳税，但是，国税发[2009]31号政策文件规定的计税毛利率费用较低，基本没有任何所得可以进行所得税的缴纳，因此，房地产企业可以按照政策文件内规定的房地产项目完工条件，尽量延迟项目的完工时间，这样既利用了我国税收法律规定的税前扣除项目，又可以达到合法延迟纳税的目的。企业还应该足额购买税收法律内规定的能够税前扣除的费用，包括住房公积金、养老保险、生育保险等等，这样使得企业在遵守了国家法律法规的同时，又降低了企业所得税的缴纳。

（三）土地增值税征收范围的纳税筹划

我国税法对于确定是否属于土地增值税的征税范围有着明确规定，房地产企业可以根据我国税法的判定标准进行合理的纳税筹划，关于房地产项目的代建行为是否进行征税这个问题，我国税法中有着明确规定，房地产项目的代建行为指的是由客户指定的房地产开发经营公司代替其进行项目开发，当项目开发完成之后，房地产开发经营公司向客户收取一定的代建资金。对于房地产开发经营公司来说，由于其代建资金收入没有发生实际的房地产权转移，所以其代建资金收入属于劳务性质的收入，因此不在于土地增值税的征税范围之内。我国税法中指出：当一方付出资金，一方付出土地，由双方共同合作完成房地产建设，待房地产建设完成之后按照既定比例分房自用的，可以暂免土地增值税的征收；待房地产建设完成之后进行实际转让，需要对其征收土地增值税。由此，房地产开发经营公司可以通过税法相关规定进行合理的纳税筹划，从而达到有效降低缴税金额的目的。

三、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划应注意的问题

（一）纳税筹划需要多部门配合完成

企业实际纳税筹划工作中，计财部门只能够正确的反映出企业整个生产经营的过程，而纳税筹划、生产经营、投资集资等一系列具体业务也需要其他部门相互配合完成。房地产企业的房地产企业税负是在其生产经营的过程中产生的，企业的缴税与生产经营的具体业务密不可分，因此，纳税筹划要以房地产企业的生产经营业务作为起始，这也是在计财部门完成财务核算过程前的具体业务。由此，房地产企业的纳税筹划工作需要企业相关部门的大力配合和有力支持，在进行纳税筹划工作之前，首先对企业业务流程进行严格规范，加强税务管理，促进企业各个部门之间的沟通合作。结合房地产企业实际纳税筹划经验来看，只有对企业业务流程的所有环节进行合理的纳税筹划，才能够最终达到减少税负的目的。

（二）纳税筹划应该防范风险出现

房地产纳税筹划风险包括企业在完成纳税筹划的过程中由于受到诸多因素的影响，最终导致企业纳税筹划的终止或失败的可能。因此，房地产企业应该不断加强我国税收政策的学习，提高纳税筹划风险责任意识；对企业纳税筹划负责人员进行专业课程的培训；企业领导层应该重视税企关系，加强沟通和联系。其中，企业纳税筹划负责人要有较高的知识水平，要熟知税务、财务、会计等多方面的技能知识，这样才能通过自身良好的职业素养为房地产企业进行合理的纳税筹划。

总结

综上所述，本文在基于新会计准则下，从三个方面介绍了房地产企业的纳税筹划，探讨了房地产企业在纳税筹划过程中应注意的部门配合和风险防范问题。随着我国税法的改革完善和市场经济制度的健全，相信房地产企业纳税筹划工作越来越有章可循、有理可依。

参考文献：

[1] 李建英. 谈房地产开发企业营业税的纳税筹划[J]. 商场现代化. 2010（29） .

[2] 杨娜. 新财税制度下房地产企业纳税筹划的主要方式[J]. 经济视角（中旬）. 2011（08） .

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截至2006年末，税务局对房地产企业一般只是按销售收入的1%预征。2007年初了国税发【2006】187号文《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%-60%的税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。清算初始，全国各地税收管理机关对清算细则的把握均有所不同，经过几年的摸索经验，国家税务总局针对各地土地增值税清算过程中出现的问题进行了更为细致的规定，清算标准也愈加严格。因此，房地产企业提前进行土地增值税纳税筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化，显然刻不容缓。

二、 土地增值税纳税筹划技巧探讨

1、灵活运用减免税优惠政策及临界点进行纳税筹划。

房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如果做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税越少，所获利润最多，这是房地产公司应认真考虑的问题。

按照税法有关优惠政策的规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在20%之内，享受国家的免税政策。

再就是“20%的增值额”即临界点，也可以在此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值率的适用税率，从而减轻税负；二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发成本中包括的可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市场。

2、 适度延伸产业价值链，跨行业利润转化。

对集团化的房地产企业来说，土地增值税筹划的总体思路就是延伸价值链，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、设计、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，增大成本起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。但是随着税收管理的愈加严格，此种方法应注意“适度”，在合理的成本增加范围内操作。

3、 期间费用转移到房地产开发成本。

房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。一般公司总部也相应设置了庞大的人员组织，公司总部没有直接的经营收入来源，却有大量的期间费用发生，这在企业所得税方面不占任何优势。例如，企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。如果某部门某人员兼任下属某房地产项目的工程管理，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么其有关费用可以分摊一部分到房地产开发间接费中去。而开发间接费属于开发成本的组成部分，不仅可以作为扣除项目金额扣除，而且可以作为加计扣除20%的计算基数，从而达到节税目的。

4、 采用合适的利息支出进行纳税筹划。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*5%

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1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。

2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。

二、房地产企业纳税筹划的主要方法

1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。

另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。

资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。

2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。

3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。

三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题

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关键词 房地产企业 纳税筹划 合理避税

一、纳税筹划和企业合理避税

纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。

2006 年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国 六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的 捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新 建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按 纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些 费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。

二、我国房地产企业纳税筹划研究

1．利用增加扣除项目金额进行税收筹划。计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

2．房地产开发企业利用相关借款利息的筹划实务。由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

3．变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方 是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

4．房地产企业利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而 言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：甲房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与乙公司合作建造办公用房，资金由乙公司提供，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

5．房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。甲房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率 30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，甲房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务.大连:东北财经大学出版社.2005.

[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2).